Договор купли-продажи нежилых помещений

Гришмановский, Денис Юрьевич

Договор купли-продажи нежилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор купли-продажи нежилых помещений»

Гришмановский Денис Юрьевич

5 (

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Специальность 12.00.03 -

гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград - 2004

4Об/

Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии МВД Российской Федерации

Научный руководитель:

- заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Филиппов Петр Мчртынович

Официальные оппоненты:

- заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Ченцов Николай Васильевич

- кандидат юридических наук, доцент Мохов Александр Анатольевич

Ведущая организация:

- Уфимский юридический институт МВД России

Защита состоится 24 декабря 2004 г. в 10 часов на заседании диссертационного совета К 203.003.02 Волгоградской академии МВД России по адресу г. Волгоград, ул. Историческая, 130.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан « гъ

» ноября 2004 г. <

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

2№6 - Ч

1. Общая характеристика работы.

Актуальность темы исследования. Развитие экономики любой страны зависит от уровня рачвития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют большой интерес тем, что законодатель не уделяет должного внимания вопросу купли-продажи нежилых помещений.

Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным Во-первых, авторы мало внимания уделяют купле-продаже нежилых помещений. Во-вторых, раскрываемые этими авторами теоретические основы, нередко имеют расхождение с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода права собственности на нежилые помещения) В-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не анализируются должным образом в юридической литературе.

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа юга строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

Расширение спроса на нежилые помещения требует проведения всестороннего изучения вопросов заключения, исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений и выработки обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.

Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости и содержат несколько статей, которые не регулируют должным образом вес особенности заключаемых договоров

Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.

В данной работе подробно рассматриваются' прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при купле-продаже нежилых помещений, также свидетельствует существенный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами споров, связанных с куплей-продажей нежилых помещений Так, некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже нежилых помещений (зданий и сооружений), были обобщены в Информационных письмах ВАС РФ от 13 октября 1997 г № 21, от 16 февраля 2001 г. № 59, от 21 февраля 2001 г. № 60. Предметом спора становились порядок заключения и исполнения договора купли-продажи нежилых помещений, субъектный состав договора, основания, по которым договор признается недействительным или расторгав!ся вообще и др

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена: во-первых, недостаточным уровнем законодательной базы для правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; во-вторых, отсутствием должного уровня теоретических и практических разработок в данной сфере; в-третьих, необходимостью теоретического исследования данной проблемы с учетом сложившихся экономических отношений и разработкой практических рекомендаций при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

Степень разработанности темы. Анализируя современную юридическую литературу, мы пришли к выводу, что специального исследования отношений купли-продажи нежилых помещений не проводилось.

Определенный вклад в постановку и разработку отдельных теоретических вопросов гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости внесли такие ученые-юристы, как М.И. Брашнский, В.В. Витрянский, Н.Г. Волочков, С.П Гришаев, Ю.Г Жариков, М Г. Масевич, С А. Калачева, В.П Крашенинников, Л.В. Щенникова Однако, следует отметить, что в целом выбранная тема еще не получила должною научною осмысления и, как следствие, законодательство еще не приведено в соответствие с требованиями времени.

Диссертационное исследование основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-

продажи нежилых помещений Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежичых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации Также для регулирования этих отношений применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, «О приватизации государственного и муниципальною имущества» от 21 января 2001 года.

Цель работы заключается в исследовании правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, а также выработке рекомендаций по совершенствованию российского законодательства, регулирующего указанные отношения.

Исходя из цели диссертационного исследования были поставлены и решались следующие задами:

! исследовать российское законодательство и изучить научные разработки в области оборота прав на недвижимое имущество;

2 определение категории нежилого помещения как объекта гражданских прав;

3. исследовать элементы договора купли-продажи нежилых помещений;

4 изучить правовое значение формы договора и обосновать значение государственной регистрации договоров купли продажи нежилых помещений;

5 проанализировать динамику заключенного договора купли-продажи нежилых помещений;

6 выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора купли-продажи нежилых помещений при его заключении, исполнении и прекращении

Предметом исследования является договор купли-продажи нежилых помещений. Нормативно-правовую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.

Методологической основой исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др) являются также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, сравнительного правоведения, конкретно-социологический и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные трулы дореволюционных, советских и современных авторов, раскрывающие аспекты, связанные с заключением договора купли-продажи нежилых помещений и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Автор в работе использовал труды таких ученых-юристов, как М И Bpai инский, С Н Братусь, HB Васьковский, А.В Венедиктов, В.В. Витрянский. Б.М. Гонгало, ДД Гримм, C.I1. Гришаев, A.M. Гуляев, Г. Дернбург, A.B. Завьялов, О.С Иоффе, С.А Калачева, О.М Козырь, П.В. Крашенинников, Л.А. Лунц, A.JI. Маковский, М.Г. Масевич, Д И. Мейер, В.П Мозолин, И.Б. Новицкий, К. Победоносцев, Н.В. Рабинович, М.Г. Розенберг, Р. Саватье, О Н Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, H.A. Сыродоев, Ю.К. Толстой, Е А. Флейшиц, РО. Халфина, Ф.С. Хейфец, Б.Б. Черепахин, A.B. Черных, В.В. Чубаров, Г.Ф Шершеневич, и других

Научная новизна. Диссертационное исследование представляет собой первое исследование в области купли-продажи нежилых помещений.

На защигу выносятся следующие научные положения, в которых находит отражение новизна исследования-

1 Сформулировано авторское определение нежилого помещения: «Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

2. Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению используемое для i руда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей 3 Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в о 130 ГК РФ.

необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».

4 Обосновывается необходимость выделения договора купли-продажи нежилых помещений как самостоятельной разновидности договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи нежилых помещений одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) нежилое помещение, а покупатель обязуется приня-'. это помещение и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

5 Предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения, так как современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта. Качество нежилого помещения - это совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.

6. Утверждается, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

7. Обосновывается вывод о том, что не совпадают правовые последствия при нарушении установленной законом нотариальной формы договора и несоблюдении нотариальной формы, предусмотренной соглашением сторон. В том случае, когда контрагенты решили облечь своё соглашение в нотариальную форму (когда этого не требует закон), но нотариально не удостоверили, они сужают кру! возможных средств защиты своих интересов

8 Утверждаегся необходимость введения обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участников договора.

Теоретическая значимость и практическая ценность результатов работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, выводов, рекомендаций для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии МВД России.

Основные положения и выводы, представленные в работе, отражены в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях

Результаты исследования использовались автором в учебном процессе при проведении семинарских и практических занятий по гражданскому праву в Челябинском юридическом институте МВД, Челябинском институте (филиале) Уральской академии государственной службы, а также успешно внедрены в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, которые подразделяются на 7 параграфов, заключения и списка использованной литературы.

2. Содержание работы.

Во введении обосновывается актуальность темы, отражается степень се разработанности, указаны основные направления исследования, его цели и задачи, объект и предмет, раскрываются научная новизна работы, теоретическая и практическая значимость, ее результат, методологическая основа. В нем же указаны основные положения, выносимые на защиту, и приводятся сведения об апробация и внедрении научных результатов

Первая глава «Понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений» посвящена истории развития понятия недвижимости и сделок с ней, общей характеристике нежилого помещения как объекта отношений купли-продажи и места исследуемых сделок в системе юридических фактов

В первом параграфе «История развития правового регулирования недвижимого имущества» рассмотрена история развития института недвижимости в римском праве и национальной правовой системе

Зарождение понятия «недвижимость» многие авторы связывают с римским правом, которое к недвижимости относило земельные участки (solum, fundus, обширные участки latifundia, campi, малые - praedia, loci) В состав земельного участка входила сама земля и все. что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), так, что не может быгъ от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы Всс то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки посевы, насаждения и т п ), теряло качество недвижимых вещей с момента обеления от земной поверхности.

Автор приходит к выводу, что в частом римском праве деление вещей на движимые и недвижимые основывалось исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению

В российском законодательстве понятие «недвижимое имущество» впервые встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.

С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи, который к недвижимому имуществу относил земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные.

Позже в проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, под которым подразумевалась земля, а также строения или сооружения, прикрепленные к земле, например, дома, заводы, фабрики.

Впоследствии Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое упразднил. И хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. понятия недвижимости также не было, при всем том существовали некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Диссертант приходит к выводу, что в советском праве не существовало деление вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства

Вступивший в силу в 1994 году Гражданский кодекс РФ не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд норм, определяющих правовой режим недвижимого имущества К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) Гражданский кодекс РФ относит земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Во втором параграфе «Нежилые помещения как объект договора купли-продажи» дается характеристика нежилого помещения, как части зданий и сооружений

На данный момент в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». В ст. 1 и 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» сказано о том, что нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужл промышленного характера.

Впервые в законодательстве официальное понятие «помещения» дал Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, который понимает помещение как единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В настоящее время понятие помещения содержится также и в проекте Жилищного кодекса РФ от 10 июня 2004 года, который под помещением понимает единицу комплекса недвижимого имущества (часть многоквартирного дома, иного связанного с многоквартирным домом объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования в качестве жилых, нежилых помещений и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилою) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих ю или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении совместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространить элементы правового режима, предусмотренного Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РСФСР для жилых помещений при необходимости признания права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании. Поэтому диссертант предлагает законодательно регламентировать правовой режим нежилых помещений, опираясь на соответствующие аналогии с Жилищным Кодексом РСФСР

Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещно! о нрава автор считает юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными жилых в категорию нежилых

По мнению соискателя, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение» Определить нежилое помещение как единицу комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную для самосгоятельного использования для торювых, производственных.

социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований

Автор считает, что необходимо законодательно определить различия понятий «здание» и «сооружение», и соответственно пояснить правовое значение такого разделения, а также дать их классификацию. Иначе, следуя определениям этих объектов в русском языке и в научной литературе необходимо закрепить в гражданском праве сочетание «здания и иные сооружения», так как это будет более логично, потому что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических и иных функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

При проведении анализа имеющихся взглядов на проблему принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством, автор делает вывод о том, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав' он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота При этом объект незавершенного строительства имеет всс признаки предусмотренные ст 130 ПС РФ' они неразрывно связаны с земельным участком и перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

В третьем параграфе «Понятие договора купли-продажи нежилых помещений» диссертантом анализируется понятие договора купли-продажи нежилых помещений как правового института, сделки и обязательства

Как правовой институт купля-продажа - это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения

Как разновидность института купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридические нормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах, принятых в соответствии с законом

В процессе исследования автор приходит к выводу, что договор купли-продажи нежилых помещений по своей природе является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Договор купли продажи нежилых помещений является сделкой и, соответственно, влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей и обладает следующими признаками, которые отличают его от других юридических фактов

-- это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от событий;

- договор характеризуется выражением воли как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно наличие волеизъявления одной стороны;

- при заключении договора стороны преследуют достижение определенных юридических целей (целенаправленное действие субъектов права), что не характерно юридическим поступкам, при совершении которых субьект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

- договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют либо прекращают для себя права и обязанности Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

- договор является правомерным действием, что оишчает его от детиктов

Как сделка договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации требованиям для сделок. Гакие как законность содержания, правосубъектность сторон, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон

Далее в работе рассматриваются существенные условия сделки купли-продажи нежилых помещений: предмет и цена.

Анализируя действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, диссертант приходит к выводу, что по одним договорам предметом являются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одно или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда. В связи с этим рассматривается один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения - перевод жилого помещения в разряд нежилых на примере города Челябинска

Автор приходит к выводу, что официальный статус нежилого помещения (здания, сооружения) приобретается двумя способами: изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией и переводом жилого помещения в разряд нежилых.

Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч 2 п 1 ст. 424 ГК РФ)

Диссертант предлагает к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения, так как современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом техническою паспорта Качество нежилого помещения - это совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения

Как обязательство договор купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество, так как является разновидностью договора купли-продажи недвижимости По данному доювору продавец обязуется передать в собственность покупатечя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цепу

Вторая глава «Элементы договора купли-продажи нежилых помещений» содержит два параграфа.

В первом параграфе «Стороны договора купли-продажи нежилых помещений» диссертантом исследуется субъектный состав договора купли-нродажи нежилых помещений Сторонами по договору являются продавец и покупатель

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица Как известно, физические липа могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане - непредприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).

Анализируя юридическую литературу, автор делает вывод о том, что в отношении граждан как субъектов договора существует два замечания.

Во-первых, в литературе является спорным вопрос о характере правоспособности индивидуальных предпринимателей. Одни авторы (Зинченко С , Лапач Б), считают, что они обладают специальной правоспособностью, другие (Григоренко С ) - общей

Диссертант соглашается со второй точкой зрения. Пункт 3 ст 23 ГК РФ гласит, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно "применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность -юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношений. Коммерческие организации, по общему правилу, обладают общей правоспособностью (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), поэтому и за индивидуальными предпринимателями при соблюдении условий п. 3 ст 23 ГК РФ должна признаваться общая правоспособность

Во-вторых, гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации) В возрасте от 14 до 18 лег на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст 218 ГК РФ.

Продавцами нежилых помещений могут выступать и юридические лица. Участие организаций в договорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество Все коммерческие организации, ia исключением унитарных предприятий и иных видов opi аншаций, предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью Это означает, что они могуз осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений, установленных законодательством.

Специальную правоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия, учреждения и те коммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительных документах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальная правоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельности данного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находит выражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать и осуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности, указанной в учредительных документах.

Анализ юридической литературы, проделанный автором, позволяет сделать вывод о том, что определение последствий заключения сделки юридическим лицом за рамками его правоспособности (ст 173 ГК РФ) имеет большое практическое значение, но в литературе нет единства мнения о пределах действия норм ст. 173 ГК РФ.

При толковании положений ст. 173 ГК РФ были высказаны различные суждения. Одна группа авторов (Брагинский МИ., Ем B.C., Зименкова А.П.) считает, что сделка должна признаваться недействительной при наличии условий, установленных в ст 173 ГК РФ, если она совершена юридическим лицом, обладающим общей правоспособностью; когда же сделка выходит за пределы специальной правоспособности, должны применяться положения ст 168 ГК РФ Другие (Левшина Т.А., Кротов MB.) полагают, что если сделка совершена юридическим лицом, имеющим специальную правоспособность, надлежит применяв правила ст 173 ГК РФ, при этом под указанными лицами понимаются такие, вид деятельности которых ограничен в законе или в учредительных документах Таким образом, по мнению первой группы, должна пришаваться оспоримой сделка, совершенная только коммерческой организацией (за исключением унитарных предприятий и других коммерческих организаций, имеющих специальную правоспособность в случаях, установленных в законе), цель деятельности которой ограничена в учредительных документах. Вторая группа признает необходимым распространить положения ст 173 1 К РФ на коммерческие opi анимации, предмет деятельности которых определен учредительными

документами, а также организации, обладающие специальной правоспособностью (прежде всего, на некоммерческие).

Диссертант присоединяется к первой точке зрения и делает вывод о том, что, название ст 173 ГК РФ (недействительность сделки юридического лица, выходящего за пределы его правоспособности) позволяет распространить её действие как на коммерческие, так и некоммерческие организации. Но чтобы правильно установить границы действия рассматриваемой нормы, следует проанализировать еб содержание и те цели, которые преследовал законодатель при принятии ст. 173 ГК РФ.

Определение предмета и цели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее - коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при создании юридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путем последующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) и является обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничение устанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица. Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность, исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все виды деятельности, за исключением запрещенных законом).

Поэтому с точки зрения законодателя целесообразно при определении юридических последствий заключенной сделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объем правоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых, признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение (учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента, поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческих организаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью. Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ.

Таким образом, ст. 173 ГК РФ устанавливает основания недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного

строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе), обладающее гражданской правосубъектное I ью, более тою, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услу1ами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.

Во втором параграфе «Форма договора купли-продажи нежилых помещений» рассматриваются требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи нежилых помещений.

К договору купли-продажи нежилых помещений применяются общие положения о форме сделок, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

При анализе юридической литературы диссертант делает вывод о том, что не совпадают правовые последствия при нарушении установленной законом нотариальной формы договора и-несоблюдении нотариальной формы, предусмотренной соглашением сторон. В том случае, когда контрагенты решили облечь своё соглашение в нотариальную форму (когда этого не требует закон), но нотариально не удостоверили, они сужают круг возможных средств защиты своих интересов

В связи с этим существует необходимость законодательного регулирования юридического равенства и одинаковых правовых последствий для формы сделки, установленной как законом, так и соглашением сторон.

В процессе исследования диссертант приходит к выводу, что в отличие от других сделок, предметом которых является недвижимое имущество, договор купли-продажи нежилых помещений не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Автор считает, что необходимо существование в законодательстве определенных мер охраны, обеспечивающих интересы субъектов гражданских прав, учитывая экономическую значимость нежитых помещений как объектов недвижимости и доказывается, что существует необходимость введения обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений По сравнению с государственной регистрацией договора нотариальная форма имеет следующие преимущества

- договор составляется квалифицированным специалистом (нотариусом),

- нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону;

- нотариус как специальный субъект несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки;

- система нотариата представляет собой публично-правовой институт, деятельное! ь которого регламентируется специальным федеральным законодательством и основана на принципах независимости, объективности, подчинения только закону и др.

Третья глава «Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе «Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений» раскрывается порядок исполнения обязательства сторонами. Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений осуществляется следующим образом: 1) передача продавцом покупателю нежилого помещения и 2) процесс оплаты нежилого помещения.

Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее из договора купли-продажи нежилых помещений, должно быть исполнено реально и надлежащим образом.

Главная обязанность продавца - передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязательство должно быть исполнено в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

При анализе статей Гражданского кодекса, автор приходит к выводу, что из всех способов передачи к нежилому помещению применимо только вручение вещи приобретателю Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Фактическая передача имущества должна быть зафиксированная в юридически значимых документах Помимо принятия нежилого помещения стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче.

По мнению диссертанта, передача нежилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

В процессе исследования соискатель приходит к выводу, что возникают определенные трудности при толковании п 2 ст. 551 ГК РФ' исполнение доювора купли-продажи недвижимости (в данном случае нежилого помещения) сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами Следуя от обратного, можно прийти к такому суждению при

передаче помещения покупателю и оплаты им имущества происходит переход права собственности в отношениях между сторонами. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению.

Вследствие этого можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый момент перехода права собственности по договору -момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.

Обязанность покупателя по оплате нежилого помещения считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. По общему правилу местом исполнения денежного обязательства признается место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства.

Автор считает, что при заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены Предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечает нынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем цены договора обуславливается моментом государственной рег истрации возникшего из договора права С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности.

Во втором параграфе «Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений» проводится исследование вопросов договорной ответственное ги за нарушение условий договора в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения

Последе гвия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи нежилых помещении отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче нежилого помещения ненадлежащего качества. В этом случае покупатель имеет право на- 1) соразмерное уменьшение покупной цены; 2) безвозмездное

устранение недостатков товара в разумный срок; 3) возмещение своих расходов на устранение недостатков товара; 4) отказ от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы, за исключением права требования шмены товара неналлежащего качества на товар, соответствующий договору

Непринятие имущества и уклонение от подписания документа о передаче нежилого помещения в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение даст право продавцу потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кроме этого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателя убытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию нежилого помещения

Покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считается нарушившим свою обязанность. В этом случае продавец имеет требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст 395 ГК РФ.

В процессе исследования автор приходит к выводу, что в настоящее время глава 30 ГК РФ «Купля-продажа» не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право самостоятельно расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного товара, что существенно нарушает интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору. Поэтому диссертант предлагает дополнить параграф 7 главы 30 ГК РФ в виде добавления новой нормы: «Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст 395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества».

В заключении сформулированы основные теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию действующих нормативных правовых актов, полученные в результате исследования.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1 Правовое регулирование объектов недвижимости в муниципальном образовании Монография. - Челябинск Челябинский юридический институт МВД России, 2004 - 9 п л. (в соавторстве с Юсуповым М.Р.)

2 Стороны договора купли-продажи недвижимости // «Свобода Право Рынок» Сборник научных трудов Вып 4 часть 2 /Под ред. дюн, проф П М Филиппова -Вол! оград. ВА МВД России 2003. - 0,3 п.л

3 Проблемы преподавания гражданского права (нежилые помещения как объект отношений купли-продажи) // Проблемы повышения эффективности и качества обучения в высших учебных заведениях- Материалы Всероссийской научно-методической конференции (15 апреля 2004 г) - Челябинск' Челябинский юридический институт МВД России, 2004. -0,2 п.л

Отпечатано с готового оригинал-макета

в ООО-Абрис-принт» г Челябинск Комоомольсшй пр-т 2

Заказ №698 П л 1 Формат 60/841/16 Тираде 100 эсо

РНБ Русский фонд

2006-4 488

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Гришмановский, Денис Юрьевич, кандидата юридических наук

Введение

Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1. История развития правового регулирования недвижимого имущества

1.2. Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

1.3. Понятие договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 2. Элементы договора купли-продажи нежилых помещений

2.1. Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

2.2. Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение

3.1. Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

3.2. Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор купли-продажи нежилых помещений"

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют больший интерес тем, что законодатель не уделяет должного внимания вопросу купли-продажи нежилых помещений.

Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным. Во-первых, авторы мало внимания уделяют купле-продаже нежилых помещений. Во-вторых, раскрываемые этими авторами теоретические основы, нередко имеют расхождение с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода права собственности на нежилые помещения). В-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не * анализируются должным образом в юридической литературе.

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах. 4

Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости и содержат несколько статей, которые не регулируют должным образом все особенности заключаемых договоров.

В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при купле-продаже нежилых помещений, также свидетельствует и существенный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами споров, связанных с куплей-продажей нежилых помещений. Так, некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже нежилых помещений (зданий и сооружений), были обобщены в Информационных письмах ВАС РФ от 13 октября 1997 г. № 21, от 16 февраля

2001 г. № 59, от 21 февраля 2001 г. № 60. Предметом спора становились » » порядок заключения и исполнения договора купли-продажи нежилых помещений, субъектный состав договора, основания, по которым договор признается недействительным или расторгается вообще и др.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена: во-первых, недостаточным уровнем законодательной базы для правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; вовторых, отсутствием должного уровня теоретических и практических разработок в данной сфере; в-третьих, необходимостью теоретического исследования данной проблемы с учетом сложившихся экономических отношений и разработкой практических рекомендаций при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

B.В. Витрянский, Н.Г. Волочков, С.П. Гришаев, Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич,

C.А. Калачева, В.П. Крашенинников, JI.B. Щенникова. Однако, следует отметить, что в целом выбранная тема еще не получила должного научного осмысления и, как следствие, законодательство еще не приведено в соответствие с требованиями времени.

Диссертационное исследование основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Также применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.0797г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.01.01г.

Исходя из цели диссертационного исследования были поставлены и решались следующие задачи:

1) исследовать российское законодательство и изучить научные разработки в области оборота прав на недвижимое имущество;

2) определение категории нежилого помещения как объекта гражданских прав;

3) исследовать элементы договора купли-продажи нежилых помещений;

4) изучить правовое значение формы договора и обосновать значение государственной регистрации договоров купли продажи нежилых помещений;

5) проанализировать динамику заключенного договора купли-продажи нежилых помещений;

6) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Предметом исследования является договор купли-продажи нежилых помещений.

Нормативно-правовую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.

Методологической основой исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) являются также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, сравнительного правоведения, конкретно-социологический и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные труды дореволюционных, советских и современных авторов, раскрывающие аспекты, связанные с заключением договора купли-продажи нежилых помещений и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Автор в работе использовал труды таких ученых-юристов, как М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, Е.В. Васьковский, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Д.Д. Гримм, С.П. Гришаев, A.M. Гуляев, Г. Дернбург, А.В. Завьялов, О.С. Иоффе, С.А. Калачева, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, J1.A. Лунц, A.JI. Маковский, М.Г. Масевич, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, И.Б. Новицкий, К. Победоносцев, Н.В. Рабинович, М.Г. Розенберг, Р. Саватье, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Н.А. Сыродоев, Ю.К. Толстой, Е.А. Флейшиц, P.O. Халфина, Ф.С. Хейфец, Б.Б. Черепахин, А.В. Черных, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, и других

На защиту выносятся следующие научные положения; в которых находит" отражение новизна исследования:

1. Сформулировано авторское определение нежилого помещения: «Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

2. Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

3. Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».

4. Обосновывается необходимость выделения договора купли-продажи нежилых помещений как самостоятельной разновидности договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи нежилых помещений одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) нежилое помещение, а покупатель обязуется принять это помещение и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

5. Предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить " и условие о качестве нежилого помещения, так как современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта. Качество нежилого помещения - это совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.

7. Обосновывается вывод о том, что не совпадают правовые последствия при нарушении установленной законом нотариальной формы договора и несоблюдении нотариальной формы, предусмотренной соглашением сторон, р том случае, когда контрагенты решили облечь своё соглашение в нотариальную форму (когда этого не требует закон), но нотариально не удостоверили, они сужают круг возможных средств защиты своих интересов.

8. Утверждается необходимость введения обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участников договора.

Основные положения и выводы, представленные в работе, отражены в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Гришмановский, Денис Юрьевич, Волгоград

Заключение

В работе сделан анализ социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при купле-продаже нежилых помещений; исследованы элементы договора купли-продажи нежилых помещений, правовое значение формы договора и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество; решены и другие задачи, поставленные в ходе диссертационного исследования.

Завершая анализ договора купли-продажи нежилых помещений, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые ^ акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений,

4 4 возникающих из этого договора. *

Но, так или иначе, существуют и нерешенные, а также спорные вопросы как в науке, так и в практике правоприменения. В целях улучшения правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.

Во-первых, на наш взгляд, необходимо законодательно определить различия понятий «здание» и «сооружение» и соответственно пояснить правовое значение такого разделения. Иначе, следуя определениям этих ДЁ объектов в русском языке и в научной литературе необходимо закрепить в гражданском праве сочетание «здания и иные сооружения», так как это будет более логично, потому что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических и иных функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

Во-вторых, необходимо ввести в Гражданский кодекс РФ дополнительные нормы, детально регламентирующие правовой режим нежилых помещений, опираясь на соответствующие аналогии с Жилищным кодексом РФ.

4 *

В-третьих, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение». Предложено рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание (сооружение)», как единицу комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

В-четвертых, в работе наглядно показано, что подход законодателя, установившего различные правовые последствия при несоблюдении формы договора, предусмотренной в законе, и формы, определенной соглашением сторон, не отвечает их интересам. Такое положение сложилось в связи с тем, что ГК РФ по-разному определяет значение формы договора в зависимости от 4 того, установлена или не установлена её обязательность в законе. Для обеспечения всесторонней защиты добросовестных участников гражданского оборота рекомендуется исключить из ГК РФ положение ч. 2 п. 1 ст. 434, что обеспечит единообразное применение норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора.

В-пятых, для обеспечения интересов участников рынка недвижимости предлагается ввести обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи нежилых помещений.

Обосновывая целесообразность и логичность установления единого режима для сделок, предметом которых являются различные объекты недвижимого имущества, предлагается внести в гражданское законодательство изменения (ст. 131, п. 1 ст. 165 и отдельных статей части первой и второй ГК РФ), направленные на отмену государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом; исключить из Гражданского кодекса РФ ст. 164, п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 433. Статью 163 следует дополнить пунктом третьим следующего содержания: «Сделки с жилыми и нежилыми помещениями и иным недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено законом».

В-шестых, в работе предлагается исключить из Гражданского кодекса п. 2 ст. 551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи нежилых помещений сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Отмена п. 2 ст. 551 ГК РФ позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый момент перехода права собственности по договору купли-продажи нежилых помещений - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

В-седьмых, в связи с тем, что в параграфе 7 главы 30 ГК отсутствуют нормы, которые бы устанавливали специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества и учитывая особое значение, социальную значимость нежилых помещений как недвижимого имущества, видится дополнение параграфа 7 главы 30 ГК РФ в виде добавления новой нормы: «Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо отказаться от 4 исполнения договора и требовать возврата переданного имущества».

Такие законодательные нововведения особенно необходимы для стабильного функционирования оборота недвижимого имущества в современных экономических условиях.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор купли-продажи нежилых помещений»

1. Нормативные акты

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: принят Государственной Думой Федерального собрания РФ 21.10.94 г. //Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.12.95 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.-ф) 3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г.

4. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г.

5. Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26.Ст. 733.

6. Собрание законодательства РФ. 2001. № 21. Ст. 2063; Собраниезаконодательства РФ. 2002. № 21. Ст. 1918; Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4738.

7. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

8. Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

9. Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.4

10. Федеральный закон РФ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004) //Собрание законодательство РФ. 1998. №29. Ст.3400; Собрание законодательство РФ. 2002. №7. Ст.629;А

11. Собрание законодательства РФ. 2004. №6. Ст.406.

12. Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.

13. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. № 443-1 (в ред. от 24.06.92 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966.

14. Водный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18.01.95 г. (в ред. от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст. 4471; Собрание законодательства РФ. 2003. № 52-1. Ст. 5038.

15. Лесной кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.01.97 г. (в ред. Федерального закона от 10.12.03 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610;

16. Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3033; Собрание законодательства РФ. 2003. № 50. Ст. 4857.

17. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: принят4

18. Государственной Думой Федерального Собрания РФ 31.03.99 г. (в ред. Федерального закона от 30.06.03 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2207; Собрание законодательства РФ. 2003. № 27. Ст. 2700.

19. Указ Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 44. Ст. 4191.

20. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

21. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.

22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 1.

23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. № С5-7/03-581 «О федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10.

24. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000г. №49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего

25. Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3. *

26. Постановление Законодательного собрания Челябинской области от 31.08.2000 г. № 937 «О продаже нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Челябинской области» // Ведомости законодательного собрания Челябинской области. 2002. № 7.

27. Постановление Главы города Челябинска от 26.12.2001 г. № 1978-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» // Вечерний Челябинск. 2002. № 3.

28. Постановление Главы города Челябинска от 14.06.1996 г. № 756-п «О муниципальной собственности» // Вечерний Челябинск. 1996. №41.

29. Постановление Главы города Челябинска от 01.02.1996 г. № 121-п «О порядке перевода жилых помещений (домов) в разряд нежилых» //Вечерний Челябинск. 1996. № 25.

30. Литература 2.1. Учебники и монографии

31. Завидов Б.В.,Договорное право России. М.: ИПК «Лига разум», 1998. -528 с.

32. Алексеев С.С. Проблемы теории права. Т.1.-М.: Юридическая литература, 1972.-360 с.

33. Анненков К. Система русского гражданского права. Т.1. СПб., 1894. -591с.

34. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Юридический дом «Юстицинформ», 1998. 64 с.

35. Брагинский М-И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. - 800 с.

36. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 2001.-848 с.

37. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950. - 367 с.

38. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.1. Введение и общая часть. СПб.: Изд. магазина Н.К.Мартынова, 1894. - 188 с.

39. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.2. Вещное право. -СПб.: Изд. магазина Н.К.Мартынова, 1896. 190 с.

40. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность.- М.-Л.: Изд-во АН СССР, 1948. 840 с.

41. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М.: Статут, 1999.-284 с.

42. Владимировский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -М.: Издательство маг. Оглоблина, 1915. 700 с.4

43. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1997. - 672 с.

44. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М.: Госюриздат РСФСР, 1930.

45. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск: Издательство БГУ, 1968. - 128 с.

46. Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. М.: Юридическая литература, 1972. - 168 с.

47. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. — СПб.: типография М.М.Стасюлевича, 1911. 780 с.

48. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. - 224 с.

49. Генкин Д.М"., Новицкий И.Б., Рабинович Н.В. История советского гражданского права (1917-1947). -М.: Юрид. изд., 1949. 544 с.

50. Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР. Доп-е к 3-му изд. M.-J1. Госюриздательство, 1928. 114 с.

51. Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР. 4.1 ГК. 2-е изд.-М.-Петроград: Госюриздательство, 1923. -288 с.

52. Гражданский кодекс РФ в схемах. Изд-е 2-е. -М.: Городец, 1997. 104 с.

53. Гражданский кодекс РФ. 4.1. Научно-практический комментарий /Отв. ред. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин, В.П.Мозолин. М.: Изд. БЕК, 1996. - 714 с.

54. Гражданский' кодекс РФ. 4.2. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.И.Козырь, А.Л.Маковского, С.А.Хохлова. М.,1996. 704 с.

55. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Изд-е 2-е, испр, перераб. /Отв. ред. Е.А.Васильев. -М.: Международные отношения, 1992.-560 с.

56. Гражданское право России. 4.1: Учебник /Под ред. З.И.Цыбуленко. — М.: Юристъ, 1998.-504 с.

57. Гражданское право России. 4.2. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н.Садиков. М.: БЕК, 1997. - 704 с.

58. Гражданское право России: Курс лекций. 4.1 /Под ред. О.Н.Садикова. М.: Юридическая литература, 1996. - 496 с.

59. Гражданское право. 4.1: Учебник /Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. -М .:Юристъ, 1997.-472 с.

60. Гражданское право: В 2-х т. Т.1: Учебник. Изд-е 2-е, доп. и перераб. /Отв.4ред. Е.А.Суханов. -М.: БЕК, 2000. 681 с.

61. Гражданское право: Учебник для вузов. 4.1 /Под общей ред. Т.И.Илларионовой, Б.М.Гонгало и В.А.Плетнева. М.: Норма-Инфра, 1998. -454с.

62. Гражданское право: Учебник. 4.1. Обязательственное право /Под ред. В.В.Залесского. М.: Восточный экспресс, 1998. - 656 с.

63. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М.: Изд. Моск. ун-та, 1956. - 66 с.

64. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права: Пособие для слушателей.Изд-е 2-е, исправ. и доп. СПб.: Типография Стасюлевича, 1909.

65. Гримм Д.Д. Очерки по учению об обогащении. Вып.1. СПб., 1891. - 106с.

66. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учебно-практическое пособие. М.: Изд-во БЕК, 2000. 272с.

67. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства и проекта гражданского уложения. Киев, 1907. - 438с.

68. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М.: Университетская типография, 1900.-490с.

69. Дювернуа H.JI. Чтения по гражданскому праву. Т.1. СПб.: Типография

70. Стасюлевича , 1902. 936 с.

71. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997. - 265 с.

72. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. -880 с.

73. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. JL: Изд. ЛГУ, 1955.-310с.

74. Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Л.: Изд. ЛГУ, 1949.- 144 с.

75. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Общая часть. Право собственности. Общее учение об обязательствах. Л.: Изд-во ЛГУ, 1968.-511 с.

76. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Изд-во ПРИОР, 1997. -176 с.

77. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью (жилые и нежилые помещения, земельные участки). М.: Изд-во ПРИОР, 2002. - 159 с.

78. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России //Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова /Отв. ред. А.Л.Маковский. М., 1998. - 330 с.

79. Колотинский Н.Д. История римского права. Пособие к лекциям. Казань: Типография В.В.Вараксина, 1912. - 344 с.

80. Комментарий к ГК, части первой (постатейный) /Отв. ред. О. Н. Садиков, (авт. М.Г.Розенберг) - М., 1997.- 448с.

81. Комментарий к ФЗ «Об акционерных обществах». 2-е изд.-е, доп. и перераб. /Под общей ред. М. Ю. Тихомирова. М., 1998. - 330с.

82. Комментарий к ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» /Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 1998. - 396 с.

83. Косарев А.И. Римское право. -М., 1996. ~ 330 с.

84. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М.: Юридическая литература, 1958. 184 с.

85. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 2-е, перераб. и доп. М.: Статут, 1999. - 288 с.

86. Лунц Л.А. Денежное обязательство в гражданском и коллизионном праве капиталистических стран. М.: Юрид. изд-во Министерства юстиции СССР, 1948.-216 с.4

87. Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства. Юридическое исследование. -М.: Фин изд-во Министерства юстиции СССР,' 1927. 136 с.

88. Лунц. Л.А. Внешнеторговая купля-продажа (коллизионные вопросы). М.: Юридическая литература, 1972.- 150 с.

89. Малышев К. Курс общего гражданского права России. Т.1. СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1878. - 355 с.

90. Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М.: Юридическая литература, 1970. - 312 с.

91. Матей У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. — М.:41. Юристъ, 1999.

92. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. 4.1). По исправ. и доп. 8-му изд., 1902. -М.: Статут, 1997.-290 с.

93. Невзгодина Е.Г. Представительство по советскому гражданскому праву Томск 1980.- 120 с.

94. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая литература, 1950. - 416 с.

95. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Т. 1. Общая часть. Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. СПб., 1914. - 728 с.

96. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд-е с изм. и доп. — СПб.: Сунодальная типография, 1892. 789 с.

97. Победоносцев К. Курс гражданского права. Третья часть. Договоры и обязательства. М. - СПб., 1880. - 630 с.

98. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изданию 1917г.).-М.: Статут, 1998.-353 с.

99. Покровский И.А. История римского права. Спб.: Издательско-торговый дом «Летний сад», 1998. - 560 с.4

100. Попондопуло В.Ф. Динамика обязательственного правоотношения и гражданско-правовая ответственность. Владивосток: Изд-во Дальневосточного ун-та, 1985. - 112 с.

101. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под общей ред. В.П.Крашенинникова. -М.: Спарк, 1999.-239 с.

102. Право собственности в СССР /Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М.: Юридическая литература, 1989. - 288 с.

103. Рахимов М.З. Исполнение хозяйственных обязательств: Встречное исполнение. Учебное пособие. Душанбе: Тадж. гос. университет. 1990. -126 с.

104. Римское частное право /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристь, 1997.-544 с.

105. Римское частное право: Курс лекций /М.Х. Хутыз. Краснодар: Кубанский ун-т, 1993. - 170 с.

106. Рузанова В.Д. Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992.

107. Саватье Р. Теория обязательств. М.: Прогресс, 1972. - 440 с.

108. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Инфра-М-Норма, 1997.-320 с.

109. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. - 512 с.

110. Словарь гражданского права / под ред. Додонова В.Н., Каминской Е.В., Румянцева О.Г. М., 1997. 304 с.

111. Советский энциклопедический словарь / под ред. A.M. Прохорова и др. М.: Советская энциклопедия, 1980.

112. Советское гражданское право: Учебник. В 2-х частях. 4.1. Изд-е 3-е, перераб. и доп. /Под ред. В.А.Рясенцева. М.: Юридическая литература, 1986.-560 с.

113. Советское гражданское право: Учебник. Т.1. Изд-е 3-е, ипр. и доп. /Под ред. О.А. Красавчикова. -М.: Высшая школа, 1985. 544 с.

114. Соловей Ю.Н. Основы строительного дела. М.: Стройиздат, 1989. - 429 с.

115. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под. ред. М.Ю. Тихомирова. М., 1997. - 526 с.

116. Толстой B.C. Исполнение обязательств. М.: Юридическая литература, 1973.-208 с.

117. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Д.: Изд-во ЛГУ, 1955. - 220 с.

118. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическаялитература, 1974.-351 с.

119. Халфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР /Отв. ред, проф. Д.М.Генкин. М.: Изд-во АН СССР, 1955. - 183 с.

120. Хейфец Ф.С. Недействительные сделки по российскому гражданскому законодательству. Изд-е 2-е, доп. М.: Юрайт, 1999. - 164 с.

121. Хутыз М.Х. Римское частное право: Курс лекций. Краснодар, 1993.

122. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Юридическая литература, 1962. - 162 с.

123. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М.: Филинъ, 1997. - 288 с.

124. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 8-е изд. СПб.: Изд-е Башмаковых, 1910. - 879 с.

125. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь, 2001. 238 с.

126. Юридический энциклопедический словарь / Гл.ред. А.Л.Сухарев. М., 1984. -588 с.22. Статьи4

127. Асосков А. Некоторые актуальные проблемы применения правил о процентах годовых //Право и экономика. 1999. - № 3. - С. 80-83.

128. Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Учен, записки Харьковского юрид. ин-та.- Вып. 13.-Харьков, 1959. С. 19-64.

129. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью //Российская юстиция. 1999.- № 4. - С. 31-32.

130. Бекиев Р.Я. Категория «передача» в гражданском праве //Вестник Московского ун-та. Серия 9. Право. 1978. - № 2 . - С.62-68.

131. Бережная Q. Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. 1998. №3.- С. 20.

132. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Известия вузов: Правоведение. 1994. №4. С.98.; Бондарев Н.И. Нотариальное удостоверение сделок по строениям. М.: Юрид. лит., 1964. С.21.

133. Бороденко Н. Ответственность за пользование чужими денежными средствами //Российская юстиция. 1998.-№2. С.42.

134. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество м сделок с ним //Право и экономика. 1997. - №19/20. - С. 3747.

135. Братусь С.Н. О пределах осуществления гражданских прав (ст. 5 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) // Правоведение. 1967. - №3. - С.79-86.

136. Н.Брауде И.А. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. 1946. - №7. - 57-64.

137. Брызгалин А., Зарипов В. Комментарий к изменениям и дополнениям в Налоговый кодекс РФ // Хозяйство и право. 1999.-№12. - С.3-33.

138. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений //Хозяйство илправо.-1999.-№7. С. 117-119.

139. Вердников В.Г., Кабалкин А.Ю. К вопросу о развитии системы договоров в советском гражданском праве // Учен, записки ВЮЗИ. Вып. 16.-М., 1969, С. 240-249.

140. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (глава 34) (Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. - № 3. - С. 3-6.

141. Витрянский В.В. Проценты за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право.-1998.-№12. С. 24-34.

142. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999.- №9. - С.23-27.

143. Граве К. Момент перехода права собственности по договору // Советская юстиция.-1940. -№22. С. 10-13; №23/24 - С.21-25.

144. Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. - №8. - С.65-73.

145. Григоренко С. Проблемы гражданско-правового статуса индивидуального предпринимателя // Хозяйство и право. 1999.-№5. - С. 18-20.

146. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство и право. 2000.-№5. - С.25-35.

147. Грось А.А. Защита гражданских прав: сравнительный анализ институтов римского частного права и действующего гражданского и гражданского процессуального права // Правоведение. -1999. №4. - С. 96-115.

148. Груздев В. Ответственность за нарушение денежного обязательства: основание и условия применения // Право и экономика.-1999.-№11. С. 12-15.

149. Денисов О.А. О порядке заключения договора // Актуальные вопросы гражданского права /Под ред. М.И.Брагинского. М.: Статут, 1998. - С. 229-275.

150. Доботкин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир.-1998. №1.-С. 58-60.

151. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. - №3. - С. 19-27.

152. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. - №6. - С. 15-16.

153. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. - №12. - С.31-32.

154. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хоз. и право. — 1994. № 5. С. 106.

155. Иоффе О.С. Структурные подразделения системы права (на материалах гражданского права) // Учен, записки ВНИИ СЗ. Вып. 14. М., 1968. - С. 45-60.

156. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. -№10.-С. 113-118.

157. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственников квартиры // Хозяйство и право. 1997. -№3. - С. 115- 117.

158. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. 1998. - №3. - С. 28-37.

159. Киндеева Е.А. Правовые вопросы государственной регистрации договоров аренды недвижимости // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. - №4.- С. 48-51.

160. Киндеева Е.А. Формирование инструктивной базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области // Юридический мир. 1998. -№3.-С. 47-53.

161. Климин А., Шугаев А. Эволюция договорного права // Право и экономика. 1999. - №1. - С. 4-7; №2. - С.6-9.

162. Козлова Е. Б. Привлечение финансовых средств физического лица в жилое строительство // Юридический мир. 1999. - № 1/2. - С. 53-61.

163. Козлова И.В. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир.4- 1999.-№10.-С. 41-51.

164. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Известия» вузов. Правоведение. -1998.-№2.-С. 154-161.

165. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. - №9. - С. 46-49; №10. - С.53-63.

166. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. - №4. - С. 18-24.4

167. Котиловская А. Право собственности в Гражданских кодексах России и Белоруссии // Право и экономика. 1999. - № 9. - С.9-11.

168. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. - №10. - С. 31-32.

169. Кудашкин В.В. Правомочия субъектов предпринимательской деятельности при совершении сделок // Журнал российского права. -2000.-№4.-С. 100-106

170. Кудашкин В.В. Специальная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действия общего запрета // Государство и право. — 1999. -№5. С.46-54.

171. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 1998. - №8. - С.59-65.

172. Кузнецов А.В. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постат.) // Законодательство и экономика. 1998. - №6. - С. 16-31; №7. - С. 18-33; №8. С. 28-57.

173. Леонова Г.Б. Учреждение в гражданском праве // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1998. - №1. - С.56-70.

174. Литовкин "В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 1997. - №3. -С.31-33.

175. Ломакин Д.В. Акционерное общество: вопросы представления интересов // Право и экономика. 1997. - №1. - С.3-6.

176. Макаров Г. Возмещение вреда, причиненного жилым помещениям гражданам и юридическим лицам // Хозяйство и право. 2000. - №1. -С.96-111.

177. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. - №8. - С.26.

178. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. - №1. - С.32-35.

179. Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйные вещи // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. -М.: Городец, 2000. С. 173- 191.4

180. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. - №10. - С.37-40.

181. Нам К. Ответственность за нарушение обязательств: теория и законодательство // Хозяйство и право. 1997. - №4. - С. 127-135.

182. Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года // Право и экономика. 2000. -№4. - С. 18-21.

183. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество // Хозяйство и право. -1998.- № 6.-С. 102-104.

184. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. -1998.-№ 11. С.21-22.

185. Пилецкий А.Е. Правовой статус субъектов предпринимательской деятельности// Известия вузов. Правоведение. 2000. -№2. - С. 171- 180.

186. Пискунова М.Г Проверка законности сделки и документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. -№1(2). - С.36-51.

187. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимости и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. - №1 (декабрь). - С.36-50.

188. Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. 1997. - №8. - С. 74-81.

189. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. 1999. - №8. -С.45-48.

190. Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров // Журнал российского права. 2000. - №5/6. - С.29-37.

191. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. -№7. - С.68-72; №8. - С.46-50.

192. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. — 1999. №1. - С. 10

193. Рясенцев В. Условия и последствия отказа в защите гражданских прав // Советская юстиция. 1962. - №9. - С.7-10.

194. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. - №3. - С. 54-58.

195. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. - №6. - С.7-11.

196. Святкина'Н.И. Понятие и структура недвижимости // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999. -С.276-284.

197. Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. 1999. - №12. -С.111- 119.

198. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие /Актуальные вопросы гражданского права /Под ред. М.И. Брагинского. -М., 1998.-С. 109-160.

199. Скловский К.И. Договор купли-продажи: Вещный эффект // Российская юстиция. 1998.-№10.-С. 15-17.

200. Суханов Е. О юридической природе процентов по денежным обязательствам // Законодательство. 1997. - №1. - С. 30.

201. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. - №6. - С.3-14.

202. Сучкова Н.О. государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Право и экономика. 1998. - №3. - С.21-25.

203. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество'// Государство и право. 1998. - №8. - С.90- 98.

204. Феоктистова Т. Нотариус охранитель частных интересов // Российская юстиция. - 1998. - №5. - С.31-32.

205. Флейшиц Е.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи в гражданском праве иностранных государств и СССР // Учен, труды ВИЮН. Вып. 9. М., 1947. - С.327-346.

206. Фролов В. Аренда земельных участков // Право и экономика. 1998. -№3. - С.74-84.

207. Ходыкин Р. С какой суммы взыскивается процент при неисполнении денежного обязательства// Российская юстиция. 2000. - №2. - С.31.

208. Хохлов В. Ответственность за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1996. - №8. - С. 11-15.

209. Цепов Г.В. Понятие органа юридического лица по российскому законодательству // Известия вузов. Правоведение. 1998. - №3. - С. 8993.

210. Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения // Советское государство и право. 1940. - №4. - С.51-61.

211. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. - С. 145-172.

212. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / /Право и экономика. 2003. -№5. — С.39-41.

213. Чубуков Г.В. Земельный рынок и права собственников земельной4недвижимости // Журнал российского права. 1997. - №5. - С.23-26.

214. Щенникова JI.B. Институт приобретательной давности в России (законодательная конструкция и проблемы правоприменения) // Законодательство. 1999. - №10. - С.21-27.

215. Диссертации и авторефераты диссертации

216. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001. -26 с.4

217. Виниченко С.И. Цена как условие гражданско-правового (предпринимательского) договора. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 1999.-25 с.

218. Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Автореф. дис.канд.юрид.наук. М., 2002. - 17 с.

219. Лавров Д.Г. Денежные обязательства в российском гражданском праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. СПб., 2000. - 22 с.

220. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф. дис.канд. юрид. наук. -М., 2001. 24 с.

221. Черноморец А.Е. Теоретические проблемы права собственности в сельском хозяйстве РФ. Автореф. дис. . докт. юрид. наук. М., 1993. -32 с.

Автор: Гришмановский, Денис Юрьевич
Город: Волгоград
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор купли-продажи нежилых помещений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор купли-продажи нежилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор купли-продажи нежилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Гришмановский, Денис Юрьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор купли-продажи нежилых помещений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор купли-продажи нежилых помещений»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор купли-продажи нежилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Гришмановский, Денис Юрьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор купли-продажи нежилых помещений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор купли-продажи нежилых помещений»