Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов

Мантул, Наталья Михайловна

Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домовтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов»

На правах рукописи

МАНТУЛ НАТАЛЬЯ МИХАЙЛОВНА

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО НАДЛЕЖАЩЕМУ 7 СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА \ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ I

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; —'■ семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой с кандидата юридических наук

003460296

Краснодар 2009

003460296

Работа выполнена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет».

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Коршунов Николай Михайлович

кандидат юридических наук, доцент Соловьев Андрей Михайлович

Ведущая организация: Краснодарский университет МВД России

Защита состоится 26 февраля 2009 года в 13-00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 220.038.10 по присуждению ученой степени кандидата юридических наук при Кубанском государственном агарном университете но адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

Автореферат разослан «___ » января 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор юридических наук, профессор

В.П. Камышанский

I. Общая характеристика работы ^

Актуальность темы исследования. В советские годы порядок содержания многоквартирных домов в значительной мере был обусловлен характером господствовавшей в тот период командно-административной экономики. Она практически не допускала разнообразия форм собственности в этой сфере, устанавливала монополию организаций, осуществляющих содержание многоквартирными домами, жесткое государственное регулирование порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них. Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, что приводило к его ускоренному износу.

Как известно, современный этап развития российского общества характеризуется глобальными преобразованиями в государстве (его экономической и социальной системах). Основу проводимых реформ составляет переход от зарегулированной плановой экономики к применению широкого набора инструментов рыночной экономики, в том числе путем создания многообразия различных форм собственности. Указанные преобразования не могли не затронуть и жилищную сферу. В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ), суть которой заключается в разви тии сферы ЖКХ на основе формирования конкурентно-способной среды.

Большая часть жилищного фонда в настоящее время находится в частной собственности и поэтому требует новых подходов к его содержанию. Рыночные условия предполагают, что, по общему правилу, наиболее эффективное содержание имущества может осуществлять его собственник. Государство решило децентрализовать систему содержания жилищным фондом и, прежде всего, его основной частью - многоквартирными домами, передав собственникам помещений возможность выбора способов содержания в многоквартирном доме.

Однако лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда по-прежнему находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК, ЖЭУ и т.п.). Большинство собственников жилых и иных помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области содержания общего имущества.

Кроме того, данная сфера характеризуется неудовлетворительным контролем деятельности участников рынка ЖКХ, отсутствием реальных рыночных экономических отношений, современных методов правового регулирования отношений по содержанию многоквартирных домов и низким качеством предоставляемых услуг. В тоже время совершенно очевидно, что потенциал развития у сферы жилищно-коммунального обслуживания достаточно большой и эта сфера при определенных условиях вполне может быть привлекательной для инвестиций.

С учетом непродуманности проводимой государством политики, направленной на ускоренную передачу жилищного фонда, находящегося в публичной собственности, в частную собственность граждан, у появившихся десятков миллионов собственников жилых помещений возникла необходимость организации совместного проживания таким образом, чтобы обеспечить для себя, как минимум, безопасные и комфортные условия, а также не только не допустить дальнейшего ухудшения состояния жилищного фонда, но и обеспечить его дальнейшее улучшение в будущем.

Однако практика таких отношений еще полностью не сложилась. Это обусловлено не только кризисным состоянием экономики, но и тем, что остается нерешенным целый ряд вопросов как в теории гражданского и жилищного права, так и в действующем законодательстве. До сих пор в литературе нет однозначного ответа на вопросы о том, что именно следует понимать под многоквартирным домом как объектом гражданского права и каков состав его имущества. Нуждаются в уточнении вопросы сущности и характера деятельности по содержанию многоквартирным домом, правового статуса субъектов, обеспечивающих содержание имущества многоквартирного дома, а также возможные виды договорных отношений между ними.

Отношения в жилищной сфере всегда относились к категории особой социальной значимости. Поэтому исследование вопросов содержания общего имущества многоквартирного дома, выявление всех достоинств и недостатков каждого конкретного опыта содержания как для потребителя, так и для ресурсоснабжающих, обслуживающих организаций, имеют большое практическое значение. Кроме того, оно может послужить основой для дальнейшего совершенствования законодательства в данной области общественных отношений.

В связи с вышеизложенным, в настоящее время, в науке гражданского права возникла необходимость исследования комплекса вопросов, связанных с правовым регулированием деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома и оказанием с этой целью определенного набора жилищно-коммунальных услуг.

Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Камышанский В.П., Крашенинников П.В., Певницкий С.Г., Садиков О.Н., Суханов Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Чефранова Е.А. и др. Ряд сделанных в работе выводов основывается также на положениях общей теории права, сформулированных в работах Алексеева С.С. и Венгерова А.Б. Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Гордеев Д.П., Городов O.A., Грудцына Л.Ю., Дроздов И.А., Миронов И.Б., Михайлов В.К., Рыжов А.Б., Филимонов С. Л., Чернышев JI.H. и др.

Дня написания настоящей работы рассматривались также диссертации по смежной проблематике Ибатуллиной Р.З., Жульевой O.E., Попова A.B., Филатовой У.Б. Однако перечисленные авторы в своих научных работах исследовали проблемы управления в многоквартирных домах в целом, а также

общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом указанными авторами не анализировалось содержание правового режима общего имущества многоквартирного дома и не рассматривалась структура возникающих при этом отношений в связи с необходимостью надлежащего содержания многоквартирного дома как имущественного комплекса. Кроме то го остались вне ноля зрения исследователей и анализ таких понятий, как «многоквартирный дом», «состав общего имущества многоквартирного дома».

С учетом изложенного, следует отметить, что проблемы правового регулирования надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся между сособственниками при организации и осуществлении ими содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных правовых актах, и ре!улирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования.

Цель исследования. Целью данной работы является комплексное изучение теоретических и практических проблем правового регулирования надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, поиск путей их разрешения и формулирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражной практики по рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с содержанием многоквартирного дома.

Для достижения данной цели были поставлены следующие основные задачи исследования:

- сформулировать правовое понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, определить его соотношение с категорией «управление» многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы;

- исследовать правовой режим общего имущества многоквартирного дома, его состав и особенности классификаций помещений в многоквартирном доме;

- изучить субъектный состав лиц, обеспечивающих содержание общего имущества многоквартирного дома, а также особенности содержания их правового статуса;

- рассмотреть структуру и особенности реализации таких правовых способов содержания общего имущества многоквартирного дома как непосредственно сособственниками, так и товариществом собственников жилья;

- проанализировать структуру правоотношения по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома специализированными организациями;

- выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при реализации каждого из способов содержания общего имущества многоквартирного дома,

установить причины возникновения данных проблем и методы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм;

- рассмотреть проблемы гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома.

Методологической основой диссертационного исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формально-юридического, структурно-функционального, межотраслевого метода исследования и других. Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Нормативную и эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации (действующие и отмененные), гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, постановления Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам. Были использованы статистические данные и другой фактический материал, нашедший отражение в средствах массовой информации и в сети Интернет.

Научная новизна исследования состоит в самой постановке ряда актуальных вопросов, а также проведении целостного, комплексного исследования правового регулирования деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома на основе новейшего российского законодательства.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные положения, отражающие новизну проведенного исследования:

1. Управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой комплексную категорию, подразумевающую, в том числе, и деятельность сособственника по реализации своих правомочий. Оно включает в себя не только способы и формы реализации правомочий, но и определенную совокупность обязанностей, возлагаемых непосредственно на сособственников в силу закона. Соответственно, содержание общего имущества многоквартирного дома представляет собой часть бремени содержания собственников квартир, являясь одновременно неотъемлемой частью процесса управления многоквартирным домом, что следует учитывать при конструировании категории «управление многоквартирным домом».

2. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома -это комплекс работ по поддержанию сособственниками в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследованию и испытанию, а также наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка входящего в состав общего имущества, направленный на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме.

3. Многоквартирный дом, как объект гражданского права, представляет собой здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

4. Предлагается следующая классификация объектов общего имущества по степени обособленности и возможности их самостоятельного использования:

объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений в доме -межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли, тамбуры, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, осаждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть обособлены и использованы отдельно от многоквартирного дома - дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки, части земельного участка и иные объекты благоустройства.

5. Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в определенных случаях могут выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Доказывается, ч то в отношении объектов, потенциально имеющих самостоятельное целевое назначение, следует признать оправданным подход, согласно которому собственники вправе предоставлять физическим или юридическим лицам в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества многоквартирного дома, с целью улучшения условий проживания или получения доходов для последующего использования на ремонт дома.

В этой связи предлагается п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

6. Обосновывается существование следующих форм участия собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома: непосредственное участие, опосредованное участие.

При непосредственном участии собственники своими усилиями самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, либо косвенным путем, когда каждый сособственник, сохраняя, по сути, полностью весь объем своих прав и обязанностей, на обгцем собрании сособствснников выбирает лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени всех сособственников и представлять их интересы (товарищество собственников жилья).

При опосредованном участии организация и осуществление принадлежащих сособственникам прав и обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома делегируется надлежаще избранному ими лицу, как правило, профессиональному менеджеру, управленцу, управляющей организации.

7. Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками - это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ но ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

Содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья - это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно, либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

8. Расширение правосубъектности товарищества собственников жилья с принятием нового ЖК РФ позволяет дифференцированно подходить к определению наиболее оптимальной модели (схемы) надлежащего содержания многоквартирного дома. Обосновывается вывод о том, что содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья (далее- ТСЖ) может осуществлять тремя моделями:

«самостоятельная», когда ТСЖ может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями;

«несамостоятельная», когда заключается договор с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома.

«промежуточная», при которой часть функций по содержанию осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, а часть - привлекаемыми им лицами.

9. Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего имущества многоквартирного дома проявляется только в условиях небольшого количества собственников квартир и иных помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на непосредственное управление многоквартирным домом собственниками, возможны только при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и

достаточно устойчивые межличностные (соседские) отношения. В связи с этим при непосредственном участии собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома представляется вполне целесообразным закрепление в действующем ЖК РФ предельно допустимого количества числа собственников с учетом имевшего место опыта управления кондоминиумом (п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья»),

10. По своей юридической природе договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовую природу и носит смешанный характер, включающий элементы договоров подряда, возмездного оказания услуг и доверительного управления. При регулировании соответствующих отношений, правила вышеуказанных договоров подлежат субсидиарному применению с учетом конкретного случая, в соответствии с нормами ГК РФ о смешанных договорах.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что проведен комплексный анализ гражданско-правовых основ надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, сформулированы некоторые положения и определения, которые могут способствовать дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления содержания имущества в многоквартирных домах.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования полученных автором результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Содержащиеся в работе концептуальные предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, судьями, практическими работниками органов государственной власти и управления субъектов РФ, а также при организации и осуществлении содержания общего имущества многоквартирного дома собственниками, товариществами собственников жилья и управляющей организацией. Материалы диссертационного исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и «Жилищное право».

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре фажданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в семи опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических конференциях.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

II. Содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, изучается степень научной разработанности темы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, раскрывается методологическая основа исследования, формулируются основные положения, выносимые автором па защиту.

Первая глава «Понятие и общая характеристика надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома» включает в себя три параграфа, посвященных изучению понятия надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, общей характеристики и классификации помещений, входящих в общее имущество многоквартирного жилого дома, а также субъектов надлежащего содержания такого имущества по российскому законодательству.

В первом параграфе «Понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома» автором изучаются основные подходы к определению управления многоквартирными домами в юридической литературе, выявляется правовая сущность данного явления и его соотношение с понятием содержания многоквартирного дома.

В параграфе указывается, что употребление понятия «управление многоквартирным домом» неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома. При этом следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. Объектом управления, в первую очередь, будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник.

В ходе рассмотрения соотношения категории «управления» с правомочиями собственника, диссертант соглашается с точкой зрения тех авторов, которые не рассматривают управление в качестве отдельного правомочия собственника. Управление - это проявление правомочий собственника, т.е. права владения, права пользования и права распоряжения. Так, невозможно рассматривать правомочие владения без включенной в него возможности управлять вещыо, равно как и другими правомочиями.

Обосновывается вывод о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой комплексную правовую категорию. Ее содержание предполагает, в том числе, и деятельность сособственника по осуществлению своих правомочий. Оно включает в себя не только способы и формы реализации правомочий, но и определенную совокупность обязанностей, возлагаемых непосредственно на сособственников в силу закона. Соответственно, обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома представляет собой часть бремени собственности на квартиру, являясь одновременно неотъемлемой частью процесса управления

многоквартирным домом. Это обстоятельство следует учитывать при конструировании категории «управление многоквартирным домом».

Исходя из принципов гражданского права, содержание имущества подразумевает не только непосредственное осуществление руководства собственником над каким-либо объектом, но и несение бремени его содержания, т.е. выполнение определенных обязательств, направленных на сохранение надлежащего вида имущества, его целостности и т.п. Так, например, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, собственники жилых помещений должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание своего имущества, решать вопросы, касающиеся реализации своих правомочий.

На основании этого отмечается, что содержание общего имущества многоквартирного дома - это упорядоченная система мер по согласованному между собствешшками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, сособственниками этих помещений.

Автор выделяет и анализирует признаки содержания (деятельность, объект, субъект, согласованность и единство, целенаправленность), а также требования законодательства к содержанию общего имущества многоквартирного дома. Определяется цель и общие задачи деятельности по надлежащему содержанию вышеуказанного имущества. Для достижения целей надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, задачи должны обладать рядом характеристик: быть конкретными и измеримыми, ориентированными во времени, достижимыми.

Характеризуется обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества при различных формах содержания многоквартирным домом. Подчеркивается, что законодательство содержит только оценочное требование к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения: он должен быть «обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме» (ст. 165 ЖК РФ), т.е. данный вопрос относится к предмету соглашения сособственников, либо непосредственно на общем собрании, либо в рамках ТСЖ. Все платежи на содержание и улучшение общего имущества, установленные большинством голосов членов ТСЖ или общим собранием собственников, в любом случае являются обязательными как для лиц, не участвовавших в голосовании (в том числе не членов ТСЖ), так и для тех, кто участвовал, но голосовал против установления таких платежей.

Диссертант считает, что целесообразно разделять собственно обязательные платежи, необходимые для поддержания дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории, уборка внутренних помещений и др.), и оплату предоставляемых коммунальных услуг от дополнительных платежей, которые собственники должны выплачивать только при их согласии на это. Конкретные критерии отнесения расходов к необходимым или к необязательным подлежат установлению судебной практикой.

Исследуются конкретные способы, действия и меры направленные на содержание имущества многоквартирного дома. Исходя из проведенного анализа, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома представляет собой комплекс работ по поддержанию сособственниками в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследованию и испытанию, а также наладке и ре^лированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка, входящего в состав общего имущества, направленный на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме.

Для достижения эффективности мер, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в мног оквартирном доме, помимо обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, необходимо создавать инструкции по эксплуатации для существующих и вновь вводимых многоквартирных домов. В них следует предусмотреть требования по надлежащему содержанию и использованию объектов многоквартирного дома не только со стороны строителей и застройщиков, но и организаций предоставляющих услуги, а также государственных и муниципальных органов. При этом важно предусмотреть минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию имущества, необходимость проведения которых является обязательным. Это позволит обеспечить осуществление безопасной эксплуатации многоквартирного дома, что, в конечном счете, отразится на надлежащем содержании его общего имущества.

В силу различия интересов и потребностей, имущественного положения собственников многоквартирного дома возникают обстоятельства, объективно затрудняющие эффективное содержание общего имущества. В связи с этим, целесообразным было бы введение обязательного страхования имущества собственников недвижимости в жилищной сфере. Эта мера могла бы в определенной степени смягчить проблему взаимоотношений совместно проживающих в одном многоквартирном доме лиц разного имущественного положения, уменьшить вероятность конфликтов по поводу надлежащего содержания имущества.

Во втором параграфе «Общая характеристика и классификация помещений, входящих в общее имущество многоквартирного жилого дома» автор анализирует нормы действующего законодательства и юридическую литературу, раскрывающие понятия «жилое помещение», «жилой дом», «многоквартирный жилой дом», «кондоминиум». На основании рассмотренных

понятий и признаков многоквартирного дома, сформулировано следующее доктринальное определение. Многоквартирный дом, как объект гражданского права, представляет собой здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Представляется, что многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, различные его элементы могут иметь неодинаковые правовые режимы и требования по управлению ими. Как объект управления, многоквартирный дом состоит из нескольких основных элементов: здание, включая конструктивные элементы здания, жилые и нежилые помещения, помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, и инженерные сети и оборудование внутри здания, а также земельный участок, на котором расположено здание, включая элементы озеленения и благоустройства и объекты на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Осуществление права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома обладает большой спецификой. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит разделу и выделу в натуре доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Диссертант приходит к выводу, что доля каждого собственника в праве общей собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть (и должна быть, в частности, в целях определения голоса при проведении общего собрания товарищества собственников жилья, образованного в подобном многоквартирном доме) определена в качестве так называемой «идеальной доли».

Таким образом, ЖК РФ, конкретизировав нормы статей 289-290 ГК РФ, установил право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, значительно отличающееся от права общей долевой собственности в традиционном его понимании. В связи с вышеизложенным, представляется, что в настоящее время в определенной мере существует особая разновидность права общей долевой собственности - общая долевая собственность без права выделения доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Автор поддерживает исследователей, которые предлагают именовать данную разновидность права общей долевой собственности -«общая неделимая собственность».

Далее подчеркивается, что к общему имуществу собственников в многоквартирном доме относятся все элементы жилого многоквартирного дома, кроме жилых и нежилых помещений. Причем оно состоит из частей, различных не только по осуществляемым функциям, но и по правовой природе.

Перечень компонентов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме предлагаемый ст. 36 ЖК РФ, является открытым, а состав общего имущества для каждого многоквартирного „дома будет

индивидуален. Автор классифицирует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по следующим группам:

1) фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, наружные и внутренние стены, чердачные, межэтажные и надподвальные перекрытия, межквартирные перегородки и перегородки, отделяющие комнаты различных собственников, нанимателей и собственников в коммунальной квартире друг от друга и от вспомогательных помещений;

2) помещения, не являющиеся частями квартир: подъезды, входы (в том числе запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межэтажные и межквартирные лестничные клетки, лестницы (в т. ч. наружные), помещения технических и подвальных этажей, мусоросборочные камеры, кабины лифтов, балконы, лоджии, террасы, антресоли, чердачные помещения и другие нежилые помещения многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

3) инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. д.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

4) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

5) иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Автор подробно характеризует каждый элемент общего имущества, находящийся в многоквартирном доме, предлагая определения и характерные признаки тех или иных объектов. Например, рассматривая вопросы регулирования земельного участка многоквартирного дома, формирование земельного участка определяется как процедура, включающая в себя следующие действия: межевание, зонирование территории, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, инвентаризация, топографо-геодезические, картографические, землеустроительные и иные работы.

Исследуя существующие в литературе классификации общего имущества многоквартирного дома, диссертант предлагает классификацию по степени обособленности и возможности их самостоятельного использования:

- объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений в доме -межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли, тамбуры, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть обособлены и использованы отдельно от многоквартирного дома - дворницкие, колясочные, велосипедные,

консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки, части земельного участка и иные объекты благоустройства.

Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением - обеспечение нормального функционирования многоквартирного дома и комфортного проживания в нем граждан. В связи с чем, можно предложить разделение объектов общего имущества на необходимые для нормальной эксплуатации многоквартирного дома (обслуживающие), т.е. минимально необходимые требования и на объекты, целью которых является улучшение потребительских качеств многоквартирного дома и его благоустройство (дополнительные), т.е. предоставление собственникам максимально возможного уровня удобства и комфорта.

Автор приходит к выводу, что объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещеггий на праве общей долевой собственности, в определенных случаях могут выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Однако не все имущество обслуживающего характера может выступать предметом сделок - оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения. Так, очевидно, что недопустима передача в пользование лифтов, лифтовых шахт, водопровода, технических этажей и т.п., поскольку указанное имущество имеет строго целевое назначение и функционально предназначено исключительно для обслуживания многоквартирного дома. В тоже время пег серьезных препятствий к тому, чтобы передавать в пользование крыши, стеньг для размещения рекламы, чердаки, подвалы.

Исходя из вышеизложенного, наиболее целесообразен дифференцированный подход в отношении общего имущества многоквартирного дома. Доказывается, что в отношении объектов, потенциально имеющих самостоятельное целевое назначение, следует признать оправданным подход, согласно которому собственники вправе предоставлять физическим или юридическим лицам в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества многоквартирного дома, с целью улучшения условий проживания или получения доходов для последующего использования на ремонт дома.

В этой связи представляется необходимым, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

В третьем параграфе «Субъекты надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома» диссертантом осуществлен подробный анализ правовых норм, содержащихся в действующем российском законодательстве и посвященных осуществлению надлежащего содержания различными субъектами в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для

оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Следовательно, субъектный состав надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома в значительной мерс определяется именно в ходе процедуры выбора собственниками помещений способа управления.

В рамках непосредственного управления собственниками, может быть принято несколько путей в отношении реализации обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Во-первых, все текущие вопросы управления и содержания могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению и содержанию домом между собой. В-третьих, они могут для решения этих вопросов выбрать одного уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из своего числа).

Исследуются товарищества собственников жилья, которые на сегодняшний день являются одной из наиболее эффективных форм содержания общего имущества многоквартирных домов. Исходя из анализа действующего законодательства, рассмотренных целей создания и деятельности ТСЖ, их прав и обязанностей, предлагается считать ТСЖ самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

Раскрывая правовой статус управляющей организации как наиболее распространенного в настоящее время субъекта надлежащего содержания, автор приходит к выводу о неприспособленности организационно-правовой формы данного субъекта к такого рода деятельности, В более выгодном положении находятся организации иных правовых форм, которые соответствуют требованиям стремительно развивающихся гражданско-правовых отношений в этой сфере.

Единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п. 1 ст. 161 ЖК РФ позволяет говорить об отнесении выше рассмотренных субъектов к одной группе и выделять свойственные ей общие черты. Например, цель управления - создание условий для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.

Анализ законодательства свидетельствует о недостаточной определенности круга собственников помещений, имеющих право на участие в содержании многоквартирным домом. В современных жилых помещениях многоквартирного дома имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-иристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые и т.п.). Рассматривая права и обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, делается вывод, что они обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Отмечается, что, исполняя свои фупкции, субъекты управления заключают договоры с различными организациями, которые также становятся участниками правоотношений в сфере надлежащего содержания многоквартирным жилым домом. Так, ресурсоснабжающие организации обеспечивают не только электро-

, газо-, тепло- и водоснабжение и водоогведение, но и надлежащее содержание имущества, с помощью которого осуществляются эти виды деятельности.

В свою очередь, «обслуживающие» организации специализируются на предоставлении жилищных услуг, которые включают в себя содержание общего имущества, техническое обслуживание устройств и помещений дома, придомовых территорий, а также на проведение текущего ремонта. Причем перечень оказываемых жилищных услуг определяет собственник жилья.

Подчеркивается, что одним из важнейших направлений развития содержания и обслуживания имущества многоквартирного дома, является переход к профессиональному управлению жилым фондом и развитие посреднических отношений с участием ТСЖ и управляющих организаций. Это позволит- эффективно осуществлять надлежащее содержание многоквартирных домов на основе рыночных и взаимовыгодных отношений.

Глава вторая «Гражданско-правовые формы обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома» посвящена характеристике особенностей содержания общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками и товариществом собственников жилья, а также специализированными организациями. Рассматривается и гражданско-правовая ответственность за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома.

В первом параграфе «Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками и товариществом собственников з/силпя», подвергается анализу правовой статус общего собрания собственников в многоквартирном доме, с помощью которого и происходит процедура выбора способа содержания общего имущества многоквартирного дома.

На основании, предусмотренных ЖК РФ, форм управления многоквартирными домами, обосновывается существование следующих форм участия собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома: непосредственное участие, опосредованное участие.

При непосредственном участии собственники своими усилиями самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, либо косвенным путем, когда каждый сособственник, сохраняя, по сути, полностью весь объем своих прав и обязанностей, на общем собрании сособственников выбирает лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени всех сособственников и представлять их интересы (товарищество собственников жилья).

Рассматривается правовой механизм содержания общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками. Он

предусматривает две модели договорных отношений, которые непременно возникают при осуществлении содержания общего имущества. Во-первых, это отношения между обслуживающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме. Предметом данного договора будет оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Это договоры оказания услуг, либо договоры подряда на выполнение определенных работ.

Участниками второй модели отношений являются ресурсоснабжающая организация с одной стороны, и собственники с другой. Эти отношения опосредуются договорами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставке бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставке твёрдого топлива при наличии печного отопления). Данные договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Характеризуются ограничения применения данного способа содержания, предусмотренные действующим законодательством, критерии отбора подрядных организаций для собственников помещений, а также принципиальные отличия от других форм содержания общего имущества многоквартирного дома.

Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего имущества многоквартирного дома проявляется только в условиях небольшого количества собственников квартир и иных помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на непосредственное управление многоквартирным домом собственниками, возможны только при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно устойчивые межличностные (соседские) отношения. В связи с этим при непосредственном участии собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома представляется вполне целесообразным закрепление в действующем ЖК РФ предельно допустимого количества числа собственников с учетом имевшего место опыта управления кондоминиумом (п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

Расширение правосубъектности товарищества собственников жилья с принятием нового ЖК РФ позволяет дифференцированно подходить к определению наиболее оптимальной модели (схемы) надлежащего содержания многоквартирного дома. Обосновывается вывод о том, что содержание общего имущества многоквартирного дома ТСЖ может осуществляться тремя моделями:

«несамостоятельная», когда имеет место заключение договора с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома. Этот вариант является самым дорогим для собственников

помещений, так как в данном случае они будут оплачивать и услуги ТСЖ (включая расходы на его содержание: заработная плата сотрудникам, аренда помещения для ТСЖ) и услуги управляющей организации, которая в свои тарифы закладывает прибыль для себя, так как является коммерческой организацией.

«промежуточная», при которой часть функций по содержанию осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, а часть

- привлекаемыми им лицами. При этом, при «промежуточной» модели товарищество может использовать элементы самостоятельного и несамостоятельного содержания многоквартирного дома в самых различных сочетаниях в зависимости от обстоятельств.

Диссертант отмечает, что одной из целей создания ТСЖ, является обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирного дома. Однако понятие «обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирного дома» никакими нормативными актами не регламентировано, и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не отвечать по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, в уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. В связи с чем, предлагается под обеспечением эксплуатации общего имущества понимать действия товарищества, направленные на заключение договоров с управляющей, обслуживающей и подрядной организацией, осуществление контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализируется основная функция ТСЖ но содержанию общего имущества многоквартирного дома - обеспечение своевременной оплаты расходов на осуществление такой деятельности. Рассматривая проблемы, возникающие в этой сфере, делается вывод, согласно которому не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества.

Обосновывается, что для эффективного содержания и обеспечения условий надлежащего пользования общим имуществом многоквартирного дома, необходимо заключение соответствующих договоров, которые можно классифицировать по различным основаниям. Например, по субъектам следует выделять следующие договоры: с управляющими организациями, с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, с компаниями-страховщиками, с другими подрядчиками, с собственниками помещений в многоквартирном доме

- членами ТСЖ и собственниками, не являющимися членами ТСЖ, с расчетно-информационным центром, с органами местного самоуправления, с гражданами, состоящими с ТСЖ в трудовых отношениях.

Для обеспечения жилищными услугами организация, осуществляющая управление домом, может привлекать другие управляющие организации (например, ТСЖ или собственники помещений могут нанимать управляющую организацию). Для выполнения работ по содержанию и ремонту общего

имущества дома привлекаются специализированные подрядные организации. Выбор организаций может осуществляться двумя способами: привлечение организаций, существующих на рынке жилищных услуг, без проведения конкурса, и организация и проведение конкурса по выбору предприятий (организаций) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

В параграфе втором «Содержание общего имущества многоквартирного дома специализированными организациями» рассмотрен наиболее распространенный в настоящее время способ содержания общего имущества многоквартирного дома - содержание посредством управляющей организации.

Обосновывается существование двух механизмов выбора собственниками помещений в многоквартирном доме данного способа содержания: добровольный и принудительный. В соответствии с первым выбор этого способа осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания. Принудительный вариант предусматривает проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Организатором данного конкурса являются органы местного самоуправления.

Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей компании происходит на основании оформленного надлежащим образом договора на управление. Рассматриваются случаи, когда договор с управляющей организацией заключили не все, а только часть собственников. На основе анализа норм ЖК РФ, посвященных общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, доказывается вывод о необходимости наделения управляющей организации, в случае уклонения собственников от заключения договора, правом требовать заключения такого договора в судебном порядке. Представляется, что в этом случае, будет достигнут баланс интересов сторон: собственников и управляющих организаций.

Анализируются различные взгляды на правовую природу договора управления многоквартирным домом. Так, в литературе отмечается, что данный договор является смешанным или комплексным. При этом к перечню договоров, элементы которых содержит договор управления, авторы подходят по-разному. В данный перечень включают договоры возмездного оказания услуг, бытового подряда, доверительного управления имуществом, энергоснабжения, агентского договора и др.

Диссертантом обосновывается вывод, что договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовую природу и носит смешанный характер, включающий элементы договоров подряда, возмездного оказания услуг и доверительного управления. При регулировании соответствующих отношений нормы вышеуказанных договоров подлежат субсидиарному применению, с учетом конкретного случая, в соответствии с правилами ГК РФ о смешанных договорах.

Рассматриваются существенные и дополнительные условия, основания изменения и расторжения договора управления, способы обеспечения исполнения обязательств управляющей организацией, процедура заключения собственниками помещений договоров управления. Обосновывается, что договор управления является консенсуальным, срочным и публичным.

Описание общего имущества в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, является частью договора на передачу многоквартирного дома в управление. Вместе с этим, такое описание должно быть как можно более конкретизированным. Необходимо законодательно закрепить требования к подобному описанию, которое должно включать в себя подробный перечень всего имущества - объекта управления, описание состояния данного имущества, степень износа, необходимость его ремонта и т.п.

Для достижения целей по договору управления управляющая организация, помимо управления оказывает услуги но содержанию общего имущества, оказывает другие жилищные услуги (кроме услуг по содержанию), заключает договоры с предприятиями-поставщиками жилищных услуг, заключает договоры с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг, совершает иные действия, направленные на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Характеризуются положения законодательства, касающиеся контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Исследуя цели и функции контроля, элементы контроля отмечается, что в действующем законодательстве РФ не в полной мере урегулирован вопрос об осуществлении контроля над управляющими организациями, а также их ответственности. Обосновывается, что контроль собственниками помещений за выполнением управляющей многоквартирным домом организацией ее обязательств по договору управления должен быть направлен на обеспечение защиты прав собственников помещений по договору, и выполнение управляющей организацией необходимых собственникам помещений корректирующих действий.

Целесообразным представляется и внесение изменений в ЖК РФ, обеспечивающих обязательность привлечения инженера (инженерной организации) в целях осуществления контроля и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Это позволит осуществлять независимый контроль за состоянием имущества многоквартирного дома, и предотвратить возникновение аварийных ситуаций при эксплуатации многоквартирного дома.

Диссертант отмечает, что содержание общего имущества многоквартирного дома профессиональной управляющей организацией при должной поддержке государства может стать одним из основных способов содержания многоквартирных домов. Для этого в первую очередь необходимо: создать конкурентную среду на рынке управляющих организаций и рынке коммунальных услуг;

внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими

организациями обеспечения исполнения своих обязательств, а также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль за этими показателями.

В третьем параграфе «Гражданско-правовая ответственность за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома» раскрывается специфика ответственности при осуществлении его ненадлежащего содержания.

Автор обращает внимание, что договоры в сфере содержания многоквартирного дома являются группой обязательственных гражданско-правовых отношений, соответственно, при неисполнении или неисполнении их условий применяются общие правила об ответственности по гражданскому праву.

Исходя из анализа норм законодательства, указывается, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед контролирующими органами. В то время как управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и также несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Для предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной договора своих обязательств, законодательством предусмотрены финансовые санкции в виде неустойки. Из всех мер гражданско-правовой ответственности при содержании общего имущества многоквартирного дома, наибольшее практическое значение имеет неустойка, так как интересы сторон заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы.

Отмечается, что особенностью применения таких мер ответственности, как возмещение убытков и неустойка в сфере жилищно-коммунального обслуживания и управления является то, что убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки (это связано с действием п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»), в отличие от общего правила, закрепленного в п. 1 ст. 394 ГК РФ, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, непокрытой неустойкой.

Важным фактором своевременного применения мер оперативного воздействия или ответственности в рамках договора управления многоквартирным домом является предусматриваемая им процедура контроля за деятельностью управляющей компании. Вместе с тем, необходимо отличать контроль состояния многоквартирного дома, который осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция, подразделения энергетического надзора, инспекции Госгортехнадзора РФ и т. д.), и контроль собственников (их представителей) за качеством выполнения договорных обязательств управляющей организацией. Формой контроля

собственников за соблюдением обязательств управляющей организацией является, прежде всего, установленное в п. 11 ст. 162 ЖК РФ правило об обязательном ежегодном отчете о выполнении договора управления. Это позволяет не только своевременно и полно выявлять нарушения, но и стимулирует участие граждан в управлении жильем, что является одной из важнейших задач жилищно-коммунальной реформы.

В Заключении сформулированы основные выводы и положения, полученные в процессе диссертационног о исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для опубликования основных научных результатов диссертации:

1. Мантул Н.М. Некоторые вопросы регистрации права собственности при завершении строительства многоквартирного жилого дома (в соавторстве с В.П. Камышанским и Д.В. Степановым) II Закон. -2007. -№ 7. (0,65 п.л.)

Статьи, опубликованные в других изданиях:

2. Мантул Н.М. Многоквартирный жилой дом: что проще построить или зарегистрировать право на него? / Н.М. Мантул II Образование, экономика и право в современной России: Материалы межвузовской научно-ирактической конференции. Вестник Институга международного нрава, экономики, гуманитарных наук и управления им. К.В. Россинского. (в соавторстве с В.Г1. Камышанским). - Краснодар, 2006. (0,4 п.л.)

3. Мантул Н.М. Система гражданско-правовых средств обеспечения надлежащего содержания многоквартирного жилого дома I Н.М. Мантул Н Актуальные проблемы современного российского права: межвузовский сборник научных трудов / отв. ред. A.M. Соловьев, И.А. Уваров. - Вып. 2. -Невшшомысск: НГГТИ, 2008. (0,45 п.л.)

4. Мантул Н.М. Правовое регулирование содержания многоквартирного дома: общие подходы / Н.М. Мантул II Ученые записки. Выпуск IV. Сборник научных и научно-методических трудов Северо-Кавказского филиала Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия правосудия» (г. Краснодар). - В 2 томах. -Т.2. - Краснодар, 2007. (0,3 п.л.)

5. Мантул Н.М. Формы участие граждан в управлении многоквартирным жилым домом / Н.М. Мантул II Современные проблемы философии и социально-гуманитарных наук. Сборник научных статей, Выпуск XX. -Москва-Ставрополь: Российское философское общество - ГОУ ВПО «СевероКавказский государственный технический университет», 2008.

6. Мантул Н.М. Особенности правового положения организаций, управляющих многоквартирным домом / Н.М. Мантул II Проблемы частноправового регулирования: пробелы и пути решения: межвузовский

сборник научных трудов / отв. ред. A.M. Соловьев. - Невинномысск: НГГТИ, 2008. (0,55 п.л.)

7. Мантул Н.М. Классификация общего имущества собственников в многоквартирном доме / Н.М. Мантул // Россия в поисках эффективных моделей демократии, правовой системы и фажданского общества: политические, правовые и социальные проблемы современности. Сборник научных статей по материалам конференции. - Ставрополь: ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет», 2008. (0.2 п.л.)

Подписано в печать 21.01.2009 Бумага офсетная

Печать офсетная Формат 60*84 1/16

Усл. печ. л. 1 Тираж 100 Заказ №14

Типография Кубанского государственного аграрного университета 350044, г. Краснодар, ул.Калинина, 13.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Мантул, Наталья Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. Понятие и общая характеристика надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома

1.1 Понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома

1.2 Общая характеристика и классификация помещений, входящих в общее имущество многоквартирного жилого дома

1.3 Субъекты надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома

Глава П.Граиеданско-правовые формы обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома

2.1 Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками и товариществом собственников жилья

2.2 Содержание общего имущества многоквартирного дома специализированными организациями

2.3 Гражданско-правовая ответственность за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов"

Актуальность темы исследования. В советские годы порядок содержания многоквартирных домов в, значительной мере был обусловлен характером господствовавшей в тот период командно-административной экономики. Она практически не допускала разнообразия, форм собственности в этой сфере, устанавливала монополию организаций, осуществляющих содержание многоквартирными домами, жесткое государственное регулирование- порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них. Результатом такого подхода- было неэффективное-содержание и обслуживание жилищного фонда, что приводило- к его ускоренному износу.

Как известно, современный этап развития российского общества характеризуется- глобальными, преобразованиями- в государстве (его экономической^ и социальной системах). Основу проводимых реформ составляет переход от зарегулированной плановой экономики к применению широкого набора инструментов рыночной экономики, в том числе путем создания многообразия различных форм собственности. Указанные преобразования не могли не затронуть и жилищную сферу. В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ), суть которой заключается* в развитии сферы ЖКХ на основе формирования конкурентно-способной среды.

Большая часть жилищного1 фонда в настоящее время находится в частной собственности и поэтому требует новых подходов к его содержанию. Рыночные условия- предполагают, что, по общему правилу, наиболее эффективное содержание имущества может осуществлять его собственник. Государство решило децентрализовать систему содержания- жилищным фондом и, прежде всего, его основной частью - многоквартирными домами, передав собственникам помещений возможность выбора способов содержания в многоквартирном доме.

Однако, лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда по-прежнему находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК, ЖЭУ и т.п.). Большинство собственников жилых и иных помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области содержания общего имущества.

Кроме того, данная сфера характеризуется неудовлетворительным контролем деятельности участников рынка ЖКХ, отсутствием реальных рыночных экономических отношений, современных методов правового регулирования отношений по содержанию многоквартирных домов и низким качеством предоставляемых услуг. В тоже время совершенно очевидно, что потенциал развития у сферы жилищно-коммунального обслуживания достаточно большой, и эта сфера, при определенных условиях, вполне может быть привлекательной для инвестиций.

В связи с вышеизложенным, в настоящее время в науке гражданского права возникла необходимость исследования комплекса вопросов, связанных с правовым регулированием деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома и оказанием с этой целью определенного набора жилищно-коммунальных услуг.

Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Камышанский В.П., Крашенинников П.В., Певницкий С.Г., Садиков О.Н., Суханов Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Чефранова Е.А. и др. Ряд сделанных в работе выводов основывается также на положениях общей теории права, сформулированных в работах Алексеева С.С. и Венгерова А.Б. Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Гордеев Д.П., Городов О.А., Грудцына Л.Ю., Дроздов И.А., Миронов И.Б., Михайлов В.К., Рыжов А.Б., Филимонов С. Л., Чернышев JI.H. и др.

Для написания настоящей работы рассматривались также диссертации по смежной проблематике Ибатуллиной Р.З., Жульевой О.Е., Попова А.В.,

Филатовой У.Б: Однако перечисленные; авторы в своих научных работах исследовали проблемы; управления в многоквартирных домах в целом, а также общего имущества^ собственников помещений; в многоквартирном доме. При этом указанными авторами не анализировалось содержание правового режима общего имущества многоквартирного дома и не рассматривалась структура возникающих при этом отношений в связи с необходимостью надлежащего- содержания; многоквартирного дома: как имущественного комплекса. Кроме- того, остались, вне поля, зрения исследователей и анализ таких понятий, как, «многоквартирный дом», «состав общего имущества многоквартирного дома».

С учетом изложенного,, следует отметить,., что .проблемы, правового регулирования' надлежащего содержания общего1 имущества многоквартирного» дома- относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права.

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского; и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных: правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования.

Цель исследования; Целью- данной работы является комплексное изучение теоретических и практических проблем правового регулирования надлежащего содержаниям общего имущества многоквартирного дома; поиск путей их разрешения и формулирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражной практики по рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с содержанием многоквартирного дома.

Для достижения данной цели были поставлены следующие основные задачи исследования:

- изучить субъектный-состав лиц, обеспечивающих содержание общего имущества многоквартирного дома, а также особенности содержания их правового статуса;

- выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при-реализации каждого из способов содержания общего имущества многоквартирного дома, установить причины возникновения данных проблем и методы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм;

Методологической, основой диссертационного исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формальноюридического, структурно-функционального, межотраслевого метода исследования и других. Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

2. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ по поддержанию сособственниками в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследованию и испытанию,* а также наладке и регулированию- инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка входящего в состав общего имущества, направленный на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан < и пользования нежилыми помещениями, расположенными- в многоквартирном доме.

3. Многоквартирный дом, как объект гражданского права, представляет собой здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся» частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

4. Предлагается следующая классификация объектов общего имущества по степени обособленности и возможности их самостоятельного использования: объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений'в доме - межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли^ тамбуры, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри- помещений и обслуживающее более одного помещения;

- объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть обособлены и использованы отдельно от многоквартирного дома — дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки, части земельного участка и иные объекты благоустройства.

5. Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в определенных случаях могут выступать' в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Доказывается, что в отношении объектов, потенциально, имеющих самостоятельное целевое назначение, следует признать оправданным подход, согласно которому собственники вправе предоставлять физическим или юридическим, лицам в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества многоквартирного дома, с целью улучшения условий проживания или получения доходов для последующего использования на ремонт дома.

В этой, связи предлагается п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

При непосредственном участии собственники своими усилиями самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, либо косвенным путем, когда каждый сособственник, сохраняя, по сути, полностью весь объем своих прав и обязанностей, на общем собрании сособственников выбирает лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени всех сособственников и представлять их интересы- (товарищество собственников жилья).

7. Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются' со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

Содержание общего имущества многоквартирного-дома товариществом собственников жилья - это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно, либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

8. Расширение правосубъектности товарищества собственников жилья с принятием нового ЖК РФ позволяет дифференцированно подходить к i определению наиболее оптимальной модели (схемы) надлежащего содержания многоквартирного дома. Обосновывается вывод о том, что содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья (далее- ТСЖ) может осуществлять тремя>моделями: > < I самостоятельная», когда ТСЖ может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями; несамостоятельная», когда заключается договор с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома. промежуточная», при которой часть функций по содержанию осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, а часть - привлекаемыми им лицами.

9. Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего» имущества многоквартирного дома проявляется только в условиях небольшого количества собственников квартир и иных помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на непосредственное управление многоквартирным домом собственниками, возможны только при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно устойчивые межличностные (соседские) отношения: В связи с этим при непосредственном участии собственников в содержании общего' имущества многоквартирного дома представляется вполне целесообразным закрепление в действующем ЖК РФ предельно допустимого количества числа собственников с учетом имевшего место опыта управления кондоминиумом (п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

10. По своей юридической природе договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовую природу и носит смешанный характер, включающий элементы договоров подряда, возмездного оказания услуг и доверительного управления. При регулировании соответствующих отношений, правила вышеуказанных договоров подлежат субсидиарному применению4 с учетом^ конкретного случая, в соответствии с нормами ГК РФ о смешанных договорах.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в семи опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических конференциях.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Мантул, Наталья Михайловна, Краснодар

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного диссертационного исследования была достигнута поставленная нами цель работы, решены обозначенные в ее рамках задачи. На основании этого можно сделать следующие выводы:

Современная отечественная действительность диктует принятие незамедлительных и действенных мер, направленных на обеспечение эффективного управления жилищным фондом, состоящим преимущественно из многоквартирных домов. Очевидно, что имущественный комплекс многоквартирного дома для целей обеспечения его сохранности, а также для надлежащей эксплуатации нуждается в должном содержании.

Представляется несколько неоправданной весьма узкая трактовка понятия управления многоквартирными домами, предлагаемая в разд. VIII ЖК РФ. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы целенаправленного регулирующего и упорядочивающего воздействия субъекта на объект. В качестве целей управления указаны обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Сущность упомянутого раздела сводится к регулированию отношений по выполнению работ и оказанию услуг по ремонту и содержанию дома, а также коммунальных услуг. Поэтому не следует понимать управление многоквартирным домом как некое особое правомочие. Управление домом -это деятельность собственников помещений по его эксплуатации и улучшению жилищных условий, в рамках которой осуществляются правомочия собственников.

Управление имуществом собственником - собирательная категория, это деятельность собственника, которая находит свое отражение при реализации его правомочий. Оно включает в себя не только способ реализации правомочий, форму их реализации, но и определенный объем обязанностей, возлагаемых на собственника - например, надлежащее содержание имущества. Управление как вышеуказанная деятельность «включена» в правомочия собственника и проявляется при непосредственном осуществлении им указанных прав.

Содержание общего имущества представляет собой часть бремени собственников квартир и в то же время является неотъемлемой частью процесса управления многоквартирным домом, поэтому его надлежит учитывать при формулировании определения понятия «управление многоквартирным домом».

Содержание общего имущества многоквартирного дома — это упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, сособственниками этих помещений.

Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ по обследованию, испытанию общего имущества, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества.

Для достижения эффективности мер, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, помимо обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, необходимо создавать инструкции по эксплуатации для существующих и вновь вводимых многоквартирных домов. В них следует предусмотреть требования по надлежащему содержанию и использованию объектов многоквартирного дома не только со стороны строителей и застройщиков, но и организаций предоставляющих услуги (тепло-, газо-, водо- и электроснабжение), а также государственных и муниципальных органов. При этом важно предусмотреть минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию имущества, необходимость проведения которых является обязательным. Это позволит обеспечить осуществление безопасной эксплуатации многоквартирного дома, что, в конечном счете, отразится на надлежащем содержании его общего имущества.

Автором предложено собственное определение многоквартирного дома, согласно которому, оно представляет собой здание, расположенное на земельном» участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем, из двух помещений, принадлежащих различным собственникам и общего имущества* (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не.являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Данное определение многоквартирного дома позволяет выделить следующие признаки многоквартирного дома:

1. многоквартирный дом. представляет собой совокупность двух и более квартир;

2. квартиры, входящие в состав многоквартирного дома, должны иметь самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования^ (подъезд, лестничная площадка, коридор и т.д.);

3. многоквартирный дом содержит в себе элементы > общего имущества, перечисленные в ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на общее имущество. На наш взгляд, особенность недвижимого! имущества' как объекта» права общей собственности заключается в> следующем: даже при- возникновению права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение как единого самостоятельного объекта гражданского права. Следовательно, в случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь должна идти; только о доле: в праве, а не о праве на определенную долю этой недвижимой вещи.

Доля каждого собственника в праве общей собственности; на недвижимое имущество в многоквартирном доме ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть (и должна быть - в частности, в целях определения голоса при1 проведении общего собрания- товарищества собственников жилья, образованного в подобном многоквартирном доме) определена в качестве так называемой «идеальной доли». Доля в праве общей собственности на общее имущество в. многоквартирном доме собственника помещения в этом* доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Представляется, что< все объекты общего? имущества; в; многоквартирном доме можно подразделить на две группы: объекты, не: имеющие самостоятельного целевого назначения: и предназначенные для ; обслуживания;, помещений в доме — межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли; тамбуры, лестницы;, лифты,, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крышщ ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений; и обслуживающее: более одного помещения;

- объекты; потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть, использованы отдельно от многоквартирного дома — дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные;. погреб; хозпостройки, автостоянки, части' земельного участка и иные объекты: благоустройства.

Общее: имущество; принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой- собственности, в определенных случаях: может выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Однако: не все имущество • обслуживающего характера может выступать предметом сделок оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения.

Полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход в отношении общего имущества многоквартирного дома. В принципе, то или иное имущество, которое являлось общим, может быть отчуждено, но уже после того, как оно будет исключено из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. В связи с чем, в отношении объектов, потенциально имеющих самостоятельное целевое назначение, оправданным следует признать подход, согласно которому собственники вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, с целью улучшения условий проживания или получения прибыли.

На основании вышеизложенного предлагаем внести следующие изменения и дополнения в ЖК РФ:

- п. 1 ч. 2 ст. 137 изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

У собственников жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно появляется потребность в организации управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Это важно для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда и комфортных условий проживания.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договоров — управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ, а также содержания и ремонта общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищностроительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; а также заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ.

То есть, в соответствии с действующим законодательством, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может осуществляться как при помощи специализированных управляющих компаний, так и посредством некоммерческих юридических лиц (таких как товарищества собственников жилья и до определенных пределов жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы), а также непосредственно самими собственниками.

Необходимо отметить, что единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п. 1 ст. 161 ЖК РФ, позволяет говорить об отнесении выше рассмотренных субъектов к одной группе и выделять свойственные ей общие черты. Например, цель управления - создание условий для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.

В отношениях по поводу надлежащего содержания многоквартирного дома принимают участие не только субъекты управления (собственники и уполномоченные ими лица, которым переданы соответствующие функции), s но также их контрагенты по заключаемым для целей управления договорам.

В первую очередь - это ресурсоснабжающие организации, обеспечивающие не только электро-, газо-, тепло- и водоснабжение и водоотведение, но и надлежащее содержание имущества, с помощью которого осуществляются эти виды деятельности.

Кроме ресурсоснабжающих организаций контрагентами по договорам в сфере надлежащего содержания многоквартирным домом выступают так называемые «обслуживающие» организации. Они специализируются на предоставлении жилищных услуг. Жилищные услуги включают в себя содержание общего имущества (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши), техническое обслуживание устройств и помещений дома, придомовых территорий, а также на проведение текущего ремонта.

В заключение отметим, что одним из важнейших направлений развития содержания и обслуживания имущества многоквартирного дома, является переход к профессиональному управлению жилым фондом и развитие посреднических отношений с участием ТСЖ и управляющих организаций.

Можно выделить следующие формы участия собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома:

• непосредственное участие, которое может быть реализовано следующими способами:

- прямым способом, когда собственники самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, они своими усилиями осуществляют организационные процедуры, все управленческие действия (непосредственное управление);

- косвенным способом, когда организация осуществления прав и исполнения обязанностей сособственников реализуются таким образом, что каждый сособственник, по сути, сохраняет полностью весь объем своих прав и обязанностей, однако общим решением сособственников выбирается лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени других сособственников и представлять их интересы (товарищество собственников жилья);

- опосредованное участие. В этом случае, организацию осуществления принадлежащих сособственникам прав и обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному им лицу, как правило профессиональному менеджеру, управленцу (управляющая организация).

Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

Суть содержания общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками предусматривает две модели договорных отношений, которые непременно возникают при осуществлении содержания общего имущества. Во-первых, это отношения между обслуживающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме. Предметом данного договора будет оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Это договоры оказания услуг, либо договоры подряда на выполнение определенных работ.

Участниками второй модели отношений являются ресурсоснабжающая организация - с одной стороны и собственники - с другой. Эти отношения опосредуются договорами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставке бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставке твёрдого топлива при наличии печного отопления). Данные договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего имущества многоквартирного дома лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно сильное моральное стимулирование.

В связи с изложенными выше доводами считаем, что непосредственное содержание общего имущества многоквартирного дома будет эффективно только при незначительном числе сособственников. Таким образом, подход законодателя, предложенный в п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья», был в значительной мере определенным.

Содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья — это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно, либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

Можно сделать вывод о том, что ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья широкие возможности по определению модели (схемы) своей деятельности. Содержание общего имущества многоквартирного дома ТСЖ может осуществлять тремя моделями:

Согласно первой модели (самостоятельное содержание) ТСЖ может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями.

Вторая модель (несамостоятельное содержание) предполагает заключение договора' с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома.

Допустимо использование и третьей «промежуточной» модели, при которой часть функций по содержанию осуществляется; непосредственно товариществом, собственников жилья, а часть - привлекаемыми им лицами.

Договор управления многоквартирным домом является правовой формой, опосредующей управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации. ЖК РФ различает два механизма выбора собственниками помещений в многоквартирном- доме данного способа управления: добровольный; и принудительный; В соответствии с первым, выбор этого способа . управления осуществляется на общем- собрании собственников помещений? в; многоквартирном доме и может быть изменён в любое время- на. основании решения общего собрания. Принудительный вариант выбора способа, управления предусматривает проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Организатором данного5 конкурса являются органы местного самоуправления.

Оформление передачи . функций содержания общего имущества многоквартирного дома управляющей компании, происходит на основании-надлежащим образом оформленного договора на управление:.

Договор управления многоквартирным домом можно считать разновидностью гражданско-правовых договоров. Он представляет собой смешанный договор по управлению- и содержанию общим имуществом многоквартирного дома, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (договор подряда), возмездного оказания услуг и доверительного управления. Договор управления является консенсуальным, срочным и публичным.

Представляется, что содержание общего имущества многоквартирного дома профессиональной управляющей организацией при должной: поддержке государства .может стать/ одним из основных способов , содержания многоквартирных домов. Для этого, в первую очередь, необходимо:

- создать конкурентную среду на рынке управляющих организаций и рынке коммунальных услуг;

- внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими организациями обеспечения исполнения своих обязательств, а также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль над этими показателями.

Учитывая множественность собственников помещений в многоквартирном доме,, обосновывается целесообразность внесения-изменений в ЖК РФ, обеспечивающих обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении инженера (инженерной организаций) в целях осуществления^ контроля^ и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления- для всех собственников помещений в таком доме.

Субъектами противоправных действий В'рассматриваемых отношениях, могут быть как граждане — физические лица, так и организации, поэтому возможны как полный, так w усеченный составы-правонарушений. Большая' часть договоров заключается с участием юридических лиц, осуществляющих коммерческую-деятельность, что связано с необходимостью предоставления жилищно-коммунальных услуг. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность таких лиц возможна без вины. Иное положение закреплено п. 1 ст. 401 в отношении физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поэтому в случае, если таковые выступают субъектом ответственности, необходимо установление полного состава правонарушения.

Убытки могут и не присутствовать в составе правонарушения, поскольку важность договоров, связанных с содержанием многоквартирного дома состоит не в том, чтобы определить, был ли причинен- вред, а в том, чтобы обязать нарушителя такие услуги предоставить.

Из всех мер гражданско-правовой ответственности при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеет неустойка, так как интересы сторон заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств на её оплату. Применительно к рассматриваемой сфере используются также такие меры, как возмещение убытков и компенсация морального вреда.

Особенность применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушение прав потребителей жилищно-коммунальных услуг заключается в том, что в каждой конкретной ситуации они могут применяться по отдельности или все в совокупности, причем убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, что связано с распространением на сферу управления многоквартирным жилым домом действия Закона «О защите прав потребителей».

Наиболее распространенными видами правонарушений в рассматриваемой сфере являются непредоставление или ненадлежащее предоставление жилищных услуг и их несвоевременная оплата (или неоплата) потребителями.

В результате передачи функций управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах собственникам помещений, а последними — управляющим компаниям, может произойти ускоренная эксплуатация жилищного фонда, его преждевременное разрушение из-за ненадлежащей организации эксплуатации и ремонта. Снижение такого риска должно обеспечиваться путем установления гражданско-правовой ответственности управляющей организации, страхования ее деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Собственники помещений могут потребовать от управляющей организации, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом, страхования такой ответственности.

Таким образом, законодательство о надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома требует дальнейшей работы по его совершенствованию, что обусловливает необходимость принятия соответствующих изменений как в ЖК РФ, так и в иные нормативно-правовые акты.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов»

1. Нормативно-правовые акты

2. Конституция Российской Федерации // Российская газета. — 1993. 25 декабря. — № 197.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I: Федеральный закон от 21 октября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 1994. -№ 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II: Федеральный закон от 22 декабря 1995 г. № 15-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138 ФЗ (ред. от 04.12.2007) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (часть 1). — Ст. 16.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) // Собрание законодательства РФ. — 2005. № 1 (часть I). - Ст. 14.

8. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 (ред. от 08.11.2007) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Жилищный кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. -№ 26. - Ст. 883.

10. Закон РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 25.10.2007) // Собрание законодательства РФ. 1996. -№ 3. — Ст. 140.

11. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РФ.- 1993.-№3.-Ст. 99.

12. Федеральный закон от 9 января: 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской? Федерации «О защите- прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» //. Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 3. —Ст. 140:

13. Федеральный закон от 12 января 1996 года Ж 7-Ф»3 «О некоммерческих организациях» (ред. от 01.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 1996; — № 3: - Ст. 145 .

14. Федеральный закон» РФ от 15 июня 1996 года; № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 21.03.2002) (утратил силу) // Собрание законодательства РФ; 1996: - №'25:- Ст. 2963;

15. Федеральный закон от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую-энергию в РФ» (ред. от 04.11.2007) // Собрание законодательства РФ. 1995. -№ 16.-Ст. 1316. .

16. Федеральный закон от 17 августа 1995 года № 147-ФЗ «О естественных монополиях» (ред. от 08.11.2007) // Собрание законодательства-РФ. 1995. - № 34. - Ст. 3426.

17. Федеральный закон от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (ред. от 04.12.2007) // Собрание законодательства РФ: — 1998. -№22. -Ст. 2331.

18. Федеральный закон от 16 июля 1998, года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 04.12.2007) // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 29. - Ст. 3400.

19. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. — № 1 (часть 1). - Ст. 15.

20. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). Ст. 41.

21. Федеральный закон от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» (ред. от 13.03.2007) // Собрание законодательства РФ. 2003. - № 52 (ч. I). - Ст. 5029.

22. Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ. 2005. — № 30 (ч. 1).-Ст. 3105.

23. Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 2005. -№51.- Ст. 5547.

24. Постановление Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. — 2006. — № 7.

25. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // Собрание законодательства. 2006. - № 23. - Ст. 2501.

26. Закон г. Москвы от 16 апреля 1997 г. № 8-28 «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме» // СПС «КонсультантПлюс».

27. СНиШ 31-03-2003. «Здания жилые многоквартирные»: Приняты Постановлением Госстроя- РФ от 23.06.2003 г. № 109 // СПС «КонсультантПлюс».

28. Обзор законодательства! и судебной практики; Верховного Суда Российской Федерации- за^четвертый^квартал 2006тода1(утв; постановлением? Президиума Верховного Суда Российской- Федерации от 7 марта? 2007 г.) // СПС «Гарант».

29. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.2006 № 1821/06 по делу № А40-13191/05-149-82 // Вестник ВАС РФ. 2006. - № 9.

30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г., «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. -2002. -№ 3.

31. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.05.2004 № А78-6759/02-С2-2/206-Ф02-1602/04-СГ // СПС «Консультант плюс»,

32. Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2006 № Ф09-3336/06гС6 по делу № А60-14690/2005 // СПС «КонсультантПлюс».

33. Постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2006 № Ф09-9355/06-С4 // СГ1С «КонсультантПлюс».

34. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.09:2006 по делу № А29-8367/2005-1э // СПС «Консультант-Плюс».

35. Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 19611993. — М., Юридическая литература, 1994.

36. Монографии, сборники и статьи

37. Алексеев С.С. Общая теория права / С.С. Алексеев. Т. 2. М:, 1982.

38. Андрианов В:В;,. Fopдеев;Д;П- 0:?заключении прямых; договоров! между ресурсоснабжающими организациями и населением / В.В. Андрианов, ДО Гордеев У/Жилищное право.— 2001.-№ 3 .

39. Атаманенко С.А. Настольная книга председателя и бухгалтера ТСЖ / С.Al Атаманенко; С:Л Горобец. Ростов н/Д: Феникс, 2008.

40. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирным домом / В.Л. Белов; С.А. Бушаенкова//Законодательство. — 2006.- №12.

41. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным; домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим / В.А. Белов, С.А. Бушаенкова // Законодательство. — 2007. — № 1.

42. Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав по требителей в сфере торговли и услуг / В.В. Богдан // Юрист. 2003. - № 7.

43. Большая Российская энциклопедия. — М., 2001.

44. Борзенкова- Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом / Т.А. Борзенкова // Законы России: Опыт, анализ, практика. 2006. - № 3.

45. Брилка С.Ф. Жилищная политика в Иркутской области / С.Ф. Брилка // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. — №3. — Часть 1.

46. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М., 1997.

47. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: «Статут», 2000.

48. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополненное, исправленное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: «Статут», 2002.

49. Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы / В. Варфоломеев // Юрист. — 2006. № 2.

50. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного < регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты / Н.В. Васильева // Законодательство и экономика. — 2002. — № 7.

51. Вельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Новая правовая культура, 2006.

52. Венгеров А.Б. Теория, государства и права: Учебник для юридических вузов. — 3-е изд. / А.Б. Венгеров. — М.: Юриспруденция, 1999.

53. Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя / Н. Гайнутдинов // Российская газета. 2006. - № 4085.

54. Галкин И. Дома продают вместе с жильцами / И. Галкин // Российская бизнес-газета. 2006. - № 548.

55. Гетман Е. Два кодекса две эпохи / Е. Гетман // ЭЖ-Юрист. -2005.-№ 14.

56. Глисков А.Г. Управление многоквартирными домами / А.Г. Глисков. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

57. Гонецкий О., Славин В. Как нам обустроить жилье / О. Гонецкий, В. Славин // Власть. 2005. - № 6.

58. Гончикнимаева Б.Г. Осуществление права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по Жилищному кодексу Российской Федерации / Б.Г. Гончикнимаева // Семейное и жилищное право. — 2005. — № 3.

59. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме / Д.П. Гордеев // Жилищное право. — 2006.-№6.

60. Гордеев Д.П. Новый порядок управления многоквартирными домами / Д.П. Гордеев // ЖКХ. 2005. - №4.

61. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами / Д.П. Гордеев, В.Ю. Прокофьев // Жилищное право. 2002. — № 2.

62. Городов О.А. Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья / О.А. Городов // Правоведение. 1995. - №1.

63. Городов О.А., Николаева И.И. О некоторых особенностях жилищно-коммунальной реформы / О.А. Городов, И.И. Николаева // Петербургский домовладелец. 1998. - № 2.

64. Гражданское право: Часть первая: учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М.: Эксмо, 2007.

65. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. - Т. 1.

66. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. - М., 1997.

67. Гражданское право России / Под ред. О.Н. Садикова. Ч. 2. - М., 1997.

68. Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением / Л.Ю. Грудцына // Адвокат. 2005. - № 10.

69. Делягин М. Иностранные инвестиции идут в неэффективные отрасли / М. Делягин // Финансовые известия. 1994. - № 15. - 14-20 апреля.

70. Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ / О.Н. Диордиева // Нотариус. 2005. - № 2.

71. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление / И.А. Дроздов // Закон. 2007. - № 6.

72. Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России / И.А. Дроздов // Правоведение. — 1998. № 4.

73. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование / И.А. Дроздов. М.: Статут, 2006.

74. Ермаков B.C. Понятие «многоквартирного жилого дома» / B.C. Ермаков // Жилищное право. 2003. - №3.

75. Жилищное право: учебник для студентов вузов / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. — М.: Юнити-дана, Закон и право, 2008.

76. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ / А.А. Иванов // Хозяйство и право. -2005. № 6.

77. Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья / Е.А. Каменева // Жилищное право. 2006. - № 8.

78. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения / В .П. Камышанский. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000.

79. Капица O.JL Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов / O.JI. Капица. Краснодар: Эконинвест, 2005.

80. Капустин О.С., Акчурин Р.Т. Изменения в законодательстве о ТСЖ / О.С. Капустин, Р.Т. Акчурин // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. — №11. — 2004. Часть 1.

81. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. - № 9.

82. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002.

83. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006.

84. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова.- Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.

85. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Под ред. М.В. Бархатова. М: Юрайт-Издат, 2002.

86. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)» (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. О.Н. Садикова. Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2005.

87. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. Пособие / И.Л. Корнеева. М.: Юрист, 2002.

88. Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом / Н.В. Корнилова // Закон. 2007. - № 6.

89. Коршакова К.В. Некоторые проблемы управления жилищным фондом / К.В. Коршакова // Российская юстиция. — 2007. — № 3.

90. Коряковцев В.Г. Общее собрание в многоквартирном доме / В.Г. Коряковцев. М.: ГроссМедиа, 2007.

91. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2001.

92. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2004.

93. Крашенинников- П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения / П.В. Крашенинников. М., 1997.

94. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах / П.В. Крашенинников, Н.В. Маслов.-М., 1995.

95. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

96. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.

97. Макаренко Г.Н. Правовое положение общего собрания* собственников помещений в многоквартирных домах как органа жилищного самоуправления / Г.Н. Макаренко // Бюллетень нотариальной практики. — 2007. № 2\

98. Макаренко Г.Н. товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития / Г.Н. Макаренко // Юрист. — 2006. № 12.

99. Маликова И.П. Порядок учёта жилищного фонда обслуживающими организациями / И.И. Маликова // ЖКХ: журнал руководителя-и главного бухгалтера. 2004. — № 9. — Часть 1.

100. Мананкова Р.П. Правоотношения общеш долевой собственности граждан по советскому законодательству / Р.П. Мананкова. Томск, 1977.

101. Маркварт Э., Михайлова Е. Стимулирование создания и деятельности' ТСЖ и частных управляющих компаний в сфере ТСЖ / Э. Маркварт, Е. Михайлова // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. — 2005. — № 8. Часть 1.

102. Маркова И.В. К вопросу о взаимодействии субъектов управления многоквартирным домом / И.В. Маркова // Проблема правосубъектности:современные интерпретации: матер, науч.-практ. конф. Самара: Самар. гуманит. акад., 2007.

103. Матей У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999.

104. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом / И.Б. Миронов // Семейное и жилищное право. 2005. — № 4.

105. Михайлов В.К. Управление многоквартирным домом как категория жилищного права / В.К. Михайлов // Семейное и жилищное право. -2007.- №4.

106. Морозова JI.JL, Морозова E.JI. Товарищество собственников жилья. Управляющая организация. Бухгалтерский учет. СПб, 2007.

107. Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место / И. Невинная // Российская газета. 2006. - № 4022.

108. Невинная И. Казна поможет жильцам / И. Невинная // Российская газета. 2006. - № 4017.

109. Новицкий И.Б. Римское право. — Изд.4-е. / И.Б. Новицкий. М., 1993.-С. 100.

110. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах / С.Г. Певницкий // Юрист. 2006. - № 2.

111. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц / С.Г. Певницкий // Закон. — 2007. № 6.

112. Певницкий С.Г. Непосредственное управление собственностью в многоквартирном доме / С.Г. Певницкий // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. - № 3.

113. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения / С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова. М.: Статут, 2006.

114. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

115. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

116. Потяркин Д. Товарищество собственников жилья / Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1999. -№6-7.

117. Присягина Т.Н. Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья / Т.Н. Присягина // Бухгалтерский учет. — 2000. — №12.

118. Рыжкова Л.И. ТСЖ как способ эффективного управления жилищным фондом / Л.И. Рыжкова // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. — № 7. - Часть 1.

119. Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами / А.Б. Рыжов // Жилищное право. — 2006. — № 2.

120. Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за, выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом / А.Б. Рыжов // Жилищное право. 2007. - № 6.

121. Рыжов А.Б. Региональные законодатели — за чистоту придомовых территорий / А.Б. Рыжов // Жилищное право. 2006. — № 11.

122. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме / Д. Савельев // Российская юстиция. — 2000. № 10. >

123. Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание / Ю.П. Свит // Жилищное право. — 2007. № 3.

124. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. — 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «Норма», 2001.

125. Сергеев А.П. Жилищное право / А.П. Сергеев. М.: Кнорус, 2006.

126. Сергеичева Е.С. Квалификация сделок с общим имуществом с ТСЖ / Е.С. Сергеичева // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. -2004. -№3. -Часть 1.

127. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефранова // Нотариус. 2004. - № 6.

128. Симонов В.Н., Гетман Е.С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое законодательство) / В.Н. Симонов, Е.С. Гетман // Нотариус. — 2005. -№3.

129. Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья / В.Н. Симонов // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. — М.: Статут, 2003.

130. Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома / О.Ю. Скворцов // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2007.

131. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. М., 1999.

132. Скрипко В.Р. Товарищества собственников жилья в Российской Федерации / В.Р. Скрипко // Государство и право. 2001. - № 9.

133. Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом / С.В. Стрембелев // Закон. — 2006. — № 8.

134. Сурнин А.Ф. Взаимодействие информационно-расчетных центров ЖКХ и управляющих компаний / А.Ф. Сурнин // ЖКХ. 2005. -№9.

135. Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества>в многоквартирном доме / А.Е. Тарасова // Жилищное право. — 2006. № 11.1481 Тархов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву. — Саратов: Изд-во Саратовского университета, 1973.

136. Тимофеева К.В. Товарищества собственников жилья / К.В. Тимофеева. СПб., ООО «Питер Пресс», 2007.

137. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). -Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

138. Тишуков Ю.В. Потребитель и- управление многоквартирным домом: практич. пособие / Ю.В. Тишуков. Ростов н/Д: Феникс, 2007.

139. Филимонов C.JI. Управление многоквартирным домом в условиях Жилищного кодекса РФ. Раздаточный материал к семинару. — М., 2005.

140. Филимонов СЛ., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., 2005.

141. Фогель В. Жилое помещение как объект права собственности / В. Фогель // Нотариус. 2001. - №3.

142. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / В.А. Фогель // Юрист.- 2002. -№ 12.

143. Хвостов В.М. Система римского права / В.М. Хвостов. М., 1996.

144. Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса / А.Н. Чашин // Юрист. 2005. - № 7.

145. Чернышев JI.H. Альтернативные формы управления недвижимостью в жилищной' сфере / JI.H. Чернышев // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. — № 3. - Часть 1.

146. Чернышев JI.H. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы / Л.Н. Чернышев. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2006.

147. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме / Е.А. Чефранова // Закон. — 2005. — №6.

148. Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением / С.Ю. Шахов // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2007. — № 10.

149. Шешко Г.Ф., Литовкин В'.Н. Качество закона, или работа над ошибками / Г.Ф. Шешко, В.Н. Литовкин // Закон. — 2005. № 6.

150. Эффективное управление жилым домом / Под общ. ред. В. Н. Субботина. — Москва: Вершина, 2008.

151. Юридические лица субъекты гражданского права / Под ред. М.Ф. Медведева. - Волгоград: Изд-во ФГОУ ВПО<«ВАГС», 2005.

152. Диссертации и авторефераты

153. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. -М., 2005.

154. Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством РФ: Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2007.

155. Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах: Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03.-Казань, 2007.

156. Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2006.

157. Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. — Иркутск, 2006.

158. Ясус М.В. Доверительное управление и траст как правовые способы передачи имущества в управление: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03.-СПб., 2000.

Автор: Мантул, Наталья Михайловна
Город: Краснодар
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Мантул, Наталья Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Мантул, Наталья Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов»