Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домамитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами»

На правах рукописи

САВИЦКАЯ Ольга Геннадьевна

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ОКАЗЫВАЮЩЕЙ УСЛУГИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

- з НОЯ 2011

Москва-2011

4858823

На правах рукописи Исх. 43/9-5281 от 12.10.2011 г.

САВИЦКАЯ ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ОКАЗЫВАЮЩЕЙ УСЛУГИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2011

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России.

Научный руководитель:

заслуженный юрист РФ,

доктор юридических наук, профессор,

Гандилов Тофик Миртагиевич

Официальные оппоненты:

заслуженный деятель науки РФ, доктор юридических наук, профессор, Масевич Маргарита Генриховна

кандидат юридических наук Богомолов Андрей Алексеевич

Ведущая организация:

Институт государства и права РАН

Защита состоится «/3 » ^в^СЛ^/иЛ- 2011 года в //.00 час. на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 203.019.02 при Московском университете МВД России (117997, г. Москва, ул. Академика Волгина, д. 12).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета МВД России.

Автореферат разослан « » 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета / А.Г. Мамонтов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Вступление в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обусловило широкомасштабный рост числа собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество многоквартирного дома. Новые принципы регулирования отношений, возникших между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления общим имуществом, впервые получили отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации, который в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающего управление жилищным фондом в целом, определил три способа управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день одним из ключевых субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации. Преимущества привлечения управляющей организации к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме очевидны, поскольку в отличие от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов (далее - ТСЖ, ЖК и ЖСК) такие организации занимаются управлением на профессиональной основе. По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России насчитывается 1 473 404 многоквартирных дома, собственники около 90 % из них уже выбрали какой-либо из способов управления домом. В 27 % указанных многоквартирных домов собственники непосредственно управляют своими домами, 13 % многоквартирных домов управляются ТСЖ, ЖК и ЖСК, 60% -управляющими организациями. Кроме того, 41% ТСЖ, ЖК и ЖСК заключили договоры с управляющими организациями '.

Вместе с тем отсутствие детального правового регулирования деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления

' См.: URL: http://www.mterfax-russia.ru/main.asp?id=179288&sec (дата обращения 02.07.2011).

3

многоквартирными домами, существенно тормозит развитие рыночных отношений, препятствует формированию условий для привлечения организаций в данную сферу деятельности. В настоящее время ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается правовая сущность понятия «управляющая организация», не определяется гражданско-правовой статус данной организации, цели, предмет, виды деятельности, отсутствуют положения, содержащие требования к ее организационно-правовой форме.

Несмотря на социальную значимость деятельности по управлению многоквартирными домами, действующим законодательством не предусмотрены положения о лицензировании данной деятельности, в связи с чем, по мнению автора, следует акцентировать внимание на развитии института саморегулирования в обозначенной сфере. Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами должна подлежать правовому регулированию, однако до сих пор особенности членства в данной организации, права и обязанности управляющих организаций, объединенных на принципах саморегулирования, и ряд других неотъемлемых аспектов деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на законодательном уровне не установлены.

В юридической литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме с помощью привлечения на договорной основе управляющей организации широко обсуждается, однако по вышеуказанным вопросам единых доктринальных подходов не выработано. Сложившаяся ситуация не только отрицательно сказывается на деятельности данных организаций, но и затрагивает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.

В связи с изложенным необходимость решения обозначенных проблем обусловливает проведение комплексного исследования особенностей гражданской правосубъектности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, путем рассмотрения целей, задач,

видов деятельности данных организаций, организационно-правовых форм их создания и членства в саморегулируемых организациях.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является российское законодательство, регулирующее порядок создания и деятельность управляющих организаций, материалы судебной практики по соответствующей категории споров, хозяйственная практика управляющих организаций, а также научно-теоретические взгляды и концепции по общетеоретическим вопросам и теме диссертации.

Предметом исследования является выявление особенностей гражданско-правового положения организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, и их членство в саморегулируемых организациях.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих положений гражданского и жилищного законодательства, судебной практики, юридической литературы изучить особенности гражданско-правового положения управляющей организации, исследовать цели, предмет и виды ее деятельности, выявить имеющиеся пробелы в законодательном регулировании вопросов создания и деятельности данного вида организаций и разработать научно-практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Цель исследования определила круг взаимообусловленных задач:

- на основе фундаментальных исследований понятия правосубъектности юридического лица, сложившихся в доктрине гражданского права, провести теоретический анализ особенностей гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, сформулировать определение понятия правосубъектности данной организации, определить ее характерные черты;

- раскрыть особенности гражданско-правового положения управляющей организации путем изучения предмета, целей и видов ее деятельности;

-сформулировать определение понятия управления многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной

правовой базы, рассмотреть структуру гражданско-правовых отношений по управлению многоквартирным домом, определить круг субъектов и объектов данных правоотношений. Исходя из сформулированного понятия управления многоквартирным домом и анализа правоотношений в данной сфере выявить правовую сущность управления многоквартирным домом;

- путем анализа организационно-правовых форм юридических лиц, предусмотренных действующим законодательством, определить организационно-правовые формы, обеспечивающие оптимальные условия для осуществления деятельности управляющей организации;

- исследовать вопросы правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, предмет и цели их деятельности, определить требования к членам данной саморегулируемой организации;

- на основе проведенного исследования разработать собственные и оценить имеющиеся предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью управляющих организаций.

Степень научной разработанности темы характеризуется следующим. Отдельным аспектам рассматриваемой проблематики, в частности понятию правосубъектности юридического лица, уделялось внимание представителями как дореволюционной, так и советской и современной правовой мысли. Исследованию категории «правосубъектность юридического лица» посвящены труды таких выдающихся цивилистов, как Н.Г. Александров, С.Н. Братусь, Я.Р. Веберс, A.B. Венедиктов, Н.В. Витрук, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиков. Наиболее значительный научный вклад в разработку теоретико-методологических основ изучения данной категории и ее содержания за последнее время внесли В.В. Витрянский, Н.В. Козлова, С.О. Лозовская, A.A. Слугин, Е.А. Суханов и другие ученые.

Защищены диссертации в области правового положения юридических лиц C.B. Крутиковой, И.К. Куликовой, Е.П. Лихотниковой, К.В. Мироновой, И.А. Михайловой, А.Е. Пилецким, В.В. Якушиной и др.

6

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, порядка реализации указанного субъективного права имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова,

B.П. Мозолина, Ю.К. Толстого.

Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова,

C.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, В.А. Фогеля и других ученых.

Понятие саморегулируемых организаций появилось в доктрине гражданского права сравнительно недавно, его исследование содержится в трудах таких российских правоведов, как C.B. Бахин, Е.И. Васьковский, В.В. Витрянский, A.A. Иващенко, Н.И. Клейн, И.М. Кулишер, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.А. Рахмилович.

Тем не менее каких-либо специальных комплексных исследований в российской гражданско-правовой науке относительно особенностей правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, ее организационно-правовых форм, правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами не проводилось.

Вместе с тем большая общественная значимость деятельности управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг в условиях отсутствия надлежащего законодательного регулирования обусловливает необходимость полного и всестороннего исследования особенностей правового положения данных организаций.

Методологическая основа исследования. Поставленные исследовательские задачи решались с использованием как общенаучных (системного подхода, анализа, синтеза, аналогии, типологии), так и специальных методов познания (логико-юридического, сравнительно-правового, метода юридического

моделирования). При толковании норм законодательства применялись языковой (грамматический), исторический, систематический способы толкования. Изучаемая категория «правосубъектность организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами» была проанализирована с точки зрения как единого целого, так и ее отдельных элементов.

Теоретической основой исследования послужили научные труды вышеперечисленных авторов, а также исследования в области общей теории права, философии, гражданского, жилищного и предпринимательского права.

Нормативную и эмпирическую основу исследования составили положения действующего гражданского и жилищного законодательства, судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражных судов, проекты федеральных законов в сфере рассматриваемых отношений, документы управляющих организаций, а также практические аспекты правоприменительной деятельности в исследуемой сфере.

Научная новизна исследования заключается в том, что на основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, научно-теоретических взглядов и концепций предпринята попытка комплексного изучения особенностей гражданско-правового положения управляющей организации, сформулировано определение понятия гражданской правосубъектности управляющей организации, определены предмет, цели, виды деятельности данной организации.

В представленной работе выявлена специфика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно-правовой формы, а также особенности осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем.

Диссертантом разработана классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами, в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами.

С целью защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме автором предложено на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях. В рамках проведенного исследования сформулировано определение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, ее основные права, обязанности, задачи, условия членства управляющих организаций в саморегулируемой организации.

На основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики разработаны предложения по внесению дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации, а также авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные положения, конкретизирующие научную новизну диссертации:

1. Обосновывается и дается авторское определение правосубъектности управляющей организации, под которой следует понимать «возникшую с момента государственной регистрации способность данной организации выступать субъектом гражданско-правовых отношений как с собственниками помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающими организациями, иными хозяйствующими субъектами, так и с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществлять права и нести обязанности в рамках деятельности, направленной на управление многоквартирными домами в целях создания благоприятных и безопасных условий проживания, содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,

предоставления коммунальных услуг».

2. Формулируется вывод, согласно которому в целях обеспечения наиболее полной защиты прав и законных интересов собственников помещений

в многоквартирном доме следует на законодательном уровне определить, что виды деятельности, осуществляемые управляющей организацией, не могут выходить за пределы целей управления многоквартирным домом, установленных ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим предлагается дополнить статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации частью 2.4, изложив ее в следующей редакции: «2.4. Управляющая организация не вправе осуществлять деятельность, не соответствующую целям управления многоквартирным домом, предусмотренным частью 1 настоящей статьи». В случае внесения указанных изменений правоспособность управляющей организации независимо от ее организационно-правовой формы будет носить специальный характер.

3. Предлагается авторская классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами (непосредственный, корпоративный, опосредованный, внешний субъект), в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами. При этом обосновывается, что управляющая организация является «опосредованным» субъектом данных отношений. Опосредованный субъект гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами - субъект, осуществляющий управление общим имуществом в многоквартирном доме на основе договорных отношений с собственниками помещений в данном доме и не наделенный вещными правами в отношении объекта управления, выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени в интересах собственников.

4. В действующем законодательстве четко не выражена позиция в отношении лица, выступающего оферентом при заключении договора о приобретении коммунального ресурса. В целях определения порядка заключения договора о приобретении коммунального ресурса, более полного учета прав и законных интересов собственников помещений в

многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций на законодательном уровне следует установить обязанность управляющей организации с момента принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе данной управляющей организации направить предложение о заключении договора о приобретении коммунального ресурса

ресурсоснабжающей организации.

5. Федеральными законами от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»2 не предусмотрено создание государственных и муниципальных унитарных предприятий, предоставляющих услуги по управлению жилищным фондом, однако в настоящее время деятельность данных предприятий широко распространена в региональной практике.

Обосновывается, что с целью исполнения требований действующего законодательства, оптимальной защиты прав кредиторов следует установить, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, подлежат приватизации путем продажи имущественных комплексов.

6. Для защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предлагается на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях.

С целью организации деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо установить нормы, определяющие правовое положение саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, их права и обязанности, основные задачи, среди которых: повышение качества предоставления услуг и выполнения работ по управлению

многоквартирными домами; участие в подготовке проектов нормативных правовых актов органов власти по вопросам, связанным с развитием сферы жилищно-коммунального хозяйства. В связи с этим предлагается включить в проект федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами статьи «Основные задачи, права и обязанности саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» и «Членство в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами», содержание которых приводится в приложении к диссертации.

7. Сформулирован вывод, согласно которому в целях установления единых требований к управляющим организациям, независимо от того, созданы ли данные организации в форме юридического лица либо деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется индивидуальным предпринимателем, предлагается законодательно закрепить условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами.

Авторская редакция статьи «Условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами приводится в приложении к диссертации.

8. Обосновывается, что одним из условий деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами является обеспечение гарантии финансовой ответственности управляющих организаций - членов саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. В целях реализации данного положения необходимо законодательно закрепить нормы, предусматривающие особенности страхования гражданской ответственности управляющих организаций и формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

9. Аргументируется вывод о том, что применительно к модели саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, с учетом

сложившихся особенностей российского рынка, наиболее оптимальной является двухуровневая система саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, включающая в себя:

- саморегулируемые организации, объединяющие управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в пределах территорий, входящих в состав субъекта Российской Федерации (региональный уровень);

- ассоциации саморегулируемых организаций (федеральный уровень).

С целью взаимодействия управляющих организаций и органов государственной власти и местного самоуправления в соответствии с федеральными законами от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»3, от 6 октября 2003 г. № И1-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ассоциации саморегулируемых организаций предлагается включить представителей органов государственной власти и местного самоуправления с правом совещательного голоса.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется следующими обстоятельствами. Основные выводы и положения, изложенные в диссертации, являются определенным вкладом в развитие теоретических положений о правовом статусе организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, и могут быть использованы для дальнейшего исследования как обозначенной проблемы, так и непосредственно связанных с ней вопросов.

Сформулированные предложения по внесению дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации, авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами могут быть использованы в нормотворческой деятельности с целью совершенствования действующего законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирным домом, а также при

анализе и оценке правоприменительной практики. Результаты диссертационного исследования целесообразно использовать при преподавании учебных курсов по гражданскому, предпринимательскому и жилищному праву.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ряд теоретических положений и предложений по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, результаты проведенного исследования использованы в практической деятельности органов местного самоуправления города Рязани.

Структура работы обусловлена целью и результатами проведенного научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертации; определяются объект и предмет, цель и задачи исследования; анализируется степень научной разработанности темы; представляются методологические, теоретические и эмпирические основы исследования; раскрывается научная новизна диссертации; формулируются положения, выносимые на защиту; выявляется теоретическая и практическая значимость работы; приводятся сведения об апробации результатов исследования.

Первая глава «Особенности гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами» включает в себя два параграфа. В первом параграфе «Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации» в методологических целях исследуются основные подходы к определению понятия «правосубъектность юридического лица», его историко-правовое развитие, современные позиции в трактовке данного понятия. Для

полного и всестороннего исследования диссертантом изучены виды правоспособности юридического лица - общая, специальная, дополнительная, исключительная и целевая.

На основе проведенного анализа автор приходит к выводу о том, что на сегодняшний день ни в действующем законодательстве, ни в юридической литературе не выражено единой четкой позиции в отношении правосубъектности управляющей организации.

В соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом. Из данного определения следует, что управляющая организация может быть создана в форме как коммерческой, так и некоммерческой организации.

Управляющие организации, созданные в форме общества с ограниченной ответственностью, открытого акционерного общества, иных предусмотренных законом формах коммерческих организаций, обладают общей (универсальной) правоспособностью, имеют права и несут обязанности в полном объеме в соответствии с действующим законодательством. В свою очередь, некоммерческие организации, как правило, это ассоциации, фонды и учреждения, а также коммерческие организации - государственные и муниципальные унитарные предприятия, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, обладают специальной правоспособностью, их права ограничены нормами действующего законодательства. Круг сделок, совершаемых данной категорией управляющих организаций, значительно уже круга сделок управляющих организаций, обладающих общей правоспособностью. Так, в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарное предприятие, оказывающее услуги по управлению жилищным фондом, не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с отчуждение недвижимого имущества, крупные сделки, осуществлять заимствования. Таким

образом, правоспособность управляющей организации определяется ее организационно-правовой формой.

Управление управляющей организацией предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации как один из способов управления многоквартирным домом. Цели управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с изложенным законодателем предполагается, что правоспособность управляющей организации независимо от ее организационно-правовой формы должна носить целевой характер. В то же время согласно ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации управляющие организации, созданные в форме коммерческих организаций, вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Отсутствие четкой законодательной позиции в отношении правоспособности управляющей организации отражается прежде всего на собственниках помещений в многоквартирных домах. Практика показывает, что управляющие организации нередко используют платежи, поступившие от собственников помещений в многоквартирном доме, не по назначению, что в результате приводит к наступлению неблагоприятных последствий в виде ухудшения качества содержания общего имущества в многоквартирном доме и оказания коммунальных услуг.

В целях обеспечения наиболее полной защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предлагается на законодательном уровне определить, что виды деятельности, осуществляемые управляющей организацией, не могут выходить за пределы целей управления многоквартирным домом, установленных ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса

Российской Федерации.

На основании проведенного анализа автором формулируется определение гражданской правосубъектности управляющей организации, отражающее целевую направленность деятельности данной организации.

Во втором параграфе главы «Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации» исследуется содержание правосубъектности

управляющей организации путем анализа предмета, целей и видов ее деятельности.

Несмотря на то что Гражданский кодекс Российской Федерации оперирует такими понятиями, как «цель деятельности» и «виды деятельности» юридического лица (п. 1 ст. 49), «предмет и цели деятельности», «предмет и определенные цели деятельности» (п. 2 ст. 52), обозначенные категории не получили единого толкования ни в юридической литературе, ни в судебной практике. Рассматривая правовую сущность предмета деятельности юридического лица, автор предлагает определить данную категорию как основную сферу хозяйственной деятельности юридического лица.

Исходя из анализа ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, диссертант делает вывод о том, что предметом деятельности управляющей организации является «управление многоквартирным домом». В рамках работы автором исследуется понятие «управление многоквартирным домом», проводится анализ его структуры, классификация объектов и субъектов управления, констатируется, что управляющая организация является «опосредованным» субъектом гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами.

Диссертант отмечает, что деятельность любого юридического лица имеет свои цели. Из положений ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что признание в будущем прав и обязанностей юридического лица зависит прежде всего от того, как они согласуются с целью. Основные цели деятельности управляющей организации определены в ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания; надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме; решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам. В данном параграфе автор уделяет особое внимание анализу правовой сущности вышеперечисленных целей управления многоквартирным домом, а также дополнительно выделяет такие

цели, как повышение качества жизни населения в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда, извлечение прибыли в результате осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами - для коммерческих управляющих организаций, удовлетворение потребностей собственников помещений в многоквартирном доме в услугах по управлению многоквартирным домом - для некоммерческих управляющих организаций.

Цели деятельности управляющей организации определяют ее основные виды деятельности, перечень которых находит свое отражение в уставных документах управляющей организации, в договоре управления многоквартирным домом, заключенном между собственниками помещений и

управляющей организацией.

Вторая глава «Отличительные черты правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно-правовой формы» состоит из трех параграфов, объединенных общей задачей: определить организационно-правовую форму создания управляющей организации, оптимально гарантирующую защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Раскрывая содержание первого параграфа «Правовой статус коммерческой управляющей организации», автор отмечает, что отсутствие четкой законодательной позиции в отношении организационно-правовой формы создания управляющей организации объясняется не столь значительным периодом существования данной организации на рынке жилищно-коммунальных услуг, а также стремлением законодателя обеспечить конкуренцию в данной сфере деятельности. Однако такое положение нельзя считать оправданным, поскольку отсутствие правового регулирования особенностей создания, реорганизации, ликвидации юридического лица, оказывающего услуги по управлению многоквартирными домами, отражается прежде всего на гражданах, выбравших соответствующий

способ управления многоквартирным домом.

В соответствии с гражданским законодательством коммерческую деятельность осуществляет широкий круг юридических лиц. Вопрос о выборе

той или иной организационно-правовой формы возникает у учредителей в процессе создания данной организации. Региональная практика показывает, что управляющие организации создаются, как правило, в форме таких коммерческих организаций, как акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью. Такой выбор обоснован более детальной законодательной регламентацией создания, реорганизации и ликвидации данных организационно-правовых форм хозяйствующих субъектов, их правовой защищенностью и наличием общей (универсальной) правоспособности. В связи с изложенным диссертант уделяет особое внимание исследованию правового положения управляющих организаций, созданных в форме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью.

Автором также отмечается, что одним из ключевых субъектов на рынке услуг по управлению многоквартирными домами по-прежнему остаются предприятия, преобладающее число которых составляют муниципальные унитарные предприятия. Вместе с тем, несмотря на общественную значимость данной деятельности, действующим законодательством не предусмотрено наделение управляющей организации правовым статусом предприятия. В ст. 8 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» приведен исчерпывающий перечень задач, для решения которых органы государственной власти и местного самоуправления вправе создавать предприятия. Ни одна из перечисленных задач не распространяется на содержание деятельности управляющей организации. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» управление жилищным фондом всех форм собственности не относится к вопросам местного значения. Статьей 85 названного Закона установлено, что органам местного самоуправления необходимо до 1 января 2012 г. осуществить в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, не соответствующего требованиям ст. 50 указанного Закона. В связи с изложенным для большинства муниципальных

образований остается открытым вопрос приватизации муниципальных предприятий, осуществляющих управление жилищным фондом. Автор считает, что по существу замена организационно-правовой формы юридического лица путем приватизации в форме акционирования или преобразования в общество с ограниченной ответственностью и в дальнейшем предоставление вновь созданному юридическому лицу бюджетных инвестиций ничего не меняет, так как в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» речь идет прежде всего о правах собственности на объект. Оптимальным решением, гарантирующим соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является приватизация предприятия путем продажи его

имущественного комплекса.

Проведя анализ действующего законодательства, регулирующего создание управляющей организации в форме коммерческой организации, рассмотрев практический аспект данного вопроса, предлагается на законодательном уровне закрепить особенности создания, деятельности, ликвидации и реорганизации управляющих организаций. При ликвидации управляющей организации следует учесть все особенности, связанные с погашением задолженности перед собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями.

Во втором параграфе второй главы «Правовой статус некоммерческой управляющей организации» рассматриваются особенности гражданско-правового положения управляющих организаций, созданных в форме некоммерческих организаций. Автор предлагает четко разграничить правовое положение юридических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, и юридических лиц, деятельность которых носит исключительно социальную направленность. Следует закрепить положения об исчерпывающем перечислении в уставах некоммерческих организаций всех видов разрешенной им деятельности, а также об осуществлении ими предпринимательской деятельности только в сферах, соответствующих

профилю их основной деятельности, ввести для некоммерческих организаций, предполагающих осуществлять такую деятельность, обязанность формирования соответствующего уставного капитала.

С формальной точки зрения деятельность управляющей организации, безусловно, направлена на достижение общественных благ, поэтому учредитель некоммерческой управляющей организации вправе выбрать данную форму юридического лица для организации деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако, по мнению диссертанта, с целью упорядочения деятельности организаций, предоставляющих услуги по управлению многоквартирными домами, законодателю необходимо четко определить возможные организационно-правовые формы деятельности данных организаций. Для этого целесообразно законодательно закрепить положения, согласно которым услуги по управлению многоквартирными домами вправе предоставлять только хозяйствующие субъекты, обладающие общей правоспособностью, то есть коммерческие организации, не наделенные вещными правами в отношении объекта управления и выступающие в отношениях с иными лицами от своего имени и в интересах собственников. Исключение из данного правила должны составить учреждения, создаваемые органами власти для реализации полномочий по управлению и распоряжению государственным или муниципальным имуществом.

Данное предложение позволит стабилизировать рынок услуг по управлению многоквартирными домами, создать равные условия для деятельности хозяйствующих субъектов, обеспечить защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

В третьем параграфе второй главы «Правовой статус индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами» рассматриваются особенности предоставления услуг в сфере управления многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем. Гражданско-правовое положение индивидуального предпринимателя отличается двойственностью: он выступает,

с одной стороны, как субъект предпринимательской деятельности, с другой -как физическое лицо. В рамках данного параграфа диссертантом рассматриваются различные позиции по вопросу гражданско-правовой правосубъектности индивидуального предпринимателя.

Автор приходит к выводу о том, что в связи с большой социальной значимостью деятельности по управлению многоквартирными домами, данная деятельность должна осуществляться преимущественно путем создания юридического лица. Основными функциями, предусмотренными конструкцией юридического лица, являются ограничение риска ответственности по долгам и более эффективное использование имущества, в том числе при его объединении учредителями. Деятельность индивидуального предпринимателя более уязвима, что отражается прежде всего на увеличении предпринимательских рисков. Однако, поскольку действующим законодательством данная возможность предусмотрена, необходимо на законодательном уровне установить единые требования к деятельности управляющих организаций независимо от того, созданы ли данные организации в форме юридического лица либо деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется индивидуальным

предпринимателем.

Третья глава «Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами как механизм обеспечения правового положения управляющей организации» включает в себя два параграфа, объединенных общими задачами - исследование особенностей создания и деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами и разработка предложений по совершению действующего законодательства о саморегулировании.

В первом параграфе третьей главы «Правовые основы зарождения и развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами» автором рассматривается соотносимость таких понятий, как саморегулирование, самоуправление и дерегулирование, исследуется история

становления саморегулирования в Российской Федерации, проводится анализ положений действующего законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности саморегулируемых организаций. Как отмечает диссертант, термин «саморегулируемые организации» во многом объясняется тем, что саморегулируемые организации вырабатываю г на основе действующего законодательства свои стандарты и нормы профессиональной деятельности. Разработка и установление правил и стандартов предпринимательской деятельности относятся к квалифицирующим признакам саморегулирования. В рамках настоящего параграфа, диссертантом предлагается ряд мер, направленных на совершенствование законодательства о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. В частности, в качестве предложений по оказанию содействия со стороны государства по развитию института саморегулирования в переходный период представляется целесообразным рассмотреть возможность:

- создания общественно-консультативного совета при Правительстве Российской Федерации по саморегулируемым организациям с участием представителей субъектов малого и среднего предпринимательства, экспертного сообщества, представителей законодательных и исполнительных органов власти;

-участия органов государственной власти и местного самоуправления в разработках образовательных программ по вопросам становления и развития института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами;

- предоставления субсидий, направленных на компенсацию части расходов саморегулируемых организаций.

Во втором параграфе третьей главы «Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами» на основе анализа действующего законодательства о саморегулировании и особенностей правового положения управляющих организаций формулируются определение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, задачи, принципы деятельности данной организации, особое внимание диссертант уделяет

вопросу членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами и установлению обязательных требований к членам данной организации. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях»4 членство субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемых организациях является добровольным, однако федеральными законами могут быть предусмотрены случаи обязательного членства. Установление требования к обязательному членству в саморегулируемых организациях позволит обеспечить равные условия для всех управляющих организаций и гарантировать надежную защиту прав и законных интересов собственников

помещений в многоквартирных домах.

Обязательным условием членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами должно стать страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг. Предлагается определить размер страховой суммы в процентном отношении от площади обслуживаемого жилищного фонда, его технического состояния и вида предоставляемых услуг. Помимо введения обязательного страхования, саморегулируемая организация должна сформировать компенсационный фонд, который также будет представлять собой дополнительный способ обеспечения имущественной ответственности. Диссертант предлагает определить размер компенсационных взносов пропорционально объему услуг, оказываемых управляющей организацией, площади и технической характеристике обслуживаемого жилищного фонда, а также установить следующий порядок расходования средств компенсационного фонда: средства компенсационного фонда подлежат использованию только в тех случаях, когда возмещение ущерба

не покрывается страховыми выплатами.

Для эффективного перехода к новой модели регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами первоочередной задачей является

4 См . Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

создание правовых основ саморегулирования в данной сфере. Автором аргументируется необходимость разработки и принятия проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами, предлагается закрепить в данном проекте основные задачи саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, права и обязанности данных организаций, порядок разработки и утверждения стандартов и правил, условий членства в саморегулируемых организациях, требований к членам данной организации, порядок формирования компенсационного фонда, механизмы взаимодействия саморегулируемых организаций с органами власти и собственниками помещений в многоквартирных домах.

Авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами представлена в приложении к диссертационной работе.

В заключении кратко излагаются основные теоретические выводы и предложения, сформулированные в ходе диссертационного исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

В ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Савицкая О.Г. Правосубъектность управляющей жилищной организации // Гражданское право. 2010. № 4. С. 17-19 (0,4 п. л.).

2. Савицкая О.Г. Правовое положение муниципальных предприятий в сфере управления жилищным фондом: региональный опыт и судебная практика // Юридический мир. 2010. № 12. С. 37-41 (0,55 п. л.).

3. Савицкая О.Г. Некоторые аспекты правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2011. № 2. С. 3-7 (0,6 п. л.).

В иных изданиях:

4. Савицкая О.Г. К вопросу о понятии управляющей жилищной компании // Аспирантский вестник Рязанского государственного университета имени С.А. Есенина. 2008. № 12. С. 36-39 (0,3 п. л.).

5. Савицкая О.Г. Правовая природа договора управления многоквартирным домом//Аспирантский вестник Рязанского государственного университета имени С.А. Есенина. 2009. № 13. С. 35-38 (0,3 п. л.).

6. Савицкая О.Г. Правовое регулирование управления жилищным фондом как инструмент повышения качества жизни населения // Молодежь и наука XXI века: материалы X Всероссийской научно-практической конференции, 28-29 мая 2009 г. Т. 1. Красноярск, 2009. С. 209-211 (0,25 п. л.).

7. Савицкая О.Г. Некоторые аспекты обеспечения имущественной ответственности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами// Актуальные проблемы совершенствования законодательства и правоприменения: материалы Международной научно-практической конференции, 21 февраля 2011 г. 4.2. Уфа, 2011. С. 230-232 (0,2 п. л.).

8. Савицкая О.Г. К вопросу о предмете, целях и видах деятельности управляющей организации// I Международная научная конференция «Современные проблемы права и управления»: сборник докладов. Ч. 1. Тула, 2011. С. 239-251 (0,65 п. л.).

САВИЦКАЯ Ольга Геннадьевна

Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Подписано в печать 12.10.2011 Формат 60x84 1/16. Печ. л. 1,5. Тираж 75 экз. Заказ № .

Отпечатано: Отделение полиграфии РИО Академии права и управления Федеральной службы исполнения наказаний 390036, г. Рязань, ул. Сенная, 1

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Савицкая, Ольга Геннадьевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Особенности гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами.

§ 1. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации.

§ 2. Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации.

Глава 2. Отличительная характеристика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно правовой формы.

§ 1. Правовой статус коммерческой управляющей организации.

§ 2. Правовой статус некоммерческой управляющей организации.

§ 3. Правовой статус индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами.

Глава 3. Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами как механизм обеспечения правового положения управляющей организации.

§1. Правовые основы зарождения и развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.

§ 2. Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами"

Актуальность темы диссертационного исследования. Вступление в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1 обусловило широкомасштабный рост числа собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество многоквартирного дома. Собственники жилых помещений приобрели статус субъектов правоотношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Новые принципы регулирования отношений, возникших между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления общим имуществом, впервые получили отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающего управление жилищным фондом в целом, определил три способа управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день одним из ключевых субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации. Преимущества привлечения управляющей организации к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме очевидны, так как в отличие от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов (далее - ТСЖ, ЖК и ЖСК) такие организации занимаются управлением на профессиональной основе. Так, например, по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России насчитывается 1 473 404 многоквартирных дома, собственники около 90 % из них уже выбрали какой-либо из способов управления домом. В 27 % указанных многоквартирных домов собственники непосредственно управляют своими домами, 13 %

1 См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959. многоквартирных домов управляются ТСЖ, ЖК и ЖСК, 60 % многоквартирных домов управляются управляющими организациями. Кроме того, 41 % ТСЖ, ЖК или ЖСК заключили договоры с управляющими организациями 2.

Вместе с тем отсутствие детального правового регулирования деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, существенно тормозит развитие рыночных отношений, препятствует формированию условий для привлечения организаций в данную сферу деятельности, переходу к экономическим методам регулирования. В настоящее время ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается правовая сущность понятия «управляющая организация», не определяется гражданско-правовой статус данной организации, цели, предмет, виды деятельности, отсутствуют положения, содержащие требования к ее организационно-правовой форме.

Несмотря на социальную значимость деятельности по управлению многоквартирными домами, действующим законодательством не предусмотрены положения о лицензировании данной деятельности, в связи с чем, по нашему мнению, следует акцентировать внимание на развитии института саморегулирования в обозначенной сфере. Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления- многоквартирными домами должна подлежать правовому регулированию, однако до сих пор особенности членства в данной организации, права и обязанности управляющих организаций, объединенных на принципах саморегулирования, и ряд других неотъемлемых аспектов деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на законодательном уровне не установлены.

В юридической литературе тема управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с помощью привлечения

2См.:1ЛШ http://www.interfax-russia.ru/main.asp7icNl 79288&зес=1664 (дата обращения 02.07.2011). на договорной основе управляющей организации широко обсуждается, однако по вышеуказанным вопросам единых доктринальных подходов не выработано. Сложившаяся ситуация не только отрицательно сказывается на деятельности данных организаций, но и затрагивает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.

В связи с изложенным необходимость решения обозначенных проблем обусловливает проведение комплексного исследования особенностей гражданской правосубъектности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, путем рассмотрения целей, задач, видов деятельности данных организаций, их организационно-правовых форм, членства данных организаций в саморегулируемых организациях.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является российское законодательство, регулирующее порядок создания и деятельность управляющих организаций, материалы судебной практики по соответствующей категории споров, хозяйственная практика управляющих организаций, а также научно-теоретические взгляды и концепции по общетеоретическим вопросам и теме диссертации.

Предметом исследования является выявление особенностей гражданско-правового положения организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, и их членство в саморегулируемых организациях.

За рамками диссертационного исследования осталось самостоятельное изучение понятия договора управления многоквартирным домом, его содержания, порядка заключения, а также рассмотрение вопросов, связанных с владением, пользованием, распоряжением общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, что обусловлено прежде всего формальными требованиями к объему работы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих положений гражданского и жилищного законодательства, судебной практики, юридической литературы изучить особенности гражданско-правового положения управляющей организации, исследовать цели, предмет и виды ее деятельности, выявить имеющиеся пробелы в законодательном регулировании вопросов создания и деятельности данного вида организаций и разработать научно-практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Цель исследования определила круг взаимообусловленных задач:

- на основе фундаментальных исследований понятия правосубъектности юридического лица, сложившихся в доктрине гражданского права, провести теоретический анализ особенностей гражданской правосубъектности управляющей организации, сформулировать определение понятия правосубъектности управляющей организации, определить ее характерные черты;

- раскрыть особенности гражданско-правового положения управляющей организации путем изучения предмета, целей и видов ее деятельности;

- сформулировать определение понятия управления многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы, рассмотреть структуру гражданско-правовых отношений по управлению многоквартирным домом, определить круг субъектов и объектов правоотношений, а также основания возникновения данных правоотношений. Исходя из сформулированного понятия управления многоквартирным домом и анализа правоотношений в данной сфере выявить правовую сущность управления многоквартирным домом;

-путем анализа организационно-правовых форм юридических лиц, предусмотренных действующим законодательством, выявить организационно-правовые формы, обеспечивающие оптимальные условия для осуществления деятельности управляющей организации;

- исследовать вопросы правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, предмет и цель их деятельности;

-определить требования к членам саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами;

-на основе проведенного исследования разработать собственные и оценить имеющиеся предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью управляющих организаций.

Степень научной разработанности темы характеризуется следующим. Отдельным аспектам рассматриваемой проблематики, в частности понятию правосубъектности юридического лица, уделялось внимание представителями дореволюционной, советской и современной правовой мысли. Исследованию категории «правосубъектность юридического лица» посвящены труды таких выдающихся цивилистов, как Н.Г. Александров, С.Н. Братусь, Я.Р. Вебере, A.B. Венедиктов, Н.В. Витрук,

В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиков. Наиболее значительный научный вклад в разработку теоретико-методологических основ изучения данной категории и ее содержания за последнее время внесли

B.В. Витрянский, Е.А. Дубовицкая, Н.В. Козлова, С.О. Лозовская,

A.A. Слугин, Е.А. Суханов и другие ученые. Над проблемами правосубъектности юридического лица также работали A.B. Иванов,

C.В. Крутикова, В.А. Лаптев, Д.А. Медведев и др.

Защищены диссертации в области правового положения юридических лиц С.В. Крутиковой, Р.Л. Бальзамовым, О.Ю. Бояровой, A.A. Кузьминовым, И.К. Куликовой, П.А. Курковым, A.A. Кытмановой, Е.П. Лихотниковой,

В.Г. Мариян, И.А. Михайловой, К.В. Мироновой, А.Е. Пилецким, В.Н. Сидоровым, В.В. Якушиной и др.

Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, порядка реализации указанного субъективного права имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера,

B.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Мозолина, Ю.К. Толстого и др.

Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова,

C.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, В.А. Фогеля и других ученых.

Теоретическим и практическим проблемам управления многоквартирным домом, в частности, посвящены диссертационные исследования O.E. Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, Н.М. Мантул, И.В. Марковой, В.К. Михайлова, И.В. Морсовой, С.В. Стрегибелева, У.Б. Филатова, С.Ю. Шахова. Однако основной акцент делался, как правило, на правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (С.Г. Певницкий, У.Б. Филатов, Н.М. Мантул, Р.З. Ибатуллина), либо на правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирным домом (O.E. Жульева, В.К. Михайлов,

С.Ю. Шахов).

Понятие саморегулируемых организаций появилось в доктрине гражданского права сравнительно недавно, его исследование содержится в трудах таких российских ученых, как С.В. Бахин, Е.И. Васьковский,

В.В. Витрянский, A.A. Иващенко, Н.И. Клейн, И.М. Кулишер, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.А. Рахмилович. Проблемам правового положения саморегулируемых организаций посвящены диссертационные исследования A.B. Басовой, Д.О. Грачева, И.Г. Журина и др.

Тем не менее каких-либо специальных комплексных исследований в российской гражданско-правовой науке относительно особенностей правосубъектности управляющей организации, её организационно-правовых форм, правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами не проводилось.

Вместе с тем большая социальная значимость деятельности управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг в условиях отсутствия надлежащего законодательного регулирования обусловливает необходимость полного и всестороннего исследования особенностей правового положения указанных структур.

Методологическая основа исследования. Поставленные исследовательские задачи решались с использованием как общенаучных (системного подхода, анализа, синтеза, аналогии, типологии), так и специальных методов познания (логико-юридического, сравнительноправового, метода юридического моделирования). При толковании норм законодательства применялись языковой (грамматический), исторический, систематический способы толкования. В целях повышения методологической обоснованности исследования широко использовались категории общей теории права.

Изучаемая категория «правосубъектность организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами» была проанализирована с точки зрения как единого целого, так и ее отдельных элементов.

Теоретическую основу исследования составили научные труды вышеперечисленных авторов, а также работы в области общей теории права, философии, гражданского, жилищного и предпринимательского права.

Нормативную и эмпирическую основу исследования составили положения действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражных судов; проекты федеральных законов в сфере рассматриваемых отношений, документы управляющих организаций, а также практические аспекты правоприменительной деятельности в исследуемой сфере.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что на основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, научно-теоретических взглядов и концепций предпринята попытка комплексного изучения особенностей гражданско-правового положения управляющей организации, сформулировано определение понятия гражданской правосубъектности управляющей организации, определены предмет, цели, виды деятельности данной организации.

В представленной работе выявлена специфика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно-правовой формы, а также особенности осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем; разработана классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами, в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами.

С целью защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предложено на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях. В рамках проведенного исследования сформулировано определение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, ее основные права, обязанности, задачи, условия членства управляющих организаций в саморегулируемой организации.

На основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, хозяйственной деятельности управляющих организаций разработаны предложения по внесению дополнений в ЖК РФ, а также авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные выводы и положения, конкретизирующие научную новизну диссертации:

Обосновывается и дается авторское определение «правосубъектности управляющей организации», под которой следует понимать «возникшую с момента государственной регистрации способность данной организации выступать субъектом гражданско-правовых отношений как с собственниками помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающими организациями, иными хозяйствующими субъектами, так и с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществлять права и нести обязанности в рамках деятельности, направленной на управление многоквартирными домами в целях создания благоприятных и безопасных условий проживания, содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг».

2. Формулируется вывод, согласно которому в целях обеспечения наиболее полной защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме следует на законодательном уровне определить, что виды деятельности, осуществляемые управляющей организацией, не могут выходить за пределы целей управления многоквартирным домом, установленных ч. 1 ст. 161 ЖКРФ.

В связи с этим предлагается дополнить статью 161 ЖК РФ частью 2.4, изложив ее в следующей редакции: «2.4. Управляющая организация не вправе осуществлять деятельность, не соответствующую целям управления многоквартирным домом, предусмотренным частью 1 настоящей статьи».

В случае внесения указанных изменений правоспособность управляющей организации независимо от ее организационно-правовой формы будет носить специальный характер.

3. Предлагается авторская классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами (непосредственный, корпоративный, опосредованный, внешний субъект), в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами. При этом обосновывается, что управляющая организация является «опосредованным» субъектом данных отношений. Опосредованный субъект гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами -субъект, осуществляющий управление общим имуществом в многоквартирном доме на основе договорных отношений с собственниками помещений в данном доме и не наделенный вещными правами в отношении объекта управления, выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени в интересах собственников.

4. В действующем законодательстве четко не выражена позиция в отношении лица, выступающего оферентом при заключении договора о приобретении коммунального ресурса. В целях определения порядка заключения договора о приобретении коммунального ресурса, более полного учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций на законодательном уровне следует установить обязанность управляющей организации с момента принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе данной управляющей организации направить предложение о заключении договора о приобретении коммунального ресурса ресурсоснабжающей организации.

5. Федеральными законами от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ

О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»3 и от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»4 не предусмотрено создание государственных и муниципальных унитарных предприятий, предоставляющих услуги по управлению жилищным фондом, однако в настоящее время деятельность данных предприятий широко распространена в региональной практике.

Обосновывается, что с целью исполнения требований действующего законодательства, оптимальной защиты прав кредиторов следует предусмотреть, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, подлежат приватизации путем продажи имущественных комплексов.

6. Для защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме предлагается на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях.

С целью организации деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо установить нормы, определяющие правовое положение саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, их права и обязанности, основные задачи, среди которых:

3 См.: Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

4 См.: Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст. 3822. повышение качества предоставления услуг и выполнения работ по управлению многоквартирными домами; участие в подготовке проектов нормативных правовых актов органов власти по вопросам, связанным с развитием сферы жилищно-коммунального хозяйства.

В связи с этим предлагается включить в проект федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами статьи «Основные задачи, права и обязанности саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» и «Членство в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами», содержание которых приводится в приложении к диссертации.

7. Сформулирован вывод, согласно которому в целях установления единых требований к управляющим организациям, независимо от того, созданы ли данные организации в форме юридического лица либо деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется индивидуальным предпринимателем, предлагается законодательно закрепить условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами.

Авторская редакция статьи «Условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами приводится в приложении к диссертационной работе.

8. Обосновывается, что одним из условий деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами является обеспечение гарантии финансовой ответственности управляющих организаций - членов саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. В целях реализации данного положения необходимо законодательно закрепить нормы, предусматривающие особенности страхования гражданской ответственности управляющих организаций и формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

9. Аргументируется вывод о том, что применительно к модели саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, с учетом сложившихся особенностей российского рынка, наиболее оптимальной является двухуровневая система саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, включающая в себя:

- саморегулируемые организации, объединяющие управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в пределах территорий, входящих в состав субъекта Российской Федерации (региональный уровень);

- ассоциации саморегулируемых организаций (федеральный уровень).

С целью взаимодействия управляющих организаций и органов государственной власти и местного самоуправления в соответствии с федеральными законами от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»5, от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ассоциации саморегулируемых организаций предлагается включить представителей органов государственной власти и местного самоуправления с правом совещательного голоса.

Теоретическая и практическая значимость работы определяется следующими обстоятельствами. Основные выводы и положения, изложенные в диссертации, являются определенным вкладом в развитие теоретических положений о правовом статусе организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, и могут быть использованы для

5 См.: Собрание законодательства РФ. 1999. № 42. Ст. 5005. дальнейшего исследования как обозначенной проблемы, так и непосредственно связанных с ней вопросов.

Сформулированные предложения по внесению дополнений в ЖК РФ, авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами могут быть использованы в нормотворческой деятельности с целью совершенствования действующего законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирным домом, а также при анализе и оценке правоприменительной практики. Результаты диссертационного исследования целесообразно использовать при преподавании учебных курсов по гражданскому, предпринимательскому и жилищному праву.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ряд теоретических положений и предложений по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, результаты проведенного исследования использованы в практической деятельности органов местного самоуправления г. Рязани.

Структура диссертации обусловлена целью и результатами проведенного научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.