Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ

Агапов, Сергей Викторович

Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»

На правах рукописи

Агапов Сергей Викторович

Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ

12.00.03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2003

Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Московского государственного социального университета.

Научный руководитель

Мельников Владимир Сергеевич к. и. н., доцент

Официальные оппоненты

Гаврилов Эдуард Петрович д. ю. н., профессор Бужигаева Татьяна Егоровна к. ю. н., доцент

Ведущая организация

Московская гуманитарно-социальная академия

Защита состоится 03 июля 2003 года в 17.00 на заседании Диссертационного совета Д 224.002.04 в Московском государственном социальном университете по адресу: 129256, Москва, ул. В. Пика, д. 4, к. 2, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Московского государственного социального университета.

Автореферат разослан 2 июня 2003 года.

Ученый секретарь Диссертационного совета

д. ю. н.

Б.В. Середа

"ТТТ

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. На всем протяжении жизни человека сопровождают различного рода субъективные потребности, без удовлетворения которых само существование невозможно или крайне затруднительно. Одна из таких материальных потребностей - жилое помещение.

Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.

С развитием рыночных отношений и строительством гражданского общества значимость правоотношений в удовлетворении жилищной потребности человека и решении социальных задач в этой сфере возрастают многократно.

Преобразование гражданских отношений по поводу жилых помещений, осуществляемое в РФ, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные, и не известные правовые проблемы, среди которых одно из первых мест занимает правовое регулирования права собственности на жилое помещение, посредством совершения сделок с ним. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав. Кроме того, такое положение дает почву для многочисленных злоупотреблений и правонарушений.

правового регулирования и нового

многочисленные изменения и дополнения в нормативные акты, регулирующие сделки с жилыми помещениями в двух важнейших отраслях права: гражданском и жилищном свидетельствуют о практике «латания дыр».

Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в научном обосновании, в разработке концепций регламентации отношений собственности в жилищной сфере. {

В настоящее время накоплен достаточный объем нормативных актов и правоприменительной практики, опубликованы многочисленные исследования, но, тем не менее, не достаточно ясно проработана и осмыслена теоретическая часть правового регулирования сделок с жилыми помещениями1.

Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще не решенные правовые проблемы.

Литература по сделкам с жилыми помещениями достаточно разнообразна. В основной своей массе она является комментированием законодательства, реже представлены учебные пособия, еще реже монографические исследования теоретических проблем сделок с жилыми помещениями.

В последнее время достаточно хорошо проработаны и изучены правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, доверительным управлением и ипотекой, подробно рассмотрены отдельные виды договоров. Вместе с тем монографические исследования по вопросам обмена жилых помещений во многом устарели.

1 Необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов См: Шешко Г Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. // Жилищное право - 2002 - № 1 - С 3-11

Диссертационных исследований, посвященных подробному и комплексному теоретическому анализу гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении

сделок с жилыми помещениями, с учетом современного состояния экономики и законодательства, достижений науки гражданского права, до настоящего времени мало. Таким образом, существует необходимость широкого и комплексного изучения.

Сказанное выше дает основание для утверждения, что теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права РФ.

Объектом настоящего исследования являются гражданско-правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, практика их реализации и научная литература по данной теме.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями, регламентированные Гражданским Кодексом РФ и Жилищным Кодексом РСФСР, а также уровень исследованных в юридической науке соответствующих правоотношений.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - выявить и проанализировать теоретические проблемы, возникающие при совершении сделок с жилыми помещениями и раскрыть их содержание.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи исследования:

- исследовать юридическую природу, особенности сделок с жилыми помещениями;

- выявить особенности правоотношений по поводу сделок с жилыми помещениями;

- проанализировать содержание отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

- исследовать законодательство РФ, регулирующее сделки с жилыми помещениями, и в случае выявления пробелов или противоречий разработать предложения по его совершенствованию.

Методология исследования. Методология диссертационного исследования определяется положениями материалистической диалектики, в т.ч. индукции и дедукции как общенаучных методов познания. При написании работы нашли применение частнонаучные методы: исторический, сравнительный, технико-юридический, системно-структурный и логический анализ и синтез.

Кроме того, использованы следующие теоретические методы f исследований: аналогия, метод восхождения от абстрактного к конкретному и др.

Степень разработанности темы. Базисом для предпринятого диссертационного исследования послужили работы русских и советских ученых-цивилистов, посвященные данным правоотношениям. К ним относятся труды таких авторов как М.М. Агарков, Д.Л. Бронер, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, С.Н. Братусь, И.Б. Новицкий, A.A. Шамшов, В.П. Шахматов, Г.Ф. Шершеневич, Ю.К. Толстой, O.A. Красавчиков, Б.Н. Гонгало, С.М. Корнеев,

A.П. Сергеев и другие.

B.C. Ем, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.И. Седугин, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, С.П. Гришаев, В.Р. Скрипко, О.Н. Садиков, A.A. Титов и другие.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие нормативные акты.

В качестве эмпирического материала в исследовании использованы типовые договоры с жилыми помещениями, применяемые нотариусами г. Москвы либо установленные законодательством г. Москвы, а также организациями, оказывающими юридические услуги по составлению этих договоров (агентства недвижимости), рассматривается практика Конституционного Суда РФ, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Научная новизна исследования определяется тем, что осуществлен монографический правовой анализ сделок с жилыми помещениями, проведена их классификация, а также предпринята попытка наиболее полного изучения \ отдельных видов этих правоотношений.

Сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско-правовые и иные последствия.

Автором предлагается внести изменения в ряд правовых норм гражданского и жилищного законодательства для обеспечения и развития единообразной правоприменительной практики, в т.ч. проведя унификацию форм различных бланков и документов.

Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями отличает большое количество и многообразие нормативных актов1 Российской Федерации и ее субъектов, принятых в разное время в разных исторических условиях. Благодаря общей систематизации гражданского законодательства с принятием Гражданского кодекса РФ в лице его трех частей правовые

1 Жилищное законодательство состоит из нескольких ... тысяч законов, постановлений и ведомственных инструкций Действуют даже нормы времен Берии, их никто не отменял См: Крашенинников П В. «Действующий жилищный кодекс - из прошлого времени». // «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва» - 28 09.2001. - № 4 (350), Тезисы пресс-конференции председателя комитета Государственной Думы РФ по законодательству П В. Крашенинникова // Адвокат. - 2002. - № 6. - С. 15.

проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в Кодексе, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом - жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями1.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на защиту.

1. При отнесении вещей, в т.ч. жилых помещений к недвижимости, используются два критерия: физический и юридический. Применение данных принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее правовой режим.

2. Жилое помещение можно определить как недвижимую, индивидуально-определенную, непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.

Предлагается ввести первый абзац в п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ следующее определение: «Жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, причем данное помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах.

1 В настоящее время в Правительстве РФ обсуждается концепция нового Жилищного кодекса РФ, который внесен в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу РФ в середине 2002 года.

3. Дополнить абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, следующим предложением: «В случае отчуждения (передачи) собственником недвижимого имущества подлежит государственной регистрации право собственности либо иное вещное право, а при возникновении ограничений (обременений) на недвижимое имущество, указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации подлежит соответствующий договор».

4. Предусмотреть обязательную нотариальную форму договора ) коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно

продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие нотариально удостоверенного договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере. Включить в п. I ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после слова «аренда» слова « и безвозмездное пользование» и распространить действие п. 1 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ на договор безвозмездного пользования.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведенный анализ законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы для совершенствования существующего нормативно-правового регулирования сделок с жилыми помещениями, а также при разработке соответствующих договоров. Возможно использование выводов и предложений, сформулированных в диссертации, гражданами и юридическими лицами, нотариусами, органами Минюста РФ, судами. Диссертация может оказаться полезной в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право».

Апробация результатов работы. Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданско-

1 Собрание Законодательства РФ. -1997. - № 30. - Ст. 3594.

правовых дисциплин юридического факультета Московского государственного социального университета (МГСУ), представлены на 9-ых годичных научных чтениях МГСУ научным изданием «Особенности совершения отдельных видов сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву», использованы при проведении практических занятий (семинаров) в процессе преподавания курса «Гражданское право» в МГСУ.

Структура работы обусловлена целями и характером исследования. Она состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списков использованных нормативных актов и литературы.

Основное содержание диссертации

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, оценивается уровень разработки проблемы, излагаются цели и задачи исследования, его методологические и теоретические основы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, предложения о внесении изменений и дополнений в действующее законодательство, определяется научная новизна и практическая значимость работы.

\ В первой главе «Общне положения о сделках с жилыми

помещениями» проводится сравнительный анализ возникновения и развития правоотношений на основе сделок с жилыми помещениями, определяется объектный и субъектный состав сделки, содержание правоотношений, выявляются особенности совершения сделок с жилыми помещениями и предлагается классификация сделок.

В первом параграфе «Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки» проводится анализ жилых помещений как одного из объектов гражданского права, определяются и обосновываются физический и юридический принципы отнесения вещей к недвижимости, анализируется наличие родовых и видовых свойств жилых помещений, определяется состав и виды жилых помещений.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ1 вещи условно делятся на 2 категории: движимые и недвижимые вещи. В п. 1 той же статьи приводится наиболее универсальный принцип отнесения вещей к недвижимости: « ...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...». Этот принцип, по мнению автора, можно назвать физическим, т.к. он описывает физические свойства недвижимости.

' Гражданский Кодекс Российской Федерации, далее ГК РФ // Собрание законодательства РФ, далее СЗ РФ. -1994 - № 32. - Ст 3301.

В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли: •именно с этого момента она "перестает быть недвижимостью1, тем не менее, перемещение объектов недвижимости с последующим закреплением на другом земельном участке и использование их по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов2. Однако не все авторы связывают особое положение недвижимости с ее непосредственной стоимостью. Существуют и иные мнения по поводу качественных отличий недвижимого имущества. Так, Скловский К.И. рассматривает наличие «видимости» недвижимого имущества3. ^

Более детальное понятие и виды объектов4 недвижимости закреплены в

ст.1 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5. К ним относятся недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

К недвижимости ГК РФ также относит - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота6. Однако эти вещи по своим естественным свойствам являются движимым имуществом7. Кроме того нормы вышеуказанного Закона о государственной регистрации на них не распространяются (п.1 ст. 33 Закона), а содержание, порядок . и форма заключения договоров регулируется транспортными уставами и кодексами.

1 См: Аксюк И В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник -1998 -№ 1. - С 89,102

2 См: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Буров В С идр - М.: Норма. - Издание второе -2001 -С. 9-10.

3 См: Скловский К И Собственность в гражданском праве Учеб -практ. пособие. M.: Дело, 1999. - С 225

4 Законодатель пошел по пути наименьшего сопротивления: просто перечислил все возможные виды недвижимого имущества. В то же время этот перечень не является исчерпывающим, однако может быть дополнен только федеральным законом

' СЗ РФ - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

6 См: Гражданское право Учебник Т 1. // Под ред Сергеева АП, Толстого ЮК - М: Проспект, 2000. -С 224

7 См : Комментарий к ГК РФ-1 часть // Под ред Садикова О H. М: Инфра-М, 1999. - С 276

Таким образом, по мнению, диссертанта, более точно следует определить данные вещи как объекты, приравненные к недвижимости.

В последнее время высказана следующая заслуживающая внимания точка зрения: объективно недвижимое имущество существует и до государственной регистрации, но права на недвижимость возникают только после ее совершения1. С этой точкой зрения можно согласиться, т.к. регистрируется не право вообще, а право на конкретный объект, имеющий строго определенные характеристики и координаты, зафиксированные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.п. 2,6 ст. 12 указанного Закона).

Таким образом, в этом Законе определен еще один принцип отнесения вещей к недвижимости: она должна пройти обязательную специальную регистрацию2 (п. 2 ст. 131 ПС). Данный принцип можно характеризовать как юридический, т.к. он не только закреплен законом3, но и описывает юридическое свойство самой недвижимости и порядок закрепления прав на нее4. Этот принцип необходим для дифференциации объектов недвижимости от таких прочно связанных с землей объектов, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба ее назначению.

Наличие двух принципов отнесения вещей к недвижимости ярко проявляется, например, при возведении жилых домов.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (п. 1 ст. 673 ГК РФ5), в других - в качестве видового понятия: жилой дом, квартира, часть жилого дома или

1 См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое N имущество и сделок с ним» //Под ред. КрашенинниковаП.В. М.: Норма, 1999.-С. 11-16.

1 Си., шар, ст 68 Лесного Кодекса РФ от 29.01.97 № 22-ФЗ о государственном лесном кадастре // СЗ РФ -1997. - № 5. - Ст. 610, ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.98 № 73-Ф3 о градостроительном кадастре//СЗ РФ. -1998. - №19. - Ст 2069

3 См, напр, ст. 219 ПС РФ // СЗ РФ. -1994. - № 32. - Ст. 3301.

4 Ст. 131 ГК РФ // СЗ РФ. - 1994. - >& 32. - Сг 3301.

5СЗРФ -1996 -»5 -Ст. 410

квартиры (ст. 558 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»1), в третьих - в качестве учетной категории2, в четвертых - как отдельное понятие, отличное от понятия «жилой дом» (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР3).

Таким образом, в законодательстве нет четкого понятия «жилое помещение». В процессе исследования формулируются три основных отличительных и необходимых признака жилого помещения: функциональное назначение помещения, пригодность для постоянного проживания, государственная регистрация помещения в качестве жилого. При отсутствии всех необходимых признаков строение не признается жилым помещением.

В ходе исследования определяется состав жилого помещения, содержащий основной и факультативный элементы. Причем только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилое помещение и является объектом права собственности (в т.ч. земельный участок, надворные постройки).

Проведенный анализ позволяет считать, что квартира, жилой дом, комната в квартире или жилом доме образуют отдельные виды жилых помещений (ст. 673 ГК РФ). Причем жилые помещения в домах служебного (ведомственного) и специализированного фондов (общежития, маневренный фонд и т.д.) не являются полноценными объектами сделок в гражданском праве, т.к. их целевое назначение призвано удовлетворить лишь временную потребность в жилье. Жилые помещения в специализированном фонде, в соответствии с законом, не подлежат приватизации, и принадлежат, как правило, государству или органам местного самоуправления, т.е. возможность совершения сделок с ними заведомо ниже, чем у жилых помещений, принадлежащих частным лицам.

1 СЗРФ. - 1996 -№25 -Ст. 2963

1 Постановление Правительства РФ № 1301 от 13 01.1997 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. - 1997. - № 42 - Ст 4787, См ■ Бронер Д Л и др Статистика жилищного и коммунального хозяйства. - М: Юрид лит-ра, 1979. - С 91.

3 Жилищный кодекс РСФСР, далее ЖК. // Ведомости ВС РСФСР. -1983 - № 26 - Ст 883.

Второй параграф «Понятие и состав сделок с жилыми помещениями» посвящен общей характеристике сделок с жилыми помещениями. Обобщаются сведения об истории развития сделок, определяется понятие, признаки, состав сделки. Выявляются и анализируются особенности состава при совершении сделок с жилыми помещениями.

В статье 153 ГК РФ законодательно определено понятие сделки, что сдежой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Оно почти дословно повторило понятие, сформулированное еще при советской власти. Хейфец М.Ю. делает вывод, с которым можно согласится, что за последние 80-90 лет определение сделки существенно не изменилось1. Надо отметить, что сделка это не только юридический факт, но и само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.

Состав гражданско-правовой сделки можно рассматривать как определенное единство субъективного и объективного элементов2. Отсутствие или порок какого-либо из этих элементов приводит к недействительности сделки в целом3.

В общем виде, сделку с жилыми помещениями можно определить как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Особенность таких сделок заключается в том, что движимые вещи при смене владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за собственником, а недвижимость при ее продаже либо при иных видах сделки остается на месте. Фактически покупателю передаются только определенные права на объект недвижимости и связанные с ним обязанности4, что

1 См: Хейфец М Ю Недействительность сделок по гражданскому праву. - М: Юрайт, 1999. - С. 312 1 См : Шамшов А. А. К вопросу о субъективном элементе в составе гражданско-правовой сделки // Хозяйство

Право Управление -1974.- ЛИ.-С 70

3 См.: Гражданское право. Учебник Т 1. // Под ред Сергеева А.П, Толстого Ю К - М' Проспект, 2000 -С 250

4 См • Новиков Б Д Рынок и оценка недвижимости в России - М • Экзамен, 2000 - С 10-11

предопределяется физическим принципом отнесения вещей к недвижимости. Также все сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме и, как правило, подлежат обязательной государственной регистрации. Это в полной мере относится к сделкам с жилыми помещениями. Кроме того, последние совершаются по более усложненной правовой процедуре, чем остальные сделки: составление перечня лиц, сохраняющих (имеющих) право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ), разрешение органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ) и т.д.

Третий параграф «Особенности совершения сделок с жилым помещением» посвящен анализу такой особенности сделок с жилым помещением как государственная регистрация, а также наличием общей собственности и несовершеннолетних, осложняющими совершение сделок с жилыми помещениями.

Сложность института регистрации заключается в том, что нет четкого принципа разграничения в необходимости регистрации самого права (вещные права) и (или) договора (обязательственные права). Так, в договорах купли-продажи, дарения, ренты1 и мены жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности2. В то же время по договору о передаче (приватизации), по завещанию жилого помещения законодатель установил только регистрацию перехода права собственности.

Кроме того, значительно усложняет процедуру то, что практически всеми учреждениями юстиции по регистрации прав принимаются те или иные нормативные акты (инструкции, приказы, положения), которые фактически дополняют федеральное законодательство3. Даже в тех случаях, когда такие документы являются формально обязательными лишь для персонала учреждения, они фактически регулируют отношения между учреждением и заявителем. Другими словами, указанные учреждения выходят за рамки своих

1 Только договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения под выплату ренты (ст 584 ПС РФ).

® См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М: Статут, 2001. - С. 98-99.

3 См:, напр, Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник администрации Санкт-Петербурга - 2000. - № 6.

полномочий, предусмотренных Федеральным законом РФ «О государственной регистрации . прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятых в соответствии^.дим иных нормативных актов.

Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением к^ внешних отношений, связывающих «»собственников р всеми другими лиг^и, так и внутренних отношений между собой. Учет интересов сособственщр^ов, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо переезде к односубъектной собственности не должен ущешщь право кажг^р сособственника на свободное распоряжение своей долей1- . ^

При наличии в числе членов <^мьи собственюрса2 жилого помещения совместно проживающего несовершеннолетнего3 ^ца любое отчуждение4 жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Это установлено в целях защиты прав законных интересов несовершеннолетних (п. 2 ст.{ £4 СК РФ), поскоку их интересы тесно переплетаются с интересами собственника и совершеннолетних членов его семьи. В такой ситуации может возникнуть конфликт. Вероятность такого конфликта возрастает, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо. ; „

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилым помещением нередко происходи^ без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению органа опеки и попечительства5.

1 См : Алексеев В А. Регистрация прав на недвижимость - М: Проспект, 2001 - С. 277-278

2 Состав семьи собственника определяется нормами ст. 53,127 ЖК

3 Независимо от того, является ли он собственником, (»собственником или членом семьи собственника, в т.ч бывшим Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, но на момент приватизации имел это помещение равные с собственником права (ч 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда'в РФ»)

4 Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» более широко определяет права органов опеки и попечительства по сравнению с ГК РФ в отношении приватизированных жилых помещений для совершения любых сделок. А Федеральный закон от 16 07*^98 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в п 5 ст. 74, а 3 ст. 77 дополнил норму ст. 292 ПС РФ в отношении ипотеки жшртго помещения, где проживают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограничено дееспособные граждане

5 См.: Бюллетень ВС РФ. - 1995. - № 6. - С. 3, Бюллетень ВС РФ. - 1995. -№10 - С 12-13; Бюллетень ВС РФ. -1998 -№2 -С 5-7

Кроме того, норма ст. 292 ГК РФ не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. В этом случае сохранилось прежнее регулирование. Жилищный закон к этим отношениям применил нормы о найме жилого помещения, которые являются обязательственными, что значительно сужает объем прав (ст. 127 ЖК)1. Таким образом, при отчуждении жилого помещения согласия органа опеки и

попечительства не нужно, т.к. эти лица уже не являются членами семьи

2 *

собственника.

Все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулированы в новом Жилищном кодексе РФ3. Как выход из ситуации, можно использовать '

нормы ГК РФ по аналогии.

В четвертом параграфе «Классификация сделок с жилыми помещениями» рассматриваются различные классификации сделок в зависимости от классификационного основания, выявляются особенности каждой классификации относительно сделок с жилыми помещениями.

Также диссертант предлагает разделить всё многообразие сделок с жилыми помещениями на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности на жилое помещение; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направленные на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок. Одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление >

можно охарактеризовать как целевое. По мнению автора, в настоящее время при совершении сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву

вышеописанная классификация имеет универсальный характер, т.к. при

1 Исключение установлено для бывших членов семьи нанимателя, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда (ч. 3 ст. 53 ЖК)

2 Исключение установлено только для несовершеннолетних (ч 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»)

См.: Крашенинников П_В Право собственности на жилые помещения. - М.: Статут, 2001. - С 43.

изменении законодательства, обычаев делового оборота либо экономических условий и появлении новых видов сделок последние могут быть отнесены к одной из трех групп, т.е. данная классификация достаточно удобна с точки зрения ее практического применения.

Право собственности и иные вещные права тесно взаимосвязаны с обязательственными отношениями, переходят друг в друга, что является отражением статики и динамики гражданских правоотношений соответственно (п.2 и 4 ст.218 ГК РФ). Сложность в классификации сделок с жильем заключается в том, что наличие пределов права собственности и его возможных обременений накладывают некоторые ограничения при реализации права собственности на жилое помещение.

Во второй главе «Особенности правового регулирования отдельных сделок с жилыми помещениями» исследуются особенности отдельных видов сделок с жилыми помещениями, а также обобщается практика применения соответствующих норм.

Первый параграф «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений» посвящен купле-продаже, мене и обмену, т.е. сделок, связанных с переменой собственника на жилье. В ходе изучения выявлен рад правовых проблем, требующих разрешения.

Необходимо реформировать методику инвентарной оценки осуществляемую органами БТИ, приведя ее в соответствие с рыночной стоимостью жилья. Это позволит снизить риск потерь при признании возмездной сделки по отчуждению жилых помещений недействительной, увеличит объем налоговых поступлений в бюджет и позволит более ответственно относиться собственникам к своим обязанностям по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Необходимо предусмотреть на федеральном уровне правовые меры по пресечению неправомерных действий и обеспечению более высоких правовых гарантий при совершении сделок с жилыми помещениями в отношении граждан, принадлежащих к «группе риска»: одинокие пенсионеры,

несовершеннолетние, нетрудоспособные, малоимущие и т.д., что приведет к снижению уровня криминализации этого сегмента рынка, заметно снимет социальную напряженность и позволит гражданам чувствовать реальную защиту государства при осуществлении своих прав.

В случае предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, нуждающимся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений, передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение (ст. 28 ЖК).

Во втором параграфе «Сделки, направленные на передачу отдельных <;

прав на жилые помещения» исследуются правоотношения, связанные с арендой, коммерческим наймом и безвозмездным пользованием.

Правовая проблема в отношении аренды состоит в том, что ПС РФ предусматривает регистрацию договора аренды (п. 2 ст. 651 ПС РФ), а не права. Тем не менее, норма ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрела регистрацию именно права аренды. Однако в качестве обременения (ст. 4 Закона о регистрации) прав собственника подлежит регистрации опять же договор аренды (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации). Возникает вопрос: противоречит ли данное нововведение закона о регистрации права нормам ПС РФ и что в конечном итоге надо регистрировать?1

При анализе этого вопроса следует учитывать, что право аренды вещным не является. Однако аренда является ограничением вещного права, которое, согласно п. 1 ст. 131 ПС РФ, также подлежит регистрации. Поскольку о

ограничение в этом случае связано с наличием субъективного обязательственного права (права арендатора по договору аренды), то возникает

данное ограничение одновременно с возникновением права аренды.

1 Авторы комментария предлагают регистрировать и договор и право аренды, и обременение вещного права См • Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Буров В С. н др. - М.: Норма. - Издание второе - 2001. - С. 262-271.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что регистрация обременения есть одновременная регистрация права, а регистрация права является регистрацией обременения. Согласно этому можно вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации1. Если согласиться с этим мнением, получается, что государственной регистрации подлежит договор аренды как обременение прав арендодателя, т.е. противоречий норм ГК РФ и закона о регистрации нет. Тем не менее, законодателю при подготовке законопроектов необходимо более точно формулировать правовые нормы во избежание возможных сложностей в правоприменительной практике.

Вопрос о том, подлежит ли договор безвозмездного пользования жилого помещения государственной регистрации, законодательством прямо не решен, поскольку норма, аналогичная той, которая предусмотрена п. 2 ст. 609 ПС РФ, в гл. 36 ГК РФ отсутствует. В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК РФ), права ссудополучателя также не названы.

В ходе анализа нормативных актов диссертант приходит к выводу, что право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве обременения права собственности, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Кроме обязательственного право ссудополучателя жилого помещения носит вещно-правовую природу и тем самым обременяет не только собственника, но и третьих лиц. Тем более что список ограничений ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 объявлен законом открытым. Это означает, что регистрации в силу ст. 164 ПС РФ подлежит и договор ссуды. К такой регистрации можно применить ст. 26 закона о регистрации прав, касающуюся аренды в порядке аналогии закона3.

1 См: Гутников О Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право -1999. - № 5 -С. 114-122.

2 СЗ РФ. -1997. - № 30 - Ст. 3594

3 Противоположное мнение приводит Крашенинников П В См: Крашенинников П В Сделки с жилыми помещениями - М : Статут, 2001. - С 98

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, делаются выводы, которые позволили автору сформулировать следующие рекомендации и предложения, направленные на совершенствование и упорядочение практики применения норм гражданского законодательства РФ.

Для защиты добросовестных субъектов сделки с жилыми помещениями предлагается внести изменения в п. 1 ст. 17 Федерального закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности», дополнив словами «риэлторская деятельность»1.

В целях упорядочивания оформления сделок с жилыми помещениями, экономического развития рынка и социальной справедливости следует:

Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, изложив п. 5 в следующей редакции: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом жилом помещении, предусмотренный п. 2 ст. 246 ГК РФ, в целях уменьшения количества сособственников одного объекта - жилого помещения.

Необходимо распространить действие п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ2 при совершении сделки в отношении жилых помещений не только на супругов, но и на остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ГК РФ для четкого определения воли каждого (»собственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести изменения в ст. 288 ГК РФ, дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».

1 Необходимость такого дополнения подтверждается тем, что Московская ассоциация гильдии риэлторов стала в добровольном порядке выдавать сертификаты качества, т к. на рынке жилья работает около 1000 компаний в одной только Москве В рекламных целях до сих пор используется номер лицензии. См.: «Квартирный ряд» -приложение к газете «Вечерняя Москва». - 04 06 2002 - № 22 (3385)

2 Далее CK РФ // СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст 16.

В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ГК РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства?/1.

В соответствии с п. 1 ст. 292 ПС РФ внести изменения в ст. 127 ЖК дополнив часть 2 после слов «настоящего Кодекса» следующими словами: «за исключением несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных, которые пользуются жилым помещением как члены семьи собственника».

Необходимо исключить арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма2 из числа субъектов обмена. Тем более, что отношения аренды регулируются нормами ПС РФ, а в гл. 34 Кодекса обмен арендованного имущества не предусмотрен (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Также приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулирован3. Присутствует двойное регулирование (дублирование) прав собственника в ряде федеральных нормативных актах, особенно в отношении коммерческого найма и аренды. Но в то же время нормы ПС РФ в отличие от ст. 84 ЖК не содержат общего требования к цели переоборудования - повышения благоустройства жилого

1 Аналогичная норма в отношении коммунальных квартир была предусмотрена п 3 ст. 4 Закона г. Москвы от

16 06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» // Ведомости Мосгордумы - 1999. - № 8 - С. 56 К сожалению, этот нормативный акт отменен решением Мосгорсуда от 06 08 2001 № 3/312-2001 // Ведомости Мосгордумы - 2001. - Л 11.

3 Вероятно, при написании Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» в 1992 году в условиях отсутствия как такового рынка жилых помещений произошло смешение понятий наниматель и арендатор в отношении физических лиц, т.к возможность заключения договоров социального и коммерческого найма появилась значительно позже (с принятием второй части ГК РФ в 1996 году) 3 См Крашенинников П В. Сделки с жилыми помещениями - М: Статут, 2001 - С 47

помещения, что позволяет сторонам руководствоваться своими личными интересами.

Кроме того, ГК РФ в ст. 679 запрещает нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих при пролонгации договора коммерческого найма. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет.

И, наконец, ст. 680 ГК РФ вошла в противоречие со ст. 81 ЖК. Она вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов, тогда как в ЖК такового нет, также ЖК не ограничивает и срок проживания временных жильцов, что является не только нарушением самого понятия, теряющего всякий смысл, но и значительно затрудняет жилищные правоотношения.

Поэтому, современное правовое регулирование сделок с жилыми помещениями далеко от совершенства1, и новый ЖК РФ, который в настоящее время разрабатывается, должен содержать развернутую правовую регламентацию совершения сделок с этим имуществом.

1 Жилищный Кодекс РСФСР устарел более чем на 50%, т е примерно 70 норм кодекса являются «мертвыми» См Тезисы пресс-конференции председателя комитета Государственной Думы РФ по законодательству П В Крашенинникова //Адвокат -2002 - С 15

Основные положения диссертации отражены в следующих работах автора:

1. Агапов C.B. Проблемы ипотечного кредитования жилых помещений в РФ и возможности их решения в современных условиях. // Социальные проблемы права. -М.: «Союз», 2001. -Вып. 2. - С. 41-77.-2,25 п.л.

2. Агапов C.B. Жилые помещения как объект сделки. // Аспирант и соискатель. - М.: «Компания Спутник +», 2001. - № 6. - С. 138-154. - 1,5 п.л.

3. Агапов C.B. Новый состав сделки по гражданскому праву РФ и его особенности в сделках с жилым помещением // Актуальные проблемы современной науки. - М.: «Компания Спутник +», 2002. - № 1. - С. 111130 - 1,8 п. л.

4. Агапов C.B. Особенности заключения, изменения и расторжения сделок с жилыми помещениями // Аспирант и соискатель. - М.: «Компания Спутник +», 2002. - № 2. - С. 72-80 - 0,9 п.л.

5. Агапов C.B. Особенности совершения отдельных видов сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ. - М.: «Компания Спутник +», 2002,- 100 С,-6,15 п. л.

6. Агапов C.B. Классификация сделок с жилыми помещениями. // Социальные проблемы права. - М.: «Союз», 2001. - Вып. 3. - С. 89-101. - 0,75 п.л.

Подписано в печать 30.05.03. Тираж 100 экз. Объем 1 пл. Заказ № Издательство Московской гуманитарно-социальной академии

I 11&6

N211186

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Агапов, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

Введение

Глава I. Общие положения о сделках с жилыми помещениямиИ

§ 1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки

§ 2. Понятие и состав сделок с жилыми помещениями

• § 3. Особенности совершения сделок с жилыми помещениями

§ 4. Классификация сделок с жилыми помещениями

Глава II. Особенности правового регулирования отдельных сделок с жилыми помещениями

§ 1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений

1.1 Договор купли-продажи жилых помещений

1.2. Договоры мены и обмена жилых помещений

§ 2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав на жилые помещения

2.1 Договоры аренды и коммерческого найма жилых помещений 113 2.2. Договор безвозмездного пользования жилым помещением

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ"

В ходе рыночных экономических реформ стало возможно осуществление целого ряда различных сделок. Жилые помещения все чаще стали являться объектами имущественного оборота. Это потребовало их адекватного правового регулирования и нового теоретического осмысления. Однако многочисленные изменения и дополнения в нормативные акты, регулирующие сделки с жилыми помещениями в двух важнейших отраслях права: гражданском и жилищном свидетельствуют о практике «латания дыр».

1 Необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов. См.: Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. // Жилищное право. - 2002.- № 1. - С. 3-11.

Диссертационных исследований, посвященных подробному и ^ комплексному теоретическому анализу гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, с учетом современного состояния экономики и законодательства, достижений науки гражданского права, до настоящего времени мало. Таким образом, существует необходимость широкого и комплексного изучения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - выявить и ^ проанализировать теоретические проблемы, возникающие при совершении сделок с жилыми помещениями и раскрыть их содержание.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи исследования:

- исследовать юридическую природу, особенности сделок с жилыми помещениями;

- выявить особенности правоотношений по поводу сделок с жилыми помещениями;

- проанализировать содержание отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

Кроме того, использованы следующие теоретические методы исследований: аналогия, метод восхождения от абстрактного к конкретному и др.

Степень разработанности темы. Базисом для предпринятого диссертационного исследования послужили работы русских и советских ученых-цивилистов, посвященные данным правоотношениям. К ним относятся труды таких авторов как М.М. Агарков, Д.Л. Бронер, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, С.Н. Братусь, И.Б. Новицкий, А.А. Шамшов, В.П. Шахматов, Г.Ф. Шершеневич, Ю.К. Толстой, О.А. Красавчиков, Б.Н. Гонгало, С.М. Корнеев,

А.П. Сергеев и другие.

Вместе с этим для раскрытия понятия и содержания сделки с жилым помещением по действующему гражданскому и жилищному законодательству РФ в исследовании использованы работы ряда современных юристов, таких как B.C. Ем, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.И. Седугин, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, С.П. Гришаев, В.Р. Скрипко, О.Н. Садиков, А.А. Титов и другие.

Научная новизна исследования определяется тем, что осуществлен монографический правовой анализ сделок с жилыми помещениями, проведена их классификация, а также предпринята попытка наиболее полного изучения * отдельных видов этих правоотношений.

1 Жилищное законодательство состоит из нескольких . тысяч законов, постановлений и ведомственных инструкций. Действуют даже нормы времен Берии, их никто не отменял. См.: Крашенинников П.В. «Действующий жилищный кодекс — из прошлого времени». // «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва». - 28.09.2001. - № 4 (350); Тезисы пресс-конференции председателя комитета Государственной Думы РФ по законодательству П.В. Крашенинникова. // Адвокат. - 2002. - № 6. - С. 15. проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в Кодексе, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом - жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями1.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы ё положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на защиту.

2. Жилое помещение можно определить как недвижимую, индивидуально-определенную, непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную трудом человека, и имеющую строгое ф функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.

4. Предусмотреть обязательную нотариальную форму договора коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие нотариально удостоверенного договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере. Включить в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после слова «аренда» слова « и безвозмездное пользование» и распространить действие п. 1 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ на договор безвозмездного пользования.

4 Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведенный анализ законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы для совершенствования существующего нормативно-правового регулирования сделок с жилыми помещениями, а также при разработке соответствующих договоров. Возможно использование выводов и предложений, сформулированных в диссертации, гражданами и юридическими лицами, нотариусами, органами Минюста РФ, судами. Диссертация может оказаться полезной в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право».

Апробация результатов работы. Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданско

1 Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. правовых дисциплин юридического факультета Московского государственного социального университета (МГСУ), представлены на 9-ых годичных научных чтениях МГСУ научным изданием «Особенности совершения отдельных видов сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву», использованы при проведении практических занятий (семинаров) в процессе преподавания курса «Гражданское право» в МГСУ.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Агапов, Сергей Викторович, Москва

Этап развития России в начале 90-х годов характеризовался разрушением старых экономических, юридических и политических отношений. В период глобальных изменений базиса, основ экономюси, структуры государства неустойчивость экономического и юридического положения — вполне закономерное явление. В период 1990 - 1995 гг. юридическая наука не успевала отвечать требованиям новых экономических отношений в стране, возник дисбаланс базиса и надстройки в обществе.С введением рыночной экономики стало возможно осуществление целого ряда различных сделок. Жилые помещения все чаще стали являться объектами имуществеьшого оборота, и данные отношения потребовали адекватного правового регулирования и нового теоретического осмысления. Однако многочисленные изменения и дополнения в нормативные акты, регулирующие сделки с жилыми помещениями в двух важнейших отраслях права: гражданском и жилищном свидетельствуют о практике «латания дыр».Отсутствие четкой теоретической концешщи правовой регламенгации сделок в начале 90-х годов привела к революционному слому правоотношений в этой области.Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще нерешенные правовые ситуащш. Это необходимо сделать в целях исключения пробелов законодательства в указанной области.Во-первых, определены два принципа отнесения вещей к недвижимости, в т.ч. жилых помещений: физический и юридический. Применение данных принципов позволит более четко определять вид вешл и, соответственно, ее правовой режим.Во-вторых, в результате проведенного правового анализа, жилое помещение можно идентифицировать как недвижимую, индивидуальноопределенную, непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вепц., созданную трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.Отличительные признаки определяют дефиницию понятия жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, причем данное помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах. Предлагается внести это понятие первым абзацем в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Па основании нормы ст. 673 ГК РФ считать, что установлен основной перечень видов жилых помещений, являющихся полноценными объектами сделок в гражданских правоотношениях: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната).В-третьих, сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско правовые и иные последствия.В-четвертых, всё многообразие сделок с жилыми помещениями можно разделить на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности жилого помещения; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направле1шые на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок, одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление можно охарактеризовать как целевое. По мнению автора, в настоящее время при совершении сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву вышеописанная классификация имеет универсальный характер, т.к. при изменении законодательства, обычаев делового оборота либо экономических условий и появлении новых видов сделок последние могут быть отнесены к одной из трех групп, т.е. данная классификация достаточно удобна с точки зрения ее практического применения.В-пятых, создан особый правовой режим, учитывая характерные особенности жилых помещений, в т.ч. достаточно четко законодательно урегулирован порядок ипотеки и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом для обеспечения заыцггы имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, предупреждения и пресечения правонарушений и преступлений в этой сфере ^ Однако сложность этого правового института заключается в том, что нет четкого разграничения в необходимости регистрации самого права (вепщые

права) и (или) договора (обязательственные права). Критерием здесь должно выступать наличие или отсутствие переданных вещных прав на жилое помещение.Таким образом, в целях упрощения и упорядочивания правоприменительной практики и уменьшения количества недействительных сделок на основании отсутствия необходимой регистрации прав и сделок с жилым помещением, предлагается внести изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнив абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 следуюш?1м предложением: «В случае отчзокдения (передачи) собственником недвижимого имущества подлежит * См.: Алексеев Б.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001, с. 18, 22.государственной регистрации право собственности либо иное вещное право, а при возникновении ограничений (обременении) на недвижимое имущество, указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации подлежит соответствующий договор». Внести соответствуюпще изменения относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ГК РФ. Указанные выше теоретические изменения и выявленные пробелы правового регулирования в отношении сделок с жилыми помещениями должны повлечь изменения в нормативные акты, которые можно охарактеризовать •> следующим образом.В целях защиты добросовестных субъектов сделки с жилыми помещениями предлагается внести изменения в п. 1 ст. 17 федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»* дополнив словами «риэлторская деятельность» .^ В целях упорядочивания оформления сделок с жилым помещением, экономического развития рынка и социальной справедливости следует: Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, изложив п. 5 в следующей редакции: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом жилом помещении (предусмотренный п. 2 ст. 246 ГК РФ) в целях уменьшения количества сособственников одного объекта.Логично распространить действие п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении сделки в отношении жилых помещений и не только на супругов, но и на остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ГК РФ для четкого определения воли каждого сособственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести ' СЗ РФ, 2001, № 33, ст. 3430.^ Необходимость такого дополнения подтверждается тем, что Московская ассоциация гильдии риэлторов стала в добровольном порядке выдавать сертификаты качества, т.к. на рынке жилья работает около 1000 компаний в одной только Москве. В рекламных целях до сих пор используется номер лицензии. См.: «Квартирный ряд» -

приложение к газете «Вечерняя Москва», № 22 (385), 04.06.2002.изменения в ст. 288 ПС РФ дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ПС РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства^ В соответствии с п. 1 ст. 292 внести изменения в ст. 127 ЖК дополнив часть 2 после слов «настоящего Кодекса» следующими словами: «за исключением несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных, которые пользуются жилым помещением как члены семьи собственника».В ходе анализа правового регулирования отдельных сделок выявлен ряд правовых проблем, решение которых позволит осуществлять единую правоприменительную практику, и снизит риск признания сделки недействительной, что в конечном итоге будет способствовать развитию более цивилизованных рыночных отношений в отношении жилых помещений.Необходимо реформировать методику инвентарной оценки осуществляемую органами БТИ, приведя ее в соответствие с рыночной стоимостью жилья .^ Это позволит С1шзить риск потерь при признании ^ Аналогичная норма в отношении коммунальных квартир была предусмотрена п. 3 ст. 4 закона г. Москвы от

16.06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» // Ведомости Моего думы, 1999, № 8, с. 56. К сожалению, этот нормативный акт отменен решением Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3/312-2001 // Ведомости Мосгордумы, 2001, № 11.В настоящее время Госстрой РФ разрабатьшает новую методику оценки недвижимости. Ее применение приведет к тому, что инвентарная стоимость жилого помещения практически сравняется с рыночной ценой. // Деньги, № 11 (315), 21.03.2001.возмездной сделки по отчуждению жилых помещений недействительной, увеличит объем налоговых поступлений в бюджет и позволит более ответственно относится собственникам к своим обязанностям по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.Предусмотреть на федеральном уровне правовые меры по пресечению неправомерных действий и обеспечения более высоких правовых гарантий при совершении сделок с жилыми помещениями в отношении граждан, принадлежащих к «группе риска»: одинокие пенсионеры, несовершеннолетние, нетрудоспособные, малоимущие и т.д., что приведет к снижению криминализации этого сегмента рынка, заметно снимет социальную напряженность и позволит гражданам чувствовать реальную защиту государства при осуществлении своих прав.Исключить из ст. 54* ЖК арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма, т.к. необходимо окончательно вывести их из сферы действия закона о приватизации. Заключение договоров аренды не предшествует соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., что характерно для договора социального найма. Кроме того, данная формулировка сдерживает органы местного самоуправления в стремлении передать часть жилищного фонда в коммерческий наем для увеличения местного бюджета.Аналогично вышесказанному необходимо исключить арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма^ и из субъектов обмена. Тем более, что отношения аренды регулируются нормами ПС РФ, а в гл. 34 Кодекса обмен арендованного имущества не предусмотрен (ст. 20 закона РФ «Об основах федеральной жилипщой политики»).В случае предоставления жилья в домах государствешюго и муниципального жилищного фонда, нуждаюпщмся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений.' BqrajiTHO, при написании закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в 1992 году в условиях отсутствия как такового рынка жилых помещений произошло смешение понятий наниматель и арендатор в передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение (ст. 28 ЖК).По мнению автора, в силу сущности жилищных отношений и с практической точки зрения предлагается ввести обязательную нотариальную форму договора коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере. А также исключить правовой пробел в части регистрации договора ссуды добавив в п. 1 ст. 4 федерального закона от 21.07.1997 № 122-

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»* после слова «аренда» слова « и безвозмездное пользование» и распространить действие п. 1 и п. 2 ст. 609 ПС РФ на договор безвозмездного пользования.С сожалением приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулировано .^ Присутствует двойное регулирование (дублирование) прав собственника в ряде федеральных нормативных актах, особенно в отношении коммерческого найма и аренды .^ Но в то же время нормы ПС РФ в отличие от ст. 84 ЖК не содержат общего требования к цели переоборудования - повышения благоустройства жилого помещения, что позволяет сторонам руководствоваться своими личными интересами.Кроме того, ПС РФ в ст. 679 запрещает нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих при пролонгации договора коммерческого найма. Это условие нельзя не расценить как отношении физических лиц, т.к. возможность заключения договоров социального и коммерческого найма появилась значительно позже (с принятием второй части ПС РФ в 1996 году).' СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.* См. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с.47.^ См.: ГК РФ, ЖК, закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», закон РФ «О приватизации жилищного фонда».кабальное, вопреки жизнениой необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет.И, наконец, ст. 680 ПС РФ вошла в противоречие со ст. 81 ЖК. Она вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов, тогда как в ЖК такового нет, также ЖК не ограничивает и срок проживания временных жильцов, что является не только нарушением самого понятия, теряющего всякий смысл, но и значительно затрудняет жилищные правоотношения.Таким образом, правовое регулирование сделок с жилыми помещениями отличает большое количество и многообразие нормативных актов' Российской Федерации и ее субъектов, принятых в разное время в разных исторических условиях. Благодаря общей унификации гражданского законодательства с принятием ПС РФ в лице его трех частей правовые проблемы состава сделки заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в ПС РФ, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом — жилое помещение.Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями, которая имеет все возрастающее значение в условиях развития современной рыночной экономики и свободы предпринимательства .^ Наличие большого числа подзаконных нормативных актов, в т.ч.принятых в советский периоде, которыми утверждены формы различных бланков, документов, свидетельств, справок и т.д. создают определенные ' Жилищное законодательство состоит из нескольких ... тысяч законов, постановлений и ведомственных инструкций. Действуют даже нормы времен Берии, их никто не отменял. См.: Крашенинников П.В. «Действующий жилищный кодекс - из прошлого времени». // «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 4 (350), 28.09.2001.; Тезисы пресс-конференции председателя комитета ГД РФ по законодателыггву П.В. Крашенинникова. // Адвокат, 2002, № 6, с. 15.^ В настоящее время в Правительстве РФ обсуждается концепция нового Жилищного Кодекса РФ, который внесен в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу РФ в середине 2002 года.^ Напр., Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.1967 № 12//Советская Юстиция, 1967.№ 6.сложности в правильной реализации права собственности на жилое помещение и, соответственно, сделок с ним. Поэтому можно воспользоваться принципом ст. 17 федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который гласит, что не допускается истребование иных, дополнительных документов, за исключением указанных, т. е. статья приводит единый, исчерпывающий перечень.Таким образом, этот принцип можно распространить не только на регистрацию сделок с недвижимым имуществом, но и на совершение сделок, рекомендовав Правительству РФ своим постановлением не только унифицировать сами формы документов, но и четко определить количество и вид документов необходимых, но и достаточных для совершения сделок с жилыми помещениями^ Действие достаточно старых нормативных актов федерального уровня, противоречивость законодательства, отсутствие четких норм, определяющих границы полномочий РФ и субъектов РФ, приводит к появлению нормативных актов субъектов РФ в виде временных положений ,^ а также норм права не соответствующих федеральному законодательствуй что приводит к достаточному усложнению правоприменительной практики.Поэтому, современное правовое регулирование сделок с жилыми помещениями далеко от совершенства ,^ и новый ЖК РФ, который в настоящее ' Определенные изменения в этой области уже достигнуты. Так, Министерство юстиции РФ выпустило инструкцию - правила государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на них. Данная инструкция стандартизировала требования к документам, определила уточненный перечень необходимых документов. Более того, в Минюсте РФ считают, что инструкция должна поднять качество обслуживания граждан, т.к. по его данным более 70% регистрационных действий приходится на сделку купли-продажи жилого помещения. См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 5 (351), 05.10.2001.^ Инструкция о порядке обмена жилых помещений принята в 1967 г. и с тех пор ни разу не изменялась! ^ Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утв. распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.1996 № 74 // Экономика и жизнь, 1997, * Распоряжение Правительства Москвы от 15.07.1996 № 622-РП «Об утверждении положения о порядке и условиях продажи жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности» // Вестник Мэрии Москвы, 1996, № 36 отменено через б лет Распоряжением Правительства Москвы от 11.02.2002 №181-РП «О признании утратившим силу распоряжение премьера Правительства Москвы от 15.07.1996 № 622-РП»// Тверская, 13. 2002, № 25-26.* Жилищный Кодекс РСФСР устарел более чем на 50%, т.е. примерно 70 норм кодекса являются «мертвыми».См. Тезисы пресс-конференции председателя комитета ГД РФ по законодательству П.В. Кращенинникова. // Адвокат, 2002, № 6, с. 15.время разрабатывается, должен содержать развернутую правовую регламентацию совершения сделок с этим имуществом.Подводя итог, отметим, следующее. Законодатель исходил из того, что недвижимость не только является одним из самых дорогих товаров, но это также предмет ежедневного пользования, т.е. другими словами, недвижимость представляет собой высокую экономическую и общественную ценность, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных опгибках.Особенно стоит отметить высокую значимость жилых помещений, т.к. сделки с ними подчас влекут необратимые последствия в социальном плане, что очень часто случалось в начале 90-х годов, когда зарождался не только рынок жилых помещений, но рынок вообще. Возможность реализовать свои жилые помещения, усложнили ряд социальных недугов, связанных с таким новым явлеьшем, как бомж, и что более опасно, зачастую это были дети.Поэтому цивилизованное формирование правового регулирования совершения сделок с жилым помещением является актуальным и социально значимым моментом в современном гражданском праве.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»

1. Конституция РФ от 12.12.1993 // Российская газета. - 25.12.1993. - № 237.

2. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от3105.1991 № 2211-1 //Ведомости СНД и ВС СССР. -1991. - № 26. - ст. 733.

3. Гражданский Кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. - ст.407.

4. Гражданский Кодекс РФ, часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994.№32.-ст. 3301.

5. Гражданский Кодекс РФ, часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996.№ 5 . - ст. 410.

6. Гражданский Кодекс РФ, часть 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ // СЗ РФ. - 2001.№ 49. - ст. 4552.

7. Жилищный Кодекс РСФСР от 24.06.1983 // Ведомости ВС РСФСР. - 1983.№ 26. - ст. 883.

8. Градостроительный Кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - №19.-ст. 2069.

9. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 № 223-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 1. - ст.16.

10. Лесной Кодекс РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 5. - ст. 610.

11. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ/ /СЗРФ.-2002.-№1.-ст . 1.

12. УГ0Л0ВНЫЙ Кодекс РФ от 12.06.1996 № 63-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - ст.2954.

13. Налоговый Кодекс РФ, часть 1 от 31.07.1998 № 146-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - №31.-ст. 3824. и.Налоговый Кодекс РФ, часть 2 от 05.08.2000 № 117-ФЗ // СЗ РФ.- 2000.- № 32.- ст. 3340.

14. Федеральный закон РФ от 31.12.2002 № 187-ФЗ «О внесении изменений идополнений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» //Российская газета. - 31.12.2002. - № 246 (3114)

15. Федеральный закон РФ от 10.01.2002 № 1-ФЗ «Об электронной цифровойподписи» // СЗ РФ.- 2002.- № 2.- ст. 127.

16. Федеральный закон РФ от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензированииотдельных видов деятельности» // СЗ РФ.- 2001.- № 33.- ст. 3430.

17. Федеральный закон РФ от 07.08.2001 № 117-ФЗ «О кредитныхпотребительских кооперативах граждан» // СЗ РФ.- 2001.- № 33.- ст. 3420.

18. Федеральный закон РФ от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размереоплаты труда» // СЗ РФ.- 2000.- № 26.- ст. 2729.

19. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в РФ // СЗ РФ.-1998.- № 31.- ст. 3813. 20. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» // СЗ РФ.-1998.- № 29.- ст. 3400.

21. Федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществахсобственников жилья» // СЗ РФ.- 1996.- № 25.- ст. 2963.

22. Федеральный закон РФ от 26.05.1996 № 54-ФЗ «О музейном фонде РФ имузеях РФ» // СЗ РФ.-1996.- № 22.- ст. 2591.

23. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 15 «О введении в действие части 2ПС РФ» // СЗ РФ.- 1996.- № 5.- ст. 411.

24. Федеральный закон РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурнойдеятельности в РФ» // СЗ РФ.- 1995.- № 47.- ст. 4473.

25. Федеральный закон РФ от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципахорганизации местного самоуправления в РФ» // СЗ РФ.- 1995.- № 35.- ст. 3506.

26. Федеральный закон РФ от 20.02.1995 № 24-ФЗ «Об информации,информатизации и защите информации» // СЗ РФ.-1995.- № 8.- ст. 609.

27. Федера1п,ный закон РФ от 16.02.1995 № 15-ФЗ «О связи» // СЗ РФ.-1995.- №8.- ст. 600.

28. Федеральный закон РФ от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ.1995.-№3.-ст. 168.

29. Указ Президента РФ от 17.05.2000 № 867 «О структуре федеральныхорганов власти» // СЗ РФ.- 2000.- № 21.- ст. 2168.

30. Указ Президента РФ от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищнокоммунального хозяйства в РФ» // СЗ РФ.- 1997.- № 18.- ст. 2131.

31. Указ Президента РФ от 17.03.1997 № 249 «О совершенствовании структурыфедеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ.- 1997.- № 12.- ст. 1419.

32. Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296 «О доверительном управлении(трасте)» // СА РФ.-1994.- № 1.- ст. 6.

33. Указ Президента СССР от 19,05.1990 «О новых подходах к решениюжилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализащ1и» // Ведомости СНД и ВС СССР.- 1990.- № 22.- ст. 409.

34. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральнойцелевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 гг.» // СЗ РФ.- 2001.- № 39.ст. 3770.

35. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждениистандартов оценки» // СЗ РФ.- 2001.- № 29.- ст. 3026.

36. Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственномтехническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ.- 2000.- № 50.- ст. 4901.

37. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «Осовершенствовашш системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // СЗ РФ.- 1999.- № 33.- ст. 4116.

38. Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 № 288 «Об утвержденииПримерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.1998.-№11.-ст. 1291.

39. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утвержденииПравил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.-1998.- № 8.- ст. 963,

40. Постановление Правительства РФ от 13.01.1997 № 1301 «Об утвержденииПоложения о государственном учете жилмцного фонда в РФ» // СЗ РФ.1997.-№42.-ст. 4787.

41. Постановление Правительства РФ от 27.07.1996 № 901 «О предоставлениильгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ.1996.-№32.-ст. 3936.

42. Постановление Правительства РФ от 15.04.1996 № 475 «Об утвержденииПоложения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости» // СЗ РФ.-1996.- № 17.- ст. 2004.

43. Постшювление Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «Об утвержденииПоложения «О государственной жилищной инспекции в РФ» // СЗ РФ.1994.-№23.-ст. 2566.

44. Постановление Совета Министров РСФСР от 27.06.1991 № 372 «Онеотложных мерах по стабилизации положения дел в строительном комплексе в условиях перехода к рыночным отношениям» // СЗ РФ.- 1996.№ 4.- ст. 287.

45. Постановление Совета Министров РСФСР № 415 от 25.09.1985 «Обутверждении Правил пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории» // Собрание постановлений РСФСР.-1986.-№ 2.-сг. 10.

46. Приказ Минюста РФ 16.08.1999 № 244 «Об утверждении Порядкаосуществления правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Минюста РФ.-1999.- № 9.

47. Письмо Минюста РФ от 26.07.2000 № 6199-ЭР // Экономика и жизнь.2000.-№33.

48. Приказ Госстроя РФ от 15.08.2000 № 181 «Об отмене приказа от 31.12.1999№ 177» // Бюллетень строительной техники. - 2000.- № 11. •

49. Приказ Госстроя РФ от 31.12.1999 № 177 «Об утверждении Методики поопределению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания». Документ опубликован не был.

50. Приказ Госстроя РФ от 25.03.1998 № 17-66 «Об утверждении Типовогоположения о государственной жилршщой инспекщот субъекта РФ» // Библиотека «Российской газеты».- 1998.- № 14.

51. Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.1995 № 17-115 //Налоговый Вестник. - 1996. - № 8.

52. Приказ Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 № 12 «Об утвержденииИнструщии о порядке обмена жилых помещений» // Советская юстиция. 1967.-№6.

53. Письмо Минобразования РФ от 09.06.1999 № 244/26-5 «О дополнительныхмерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» // Вестник образования. - 1999.- № 8.

54. Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищныхправ несовершеннолетних» // Российская юстиция. — 1996.- № 3.

55. Приказ МАП РФ от 20.05.1998 № 160 «О разъяснении положений закона РФ«О защите прав потребителей» // Российская газета. - 14.01.1999. - № 5-6.

56. Р1нструкция ГНС РФ от 29.06.1995 № 35 «По применению Закона РФ «Оподоходном налоге с физических лиц» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ, - 1995.- № 10.

57. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «Онекоторых вопросах, связаьшых с применением части первой ПС РФ» // Российская газета. -13.08.1996. - № 152.

58. Постановление Пленума ВС РФ от 22.12.1992 № 17 «О некоторых вопросахприменеьшя основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории РФ» // Бюллетень ВС РФ.-1993.- № 2.

59. Постановление Пленума ВС РСФСР от 03.04.1987 № 2 «О практикеприменения судами жилищного законодательства» // Сборник постановление пленумов ВС СССР и РСФСР (РФ). - М.: Спарк. - 1994.

60. Постановление Пленума ВС РСФСР от 26.12.1984 № 5 «О некоторыхвопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» // Бюллетень ВС РФ.- 2001,- № 12

61. Постановление Пленума ВС СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»// Бюллетень ВС СССР, 1981, № 9.

62. Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РСФСР по делуГинзбург и др. //Бюллетень ВС РСФСР.-1968,- № 4.

63. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21. «Обзорпрактики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 1.

64. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ.- 1997.- № 7.

65. Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 «Об отдельныхрекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ.- 1993.- № 11.

66. Постановление Мосгордумы от 31.01.2001 № 12 «Об утвержденииПоложения о порядке улучшения жилищных условий граждан в г, Москве» // Ведомости Мосгордумы. - 2001.- № 2.- ст. 195.

67. Постановление Правительства Москвы от 27.08.2002 № 706-1111 «О продажесвободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. - 2002.- № 35.

68. Постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 61-1111 «Окомплексном капитальном ремонте жилого дома по адресу: ул. Сретенка, д. 26/1, стр. 1» // Вестник Мэрии Москвы. - 2002.- № 6.

69. Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 № 873-1111 «Опередаче ведомственного жилого дома-новостройки ФСО России в государственную собственность г. Москвы (ЗАО)». Документ опубликован не был.

70. Постановление Правительства Москвы от 03.02.1998 № 94 «О программепоэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. - 1998.- № 9.

71. Постановление Правительства Москвы от 30.12.1997 № 934 «О ставкахоплаты жилищно-коммунальных услзт» // Вестник Мэрии Москвы. — 1997.№12.

72. Постановление Правительства Москвы от 26.08.1997 № 643 «О порядкепризнания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве. Документ опубликован не был. 73. Постановление Правительства г. Москвы от 01.07.1997 № 497 «О мерахпо реализации указа Президента РФ от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» // Вестник мэрии Москвы. 1997.-№18.

74. Постановление Правительства Москвы от 01.07.1997 № 492 «О порядке иусловиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи» // Вестник мэрии Москвы. - 1997.- № 18.

75. Постановление Правительства Москвы от 21.01.1997 № 46 «Обутверждении Положения о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. - 1997.- № 9.

76. Постановление Правительства Москвы от 19.09.1995 № 782 «ОМосковской городской программе «Жилище» // Вестник Мэрии Москвы. — 1995.-№19.

77. Постановление Правительства Москвы от 14.12.1993 № 1149 «Ореконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа». Документ опубликован не был

78. Постановление Правительства г. Москвы от 17.09.1991 № 97 «О введенииединого порядка регистрации предприятий и организаций в Москве» // Вестник Мэрии Москвы. — 1998.- № 1.

79. Распоряжего1е Правительства Москвы от 11,02.2002 № 181-РП «Опризнании утратившим силу распоряжение премьера Правительства Москвы от 15.07.1996 № 622-РП» // Тверская, 13. 2002, № 25-26.

80. Распоряжение Мэра г. Москвы от 31.07.1996 № 166/1-РМ «Обупорядочивании проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы» //Вестник Мэрии Москвы. 1996.-№19.

81. Распоряжение Мэра г. Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ «Обупорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлеьши документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» // Вестник Мэрии Москвы. - 1994.- № 24.

82. Распоряжение Мэра г. Москвы от 26.05.1994 № 252-РМ «Одополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» // Вестник Мэрии Москвы. - 1994.- № 13.

83. Распоряжение Мэра г. Москвы от 11.03.1994 № 110-РМ «О мерах попресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц» // Вестник Мэрии Москвы. - 1994.- № 7.

84. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 30.11.2000 № 1004РЗП «О назначении комиссии по приемке после комплексного капитального ремонта жилого дома по адресу: ул. Новослободская, д.52» Документ опубликован не был.

85. Распоряжение департамента муниципального жилья и жилипщойполитики от 22.11.1999 № 169 «О порядке расселения квартир коммунального заселения при наличии свободных комнат, находящихся в собствеьшости г. Москвы». Документ опубликован не был.

86. Распоряжение Департамента муниципального жилья ПравительстваМосквы от 09.04.1996 № 74 «Об утверждении Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве» // Экономика и жизнь. - 1997.- № 3.

87. Решение Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3/312-2001 // ВедомостиМосгордумы. - 2001.- № 11.

88. Приказ городского бюро регистрации прав на недвижимость от0606.2000 № 69 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник администрации Санкт-Петербурга. - 26.06.2000. - № 6.

89. Абрамов В.Л. Сделки и договоры. - М.: Ось-89.- 2000.

90. Агарков М.М. Понятие сделки по Советскому гражданскому праву. //Советское государство и право. — 1946.- № 3-4.

91. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. //Северокавказский юридический вестник. — 1998.- № 1.

92. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект. - 2001.

93. Безбах В.В, Пучинский В.К. Основы российского гражданского права.Учебное пособие. - М.: Теис. - 1995.

94. Болдырев B.C., Галупша А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценкинедвижимости. - М.: Экзамен. - Издание второе. -1998.

95. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2000.

96. Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства.М.: Юрид. лит-ра. - 1979.

97. Бугулов Э.Р., Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок,ипотечное кредитование. - М.: Филинъ. - Издание второе. -1999.

98. Бюллетень ВС РФ.- 1999.- № 8.

99. Бюллетень ВС РФ.-1998.-№9.

100. Бюллетень ВС РФ.- 1998.- № 2.

101. Бюллетень ВС РФ.- 1996.- № 4.

102. Бюллетень ВС РФ.- 1995.- № 10.

103. Бюллетень ВС РФ.- 1995.- № 9

104. Бюллетень ВС РФ.- 1995.- № 7.

105. Бюллетень ВС РФ.- 1995.- № 6.

106. Бюллетень ВС РСФСР.-1990.- № 4.

107. Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 3.

108. Вестник ВАС РФ.-1997.- № 7.

109. Вестник ВАС РФ.- 1994.- № 11.

110. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. - М.: Знание. - 1992.

111. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Канд.дис. - Свердловск: Свердловский юр. институт. - 1984.

112. Гражданское право. Учебник. Т.2. // Под ред. Сергеева А.П., ТолстогоЮ.К. - М.: Проспект. - 2000.

113. Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартрфу.Справочное пособие. - М.: Бек. -1995.

114. Гришаев СП. Все о недвижимости. - М.: Бек. - 2000.

115. Гуев А.Н. Комментарий к гражданскому законодательству, невошедшему в части первую и вторую гражданского кодекса РФ. - М.: Инфра-М.-2001.

116. Гутников о. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство иправо.-1999.-№5.

117. Деньги. - 21.03.2001. - № И (315).

118. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовоерегулирование. -М.: Бек. -1997.

119. Завидов Б.Д. О соотношении договора, сделки и обязательства. // Юрист.-1998.-№8.

120. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве. //Ученые записки ВИЮН.-1941.- Выпуск 2.

121. Ильков СВ. Все о сделках. - М.: Издательский дом «Герда». - 2000.

122. Иоффе О.С. Советское гражданское право. - М.: Юрид. лит-ра. - 1967.

123. Иоффе О.С. Советской гражданское право. Т.1. - Л.: Ленингр. ун-т.1958.

Автор: Агапов, Сергей Викторович
Город: Москва
Год: 2003
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Агапов, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Агапов, Сергей Викторович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Агапов, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Агапов, Сергей Викторович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ»