АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора найма недвижимости, по праву Республики Йемен»
■•у-у
шз
ч4
/.'«¿ЧУ»'••л'.чччч'К1'-У.'УУА
УНШБРСИТЕТ ^ ТАРАСА<5 ШЕВЧЕ
' 'ч '„
ччччЛч1- чч > 1Л
•ЛГ.ЧУ.'ЛУ.'Л'ЛУ.^Л'^Л'/ •
Ч ^ >
ч Ч.ч
- ..¿л
V V
ч „ч^ V
-
САВЧЕНКО ЛЕСЯ
■. •• .у,
\
ч "
г } ^ V
АНАТОЛПВНА;^;-}^^
-ч ''С ■'•■■'■ ■
-V < .Л / V
;ОСОБЙ^СТ1 ПРАВА
)в язщ батьки? ;
.'ч, ' л 4 . чч-Л'.'А:
ТА ОБОВ ЗАКОНОДАВСГВОМ
.... :-$'чГ
■ V. Ч V*\\«Л\ "Л\'«Ч\ *.Ч' 4% \ ЧЧ V *.
ч \Чч>ч ^ О ч
Ч,
... ' ;
12 00,03-
.■лгл^'лЛл-ли'.'... '.■лчччччллчччЧч-.-.ч-.ч'.'.'.'.
Ч Ч
V. •:■...'.•■
; ччч Ч , ч
га М1ж«арогюе ^¿йизг!« «рат '
ч,. „чч
ч ччч
ч чччч
' ч V
ч
'Л <
«Ч. ч
Ч.'.ч-
ччч- ■ ■ ч-л -л-
^ ^исертацп^^ад^^ш^^-ойого ступейз ^
ИХ нлуй'
'ч<
V
V ч ч
'.•Л'Л'.'.'М /
'.•Л'ЛЧ'Л'Л ■■•.'.■.•л
<5*4
.•Л'Л'Л"' .4 ■>.•.-.•.'
N44 Ч» % .
\ Ч
.V..•.'«•-'Л "«'•'»V
ч ,
Л
".•.'.•••л.'.
•Л'Л'Л'Л
Л* 'Л'.'.','
•■ч
•ч .... ..'.'.■.'.
.".ЧЧЧ ччч-^ ^ N V". ч
ЛЧЧ'.Ч
\
ч*«Ч л'.^.ч'Х'.
.'•ЧЧЧУ.'.'.
.-.чч^Олччччч*
■чччСчччч-
1ЩШ
<чч
х->
ч
ч
ол
11а правах рукописи
ЗЕЙНА МОХАММАД ОМАР ХАЛИАЬ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРА НАЙМА НЕДВИЖИМОСТИ, ПО ПРАВУ РЕСПУБЛИКИ
ЙЕМЕН
Специальность 12.00.03 - гражданское право; семейное право; гражданский процесс; международное ч еткое право
Автореферат диссертации па соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва-1997
. Работа выполнена на кафедре гражданского и трудового права юридического факультета Российского Университета дружбы народов
Научный руководитель Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
- кандидат юридических наук, доцент Безбах В.В.
- доктор юридических наук, Скрнпко В.Р.
- кандидат юридических наук,
доцент Буднева Г.Н.
- Российский институт интел-
лектуальной собственности
Защита диссертации состоится " > 3" ¿¿Л 1997г. в \Ъ час, на заседании диссертационного Совета К 0532210 в Российском Университете дружбы народов по адресу:
117198 г.Москва, ул.Миклухо-Маклая, 6. Ауд.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российского Университета дружбы народов.
Автореферат разослан____ 1997г.
Ученый секретарь диссертационного Совета кандидат юридических наук,
доцент В.М.Телицин
Актуальность темы исследования. Отношения, соадыиаюшнсся в связи с договорами имущественного найма, играют весьма важную роль в гражданском обороте вс кой страны. Для Йемена, в национальной экономике которого преобладает роль сельского хозяйства, а социальная к хозяйственная инфраструктура недостаточно развиты, такие отношения приобретают особое значение. Договорная форма в этой сфере опосредует для Йемена весьма широкий круг общественных отношений, от организации сельскохозяйственного производства до ведения мелкой розничной торговли. Особое место в кругу таких отношений принадлежит найму недвижимого имущества, прежде всего, земли, а также строений, сооружений и жилых, помещений. Недвижимость, вовлекаемая в имущественный оборот посредством договоров имущественного найма (аренды), отражает собой весьма широкий спектр социальных факторов, влияющих на социально-экономическое развитие Йемена в конце XX в. К числу таких факгорбв социологи и экономисты относят занятость, экономическую активность самодеятельного населения, производство товаров и слуг, распределение и потребление, и др. Для современного Йемена и с юридической, и с практической точки зрения назрела необходимость рассмотрения эволюции регулирования отношений из договоров нмуществешюго найма с целью выработки рекомендаций по устранению имеющихся недостатков и предложения мер по совершенствованию регулирования всего комплекса этих отношений.
Роль договора имущественного найма и, в частности, найма недвижимости (аренды) в йеменском гражданском обороте в принципе определяется состоянием йеменской экономики. Факторами, влияющим« на это состояние, выступают как сложившаяся в стране система макро- и микроэкономических параметров, так особенности ее политической истории. По этой причине раскрытие темы настоящего иссле; вания предпринимается не только в рамках узкого анализа прав и обязанностей участников такого договора, но и в контексте взаимодействия разных систем права, етражмоще« го и на нормотворческом, и на правоприменительном уровне юридической жизни Йемена своеобразный симбиоз территориальной н личной систем права, - симбиоз норм шариата и норм, восходящих к европейский моделям организации взаимоотношений между наймодателями и нанимателями
Социальное и политическое поле, в котором складываются и получают регламентацию отношения имущественного найма в Йемене, нельзя представить без освещения узловых моментов его нсгорня, в гом числе тек ее страниц, которые приходятся на исполненные драматизма последние го-
ды. Путь к объединению ораны, завершившийся в 1990г. слиянием Северного и Южного Йемена в одно государство, нелегкий сам по себе, осложнился гражданской войной. На этом пути было немало достижений: в 1990г. была приняга конституция, в 1993г. в стране были проведены выборы, первые многопартийные выборы на Аравийском полуострове, первые выборы в истории страны, когда в них приняли участие женщины; был предпринят ряд мер по повышению эффективности нефтедобывающей промышленности, а также по использованию имеющегося потенциала таких отраслей хозяйства, как земледелие и рыболовство. В то же время почти двухмесячные военные действия в ходе гражданской войны привели к существенным экономическим потерям, - усилились инфляционные процессы, приведшие к девальвации национальной валюты, оказалась существенно поврежденной транспортная инфраструкгура страны.
, Оживления и подъема национальной экономики ожидают в стране на основе экономических преобразований рыночного типа. Изменения, внесенные в Конституцию Йемена в сентябре 1994г., прямо закрепили приори-тег рынка в качестве базы экономического уклада страны. Этими же изменениями было предусмотрено и еще одно весьма важное для развития пра-• вовой-системи страны положение: шариат был провозглашен основой всего национального законодательства.
Отношения имущественного найма и, прежде всего, найма недвижимости занимают в экономических программах йеменского правительства важное место. Они рассматриваются в качестве одной из важных деталей нового правового механизма регулирования хозяйственной жизни. В них усматривают мощное средство поощрения индивидуальной предпринимательской инициативы граждан в таких областях деятельности, как растениеводство (выращивание сорго, пшеницы, ячменя, проса), животноводство (выращивание овец и коз), овощеводство (выращивание винограда, томатов, папайи, бананов, кофе, а также пользующегося большим спросом на внутреннем рынке такого продукта, как "кат"). Отношения аренды распространяются в стране и в связи с оросительными проектами, ведущимися с начала 1980-х гг. в целях вовлечения в обработку ч..сти огромных массивов земли, занятой пустыней
Исследование правового регулирования отношений найма недвижимости и Йемене должно учитывать и психологические стереотипы, характеризующие отношение населения к такому виду договорных отношений И среди среднего класса, и среди бедняков, выполняющих основную работу по использованию арендуемых средств производства, широко распростра-
немо представление об аренде как об основе жизненного уклада. Малоимущие слои населения видят в аренде доступ к основному средству производства, а зажиточные поди видят в ней возможность эффективного использования своего имущества. В этой связи нельзя недооценивать важной социальной роли, приходящейся на арендные отношения не только в. сфере производства, но и в бытовой сфере, особенно в той ее части часта, которая затрагивается рынком жилья.
Договор найма недвижимости (аренды) стал для йеменского общества в экономическом и, особенно, социальном плане настолько важным, что связь между наймодатслем и нанимателем сравнивается миопши с узами, закреплямыми между, супругами католическим браком. Такое сравнение не покажется неточным, если принять во внимание растущую защту прав арендатора и допо'льно затруднительный порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.'
Не будет преувеличением сказать, что договор об аренде стал материальным индикатором социальных отношений Ыежду различными слоями общества. Назрел вопрос о государственном вмешатег стве в регулирование этих отношений на прочной законодательной основе, причем в степени, отражающей их социальное значение, их влияние на общественную жизнь.
Отмеченное выше предопределило выбор данной темы л качестве предмета диссертационного исследования. Кроме того, при выборе темы была принята во внимание недостаточная научная разработанность данной проблематики в трудах йеменских ученых и правоведов.
Цели и методы исследования. Пзавные цели исследования состоят в освещении и анализе следующих вопросов:
1) правового регулирования отношений найма недвижимости в Йеменской Республике в колониальный период, в период самостоятельного развития ЙАР и НДРЙ, а также на современном политическом этапе, наступившем после объединения их в единое государство;
2) установления различий, существовавших в порядке регулирования отношений по поводу недвижимости в ЙАР и. НДРЙ;
3) изучения содержания законодательных актов, которые ранее не изуча-•лись учеными-юристами арабских стран и России.
Необходимость исследования различных правовых режимов земельной собственности, установленных в ЙАР и НДРЙ к моменту их объедине-
1 Хомидн Абдурахман. Комментарий законодательства в области аренды имущества Каир, 1982. С.705-706 (на арабск.яз.).
А
ния, обусловили применение в качестве основного сравнительно-правового метода, наиболее эффективного для выявления общих и особенных черт правовых систем или их структурных подразделений, для содействия выработке оптимальных путей сближения и унификации правовых норм, содержащихся в законодательстве НДРЙ и ЙАР, получивших признание в ходе их практического применения.2 Кроме того, названный метод исследования позволяет воспользоваться опытом более развитых в правовом отношении арабских стран (в частности, Египта) для выработки рекомендаций по совершенствованию действующего йеменского законодательства.
В процессе работы применялись и другие научные методы: исторический, системный, логический.
Теоретическая основа исследовании Для достижения указанных целей в качестве исходной теоретической базы использованы основополагающие положения, содержащиеся в работах советских и российских ученых: Н.А.Боровикова, А.В.Венедиктова, В.В.Безбаха, О.А.Жидкова, М.Г.Масевич, В.П.Мозолина, Г.И. Муромцева, В.К.Пучинского, С.А.С'осна, М.А.Супатаева, JI.P. Сюкияйнена, Е.А.Суханова, ВМТелитшя, Ю А.Тихомирова, P.O. Халфннон и др. Кроме того, большую пользу принесли автору труды арабск'* правоведов из Арабской Республики Египет Ас-Сайхури Шанаб, Аш-Шаркави и Др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что впервые в юридической науке предпринята попытка комплексного исследования проблем становления и развития правового регулирования отношений, складывающихся р связи с наймом недвижимости в Йеменской Республике
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные в результате исследования методы и предложения могут быть учгены при разработке нового, законодательства о найме (аренде) недвижимости Материал диссертации может быть использован при изучении вопросов правового регулирования арендных отношений в юридических учебных заведениях Республики Йемен, других арабских стран и Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие положения, выводы и рекомендации 1. С образованием Йеменской Республики и введением в действие Гражданского кодекса установлены единые виды собственности на землю
5 О значении сравнительно-правового метода при исследовании правовых систем и отдельных правовых институтов см.: Супатаев М.А. Право в современной Африке М.1989 С 18-33.
государственная собственность, частная собственность, вакуфмая собственность и введены соответствующие правовые режимы В этой связи целесообразно внести п Конституцию ЙР специальную норму следующего содержания: "Земля может находиться в собственности государства, физических и юридических лиц. Порядок использования земель сельскохозяйственного назначения и источников их орошения устанавливается специальным законом".
2. Установить равное положение нанимателей (арендаторов) земельного участка, независимо от вида арендной платы. В настоящее время, если она установлена в натурачыюй форме (издольщина), то в случае гибели урожая по независящим от арендатора причинам, происходит освобождение от платы полностью или частично; когда же плата выражена в денежной форме, то подлежит выплате арендодателю полностью в любом случае.
3. В Гражданском кодексе ЙР целесообразно более подробно урегулировать взаимоотношения сторон в договоре найма земли (аренды) на условиях издольщины, включив него положения о сроке действия договора, распределении расходоп по улучшению качества земли и в случае подорожания семян.
4. Договор о поливе и выращивании растений, рассматриваемый как вид аренды, следует квалифицировать в качестве договора подряда, включив его в раздел о подрядных соглашениях.
Апробация результата исследования. Диссертация обсуждалась на кафедре гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов. Основные ее положения излагались в докладах, с юторыми автор выступал на заседаниях кафедры, на научной конференции факультета.
Структура рабогы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.
В первой главе подвергаются рассмотрению источники права, регулирующего наем недвижимости в Йеменской Республике. Особенности исторического развития страны потребовали учета специфически йеменских черт в становлении законодательства о недвижимости. Гражданское законодательство в Йемене прошло в своем развитии рад этапов, в принципе обусловленных этапами политической истории страны.
. После крушения Османской империи в ходе первой мировой войны и прекращения османского господства в Северном Йемене а 1918г. было провозглашено создание имамата во главе с Яхъя, сосредоточившим в своих руках светскую и духовную власть. К концу 1926г. Яхье удалось создать
единое централизованное государство в виде монархии теократического характера.
Отношения найма п период имамата в Северном Йемене (19181962гг.) складывались, в основном, по поводу аренды сельскохозяйственных земель; их изучение представляет значительные трудности, поскольку и нормативный, и практический материалы по вопросам использования земли никогда" не имели в централизованного хранения. Не был исключением и период существования двух йеменских государств, Зарубежными правоведами, как советскими и российскими, так и учеными из арабских стран, которые специально приглашались в Северный Йемен, не издано по этой причине ни одной монографической работы, посвященной вопросам правового регулирования землепользования в этот период.3
В ходе исследования удалось выяснил., что имам использовал государственные земли двояким образом. Во-первых, ои передавал участки земли крупным землевладельцам и торговцам на определенных условиях для их использования. Они же сдавали эти участки в аренду за плату в натуральной или денежной форме. Во-вторых, часть наиболее плодородных земель по распоряжению имама обрабатывалась силами воинских подразделений. За работу по обработке земли и сбору урожая военные никакого вознаграждения не получали. Им выплачивалось только денежное довольствие в воинских подразделениях по месту прохождения службы.4
В период имамата правовое регулирование отношений найма сельскохозяйственных земель осуществлялось на основе общих принципов мусульманского .права. Согласно шариату, земля является 1ервопачальной собственностью Аллаха и никто не может приобрести ее в собственность иначе, как от Аллаха, а поскольку посланником Аллаха на земле является глава мусульманского государства, то он и считается верховным собственником земли. Этим положением создано политико-правовое обоснование полномочий имама в деле регулирования отношений земельной собственности. В Йемене, как и во многих иных мусульманских странах, шариат, отдающий предпочтение государственной собственности на землю и наделяющий государство решающими полномочиями в регулировании земельных отношений, давал дополнительные возможности наиболее широко использовать
' 11а это также обращает внимание О.Г.Герасимов при исследовании социально-
экономического развития Северного Йемена. См.: Герасимов О Г Йеменские доку-
менты М . Паука, 1487. С.З.
4 Котлов Л Н Йеменская Арабская Республика. М., 1971. С.70.
выводы мусульманской правовой теории для практической деятельности имама по регулированию отношений найма земли.5
28 сентября 1962 года в Северном Йемене произошла революция, в результате которой было объявлено о республиканской форме правления. Дальнейшие политические события 1974-78гг. привели к созданию-прези-денской республики. Важнейшее значение в системе, источников правового регулирования отношений собственности на недвижимость получили конституции - Временная Конституция (1963г.), Постоянная Конституция Йеменской Арабской Республики (1964г.), новая временная Конституция ЙАР (1965г.), Конституция ЙАР (1970г.)
В развитие конституционных положений в течение 1978-1988п\ был принят ряд законодательных актов, регулирующих отношения, возникающие из договоров найма в ПАР. Первым таким актом стало постановление Совета Революционного командования от 1 октября 1962г., в соответствии с которым имущество правящей семьи было конфисковано. Б 1963г. был принят Закон N 16 о передаче "конфискованных богатств и имуществ в соб-. ственность государства с 26 сентября 1962г."
В 1975г. в ЙАР приступила к работе научная комиссия по кодификации норм мусульманского права, а с 1978г. ее функции были переданы Учредительному народному собранию. Результаты проделанной работы были положены в основ)' ряда законов по регулированию имущественных отношений гражданско-правового характера, принятых в 1975-1985 гг. Так, в 1976г. были приняты Закон "О дарении" и Закон "О наследовании", в 1979г. - Закон N 10 "Об общих положения?: имущественных отношений", (который впоследствии составил первую книгу Гражданского кодекса), и Закон N 11 "О правах и обязанностях участников финансовых и имущественных отношений", (составивший вторую книгу Гражданского кодекса). В 1983г. были приняты законы "О договорах и обязательствах" и "О собственности", которые составили соответственно третью и четвертую книги Гражданского "о-декса.
Отношениям имущественного найма в Гражданском кодексе Йемена посвящен ряд как общих, так и специальных положений.
5 Подробнее о роли ислама в политической жизни и формировали» правовой идеологии в развивающихся странах Азии и Африки см.: Муромцев Г.-И. Источники праоа в развивающихся странах Азии и Африки. Система и влияние традиций. М, 1987, Суля таен М.А. Право в современной Африке. М., 1989; Сюкияйясн Р.Л. Мусульманское право. Вопросы теории и практики. М, 1986.
Сами по себе виды отношений имущественного найма, перечисленных в названных частях кодекса, соответствуют тем, которые упоминаются в кодификациях европейских стран, однако регламентация отношений, возникающих в связи с заключением договоров, требует обязательного учета положений шариата, распространяющихся в принципе на все виды правоотношений. Так, при отсутствии в тексте Кодекса правил о толковании норм, воплощенных в договоре, необходимо обращаться к принципам шариата. Коллизии между положениями кодекса и шариата, если они возникнут на практике, разрешаются в пользу норм шариата.
Кроме шариата, а также в необходимых случаях норм обычая, гражданский кодекс предусматривает включение в круг источников фажданско-го права положений, выработанных мусульманской юридической доктриной. Речь идет, прежде всего, о нормах фикха. Действует принцип, согласно которому судья, не находящий нужной нормы в законе, должен обратиться к общим принципам мусульманского права. Судье предоставлено право искать нужные правила поведения в произведениях последователен той школы, которую он находит нужной. Это означает, что земля и отношения связанные с ее владением, пользованием и распоряжением, выступают непосредственным объектом регулирования со стороны мусульманского права. Однакб необходимость жесткой регламентации отношений, связанных с регистрацией и отчуждением недвижимости фактически привела к тому, что прямым действием норм шариата затрагивается не всякая недвижимость, а лишь та, которая относится к вакуфным землям,
В Южном Йемене социально-экономическая обстановка складывалась иначе. Здесь не сложилось единого централизованного государства к моменту прихода колонизаторов. В колониальный период отдельные племена Южного Йемена офс?рмились в государства монархического вида (султанаты, шейхства, эмираты), которые назывались по имени племени. Среди них. имелись относительно крупные, с довольно обширной территорией и населением (например, султанат Лахдж насчитывал 150 тыс.жителей) и весьма небольшие (например, в шейхстве Акраби проживало всего 800 человек). В Южном Йемене, в отличие от Северного, не было и своего духовного наставника - имама.
Однако нормативный массив о найме недвижимости развивался в Южном Йемене активнее, чем в Северном. За аренду земли взымалась арендная плата в денежной или натуральной форме. Договор аренды подлежал расторжению в случае, когда губернатор считал необходимым изъятие земли для общественных нужд и указывал это обстоятельство в специ-
апыюм распоряжении. В случае изъятия арендатору возмещатись понесенные нм расходы (стоимость возведенных строений, водооросительных сооружений, деревьев, селоскохозяйственных культур и других земельных насаждений). Большая часть специальных нормативных актов об аренде появилась после второй мировой войны. Так, в султанате Лахдж 27 сентября 1952г. был издан Указ султана "О землепользовании, образовании аграрного совета м суда по разрешению аграрных споров".
В названном указе устанавливался общий пятилетний срок аренды земельных участков. В течение этого срока договор не подлежал расторжению, за исключением следующих случаев: во-первых, если арендатор не ¿ел хозяйство; во-вторых, если он небрежно относился к своим обязанностям но обработке земли и тем самым нанос) ущерб арендодателю. Под небрежным отношением понимались такие действия, как неуплата арендных платежей, сокрытие подлинных доходов, неполное орошение земли и другие действия, в результате которых владелец земли мог понести материальный ущерб.
Арендатор мог производить улучшение земли на арендованном участке только с письменного разрешения владельца земли. Если таковое было дано, то арендатор имел право получить с землевладельца денежную компенсацию за проведен- ле работы. Если арендатор выполнил все условия аренды, то договор продлевался еще на пять лет.
Арендатор мог отказаться от договора при условии возмещения всех убытков, которые возникли у землевладельца по случаю досрочного прекращения аренды. Указанный порядок распространялся только на обрабатываемые земли. Условия аренды пустующих, необрабатываемых земель устанавливались по договоренности арендодателя и арендатор." Все споры по поводу использования земли и ее орошения, которые возникали довольно часто, решались аграрным судом. Он избирался в составе 3-х человек, которые должны были обладать опытом ведения сельского хозяйства, знанием обычаев и традиций, навыками в решении споро При принятии решений суд должен был руководствоваться нормами данного указа, а в случае отсутствия в них необходимых указаний - обычаями н традициями, соблюдающимися в султанате.
В султанате Эль-Фадли был принят в 1951 году Закон "О регулировании землевладения". В соответствии с этим законом, в каждом районе султаната, где проходил процесс регистрации, назначался специальный уполномоченный. После опубликования объявления о регистрации лица претендующие на владение землей были обязаны явиться з назначенный уполно-
моченным срок для предоставления доказательств своего землевладения. В случае неявки уполномоченный имел право в назначенный им срок потребовать от любого лица документы подтверждающие право на владение землей.
Уполномоченный имел право принять решение о признании прав землевладения и провести регистрацию, которая производилась у судьи, если был уверек, как указывалось в законе, в бесспорности прав землевладельца. Если какие-либо земельные участки оказывались бесхозными, поскольку на них никто не претендовал, то они становились собственностью султана. Так же обстояло дело когда претендент не мог доказать своего права на землевладение и ему было отказано в регистрации. В том же султанате был принят специапьный закон 1962г. "О защите прав землевладельцев и арендаторов", в котором давались легальные определения таких понятий как владелец и арендатор, регулировались их взаимоотношения и определены были способы защиты их прав.
Изучение нормативных актов по вопросам пользования землей и водой для орошения позволяет сделать вывод, что наиболее распространенной формой землепользования в Южном Йемене была аренда, при которой собственник или владелец земли лолучал определенную часть урожая за предоставленные арендатору во временное пользование на срок от 3-х до 5 лег земельный участок, веду, тягловую силу, семена и сельскохозяйственный инвентарь. Эта часть в различных районах была неодинаковой, - она увеличивалась, если владелец земли был одновременно и владельцем водных сооружений, и достигала в отдельных случаях 75% урожая зерновых кулыур
В последние годы колониальной зависимости плата за аренду земли стала принимать денежную форму. Размер арендной платы устанавливался в договоре, который нередко заключался в устной форме и основывался не только на законе, но и учитывал местные обычаи и традиции. Обычно арендатор платил владельцу земли 30% стоимости собранного урожая. Если учесть, что арендатор должен был платить за пользование водными сооружениями, уплатить налоги и нести расходы по реализации продукции, то у арендатора оставалось около 30-40% стоимости урожая.
После объявления о создании независимой Народной Республики Йемен (30 ноября 1967 г.) было введено новое административно-территориальное деление страны, принята Конституция, вступившая в действие 30 ноября 1970 г., был принят проект закона от 1979 г. "О Гражданском кодексе". Девятью годами позднее был принят Закон N 8 "О Гражданском кодексе" 1988 г.
В Гражданском кодексе Южного Йемена 1988г. договоры о найме (аренде) недвижимости были помещены в отдельную главу. Основные положения этой главы касались понятия н порядка заключения договора аренды, срока аренды (ст. 1197-1201). Кроме того, они предусматривали регулирование таких вопросов, как определение обязанностей арендодатели (ст. 1202-1216), арендатора (ст. 1217-1229), а также порядка прекращении аренды (ст.ст, 1230-1234). После принятия Гражданского кодекса Йеменской Республики, вступившего в действие в марте 1992 г., нормы ГК 1988г. прекратили свое действие.
Содержание нормативных актов о найме недвижимости, действующих после объединения Йемена, то есть с мая 1990г., когда произошло собы па-большого исторического значения - объединение Северного и Южного Йемена и единое государство - Йеменскую Республику, определятся Конституцией нового государства, в принятой мае 1990г.6
Проведенные после образования едино;о государства мероприятия но разработке правового статуса отношений аренды сельскохозяйственных земель и восстановления института частной собственности в Южном Йемене были первым шагом на пути установления единого правового регулирования отношений найма недвижимости. Затем последовало принятие Гражданского кодекса Йеменской Республики, вступнвшет о в действие с 1 марта 1992 г. С этого момента были признаны утратившими силу законы, регулировавшие имущественные отношения гражданско-правовою характера в Южном Йемене.
В новом Гражданском кодексе содержится специальный раздел "О договоре аренды", а также ряД связанных с ним дополнительных разделов, включающих как нормы общего характера, гак и специальные, в которых решаются вопросы об аренде.
Вопрос о нормах шариата применительно к регулированию отношений найма недвижимости решен к настоящему времени в Йемене следующим образом. Шариат продолжает иг ать весьма важную роль, однако му-сульманско-правовая доктрина не имеет теперь значения самостоятельного источника права в области регулирования отношений найма недвижимости, поскольку нормы шариатанолучилн законодательное выражение и закрепление в соответствующих разделах Гражданского кодекса ЙР 1992 г. и Закона "О личном статусе".7
6 Конституция Йеменской Республики. Сана, 1991 г. (на арабск. яг)
1 Закон Йеменской Республики N 20 "О личном era гусе" от 29 марта 1992 г Сана, 1992 (на араоск яз )
Тем не менее, многие грани отношений по поводу найма недвижимо* сгн остаются без надлежащей регламентации. Так, и ЙР нет специапьного законодательства о регулировании найма недвижимости. Положение еще более осложнилось после того, как были отменены законы N 10, 11, 27 197 г. и закон N 7 1983 г. "О Гражданском кодексе", изданные в Сане, а гдкже закон N 8 от 1988 г. "О Гражданском кодексе", изданный в Адене! Новые законы объединенного Йемена: Закон N 19 "О Гражданском кодексе" 1992г. и Закон N 32 "О торговом кодексе" 1991г. нуждаются в принятии регламентов, конкретизирующих многие положения, относящиеся к аренде недвижимости. В частности, требуют конкретизации нормы об арендной плате. В настоящее время при натуральной форме опаты гибель урожая по независящим от арендатора причинам освобождает его от уплаты полностью или частично; когда же эта плата выражена в денежной форме, то она должна быть полностью выплачена арендодателю в любом случз«.8
Интенсификация отношений имущественного оборота, затрагивающая и оборот недвижимости, требует новых подходов к старым проблемам н эффективного решения новых задач. Огромную рол* при этом играет использование зарубежного опыта. Для этого от юридической науки объединенного Йемена требуется весьма значительные усилия. Положение, однако, осложняете тем, что в Йемене в настоящее время нет ученых юристов такого капибра, как например, доктор Ас-санхури-Шанаб из Египта, нет собственной развитой гражданско-правовой науки. В стране нет пока и опыта гражданского регулирования, воплощенного в комментариях к соот-вестпующнм нормативным актам, обобщении практики применения законодательства и т.д.
Между тем, наибольшее влияние на гражданское право Йемена оказало египетское право Основной причиной является то, что в Египте юридическая наука находится на самом высоком уровне среди арабских стран. Поэтому мы отстаиваем точку зрения, согласно которой необходимо всесторонне использовать опыт регламентации отношений найма недвижимости в Египте, равно как и теоретические разработки египетского правоведения в области договорного права.
Во второй главе рассмотрен комплекс вопросов, связанных с местом и ролью договора имущественного найма (аренды) в системе договорного
* ОюкляГжеи Р.Л. Мусульманское право и регулирование права собственности в странах Арабского Востока. М,, 1979. С.102-103.
права Йемена. Освещение этих вопросов начинается анализом понятия говора имущественного найма н порядка его заключения
Йеменское законодательство рассматривает положения о найме как и отношении вещей (имущественный наем, аренда), так и в отношении нан\ы люден (личный наем) или, по терминологии законодателя, аренда вешен и наем людей па работу. По этой причине сами понятии кайма и аренды передаются в лексике кодекса одним термином. . ГК Йемена содержит 7 разделов, посвященных широкому кругу вопросом, начиная 01 определения договора найма, указаний на порядок его заключения и ус.тоьнч действительности, и заканчивая общими положениями о прекращении договора (ст.сг. 688-723). Исследование понятии договора предпринято с целью выявления воззрений йеменского законодателя на конструкцию дою-вора найма, с одной стороны, и для установления его отличий от смежных договоров, с другой.
В шариате считается, что семантически акт найма (аренды) подразумевает взаимовыгодную передачу определенного блага в распоряжение другого липа, нуждающегося п этом благе. В принципе это соответствует положениям современного законодательства Паем (аренда) заключается с целью извлечения выгоды и при воишккопенинобстоятельств, которые противоречат эгому, аренда прекращается. Анализ положении йеменского гражданского кодекса о найме позволяет выделить отличительные особенности этого типа договоров. Во-первых, допускается любая форма договора (ст. 690 ГК), Во-вторых, заключение договора найч;\ (аренды) связано с соглашением о компенсации; аренда всегда имеет возмездный характер. В-треп.их, предметом договора может служить только имущество, способное быть источником дохода (интереса) для наймодателя или нанимателя. В-чствертх, фактор времени является важным элементом в определении всех обязанностей, прсдусматривемых договором найма. Наниматель обеспечивает най-модателю извлечение дохода нз предмета доювора в течении определенного времени в виде получения наемной (арендной) платы. Неопределенный срок обычно допускается лишь в специальных случаях; например, ст.599 египетского гражданского кодекса допускает при окончании срока договора об аренде продление его на неопределенный срок на основании первоначальных условий и при отстугствии возражений со стороны наймодателя.9
Договор об аренде может Сыть гражданским, коммерческим или смешанным. Договор является коммерческим, если арендованное имущее то
См. I"К Египта, 1948,
используется нанимателем для извлечения прибыли. При этом не имеет значения, выступает ли предметом договора движимое имущество или недвижимость. Смешанным договр прнзается в тех случаях, когда для одной стороны он является гражданским, а для другой - коммерческим.
Срок в договоре имущественного найма подвергнут анализу в контексте комплекса взаимосвязанных факторов:
а) свободы договаривающихся сторон на определение срока аренды, б) ьлиякио предписаний законодательства на определение срока аренды; в) сравнения положений йеменского и египетского законодательств, касающихся срока аренды.
Права и обязанности нтЫодатепя исследуются под углом зрения ст.729 ГК Йемена, которая предписывает нанмодателю предоставлять имущество нанимателю в гаком состоянии, чтобы последний смог извлечь из этою имущества определенную выгоду Или пользу в соответствии с договором и свойствами арендованного имущества. Состояние имущества, не позволяющее извлечь из его эксплуатации выгоду, позволяет нанимателю требовать расторжения договора или снижения арендной платы в размере недополученной (упущенной) выгоды."10 Такое определение круга обязанностей отвечает определению египетского законодателя, зафиксированному в ст. 564 ГК Египта: "Наймодятель обязан предоставить имущество со всеми соответствующими приложениями в таком состоянии, чтобы наниматель смог извлечь из арендованного имущества выгоду в соответствии с договором и свойствами данного имущества".11 Нормой йеменского кодекса учтено изменение, внесенное в прежнюю редакцию названной статьи егнпестко-го ГК, согласно которой наблюдатель должен был т лько передать нанимателю свое имущество с целью извлечения из него дохода.
Наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. В то же время он не отвечает за явные али скрытые недостатки вещи, о которой не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ст. 697 йеменского гражданского кодекса отмечает, что "в случае предоплаты за аренду имущества, наймодателю разрешается воздерживаться от передачи имущества нанимателю до погашения последним своего долга".
10 См. ГК , 1983 г.
" См. ГК Египта 1948 г.
Вопрос о месте передачи имущества автор считает возможным решай, на основе общего положения ст. 504 ГК Йемена, указывающей, что исполнение обязательства по передаче определенного имущества осуществлясюя п том месте, где принималось данное обязательство, если но не противоречит договору или закону.
Кроме того, подробно рассмотрены права и об.ианиосги наймо;г<меля по сохранению.имущества. Отсутствие в йеменском законодательстве укапишй на способ сохранения имущества предлагается восполнить использованием египетского опыта и обременить нанимателя обязанностью оказывать помощь наймодателю в погашении шдержек на ремонт имущества 13 Дополнительным обоснованием такому подходу служит и поддерживаемое 111:1-фиитами мнение о необходимости принуждения владельца имущее та, сдаваемого в наем, к его сохранению."
Права п обязанности мшшате,га исследованы с поншнй сгсг. 688739 ГК-Йемена Их можно свести к трем основным императивам, свяш-вающим нанимателя: а) выплата арендной платы взамен швлечения вы 1 оды или пользы из используемого имущества (ст 688 и след,), б) использование имущества только по его прямому нашнчеиию, воздерживаясь от щмепспнл назначения и модернизации (ст 736 и след.), в) соблюдение установленною срока использования имущества (ст. 739) Права наниматели имущества рассмотрены » свяц| с предоставлением обеспечения по погашению наемной платы
Дело в том, что йеменский законодатель при организации взанмогио-шений между участниками договора имущественного найма ие устанавливает каких-либо специальных норм о ¡арантиях наемной платы. Он ограничивается всего лишь общим указанием на то, что при найме жилых помещении и зданий одной из основных причин прекращения действия договора до истечения срока является неуплата наемной платы (ст. 720, п.1 ГК)
На фоне общею анализа основных положений, относящихся к содержанию дотовра имущественного найма, последовательно подвергаются исследованию обязанность по возврату имущества, взятого в наем, основные вопросы найма сельскохозяйственных земель, а также комплекс вопросов, связанных с прекращением договора имущественного найма.
|! Закон АРЕ N136 1981 г
" Аш-Шейх Ахмел Хасан. Наука об основах мусульманского права Пып 7 Кувейт, 1956, с 115 (на арабск яз )
Йеменская практика исходит из того, что договор найма прекращается с истечением oí оперенного в соглашении срока без извещения или уведомления об этом сторон" (ст. 862 ГК). Подобный подход исходит из кон-сснсуальноП природы договора и отражает общий взгляд законодательства на временный характер договора найма Продолжение эксплуатации имущества, взятого внаем, вопреки требованию наймододателя о возврате считается иктом захвата
Неплатежеспособность нанимателя, равно как и его неспособность предоставить гарантии пнесснеия наемной платы служат, в принципе, основанием для расторжения договора (ст. 721 ГК) Данная формулировка олицетворяет попытку законодателя побудить стороны самостоятельно искать согласования своих интересов в случае неплатежеспособности нанимателя. Ó законе имеется лишь общее указание на то, что неплатежеспособность нанимателя приводит к потере отсрочки на внесение наемной платы (ст. 266 ПС)..
Среди оснований, способных прекращать договор имущественного найма, рассмотрены несколько специальных случаев, в частности: а) потребность наимодатсля в имуществе, сданном внаем; б) чрезвычайные ситуации, затрудняющие выполнение договора наем; в) злоупотребление со стороны нанимателя во время эксплуатации нанимаемого имущества, а также совершенные им действия, противоречащие мусульманскому праву и шариату
Наймодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если наниматель пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества; ухудшает состояние имущества; не вносит арендную плату в течение трех месяцев; не производит капитального ремонта, если обязался его производить.
С другой стороны, йеменский законодатель при прочих равных условиях отдает предпочтению идее возобновления договора с прежним нанимателем. Реализация такой идеи осуществляется, однако, с известными ограничениями. Так, если прсжщЙ наниматель отказывается принимать условия о повышении эффективности производства (урожайности, выпуска продукции и проч.), на которые согласны другие претенденты, то имущество передается в наем этим последним, причем на началах конкурса. Исключение составляет случай, когда приоритет отдается государственному интересу.
Завершает работу комплекс вопросов, связанных с регламентацией ответственности за нарушение договора найма.
В зависимости от того, идет ли речь нарушении обязанностей rio передаче имущества в наем или нарушение обязанностей по сохранению такого имущества, анализируются правовые возможности, оставляемые законодателем в распоряжении сторон. Рассмотрен два варианта поведения снижение наемной платы н требование расторжения договора. Снижение плаш поставлено в зависимость от объема ущербы, вызванного невыполнением наймодателем своих обязанностей но сохранению имущества (ст 714 ГК)
Соответственно, и нарушение обяшшостей по выплате наемной платы, допускаемое нанимателем, влечет за собой наделение наймодагеля правом действовать в отношении своего имущества как действует обычны/) кредитор, не исключая предъявления иска о выселении (ст ст 330-339 ГК) Предусмотрено также, чго частичная оплата не защищает нанимателя от эвнкцни (ст. 384 ГК) . Кроме того, если истребование имущества связано с порчей имущества, то бремя доказывания обстоятельств, находившихся за пределами контроля со стороны нананимагеля, лежит на последнем (ст 334).
Наймодателю разрешаете* требовать расторжения доювора в соответствии с положениями ст.720, ч II ГК Йемена при нарушении правил эксплуатации имущества, наносящем ущерб интересам собственника
* • •
Основные положения диссертации нашли отражение в статье: "Договор аренды (имущественного найма) а египетском и йеменском гражданском праве".
Деп. в ИНИОН РАН 27.06.1996 Ht 51669 16 стр
/лшл моилмио OMl'.R KIIAI.IL (YKMRN)
LEGAL REGULATION OF RELATIONS ARISING FROM THE CONTRACT OF LAND TENANCY.
*
The thesis is dedicated to the analyses of the processes of landlord and tenant relations in Yemen before and after the unification of the country.
Considerable attention is paid to the notion of landlord and tenant contract as defined by the Yemenv legislation, its formation, as well as to the provisions of the Yemen Civil code of 1992 governing the rights and duties of the parties.
Author has made a number of suggestions aimed to amend some uncertain provisions of the new Civil code thus enabling the Yemeny legislator to ameliorate the inajotir body of contract laws in the country.
The materials contained in the thesis may be helpful in the course of ministering »he Civil Law subjects both in the Republic of Yemen and P'issian Federation.
"ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРА НАЙМА НЕДВИЖИМОСТИ, ПО ПРАВУ РЕСПУБЛИКИ ЙЕМЕН"
Диссертация посвящена исследованию вопросов правового регулирования отношений, возникающих из договора найма недвижимости, по праву Республики Йемен.
В связи с этим автор ставит перед собой следующие задачй:
- определить понятно договора имущественного найма и порядком его заключения по новому йеменскому законодательству,
- проанализировать положения Гражданского кодекса Йеменской Республи-
ки 1992г., касающиеся прав и обязанностей нанимателя и наймодателя,
- показать особенности ГК 1992г., и выявить происхождение его норм, касающихся сроков и прекращения, договора найма и ответственность за нарушение договора найма,
- выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании отношений, воз-
никающих из договора найма и недвижимости по праву Республики Йемен.
В работе содержат»* обоснованные выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства Йеменской республики. Теоретические выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы при совершенствовании гражданского законодательства Йеменской республики, материалы, диссертации могут бить также использованы в учебном процессе в высших учебных заведения при преподавании курса гражданского права в Йеменской республике, в других арабских странах и Российской Федерации.
