Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями

Костина, Ольга Владимировна

Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долямитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями»

На правах рукописи

КОСТИНА ОЛЬГА ВЛАДИМИРОВНА

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ

Специальность 12.00.03. - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

МОСКВА-2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии

Научный руководитель кандидат юридических наук, доцент

Алексей Владимирович Барков

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Владимир Павлович Камышанский

кандидат юридических наук, доцент Михаил Юрьевич Челышев

Ведущая организация Самарский государственный университет

Защита состоится "1" декабря 2006 г. в 13.00 час. на заседании диссертационного совета К 521.023.01 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, Москва, Варшавское ш., д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

Автореферат разослан " /3 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент

Ю.С.Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В России земля долгое время была выведена из гражданского оборота. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и правовой системы в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Соответственно, в сфере гражданских отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. При этом состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства, как в хозяйственных, так и в иных целях.

Однако, с другой стороны, в отличие от многих западных государств Россия столкнулась с необходимость создания земельного законодательства, соответствующего современным экономическим и политическим реалиям в кратчайшие сроки. Кроме того, вопросы оборота земельных участков в современной России были и остаются чрезвычайно политизированными, поэтому говорить о создании детально проработанного и непротиворечивого законодательства в сфере оборота земельных участков пока еще преждевременно. Регулирование данной сферы общественных отношений носит пока еще отрывочный характер. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле.

мельном праве, предопределенных особенностями чемпи кяк природного объекта, а

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

С.-Петербург

также отличий оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав.

С другой стороны, нельзя сказать, что в этом отношении ничего не сделано. В последнее время представители науки как земельного, так и гражданского права весьма активно занимаются разработкой данных проблем. Однако, несмотря на многочисленные публикации, многие аспекты оборота земельных участков, требующие специального урегулирования, остаются неразработанными.

Неоднозначно в этом отношении и правоприменительная практика. Она к настоящему моменту остается достаточно противоречивой и порождает возможность неоднозначного толкования содержащихся в нормах права требований. В этой связи важно определить имеющиеся проблемы, своевременно скорректировать нормативно-правовую основу взаимоотношений, связанных с оборотом земельных участков и земельных долей. Все это обусловливает актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности темы диссертационного исследования. Пристальное внимание к важнейшим аспектам правового регулирования оборота земельных участков нашло отражение в работах известных отечественных цивилистов, так как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.П. Кабытов, В.П. Камышанский, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, А.Е. Черноморец и др.

В науке природоресурсного, аграрного и экологического права исследования в области правового регулирования сделок с земельными участками проводились в трудах таких видных российских ученых, как З.С. Беляева, С.А. Боголюбов, Г.Е. Быстров, А.К. Голиченков, В.А. Дозорцев, A.B. Дмитриев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, О.И. Крассов, H.A. Сыроедов, В.В. Чубаров и др.

Отдельные аспекты правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями рассматривались в диссертационных работах следующих авторов: Е.В. Балашов "Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики" (2004), Д.Б. Горохов "Правовое регулирование сделок с земельными участками" (1998), И.Ю. Ельцова "Гражданско-правовое регулирование сделок с землей" (2003), C.B. Кирилова "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона)" (2005), Д.В. Матвеев "Договор купли-продажи земельных участков" (2005), В.В. Романова "Правовое регулирование оборота земельных участков" (2005), О.П. Скребкова "Договор аренды зе-

мельных участков" (2003), Л.О. Федькин "Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект)" (2005).

Однако, несмотря на внимание, уделяемое исследуемым отношениям со стороны правоведов, в рамках рассматриваемой темы были и остаются нерешенные вопросы. Во многом это обусловлено значительной сложностью и специфичностью отношений по поводу земельных участков сельскохозяйственного назначения и, в особенности, земельных долей. Недостаточное внимание со стороны российского гражданского законодательства обнаруживается при его сравнении с соответствующим законодательством ряда зарубежных стран (Франция, Германия, Великобритания и др.), где отдельным видам договоров посвящаются самостоятельные правовые акты. Соответственно, в диссертации рассматриваются наиболее часто встречающиеся в практике и имеющие большое социальное значение сделки с земельными участками и земельными долями. К их числу в большинстве случаев относятся договоры, направленные на передачу земельного участка в собственность либо в пользование. Это говорит об актуальности вопросов, затронутых в диссертации, и необходимости их дальнейшего изучения и анализа.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в проведении исследования теоретических проблем и анализа законоположений, регламентирующих оборот земельных участков и земельных долей, а также выработке на этой основе предложений и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. В соответствии с указанной целью определены конкретные задачи диссертационного исследования:

- провести сравнительное исследование норм гражданского и земельного законодательства в регулировании оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и определить приоритеты в их применении;

- выявить признаки земельных участков как объектов гражданских правоотношений, а также их характерные черты, предопределяющие специфику их правового регулирования;

- определить объем понятия "гражданский оборот" и выявить пределы оборо-тоспособности земельных участков;

- провести анализ норм о договорах, направленных на передачу имущества в собственность и решить вопрос об учете качественных особенностей земельного участка при совершении сделок с ним;

- проанализировать специфику правового опосредования договоров, направленных на передачу земельного участка в пользование;

- раскрыть правовую природу земельной доли и решить наиболее значимые теоретические и практические проблемы, возникающие по поводу оборота земельных долей;

- разработать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.

Объектом диссертационного исследовании являются общественные отношения, складывающиеся по поводу таких специфических объектов гражданских прав, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также земельные доли, образовавшиеся в результате осуществления аграрной реформы.

Предмет диссертационного исследования составляют положения российского законодательства, регламентирующие отношения, являющиеся объектом исследования, а также практика применения данных норм и соответствующие доктри-нальные положения.

Методологическая основа диссертационного исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляет диалектический метод познания общественных процессов и социально-правовых явлений. Кроме того, использовались методы: системный, исторический, формально-логический, сравнительно-правовой, правового моделирования и др.

Теоретическая основа диссертационного исследования. Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как:

- в области теории права, соотношения гражданского и земельного законодательства: Ф.Х. Адиханов, Г.А. Волков, Е.А. Галиновская, А.К. Голиченков, JI.A. Грось, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, Н.И. Краснов, О.И. Крассов, O.A. Красавчиков, Н.И. Матузов A.B. Малько, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.В. Устюкова, В.В. Чубаров и др.;

- в области правового регулирования сделок с земельными участками: А.Д. Александров, И.Ю. Ельцова, А.Л. Корнеев, В.А. Лапач, О.П. Скребкова, H.A. Сыроедов, Г.В. Чубуков и др.;

- в области правового регулирования сделок с земельными долями С.А. Боголюбова, Е.В. Балашов, И.Н. Илыошихин, М.Г. Пискунова, Э.И. Павлова, A.C. Чижо-ва, Д.И. Попов, А.Е. Черноморец и др.;

Нормативная и эмпирическая основа диссертационного исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов и иных нормативных актов. Эмпирической базой исследования послужили постановления и определения Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения и решения Верховного Суда РФ, а также материалы конкретных судебных дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом РФ, Федеральными арбитражными судами Центрального, Северо-Западного и Дальневосточного округов.

Научная новизна диссертационного исследования. Конкретные элементы новизны состоят в следующем: обозначены границы соотношения норм гражданского и земельного законодательства в области имущественного оборота земельных участков; выявлены наиболее значимые характерные черты земельного участка как социально значимого объекта, а также особенности отношений по поводу данного объекта, влияющие на специфику правового регулирования; проведен анализ возможностей учета выявленных качественных особенностей земельного участка со стороны гражданско-правового регулирования; сформулирована авторская позиция по поводу проблемы единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений; разработаны положения, которые направлены на обеспечение долгосрочное™ и стабильности отношений в сфере аренды земельных участков; предложена правовая квалификация отношений по безвозмездному срочному пользованию земельным участком; обозначена авторская позиция в отношении правовой природы земельной доли; определены некоторые особенности в сфере доверительного управления земельными долями и правового регулирования этих отношений.

По результатам диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные положения:

законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу, за исключением случаев, когда ГК РФ отдает приоритет специальным нормативным актам. В этих случаях должны применяться специальные нормы. В остальных случаях приоритет имеют нормы, содержащиеся в гражданском законодательстве (ГК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы).

2. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения предопределены спецификой общественных отношений в данной сфере. Считаем, что наиболее существенными особенностями отношений в области имущественного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые должны учитываться при гражданско-правовом регулировании, являются: 1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения; 2) существенная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка; 3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка; 4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в сфере владения и пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка.

3. Необходимо ужесточить требования к форме договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также иных договоров, направленных на передачу земельного участка в собственность, посредством введения их обязательного нотариального удостоверения.

4. Одновременное установление преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения и субъекта Федерации и муниципального образования нерационально, поскольку это влечет за собой необоснованное усложнение гражданского оборота (и по количеству действий продавца, и по времени). Необходимо предусмотреть в федеральном законодательстве четкий запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности в п.1 ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью земельного участка.

6. Существенным условием договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен признаваться срок договора. Минимальный срок данного договора должен быть не менее трех лет. В целях стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров следует распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

7. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком имеет обязательственно-правовую природу. Поэтому основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо считать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ "Безвозмездное пользования". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

8. Земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Поэтому обладание земельной долей не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни "идеальной", ни, тем более, "реальной" долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. "Идеальная" доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

вила, учитывающие специфику управления земельными долями. Для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме.

В законодательство предлагается также внести следующие изменения и дополнения:

1) изменить содержание п.З ст. 3 ЗК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земель-ньши участками, а такэюе по совершению сдепок с ними, регулируются гражданским законодательством, а также земельным, лесным, водным и иным, в пределах, допускаемых гражданским законодательством'».

2) внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: "Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра".

3) Предлагается изменить положение, предусмотренное п.4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и вернуться к прежней редакции: "При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".

4) Необходимо уточнение редакции п.З ст. 12 Закона об обороте и изложение ее в следующем виде: "Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями, а также государственная регистрация прав на них, могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально".

5) Ст.7 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) должна быть включена в главу 2 "Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения", а не в главу 1 "Общие положения".

6) п.З ст. 37 ЗК РФ изложить в следующей редакции: "Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенный использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Ванная информаиия должна быть представлена покупателю непосредственно в тексте договора.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи".

7) В п.2 ст.б ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо прямое указание на то, что принудительное пре!фащение права безвозмездного срочного пользования может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном не только Земельным, но и Гражданским кодексом.

8) Ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует дополнить абзацем следующего содержания: "При невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока договор может быть расторгнут в судебном порядке только в случае, если невнесение платы не связано с неблагоприятными результатами хозяйственной деятельности, произошедшими не по вине арендатора".

9) Абз. 3 п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо изложить в следующей редакции: "Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее, чем 20 процентов от их общего числа и владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок".

Теоретическая и практическая значимость исследования предопределяется необходимостью развития теоретических основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков и земельных долей. Теоретические аспекты проведенного исследования могут служить своеобразной моделью для проведения других исследований подобного рода. Личный вклад диссертанта в развитие теории

сделок с земельными участками и земельными долями состоит в том, что им лично разработаны положения:

- о качественных особенностях отношений по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения, влияющих на правовое регулирование сделок с ним;

- о существенных условиях договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и специальных оснований к изменению или расторжению этого договора;

- о гражданско-правовых механизмах, направленных на обеспечение долгосрочное™ и стабильности арендных отношений в сфере пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения;

- о правовой квалификации права безвозмездного срочного пользования и оснований его возникновения;

- об особенностях правового механизма доверительного управления земельными долями,

- а также ряд практических рекомендаций по дальнейшему совершенствованию законодательства и практики его применения.

Содержащиеся в диссертации выводы и предложения могут повлиять на процесс расширения теоретических представлений об исследуемых правовых институтах. Они могут быть использованы в нормотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения в сфере оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Результаты работы могут быть полезны в научно-исследовательской деятельности, поскольку данное исследование создает базу для изучения отдельных правовых институтов в рассматриваемой сфере.

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии.

(апрель, 2005. г. Челябинск); "Актуальные проблемы наследственного и международного частного права" (сентябрь, 2006. г. Рязань).

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при преподавании дисциплины "Гражданское право" и спецкурса "Субъекты и объекты гражданских прав" в Белгородском государственном университете.

Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами настоящей работы и включает в себя введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение и список литературы, включающий 208 наименований.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определены ее объект и предмет, цель и основные задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость, сформулированы основные положения, выносимые на защиту.

Глава первая "Понятие земельного участка и правовое регулирование сделок с ним " состоит из трех параграфов.

В первом параграфе "Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании оборота земельных участков" определяются приоритеты в применении норм гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений по поводу земельных участков. Автор исходит из того, что любые общественные отношения, которые подпадают под признаки гражданского отношения, должны регулироваться нормами гражданского права. Представляется, что такая отрасль законодательства как земельное, носит комплексный характер. Земельное законодательство содержит нормы, которые по своей правовой природе могут рассматриваться как относящиеся к различным отраслям права (например, нормы гражданского права, административного и др.). При этом следует учитывать, что такие понятия, как «отрасль права» и «отрасль законодательства» явления несовпадающие. Отрасль права представляет собой обособившуюся внутри данной системы совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную область (сферу) общественных отношений. Под системой же законодательства понимается совокупность нормативно-правовых актов, в которых объективируются внутренне

содержательные и структурные характеристики права.1 Рассматривая многие нормы, содержащиеся в Земельном кодексе РФ и иных законах о земле (земельное законодательство), обнаруживается их гражданско-правовая природа. Так, к примеру, договорные отношения по поводу земельного участка подпадают под признаки гражданского правоотношения, для которого характерно то, что это имущественно-стоимостные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно, эти нормы структурно входят в систему гражданского права. С другой стороны, сам Гражданский кодекс РФ отмечает, что нормы гражданского права, могут содержаться и в иных законах, не входящих в структуру гражданского законодательства (абз.2 п.2 ст.З ГК РФ). Представляется, что на нормы земельного законодательства (регулирующие гражданско-правовые отношения) распространяется режим абз.2 п.2 ст.З ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Однако ГК (учитывая социально-экономические особенности земли) в некоторых случаях отдает приоритет специальному (земельному) законодательству. Так, например, п. 2 ст. 607 ГК РФ отмечает, что законом могут быть установлены особенности (в отличие от ГК) сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Указание на особенности сделок с земельными участками имеется и других нормах (см. например: ст.ст. 129, 660, 66б и др.). И в этих случаях должны применяться эти специальные нормы. В остальном приоритет имеют нормы, содержащиеся в гражданском законодательстве (ГК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы).

Во втором параграфе "Понятие и специфика земельного участка как объекта гражданских прав" на основе анализа нормативных актов (Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре»), а также специальной литературы автор приходит к выводу об обоснованности определения земельного участка, изложенного в ст. 6 ЗК РФ: земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Кроме того, отмечается, что для надлежащей индивидуализации земельно-

1 Теория государстиа и права: Курс лекций / Под ред. Н.И. Maiysou» и A.B. Малько. - М.'. Юристь, 1997. - С,374-376; Теория государства и права. Учебник. / Под ред. В.М Корсльского и В.Д. Перевалом. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 199S. С.317 --318.

го участка при совершении сделок с ним, необходимо наличие кадастровой карты (плана), предусмотренной ФЗ "О государственном земельном кадастре". Соответственно делается вывод об обязательном ее приложении к заключаемым договорам.

Выявляя особенности правового регулирования гражданского оборота, необходимо обращать внимание на специфику самого объекта этого оборота, поскольку именно эта специфика предопределяет и особенности правового регулирования сделок с данными объектами. Следовательно, анализируя особенности гражданско-правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо обращать внимание на такие свойства данного объекта, которые следует учесть при правовом опосредовании соответствующих отношений. Например, рациональное аграрное землепользование возможно при достаточно длительных отношениях. Эта стабильность предопределяет «хозяйское» отношение к земле со стороны пользователя, что, в конечном счете, приводит к наиболее рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, эта черта обуславливает необходимость в выработке таких правовых механизмов, которые бы заинтересовывали в наиболее стабильном землепользовании. Данные механизмы могут содержаться в нормах различных отраслей права, в том числе и гражданском. И именно их необходимо выявить в процессе дальнейшего исследования.

На основе анализа сущности отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, диссертантом обозначены следующие характерные черты: 1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения; 2) существенная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка; 3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка; 4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в сфере владения и пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка.

В третьем параграфе "Оборотоспособность земельных участков" автором проанализированы понятия «гражданский оборот», «оборотоспособность». На этой основе осуществлена попытка толкования п.З ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходит ь от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборо т допускается за-

конами о земле и других природных ресурсах. Новый ЗК РФ ввел самостоятельную статью «Оборотоспособность земельных участков» (ст. 27), анализ которой показывает, что имеющиеся в ней перечни земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, явно не полны, не очень конкретны и по ряду позиций не согласуются с другими нормативными правовыми актами, в которых затрагиваются данные вопросы. П.б ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон об обороте) содержит указание на далеко не исчерпывающий перечень сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначение. В связи с этим, делается вывод о необходимости более полной правовой регламентации перечня сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Необходимо, по крайней мере, указать на возможный объем сделок с земельными участками, что в перспективе, возможно, станет исходной основой для выявления особенностей правового регулирования этого оборота.

На основе анализа понятия и структуры гражданского оборота земель, автор отмечает, что к числу сделок, составляющих оборот земельных участков, относится и залог земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому делается вывод о том, что ст. 7 Закона об обороте "Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" должна быть включена в главу 2 "Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения", а не в главу 1 "Общие положения".

Глава вторая "Правовое регулирование отдельных видов сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения" состоит из двух параграфов, в которых на основе ранее выявленных характерных черт сельскохозяйственного землепользования уясняются возможные пути дальнейшей детализации и совершенствования правового регулирования с земельными участками.

В первом параграфе "Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность" отмечается, что в данных видах сделок необходимо, в первую очередь, учитывать интересы приобретателей. Они заинтересованы в приобретении земельного участка, соответствующего условиям договора и возможным к ведению сельскохозяйственной деятельности. Одними из наиболее значимых характеристик,

имеющих значение для покупателя, являются площадь земельного участка, его качественные характеристики (состояние плодородия почв), а также обременение земельного участка правами третьих лиц. В настоящее время покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора в случаях предоставления заведомо ложной информации относительно этих характеристик (п.З ст.37 ЗК РФ). Однако представляется, что для покупателя нет существенной разницы, между условиями предоставления информации, если она, в конечном счете, оказалось неверной. Поэтому для обеспечения интересов покупателей и облегчения процедуры доказывания реализации обязанности продавца о предоставлении надлежащей информации, считаем необходимым признать условие о качественных характеристиках земельного участка существенным. Таким образом, по мнению диссертанта, перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения должен включать в себя: предмет (под которым понимается указание на существо действий сторон и объект данных действий), цена, а также указание на качественные характеристики продаваемого земельного участка.

Увеличение количества существенных условий договора, естественно, ведет к усложнению гражданского оборота, поскольку отсутствие в договоре одного из существенных условий должно приводить к признанию его незаключенным. Поэтому, исходя из социальной значимости земель сельскохозяйственного назначения и стабильности в сфере землепользования, считаем необходимым несколько ужесточить требования к форме договора купли-продажи земельных участков в части обязательности их нотариального удостоверения.

Анализируя преимущественное право покупки земельного участка органами публичной власти, приходим к выводу о том, что по смыслу п. 1 ст.8 Закона об обороте невозможно установление преимущественного права одновременно как за органом власти субъекта Федерации, так и за муниципальным образованием, что нередко обнаруживается в соответствующих законах субъекта Федерации. Поэтому считаем необходимым четко обозначить данное обстоятельство в федеральном законодательстве. Кроме того, вызывают нарекания и последствия совершения договора купли-продажи с нарушением преимущественного права в виде его ничтожности. На основе анализа права преимущественной покупки приходим к выводу о том, что такие последствия не соответствуют правовой природе преимущественного права. Данные последствия также препятствуют стабильности оборота земельной не-

движимости, поскольку приводит к недействительности вне зависимости от желания органа публичной власти воспользоваться данным правом. Поэтому предлагается вернуться к прежней редакции п.4 ст. 8 Закона об обороте, в соответствии с которой орган публичной власти вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В завершении данного параграфа обращается внимание на проблему единства земельного участка и расположенных на ней зданий, строений, сооружений. Диссертант считает, что установление единого правового режима для всех категорий земель нецелесообразно. Вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью должен решаться в зависимости от категории земли. Это предопределяет значимость земельного участка для приобретателя. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью земельного участка. Соответственно, для земель поселений, наоборот, главной вещью должны признаваться расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения.

Во втором параграфе "Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование" обращается внимание на состав (перечень) возможных сделок анализируемой направленности. Данный перечень включает в себя: аренду, субаренду, безвозмездное срочное пользование.

Рассматривая аренду сельскохозяйственных земель, на основе анализа специальной литературы, а также опыта зарубежных стран с более развитым законодательством в этой сфере, диссертант приходит к выводу о необходимости стимулирования к заключению более долгосрочных договоров аренды. Подобное стимулирование должно осуществляться со стороны различных отраслей права, в том числе и гражданского. В частности, для стимулирования потенциального арендодателя к заключению более долгосрочных договоров аренды предлагается распределять обязанности по комплексному осуществлению мероприятий по улучшению плодородия земель, предусмотренных ФЗ от 16.07.1998 №101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет

обязанность по улучшению плодородия земель необходимо в законодательном порядке возложить на арендатора. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Кроме того, важна не только долгосрочность арендных отношений, но и их относительная стабильность. Предполагается, что возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, предусмотренная п.З ст. 614 ГК РФ, не в полной мере отвечает специфике аренды именно земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому, по мнению автора, размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет. Соответственно необходимо прямое указание па это тексте ст.9 Закона об обороте.

Также в аспекте стабильности арендных отношений необходимо учесть, что ведение сельскохозяйственной деятельности во многом носит рисковый характер. Результаты хозяйственной деятельности зависят не только от квалификации и возможностей пользователя земли, но и от множества природных и социальных факторов. Представляется, что в отношении обязанности по внесению арендной платы со стороны арендатора, последний является слабой стороной в договоре. Поэтому диссертант считает необходимым сделать исключение в отношении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в части частичного распространения правила о том, что возможно расторжение договора по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату (пп.З п,1 ст.619 ГК РФ). По мнению автора, это возможно только в случаях, когда невнесение платы не связано с неблагоприятными результатами хозяйственной деятельности, произошедшими не по вине арендатора.

Автор поддерживает высказанное в литературе мнение о том, что передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя и всего лишь с его уведомления, предоставляет арендатору слишком широкие правомочия по распоряжению земельным участком. Для арендодателя достаточно важным является фигура арендатора, в особенности это касается земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ст. 22 ЗК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком от права аренды отличает его безвозмездный характер: земельные участки предоставляются во временное пользование (прежде в законодательстве и использовался термин "временное пользование") на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Рассматривая право безвозмездного срочного пользования, диссертант считает необходимым разграничивать случаи, когда оно возникает на основании распоряжения соответствующего органа публичной власти (абз. 1 и 4 п. 1 ст.24 ЗК), а также когда основанием его возникновения является договор между субъектами частной собственности (абз. 2 п.1 ст.24 ЗК РФ). В зависимости от оснований возникновения должны различаться и содержание данного права. В последнем случае (когда основанием возникновения является договор) обосновывается обязательственно-правовая природа права безвозмездного срочного пользования. Поэтому в диссертации высказывается мнение, в соответствии с которым, в тех случаях, когда право безвозмездного срочного пользования земельным участком возникает на основании договора между субъектами частной собственности, этот договор должен квалифицироваться как договор безвозмездного пользования (ссуды), и к нему должны применяться положения главы 36 ГК РФ "Безвозмездное пользования".

На основе вывода о гражданско-правовой природе отношений по безвозмездному срочному пользованию (если основанием возникновения является договор), представляется, что и принудительное прекращение права безвозмездного срочного пользования может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном не только Земельным (как это в настоящее время предусмотрено п.2 ст.6 Закона об обороте), но и Гражданским кодексом. Поэтому необходимо внести соответствующие изменения в указанную нормы Закона об обороте.

Третья глава "Понятие земельной доли и особенности совершения сделок с ними", состоит из двух параграфов.

В первом параграфе "Понятие и правовая природа земельной доли" обращается внимание на то, что господствующей точкой зрения, поддержанной, в том числе и законодательно, является то, что земельная доля рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назна-

чения. Именно такое понимание позволит более рационально выстроить систему правового регулирования сделок с ней, и распространить действие общих норм об общей собственности. Однако, с другой стороны, автором обращается внимание на то, что применение только общих норм о владении, пользовании и распоряжении долей в праве общей собственности, предусмотренных ПС РФ (ст.ст.245-252), не в полной мере учитывает особенности общественных отношений, складывающихся в земельной сфере, Поэтому необходимо более детальное регулирование данных отношений в специальном законодательстве, в том числе и в Законе об обороте.

Однако обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни "идеальной", ни, тем более, "реальной" долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. "Идеальная" доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

В параграфе втором "Специфика правового регулирования сделок с земельными долями" исследуются вопросы владения, пользования и распоряжения земельной долей. Обращается внимание на то, что наиболее значимыми особенностями обладает процедура формирования воли на совершение сделки с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Анализируя процедуру проведения общего собрания, на основе толкования абз.2 п. 1.1. ст. 14 Закона об обороте автор приходит к выводу о несовершенстве способа определения правомочности общего собрания. Для правомочности собрания необходимо всего лишь присутствие не менее, чем 20% от общего числа участников долевой собственности или владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. При наличии данных критериев правомочности общего собрания вполне возможно проведение нескольких собраний одновременно, которые М01"ут принимать абсолютно разные решения. Для устранения данного явления считаем необходимым в данной норме заменить союз "или" на "и". В этом случае, в одно и тоже время, критерий правомочности будет выполняться только для одного собрания.

Обращается внимание на коллизии ФЗ "Об обороте" и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, законодатель постарался облегчить процедуру совершения сделок с земельными долями в

той части, что данные сделки могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально (п.З ст.12 ФЗ "Об обороте"). Однако для регистрации прав на земельную долю в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество необходима нотариально удостоверенная доверенность, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому для установления необходимого соответствия между рассматриваемыми нормативно-правовыми актами, по мнению автора, необходимо в Законе об обороте прямо предусмотреть, что данное правило распространяется также и на отношения, связанные с государственной регистрацией прав на земельную долю.

Решение проблемы регулирования оборота земельных участков видится в необходимости приведения в соответствие с гражданским законодательством договоров аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу Закона об обороте. П.2 ст.16 данного Закона отмечает, что в противном случае к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Причем регистрация таких договоров не требуется. Однако договор аренды и договор доверительного управления имеют совершенно разную направленность, и без дополнительных норм, уточняющих применение института доверительного управления к данным отношениям, могут возникнуть существенные проблемы в практике сельскохозяйственного управления.

Представляется, что из числа существенных условий договора доверительного управления имуществом, предусмотренных ст. 1016 ГК РФ, специального урегулирования требуют размер и форма вознаграждения управляющему, а также срок действия договора.

Для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, по мнению автора, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от них, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, содержатся выводы по существу работы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Костина О.В. К определению понятия "недвижимость" // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. Коломна. 19-20 марта 2005 г. Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005. - С.231-234 (0,25 п.л.).

2. Костина О.В. Оценка земельного участка как необходимое условие совершения сделок с ним. // Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2005 г. Материалы VII международной научно-практической конференции 7-8 апреля 2005 г, -Ч.И. - Челябинск, 2005. - С. 150-152 (0,33 п.л.).

3. Костина О.В. Особенности оборота земельных участков // Научно-методический журнал «Экономика. Право. Статистика. Информатика» Белгород: Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (Белгородский Филиал). - 2005. - № 4 (8), - С. 51-52 (0,3 п.л.).

4. Костина О.В. Особенности правового регулирования купли-продажи земельных участков // Профессионал. Научно-практический журнал Алексеевского филиала Белгородского государственного университета. - 2006. - № 1. - С. 72-76 (0,6 п.л.).

5. Костина О.В. Понятие и состав гражданского оборота земельных участков // Сборник научных работ аспирантов и студентов по материалам межрегионального научно-практического семинара "Проблемы правового регулирования имущественных и личных неимущественных отношений". 24 марта 2006 г. - Белгород, 2006. -С. 19-25 (0,35 п.л.).

6. Костина О.В. Правовая природа земельной доли // Профессионал. Научно-практический журнал Алексеевского филиала Белгородского государственного университета. - 2006. - № 3. - С. 30-34 (0,6 п.л.).

7. Костина О.В. Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками // Международный научно-теоретический журнал «Вестник Белгородского университета потребительской кооперации». - 2006. - № 3. - С. 301-303 (0,25 п.л.).

КОПИ-ЦЕНТР св. 7: 07: 10429 Тираж 100 экз. Тел. 185-79-54 г. Москва, ул. Енисейская д. 36

»2 05 99

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Костина, Ольга Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ.

§1. С001 ношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками.

§2. Понятие и специфика земельного участка как объекта гражданских прав.

§3. Обороюспособность земельных учас гков.

ГЛАВА II. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

§ 1. Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельск0х03яйс1 венного назначения в собсiвенность.

§2. Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование.

ГЛАВА III. ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ И ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НИМИ.

§ 1. Понятие и правовая природа земельной доли.

§2. Специфика правового ре1Улирования сделок с земельными долями.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями"

Также признание земельных участков недвижимым имуществом и вовлечение их в гражданский оборот привело к необходимости разграничения сфер применения земельного и гражданского права, в том числе в вопросах сделок с земельными участками и земельными долями. Тщательного осмысления требуют вопросы различий методов и принципов правового регулирования, применяемых в гражданском и земельном праве, предопределенных особенностями земли как природного объекта, а также отличий оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав.

B.П. Камышанский, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский,

A.Е. Черноморец и др.

C.А. Боголюбов, Г.Е. Быстров, А.К. Голиченков, В.А. Дозорцев, A.B. Дмитриев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, О.И. Крассов, H.A. Сыроедов,

B.В. Чубаров и др.

Отдельные аспекты правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями рассматривались в диссертационных работах следующих авторов: Е.В. Балашов "Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики" (2004), Д.Б. Горохов "Правовое регулирование сделок с земельными участками" (1998), И.Ю. Ельцова "Гражданскоправовое регулирование сделок с землей" (2003), C.B. Кирилова "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона)" (2005), Д.В. Матвеев "Договор купли-продажи земельных участков" (2005), В.В. Романова "Правовое регулирование оборота земельных участков" (2005), О.П. Скребкова "Договор аренды земельных участков" (2003), J1.0. Федькин "Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект)" (2005).

- определить объем понятия "гражданский оборот" и выявить пределы оборотоспособности земельных участков;

- разработать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу таких специфических объектов гражданских прав, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также земельные доли, образовавшиеся в результате осуществления аграрной реформы.

Методологическая основа диссертационного исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляет диалектический метод познания общественных процессов и социально-правовых явлений. Кроме того, использовались методы: системный, исторический, формальнологический, сравнительно-правовой, правового моделирования и др.

- в области теории права, соотношения гражданского и земельного законодательства: Ф.Х. Адиханов, Г.А. Волков, Е.А. Галиновская, А.К. Голиченков, Л.А. Грось, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, Н.И. Краснов, О.И. Крассов, O.A. Красавчиков, Н.И. Матузов A.B. Малько, Е.А. Суханов,

А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, B.B. Устюкова, B.B. Чубаров и др.;

- в области правового регулирования сделок с земельными участками: А.Д. Александров, И.Ю. Ельцова, A.JT. Корнеев, В.А. Лапач, О.П. Скребкова, H.A. Сыроедов, Г.В. Чубуков и др.;

- в области правового регулирования сделок с земельными долями С.А. Боголюбова, Е.В. Балашов, И.Н. Ильюшихин, М.Г. Пискунова, Э.И. Павлова, A.C. Чижова, Д.И. Попов, А.Е. Черноморец и др.;

Научная новизна диссертационного исследования. Конкретные элементы новизны состоят в следующем: обозначены границы соотношения норм гражданского и земельного законодательства в области имущественного оборота земельных участков; выявлены наиболее значимые характерные черты земельного участка как социально значимого объекта, а также особенности отношений по поводу данного объекта, влияющие на специфику правового регулирования; проведен анализ возможностей учета выявленных качественных особенностей земельного участка со стороны гражданско-правового регулирования; сформулирована авторская позиция по поводу проблемы единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений; разработаны положения, которые направлены на обеспечение долгосрочности и стабильности отношений в сфере аренды земельных участков; предложена правовая квалификация отношений по безвозмездному срочному пользованию земельным участком; обозначена авторская позиция в отношении правовой природы земельной доли; определены некоторые особенности в сфере доверительного управления земельными долями и правового регулирования этих отношений.

По результатам диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные положения:

1. Вопрос о приоритете в применении норм гражданского или земельного законодательства в регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков должен решаться исходя из того, что земельное законодательство является комплексным. Нормы права, содержащиеся в Земельном кодексе РФ и иных законах о земле (земельное законодательство) и регулирующие гражданские отношения, касающиеся земли, имеют гражданско-правовую природу и структурно входят в систему гражданского права. Соответственно, на них должен распространяется режим абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу, за исключением случаев, когда ГК РФ отдает приоритет специальным нормативным актам. В этих случаях должны применяться специальные нормы. В остальных случаях приоритет имеют нормы, содержащиеся в гражданском законодательстве (ГК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы).

5. Установление единого правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, для всех категорий земель нецелесообразно. Вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью земельного участка.

9. Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством). В ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо предусмотреть специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. Для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме.

В законодательство предлагается также внести следующие изменения и дополнения:

1) изменить содержание п.З ст. 3 ЗК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, а также земельным, лесным, водным и иным, в пределах. допускаемых гражданским законодательством».

6) п.З ст. 37 ЗК РФ изложить в следующей редакции: "Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Данная информация должна быть представлена покупателю непосредственно в тексте договора.

7) В п.2 ст.6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо прямое указание на то, что принудительное прекращение права безвозмездного срочного пользования может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном не только Земельным, но и Гражданским кодексом.

- о правовой квалификации права безвозмездного срочного пользования и оснований его возникновения;

- об особенностях правового механизма доверительного управления земельными долями,

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в 7 опубликованных работах общим объемом 2,68 п.л., а также докладывались на научно-практических конференциях: "Актуальные проблемы защиты гражданских прав" (март, 2005. г. Коломна); "Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2005" (апрель, 2005. г. Челябинск); "Актуальные проблемы наследственного и международного частного права" (сентябрь, 2006. г. Рязань).

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Костина, Ольга Владимировна, Самара

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования можно обратить внимание на следующие положения, которые явились основанием для теоретических выводов по диссертации и предложений по совершенствованию законодательства.

Рассмотрение и анализ специфики правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями невозможно без первоначального уяснения вопроса о приоритете норм гражданского и земельного законодательства. Данный аспект рассматривается с точки зрения комплексности такой отрасли законодательства, как земельное. При этом обращается внимание на то, что понятия «отрасль права» и «отрасль законодательства» не совпадают. При этом делается вывод, в соответствии с которым, нормы, содержащиеся в земельном законодательстве, но регулирующие отношения, подпадающие под признаки гражданско-правовых, являются нормами гражданского права. Которые должны соответствовать Гражданскому кодексу, если иное не предусмотрено самим ГК.

Анализируя особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения обозначен вывод о том, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта. Соответственно этому считает, что наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения являются: общенациональное значение земель сельскохозяйственною назначения; существенная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка; необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка; стабильность отношений в отношении земельного участка; необходимость в рациональном использовании земельного участка.

Данные особенности предопределяют и необходимость расширения перечня существенных условий договора купли-продажи. В частности обосновывается вывод о придании статуса существенного условия такому, как указание на качественные характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, заключение договоров, направленных на передачу земельного участка в собственность, должно отличатся большей строгостью к форме, поскольку отношения землепользования требуют относительной стабильности. Следовательно, необходим квалифицированный подход к составлению договора и формированию его условий. Это приводит к выводу о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, а также иных договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

В работе обращается внимание на то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частное I и в п.1 ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В работе также анализируется специфика оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту, в частности: если фактическая площадь земельного участка не соответствует указанной в договоре и данных государственного земельного кадастра; или фактические качественные характеристики земельного участка (в том числе состояние плодородия почвы) существенно не соответствуют указанным в договоре и данных государственного земельного кадастра.

В результате анализа проблемы правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, сформулирован вывод о допустимости разных подходов в зависимости от категорий земель. Соответственно, вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью к земельному участку.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, отмечается, существенным условием данного договора должен признаваться срок договора. При этом отмечается, что минимальный срок данного договора должен быть не менее трех лет. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимость в обеспечении стабильного пользования земельным участком предлагается установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может переемафиваться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет.

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможно не только по договору аренды, но ссуды (безвозмездного пользования имуществом). При этом обосновывается, что основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ "Бевозмездное пользования". Для возникновения отношений безвозмездного срочною пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

В работе также отмечается специфика такого объекта как земельная доля. Обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни "идеальной", ни, тем более, "реальной" долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. "Идеальная" доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

Обращая внимание на специфику сделок с земельными долями, большее внимание уделяется проблемам их доверительного управления. По мнению автора, доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления, данные отношения, помимо взаимосогласованных условий, должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

В случаях, когда доверительное управление возникает из закона, его срок должен быть неопределенным и обеспечивать возможность каждой из сторон заявить о необходимости согласования условий, на которых в дальнейшем будет осуществляться эксплуатация земельного участка.

В ходе исследования внесены также различные предложения законодательного характера, предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями»

1. Нормативные правовые акты

2. Конституция РФ (принята всенародным голосованием) // Российская газета. -№ 237. 25.12.1993.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3 (ред. от 21.07.2005) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. - №44. - Ст. 4147.

4. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 №22-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. - №5. - Ст. 610.

5. Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ // Российская газета. 2006. -№121.

6. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994. // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.

7. Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996. // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.

8. Федеральный закон от 10.01.2002 №7-ФЗ (ред. от 09.05.2005) "Об охране окружающей среды" // Собрание законодательства РФ. 14.01.2002. -№2. -Ст. 133.

9. Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2002. - №30. -Ст.3018.

10. Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ (ред. от 18.07.2005) "О землеустройстве" // Собрание законодательства РФ. 25.06.2001. - №26. - Ст. 2582.

11. Федеральный закон от 17.07.2001 №101-ФЗ "о разграничении государственной собственности на землю" // Собрание законодательства. -23.07.2001.-№30.-Ст.3060.

12. Федеральный закон от 11.06.2003 №74-ФЗ "О крес1ьянском (фермерском) хозяйстве" // Собрание законодательства. 16.06.2003. -№24. - Ст.2249.

13. Федеральный закон от 02.01.2000 №28-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства РФ. -10.01.2000.-№2.-ст. 149.

14. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-Ф3 (ред. от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. - №31. - Ст. 3813.

15. Федеральный закон от 16.07.1998 №101-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. -№29. - Ст. 3399.

16. Федеральный закон от 08.02.1998 №14-ФЗ (ред. от 29.12.2004) "Об обществах с ограниченной ответственностью" // Собрание законодательства РФ. 16.02.1998.-№7.-Ст. 785.

17. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. -№30. - Ст. 3594.

18. Федеральный закон от 10.01.1996 №4-ФЗ (ред. от 29.12.2004) "О мелиорации земель" // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. - №3. - Ст. 142.

19. Закон Белгородской области от 31.12.2003 №111 "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области" // Белгородские известия. 2004. - №8.

20. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 11. - Ст. 1026 (документ утратил силу).

21. Указ Президента РФ № 323 от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. -1992. № 1. - Ст. 53 (документ утратил силу).

22. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 №660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" // Собрание законодательства РФ. 11.09.2000. - №37. - Ст. 3726.

23. Постановление Правительства РФ от 26.06.1999 №694 "О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 2002 годы" // Собрание законодательства РФ. - 05.07.1999. -№27. - Ст. 3379.

24. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 №319 "О порядке определения нормативной цены земли" // Собрание законодательства РФ. -31.03.1997.-№13.-Ст. 1539.

25. Постановление Правительства РФ № 86 от 29.12.1991 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" // СП РФ. 1992. - № 1-2. - Ст. 9 (документ утратил силу).

26. Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 №96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" // Собрание законодательства РФ. 13.02.1995. - №7. - Ст. 534 (документ утратил силу).

27. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей (одобрены Минсельхозом РФ 23.01.2003, Протокол №3) // СПС Консультант Плюс: Версия Проф.

28. Правила оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК-1-Т.О-04-01-01 (утв. Росземкадастром 10.04.2001) // Российская газета. -№130. -11.07.2001.

29. Материалы правоприменительной практики

30. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -1998. -№10.

31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №90, Пленума ВАС РФ №14 от 09.12.1999 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. - №2.

32. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 №21 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - №1.

33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - №5.

34. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №15671/03 от 16.03.2004 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. - №8.

35. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.08.2005 №Ф04-5189/2005( 13855-А45-9) // СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

36. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2005 №Ф04-4863/2004(13427-А45-9)//СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12102/04 от 01.03.2005 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - №6.

38. Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2004 Дело N КГ-А40/7311-04 // СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

39. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 1999 г. №А56-9815/99 // СПС Консультант плюс: Судебная практика.

40. Постановление Президиума Верховною Суда РФ от 10.03.1993 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. - №7.

41. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2003 №Ф03-А73/03-1/1683 // СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

42. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 июня 2002 г. №А08-3222/01-10 // СПС Консультант плюс: Судебная практика.

43. Постановление Президиума Мосгорсуда от 10.06.99 // СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

44. Определение Верховного Суда РФ №33-Г05-9 от 20.07.2005 // СПС Консультант Плюс: Судебная практика.

45. Монографии и учебные пособия

46. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М.: Госюриздат, 1958.

47. Агафонов Ю.А. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений. Учебное пособие. Краснодар: Краснодарский юридический институт, 1996.

48. Алексеев С.С. Общая теория права: В 2-х т. Т. 2. М.: Юридическая литература», 1981. - 360 с.

49. Алексеев С.С. Структура советского права. М.: Юридическая литература, 1975. - 265с.

50. Белов В.А. Ценные бумаги в российском фажданском праве. М., 1996.

51. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. М., 2003.

52. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. - 800 с.

53. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 2001. - 842 с.

54. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. - 1055 с.

55. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: теория, практика, итоги, перспективы. Минск, 2001.

56. Венгеров А.Б. Теория государства и права: Учебник для юридических ву-зов.З-е изд. М.: Юриспруденция, 2000. - .528 с.

57. Вечканов Г.С., Вечканова Т.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. СПб., 1998

58. Галиновская Е.А. Купля-продажа земли и другие сделки. М.: Норма, 1998.

59. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права, Т. 1.- СПб, 1911.

60. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. - 223 с.

61. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993.

62. Гражданское право. В 3 т. Т.2. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. -М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. 848 с.

63. Гражданское право. Учебник. В 3-х т. Т.1. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 776 с.

64. Гражданское право: В 4т. Том. I. Общая часть. Учебник. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005. - 720 с.

65. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1958.- 152 с.

66. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. М.: ООО "Профобразование", 2001.-656 с.

67. Забоев К.И. Правовые и философские аспекты гражданско-правового договора. М.: Юридический центр "Пресс", 2003. - 278 с.

68. Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М., 2002.

69. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Теория и тенденции Развития. Учебник. М., 1999.

70. Иоффе О. С., Шаргородский М. Д. Вопросы теории права. М.: Юридическая литература, 1961.-381 с.

71. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975.

72. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: «Юридическая литература», 1967.-494 с.

73. Калинин Н.И., Удачин A.A. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

74. Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности: Монография. Волгоград: Волгогр. акад. МВД России, 2000. - 224 с.

75. Комментарий к земельному законодательству / Отв. ред. М.В. Бархатов. М., 2002.

76. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2003.

77. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. Г.В. Чубукова. М., 2002.

78. Корнеев АЛ. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2006. - 192 с.

79. Красавчиков O.A. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Ученые труды. СерияТражданское право". Т. IV. Свердловск, 1961.

80. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.

81. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2002. - 544 с.

82. Лунц JI.A., Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. М.: Госюр-издат, 1950.-416 с.

83. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. / Д.И. Мейер Ч. 2,1902. - М.:1. Статут», 1997. -455 с.

84. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. - 800 с. (Классика российской цивилистики).

85. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, 2002. - 649 с.

86. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2004.-496 с.

87. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999.

88. Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. В.Ф. Маслова, A.A. Пушкина. Ч. 1. - Киев: «Вища школа», 1983.-462 с.

89. Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Издательство Московского университета, 1975. Т. 1. - 558 с.

90. Спиридонов В.Ф., Карцев Г.А., Кривоносова О.Ю. и др. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. Справочное пособие. М., 2000.

91. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности М.: «Юридическая литература», 1991. -240 с.

92. Теория государства и права. Учебник. / Под ред. В.М. Корельского и В.Д. Перевалова. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998. - 570 с.

93. Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова и A.B. Малько. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2001. - 776с.

94. Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. М., 2001.

95. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Учебник. Тула: Авторграф, 2001.

96. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М., 1994.

97. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию1907 г.).-М.: "СПАРК", 1995.

98. Статьи в периодической печати и сборниках трудов

99. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право 2001. - №1. - С. 32-39.

100. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2002. - №1.

101. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. - №12. - С. 89-96.

102. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ // Новая правовая мысль. -2002. -№1. С.27-35.

103. Бакунина Т.С. Дискуссии о проблемах регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

104. Баринова Е. Вещные права — самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. - № 7. - С.28-39.

105. Беляева З.С., Иконицкая И.А. Концептуальные положения законодательного обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

106. Братусь С.Н. О понятии гражданского оборота в советском гражданском праве. Доклад из заседания сектора гражданского права ПИЮН // Советское государство и право. 1949. - № 11.

107. Быстрое Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве XX века // Государство и право. 1999. - №5. - С. 12-26.

108. Быстров Г.Е. Правовое регулирование земельных реформ в зарубежных странах // Государство и право. 1996. -№9. - С.92-103.

109. Быстров Г.Е., Лукьяненко В.Е. Гражданско-правовые договоры в светенового Земельного кодекса // Законодательство и экономика. 2002. -№3.

110. Быстров Г.Е. О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

111. Васильев Г.С. Ограничение оборота вещей // Правоведение. 2006. - № 1.

112. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. - №1. - С.55-59.

113. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. -1998.-№7.-С.3-11.

114. Власова A.B. К дискуссии о вещных и обязательственных правах// Правоведение. 2000. - № 2. - С. 146-151.

115. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. - №5. - С.З-27.

116. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. - №2. - С.50-58.

117. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция.2001. №2. - С.47-54.

118. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция.2002.-№10.-С. 27-28.

119. Галиновская Е.А. Вопросы систематизации земельного законодательства // Журнал российского права. 2000. - №7. - С.54-60.

120. Галиновская Е.А. Некоторые правовые вопросы аренды земельного участка // Законодательство и экономика. 1998. - №4. - С.59-65.

121. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельный отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. 1998. - №12. - С.67-72.

122. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. 2003.2.-С.50-53.

123. Гольцблат А. Купля-продажа земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности // Право и экономика. 2001. - №10. -С.63-67.

124. Грось JI.A. О сопоставлении понятий "гражданское законодательство", гражданское право" и "земельное законодательство" и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. - №9. - С.42-51.

125. Гусев Р.К. Пути совершенствования проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Право и политика. -2002.-№10.

126. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - №2.

127. Денисов С.А. Существенные условия договора // Бизнес-адвокат. 1997. -№10.

128. Дмитриев A.B. Проблемы государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Право и политика. -2002.-№9.

129. Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - №1.

130. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. 2005. - №7. -С.66-78.

131. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 2001.-№7. - С.26-36.

132. Дроздов И.А. Оборот земель сельскохозяйственного назначения // Правоведение. 2004. - №6. - С.23-37.

133. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. 2003. -№3.

134. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. - №8. - С.69-79.

135. Жариков Ю. Право частной собственности на землю // Право и экономика. 1998. - №2. - С.84-87.

136. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. - №2. - С. 44-54.

137. Замотаева Т.Б. Предмет и объект договорного обязательства //Проблемы осуществления гражданских прав: Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. C.B. Мартышкин, Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. Самара: изд. "Самарский университет", 2002. - С.49-53.

138. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. 2002. - №9. - С.77-88.

139. Иконицкая H.A. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Земля-кова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. - №9.

140. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик O.A., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. - №7. - С. 29-41.

141. Иконицкая И.А. Проблемы и противоречия кодификации законодательства о рынке земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. -2002.-№8.

142. Карамышева О.В. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации (Материалы "круглого стола") // Государство и право. -1999. №1. - С.48-64.

143. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов // Материал подготовлен для Системы Консультант Плюс, 2005.

144. Клюкин Б.Д. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

145. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // ЭЖ-Юрист. 2005. -№29.

146. Козырь М.И. Актуальные правовые проблемы развития сельскохозяйственных кооперативов в условиях проведения аграрной реформы // Сельскохозяйственная кооперация и право. М., 1993.

147. Козырь М.И. О разработке концепции земельной реформы в России на современном этапе // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1998. - №6.

148. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. - №4- С.7-16.

149. Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России // Государство и право. 1993. - № 12.

150. Краснов Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли // Государство и право. 1999. №10. - С.38-44.

151. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданскою права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. - №7.- С.53-65.

152. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. - №2. - С. 12-17.

153. Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. - №4 - С.58-66.

154. Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений// Проблемы прогнозирования. 1997. - № 1.

155. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. -№10.

156. Кулик Г.В. О подготовке и принятии закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

157. Леппке О.Б. Основные вопросы законодательного обеспечения регулируемого оборота земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №9.

158. Лысенко Л.А. К проблеме определения объекта права собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Консультант Плюс. Комментарии законодательства.

159. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками // Право и экономика. 2003. -№1. - С.73-80.

160. Мозолин В.П. О доверительном управлении долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. - №8.

161. Нахушев З.А. Об унификации и дифференциации правового режима земель сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. -№9.

162. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель // Государство и право. 2002. - № 12. - С. 62-69.

163. Павлова Э.И. Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы // Хозяйство и право. 2002. - №1.

164. Павлюченко М.В., Чуксин Д.В. Новое в земельном законодательстве (к вопросу о соотношении норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений) // Современное право. 2002. - №2.

165. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. -№5-6.

166. Петриков A.B., Узун В.Я. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": поиск баланса интересов крестьян и крупного капитала // Право и политика. 2002. - №10.

167. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вест. Моск. ун-ia. Сер. 11. Право. 1992. - №5.

168. Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат.2003.-№9.

169. Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. -1997.-№12.

170. Семьянова А.Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика.-2004.-№12.

171. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М.: Статут, 1999. - С. 109-160.

172. Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. 2000. -№11.

173. Скворцов О. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. - №4. - С. 131-141.

174. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. - 368 с.

175. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки з российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. - № 10 - С.88-98.

176. Степченкова H.H. Правовые основы установления цены земельных участков государственной или муниципальной собственности при заключении договоров купли-продажи // Вестник государственной академии права.2004.-№2.-С. 113-119.

177. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. - №1.- С.50-54.

178. Сыродоев Н. Нотариальное удостоверение сделок с земельными долями //

179. Бюллетень правовой информации "Земля и право". 1997. -№ 3.

180. Сыродоев H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. - № 9.

181. Сыродоев H.A. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. №8. - С.27-34.

182. Сыродоев H.A. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. -№4. - С. 28-35.

183. Тарасова JI. Тяжелое бремя собственности // ЭЖ-Юрист. 2004. - №38.

184. Толстой Ю.К. Гражданское право и гражданское законодательство // Правоведение. 1998. - № 2. - С. 128-149.

185. Устюкова В.В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского права (по материалам судебной практики) // Государство и право. 2006. - №3. -С.29-36.

186. Ушачев И.Г., КЬайА.М. Экономические и социальные проблемы формирования рынка сельскохозяйственных земель // Право и политика. -2002.-№8.

187. Фролов В. Аренда земельною участка // Право и экономика. 1998. -№3.- С.74-76.

188. Черноморец А.Е. Правовой режим земельной доли // Государство и право.- 1999. -№12. С.38-46.

189. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. - №9. - С.52-65.

190. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российскою права // Государство и право. 1995. - №9.

191. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. - №3.

192. Шмелев Г.И. К вопросу о концентрации сельскохозяйственных земель в рыночных условиях // Право и политика. 2002. - №8.

193. Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа // Государство и право. 1999. - №2. - С.32-38.

194. Диссертации и авторефераты

195. Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики. Дис. к.ю.н. Уфа: 2004.

196. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис. к.ю.н., Томск, 2001.

197. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Дисс.к.ю.н. М, 2000.

198. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Дис. к.ю.н.-М., 1998.

199. Гребенников А.И. Правовые проблемы платы за землю в Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

200. Ельцова И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей. Дис. . к.ю.н. -М., 2003.

201. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ). Дис. д.ю.н. СПб., 2000.

202. Кириллова C.B. Дотвор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона). Дис. к.ю.н. М., 2005.

203. Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Дис. к.ю.н., М., 2000.

204. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Дис. . к.ю.н. -Томск, 2004.-219 с.

205. Кузнецов A.B. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Дис. . к.ю.н. -М.,1997.

206. Лобанов C.B. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Дис. к.ю.н. Саратов, 2002.

207. Матвеев Д.В. Доювор купли-продажи земельных учааков. Дис. . к.ю.н. Самара, 2005.

208. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления. Дис.к.ю.н. Самара, 2004.

209. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в российской Федерации. Дис. к.ю.н. Саратов, 2004.

210. Романова В.В. Правовое регулирование оборота земельных участков. Дис. . к.ю.н.-М., 2005.

211. Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Дис. . к.ю.н. -Самара, 2003. 225 с.

212. Станкевич Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки. Дис. к.ю.н. Краснодар, 2003.

213. Федькин Л.О. Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект). Дис. к.ю.н. Краснодар, 2005.

Автор: Костина, Ольга Владимировна
Город: Самара
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Костина, Ольга Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Костина, Ольга Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями»