Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном дометекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме»

На правах рукописи

4859279

ВОРОНЦОВА ЕКАТЕРИНА БОРИСОВНА

ГРАЖДАНСКИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ И СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Специальность: 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

1 о НОЯ 2011

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва-2011

4859279

Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Косякова Наталия Ивановна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Богданов Евгений Владимирович

кандидат юридических наук Сергеева Елена Викторовна

Ведущая организация: Всероссийская государственная

налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации

Защита состоится 30 ноября 2011 г. в 15.00 часов на заседании Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.198.11 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д. 6, ауд. 255.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».

Автореферат разослан 28 октября 2011 г.

Ученый секретарь Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.198.11 кандидат юридических наук

Е.Ю. Князева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года1, впервые была закреплена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления таким домом: самоуправление, управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо управляющей организацией.

Понятие договора управления многоквартирным домом, путем заключения которого опосредуются правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, также было впервые закреплено в Жилищном кодексе РФ.

В настоящее время наибольшее число многоквартирных домов обслуживаются управляющими организациями2, что свидетельствует о том, что данный способ управления является предпочтительным.

Очевидно также и то, что большинство граждан являются собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

Отдельные правовые аспекты управления многоквартирными домами анализировались в рамках диссертационных исследований, посвященных управлению общим имуществом в многоквартирном доме, характеристике договора управления, способов управления многоквартирными домами, однако отдельного исследования по теме, сформулированной автором настоящей работы, не проводилось.

1 СЗ РФ. 03.01.2005. N1 (часть 1). Ст. 14.

2 По данным Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), к концу 2009 года способ управления своей недвижимостью выбрали собственники 98,5% многоквартирных домов в России, 77,5% домов управляются специализированными организациями, 16%— ТСЖ и ЖСК, не выбран способ управления собственниками 1,5% многоквартирных домов.

К 2011 году практика применения норм Жилищного кодекса РФ и связанных с ним иных нормативно-правовых актов показала, что действующее жилищное законодательство требует совершенствования, в том числе и по вопросам управления многоквартирными домами.

В этой связи в 2011 году произошло существенное реформирование жилищного законодательства. В первую очередь речь идет о принятии Федерального закона от 04.06.2011 № 12Э-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»3, а также Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»4, которым утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Указанные Правила в перспективе должны заменить действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 3075.

Несмотря на позитивные нововведения законодательства, регулирующего правоотношения между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, представляется, что реформа жилищного законодательства, проводимая с 2011 года, в настоящее время не завершена. Нормы, закрепленные в новой редакции Жилищного кодекса РФ и в Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354, определяют перспективы развития жилищного законодательства, однако не являются совершенными и требуют дальнейшей доработки.

В частности, 6 июня 2011 года Заместитель Председателя Правительства РФ Д.Н. Козак на рабочей встрече с Президентом РФ Д.А. Медведевым

3 СЗ РФ. 06.06.2011. N 23. Ст. 3263.

4 СЗ РФ. 30.05.2011. N 22. Ст. 3168.

5 СЗ РФ. 05.06.2006. N 23. Ст. 2501.

отметил, что некоторые нормы, вводящиеся в Жилищный кодекс, потребуют от кабинета министров издания ряда подзаконных актов, а также методических документов6.

Таким образом, в настоящее время объективно назрела необходимость провести комплексное исследование правового взаимодействия двух важнейших субъектов отношений по управлению многоквартирными домами: собственников помещений в таких домах и управляющих организаций.

Состояние научной разработанности темы. Исследование способов управления многоквартирными домами, субъектов такого управления, вещных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также договора управления многоквартирным домом проводилось в работах таких авторов, как: В.А. Белов, С.А. Бушаенкова, О.И. Власова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, O.E. Жульева, Р.З. Ибатуллина, Е.А. Каменева, Е.Б. Козлова, С.А. Кудина, Н.М. Мантул, И.В. Маркова, В.К. Михайлов, Д.И. Михайлов, Т.Н. Москалькова,

A.Ю. Москвичев, С.Г. Певницкий, C.B. Стрембелев, У.Б. Филатова, Г.Ю. Шарикова, С.Ю. Шахов, C.B. Шейкин, JI.A. Юрьева и др.

Общие вопросы договорного и обязательственного права, возмездного оказания услуг, гражданско-правовой ответственности, затрагиваемые в рамках настоящего диссертационного исследования, изучались в трудах С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина,

B.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, JI.A. Лунца, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, О.Н. Садикова, В.Т. Смирнова, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина, А.К. Юрченко и др.

Тем не менее, непосредственного исследования гражданских правоотношений, возникающих между управляющей организацией и

4 Российская газета. 06.06.2011. № 5496 (120).

собственниками помещений в многоквартирном доме, до настоящего времени не проводилось.

Цель настоящего диссертационного исследования заключается в том, чтобы на основе системного анализа норм действующего законодательства, работ ведущих цивилистов и обобщения судебной практики дать комплексную характеристику гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, выработать теоретические и практические положения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие основные задачи:

- исследовать законодательное обеспечение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме;

- рассмотреть управляющую организацию и собственников помещений в многоквартирном доме как субъектов гражданских правоотношений;

проанализировать объект правоотношений по управлению многоквартирным домом;

раскрыть правовой механизм выбора (отбора) управляющей организации;

- дать правовую характеристику договора управления многоквартирным домом;

- сформулировать взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме;

- установить правовые основания изменения договора управления многоквартирным домом;

определить особенности прекращения договора управления

многоквартирным домом субъектами данных правоотношений;

- проанализировать гражданско-правовую ответственность управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме;

- выявить недостатки в правовом регулировании гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме и разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирных домах по поводу осуществления управления такими домами.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие отношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, а также правоприменительная практика и доктринальные положения, относящиеся к указанной сфере.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, а также частно-научные методы.

Системно-структурный метод использован при выявлении составных элементов гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Формально-юридический метод применен для изучения нормативно-правовой базы по теме диссертационного исследования.

Конкретно-социологический метод положен в основу исследования судебной практики.

Методы формальной логики (анализ и синтез) использованы автором при формулировании предложений по совершенствованию законодательства.

Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-юристов,

посвященные исследованию способов управления многоквартирными домами, субъектов такого управления, а также работы ученых-цивилистов и практических специалистов по вопросам характеристики гражданско-правового договора в целом и договора управления многоквартирным домом в частности. Исследованию заявленной темы способствовало изучение литературы по гражданскому и жилищному праву, публикаций в научных журналах и периодической печати.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, Письма Министерства регионального развития РФ, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

Кроме того, автором изучены законодательные акты органов государственной власти субъектов РФ, разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, возникающим в судебной практике при применении гражданского и жилищного законодательства.

Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам с участием собственников помещений в многоквартирных домах, управляющих организаций и других субъектов, вовлеченных в правоотношения по управлению многоквартирными домами, а также материалы научно-практических конференций, «круглых столов» и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права.

Научная новизна исследования определяется самой постановкой проблемы и проявляется в комплексном подходе с позиций общей теории гражданского права к отношениям между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

В диссертации проведен системный анализ указанных правоотношений с точки зрения их правовой природы, структуры, характеристики каждого из ее элементов, а также их динамики.

Автором обращено внимание на противоречия и пробелы в российском законодательстве, проблемы, возникающие в правоприменительной практике по спорам с участием управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирном доме, предложены пути их преодоления и восполнения.

Научная новизна исследования нашла свое отражение в положениях, выносимых на защиту.

Положения, выносимые на защиту:

1. Установлено, что правоотношения собственников с управляющей организацией могут строиться не только напрямую, когда собственники сами на общем собрании избирают управляющую организацию, но и через товарищество собственников жилья, когда собственники избирают ТСЖ в качестве способа управления, а последнее заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

При этом выявлено, что норма части 6.3 статьи 155, введенная в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЭ, нарушает право большинства собственников решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, поскольку предусматривает возможность принятия общим собранием членов товарищества собственников жилья, то есть меньшинством голосов (1/8 от общего числа голосов собственников), решения о внесении платы за коммунальные услуги не в управляющую организацию, а непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.

В данной связи обоснована необходимость исключения из компетенции общего собрания членов ТСЖ права определять порядок внесения платы за коммунальные услуги.

2. Сделан вывод о том, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, предусматривают возможность заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем (собственником) путем совершения последним конклюдентных действий, в то время как Жилищный кодекс РФ не предусматривает право собственника заключить таким способом договор управления многоквартирным домом.

В связи с этим, доказана необходимость законодательного закрепления права собственника помещения в многоквартирном доме заключать с помощью конклюдентных действий не только договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, но и договор управления многоквартирным домом в целом, поскольку, начиная пользоваться помещением, собственник (пользователь) потребляет не только коммунальные услуги, но и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией.

3. Выявлено, что согласно Жилищному кодексу РФ, председатель совета многоквартирного дома вправе заключить договор управления таким домом, а также выступать в суде только от имени тех собственников, которые выдали ему соответствующие доверенности.

Поскольку получить доверенности от всех или большинства собственников в многоквартирном доме на практике затруднительно, обоснована необходимость законодательного закрепления права собственников принимать решение на общем собрании не только об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, но и о предоставлении последнему права заключать договор управления многоквартирным домом от имени собственников и представлять их интересы в суде.

4. Сформулировано авторское понятие объекта правоотношений по

управлению многоквартирным домом, под которым понимаются работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги и иные работы и услуги, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом и оказываемые за плату управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме.

5. Установлено, что плата, вносимая собственниками помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, складывается из двух составляющих: плата за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги. При этом Раздел УП Жилищного кодекса Российской Федерации именует плату, подлежащую взиманию с пользователей и собственников жилых помещений «платой за жилое помещение и коммунальные услуги», что противоречит фактическому положению вещей, поскольку термин «плата за жилое помещение» может быть применим только в отношении нанимателей жилых помещений, которые, помимо прочих платежей, вносят плату за пользование жилым помещением, в то время как внесение собственниками платы непосредственно за само жилое помещение лежит в плоскости не гражданских, а налоговых правоотношений.

В связи с изложенным, автор предлагает внести изменения в Раздел VII Жилищного кодекса РФ, а именно: заменить термин «плата за жилое помещение и коммунальные услуги» на термин «плата за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги».

6. Обосновано, что нормы частей 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ ограничивают право собственников помещений в новостройке самостоятельно выбирать способ управления таким домом, поскольку в данных нормах императивно предписано, что с момента ввода дома в эксплуатацию

управление им осуществляет застройщик или организация, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, вплоть до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, в связи с чем диссертантом предложено внести изменения в указанные нормы и закрепить в них следующие положения:

- орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию собственниками помещений в таком доме не выбран способ управления данным домом или если принятое решение о выборе способа управления не реализовано;

- до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.

7. В целях совершенствования законодательства, регулирующего взаимные права и обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме, сделан вывод о необходимости:

- дополнить ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ нормой следующего содержания: «Неполучение собственниками, нанимателями и иными лицами платежных документов не является основанием невнесения платы за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги»;

- исключить из Жилищного кодекса РФ часть 11 статьи 162, согласно которой управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Диссертантом обоснована утрата данной нормой актуальности в связи с принятием Стандарта раскрытия информации организациями,

осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 7317 и вступившего в силу с 09 октября 2010 г.

8. Выявлены пробелы действующего законодательства, связанные с отсутствием в нем норм, конкретизирующих процедуру перехода управления многоквартирными домами от одной организации к другой при их смене, в связи с чем предложено дополнить часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ следующими положениями:

- «управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома вновь выбранной для управления таким домом организации»;

- «договоры, заключенные между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иной организацией, производящей или приобретающей коммунальные ресурсы) подлежат расторжению в случае изменения способа управления многоквартирным домом».

9. Автор констатирует, что в нормах действующего законодательства недостаточно четко урегулирован вопрос об одностороннем отказе собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом, в связи с чем предлагает дополнить ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ положением о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке только в том

7 СЗ РФ. 04.10.2010. N 40. Ст. 5064.

случае, если судом установлено, чгго управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Кроме того, представляется необходимым дополнить ч. 3 ст. 161 ЖК РФ положением о том, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен только при условии прекращения правоотношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, в установленном законом порядке.

10. Доказана необоснованность использования законодателем в п.п. 158, 160 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов понятия «вред, причиненный жизни, здоровью исполнителя или иных потребителей», поскольку исполнителями выступают юридические лица, которым не может быть причинен вред жизни и здоровью, а потерпевшими могут быть любые граждане, а не только «иные потребители». В данной связи предложено используемую в Правилах формулировку «вред, причиненный жизни, здоровью и ,имуществу исполнителя или иных потребителей» заменить на следующую: «вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу граждан».

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные на их основе предложения могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Результаты исследования могут быть использованы в качестве основы для разработки новых и совершенствования действующих норм, регулирующих указанные правоотношения. Материалы исследования могут быть также использованы в научных и учебных целях и правоприменительной практике.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в

диссертации предложения и рекомендации были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет». Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором диссертационного исследования, нашли свое отражение в пяти опубликованных научных статьях (из них четыре - в изданиях, рекомендованных ВАК), а также в докладах и выступлениях на межвузовских научно-практических конференциях.

Апробация результатов исследования проведена также в процессе профессиональной деятельности автора в качестве юрисконсульта в организации, осуществляющей управление многоквартирными домами.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка источников и литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются цель, задачи, объект, предмет, методологическая, теоретическая, нормативная и эмпирическая основы исследования, выявляется научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.

В первой главе «Правовая природа отношений между управляющей организацией собственниками помещений в многоквартирном доме» рассмотрены источники правового регулирования указанных правоотношений,

дана характеристика правового статуса управляющей организации в жилищной сфере и правового положения собственников помещений в многоквартирном доме как субъектов гражданских правоотношений, а также определен объект правоотношений по управлению многоквартирным домом.

В первом параграфе «Законодательное обеспечение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме» рассмотрены нормы законов и подзаконных актов, регулирующих указанные правоотношения.

В результате анализа перспектив развития законодательства, регулирующего правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, диссертантом обоснован вывод о целесообразности исключения из компетенции общего собрания членов ТСЖ права определять порядок внесения платы за коммунальные услуги, доказана необходимость законодательного закрепления права собственников помещений заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией путем совершения конклюдентных действий, предложено законодательно закрепить право собственников принимать решение на общем собрании о предоставлении председателю совета многоквартирного дома права заключать договор управления многоквартирным домом от имени собственников и представлять их интересы в суде.

Второй параграф «Управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений» посвящен исследованию правового положения данных субъектов.

Автор отмечает, что в настоящее время наибольшее число проблем возникает в сфере оформления договорных правоотношений с участием собственников, управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Связано это как с несовершенством действующего законодательства, так и с наличием коллизий различных нормативных актов. Для преодоления указанных

противоречий диссертант предлагает, в частности, внести в законодательные акты в сфере электроэнергетики нормы, защищающие интересы управляющих организаций при заключении собственниками помещений (потребителями электроэнергии) прямых договоров с гарантирующим поставщиком, а именно: нормы, обязывающие собственников уведомить управляющую организацию о заключении таких договоров, а также оплатить ранее потребленную электрическую энергию.

В третьем параграфе «Объект правоотношений по управлению многоквартирным домом» диссертант определяет данный объект как работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги и иные работы и услуги, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом и оказываемые за плату управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме.

Проанализировав нормы действующего законодательства, автор отмечает, что плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме законодатель обобщенно именует платой за жилое помещение (его содержание и ремонт). В этом диссертант усматривает противоречие и считает необходимым внести изменения в Раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации и переименовать «плату за жилое помещение и коммунальные услуги» в «плату за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги».

Во второй главе «Возникновение и содержание гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме» раскрывается порядок выбора (отбора) управляющей организации, дается правовая характеристика договора управления многоквартирным домом, а также исследуются взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в

многоквартирном доме.

В первом параграфе «Правовой механизм выбора (отбора) управляющей организации» выявлено, что нормы частей 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ ограничивают право собственников помещений в новостройке самостоятельно выбирать способ управления таким домом, поскольку в указанных нормах императивно предписано, что с момента ввода дома в эксплуатацию управление им осуществляет застройщик или организация, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом. Такой договор действует вплоть до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

В целях защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, предложено внести изменения в данные нормы и изложить их в следующей редакции:

«13. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

14. До выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом,

который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Во втором параграфе «Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом» подчеркивается, что одной из сторон такого договора всегда выступает управляющая организация, другой стороной договора могут быть либо непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, с каждым из которых заключается отдельный договор, но на одинаковых условиях, либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, если собственники на их общем собрании выбирали способом управления ТСЖ или ЖК, а данное товарищество или кооператив через свои органы заключило договор с управляющей организацией.

Очевидным пробелом действующего законодательства автору представляется отсутствие единообразной модели договора управления многоквартирным домом, в связи с чем диссертант приходит к выводу о необходимости утверждения на федеральном уровне унифицированной формы такого договора.

В третьем параграфе «Взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме» данные обязанности рассмотрены в рамках четырех групп:

- обязанности по поводу предоставления и потребления коммунальных

- обязанности относительно надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- обязанности в сфере энергосбережения и повышения энергетической эффективности (на основании Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009 г.

№ 261-ФЗ8);

- обязанности по предоставлению информации.

Особое внимание обращено на положения законодательства об обязанности управляющей организации предоставлять собственникам помещений платежные документы на оплату коммунальных услуг и отсутствие нормативного закрепления формы предоставления таких документов, что на практике приводит к тому, что суды отказывают управляющей организации в удовлетворении требования о взыскании с собственника пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

По мнению диссертанта, в целях устранения таких разночтений, внесения ясности в положения действующего законодательства и установления единообразия судебной практики, необходимо дополнить ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ нормой следующего содержания: «Неполучение собственниками, нанимателями и иными лицами платежных документов не является основанием невнесения платы за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги».

В работе проанализированы новеллы законодательства, закрепляющие обязанность управляющей организации раскрывать информацию о своей деятельности. В частности, речь идет о Федеральном законе от 27 июля 2010 г. № 2Э7-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»9, вступившем в силу с 13 августа 2010 г., и Стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 и вступившем в силу с 09 октября 2010 г.

Автор констатирует необходимость приведения действующего законодательства в соответствие с вышеуказанными нововведениями. В

8 СЗРФ. 30.11.2009. N48. Ст. 5711.

9 С3 РФ. 02.08.2010. N 31. Ст. 4206.

частности, представляется, что в связи с утверждением Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, норма части 11 статьи 162 ЖК РФ о предоставлении управляющей организацией собственникам помещений многоквартирного дома ежегодного отчета о выполнении договора управления в настоящее время утратила свою актуальность и подлежит исключению из Жилищного кодекса РФ.

Третья глава «Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом и ответственность сторон за его нарушение» посвящена анализу правовых оснований и последствий изменения договора управления многоквартирным домом, особенностей его прекращения и гражданско-правовой ответственности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме.

В первом параграфе «Правовые основания и последствия изменения договора управления многоквартирным домом» диссертант акцентирует внимание на том, условия такого договора могут быть изменены по соглашению сторон, а также в судебном или административном порядке.

Проанализировав нормы действующего гражданского и жилищного законодательства, автор приходит к выводу, что в настоящее время наиболее приемлемым способом защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме в части изменения положений договора управления, нарушающих их права, представляется административный порядок, то есть обращение с соответствующей жалобой в органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор).

Преимущество данного порядка перед судебным усматривается в том, что в Роспотребнадзор может обратиться каждый собственник самостоятельно и отдельно о других собственников, чего не позволяет сделать судебный порядок.

Во втором параграфе «Особенности прекращения договора управления

многоквартирным домом» выявлены пробелы действующего законодательства, связанные с отсутствием в нем норм, конкретизирующих процедуру перехода управления многоквартирными домами от одной организации к другой при их смене, в частности, не урегулирован порядок передачи общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Исходя из этого, диссертант предлагает дополнить часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ нормой о том, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана обеспечить доступ к общему имуществу в многоквартирном доме вновь выбранной организации.

Кроме того, обоснована необходимость закрепления в статье 162 ЖК РФ нормы о том, что договоры, заключенные между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иной организацией, производящей или приобретающей коммунальные ресурсы) подлежат расторжению в случае изменения способа управления многоквартирным домом.

Представляется, что факт невыполнения организацией условий договора управления многоквартирным домом может быть установлен только судом.

На основании изложенного, автор настоящего исследования считает необходимым внесение изменений в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и изложение ее в следующей редакции:

«8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если судом установлено, что

управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Диссертант предлагает конкретизировать порядок прекращения правоотношений собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией и изложить ч. 3 ст. 161 ЖК РФ следующим образом:

«3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть на основании его решения в любое время выбран и изменен при условии прекращения правоотношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, в установленном законом порядке. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

В третьем параграфе «Гражданско-правовая ответственность управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме» диссертантом установлено, что управляющая организации несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме в виде возмещения убытков, уплаты неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, неосновательного обогащения, уменьшения размера платы за ненадлежащее предоставление работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в случае, если собственником является физическое лицо - еще и в виде возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью, морального вреда, перерасчета размера платы за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Собственники помещений в многоквартирном доме в предусмотренных законом случаях обязаны возместить управляющей организации убытки, неустойку, если речь идет о собственнике нежилого помещения -

неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В результате анализа Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, в части ответственности собственников помещений в многоквартирном доме перед исполнителем (в том числе, управляющей организацией), автор счел неприемлемой используемую в п.п. 158, 160 данных Правил формулировку законодателя «вред, причиненный жизни, здоровью исполнителя или иных потребителей», поскольку исполнителями выступают юридические лица, которым не может быть причинен вред жизни и здоровью, а потерпевшими могут быть любые граждане, а не только «иные потребители».

В связи с изложенным, диссертант обосновал необходимость внесения изменений в п.п. 158, 160 указанных Правил и предложил изложить их в следующей редакции.

«158. Потребитель несет установленную законодательством Российской Федерации гражданско-правовую ответственность за:

а) невнесение или несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги;

б) вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу граждан вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме)».

«160. Вред, причиненный потребителем жизни, здоровью и имуществу граждан вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме), подлежит возмещению потребителем по правилам, предусмотренным главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования,

формулируются основные выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Основное содержание исследования отражено в следующих публикациях автора:

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Воронцова Е.Б. Правовой механизм выбора управляющей организации в жилищной сфере // Вестник РГГУ. № 14 (57)/10. Москва, 2010. - 0,5 п.л.

2. Воронцова Е.Б. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом // Юриспруденция. - 2010. - № 18. - 0,5 п.л.

3. Воронцова Е.Б. Правовые основы деятельности управляющей организации в жилищной сфере // Право и политика. - 2011. - № 5 (137). -0,8 п.л.

4. Воронцова Е.Б. Собственники помещений многоквартирного дома как субъекты гражданских правоотношений // Юрист. - 2011. - № 10. - 0,5 п.л.

Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:

5. Воронцова Е.Б. Изменение и прекращение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома // Модернизация правовой системы России: проблемы теории и практики: Муромцевские чтения: Материалы XI Междунар. науч. конф. Москва, 14 апреля 2011 г. / Под ред. Н.И. Архиповой, С.В. Тимофеева. М.: РГГУ, 2011. - 0,5 п.л.

Заказ № 147. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз.

Отпечатано в ООО «Петроруш». г.Москва, ул.Палиха 2а.тел.(499)250-92-06 www.postator.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Воронцова, Екатерина Борисовна, кандидат юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Воронцова, Екатерина Борисовна, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме»

2012 © LawTheses.com