Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии

Кузнецов, Андрей Валерьевич

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»

Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации

МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

•' ; V и

' ' ' ' На правах рукописи

Кузнецов Андрей Валерьевич

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии

Специальность 12.00.06: аграрное право; природоресурсовое право; экологическое право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 1997

Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии

Научный руководитель -

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Г.Е. Быстрое

доктор юридических наук, профессор Л.П. Фомина доктор юридических наук, профессор В. Зайферт

Ведущая организация - Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ

Защита состоится " 22 " января 1998г. в " ^ " часов на заседании диссертационного совета по присуждению ученой степени кандидата юридических наук Д.053.07.01 при Московской государственной юридической академии по адресу: 123286, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.9.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Московской государственной юридической академии.

Автореферат разослан" " ^ 1997 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор юридических наук, профессор 2—,

Л.А.Сыроватская

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Активное формирование нового гражданского общества в России в течение последнего десятилетия непосредственно связано с коренным изменением экономической, и правовой системы государства. Основным элементом нового экономического порядка Российской Федерации должна стать социально ориентиробанная экономика, построенная на основе рыночных принципов. Говоря о рынке, мы имеем в виду не стихийный и "дикий", но регулируемый рынок, при функционировании которого органично сочетаются частное и публичное начала, свобода отдельного индивидуума и интересы общего блага.

созданию благоприятной социальной ситуации на селе и в обществе в целом. На эти проблемы в последнее время не раз обращали внимание видные российские юристы-аграрники (Г.Е. Быстрое, И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов и др.). Обсуждаемые в настоящее время варианты правового решения вопроса о купле-продаже сельскохозяйственных земель кардинально отличаются друг от друга и колеблются от крайнего неприятия купли-продажи до введения неограниченного земельного рынка. В такой ситуации нам представляется целесообразным и необходимым обратиться к опыту правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, который накоплен в Западной Европе, а более конкретно - в Федеративной Республике Германии. Обращение к опыту Германии является важным по следующим причинам. Во-первых, правовые системы Германии и России на протяжении столетий развивались параллельно и были близки друг к другу. Законы, подобные тем, которые в течение более чем одного столетия доказали свою состоятельность в Германии, в свое время были разработаны и приняты в России несколькими годами раньше (например, проект Вотчинного устава в России и Положение о поземельной книге в Германии). Следует также упомянуть о том, что некоторые известные немецкие юристы выступали в качестве консультантов при разработке современного российского Гражданского кодекса (например, профессор Бергманн). Во-вторых, считается, что Германия создала одну из самых совершенных в мире систем поземельного права. Эта система обеспечивает гармоничное сочетание публичных и частных интересов. Она стоит на страже имущественных интересов всех добросовестных участников гражданского оборота: граждан и предприятий - собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, кредитных учреждений, инвесторов и пр. Германская система поземельного права позволяет свести к минимуму недобросовестность в сделках с недвижимостью и спекуляцию земельными участками. При этом государство эффективно контролирует развитие рынка сельскохозяйственной земельной собственности, влияет на проведение социально ориентированной аграрной политики и формирование "здоровой" аграрной структуры.

страны может оказаться очень большой. Такие ошибки, по мнению диссертанта, заложены в ряде положений действующего ГК РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Также в самое ближайшее время в Российской Федерации необходимо в законодательном порядке урегулировать оборот сельскохозяйственных земель. От того, как будет разрешен этот вопрос, во многом будет зависеть судьба не только аграрного бектора, но и российской экономики в целом.

Степень разработанности правовых проблем. Вопросы правового регулирования купли-продажи земельных участков в Германии эпизодически исследовались российскими учеными до революции и в советский период российской истории (Г.А. Аксененок, Л.И. Дембо, Л.А. Кассо, В.А. Кикоть, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневич). При этом следует подчеркнуть, что дореволюционные труды касались исключительно общих гражданско-правовых проблем, связанных со сделками купли-продажи недвижимого имущества и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота сельскохозяйственной недвижимости. Последние работы российских юристов-аграрников (Г.Е.Быстров, И.А.Иконицкая, Б.Д. Клюкина), посвященные исследованию зарубежного правового опыта в аграрной сфере, носят объективный и открытый характер. Однако детальное изучение германского права и законодательства, регулирующего сделки купли-продажи сельскохозяйственных земель в Германии, до сих пор не проводилось. В научной литературе ФРГ эти проблемы также не подвергались развернутому анализу. Отчасти это связано с бытующим среди германских правоведов мнением, что данные вопросы достаточно обстоятельно и бесконфликтно урегулированы в законодательстве. Между тем, судебная практика ФРГ обнажает проблемы, постоянно возникающие в связи с изменениями политических и экономических условий деятельности государства. Исследование этих проблем необходимо для того, чтобы своевременно спрогнозировать возможные последствия при возникновении аналогичной ситуации в отечественной практике.

сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в России. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:

- проводится изучение источников права куГши-продажи сельскохозяйственной недвижимости, прослеживается их историческое развитие с конца XIX века;

- исследуются особенности договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и дается его развернутое определение;

- выявляются мотивы, принципы и механизм разрешительного порядка для сделок, содержанием которых является передача вещных прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения;

- анализируется судебная практика по разрешению споров, возникающих : в случае отказа компетентными государственными органами в выдаче разрешения на осуществление договора купли-продажи;

- уясняются принципы, на основе которых осуществляется правовое регулирование совершенствования аграрной структуры ФРГ;

- определяются особенности заключения договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации перехода права собственности и иных вещных прав на земельный участок;

- обосновывается возможность и способы использойания германского опыта правового регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации.

Предмет диссертационного исследования составляет: система правовых норм, регулирующих сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения в Германии; практика применения нормативных актов, направленных на регулирование общественных отношений по совершенствованию аграрной структуры.

Методологическая основа исследования базируется на общефилософских воззрениях о естественных правах человека и роли государства в регулировании общественных отношений, связанных с частной собственностью, в частности на концепции социальной функции собственности. В процессе работы использовались общие (анализ и синтез, метод комплексного подхода) и частные (исторический, сравнительный, формально-логический) методы исследования.

Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой для исследования послужили нормативные акты ФРГ и научные труды немецких юристов. Поскольку анализируемые в диссертации проблемы тесно связаны с аграрным, гражданским, административным правом, то в ходе решения конкретных задач автор изучал труды германских представителей аграрно-правовой науки: А.Дамашке, Ю.Гедеманна, К.Крёшеля, К.Кройцера, А.Пикало; цивилистов: Ф.Баура, В.Бергманна, Ф.Бернгефта, Х.-А.Вайриха, Б.Хофманна, Д.Хоффера, Я.Шаппа, Л.Эннекцеруса; правоведов-административистов: К.Кинга, Ф.Майера, К.Цвайгерта, Ц.Шумана, Х.Эриксена и др.

Кроме того автором было исследовано более ста пятидесяти решений судов различных инстанций, в том числе, решения Конституционного и Верховного суда ФРГ по спорам, связанным с оборотом сельскохозяйственных земельных участков.

Поскольку в последней главе работы диссертант формулирует предложения по использованию германского опыта правового регулирования в российском законодательстве, им были так же изучены мнения отечественных ученых по поводу формирования рынка сельскохозяйственной недвижимости в России. Данные вопросы подробно обсуждались и исследовались многими российскими юристами-аграрниками, в частности, З.С.Беляевой, С.А. Боголюбовым, Г.Е.Быстровым, А.К.Голиченковым, Б.В. Ерофеевым, Ю.Г.Жариковым, И.А.Иконицкой, ВЛ.Кикотем, Б.Д.Клюкиным, М.ККозырь, О.М.Козырь, Е.Н.Колотинской, Н.И.Красновым, Н.Н.Осокиным, М.И.Палладиной, В.В.Петровым, О.А.Самончик, Н.А.Сыродоевым, Л.П.Фоминой, А.Е.Черноморцем, Г.В.Чубуковым и др. Общие актуальные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений нашли свое отражение в трудах В.А.Дозорцева, А.И.Масляева, О.И.Крассова, В.П.Мозолина, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Р.О.Халфиной, В.Ф.Яковлева.

Проблемы правового регулирования отношений по вопросам владения, пользования и распоряжения сельскохозяйственной земельной собственностью подвергались обстоятельному исследованию до революции в работах Л.А. Кассо, Д.И.Мейера, А.А.Леонтьева, О.А.Хауке, Г.Ф.Шершеневича.

продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии, проводится сравнение основных положений правового регулирования сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в ФРГ и Российской Федерации, осуществляется обзор судебной практики по вопросам совершенствования аграрной структуры ФРГ и даются рекомендации по практическому использованию немецкого правового опыта в законодательстве России.

Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту являются:

определение договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения по германскому праву как двухстороннего, возмездного, консенсуального, каузального договора, действительность которого зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от компетентного государственного органа; предложенное определение может использоваться для решения проблем, связанных с защитой сельскохозяйственных товаропроизводителей от обезземеливания, совершенствованием аграрной структуры, поддержкой жизнеспособных фермерских хозяйств, осуществлением охранных мероприятий в отношении сельскохозяйственных земельных участков;

- вывод о необходимости установления пределов свободы поведения участников гражданского оборота и вмешательства государства в регулирование купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков; с этим выводом связана обязанность административных органов обосновывать свои действия соответствующими нормами права при юридически значимом вмешательстве в деятельность собственников земельных участков;

- с учетом главных тенденций публично-правового регулирования земельного рынка выявлено несовершенство формулировок немецкого законодательства об отказе в выдаче разрешений на совершение сделок купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков; на основе анализа решений высших судебных органов определены требования, предъявляемые судами к заключению договоров купли-продажи сельскохозяйственных земель;

- выявлена эволюция немецкой судебной практики, которая вслед за законодательством о земельном обороте акцентирует внимание на задаче совершенствования аграрной структуры; судебная практика последнего времени последовательно закрепила принцип, согласно которому профессиональный фермер и фермер, ведущий подсобное сельскохозяйственное производство, уравнены в статусе при приобретении сельскохозяйственного земельного участка;

- обоснована необходимость введения в российское законодательство разрешительного механизма для сделок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения;

- разработаны предложения по правовым основам деятельности и основным принципам функционирования в РФ органа, ответственного за выдачу разрешения; и

- предложения о характере и форме закрепления в российском законодательстве оснований для отказа в осуществлении сделки, содержанием которой является отчуждение сельскохозяйственного земельного участка;

- показана необходимость сохранения в российском законодательстве требования обязательной нотариальной формы для договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости, в случае, если хотя бы одной из сторон договора является физическое лицо;

- сформулированы предложения по формированию в российском законодательстве правового механизма рассмотрения запросов и принятия решения об отказе или о разрешении сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения;

- вывод о необходимости установления конкурирующей компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по вопросам владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, вместо неопределенной правовой формулы о совместном ведении Федерации и ее субъектов;

Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации.

Приводимые в исследовании теоретические выводы могут использоваться в РФ для дальнейшего совершенствования правовых институтов земельного, аграрного и гражданского права в сфере установления особого разрешительного порядка осуществления сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, государственной регистрации прав на недвижимость, а также в процессе совершенствования соответствующего законодательства и правоприменительной практики.

Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании земельного, аграрного, гражданского права.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Ее основные выводы и положения были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах, а также в ряде публикаций в научных юридических журналах. Результаты исследования подвергались апробации в ходе преподавания земельного и аграрного права в высших учебных заведениях и на специализированных курсах подготовки регистраторов в Тульской области. Практическая апробация некоторых выводов, сформулированных в исследовании, проводится в настоящее время в рамках международного проекта по созданию государственной системы управления земельными ресурсами в Тульской области.

Структура работы. Название, структура и объем диссертации обусловлены актуальностью и целями исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих десять параграфов и списка литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы настоящего исследования, показана научная разработанность изучаемых проблем, формулируются цели, задачи и методы исследования, представлена научная новизна работы, а также рассказывается об апробации результатов исследования и их практической значимости.

В первой главе диссертации - "Основы правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения" - исследуются германские

источники права купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и дается определение договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка.

Учитывая современный уровень общественного правосознания, а также исходя из того, что право отличается от других социальных регуляторов, прежде всего, своим общеобязательным характером, автор исследует источники права, понимая их как способ признания социальных норм в качестве общеобязательных, что обусловливается характером правопонимания данного общества.

Для континентального правопорядка считается традиционным выделение двух основных отраслей права - публичного и частного. Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется в Германии нормами частного и публичного права. Это связано с тем, что купля-продажа традиционно рассматривается континентальной правовой системой как институт частного права. Стороны руководствуются при осуществлении этой сделки частными интересами и не могут быть принуждены к ее заключению и последующей реализации. Однако поскольку предметом купли-продажи выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, государство вынуждено устанавливать контроль за этими сделками. Это выражается в издании государством нормативно-правовых актов, которые носят публичный характер, т.е. основываются на принципах власти и подчинения. Особенности общественных отношений, связанные с куплей-продажей земельных участков сельскохозяйственного назначения, обусловливают особенности правового регулирования этих отношений и систему источников права.

В настоящее время в Германии приоритетное значение для правовой практики имеет закон. Гражданское законодательство, составляющее основу правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, кодифицировано. Административные акты уполномоченных государственных органов носят вспомогательный характер.

Судебная практика занимает особую роль в вопросах правового регулирования гражданских правоотношений. По общему правилу в Германии суды не занимаются правотворчеством, а решение по конкретному делу является обязательным только для этого дела. Судебный обычай может стать впоследствии обычным правом. Он также может быть оформлен в законодательном порядке. Решение высших

судебных органов Германии имеет значительный авторитет для судов низших инстанций, и судьи опираются на них в своей практической деятельности в целях установления единообразного и устойчивого правосудия. После принятия ГТУ в 1896 г. судебному усмотрению была предоставлена чрезвычайно широкая сфера действия. Это было связано с необходимостью толкования ряда абстрактных правовых норм, закрепленных в ГГУ.

Действующая Конституция Германии от 23 мая 1949 г., закрепила принцип, что современный правовой порядок основывается на автономии частной воли и на гарантии права частной собственности. Это выражается в нормах ст.1 (неприкосновенность человеческого достоинства), абз.1 ст.2 (свобода договоров и конкуренции), абз.1 ст.9 (свобода объединений), ст. 12 (свобода выбора профессий), ст. 14 (гарантия частной собственности и права наследования).

Современный зарубежный правопорядок отказался от устаревших конструкций права собственности, характерных для начала XIX века, согласно которым оно рассматривалось как право наиболее абсолютным образом определять юридическую судьбу вещи. Германское законодательство не признает абсолютной частной собственности на земельные участки. Частная собственность связывается с функцией служения общественным интересам. Согласно теории социальной функции собственности, частная собственность характеризуется как социальное право. Теория социальной функции собственности имеет в своей основе синтез индивидуальных и общественных интересов, а гармонизация этих интересов должна рассматриваться как цель любой земельной реформы.

В германском законодательстве концепция социальной функции собственности закреплена в ст. 14 Конституции ФРГ, где сказано, что собственность и право наследования гарантируются, содержание и ограничения собственности определяются законами. Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общественному благу.

Возможность публично-правового ограничения права частной собственности на землю связано с опасностью, что когда-нибудь вследствие чрезмерного ограничения это право может стать 'иллюзорным. Дело в том, что категория "общее благо" в действующем немецком законодательстве не определена, и всегда существует соблазн слишком широкого ее толкования. Предусматривая возможность

законодательного ограничения права частной собственности на землю, государство принимает на себя ответственность за справедливое регулирование вмешательства в отношения частной собственности. В тех случаях, когда государство не в состоянии справиться с этой ответственностью, неизбежны негативные последствия для экономики в целом и для отдельных участников гражданского оборота.

ГГУ основывается на пандектной системе и состоит из пяти частей (книг): общая часть, обязательственное право, вещное право, семейное и наследственное право. Нормы правовых институтов вещного и обязательственного права составляют основу гражданско-правового регулирования общественных отношений, связанных с куплей-продажей земельных участков. Эти правила распространяются на все сделки, независимо от целевого назначения и вида использования земельного участка.

Уложение основывается на принципах свободы собственности, договоров, конкуренции, свободы обществ и союзов. Однако немецкое право всегда признавало, что эти свободы не безграничны и существуют только в пределах закона и правовой морали. ГГУ способствовало более четкому выявлению границ названных свобод и обеспечению прав экономически более слабых участников гражданско-правового оборота.

Исследуя специальные правила, относящиеся к правовому регулированию сельскохозяйственной земельной собственности, автор указывает, что история административного контроля сделок с сельскохозяйственными землями в Германии берет свое начало 15 марта 1918 г. В этот день верхняя палата германского парламента приняла постановление, по которому отчуждение или аренда всех земельных участков свыше 5 га не могли быть осуществлены без разрешения компетентных государственных органов. К моменту принятия Закона "О мерах по совершенствованию аграрной структуры и об охране предприятий сельского и лесного хозяйства" 1961 года (далее Закон об обороте) экономические и политические условия, влияющие на сельскохозяйственное производство Германии, существенно изменились по сравнению с началом XX века.

Закон распространяет свое действие на все без исключения сельско- и лесохозяйственные земельные участки. По общему правилу, установленному в гражданском праве, субъекты гражданского оборота вправе свободно распоряжаться своей собственностью. Нормы Закона об обороте устанавливают исключения из этого правила. Согласно абз.1 §2

Закона, отчуждение земельного участка посредством сделки и соответствующий договор требуют разрешения. До выдачи разрешения сделка считается условно недействительной.

В разрешении на осуществление сделки может быть отказано только по основаниям, прямо предусмотренным в Законе. Перечень этих оснований является исчерпывающим. Разрешение на осуществление предусмотренных Законом об обороте сделок с земельными участками выдается местным органом государственной власти. Чаще всего такими органами являются районные (окружные) органы сельскохозяйственного управления.

Решение о выдаче разрешения или об отказе в выдаче принимается в течение одного месяца после поступления соответствующего заявления. Если компетентный орган не принял в течение месяца решения по конкретной сделке, то разрешение считается выданным. Собственники земельных участков, а также заинтересованные в осуществлении сделки лица могут обжаловать решение органа, ответственного за выдачу разрешения, в течение двух недель со дня вручения им соответствующего решения.

Одним из важнейших источников права следует признать Положение о поземельной книге. В соответствии с §1 Положения, поземельная книга представляет собой реестр всех земельных участков в пределах округа. В этом реестре отражается информация как инвентаризационного (месторасположение земельного участка,- его описание, адресные ориентиры, площадь), так и правового характера (собственник, обременения и ограничения, залоговые права). Важнейшее значение поземельной книги для оборота земли состоит в том, что, согласно Положению, переход права собственности и другие вещно-правовые изменения в отношении земельных участков вступают в силу только после их регистрации в поземельной книге.

Поземельная книга пользуется публичным доверием. Это означает, что добросовестный приобретатель приобретает лишь те права на земельный участок и тот набор обременений, которые отражены в поземельной книге.

Начало реформирования отношений земельной собственности в новых федеральных землях Германии связано с объединением Западной и Восточной Германии в 1990 году. В Государственном договоре между ФРГ и ГДР от 18 мая 1990 г. устанавливалось, что с 1 июля 1990 г. на новые федеральные земли распространяется действие законов ФРГ.

Таким образом, правовое регулирование всех сделок с земельными участками в новых землях осуществляется в настоящее время на основе законодательства ФРГ с учетом переходной проблематики.

Необходимость решения государственных задач в сфере строительства жилья, коммуникационных сооружений, дорог, охраны окружающей среды, памятников природы и архитектуры, планирования территорий обусловливает введение в правовой оборот ряда правовых норм, ограничивающих полномочия собственников земельных участков.

Во втором параграфе первой главы в сравнительно-правовом аспекте анализируются основные признаки договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. По итогам исследования делается вывод, что названный договор является двусторонним, возмездным, консенсуальным, каузальным договором, в силу которого продавец обязан передать земельный участок покупателю и предоставить право собственности на него, а покупатель обязан выплатить продавцу установленную покупную цену и принять земельный участок. Действительность данного договора зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от компетентного государственного органа.

Во второй главе исследования - "Разрешительный порядок заключения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения" - проводится анализ судебной практики на предмет отказа в выдаче разрешения на осуществление договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка; исследуются система административных органов, ответственных за выдачу разрешений, а также сама разрешительная процедура.

В ФРГ понятие административного регулирования связывается с понятием публичного управления, которое рассматривается как деятельность и функция организованной государством системы органов.

С конца XIX века в Германии начинается процесс законодательного регулирования земельного рынка. Государство пытается стимулировать использование природных ресурсов, с одной стороны, создавая благоприятный правовой режим для поддержки наиболее экономично хозяйствующих производителей, с другой стороны - отстаивая принципы общего блага. Возникающую в связи с этим коллизию интересов можно сформулировать следующим образом: какими методами и на основе каких принципов должно строиться

государственное управление земельным рынком, чтобы не делать иллюзорным право собственности на землю?

Диссертант обращает внимание на то, что Закон об обороте от 28 июля 1961 г. содержит ряд абстрактных правовых категорий, например "нездоровое перераспределение земли", "неэкономичное разделение земельных участков". В процессе их повседневного применения должностные лица административных органов должны выносить решения, основываясь на букве и духе закона, на толковании судов, а также на своем субъективном понимании этих категорий. Богатой судебной практике по вопросам применения отдельных положений Закона об обороте' известно значительное число случаев, когда решения административных органов впоследствии признавались судами незаконными. Тенденция предоставления административным органам управления широких полномочий связана с все возрастающими потребностями хозяйственного оборота. При этом, как показывает практика эффективная защита прав и свобод граждан и иных участников гражданско-правового оборота в таких условиях возможна только в том случае, если в государстве имеется высокофункциональная система судебных органов. Иначе административные органы управления и отдельные должностные лица могут, монополизировав толкование законов, узурпировать реальную власть по распоряжению частной земельной собственностью. Таким образом они могут заставить служить земельную собственность не общественным, а в конечном счете своим частным интересам.

В процессе исследования установлено, что цель Закона об обороте состоит не в ограничении субъектов земельного рынка, а в том, чтобы оборот осуществлялся в рамках мер по совершенствованию аграрной структуры. Конституционный суд ФРГ подтвердил, что нормы Закона об обороте соответствуют Основному закону. При этом он указал, что устанавливаемые законом ограничения не должны выходить за рамки сформулированных в них защитных функций.

В законе закрепляются три фактических состава, при наличии которых в осуществлении сделки должно быть отказано: а) нездоровое перераспределение сельскохозяйственных земель; б) неэкономичное раздробление или разделение земельного участка или

'Автору известно более чем 150 судебных решений, связанных с применением Закона об обороте.

сельскохозяйственного предприятия; в) грубая диспропорция цены и реальной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно закону, неэкономичное раздробление или разделение земельного участка или сельскохозяйственного предприятия имеет Место только в том случае, если разделение противоречит осуществляемом мерам по совершенствованию аграрной структуры или с большой вероятностью способно вызвать негативные последствия для аграрной структуры. К примерному перечню фактов, свидетельствующих о неэкономичном разделении, относятся случаи, если в результате разделения самостоятельное предприятие теряет жизнеспособность, если сельскохозяйственный земельный участок становится меньше 1 га или лесохозяйственный - менее 1/3 га. В процессе применения Закона судебная практика подтвердила, что приведенные примеры являются лишь частными случаями, по которым органу, выдающему разрешение, необходимо проводить более тщательную проверку на соответствие сделки мерам по совершенствованию аграрной структуры.

В процессе применения Закона об обороте судебная практика давала различные толкования положению о грубой диспропорции цен. Ни у кого не вызывало сомнения, что в сделке должно быть отказано, если покупатель необоснованно занижает цену, используя бедственное положение, нужду или неосведомленность продавца. Что же касается сделок, в которых за земельный участок предлагалась более высокая цена, то здесь преобладающим стало мнение, что данная норма не имеет самостоятельного значения и должна применяться в качестве основания отказа в совершении сделки только в том случае, если совокупный фактический состав сделки противоречит мерам по совершенствованию аграрной структуры. Как правило, грубая диспропорция имеет место в том случае, если цена по сделке отклоняется от рыночной стоимости земельного участка более чем на 50%.

Во втором параграфе второй главы диссертант обращает внимание на то, что одной из основополагающих правовых категорий, используемых при судебном толковании Закона об обороте, является категория "профессиональный фермер". Решающим условием для отнесения сельхозпроизводителя к разряду профессиональных является доля задействованного им труда в сельскохозяйственном производстве. Состояние принадлежащего фермеру сельскохозяйственного предприятия, размер и доля доходов, получаемых от сельскохозяйственного производства, специальное

сельскохозяйственное образование относятся к числу второстепенных факторов. Производитель может быть признан профессиональным фермером, если он получает большую часть своих доходов от ценных бумаг, недвижимости и т.д., но при этом основной сферой его деятельности является сельхозпроизводство.

В третьем параграфе второй главы диссертант подчеркивает, что немецкий законодатель не дал легального определения мерам по совершенствованию аграрной структуры. Их содержание, согласно толкованию Верховного суда ФРГ, должно быть выведено из положений ежегодного аграрного отчета, выпускаемого федеральным Правительством.

Диссертант указывает, что в аграрных отчетах федерального правительства последних лет прослеживаются новые тенденции и приоритеты в государственной аграрной политике. В настоящее время к ним относится деятельность в сфере охраны окружающей среды. В связи с этим происходит расширение понятия "меры по совершенствованию агроструктуры". Если раньше эти меры в первую очередь связывались с поддержкой и укрупнением жизнеспособных фермерских хозяйств, то сейчас работа различных общественных организаций, союзов и объединений в области сохранения ландшафта, охраны редких видов растений и животных, природных биоценозов играет не менее значительную роль. Теперь в соответствии с рядом решений высших судебных органов при толковании понятия "совершенствование аграрной структуры" должны учитываться не только экономические, но и экологические факторы.

В четвертом параграфе второй главы рассматриваются порядок принятия решения о выдаче разрешения на осуществление купли-продажи земельного участка и возможности обжалования отказа в разрешении.

В третьей главе настоящей работы - "Договор купли-продажи и порядок государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения" - рассматриваются стороны указанного договора, анализируются права и обязанности продавца и покупателя, форма договора; рассматриваются существенные условия договора, а также дается подробная характеристика правовому институту государственной регистрации прав на сельскохозяйственное недвижимое имущество.

Сторонами договора купли-продажи (продавцом и покупателем) сельскохозяйственных земельных участков в ФРГ могут выступать любые субъекты гражданского права. В законодательстве ФРГ отсутствуют ограничения на приобретение земельных участков иностранными физическими и юридическими лицами. На практике, однако, сельскохозяйственные земельные участки редко находятся в собственности иностранцев. Приобретение сельскохозяйственных земель иностранцами затруднено. Дело в том, что орган, выдающий разрешение, скорее всего откажет в осуществлении такой сделки, мотивируя это тем, что она ведет к нездоровому перераспределению земли и противоречит мероприятиям по совершенствованию аграрной структуры.

Во втором параграфе данной главы обращается особое внимание на тот факт, что земельный участок сельскохозяйственного назначения невозможно заменить идентичным эквивалентом в силу его единичности и неповторяемости в природе. Поэтому покупатель по договору купли-продажи не всегда может быть в полной мере удовлетворен тем, что в случае неисполнения договора он получает от продавца возмещение ущерба в денежной форме. Правовые порядки многих стран, чтобы гарантировать интересы покупателя, обеспечивают возможность требовать реального исполнения договорных обязательств. Гармоничный учет конкурирующих интересов покупателя и продавца возможно обеспечить путем предварительной регистрации договора купли-продажи, которая предшествовала бы окончательной регистрации перехода права собственности.

Большое внимание в третьей главе уделено форме рассматриваемого договора. Для договоров купли-продажи земельных участков в германском законодательстве установлена обязательная нотариальная форма. Такая форма выполняет несколько функций. Во-первых, контрагенты защищены от поспешных, необдуманных действий при заключении сделки. В этом находит свое отражение предупреждающая функция формы. Во-вторых, нотариальная или письменная форма значительно облегчает доказывание в случае, если у контрагентов возникает спор или если сделка оспаривается третьими лицами (функция доказывания). Далее, участие нотариуса предполагает обязательное поучение сторон во время заключения сделки о ее юридических аспектах. Нотариус должен предупредить контрагентов о возможных рисках (консультативная функция).

Согласно германскому законодательству, договор купли-продажи земельного участка должен содержать описание земельного участка, которое позволяло бы точно определить его местоположение. Указание конкретной цены не является обязательным при заключении договора, хотя условие о цене относится в германском законодательстве к числу существенных.

Диссертант разделяет мнение ряда отечественных и зарубежных ученых, что правовой институт государственной регистрации прав на земельные участки является крупным достижением немецкой правовой науки и законодательства. Его главная ценность заключается в том, что он гарантирует высокую степень ясности правовых отношений, предметом которых является недвижимое имущество, и эффективно защищает участников гражданского оборота.

Система, правового регулирования регистрации прав на земельную недвижимость в Германии представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм. Нормы материального и процессуального права института регистрации прав на недвижимость переплетаются и дополняют друг друга.

Поземельная книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения, а также квартиры.

Ведение поземельной книги относится к компетенции внеисковой юрисдикции. Это означает, что с организационной точки зрения ведомство поземельной книги является самостоятельным отделом общего суда, которому по закону переданы все полномочия по регистрации прав на земельную недвижимость. Непосредственной регистрацией правовых изменений в ведомстве поземельной книги занимаются регистраторы, которым после специального обучения передаются судейские функции в области внеисковой юрисдикции. Регистратор независим при принятии решений по вопросам регистрации.

Организация поземельной книги в Германии основывается на принципах: а) публичного доверия поземельной книге; б) ограниченной доступности содержания поземельной книги; в) осуществления регистрации на основании ходатайства; г) платности.

В четвертой главе исследования - "О возможности использования немецкого опыта правового регулирования купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в

1 о 1о

законодательстве Российской Федерации" - формулируются предложения по использованию германского правового опыта при законодательном регулировании отношений, связанных с куплей-продажей сельскохозяйственных земельных участков в России.

Автор отмечает, что Конституция Российской Федерации 1993 года установила право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (п.1 ст. 36). Данное положение Основного закона имеет решающее значение для развития земельного рынка и закрепления множественности субъектов права собственности на землю в России.

В настоящее время продолжаются острые дискуссии о допустимости введения в России частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Этот вопрос имеет политический и правовой аспекты. Автор считает, что при его решении необходимо основываться на реальных общественных отношениях, которые сложились сегодня в области купли-продажи сельскохозяйственных земель в Российской Федерации, на положениях Конституции РФ, ГК РФ, других действующих законов, а также на богатейшем мировом опьгге в сфере регулирования оборота сельскохозяйственных земель.

Свобода распоряжения земельной собственностью закреплена в Основном законе РФ в качестве общего правила, из которого могут быть сделаны исключения, обусловленные особым статусом земли как объекта правового регулирования. В Конституции РФ законодатель закрепил, что земля и другие природные ресурсьг используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях (п.1.ст.9). Такой юридической характеристики не получил ни один объект гражданского права. В Основном законе Российской Федерации признается, что земля является особым объектом гражданского права, особым имуществом, по отношению к которому должно применяться особое правовое регулирование.

Сегодня при регулировании оборота сельскохозяйственных земель в России необходимо основываться на признанной во всем цивилизованном мире, в том числе в ФРГ, концепции социальной функции земельной собственности. При решении вопроса о правовом регулировании земельных отношений следует исходить из классического разделения права на частное и публичное. С этой точки зрения следует рассматривать землю в качестве объекта частно- и публичноправового регулирования. При этом, частноправовое

регулирование земельных правоотношений должно осуществляться гражданским законодательством и основываться на принципе равноправия субъектов правоотношений. Сюда относятся, в том числе, отношения по поводу купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Публичноправовое регулирование земельных отношений, основанное на императивных началах, необходимо осуществлять в рамках земельного законодательства.

Актуальным вопросом российского законодательства, при разрешении которого немецкий опыт мог бы оказаться весьма полезным, является проблема разграничения компетенций между Федерацией и субъектами Федерации в сфере регулирования земельных отношений. Неопределенная, размытая формула "совместного ведения" довольно часто служит оправданию антиконституционных действий со стороны субъектов Федерации. Ряд из них, основываясь на указанной норме Конституции, запретили на своей территории частную собственность на землю. Закрепление подобных положений противоречит принципам федерализма и способно негативно повлиять на дальнейшее развитие федеративного государства. В современных условиях целесообразнее было бы использовать немецкую модель разграничения полономочий между субъектами Федерации. Здесь действует правовой институт конкурирующей компетенции Федерации и федеральных земель. В сфере конкурирующей компетенции федеральные земли могут принимать законодательные акты до тех пор и постольку, пока и поскольку Федерация не использует свои законодательные полномочия. Федеральный законодатель может прибегнуть к исчерпывающему регулированию правовых отношений в той или иной области, если сочтет это необходимым. При этом вытеснение федеральным конкурирующим законодательством законодательства федеральных земель происходит не без согласия большинства последних, т.к. решение об использовании федерального законодательства нельзя принять, минуя Бундесрат, в котором представлены отдельные земли.

Диссертант подчеркивает, что пока вокруг вопроса о целесообразности и принципах функционирования рынка сельскохозяйственных земель ведутся политические и научные дискуссии, в Российской Федерации вот уже несколько лет происходит оборот земельной собственности. Причем продажа сельскохозяйственных земель во многих случаях носит незаконный, криминальный характер. В условиях правового вакуума некоторые

субъекты Федерации предпринимают попытки цивилизованно упорядочить земельные отношения и восстановить контроль за земельными правонарушениями. Особого внимания заслуживает опыт Тульской области, где в рамках проведения эксперимента в агропромышленном комплексе был разработан пакет законопроектов по регулированию земельных отношений, в разработке которого автор принимал участие. При разработке указанных законопроектов использовался опыт Германии.

Особого внимания заслуживает, например, Закон об обороте сельскохозяйственных земель Тульской области, по которому предполагалось ввести разрешительный порядок купли-продажи сельскохозяйственных земель. Предусматривалось, что выдачей разрешений будет ведать специальный районный орган сельскохозяйственного самоуправления. В него должны входить представители районной администрации, управления сельского хозяйства, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, нотариальных органов, АККОРа, других имеющихся на территории района крестьянских союзов и общественных объединений. В современных условиях было бы необоснованно излишне абстрактно формулировать основания для отказа в разрешении, подобно немецкому закону, например, "нездоровое перераспределение земли" или "экономически нецелесообразное раздробление земельного участка". Отсутствие в законе конкретных определений может привести к вольному толкованию его положений разрешающими органами. В этом случае участники сделки не смогут полагаться на справедливое решение дела в суде, поскольку разбирательство может затянуться. В течение этого времени стороны, возможно, потеряют интерес к сделке.

Отказ от нотариальной формы договора купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в российском законе означает, что стороны будут вынуждены либо составлять договор купли-продажи самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. В результате он будет объявлен недействительным и в его регистрации будет отказано. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату, это значительно увеличит их расходы на осуществление сделки. Кроме того, регистрационные органы не смогут взять на себя консультативную функцию. В итоге неопытные участники рынка рискуют оказаться в

неравном положении со своими контрагентами. В связи с этим выдвигается предложение предусмотреть обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в специальном федеральном законе об обороте сельскохозяйственных земель или в Земельном кодексе.

Необходимо также освободить регистрационные органы от проверки материально-правовой стороны сделок, иначе они окажутся перегружены работой. Обеспечение же их в течение короткого периода времени высококвалифицированными кадрами представляется маловероятным.

Следующим моментом, на который следует обратить внимание при исполнении российского Федерального закона о государственной регистрации, является вопрос о статусе регистратора. На федеральном уровне необходимо принять нормативный акт, устанавливающий особый статус регистратора. В нем следует закрепить особый порядок назначения и снятия регистратора с должности, его права, обязанности, ответственность. Регистраторы, так же как и нотариусы, должны быть в обязательном порядке застрахованы от профессиональных рисков.

Автор рекомендует ввести в закон нормы, регулирующие внесение предварительной регистрационной записи, аналогичной германской модели.

В Федеральном законе РФ о государственной регистрации необходимо пересмотреть вопрос о получении сведений о государственной регистрации. Целесообразно установить обязанность регистрирующего органа беспрепятственно предоставлять сведения, касающиеся инвентаризационных данных об объекте недвижимости и информацию о собственнике, любому заинтересованному лицу. В случае же, если кто-либо желает ознакомиться с информацией об ограничениях и обременениях или с содержанием правоустанавливающих документов, собранных в делах - неотъемлемой частью реестра, он должен получить на то соответствующие разрешение собственника земельного участка. Такие правила позволили бы органично учесть интересы регистрационных органов и казны в целом, связанные со сбором средств за предоставление информации и государственные интересы по надлежащей защите права собственности на земельные участки и иную недвижимость.

В российском законе об обороте сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть гарантии права граждан на куплю-продажу

земель, передачу земель в аренду, залог. Необходимо также создать правовые гарантии против необоснованного вмешательства государственных органов в земельный рынок.

В современной правовой практике России было бы также целесообразно предусмотреть критерии профессионализма фермера, аналогично германской модели. Решающее значение для признания фермера профессиональным должна иметь доля задействованного им личного труда в сельскохозяйственном производстве. Реальное состояние управляемого им хозяйства, квалификация, наличие концепции развития предприятия, доля доходов от сельскохозяйственного производства должны быть в данном случае важными, но второстепенными условиями.

По мнению диссертанта, целесообразно также использовать европейский опыт правового регулирования при разработке механизма, направленного на ограничение и предотвращение спекуляции земельными участками. Так, в ФРГ прибыль, полученная от продажи земельного участка, который отчуждается в течение двух лет после его приобретения, в виде исключения включается в налогооблагаемую базу при расчете общего годового дохода. В других европейских государствах также существует практика установления дегрессивной шкалы налогообложения для спекулятивных сделок в зависимости от срока, который проходит с момента приобретения участка.

Актуальной для России проблемой является занижение в договоре реальной цены, ло которой продается земельный участок. Немецкое гражданское законодательство в подобных случаях предусматривает, что договор, в котором неправильно указана цена купли-продажи, является недействительным с момента его заключения. Кроме того, в ряде случаев законодатель предоставляет муниципальным образованиям право преимущественной покупки участков. Это правило в определенной мере стесняет свободу правообладателя по распоряжению земельной собственностью, но оно является действенным средством, обеспечивающим указание реальной цены купли-продажи в договоре.

Проблему борьбы со спекуляцией земельными участками поможет разрешить формирование институтов рыночной инфраструктуры, обслуживающих земельный рынок. В настоящее время в России функционирует недостаточное число субъектов предпринимательской деятельности, занимающихся вопросами оценки

недвижимости, информационного и консультационного обеспечения рынка недвижимости. Появление достаточного числа высококвалифицированных профессионалов в этих областях значительно облегчит выполнение задач государственного контроля за земельным рынком.

В настоящее время в Российской Федерации в условиях реорганизации деятельности судов наблюдается серьезный кризис судебной системы. В аналогичных условиях в Германии для защиты нарушенных земельных прав было принято решение об организации специальных земельных судов. При этом судебная комиссия состояла из трех человек. Председателем такой комиссии выступал профессиональный судья - служащий суда общей юрисдикции, а его помощниками - авторитетные специалисты в области сельского хозяйства из ; данного региона. Идея организации специальных земельных судов в России, по крайней мере на период проведения земельной реформы, заслуживает большого внимания и поддержки.

По теме диссертации диссертантом опубликованы следующие материалы:

1. Выступление на заседании "круглого стола" "Аграрная реформа в России и Испании: правовой опыт, проблемы, перспективы". -Государство и право, 1995, № 4. с.138-140.

2. "Правовое регулирование сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в Германии". - Сборник статей аспирантов и докторантов. - М.: МГЮА, 1995. - с.76-81.

3. "Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России". - Государство и право, 1996, №12.-с.117-127.

4. "Правовое регулирование регистрации прав на землю на примере Тульской области". - Проблемы развития экологического, аграрного, земельного законодательства в субъектах РФ. Сборник тезисов, Оренбург, 1997. - с.71-72.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецов, Андрей Валерьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

§1. источники правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

§2. понятие договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

ГЛАВА 2. РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЙ ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

§1. Общие положения об административном регулировании сделок с земельными участками в германии.

§2. Основания отказа в разрешении сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.

§3. Правовое регулирование совершенствования аграрной структуры в

ФРГ: тенденции развития и судебная практика.

§4. Порядок выдачи разрешений.

ГЛАВА 3. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

§1. Стороны договора.

§2. Права и обязанности продавца и покупателя; форма договора.

§3. Цена как существенное условие договора купли-продажи.

§4- Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГЛАВА 4. О ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕМЕЦКОГО ОПЫТА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии"

Актуальность темы. Активное формирование нового гражданского общества в России в течение последнего десятилетия непосредственно связано с коренным изменением экономической и правовой системы государства. Основным элементом нового экономического порядка Российской Федерации должна стать социально ориентированная экономика, построенная на основе рыночных принципов. Говоря о рынке, мы имеем в виду не стихийный и "дикий", но регулируемый рынок, при функционировании которого органично сочетаются частное и публичное начала, свобода отдельного индивидуума и интересы общего блага.

Цивилизованный рынок, сложившийся в странах Западной Европы, характеризуется вовлечением в гражданский оборот недвижимости. Законодатель должен не только продекларировать и принципиально разрешить куплю-продажу и иные сделки с недвижимостью, но и создать такой порядок (механизм) ее оборота, который, с одной стороны, гарантировал бы защиту прав граждан, предприятий, организаций и т.д., а с другой - учитывал бы фискальные и контрольные интересы государства с целью создания благоприятного конкурентного климата и построения гуманного гражданского общества. Разработка и внедрение подобного механизма особенно необходимы сегодня в сфере оборота сельскохозяйственной недвижимости. Это связано с тем, что земельные участки в сельском хозяйстве являются не только пространственным базисом для размещения производственных мощностей, но и незаменимым средством производства, предметом труда, источником природной энергии. Между тем, вот уже более пяти лет в Российской Федерации вопрос о правовом регулировании купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков не может найти своего законодательного разрешения. На практике наблюдается сильная криминализация сельскохозяйственного земельного рынка. Большое количество ценных сельскохозяйственных угодий выводится из сельскохозяйственного производства. Таким образом, создаются серьезные предпосылки для нанесения ущерба экологической и продовольственной безопасности страны. Кроме того, правовой вакуум в вопросах регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения используется отдельными лицами в целях спекуляции и личного обогащения, что не может способствовать созданию благоприятной социальной ситуации на селе и в обществе в целом. На эти проблемы в последнее время не раз обращали внимание видные российские юристы-аграрники (Г.Е. Быстрое, И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов и др.). Обсуждаемые в настоящее время варианты правового решения вопроса о купле-продаже сельскохозяйственных земель кардинально отличаются друг от друга и колеблются от крайнего неприятия купли-продажи до введения неограниченного земельного рынка. В такой ситуации нам представляется целесообразным и необходимым обратиться к опыту правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, который накоплен в Западной Европе, а более конкретно - в Федеративной Республике Германии. Обращение к опыту Германии является важным по следующим причинам. Во-первых, правовые системы Германии и России на протяжении столетий развивались параллельно и были близки друг к другу. Законы, подобные тем, которые в течение более чем одного столетия доказали свою состоятельность в Германии, в свое время были разработаны и приняты в России несколькими годами раньше (например, проект Вотчинного устава в России и Положение о поземельной книге в Германии). Следует также упомянуть о том, что некоторые известные немецкие юристы выступали в качестве консультантов при разработке современного российского Гражданского кодекса (например, профессор Бергманн). Во-вторых, считается, что Германия создала одну из самых совершенных в мире систем поземельного права. Эта система обеспечивает гармоничное сочетание публичных и частных интересов. Она стоит на страже имущественных интересов всех добросовестных участников гражданского оборота: граждан и предприятий - собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, кредитных учреждений, инвесторов и пр. Германская система поземельного права позволяет свести к минимуму недобросовестность в сделках с недвижимостью и спекуляцию земельными участками. При этом государство эффективно контролирует развитие рынка сельскохозяйственной земельной собственности, влияет на проведение социально ориентированной аграрной политики и формирование "здоровой" аграрной структуры.

Использование опыта Германии по вопросам правового регулирования сделок с сельскохозяйственными земельными участками позволит избежать ошибок, цена которых в масштабах экономики страны может оказаться очень большой. Такие ошибки, по мнению диссертанта, заложены в ряде положений действующего ГК РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Также в самое ближайшее время в Российской Федерации необходимо в законодательном порядке урегулировать оборот сельскохозяйственных земель. От того, как будет разрешен этот вопрос, во многом будет зависеть судьба не только аграрного сектора, но и российской экономики в целом.

Степень разработанности правовых проблем. Вопросы правового регулирования купли-продажи земельных участков в Германии эпизодически исследовались российскими учеными до революции и в советский период российской истории (Г.А. Аксененок, Л.И. Дембо, JI.A. Кассо, В.А. Кикоть, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневич). При этом следует подчеркнуть, что дореволюционные труды касались исключительно общих гражданско-правовых проблем, связанных со сделками купли-продажи недвижимого имущества и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота сельскохозяйственной недвижимости. Последние работы российских юристов-аграрников (Г.Е.Быстров, И.А.Иконицкая, Б.Д. Клюкина), посвященные исследованию зарубежного правового опыта в аграрной сфере, носят объективный и открытый характер. Однако детальное изучение германского права и законодательства, регулирующего сделки купли-продажи сельскохозяйственных земель в Германии, до сих пор не проводилось. В научной литературе ФРГ эти проблемы также не подвергались развернутому анализу. Отчасти это связано с бытующим среди германских правоведов мнением, что данные вопросы достаточно обстоятельно и бесконфликтно урегулированы в законодательстве. Между тем, судебная практика ФРГ обнажает проблемы, постоянно возникающие в связи с изменениями политических и экономических условий деятельности государства. Исследование этих проблем необходимо для того, чтобы своевременно спрогнозировать возможные последствия при возникновении аналогичной ситуации в отечественной практике.

Цель и задачи настоящего исследования. Цель исследования состоит в комплексном изучении механизма правового регулирования сделок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии, его исторического развития и в выявлении возможностей использования немецкого опыта при регулировании сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в России. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи: проводится изучение источников права купли-продажи сельскохозяйственной недвижимости, прослеживается их историческое развитие с конца XIX века;

- анализируется судебная практика по разрешению споров, возникающих в случае отказа компетентными государственными органами в выдаче разрешения на осуществление договора купли-продажи;

- обосновывается возможность и способы использования германского опыта правового регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации.

Методологическая основа исследования базируется на общефилософских воззрениях о естественных правах человека и роли государства в регулировании общественных отношений, связанных с частной собственностью, в частности на концепции социальной функции собственноста. В процессе работы использовались общие (анализ и синтез, метод комплексного подхода) и частные (исторический, сравнительный, формально-логический) методы исследования.

Поскольку в последней главе работы диссертант формулирует предложения по использованию германского опыта правового регулирования в российском законодательстве, им были так же изучены мнения отечественных ученых по поводу формирования рынка сельскохозяйственной недвижимости в России. Данные вопросы подробно обсуждались и исследовались многими российскими юристами-аграрниками, в частности, З.С.Беляевой, С.А. Боголюбовым, Г.Е.Быстровым, А.К.Голиченковым, Б.В. Ерофеевым, Ю.Г.Жариковым, И.А.Иконицкой, В.А.Кикотем, Б.Д.Клюкиным, М.И.Козырь, О.М.Козырь, Е.Н.Колотинской, Н.И.Красновым, Н.Н.Осокиным, М.И.Палладиной, В.В.Петровым, О.А.Самончик, Н.А.Сыродоевым, Л.П.Фоминой, А.Е.Черноморцем, Г.В.Чубуковым и др. Общие актуальные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений нашли свое отражение в трудах В.А.Дозорцева, А.И.Масляева, О.И.Крассова, В.П.Мозолина, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Р.О.Халфиной, В.Ф.Яковлева.

Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту. В настоящей работе впервые в российской юридической литературе дается комплексный анализ правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии, проводится сравнение основных положений правового регулирования сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в ФРГ и Федерации, осуществляется обзор судебной практики по вопросам совершенствования аграрной структуры ФРГ и даются рекомендации по практическому использованию немецкого правового опыта в законодательстве России.

Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту являются:

- обоснование возможности государства, как защитника общего блага и публичных интересов, устанавливать некоторые ограничения прав собственников земли, если при этом не происходит выхолащивания содержания права собственности; определение договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения по германскому праву как двухстороннего, возмездного, консенсуального, каузального договора, действительность которого зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от компетентного государственного органа; предложенное определение может использоваться для решения проблем, связанных с защитой сельскохозяйственных товаропроизводителей от обезземеливания, совершенствованием аграрной структуры, поддержкой жизнеспособных фермерских хозяйств, осуществлением охранных мероприятий в отношении сельскохозяйственных земельных участков;

- разработаны предложения по правовым основам деятельности и основным принципам функционирования в РФ органа, ответственного за выдачу разрешения, и

- выводы и предложения по совершенствованию правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, в частности предложения: о введении предварительной регистрационной записи; об определении особого статуса регистратора прав на недвижимое имущество; о государственных гарантиях собственникам недвижимого имущества в связи с осуществлением государственной регистрации прав; сформулированы предложения по формированию в российском законодательстве правового механизма рассмотрения запросов и принятия решения об отказе или о разрешении сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения;

Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации. Приводимые в исследовании теоретические выводы могут использоваться в РФ для дальнейшего совершенствования правовых институтов земельного, аграрного и гражданского права в сфере установления особого разрешительного порядка осуществления сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, государственной регистрации прав на недвижимость, а также в процессе совершенствования соответствующего законодательства и правоприменительной практики.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»

1. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

2. Beurkundungsgesetz vom 28.08.1969. (BGBl. I S. 1513)

3. Bundesnotarordnung vom 24.02.1961. (BGBl. I S. 98)

4. Buergerliches Gesetzbuch vom 18.08.1896. (RGB1. S.195)

5. Einfuehrungsgesetz zum Buergerlichen Gesetzbuche vom 18.08.1896. (RGB1. S.604)

6. Fluerbereinigungsgesetz, in der Fassung vom 16.03. 1976. (BGBl. I 546)

7. Verordnung ueber das Erbbaurecht vom 15.01.1919. (RGB1. S.72, ber. S.122)

8. Gesetz ueber die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom 17.05.1898. (RGBl. S.189)

9. Gerichtsverfassungsgesetz, in der Fassung der Bekanntmachung vom 9.05.1975. (BGBl. I S. 1077)

10. Grundbuchordnung, in der Fassung der Bekanntmachung vom 5.08.1935. (RGBl. I S.1073)

11. Grundgesetz fiier die Bundesrepublik Deutschland vom 23.05.1949 (BGBl. S.l)

12. Gesetz ueber Massnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstueckverkehrsgesetz) vom 28.07.1961. (BGBl. I S. 1091, ber. S. 1652 und 2000)

13. Baden-Wuertembergisches Ausfuehrungsgesetz zum Grundstueckverkehrsgesetz vom 8.05.1989. (GB1. 143)

14. Landpachtgesetz vom 25.06.1952. (BGBl. I 343)

15. Landpachtverkehrsgesetz vom 8.11.1985. (BGBl. I 2075)

16. Gesetz ueber die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung), in der Fassung vom 26.07.1957. (BGBl. I S. 960)

17. Gesetz ueber die Anzeige und Bekanntmachung von Landpachtvertraegen vom 8.11.1985 (BGBl. IS. 2075)

18. Gesetz ueber das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaflssachen vom 21.07.1953. (BGB1. IS. 667)

19. Rechtspflegergesetz vom 5.11.1969. (BGB1.1 S. 2065)

20. Umwelthaftungsgesetz vom 10.12.1990. (BGB1.1 S. 2634)

21. Zivilprozessordnung, in der Fassung vom 12.09.1950. (BGB1. S. 533)

22. Gesetz ueber die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24.03.1897. (RGB1. S. 97)

23. Конституция Российской Федерации, принятая всенародным референдумом 12 декабря 1993 г. М., 1993.

24. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.3301.

26. Федеральный Закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ. // Собрание законодательства РФ 1994. № 32. Ст. 3302.

27. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.410.

28. Федеральный Закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 26 января 1996 г. №15-ФЗ. // Собрание законодательства РФ 1996. № 5. Ст. 410.

29. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

30. Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991 г. №323 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №1. Ст.53.

31. Указ Президента "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. №1767 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №44. Ст.4191.

32. Указ Президента РФ "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ" от 24 декабря 1993 г. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №52. Ст.5085.

33. Указ Президента РФ "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельском хозяйстве" от 14 февраля 1996 г. №198 // Собрание законодательства РФ. 1996. №8. Ст.740.

34. Указ Президента РФ "О федеральной целевой программе стабилизации и развитии агропромышленного производства в РФ на 1996-2000 годы" от 18 июня 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №26. Ст. 3061.

35. Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. №337 // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст. 1026.

36. Постановление Правительства РСФСР "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29 декабря 1991 г. // Собрание постановлений Правительства РСФСР. 1992. №1-2. Ст.9.

37. Постановление Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" от 4 сентября 1992 г. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. №12. Ст.931; №25. Ст. 2219.

38. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 1 ноября 1997 г. // Экономика и жизнь. №47. С. 13.1.. МОНОГРАФИИ И БРОШЮРЫ

39. Аксененок Г.А., Кикоть В.А., Фомина Л.П. Критика современных буржуазных аграрноправовых теорий. М., 1972.

40. Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии: Автореф. дис. канд. юр. наук., М., 1996.

41. Бернгефт Ф. Гражданское уложение Германской империи в процессе его образования. СПб., 1910

42. Быстров Г.Е., Источники советского сельскохозяйственного права. М., 1985.

43. Быстров Г.Е. Проблемы правового регулирования аграрных отношений на современном этапе. М., 1994.

44. Галятин М.Ю. США: Правовое регулирование использования земли. М., 1991.

45. Годеме Е. Общая теория обязательств. М., 1948.

46. Государственное право Германии: В 2-х т. Сокращенный перевод немецкого семитомного издания. М., 1994.

47. Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы: Тез.док. Международная научно-практическая конференция. М., 1994.

48. Григорьева М.В. Организационно-правовое обеспечение земельной реформы в Российской Федерации. М., 1993.

49. Давид Р., Жоффре- Спинози К. Основные правовые системы современности: Пер. с фр. В.А. Туманова. М., 1997.

50. Дембо Л.И. Земельные отношения в классово-антагонистическом обществе. Л., 1954.

51. Дембо Л.И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. М., 1962.

52. Дикусар В.М. Правовое регулирование разрешения земельных споров в Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юр. наук. М., 1997.

53. Егиазаров В.А. Гражданско-правовые сделки. М., 1995.

54. Еренов А.Е. Об основах земельного законодательства Союза ССР и Союза республик. Алма-Ата, 1969.

55. Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы /Отв. ред. Б.Н.Топорнин. М., 1997.

56. Земельное законодательство зарубежных стран. /Отв. ред. Г.А. Аксененок, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. М., 1982.

57. Земельное право России: практикум, законодательство/ Под ред. Н.Н. Осокина. М., 1993.

58. Земельное право Российской Федерации. Законодательство. Ведомственные нормативные акты. Судебная практика/ Под ред. Н.Н. Осокина.М., 1995.

59. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев./ Отв. ред. С.А. Боголюбов. М., 1997.

60. Земля России 1995 год: проблемы, цифры, комментарии./ Под общ. ред. Н.В. Комова. М., 1996.

61. Зивс C.JI. Источники права. М., 1981.

62. Иконицкая И.А. Основы земельного права России. М.,1997.

63. Кассо Л.А. Русское поземельное право. СПб., 1906.

64. Киселев С.В. Государственное регулирование сельского хозяйства в условиях переходной экономики. М., 1994.

65. Коверник Г.А. Земля как недвижимость. СПб., 1995.

66. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1996.

67. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1995.

68. Конституции зарубежных стран. Учебное пособие. 2-е изд., исправ. и доп. / Сост. В.В. Маклаков. М., 1997.

69. Новицкий И.Б. Римское право. М., 1994.

70. Осипов Н.Т. Теоретические проблемы советского земельного права. Л., 1972.

71. Перетерский И.С. Техника общих вопросов договорного права в германском, французском и английском праве. М.,1932.

72. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации./ Отв. ред. И.А. Иконицкая. М., 1996.

73. Проблемы развития экологического, аграрного, земельного законодательства в субъектах РФ. Сборник тезисов Всероссийской научно-практической конференции Оренбургского государственного университета. / Отв. ред. А.И. Бобылев. Оренбург, 1997.

74. Проблемы совершенствования сельскохозяйственного законодательства СССР в условиях рынка. Материалы международной научно-практической конференции./ Отв. ред. Г.Е. Быстров, Н.Н. Веденин, Г.В. Чубуков. М.,1991.

75. Пустозерова В.М. Оформление сделок купли-продажи. М.,1995.

76. Ржаницын А.А. История поземельных отношений в России. М.-СПб., 1923.

77. Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии (история, система, институты): Учебн. пособ. М., 1994.

78. Сидельников С.М. Столыпинская аграрная реформа. М., 1973.

79. Современный немецкий конституционализм. М., 1994.

80. Современный нотариат: структуры и задачи. Сборник выступлений. Кельн, 1993.

81. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права. // Земельное право России: практикум, законодательство/ Под ред. Н.Н. Осокина. М., 1993. С.14-17.

82. Сыродоев Н.А. Правовые проблемы повышения эффективности использования земли в условиях экономической реформы: Автореф. дис. док. юр. наук. М., 1990.

83. Тимофеев Н.С. Коммунальное право ФРГ. М., 1982.

84. Тульский эксперимент в АПК: земельные отношения в условиях рыночной экономики (сборник проектов законов Тульской области по земельным отношениям). Тула, 1996.

85. Ульянищев В.Г. Понятие и классификация частно-правовых договоров. М., 1994.

86. Халфина P.O. Договор в английском гражданском праве. Автореф. дис. канд. юр. наук . М., 1955.

87. Халфина P.O. Современный рынок: правила игры. М., 1993.

88. Хауке О.А. Крестьянское земельное право. М., 1914.

89. Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2-х т. Том I Основы: Пер. с нем. М., 1995.

90. Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1993.

91. Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование: Учебное пособие. М., 1997.

92. BauGB.Beck-Texte im dtv. Muenchen. 1994.

93. Czub Hans-Joachim. Unrechtsbereinigung und Privatisierung durch Neuordnung des Grundstuecksrechts. Vortrag auf der Veranstaltung des Europarates "Innovation im Grundbuchwesen im internationalen Vergleich". Dresden, 1996.

94. Das Grundstuecksverkehrsrecht der Bundesrepublik.Goettingen,1964.

95. Deutsche Gesetze. Muenchen, 1993.

96. GBO: 15 Aufl. Muenchen, 1995.

97. Handwoerterbuch des Agrarrechts. Band 1,11. Berlin, 1981-1982.

98. Hedemann J.Gesamtstand des Agrarrechts in der BRD. Milano, 1954.

99. Herminghausen P. Beitrage zum Grundstiickverkehrsgesetz. Mtinchen und Berlin, 1963.

100. Hoefer D. Buergerliches Recht und Handelsrecht.Gehlen, 1992.

101. Hoffmann B. Das Recht des Grundstueckskaufs.Tuebingen, 1982.

102. Horber K. Kommentar zur GBO: 20 Aufl. Muenchen, 1993.

103. Kiefsauer F. Grundstuecksverkehr. Berlin, 1940.

104. King K., Oertzen H-J., Wagener F. Offentliche Verwaltung in der Bundesrepublik Deutschland.Baden-Baden, 1981.

105. Kreuzer K. Agrarrecht in Europa. Bonn, 1983.

106. Kroeschel K. Deutsches Agrarrecht. Bonn, 1983.

107. Kroeschel K. Landwirtschaftsrecht. Koeln, 1966.70. Motive 1,126.

108. Pikalo A. Land- und Forstwirtschaftliches Grundstuecksverkehrs- und Erbrecht im westlichen Europa. Berlin, 1961.

109. Schwarz O. Grundriss des buergerlichen Rechts.Berlin, 1947.

110. Turner G. Agrarrecht. Stuttgart, 1994.

111. Weirich H.-A. Grundstuecksrecht. Muenchen, 1996.

112. Woermann O. Das Landwirtschaftsrecht. Schloss Bleckende, 1966.HI. ПУБЛИКАЦИИ В ПЕРИОДИЧЕСКИХ ИЗДАНИЯХ

113. Боголюбов С.А., Веденин Н.Н., Жариков Ю.Г. Постатейный комментарий к Земельному Кодексу РСФСР // Законодательство и экономика. 1992. №8-9.

114. Быстров Г.Е. Выступление на международной конференции по проблемам сельскохозяйственного законодательства в СССР и странах Восточной Европы в условиях рынка.// Государство и право. 1991. №10.С 39-40.

115. Быстров Г.Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Проблемы совершенствования правового положения крестьянских (фермерских) хозяйств в РФ".// Государство и право. 1994. №3. С.27-29.

116. Быстров Г.Е. Выступление на заседании "круглого стола" "О формировании и развитии правовых основ аграрной реформы".// Государство и право. 1994. №10. С.94-97.

117. Быстров Г.Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Аграрная реформа в России и Испании: правовой опыт, проблемы, перспективы".// Государство и право. 1995. №3. С. 117-122.

118. Быстров Г.Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Правовые проблемы реформирования сельскохозяйственных предприятий".// Государство и право. 1996. №3. С.61-63.

119. Быстров Г.Е. Нужен ли нам Земельный кодекс. Российский фермер. 1997.№20. С. 1-2.

120. Быстров Г.Е. Право частной собственности на землю в России и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве.// Государство и право. 1997. №6. 60-70.

121. Быстров Г.Е., Краснова И.О. Лицензирование пользования недрами. // Закон. 1994. №6.

122. Викторин А. Права на землю в Российской Федерации: взгляд юриста из скандинавской страны.// Государство и право. 1996. №7. С.95-105.

123. Галиновская Е. А. Субъекты земельных отношений. // Законодательство и экономика. № 1-2.

124. Дикусар В.М. Разрешение земельных споров по законодательству Российской Федерации.// Государство и право. 1996. №10. С.38-48.

125. Договор купли-продажи и его виды. Учебный курс для предпринимателей. // Законодательство и экономика. 1997. №7-8.

126. Жариков Ю.Г. Земельные права граждан. // Право и экономика. 1997. №2.

127. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости. // Право и экономика. 1997. №7-14.

128. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений. // Государство и право. 1996. №2.

129. Иконицкая И.А. Выступление на заседании "круглого стола""Проблемы развития законодательства о земле в Российской Федерации".// Государство и право. 1993. №8. С.4-5.

130. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации. // Юридический мир. 1997. №9. С. 46-49.

131. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации. // Юридический мир. 1997. №10. С. 53-65.

132. Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России. // Государство и право. 1993. №12. С. 3-13.

133. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике. // Государство и право. 1994. №7. С. 53-60.

134. Крассов О.И. Перспективы развития законодательства о частной собственности на землю. // Государство и право. 1994. №5. С. 62-72.

135. Крассов О.И., Рюмина Р.Б. Право государственной собственности на природные ресурсы.// Государство и право. 1995. №9. С.33-42.

136. Обсуждение проекта Земельного Кодекса Российской Федерации// Государство и право. 1995.№8.

137. Осокин Н.Н. Земельные споры в судах. // Советская юстиция. 1992. №9-10.

138. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.// Российская юстиция. 1995. №5. С.26-28.

139. Панкратов И.Ф. Ответственность за нарушение земельного законодательства// Законодательство и экономика. 1997. №5-6.

140. Прохорова М.Н., Соя-Серко Е.К. Предупреждение коррупции и правонарушений при приватизации земли. // Государство и право. 1994. №8. С. 98-109.

141. Фомина Л.П. Земельная реформа и государственная собственность на землю // Государство и право. 1997. №8. С. 51-58.

142. Черноморец А.Е. О некоторых проблемах регулирования земельных отношений // Право и экономика. 1994. №13-14.

143. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права. //Государство и право. 1995. №9. С. 42-52.

144. Шестаков А.С. Отношение населения России к правам владения и пользования земельными участками. //Законодательство и экономика. 1996. №5.

145. Baur F. Neues Landwirtschaftsrecht. //Justiz Zeitung. 1962. №22. S. 695-698.

146. Winkler W. Neue Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bodenrecht. Teil I.// Natur+Recht. 1987. №6. S.258-262.

147. Winkler W. Neue Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bodenrecht. Teil II. // Natur+Recht. 1988. №4. S.170-178.1.. УЧЕБНИКИ

148. Аграрное право. Учебник / Под ред. Г.Е.Быстрова, М.И.Козыря.- М., 1996.

149. Административное право зарубежных стран. Учебное пособие/ Под ред. А.Н. Козырина. М., 1996.

150. Гражданское и торговое право капиталистических государств.Учебник/ Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993.

151. Гражданское и торговое право капиталистических государств.Учебник/ Под ред. В.П. Мозолина. М., 1980.

152. Гражданское право. Часть первая. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М., 1997.

153. Гражданское право. Часть первая. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.М., 1996.

154. Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Под ред. А.П.Сергеева., Ю.К. Толстого, М.,1997.

155. Дождев Д.В. Римское частное прав.Учебник для вузов/ Под ред. B.C. Нерсесянца. М.,1996.

156. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. М., 1994.

157. Ерофеев Б.В. Советское земельное право. Учебник. М., 1981.

158. Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Ларионов Г.А., Макаров О.Н. Земельное право России. Учебник. М.1997.

159. Земельное право. Учебник/ Под ред. Казанцева.М., 1971.

160. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова. М., 1995.

161. Иоффе О.С. Обязательственное право. Учебник. М., 1975.

162. Мозолин В.П. Советское и иностранное гражданское право. Учебник. М., 1989.

163. Овсянко Д.М. Административное право. Учебное пособие. М., 1996.

164. Теория права и государства. Учебник для вузов /Под ред. Г.Н.Манова. М., 1996.

165. Тихомиров Ю.А. Публичное право. Учебник. М., 1995.

166. Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие: пер. с англ. М., 1994.

167. Шапп Я. Основы гражданского права Германии. Учебник. М.,1996.

168. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1915.

169. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Учебное пособие: пер. с нем. Т. 1., П. 1,2. М., 1949.

170. Adamovich L.K., Funk В-С. Allgemeines Verwaltungsrecht.Wien.1980.

171. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts. Muenchen, 1992.

172. Erichsen H.-U. Allgemeines Verwaltungsrecht. Berlin, 1975.

173. Mayer F. Allgemeines Verwaltungsrecht. Muenchen, 1977.

174. Medicus D. Schuldrecht I, II: Lehrbuch.- 7 Aufl.Muenchen, 1995.

175. Ruethers В. Allgemeiner Teil des BGB: Lehrbuch: 9 Aufl.Muenchen, 1993.

176. Schumann C.-D. Verwaltungsrecht. Berlin, 1966.

Автор: Кузнецов, Андрей Валерьевич
Город: Москва
Год: 1997
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.06

Диссертация

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецов, Андрей Валерьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецов, Андрей Валерьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии»