Гражданско-правовое регулирование рентных отношений

Недорезов, Виталий Сергеевич

Гражданско-правовое регулирование рентных отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»

0034В6628

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Специальность 12.00.03 —гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

! С [,7.? 23

МОСКВА —2009

003466628

Работа выполнена на кафедре гражданского права и гражданского процесса Российского Государственного социального университета.

Научный руководитель:

доктор юридических наук, профессор Веденин Николай Никифорович

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор, Разгельдеев Низир Тагирович

Ведущая организация:

Самарский Государственный Университет

Защита состоится «23» апреля 2009 года в 15 часов 30 минут на заседании диссертационного совета Д 212.341.04 при Российском государственном социальном университете по адресу:

129226, г. Москва, ул. В. Пика, 4, корп. 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного социального университета по адресу:

кандидат юридических наук, доцент, Моргунова Галина Анатольевна

129226, г. Москва, ул. В. Пика, 4, корп. 2.

Автореферат разослан «Д^» 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, доцент

Актуальность темы исследования. В связи с радикальными изменениями социально-экономической ситуации в России правовые формы получения доходов от распоряжения имуществом стали более разнообразными. Одной из таких форм на сегодняшний день является институт ренты.

Высокие процентные ставки ипотечного кредитования при ограниченном кредитном портфеле и высоком спросе явно не позволяют в полном объеме покрыть потребности населения в приобретении желаемого недвижимого имущества, а так же существенным образом ограничивают лиц с небольшим достатком реализовать свое право на жилье. Несовершенное законодательство, регулирующее институт долевого строительства, за период своего формирования зародило недоверие у потенциальных участников таких сделок. Тем самым, лица, желающие улучшить свои потребности в жилье, вынуждены искать приемлемые формы и виды правоотношений, позволяющие реализовать возможности приобретения недвижимости при имеющихся экономических ресурсах. При сложившихся условиях, именно договор ренты способен удовлетворить спрос населения в жилищной сфере. Несомненно, в пользу развития этого института говорит и такой немаловажный факт, как содержание лиц, нуждающихся во внимание и помощи за счет привлечения экономических ресурсов населения. Это влечет существенное сокращение расходов бюджетных денежных средств на содержание различных социальных служб и позволяет использовать эти материальные ресурсы как дополнительный источник финансирования стратегически важных статей бюджета. В пользу рентных отношений говорят и такие обстоятельства, как отсутствие каких — либо процентных ставок, внесение обязательной частичной оплаты объекта, отсутствие расходов на страхование объекта и так далее. Это позволяет в более короткие сроки заключить договор ренты, что непременно положительно влияет не только на экономику государства в целом, но и позволяют сторонам незамедлительно приступить к исполнению принятых на себя обязательств. Все вышеизложенное прямо или косвенно указывает на то, что на современном этапе применение предложенных методов и моделей по усовершенствованию договора ренты и институ-

та ренты в целом на практике приведет к существенным улучшениям в социальной сфере государства и общества.

В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Однако, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Договор ренты порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.

Данное обстоятельство свидетельствует об актуальности исследования правовой природы рентных отношений и проблем защиты прав их участников.

Степень научной разработанности темы. При формулировании теоретических вопросов и предложений рекомендательного характера в качестве одного из возможных вариантов решения представленных на обсуждение задач, автор опирался на научные труды отечественных ученных. Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как В.А. Анненков, М.И. Бару, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, H.H. Веденин, B.C. Ем, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, В.Н. Литовкин, В.Ф. Маслов, O.A. Марковой, А. Пахомов, В.А. Рясенцев, А.П. Сергеев, Е.А Суханов, P.O. Халфина, Ф.С. Хейфец, С.А Хохлов, З.И. Цы-буленко и др. в этих работах были затронуты ряд аспектов, касающихся, в том числе, и теоретического обсуждения о необходимости или ее отсутствия такого института права как - рента. Ответ на этот вопрос и в настоящее время неоднозначен, чем и привлекает свое внимание многих юристов. Для того, чтобы обосновать свою точку зрения о необходимости такого института права именно в настоящее время, автором были исследованы и использованы в работе также труды ряда зарубежных исследователей — Р. Сава-тье, М. Пляниоля, Е. Годэеме, В. Ансона, Ж. Морандьера.

Для наиболее объективной оценки сложившихся правоотношений между субъектами при реализации прав, автором была исследована судебная практика и последствия исполнения судебных решений. Именно практическое применение института ренты и

выявило, по мнению автора, ряд пробелов существующего нормативного акта, которые он отразил в своей работе и представил на обсуждение ряд предложений в качестве одного из возможных вариантов решения выявленных проблем как научного, так и прикладного характера.

Так же наличие достаточно небольшого количества теоретического и практического материала по рассматриваемой теме, с точки зрения автора, выделяют ее среди ряда других исследуемых проблем права как наиболее актуальную и подлежащую наиболее глубокому исследованию и обсуждению в течение длительного времени.

Объектом исследования являются гражданско-правовые общественные отношения по проблемам ренты возникающим при реализации юридическими и физическими лицами права распоряжения собственным имуществом по российскому законодательству.

Предметом исследования являются рентные правоотношения, регулируемые нормами главы 33 ПС РФ, а также правоотношения, опосредующие переход права собственности на имущество (возникающие в рамках других договорных конструкций — купли-продажи, дарения, мены) и исследование рентных отношений в зарубежном законодательстве. В целях наиболее полной характеристики договора ренты рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства зарубежных стран (Франции, Германии, США и др.) в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие института ренты в российском гражданском праве.

Цель настоящего исследования состоит в выявлении сущности и специфики договора ренты, научной разработке предложений по разрешению и совершенствованию действующего законодательства в области рентных отношений.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи: еа Провести анализ понятий ренты и рентных правоотношений, их правовой природы и видах; ¿а Проанализировать развитие договора ренты на различных стадиях развития российского законодательства, а

так же применение и историю договора ренты в зарубежном законодательстве; еа Показать виды и признаки договоров ренты в правовой науке, позволяющие определить их место в системе гражданско-правовых договоров; еа проанализировать правовые проблемы договоров ренты; еа выявить сущность и специфику договора ренты, показав особенности его субъектов и предмета; исследовать и изучить права и обязанности сторон по договорам;

еа сформулировать предложения и рекомендации по правовым способам защиты прав субъектов рентных правоотношений и совершенствованию эффективности рентных правоотношений. Методологической основой исследования являются такие методы, как диалектический, исторический, сравнительный анализ, системный, формально-логический, и др. В том числе в работе использованы социологические методы исследования, сравнительно-правовой, формально-юридический и др. Также были использованы справочные и статистические материалы по исследуемой проблеме.

а также дать социально-правовую оценку влияния таких правоотношений на развитие дополнительных социальных гарантий в обществе; в работе проанализированы судебная практика регионов и локальные нормативные акты субъектов РФ, что позволило автору выявить социально-политические предпосылки развития договора ренты и определить место и роль договора ренты в механизме правового регулирования и причины его применения в практике в достаточно малом объеме.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на защиту:

1. Разновидности договора ренты носят рисковый характер. Это характерно для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Договор постоянной ренты в силу своего развития во времени становился рисковым ввиду того, что такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития России, резкие ценовые колебания могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым. Рисковый характер заключается и в том, что во время действия договора ренты у получателя ренты может измениться отношение к условиям договора, в результате чего договор может быть расторгнут, но исполненные обязательства плательщику ренты в этом случае не возвратятся. В связи с этим представляется целесообразным внести в ст. 587 ГК РФ следующие изменения: в частности предлагаю наименование статьи изложить в следующей редакции: «Обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты и получателем ренты». Это вызвано практической необходимостью включения в указанную статью п. 4 следующего содержания: «При заключении договора ренты, получатель ренты обязан застраховать в пользу плательщика ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств передачи имущества по условиям заключенного договора, а также за расторжение договора как по инициативе получателя ренты, так и третьих лиц при условии надлежащего исполнения плательщиком ренты принятых на себя обязательств».

3. Установлено, что по договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Теоретически у учреждения существует также возможность передать имущество, приобретенное не по смете, а за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение рентных платежей. Фактически же порядок распоряжения таким имуществом законом не урегулирован, что создает трудности в реализации предоставленного права. Таким образом, необходимо разработать практические способы и методы регулирования закона, которые дадут возможность учреждениям реализовать свое право на получение рентных платежей по

договору постоянной ренты, а получателями по договору постоянной ренты смогут быть такие некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные общественно-полезные цели. Также необходимо в целях «прозрачности» заключения договора ренты с некоммерческой организацией внести дополнение в п. 1 ст. 589 ГК РФ следующего содержания: «Договор ренты с некоммерческой организацией заключается с победителем открытого аукциона, проводимого в соответствии с условиями, изложенными в ст. 447-449 ГК РФ».

4. Выявлены и проанализированы особенности субъектного состава договора. Договор ренты приобретает некоторые черты публичного договора в случаях, когда плательщиками ренты выступают муниципальные органы власти, использующие рентный договор для решения социальных вопросов. Принимая во внимание инфляционные и иные экономические процессы, протекающие не только на внутреннем рынке, но и в международных финансовых системах, представляется целесообразным включить в главу 33 ГК РФ параграф о государственной ренте (финансовом займе). Разработав нормативно-правовые акты и предусмотрев государственные гарантии и более интересные условия по выплате рентных платежей, используя опыт зарубежных стран и исключив имеющиеся ошибки, государство может решить несколько задач одновременно. В частности, будет привлечен дополнительный капитал, на который будет выплачиваться определенная рента, без обязательства возвратить когда-либо сам капитал. Эти денежные средства могут быть использованы для финансирования наиболее важных программ. А также в целях обеспечения стабильности в социальной сфере государство будет иметь возможность за счет привлеченных средств поддерживать на достаточно высоком уровне жизнь получателей ренты, что несомненно может вызвать интерес в обществе.

при заключении договора выступает профессионал — юридическое лицо, занимающееся заключением таких договоров. Таким образом, в случае реализации права на выкуп постоянной ренты при отсутствии в договоре условия о выкупной цене между сторонами договора (физическими лицами) возникает множество противоречий. Поэтому предлагается п. 3 ст. 594 ГК РФ изложить в следующей редакции: «При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано без выплаты ренты (бесплатно), в покупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая оценкой недвижимого имущества, проводимой профессиональным оценщиком по договору, заключенному с получателем ренты, за счет средств плательщика ренты, если другие условия не будут достигнуты между плательщиком ренты и получателем ренты».

6. Многочисленные судебные иски о расторжении рентных договоров свидетельствуют о неполноте условий в договоре, отражающих права и обязанности плательщика ренты. В связи с этим целесообразно было бы в данный момент внести изменения в законодательство и расширить права добросовестного плательщика ренты при заключении договора ренты с множественностью лиц как на стороне плательщика ренты или получателя ренты, так и с множественностью лиц и на стороне плательщика ренты, и на стороне получателя ренты. В частности, считаю необходимым предусмотреть ответственность недобросовестного плательщика ренты перед добросовестным плательщиком ренты при расторжении договора по инициативе получателя ренты из-за невыполнения своих обязательств одним из плательщиков ренты. Такая мера в последующем существенным образом может уменьшить правовые риски при заключении договора ренты с множественностью лиц на стороне плательщика ренты.

ты, как никакой другой договор, склонны использовать криминальные или просто недобросовестные личности. Представляется необходимым обобщение судебной практики по данной категории дел в Постановлениях Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которыми рекомендовать судам при рассмотрении дел данной категории принимать во внимание в том числе наличие или отсутствие судебных решений, предметом рассмотрения которых были рентные отношения, а одним из участников процесса выступало лицо, участвующее в рассматриваемом деле.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что в диссертации сформулированы выводы и положения, которые вносят вклад в развитие теории гражданского права и могут послужить основой для дальнейших научных исследований в области развития рентных отношений

Практическая значимость. Сформулированные автором теоретические положения, выводы и рекомендации могут быть использованы: а) при дальнейшей разработке вопросов, связанных с проблемами договора ренты; б) в правотворческой деятельности государственных органов законодательной, исполнительной власти, органов местного самоуправления по совершенствованию договоров ренты; в) в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и специальных курсов в ВУЗах.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации изложены автором в опубликованных работах; в докладе на научно-практической конференции: «Вопросы и проблемы, возникающие при реализации прав граждан на улучшение жилищных условий, и способы их решения». 2003 год. Современная Гуманитарная Академия г. Самара

Результаты исследования были изложены автором на кафедре гражданского права и гражданского процесса Юридического института МИИТа 27 ноября 2006 года.

В последующем выводы по результатам исследования были предложены автором на обсуждение кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета 05 декабря 2008 года и получили положительное заключение.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Текст иллюстрирован 2 таблицами, 1 рисунком. Список литературы включает 173 источника.

Первая глава раскрывает суть рентных отношений, как предмета правового регулирования.

В первом параграфе говорится о понятии ренты и видах рентных отношений. "Рента" имеет в русском языке, по крайней мере, три значения. Во-первых, получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее — различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер. В этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое иму-

щество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения.1

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении".2

Однако договорный институт ренты, закрепленный нормами Главы 33 ГК РФ, является новым для отечественного законодательства Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен науке гражданского права. Видный российский цивилист К. П. Победоносцев отмечал. Что "... наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора..".3

1 См.: Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право. Учебник. Ч. 2. М., 1998. С. 143.

2 См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 294.

3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 3. Договоры и обязательства. С. 353.

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте "вечной" (непрерывной и бессрочной) и ренте "пожизненной". При этом, в свою очередь, в зависимости от источника "вечная рента" разделилась на ренту "с земли" и ренту "с капиталов".1

Одновременно утверждалось, что "в позднейшее время с усилением значимости движимой собственности и денежных капиталов, с появлением стремления к мобилизации недвижимой собственности, с утверждением кредита на прочных основаниях, с развитием вотчинной системы потребность в поземельной ренте исчезла и она начисто потеряла всякое значение".2

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Это, однако, не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным".3 Подобно многим другим случаям, и в отношении существовавшего в действовавшем в то время законодательстве указанного пробела можно было ожидать, что его удачно восполнит книга пятая

1 См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Ч. 2. М., 1997. С. 139.

2 См.: Козырь О.М., Маковский А.Л., Хохлов С.А. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 327.

3 Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 4. Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 566.

("Обязательства") проекта Гражданского уложения. Одна из ее глав именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Соответственно глава была разделена на два "отделения". Первое — "Пожизненный доход" — в своей основе строилось на идее меновой. Соответственно речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного количества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Имеются в виду предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни -осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того, что договор "стал невыносимым для той или другой стороны" (термин, чей смысл явно выходит за пределы обычных для гражданского права категорий), любая из сторон могла требовать замены содержания определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понимания ренты, прошло и гражданское законодательство Российской Федерации.

Во втором параграфе представлена правовая природа рентных отношений. С точки же зрения права, рента есть институт отчуждения имущества по договору в обмен на длительное получение дохода. Договор ренты (фр. Rente, нем. Rentekauf) также имеет древнее происхождение. Договор получил широкое распространение в средние века и был известен в двух видах — ренты с недвижимого имущества (R.fonciere) и ренты с капитала (R.constituée).

Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно

возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее и без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение, могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Он мог и просто бросить имущество и этим освободиться от уплаты. Вначале, по-видимому, за кредитором не признавалось право вступать во владение оставленным домом, поэтому в городах встречались ряды заколоченных и пустых домов. Позднее это право вступления во владение было за ними признано. Договор такого рода, писал К.П.Победоносцев, «соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимых имуществ состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны, денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника».1 Сначала на одно и тоже имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur n'a lien — французское правило).2 Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент. А это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII века возникает право должника на выкуп ренты. Впоследствии с развитием и усилением роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, — указывал

1 Победоносцев К.П. Курс гражданского права С. 345.

2 Нечаев В.М. Покупка ренты // Энциклопедический словарь. Изд. Ф.А.Брокгауз и И.А. Ефрон, Т.ХХ1У. С.255.

К.П.Победоносцев, — кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах взыскания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление».1 Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменяясь и развиваясь, преобразуется в две конструкции — это собственно поземельная рента, но уже с правом выкупа, причисляемая, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и ипотека — как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (как в германском законодательстве).

Второй вид договора — рента с капитала или установленная рента, также получил широкое распространение в средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того, чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или о завещании. Этот институт ренты получил последовательно развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. И здесь следует упомянуть еще об одной разновидности договора ренты — государственной ренте. Государственная рента — есть особый вид государственного займа, по которому государство принимает на себя обязательство уплачивать ежегодно или в более короткие сроки определенную ренту на занятый капитал, без обязательства когда-либо возвратить сам капитал. Историки указывают, что такая рента возникла впервые во Франции при Фран-

1 Победоносцев К.П. Указ соч. С. 345.

диске I, эдиктом которого 15 октября 1522 год были созданы rentes dei'hotel deville de France.1 Государственная рента чаще всего была непрерывной или вечной, хотя существовала и срочная рента, по которой платеж дохода производился в течение определенного срока, а по окончании еш государственное обязательство прекращалось. Также применялась пожизненная рента, при которой государство выплачивало своему кредитору определенный доход в течение всей его жизни. Эти виды ренты применялись во Франции и Англии. Государственная рента получила широкое распространение в XIX веке. В России первым займом рентного типа был выпуск по Указу 13 марта 1859 года 4%ных государственных непрерывно-доходных билетов.2 В настоящее время государственная рента также имеет место в ряде государств, например, в Великобритании к таковой относятся процентные выплаты по облигациям Британского правительства, известные как «утешения», не имеющие срока прекращения, выплачиваемые постоянно.3 Пожизненная рента или рента с капитала, постепенно трансформировалась в аннуитет или ежегодную ренту, широко применяемую в зарубежных странах. Под аннуитетом понимается договор, по которому страховая компания в обмен на единовременный крупный вклад или на выплату регулярных взносов за какой-то период времени гарантирует определенный доход в течение определенного времени или на протяжении всей жизни. Таким образом, у слова «рента» появляется второе значение. Считается, что такая рента обеспечивает защиту дохода от обесценивания. Рентные выплаты базируются на принципе долевого риска группы людей, при объединении в общий фонд своих ресурсов через платежи в страховую компанию, каждый может быть уверен в доходе на протяжении своей жизни. Выделяют разновидности ренты в зависимости от способа уплаты взноса в страховую компанию, времени получения ренты,

1 Струве П. Б. Рента государственная //Энциклопедический словарь. Изд. Ф.А. Брокгауч и И.А. Ефрона., T.XXVIA, СПб, 1899. С.583.

2 Там же: С.583.

3 The New Encyclopaedia Britancia Volume 9 Micropaedia / Ready Reference 15th edition Chicago. 1995. p431.

ее размеров, например, отсроченная пожизненная рента, непосредственная рента, пожизненная рента с регулярными вкладами.1

Подводя итоги, следует отметить, что категория ренты в экономике более емкая, чем юридическое понятие ренты. В юриспруденции под рентой понимается договор, по которому отчуждается имущество в обмен на длительное получение определенного дохода. Договор ренты — древнейший институт, получивший широкое распространение в средние века. Современная конструкция явилась результатом преобразования в законодательстве зарубежных стран двух рент — ренты с недвижимости и ренты с капитала Рента с недвижимости, именно как обязательственное право, переродилась в постоянную ренту, а рента с капитала — в пожизненную.

Третий параграф первой главы раскрывает вопросы рентных отношений, виды и особенности их в отечественном и зарубежном законодательстве. Представлены различные исторические причины появления договора ренты в европейском законодательстве. Описаны становление и суть ренты в различных европейских государствах и не только.

Таким образом можно сделать вывод, что договор ренты присутствует в гражданском праве стран, входящих в разные правовые системы. Следует отметить достаточную степень проработанности этого института во французском, германском законодательствах, которые повлияли на развитие гражданского законодательства в других странах, в том числе и в России, о чем свидетельствуют многие схожие нормы.

Вторая глава посвящена видам договора ренты и их правовым проблемам. Выделяются следующие разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В литературе нет единства мнений в вопросе о соотношении этих разновидностей договора

1 Programmed Learning Aid For Personal Finance. Third Edition. Jerome B. Cohen, Roger H. Hermanson — Richard D. Irwin, Inc. — Homewood, Illinois, 1981, p. 80-82.

А.П. Сергеев полагает, что все три договора ренты являются самостоятельными видами договора, что все они различаются между собой по ряду частных моментов. «При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой».1 Такую же позицию занимает А.Н. Кичихин.2 Другая точка зрения, которой придерживается большинство авторов (М.И. Брагинский, С.А. Хохлов, В.И. Литов-кин, А.Н. Гуев, Л.К.Глушкова), заключается в том, что пожизненное содержание является подвидом пожизненной ренты. Авторы ссылаются на закон, в частности на статью 583 ГК, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания. М.И.Брагинский указывает, что двучленное деление ренты нашло отражение также в ст. 601 ГК, где сказано, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами, посвященным пожизненному содержанию с иждивением и в статье нет оговорки, «если это не противоречит правилам настоящей главы и существу договора». М.И.Брагинский пишет что, «это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты».3

Думается, более верной является первая точка зрения, которую можно обосновать с позиций формальной логики. Исходя из формальной логики, род в логическом смысле состоит из видов как своих частей лишь тогда, когда род и вид рассматриваются со стороны их объемов.4 Отношениями понятий по объему являются отношения совпадения (тождества), включения, исключения и

1 Гражданское право. Часть 2. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.КТолстого. М.: «Проспект», 1997 С. 139.

2 Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье — собственность и сделки. //Закон, 1996, №8. С. 46.

3 Брагинский М.И. Указ. соч. С. 619-620.

4 Формальная логика / Отв. ред. И.Я. Чупахин, И.Н. Бродский. Л.: Изд-во ЛГУ, 1977. С. 30.

пересечения. Так, если предположить, что пожизненное содержание является разновидностью пожизненной ренты, то налицо должно быть включение объемов. Объем понятия пожизненного содержания должен быть включен в объем понятия пожизненной ренты. Включение объема существует по большинству признаков: по субъектному составу (и в том, и в другом получателем может быть только гражданин), по сроку договора (только на срок жизни получателя), по предмету договора (предмет договора пожизненного содержания — только недвижимость, включен в предмет договора пожизненной ренты, в котором объектом передачи могут быть как недвижимые, так и движимые вещи). Но предметом договора также являются рентные платежи, которые как раз и определяют специфику данного договора. Объем же понятия рентных платежей в договоре пожизненного содержания гораздо шире объема понятия рентных платежей в пожизненной ренте. По договору пожизненного содержания обеспечение предоставляется и в натуральной форме и в денежной, по договору пожизненной ренты — только в денежной. И еще одно очень важное отличие пожизненного содержания от пожизненной ренты — его особый фидуциарный характер, где большое значение придается личности плательщика, чего нет в договоре пожизненной ренты. Таким образом, в данном случае имеется пересечение, а не включение объемов, причем пересечение в большей части, то есть эти два договора характеризуются наличием многих общих признаков, за пределами которых имеются и иные признаки, как в договоре пожизненного содержания, так и в договоре пожизненной ренты. То же самое можно отметить и в соотношении договоров постоянной ренты и пожизненной. Договоры характеризуются наличием некоторых общих признаков (объект передачи — любое имущество, прекращение договора посредством выкупа ренты), но существуют и различия, которых гораздо больше. Различие договоров заключается в сроках, на которые заключаются договоры, постоянная рента — бессрочна, пожизненная заключается на срок жизни получателя ренты. В договоре постоянной ренты рентные платежи могут быть предоставлены в любой, денежной или натуральной, форме, в отличие от пожизненной ренты, где рента может выплачиваться

только деньгами. В договоре постоянной ренты получателем кроме граждан, могут быть и некоторые некоммерческие организации, в пожизненной ренте — только граждане.

В третьей главе раскрыты правовые положения субъектов рентных отношений. В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК («Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением»), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне — получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С. А Хохлов, «таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты».1

Первый параграф посвящен субъектам и предмету договора ренты. При определении субъектного состава договора ренты законодатель отказался от прежних ограничений. В ГК РСФСР 1964 г. договор пожизненного содержания являлся единственным договором, который мог быть заключен только между гражданами, к тому же не каждый гражданин признавался способным к его заключению. ГК РСФСР 1964г. четко очертил круг продавцов по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания. Ими признавались лица, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья (ч. 1 ст.253 ПС РСФСР).

Нынешняя модель договора ренты определяет получателями ренты граждан, независимо от их трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано таюке в пользу других лиц, как родственников, так и совершенно посто-

1 Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением / Гражданский кодекс РФ: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. С. 320.

ронних людей. При этом необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен. Получателями могут также быть несколько граждан (супруги, дети, члены семьи). Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это (п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ). Эти правила установлены в отношении договора пожизненной ренты.

Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем плательщику, а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество.

Во втором параграфе раскрываются права и обязанности рентополучателя. В зависимости от разновидности договора в ГК по-разному определяются обязанности плательщика.

Выплата постоянной ренты производится преимущественно в деньгах, хотя договором может быть предусмотрена выплата и в натуральной форме — путем предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ, которые должны соответствовать по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК). Можно также предусмотреть в договоре и смешанную форму выплаты ренты, как в деньгах, так и в натуральной форме. Размер постоянной ренты не указан в законе в качестве существенного условия, но, тем не менее, исходя из смысла договора, он должен быть определен сторонами в договоре в виде определенной денежной суммы, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг.

Пожизненная рента должна быть определена в договоре только как периодически выплачиваемая денежная сумма, что позволяет не смешивать ее с договором пожизненного содержания. Ее размер, определяемый договором, должен быть не менее

МРОТа, установленного законом, и возрастает прямо пропорционально его увеличению (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и должен предоставляться ежемесячно (п. 2 ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем содержания просто не обеспечит цели данного договора.

Третий параграф данной главы раскрывает вопросы прав и обязанностей плательщика ренты. Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, все равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией.

На плательщике лежит дополнительная обязанность — принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.604 ГК

РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора.

Следующая обязанность плательщика — обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Таким образом, особенностью рентного договора является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность — передать в собственность плательщика имущество уже выполнил. Круг обязанностей плательщика ренты зависит от разновидности договора. Наиболее сложными и объемными являются обязанности плательщика ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

В четвертом параграфе речь идет о правовых способах защиты прав субъектов рентных отношений. Необходимость анализа данного вопроса продиктована практикой. В последнее время участились иски о признании рентных договоров недействительными. И вопросы, связанные с этим, вызывают определенные затруднения и неоднозначное разрешение в судебной практике. Изучение судебной практики выявило при сравнительно небольшой распространенности договора большое количество судебных дел и разнообразие причин исковых требований по признанию договора ренты недействительным. Такое количество судебных исков может быть объяснимо спецификой данного договора — его длящимися отношениями, опять же его рисковым характером, а также тем, что применение данного договора в большей степени, чем

других, приобрело криминальный характер. С одной стороны очень часто страдают престарелые одинокие граждане, которые передали жилье и стали жертвами криминальных структур или просто недобросовестных плательщиков. Но с другой стороны, необходимо отметить, что исковые требования не всегда бывают обоснованными ввиду недобросовестности самого получателя ренты.

Законодатель предусмотрел только один способ прекращения договора постоянной ренты — ее выкуп, тогда как пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть прекращены и иными способами. Хотя договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания также можно прекратить путем выкупа ренты, правом требования выкупа наделен только получатель ренты и только в определенных законом случаях, которые будут рассмотрены ниже.

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением — договоры срочные, заключаемые на срок жизни получателя ренты. Поэтому как договор купли-продажи с условием пожизненного содержания с иждивением в ГК РСФСР 1964 г., так и договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания прекращаются в связи со смертью получателя ренты (п.1 ст. 595 ГК, п.1 ст.650 ГК).

Исследование вопросов прекращения договора ренты показало, что одним из самых распространенных общих оснований является соглашение о расторжении договора. Среди специальных оснований, предусмотренных для разновидностей ренты, наиболее распространенными являются прекращение договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания в результате смерти получателя ренты, а также расторжение договора по решению суда и возврат имущества по требованию получателя в случае существенного нарушения условий договора.

Таким образом, можно сделать вывод, что увеличивающаяся с каждым годом дифференциация населения России создает перспективы для существования всех форм ренты. Включение договора ренты в механизм социальной политики позволит решать с помощью договора такие социальные вопросы, как материальная

поддержка пожилых и инвалидов и обеспечение нуждающихся граждан жильем, что будет способствовать более качественно и быстрому решению проблем по основным Национальным проектам Российской Федерации.

Подводя итог по работе, хотелось бы отметить, что наиболее важным, что может поспособствовать развитию договора ренты в современном развитии рыночных отношений - это создание института ренты в праве. Субъекты рентного договора не защищены в достаточной мере от многих рисков, возникающих при заключении договора. Институт ренты в праве может стать регулирующим органом, снижающим эти риски, так как рентный договор имеет большие преимущества по сравнению с другими вариантами приобретения право собственности на недвижимое имущество, таких как ипотека, покупка, дарение, и более выгоден с экономической точки зрения.

Основные выводы и положения диссертационной работы изложены в научных публикациях автора:

1. Недорезов B.C. / Рентные отношения в гражданском праве // Право и государство 2007№ 5(29) С 59-61, 0,3 п.л. (журнал рекомендован ВАК РФ).

2. Недорезов B.C. / Суть формирования ренты недвижимости/ Юрист Поволжья № 5-6 (30) май - июнь 2006 г. 0,5 п.л.

3. Недорезов B.C. / Подходы к оценке ренты на объектах железнодорожного транспорта // Экономика Конкуренция Закупки Инвестиции Торги № 11 (143) от 16 июня 2006 г. 0,5 п.л.

4. Недорезов B.C. «К вопросу формирования договора ренты»// Юрист Поволжья № 5-6 (30) май - июнь 2006 г. 0, 45 п.л.

5. Недорезов B.C. / Земельная рента или право собственности на недвижимое имущество // Экономика Конкуренция Закупки Инвестиции Торги № 18 (150) от 11 августа 2006 г. 0,9 п.л.

Типография Юридического института МИИТа

Изд. заказ 11 Бумага офсетная Тираж 100 экз.

Подписано в печать 19.03.2009 Печать трафаретная Цена договорная 127994, Москва, А — 55, ул. Образцова, 15.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Недорезов, Виталий Сергеевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Рентные отношения как предмет правового регулирования

§ 1. Понятие ренты и особенности рентных отношений по гражданскому законодательству РФ.

§ 2. Правовая природа и история развития рентных отношений.

§ 3.Сравнительный анализ рентных отношений в отечественном и зарубежном законодательстве.

Глава 2. Субъекты рентных отношений

§ 1. Субъекты договора ренты.

§ 2. Права и обязанности субъектов рентных отношений.

§ 3. Способы защиты прав субъектов рентных отношений по гражданскому законодательству РФ.

Глава 3 Виды договора ренты по гражданскому законодательству РФ

§ 1. Разновидности договора ренты по гражданскому законодательству РФ.

§ 2. Договор постоянной ренты.

§ 3. Договор пожизненной ренты.

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование рентных отношений"

Одним из старейших гражданско-правовых договоров является договор ренты. Он известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту». Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве ряда новых институтов гражданского права. К таким институтам с некоторой оговоркой можно причислить и договор ренты. При этом к исследованию данного вида договора достаточного интереса в литературе не проявлялось. Однако, необходимость изучения данного вида договора очевидна. В условиях реформ конца XX века, которые привели к обнищанию большие массы населения, договор ренты может стать одним из важнейших источников дохода. Договор ренты - новый гражданский договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение (за плату или бесплатно) в обмен на получение от нового собственника постоянно бессрочно) или пожизненно определенных денежных сумм или содержания в натуральной форме. Если имущество передано в собственность плательщика ренты за плату, то к этим отношениям применяются правила о купле-продаже, а если имущество передано безвозмездно - то правила о договоре дарения. Эти правила применяются к рентным отношениям лишь постольку, поскольку иное не установлено гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ПС).

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

Советское гражданское право знало договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, что не позволяет отнести ренту к абсолютно новым договорам. Но с другой стороны, рентный договор, как совершенно самостоятельная конструкция, впервые получил наиболее полную регламентацию в Гражданском кодексе РФ 1995 г. (не считая его наличия в дореволюционном Проекте Гражданского уложения, который так и не был введен в действие).

В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Однако исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Договор ренты порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.

В науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные правоотношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Сказанное дает основание для утверждения о том, что проблема рентных правоотношений должна быть отнесена к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем науки гражданского права. Это утверждение неразрывно связано с применением в настоящее время законодательства на практике.

В дореволюционной русской литературе по гражданскому праву не удалось обнаружить практически ни одного монографического исследования по этому вопросу. Некоторые вопросы, связанные с пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.П. Победоносцева, С.В. Пахмана, B.JI. Исаченко. В литературе советского периода этот институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в работах И.Л. Брауде, Д.Ф. Еремеева,

A.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.Ф. Маслова, О.А. Марковой, С. Меерзона, В.А. Рясенцева, Г.М. Степаненко, З.А. Федотовской, Р.С. Халфиной, А. Штейнберга, в комментариях ГК и учебных пособиях по гражданскому праву. В современной юридической литературе вопросы, связанные с рентой, раскрываются в работах М.И. Брагинского, Н.Н. Веденина,

B.C. Ема, З.И. Цыбуленко, А. В. Пахомова.

Объектом исследования являются гражданско-правовые общественные отношения по проблемам ренты, возникающим при реализации юридическими или физическими лицами права распоряжения собственным имуществом по российскому законодательству.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства в области ренты, содержащиеся в ГК РФ. В целях наиболее полной характеристики договора ренты по современному российскому законодательству рассматриваются соответствующие по ложения гражданского законодательства зарубежных стран (Франции, Германии, США и др.), в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие института ренты в российском гражданском праве.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившееся в теории гражданского права, провести комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность и специфику договора ренты, а также сформулировать имеющуюся проблему в рассматриваемой области и разработать предложения по её разрешению и совершенствованию в существующей законодательной базе РФ.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи: провести анализ понятий ренты и рентных правоотношений, их правовой природы и видов; проанализировать эволюцию договора ренты на различных стадиях развития российского законодательства, а также применение и историю договора ренты в зарубежном законодательстве; показать виды и признаки договоров ренты в правовой науке, позволяющие определить их место в системе гражданско-правовых договоров; N

- проанализировать правовые проблемы договоров ренты; выявить сущность и специфику договора ренты, показав особенности его субъектов и предмета; исследовать и изучить права и обязанности сторон по договорам; сформулировать предложения и рекомендации по правовым способам защиты прав субъектов рентных правоотношений и совершенствованию эффективности рентных правоотношений.

Методологическая основа исследования. В исследовании применялись такие методы, как системный, диалектический, сравнительный анализ, формально-логический, исторический и др. В том числе в работе использованы социологические методы исследования, сравнительно-правовой, формально-юридический и др. Также были использованы справочные и статистические материалы по исследуемой проблеме.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как В.А. Аннаненков, М.И. Бару, М.И. Брагинский, В.В. Вит-рянский, Н.Н. Веденин, B.C. Ем, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, В.Н. Литов-кин, В.Ф. Маслов, О.А. Марковой, А. В. Пахомов, В.А. Рясенцев, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, P.O. Халфина, Ф.С. Хейфец, С.А. Хохлов, З.И. Цыбуленко и других ученых. В работе использованы также труды ряда зарубежных исследователей — Р. Саватье, М. Пляниоля, Е. Годэеме, В. Ансона, Ж. Моран-дьера.

Научная новизна исследования состоит в том, что выполнено монографическое исследование вопросов и проблем, связанных с договором ренты, в результате чего было выявлено множество пробелов в современном законодательстве, которые автор предлагает устранить путем внесения ряда существенных изменений в нормативно-правовые акты современного законодательства; для анализа развития рентных правоотношений и исследования возможностей и потенциала договора ренты были использованы исторический метод, сравнительный анализ и др., которые позволили всесторонне рассмотреть предмет договора ренты и обосновать авторский взгляд о правовом положении движимых вещей при заключении договора пожизненного содержания с иждивением; проведенный автором анализ субъектов договора ренты позволил сделать вывод о месте и роли некоммерческих юридических лиц различных форм собственности в рентных правоотношениях, а также дать социально-правовую оценку влияния таких правоотношений на развитие дополнительных социальных гарантий в обществе; в работе проанализированы судебная практика регионов и локальные нормативные акты субъектов РФ, что позволило автору выявить социально-политические предпосылки развития договора ренты и определить место и роль договора ренты в механизме правового регулирования и причины его применения в практике в достаточно малом объеме.

2. Предметом договора ренты пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество, и в этом случае вопрос о правовой судьбе движимого имущества остается нерешенным. Принимая во внимание определенную специфику правовых последствий, наступающих по договору ренты, и круг субъектов на стороне получателя ренты: в большинстве случаев это одинокие пожилые люди, нуждающиеся в дополнительной социальной и материальной помощи и не имеющие близких родственников, ГК РФ лишает плательщика ренты права претендовать на движимое имущество в рамках договора ренты пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, движимое имущество приобретает статус бесхозных вещей, и их дальнейшая судьба, распределение бремя их содержания или утилизация ложатся, как правило, на государство. Представляется целесообразным внести изменение в ст. 601 ГК РФ и расширить предмет договора ренты пожизненного содержания с иждивением, включив в него и движимое имущество, и изложить п. 1 ст. 601 в следующей редакции: « 1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок, иную собственность и (или) движимое имущество (за исключением денежных средств) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)». з. Установлено, что по договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Теоретически у учреждения существует также возможность передать имущество, приобретенное не по смете, а за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение рентных платежей. Фактически же порядок распоряжения таким имуществом законом не урегулирован, что создает трудности в реализации предоставленного права. Таким образом, необходимо разработать практические способы и методы регулирования закона, которые дадут возможность учреждениям реализовать свое право на получение рентных платежей по договору постоянной ренты, а получателями по договору постоянной ренты смогут быть такие некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные общественно-полезные цели. Также необходимо в целях «прозрачности» заключения договора ренты с некоммерческой организацией внести дополнение в п. 1 ст. 589 ГК РФ следующего содержания: «Договор ренты с некоммерческой организацией заключается с победителем открытого аукциона, проводимого в соответствии с условиями, изложенными в ст. 447-449 ГК РФ».

5. Исследование вопросов, связанных с предметом договора ренты, показало, что по договору в настоящее время передается в основном недвижимое имущество. Объем рентных платежей зависит от оценки недвижимого имущества, как правило, только в том случае, если плательщиком по договору или в качестве посредника при заключении договора выступает профессионал - юридическое лицо, занимающееся заключением таких договоров. Таким образом, в случае реализации права на выкуп постоянной ренты при отсутствии в договоре условия о выкупной цене между сторонами договора (физическими лицами) возникает множество противоречий. Поэтому предлагается п. 3 ст. 594 ГК РФ изложить в следующей редакции: «При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано без выплаты ренты (бесплатно), в покупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая оцешсой недвижимого имущества, проводимой профессиональным оценщиком по договору, заключенному с получателем ренты, за счет средств плательщика ренты, если другие условия не будут достигнуты между плательщиком ренты и получателем ренты».

7. Из анализа судебной практики выявлено немалое количество судебных разбирательств, связанных с действительностью рентного договора. При разрешении споров, связанных с действительностью рентного договора, необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а также то, что договор ренты, как никакой другой договор, склонны использовать криминальные или просто недобросовестные личности. Представляется необходимым обобщение судебной практики по данной категории дел в Постановлениях Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которыми рекомендовать судам при рассмотрении дел данной категории принимать во внимание в том числе наличие или отсутствие судебных решений, предметом рассмотрения которых были рентные отношения, а одним из участников процесса выступало лицо, участвующее в рассматриваемом деле.

В последующем выводы по результатам исследования были предложены автором на обсуждение кафедры гражданского права и процесса Россииского государственного социального университета 05 декабря 2008 года и получили положительное заключение.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Недорезов, Виталий Сергеевич, Москва

Заключение.

Исследование договора ренты позволило сформулировать следующие выводы. Изучение иностранного гражданского законодательства показало, что договор ренты присутствует в гражданском праве большинства стран. Наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках, как Французский гражданский кодекс и Германское гражданское уложение. Сравнение этих законов с российскими источниками, в частности с Проектом Гражданского уложения и Гражданским кодексом РФ, позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на формирование института ренты в России.

В современной России договор ренты является одним из наименее распространенных договоров. Сказывается то, что договор ренты продолжает оставаться договором с максимальной степенью риска. Причем сегодня этот риск увеличивается нестабильным положением экономики, инфляционными процессами, неудержимым ростом цен на жилье и развитием других видов приобретения права собственности, таких как ипотека. Кроме нестабильности современной отечественной экономики, в качестве причин, обусловивших нераспространенность договора ренты, необходимо также указать криминализацию рентных правоотношений и недостаточную правовую культуру.

В договоре пожизненного содержания с иждивением объектом передачи может являться только недвижимость. Думается, такое ограничение создает определенные трудности при заключении договора в выборе между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Получатель ренты заключает договор с гражданином - родственником или знакомым, очень часто в этом случае вместе с квартирой передаются движимые вещи - предметы домашнего обихода, библиотека, машина, а по договору пожизненного содержания не предусмотрена передача движимых вещей. Заключается договор пожизненного содержания на недвижимость, а в отношении движимых вещей устанавливается иная гражданско-правовая конструкция - дарение либо завещание в пользу плательщика. Таким образом, включение движимых вещей в предмет договора пожизненного содержания с иждивением избавило бы граждан от необходимости установления такой сложной конструкции путем заключения нескольких договоров и избавило бы их от лишних расходов.

Если по договору ренты передается движимое имущество, то в случае недостижения сторонами соглашения о принятии плательщиком ренты на себя обязанности по предоставлению обеспечения надлежащего исполнения им обязанности по выплате ренты или о страховании риска ответственности за ее неисполнение, договор ренты считается незаключенным. В этом случае представляется обоснованным предложить сторонам договора предусмотреть обоюдно выгодные условия по предоставлению гарантий по исполнению обязательств как плательщиком ренты, так и получателем ренты. Учитывая тот факт, что полностью исключить риски неисполнения обязательств одной из сторон невозможно, таким образом их можно приблизить к тому минимуму, который позволит чаще использовать данную сделку в обществе.

Выделяются следующие разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В литературе нет единства мнений в вопросе о соотношении этих разновидностей договора. Договоры характеризуются наличием некоторых общих признаков (объект передачи - любое имущество, прекращение договора посредством выкупа ренты), но существуют и различия, которых гораздо больше. Различие договоров заключается в сроках, на которые заключаются договоры, постоянная рента - бессрочна, пожизненная заключается на срок жизни получателя ренты. При этом договор пожизненного содержания не является разновидностью пожизненной ренты, а все три договора являются самостоятельными видами договора по отношению к понятию «договор ренты», которое является для них родом.

По договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Теоретически у учреждения существует также возможность передать имущество, приобретенное не по смете, за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение рентных платежей. Фактически же порядок распоряжения таким имуществом законом не урегулирован, что создает трудности в его распоряжении. Таким образом, регулирование закона даст возможность учреждениям получать рентные платежи по договору постоянной ренты, а получателями по договору постоянной ренты могут быть такие некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные общественно полезные цели. В целях «прозрачности» заключения договора ренты с некоммерческой организацией необходимо внести дополнение в п. 1 ст. 589 ГК РФ следующего содержания: «Договор ренты с некоммерческой организацией заключается с победителем открытого аукциона, проводимого в соответствии с условиями изложенными в ст. 447-449 ГК РФ». Такой порядок заключения договора позволит некоммерческим организациям получать достаточно большие платежи, а плательщикам ренты обеспечит равные права на заключение наиболее выгодных договоров ренты.

Многие российские граждане даже представления не имеют о существовании такой правовой конструкции в законодательстве как договор ренты, поэтому оформляют сходные отношения либо дарением, либо завещанием. Нередко в газетах можно встретить объявления о том, что одинокая пожилая женщина или пожилой мужчина примет материальную помощь в обмен на квартиру по завещанию или дарению. Заключение таких сделок впоследствии зачастую оспаривается сторонами в суде, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Сложная правовая конструкция договора ренты также не способствует его распространению. Отдельные нормы законодательства ввиду их нечеткости или противоречивости вызывают затруднения даже у нотариусов. Поэтому, такие нормы требуют тщательной доработки. Так, например, следует доработать нормы о применении к рентному договору правил о купле-продаже и о дарении и указать, какие именно нормы следует применять. Непонятна норма об указании в договоре всего объема пожизненного содержания с иждивением, так как весь объем содержания невозможно заранее предусмотреть. Следует предусмотреть ряд правил, регулирующих государственную регистрацию договора и переход имущества при передаче по договору недвижимого имущества.

Что касается криминализации указанных рентных правоотношений, то не является секретом то, что договор ренты служит одним из средств, позволяющих криминальным личностям завладевать имуществом одиноких людей престарелого возраста. Нередки случаи, когда пожилой человек просто оказывается на улице, без крыши над головой и средств к существованию. Подобные случаи вызывают закономерный страх и нежелание людей вступать в рентные отношения даже со знакомыми. Страх за свою жизнь порой является единственной причиной расторжения уже заключенного договора, особенно в последние годы, когда стоимость имущества растет стремительными темпами.

Но в то же время договор ренты для многих пожилых людей сегодня является единственной возможностью обеспечить свое существование. Реальное отсутствие у государства достаточных средств для обеспечения социальной защиты пожилых людей путем выплаты социальных пособий ведет к тому, что постепенно увеличивается число договоров пожизненного содержания с иждивением. Изучение нотариальной и судебной практики показывает, что, несмотря на то, что в соответствии с нормами ГК получателем ренты может быть любой гражданин, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые и одинокие. Имуществом, передаваемым под уплату ренты, как правило, является единственное жилье получателя ренты. Предвидя такое развитие рентных правоотношений, законодатель установил защиту для получателей ренты. Это и обязательное нотариальное оформление договора, и последующая его государственная регистрация, это и обременение имущества рентой, и способы обеспечения исполнения, и ответственность за просрочку ренты в виде уплаты процентов. Максимальная защита прав получателей установлена в договоре пожизненного содержания. Поэтому этот договор и является наиболее распространенным среди других разновидностей ренты, так как позволяет небогатому пожилому человеку довериться плательщику, и в обмен на передачу своего жилья получить все необходимое - жилье, питание, одежду, медикаменты, различные бытовые услуги и т.д. Менее распространенным договором является договор пожизненной ренты. Этот договор чаще заключается между гражданином и фирмой - плательщиком, реже между гражданами. Уплата ренты в деньгах предполагает, что получатель ренты способен себя обеспечивать самостоятельно и не нуждается в уходе и содержании. Императивно установленный минимальный размер рентных платежей в два раза меньше, чем в договоре пожизненного содержания. При расторжении договора получатель может требовать возврата имущества только в случае, если это имущество было от-чуждено бесплатно. Все это не делает пожизненную ренту популярной, такой договор выгоден в том случае, если получатель ренты передает по договору не единственное дорогое имущество, оставшееся в собственности (как правило жилье), а продолжает после передачи этого имущества обладать собственностью, необходимой для дальнейшего существования.

Если по договору ренты передается движимое имущество, то в случае недостижения сторонами соглашения о принятии плательщиком ренты на себя обязанности по предоставлению обеспечения надлежащего исполнения им обязанности по выплате ренты или о страховании риска ответственности за ее неисполнение договор ренты считается незаключенным. На основании изложенного, небезосновательно будет предложить внести изменение в ст. 588 ГК РФ, озаглавив ее: «Ответственность за просрочку исполнения обязательств по договору ренты», следующего содержания: «За уклонение получателя ренты от исполнения договора ренты, что привело к расторжению договора ренты, или необоснованное расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты или третьих лиц получатель ренты обязан вернуть плательщику ренты все полученное по договору ренты и выплатить неустойку в размере 5 % от полученной по договору суммы».

Рентные платежи прямо пропорциональны стоимости имущества, передаваемого по договору, но только в том случае, если плательщиком ренты является профессионал. Если же договор ренты заключается частным порядком не через фирму, то такая зависимость наблюдается в меньшей степени. В таких договорах устанавливается чаще всего минимальный объем платежей или чуть больше предусмотренного законом минимума. Следовательно, проведение оценки имущества независимым оценщиком при реализации права выкупа ренты, приведет к более устойчивой конструкции, при которой сторонам договора будет гораздо легче достигнуть соглашения о стоимости ренты, используя в качестве аксиомы данные оценщика.

Не получил распространения в практике договор постоянной ренты. Долгие поиски этой разновидности договора привели лишь к единственному упоминанию о подобных договорах нотариуса г. Самары. Причиной, обусловившей выбор именно постоянной ренты, оказывается, явилось стремление плательщика избежать «привязанности» ренты к минимальному размеру оплаты труда, обязательному в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания. Вообще же договор постоянной ренты выгоден тем получателям, которые обладают большим капиталом, в том числе достаточным количеством недвижимости для того, чтобы позволить себе передать это имущество под условие выплаты постоянной ренты. При наличии стабильной экономики договор постоянной ренты позволит богатым людям выгодно вложить свой капитал, чтобы обеспечить не только свою жизнь, но и жизнь своих детей.

Таким образом, можно сделать вывод, что увеличивающаяся с каждым годом дифференциация населения России создает перспективы для существования всех форм ренты. Но перспективное и менее рискованное развитие ипотечного кредитования, как и приобретение права собственности на недвижимое имущество, не способствуют развитию ренты.

Включение договора ренты в механизм социальной политики позволит решать с помощью договора такие социальные вопросы, как материальная поддержка пожилых людей и инвалидов и обеспечение нуждающихся граждан жильем, что будет способствовать более качественному и быстрому решению проблем по основным Национальным проектам Российской Федерации. В этих целях совершенно обоснованно будет предложить добавить в главу 33 ГК РФ такого института ренты, как государственная рента (государственный заем).

Пожизненная рента должна быть определена в договоре только как периодически выплачиваемая денежная сумма. Ее размер, определяемый договором, должен быть не менее МРОТа, установленного законом, и должен возрастать прямо пропорционально его увеличению (ст. 597 ГК). Но стоит ли руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении рентных платежей, которые чаще всего являются основной частью жизнеобеспечения получателей ренты? Поэтому, думается, неразумно ставить зависимость рентных платежей в договоре, имеющим рыночную природу, от минимального размера оплаты труда, чья природа носит административный характер. Гораздо разумнее в договоре оговорить зависимость рентных платежей от инфляционных процессов.

Новеллой для российского законодательства является предоставление получателю ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщиком права залога на недвижимость (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Право залога возникает у получателя не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты, обременяющего недвижимое имущество. Таким образом, ипотека в договоре ренты относится к числу императивных законных ипотек и возникает независимо от воли сторон. Залогодателем является собственник имущества, в данном случае - плательщик ренты, а залогодержателем является получатель ренты.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»

1. Нормативно-правовые акты

2. Конституция РФ, принятая внеочередным голосованием 12.12.1993г. (со всеми изменениями и дополнениями).

3. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года.

4. Гражданский кодекс Азербайджанской ССР. Баку: 1988 170 с.

5. Гражданский кодекс Узбекской ССР. Ташкент, 1974 -262 с.

6. ПС Латвийской ССР. Официальный текст с изменениями на 1 августа 1987 г. Рига, 1988 -632(1) с.

7. Гражданский кодекс Литовской ССР. Вильнюс, 1973 623 с.

8. ГК Эстонской ССР Официальный текст с изменениями и дополнениями на 1 августа 1988 г. Таллин, 1988 374 (1) с.

9. Гражданский кодекс Украины с изменениями и доп. На 1 июля 1996 г. Киев, 1996-128 с.

10. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года.

11. Французский гражданский кодекс 1804 с позднейшим изменением и дополнением до 1939 г. Перевод И.С.Перетерского. М. Юр. издательство НКЮ СССР, 1941 -471 с.

12. Гражданский кодекс Квебека. -М: СТАТУТ, 1999 472 с.

13. Гражданское уложение Германии; пер. с немец.В. Берман, введ.сост.; научн. редактор A.JI. Маковский и др. 2-е изд. доп. Идательство Волтерс Клувер 2006 год.

14. Федеральный закон «О прожиточном минимуме в Российской Федерации», вступил в силу 1 января 1998 года. СЗ РФ, 1997, №43.

15. Федеральный закон от 19.06.00 №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда».

16. Закон «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 года, №2005-1 (в ред. Федеральных законов от 31.12.95 №226-ФЗ, от 20.08.96 №118- ФЗ, от 19.07.97 №105-ФЗ).

17. Федеральный закон от 16,07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗРФ, 1998, №29).

18. Закон «О государственных пенсиях» от 14 июля 1956 года. /Сборник законов СССР и Указов Президиума Верховного Совета СССР 1938-1975. В 4-х т. Т.З. М, Изд. «Известия депутатов трудящихся СССР», 1975,-478 с.

19. Закон «О пенсиях и пособиях членам колхозов» от 15 июля 1964 года. /Сборник законов СССР и Указов Президиума Верховного Совета СССР 1938-1975. В 4-х т. Т.З. М, Изд. «Известия депутатов трудящихся СССР», 1975,-478 с.

20. Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам

21. Письмо Московской городской нотариальной палаты от 27.02.96, №02/128. Рекомендации по оформлению договоров отчуждения жилых помещений.

22. Указ Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», от 26 августа 1948 г. /Ведомости Верховного Совета СССР, 1948, №36.

23. Положение о пожизненной ренте в Кемерово (Газета Кемерово, 17декабря 1998 г., №51)

24. Программа «Социальная поддержка пожилых граждан: пожизненное содержание с иждивением. Постановление Правительства Москвы от 14.02.95 №126

25. П. Учебная и монографическая литература

26. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., Юр. издат., 1948, 72 с.

27. Анненков В.А. Система Русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства .-СПб, 1999. С.566.

28. Ансон В.Р. Договорное право. М., Юр. Литература, 1984 463 с.

29. Ансон В.Р. Основы договорного права. М., 1947 -320 с.

30. Бару М. Жилищные права граждан. Харьков, 1954 211 с.

31. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М., Юр. Литература, 1978 110 с.

32. Большая Энциклопедия. Под Ред. С.Н.Южанова, СПб, 1896, Т.16.

33. Большой экономический словарь. /Под ред. А.Н.Азрилияна 2-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 1997. - 864с.

34. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -М.: Издательство «Статут», 1997. 682 с.

35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000. - 800 с.

36. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Норма, 2002. - С.560.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. — М.: Юристъ, 2003. с. 318.

38. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., Государственное издательство юр. лит., 1950 -168 с.

39. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. М.: Юридическая литература, 1999. - Книга вторая. - С. 318.

40. Веденин Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие, Изд. 5-е, переработано и дополнено -М.; Юристъ 2004 - 192 с.

41. Вольфсон В.И. Гражданское право. Изд. 2-е, М, Юр. Изд. НКЮ РСФСР, 1929-120 с.

42. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М, Государственное издательство юр. лит., 1961. 223 с.

43. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М. Спарк, 1999 152 с.

44. Годэмэ Е. Общая теория обязательств. Перевод с французского И.Б.Новицкого. М., Юриздат., 1948 512 с.

45. Гражданский кодекс РСФСР. Учебно-практическое пособие. Ч.И. Отв. ред О.А.Красавчиков. Свердловск. Средне-Уральское Книжное Издательство, 1965 554(1 )с.

46. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарий, ал-фавитно-предметный указатель. Под ред. О.М.Козыря, А.Л.Маковского, С.А.Хохлова. М. Международный центр финансово-экономического раз- , вития, 1996 -704с.

47. Гражданский Кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей памяти С.А.Хохлова. /Отв. Редактор А.Л.Маковский;

48. Исследовательский центр частного права, М: Международный центр финансово-экономического развития, 1998, - 480с.

49. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (Книга II: глава 31. Мена, Глава 32. Дарение. Глава 33 Рента и пожизненное , содержание с иждивением): Комментарий/ Отв. Ред. Проф. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. -М.: Издательство БЕК, 1999. 74с.

50. Гражданское право. Т.2. Отв. ред проф. Орловский П.Е. и Кор-неев СМ. М., Юр. Лит., 1970 576с.

51. Гражданское право. Том 2. /Под ред. Ю.Х.Калмыкова, В.А.Тар-хова, З.И.Цыбуленко. Изд. Саратовского университета, 1995 495с.

52. Гражданское право. Часть 2. /Под ред. В.В.Залесского, М, 1997656с.

53. Гражданское право. Часть 2. /Под общей ред. А.Г.Калпина. М. Юрист, 1999-542с.

54. Гражданское право. Часть 2.1 Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: «Проспект», 1997.-784с.

55. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.КЦыбуленко. -М: Юрист, 1998. 464 с.

56. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. С.Садикова. М: Юрид. Лит., 1996. - 304 с.

57. Гражданское Уложение: Проект Высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга пятая: Обязательства. Том второй. С объяснениями. СПб, 1899 -211с.

58. Проект, внесенный 16 октября 1913г. Министром юстиции в Гос. Думу. Книга пятая, Обязательственное право. СПб, 1913 209с.

59. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 2 ПС РФ. Изд. 3, дополненное и переработанное. М: ИНФРА, 1999 832 с.

60. Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом. М. Юр. Литература, 1974 56 с.

61. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. М. Гос. Изд. юр. Литературы, 1958 -152 с.

62. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М. Юр. Литература, 1973 208 с.

63. Жюллио дела Морандьер, Леон. Гражданское право Франции. -М.: Издательство иностранной литературы, 1960, т.2 728с.

64. Завидов Б.Д. Анализ залога в гражданском праве России, М Изд. «Приор», 1999- 111с.

65. Завидов Б.Д. Договорное право. М.: «Лига Разум», 1998 - 528с.

66. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. Юр.лит., 1975 880 с.

67. Калмыков Ю.Х. Избранное: Труды. Статьи. Выступления.

68. Исследовательский центр частного права. Москва: Статут, 1998, -312 с.

69. Киндеева С.А., Левицкая В.А. и др. Сделки с недвижимостью -Оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт, 2000 432 с.

70. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения./Под ред. И.Б.Мартковича. М. Юрист, 1997 440 с.

71. Комментарий к ГК РСФСР./Под ред. проф. Е.А.Флейшиц и О.С.Иоффе. Изд. 2-е, дополненное и переработанное. -М: «Юридическая литература», 1970 824 с.

72. Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей М.: Норма, 2004. с. 256.

73. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. /Руководитель авторского коллектива и отв. Редактор д.ю.н, О.Н.Садиков, М: Юр. Фирма Контракт; Инфра. М, 1998.-799с.

74. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 5-е, испр. и доп. /Руководитель авторского коллектива и отв. Редактор О.Н.Садиков. М: Юр. Фирма Контракт; Инфра. М, 2006. -987с.

75. Комментарий к ФЗ «О некоммерческих организациях» Под ред. М.Ю.Тихомирова. М, 1998 307 с.

76. Коммерческое право: Учебник /А.Ю.Бушев, О.А.Городов, Н.С.Ковалевская и др.; Под ред. В.Ф.Попондопуло, В.Ф.Яковлевой. -СПб., Издательство С. Петербургского университета, 1998. - 518с.

77. Коршунов И.М. Дом в личной собственности. -М.: «Современная Россия», 1991 -144с.

78. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. -М.: «Статут», 1999. 288с.

79. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств. (ред. К.А.Граве, И.Б.Новицкого) М, 1954. Гос. Издательство юр. литературы 360 с.

80. Ласк Г. Гражданское право США. -М.: издательство иностранной литературы, 1961 773 с.

81. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М. Госюриздат, 1961. 238с.

82. Маслов В.Ф. Право личной собственности на жилой дом в городе и рабочем поселке. -М.: Госюриздат, 1954 96 с.

83. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юрист, 1998.-144 с.

84. Мозолин В.П., Фарнсворт Е.А. Договорное право США и СССР. М, «Наука», 1988-308 с. 51

85. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. М: «Статут», 2000.-176с.

86. Научно-практический комментарий к ПС Белорусской ССР. Под общ. Ред. В.Ф.Чигура. Минск, 1991 528с.

87. Научно-практический комментарий к ПС Молдавской ССР. /Отв. ред.: В.Н.Яковлев, В.И.Давыдов. 2-е изд. Кишинев, 1987. 644с.

88. Настольный энциклопедический словарь. ТУП, МЛ900 543 с.

89. Новое российское законодательство и практика его применения. Сборник научных статей под ред. З.И.Цыбуленко. Саратов, 1998 177с.

90. Статья: Тимофеев А.В., Плотникова И.Н. Спорные вопросы применения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с. 126-133.

91. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Составители В.Л.Исаченко, В.В.Исаченко. СПб, 1914. Т. 1 Общая часть 315 с.

92. Пахман СВ. Обычное гражданское право в России. СПб, 18771879, Т.1-2.Т.1 447с, Т.2- 400с.

93. Пляниоль М. Курс французского гражданского права. Часть первая. Издание типографии С.Панского, Петроков, 1911- 504 с.

94. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3-х частях. СПб, 1896. Третья часть: Договор и обязательства.

95. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. Статут, 1998-353 с.

96. Полеина СВ. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы. М. «Юридическая литература», 1968- 191с.

97. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М.: Спарк, 1999, - 239 с.

98. Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М. «Прогресс», 1972 440 с.

99. Савельев В.А. Германское гражданское уложение. М 1983 96 с.

100. Сакаэ Вагацума, Тору Ариндзуми. Гражданское право Японии. -М.: «Прогресс», 1983, в 2-х книгах, кн. 1 350 с, кн. 2 - 333 с.

101. Самонд и Вильяме. Основы договорного права. М. Изд. Иностр. Лит., 1955-704с.

102. Свод английского гражданского права. Под ред. Эдуарда Дженкса. Общая часть. Обязательственное право. М, Юр. Изд. НКЮ СССР, 1940, -304с.

103. Советское гражданское право. Отв. Редактор В.А.Рясенцев. -М.: «Юридическая литература», 1965, т.2 503с.

104. Советское гражданское право. Под редакцией О.А.Красавчико-ва. -М.: «Высшая школа», 1973. Изд.2. т.2 456с.

105. Советское гражданское право. Под общей редакцией. В.Ф.Ма-слова, А.А.Пушкина. Киев. Головное издательство издательского объединения «Вища школа», 1978, ч.2 494с.

106. Советское гражданское право. 4.2. Отв. ред В.Т.Смирнов, Ю.К.Толстой, А.К.Юрченко. Л., Изд. ЛГУ, 1982 431 с.

107. Соловьев Е.Т. Очерки народного юридического быта. Казань,1893 137с.

108. Сопоставительная таблица статей основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских кодексов союзных республик (учебное пособие). Составил К.Альчиев. под ред. В.Д.Беркус. Фрунзе, 1969 88с.

109. Степаненко Г.М. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. Издательство Саратовского университета, 1965 63 с.

110. Тархов В.А. Советское гражданское право. Часть 2. Издательство Саратовского университета, 1979. 232с.

111. Толковый словарь живого великорусского языка Владимира Даля. Второе издание, T.IV, СПб., М., 1882.

112. Федотовская З.А. Право личной собственности на жилой дом. -М.: Госюриздат, 1963 85с.

113. Халфина Р.О Договор в английском гражданском праве. -М.: Издательство Акад. Наук СССР, 1959 319 с.

114. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.: Издательство АН СССР, 1954 240с.

115. Халфина P.O. Право личной собственности. -М.: Издательство «Наука», 1964-136с.

116. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М: Юрайт, 1999 164 с.

117. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. -М.: Норма, 2003. с. 320.

118. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью, противной интересам государства и общества. Томск. Издательство Томского университета, 1966-140 с.

119. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск. Издательство Томского университета, 1967 -310с.

120. Шинкаренко И.Э. Страхование ответственности: Справочник. -М.: Финансы и статистика, 1999 350с.

121. Ян Шагт. Основы гражданского права Германии. Учебник. М.: Издательство БЕК, 1996 - 304с.

122. Эннекцерус JI. Курс германского гражданского права. Т. 1, полутом 1. -М.: Издательство иностр. Литературы, 1949.

123. Энциклопедический словарь. Изд. Ф.А.Брокгауз и И.А.Ефрон, T.XXIV, T.XXVIa.

124. Эрделевский A.M. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М, БЕК, 1999 -224с.

125. The New Encyclopaedia Britanica Volume 1 Micropaedia / Ready Reference 15-th edition, Chicago, 1995.

126. The New Encyclopaedia Britancia Volume 9 Micropaedia / Ready Reference 15-th edition Chicago, 1995.

127. Programmed Learning Aid For Personal Finance. Third Edition. Jerome B. Cohen, Roger H. Hermanson Richard D. Irwin, Inc. - Homewood, Illinois, 1981, -226 p.

128. William John Taylor and Thomas Francis Walling. Personal Finance For Managers. Business Books Limited London 1972 320 p.1. Ш. Статьи:

129. Амфитеатров Г.Н. О праве личной собственности. //Социалистическая законность, 1945, №8, с. 10-16.

130. Вестник ВАС РФ. 2003, №11, С.8.

131. Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи. //Советское государство и право, 1955, №8с.64-73.

132. Ем B.C. Договор ренты.//Законодательство, 1999, №5, с8-18.

133. Ем B.C. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9.

134. Ерошенко А.А. О договоре содержания. //Советское государство иправо. 1955, №5, с.129-130.

135. Ерошенко А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания. //Советская юстиция, 1970, №6, с. 8-9.

136. Журавлев СЕ. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере.// Жилищное право, 2000, №2, с.24-28. .

137. Кабалкин А. Договоры об отчуждении имущества с условием пожизненного содержания. //Социалистическая законность, 1965, №1,с.77-79.

138. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье собственность и сделки. //Закон, 1996, №8 с.46-48.

139. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания .//Советская юстиция, 1974, №6, с. 11-12.

140. Красавчиков О.А. Характерные особенности правового регулирования недействительных сделок по новому гражданскому законодательству. //Советское государство и право, 1965, №10.

141. Мамаев A.M. Противоречивость конструкции договора ренты. // Российская юстиция, 1999, №9, с. 17-18.

142. Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания. // Советское государство и право. .1954, №6, с. 112-116.

143. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. //Советская юстиция, 1971, №14, с.25-27.

144. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением //Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. с. 21-22.

145. Новицкая И. Б. «Меняю квартиру на спокойную старость». Российская газета, 13 августа 1999 года.

146. Новоселова JI.A. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №1,3,6.

147. Общая характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства. // «Новые идеи новому тысячелетию» :Тезисы докладов международной научной молодежной конференции 29-30 марта 2001 г. Чита, 2001. С.86-88.

148. Орловский П. Право собственности в практике Верховного суда СССР. // Социалистическая законность, 1944, №9-10, с.6-22.

149. Пахомов А. В. Купля-продажа с правом пожизненного содержания. //Закон, 1998, №7, с. 118-121.

150. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Правовое регулирование рынка недвижимости. №1(2), 2000, с.36-51.

151. Потяркин Д. Е. Безналичные деньги имущество? // Хозяйство и право. 2003. №3.с. 10-18.

152. Проблемы действительности рентного договора. // «Город Чита на рубеже XXI века»: Тезисы докладов к научно-практической конференции. Чита, 2001. С. 77-79.

153. Рясенцев В.А. Договор об отчуждении имущества на условиях пожизненного содержания. //Социалистическая законность, 1945, №1-2с.23-25.

154. Субъекты договора ренты. //Гуманитарный вектор (Вестник Забайкальского отделения Академии гуманитарных наук), 2003, №2(7). С. 88-90.

155. Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Российская юстиция, 1997, №6, с.-7.

156. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью, противной интересам государства и общества. //Социалистическая законность.1965,№1,с 17-21.

157. Штейнберг А. Дарение. //Советская юстиция, 1940, №11, с. 1014.

158. Эрделевский А. Недействительность сделок. //Российская юстиция. 1999,Ш1,с.12-13,№12,с. 16-181.. Диссертационные исследования и рефераты.

159. Доренкова Ю.М. Исполнение договорного обязательства в гражданском праве России. Автореферат кло.н. -М.: 2000 27с.

160. Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России // Дис. канд. юрид. наук -Краснодар: 2002г.

161. Нам К.В. Основные направления развития института договорной ответственности в российском гражданском праве. Диссертация к.ю.н. -М.: 1998, -175 с.

162. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук в форме научного доклада выполняющего функции автореферата. М., 1997 54 с.

163. Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -Иркутск: 2002, 178с.

164. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Диссертация к.ю.н. СПб, 1998 211 с.

165. Соменков С.А. Расторжение договора по гражданскому законодательству РФ. Автореферат к.ю.н. М., 1999 27 с.

166. V. Материалы судебной практики.

167. Определение Судебной коллегии Верховного суда

168. СССР по делу Громовой. Сборник постановлений Пленума и определений коллегий Верховного суда СССР. 1940 год. Юриздат, М, 1941,с.221

169. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, №11, с.7-8. Определение по делу, по иску Бочарниковой к Сыроединым о расторжении договора дарения.

170. Дело №05-5643 материалы находятся в наряде Самарского областного суда категория дел №18 т. 4

171. Дело №05-2356 Наряд Самарского областного суда категория дел №18 т.2.

172. Дело №05-5938 Наряд Самарского областного суда категория дел №18.т4.

173. Дело № 24-В08-2 Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2008 года.

Автор: Недорезов, Виталий Сергеевич
Город: Москва
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование рентных отношений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Гражданско-правовое регулирование рентных отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Недорезов, Виталий Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование рентных отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Недорезов, Виталий Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование рентных отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование рентных отношений»