Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации»

На правах рукописи

ПАНТЮХИНА Екатерина Владимировна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва -2003

Работа выполнена на кафедре гражданского права Российского государственного торгово-экономического университета

Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент

ФИЛЮШИНА Елена Ивановна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

ДОЙНИКОВ Игорь Валентинович,

кандидат юридических наук, доцент КОВЕШНИКОВ Максим Евгеньевич

Ведущая организация - Российский государственный

гуманитарный университет, юридический факультет

Защита диссертации состоится 26 июня 2003 года в 12.00 часов на заседании диссертационного совета К 227.001.01 при Российском государственном торгово-экономическом университете по адресу: 125993, г. Москва, А-445, ГСП-3, ул. Смольная, д. 36, ауд. 209.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного торгово-экономического университета

Автореферат разослан 23 мая 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

Македонская Ж.Х.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОНОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.

На протяжении веков залог недвижимого имущества являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи денежной суммы причитающийся ему долг.

В настоящее время ипотека становится одним из инструментов жилищного кредита и имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования. Это определяется тем, что недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, так как цена на неё не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Необходимо заметить, что в современной России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие развитию ипотеки. Среди экономических трудностей следует отметить высокий уровень инфляции и, соответственно, высокие процентные ставки за пользование кредитом в сочетании с низкими легальными доходами большей части населения. Происходящая в последнее время стабилизация экономики в целом, рост доходов населения (особенно в ряде регионов), увеличивают привлекательность ипотечного кредитования как для кредиторов, так и для потенциальных заемщиков.

Таким образом, создаются более комфортные экономические условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Тем не менее, одно только улучшение экономической ситуации не может существенно повлиять на степень востребованности ипотеки. Для этого необходимо дальнейшее совершенствование правовой базы, позволяющей кредиторам и заемщикам чувствовать себя юридически защищенными. В этой связи необходимо отметить несовершенство действующего отечественного законодательства об ипотеке, в основе которого находится Гражданский кодекса РФ (далее ГК РФ) и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"1. Данные законодательные акты были приняты еще во время становления рыночных отношений в Российской Федерации и в настоящее время уровень правового регулирования ипотеки не полностью отвечает рыночным потребностям.

В названных законах содержится ряд существенных противоречий. Это прежде всего касается возможности залога недвижимого имущества без одновременного залога земельного участка; прав и обязанностей заемщика, не являющегося залогодателем; возможности выселения недобросовестного должника из заложенного жилого помещения и другие. Существуют также противоречия между федеральным и региональным законодательством. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие развитию залога жилой недвижимости. К ним можно отнести, например, сложность и длительность процедуры регистрации ипотеки.

1 Федеральный Закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 - Собрание Законодательства РФ №29 от 28.07.1998, ст. 3400 (далее - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Необходимо отметить, что ипотечное кредитование является перспективным направлением предпринимательской деятельности, одновременно позволяющим решить социальные проблемы и улучшить обеспеченность населения качественным жильем. Вместе с тем, недостаточная развитость отечественного законодательства, существование противоречивых норм, регулирующих ипотеку, а также отсутствие в России достаточной теоретической базы затрудняют реализацию ипотеки и создают определенные сложности в ее применении. Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования не до конца способствовали устранению существующих проблем. Совокупность вышеизложенных факторов обусловила выбор автором темы диссертационной работы.

Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблема правового регулирования ипотеки в последнее десятилетие широко обсуждается в юридической научной литературе и привлекает к себе все более пристальное внимание ученых, практиков и предпринимателей. Издаются монографии, научно-практические работы, публицистические статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные проблемы правового регулирования ипотеки жилья и жилищного ипотечного кредитования. Эти исследования во многом восполняют пробел, образовавшийся в отечественной юридической науке в советский период, когда вопросы ипотеки практически не подвергались научному исследованию.

Теоретическую базу диссертационной работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности: К.Н.Анненкова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера, А.С.Звоницкого, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова,

Г.Ф.Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.

Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки, современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных проблем действующего законодательства осуществлялось на основе исследований ученых правоведов, специалистов в области теории и истории права и государства: С.С.Алексеева, С.Н.Бабурина, М.В.Баглая, О.Е.Кутафина, В.В.Лазарева, Е.А.Лукашевой, Г.В.Мальцева, М.Н.Марченко, В.С.Нерсесянца, В.А.Туманова, Т.М.Шамбы, А.И.Экимова и др.

В работе проанализированы труды видных современных ученых-цивилистов: В.А.Безбаха, М.И.Брагинского, А.В.Бровкина, Ю.Е.Булатецкого, В.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, В.А.Егиазарова, С.Э.Жилинского, Н.И.Косяковой, Л.А.Новоселовой, Т.Н.Нешатаевой, И.Б .Новицкого, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Б.М.Сейнароева, З.М.Фаткудинова, А.Е.Шерстобитова, Д.Ю.Шестакова, В.Ф.Яковлева и др.

Автором были изучены работы М.В. Власова, В.Д. Ларичева, В.К.Райхера, И.А. Сиротиной, А.Н. Ужегова.

Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования жилищной ипотеки в Российской Федерации с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об ипотеке, определения основных методов и направлений государственной поддержки данного вида предпринимательской деятельности.

Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего исследования является анализ существующих нормативно-правовых актов об ипотеке, критическое осмысление этих актов и их оценка, выработка

научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено изучению юридической природы ипотеки, в особенности жилищной ипотеки, а также практическим вопросам правового регулирования жилищной ипотеки в современном российском праве.

Исходя из актуальности темы, недостаточности уровня научной разработанности по ряду важных аспектов поставленных целей, диссертантом определены следующие основные задачи:

• Проанализировать существующие в правовой науке теоретические представления и положения об ипотеке (залоге недвижимости);

• исследовать эволюцию ипотечного законодательства и дать сравнительно-правовой анализ законодательства в Российской Федерации и ряде зарубежных стран;

• проанализировать сложившиеся в мировой практике жилищного кредитования "ипотечные схемы" и провести сравнительно-правовой анализ "ипотечных схем", разработанных и внедренных на территории Российской Федерации;

• выявить проблемы, возникающие при подготовке, заключении, государственной регистрации, исполнении договора жилищной ипотеки и предложить рекомендации по решению данных проблем;

• подробно изучить субъектный состав ипотечного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе исполнения ими договора ипотеки;

• сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие между кредитором-залогодержателем и

залогодателем, а также должником, не являющимся залогодателем, в процессе осуществления ими прав и обязанностей, вытекающих из ипотечного правоотношения.

Предметом исследования является ипотечное законодательство в России, тенденции и перспективы его развития; особенности государственно-правового регулирования ипотеки и выявление важных проблем в механизме осуществления ипотечного кредитования в России.

Методологическая проработанность темы исследования. Для достижения указанной цели и решения поставленных задач при написании настоящего исследования использовались общенаучные и специальные методы: диалектический, сравнительно-правовой, статистический, формально-логический, технико- юридический и другие способы научного познания.

Нормативно-правовую базу исследования составляют;

Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР и Семейный кодекс РФ. Анализ залогового права проводится в работе на основе российского законодательства, регулирующего ипотеку (залог недвижимости). Также анализируются отдельные положения по этому вопросу, содержащиеся в законодательствах ряда зарубежных стран. В работе использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога как движимого, так и недвижимого имущества. Изучено и использовано также соответствующее законодательство СССР и РСФСР.

Научная новизна исследования состоит в том, что диссертация является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем осуществления в области залогового права и ипотечного жилищного кредитования в РФ.

В диссертации содержатся правовой анализ механизма реализации ипотеки, а также анализ этапов становления правового регулирования жилищной ипотеки в РФ. В диссертации содержатся положения обладающие элементом научной новизны и выносимые на защиту:

1. В целях уменьшения риска кредитора-залогодержателя и легализации сложившейся практики заключения договоров ипотеки, предложена новая редакция п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме".

2. Обоснована необходимость отмены нотариального удостоверения договора ипотеки, предусмотренного ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 2. ст. 339 ГК РФ, и внесения соответствующих изменений в законы и подзаконные нормативные акты, устанавливающие необходимость такого удостоверения.

3. Обоснована необходимость привидения норм ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующих государственную регистрацию ипотеки, в соответствие с нормами главы IV ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности должны быть унифицированы нормы, регулирующие основания и сроки приостановления государственной регистрации при установлении фактов, дающих основания для такого приостановления, а также полномочия регистратора в отношении возможности осуществления запросов документов и дополнительных сведений от заявителя. Внесение изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" позволит избежать коллизии законов и упорядочить процедуру государственной регистрации ипотеки.

4. Предложена новая редакция п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отменяющая обязательный залог жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, и предусматривающая возможность предоставления в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества заемщика либо третьего лица.

5. Обосновано положение о необходимости законодательного закрепления прав заемщика, не являющегося залогодателем, проверять заложенное имущество, как по документам, так и фактически, а также осуществлять защиту заложенного имущества, в том числе путем предъявления виндикационного иска от имени залогодателя и без специальной доверенности.

6. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложения п. 1 указанной статьи в следующей редакции: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, являются основанием для выселения залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при условии предоставления таким лицам жилой площади из фонда жилья для временного поселения граждан в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. В случае достижения согласия между лицом, приобретшим бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим залогодателем, может быть заключен договор найма указанного жилого помещения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ."

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений,

выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке. Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского и предпринимательского права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов.

Полученные результаты мотуг быть использованы специалистами в сфере гражданского предпринимательского, коммерческого права, экономистами различных профилей.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научных конференциях.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в научных статьях сборников материалов научно-практических конференций, а также в монографии "Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации", М.: РГТЭУ, 2003 год.

Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из семи параграфов, в том числе параграфа, целиком посвященного вопросам совершенствования законодательства об ипотеке, заключения и списка использованной литературы.

П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во Введении обосновываются выбор темы исследования, ее актуальность и практическая значимость. Определяются цель исследования и его задачи, методологические и теоретические основы, круг исследуемых проблем, а также формулируются основные положения, выносимые на защиту.

В главе I - "Теоретико-правовые основы ипотеки в Российской Федерации", которая включает четыре параграфа, рассматриваются общие теоретические вопросы, связанные с анализом юридического содержания ипотеки; исследуется история появления и становления ипотеки; изучаются виды, субъекты и объекты ипотеки; анализируется юридическая природа права залога.

В первом параграфе указанной главы - "Понятие, субъекты, предмет ипотеки" — автор исследует основные теоретические вопросы залогового и ипотечного законодательства Российской федерации. Дается определение ипотеки и ипотечного жилищного кредита, рассматриваются вопросы эволюции понятия ипотеки в современном российском праве. Кроме того, изучаются основные способы возникновения ипотеки, субъектный состав ипотечного правоотношения, объекты ипотеки.

Автор указывает, что в соответствии с нормами действующего законодательства РФ по договору об ипотеке одна сторона -залогодержатель вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Объектом ипотеки может быть любое недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения, в том числе: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные

комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Это является существенной новацией Российского законодательства, так как ранее допускался только залог имущества, находящегося в личной собственности граждан. Непосредственным объектом жилищной ипотеки может являться любое жилое помещение, а именно: жилой дом, квартира, либо их обособленные части, предназначенные для проживания граждан, признанные в установленном порядке пригодными для проживания и учтенные органами инвентаризационного учета в качестве жилых.

Существенным вопросом, изученным в указанном параграфе, является положение законодательства РФ о необходимости совместного залога здания или сооружения и земельного участка, функционально обеспечивающего это сооружение. Автором указывается, что залог земельного участка, либо права аренды этого участка, бывает невозможен при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, то есть именно в случае жилищной ипотеки. На основе анализа действующего законодательства и правоприменительной практики, в частности совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996 г., автором делается вывод, что в этом случае стоит рассматривать норму ст. 75 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом, как альтернативную норме, предусмотренной п. 3 ст. 340 ГК РФ. Однако указывается, что законодатель должен уточнить данную правовую конструкцию, законодательно закрепив возможность залога квартир и иных помещений без одновременного залога земельного участка, тем самым облегчив ее правоприменение.

Исследуя виды залога, автор приходит к выводу, что ипотека относится к залогу с оставлением предмета залога во владении и

пользовании залогодателя. Именно на основании этого положения строится вся система прав и обязанностей участников ипотечного правоотношения.

Вторым существенным вопросом, проанализированном в исследовании, является вопрос о субъектах ипотечного правоотношения. Указывая на возможность участия в ипотечном правоотношении в качестве залогодержателя специального субъекта - банка или иной кредитной организации, автор заостряет внимание на втором субъекте -залогодателе. Залогодателем может являться как должник по основному обязательству, так и третье лицо, привлекаемое должником (п. 1 ст. 335 ГК РФ), при этом отношения, возникающие между залогодателем и должником, не имеют непосредственного значения для ипотеки. Гораздо существеннее то, что залогодатель не всегда может действовать самостоятельно, и часто требуется согласие третьих лиц (не являющихся собственниками закладываемого имущества) на совершение сделок с недвижимым имуществом. Такое согласие требуется при залоге имущества, принадлежащего на праве собственности одному из супругов. В случае отсутствия такого согласия сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Кроме того, несмотря на то, что п. 2 ст. 253 ГК РФ закрепляет презумпцию молчаливого согласия всех собственников на распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, п. 1. ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает необходимость простого письменного согласия всех сособственников. Однако, исходя из реалий современной жизни и в целях избежания мошеннических действий с имуществом, а также в целях законодательного закрепления существующей практики, автором делается вывод, что согласие физических лиц на совершение сделок с недвижимым имуществом всегда

должно быть нотариально удостоверено. Согласие юридических лиц на заключение договора ипотеки может быть выражено в простой письменной форме. Соответствующее изменение должно быть внесено в ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, изменения должны быть внесены и в п. 4. ст. 253 ГК РФ, который должен быть изложен в следующей редакции: "Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности, либо отдельных видов договоров, настоящим кодексом или другими законами не установлено иное".

Автор также подвергает критическому анализу норму ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" об обязательной ипотеке жилого помещения, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации. В исследовании сделан вывод, что такая норма ущемляет интересы заемщика, который возможно может предоставить в залог иное недвижимое имущество, аналогичное по стоимости, однако в силу ряда причин представляющее меньший интерес для заемщика, либо привлечь в качестве залогодателя третье лицо. Автором обосновывается необходимость внесения в указанную статью изменений и изложения ее в следующей редакции: "Если иное не предусмотрено федеральным законом, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, кроме случаев, когда сторонами достигнуто соглашение о предоставлении в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества". Внесение указанного изменения несомненно будет способствовать развитию ипотечного кредитования в России.

Во втором параграфе - "История становления ипотеки и эволюция ипотеки в России: историко-правовой анализ" автором

изучаются вопросы, посвященные истории ипотеки, начиная с римского права. Дается анализ понятия ипотеки в римском праве, а также иных видов залога - фидуции и пигнуса. Автор отмечает, что ипотека изначально относилась к разряду прав на чужие вещи "jura in re aliena" (лат.), что впоследствии нашло отражение в нормах права более поздних периодов. Автор анализирует понятие залога в праве Древней Руси, в том числе такой специфический вид залога как закуп. В исследовании изучены вопросы развития залогового права России и проанализированы нормы Свода законов Российской Империи, посвященные ипотеке земельных участков. Автор подчеркивает, что нормы Свода законов Российской Империи сыграли существенную роль в развитии залогового права, и оказали влияние на становление и развитие в дореволюционный России банков, специализировавшиеся на выдаче кредитов под залог.

В советский период истории России автор особо отмечает значение первого Гражданского Кодекса РСФСР 1922 года. В работе нашли отражение нормы Кодекса, посвященные залогу имущества, отмечается, что залог рассматривался в разделе "вещное право", и по общему правилу устанавливался твердый заклад, в связи с чем заложенное имущество фактически выбывало из хозяйственного оборота. Автор рассматривает влияние Гражданского Кодекса 1922 года на более поздние нормативные акты и отмечает, что многие нормы Кодекса нашли свое отражение в более позднем законодательстве. В заключение рассматриваются вопросы, связанные с принятием в Российской Федерации нового законодательства об ипотеке, в частности Закона "О залоге" от 29 мая 1992 года, а позднее Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.

В третьем параграфе - "Юридическая природа права залога"

рассматриваются теоретические основы ипотечного законодательства в России. Автором отмечается, что вопрос о юридической природе залога на

протяжении многих лет представляет собой предмет постоянных дискуссий в научной литературе. Несмотря на значительную разницу во времени и разнообразные условия, в которых осуществлялось законодательное регулирование залога, российские и зарубежные правоведы пытались создать общее понятие о залоге и определить его юридическую природу. Основанием для длительной и серьезной дискуссии среди юристов стали вопросы о том, следует ли относить залог к группе вещных или обязательственных прав, как можно объяснить права залогодержателя при закладе требований, как объяснить тесную связь залога с вещью, кто является должником по залоговому праву и т.д.

Автором обосновываются выводы о том, что ипотека является ограниченным вещным правом, несмотря на то, что в Гражданском кодексе РФ залог выделен в главу "обязательства". Данный вывод основывается на том, что ипотека является акцессорным правоотношением, обслуживающим основное обязательство, и следующим судьбе основного обязательства. Кроме того, ипотека также следует судьбе непосредственно заложенной вещи и в случае перехода права собственности на эту вещь, она передается новому владельцу обремененная ипотекой. Автор отмечает, что многие выдающиеся русские исследователи, например Г.Ф. Шершеневич, уже на основании этой посылки признавали залог вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь.

В соответствии с действующим законодательством залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если отсутствует обязательство, обеспеченное залогом, значит нет оснований для признания залога действительным, соответственно, у кредитора не возникает право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Кроме того, основное обязательство должно носить денежный характер либо в день установления ипотеки, либо в день обращения взыскания на

заложенное имущество. Указание в тексте п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества)" на обязательный денежный характер обеспечиваемых требований является новым признаком по сравнению с определением залога, даваемом в п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Законодательством устанавливается преимущественный характер права залогодержателя, который проявляется в том, что залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата не произошла непосредственно по вине залогодержателя (ч. 2 п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Автор отмечает, что ряд исследователей, в частности К.Анненков, Г.Дернбург обращали внимание на личный характер залога. Принимая во внимание их мнение, автор указывает, что залоговое правоотношение есть прежде всего отношение к вещи, к ее стоимостной оценке, в связи с чем залог должен восприниматься как вещное право на чужую вещь.

В четвертом параграфе - "Краткий обзор законодательства об ипотеке и опыт ипотечного кредитования в иностранных государствах" в основном исследуется вопрос об организационной структуре выдачи ипотечных кредитов в странах Европы и США. Рассматривается одноуровневая немецкая и двухуровневая американская системы ипотечного кредитования, а также действующие в ряде стран системы строительных обществ. Обращение к опыту иностранных государств по вопросам построения системы ипотечного кредитования проводится с целью дальнейшего изучения возможности применения этого опыта в законодательстве Российской Федерации. Автор обращает внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы, где США напрямую или через Всемирный Банк Реконструкции и Развития, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по

созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, приняты законодательные акты, основанные на германском праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

Кроме того, автором отмечается важность государственной поддержки ипотечного кредитования, в той или иной форме развитой во всех указанных странах. Государственная поддержка в виде рефинансирования банков, субсидирования заемщиков, страхования ипотечных кредитов во многом позволяет успешно функционировать ипотеке, делая ее выгодной для банков и доступной для населения.

В главе П - "Реализация норм права, регулирующих ипотеку в Российской Федерации" состоящей из трех параграфов, изучаются практические проблемы реализации ипотеки; права, обязанности и ответственность субъектов ипотеки; анализируются вопросы нотариального удостоверения и государственной регистрации договора ипотеки, даются рекомендации по совершенствованию законодательства об ипотеке жилья в РФ.

В первом параграфе данной главы - "Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской Федерации" автором подробно изучается и анализируется существующее федеральное и региональное законодательство об ипотеке, а также действующие в России модели реализации ипотечного кредитования. Автор обращает внимание на существование двух законодательно закрепленных моделей ипотечного жилищного кредитования - это американская и немецкая модели. При этом в исследовании отмечается, что на федеральном уровне предпочтение отдается американской модели, которая закреплена в частности в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"). Однако на региональном уровне по существу воплощается в жизнь немецкая модель, либо различные ее варианты. Это связано с тем, что американская модель предполагает

наличие развитого рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг и высокий уровень государственной поддержки, которые в настоящее время недостаточно развиты в Российской Федерации. В связи с вышеуказанными обстоятельствами наиболее популярной моделью ипотеки в Российской Федерации по существу является не выдача кредита под залог недвижимого имущества, а приобретение недвижимости с рассрочкой платежа с обязательным залогом приобретаемой недвижимости. Кроме того, во многих регионах России развиты небанковские системы кредитования, дело доходит даже до курьезов, когда кредит выдается не под денежную, а под натуральную форму оплаты.

В качестве примера немецкой ипотечной модели автор приводит модель, действующую в г.Москве на базе коммандитного товарищества "ДСК-1 и Компания", являющегося наиболее крупным застройщиком в городе. По существу, предлагаемый "ДСК-1 и К0" вариант приобретения недвижимости под залог является покупкой с рассрочкой платежа, однако на настоящий момент эта схема считается наиболее популярной и действенной схемой в регионе.

Американский вариант в России осуществляется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), имеющему филиалы в крупных городах России.

Большое внимание в исследовании автор уделяет такому важному аспекту ипотеки, как ее как ее государственная регистрация. Как и всякая сделка с недвижимым имуществом, ипотека вступает в силу только с момента ее государственной регистрации, которая носит правообразующий характер, в силу чего последняя должна быть хорошо разработана и быть простой и доступной для всех сторон ипотечного правоотношения. Однако, на основе анализа норм законодательства РФ, автор отмечает, что государственная регистрация ипотеки является

достаточно сложным и длительным процессом. Это связано с тем, что нормы, регламентирующие государственную регистрацию, находятся в нескольких законодательных актах, разработанных в разные годы. В связи с этим в них есть существенные противоречия и пробелы. Среди противоречий следует отметить несогласованность норм ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" о порядке, сроках и основаниях приостановления государственной регистрации ипотеки и отказе в государственной регистрации. Сама государственная регистрация также затруднена необходимостью предоставления множества документов.

Автор предлагает внести изменения в указанные нормативные акты с целью конкретизации норм о порядке и основаниях приостановления государственной регистрации прав, а также упорядочивания сроков проведения работ по государственной регистрации, в том числе сроков, приостановления государственной регистрации.

В исследовании автор обращает пристальное внимание на вопросы необходимости нотариального удостоверения договора ипотеки. Анализируя нормы действующего законодательства, регулирующие однородные отношения с недвижимым имуществом, а также учитывая экономическую и практическую целесообразность нотариального удостоверения договора ипотеки, автор приходит к выводу о том, что такое удостоверение не является экономически или юридически обоснованным и, следовательно, требуется отмена такого удостоверения и внесения соответствующих изменений в действующее законодательство, в частности в ст. 10, 13, 14, 17, 23, 38 и 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 339 ГК РФ. Кроме того, необходимо внести аналогичные изменения в ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним".

Во втором параграфе - "Права, обязанности и ответственность сторон по договору ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки" подробно исследуются вопросы взаимных прав и обязанностей сторон, выявляются проблемы, возникающие на различных этапах ипотечного правоотношения. Автор в исследовании акцентирует внимание на следующие права и обязанности сторон, возникающих в процессе исполнения ипотечного договора:

• связанные с заключением договора ипотеки;

• связанные с обеспечением сохранности заложенного имущества;

• связанные с переходом прав на заложенное имущество от залогодателя к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества;

• связанные с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке;

• связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Рассматривая указанные права и обязанности сторон, автор приходит к выводу, что они являются различными на разных стадиях исполнения договора и связаны с отношением сторон к заложенному имуществу. В целом права и обязанности сторон в достаточной степени сбалансированы и стороны наделены равными и корреспондирующими друг другу правами и обязанностями. Сторона, не исполняющая свои обязательства по договору ипотеки, может быть принуждена к такому исполнению, а также несет риск иных неблагоприятных последствий.

При этом автор отмечает, что в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодателем по договору ипотеки может быть лицо, не участвующее в основном обязательстве и не являющееся заемщиком. Исследуя права и обязанности сторон при

вышеуказанной правовой конструкции, автор приходит к выводу, что в этом случае требуется уточнить права и обязанности заемщика, не являющегося залогодателем, в отношении заложенного имущества, в связи с тем, что указанное лицо также несет риск неблагоприятных последствий, связанных с утратой или повреждением имущества. Необходимо предоставить ему права в отношении заложенного имущества, аналогичные правам, имеющимся у кредитора-залогодержателя, а именно: право проверять заложенное имущества, как по документам, так и фактически; право осуществлять все виды защиты заложенного имущества, в том числе путем предъявления виндикационного иска от имени залог одателя и без специальной доверенности. С этой целью нужно внести соответствующие изменения в ст. 32-34 ФЗ "Об ипотеке". Автор обосновывает мнение о том, что предоставление указанных прав заемщику, не являющемуся залогодателем, будет способствовать более полной защите прав заемщика и, в конечном итоге, расширению такого инструмента ипотечного кредитования, как привлечение третьих лиц к участию в ипотеке.

Основной мерой ответственности для должника-залогодателя по договору ипотеки является обращение взыскания на заложенное имущество. Данная мера может применяться практически во всех случаях нарушения заемщиком (либо залогодателем, не являющимся заемщиком) своих обязательств, вытекающих из закона либо договора. Обращение взыскания проводится на основании норм ФЗ "Об ипотеке", а также гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального

законодательства. По общему правилу обращение взыскания осуществляется в судебном порядке, хотя в ряде случаев, по согласованию сторон, возможно исключение из данного правила. Обращая взыскание на заложенное имущество, залогодержатель получает возможность удовлетворить свои денежные требования к должнику из стоимости

заложенного имущества. Для этого необходимо реализовать такое имущество с торгов. Однако существуют препятствия для такой реализации, главным из которых является невозможность выселения просрочившего заемщика и членов его семьи с занимаемой площади. Несмотря на то, что законодатель предусмотрел возможность обращения взыскания на заложенное имущество, а также определил порядок его реализации, в законодательстве отсутствуют четкие нормы о непосредственном выселении просрочившего заемщика.

Представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ряд законодательных актов, в том числе в Жилищный кодекс РСФСР, который должен содержать нормы, регулирующие порядок и условия предоставления бывшему залогодателю и членам его семьи жилого помещения из фонда временного поселения. Внесение данных изменений в законодательство позволит более полно гарантировать права и законные интересы как кредитора, так и залогодателя. Для кредитора внесение таких изменений позволит существенно уменьшить риск невозврата кредита, точнее риск невозможности получения удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. В конечном итоге это может способствовать снижению ставки за пользование кредитными средствами для заемщика, так как кредитная ставка банка складывается с учетом таких рисков. С экономической точки зрения снижение процента за пользование кредитными средствами привлечет большее число потенциальных заемщиков, что положительно скажется на финансовом состоянии банков.

Третий параграф данной главы - "Основные направления совершенствования законодательства об ипотеке в Российской Федерации" является завершающим для всей работы в целом и наиболее важным с точки зрения практического применения результатов проведенного исследования. В нем даются общие рекомендации по совершенствованию законодательства об ипотеке и внесении изменений и

дополнений в нормативные акты, регулирующие законодательство об ипотеке и смежные с ним отрасли права, в частности жилищное законодательство. Автор также отмечает необходимость совершенствования законодательства, напрямую не регулирующего ипотечные правоотношения, однако оказывающее непосредственное влияние на порядок и условия заключение сделок с недвижимым имуществом. В частности обращается внимание на необходимость уточнения норм ст. 185 ГК РФ, регулирующих выдачу доверенностей. Кроме того, автор указывает на необходимость издания специального федерального закона, регламентирующего прядок создания банка данных "кредитных историй", а также порядка хранения информации о заемщиках и получения этой информации заинтересованными лицами. Принятие такого закона будет способствовать повышению информированности кредиторов о потенциальных заемщиках. Развитию ипотечного жилищного кредитования, по мнению автора, будет также способствовать изменение налогового законодательства, в частности увеличение размера имущественного налогового вычета, предоставляемого

налогоплательщику на строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, в том числе за счет ипотечного кредита.

В Заключении автор, обобщая изложенное в диссертационном исследовании, отмечает необходимость дальнейшего совершенствования законодательства об ипотеке. Подводя итог диссертационного исследования, автор на основании проведенного анализа законодательства РФ указывает на необходимость комплексного и единовременного внесения соответствующих изменений во все нормативные акты, регулирующие жилищную ипотеку, а также смежные с ней отрасли, в частности жилищное право. Автор еще раз отмечает высокую важность развития жилищной ипотеки и ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и перспективы, связанные с развитием указанных

отраслей экономики и права, и подчеркивает, что только комплексное решение экономических и правовых проблем сделают ипотеку и ипотечное жилищное кредитования развитым и востребованным в российском обществе.

Основные положения диссертационного_исследования

изложены в следующих публикациях автора:

1. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации (монография) - М.: РГТЭУ, 2003, - 9 пл.

2. Пантюхина Е.В. Проблемы государственной регистрации ипотеки жилья // Материалы научно-практической конференции юридического факультета РГТЭУ "Правовые основы становления и развития торговли в России" - М.: РГТЭУ, 2002. - 0,5 п.л.

3. Пантюхина Е.В. Краткий очерк по истории залога // Материалы научно-практической конференции юридического факультета РГТЭУ - М.: 2003. - 0,5 п.л.

4. Пантюхина Е.В., Афонина Л.Е. Виндикационный иск как средство защиты права собственности и иных вещных прав //Материалы научно-практической конференции юридического факультета РГТЭУ "Правовые основы становления и развития торговли в России" - М.: РГТЭУ, 2002. -0,4/0,2 п.л.

Подписано в печать 22 05 2003 г. Объем 1,25 п л. Тираж 100 экз. Зак. № 558 Полиграфическое предприятие ООО «РУПАП»

ИМ О 5 О 3

А

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Пантюхина, Екатерина Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ В !jr РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

1.1. Понятие, субъекты, объекты, предмет ипотеки.

1.2. История становления ипотеки и эволюция законодательства об ипотеке в России: историко-правовой анализ.

1.3. Юридическая природа права залога.

1.4. Краткий обзор законодательства об ипотеке и опыт ипотечного кредитования в иностранных государствах.

ГЛАВА II. РЕАЛИЗАЦИЯ НОРМ ПРАВА, РЕГУЛИРУЮЩИХ ИПОТЕКУ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ф 2.1. Правовой механизм осуществления ипотеки в Российской

Федерации.

2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

2.3. Основные направления совершенствования правового регулирования ипотеки в Российской Федерации.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации"

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам превышали 200% отметку1. При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"3. Важное место в становлении ипотечного кредитования занимает Постановление Правительства РФ № 28 "О мерах по

1 См: Телеграмма ЦБР № 115-94 от 28.04.1994; Телеграмма ЦБР № 121-94 от 16.05.1994; Телеграмма ЦБР № 3-95 от 05.01.1995.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации, части 1-3 (далее "ГК РФ") - М.: Издательство Норма, 2002.

3 Федеральный Закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 - СЗ РФ № 29 от 28.07.1998, ст. 3400 (далее "ФЗ "Об ипотеке"). развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Существуют также нормативные акты субъектов Федерации, в числе которых необходимо отметить Закон Санкт-Петербурга № 7-2 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" от 01.02.1999, Закон г. Москвы № 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" от 31.03.1999, и ряд иных нормативных актов. Вопросы государственной регистрации ипотеки урегулированы в Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании жилищной ипотеки, обладают существенными недостатками. Содержащиеся в них нормы достаточно противоречивы, особенно это касается возможности залога недвижимости без одновременного залога земельного участка, прав и обязанностей должника, не являющегося залогодержателем, возможности выселения недобросовестного должника из заложенного жилого помещения. Существуют также противоречия между федеральным и региональным законодательством. Имеются и другие недостатки в правовом регулировании, препятствующие развитию залога жилой недвижимости, например сложность и длительность процедуры регистрации ипотеки.

В связи с этим в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов об ипотеке и смежных с ней отраслях, и выработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования не до конца решают возникающие проблемы. Совокупность указанных факторов обусловила выбор автором темы настоящей диссертационной работы.

Предметом исследования является ипотечное законодательство в России, тенденции и перспективы его развития; особенности государственно-правового регулирования ипотеки и выявление важных проблем в механизме осуществления ипотечного кредитования в России. Исследование посвящено изучению юридической природы ипотеки, в особенности жилищной ипотеки, а также практическим вопросам правового регулирования жилищной ипотеки по современному российскому законодательству. В работе освещаются общие вопросы залогового права, проблемы жилищной ипотеки, а также правоприменительная практика. В исследовании не затрагиваются проблемы морского залога, а также залога иного имущества, функционально приравненного к недвижимому, т.к. данный вид ипотеки представляет собой специальную область, которая, по моему убеждению, должна составить предмет отдельного исследования. Вопросы обращения взыскания и реализации предмета ипотеки освещены в том объеме, в котором они затронуты непосредственно в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вопросы, регулируемые нормами гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального права в настоящем исследовании практически не исследуются. В то же время исследованные в настоящей диссертации вопросы составляют, в основном, предмет регулирования гражданского материального права.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие между кредитором-залогодержателем и залогодателем, а также должником, не являющимся залогодателем, в процессе осуществления ими прав и обязанностей, вытекающих из ипотечного правоотношения.

Целью настоящего исследования является анализ существующих нормативно-правовых актов об ипотеке, критическое осмысление этих актов и их оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено изучению юридической природы ипотеки, в особенности жилищной ипотеки, а также практическим вопросам правового регулирования жилищной ипотеки в современном российском праве.

Исходя из актуальности темы, недостаточности уровня научной разработанности по ряду важных аспектов ипотеки и для достижения поставленной цели определены основные задачи:

• Проанализировать существующие в правовой науке теоретические представления и положения об ипотеке (залоге недвижимости);

• исследовать эволюцию ипотечного законодательства и дать сравнительно-правовой анализ законодательства в Российской Федерации и ряде зарубежных стран;

• проанализировать сложившиеся в мировой практике жилищного кредитования "ипотечные схемы" и провести сравнительно-правовой анализ "ипотечных схем", разработанных и внедренных на территории Российской Федерации;

• выявить проблемы, возникающие при подготовке, заключении, государственной регистрации, исполнении договора жилищной ипотеки и предложить рекомендации по решению данных проблем;

• подробно изучить субъектный состав ипотечного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе исполнения ими договора ипотеки;

• сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные методы: диалектический, сравнительно-правовой, статистический, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания. В работе сравнивается регулирование ипотеки по законодательству Германии, Франции, анализируются положения проекта Гражданского Уложения Российской Империи, основные представления о залоге по римскому праву. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие. Институт ипотеки освещается в работе комплексно в тесной взаимосвязи с другими правовыми институтами, прежде всего с институтом права собственности. Ипотека исследуется как развивающийся институт, который в разные исторические периоды имеет свои особенности.

Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблема правового регулирования ипотеки в последнее десятилетие широко обсуждается в юридической научной литературе и привлекает к себе все более пристальное внимание ученых, практиков и предпринимателей. Издаются монографии, научно-практические работы, публицистические статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные проблемы правового регулирования ипотеки жилья и жилищного ипотечного кредитования. Эти исследования во многом восполняют пробел, образовавшийся в отечественной юридической науке в советский период, когда вопросы ипотеки практически не подвергались научному исследованию.

Теоретическую базу диссертационной работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности: К.Н.Анненкова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера,

А.С.Звоницкого, Jl.A.Kacco, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова,

Г.Ф.Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.

Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки, современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных проблем действующего законодательства осуществлялось на основе исследований ученых правоведов, специалистов в области теории и истории права и государства: С.С.Алексеева, С.Н.Бабурина, М.В.Баглая, О.Е.Кутафина, В.Г.Коломацкого, В.В.Лазарева, Е.А.Лукашевой,

М.Н.Марченко, Г.В.Мальцева, В.С.Нерсесянца, В.А.Туманова, Т.М.Шамбы,

A.И.Экимова и др.

В работе проанализированы труды видных современных ученых-цивилистов: В.А.Безбах, М.И.Брагинского, А.В.Бровкина, Ю.Е.Булатецкого,

B.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, В.А.Егиазарова, С.Э.Жилинского, Н.И.Косяковой, Л.А.Новоселовой, Т.Н.Нешатаевой, И.Б.Новицкого, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Б.М.Сейнароева, З.М.Фаткудинова, А.Е.Шерстобитова, Д.Ю.Шестакова, В.Ф.Яковлева и др.

Автором были изучены работы М.В. Власова, В. Д. Ларичева, В.К.Райхера, И.А. Сиротиной, А.Н. Ужегова.

Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования жилищной ипотеки в Российской Федерации с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об ипотеке, определения основных методов и направлений государственной поддержки данного вида предпринимательской деятельности.

В исследовании всесторонне проанализированы положения Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)11, выявлены его недостатки и предложены конкретные рекомендации по их исправлению, а также по совершенствованию законодательства об ипотеке, включая, помимо самого ФЗ "Об ипотеке", Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"4, а также связанные с ними подзаконные нормативные акты. В работе использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда

4 Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 05.03.2001, 12.04.2001, 11.04.2002) от 21.07.1997. -СЗ РФ № 30 от 28.07.1997, ст.3594 (далее - Закон "О государственной регистрации").

РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога как движимого, так и недвижимого имущества.

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений, выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке. Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского и предпринимательского права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов.

Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского предпринимательского, коммерческого права, экономистами различных профилей.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научных конференциях. У

На защиту выносятся следующие положения:

1. В целях уменьшения риска кредитора-залогодержателя и легализации сложившейся практики заключения договоров ипотеки, предложена новая редакция п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме".

2. Обоснована необходимость отмены нотариального удостоверения договора ипотеки, предусмотренного ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 2. ст. 339 ГК РФ, и внесения соответствующих изменений в законы и подзаконные нормативные акты, устанавливающие необходимость такого удостоверения.

3. Обоснована необходимость привидения норм ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующих государственную регистрацию ипотеки, в соответствие с нормами главы IV ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности должны быть унифицированы нормы, регулирующие основания и сроки приостановления государственной регистрации при установлении фактов, дающих основания для такого приостановления, а также полномочия регистратора в отношении возможности осуществления запросов документов и дополнительных сведений от заявителя. Внесение изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволит избежать коллизии законов и упорядочить процедуру государственной регистрации ипотеки.

4. Предложена новая редакция п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отменяющая обязательный залог жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, и предусматривающая возможность предоставления в качестве средства обеспечения обязательства иного недвижимого имущества заемщика либо третьего лица.

5. Обосновано положение о необходимости законодательного закрепления прав заемщика, не являющегося залогодателем, проверять заложенное имущество, как по документам, так и фактически, а также осуществлять защиту заложенного имущества, в том числе путем предъявления виндикационного иска от имени залогодателя и без специальной доверенности.

6. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложения п. 1 указанной статьи в следующей редакции: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества, являются основанием для выселения залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при условии предоставления таким лицам жилой площади из фонда жилья для временного поселения граждан в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. В случае достижения согласия между лицом, приобретшим бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим залогодателем, может быть заключен договор найма указанного жилого помещения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ".

Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из семи параграфов, в том числе параграфа, целиком посвященного вопросам совершенствования законодательства об ипотеке, заключения и списка использованной литературы

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Пантюхина, Екатерина Владимировна, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей диссертации мною были рассмотрены основные вопросы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и предложен ряд мер по совершенствованию законодательства об ипотеке. Ипотека является одним из инструментов кредита и имеет большое значение для развития всей системы жилищного кредитования. По оценке Российской гильдии риэлтеров, предоставление гражданам реальной возможности для получения кредита на приобретение жилья может увеличить объем продаваемого жилья на 40-50%145. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что увеличение спроса на жилье будет способствовать росту объемов строительства. Соответственно, получат развитие те отрасли производства, которые связаны со строительством. Это приведет к созданию, новых рабочих мест, росту зарплат в строительном секторе и смежных с ним, произойдет оживление экономики в целом. Необходимо отметить, что "оживление экономики в целом" посредством развития жилищного ипотечного кредитования является одной из целей, сформулированных в Постановлении Правительства РФ № 28. В то же время не все согласны с тем, что широкое внедрение ипотеки окажет только положительное влияние на экономику. Ряд экспертов утверждает, что при запуске механизмов ипотечного жилищного кредитования резко возрастет платежеспособный спрос на жильё, значительно превышающий существующее предложение на рынке. Это, в совокупности с притоком значительных ресурсов для рефинансирования ипотеки, может привести к скачкообразному росту цен на недвижимость146.

145 Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Проблемы и практика ипотечного кредитования в России. - Вестник Ассоциации российских банков № 27, 1996., с. 54.

146 Семеняка А., генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Единственный реальный путь. - Строительство и бизнес, №3 (31), март 2003

Говоря в целом о развитии жилищного строительства, можно отметить, что обеспеченность жильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 кв.м. Однако только около 11% населения имеет жилье такой или большей площади, остальные проживают в несравнимо худших условиях: так, около 1/3 населения обеспечены общей жилой площадью менее 9 кв.м. на одного человека.147 В соответствии с нормами Жилищного Кодекса РФ148 норма общей площади составляет 12 квадратных метров на человека. В настоящих условиях приблизиться к тому, чтобы большая часть населения была обеспечена жильем согласно нормам, позволит только эффективно действующая жилищная ипотека.

Несмотря на то, что ряд обозревателей отмечает, что в ряде регионов России, в частности в Москве, ипотека становится столь же доступна для большинства населения, как и в Париже или иных Европейских столицах благодаря ипотечным системам, предлагаемым "Дельта Кредит" и Сбербанком РФ.149

Однако, прослеживая динамику ипотечного кредитования, можно заметить, что она достаточно невелика.

В соответствии с официальными данными, изложенными в Постановлении Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-1111 "О состоянии и перспективах развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве", всего, с начала реализации Московской ипотечной программы по январь 2001 года было выдано ипотечных 1265 кредитов. Из них по ипотечным программам, условия которых утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов; по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир. К концу ноября того же года в

147 Цилина Г.И. "Почему у нас должна заработать Американская ипотека" -"Московский маклер" от 28.10.2002

148 ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР.

149 Маклаков Д.В. "Москва приблизилась к Парижу по доступности приобретения жилья в кредит" - "Квартира, дача, офис" от 19.09.2002.

Москве, по данным городского Департамента муниципального жилья и жилищной политики, было выдано 1941 ипотечный кредит, из них 1236 -банковский. Сбербанк выдал 341 кредит, Собинбанк - 259, ИБК - 154, Дельта-Банк - 107. Большая часть небанковских кредитов выдана АО "ССК".

Таким образом, становится очевидным, что ипотека жилья еще только складывается и требуется принятие большого комплекса мер по ее развитию.

Такими мерами, во-первых должны стать меры экономического характера, стимулирующие выдачу кредитов банками и небанковскими кредитными организациями.

Во-вторых это меры, направленные на законодательное урегулирование вопросов, связанных с ипотекой. Кроме изменений, изложенных в разделе 2.3. настоящей диссертационной работы, необходимо принятие комплексных мер по следующим вопросам:

- решению проблемы ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно ГК РФ сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. В настоящей диссертации отмечается, что с одной стороны недобросовестные заемщики могут манипулировать отсутствием нотариально заверенного согласия на освобождение жилой площади от несовершеннолетнего члена семьи, с другой стороны существуют нормативные акты, которые фактически запрещают органам опеки и попечительства давать согласие на сделки с жильем, если так проживают дети.

- необходимо привести в соответствие действующие нормы ГК РФ И ФЗ "Об ипотеке" которые иногда противоречат друг другу. Например, в соответствии с п. 2 ст. 47 ФЗ "Об ипотеке" к отношениям цессионария с прежним залогодержателем применяются правила, предусмотренные ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК. Из указанной статьи следует, что нормы, содержащиеся в ст. 387 (переход прав кредитора к другому лицу на основании закона) не применимы к договору цессии по ипотечному обязательству. Однако ст. 355 ГК РФ предусматривает, что в случае уступки права требования по договору залоге должны соблюдаться правила, предусмотренные ст. 382-390. То есть, нормы ст. 387 должны применяться к договору залога в полном объеме. Полагаю, что данное разночтение следует устранить, приняв за исходную норму ст. 355 ГК РФ.

Но, конечно главной и основной проблемой является проблема взвешенного урегулирования возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из заложенной квартиры после обращения на нее взыскания залогодержателем. Нормы законодательства должны, с одной стороны гарантировать право залогодержателя на полное и своевременное удовлетворение его требований, обеспеченных заложенным имуществом, и, с другой стороны, предоставить залогодателю реальные гарантии того, что он не будет выброшен на улицу из занимаемой им квартиры. Указанная цель может быть достигнута только путем комплексного и единовременного внесения соответствующих изменений во все нормативные акты, регулирующие порядок выселения залогодателя и предоставления ему жилого помещения, удовлетворяющего действующим нормам. То есть изменения должны затронуть не только ФЗ "Об ипотеке", но и Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс, подзаконные нормативные акты. Кроме того, должны быть созданы материальные возможности для подобного выселения.

Все это в целом позволит сделать ипотечное кредитования по -настоящему доступным для большинства трудоспособного населения Российской Федерации, и, несомненно, положительно скажется на экономическом развитии страны в целом.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации»

1. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

2. Международная Конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года (Женева, 06.05.1993). Текст Конвенции официально не публиковался. -Информационная база "Гарант".

3. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12.12.1993). "Российская газета" от 25.12.1993.

4. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999, № 81-ФЗ (с изм. от 26.05.2001) СЗ РФ от 03.05.1999 № 18, ст.2207.

5. Гражданский Кодекс РФ. Части первая, вторая, третья. Официальный текст по состоянию на 01.07.2002 М.: Издательство НОРМА (Издательство НОРМА-ИНФРА-М), 2002. - 424с.

6. Семейный кодекс РФ от 08.12.1995 М.: Фонд "Правовая культура", 1996.

7. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 (в ред. от 28.03.1998, с изм. и доп. от 31.12.2002). "Российская газета" от 31.12.2002 № 246 (специальный выпуск).

8. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-Ф3 СЗ РФ от 18.11.2002, № 46 ст. 4532.

9. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 № 95-ФЗ СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012.

10. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ СЗ РФ от 3.08.1998, №31, ст. 3824.

11. Федеральный Закон № 2872-1 "О залоге" от 29.05.1992. "Российская газета" от 06.06.1992.

12. Федеральный Закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998, СЗ РФ от 28.07.1998, № 29, ст. 3400.

13. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 05.03.2001, 12.04.2001, 11.04.2002) от 21.07.1997 СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст.3594

14. Федеральный закон № 226-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" от 31.12.1995 (с изм. от 20.08.1996, 19.07.1997, 21.07.1998, 13.04.1999, 07.08.2001). -"Российская газета" от 13.01.1996.

15. Федеральный закон № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 СЗ РФ от 28.10.2002 №43 ст. 4190.

16. Федеральный закон № 176-ФЗ "О федеральном бюджете на 2003 год" от 24.12.2002 "Российская газета" от 28.12.2002 , № 244.

17. Федеральный закон № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" от2107.1997 (с изм. от 24.12.2002, 10.01.2003) СЗ РФ от 28.07.1997, №30, ст. 3591.

18. Федеральный закон № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 (с изм. от 21.12.2001, 21.03, 14.11.2002,1001.2003) "Российская газета" от 06.08.1998.

19. Российская газета" от 13.03.1993. 21.Указ Президента РФ №1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10.06.1994. "Российская газета" от 15.06.1994 № 111.

20. Указ Президента РФ № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.1996 (с изм. от 09.07.1997). -"Российская газета" от 06.03.1996 , приложения опубликованы в СЗ РФ от 04.03.1996, № 10, ст. 880.

21. Письмо Президента РФ № Пр-1264 "Об отклонении проекта федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 28.07.1997. Текст письма официально опубликован не был. Информационная база "Гарант".

22. Постановление Правительства РФ № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" от 26.08.1996. "Российская газета" от 4.09.1996 № 168.

23. Постановление Правительства РФ № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 11.01.2000 (с изм. от 12.04.2001 и 08.05.2002). СЗ РФ от 17.01.2000, № 2. ст.278.

24. Постановление Совета Министров РФ № 1347 "О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации" от 25.12.1993. "Российская газета" от 10.01.1994.

25. Письмо Министерства образования РФ № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" от 20.02.1995. Текст письма официально опубликован не был Информационная база "Гарант";

26. Письмо Министерства образования РФ № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" от 09.06.1999. -"Вестник образования", август 1999.

27. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.1996 № 692/96. "Вестник ВАС РФ", 1997, № 4

28. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.04.1997 № 3923/96. "Вестник ; Высшего Арбитражного Суда РФ", 1997, № 8.

29. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге". Вестник ВАС 1998 г., № 3.

30. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.1999 № 6598/98. "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 1999, № 8.

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001, № 5.

32. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2002 № 7144/01. "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2002 , № 7.

33. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.04.2002 № КГ-А40/1784-02. Информационная база "Гарант".

34. Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке (Сообщены распоряжением Заместителя Председателя СМ РФ от 22.12.1993 №96-рз) - "Российская газета" от 06.01.1994.

35. Телеграмма ЦБР № 115-94 от 28.04.1994. "Финансовая газета", № 20, 1994.

36. Телеграмма ЦБР № 121-94 от 16.05.1994. "Финансовая газета", № 21, 1994.

37. Телеграмма ЦБР № 3-95 от 05.01.1995. "Бизнес и банки", № 5, 1995.

38. Постановление Правительства Москвы от 09.02.1999 № 100 "О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1" "Вестник мэрии Москвы", № 5, март 1999 г.

39. Постановление Правительства Москвы № 767 "О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" от 06.10.1998, (с изм. от 06.11.2001) "Тверская, 13" от 26.11- 02.12.1998, № 48.

40. Постановление Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-1111 "О состоянии и перспективах развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве "Вестник мэрии Москвы", февраль 2001, № 7.

41. Распоряжение Мэра Москвы от 7.09.1998 № 915-РМ "Об осуществлении пилотного проекта Московской ипотечной программы" (с изм. от 01.04.1999) "Вестник мэрии Москвы", ноябрь 1998, № 21.

42. Распоряжение Мэра Москвы от 8.04.1998 № 341-РМ "О создании Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 08.09.1998 , 28.01. 2003) "Вестник мэрии Москвы", 08.1998, № 15.

43. Закон Санкт-Петербурга № 7-2 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" от 01.02.1999. ИПС "Гарант".52.3емельный Кодекс 1922 года. М., Новая деревня, 1927. - 53 с.

44. Гражданский Кодекс РСФСР от 11.06.1964г Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 406.1. КОММЕНТАРИИ

45. Конституция Российской Федерации. Комментарий / Под общ. ред. Топорнина Б.Н., Батурина Ю.М., Ореховой Р.Г. М.: Юридическая литература, 1994. - 624 с.

46. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Отв. ред. Садиков О.Н. М.: "Юринформцентр", 1995.

47. Комментарии к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отв. ред. Садиков О.Н.

48. Научно-практический комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор д.ю.н., проф. Масевич М.Г. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1999 - 302с.

49. Комментарий к Федеральному Закону "О залоге" под ред. Смирнова В.В. и Лукиной З.П. М., Фонд "Правовая культура", 1999. - 248 с.

50. Комментарий к Федеральному Закону РФ "Об Ипотеке (залоге недвижимости)". НИИ Укрепления законности и правопорядка при Генеральной Прокуратуре РФ М: "Приор" 1999.

51. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Завидов Б.Д. М.: Издательство Приор, 1999. - 160с.1. ЛИТЕРАТУРА

52. Анненков. К. Система русского гражданского права в 3-х томах. Том Ш. Права обязательственные. СПб., 1901. - 293с.

53. Акинин В. Ипотеке нужна поддержка Приложение к газете "Коммерсантъ" № 99 (2468) от 11.06.02.

54. Барон Ю. Система Римского права, перевод Петражицкого JL, С.-Пб.: 1908.-418с.

55. Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права. Учебное пособие. М.: ВИУ, 1998. - 174с.

56. Брагинский М.И. Залог и удержание во второй части Гражданского кодекса РФ 1996 года. // Правовое регулирование банковской деятельности. Под ред. проф. Е.А. Суханова М.: Учебно-консультационный центр "ЮрИнфоР", 1997. -448с.

57. Верт Н. История советского государства. 1900-1991: Пер. с фр. М.: Прогресс: Прогресс-Академия, 1992. - 480 с.

58. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. - 579с.

59. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития, М.: МЗ-Пресс, 2002. - 170с.

60. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Комментарий к Закону "О залоге". Екатеринбург, 1992. 50с.

61. Дернбург Г. Пандекты (в 2-х томах), т. 1, ч. 2, Вещное право, 6-е изд. СПб.: Гос. Тип., 1905. - 346с.

62. Дернбург Г. Пандекты / пер. Г. фон Рехенберга. Т. 1, Общая часть. М.: Универ. тип. - 1906. - 465с.

63. Исаев И.А. История государства и права России. Курс лекций. М.: Издательство БЕК, 1993. - 255с.

64. Кассо JI.А. Русское поземельное право. М.: 1905. -418с.

65. Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Проблемы и практика ипотечного кредитования в России. Вестник Ассоциации российских банков № 27, 1996.

66. Крейфельдс Карл. Правовой словарь. БЕК. Мюнхен 1994, Рабочий, перевод Германского Фонда международного правового сотрудничества.

67. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ исполнения обязательств. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -Ульяновск, 1999.

68. Ларичев В.Д. Злоупотребления в сфере банковского кредитования. Методика их предупреждения. М.: Учебно-консультационный центр ЮрИнфор, 1997.-224с.

69. Маклаков Д.В. Москва приблизилась к Парижу по доступности приобретения жилья в кредит. "Квартира, дача, офис" 19.09.2002.

70. Малинин A.M. Краткий латино-русский словарь. Государственное издательство иностранных и национальных словарей, Москва, 1941. -763с.

71. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902, М.: Статут (серия -Классика российской цивилистики), 1997. - 614с.

72. Новицкий И.Б. Перетрский И.С. Римское частное право: Учебник. -М.:Юристъ, 2002. 544с.

73. Новоселова JI.A. Банковские сделки в Гражданском кодексе 1996 года. // Правовое регулирование банковской деятельности. Под ред. проф. Е.А. Суханова М.: Учебно-консультационный центр "ЮрИнфоР", 1997. -448с.

74. Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Диссертация на соискание степени кандидата наук. Волгоград, 2001.

75. Покровский И.А. История римского права. Санкт-Петербург, 1998.-. 398с.

76. Райе Д., Хау Р. Правовые основы банковской деятельности. М.: Белые альвы, 1995. - 104с.

77. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов. журнал "Рынок Ценных Бумаг" №6, 2001 год.

78. Семеняка А., Единственный реальный путь. Строительство и бизнес, №3 (31), март 2003.

79. Сиротина И.А. Получение кредита под залог, М.: "Приор", 1996 - 80с;

80. Суханов Е.А. Гражданско-правовое регулирование банковской деятельности. Учебное пособие. М.: Учебно-консультационный центр ЮрИнфорР, 1994. - 256с.

81. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

82. Ужегов А.Н. Квартира в кредит. Ипотечная сделка.,- СПб: Питер, 2001.288 е.: ил. (Серия "Закон и практика").

83. Федосеева И. Несколько фрагментов из истории становления ипотеки. -"Московская перспектива" №15 от 15.04.1999.

84. Проф. Бар. Фрейтаг-Лоринговен A.JI. Материальное право Проекта вотчинного устава. Том II. Залоговое право. Юрьев, 1914.

85. Хвостов В.М. История римского права. Москва, 1910. -326с.

86. Цилина Г.И. Почему у нас должна заработать Американская ипотека". журнал "Московский маклер" от 28.10.2002.

87. Чжу Нань Пин. Законодательство об ипотеке движимости (залоге движимого имущества) на Тайване Журнал "Законодательство", июль 2002, № 7.

88. Эльманович С.Д. Законы Ману, перевод, проверено и исправлено Г.Ф.Ильиным, М.1960. -453 с.

89. Яковлев А.С. Еще одна проблема учета основных средств. "Главбух" отраслевое приложение - "Учет в сфере образования" №1, 1 квартал 2002.

90. Гражданское право: в 2 т. Учебник/ отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 544с.

91. Немецко-русский (основной) словарь. Изд. 5-Е стереотипное М.: Рус.яз., 1998. - 1400с.

92. О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов М., БУКВИЦА, 1997. - 115с.

93. Банк "Леуми Ле-Машкантаонт" (Израиль), официальный сайт по состоянию на 12.05.2003 года http://www.leumi-ru.co.il.

94. Банк Дисконт (Израиль), официальный сайт по состоянию на 12.05.2003 года http://www.discountbank.net.

95. ОАО "ДСК-1", официальный сайт по состоянию на 09.03.2003 -http://www.dskl .ru.

96. Энциклопедия банковского дела и финансов. Чарльз Дж. Вулфел. 10-е изд. http://www.cofe.ru/Finance.116. http://www.duma.gov.ru. Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.

97. Французский гражданский кодекс 1804 г. с позднейшими изменениями до 1939, перевод И.С. Перетерского. ВИЮН НКЮ СССР, М.: 1941. -570с.