АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор ренты в гражданском праве»
Исх. № от
На правах рукописи
Голикова Анна Николаевна
Договор ренты в гражданском праве
Специальность 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва - 2005
Работа выполнена на кафедре гражданского нрава н процесса Московского университета МВД Россия.
Научный руководитель: кандидат юридических наук,
профессор
Еремичев Иван Андреевич
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Камышанский Владимир Павлович
кандидат юридических наук Пешкова Ольга Андреевна
Ведущая организация: Академия права и управления ФСИН
России
Защита состоится " "_2005 г. в_часов на заседании
диссертационного совета Д 203.019.02 при Московском университете МВД России (117437, г. Москва, ул. Академика Волгина д. 12).
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета МВД России.
Автореферат разослан " "_ 2005 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук доцеит
А.Г. Мамонтов
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования
Радикальные социально-экономические преобразования в Российской Федерации привели к существенным изменениям в правовом регулировании гражданско-правовых отношений. Сужение государственного влияния, отказ от административно-командных методов управления экономикой и связанное с этим преобразование правового регулирования экономических отношений привели к расширению в действующем Гражданском кодексе свободы участников экономических отношений, приданию правовым нормам преимущественно диспозитивного характера, устранив имеющиеся ранее ограничения и запреты.
Переход к рыночной системе отношений определил острую необходимость введения дополнительных институтов и норм права, способных регулировать новые общественные отношения. К таким институтам с некоторой оговоркой можно отнести и договор ренты. К абсолютно новым обязательствам ренту не позволяет отнести договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, закрепленный в советском гражданском законодательстве. Как совершенно самостоятельная конструкция договор ренты получил регламентацию лишь в Гражданском кодексе 1995г., включившем в свой состав главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением».
Результаты диссертационного исследования дают основание утверждать, что предпринимавшиеся до сих пор попытки рассмотрения правовых аспектов договора ренты на монографическом уровне, не разрешили всех проблем данного правового института. При этом, отдавая должное проведенным ранее исследованиям, которые сохраняют свою актуальность и научную значимость, следует отметить, что в них были затронуты лишь отдельные теоретические и дискуссионные вопросы,
связанные с договором ренты. Геос. национальная !
I БИБЛИОТЕКА I
¡ЯЗОН]
Актуальность темы исследования обусловлена также следующими положениями:
во-первых, необходимостью всестороннего теоретического изучения данной проблемы с учетом новой правовой и экономической ситуации в России;
во-вторых, отсутствием в науке единого мнения по поводу порядка государственной регистрации договора;
в-третьих, неопределенностью соотношения договора ренты с системой договоров, направленных на отчуждение имущества;
в-четвертых, потребностью в разработке рекомендаций по применению рентных правоотношений на практике.
Таким образом, состояние научной разработки вопросов, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора ренты, его место и роль в системе обязательственных правоотношений, свидетельствуют о том, что рентные обязательства требуют глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства, а отдельные аспекты договора нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании.
Изложенное выше свидетельствует о том, что тема рентных отношений относится к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем гражданского права.
Целями диссертоцнонаой работы являются: всестороннее теоретическое и практическое изучение института договора ренты в отечественном гражданском праве, формулирование имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка предложений по их разрешению и совершенствованию действующего законодательства на основе изучения исторического опыта, обобщения и систематизации отечественных и зарубежных конструкций, а также эмпирического материала.
Исходя из поставленных целей, в настоящей работе предпринята попытка решения следующих основных задач:
• исследовать эволюцию рентных отношений в России и зарубежных странах;
• рассмотреть правовой механизм действия договора ренты в зарубежном законодательстве;
• на основе теоретического анализа определить правовую природу, понятое, характеристику и место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров;
• исследовать особенности предмета, объекта, субъектного состава договора ренты;
• изучить права и обязанности рентодателя и рентополучателя в договоре;
• выявить особенности оформления рентных отношений;
• провести анализ практики применения договора ренты;
• подготовить предложения по совершенствованию законодательства и практике его применения.
Объектом диссертационного исследования являются природа, сущность и специфика правовых отношений, складывающихся в имущественном обороте путем заключения договора ренты между его субъектами.
Предметом диссертационного исследования являются закономерности возникновения и развития договора ренты, а также теоретический анализ норм гражданского законодательства, регулирующих рентные отношения при заключении договора и в практике его применения.
Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие методы, позволившие объективно и всесторонне изучить исследуемые явления.
Теоретическу ю основу составляют труды русских и советских юристов: М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, М.И. Бару, И.Л. Брауде, Н.Г. Вавина, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Э.Я. Лаасика, В.Ф. Маслова, К.П.
Победоносцева, В.А. Рясенцева, КС. Суворова, В.А. Тархова, Г.Ф. Шершеневича, P.O. Халфиной и других.
Из современных исследований данной проблеме посвящены работы: С.С. Алексеева, В. Ансона, М.И. Брагинского, В. Варкало, A.A. Воронина, С.П. Гришаева, B.C. Ема, О.С. Иоффе, O.A. Марковой, A.B. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, С.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко и др.
Для полного и всестороннего исследования договора ренты в работе использованы труды зарубежных ученых: С. Вагацума, Т. Ариидзуми, Л.Ж. Морандьера и др. Для проведения сравнительной оценки отечественного законодательства проанализированы нормативные источники зарубежного гражданского права, в частности: Французский Гражданский кодекс, Германское Гражданское Уложение, Общее Гражданское Уложение Австрийской империи, Швейцарское Гражданское Уложение, Гражданский кодекс Нидерландов, Гражданское право Японии, Гражданский кодекс Квебека.
Эмпирическую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Основы законодательства РФ «О нотариате», постановления Президиума ВС РФ и иные нормативные и правовые акты, регулирующие рентные правоотношения, материалы опубликованной и неопубликованной практики судов, нотариата и адвокатуры.
Научная новизна исследования заключается в том, что осуществлена теоретическая разработка конструкции договора ренты. В частности, раскрывается понятие и юридическая природа договора ренты, выделены общие и отличные его признаки в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, обобщен отечественный и зарубежный опыт исторического развития договора, дана характеристика его содержанию и особенностям формы. В работе впервые предпринята попытка изучения отдельных разновидностей рентных правоотношений. На
основе результатов научного исследования института ренты в российском законодательстве дано авторское определение договора постоянной ренты и договора пожизненной ренты, выявлены пробелы в действующем законодательстве и сформулированы предложения по его совершенствованию.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Предлагается периодизация исторических этапов становления и развития рентных отношений.
2. Для договора ренты характерны следующие признаки: встречное удовлетворение обязательств; их реальное содержание, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты; договор является односторонним и алеаторным, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты; размер рентных платежей в суммарном исчислении может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, переданного под выплату ренты; длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя ренты; договор пожизненного содержания с иждивением является фидуциарным, ибо отношения сторон носят особый доверительный характер.
3. В результате проведенного исследования в действующее законодательство Российской Федерации предлагается внести следующие изменения и дополнения:
а) Заменить в п. 1 ст. 583 ГК РФ слово «имущество» на словосочетание «движимое и (или) недвижимое имущество», изложив данный пункт в следующей редакции: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность движимое и (или) недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное движимое и (или) недвижимое имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».
б) Включить в параграфы 2 и 3 главы 33 ГК РФ, определения следующего содержания: 1) «по договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме» и 2) «по договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме».
в) Учитывая алеаторный характер договора пожизненной ренты, предлагается п. 3 ст. 596 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, либо гражданина, страдающего заболеванием, от которого он умер не позднее чем через 20 дней со дня заключения договора, ничтожен».
г) Принимая во внимание особенности договора ренты, предлагается, оставив нотариальную форму удостоверения рассматриваемого обязательства, целесообразно, сохранить предусмотренную государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество, имеющую вещно-правовое содержание, а не как сделку. Для этого, на наш взгляд необходимо внести изменения в содержание ст. 584 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности в договоре, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации».
4. При заключении сторонами договора ренты предложено устанавливать размер рентных платежей и производить их расчеты относительно величины прожиточного минимума, показатели которого установлены в законе РФ «О прожиточном минимуме в РФ», что будет являться основной гарантией в части жизнеобеспечения ее получателя.
5. На основе анализа практике работы нотариусов обоснованы предложения и рекомендации по устранению причин ошибок и недочетов в их деятельности при удостоверении договора ренты.
6. Отстаивается вывод о недопустимости применения на практике «формальных», так называемых типовых договоров ренты, поскольку по форме и содержанию они не учитывают особенности правовой ситуации конкретного факта их заключения.
7. В работе аргументируется предложение об общеобязательном нотариальном удостоверении всех последующих сделок, связанных с имуществом, обремененным рентой. Автор приходит к выводу, что приобретателю такого имущества должны быть разъяснены не только его права на имущество, но и обязанности получателя ренты. А действия нотариуса в связи с осложнениями возникновения права собственности на имущество, обремененное рентой, должны быть направлены именно на охрану прав рентополучателя.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут использоваться в дальнейших теоретических исследованиях, в практической деятельности нотариата и других правоприменительных органов по реализации рентных правоотношений; в работе по совершенствованию действующего законодательства, направленного на регулирование оборота недвижимости в целом и заключения рентных договоров в частности. Материалы исследования могут найти применение в учебном процессе по курсам гражданского и жилищного права в вузах юридического профиля. Наряду с этим предложения и выводы,
сформулированные в диссертации, могут быть использованы в деятельности органов социальной защиты населения РФ.
Апробация результатов исследования
Основные положения исследования были изложены в опубликованных научных статьях, выступлениях соискателя на научно -практических конференциях, а также в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Российское предпринимательское право» в Московском университете МВД России и Московском психолого-социальном институте. Результаты исследования внедрены в практику нотариальной конторы Люберецкого нотариального округа Московской области.
Структура диссертационного исследования состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, приложения, изложенных на 186 страницах, списка использованных нормативных материалов и литературных источников.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность; определяется объект и предмет, цели и задачи диссертационного исследования; раскрывается ее теоретическая и практическая значимость; формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава диссертации «Правовая природа договора ренты» состоящая из трех параграфов, посвящена анализу исторического аспекта договора ренты, его понятию и отличительным признакам.
В первом параграфе первой главы диссертации «История развития рентных отношений» рассмотрена ретроспектива развития института договора ренты в римском праве, правовых системах зарубежных странах и Российской Федерации.
Автор, анализируя точки зрения ведущих ученых-цивилистов и практиков, отмечает, что становление института договора ренты прошло несколько этапов своего развития.
Обзор исторической и правовой литературы в рассматриваемом аспекте позволяют сделать вывод о том, что институт ренты имеет давние правовые основы, поскольку распространялся еще в постклассическую эпоху на востоке Римской империи. Однако экономика Рима в тот период еще не достигла такого уровня, когда потребность в детальном регламентировании рентных правоотношений могла бы соответствовать потребностям практики, и представляла собой эклектическое смешение личных и реальных прав, а прообраз института ренты представлял собой предпосылку для появления его договорной конструкции.
Результаты исследования дают основание утверждать, что рентные отношения оформились в Средние века. Общие положения договорной конструкции были заимствованы западным законодателем из положений римского права. Впервые на нормативном уровне этот вид договора нашел свое отражение в Гражданском кодексе Франции 1804 г., который содержал специальную главу, посвященную именно договору ренты, включая вечные, пожизненные, государственные, земельные и установочные виды, отнесенные к движимому имуществу.
В русском гражданском праве, несмотря на наличие примеров заключения подобных сделок, правила о рентных отношениях были включены лишь в Проект Гражданского Уложения России, который, однако, не был принят, но была подчеркнута идея ценности данного вида договора. Вместе с тем следует отметить, что в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. рентным отношениям не нашлось надлежащего места, т.к. сказывалась политическая направленность законодательства, ибо их
I
наличие противоречило конституционным принципам, поскольку являлись нетрудовыми доходами. Тем не менее, на практике случаи заключения таких договоров встречались, их количество особенно увеличилось в
условиях имущественной бедности после Великой Отечественной войны. Что послужило их закреплению в ГК РСФСР 1964 года. Законодатель в тот период, хотя и существенно ограничив субъектный состав и предмет этого вида договора, квалифицировал эти отношения как разновидность купли-продажи, чем и породил споры о правовой природе данного договора среди многих российских ученых цивилистов (О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин и ряд других), которые настаивали на том, чтобы в РСФСР договор ренты имел самостоятельную модель с присущими ей правовыми особенностями. Таким образом, по мнению диссертанта была подготовлена научная основа для дальнейшего изучения и последующего включения в гражданское законодательство договора ренты как самостоятельной разновидности договорных отношений.
Во втором параграфе «Понятие, характеристика договора ренты н его соотношение с другими гражданско-правовыми договорами» анализируется соотношение договора ренты с другими видами гражданско-правовых договоров.
На основе проведенного анализа правовой литературы (трудов М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, B.C. Ема и других) в работе сделан вывод о том, что договор ренты: является возмездным; реальным; односторонне обязывающим; имеет алеаторные отношения; договор ренты является длящимся; фидуциарным, так как отношения между сторонами носят особый доверительный характер; присутствует обязательное нотариальное удостоверение договора, а при отчуждении недвижимого имущества необходима государственная регистрация рассматриваемого документа.
В работе констатируется, что исследуемый договор, хотя и относится к группе договоров по отчуждению имущества и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения, однако результаты изучения позволяют отделить рентные обязательства от договоров иного рода. Это обусловлено тем, что договор ренты принципиально отличается от других
обязательств. От договора дарения договор ренты отличается отсутствием безвозмездности, от договора купли-продажи - характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателем ренты за отчуждаемое им имущество. По договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное и заранее оцененное примерно равное возмещение. Целый ряд сходных черт делают возможным провести сравнение договора ренты с договором аренды, а именно - договоры касаются имущества, существует периодичность предоставления имущественных благ в виде рентных платежей и арендной платы, часто совпадающая натуральная или денежная форма их предоставления и др. Тем не менее, указанные правовые конструкции являются разными по своему содержанию, в первую очередь по намерениям сторон в момент их заключения. Кроме того, договор аренды, в отличие от рентных отношений, является классическим срочным договором, что является характерным отличительным признаком.
Таким образом, диссертантом обусловлен вывод о том, что договор ренты является самостоятельным видом договора, имеющим свои особенности, конечным правовым результатом которого является переход права собственности, а отношения между его участниками носят длительный характер с обязательным выполнением условий его содержания.
В третьем параграфе «Виды договора ренты» рассматриваются виды договора ренты и их особенности.
В работе автор обосновывает двучленное деление договора ренты на два вида - постоянную и пожизненную ренту, при этом последний вид договора может быть установлен на условиях пожизненного содержания
гражданина с иждивением.
«
Далее в работе анализируется договор постоянной ренты, в которой выделяется целый ряд особенностей, в их числе: главный признак договора - его бессрочный характер; договор имеет специфический субъектный
состав сторон - получателем постоянной ренты являются только граждане и некоммерческие организации, обладающие специальной правоспособностью. Это обусловлено тем, что постоянная рента по общему правилу выплачивается в денежной форме по окончании каждого календарного квартала, однако, по условиям договора, выплата ренты может осуществляться предоставлением вещей, выполнением работ, оказанием услуг. В таких случаях плательщик ренты обладает абсолютным правом отказаться от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа при условии выплаты всей суммы. Правом требовать выкуп ренты в определенных обстоятельствах обладает и получатель рентных платежей (при просрочке ее выплаты плательщиком более чем на один год, если иное не предусмотрено договором, при признании плательщика ренты неплатежеспособным); если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
С учетом изложенного диссертант предлагает дополнить п.1 ст. 589 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «По договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме».
Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, который обладает рядом специфических особенностей, включая и -особый субъективный состав. Получателями пожизненной ренты могут быть только гражданин или несколько лиц. Рассматриваемые отношения исключают переход прав получателя ренты к другим лицам, поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном порядке умершим приводит к прекращению обязательства. Применительно к форме оплаты ренты законом допускается лишь одна из
них в виде денежной суммы, которая не может быть меньше МРОТ, установленного законом. Естественным основанием прекращения договора является смерть его получателя, однако в период его жизни договор постоянной ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или односторонне по инициативе получателя ренты при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты.
На основании изложенного и учитывая особенности договора пожизненной ренты в работе предлагается авторское определение договора: «По договору пожизненной ренты получатель ренты - гражданин передает движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю и (или) указанному им лицу ренту в виде определенной денежной суммы».
Далее в работе рассматриваются особенности договора пожизненного содержания с иждивением, которые заключаются в следующем: наличии в нем специального субъекта - иждивенца; договор распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок); в договоре оговаривается стоимость всего объема содержания с иждивением; в нем предполагается более высокий нижний предел выплаты ренты, т.е. не менее двух МРОТ, установленных законом; допускается предоставление выплаты содержания как в деньгах, так и в натуре; устанавливается ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им -отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, - можно только с предварительного согласия получателя ренты).
Вторая глава диссертации «Элементы н отличительные признаки договора ренты» посвящена исследованию субъектного состава, содержания и формы рентных правоотношений.
В первом параграфе «Субъектный состав договора ренты» особое внимание уделяется анализу субъектного состава договора ренты. Сторонами по договору ренты являются плательщик ренты (рентный должник) и получатель ренты (рентный кредитор). В качестве первого могут выступать граждане независимо от возраста, гражданства, состояния здоровья и юридические лица (при условии, что их учредительные документы не запрещают заниматься такого рода деятельностью), заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить условия содержания договора ренты. В настоящее время законодателем не ограничен круг плательщиков ренты. Другой стороной в договоре ренты является гражданин, передавший свое имущество в собственность с целью получения ренты. Таковым может быть или один, или несколько граждан, независимо от их трудоспособности и дееспособности. В исключительных случаях (в договоре постоянной ренты), плательщиком ренты может быть ограниченный круг некоммерческих организаций. Диссертантом установлено, что основными получателями ренты являются, как правило, одинокие граждане преклонного возраста, и не было выявлено ни одного факта заключения договора с получателем ренты моложе 50 лет. Далее в работе обоснован вывод о необходимости учитывать в исследуемом правопорядке России положения Французского гражданского кодекса, признающие ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный «в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора»,1 что позволит деятельно пресекать злоупотребления при заключении рентных договоров. Поэтому, учитывая алеаторный характер рентных правоотношений, в работе предлагается дополнить п. 3 ст. 596 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, либо гражданина, страдающего
' Мораядьер Л.Ж. Гражданское право Франции, юига 3, М^ 1961, с. 334.
заболеванием, от которого он умер не позднее чем через 20 дней со дня заключения договора, ничтожен».
Во втором параграфе «Предмет я объект договора ренты»
рассматриваются существенные условия всех разновидностей договора ренты.
В работе подчеркивается, что согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Из этого следует, что предметом договора ренты может быть движимое и (или) недвижимое имущество.
Несмотря на все разнообразие движимых и недвижимых объектов проведенное исследование показало, что предметом договора ренты, как правило, являются жилые помещения, пригодные для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным градостроительным, техническим, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям. Чаще всего это одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади, реже- земельные участки, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Что касается рента, то ее содержание зависит от конкретной разновидности договора. Рента как условие договора постоянной ренты регулируется законодателем в п. 1 ст. 590 ГК РФ, в соответствии с которым рентными платежами являются денежные суммы, размер которых устанавливается сторонами в договоре, а также вещи, выполняемые работы, предоставляемые услуги. Наряду с этим оплата рентных платежей может иметь и смешанную форму.
В договоре пожизненной ренты законом допускается выплата ренты только в виде денежной суммы. Ее замена или применение смешанной формы полностью исключается. Более того, в законе императивно (п. 2 ст. 597 ГК РФ) закреплено положение о том, что размер ренты должен быть не менее минимального размера оплаты труда.
Что касается ренты как условия договора пожизненного содержания с иждивением, то она предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе и т. п. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема оказываемых услуг, а сама рента не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Далее в работе отмечается, что увеличение объема платежей в сравнении с договором пожизненной ренты связано с тем, что меньший объем содержания не обеспечивает цель данного договора, поскольку пожизненное содержание становится основным источником дохода для получателей ренты. Вместе с тем, как показал анализ п. 1 ст. 602 ГК РФ, в договоре может быть предусмотрена возможность замены натуральной формы ренты периодическими выплатами денежных сумм по окончании каждого календарного месяца.
В связи с этим в диссертации обоснованы выводы и предложения о том, что применительно ко всем разновидностям договора ренты, по мнению автора, размер рентных платежей целесообразно приблизить к величине прожиточного минимума, показатели которого закреплены в Захоне РФ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации».2
В третьем параграфе «Содержание договора ренты» анализируются условия договора ренты.
В работе обращается внимание на то, что в ГК РФ не закреплены детально не только сами условия, но и в определенных случаях в нем нет даже ориентиров для урегулирования взаимоотношений между сторонами договора ренты.
Проведенный анализ позволяет утверждать, что во всех разновидностях договора ренты в его содержание входит только общая
1ФЗ от 24.10.1997г. № 134 «О гфожиточном минимуме ■ Российской Федерации» СЗ РФ, 1997, № 43.
обязанность плательщика платить ренту в соответствии с порядком, размером и сроком, указанными в договоре.
Поэтому диссертант большое внимание уделяет правовым аспектам: именно существенным условиям договора ренты, поскольку добросовестность исполнения рентных обязательств выгодна обеим сторонам. Но, учитывая, что договор носит многоусловный характер и его исполнение приходится на длительный период жизни получателя рента, а конечный результат предполагает выгоду ее плательщику, то этот вид сделок с недвижимостью, как показывает практика, привлекает особое внимание так называемых "дельцов". Далее в работе анализируются способы защиты интересов получателя ренты - залог, страхование и другие.
В четвертом параграфе «Особенности формы договора ренты» рассмотрены в комплексе, системно с целевой направленностью формы заключения договора ренты в правопорядках России и зарубежных стран.
Анализ зарубежного законодательства позволяет сделать вывод о том, что требования к обязательной нотариальной форме сделок не одинаковы в разных странах. Однако общим для законодательства многих стран является обязательное нотариальное удостоверение договора ренты.
В работе анализируются отличительные признаки договора ренты, отграничивающие его от других видов гражданско-правовых договоров. При этом отмечается, что независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если его предметом служит недвижимость, то и ее регистрация. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность договора с возвращением сторон в прежнее положение.
Особое место в диссертационном исследовании уделено правоприменительной практике работы нотариусов г. Москвы и Московской области. Анализу были подвергнуты более 50 договоров ренты, составленных и заключенных нотариусами данных регионов. В
результате были выявлены следующие ошибки и недочеты при составлении договора ренты, а именно:
- не полностью указывался предмет договора;
- отсутствовало обязательство плательщика ренты по выплате рентных платежей или условий по осуществлению пожизненного содержания с иждивением получателя ренты;
- отсутствовали условия об обязательствах получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно плательщику рейты;
- не указывалось конкретно место проживания получателя ренты;
- не определялась общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц;
- не указывались обременения и ограничения в пользовании имуществом;
- не отражались сведения о передаче недвижимости плательщику ренты и др.
Результаты исследования в этом аспекте в качестве рекомендаций были направлены для опубликования в Информационном Бюллетене и Бюллетене нотариальной практики Московской областной нотариальной палаты:
В работе обоснована авторская позиция и сделан вывод о необходимости включения в текст договора следующих пунктов:
- об индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного захоном;
- о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах;
- о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимости плательщиком ренты;
- о приобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;
- о недопустимости снижения стоимости указанного имущества
плательщиком;
- о прекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;
- о последствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;
- о том, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, не компенсируются.
В этом разделе, автор анализирует правовые аспекты государственной регистрации рентных правоотношений и отмечает, что в самом названии Закона «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним»3 в процедуре регистрации смешиваются два элемента - регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней. Согласно ст.4 Закона, регистрируется правовой титул на недвижимость, а в ст. 14 говорится, что удостоверению подлежит проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость, а также сделок с ней.
По мнению диссертанта, решение законодателя производить регистрацию как правового титула на недвижимость, так и сделки с ней связано с переходным состоянием экономических отношений в нашем обществе, в связи с чем обосновывается вывод об отсутствии необходимости в «двойной» регистрации, поскольку система регистрации прав поглощает регистрацию сделок. Следует также отметить, что при государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки должностное лицо повторно проводит правовое действие, совершенные ранее нотариусом, как- то: проверяет личность гражданина, его право- и дееспособность, содержание документов и т.д.
В данном разделе работы диссертант, основываясь на реалиях сегодняшнего дня, анализирует достоинства и недостатки содержания
3 Ф3 от 21 07 1997, № 122 «О государственной регистрации пряв на имущество и сделок с ним», - СЗ РФ. 1997, №145
рентных правоотношений, в результате чего сделан вывод о том, что договор ренты - акт строго индивидуальный и при его заключении необходимо учитывать не только имущественные права и обязанности сторон, но и их интересы.
В заключении работы сформулированы основные выводы диссертационного исследования, полученные в результате анализа рассматриваемых проблем и их практических решений, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах автора:
1. Голикова А.Н. Договор ренты в гражданском праве Российской Федерации.// Сборник научных трудов. Вып. 5. - М.: Академия права и управления. 2004. 0,3 п.л.
2. Голикова А.Н. Виды договора ренты. // Сборник научных трудов. Вып. 6. - М.: Академия права и управления. 2004. 0,5 п.л.
3. Голикова А.Н. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами. // Юридические науки № 5, 2004. 0,3 пл.
4. Голикова А.Н. Договор ренты: история развития в гражданском праве. // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности ОВД: Межвузовский сборник научных трудов адъюнктов и соискателей. Ч. 2. М.: Московский университет МВД России, 2004. 0,2 п.л.
Подписано к печати__
Объем X п.л. Заказ ¿Гб£" Тираж ВО ООП РИО МосУ МВД России
PI 3 D1S
РНБ Русский фонд
2006-4 14688
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Голикова, Анна Николаевна, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. Правовая природа договора ренты.
§ 1. История развития рентных обязательств.
§ 2. Понятие, характеристика договора ренты и его соотношение 32 с другими гражданско-правовыми договорами.
§ 3. Виды договора ренты.
ГЛАВА 2. Элементы и отличительные признаки договора ренты.
§ 1. Субъектный состав договора ренты.
§ 2. Предмет и объект договора ренты.
§ 3. Содержание договора ренты.
§ 4. Особенности формы договора ренты.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор ренты в гражданском праве"
Актуальность темы исследования
Радикальные социально-экономические преобразования в Российской Федерации привели к существенным изменениям в правовом регулировании гражданско-правовых отношений. Сужение государственного влияния, отказ от административно-командных методов управления экономикой и связанное с этим преобразование правового регулирования экономических отношений привели к расширению в действующем Гражданском кодексе свободы участников экономических отношений, приданию правовым нормам преимущественно диспозитивного характера, устранив имеющиеся ранее ограничения и запреты.
Переход к рыночной системе отношений определил острую необходимость введения дополнительных институтов и норм права, способных регулировать новые общественные отношения. К таким институтам с некоторой оговоркой можно отнести и договор ренты. К абсолютно новым обязательствам ренту не позволяет отнести договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, закрепленный в советском гражданском законодательстве. Как совершенно самостоятельная конструкция договор ренты получил регламентацию лишь в Гражданском кодексе 1995г., включившем в свой состав главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением».
Результаты диссертационного исследования дают основание утверждать, что предпринимаввиеся до сих пор попытки рассмотрения правовых аспектов договора ренты на монографическом уровне, не разрешили всех проблем данного правового института. При этом, отдавая должное проведенным ранее исследованиям, которые сохраняют свою актуальность и научную значимость, следует отметить, что в них были затронуты лишь отдельные теоретические и дискуссионные вопросы, связанные с договором ренты.
Актуальность темы исследования обусловлена также следующими положениями: во-первых, необходимостью всестороннего теоретического изучения данной проблемы с учетом новой правовой и экономической ситуации в России; во-вторых, отсутствием в науке единого мнения по поводу порядка государственной регистрации договора; в-третьих, неопределенностью соотношения договора ренты с системой договоров, направленных на отчуждение имущества; в-четвертых, потребностью в разработке рекомендаций по применению рентных правоотношений на практике.
Таким образом, состояние научной разработки вопросов, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора ренты, его место и роль в системе обязательственных правоотношений, свидетельствуют о том, что рентные обязательства требуют глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства, а отдельные аспекты договора нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании.
Изложенное выше свидетельствует о том, что тема рентных отношений относится к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем гражданского права.
Целями диссертационной работы являются: всестороннее теоретическое и практическое изучение института договора ренты в отечественном гражданском праве, формулирование имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка предложений по их разрешению и совершенствованию действующего законодательства на основе изучения исторического опыта, обобщения и систематизации отечественных и зарубежных конструкций, а также эмпирического материала.
Исходя из поставленных целей, в настоящей работе предпринята попытка решения следующих основных задач:
• исследовать эволюцию рентных отношений в России и зарубежных странах;
• рассмотреть правовой механизм действия договора ренты в зарубежном законодательстве;
• на основе теоретического анализа определить правовую природу, понятие, характеристику и место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров;
• исследовать особенности предмета, объекта, субъектного состава договора ренты;
• изучить права и обязанности рентодателя и рентополучателя в договоре;
• выявить особенности оформления рентных отношений;
• провести анализ практики применения договора ренты;
• подготовить предложения по совершенствованию законодательства и практике его применения.
Объектом диссертационного исследования являются природа, сущность и специфика правовых отношений, складывающихся в имущественном обороте путем заключения договора ренты между его субъектами.
Предметом диссертационного исследования являются закономерности возникновения и развития договора ренты, а также теоретический анализ норм гражданского законодательства, регулирующих рентные отношения при заключении договора и в практике его применения.
Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие методы, позволившие объективно и всесторонне изучить исследуемые явления.
Теоретическую основу составляют труды русских и советских юристов: М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, М.И. Бару, И.Л. Брауде, Н.Г. Вавина, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Э.Я. Лаасика, В.Ф. Маслова, К.П. Победоносцева, В.А. Рясенцева, И.С. Суворова, В.А. Тархова, Г.Ф. Шершеневича, P.O. Халфиной и других.
Из современных исследований данной проблеме посвящены работы: С.С. Алексеева, В. Ансона, М.И. Брагинского, В. Варкало, А.А. Воронина, С.П. Гришаева, B.C. Ема, О.С. Иоффе, О.А. Марковой, А.В. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, С.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко и др.
Для полного и всестороннего исследования договора ренты в работе использованы труды зарубежных ученых: С. Вагацума, Т. Ариидзуми, Л.Ж. Морандьера и др. Для проведения сравнительной оценки отечественного законодательства проанализированы нормативные источники зарубежного гражданского права, в частности: Французский Гражданский кодекс, Германское Гражданское Уложение, Общее Гражданское Уложение Австрийской империи, Швейцарское Гражданское Уложение, Гражданский кодекс Нидерландов, Гражданское право Японии, Гражданский кодекс Квебека.
Эмпирическую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Основы законодательства РФ «О нотариате», постановления Президиума ВС РФ и иные нормативные и правовые акты, регулирующие рентные правоотношения, материалы опубликованной и неопубликованной практики судов, нотариата и адвокатуры.
Научная новизна исследования заключается в том, что осуществлена теоретическая разработка конструкции договора ренты. В частности, раскрывается понятие и юридическая природа договора ренты, выделены общие и отличные его признаки в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, обобщен отечественный и зарубежный опыт исторического развития договора, дана характеристика его содержанию и особенностям формы. В работе впервые предпринята попытка изучения отдельных разновидностей рентных правоотношений. На основе результатов научного исследования института ренты в российском законодательстве дано авторское определение договора постоянной ренты и договора пожизненной ренты, выявлены пробелы в действующем законодательстве и сформулированы предложения по его совершенствованию.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Предлагается периодизация исторических этапов становления и развития рентных отношений.
2. Для договора ренты характерны следующие признаки: встречное удовлетворение обязательств; их реальное содержание, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты; договор является односторонним и алеаторным, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты; размер рентных платежей в суммарном исчислении может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, переданного под выплату ренты; длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя ренты; договор пожизненного содержания с иждивением является фидуциарным, ибо отношения сторон носят особый доверительный характер. 3. В результате проведенного исследования в действующее законодательство Российской Федерации предлагается внести следующие изменения и дополнения: а) Заменить в п. 1 ст. 583 ГК РФ слово «имущество» на словосочетание «движимое и (или) недвижимое имущество», изложив данный пункт в следующей редакции: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность движимое и (или) недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное движимое и (или) недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме». б) Включить в параграфы 2 и 3 главы 33 ГК РФ, определения следующего содержания: 1) «по договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме» и 2) «по договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме». в) Учитывая алеаторный характер договора пожизненной ренты, предлагается п. 3 ст. 596 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, либо гражданина, страдающего заболеванием, от которого он умер не позднее чем через 20 дней со дня заключения договора, ничтожен». г) Принимая во внимание особенности договора ренты, предлагается, оставив нотариальную форму удостоверения рассматриваемого обязательства, целесообразно, сохранить предусмотренную государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество, имеющую вещно-правовое содержание, а не как сделку. Для этого, на наш взгляд необходимо внести изменения в содержание ст. 584 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности в договоре, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации».
4. При заключении сторонами договора ренты предложено устанавливать размер рентных платежей и производить их расчеты относительно величины прожиточного минимума, показатели которого установлены в законе РФ «О прожиточном минимуме в РФ», что будет являться основной гарантией в части жизнеобеспечения ее получателя.
5. На основе анализа практики работы нотариусов обоснованы предложения и рекомендации по устранению причин ошибок и недочетов в их деятельности при удостоверении договора ренты.
6. Отстаивается вывод о недопустимости применения на практике «формальных», так называемых типовых договоров ренты, поскольку по форме и содержанию они не учитывают особенности правовой ситуации конкретного факта их заключения.
7. В работе аргументируется предложение об общеобязательном нотариальном удостоверении всех последующих сделок, связанных с имуществом, обремененным рентой. Автор приходит к выводу, что приобретателю такого имущества должны быть разъяснены не только его права на имущество, но и обязанности получателя ренты. А действия нотариуса в связи с осложнениями возникновения права собственности на имущество, обремененное рентой, должны быть направлены именно на охрану прав рентополучателя.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут использоваться в дальнейших теоретических исследованиях, в практической деятельности нотариата и других правоприменительных органов по реализации рентных правоотношений; в работе по совершенствованию действующего законодательства, направленного на регулирование оборота недвижимости в целом и заключения рентных договоров в частности. Материалы исследования могут найти применение в учебном процессе по курсам гражданского и жилищного права в вузах юридического профиля. Наряду с этим предложения и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в деятельности органов социальной защиты населения РФ.
Апробация результатов исследования
Основные положения исследования были изложены в опубликованных научных статьях, выступлениях соискателя на научно -практических конференциях, а также в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Российское предпринимательское право» в Московском университете МВД России и Московском психолого-социальном институте. Результаты исследования внедрены в практику нотариальной конторы Люберецкого нотариального округа Московской области.
Структура диссертационного исследования состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, приложения, изложенных на 186 страницах, списка использованных нормативных материалов и литературных источников.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Голикова, Анна Николаевна, Москва
Заключение.
Проведенное исследование показало, что договор ренты недостаточно изучен наукой гражданское право, что создает препятствия в применении данных отношений.
По результатам настоящего исследования можно сделать ряд следующих выводов.
По нашему мнению договор ренты прошел в своем развитии следующие этапы: времена Римской империи, средние века Западной Европы, дореволюционный и советский периоды России. Постклассическая эпоха римской империи, когда римское право сформулировало общие положения о ренте и создало все предпосылки для появления договора ренты. Вместе с тем, экономика Рима не испытывала потребностей в этом договоре. Средние века характеризуют договор ренты в двух разновидностях в зависимости от ее источника - ренты с недвижимого имущества и ренты с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной, собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Второй вид договора - рента с капитала или установочная рента, получил широкое распространение в средние века в западном законодательстве, для того чтобы обойти запретительные законы о процентах. Люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем, чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц.
Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Гражданский кодекс Франции 1804 года (кодекс Наполеона), который и настоящее время продолжает оставаться важнейшим источником действующего гражданского права. Он включил главу, содержащую 15 статей посвященных договору ренты. Все виды ренты - вечные, пожизненные, государственные, подлежащие выплате частным лицам, как земельные, так и установочные отнесены к числу движимого имущества.
В России в своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако при обращении к обычному праву России, можно найти примеры подобных сделок, например, у крестьян встречается продажа с условием оставить купленную вещь в пожизненном владении продавца. Впоследствии правила о ренте были включены в Проект Гражданского Уложения, который разрабатывался на основе анализа иностранного законодательства, в особенности Германского и Швейцарского. В Проекте были предусмотрены два вида договора -пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме. Однако последняя редакция Проекта не была принята в качестве закона сначала из-за первой мировой войны, а затем по причине революции. В связи с этим еще долгое время договор ренты и пожизненного содержания не мог найти отражение в нормах гражданского законодательства.
В советский период становление договора ренты осуществлялось в несколько стадий. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу политическая направленности - никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, несмотря на отсутствие в нормативных актах РСФСР указаний по этому вопросу, во время нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях имущественной бедности значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. После войны много одиноких, престарелых и инвалидов нуждались в постоянном уходе. И многие из них хотели бы под уступку своих прав на имущество получать содержание. Появление в то время в практике подобных договоров не прошло незамеченным в науке, и как следствие этого Гражданский кодекс РФ 1964 года впервые на высшем нормативном уровне признал существование таких договоров, в отдельную главу Кодекса «Купля-продажа» были помещены две статьи, посвященные «купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца».
Сегодня договор ренты становится предметом научных изысканий, что подтверждает переломное, меняющееся состояние гражданского оборота, которое укрепляет позиции частного права.
Легальное определение договора ренты дано в п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные платежи в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По нашему мнению, в данном определении названы наиболее важные элементы, которые составляют содержание исследуемого понятия, а именно основные обязанности получателя и плательщика ренты. Анализ содержания данного договора приводит к выводу, что договор ренты является, безусловно, возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Обращено внимание на то, что договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Договор ренты по своей юридической природе является реальным, так как законодатель соответствующим образом сконструировал понятие данного договора в ст. 583 ГК, и это - одна из мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты (с учетом того, что договор ренты считается заключенным лишь в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), что в свою очередь обуславливает жесткие требования к его форме. Определяя конструкцию договора ренты реальной, на наш взгляд, следует признать его односторонне обязывающим. Все три вида исследуемого договора ренты относятся к группе рисковых. В двух из них - пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, случайным событием является смерть получателя. Постоянную ренту также можно отнести к рисковым договорам, поскольку в обстановке нестабильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких ценовых колебаний, договор в силу своего длящегося характера, становится рисковым, так как выше названные обстоятельства, с одной стороны, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а с другой стороны, может произойти обесценивание предмета договора. Помимо этого, договор является длящимся и фидуциарным, «для которого длительность и фидуциарность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты (или иного возможно более определенного срока)». Кроме того, в соответствии с ГК РФ рассматриваемый договор является формальным, поскольку законом предусмотрена обязательная форма, в которую он должен быть облечен, ее несоблюдение влечет недействительность договора. Принадлежность договора ренты к группе договоров об отчуждении имущества, предполагает его сходство по этому признаку с рядом других обязательств, однако, их правовое регулирование принципиально различно: от договора дарения договор ренты отличается отсутствием безвозмездности, от договора купли-продажи - характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателем ренты за отчуждаемое им имущество, кроме того, договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается. Договоры ренты и оказания услуг имея общую направленность - оказание услуг, имеют, тем не менее некоторые коренные различия: предметом договора возмездного оказания услуг являются нематериальные услуги, материальные же являются предметом договора только дополнительно к нематериальным, договор не имеет лично - доверительного характера, поскольку, в отношениях между заказчиком и исполнителем нет личной связи, является двусторонне - обязывающим, т.к. исполнитель обязан совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги, следовательно, в договоре предусмотрена цена. Договор ренты при этом обладает прямо противоположенными характеристиками. Определенные сходства договора ренты существуют и с договором аренды, однако, несмотря на их кажущуюся похожесть, как в названии, так и во внешнем проявлении рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, основное различие которых состоит в различном намерении сторон в момент заключения соответствующего договора.
С момента своего возникновения рентные договоры подразделились на виды в зависимости от срока продолжительности данных отношений. Бессрочные отношения получили название - постоянной ренты, а срочныепожизненной ренты, которая может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т. д. Поэтому в исследовании разновидности договора рассмотрены подробно.
В результате исследования обозначена сложность определения объекта, гражданско-правового отношения, сделан вывод о том, что предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты, а объектом - имущество, которое должно быть передано под выплату ренты: согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи, это бесспорно движимые и недвижимые вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги, и сама рента в денежной и натуральной форме. В отношении объектов договора ренты действуют общие требования оборотоспособности.
В ходе проведенного изыскания рассмотрены права и обязанности рентодателя и рентополучателя, сделан вывод о том, что при заключении договора ренты сторонам необходимо очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку в Гражданском кодексе РФ не только не закреплены детально, но и в определенных случаях нет даже ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.
Завершает характеристику договора ренты его форма, которая считается соблюденной, при нотариальном удостоверении сделки, а при отчуждении под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит также государственной регистрации. При этом обозначены преимущества нотариальной формы сделки перед простой письменной, рассмотрена процедура государственной регистрации и нотариального удостоверения, обозначена возможная «исцелимость» при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением требований, предъявляемых к форме договора.
Несмотря на свои очевидные преимущества в настоящее время договор ренты продолжает оставаться одним из наименее распространенных - отдельные российские граждане не имеют представления о существовании подобной правовой конструкции в законодательстве, более грамотное в правовых вопросах население опасается, тем не менее, рентных отношений в связи с присущей договору степенью риска, по прежнему остается нестабильным положение отечественной экономики, тут же следует отметить и высокую степень криминализации Российского общества.
В месте с этим учитывая отсутствие у государства достаточных средств для обеспечения социальной защиты пожилых людей договор ренты для многих из них продолжает оставаться единственной возможностью обеспечить свое существование. Учитывая это, необходимо отметить, что отдельные нормы законодательства вследствие их нечеткости и противоречивости требуют тщательной доработки, поскольку вызывают затруднения даже у нотариусов.
Таким образом, можно констатировать, что изложенные выводы и предложения являются актуальными, необходимыми для совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор ренты в гражданском праве»
1. Нормативные документы.
2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ // СЗ РФ. 1994г. №32.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №14-ФЗ // СЗ РФ. 1996г. №5.
5. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года // СУ РСФСР. 1922г. №12.
6. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года // Ведомости ВС РСФСР, 1964г. №24.
7. Водный кодекс Российской Федерации Российская газета №227 от 23.11.1995.
8. Лесной кодекс Российской Федерации СЗ РФ. 1997г. №5.
9. Налоговый кодекс Российской Федерации. 4.2.
10. Федеральный закон от 25.04.1997г. №76 ФЗ «Об уничтожении химического оружия»// Российская газета - №87 от 06.05.97.
11. Федеральный закон от 13.11.96г. №150 ФЗ «Об оружии»// Российская газета - №241 от 18.12.96.
12. Федеральный закон от 20.10.95г. №170- ФЗ «Об использовании атомной энергии» // Российская газета №230 от 28.11.95.
13. Федеральный закон от 12.01.1996г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ 1996г. №3.
14. Федеральный закон от 08.08.2001г. №128- ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // СЗ РФ 2001г. №33.
15. Федеральный закон от 02.08.1995г. №122- ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» // информационно-справочная система КонсультантПлюс.
16. Федеральный закон от 26.06.1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»// СЗ РФ 1996г. №25.
17. Федеральный закон от 21.07.1997г. №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ № 145.
18. Федеральный закон от 24.10.1997г. №134 ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации»// СЗ РФ 1997г. №43.
19. Закон Российской Федерации «О недрах»// ведомости СНД и ВС РФ 1992г. № 16.
20. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. М.: издательство «СПАРК», 1996г.
21. Постановление Правительства РФ от 20.04.1995г. №390 «Положение о военно-врачебной экспертизе» //СЗ РФ. 1995. № 19.
22. Постановление Правительства РФ от 13.09.1996 г. №965 «О порядке признания граждан инвалидами» // СЗ РФ. 1996. № 34.
23. Постановление Правительства РФ от 03.04.1996г. № 392 «О государственной службе медико-социальной экспертизы» // СЗ РФ. 1996. № 15.
24. Приказ Минфина РФ от 26.12.1994г. №170 «Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации» // БНА, 1995г., №5.
25. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998г. №219 « Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1998г. №8.
26. Постановление правительства РФ от 07.03.05г. «Об установлении прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим показателям групп населения в целом по РФ за IV квартал 2004 года» // СЗ РФ. 2005г. №106.
27. Постановление правительства г. Москвы от 22.02.05г. №93 ГШ «Об установлении прожиточного минимума в г. Москва за IV квартал 2004 года» // Вестник мера и Правительства Москвы №15 от 09.03.05г.
28. Постановление мэра г. Москвы от 30.08.1994г. №709 «О социальной поддержке одиноких пожилых граждан и гарантиях в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность г. Москвы». // информационно-справочная система КонсультантПлюс.
