АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Ограничения права собственности на жилые помещения»
МВД России Санкт-Петербургский университет
На правах рукописи
ХРОМОВ Сергей Александрович
ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Специальность 12.00.03 -
гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени * кандидата юридических наук
Санкт-Петербург 2005
Работа выполнена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России
Научный руководитель
доктор юридических наук, профессор Молчанов Александр Александрович
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, профессор Богданов Евгений Владимирович; кандидат юридических наук Лозина Юлия Александровна
Ведущая организация
Орловский юридический институт МВД России
Защита состоится «_» __2005 года в_часов
на заседании диссертационного совета Д 203 012 02 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук в Санкт-Петербургском университете МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул Летчика Пилютова, д 1)
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского университета МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д 1)
Автореферат разослан «_»_2005 г
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 203 012 02 доктор юридических наук профессор
Денисов С.А.
Ъ0Ъ7\
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Потребность в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.
Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в последние годы в Российской Федерации, обусловило появление некоторых проблем, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации ограничений права собственности на жилые помещения.
Касаясь вопроса пределов осуществления и ограничения права собственности на жилье, необходимо отметить, что с началом экономических преобразований в стране законодательством, регулирующим отношения собственности, предусмотрено значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности
Правоохранительные органы должны соблюдать законность при ограничении права собственности Что же касается самих собственников - граждан, то в случаях, предусмотренных законом, они вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным нормативного акта, не соответствующего закону или иным правовым актам и нарушающего их права и охраняемые законом интересы (ст 13 ГК РФ).
В научной литературе подробно исследовались общие проблемы ограничений права собственности Этим вопросам посвящены работы М М. Агаркова, С Н. Братуся, А В. Бенедиктова, В В. Витрянского, В П. Грибанова, В П Камышанского, В.Ф. По-пондопуло, В А. Рахмилович, В.А. Рясенцева, А.П. Сергеева, К И. Скловского, Е А. Суханова, К> К Толстого и др. Однако при этом не подверглись детализации пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения.
Кроме того, анализ качества законотворческой деятельности показывает отсутствие научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства в части регулирования ограничения права собственности на жилые помещения
Все вышеизложенное предопределило выбор темы исследования и разработку вопросов, связанных с урегулирования споров, касающихся ограничений права собственности на жилые помещения.
Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие при ограничениях права собственности на жилые помещения а также закономерности установления таких ограничений
Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в нормативно-правовых актах, в соответствии с которыми ограничивается право собственности на жилые помещения
Целью диссертационного исследования является исследование существующих теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся вопросов ограничений права собственности на жилые помещения, а также выработка на этой основе выводов и предложений по дальнейшему развитию этого правового института
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
- проанализировать категорию «жилое помещение»,
- предложить понятие и раскрыть основное содержание ограничений права собственности на жилые помещения,
- выработать классификацию ограничений права собственности на жилые помещения;
- проанализировать нормы гражданского законодательства, регламентирующие ограничения права собственности на жилые помещения;
- разработать и обосновать предложения по совершенствованию современного законодательства, связанного с необходимостью ограничений права собственности на жилые помещения
Методологическую основу исследования составили следующие методы познания общенаучный диалектический, комплексный, системный, формально-логический, лингвистический, моделирования и другие
Теоретическую основу исследования образуют труды ученых' И А Покровского, В П Камышанского, Н М Коршунова, И А. Кудрявцева, А В Малько, Д И Мейера, В А Рыбакова, К И Скловского, Е А Суханова, В А Тархова, Ю К Толстого, 3 И Цыбуленко, А Е Черноморца, Г Ф Шершеневича и др
Научная новизна исследования состоит в том, что в диссертации производится комплексный анализ ограничений права собственности на жилые помещения
В работе исследованы пределы и ограничения права собственности на жилые помещения, что позволило повысить ценность и достоверность выводов и положений автора
Диссертация позволяет проследить способы ограничений права собственности на жилые помещения, а также выявить пределы права собственности, вступающие в противоречие с принципом свободы договора
На защиту выносятся следующие положения:
1 Понятия пределов и ограничений права собственности на жилые помещения предполагают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим жилым помещением Показывая его пределы, законодатель указывает только на закон, а ограничения отнесены им к основанной на законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов.
2. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан
3. Делается вывод о том, что ограничения права собственности на жилые помещения основываются как на нормах материального права, когда субъекты гражданско-правовых отношений устанавливают ограничения для одной из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других, так и на нормах процессуального характера, в случаях арестах и при других мерах по обеспечению иска.
4. Доказывается вывод о том, что в силу принципа свободы договора необходимо исключить из-п 1 ст 682 ГК РФ положение, допускающее возможность законодательного определения максимального размера платы по договору найма жилого помещения
5 Обосновывается вывод о том, что общее положение о договоре купли-продажи в части возможности заключения договора купли-продажи в отношении будущего товара не может быть применено к договорам купли-продажи жилого помещения. В данных ситуациях могут усматриваться отношения долевого участия в строительстве жилья, когда заказчик (застройщик) не яв-
ляется собственником всего построенного объекта недвижимости, а также доли (квартиры), предназначенной дольщикам
6. Предлагается в ст 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1,99/ г предусмотреть недопустимость регистрации права на долю в общей собственности в многоквартирном доме (крыши, чердаки, подвалы, лестничные проходы и т п )
Теоретическая значимость исследования. Настоящая работа вносит вклад в ргюширение общетеоретических представлений о содержании и значении ограничения права Кроме того, содержащиеся в диссертации положения, выводы, рекомендации могут использоваться при проведении теоретических исследований по проблемам ограничения права собственности
Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации могут быть использованы в деятельности, направленной на совершенствование законодательства, регулирующего ограничения права собственности на жилые помещения, в правоприменительной практике, а также в процессе преподавания гражданского и жилищного права, при разработке новых учебных курсов, связанных с ограничением гражданских прав -
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России, где проводилось ее обсуждение и рецензирование
Результаты исследования апробированы в выступлениях автора на научно-практических конференциях, проводившихся в 2001 - 2004 гг в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (Санкт-Петербург, апрель 2004 г)'
Кроме того, результаты проведенного исследования отражены в научных публикациях автора
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность изучения ограничений права собственности на жилые помещения, аргументируются своевременность, научная новизна и практическая значимость исследования, определяются цели, задачи, объект, предмет исследования, указывается методологическая основа, приводятся основные положения, выносимые на защиту
Первая глава - «Понятие и содержание права собственности на жилые помещения» - состоит из трех параграфов.
Первый параграф - «Понятие жилого помещения». Проанализировав данный вопрос, автор обращает внимание на то, что в федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилища. В теории жилищного права под термином «жилище» («жилье») обычно понимается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей-жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т п ), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).
В гражданском праве под жилым понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан.
Собственник вправе сдавать жилое помещение по договору найма Согласно п. 1 ст 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст 15 ЖК РФ), те соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта
Предметом договора социального найма жилого помещения
может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо'одной или нескольких комнат При этом не могут быть самостоятельным предметом' До^бёора Найма жилого помещения часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные ^помещения (кукня кладовая, коридор и т п )
В юридической литературе существуют различные определе- 4
ниЗ жилого помещения.
Диссертант приходит к выводу о том, что под жилым помещением следует понимать помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан
ЖК РФ (ст. 15) недвижимостью в жилищной сфере признает жилые помещения Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах во-первых, любое жилье, как в одноквартирном, так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время, в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество), в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения, в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности, в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Второй параграф - «Понятие права собственности на жилые помещения» - содержит комплексный анализ проблем определения понятия права собственности на жилые помещения
Автор отмечает, что на современном этапе бснову правового регулирования права собственности на жилые помещения представляют нормы ЖК РФ и ГК РФ, которые" получают развитие и конкретизируются в законах и иных правовых актах, устанавливающих общие и специальные правила практической реализации этого права Глава 13 ГК РФ определяет именно подход к понятию собственности через право осуществлять его и дает ему характеристику как наиболее широкому по содержанию вещному праву В п 1 ст, 209 ГК РФ правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для российского гражданского права триады правомочий' владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности для собственника в отечественном праве Именно с этой точки зрения
" ' " г , ,
и будет рассмотрен вопрос о праве собственности на жилые помещения, так как зарубежная цивилистическая наука в большинстве случаев обходит стороной понятие собственности вообще и на жилые помещения в частности
Право собственности относится к вещным правам (ст 209 ГК) - является частным случаем вещных прав (Основным отличием вещных отношений от обязательственных является то, что закон устанавливает исчерпывающий список вещных прав, в то время как участники обязательственных отношений могут совершать любые сделки, не только прямо предусмотренные законом, но и не противоречащие ему (ст 8 ГК). Следует особо подчеркнуть, что право собственности может быть прекращено только по осно-баниям, предусмотренным законом
Объектом права собственности на жилое помещение является помещение предназначенное для постоянного проживания (жилье - квартира, комната, жилой дом и т д )
В третьем параграфе - «Содержание права собственности на жилые помещения» - исследуется вопрос правомочий собственника жилого помещения.
Известно, что ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут рамками жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него - индивидуальное жилищное строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке либо участие елЖК (ЖСК) Реже применялся договор купли-продажи. Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. В то же время находящийся в личной собственности гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях так называемой «личной наживы», извлечения «нетрудовых» доходов, в других «корыстных» целях.
Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника, на первый план выдвигались такие полномочия, как владение и пользование К распоряжению собственник прибегал значительно реже
Для современного правового регулирования характерно освобождение собственности граждан от многочисленных ограничений, существовавших ранее На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности фажданско-правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве
Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе владеть, пользоваться и распоряжаться ею, видоизменять, перестраивать и сносить, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом Собственник также может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица
На наш взгляд, заслуживает внимания существующая в научной литературе точка зрения В П. Камышанского, в соответствии с которой структура содержания исходного субъективного права собственности не может быть представлена через исчерпывающий перечень правомочий. Но этот базовый перечень должен быть единым применительно ко всем формам собственности и всем группам собственников В данном перечне обозначены классические правомочия владения, пользования и распоряжения При этом было бы ошибочным полагать, что именно триада раскрывает сущность субъективного права собственности По смыслу, через нее идет только уточнение содержания Правомочия владения, пользования и распоряжения не являются присущими исключительно праву собственности Этими правомочиями могут обладать субъекты иных вещных прав Они могут вытекать из обязательственных правоотношений. Отличие заключается в объеме правомочий Собственник обладает наибольшей властью по отношению к «несобственникам».
Вторая глава - «Пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения» - состоит из трех параграфов.
В первом параграфе - «Пределы осуществления права собственности на жилые помещения» - основное внимание уделяется проблеме разграничения пределов и ограничений права собственности на жилище
Соискатель отмечает, что в литературе часто встречается смешение этих понятий, тогда как они не равнозначны Безусловно, оба понятия предполагают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна Представляется, что говоря о пределах, законодатель указывает только на закон Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом, ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения - частными
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов; законодательные (установленные федеральными законодательными актами), судебные (вызванные оспоримо-стью права собственности на жилье), договорные (обусловленные соглашением сторон)
Спектр законодательных пределов осуществления права собственности на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права собственности, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц
К пределам осуществления прав собственников недвижимого имущества следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся ' составной частью другого объекта Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земель' ных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользования.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав собственниками жилых помещений. Российский законодатель при установлении пределов осуществления права собственности в отношении любого имущества руководствуется принципом «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов»
Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и ст 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение В соответствии со ст 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи Жилые помещения на основании договора могут сдаваться их собственниками для проживания в них других граждан При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается Похожая норма содержится в ст 17 Жилищного кодекса РФ Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению Согласно ст 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения собственника с выплатой ему вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения
К пределам осуществления права собственности на жилище следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т п , обязательных для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в доме Например, собственник жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и тд В качестве крайней меры, применяемой к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, та же ст 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности
Второй параграф - «Понятие и содержание ограничений права собственности» - посвящен характеристике ограничения как правового способа обеспечения справедливых начал в любом обществе
В'современных условиях ограничения прав и свобод гра>кдан должны соответствовать международно-правовым нормам и осуществляться при неукоснительном соблюдении норм национального законодательства. В соответствии с п 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека «при осуществлении своих прав и свобод каждый челрвек должен подвергаться только таким ограничениям какие установлены законрм исключительно/с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, обще-
ственного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе»
Обращает на себя внимание, что ограничения могут носить исключительный характер и быть направлены для достижения вполне определенных, а также социально значимых целей Кроме того, устанавливать ограничения прав и свобод граждан можно только в том случае и в той мере, в каких они предусмотрены конституцией конкретного государства при их соответствии нормам международного права В полной мере это распространяется и на ограничения прав и свобод граждан в условиях чрезвычайного или военного положения
Ограничения не приводят к уменьшению субъективных прав, а лишь создают препятствия к осуществлению принадлежащих гражданам прав По мере устранения препятствий, связанных с устранением существующих угроз безопасности государства, возобновляется (восстанавливается) потенциальная возможность осуществления принадлежащих гражданам имущественных и связанных с ними личных неимущественных прав.
Ограничения гражданских прав могут иметь место как в правоотношениях, основанных на методе власти и подчинения, так и в правоотношениях, основанных на равенстве участников сторон, т е в гражданских правоотношениях Во втором случае участники правоотношения, строя свои взаимоотношения на принципах дислозитивности и свободы волеизъявления, обязаны воздерживаться от определенных действий, либо терпеть определенные действия третьих лиц в сфере своего юридического господства для обеспечения их жизненно важных интересов и достижения наиболее значимых социальных целей
Третий параграф - «Ограничения права собственности на жилые помещения» - посвящен сущности ограничения права собственности на жилые помещения
Касаясь ограничения права собственности на жилье, необходимо отметить, что с началом экономических преобразований в стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных ограничений осуществления права собственности
Так, в гл. 18 Гражданского кодекса РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения, исключены всякие количественные ограничения на жилое помещение как объект права собственности При этом на собственни-
ка возлагается обязанность содержать жилые помёще'нуШ соо¥: ветствии с градостроительными, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами
Известно, что объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством
Данные объекты намеренно пойменованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином
Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере В частности, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещений без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме.
Ограничения права пользования жилым помещением обусловлены в значительной мере необходимостью соблюдения его целевого назначения как объекта гражданского оборота особой социальной значимости Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, ограничиваются его назначением
В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, составляют собственность государства, либо, если это дом индивидуальных застройщиков, общую собственность участников строительства.
В связи с тем, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве'робстёеннойти на общее имущество, а не реальная доля на материальный объект, выдел кото-
рой невозможен без нанесения ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, необходимо, на наш взгляд, в ст 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г предусмотреть недопустимость регистрации права на долю в общей собственности в многоквартирном доме в тех случаях, когда с ней совершаются сделки по ее отчуждению отдельно от права собственности на квартиру.
Также собственник жилого помещения не вправе совершать действия, создающие повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в соседних жилых помещениях. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7 00 часов собственник жилого помещения и члены семьи обязаны соблюдать полную тишину1.
На основании проведенного исследования автор делает вывод о том, что ограничения права собственности на жилые помещения основываются на нормах материального права, когда субъекты гражданско-правовых отношений устанавливают ограничения для одной из сторон соглашения как при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других, так и на нормах процессуального характера, в случаях арестах и при других мерах по обеспечению иска
Судебные ограничения права собственности на жилье возникают в случаях оспоримости права собственности на жилье, т.е когда право на жилое помещение поставлено под сомнение Это могут быть иски о расторжении или изменении договора купли-продажи, мены, дарения о признании недействительным обмена жилыми помещениями В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
1 См п 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР // Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г / СП РСФСР. 1986 № 2 Ст 10.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и в тех случаях когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других
По общему правилу, установленному нормами гражданского законодательства, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им Изъятия из этого правила могут быть установлены законом или договором Например, договором об ипотеке может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением либо совершать некоторые акты распоряжения (допустим, не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).
Согласно ст 674 ГК РФ собственник вправе сдавать жилые помещения для проживания на основании договора. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, не влечет для нанимателей расторжения или изменения договора найма жилого помещения В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст 675 ГК РФ). Это означает, что до истечения срока действия договора права собственника ограничены обязанностью соблюдения жилищных прав нанимателей. В соответствии с п 1 ст 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет
Ограничение права собственности возможно и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ Согласно такому договору, собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из договора, становится приобретатель, т е налицо обременение приобретенного жилья Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
В заключении диссертант обобщает результаты проведенного исследования и обосновывает целесообразность внесения
предложенных изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство Российской Федерации
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:
1. О правомочиях собственника в отношении жилого помещения // Проблемы совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности Сб трудов докторантов, адъюнктов и соискателей Вып 16 Ч 3 / Под общ ред В П Сальникова СПб. Санкт-Петербургский университет МВД России, 2002 0,2 п.л
2 Пределы осуществления и ограничения дарения жилых помещений // Общество и право- Сб трудов докторантов, адъюнктов и соискателей Вып 17 Ч 3/Под общ ред ВП Сальникова СПб Санкт-Петербургский университет МВД России, 2003 0,2 п л
3 К вопросу о разграничении пределов и ограничений права собственности на жилые помещения I! Право, политика, экономика проблемы развития и взаимосвязи' Сб трудов докторантов адъюнктов и соискателей Вып 19. Ч 2 1 Под общ ред В П Сальникова СПб' Санкт-Петербургский университет МВД
России, 2004. 0,3 п л
4 К проблеме определения права собственности на жилые помещения // Государственно-правовая политика в России' проблемы и перспективы развития: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей Вып 20 Ч 2 / Под общ ред В П Сальникова СПб. Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004 0,2 п л
Подписано в печать и свет 11 04 2005 Формат 60X84
Печать офсетная___Объем 1,0 п л ___Тираж 1-00 экз
Отпечатано в Санкт-Петербургском университете МВД России 198206, Санкт-Петербург, ул Летчика Пилютова, д 1
РНБ Русский фонд
2005-4 30871
M *
*
А л,
12 fin. m
