ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов»
61 09-12/1019
На правах рукописи
Павлова Ольга Владимировна
Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов
Специальность: 12.00.03- гражданское право; семейное право; международное
частное право
Диссертация
на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент Васильчук
Юлия Владимировна
/
Тверь-2008
Договор аренды земельного участка: проблема обеспечения баланса публичных и частных интересов
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.............................................................................2
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНО- ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.....................17
§ 1. Правовое регулирование арендных отношений
в аспекте соотношения публичных и частных интересов........................17
§2. Основные направления развития законодательства
об аренде земель........................................................................37
§ 3. Право аренды земель в системе прав на землю................................48
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА........................54
§ 1. Предмет договора аренды земельного участка................................54
§ 2. Арендная плата как существенное условие договора
аренды земельного участка............................................................88
§ 3. Характеристика иных условий договора аренды
земельного участка......................................................................111
ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА..........................129
§ 1. Отдельные аспекты заключения договора
аренды земельного участка............................................................129
§ 2. Особенности расторжения договора аренды земельного
участка....................................................................................141
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................................................150
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ..........................160
Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночной экономики в России и провозглашение права частной собственности на землю обусловили возникновение и развитие рынка земли, который является одной из гарантий осуществления правомочий собственником в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Условия рыночной экономики требуют обеспечения стабильно функционирующего рынка недвижимости, в том числе земельных участков, создание механизма правовой защищенности участников гражданского оборота. Во многом это предопределяется уровнем правового регулирования соответствующих правоотношений, сложившейся правоприменительной и судебной практикой, гарантирующей эффективную и беспрепятственную реализацию правовых норм.
С момента вовлечения земельных участков в оборот стали создаваться условия для формирования многоукладной экономики, равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Аренда земли в системе гражданско-правового оборота занимает особое место, что в определенной степени предопределено действующим законодательством. Арендные отношения в настоящее время являются очень распространенными в предпринимательской сфере, поскольку конструкция договора аренды позволяет в значительной степени урегулировать интересы обеих сторон. Собственники - арендодатели земельных участков намерены получать доходы без вложения собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении качеств своих земель в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования. Арендаторы, получая участок в пользование и владение, готовы вкладывать свои средства и силы для получения доходов, и при обязанности сохранять качество земель, использовать земельный участок в соответствии с его категорией.
Современное российское законодательство содержит довольно обширный перечень правовых форм использования земель: пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование,
сервитут, аренда. Многообразие прав на землю порождает проблемы правового регулирования, пробелы, сложности в оформлении прав и т.п. Вместе с тем, как показывает мировая практика, регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономической системы может успешно осуществляться при сохранении в качестве основных двух правовых институтов: права собственности и права аренды земель. Аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам, арендующим земельные участки. В этом суть земельных арендных отношений.
Актуальность исследования земельных арендных правоотношений вызывается объективными и субъективными факторами.
К объективным относятся формирование земельного законодательства, утверждающего развитие земельных арендных отношений и фактическое увеличение на территории Российской Федерации площадей земель, находящихся в аренде. К субъективным факторам можно отнести необходимость анализа существующего противоречивого законодательства на федеральном и региональном уровнях и практики правоприменения земельного и гражданского законодательства при разрешении земельных споров, оценки различных научных взглядов на правовую природу арендных правоотношений и принципа разграничения норм различных отраслей права в сфере земельных отношений.
Несмотря на то, что землевладение на праве аренды производно от права собственности, этот вид землевладения наиболее динамичен и способен обеспечивать получение стабильной ренты от земельного участка.
Вместе с тем, учитывая особый социально значимый статус земли, признание ее наряду с другими природными ресурсами основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, необходимо рассмотрение земли как объекта прав в единстве экономических й экологических отношений. Применительно к аренде это проявляется в установлении особого публично-правого режима использования земельных участков. Гражданско-правовой режим земельного участка должен
осуществляться с учетом значения земли не только как недвижимости, объекта гражданского оборота, но и как природного объекта, ресурса, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы. Это позволяет сделать вывод, что институт аренды земель носит межотраслевой характер и наряду с нормами гражданского права регулируется специальным земельным законодательством.
В научной литературе по разным мотивам сложилось несколько направлений разграничения отраслей законодательства в регулировании земельных правомочий. Одни авторы утверждают необходимость применения только норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в регулировании имущественных земельных отношений. Другие указывают на необходимость комплексного применения норм гражданского и земельного законодательства. Третья группа авторов полагает, что применительно к земельным имущественным отношениям нормы гражданского законодательства имеют общее значение, но при этом следует отдавать предпочтение нормам земельного законодательства.
Из указанного следует, что актуальность данного исследования вытекает из экономической необходимости и законодательной направленности внедрения такой формы арендного землевладения и землепользования в Российской Федерации, которая смогла бы обеспечить не только экономически эффективное использование земельных участков, но и их сохранение, предотвращение загрязнения, заражения и других экологически неблагоприятных последствий.
Выбор темы исследования обусловлен и политическими событиями, происходящими в российском обществе, а именно: реализаций государственных: национальных проектов, связанных с жилищным строительством. Развитие не только хозяйственных отношений, но и социально значимых программ требует осмысления правовой природа арендных правоотношений. Президент Российской Федерации Д.А.Медведев, говоря о жилищном строительстве в рамках реализации приоритетных национальных проектов, потребовал «наведение порядка в сфере использования земельных участков, выделенных под
строительство жилья», при этом должен быть исключен предлог для передела собственности на эти земельные участки. По его словам, взявшись за вопрос жилищной застройки, «мы без преувеличения разворошили улей. Здесь выявлены правонарушения, игнорирование законодательства со стороны органов власти, факты циничного повседневного мздоимства. Земля не должна пустовать, но она не должна быть предметом беспрерывных спекуляций», поскольку в подавляющем большинстве случаев жилищное строительство ведется на арендованных застройщиком землях, значимость всестороннего изучения вопросов аренды земли трудно преувеличить.
С принятием Земельного кодекса Российской Федерации2 (далее также'-ЗК РФ) земельный участок стал в полной мере объектом гражданского оборота. Обновление земельного законодательства требует соответствующего теоретического анализа и научного обобщения. Действующие нормативные правовые акты, направленные на регулирование земельных правоотношений, еще не привели к созданию целостной системы земельного законодательства. Нередко встречаются пробелы, противоречия, недостаточно обоснованные юридические конструкции. Нельзя говорить и о балансе частных и публичных интересов в земельном праве применительно к различным группам правоотношений, включая арендные.
В целом соотношение частных и публичных интересов в регулировании земельных отношений напрямую зависит от политического и экономического строя и, прежде всего, от типа отношений собственности и статуса земли как объекта правового регулирования. В Российской Федерации признается особая социальная значимость земли, что подтверждается ст. 9 Конституции Российской
1 Медведев пообещал застроить Россию малоэтажным жильем и восстановить законность// NEWSru.com // Новости рынка недвижимости // - 31.05. 2008.
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЭ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001.
Федерации1, содержащей норму о том, что земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно данная характеристика земли предопределяет органическое взаимодействие публичных и частных начал в регулировании многообразных земельных отношений, в том числе связанных с арендой земель.
В ст. 1 ЗК РФ прямо закрепляется принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Вместе с тем данный принцип не нашел последовательной проработки и реализации в действующем земельном законодательстве.
В настоящее время сложилась разнообразная и достаточно противоречивая судебная практика по вопросу аренды земель, которая требует анализа. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что тема диссертационного исследования представляет как теоретический, так и практический интерес, является своевременной и актуальной.
Степень разработанности темы. Диссертационное исследование посвящено рассмотрению вопросов, имеющих межотраслевой характер. Это обусловило обращение диссертанта не только к юриспруденции (общая теория государства и права, конституционное, история государства и права, международное, гражданское, земельное, экологическое право), но и к экономике.
Ряд вопросов, связанных с арендой земель, был предметом изучения в диссертациях, монографиях, научных статьях.
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. № 237. 25.12.1993.
При этом российской юридической наукой осуществлялась разработка отдельных вопросов, имеющих определенное методологическое значение для понимания и анализа рассматриваемой проблематики. В числе наиболее важных общих теоретических исследований, посвященных проблеме поиска границ между публичным и частным правом, следует отметить прежде всего работы Д.Н. Горшунова, М.И. Брагинского, К.М. Малггакова, И.А. Покровского, Ю.А. Тихомирова, К.Ю. Тотьева. Также были исследованы вопросы реализации частных и публичных интересов, исходя из отраслевой принадлежности в работах Р.Е. Гукасяна, C.B. Дорохина, О.Ю. Ильиной, Н.Н. Соломатиной, Э. М. Цыганова и др.
В последнее время усилился интерес к проблеме вовлечения природных объектов в гражданский оборот, которая исследовалась в работах С.И. Герасина, В.В. Витрянского, C.B. Кирилловой, Д.В. Матвеева, Д.Н. Шорникова и др.
Многие вопросы аренды земель на территории Российской Федерации нашли свое отражение в трудах ученых: А.В. Акчурина, С.А. Боголюбова, С.Н. Бритвина, Г.Е. Быстрова, Д.В. Добрачева, И.Ю. Ельцовой, ГА. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, С.Н. Садкова, С.А. Чаркина и др.
Проблему соотношения публичных и частных начал при регулировании земельных отношений затрагивали А.П. Анисимов И.А., Ю.В. Васильчук, Иконицкая, Т.И. Хмелева, Е.Ю. Чмыхало и др. в своих научных работах.
Особенностью авторского подхода к разработке этой проблемы является совмещение теоретического и прикладного аспектов, что совершенно необходимо для получения научных результатов, имеющих практическое (правотворческое и правоприменительное) значение. Кроме того, вопросы аренды земельных участков рассматриваются с позиции обеспечения баланса публичных и частных интересов в земельном праве.
Отличительной чертой данного исследования является то, что оно носит комплексный характер, так как в нем соединен анализ общетеоретических положений о делении права на частное и публичное, экологического (в части установления экологических требований при аренде земель), земельного (в части закрепления особенностей аренды земельных участков), гражданского (в части изучения земли как объекта собственности и гражданского оборота и общих требований, предъявляемых к договору аренды). В то же время комплекс вопросов, связанных с обеспечением интересов государства, общества и частных лиц при аренде земель, в том числе в аспекте сочетания экологических и экономических интересов, реализации частных и публичных интересов, не был предметом современных отечественных научных исследований.
Цель исследования состоит в обосновании необходимости развития нового концептуального подхода, в основе которого - обеспечение оптимального сочетания интересов государства, общества и частных лиц при предоставлении земельных участков на праве аренды и их последующем использовании.
Для достижения цели диссертационного исследования осуществлен анализ законодательства и судебной практики по аренде земель на основе комплексного и всестороннего изучения международных и внутригосударственных нормативных правовых актов, регламентирующих арендные правоотношения. Исследование данной темы позволит обозначить тенденции дальнейшего развития данных институтов и сформулировать конкретные предложения по совершенствованию законодательства в этой области.
Дня реализации поставленных целей решены следующие задачи: -проанализирована юридическая природа соотношения частного и публичного в земельных правоотношениях;
-изучены этапы развития российского законодательства в сфере аренды земель;
- проанализировано формирование системы аренды земельных участков; -раскрыты существенные условия договора аренды земельных участков;
-исследованы теоретические проблемы, связанные с дальнейшим развитием законодательства об аренде земель, сформулировать рекомендации и предложения по его совершенствованию;
-сформулированы аргументированные предложения по разрешению проблем, возникающих в правоприменительной деятельности (в частности, в деятельности судов) при аренде земель.
Прикладные задачи исследования , включают создание эффективных правовых механизмов, обеспечивающих реализацию норм об аренде земельных участков.
Предмет исследования - нормы земельного, гражданского, экологического права, регулирующие отношения по аренде земель; правовые отношения, возникающие в связи с предоставлением земель на праве аренды; взаимосвязь институтов различных отраслей российского права и законодательства в исследуемой сфере; деятельность государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления в сфере аренды земель; пробелы законодательства и направления его совершенствования; научные исследования по отдельным вопросам в рамках заявленной темы; судебная практика.
Объект исследования- правоотношения, возникающие по поводу земли как объекта прав, приобретенных лицом в силу договора аренды земельных участков.
Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых в област
