Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом

Закускин, Александр Андреевич

Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домомтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом»

ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕНАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗАКУСКИН АЛЕКСАНДР АНДРЕЕВИЧ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ

ДОМОМ

Специальность1 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

На правах рукописи

¿г-

с '"3.7 2X3

Москва - 2009

003472882

Работа выполнена на кафедре гражданского права Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

Научный руководитель

кандидат юридических наук Ключникова Ярославна Анатольевна

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Блинкова Елена Викторовна

Ведущая организация

кандидат юридических наук, доцент Беляева Ирина Анатольевна

Институт международного права и экономики имени А С Грибоедова

Защита состоится «25» июня 2009 года в 12 00 часов на заседании диссертационного совета Д 226 003 02 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации» по адресу 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д 4, тел. 371-58-38

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия

Министерства финансов Российской Федерации»

г ^

_____г--г-г" г________.. *-» мая 2009 г.

И о Ученого секретаря

диссертационного совета,

доктор юридических наук, профессор

Г В. Петрова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Управление многоквартирными домами берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на оптимизацию участия публично-правовых структур в этой сфере и перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме

Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной Европы Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования жилищно-коммунального хозяйства2

В настоящее время, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации3 (далее - ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап Все большее число

1 СЗРФ 1996 N25 Ст 2963

2 Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 2В апреля 1997 г №425

3 СЗ РФ 2005 N 1 (часть 1) Ст 14

собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности.

В настоящий момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов

Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкцию и застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома

В нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, посвященных управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, имеются пробелы и противоречия, усложняющие как сам процесс управления, так и механизм его реализации

механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при отсутствии целостного системного анализа управления многоквартирными домами как процесса деятельности, а также рассмотрения такого способа управления как товарищество собственников жилья

Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим не более десятка лет И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфических вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения пообъектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирным домом

Все это свидетельствует об актуальности проблематики и определяет выбор автором темы диссертационного исследования

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды ученых-юристов, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, а также договорных конструкций в доверительном управлении имуществом, таких как М М Агарков, В К Андреева, С С Алексеев, М И Брагинский, С Н Братусь, А В Венедиктов, В В Витрянский, Д М Генкин, О А Городов, В П Грибанов, Н Г Доронина, Д Ф Еремеев, О С Иоффе, В П Камышанский, С М Корнеев, И Л Корнеева, О А. Красавчиков, ПВ Крашенинников, В А Лапач, ВН. Литовкин, РП Мананкова, В Ф Маслов, Д И Мейер, Л М Минкина, И Б Новицкий, В А Рясенцев, ОН Садиков, ПИ Седугин, АП Сергеев, К И Скловский, ЕА Суханов, В А Тархов, А А Титов, Ю К Толстой, Р О. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др

Отдельные аспекты темы диссертационного исследования ранее подвергались анализу в различных научных работах Так, в работе ОН Бобровской «Кондоминиум, как объект гражданских прав», исследованы аспекты образования имущественно-земельного комплекса и

его составных частей для целей управления товариществом собственников жилья; работа О И Власовой «Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома» раскрывает вопросы определения объектного состава общего имущества и пределов его использования собственниками помещений многоквартирного дома, работа В С Ермакова «Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья» посвящена образованию товарищества собственников жилья как юридического лица для целей управления многоквартирным домом, однако она полностью основана на утратившим свою силу Федеральном законе «О товариществе собственников жилья», работа С Ю Шахова «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом» подвергла анализу способы управления многоквартирными домами

Таким образом, процесс управления как целенаправленная деятельность специальных субъектов, призванная удовлетворять потребностям собственников помещений многоквартирного дома в сохранении жилого фонда и получения необходимых сопутствующих услуг рассматривался несистемно, в рамках исследования иных смежных вопросов

Исследований процесса управления многоквартирными домом товариществом собственников жилья как одного из основных способов управления в рамках диссертационных работ не проводилось

Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей РР Аллямова, О И Власовой, ЛЮ Грудцыной, И А Дроздова, ВС. Ермакова, ОЕ Жульевой, Е А Каменевой, Е Б. Козловой, П В Крашенинникова, И Б Миронова, С Г Певницкого, А В Попова, А Б Рыжова, Д Б Савельева, П И Седугина, УБ Филатовой, С Ю Шахова, Л.В Щенниковой, Е А. Чефрановой и других

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся в процессе осуществления деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, как основного способа управления многоквартирным домом из числа определенных действующим жилищным

законодательством

Предмет исследования составляет совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также судебная и правоприменительная практика

Целью диссертационного исследования является системное исследование деятельности, осуществляемой товариществом собственников жилья по управлению многоквартирным домом, направленной на удовлетворение потребительского интереса собственников помещений в многоквартирном доме, на основе анализа существующих способов управления, а также выработка предложений по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства

Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач:

- уточнить и конкретизировать правовое понятие деятельности товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом на основе обобщения теоретического материала и исходя из положений действующего гражданского и жилищного законодательства,

- рассмотреть специфику процесса управления многоквартирным домом в рамках способов, определенных жилищным законодательством,

- определить субъектный состав процесса управления многоквартирным домом и критерии выделения объектов общей собственности, передаваемых в управление,

- показать особенности проведения государственной системы контроля за надлежащим осуществлением деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом и обосновать необходимость его сочетания с процедурой саморегулирования управляющих на рынке соответствующих услуг,

- определить пределы ответственности управляющего (управляющей организации) в процессе осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами,

- провести ретроспективный анализ развития управления

многоквартирными домами в Российской Федерации,

- изучить зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами,

- выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания системный, формально-логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой, эмпирический Исторический метод позволяет проследить историю развития института управления многоквартирными домами с момента его возникновения до наших дней в российской доктрине и практике Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей Формально-логический и формально-юридический методы использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений

В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том,

что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом В работе сформулировано авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом» Высказаны предложения по совершенствованию норм гражданского и жилищного законодательства для оптимизации деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом Это касается, прежде всего, правоспособности председателя правления товарищества собственников жилья, заключения договора управления многоквартирным домом, установления перечня работ и услуг предоставляемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом

Обоснована необходимость закрепления механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений, отказывающихся от его заключения на добровольных началах

Доказана целесообразность установления обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом.

На основе исследования сделаны выводы и разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по его применению субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами.

Научная новизна диссертационного исследования содержится в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения

1 Предложено авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом», которая рассматривается как процесс, состоящий из совокупности взаимосвязанных и взаимообусловленных действий обязанных лиц, в том числе профессиональных участников, направленный на удовлетворение интереса

собственников помещений в многоквартирном доме по обеспечению его сохранности, надлежащему функционированию и содержанию в соответствии с установленными нормами, а также на предоставление услуг и выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме

При этом товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах- на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом, на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества, а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим

2 В целях унификации положений о договоре управления многоквартирным домом целесообразно закрепить в п 1 ст 162 ЖК РФ правило о заключении единого договора собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией (в случае, деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то с собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися не членами товарищества), предоставив такое право избранному на общем собрании представителю При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников необходимо исчислять по единым тарифам с учетом доли каждого из собственников помещений в многоквартирном доме в общем имуществе

3 Выявлено отсутствие механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, как у остальных собственников помещений в многоквартирном доме, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации

Исходя из смысла п 5 ст 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников Целесообразно признать за общим собранием собственников, членов товарищества собственников жилья, а также специализированной

организацией, привлеченной для управления многоквартирным домом, право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке

4 Анализ нормы ст 144 ЖК РФ позволяет утверждать- председатель правтения товарищества собственников жилья не входит в состав органов управления товарищества собственников жилья Однако, исходя из положений ст 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества выполняет функции единоличного исполнительного органа управления. Он вправе самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества собственников жилья и тем самым занимает обособленное положение по отношению к общему собранию членов товарищества и правлению товарищества, образуя третий элемент в иерархической структуре органов общества общее собрание - правление - председатель.

В целях недопущения распоряжения денежными средствами товарищества собственников жилья по усмотрению председателя правления, целесообразно ограничить полномочия председателя правления по сделкам товарищества собственников жилья, имеющим высокий стоимостный показатель, совершение которых может осуществляться только после одобрения правлением или общим собранием членов товарищества Данное ограничение целесообразно устанавливать в уставе товарищества собственников жилья.

5 Выявлено, что по договору управления многоквартирным домом не предоставляются коммунальные услуги Все полномочия товарищества собственников жилья или иной управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг по управлению многоквартирным домом ограничиваются представлением интересов в отношениях с ресурсоснабжающими организациями и обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением коммунальных услуг В связи с этим предлагаем изложить п. 2 ст 162 ЖК РФ в следующей редакции- «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов

управления жилигцного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имуи{ества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов»

6 Доказано, что товариществам собственников жилья, осуществляющим управление многоквартирными домами, и иным профессиональным участникам процесса управления многоквартирными домами целесообразно учреждать саморегулируемые некоммерческие организации, членство в которых будет носить обязательный характер. Это позволит конечным потребителям работ и услуг, т.е. собственникам помещений в многоквартирном доме, заключать договор управления многоквартирным домом только с теми управляющими организациями, которых рекомендует ассоциация профессиональных управляющих, исключая возможность допущения к управлению субъектов, не прошедших сертификации и аттестации в рамках действующей ассоциации

В этой связи предлагается дополнить раздел VIII ЖК РФ статьей в следующей редакции- «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами в саморегулируемых организациях является обязательным».

7 Установлено, что при отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций, в целях обеспечения интересов собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно установить требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации, а также ввести процедуру обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. Страховая сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества

Закрепление обязательного страхования ответственности управляющих, а также требования о размере уставного капитала, утверждаемого профессиональным союзом или ассоциацией управляющих, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, не способные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия специальному субъекту -члену саморегулируемой организации

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения цивилистической доктрины Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи в изучении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив развития института управления многоквартирными домами как системообразующего компонента современного правового подхода к вопросам сохранности и использования жилищного фонда Результаты исследования могут применяться при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а также при подготовке учебной и учебно-методической литературы

Практическая значимость определяется тем, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирном домом, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности

Теоретические выводы и практические рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать совершенствованию правоприменительной практики, а также деятельности товариществ собственников жилья

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы

исследования изложены в научных публикациях автора и в выступлениях на научных конференциях, а также внедрены в учебный процесс при чтении лекций по курсу «Жилищное право» при одобрении кафедрой гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации.

Структура диссертации. Выполненная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены объект и предмет исследования, сформулированы цель и задачи исследования, выделены научная новизна, а также теоретическая и практическая значимость

В первой главе исследования «Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме» диссертант обращается к истории и зарубежному опыту управления многоквартирным домами, рассматривает процессы правового регулирования управления многоквартирного дома, описывает способы управления многоквартирным домом, а также рассматривает специфику договора управления многоквартирным домом

В первом параграф «Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами» показаны основные направления деятельности по управлению многоквартирными домами в исторической ретроспективе и зарубежный опыт управления многоквартирными жилыми домами

Так, в частности автором отмечено, что внедряемые на практике новые формы управления во многом повторяют известные в дореволюционный период, позволявшие осуществлять задачи сохранности жилых объектов

наиболее эффективно Тем не менее, именно анализ существовавших и применявшихся ранее форм управления показывает, что администрирование в этой сфере сдерживало позитивные направления управленческой деятельности Выявлена необходимость согласования интересов собственников помещений многоквартирных домов при совершенствовании жилищного законодательства

Пример зарубежного опыта в диссертационном исследовании показал, что публичные структуры активно внедряют образовательные программы в сфере управления жилищным сектором, а также подключают заемные механизмы, позволяющие использовать установку ресурсосберегающих технологий на самых ранних этапах самостоятельного управления домами собственниками помещений в них.

Второй параграф «Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции» позволил автору сделать вывод, что управление многоквартирным домом представляет сложный процесс, состоящий из специфических, взаимосвязанных и взаимообусловленных стадий Поскольку в соответствии с п 3 стЗО ЖК РФ собственник жилого помещения связан бременем содержания данного помещения, понятие содержания рассматривается автором в двух значениях

- содержание как несение бремени расходов;

- содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества

По мнению автора, основные принципы управления многоквартирными домами, широко распространенные в мировой практике, такие как пообъектность и ориентированность на клиента, следует внедрить в российскую систему управления, придав им соответствующее законодательное выражение

Автор обосновывает позицию о необходимости выделения управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности, что в итоге будет способствовать увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального

предпринимательства в области управления жильем

В третьем параграфе «Выбор способа управления многоквартирным домом как право н обязанность собственника» автор уделяет внимание выбору оптимального способа управления с учетом особенностей домостроения, времени введения жилого объекта в эксплуатацию и ценовой составляющей, имеющей важное значение.

Автор утверждает, что управление есть определенная деятельность, направленная на достижение согласованных субъектами такой деятельности целей При этом содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на «создание и под держание оптимального режима» пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти помещения и общее имущество.

В работе автор приходит к выводу о том, что управление многоквартирным домом производится в силу закона, и может осуществляется не только без волеизъявления собственника, но даже вопреки его воле Правомерность управления как деятельности, направленной на сохранение и надлежащую эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, презюмируется государством Отказ собственника от выбора способа управления приведет к тому, что этот выбор будет сделан вместо него управомоченным органом посредством особой процедуры, детально описанной в действующем жилищном законодательстве (п. 4 ст 161 ЖК РФ)

Автор обращает внимание, что действия управляющего следует рассматривать в контексте обязательственного правоотношения, вытекающего из договора управления и связывающего его участников взаимными правами и обязанностями Управляющий, получая определенные правомочия, не становится обладателем никаких вещных прав на имущество собственников помещения в многоквартирном доме Жилые помещения остаются в правообладании последних даже в случае передачи многоквартирного дома в управление специализированной организации Общее долевое имущество собственников, не имея самостоятельного

значения, не подлежит отчуждению отдельно от главных вещей: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Оно, согласно закону, не образует и капитала юридического лица, осуществляющего управление Поэтому любые сделки, в отношении объектов общей долевой собственности возможны лишь при согласии собственников, а их результаты оформляются в виде отчетов и заслушиваются на общем собрании собственников, проводимом ежегодно, по правилам статей 44-48 ЖК РФ К тому же, в рамках договора управления возникает и обязанность надлежащего выполнения возложенных на управляющего полномочий и устанавливаются санкции за их ненадлежащее исполнение

В четвертом параграфе «Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных элементов» диссертантом подчеркивается, что договор управления содержит элементы нескольких гражданско-правовых договоров договора доверительного управления имуществом, возмездного оказания услуг, подряда, поставки

В исследовании отмечается, что договор управления опосредует отношения между управляющим (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирном доме Наниматели помещений по договору коммерческого или социального найма в данном договоре не участвуют, но и не становятся выгодоприобретателями, поскольку такая возможность не вытекает из норм жилищного законодательства Так, из смысла подп 5 п. 1 ст 67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого помещения вправе требовать предоставления коммунальных услуг от наймодателя Единственным исключением из этого правила будет ситуация, когда многоквартирный дом относится к муниципальному жилищному фонду и, следовательно, управляется организацией, избранной публичным собственником посредством проведения открытого конкурса (п 2 ст 163 ЖК РФ)

Понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения Поэтому, по мнению автора исследования, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома,

так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности

Автор приходит к выводу, что заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления; что касается товарищества собственников жилья, то оно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах- на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом, на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим

При этом автор утверждает, что договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, так как условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств

Далее автор умозаключает, что при установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласие с управляющей организацией, в том числе, в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии Условия договора варьируются управляющей организацией в зависимости от объекта управления

В диссертации отмечено, что на законодательном уровне отсутствует механизм понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации

Во второй главе исследования «Специфика организации и

деятельности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом» диссертант обращается к исследованию товарищества собственников жилья как способу управления многоквартирным домом, с точки зрения отработанной на практике и наиболее детально урегулированной правовыми нормами модели, выявляя существующие проблемы выделения объектов общедолевой собственности в многоквартирном доме, имеющие целью уточнить и конкретизировать его системообразующие элементы

В первом параграфе данной главы «Правовой статус товарищества собственников жилья» исследуются основные вопросы порядка организации и деятельности товарищества собственников жилья как специализированной организации, создаваемой для целей управления многоквартирном домом

По мнению автора, одним из самых важных отличий товарищества собственников жилья от жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также при принятии решений в уже созданных кооперативах и товариществах собственников жилья В соответствии с ч. 1 ст 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, больший объем площади предоставляет больший объем прав собственнику При этом, в домах с подавляющим большинством квартир, принадлежащих муниципалитету как собственнику, практически все решения будет принимать муниципалитет

Решения общего собрания жилищного кооператива принимаются по принципу один член кооператива обладает одним голосом Исходя из положений ст 117 ЖК РФ, общее собрание членов жилищного кооператива принимает свои решения открытым голосованием Возможность проведения тайного или заочного голосования в жилищном кооперативе нормами ЖК РФ не предусмотрена

Другим отличием следует считать и детальную регламентацию в главе 14 ЖК РФ вопросов порядка организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, компетенцию органов управления товарищества собственников жилья При этом по отношению к ЖК и ЖСК такая регламентация отсутствует. Из положений главы 11 ЖК РФ следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством

Во втором параграфе второй главы «Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья» исследуются проблемы формирования объектов общей долевой собственности при отсутствии единого перечня на законодательном уровне и сложностью их предметного состава в объеме многоквартирного дома как имущественного комплекса

В ходе исследования автор пришел к выводу, что выделение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления им товариществом собственников жилья, а также иной специализированной организацией, имеет определенные трудности законодательного и технического характера

В работе высказывается предложение, которое затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме- прежде чем приступить к реализации возложенных на товарищества собственников жилья полномочий, а также к осуществлению предоставленных прав, целесообразно обратить внимание на формирование таких объектов на общих собраниях товарищества и их фиксации в соответствующих документах

ЖК РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества При этом анализ его положений позволяет заключить, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию

Так, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч 2 ст 3 и ст 162 ЖК РФ).

В третьей главе диссертационного исследования «Особенности осуществления контроля за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом» диссертант обращает внимание на необходимость сочетания форм государственного контроля и института саморегулирования на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, при создании необходимых предпосылок для их внедрения на практике, а также целесообразность распространение позитивного опыта европейских стран, направленного на страхование гражданской ответственности управляющих организаций

В первом параграфе третьей главы «Государственный контроль за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом» автор отмечает необходимость сохранения и даже расширения контрольных полномочий органов государственной власти, в области осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций, несмотря на то, что практически в последнее время прослеживается тенденция к его сокращению, что представляется автору неоправданным возложением на собственников надежд на взаимодействие и сотрудничество.

Необходимость контроля такого рода за деятельностью товариществ собственников жилья и их органов управления обусловлена некоторыми фактами Так значительную частоту имеют конфликты внутри товариществ собственников жилья, связанные с определением размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, вопросами содержания такого имущества, предоставления части такого имущества в пользование

Автор отмечает также, что собственникам помещений в многоквартирном доме нередко проще подчиниться неправомерным или

неправильным, по их мнению, действиям правления и председателя правления товарищества собственников жилья, конфликты в товариществах собственников жилья принимают затяжной и латентный характер

В настоящее время государственный контроль за соответствием деятельности товариществ собственников жилья и иных общественно значимых объединений собственников недвижимого имущества их уставным целям устранен в связи со сложностью процедуры их государственной регистрации в качестве некоммерческих организаций и избыточным характером форм отчетности - вопросами, решение которых требовало лишь принятия органами исполнительной власти нормативных правовых актов.

Помимо контроля законности деятельности товариществ собственников жилья, государство должно осуществлять также надзор за надлежащим состоянием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - за достижением товариществами собственников жилья основной цели их деятельности

Такой надзор необходим для обеспечения безопасности граждан и обеспечения благоприятных условий проживания в многоквартирном доме

Во втором параграфе третьей главы «Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья» в рамках правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом доказано, что необходимо ввести такие формы контроля за осуществлением договорной деятельности товариществ, которые бы позволили осуществлять ее с наименьшими потерями для собственников помещений многоквартирного дома При этом сами собственники должны иметь гарантии оказания высокого качества услуг на соответствующем рынке, посредством механизма саморегулирования профессиональных участников рынка и введения института страхования гражданской ответственности управляющих

Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации В настоящее время за все допущенные нарушения к ответственности привлекают товарищества собственников жилья и иные специализированные организации,

осуществляющие управление многоквартирными домами.

Идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на коммерческие отношения' повышается защита частного интереса предпринимателей от вторжения публичных структур в сферу их профессиональной деятельности, поскольку сами предприниматели принимают ответственность за участников, вошедших в данный союз И, хотя саморегулирование призвано замещать вмешательство государства в экономику или приводить к уменьшению такого вмешательства, в том числе в рамках контроля, Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. №315-Ф3 «О саморегулируемых организациях»4, не содержит каких-либо положений о прекращении или ограничении полномочий контролирующих органов

По мнению автора вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемые организации необходимо предусмотреть обязательность членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях, а управлять многоквартирным домом и заключать соответствующие договоры управления собственники могут заключать только с управляющими, являющимися членами саморегулируемых организаций

Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений целесообразно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих по договорам управления многоквартирным домом При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества

Обязательное страхование ответственности управляющих за счет граждан, а также введение требования об уставном капитале, к примеру, не менее миллиона рублей, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность

4СЗРФ 2007 N49 Ст 6076

перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, обозначены основные проблемы действующего законодательства в анализируемой сфере

Решение поставленных в исследовании задач и достижение его цели определялось, прежде всего, комплексным характером диссертационной работы, что было связано как с широким кругом анализируемых отношений, так и обширным направлением исследования

Современная правовая регламентация института управления многоквартирными домами позволяет выделить два его основных способа, организация товарищества собственников жилья, создаваемого собственниками помещений, принимающего на себя функции заказчика работ и услуг, требующихся для обеспечения нормальной эксплуатации имущественного комплекса; а также привлечение профессиональных управляющих, действующих на рынке соответствующих услуг, с целью извлечения прибыли

Деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом должна осуществляться при строгом соблюдении законодательно установленных процедур В целях предотвращения возможных злоупотреблений со стороны органов управления специализированной организации, представляется необходимым осуществления контрольных функций по двум возможным направлениям- государственного контроля в лице уполномоченных органов за соблюдением уставной деятельности и расходованием денежных средств. Такой надзор необходим для обеспечения безопасности граждан и обеспечения благоприятных условий проживания в многоквартирном доме,

- саморегулирования, для профессионального управления на рынке соответствующих услуг.

Внедрение системы саморегулирования позволит потребителям соответствующих услуг ориентироваться на систему внутреннего контроля и

взаимной ответственности членов организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, по умолчанию устанавливающей наблюдение за соблюдением требований действующего законодательства и корпоративной этики, а также лишающей нарушителей права состоять в ее членстве и выходить на рынок с предложением конкурентоспособных услуг

При этом обязательное страхование ответственности управляющих многоквартирными домами, а также введение требования об уставном капитале не менее миллиона рублей выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации

Основные положения диссертации отражены в пяти научных публикациях, общим объемом -1,95 п.л.

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных перечнем ВАК:

1 Закускин А А. Законное представительство интересов собственников помещений в многоквартирном доме // Закон и право - 2008 - N° 12 -0,4 пл

2 Закускин А А Саморегулирование на рынке услуг по управлению многоквартирными домами // Закон и право - 2008. - № 3 - 0,3 п л

Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:

3 Закускин А А. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом // Сборник статей студентов Всероссийской государственной налоговой академии. - 2005 - № 4 -0,5 п л

4 Закускин А А Некоторые вопросы внедрения новелл Жилищного кодекса

РФ // Сборник межвузовской научно-практической конференции 17 мая 2006 г «Актуальные вопросы совершенствования финансового и гражданского законодательства» - 2006 - 0,2 п л

5 Закускин А А Порядок проведения собрания в многоквартирном доме в форме заочного голосования // Вестник Всероссийской государственной налоговой академии - 2007 - № 1 - 0,25 п л.

6 Закускин А А Управление объектами общей долевой собственности в многоквартирном доме // Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава, аспирантов, соискателей Всероссийской государственной налоговой академии Минфина РФ. - 2008 - № 2 -0,3 п л

Отпечатано в ООО «Компания Спутник+» ПД № 1-00007 от 25 09 2000 г Подписано в печать 21 05 2009 Тираж 150 экз. Уел пл 1,62 Печать авторефератов: 730-47-74,778-45-60

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Закускин, Александр Андреевич, кандидата юридических наук

Введение

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава I. Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме. 14

§1. Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами 14

§2. Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции 31-

§3. Выбор способа управления многоквартирным домом как право и обязанность собственника. 53-

§4. Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных элементов. 63

Глава-И. Специфика организации и деятельности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом. 80

§1. Правовой статус товарищества собственников жилья. 80

§2. Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья. ш

Глава III. Особенности контроля за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом 128

§1. Государственный контроль за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом. 128

§2. Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья. 148

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом"

Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной Европы. Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением' общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления, в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг. Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования^ жилищно-коммунального хозяйства2.

В* настоящее время, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской о

Федерации {далее - ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап. Все большее число

1 СЗ РФ.1996. N 25. Ст. 2963.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. №425.

3 СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Сг. 14. собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор. Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки. Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности.

В настоящий« момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.

Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкцию- и застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома.

В последнее время вопросам гражданско-правового регулирования управления многоквартирными домами и, в частности, товариществам собственников, жилья уделяется немало внимания. Но в современной науке сформулированы лишь отдельные критерии управления как действенного механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при отсутствии целостного системного анализа управления многоквартирными домами как процесса деятельности, а также рассмотрения такого способа управления как товарищество собственников жилья.

Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим не более десятка лет. И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфических вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения пообъектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Все это свидетельствует об актуальности проблематики и определяет выбор автором темы диссертационного исследования.

A.B. Венедиктов, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, O.A. Городов, В.П. Грибанов, Н.Г. Доронина, Д.Ф. Еремеев, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, С.М. Корнеев, И.Л. Корнеева, O.A. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач,

B.Н. Литовкин, Р.П. Мананкова, В.Ф. Маслов, Д.И. Мейер, Л.М. Минкина, И.Б. Новицкий, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, A.A. Титов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др.

Отдельные аспекты темы диссертационного исследования ранее подвергались анализу в различных научных работах. Так, в работе О.Н. Бобровской «Кондоминиум, как объект гражданских прав», исследованы аспекты образования имущественно-земельного комплекса и его составных частей для целей управления товариществом собственников жилья; работа О.И. Власовой «Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество» многоквартирного дома» раскрывает вопросы^ определения объектного состава, общего имущества» и пределов, его использования собственниками помещений многоквартирного дома; работа B.C. Ермакова «Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья» посвящена образованию товарищества собственников жилья? как юридического^ лица; для?; целей; управления многоквартирным: домом;, однако* она полностью? основана на утратившим свою силу Федеральном? законе; «© товариществе собственников» жилья»; работа C.IO. Шахова «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом» подвергла анализу способы управления многоквартирными домами.

Таким; образом, процесс управления как целенаправленная»деятельность специальных субъектов, призванная; удовлетворять. потребностям собственниковt помещений; многоквартирного дома в? сохранении жилого фонда и получения? необходимых сопутствующих услуг рассматривался несистемно, в рамках исследования иных смежных вопросов;

Исследований; процесса управления; многоквартирными домом товариществом? собственников жилья как; одного из основных способов-управления в рамках диссертационных работ не проводилось.

Отдельным вопросам: управлениям многоквартирными» домами посвящены работы, следующих исследователей: P.P. Аллямова, О.И Власовой, Л:Ю. Крудцыной, И-.А. Дроздова; В;С. Ермакова,\©:Е. Жульевой, Е.А. Каменевой; Е.Б. Козловой,, 11.В. Крашенинникова; И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, А.В. Попова, А.Б: Рыжова; Д.Б. Савельева; П;И. Седугина, У.Б: Филатовой, С.Ю. Шахова, JI.B. Щенниковой, Е.А. Чефрановой и других.

Объектом исследования являются правоотношения; складывающиеся в процессе осуществления; деятельности товарищества собственников! жилья по управлению многоквартирным домом, как основного способа управления; многоквартирным домом из числа определенных действующим жилищным законодательством.

Предмет исследования; составляет совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом; а также судебная и правоприменительная практика.

Целью диссертационного^ исследования« является системное исследование деятельности, осуществляемой« товариществом: собственников жилья по управлению многоквартирным домом, направленной на удовлетворение потребительского интереса собственников помещений в многоквартирном доме, на основе анализа существующих способов; управления, а также выработка предложений« по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Достижение цели; исследования? обеспечивается в процессе: решения следующих задач:

- уточнить и конкретизировать правовое понятие деятельности товариществ, собственников, жилья по управлению многоквартирным домом на основе обобщения^ теоретического материала и исходя» из положений действующего? гражданского и жилищного законодательства;

- рассмотреть специфику процесса: 5^правления многоквартирным домом в рамках способов, определенных жилищным законодательством;

- определить, субъектный^ состав процесса, управления многоквартирным домом и критерии выделения < объектов общей собственности, передаваемых в управление;

- показать особенности проведения государственной; системы контроля за надлежащим осуществлением деятельности товарищества собственников жилья? по управлению многоквартирным домом и обосновать необходимость его сочетания; с процедурой саморегулирования; управляющих на рынке соответствующих услуг;

- определить г пределы ответственности управляющего (управляющей? организации)' в процессе осуществления^ деятельности по управлению; многоквартирными домами;

- провести ретроспективный; анализ развития, управления; многоквартирными домами в Российской Федерации;

- изучить, зарубежный опыт организации управления» многоквартирными домами;

- выявить, наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, формально-логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой, эмпирический. Исторический метод позволяет проследить историю развития института управления многоквартирными домами с момента его возникновения до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.

В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом.

В работе сформулировано авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом». Высказаны предложения по совершенствованию норм гражданского и жилищного законодательства для оптимизации деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Это касается, прежде всего, правоспособности председателя правления товарищества собственников жилья, заключения договора управления многоквартирным домом, установления перечня работ и услуг предоставляемых управляющей организацией по договору управления.многоквартирным домом.

Обоснована необходимость закрепления механизма понуждения' к заключению договора, управления, многоквартирным домом, собственников помещений, отказывающихся от его заключения на добровольных началах.

Доказана целесообразность установления обязательного страхования; гражданской1 ответственности управляющих организаций по договорам, управления многоквартирным домом.

На, основе исследования сделаны выводы и разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по-его применению» субъектами правоотношений по управлению многоквартирными- домами.

Научная; новизна диссертационного исследования содержится в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

В результате проведенного исследования- на защиту выносятся следующие положения:

1. Предложено' авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом», которая рассматривается как процесс, состоящий из совокупности взаимосвязанных и взаимообусловленных действий обязанных лиц, в том числе профессиональных участников, направленный на удовлетворение интереса собственников помещений в многоквартирном доме по обеспечению его сохранности, надлежащему функционированию и содержанию- в соответствии с установленными нормами, а также на предоставление услуг и выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом; на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.

2. В целях • унификации положений о договоре управления многоквартирным домом целесообразно закрепить в п. 1 ст. 162 ЖК РФ правило о заключении единого договора собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией (в случае, деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то с собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися не членами товарищества), предоставив такое право избранному на общем собрании представителю. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников необходимо исчислять по единым тарифам с учетом доли каждого из собственников помещений в многоквартирном доме в общем имуществе.

3. Выявлено отсутствие механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, как у остальных собственников помещений в многоквартирном доме, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.

Исходя из смысла п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников. Целесообразно признать за общим собранием собственников, членов товарищества собственников жилья, а также специализированной организацией, привлеченной для управления многоквартирным домом, право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.

4. Анализ нормы ст. 144 ЖК РФ позволяет утверждать: председатель правления товарищества собственников жилья не входит в состав органов управления товарищества собственников жилья. Однако, исходя из положений ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества выполняет функции единоличного исполнительного органа управления. Он вправе самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества собственников жилья и тем самым занимает обособленное положение по отношению к, общему собранию членов товарищества и правлению товарищества, .образуя третий элемент в иерархической структуре органов общества: общее собрание — правление - председатель.

В целях недопущения распоряжения денежными средствами товарищества собственников жилья по усмотрению председателя правления, целесообразно ограничить полномочия председателя правления- по* сделкам товарищества собственников жилья, имеющим высокий стоимостный показатель,.совершение которых может осуществляться только после одобрения правлением или общим собранием членов товарищества: Данное ограничение целесообразно устанавливать в уставе товарищества собственников жилья.

5. Выявлено, что по договору управления многоквартирным домом не предоставляются коммунальные услуги. Все полномочия товарищества собственников жилья или иной управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг по-управлению многоквартирным домом ограничиваются представлением интересов в- отношениях с ресурсоснабжающими организациями и обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением коммунальных услуг. В связи с этим предлагаем изложить п. 2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая• организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов».

6. Доказано, что товариществам собственников жилья, осуществляющим управление многоквартирными домами, и иным профессиональным участникам процесса управления многоквартирными домами целесообразно учреждать саморегулируемые некоммерческие организации, членство в которых буцет носить обязательный характер. Это позволит конечным потребителям работ и услуг, т.е. собственникам помещений в многоквартирном доме, заключать договор управления многоквартирным домом только с теми управляющими организациями, которых рекомендует ассоциация профессиональных управляющих, исключая возможность допущения к управлению субъектов, не прошедших сертификации и аттестации в рамках действующей ассоциации.

В этой связи предлагается- дополнить раздел VIII ЖК РФ статьей в следующей- редакции: «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами в саморегулируемых организациях является обязательным».

7. Установлено, что при отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций, в целях обеспечения, интересов собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно установить требования к минимальному размеру уставного капитала такой-организации, а также ввести процедуру обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. Страховая сумма должна соотноситься со стоимостью» общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Закрепление обязательного страхования ответственности управляющих, а также требования о размере уставного капитала, утверждаемого профессиональным союзом или ассоциацией управляющих, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, не способные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия специальному субъекту - члену саморегулируемой организации.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения- цивилистической доктрины. Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи« в изучении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив' развития» института управления многоквартирными домами как системообразующего компонента современного правового подхода к вопросам сохранности и использования жилищного фонда. Результаты исследования могут применяться! при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а. также при подготовке учебной и учебно-методической литературы.

Практическая значимость определяется тем, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для* совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирном домом, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности.

Теоретические выводы и практические рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать совершенствованию, правоприменительной практики, а также деятельности товариществ собственников жилья.

Апробация-результатов исследования. Основные положения и выводы исследования изложены в научных публикациях автора и в выступлениях на научных конференциях, а также внедрены в учебный процесс при чтении лекций по курсу «Жилищное право» при одобрении кафедрой гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации.

Структура диссертации. Выполненная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Закускин, Александр Андреевич, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с задачами и в, рамках исследования по теме «Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества, собственников жилья по управлению многоквартирным домам» в. нём, рассмотрены- наиболее важные вопросы, позволяющие определить, что представляет собой деятельность товарищества собственников, жилья по управлению многоквартирным домом.

В работе показаны основные направления деятельности по управлению многоквартирными* домами в исторической, ретроспективе и зарубежный' опыт управления многоквартирными жилыми домами:

Так, в* частности отмечено, что внедряемые на практике новые формы управления во» многом повторяют известные в дореволюционный период, позволявшие осуществлять,' задачи сохранности- жилых объектов* наиболее эффективно. Тем не менее, именно анализ, существовавших и* применявшихся ранее форм управления* показывает, что администрирование в. этой- сфере сдерживало позитивные направления*управленческой деятельности.

Пример5 зарубежного опыта показал, что публичные структуры активно* внедряют образовательные программы в сфере управления,жилищным сектором, а также подключают заемные механизмы, позволяющие использовать установку ресурсосберегающих технологий» на самых ранних этапах самостоятельного* управления^домами собственниками помещений* в них.

В работе сделаны выводы о том, что управление многоквартирным домом представляет сложный процесс, состоящий из специфических, взаимосвязанных и взаимообусловленных стадий.

Основные принципы управления многоквартирными домами, широко распространенные в мировой практике, такие как пообъектность и ориентированность на клиента, также следует внедрить в российскую систему управления, придав им соответствующее законодательное выражение.

В работе обосновывается позиция о необходимости выделения управления-многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности, что в. итоге будет способствовать увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.

В работе утверждается, что управление есть определенная деятельность, направленная на достижение согласованных субъектами такой деятельности целей. При этом содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на «создание и поддержание оптимального режима» пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти помещения и общее имущество.

В результате исследования делается вывод о том, что управление многоквартирным домом производится в силу закона, и может осуществляется не только без волеизъявления собственника, но даже вопреки его воле. Правомерность управления как деятельности, направленной на сохранение и надлежащую эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, презюмируется государством. Отказ собственника от выбора способа управления приведет к тому, что этот выбор будет сделан вместо него управомоченным органом посредством особой процедуры, детально описанной в действующем жилищном законодательстве (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Действия управляющего следует рассматривать в контексте обязательственного правоотношения, вытекающего из договора управления и связывающего его участников взаимными правами и обязанностями. Управляющий, получая определенные правомочия, не становится обладателем никаких вещных прав на имущество собственников помещения в многоквартирном доме. Жилые помещения остаются в правообладании последних даже в случае передачи многоквартирного дома в управление специализированной организации. Общее долевое имущество собственников, не имея самостоятельного значения, не подлежит отчуждению отдельно от главных вещей: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Оно, согласно закону, не образует и капитала юридического лица, осуществляющего управление. Поэтому любые сделки, в отношении объектов общей долевой собственности возможны лишь при согласии собственников, а их результаты оформляются в виде отчетов и заслушиваются на общем собрании собственников, проводимом ежегодно,- по правилам статей 44-48 ЖК РФ. К тому же, в рамках договора управления возникает и обязанность надлежащего выполнения возложенных на управляющего полномочий и устанавливаются санкции за их ненадлежащее исполнение.

В исследовании отмечается, что договор управления опосредует отношения между управляющим (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирном доме. Наниматели помещений по договору коммерческого или социального найма в данном договоре не участвуют, но и не становятся выгодоприобретателями, поскольку такая возможность не вытекает из норм жилищного законодательства. Так, из смысла подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого помещения вправе требовать предоставления, коммунальных услуг от наймодателя. Единственным исключением из этого правила будет ситуация, когда многоквартирный дом относится к муниципальному жилищному фонду и, следовательно, управляется организацией, избранной публичным собственником* посредством проведения открытого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК РФ).

Понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения. Поэтому, по мнению * автора исследования, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности.

В работе делается вывод, что заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления; что касается товарищества собственников жилья, то оно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом; на основе договора.управления, многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.

При этом утверждается^ что договор управления, многоквартирным домом нельзя признать публичным, так как условия^ управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников.с учетом специфики^ объекта управления и иных обстоятельств.

В работе отмечено, что на, законодательном уровне отсутствует механизм понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений« в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.

В работе особо уделяется внимание исследованию товарищества собственников жилья как способу управления многоквартирным домом, с точки зрения отработанной на практике и наиболее детально» урегулированной правовыми нормами модели, выявляя существующие проблемы выделения объектов общедолевой собственности в многоквартирном, доме, имеющие целью уточнить и конкретизировать его системообразующие элементы.

Также исследуются проблемы формирования объектов общей долевой собственности при. отсутствии единого перечня, на законодательном уровне и сложностью их предметного состава в объеме многоквартирного дома как имущественного комплекса.

В ходе исследования, делается вывод, что выделение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления им товариществом собственников жилья, а таюке иной специализированной организацией, имеет определенные трудности законодательного и технического характера.

В работе высказывается предложение, которое затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме: прежде чем приступить, к реализации возложенных на товарищества собственников жилья полномочий, а также к осуществлению предоставленных прав, целесообразно обратить внимание на формирование таких объектов на общих собраниях товарищества и их фиксации в соответствующих документах.

ЖК РФ' прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. При этом анализ его положений позволяет заключить, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию.

В исследовании- отмечается^ необходимость сохранения и даже расширения контрольных полномочий органов государственной власти, в области осуществления-контроля за деятельностью управляющих организаций, несмотря на то, что практически в последнее время прослеживается тенденция к его сокращению, что представляется автору неоправданным, возложением на собственников надежд на взаимодействие и сотрудничество.

Необходимость контроля такого * рода за деятельностью товариществ собственников жилья и их органов управления обусловлена некоторыми фактами. Так значительную частоту имеют конфликты внутри товариществ собственников жилья, связанные'с определением размера платы за,содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, вопросами содержания такого имущества, предоставления части такого имущества в пользование.

В настоящее время государственный контроль за» соответствием деятельности товариществ собственников жилья и иных общественно значимых объединений собственников недвижимого имущества их уставным целям устранен в связи со сложностью процедуры их государственной регистрации в качестве некоммерческих организаций и избыточным характером форм отчетности - вопросами, решение которых требовало лишь принятия органами исполнительной власти нормативных правовых актов.

Предлагается внедрить механизм саморегулирования профессиональных участников, рынка и институт страхования гражданской ответственности управляющих.

Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. В настоящее время за все допущенные нарушения к ответственности привлекают товарищества собственников жилья и иные специализированные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.

Идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на» коммерческие отношения: повышается- защита частного интереса предпринимателей от вторжения публичных структур в сферу их профессиональной деятельности, поскольку сами предприниматели принимают ответственность за участников, вошедших в данный союз.

Представляется, что вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемые организации необходимо предусмотреть обязательность членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях; а управлять многоквартирным домом и заключать соответствующие договоры управления собственники могут заключать только с управляющими, являющимися членами саморегулируемых организаций.

Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений целесообразно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного' дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Обязательное страхование ответственности управляющих за счет граждан, а также введение требования* об уставном капитале, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную1 деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья1 в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом»

1. Официальные документы и нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации // Российская газете. 25 дек. 1993 г.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2005. - № 1 (ч. 1). — Ст. 14.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях // СЗ РФ. 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.

5. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6. Бюджетный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 1998. - № 31. - Ст. 3823.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 // СЗ РФ. 1996. - № 5. -Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 // СЗ РФ. 1994. - № 32.-Ст. 3301.

9. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // СЗ РФ. 2007. — № 30. - Ст. 3799.

10. Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях» // СЗ РФ. 2007. - № 49. - Ст. 6076.

11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» // СЗ РФ. -2005. № 1 (ч. 1). - Ст. 36.

12. Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» И СЗ РФ. — 2005. № 1 (ч. 1). -Ст. 15.

13. Федеральный закон от 08 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ.-2001. -№33 (ч. 1).-Ст. 3431.

14. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2001. - № 26. - Ст. 2582.

15. Федеральный закон от 02 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ.' 2000. - № 2. - Ст. 149:

16. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ; — 1997.-№>30.-Ст. 3594.

17. Федеральный закон от 09 января 1997 г. №5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труца и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» // СЗ РФ.- 1997. № 3. - Ст. 349.

18. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ.- 1996. № 25. - Ст. 2963.

19. Федеральный закон от 12 января- 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ. 1996. - № 3. - Ст. 145.

20. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. -2006.-№23.-Ст. 2501.

21. Постановление Правительства Российской Федерации от 02 февраля 1996 г. № 105 «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов, и других поселений» // СЗ РФ. -1996. -№ 6.-Ст. 592.

22. Закон г. Москвьгот 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы,- 2003. № 34.

23. Закон г. Москвы от 11 марта» 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Московской Думы. 1998. - № 5. — Ст. 56.

24. Постановление Правительства г. Москвы, от 28 августа 2007 г. № 753-ПП «Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 51. - 12 сент. 2007.

25. Постановление Правительства г. Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 40. — 19 июл. 2006.

26. Постановление Правительства г. Москвы от 13 июня 2006 г. № 391-1111 «О мерах по развитию страхования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. N 37. - 03 июл 2006.

27. Постановление Правительства г. Москвы от 17 января 2006 г. № 9-1111 «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 8. - 01 фев. 2006.

28. Постановление Правительства г. Москвы от 21 сентября 2004 г. № 651-ПП «О домовых комитетах» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 59. - 20 окт. 2004.

29. Распоряжение Правительства г. Москвы от 12 апреля 2006 г. № 585-РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имуществе, принадлежащим товариществам собственников жилья» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 23. - 26 апр. 2006.

30. Распоряжение мэра г. Москвы от 13 мая 2002 г. № 275-РМ «О мерах поразвитию самоуправления» граждан в жилищной- сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения» // Вестник Мэрии Москвы. N 20. - май 2002.

31. Письмо Министерства регионального развития Российской: Федерации' от 02 мая 2007 г. № 8167-Ю 1/07 «О внесении платы; за жилые помещения и коммунальные услуги» // Журнал руководителя: и главного; бухгалтера ЖКХ. № 8. - август 2007 (ч. 2):-.

32. Письмо Министерства^ регионального развития* Российской: Федерации. от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» // Журнал; руководителя; и главного бухгалтера ЖКХ. № 4. - апрель 2007 (ч. 2).

33. Постановление арбитражного: суда северо-западного округа; от 23 июня: 2008г. по делу №А05-8827/2007 //Информационно-правовая система «Кадис».

34. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционный суд от 20 марта 2007 г. по делу № А56-12206/2006 // Информационно-правоваясистема «Кадис».

35. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 декабря, 2006 г. по делу №КАА41/12869-06 // Информационно-правовая система «Кадис».

36. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа' от 30* октября 2006г. по делу №Ф09-9509/06-С2 // Информационно-правовая система «Кадис».

37. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 мая* 2004 г. № А78-6759/02-С22/206-Ф02-1602/04-С1 // Информационно-правовая система «Кадис».

38. Андреев В.К. О праве частной собственности» в России (критический очерк). М., Волтерс Клувер, 2007.

39. Аполлонов А.О. Товарищество собственников жилья как субъект отношений в сфере наружной рекламы // Жилищное право. №3. 2007.

40. Аллямов Р.Р. Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы, и товарищества собственников жилья особенности правового регулирования и основные отличия // Жилищное право. - №2. - 2007.

41. Афонина A.B. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. №11. - 2006.

42. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство. №12. -2006.

43. Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. №11. — 2002.

44. Белов В .А., Бушаенкова G.A. Договор управления! многоквартирным! домом; заключаемый; с, управляющей организацией^ или единоличным? управляющим // Законодательство. №1. - 2007.

45. Беляева5 А.Ю. Управление жилищным фондом: Задачи^ жилищно-коммунальной реформы. Москва., 2007.

46. Белоусов В.Я. Культурныезадачижилищнойкооперации; Москва., 1926.

47. Богатырев Ф.О. Негаторные иски- собственников квартир в многоквартирных домах // Комментарии судебной; практики. — Вып. № 6. -М., Юридическая литература. — 2000}

48. Борисенко А. Квартира как объект права собственности // Законность. № 10; — 2003;

49. Буйнова Ю: Преимущественное право покупки доли в праве собственности« на жилье // Российская юстиция. — № 3. 2003;

50. Волкова Н.А. О некоторых особенностях; правового? режима жилых помещений // Законодательство и экономика № 1. - 2006.

51. Витрянский В.В. пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. № 6. -2003.

52. Гсндзехадзе Б.Т-1. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе. М., Московский университет. 1976;

53. Гетман E.G. Обязанности? ш права собственников; жилых помещений в кондоминиумах // Жилищное право. №2. - 2001.

54. Генцлер И. Управление жилищным фондом. Теория; и практика; // Законы России; Опыт, анализ, практика: №8. - 2008:

55. Говоренкова Т.М. Восстановление жилья в период «собирания коммун» советских« двадцатых // Жилищно-коммунальное хозяйство. — № 2. — 2002.

56. Гордеев Д.П., Прокофьев BIKD. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. № 2. - 2002.

57. I Ърдсев Д.П., Пркофьев B.IO. Совершенствование практики управления многоквартирными домами // Жилищно-коммунальное: хозяйство. № 5; — 2002.

58. Гордеев Д.П. Правовая- природа жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. № 4. - 2002.

59. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. №3. - 2008.

60. Гордеев Д.П. Саморегулируемые организации в области управления многоквартирными домами. Обзор. М., 2007.

61. Долгушина О.В. Самоуправление в жилищной сфере. Организационно-правовые формы объединений собственников жилья // Жилищное право. -№1.-2004.

62. Долгушина* О.В. Управление имуществом, входящим? в состав кондоминиума. Московский опыт,// Жилищное право. № 3. - 2001.

63. Долгушина О.В. Правовое регулирование отношений в области создания товарищества собственников жилья и формирования кондоминиумов.' // Жилищное право. №к - 2000.

64. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006.

65. Ермаков B.C. Правовое регулирование' деятельности« товариществ собственников жилья // Жилищное право. №1. - 2001.

66. Ермаков B.C. Понятие «многоквартирного жилого дома» // Хозяйство и право.-№4.-2003.

67. Ермаков B.C. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. № 2. - 2003.

68. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. Учебное пособие для ВУЗов. М., Владоспресс, 2003.

69. Жульева O.E. Соотношение понятий «жилой, дом» и «многоквартирный жилой дом» в Жилищном кодексе РФ // Право: теория и практика. № 12. — 2006.

70. Жульева O.E. Структура договорных отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом // Право и политика. № 2. — 2008.

71. Закускин A.A. Законное представительство интересов собственниковпомещений в многоквартирном?доме // Закон и право. № 12.- 2008.

72. Закускиш A.A. Саморегулирование: на рынке услуг по управлению многоквартирными домами // Закон и право. № 3. - 2008.

73. Закускин A.A. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом // Сборник статей студентов Всероссийской: государственной налоговой академии. № 4. - 2005.

74. Закускин A.A. Управление объектами общей долевой собственности в многоквартирном доме- // Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава; аспирантов, соискателей Всероссийской государственной налоговой академии Минфина РФ. N° 2. - 2008.

75. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законьъ России: опыт, анализ; практика. № 3. - 2006.

76. Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом // Закон. -№6.- 2007.

77. Косорукова Т.В. Управление многоквартирными жилыми домами (реформа ЖКХ)-// Черные дыры в Российском Законодательстве. № 3. — 2007.95; Крашенинников П.В: Законодательство о недвижимости // Экономика и жизнь.-№51.- 1995.

78. Крашенинников П.В. Не прост квартирный вопрос. Каким видится новый жилищный кодекс России // Экономика и жизнь. № 30. - 1995.

79. Крашенинников П.В. Этот острый квартирный-вопрос // Человек и закон. -№ 5. 1995.

80. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут, 2001.

81. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995.

82. Кузнецова O.A. Кондоминиум на регистрации // Домашний адвокат. №1. -2003.

83. Лайкова C.B. Право собственности в многоквартирных жилых домах (сравнительный анализ российского и германского законодательства) // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоритический журнал. — № 3.-2003.

84. Лифшиц Д.В. Договорные отношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в Москве: анализ состояния и пути совершенствования // Жилищное право. №4. - 2002.

85. Лыкова' Т.В. Многоквартирный дом. Правовые и» экономические аспекты управления //Законы России. Опыт, анализ, практика. № 8. - 2008.

86. Макаренко Г.Н. Правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах как органа жилищного самоуправления // Бюллетень нотариальной практики. № 2. — 2007.

87. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. № 6. - 2001.

88. Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования // Хозяйство и право. №4. - 2001.

89. Макаров Г. Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья и обязанности членов ТСЖ. // Хозяйство и право. №5. - 2001.

90. Макаров Г. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья // Хозяйство и право. №7. - 2001.

91. Маркова И.В. Об обороте объектов общего имущества в многоквартирном доме // Закон. №3. - 2008.

92. Маркова И.В. Правовые проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме // Российский юридический журнал. № 1. — 2008.

93. Ш.Медведева Е.М., Сиваев С.Б., Шапиро М.Д. Управление и обслуживание жилищного фонда в Москве: анализ состояния и пути реформирования. // Жилищно-коммунальное хозяйство: №1. - 2002.

94. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. № 4.-2005.

95. Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. № 3. -2008.

96. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. №6. - 2007.

97. Пешин H.JI. К вопросу об организации управления многоквартирными домами // Конституционное и муниципальное право. №5. - 2007.

98. Пб.Потяркин Д: Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. -№6. 1999.

99. Потяркин Д! Товарищества собственников жилья // Российская юстиция №7. 1999.

100. Присягина Г.Н. Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья // Бухгалтерский учет. №12. -2000.

101. Прокофьев В.Ю. Как организовать управление жилищным фондом // Жилищно-коммунальное хозяйство: №1. - 2002.

102. Пискун о ва М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. № 2. - 2001*.

103. Рыжов А'.Б. О государственном контроле за деятельностью товариществ собственников жилья // Жилищное право. №4. - 20081

104. Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. № 6. - 2007.

105. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. №3. - 2002.

106. Савельев Д.Б. Право домовладельца на управление кондоминиумом // Российская юстиция. № 2. - 2003.

107. Савельев Д.Б. Долевая собственность в кондоминиуме // Законность. № 8. - 2000.

108. Савельев Д.Б. Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право. №3. - 2002.

109. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. № 3. - 2002.

110. Савельев Д.Б. Право домовладельца на управление кондоминиумом // Российская юстиция. № 2. - 2003.

111. Савельев Д.Б. Долевая собственность в кондоминиуме // Законность. № 8. - 2000.

112. Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //Жилищное право. № 3. - 2007.

113. Скрипко В.Р. Товарищество собственников жилья // Государство и право. -№4.-2001.

114. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.

115. Сборник нормативно-правовой базы по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере. 4.1. М., 2008.

116. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., Юридическая литература, 1991.

117. Толмачев.А. Создание и деятельность квартальных товариществ // Пресс-тайм. Калуга., - 2007.

118. Филимонов С.Л. О1 распоряжении общим имуществом в кондоминиуме при мансардном строительстве // Жилищно-коммунальное хозяйство. № 5. -2002.

119. Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. № 12. - 2007.

120. Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право. -№1.-2008.

121. Шапиро М.Д., Петрова Е.Ф. Эффективное управление жилищным фондом: мониторинг и оценка качества // Жилищно-коммунальное хозяйство. №8. - 2002.3. Учебники, учебные пособия

122. Актуальные проблемы гражданского права // Под. ред. С.С. Алексеева. -М., Статут. 2000.

123. Большой юридический словарь // Под ред. А .Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М., - 1999.

124. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) // М., юстицинформ. 2005.

125. Гражданское право. Том. 1. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., ПБОЮЛ Л.В. Рожников. - 2000.

126. Гражданское право: в 4 томах. // Отв. Ред. Е.А. Суханов. 3-е издание. — М., Волтерс Клувер. 2005.

127. Груцицина Л.Ю. Жилищное право Российской Федерации // М., 2007.

128. Ивакин В.Н. Жилищное право. М., Юрайт-Издат. - 2005.

129. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. // Руководитель авторского коллектива О.Н. Садиков. — М., Инфра-М-Норма. 1998.

130. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). Под. ред. В.М. Жуйкова. — М., Юридическая фирма «Контракт». — 2006.

131. Комментарий к Жилищному кодексу РФ // Под ред. М.Ю. Тихомирова. .1. М., -2005.

132. Коряковцев В.Г. Общее собрание в многоквартирном доме. — М., ГроссМедиа. 2007.

133. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей A.B. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. — М., Юстицинформ. — 2007.

134. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ (под общ. ред. Н.В. Федосеева). М., Консалтбанкир. - 2006.

135. Сапрыкин* С.Ю. Новые правила оплаты содержания и ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. — М., Гросс-Медиа. 2007.

136. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по-новому Жилищному кодексу Российской Федерации).» — М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.

137. Фаршатов И. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., Издательский дом Городец. — 2006.

138. Диссертации и авторефераты диссертаций

139. Алябьев Д.Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России. Дис.канд. юрид. наук. — М., 2000.

140. Бобровская О.Н. Кондоминиум, как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект). Дис.канд. юрид. наук. М., - 2004.

141. Власова О.И. Правовое регулирование отношений*собственности на общее имущество многоквартирного дома Дис.канд. юрид. наук. М., - 2008.

142. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Дис.канд. юрид. наук. М., - 2000:

143. Ермаков B.C. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья. Дис.канд. юрид. наук. М., - 2004.

144. Жульева O.E. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством

145. Российской Федерации. Автореф. Дис.канд. юрид. наук. Волгоград, -2007.

146. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. Дис.канд. юрид. наук. — М., 1997.

147. Майдыков A.A. Административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения. Дис.канд. юрид. наук. -М., 1999.

148. Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. Дис.канд. юрид. наук. М., - 2006.

149. Попов A.B. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме. Дис.канд. юрид. наук. Волгоград, - 2006.

150. Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных правоотношений в современный период. Дис.канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 1994.

151. Филатов У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Автореф. дис.канд. юрид. наук. Иркутск, - 2006.

152. Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом. Дис.канд. юрид. наук. М., - 2007.

Автор: Закускин, Александр Андреевич
Город: Москва
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Закускин, Александр Андреевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Закускин, Александр Андреевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом»