Договор участия в долевом строительстве

Дикун, Андрей Васильевич

Договор участия в долевом строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве»

ДИКУН АНДРЕЙ ВАСИЛЬЕВИЧ

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право: семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

•"»огоог

Ростов-на-Дону - 2011

4852382

Работа выполнена в Федеральном государственном автономном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Южный федеральный университет»

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Лукьянцев Александр Анатольевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Камышанскии Владимир Павлович

кандидат юридических наук Козьменко Олег Геннадьевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Саратовская государственная

академия права»

Защита состоится «25» июня 2011 г. в 12— часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.208.26 по юридическим наукам при ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 88, ауд. 302.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет».

Автореферат разослан « мая 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, профсссо]

1, Л. Иванников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Преобразования социально -экономической сферы в России повлекли коренные изменения законодательства, связанного с приобретением недвижимого имущества, и особенно законодательства в области строительства жилья. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.

В результате уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика, в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства допускать дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные фаты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.

законодательства о недвижимом имуществе', положения которой в свс очередь были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некотор! законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - «Закон о долевс строительстве, Закон»).

Закон о долевом строительстве, по сути, закрепив ранее выработан»} на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия строительстве, стал финальной точкой процесса законодательно закрепления отношений между участниками долевого строительства застройщиком, связанных с привлечением денежных средств д строительства (создания) многоквартирных домов или иных объект недвижимости.

Однако, как показал прошедший с момента вступления в силу Закона долевом строительстве период, подробная регламентация условий догово участия в долевом строительстве, ответственности сторон за е неисполнение, требование о государственной регистрации догово{ ужесточение требований к застройщикам, государственный контроль за деятельностью на практике пока не позволяют достичь поставленной п принятии Закона цели, что порождает сомнения в эффективное установленных законодательством положений. Предусмотренные Законом долевом строительстве требования к застройщикам, обуславливающ возможность привлечения денежных средств граждан для долево строительства, послужили мощным толчком распространения практи заключения с гражданами вместо договоров участия в долевом строительст иных договоров, сходных по своей сути. Так, например, по данш аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» только 10,( общего объема сделок, направленных на приобретение квартир в строящих

1 Принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол № 18).

2 Собрание законодательства РФ. 2005. № I (часть 1). Ст. 40.

домах, приходится на договоры участия в долевом строительстве3. В Ростовской области доля таких сделок составляет 37 %4. Остальное же строительство осуществляется путем заключения договоров предварительного инвестирования, вексельных и иных соглашений.

Попытки исправить сложившуюся ситуацию были предприняты законодателем посредством принятия Федерального закона от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а в последствии Федерального закона от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В то же время при детальном анализе положений действующей редакции Закона о долевом строительстве и сегодня возникает ряд вопросов, которые препятствуют применению соответствующих норм на практике, что, по мнению автора, вызвано правовым несовершенством положений Закона в вопросах определения сферы его регулирования. Кроме того, поскольку введение в законодательство договора участия в долевом строительстве не погасило остроту теоретических метаний, связанных с его правовой квалификацией, а также учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, проблема выяснения правовой сущности данного договора по-прежнему требует дальнейших исследований. Достаточно актуальным и значимым остается вопрос защиты прав граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков при долевом строительстве жилья. По подсчетам Министерства регионального развития РФ в 2011 году

3 См.: Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www.im.ru, http://www.im.rU/articles/l 1945.htm!.

в России насчитывается порядка 80 тысяч таких граждан5. В этой свя: несомненный практический интерес представляет выработка новь эффективных мер, направленных на создание условий для заключен! договора участия в долевом строительстве, а также решение пробле обеспечения прав и имущественных интересов граждан, вкладываюиц денежные средства в долевое строительство.

Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих процессе строительства многоквартирных домов или иных объект« недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан юридических лиц, а также законодательства, регулирующего догов< участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления решения наиболее важных проблем теоретического и практическо характера, обоснование и формулирование предложений 1 совершенствованию указанного законодательства.

В соответствии с этой целью могут быть сформулированы следующ] задачи, которые решаются в настоящей работе:

- изучить исторические предпосылки долевого строительства обосновать необходимость специального регулирования данных отношений

- исследовать действующее законодательство, регулирующее отношен] в сфере участия в долевом строительстве, с целью правовой квалификащ договора участия в долевом строительстве и определения его места в систе! гражданско-правовых обязательств;

- определить понятие, элементы и основные признаки договора участи)! долевом строительстве;

- рассмотреть вопросы государственной регистрации договора участия долевом строительстве, а также проблемы, возникающие при е заключении, изменении и прекращении;

5 Российская газета - Федеральный выпуск № 5430 (54) от 16.03.201 ].

- выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы, связанные с заключением предварительного договора участия в долевом строительстве, определением права на объект долевого строительства и установлением ипотеки при долевом строительстве;

- выработать рекомендации по совершенствованию законодательства.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного

исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Предмет исследования составляют законодательство, судебная практика, доктрина в области долевого строительства.

Методология и теоретические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используется общенаучный диалектический метод научного познания. При проведении диссертационного исследования также применяются сравнительно-правовой, аналитический, логический, формально-юридический и иные методы научного познания.

Степень исследованности темы. Участие в долевом строительстве является одним из наиболее актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский.

В настоящее время существует ряд диссертационных работ, посвященных изучению отдельных аспектов этой проблемы. Среди них можно выделить работы Е.Х. Акчулпановой, О.Л. Капица, Е.В. Кирсановой, A.A. Левина, Т. Ю. Майборода, Е.В. Резцовой, О.Ю. Тарховой, И.И. Харитошина.

Значительное число научных публикаций охватывает вопрось связанные с правовой природой договоров участия в долевом строительстве При этом в большинстве случаев в литературе неоднозначно расцениваю отношения между участниками долевого строительства и застройщике^ Наряду с проблемой правовой квалификации договора участия в долево] строительстве в науке гражданского права по-прежнему довольно спорным и нерешенными остаются вопросы, связанные с определением места данног договора в системе гражданско-правовых обязательств, соотношение] договора, заключаемого в соответствии с инвестиционны законодательством, и договора участия в долевом строительстве, порядка заключения договора участия в долевом строительстве, обеспечение; экономических гарантий участников долевого строительства.

Отсутствие единства взглядов по указанным вопросам препятствуе развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, позволяе недобросовестным участникам отношений в этой сфере использоват различные договорные конструкции, часто подменяющие собой догово участия в долевом строительстве, что в свою очередь усугубляет и без тог уже длительное время не решаемую проблему защиты имущественны интересов граждан, вкладывающих денежные средства в долево строительство, не позволяет сформировать единую правоприменительну! практику.

Кроме того, в дальнейшем развитии и совершенствовании нуждаютс новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве в 2006 г. и 2010 г., также предлагаемые изменения и дополнения действующег законодательства, подготовленные при разработке Концепции развита гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета пр Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданског законодательства от 7 октября 2009 г., учитывая недостаточну! проработанность некоторых положений и практику их применения.

Теоретическую основу данной диссертации составляют труды С.С. Акманова, М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, O.A. Красавчикова, В.А. Лапача, О.Г, Ломидзе, A.A. Лукьянцева, A.A. Маковской, A.B. Майфата, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.В. Романца, И.А. Покровского, C.B. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других авторов. В качестве информационной базы автором использовано российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере участия в долевом строительстве. В ходе анализа подробно исследуется судебно-арбитражная практика.

Научная новизна диссертационной работы заключается в комплексном научном исследовании теоретических и практических аспектов обязательственных правоотношений, связанных с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, с целью определения их правовой сущности, установления корректного правового регулирования договора участия в долевом строительстве и его эффективного применения. Автором сформулированы новые предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в сфере долевого строительства, а также правоприменительной практики.

Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:

проектной декларации, выполнения работ по строительству (создании многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, ввод объекта эксплуатацию и передача жилых или нежилых помещений, входящих состав указанных объектов недвижимости.

2. Отличительные особенности работ, осуществляемых в рамкг договора участия в долевом строительстве, и их результата состоят в том, ч-с одной стороны застройщик, не получая отдельных указаний от участии: долевого строительства (задания), определяющих объект долево! строительства, обязуется в соответствии с проектной документацией информацией, содержащейся в проектной декларации, совершить действи обеспечивающие строительство на принадлежащем ему земельном участке целом многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, и с друге стороны - действия по передаче каждому участнику долевого строительст части создаваемого объекта - конкретного жилого или нежилого помещена

3. Правовое положение застройщика, привлекающего денежные средст участников долевого строительства, определяется наряду с наличие разрешительных документов, предоставляющих право осуществля строительство, особенностями его профессиональной деятельное! связанной с организацией привлечения денежных средств участник долевого строительства, их аккумулированием, эффективнь использованием в целях строительства объекта недвижимое! предоставлением в контролирующий орган отчетности об осуществлен! этой деятельности. В связи с этим для наиболее точного обозначен субъекта, привлекающего денежные средства участников долево строительства, предлагается использовать понятие «организатор участия долевом строительстве».

При этом, поскольку в отношениях между организатором участия долевом строительстве и участниками долевого строительства отсутству! конкретные поручения по поводу привлечения и использования денежн! средств, основанием данного вида деятельности является не отдельн:

договор участия в долевом строительстве, а иные указанные в ч. 1 ст. 3 Закона обстоятельства (государственная регистрация права собственности на земельный участок, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, получение в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации), что, по мнению автора, не позволяет рассматривать такую деятельность в качестве услуги в смысле гл. 39 ГК РФ.

4. Инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве не имеет решающего значения для целей его правовой квалификации, поскольку существующее понятие инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства и должно рассматриваться как собирательное, объединяющее различные договорные формы. Более того, обосновывается, что инвестиционная направленность договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора.

5. Существенные различия во всех элементах договора участия в долевом строительстве в сочетании с выделенными признаками данного договора позволяют квалифицировать его как новый самостоятельный договорный тип, занимающий среди обязательств по поводу выполнения работ особое место.

Учитывая значение договора участия в долевом строительстве для имущественного оборота, его специфику, при построении системы гражданско-правовых договоров ему должна быть отведена специальная глава Гражданского кодекса РФ - «Договор участия в долевом строительстве», закрепляющая свой особый режим и непосредственно примыкающая к нормам об отдельных видах подряда и подрядоподобных договоров. Там же необходимо закрепить возможность субсидиарного применения к отношениям по договору участия в долевом строительстве норм Закона о долевом строительстве, а в случаях, если это не противоречит

предмету рассматриваемого договора - общих положений о подряде (§ 1 п 37 ГК РФ).

6. Сформулировано новое определение договора участия в долево строительстве, согласно которому: «По договору участия в долево строительстве одна сторона (организатор участия в долевом строительстве осуществляющая деятельность по привлечению денежных среден участников долевого строительства и их использованию, обязуется предусмотренный договором срок обеспечить на принадлежащем е!^ земельном участке в соответствии с проектной документацией информацией, содержащейся в проектной декларации, своими силами и (ил: с привлечением других лиц выполнение работ по строительству (созданиь многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и поа получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов переда-соответствующее жилое или нежилое помещение, входящее в сост указанных объектов недвижимости (объект долевого строительств: участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долево строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и приня объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

7. Существенным условием договора участия в долевом строительст предлагается признать, в том числе срок начала и завершения строительсп поскольку именно с этими фактами законодатель связывает возможное реализации права участников долевого строительства на расторжен договора участия в долевом строительстве, а также обращение взыскания предмет залога. В то же время обосновывается достаточность установлен гарантийного срока как определимого условия договора участия в долев( строительстве в рамках срока, указанного в ст. 7 Закона о долев! строительстве, и необходимость его исключения из перечня тех уело в I отсутствие которых влечет признание данного договора незаключенным.

8. В качестве меры, обеспечивающей экономические гарантии участников долевого строительства, предлагается ввести институт обязательного страхования гражданской ответственности организатора участия в долевом строительстве за неисполнение договора участия в долевом строительстве.

9. Автор доказывает, что определение объекта недвижимости в предварительном договоре, закрепляющем намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, и возможность его заключения обусловлены наличием плана помещений, оформленного в соответствии с проектной документацией, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы.

10. Норму ст. 14 Закона о долевом строительстве, регулирующую особенности взыскания на предмет залога, предлагается дополнить положением, предоставляющим участнику долевого строительства (гражданину), не заявившему своих требований о взыскании на предмет залога, право требовать заключения с новым собственником строящегося многоквартирного дома (организатором участия в долевом строительстве) договора при условии сохранения ранее согласованного условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и информирования нового собственника такого объекта о существующем обременении при передаче соответствующих документов для реализации заложенного имущества.

В случае если новый собственник строящегося многоквартирного дома примет решение изменить назначение возводимого объекта, участник долевого строительства (гражданин) лишается права требовать заключения указанного договора.

результате исследования выводы и положения, которые могут способствовать: во-первых, правильному уяснению отдельных теоретических аспектов, касающихся определения сферы регулирования Закона о долевом строительстве, установления правовой природы обязательственных правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства по поводу организации и финансирования строительства, определения места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств, соотношения данного договора с иными договорными конструкциями, во-вторых, совершенствованию практической деятельности, в том числе в целях верного и точного толкования некоторых норм законодательства в сфере участия в долевом строительстве при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве, а также при рассмотрении возникающих при этом споров, в третьих, разрешению задач связанных с необходимостью совершенствования правового регулирована договорных отношений по долевому строительству.

Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быт: использованы в процессе преподавания учебных дисциплин, содержащи: положения данного исследования.

Апробация результатов исследования. Выводы и основные положени диссертации изложены в публикациях автора по теме работы.

Апробация результатов исследования связана с практическо деятельностью диссертанта в органах местного самоуправлени: осуществляющих координацию строительного комплекса г. Ростова-н; Дону.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех гла содержащих 9 параграфов, заключения и списка литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационно! исследования, формулируются его цели и основные задачи, определяют предмет и объект, теоретические и методологические основы исследована

раскрываются степень исследованности темы и новизна работы, указываются

положения, выносимые на защиту, теоретическая и практическая значимость

результатов исследования, приводятся данные об апробации результатов исследования.

В первой главе - «Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых обязательств» исследуются исторические предпосылки долевого строительства, современное состояние правового регулирования отношений между застройщиком и участниками долевого строительства, раскрываются проблемы квалификации договора участия в долевом строительстве, формулируется его понятие, элементы и признаки.

Первый параграф - «Исторические предпосылки долевого

строительства и современное состояние правового регулирования

отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и

юридических лиц для долевого строительства» посвящен анализу

нормативно-правовой базы, регулирующей взаимоотношения меаду

участниками долевого строительства и застройщиком по поводу

организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости.

Автором отмечается, что правовые акты в области строительства, действовавшие в советский период, в большей степени определяли правовое положение единого заказчика, чем инвесторов (дольщиков) строительства. Основной недостаток законодательства, того времени состоял в том, что в нем не разрешались правовые вопросы взаимоотношения между заказчиком и инвесторами. Исключение составляло строительство жилых домов жилищно-строительными кооперативами, получившими широкое распространение еще в начале 20-х годов прошлого века, и которые по праву можно назвать историческим предшественником долевого участия граждан в строительстве жилых помещений. Аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве жилья также можно назвать

объединения граждан в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков при органах местных Советов для совместного строительства

многоквартирных жилых домов.

Впрочем, несмотря на столь слабое законодательное регулирование рассматриваемых правоотношений, в 90-е годы в условиях перехода от системы централизованного государственного финансирования и организации жилищного строительства, изменения экономической ситуации в стране привлечение средств инвесторов для строительства становится одним из наиболее употребительных способов долевого участия в застройке. Однако и в этот период законодателю не удается обеспечить надлежаще« правовое регулирование отношений по приобретению объекта недвижимости путем участия в долевом строительстве.

Введение в законодательство конструкции договора участия в долево, строительстве обеспечило качественно иной уровень регулировани отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевог строительства. В настоящее время определение содержания указанны отношений осуществляется посредством заключения договоров участия долевом строительстве. При этом отношения, вытекающие из инь договоров, не охватываемых предусмотренным Законом договором участия долевом строительстве, остаются за пределами сферы действия названно,

закона.

В связи с этим одним из наиболее обширных вопросов, подлежащ, обсуждению в рамках диссертационного исследования, стал вопрос , определении сферы правового регулирования Закона о долев, строительстве. При рассмотрении этой проблемы автором подроб исследуется предложенный законодателем подход к применению положен ГК РФ, инвестиционного законодательства и Закона о долев строительстве. В этом плане особый интерес вызывают суждеь диссертанта о проблеме соотношения договора, заключаемого в соответстЕ с инвестиционным законодательством, и договора участия в долеЕ

строительстве. Признавая инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве, автор в свою очередь отмечает, что данная характеристика рассматриваемого договора в настоящее время не имеет решающего значения для целей его правовой квалификации. Более того, по мнению автора, инвестиционная направленность договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе

элементов потребительского договора.

Анализируя положение Закона о долевом строительстве, автор обосновывает, что на сегодняшний день отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений; отношения, связанные с участием в строительстве граждан и юридических лиц путем внесения вклада в строительство неденежными средствами, а также отношения, не предусматривающие возникновение у участника долевого строительства права собственности на приобретаемые помещения, не входят в предмет правового регулирования Закона о долевом строительстве. Положения Закона о долевом строительстве также не применяются к отношениям сторон из договора долевого строительства, заключенного до вступления в силу указанного Закона, независимо от того было разрешение на строительство получено застройщиком до или после

того, как Закон вступил в силу.

В ходе исследования отдельно рассматриваются некоторые аспекты

проблемы охраны прав, интересов и имущества участников долевого строительства. Так, в качестве одного из наиболее эффективных инструментов защиты имущественных прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов, автор предлагает использовать механизм обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков за неисполнение договора участия в долевом строительстве. Неисполнение застройщиком обязательств по договору

участия в долевом строительстве в данном случае должно быть сопряжено с несостоятельностью (банкротством) застройщика и невозможностью обеспечения возврата привлеченных денежных средств граждан для долевого строительства. Кроме того, отмечается необходимость расширения полномочий органов местного самоуправления в области долевого строительства, учитывая, что фактически именно эти органы на сегодняшний день обеспечивают координацию мероприятий, связанных с завершением строительства многоквартирных домов.

Во втором параграфе - «Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами» исследуется правовая природа договора участия в долевом строительстве в его соотношении со смежными договорами.

Несмотря на то, что Закон о долевом строительстве достаточно детально регулирует договор, заключаемый между застройщиком и участником долевого строительства и служащий необходимым правовым основанием для долевого строительства, с принятием этого Закона проблема квалификации договора участая в долевом строительстве получила новое дыхание. Вызвано это, по мнению автора, отсутствием в действующей редакции ГК РФ норм, посвященных договору участия в долевом строительстве. Как следствие возникает необходимость квалификации рассматриваемого договора с точки зрения отнесения его к одному из существующих договорных типов или признания его в качестве самостоятельной договорной разновидности.

В юридической литературе как раньше, так и сейчас нет единства взглядов на правовую природу договора участия в долевом строительстве. Наиболее часто сегодня в литературе можно встретить предположения о том, что договор участия в долевом строительстве стал одной из разновидностей договора подряда. Другие рассматривают его в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости. В ряде случаев в договоре участия в долевом строительстве усматривают черты договора простого товарищества или возмездного оказания услуг. Отмечается также, что договор участия в

долевом строительстве является смешанным, соединяющим черты различных договоров.

Исследуя правовую сущность договора участия в долевом строительстве, автор приходит к выводу, что договор участия в долевом строительстве не относится ни к одному из видов договорных обязательств, предусмотренных ГК РФ. Участник долевого строительства не является покупателем объекта недвижимости, а застройщик - его продавцом. Правовой эффект в договоре участия в долевом строительстве зависит прежде всего от действий застройщика по строительству (созданию) объекта недвижимости, а также участника долевого строительства, связанных с финансированием строительства (созданием) объекта недвижимости до момента передачи ему объекта. Невозможность заключения договора продажи помещения в строящемся объекте, обусловлено также отсутствием оснований для продажи объекта недвижимости до тех пор, пока он не получил отражение в едином государственном реестре прав.

У участников долевого строительства и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, имущество созданное в результате исполнения договора участия в долевом строительстве не является их общим имуществом, соответственно нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества.

Участник долевого строительства не является заказчиком работ по договору подряда. На этапе строительства участник долевого строительства не имеет возможности не только осуществлять контроль или надзор за действиями застройщика, но и не имеет формальной возможности определять деятельность застройщика. Другими словами участник долевого строительства не заказывает работу, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик. Кроме того, поскольку в договоре долевого участия в строительстве стороны не определяют объект строительства в целом, не определяют взаимные права и обязанности по строительству этого

объекта, постольку можно заключить, что договор участия в долевом строительстве не может квалифицироваться как договор подряда. Важно и то, что по договору участия в долевом строительстве застройщик осуществляет строительство на приобретенном им самостоятельно земельном участке. В свою очередь одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет осуществлять строительство объекта недвижимости (ст. 747 ГК РФ).

Сложно отыскать в отношениях между участниками долевого строительства и застройщиком элементы договора возмездного оказания услуг, учитывая, что интерес участника долевого строительства в таких правоотношениях сводится не только к совершению определенных действий застройщика, а предполагает совершение действий с передачей результата. Более того, результат в таком случае отделим от действий застройщика. Очевидно, что в рассматриваемых отношениях действия застройщика в части организации привлечения денежных средств и их использования в целях достижения результата носят производный характер и не создают услуги.

Автор также считает, что договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве смешанного договора. Отмеченные особенности рассматриваемого договора являются одной из основных предпосылок определения места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств.

В третьем параграфе - «Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве» раскрывается гражданско-правовая характеристика договора участия в долевом строительстве, и определяется его место в системе гражданско-правовых обязательств.

Из легального определения договора участия в долевом строительстве следует, что он относится к группе двусторонних, консенсуальных и возмездных договоров. Созданный законодателем режим для договора участия в долевом строительстве не позволяет относить его к числу

публичных, а по порядку заключения - к конструкции договора присоединения. В то же время в Законе о долевом строительстве прямо закреплено право Правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон договора, а именно - разработка типового договора участия в долевом строительстве. Следовательно, можно предположить дальнейшее закрепление характера договора участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения, что обеспечит большую стабильность договорным отношениям и правоприменительной практике в сфере долевого строительства.

Исследование элементов договора участия в долевом строительстве позволило выявить существенные отличиями отношений участия в долевом строительстве, требующие принципиально иного правового регулирования. В работе обосновывается, что разные определения термина «застройщик», установленные Градостроительным кодексом РФ и Законом о долевом строительстве, в целом выстраивают единую систему, смысл которой состоит в следующем: сначала - приобретение прав на земельный участок, затем -осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем. При этом автор доказывает, что статус застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, гораздо шире и определяется наряду с наличием разрешительных документов, предоставляющих право осуществлять строительство, особенностями его профессиональной деятельности, связанной с организацией привлечения денежных средств участников долевого строительства, их аккумулированием, эффективным использованием в целях строительства. Нужно обратить внимание на то, что участники долевого строительства не определяют действий застройщика, связанных с привлечением денежных средств и их целевым расходованием, алгоритм таких действий заранее определен законодателем (ст. 18 Закона). Не случайно по этому поводу в Законе отсутствует возможность проверки осуществления данной деятельности застройщика самими участниками

долевого строительства, а право на ее проведение предоставлено контролирующему органу (п. 3 ч. 5 ст. 23 Закона).

При определении предмета договора участия в долевом строительстве, как элемента указанного договора, автор исходил из того, что это явление в своем развитии проходит три стадии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащий передаче участникам долевого строительства. Следствием деятельности застройщика является воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства. Выделение какой-либо стадии предмета договора участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного объекта (работы, их результат) рассматриваемых правоотношений не дает точного представления о природе обязательственных правоотношений, возникающих на основании указанного договора.

Значительными особенностями отличается характер исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, предполагающий два рода обязанностей. Так, по договору участия в долевом строительстве главная обязанность застройщика заключается в обеспечении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Застройщик по договору участия в долевом строительстве обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым в отдельности построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объекта недвижимости. Производной по отношению к главной обязанности застройщика построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости является конкретная обязанность застройщика перед каждым участником долевого строительства по передаче объекта долевого строительства.

В целях установления правовой природы договора участия в долевом строительстве, исследовав элементы рассматриваемого договора, автор сформулировал следующие его основные признаки: особый субъектный состав договора; цель привлечения денежных средств участников долевого строительства; особенности объекта долевого строительства и возникновения права собственности на него; особый предмет договора; специальные способы обеспечение прав граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство; использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Эти доводы также позволили автору сформулировать новое определение договора участия в долевом строительстве и квалифицировать его как новый самостоятельный договорный тип, опосредующий выполнение работ. В этом смысле договор участия в долевом строительстве занимает среди обязательств по поводу выполнения работ особое место, обусловленное существенными различиями во всех элементах договора участия в долевом строительстве, позволяющими отграничить его от легально разработанных договорных конструкций подрядного типа. При этом высокая и все возрастающая востребованность договора участия в долевом строительстве в рыночных условиях, специфика отношений, возникающих на его основании, необходимость обеспечение стабильности оборота недвижимости требуют, по мнению автора, введения в ГК РФ специальной главы, закрепляющей свой особый режим института долевого участия в строительстве.

Во второй главе - «Форма и порядок заключения договора участия в долевом строительстве» анализируются выделяемые законодательством существенные условия договора участия в долевом строительстве и требования к его обязательной государственной регистрации. Рассматривается порядок заключения договора участия в долевом строительстве.

В первом параграфе - «Существенные условия договора участия в долевом строительстве» рассматриваются условия, отсутствие которых влечет признание договора участия в долевом строительстве незаключенным.

Затрагивая эту тему, автор особо обращает внимание на проблемы определения объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве. Поскольку объектом долевого строительства (жилое или нежилое помещение) является имущество, которое будет создано в будущем, при его определении в тексте договора участия в долевом строительстве важно зафиксировать вид, степень готовности объекта недвижимости, подлежащего передаче после окончания строительства, условия, определяющие порядок расчета общей площади помещения. В качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве предлагается признать, в том числе срок начала и завершения строительства, поскольку эти факты также как и срок передачи объекта затрагивают интересы участников долевого строительства. При рассмотрении проблемы целевого использования денежных средств участников долевого строительства, обосновывается неправомерность возложения на застройщика обязанности по передаче части квартир в муниципальную собственность при получении разрешения на строительство или приобретении права на земельный участок для строительства многоквартирного дома. Учитывая, что Закон о долевом строительстве определил гарантийный срок на соответствующий объект долевого строительства, автор критически оценивает норму Закона, включающую условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в перечень существенных условий.

Во втором параграфе — «Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве» анализируются нормы законодательства, регламентирующие требования к форме договора участия в долевом строительстве и его обязательной государственной регистрации.

В целях дальнейшего совершенствования процедуры заключения договора участия в долевом строительстве, автор предлагает закрепить

возможность регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве по заявлению участника долевого строительства, а также сроки на подачу документов для его регистрации. Кроме того, представляется целесообразным установить в Законе требования об обязательной регистрации изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве, о сроках подачи документов для регистрации изменений, вносимых в такой договор (его расторжения), и самой регистрации. В таком случае нарушение срока, который отводится на подачу документов для регистрации договора участия в долевом строительстве (изменений, вносимых в такой договор, его расторжения) могло бы служить основанием для обращения в суд с требованием о вынесении решения о регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Третий параграф - «Порядок заключения договора участия в долевом строительстве» посвящен рассмотрению вопросов заключения договора участия в долевом строительстве.

Опубликованную (размещаемую) проектную декларацию застройщика, а также размещаемую и распространяемую рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства, предлагается рассматривать как вызов на оферту или приглашение делать оферты. Обосновывается необходимость конкретизации источника опубликования (размещения) проектной декларации. Вызывает определенные сомнения правомерность требований к застройщику о представлении бухгалтерской отчетности для ознакомления любому обратившемуся лицу. В некоторых случаях при нарушении застройщиком требований к проектной декларации, установленных Законом, спорной представляется возможность признания договора участия в долевом строительстве сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

Также автор доказывает, что Закон о долевом строительстве, не исключая действительности договора долевого участия в строительстве, предусматривает особое право гражданина потребовать от лица,

привлекающего денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, но не имеющем на это право, немедленного возврата переданных ему денежных средств и уплаты соответствующих процентов.

В третьей главе - «Правовые проблемы регулирования отдельных вопросов в сфере долевого строительства» исследуются вопросы заключения предварительного договора, предусматривающего намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, определения права на объект долевого строительства, а также установления законной ипотеки при долевом строительстве.

В первом параграфе - «К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве» рассматриваются условия предварительного договора участия в долевом строительстве, позволяющие впоследствии заключить основной договор.

Обсуждая проблему определения объекта недвижимости в предварительном договоре, предусматривающем намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, автор предлагает во избежание несогласованности существенного условия основного договора об объекте долевого строительства в предварительном договоре конкретизировать характеристики такого объекта с учетом сведений, содержащихся в проектной документации после проведения государственной экспертизы. Здесь в качестве приложения к такому предварительному договору предлагается использовать план помещений, оформленный в соответствии с проектной документацией, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы (п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Отсутствие положительного заключения государственной экспертизы в данном случае грозит тем, что при получении в отношении проектной

документации отрицательного заключения возникнет необходимость внесения в нее изменений, и, соответственно, ранее согласованные характеристики объекта долевого строительства потеряют свою актуальность.

Продолжая анализ правомерности заключения договора участия в долевом строительстве, автор подвергает критике существующую позицию о возможности по предварительному договору участия в долевом строительстве обеспечить задатком исполнение основного договора. Кроме того, обращается внимание на то, что юридическая связанность сторон, порождаемая предварительным договором участия в долевом строительстве, являющимся особым организационным инструментом, исключает конкретные имущественные обязательства по передаче денежных средств.

Второй параграф - «Право на объект долевого строительства» посвящен исследованию вопроса возникновения права на объект долевого строительства.

В целях реализации права участника долевого строительства на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства предлагается дополнить ст. 16 Закона о долевом строительстве нормой, возлагающей на застройщика обязанность по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган (документы технического учета, документ о

присвоении объекту постоянного почтового адреса) в момент подачи первого заявления о государственной регистрации права собственности.

В третьем параграфе - «Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве» рассматривается такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве как залог.

Автор отмечает, что установление залоговой конструкции при долевом строительстве порождает залоговые правоотношения, в которых залогодателю (застройщику) противостоит множество не связанных с ним отдельным самостоятельным залоговым правоотношением залогодержателей (участников долевого строительства), представляющих собой фигуру одного залогодержателя, состоящего в соответствующих залоговых правоотношениях с залогодателем.

Поскольку обеспечение залогом основного обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства не представляется возможным, автор предлагает в качестве дополнительных гарантий интересов граждан - участников долевого строительства, не заявивших своих требований о взыскании на предмет залога при реализации заложенного имущества с публичных торгов, закрепить право требовать заключения с новым застройщиком договора при условии сохранения назначения возводимого объекта.

Обосновывается также, что отнесение при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве строящихся (создаваемых) на земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к предмету законной ипотеки, обеспечивающих исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, реализовано законодателем при помощи юридической фикции. В связи с этим автор оспаривает утверждение о том, что залог с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает сначала на строящийся (создаваемый) объект, а на объект

незавершенного строительства - с момента регистрации права собственности застройщика на него.

В заключении подводятся итоги исследования, формулируются общие выводы и рекомендации.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы: В ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных

в перечне ВАК РФ:

1. Дикун A.B. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве // Северо-Кавказский юридический вестник. 2007. № 4.-0,5 п.л.

2. Дикун A.B. К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. № 1. - 0,3 п.л.

В иных изданиях:

3. Дикун A.B. Правовая природа инвестиционных обязательств в строительстве // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону. 2004, № 24. -0,6 пл.

4. Дикун A.B. О месте договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств II Материалы диссертационных исследований докторантов, адъюнктов, аспирантов и соискателей: Сборник научных трудов. Ростов-на-Дону: РЮИ МВД России. 2007. - 0,1 п.л.

5. Дикун A.B. Стороны договора участия в долевом строительстве // Научная мысль Кавказа. Приложение. Ростов-на-Дону. 2007. № 2. - 0,3 пл.

6. Дикун A.B. Действие Закона о долевом строительстве во времени // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону. 2008. № 34. - 0,2 п.л.

7. Дикун A.B. Платеж - еще не долевой взнос // ЭЖ-Юрист. 25.03.2011. № 12.-0,3 пл.

Сдано в набор 11.05.11 г. Прописано в печать 11.05.11 г. Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура 'Тайме". Формат 60x84/16. Объем 1,28 пл. Заказ №1680 Тираж 100 экз. Отпечатано в КМЦ "Copy-Print" 344000, г. Ростов на Дону, пл. Гагарина, 1, тел. 291 00 30

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дикун, Андрей Васильевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА ПЕРВАЯ. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

§ 1. Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

§ 2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами.

§ 3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве.

ГЛАВА ВТОРАЯ. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

§ 1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве.

§ 2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

§ 3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 1. К вопросу о возможности заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.

§ 2. Право на объект долевого строительства.

§ 3. Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве—

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор участия в долевом строительстве"

Актуальность темы исследования. Преобразования социально -экономической сферы в России повлекли коренные изменения законодательства, связанного с приобретением недвижимого имущества, и особенно законодательства в области строительства жилья. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком- по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.

В результате' уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика, в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства допускать дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные фаты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.

Вопрос о необходимости разработать и принять самостоятельный закон, предусматривающий специальные правила о договорах, в рамках которых будет осуществляться привлечение денежных средств для долевого строительства, нашел свое отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1, положения которой в свою очередь были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - «Закон о долевом строительстве, Закон»),

Закон о долевом строительстве, по сути, закрепив ранее выработанную на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия в строительстве, стал финальной точкой процесса законодательного закрепления отношений, между участниками долевого строительства, и застройщиком, связанных с привлечением денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Однако, как показал прошедший с момента вступления в силу Закона о долевом строительстве-период, подробная регламентация, условий договора Участия в долевом строительстве, ответственности сторон за его неисполнение, требование о государственной регистрации договора, Ужесточение требований к застройщикам, государственный контроль за их Деятельностью на практике пока не позволяют достичь поставленной при, принятии Закона цели, что порождает сомнения в эффективности-установленных законодательством положений. Предусмотренные Законом о долевом строительстве требования к застройщикам, обуславливающие возможность привлечения денежных средств граждан для долевого строительства, послужили мощным толчком распространения практики заключения с грааданами-вместо-договоров участия-в долевом,строительстве-иных договоров, сходных по своей сути. Так, например, по данным-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» только 10,6% общего объема сделок, направленных на приобретение квартир в строящихся

Принята на заседании Совета ппн тт совершенствованию гражданского законодательсТв^Тп .поГ^Т™" Фе?ераВДШ К0*"Ф™ии и

Собрание законодательства РФ. 2005 ГГ(ч1т71) с^4а (ПР°Т°К0Л * ' ^ домах, приходится на договоры участия в долевом строительстве . В Ростовской области доля таких сделок составляет 37 %4. Остальное же строительство осуществляется путем заключения договоров предварительного инвестирования, вексельных и иных соглашений.

Попытки исправить сложившуюся ситуацию были предприняты законодателем посредством принятия Федерального закона от 18 июля 2006г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а в последствии Федерального закона от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 См.: Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, http://www.irn.rU/articIes/l 1945.html.

См.: По материалам выездного заседания Рабочей группы Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков в Ростовской области от 28.05.2009 (документ опубликован не был). в России насчитывается порядка 80 тысяч таких граждан5. В этой связи несомненный практический интерес представляет выработка новых эффективных мер, направленных на создание условий для заключения договора участия в долевом строительстве, а также решение проблем обеспечения прав и имущественных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.

Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, обоснование и формулирование предложений по совершенствованию указанного законодательства.

В соответствии с этой целью могут быть сформулированы следующие задачи, которые решаются в настоящей работе:

- изучить исторические предпосылки долевого строительства и обосновать необходимость специального регулирования данных отношений;

- исследовать действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере участия в долевом строительстве, с целью правовой квалификации договора участия в долевом строительстве и определения его места в системе гражданско-правовых обязательств;

- определить понятие, элементы и основные признаки договора участия в долевом строительстве;

- рассмотреть вопросы государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также проблемы, возникающие при его заключении, изменении и прекращении;

5 Российская газета - Федеральный выпуск № 5430 (54) от 16.03.2011.

- выработать рекомендации по совершенствованию законодательства.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов- или иных объектов недвижимости. Предмет исследования составляют законодательство, судебная практика, доктрина в области долевого строительства.

Методология и теоретические основы исследования. В качестве ъ/ методологической основы исследования используется общенаучный диалектический метод научного познания. При проведении диссертационного исследования также применяются сравнительно-правовои, аналитический, логический, формально-юридический и иные методы научного познания.

Степень исследованности темы. Участие в долевом строительстве является одним из наиболее актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено; немало-научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинскии, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский.

Значительное число научных публикаций охватывает вопросы, связанные с правовой природой договоров участия в долевом строительстве. При этом в большинстве случаев в литературе неоднозначно расценивают отношения между участниками долевого строительства и застройщиком. Наряду с проблемой правовой квалификации договора участия в долевом строительстве в науке гражданского права по-прежнему довольно спорными и нерешенными остаются вопросы, связанные с определением места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств, соотношением договора, заключаемого в соответствии с инвестиционным законодательством, и договора участия в долевом строительстве, порядком заключения договора участия в долевом строительстве, обеспечением экономических гарантий участников долевого строительства.

Отсутствие единства взглядов по указанным вопросам препятствует развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, позволяет недобросовестным участникам отношений в этой сфере использовать различные договорные конструкции, часто подменяющие собой договор участия в долевом строительстве, что в свою очередь усугубляет и без того уже длительное время не решаемую проблему защиты имущественных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в- долевое строительство, не позволяет сформировать единую правоприменительную практику.

Кроме того, в дальнейшем развитии и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве в 2006 г. и 2010 г., а также предлагаемые изменения и дополнения действующего законодательства, подготовленные при разработке Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., учитывая недостаточную проработанность некоторых положений и практику их применения.

Теоретическую основу данной диссертации составляют труды С.С. Акманова, М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, O.A. Красавчикова, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, A.A. Лукьянцева, A.A. Маковской, A.B. Майфата, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.В. Романца, И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других авторов. В качестве информационной базы автором использовано российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере участия в долевом строительстве. В ходе анализа подробно исследуется судебно-арбитражная практика.

Научная новизна диссертационной работы заключается в комплексном научном- исследовании теоретических и практических аспектов обязательственных правоотношений, связанных с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, с целью определения их правовой сущности, установления корректного правового регулирования договора участия в долевом строительстве и его эффективного применения. Автором сформулированы новые предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в сфере долевого строительства, а также правоприменительной практики.

1. Договор участия в долевом строительстве относится к группе гражданско-правовых договоров, направленных на выполнение работ, имеет единый предмет, состоящий из целого комплекса различных действий, влекущих возникновение материального результата: обеспечение в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, выполнения работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, ввод объекта в эксплуатацию и передача жилых или нежилых помещений, входящих в состав указанных объектов недвижимости.

2. Отличительные особенности работ, осуществляемых в рамках договора участия в долевом строительстве, и их результата состоят в том, что с одной стороны застройщик, не получая отдельных указаний от участника долевого строительства (задания), определяющих объект долевого строительства, обязуется в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, совершить действия, обеспечивающие строительство на принадлежащем ему земельном участке в целом многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, и с другой стороны - действия по передаче каждому участнику долевого строительства части создаваемого объекта - конкретного жилого или нежилого помещения.

3. Правовое положение застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, определяется наряду с наличием разрешительных документов, предоставляющих право осуществлять строительство, особенностями его профессиональной деятельности, связанной с организацией привлечения денежных средств участников долевого строительства, их аккумулированием, эффективным использованием в целях строительства объекта недвижимости, предоставлением в контролирующий орган отчетности об осуществлении этой деятельности. В связи с этим для наиболее точного обозначения субъекта, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, предлагается использовать понятие «организатор участия в долевом строительстве».

При этом, поскольку в отношениях между организатором участия в долевом строительстве и участниками долевого строительства отсутствуют конкретные поручения по поводу привлечения и использования денежных средств, основанием данного вида деятельности является не отдельный договор участия в долевом строительстве, а иные указанные в ч. 1 ст. 3 Закона обстоятельства (государственная регистрация права собственности на земельный участок, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, получение в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации), что, по мнению автора, не позволяет рассматривать такую деятельность в качестве услуги в смысле гл. 39 ГК РФ.

4. Инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве не имеет решающего значения для целей его правовой квалификации; поскольку существующее понятие инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства и должно рассматриваться как собирательное, объединяющее различные договорные формы. Более того, обосновывается, что инвестиционная направленность договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора.

Учитывая значение договора участия в долевом строительстве для имущественного оборота, его специфику, при построении системы гражданско-правовых договоров ему должна быть отведена специальная глава Гражданского кодекса- РФ — «Договор участия в долевом строительстве», закрепляющая свой особый режим и непосредственно примыкающая к нормам об отдельных видах подряда и подрядоподобных договоров. Там же необходимо закрепить возможность субсидиарного применения к отношениям по договору участия в долевом строительстве норм Закона о долевом строительстве, а в случаях, если это не противоречит предмету рассматриваемого договора - общих положений о подряде (§ 1 гл. 37 ГК РФ).

6. Сформулировано новое определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (организатор участия в долевом строительстве), осуществляющая деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства и их использованию, обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с проектной документацией- и информацией, содержащейся в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнение работ по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующее жилое или нежилое помещение, входящее в состав указанных объектов недвижимости (объект долевого строительства), участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

7. Существенным условием договора участия в долевом строительстве предлагается признать, в том числе срок начала и завершения строительства, поскольку именно с этими фактами законодатель связывает возможность реализации права участников долевого строительства на расторжение договора участия в долевом строительстве, а также обращение взыскания на предмет залога. В то же время обосновывается достаточность установления гарантийного срока как определимого условия договора участия в долевом строительстве в рамках срока, указанного в ст. 7 Закона о долевом строительстве, и необходимость его исключения из перечня тех условии, отсутствие которых влечет признание данного договора незаключенным.

10. Норму ст. 14 Закона о долевом строительстве, регулирующую особенности взыскания на предмет залога, предлагается дополнить положением, предоставляющим участнику долевого строительства (гражданину), не заявившему своих требований о взыскании на предмет залога, право требовать заключения с новым собственником строящегося многоквартирного дома (организатором участия в долевом строительстве) договора при условии сохранения ранее согласованного условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта . долевого строительства и информирования нового собственника такого объекта о существующем обременении при передаче соответствующих документов для реализации заложенного имущества.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость настоящей работы определяется тем, что в ней на основе действующего законодательства, а также существующих в юридической литературе взглядов сформулированы в результате исследования выводы и положения, которые могут способствовать: во-первых, правильному уяснению отдельных теоретических аспектов, касающихся определения сферы регулирования Закона о долевом строительстве, установления правовой природы обязательственных правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства по поводу организации и финансирования строительства, определения места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств, соотношения данного договора с иными договорными конструкциями, во-вторых, совершенствованию практической деятельности, в том числе в целях верного и точного толкования некоторых норм1 законодательства в сфере участия в долевом строительстве при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве, а также при рассмотрении возникающих при этом споров, в третьих, разрешению задач, связанных с необходимостью совершенствования правового регулирования договорных отношений по долевому строительству.

Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данного исследования.

Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения, диссертации изложены в публикациях автора по теме работы.

Апробация результатов исследования связана с практической деятельностью диссертанта в органах местного самоуправления, осуществляющих координацию строительного комплекса г. Ростова-на-Дону.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 9 параграфов, заключения и списка литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Дикун, Андрей Васильевич, Ростов-на-Дону

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный в рамках данной диссертации анализ действующего законодательства и существующей научной интерпретации правовых категорий в сфере долевого строительства позволяет обозначить следующие основные выводы.

Исследование законодательства в сфере долевого строительства показывает, что законодатель в течение длительного времени не раскрывал содержания правоотношений между гражданами и юридическими лицами, вкладывающими денежные средства в долевое строительство, и застройщиком. Вместе с тем в силу развития общества и складывающихся экономических отношений правовая конструкция договора участия в долевом строительстве на практике уже сформировалась. В свою очередь судебные органы в силу возникновения большого количества споров, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, пытались восполнить отсутствие правовой регламентации указанных отношений приведением их к единообразному пониманию путем обобщения практики рассмотрения обозначенных споров.

Принятый в 2004 году Закон о долевом строительстве закрепил не только наименование договора, определяющего содержание правоотношений между гражданами и юридическими лицами в сфере долевого строительства, но и дал его определение.

Оценивая Закон о долевом строительстве в целом, отмечается несколько основополагающих идей, которые были положены в его основу. Во-первых, Закон о долевом строительстве призван решить проблему определения содержания договора, опосредующего привлечение денежных средств для долевого строительства и надлежащего правового регулирования отношений сторон в рамках такого договора. Во-вторых, в Законе о долевом строительстве достаточно отчетливо прослеживается принцип защиты «слабой стороны» в отношениях по долевому строительству. И в-третьих, законодатель стремится обеспечить прозрачность строительного бизнеса, предусмотрев обязательность раскрытия застройщиком информации как о самом себе, так и о строящемся объекте недвижимости.

В Законе о долевом строительстве устанавливается исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов. При этом нормы Закона о долевом строительстве предоставляют юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), а, следовательно, отношения с участием указанных субъектов могут быть оформлены различного рода гражданско-правовыми договорами. Анализ существующих в правовой науке подходов в определении правовой природы договорных форм инвестиционной деятельности указывает на то, что, понятие инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства и должно восприниматься как собирательное, объединяющее различные правовые конструкции. Инвестиционный' характер договора участия в. долевом строительстве выражается в том, что доход от произведенных вложений в виде приобретения^ права собственности на помещения в возведенных объектах недвижимости является прямым следствием деятельности организации, привлекающей денежные средства для долевого строительства. Инвестиционная направленность исследуемого договора не имеет решающего значения для целей его правовой квалификации, а также не исключает возможности наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора.

При определении правого регулирования участия в долевом строительстве следует учитывать, что в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих, по сути, одни и те же взаимоотношения, однако полностью выведенные из-под сферы действия указанного Закона о долевом строительстве. В частности, на сегодняшний день статус непоименованных договоров сохраняют договоры долевого строительства объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений. Учитывая существующую классификацию объектов капитального строительства по признаку функционального назначения, на основании договора участия в долевом строительстве возможно строительство (создание) только тех помещений, которые будут входить в состав объектов недвижимости жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Закон о долевом строительстве также не распространяется на договоры, по условиям которых участие в строительстве граждан и юридических лиц осуществляется путем внесения вклада в строительство неденежными средствами, и на договоры, не предусматривающие возникновение у участника долевого строительства права собственности на приобретаемые помещения. Положения Закона о долевом строительстве не применяются, к отношениям сторон из договора участия в долевом, строительстве, заключенного до вступления в силу указанного Закона, независимо от того было разрешение на строительство получено застройщиком до или после того, как Закон вступил в силу.

Несмотря на то, что Закон о долевом строительстве достаточно детально регулирует договор; заключаемый между застройщиком и участниками долевого строительства и служащий необходимым правовым основанием для строительства на принципах долевого участия, с принятием этого Закона проблема квалификации договора участия в долевом строительстве не потеряла своей актуальности. Исследование изложенных в законодательстве видов договорных обязательств позволяет заключить, что договор участия в долевом строительстве не относится ни к одному из них. Тезисы, приведенные в диссертационной работе, позволяют также утверждать, что договор участия в долевом строительстве не содержит даже элементов предусмотренных в законодательстве договоров. Следовательно, договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров. Участник долевого строительства не является покупателем объекта недвижимости, в связи с чем отсутствуют основания для нахождения элементов договора купли-продажи. Он также не является заказчиком работ и услуг, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подрядными договорами и договором возмездного оказания услуг. У участников долевого строительства и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, имущество, созданное в результате, исполнения договора участия в долевом строительстве, не является-их общим имуществом, соответственно нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества. Отмеченные особенности рассматриваемого договора являются одной из основных предпосылок определения места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств.

Из легального определения договора участия в долевом строительстве следует, что он относится, к группе двусторонних, консенсуальных и возмездных договоров. Созданный законодателем режим для договора участия в долевом строительстве- не позволяет относить его к числу публичных, а по порядку заключения - к конструкции договора присоединения. В то же время в Законе о долевом строительстве прямо закреплено право Правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон договора, а именно - разработка типового, договора участия в долевом строительстве. Следовательно, можно предположить дальнейшее закрепление.характера договора участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения, что обеспечит большую стабильность договорным отношениям и правоприменительной практике в сфере долевого строительства.

Исследование элементов договора участия в долевом строительстве позволило выявить специфические особенности правового регулирования субъектного состава рассматриваемых правоотношений. В частности, в работе обосновывается, что статус застройщика в договоре участия в долевом строительстве определяется наряду с наличием определенных разрешительных документов, предоставляющих право осуществлять строительство, особенностями его профессиональной деятельности, и состоит, прежде всего, в эффективной организации финансирования и обеспечения строительства нового объекта недвижимости. В этой связи для наиболее точного обозначения субъекта, привлекающего денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, предлагается использовать понятие «организатор участия в долевом строительстве».

При определении предмета договора участия в долевом строительстве, как элемента указанного договора, следует учитывать, что это явление динамичное, проходящее в своем развитии три стадии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащий передаче участникам долевого строительства. Следствием деятельности застройщика является воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства. С учетом этого, обосновывается, что договор участия в долевом строительстве имеет единый предмет, состоящий из целого комплекса различных действий, влекущих возникновение материального результата. Выделение какой-либо стадии предмета договора участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного объекта (работы, их результат) рассматриваемых правоотношений не дает точного представления о природе обязательственных правоотношений, возникающих на основании указанного договора.

В целях установления правовой сущности обязательственных отношений между застройщиком и участниками долевого строительства, исследовав элементы рассматриваемого договора, в диссертации выделяются следующие признаки договора участия в долевом строительстве: особый субъектный состав договора; цель привлечения денежных средств участников долевого строительства; особенности объекта долевого строительства и возникновения права собственности на него; особый предмет договора; специальные способы обеспечение прав граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство; использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

В результате проведенного анализа действующего законодательства и с учетом изложенных теоретических и практических вопросов, сделан вывод, что договор, обозначенный в Законе как договор участия в долевом строительстве, представляет собой новый самостоятельный гражданско-правовой договор, имеющий свои характерные особенности (признаки), отличающие его от иных гражданско-правовых договоров.

Высказанное также позволяет сформулировать новое определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (организатор участия в долевом строительстве), осуществляющая деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства и их использованию, обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнение работ по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в. эксплуатацию этих объектов передать соответствующее жилое или нежилое помещение,, входящее- в. состав указанных объектов недвижимости (объект долевого- строительства), участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Как видно юридические и фактические действия застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, направлены не на сохранение прежнего состояния переданных средств, а на получение материального результата, то есть на строительство (создание) нового объекта недвижимости и передачу его в собственность участников долевого строительства. При этом результат в таком случае отделим от действий застройщика. Учитывая изложенное, договор участия в долевом строительстве предлагается рассматривать как договор, опосредующий ведение работы, и, соответственно, по юридической природе относить к договорам, направленным на выполнение работ, и квалифицировать как новый самостоятельный тип гражданско-правового договора, занимающего среди обязательств по поводу выполнения, работ особое место, обусловленное существенными отличиями отношений по долевому строительству многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. В этой связи в диссертационной работе также указывается на необходимость отведения договору участия в долевом строительстве специальной главы Гражданского кодекса РФ, закрепляющей свой особый режим.

При исследовании существенных условий договора участия в долевом строительстве предлагается признать таковым, в том числе срок начала и завершения строительства, поскольку эти факты также как и срок передачи объекта затрагивают интересы участников долевого строительства. При-рассмотрении проблемы целевого использования денежных средств участников долевого строительства, обосновывается неправомерность возложения на застройщика обязанности по передаче части квартир в муниципальную собственность при получении разрешения на строительство или приобретении права на земельный участок для строительства многоквартирного дома. Учитывая, что Закон о долевом строительстве определил гарантийный срок на соответствующий объект долевого строительства, в работе критически1 оценивается норма Закона, включающая условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в перечень существенных условий.

В работе сформулированы основные положения, направленные на дальнейшее совершенствование процедуры заключения договора участия в долевом строительстве. В этом плане, предлагается закрепить возможность регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве по заявлению участника долевого строительства, а также сроки на подачу документов, для его регистрации. Кроме того, представляется целесообразным установить в Законе требования об обязательной регистрации изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве, о сроках подачи документов для регистрации изменений, вносимых в такой договор (его расторжения), и самой регистрации. В таком случае нарушение срока, который отводится на подачу документов для регистрации договора участия в долевом строительстве (изменений, вносимых в такой договор, его расторжения) могло бы служить основанием для обращения в суд с требованием о вынесении решения о регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Опубликованную (размещаемую) проектную декларацию застройщика, а также размещаемую и распространяемую рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства, предлагается рассматривать как вызов на оферту или приглашение делать оферты. Обосновывается необходимость конкретизации источника опубликования (размещения) проектной' декларации. Вызывает определенные сомнения правомерность требований к застройщику о представлении бухгалтерской отчетности для ознакомления любому обратившемуся лицу. В некоторых случаях при нарушении застройщиком требований к проектной декларации, установленных Законом, спорной представляется возможность признания договора участия в долевом строительстве сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

В диссертации показано, что Закон о долевом строительстве, не исключая действительности договора долевого участия в строительстве, предусматривает особое право гражданина потребовать от лица, привлекающего денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, но не имеющем на это право, немедленного возврата переданных ему денежных средств и уплаты соответствующих процентов.

В связи с необходимостью установления дополнительных гарантий интересов участков долевого строительства, обосновывается правовая возможность включения в законодательство норм, регламентирующих порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов, в том числе право участника долевого строительства требовать заключения с новым застройщиком договора при условии сохранения назначения возводимого объекта. Более того, при неисполнении обязательств со стороны застройщика в связи с его банкротством, автор предлагает ввести обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков, которое рассматривалось бы как необходимое условие, предоставляющее право застройщику привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Отмечается необходимость расширения полномочий органов местного самоуправления в области долевого строительства, учитывая, что фактически именно эти органы на сегодняшний день обеспечивают координацию мероприятий, связанных с завершением строительства многоквартирных домов.

Обсуждая' проблему определения объекта недвижимости в предварительном договоре, предусматривающем намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, предлагается во избежание несогласованности существенного условия основного договора об объекте долевого строительства в предварительном договоре конкретизировать характеристики такого объекта с учетом сведений, содержащихся в проектной документации после проведения государственной экспертизы. В качестве приложения к такому предварительному договору предлагается использовать план помещений, оформленный в соответствии с проектной документацией, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы (п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Учитывая, что по договору участия в долевом строительстве застройщик, привлекая денежные средства участников долевого строительства, изначально создает имущество не для себя, при этом не передавая участнику долевого строительства права собственности на объект, договор участия в долевом строительстве следует рассматривать в качестве правового основания первоначального способа возникновения права собственности на объект долевого строительства. Застройщика, обладающего создаваемым объектом недвижимости до момента передачи, следует признать законным владельцем такого объекта. В целях реализации права участника долевого строительства на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства предлагается дополнить ст. 16 Закона о долевом строительстве нормой, возлагающей на застройщика обязанность по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган (документы технического учета, документ о присвоении объекту постоянного почтового адреса) в момент подачи первого заявления о государственной регистрации права собственности.

В диссертации также исследованы проблемы установления залоговой конструкции при долевом строительстве. Так как все участники долевого строительства представляют собой фигуру одного залогодержателя, состоящего в соответствующих залоговых правоотношениях с залогодателем (застройщиком), сделан вывод о существовании залоговых отношений с многочисленным субъектным составом или, как говорят, «множественностью лиц на стороне залогодержателя». Обосновывается также, что отнесение при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве строящихся (создаваемых) на земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к предмету законной ипотеки, обеспечивающих исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, реализовано законодателем при помощи юридической фикции.

Отмеченное в настоящей работе отсутствие должного регулирования ряда положений Закона о долевом строительстве, а также неточность толкования некоторых его норм свидетельствует о несовершенстве указанного нормативного акта, что способствует увеличению рисков в сфере долевого строительства. Это, в свою очередь, оказывает негативное влияние на привлекательность инвестиций в сфере строительстве, снижает реальный экономический' рост в этой отрасли. Поэтому одна из ближайших задач российского законодателя состоит в установлении детальной и наиболее корректной регламентации договорных отношений между участниками

193 ^^ долевого строительства и застройщиком, а также в устранении выявлен практикой противоречий. Затронутые в диссертации вопросы, конечН°> ^ исчерпывают всей проблематики этой весьма интересной, важной и до конца не исследованной проблемы правового регулироВ^ ^ участия в долевом строительстве. Надеемся, однако, что сделанные и предложения по совершенствованию действующего законодатель^ ^ окажутся полезными в практическом и теоретическом освоении мехаН**3 ^ привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства, придадут новый импульс дальнейшего совершенствовав законодательства в данной сфере.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор участия в долевом строительстве»

1. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск: Изд-во Иркут. ун-та. 1985.

2. Аксюк И.В., Колесник И.В. Право собственности на недвижимость. Ростов-на-Дону: Ростиздат. 2009.

3. Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007 // Справочная система «КонсультантПлюс».

4. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография Левексон. 1900.

5. Бобровникова М.'А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1.

6. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1.

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное, стереотипное (5-й завод). М.: Статут, 2002.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. — М.: «Статут», 2003.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополнительное, исправленное (2-й завод). М.: Статут, 2002.

10. Брауде И.Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. — М.: Госюриздат. 1952.

11. Безрук H.A., Вердников В.Г., Компанеец Е.С. Правовое регулирование перевозок грузов, капитального строительства, расчетов и кредитования в народном хозяйстве: учебное пособие. М., 1979.

12. Богатырев А.Г. Инвестиционное право. М., 1992.

13. Богуславский М.М. Иностранные инвестиции: правовое регулирование. М., 1996.

14. Бублик В. А. Юридическая квалификация долевого участия в строительстве: некоторые теоретические вопросы и арбитражная практика // Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии-Обзоры. 2001. № 1.

15. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблем^1 определения понятия // Юрист. 2007. № 6.

16. Бунина Н.В. Договор участия* в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании Н Нотариус. 2009. № 1.

17. Валеев P.A. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости. М.: Юрист. 2009.

18. Верещагин С.А. Кто есть кто в строительстве // Налоговый вестнИК-2005. № Ю.

19. Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. Приложение к № 7. 2005.

20. Вишневская И.С., Лукьянцев A.A., Нагаев А.Н. К вопросу о правового регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. 2000. № 2.

21. Вознесенская H.H. Иностранные инвестиции: Россия и мировой огсЫТ (сравнительно-правовой комментарий). М., 2001.

22. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 196823. Генкин Д.М., Новицкий И.Б. Предисловие редакторов к кн. «JX Эннекцерус. Курс германского гражданского права». Т. 1, полутом 1. IV 1950.

23. Гетьман Н. Сто девяносто шесть мероприятий // ЭЖ-Юрист. 2006. №36.

24. Глуховская. Э. Новая бухгалтерия. Выпуск 9, сентябрь 2005.

25. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. СПб., 2002.

26. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1998.

27. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ», 1997.

28. Гражданское право: ч. 2: Учебник / Под общей редакцией профессора В.Ф. Чигира. М: Амалфея, 2002.

29. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004.

30. Гришаев С.П. Договор участия в долевом строительстве // Закон. 2006. №3.

31. Гришаев С.П. Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве? //Хозяйство и право. 2006. № 10.

32. Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 5. 1954.

33. Гусев 0:Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. М.: Экзамен. 2001.

34. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3.

35. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. 1998. №3.

36. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т.Ш. Обязательственное право. -СПб.: Изд. «Юридический центр Пресс», 2004.

37. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

38. Иоффе О.С. Советское гражданское право. 1950. Т. I.

39. Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Хозяйство и право. Приложение к № 4. 2005.

40. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Экоинвест, 2005.

41. Киндеева Е.А. Долевое участие механизм в действии // «ЭЖ-Юрист». 2005. № 28.

42. Киндеева Е. А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат. 2004.

43. Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. № 11.

44. Козлова Е. Поиск модели договора долевого .участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство направо. 2002. № 2.

45. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.

46. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол № 18).

47. Концепция- развития гражданского законодательства РФ, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г. // Справочная система «КонсультантПлюс».

48. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ / Под РеД С.А. Боголюбова. 2005 // Справочная система «КонсультантПлюс».

49. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, час?** первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. 2006 Справочная система «КонсультантПлюс».

50. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, чаС*** первой. Том 1. (3-е издание, переработанное и дополненное) / Под р^ Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Юрайт-Издат. 2007 // Справочная систеМа1. КонсультантПлюс».

51. Коммерческое право. Часть 2:/ Учебник А.Ю. Бушев, O.A. Гордо**' Н.Л. Вещунова и др., под редакцией В.Ф. Попондуполо, В.Ф. Яковлевой-СПб., Издательство Санкт-Петербурского университета, 1998.

52. Корнева О., Плугарь Н. Проблемы реализации закона «Об участий долевом строительстве» // Недвижимость и ипотека. 2005. № 6.

53. Красавчиков O.A. Категории гражданского права. Избранные труды: ^2 т. Т. 2. М.: Статут, 2005.

54. Красавчиков O.A. Вопросы системы Особенной части ГК РСФCF-Свердловск, 1957.

55. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., Статут, 2000. ^

56. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-^ изд., перераб. и доп. М.: Статут. 2005 // Справочная система1. КонсультантПлюс».

57. Кузнецова O.A. Обратное действие гражданского закона: проблемы: теории и практики // Журнал российского права. 2006. № 8.

58. Кулагин М.И. Избранные труды. М.: Статут, 1997.

59. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости. Девелопмент: современная концепция развития. М., 2004.

60. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002.

61. Ласковый В. А. Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях // Право и политика. 2004. № 10.

62. Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. № 5.

63. Левин A.A. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2008. № 3.

64. Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6.

65. Ломидзе О., Ломидзе Э. Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. №3,4.

66. Лукьянцев A.A. Применение гражданско-правовой ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности: теория и практика. Ростов-на-Дону. 2005.

67. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10.

68. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006.

69. Майфат A.B. Инвестор: понятие, статус, деятельность // Современное право. 2005. № 10.

70. Майфат A.B. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. 2005. № 6.

71. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право. 2008. № 3.

72. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. № 5.

73. Маковская A.A. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5.

74. Маковская А.А Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 9, 10.

75. Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. № 8.

76. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2003.

77. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6.

78. Муравьев Б.В. Инвестиционные обязательства в строительстве // Юрист. 2001. № 3.

79. Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // «ЭЖ-Юрист». 2005. № 32.

80. Оксюк. Т. Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости // Корпоративный юрист. 2007. № 1.

81. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора// «Журнал российского права. 2003. № 8.

82. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006.

83. Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат. 2005. № 15, 16.

84. Плотникова И. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. Приложение к № 11. 2000.

85. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград, 1917.

86. Потяркин Д.Е. Машино-место-особый вид имущества // Право и экономика. 2007. № 1.

87. Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926.

88. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. № 12.

89. Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

90. Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации // Право и экономика. 1999. № 9.

91. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России; М., 2001.

92. Свирин Ю. Инвестор или, потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. № 3.

93. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью, в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер. 2006.

94. Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей, к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. № 5.

95. Скловский К.И; Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. 3-е изд. - М.: Дело. 2002.

96. Советское гражданское право. Субъекты гражданского права / Под ред.1. С.Н. Братуся. М., 1984.

97. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М., 2004.

98. Сутягин A.B. Договоры в строительстве с комментариями. ГроссМедиа. РОСБУХ. 2008 // Справочная система «КонсультантПлюс».

99. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6.

100. Таль JI.C. Положительное право и неурегулированные договоры // Юридические записки Демидовского юридического лицея. Вып. III (XIII). Ярославль, 1912.

101. Толстой В. С. Исполнение обязательств. М., 1973.

102. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. 2006. № 2.

103. Федоров С.И. Цена надежности // ЭЖ-Юрист. 2005. № 6.

104. Фокин С. Договор долевого участия // Закон. 2003. № 6.

105. Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и переход права собственности // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства. Ч. 2. Томск, 1999.

106. Хозяйственное право: Учебник для вузов / Отв. ред. проф. B.C. Мартемьянов. М., 1994. Т. 2.

107. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. № 2.

108. ИЗ. Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № п.

109. Чубаров В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. Под ред. Садикова О.Н. М., 1998.

110. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

111. Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 12.

112. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «LEX STAR», 2001.

113. Шелютто М.Л. Предпринимательские договоры (обзор ежегодных научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся) // Журнал российского права. 2008. № 1.

114. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

115. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2003.

116. Широкова Е.В. Главбух. Приложение «Учет в строительстве». 2006. № 3 // Справочная система «КонсультантПлюс».

117. Щербин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан встроительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10.

118. Диссертационные исследования.

119. Капица O.JI. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

120. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.

121. Майборода Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

122. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Автореф. дис. на соиск. ученой степени д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2006.

123. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. канд. юрид. наук. Москва, 2006.

124. Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2001.

125. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. на соиск. ученой степени канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.

126. Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2009.

127. Шадрина Т.В. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1999.

128. Нормативно-правовые источники.

129. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25 декабря 1993. №237.

130. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

131. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

132. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

133. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

134. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // Российская газета. 20 ноября 2002. № 220:

135. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

136. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14.

137. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 1005.

138. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции Федерального закона от 9 января 1996г. № 2-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.

139. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 1.

140. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

141. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

142. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

143. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. №43. Ст. 4190.

144. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5140.

145. Федеральный закон от 06 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.

146. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О'введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 17.

147. Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 307-Ф3 «Об аудиторской деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2009. № 1. Ст. 15.

148. Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № Ц9-Ф3 «О внесенииизменений в Федеральный закон «О государственной регистрации нрав нанедвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты

149. Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ 2010 № 25 Ст. 3070.

150. Постановление Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4999.

151. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об

152. Утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

153. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 октября2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков обосуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств

154. Участников долевого строительства» // Собрание законодательства РФ. 2005. №45. Ст. 4616.

155. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об

156. Утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

157. Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 18. Ст. 2001.

158. Постановление Правительства РФ от 05 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 11. Ст. 1336.

159. Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» // Собрание законодательства РФ: 2008. № 8. Ст. 744.

160. Постановление Госстроя СССР от 02 февраля 1988 г. № 16 «Об Утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, Дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1988. № 7.

161. Российской Федерации, и рекомендации по его ведению» // Справочная система «ЬСонсультантПлюс».

162. Приказ Минфина РФ от 29 „юля 1998 г. № 34н «Об утверждении положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, в РФ» // Российская газета (Ведомственное приложение). № 208. 1998.

163. Приказ Госстроя России от Об мая 2000 г. № 106 «Об утверждениипрактических рекомендаций по применению положений федеральной

164. Целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» овозможности приобретения за счет средств бюджетных субсидий жилыхпомещений в строящихся домах после завершения строительства» // Строительная газета. 2000. № 10.

165. Приказ Минюста России от 01 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Минюста РФ. №Ц. 2002.

166. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам РФ от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Российская газета. № 19. 2007.

167. Письмо МАП от 11 октября 2000 г. № НФ/11986 «О договорах на приобретение жилья» // Справочная система «КонсультантПлюс».

168. Письмо Пенсионного фонда Российской Федерации от 01 октября 2001г. № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // Справочная система «КонсультантПлюс».

169. Постановление Правительства Москвы от 14 марта 1995 г. № 221 «О реконструкции и модернизации предприятий потребительского рынка иуслуг г. Москвы на основе инвестиционных контрактов» // Вестник Мэрии Москвы. 1995. № 7.

170. Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 18 апреля 2003 г. № 800 «Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону» // Ростов Официальный. № 17. 30.04.2003.

171. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.

172. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

173. Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР» // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № Ц. Ст. 164.47. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

174. Постановление СТО от 02 декабря 1931 г. «О прибылях предприятий, входящих в объединения и тресты» / Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам. -М. Т.2. 1967. С. 367-368.

175. Постановлением ЦК ВКП(б) и Совета Министров СССР от 11 февраля 1936 г. // СЗ СССР. 1936. № 9. Ст. 70.

176. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» // СП СССР. 1957. № 9.

177. Постановление Совмина РСФСР от 24 сентября 1958 г. № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах» // СП РСФСР. 1958. № 13. Ст. 154.

178. Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утв. Постановлением СМ РСФСР от 9 июля 1959 г., с изм. от 21 апреля 1972 г. // СП РСФСР. 1959. № 9. Ст. 77; 1972. № 12. Ст. 72.

179. Постановление Совмина РСФСР от 5 октября 1962 г. № 1395 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве в РСФСР» // СП РСФСР. 1962. № 21. Ст. 103.

180. Постановление Совмина РСФСР от 2 октября 1965 г. № 1143 «О ходе выполнения плана кооперативного жилищного строительства в 1965 году» // СЗ РСФСР. 1988. Т. 3. С. 127; СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144; 1981. № 5. Ст. 22.

181. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 10 июля 1967 г. № 643 «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждения титульных списков строек» // СП СССР. 1967. № 17. Ст. 119.

182. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 26 августа 1967 г. «О мерах по дальнейшему развитию бытового обслуживания» // СП, СССР. 1967. № 23. Ст. 160.

183. Постановление Совета Министров СССР от 22 июня 1977 г. «О порядке строительства предприятий местной промышленности и бытового обслуживания, осуществляемого- за счет нецентрализованных источников финансирования» // СП СССР. 1977. № 13. Ст. 69.

184. Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 г. № 180 «О долевом участии в жилищном строительстве» // Казахстанская правда. 12 июля 2006 г. № 172.

185. Материалы судебной практики.

186. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1993. №6.

187. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 1996 г. № 4/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

188. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 января 1997 г. № 2 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 3. С. 4.

189. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

190. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

191. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. №4.

192. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. № 13863/09 // Справочная система «КонсультантПлюс».

193. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 07 июня 2000 г. по делу № АЗЗ-5378/99-С2-Ф02-965/00-С2 // Справочная система «КонсультантПлюс».

194. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 13 февраля 2002 г. № АЗЗ-11925/01-С 1-Ф02-119/02-С2 // Справочная система «КонсультантПлюс».

195. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2004 г. Ф08-105/2004 // Справочная система «КонсультантПлюс».

196. Постановление Федерального арбитражного суда Московской округа от 06 апреля 2005 г. № КГ-А40/2182-05 // Справочная система «КонсультантПлюс».

197. Постановление Федерального арбитражного суда Московской округа от 31 мая 2005 г. № КГ-А41/4081-05-3 // Справочная система «КонсультантПлюс».

198. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02 ноября 2005 г. по делу № А54-1126/2005-С9 // Справочная система «КонсультантПлюс».

199. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 10 мая 2006 г. № АЗЗ-27532/05-Ф02-1938/06-С2 по делу № АЗЗ-27532/05 // Справочная система «КонсультантПлюс».

200. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02 ноября 2006 г. № Ф08-5465/2006 по делу № А32-5907/2006-49/172 // Справочная система «КонсультантПлюс».

201. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 февраля 2007 г. по делу № А56-37811/2005 // Справочная: система «КонсультантПлюс».

202. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 21 мая 2007 г. № АЗЗ-26208/05-Ф02-2825/07 // Справочная система «КонсультантПлюс».

203. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03 июля 2007 г. по делу № Ф04-4297/2007(35726-А70-13) // Справочная система «КонсультантПлюс».

204. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2007 г. по делу № Ф08-3644/2007 по делу № А32-22535/2006-50/446 // Справочная система «КонсультантПлюс».

205. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2007 г. № Ф08-4690/2007 по делу № А53-18724/2006-С2-6 // Справочная система «КонсультантПлюс».

206. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2007 г. № Ф08-8470/07 по делу № А32-8625/2007-31/216 // Справочная система «КонсультантПлюс».

207. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09 января 2008 г. № Ф08-8190/07 по делу № А32-10099/07-34/261 // Справочная система «КонсультантПлюс».

208. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/07-3276А // Справочная система «КонсультантПлюс».

209. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 января 2009 г. № Ф08-7994/2008 по делу № А32-11639/2008-58/239-83АЖ // Справочная система «КонсультантПлюс».

210. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А32-19165/2008 // Справочная система «КонсультантПлюс».

Автор: Дикун, Андрей Васильевич
Город: Ростов-на-Дону
Год: 2011
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор участия в долевом строительстве тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор участия в долевом строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Дикун, Андрей Васильевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор участия в долевом строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор участия в долевом строительстве»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор участия в долевом строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дикун, Андрей Васильевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор участия в долевом строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор участия в долевом строительстве»