Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения

Харитошин, Илья Игоревич

Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»

На правах рукописи

ХАРИТОШИН Илья Игоревич

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ КВАЛИФИКАЦИИ И ПРИМЕНЕНИЯ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2009

003475476

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Юридического факультета Московского городского университета управления Правительства Москвы

Научный руководитель - заслуженный юрист РФ,

доктор юридических наук, профессор Коршунов Николай Михайлович.

Официальные оппоненты:

- заслуженный юрист РФ,

доктор юридических наук, профессор Ченцов Николай Васильевич;

- кандидат юридических наук, доцент Мареев Юрий Леонидович.

Ведущая организация - Российский государственный

гуманитарный университет.

Защита диссертации состоится « 5 » июня 2009 г. в 16.00 час. н заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академи экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

Автореферат разослан « 4 » мая 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

Ю.С. Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования определяется совокупностью следующих факторов: 1) возрастающим значением инвестиций частных неквалифицированных инвесторов1 для финансирования жилищного строительства2; 2) ведущей ролью договора участия в долевом строительстве (инвестиционная модель долевого строительства) среди других организационно-правовых форм долевого жилищного строительства; 3) продолжающейся научной дискуссией о сущности договора участия в долевом строительстве и его месте в системе российского обязательственного права; 4) проблемами, возникающими на практике при применении отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»3.

Объектом диссертационного исследования являются отношения, складывающиеся в процессе заключения, изменения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве.

Предмет исследования составляют фундаментальные и прикладные проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве, нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим при

1 Понятие квалифицированного инвестора, предусмотренное в пп. 2 и 4 ст. 51.2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-Ф3 «О рынке ценных бумаг», в целом позволяет здесь отнести к неквалифицированным инвесторам тех физических лиц, которые, не будучи индивидуальными предпринимателями, вкладывают личные сбережения и заемные средства в строительство квартир, реже жилых домов и иных объектов жилищного фонда исключительно для нужд личного потребления. Такого инвестора именуют также «массовым инвестором» (см.: Коршунов П.Н. Жилищно-накопительный кооператив: проблемы правового статуса и защиты прав членов: Автореф. дис. ...канд.юрид.наук. М., 2007. С. 3).

2 Привлечение денег массового инвестора («народных денег») под обещание жилья на выгодных условиях составляет существо инвестиционной политики долевого строительства, поворот к которой был вызвал свертыванием программ государственного финансирования жилищного строительства.

3 Собр. Законодательства Рос. Федерации. 2005. Ст.40. (Далее Закон или Закон о долевом строительстве).

заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а равно практика их применения.

Цель диссертационного исследования состоит в комплексном анализе сущности, сферы применения, заключения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве, его места в системе обязательственного права РФ и соотношения с иными правовыми формами участия в долевом строительстве.

Для достижения указанной цели потребовалось решить следующие задачи:

1) изучить процесс становления отношений по участию в долевом строительстве;

2) проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве и определить его место среди гражданско-правовых договоров и гражданско-правовых форм долевого строительства;

3) исследовать содержание договора долевого участия в строительстве;

4) проанализировать вопросы, связанные с государственной регистрацией договора, его изменением, уступкой требования, залогом и поручительством;

5) выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации и практики применения норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве.

т.е. раньше, чем появилось соответствующее специальное законодательство4. Различным аспектам правового регулирования долевого строительства свое внимание уделяли такие видные отечественные специалисты, как М.И. Брагинский, В.А. Бублик, В.В. Витрянский, Л.А. Новоселова, Е.А. Павлодский, Ю.В. Романец, К.И. Скловский, Б.Л. Хаскельберг, К.Б Ярошенко.

По различным аспектам этой темы был подготовлен и защищен целый ряд кандидатских диссертаций, в частности Б.В. Муравьевым, Н.В. Маркозубовой, Д.Е. Потяркиным; Т.Ю. Майборода; Е.В. Кирсановой.

Различные правовые аспекты участия в долевом строительстве регулярно освещаются в юридической печати представителями самых разных юридических специальностей — от гражданского права до налогового права и бухгалтерского учета. В числе авторов, вносящих наиболее заметный вклад в разработку этого круга проблем, могут быть названы Ю.Н. Андреев, В.А. Бублик, Е.Б. Козлова, A.A. Маковская, С.Г. Певницкий, А.П. Фоков, Г.В. Цепов Г.В. и др.

Вышли в свет несколько комментариев к Закону о долевом строительстве£А..В. Толкушкина, В.А. Зюзина и А.Н. Королева, А.Н. Кайль, С.П. Гришаева, а также пособий на эту тему Ю.Н. Андреева, И.А. Еремичева, В.П. Гринева, Е.С. Квардоновой, Т.В. Севастьяновой и др.).

Вместе с тем остается не решенным целый ряд важных вопросов, связанных с теоретической квалификацией договора участия в долевом строительстве, определением его места в системе гражданских обязательств и организационно-правовых форм долевого строительства, толкованием и применением отдельных положений Закона о долевом строительстве (субъекты, уступка требования, обращение взыскания на права участника, обеспечение обязательств застройщика и др.). Но самое главное, на диссертационном уровне не получили должного освещения те новеллы,

4 Первые серьезные юридические публикации на эту тему автор относит к середине 90-х годов прошлого века (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1994).

которые были внесены в Закон о долевом строительстве в 2006 г., что связано прежде всего с недостаточным опытом их применения5. Все эти проблемы по-прежнему сохраняют свою актуальность. Кроме того, нельзя считать окончательно разрешенными даже те вопросы, которые уже многократно освещались в юридической литературе и диссертационных исследованиях (заключение и расторжение договора, ответственность сторон И др.).

A.B. Венедиктов, В.В. Витрянский, Э.П. Гаврилов, Д-М. Генкин,

B.П. Грибанов, Д.И. Дедов, О.С. Иоффе, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Н.М. Коршунов, В.А. Лапач, О.Г. Ломидзе, С.Д. Могилевский, И.Б. Новицкий, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.Ф. Попондопуло, Б.И. Пугинский, В.К. Райхер, C.B. Сарбаш, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, B.C. Толстой, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, A.M. Эрделевский и др.

Нормативно-правовую и эмпирическую основу исследования составляют российское законодательство как действующее в настоящее время, так и отмененное, судебная практика Высшего арбитражного суда Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации, а также решения российских судов (арбитражных и общей юрисдикции) по спорам в рассматриваемой сфере.

Методологическую основу диссертационного исследования образуют общенаучные и специальные юридические методы познания общественных процессов в целом и правовых явлений в частности: системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-исторический,

5 На это справедливо обратила внимание в статье «Поправки к Закону об участии в долевом строительстве» А.А. Маковская // (Хозяйство и право. 2007. № 1,2).

формально-юридический. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия, восхождение от частного к общему, моделирование ситуаций и др. Применение совокупности приведенных общих и специальных методов научного познания обусловило всесторонний подход к изучению категории «договор участия в долевом строительстве», включающий использование доктрины гражданского права по различным направлениям научных исследований, благодаря чему стало возможным создать целостное, представление о рассматриваемой юридической категории.

Научная новизна работы заключается в том, что проведено комплексное исследование договора участия в долевом строительстве как института гражданского права и инвестиционной модели долевого строительства с учетом новейших изменений в нормативно-правовом регулировании и практики применения действующего законодательства.

На защиту выносятся следующие положения:

а) участие особого застройщика — юридического лица любой организационно-правовой формы, привлекающего денежные средства физических и юридических лиц для финансирования строительства жилого дома или иного объекта капитального типа;

б) особый предмет договора — объект долевого строительства;

в) инвестиции в единственно возможной форме наличных либо безналичных денег;

г) целью инвестиций выступает не извлечение прибыли, а приобретение права собственности на объект долевого строительства.

2. Договор участия в долевом строительстве представляет собой смешанный синаллагматический договор, сочетающий в себе элементы:

договора строительного подряда; договора продажи недвижимости; договора комиссии (агентского договора); договора инвестиционного пая.

3. Договор участия в долевом строительстве бывает двух видов: потребительский и коммерческий. Критериями разграничения являются субъектный состав и мотив сделки. Потребительским считается договор, в котором участником сделки выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, а мотивом сделки - приобретение объекта долевого строительства для нужд личного потребления.

4. Замена лиц в обязательстве участия в долевом строительстве не влечет за собой автоматически изменения характера обязательства: гражданин - участник потребительского договора может уступать права участия любым лицам, но потребительский характер обязательства сохраняется, только если цессионарием является также физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем и приобретающее объект для нужд личного потребления. Напротив, «коммерческим участникам» Закон запрещает уступать права по договору физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Это не исключает возможности правопреемства аналогичной направленности по иным основаниям, причем как без изменения коммерческого характера обязательства, так и с преобразованием его в обязательство потребительского характера (например, в случае прекращения жилищно-накопительного либо жилищно-строительного кооператива с передачей прав долевого участия соответствующего кооператива его членам).

5. Специфика договора участия в долевом строительстве заключается в следующем:

- в особом субъектном составе. Застройщиком по договору может быть только юридическое лицо вне зависимости от его организационно-правовой формы. Договор, в котором в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель, в настоящее время не может считаться договором участия в долевом строительстве, но может квалифицироваться

как любой иной допустимый договор (о совместной деятельности, комиссии, строительного подряда и др.);

- в предмете договора, в качестве которого выступают объект долевого строительства и действия застройщика по его строительству (созданию);

- в его существенных условиях, которые затрагивают объект долевого строительства, цену, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства;

- в особых организационно-правовых предпосылках договора: наличии у застройщика разрешения на строительство; наличие проектной декларации;

- в особом порядке заключения, отличительными чертами которого являются: обязательность государственной регистрации договора и специальные требования к заключению первого договора (с первым участником).

6. Поручительство представляет собой способ обеспечения обязательств застройщика перед участниками, по отношению к которому ипотека в силу закона в отдельных случаях призвана выполнять субсидиарную функцию. О досрочном прекращении договора поручительства должны быть извещены также органы, ведающие государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом договор поручительства сохраняет свою силу еще в течение месяца с момента уведомления об этом участника долевого строительства.

7. Если имущество, являющееся предметом залога, к моменту прекращения договора поручительства еще не было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то до заключения новых договоров поручительства обязательства застройщика считаются обеспеченными залогом в порядке, предусмотренном ст. 13-15 Закона. В случае если к моменту прекращения договора поручительства имущество, которое служит предметом залога, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то договор участия в долевом

строительстве сохраняет силу при условии соблюдения требований, указанных в п. 6 ст. 13 Закона. В противном случае участник приобретает право на отказ от договора в одностороннем порядке.

Научная и практическая значимость работы определяется прежде всего совокупностью теоретических положений, позволяющих глубоко понять юридическую природу отношений по долевому строительству, сущность и содержание договора участия в долевом строительстве, его соотношение со смежными гражданско-правовыми конструкциями и место в системе гражданских обязательств. Вместе с тем разработанные на их основе предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения могут служить основой дальнейших исследований проблем, связанных с долевым строительством, главным образом в направлении совершенствования его кооперативных форм, которые, по мнению автора, в нормально развивающемся рыночном хозяйстве предоставляют массовому инвестору больше выгод, чем посредничество квалифицированного инвестора. Кроме того, материал диссертации может быть использован при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и жилищного права.

Апробация результатов работы. Положения и выводы диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Основные его результаты получили отражение в научных публикациях автора.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность избранной темы, раскрываются объект и предмет, цель и задачи исследования, постулируются его исходные методологические и гносеологические параметры

(методологическая основа, общая концепция исследования и выдвигаемые на ее основе гипотезы и приемы отбора, систематизации и анализа теоретического и эмпирического материала), дается характеристика научной новизны и практической значимости работы, указываются теоретические положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о внедрении и апробации результатов проведенного исследования.

Глава I. - «Долевое участие в строительстве как предмет гражданско-правового регулирования» - включает в себя четыре параграфа.

Параграф 1 - «Сущность и формы участия в долевом строительстве». Исторически понятие «долевое участие в строительстве» формировалось как собирательное, обозначающее определенную группу договоров, которые отличаются инвестиционной сущностью, преобразованием вкладываемого имущества (инвестиций) из одной формы (денежной либо натуральной) в другую (объект недвижимости). Однако содержание этого понятия не ограничивается только договорами, оно охватывает и все иные правовые формы привлечения средств мелких инвесторов («народных денег») в строительство жилья на выгодных условиях. Наиболее известным предшественником нынешнего долевого строительства в советскую эпоху было кооперативное строительство, сохраняющее и по сей день свой легальный статус и предполагающее объединение средств физических лиц на условиях создания особого юридического лица — жилищно-строительного кооператива (дачно-строительного, гаражно-строительного), принимающего на себя функции аккумуляции денежных накоплений членов кооператива в паевом фонде, заказчика по договору строительного подряда и домоуправляющей компании. В советское же время практиковались и иные формы долевого участия, в том числе и такой ныне забытый метод, как «народная стройка», предполагавший личное участие будущих владельцев жилых помещений в их строительстве главным образом в роли неквалифицированной рабочей силы. Формой долевого строительства

выступают и жилищно-накопительные кооперативы, появившиеся уже в современную эпоху6. В основе всех этих форм долевого строительства лежит идея кооперации, сотрудничества физических (и частично юридических) лиц, объединяющих финансовые, материальные и трудовые ресурсы для целей жилищного строительства. В их основании лежит идея совместной собственности, а юридическим прототипом служит договор о совместной деятельности7.

Противоположный характер носят формы долевого строительства, в основе которых лежит идея привлечения средств «массового, или неквалифицированного инвестора» особым профессиональным инвестором ;— застройщиком8. Здесь действующее законодательство предусматривает две основные схемы долевого строительства: эмиссию жилищных сертификатов9 и заключение специального договора участия в долевом строительстве с каждым из инвесторов, желающих в обмен на денежные средства, передаваемые застройщику, приобрести по окончании строительства право собственности на объекты долевого строительства и

6 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»// Собр. Законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 41.

7 Который, следовательно, не сводим к предпринимательскому договору простого товарищества (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и др.).

8 В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Закон О долевом строительстве использует, однако, иное, специфическое понятие застройщика, ограничивая его, с одной стороны, кругом юридических лиц, а с другой — допуская совмещение функций застройщика со статусом некоммерческого юридического лица, полагая, очевидно, что этот вид, несомненно, предпринимательской деятельности допустим для такого юридического лица в большей степени, чем другие виды такой деятельности хотя бы в силу того, что она не будет иметь для него систематического характера.

Сертификаты - облигаций особого вида, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Эмитентом же таких облигаций может быть только застройщик, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и получивший в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома (ст. 1 Закона).

права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Инвестиционный договор в число таких правовых форм не входит, поскольку этим собирательным термином обозначаются вообще все договорно-правовые формы инвестиций, в том числе и в сфере долевого строительства (К.И. Скловский).

Параграф 2 - «Исторические предпосылки долевого строительства в российском праве». Долевое строительство возникло в связи со строительством объемных объектов, требующих вложения значительных средств. Оно приобрело чрезвычайную популярность в жилищном строительстве, поскольку не только предоставило покупателям возможность поэтапного инвестирования денежных средств в строительство, но и значительно сократило материальные затраты потенциальных собственников.

Предшественником нынешнего долевого строительства является кооперативное строительство, широко практиковавшееся в Советском Союзе на протяжении большей части 20-го века в качестве средства противодействия инфляции и решения жилищной проблемы наиболее обеспеченной части граждан. В этой схеме право собственности на здания и помещения в нем принадлежали кооперативу, а член кооператива получал особое право проживания и пользования, производное от права членства в кооперативе. В это же время имело место строительство жилых домов жилищно-строительными коллективами индивидуальных застройщиков, после строительства которых каждый застройщик получал отдельную квартиру.

В середине 90-х годов в условиях резкого перехода от системы централизованного финансирования жилищного строительства появился договор долевого участия в строительстве, предоставляющий ряд преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках: поэтапную оплату; снижение затрат на приобретение

жилья по сравнению с рыночной стоимостью готового жилья на 10-30%; возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Параграф 3 - «Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья». Изучая этот опыт, автор выявил ряд особенностей, присущих иностранным нормативным актам.

Во-первых, иностранное законодательство, посвященное инвестированию в строительство жилья, имеет достаточно богатую историю и является одним из самых динамичных, подверженных частым изменениям и дополнениям.

Во-вторых, зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свою специфику. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства.

В-третьих, технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка.

Существует точка зрения, что долевое строительство в варианте, ориентированном на массового инвестора и плохую рыночную конъюнктуру, изобрели в Аргентине. Суть его заключалась в том, что люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в строительстве их будущих домов. В условиях гиперинфляции трехдневную зарплату аргентинец, пока деньги не подешевели, вносил в sociedad anónima (SA, акционерное общество) в обмен на акции, стоимость которых выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах жилья. Именно этот опыт, как можно видеть, в целом использовался и в российском варианте долевого строительства10.

Параграф 4 - «Основы правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья».

10 http://www.metrinfo.ru/articles/38333.html.

Правоотношения в сфере участия в долевом строительстве регулируются следующими нормативными правовыми актами: Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ; Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; Градостроительным кодексом РФ; Жилищным кодексом РФ; Федеральными законами от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»11; от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»»; от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»'2; от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»13; постановлениями Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы»14; от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»15; от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»16; от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»17.

Особенностью правового регулирования договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является применение

11 Собр. законодательства Рое. Федерации. 1999. № 42. Ст. 5005.

12 Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

13 Там же.2005. № 1 (часть 1). Ст. 41.

14 Рос. газ. 2001.26 сент.

15Там же. 2006. 3 мая.

16 Там же 2005. 9 нояб.

17 Там же 1998. 4 марта.

к отношениям, вытекающим из подобного договора законодательства о защите прав потребителей. В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной указанным Законом.

Глава II - «Понятие и элементы договора долевого участия в строительстве» - состоит из трех параграфов. В ней проводится анализ теоретических положений по вопросам предмета, объекта договора; определяется правовая природа договора долевого участия в строительстве; исследуются форма договора, его государственная и учетная регистрация.

Параграф 1 - «Правовая природа договора долевого участия в строительстве». То обстоятельство, что исторически термины «договор долевого участия» или «долевое участие» сформировались как синкретическая коннотация самых различных договоров единой направленности, и послужило, по мнению автора, причиной множества споров и недоразумений по вопросу о правовой природе рассматриваемого договора. Договор, который ныне получил официальное название «договор участия в долевом строительстве», ранее именовали договором простого товарищества (В.В. Чубаров), договором sui generis (Е.Б. Козлова, А.А. Маковская), в том числе особым инвестиционным договором (В.В. Чубаров)18, комплексным договором (К.И. Скловский), особым договором строительного подряда, особым договором продажи недвижимости (О.Г. Ломидзе, К.И. Скловский), договором по возмездному оказанию услуг (Ю.А. Свирин), в том числе комиссии (В.В. Мельник), агентирования (А.Б. Савельев), общим именем разных договоров (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.В. Романец), а иногда предварительным договором либо даже договором займа (вексельная схема долевого строительства).

18 Мнение этого автора так же, как и позиция К.И. Скловского и некоторых других лиц, с течением времени эволюционировало.

Одними из первых, кто подметил способность данного договора менять юридическое обличив в зависимости от субъектного состава и целей участия, были М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и Ю.В. Романец, которые предложили квалифицировать его в зависимости от обстоятельств то как договор товарищества, то как договор подряда, то как договор будущей продажи недвижимости, то даже как непоименованный договор.

Принятие Закона о долевом строительстве дало повод вновь заговорить о появлении договора нового типа (A.A. Маковская) и даже реанимировать предложение о закреплении его в ГК в ранге самостоятельного института (Ю.Н. Андреев).

Автор полагает, что ни действующее законодательство, ни практика его применения не дают оснований для такого радикального решения. Привлечение средств дольщиков под обязательство предоставления права собственности на объект долевого строительства может оформляться в том числе и различными договорами об участии, которые будут определяться исходя из субъектного состава и мотивов участия. В результате под именем договора участия в долевом строительстве каждый раз возникает единое обязательство, но всегда разное, в зависимости от субъектного состава участников, что говорит о том, что перед нами смешанный договор, сочетающий в себе элементы разных договоров.

Такими донорскими элементами являются договоры подряда (поскольку речь идет не просто о создании (К.И. Скловский), но о строительстве вещи да еще в соответствии с утвержденной проектной документацией, а равно о передаче объекта строительства в единый срок всем участникам долевого строительства, включая правила передачи и неустойки за нарушения этих правил). К подрядному типу тяготеет и условие договора о цене, под которой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта, но не цена объекта. То же самое можно сказать и об ответственности застройщика за передачу участнику объекта с

отступлениями от условий договора или обязательных требований нормативного характера.

Другим донором служит договор продажи недвижимости, имплантирующий в содержание договора участия в долевом строительстве возможность единовременной уплаты цены, определение объекта долевого строительства способом, аналогичным для определения недвижимого имущества по договору продажи, лишение участника права контролировать ход выполнения договора; создание (строительство) объекта не из материалов участника19.

Договор комиссии (агентирования) выражается в наделении застройщика полномочиями действовать от собственного имени, но в интересах участника и оказывать ему услуги главным образом в тех весьма распространенных случаях, когда застройщик сам не ведет строительства, а заключает договоры с подрядчиками либо со строительными посредниками. В этом случае цена договора для него определяется стоимостью его услуг (Ю.А. Свирин).

Наконец, элементы договора инвестиционного пая обнаруживают себя в правилах раскрытия информации и обеспечения обязательств застройщика, а также в установлении для застройщика нормативов финансовой устойчивости, призванных гарантировать выполнение требований участников и не превышать определенного уровня обязательств.

Что же касается закрепления этого договора на уровне специального закона, то данное обстоятельство в юридической науке почти никогда не считалось решающим доводом в пользу признания самостоятельности не только отдельно взятого юридического института, но и целой отрасли20.

19 Если поставщик изготавливает вещь из собственного материала, хотя бы и по заказу контрагента, то в большинстве зарубежных стран признается договор купли-продажи будущей вещи (см.: Гражданское итоговое право капиталистических государств / Отв. ред. к.ю.н. доц. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп., М.: Мевдунар. отнош., 1992. С. 349).

20 См.: Систематизация хозяйственного законодательства / Отв. ред. д.ю.н., проф. С.Н. Братусь. М. Юрид. лит., 1971.

Параграф 2 - «Участники правоотношений по договору участия в долевом строительстве, их права, обязанности и ответственность».

Участниками обязательства участия в долевом строительстве являются застройщик, участник, а также поручитель, цессионарий, правопреемник участника.

Закон о долевом строительстве застройщиком признает юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2). Это означает, во-первых, что индивидуальному предпринимателю не разрешается привлекать средства физических и юридических лиц для финансирования долевого строительства по договору участия. Кроме того, физические лица вообще не могут признаваться застройщиками для целей данного Закона. Однако поскольку градостроительное законодательство признает статус застройщика как за юридическими, так и за физическими лицами, постольку последние вправе привлекать к участию в строительстве объектов иных лиц, заключая для этого другие договоры (в том числе о совместной деятельности). Во-вторых, договор на участие в финансировании объекта производственного назначения не может квалифицироваться как договор, подпадающий под действие Закона о долевом участии.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и

(или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. В тех случаях, когда физические лица не являются индивидуальными предпринимателями, на договоры, заключенные ими исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии.

Отсутствие или наличие статуса индивидуального предпринимателя должно влечь за собой применение praesumptio juris tantum21 соответственно отсутствия или наличия целей, связанных с предпринимательской деятельностью.

Поручителем по договору участия может выступать только банк. Изучение текста закона и мнений специалистов приводит к выводу о необходимости совершенствования норм о поручительстве банка по договору участия в части, во-первых, прямого указания на необходимость заключения отдельного договора с каждым из участников; во-вторых, урегулирования коллизий и пробелов, возникающих в случае досрочного прекращения поручительства.

Параграф 3 - «Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация».

Закон о долевом участии содержит требование об обязательной письменной форме договора о долевом участии и необходимости его государственной регистрации (ч. 3 ст. 4). Обязательным предварительным этапом заключения договора с первым участником долевого строительства является необходимость опубликования застройщиком проектной декларации в средствах массовой информации в срок не позднее, чем за 14 дней до этого момента.

21 Опровержимая презумпция.

По общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.З ст. 433 ГК). Соответственно договор долевого участия, не прошедший процедуру государственной регистрации, не должен порождать никаких правовых последствий как незаключенный договор. В то же время п. 1 ст. 165 ГК устанавливает специальное правило о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации договора влечет не его незаключенность, а ничтожность (п.1 ст. 165 ГК). В любом случае такой договор, не прошедший государственную регистрацию, не будет порождать никаких правовых последствий.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.

В литературе было высказано мнение о необходимости распространения на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора (О.Л. Капица). Против этого следует возразить. Застройщиком по договору может быть и некоммерческая организация, что исключает применение к данным отношениям режима публичного договора (ст. 426 ГК).

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве устанавливается ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, в ее развитие принята Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества,

утвержденная приказом Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005 г. № 8222. Последняя нуждается в изменениях, поскольку не учитывает возможности заключения договора поручительства банком с участниками долевого строительства. Хотя по закону государственная регистрация поручительства не требуется, тем не менее наряду с другими необходимыми документами договор поручительства должен быть обязательно представлен при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Кроме того, представление соответствующего договора поручительства обязательно и при государственной регистрации каждого последующего договора участия в долевом строительстве.

Одновременно с моментом государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства регистрируется право залога на земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Закона).

Регистрации подлежат и факты расторжения договора об участии в долевом строительстве либо факты об односторонних отказах от исполнения договоров (ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По результатам исполнения договоров об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства возникает право собственности на построенные объекты, которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 16 Закона о долевом участии.

В заключении подводятся итоги и формулируются выводы диссертационного исследования.

22 См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 27.

По теме диссертации автором опубликованы следующие научные статьи:

- в изданиях, входящих в перечень Высшей аттестационной комиссии Российской Федерации:

1. Харитошин И.И. К вопросу о юридической природе договора участия в долевом строительстве и месте в системе гражданско-правовых договоров // Вестник Московского университета МВД России. 2009. -0,5 п.л.

2. Харитошин И.И. Проектная декларация в составе оснований договора участия в долевом строительстве // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 4. - 0,4 п.л.;

- в иных изданиях:

3. Харитошин И.И. Некоторые спорные вопросы предмета Федерального закона от 30 декабря 200^г. № 21 *Т-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Труды МГУУ Правительства Москвы. 2009. Вып. 15.-0,8 п.л.

4. Харитошин И.И. К вопросу о сроках исполнения застройщиком обязанностей передать объект долевого строительства // Актуальные вопросы российского права. М.: МосГУ, 2009. Вып. 11. - 0,3 п.л.

КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07:10429 Тираж 100 экз. Г. Москва, ул. Енисейская, д. 36 Тел.: 8-499-185-7954, 8-906-787-7086

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Харитошин, Илья Игоревич, кандидата юридических наук

Введение.стр.

Глава 1. Долевое участие в строительстве как предмет гражданскоправового регулирования.стр.

§ 1. Сущность и формы участия в долевом строительстве.стр.

§ 2. Исторические предпосылки долевого строительства в российском праве.стр.

§ 3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.стр.

§ 4. Основы правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья.стр.

Глава 2. Понятие и элементы договора долевого участия в строительстве.стр.

§ 1. Правовая природа договора долевого участия в строительстве.стр.

§ 2 Участники правоотношений по договору участия в долевом строительстве, их права, обязанности и ответственность.стр.

§ 3. Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация.стр.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения"

Актуальность темы исследования определяется совокупностью следующих факторов: 1) возрастающим значением инвестиций частных неквалифицированных инвесторов1 для финансирования жилищного л строительства ; 2) ведущей ролью договора участия в долевом строительстве (инвестиционная модель долевого строительства) среди других организационно-правовых форм долевого жилищного строительства; 3) продолжающейся научной дискуссией о сущности договора участия в долевом строительстве и его месте в системе российского обязательственного права; 4) проблемами, возникающими на практике при применении отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»3.

2 Привлечение денег массового инвестора («народных денег») под обещание жилья на выгодных условиях составляет существо инвестиционной политики долевого строительства, поворот к которой был вызван свертыванием программ государственного финансирования жилищного строительства.

3 Собр. Законодательства Рос. Федерации. 2005. Ст.40. (Далее Закон или Закон о долевом строительстве). заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а равно практика их применения.

Для достижения указанной цели потребовалось решить следующие задачи:

1. изучить процесс становления отношений по участию в долевом строительстве;

2. проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве и определить его место среди гражданско-правовых договоров и гражданско-правовых форм долевого строительства;

3. исследовать содержание договора долевого участия в строительстве;

4. проанализировать вопросы, связанные с государственной регистрацией договора, его изменением, уступкой требования, залогом и поручительством;

5. выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации и практики применения норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве.

Степень научной разработанности темы может быть охарактеризована как высокая. Проблемами правового обеспечения инвестиционной модели долевого строительства в российской юридической науке начали заниматься сразу же, как только она заявила о себе на практике, т.е. раньше, чем появилось соответствующее специальное законодательство1. Различным аспектам правового регулирования долевого строительства свое внимание уделяли такие видные отечественные специалисты, как М.И. Брагинский, В.А. Бублик, В.В. Витрянский, JI.A. Новоселова, Е.А. Павлодский, Ю.В. Романец, К.И. Скловский, Б.Л. Хаскельберг, К.Б Ярошенко.

Различные правовые аспекты участия в долевом строительстве регулярно освещаются в юридической печати представителями самых разных юридических специальностей — от гражданского права до налогового права и бухгалтерского учета. В числе авторов, вносящих наиболее заметный вклад в разработку этого круга проблем, могут быть названы Ю.Н. Андреев, В.А. Бублик, Е.Б. Козлова, А.А. Маковская, С.Г. Певницкий, А.П. Фоков, Г.В. Цепов Г.В. и др.

Вышли в свет несколько комментариев к Закону о долевом строительстве А.В. Толкушкина, В.А. Зюзина и А.Н. Королева, А.Н. Кайль, С.П. Гришаева, а также пособий на эту тему Ю.Н. Андреева, И.А. Еремичева, В.П. Гринева, Е.С. Квардоновой, Т.В. Севастьяновой и др.).

1 Первые серьезные юридические публикации на эту тему автор относит к середине 90-х годов прошлого века (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1994). что связано прежде всего с недостаточным опытом их применения1. Все эти проблемы по-прежнему сохраняют свою актуальность. Кроме того, нельзя считать окончательно разрешенными даже те вопросы, которые уже многократно освещались в юридической литературе и диссертационных исследованиях (заключение и расторжение договора, ответственность сторон и др.).

Теоретическая основа диссертации представляет собой совокупность научных взглядов и теоретических положений, разработанных такими ведущими специалистами науки российского права, как М.М. Агарков, Ю.Г. Басин, В.А. Белов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.П. Брауде, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Э.П. Гаврилов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, Д.И. Дедов, О.С. Иоффе, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Н.М. Коршунов, В.А. Лапач, О.Г. Ломидзе, С.Д. Могилевский, И.Б. Новицкий, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.Ф. Попондопуло, Б.И. Пугинский, В.К. Райхер, С.В. Сарбаш, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, B.C. Толстой, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, A.M. Эрделевский и др.

1 На это справедливо обратила внимание в статье «Поправки к Закону об участии в долевом строительстве» А.А. Маковская // (Хозяйство и право. 2007. № 1, 2). формально-юридический. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия, восхождение от частного к общему, моделирование ситуаций и др. Применение совокупности приведенных общих и специальных методов научного познания обусловило всесторонний подход к изучению категории «договор участия в долевом строительстве», включающий использование доктрины гражданского права по различным направлениям научных исследований, благодаря чему стало возможным создать целостное, представление о рассматриваемой юридической категории.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Договор участия в долевом строительстве представляет собой одну из правовых форм организации и осуществления долевого строительства, его характерными особенностями являются: а) участие особого застройщика — юридического лица любой организационно-правовой формы, привлекающего денежные средства физических и юридических лиц для финансирования строительства жилого дома или иного объекта капитального типа; б) особый предмет договора — объект долевого строительства; в) инвестиции в единственно возможной форме наличных либо безналичных денег; г) целью инвестиций выступает не извлечение прибыли, а приобретение права собственности на объект долевого строительства.

2. Договор участия в долевом строительстве представляет собой смешанный синаллагматический договор, сочетающий в себе элементы: договора строительного подряда; договора продажи недвижимости; договора комиссии (агентского договора); договора инвестиционного пая.

4. Замена лиц в обязательстве участия в долевом строительстве не влечет за собой автоматически изменения характера обязательства: гражданин - участник потребительского договора может уступать права участия любым лицам, но потребительский характер обязательства сохраняется, только если цессионарием является также физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем и приобретающее объект для нужд личного потребления. Напротив, «коммерческим участникам» Закон запрещает уступать права по договору физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Это не исключает возможности правопреемства аналогичной направленности по иным основаниям, причем как без изменения коммерческого характера обязательства, так и с преобразованием его в обязательство потребительского характера (например, в случае прекращения жилигцно-накопительного либо жилищно-строительного кооператива с передачей прав долевого участия соответствующего кооператива его членам).

5. Специфика договора участия в долевом строительстве заключается в следующем:

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Харитошин, Илья Игоревич, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе данного диссертационного исследования мы решили конкретные задачи в соответствии с целями, поставленными в начале нашей работы. На основании проведенного исследования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома можно сделать следующие выводы и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации.

Основным источником, регулирующим отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, является Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве является новым поименованным гражданско-правовым договором. По нашему мнению, данный договор является двусторонним, взаимным, возмездным и консенсуальным.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве выступают предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок.

Предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома можно понимать в широком и в узком смысле. В широком смысле предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома является действия по привлечению денежных средств (финансирование) на строительство (создание) объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. В узком смысле предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов совпадает с объектом долевого строительства.

Анализ норм Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. Ж214-ФЗ показал, что определение понятия объект долевого строительства, закрепленное в статье 2 находится в противоречии с действующим федеральным законодательством. Поэтому предлагается внести изменения в определение понятия объекта долевого строительства, а именно произвести замену слова «жилое» на слово «квартира». Таким образом, по нашему мнению, объектом долевого строительства является квартира или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или блок-секции многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик. Участником долевого строительства с учетом его дееспособности может быть любой субъект гражданских правоотношений. Застройщиком может быть только специальный субъект - юридические лица, обладающие достаточным и необходимым объемов правоспособности и дееспособности.

По нашему мнению гарантийный срок в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов целесообразно закрепить с помощью императивной нормы. Для этого необходимо исключить из числа существенных условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов условие о гарантийном сроке, так как гарантийный срок - это срок осуществления гражданских прав, а не срок исполнения гражданских обязанностей.

Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов оплачивается участником долевого строительстве только денежными средствами.

Закон предусматривает возможность одностороннего отказа как участника долевого строительства, так и застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве. В этом случае договор считается расторгнутым. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, застройщик обязан помимо возврата уплаченных денежных средств в счет цены договора, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. В указанном случае, возмещение убытков ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевого строительства. Стороны договора участия в долевом строительстве своим соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение денежного обязательства, равно как и изменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивной нормой.

Следует отметить, что условия договора участия в долевом строительстве о качестве необходимо понимать широко, так как к данной группе условий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но и нарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Практика применения Закона об участии в долевом строительстве выявила проблемы, возникающие при осуществлении государственного контроля за деятельностью, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2006 № 211-ФЗ, проведено разграничение полномочий по государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, часть 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 вышеуказанного Федерального закона контролирующий орган.

Согласно части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Таким образом, застройщик обязан представлять проектную декларацию и в уполномоченный контролирующий федеральный орган исполнительной власти.

В соответствии с частью 2 статьи 23 данного Федерального закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Согласно подпункту 42.1 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта РФ (за исключением субвенций из федерального бюджета), относится решение вопросов осуществления государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отсутствие в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанности застройщика представлять проектную декларацию в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство конкретного объекта, на практике приводит к тому, что проектные декларации не представляются для контроля на предмет соответствия указанной в них информации требованиям Закона.

В связи со сложившейся негативной ситуацией в сфере строительства жилищного фонда на территории Российской Федерации, появлением в последнее время многочисленных конфликтов между участниками долевого строительства - физическими лицами и недобросовестными застройщиками предлагается внести изменения в действующее законодательство Российской Федерации.

Предлагаемым законопроектом предусматривается внесение изменения в часть 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в части представления проектной декларации в контролирующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство конкретного объекта.

Кроме того, в соответствии с частью 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ контролирующий орган вправе осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с Законом; ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам согласно формам и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»).

Вместе с тем при проверке отчетности в случае выявления несоответствия отчетности (информации указанной в формах) требованиям законодательства, в том числе и при нецелевом использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства, ответственность застройщика законодательством не предусмотрена.

Федеральный законодатель пунктом 3 статьи 25 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дополнил главу 14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) статьей 14.28, которая посвящена установлению ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Однако не предусмотрел ответственность за использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не в соответствии с целевым назначением либо несоблюдение установленных нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Данным законопроектом предлагается статью 14.28 КоАП РФ дополнить частью 4, устанавливающей административную ответственность за использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не в соответствии с целевым назначением либо несоблюдение установленных нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Для решения проблемы совершенствования правового механизма защиты нарушаемых прав «дольщиков» предлагается установить срок подачи документов на государственную регистрацию (в течение десяти дней с момента подписания договора), а также пени за нарушение такого срока в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от сумм, уплаченных участником долевого строительства, за каждый день просрочки.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»

1. Нормативные акты и официальные документы1. Конституция РФ.2. ГКРФ.

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ.— 2005. 4.1, № 1, ст. 40.

3. Постановление Правительства РФ от 28.08.2002г. №638 «О подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» // Российская газета от 18.09.2002 г.

4. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2004 г. № 206 «Вопросы Федеральной службы по финансовым рынкам» // СЗ РФ.— 2004.—№ 16, ст. 1564.

5. Послание Президента Федеральному Собранию Российской Федерации. Москва: ГроссМедиа, 2006. - 16с.

6. Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000г. № 51 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда 2005. № 10.

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2003г. №5674/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 10.1. Монографии

9. Акманов С.С. Местные Советы и социальное планирование. М., 1977.

10. Андреев Ю.Н. Гражданское право: теория и судебная практика. Учебное пособие. Воронеж: МОУ ВЭПИ. 2005. - 382 с.

11. Андреев Ю.Н. Участие государства в гражданско-правовых отношениях. СПб: Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс». 2005. -355с.

12. Аполлонов О.А., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: «Щит-М». 2003.

13. Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник (Б-ка «ЮрИнфоР»).- М.: «Центр ЮрИнфоР». 2003.- 960 с.

14. Белых B.C. Формы и способы защиты прав хозяйственных организаций: Учебное пособие. Свердловск. 1985.

15. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут. 1999. - 254с.

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Издательство «Статут». 1997. - 681 с.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Издательство «Статут». 1998, - 682 с.

18. Брагинский М.И., Витрянский В.В Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е испр. М.: Статут. 1999. - 848 с.

19. Брауде Л.И. Договоры по капитальному строительству в СССР. М.: Госюриздат. 1952.

20. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск. 1968.

21. Голованов Н. М. Гражданско-правовые договоры: Курс лекций (Учебное пособие).- СПб: «Питер». 2002.- 272 с.

22. Граве К.А. Договорная неустойка в советском праве М.: Гос. Изд. Юрид.Лит. 1950.-136 с.

23. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав, ~ М.: Статут. 2000.-411с.

24. Дернбург Г. Пандекты. Т. 2. Обязательственное право. Пер. под ред. П. Соколовского. 2-е изд.- М.: «Университетская типография». 1911.490 с.

25. Дженкс Э. Свод английского гражданского права: Общая часть: Обязательственное право: Ученые труды ВИЮН. Вып. 4.- М.: «Юридическое издательство НКЮ СССР». 1940.- 303 с.

26. Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Государство и регулирование инвестиций. М.: 000 «Городец-издат». 2003. - 272с.37.3авидов Б.Д. Договорное право России. М.: ИПК «Лига разум», 1998. - 195с.

27. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л.: Изд. Ленинград. Универ. 1955. 311 с.

28. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Издательство «Юридическая литература», 1975.- 880с.

29. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву (Классика российской цивилистики).- М.: «Статут». 2000.- 777 с.

30. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Юнити Дана, Закон и право. 2000. - 303 с.

31. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег. / Пер. с англ. (Общ. ред. и предисл. А.Г. Милейковского и И.М. Осадчей) М.: Прогресс. 1978.- 494 с.

32. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: Новые правила оформления. Гос. регистрация. Образцы документов (Профессиональная практика).- М.: «Юрайт». 2004.- 510 с.

33. Комаров А.С. Ответственность в коммерческом обороте. М.: Юрид. Лит., 1991.-208 с.

34. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. д.ю.н., профессора Витрянского В. В., к.ю.н. Козыря О. М., к.ю.н. Маковской А. А.- М.: «Статут». 2004.- 95 с.

35. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут. 2000. 255 с.

36. Макаров Г.П. Распределение жилой площади на предприятии // Отв. Ред. И.Н. Петров. М.: Юридическая литература. 1979. 353 с.

37. Маркарян Э.Б. Философско-методологические проблемы анализа языка и науки. М., 1987.

38. Массе П. Критерии и методы оптимального определения капитальных вложений. / Пер. с франц. Ф.Р. Окуневой и- А.И. Гладышевского. науч. ред. и вступит. Статья А.В. Жданко. м.: Статистика. 1971. - 502 с.

39. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Москва. 1. Статут (в серии «Классика российской цивилистики»). 1998. -353 с.

40. Розенберг М. Г. Ответственность за неисполнение денежного обязательства: Комментарии к Гражданскому кодексу РФ.- М.: «МЦФЭР», 1995.

41. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России Вступительная статья В.Ф. Яковлева.- М.: «Юристъ». 2001.- 496 с.

42. Свердлык Г. А. Принципы советского гражданского права. Красноярск: Издательство Красноярского университета. 1985. 200 с.

43. Халфина P.O. Общее учение о правоотношениях. М.: Юридическая литература. 1974.- 351.

44. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут. 2001. -479с.

45. Шарп У.Ф., Александер Г. Дж., Бейли Дж. В. Инвестиции. / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М: НФПК «HTF», 2001. - XII. - 1028 с.

46. Эрделевский A.M. Компенсация морального вреда в России и за рубежом. М.: Издательская группа ФОРУМ - ИНФРА-М, 1997. - 240 с.

47. Эрделевский A.M. Моральный вред и компенсация за страдания.- -. Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1998. 188 с.

48. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, ,2002. - 240с.1. Комментарии

49. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Б. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М.: Юридическая литература. 1982.

51. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации/ Гуев А.Н. М.: ИНФРА М. 2000. - 784 с.

52. Учебники и учебные пособия

53. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. к.ю.н. доц. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения. 1992. 349 с.

54. Гражданское право. Часть I. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Издательство ТЕИС. 1996.-552 с.

55. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник/Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК. 2000. - 704с.

56. Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Юриспруденция. 2000. 416 с.

57. Жилищное право: Учебное пособие / Под ред. В.А. Золотаря, П.Н. Дятлова. Киев: Издательство при Киевском государственном университете издательского объединения «Вища школа». 1985.

58. Игошин Н. В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов.- М.: «ЮНИТИ-ДАНА». 2002.- 542 с.

59. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. М.: Юрист. 2001.

60. Кооперативное право: Учебное пособие / А.А. Собчак, В.Ф. Яковлева, B.C. Тимескова и др. / под ред. А.А. Собчака, В.Ф. Яковлевой, Н.Д. Егорова. СПб.: Издательство Санкт-Петербургского университета, 1992. 440с.

61. Предпринимательское право Российской Федерации: Учеб. для вузов: Учебник. / Под ред. к.ю.н., доцента Губина Е. П., к.ю.н., доцента Лахно П. Г. (Institutiones).- М.: «Юристъ». 2003.- 1001 с.

62. Садиков О.Н. Обеспечение исполнения внешнеторгового -договора: Учебное пособие. М., 1979.

63. Сергеев И.В., Веретенникова И.И., Яновский В.В. Организация, и инвестирование инвестиций: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 400 с.

64. Синайский В. И. Русское гражданское право (по изданию 1915 г.): Учебник. (Классика российской цивилистики).- М.: «Статут», 2002.- 638 с.

65. Советское гражданское право в 2-х т. Т. 1: Учебник учеб. для студентов юрид. ин-тов и факультетов / A.M. Белякова, С.М. Братусъ и др. / Отв. ред. Орловский П. Е., д.ю.н., проф. Корнеев С. М.- М.: «Юридическая литература». 1969.

66. Советское жилищное право: Учебное пособие / Под ред. В.А. Золотаря, П.Н. Дятлова. Киев: Издательство при Киевском государственном университете издательского объединения «Вища школа», 1985.- 473 с.

67. Тархов В.А. Советское гражданское право. Саратов, 1978. 457с.

68. Хозяйственное право. В 2-х т. Т. 2: курс лекций учебник для вузов / Отв. ред. д.ю.н., профессор Мартемьянов В. С.- М.: «БЕК», 1994.- 440 с.

69. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права 10-е изд.-М.: «Издание Бр. Башмаковых». 1912.

70. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

71. Сборники, справочники, словари

72. Болыной юридический словарь -2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. д.ю.н., проф. Сухарева А. Я., Крутских В. Е. (Библиотека словарей «ИНФРА М»).- М.: «ИНФРА-М», 2000.- 704 с.

73. Ожегов С.И. Словарь русского языка: 70 000 слов/Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр.-М.: Рус. яз., 1990. - 742с.

74. Правовое регулирование банковской деятельности / Под ред. Суханова Е. А.- М.: «ЮрИнфоР», 1997.- 448 с.

75. Приходько И.А. Молодежные жилые комплексы: Организационно-правовые вопросы: Справочник. М.: Стройиздат, 1990. -342 с.

76. Пудиков Д.С. Кооперативное и индивидуальное жилищное строительство: Вопросы и ответы: Справочник. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Стройиздат, 1989. 267 с.

77. Российское законодательство: проблемы и перспективы / Под ред. JI.A. Окунькова. М., 1995.

78. Справочное пособие заказчика-застройщика/С.Н. Шелихов, Н.И. Монахов, Д.И. Зеликман; Под ред. С.Н. Шелихова. 4-е изд., перераб., и доп.-М.: Стройиздат, 1983.

79. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве: Практ. пособ.- Спб.: «Lex Star», 2001.- 32 с.

80. Диссертации и авторефераты диссертаций

81. Акчулпанова Е. X. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве Институт права Башкирского государственного университета.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- Казань, 2006.

82. Ащаулов А.В. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Оренбург, 2005. -150с.

83. Бугорский В.П. Гражданско-правовое регулирование предпринимательских отношений в области строительства: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. -21 с.

84. Вытнов В. А. Правовое положение инвестора в жилищной сфере и гражданско-правовые способы защиты его прав / Волгогр. акад. МВД России.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).-Волгоград, 2007.

85. Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2004. -22с.

86. Ершов О.Г. Договор строительного подряда в российском гражданском праве: Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2005.- 199с.

87. ЮО.Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- Волгоград, 2006.

88. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. .канд. юрид. наук. Москва, 2003. -179 с.

89. Ласковый В. А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- М., 2006.

90. Левин А. А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов / Моск. ун-т МВД РФ.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).-М., 2008.

91. Майборода Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья Ур. гос. юрид. акад..- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- Екатеринбург, 2007.

92. Юб.Маркозубова Н. В. Договор долевого участия в строительстве жилья /С.-Петерб. ун-т МВД РФ.- Автореф. дисс. на соискание* ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- Санкт-Петербург, 2004.

93. Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2005. 165с.

94. Муравьев Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве.-Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- М., 2001.23 с.

95. Нам К.В. Основные направления развития института договорной ответственности в российском гражданском праве: Дис. .канд. юрид. наук. Москва, 1998. 175 с.

96. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. . канд. юрид. наук. СПб, 2005.-225с.

97. Ш.Пешкова О.А. Ответственность и защита при причинении вреда неимущественным правам и нематериальным благам граждан июридических лиц: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. -25с.

98. Потяркин Д.Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2004. -130 с.

99. ПЗ.Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве Московский ун-т МВД РФ.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- М., 2006.

100. Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2001. 183 с.

101. Ситдикова Л.Б. Правовое регулирование отношений по возмездному оказанию услуг.: Дис. канд. юрид. наук. Казань, 2002. 169 с.

102. Сокол П.В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство: Дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2002г.-210с.

103. Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение Сев.-Кавказ. акад. гос. службы.- Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. (12.00.03).- Ростов-на-Дону, 2006.

104. Файзулин В.Р. Договор строительного подряда по российскому гражданскому праву: Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2005. 170 с.

105. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. -165с.

106. Статьи в периодических изданиях и сборниках

107. Андреева JI. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция.- 1999.- № 2.- С. 15-17.

108. Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хозяйство и право.-2002.-№ 12.- С. 46-61.

109. Афанасьева И.В., Белова Д.А. Компенсация морального вреда юридическому лицу // Юрист. 2002. №8.

110. Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права.- 2006.- № 1.- С. 75-84.

111. Богданов Е.В. Специфика и социальное значение предпринимательских договоров // Журнал российского права. 2002. № 1.

112. Брагинский М. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика.- 1999.- № 4.- С. 79-81.

113. Вилесова О., Казакова А. Инвестиции в жилищное строительство. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу «Хозяйство и право» 2002. № 9.

114. Вилкова Н.Г. Проценты годовые по денежным обязательствам из договора внешнеторговой купли-продажи: Материалы секции права ТПП СССР. Вып. 34. М., 1983.

115. Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1999.- № 7.- С. 6070.

116. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. №6.

117. Горин С.С. Социальный заказ и массовое жилище // Жилищное строительство. 2002. №5.

118. Григорьев И.В. О многофункциональных жилых комплексах // Жилищное строительство. 2000. №7.

119. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право.- 1999.- № 7.- С. 89-95.

120. Дзюба И. А. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. 2003. №9.

121. Дзюба И. Условия договоров об ограничении и исключении ответственности // Хозяйство и право.- 2003.- № 12.- С. 19-29.

122. Ем B.C., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (Комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. 2000. №1.

123. Иванов В.В. К вопросу об общей теории договора. // Государство и право. 2000. №12.

124. Измаилов Е.В. Место договора на выполнение маркетинговых исследований в системе гражданско-правовых договоров // Юрист. 1999. №8.

125. Исрафилов И. М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право.- 1999.- № 10.- С. 106-110.

126. Кабанков А.С. Необходимые условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003 .№7.

127. Киндеева Е. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Приложение к журналу "Хозяйство и право".- 2000.- № 11.

128. Кирсанов П.В. Компенсация морального вреда: многоаспектность проблемы // Юрист. 2003. №12.

129. Ковалева Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации (новое в законодательстве) // Хозяйство и право.- 2005.- № 8.- С. 3-15.

130. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юрид. мир. 1999. №11-12.

131. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право,- 2002.- № 2.- С. 74-84.

132. Колесников О. А. К вопросу о концепции перехода обязательственных прав// Журнал российского права. 2001. №7.

133. Комисарова Е.Г. Уступка права требования в институте гражданско-правовой ответственности // Журнал российского права. 2000.8.

134. Компенсация морального вреда в Европейском суде по правам человека// Российская юстиция. 2000. №3.

135. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1980.

136. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право.- 2005,- № 3.- С. 14-22.

137. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право.- 2005.- № 5.- С. 24-41.

138. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право.- 2005.- № 9.- С. 6-25.

139. Мошкина JI. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист.- 2002.- № 2.- С. 36-37.

140. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. №6.

141. Муравьев Б.В. Инвестиционные обязательства в строительстве // Юрист. 2001. №2.

142. Новоселова JI. А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1999.- № 4.- С. 68-77.

143. Новоселова JI. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право.- 2005.- № 8.- С. 29-38.

144. Обыденной А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. №8.

145. Павлодский Е.А. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. №9.

146. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. 2000. №1.

147. Пискунова М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1.

148. Пономарев В.А. Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы // Рынок ценных бумаг. 2001. №6.

149. Романец Ю. В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1999.- № 12.- С. 96-112.

150. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в .строительстве? // Хозяйство и право.- 2000.- № 3.- С. 74-78.

151. Сайфулова Л.Г. Инвестиционный договор в гражданском праве // Проблемы развития инвестиционного права: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 15-16 ноября 2001 года / Самарская гос. экон. акад. Самара, 2001. - С. 93-94.

152. Скворцов О. Ю. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью //Юридический бюллетень предпринимателя.- 1998.- № 3.

153. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. №10.

154. Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право.- 1989.- № 1.- С. 61-66.о

155. Степанов Д. Услуги как объект гражданских прав // Российская юстиция.- 2000.- № 2.- С. 16-18.

156. Суханов Е. А. О проекте нового Гражданского кодекса России // Вестник Московского университета. Серия 11. Право.- 1993.- № 5.- С. 3-11.

157. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.- 1998.- № 6.- С. 3-13.

158. Федоров В. В. Жилищное строительство в годы войны // Жилищное строительство.- 2000.- № 5.- С. 11.

159. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право.- 2005.- № 3.- С. 70-78.

160. Хохлов В.А. Инвестиции как правовая категория // Проблемы развития инвестиционного права: Материалы Всероссийской .научно-практической конференции 15-16 ноября 2001г. / Самарская гос. Экон. Акад. Самара. 2001.

161. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. №2.

162. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. №10.

163. Эрделевский А. Недействительность сделок // Российская юстиция.- 1999.-№ 11.- С. 12-13.

Автор: Харитошин, Илья Игоревич
Город: Москва
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Харитошин, Илья Игоревич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Харитошин, Илья Игоревич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Харитошин, Илья Игоревич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Харитошин, Илья Игоревич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения»