Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России

Тужилова-Орданская, Елена Марковна

Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве Россиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»

На правах рукописи

Тужилова-Орданская Елена Марковна

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук

Москва - 2007

003160276

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Башкирский государственный университет» на кафедре гражданского права Института права.

Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор

Крашенинников Павел Владимирович

Защита состоится 9 ноября 2007 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д 502 006 15 при Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу 119606, г. Москва, пр-т Вернадского, д 84, 1-й учебный корпус, ауд 2283.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации

доктор юридических наук, профессор Михеева Лидия Юрьевна

доктор юридических наук Чубаров Вадим Витальевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Самарский

государственный университет»

Автореферат разослан » 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

В В Зайцев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Несмотря на свое древнее происхождение и пристальное внимание в цивилистических исследованиях недвижимость в качестве объекта общественных, в частности гражданских, отношений вызывает постоянный интерес

В современной России собственность имеет исключительное значение, пронизывает практически все общественные явления, выступает основой всех экономических преобразований и непременным условием построения правового государства Соответственно, недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданских прав, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, требует детального, подробного и всестороннего правового регулирования, полномасштабного теоретического осмысления Именно такую цель преследовали, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 г Этой проблеме посвящены многочисленные монографические и диссертационные исследования, в которых основное внимание ученые уделяют определению недвижимости как таковой, выявлению ее признаков, отнесению к указанной категории того или иного имущества, проблемам оборота недвижимости и т. п

В то же время следует отметить, что во всех этих исследованиях практически не ставился вопрос о защите прав на недвижимость, хотя во все времена он являлся одним из центральных в цивилистике, перед которой постоянно стоит задача выработки более действенных механизмов защиты

Кроме того, переход к новым экономическим условиям, присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, обновление ранее действовавшего законодательства требуют переосмысления сложившихся подходов к гражданско-правовой защите имущественных прав

по виндикационному иску, защиты незарегистрированных и зарегистрированных прав, а также вопросы, связанные с противоправным захватом объектов недвижимости как частными лицами, так и государством с использованием норм ГК РФ о принудительном изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, и т. д Все это приводит к мысли о необходимости совершенствования законодательства,

регулирующего данную сферу, с учетом особенностей недвижимости как объекта гражданских прав, а также с учетом отношений, которые возникают по ее поводу

Таким образом, детальное исследование теории и практики защиты прав на недвижимость является в настоящее время в высшей степени актуальным и необходимым.

Степень разработанности темы. В дореволюционный период развития цивилистической мысли в России, в советское время и в последние десятилетия в научных работах в той или иной степени рассматривались вопросы защиты гражданских прав Эти исследования касались понятия защиты, ее принципов, изучения и классификации гражданско-правовых способов защиты прав и законных интересов субъектов гражданского права. В частности, проблемы, связанные с защитой гражданских прав, прежде всего права собственности, подвергались подробному анализу в трудах дореволюционных цивилистов Е В Васьковского, Д И.Мейера, С А Петражицкого, К.П Победоносцева, И А.Покровского, В И Синайского, И Н.Трепицына, В.М Хвостова, Г Ф Шершеневича и др, а также ученых советского и современного периодов Т Е Абовой, С С.Алексеева, М.М Агаркова, Г Н Амфитеатрова, В КАндреева, Ю Г Басина, В С Белых, М И Брагинского, Е В Богданова, С Н.Братуся,

A.В Бенедиктова, В В Витрянского, Г А Гаджиева, Б М Гонгало, В П Грибанова, Д М Генкина, О С Иоффе, В.П Камышанского, О А Красавчикова, Л О Красавчиковой, П В Крашенинникова, В А Лапача, А ЛМаковского, М Г Масевич, Л.Ю.Михеевой, О М.Олейник, В.В Ровного, М В.Самойловой, А П Сергеева, Г.А.Свердлыка, ВЛСлесарева, Е Л Страунинга, ГЯСтоякина, М К Сулейменова, Е А Суханова, В.А.Тархова, Ю К Толстого,

B.А Рахмиловича, А А Рубанова, В А Рыбакова, Ю Х.Калмыкова, К.И Скловского, Р.О Халфиной, В А Хохлова, 3 ИДыбуленко, Б Б Черепахина, В В.Чубарова, А Е Шерстобитова, Л В Щенниковой, А М Эрделевского, В.Ф Яковлева, К Б Ярошенко и др. Однако

специальных работ, которые бы комплексно рассматривали вопросы защиты прав на недвижимость с теоретико-методологических позиций с учетом всех ее особенностей и на основе новейшего гражданского законодательства, до сих пор нет

Категория «недвижимость» была недавно возрождена российским законодателем и является весьма специфичной Для полноценной и эффекгивной защиты прав на недвижимость недостаточно применения только общих положений о защите гражданских прав - требуется полномасштабная концепция развития гражданского законодательства, в которой указанные особенности нашли бы адекватное правовое воплощение В то же время, учитывая, что в 2003 г была принята Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе, включающая ряд важных направлений совершенствования правового регулирования понятия, видов, правового режима объектов недвижимости, форм сделок с недвижимостью и их государственной регистрации, представляется целесообразным внести предложения относительно защиты прав на недвижимость в качестве самостоятельного раздела указанной Концепции

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с нарушением прав на недвижимость и необходимостью защиты этих прав

Предмет исследования — нормы российского и зарубежного гражданского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина по вопросам правового регулирования отношений, складывающихся по поводу защиты прав на недвижимость

Цель исследования состоит в разработке и обосновании теоретической концепции защиты прав на недвижимость, объединяющей средства частного и публичного права, обобщающей исторический опыт и современные положения отечественного и зарубежного права, охватывающей определение недвижимости, выявляющей ее характерные признаки, позволяющей построить систему объектов недвижимости, разработать понятие, принципы, пределы, способы защиты прав на недвижимость, что в конечном итоге должно найти законодательное закрепление

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

- исследование конкретно-исторических условий, вскрытие объективных закономерностей и особенностей возникновения деления имущества на движимое и недвижимое, отражение этого в законодательных источниках, начиная с римского права,

- анализ концептуальных подходов к определению понятия «недвижимость», выработанных в современной российской и зарубежных правовых системах, а также в отечественной доктрине, позволяющий оценить и скорректировать как само существующее в ст 130 ГК РФ легитимное определение, так и перечень имущества, относимого к данной категории;

- выявление особенностей института защиты прав на недвижимость и разработка соответствующего определения на основе общетеоретического подхода к пониманию защиты гражданских прав,

- выявление и формирование системы принципов института защиты прав на недвижимость,

- определение, классификация и общая характеристика способов защиты прав на недвижимость, обоснование «оспаривания государственной регистрации» как особого способа защиты прав на недвижимость,

- определение понятия «добросовестный приобретатель» и обоснование проблематичности его применения к отношениям, складывающимся по поводу защиты прав собственника на недвижимость;

- выявление проблем и тенденций развития института защиты прав на недвижимость с точки зрения сочетания частноправового и публично-правового регулирования данных отношений;

- формулирование и аргументация предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу защиты прав на недвижимость

Методологическую основу диссертационного

исследования составляют общенаучные методы познания общественных явлений исторический, диалектический, анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования, а также специально-юридические методы исследования, формально-юридический, сравнительно-правовой и др

Эмпирическую основу исследования составили материалы практики Конституционного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также иных правоприменительных органов, в частности органов регистрационной службы Проанализировано большое количество дел, рассмотренных судами различных инстанций, опубликованных в печати и собранных автором лично

Научная новизна исследования состоит в том, что оно представляет собой комплексное монографическое исследование проблем защиты прав на один из важнейших объектов гражданских прав - недвижимость, проведенное в период развития рыночной экономики в России после существенного обновления гражданского законодательства, в том числе принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов, с учетом практики их применения

Автором предлагается дополнить Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе разделом, посвященным защите прав на недвижимость, позволяющим выявить и устранить существующие противоречия в правовом регулировании отношений, связанных с защитой прав на недвижимость, а также наметить основные направления по совершенствованию законодательства, обеспечивающие эффективную и надежную охрану и защиту этих прав.

Впервые в цивилистической науке постсоветского периода разработано понятие защиты прав на недвижимость, ее принципы, пределы, система способов защиты В целях усиления защиты прав собственника недвижимости поставлен и решен вопрос о невозможности применения категории «добросовестный приобретатель» относительно истребования недвижимости ее собственником и корректировки в связи с этим условий удовлетворения виндикационного иска Предложено закрепить в нормах ГК РФ новый способ защиты прав на недвижимость -оспаривание государственной регистрации

Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:

объекта были весьма неразвиты, можно указать на наличие определенных последствий признания имущества недвижимостью-особая процедура передачи недвижимости (манципация), установление более длительных давностных сроков приобретения земельных участков, наличие специальных способов защиты (преторские эдикты) и т п

2 Предложено следующее определение понятия «недвижимость» «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданских прав, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)». При этом представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование отношений по поводу отдельных объектов, относимых гражданским законодательством к категории недвижимости

а) все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав, а также сделки с землей регулируются гражданским правом. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство и т п является предметом регулирования земельного права;

б) концепция «единого объекта» недвижимости является обоснованной при условии, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица При наличии разных собственников правовое регулирование отношений между ними должно осуществляться путем использования вещно-правовых институтов, например, таких, как суперфиций,

в) собственником объекта незавершенного строительства предлагается считать лицо, имеющее право (право собственности или иное вещное право) на земельный участок, выделенный под строительство,

г) предприятие как особая юридическая конструкция не может квалифицироваться как недвижимость В то же время представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданских прав, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости Это позволит в интересах

имущественного оборота сохранить предприятие как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданских прав и гражданско-правовых сделок

3. Обосновано и сформулировано определение института защиты прав на недвижимость, под которым следует понимать совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права

Кроме того, предложено закрепить пределы защиты прав на недвижимость 1) не допускается защита гражданских прав, не предусмотренных законодательством, а также не соответствующих основным началам и смыслу гражданского законодательства, 2) не допускается защита гражданских прав, осуществлявшихся в противоречии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а именно с нарушением способов осуществления права, сроков, с несоблюдением установленной формы и др В случае отсутствия таких требований либо сложности их определения защита гражданских прав будет осуществляться в зависимости от того, реализовывались ли эти права разумно и добросовестно

4 Определяются принципы института защиты прав на недвижимость, непосредственно связанные друг с другом неприкосновенность собственности, невмешательство в частные дела, равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора, восстановление и защита нарушенных прав, добросовестность при осуществлении абсолютных прав

5 Способ защиты прав на недвижимость можно определить как действие или систему взаимосвязанных, последовательных, установленных законом действий, носящих материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований, определяемых содержанием избранного способа защиты и в избранной управомоченным лицом форме, способных воздействовать на правонарушителя с целью предотвращения реальной угрозы нарушения права на недвижимость, пресечения правонарушений, посягающих на

указанное субъективное право, а также восстановления нарушенного права на недвижимость

Обосновываются объективные критерии, позволяющие избрать способ защиты нарушенного права на недвижимость специфика права на недвижимость, как объекта правонарушения, характер и последствия нарушения; целевая направленность способа защиты Эти критерии должны применяться в случаях отсутствия в законе специального указания на конкретные способы защиты, которые управомоченное лицо может избрать Главная цель, которая должна быть при этом достигнута, — защита от реальной угрозы нарушения указанного права либо полное восстановление нарушенного права.

6 Классификацию способов защиты прав на недвижимость предлагается проводить а) по видам правомочий собственника, являющихся объектом правонарушения, б) в зависимости от того, сохранилась ли недвижимая вещь, из-за которой возник спор, в) в зависимости от формы реализации способов защиты гражданских прав.

7 В диссертации обоснована возможность применения самозащиты в качестве неюрисдикционного способа защиты прав на недвижимость Под самозащитой следует понимать форму защиты прав, в рамках которой управомоченное лицо может совершать дозволенные законом действия фактического характера, направленные на пресечение нарушения прав на недвижимость и восстановление положения, существовавшего до нарушения Представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление прав на недвижимость и является мерой охраны, при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений прав на недвижимость, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и является средством защиты нарушенных прав

8. Под добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст. 302 ГК РФ следует понимать такое лицо, которое по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и

осмотрительность, т е. определенное стремление выявить факторы, способные нарушить права третьих лиц

9 Обоснован вывод о том, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении им имущества третьим лицам, еще недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя в порядке виндикации Важно определить направленность воли собственника

10 Доказано положение о том, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, поскольку любое право на недвижимость должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 07.1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательства наличия своего права (т е свидетельство о государственной регистрации), значит он этим правом не обладает, являясь «неуправомоченным» лицом Поэтому целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в данном случае категорию «добросовестный приобретатель». Недвижимость у приобретателя в таком случае может быть истребована собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно), как с помощью реституционного, так и с помощью виндикационного исков

11 Обосновывается возможность оспаривания зарегистрированного права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости Недвижимость может быть истребована собственником у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии с п. 2 ст 223 ГК РФ, в следующих случаях"

- когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно,

- когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный

ит д),

- когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима)

12 Проведенное исследование позволило констатировать, что конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», закрепленная в п. 2 ст 223 ГК РФ в его современной редакции,

является спорной, поскольку не ясно происхождение указанного права. В связи с этим диссертантом обосновывается положение о том, что недвижимость, находящаяся в фактическом владении добросовестного приобретателя, признается принадлежащей ему на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом (бывшим собственником) в связи с приобретением добросовестным приобретателем недвижимости от неуправомоченного отчуждателя»

13. Оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимость представляет собой систему взаимосвязанных предусмотренных законом действий, носящих по своей сути материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований исключительно в рамках юрисдикционной формы защиты, и выступает в двух видах а) понуждения к государственной регистрации, б) признания государственной регистрации недействительной

14 С целью исключения возможности злоупотребления общественными интересами и возможности нарушения прав собственника недвижимости путем введения неоправданных ограничений, диссертантом предлагается определение понятия «общеполезность», под которой следует понимать пригодность для интересов (общеполезных интересов) государства, выступающего в лице своих органов, которые фиксируются в решениях федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, общеполезные интересы (государственные нужды), определяются как интересы, связанные с защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, с обеспечением обороны страны и безопасности государства

15 Тенденциями развития института защиты прав на недвижимость являются а) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости, б) расширение способов защиты прав на недвижимость; в) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость.

В диссертации содержатся и иные выводы и предложения Теоретические положения, сформулированные в диссертации,

послужили основой для выработки соответствующих предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с защитой прав на недвижимость

Приложение к диссертации содержит раздел Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе «Защита прав на недвижимость», в котором приведен комплексный анализ основных положений цивилистической доктрины и законодательства, регулирующего данную область общественных отношений, с акцентом на выявление наиболее серьезных недостатков, пробелов и противоречивых положений, способствующих неоправданному ограничению, ущемлению, а в конечном итоге и нарушению прав собственника недвижимости, а также предложения, направленные на изменение соответствующих законов на единой концептуальной основе

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского права, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке предмета изучения, при проведении исследований в области гражданского права, в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля

законодательства, при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву, в процессе преподавания спецкурсов по применению гражданского законодательства, а также в научно-исследовательской работе по другим проблемам права собственности; могут служить основой для совершенствования российского законодательства, регулирующего защиту прав на недвижимость; позволят судебным органам сформировать единообразную практику применения норм о защите права собственности в целом Материалы диссертации имеют значение для дальнейшей разработки общей теории права и отраслевых наук гражданско-правового цикла.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре

гражданского права Института права Башкирского государственного университета

Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на научно-практических конференциях различного уровня

- на международных конференциях. IV международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ (Челябинск, 2003), III международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий теория и практика» (Самара, 2003), Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 2004), Международном научном конгрессе «Проблемы качества экономического роста» (Самара, 2004); Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-ле-тию принятия Гражданского кодекса Российской Федерации)» (Саратов, 2004), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования теория и практика» (Уфа, 2005), VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ -2005» (Челябинск, 2005), V международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2005); Международном научном форуме «Региональное развитие России- перспективы

конкурентоспособности и политика» (Самара, 2005), Международной научно-практической конференции

«Обязательственное право актуальные вопросы теории и практики» (Рязань, 2005), III международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 2006), Международной научно-методической конференции «Проблемы взаимодействия отраслей частного права, доктрина и методика преподавания» (Воронеж, 2006); VI международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2006); VIII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2006» (Челябинск, 2006),

Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе» (Уфа, 2006), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (Рязань, 2006), Международной научной конференции «Современная социально-экономическая трансформация России ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации» (Краснодар, 2006), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса» (Казань, 2006), VII международной научной конференции молодых ученых (Самара, 2007), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2007» (Челябинск, 2007), Международной научно-практической конференции «Гражданское право в системе права» (Алматы, 2007),

- на всероссийских конференциях Всероссийском межвузовском круглом столе (Самара, 2002); Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы взаимодействия материального и процессуального права России, теория и практика» (Екатеринбург, 2003), Всероссийской межвузовской конференции «Вопросы гражданского права», посвященной памяти профессора Ю X Калмыкова (Саратов, 2004), IV Всероссийской научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2004), а также межрегиональных, межвузовских и других конференциях, круглых столах, научно-практических семинарах

По теме исследования опубликовано 2 монографии, 3 учебных пособия, более 40 иных научных работ

консультативного Совета при Арбитражном суде Республики Башкортостан, а также при рассмотрении споров в Третейском суде при Торгово-промышленной палате Республики Башкортостан, председателем которого является диссертант

Структура диссертации. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих одиннадцать параграфов, заключения, списка нормативных актов, использованной литературы и материалов правоприменительной практики

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показывается степень ее научной разработанности, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, описываются его методологическая, нормативная, эмпирическая и теоретическая основы, обосновывается научная новизна исследования, формулируются положения, выносимые на защиту

Первая глава «Правовая характеристика недвижимости» включает четыре параграфа

В первом параграфе «История развития категории "недвижимость"» в результате исторического анализа развития представлений о недвижимости выявлено, что понятие недвижимости появилось в римском праве Важным является положение римского права, согласно которому все предметы, фундаментально скрепленные с землей, считались ее составными частями и подлежали правилу superficies solo credit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Определенный интерес представляет классификация имущественных объектов на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res пес mancipi), предусмотренная цивильным правом Основное различие этих объектов состояло в том, что неманципируемые вещи могли переходить из рук в руки путем простой неформальной передачи Для перенесения права собственности на манципируемые вещи была необходима особая процедура манципации Также предпринимались попытки сформулировать один из основных признаков недвижимости - непереместимость (Гай Институции, I, 121) Немаловажно, что причисление земли к манципируемым вещам позволило впоследствии выработать особую процедуру обращения недвижимости Например, в Законе XII таблиц для приобретения

движимости и недвижимости (земли) были установлены различные сроки давности владения

В римском праве предкпассического периода стала выделяться категория «владение» (possessio) Под владением понималось право фактического господства над вещью. Необходимость такой категории, на взгляд автора, появилась в связи с неразвитостью положений института права собственности, прежде всего собственности на недвижимые вещи Именно специфика категории владения объясняет, почему владение первоначально было возможно по отношению к вещам, над которыми можно установить прямое и непосредственное господство, т. е речь идет о недвижимости, прежде всего о земле. Последовательным шагом было применение особых способов защиты владения недвижимостью Для сохранения, а позднее — и для удержания существующего владения имуществом был введен специальный преторский интердикт - interdicum uti possidetis, а также interdictum unde vi — деликтный иск, который защищал владельца земельного участка, насильственно лишенного своего владения

Таким образом, уже в Древнем Риме и в других государствах, стоявших с ним на одной стадии развития, начало формироваться представление о таком важном предмете гражданского оборота, как недвижимость

В России история развития понятия «недвижимое имущество» как института гражданского права явилась отражением истории ее общественно-экономических и политических отношений Существует мнение, что недвижимость (в частности поземельная собственность) была известна на Руси в древнейшие времена, еще до пришествия варягов Однако следует согласиться с теми авторами (Г Ф Шершеневич, И А.Покровский), которые утверждали, что это малоубедительное предположение, поскольку в Русской Правде отсутствует понятие недвижимости как предмета сделок Причина здесь та же, что и в римском праве и других правовых системах, -земля поначалу принадлежала только обществу (XII-ХШ вв ).

В то же время в Русской Правде Пространной редакции (по Троицкому I списку) была предусмотрена защита самого принципа частной собственности, которая предоставлялась в первую очередь собственникам земельных угодий - недвижимости. Процесс зарождения отношений частной собственности прослеживается и в более поздних законодательных источниках XIV-XV в в

(Новгородской и Псковской Судных грамотах, Соборном уложении 1649 г)

Впервые понятие «недвижимость» появляется в Указе Петра I от 23 марта 1714 г «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», завершившем длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин и объединившем их в одной категории «недвижимость» Позднее предпринимались попытки сформулировать определение недвижимости, назвать классифицирующие признаки. Так, Свод гражданских законов 1900 г «постановил о разных родах имущества», т е. провел классификацию имущества по различным основаниям Исходя из свойств вещей, составляющих имущество, оно делилось на движимое и недвижимое. Далее давалось описательное определение недвижимости, однако единый подход к определению недвижимости так и не был выработан.

В первые годы советской власти понятие «недвижимость» еще использовалось, но недолго Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку недвижимости В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. определения недвижимости не было Но даже при отсутствии права собственности на землю для строений существовал особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости Однако после принятия Закона СССР от 19 ноября 1986 г «Об индивидуальной трудовой деятельности» и Закона СССР от 26 мая 1988 г «О кооперации в СССР» возникла необходимость в кардинальном изменении подхода к вопросам собственности, что и было отражено в ряде последовательно принятых нормативных актов Законе РСФСР 1990 г. «О собственности в РСФСР», Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г, а затем и в Гражданском кодексе РФ

Во втором параграфе «Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ» исследуется понятие недвижимости с целью уяснения характерных особенностей этого объекта гражданских прав.

Обращается внимание на то, что в науке гражданского права ХУШ-Х1Х вв. не было сформулировано определение недвижимости. Усилия ученых были направлены в лучшем случае на выработку признаков недвижимости, в худшем - на простое перечисление объектов недвижимости, которое видоизменялось в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов

Тем не менее ряд авторов (Д.ИМейер, К П Победоносцев В И Синайский, Г Ф Шершеневич и др) своими научными изысканиями подготовили почву для современных исследователей в области гражданского права, подчеркнув, в частности, важность деления имущества на движимое и недвижимое в зависимости от его природы и отметив, что определение недвижимого имущества является юридической конструкцией, которая не всегда учитывает фактическую сторону дела

Современное определение недвижимости, закрепленное в ст 130 ГК РФ, достаточно развернутое и объемное Однако не все его положения понимаются однозначно, что, естественно, порождает научные споры

В диссертации обращается внимание на то, что представители других отраслей науки - философии (И Т.Балабанов), экономики (В А Горемыкин), уголовного права (С Б.Иващенко) -предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией Гражданское законодательство подробно регламентирует понятие недвижимости и в зависимости от того, к какой группе принадлежит та или иная недвижимость, определяет особенности ее правового режима и оборотоспособности, что не мешает использовать это определение в других отраслях науки.

Общеизвестно, что в ст 130 ГК РФ, закрепляющей понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов используются три правовые категории а) недвижимая вещь, б) недвижимое имущество, в) недвижимость Все они в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и, думается, было бы не совсем правильно их отождествлять Доказано, что использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности (Е.А Суханов, КИСкловский, Л В.Щенникова) Упоминание же о «недвижимом имуществе» и «недвижимости» следует исключить из ст 130 ГК РФ, поскольку эти термины лишь усложняют определение недвижимости, не несут при этом какой-либо дополнительной смысловой нагрузки

Диссертант подвергает анализу критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких, например, как участок земли Следует отметить, что данный критерий не вызывает возражений

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению Представляется, что современные технологии позволяют перемещать различные объекты, в том числе и объекты недвижимости, на любые расстояния без нанесения им какого-либо ущерба Кроме того, вызывает возражение и перечень, который дается законодателем в этом случае в абз 1 ст 130 ГК РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак «все, что неразрывно связано с землей», а вещи из этого перечня Поэтому целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. («земельные участки и все, что прочно с ними связано»), исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. В связи с этим предлагается следующая редакция абз 1ч 1 ст 130 ГК РФ. «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданских прав, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)»

Третий параграф «Классификация и общая характеристика объектов недвижимости» посвящен анализу наиболее важных видов объектов недвижимости

Отмечается, что в классификации объектов недвижимости, проводимой законодателем, отсутствует единый критерий Единственная цель этой классификации - определение признаков и видов недвижимости. Тем не менее классификация объектов недвижимости необходима, поскольку необходим анализ особенностей правового режима каждой группы вещей, относимых к данной категории. В качестве классифицирующего признака может

быть использовано, например, функциональное назначение имущества (этот признак носит экономико-правовой характер) или свойства объектов недвижимости

Обращается внимание на то, что одним из основных объектов недвижимости является земельный участок. Специфика земли как объекта прав предполагает сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования ее статуса Именно поэтому речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом

Представляются разумными и рациональными правила относительно использования недр, принятые в ныне действующем законодательстве- право государственной собственности на недра и право собственников земельных участков использовать недра, находящиеся непосредственно под указанным участком, для добычи общераспространенных полезных ископаемых и проведения других видов подземных работ на определенной глубине.

Весьма противоречивы положения законодательства (земельного и гражданского) относительно определения судьбы здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено Общая тенденция — «объекты, прочно связанные с землей, следуют судьбе земельных участков» — зачастую нарушается и приоритет отдается зданиям (сооружениям) (ст. 217, 269 ГК РФ, п 3, 5 ст. 35, п 1 ст 36 ЗК РФ), что не всегда способствует эффективному использованию объектов недвижимости В этом смысле весьма интересна концепция «единого объекта» недвижимости, суть которой в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равный правовой режим указанных объектов, поскольку в связке «земля - здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Однако указанная позиция представляется обоснованной только в том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица Иная ситуация складывается, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем

строение принадлежит разным лицам Отношения между собственником земельного участка и расположенного на нем здания (строения) требуют четкого правого регулирования путем использования вещно-правовых, а не обязательственных институтов, закрепленных непосредственно в ГК РФ В связи с этим весьма полезным представляется использование института суперфиция, состоящего в вещном праве на строение, возведенное на чужой земле на определенный срок.

Подчеркивается, что предприятие как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существующей неразрывной связи с землей), а в силу воли законодателя, а потому в законе лишь перечисляются виды имущества, которые потенциально могут входить в его состав, что определяется сторонами произвольно при заключении договора и не остается неизмененным в процессе существования предприятия. Из всего изложенного делается вывод, что предприятие не должно быть квалифицировано как недвижимое имущество, в связи с чем следует исключить из ч. 2 п 1 ст. 132 ГК РФ упоминание о нем как об объекте недвижимости В то же время предприятие является особым объектом прав (юридической конструкцией), что необходимо признать законодательно в интересах имущественного оборота Поэтому представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданских прав, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости Это позволит сохранить предприятие как имущественный комплекс и в то же время самостоятельный объект гражданских прав и гражданско-правовых сделок.

Анализируются понятия «жилое помещение» и «нежилое помещение» При этом отмечается, что в цивилистической литературе подвергается сомнению статус нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости по отношению к зданию, что, по мнению диссертанта, зависит от того, кому принадлежит это помещение, а также от функционального назначения помещений В том случае, когда нежилое помещение представляет собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания, оно является самостоятельным объектом прав, подлежащим государственной регистрации. Если нежилое

помещение - неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и регистрация права в данном случае не требуется

В четвертом параграфе «Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству» автор исследует общие черты и различия регулирования недвижимости в российском и зарубежном законодательстве ряда континентальных стран (Франции, Германии, Швейцарии, Чехии, Венгрии, Испании), а также Англии и США

Отмечается, что континентальные правовые системы характеризуются четким пониманием категории «недвижимость» Существует два подхода к ее определению множественности видов недвижимости и земельного участка. Российское право придерживается первой из названных концепций. При этом понятие недвижимости в иностранном законодательстве является более широким по сравнению с тем, как трактует эту категорию ГК РФ, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость (сервитут, узуфрукт т д) И потому название «недвижимое имущество» совершенно точно отражает суть явления В то же время использование в ГК РФ понятия «недвижимое имущество» — лишь дань традициям континентального права, поскольку российский законодатель ничего кроме конкретных материальных вещей не имеет в виду. Общим для всех правовых систем, в том числе и для российской, является признание основным объектом недвижимости земельного участка

В англо-американской системе права понятие собственности в целом и недвижимости в частности гораздо шире, чем в странах континентальной Европы Оно не только охватывает все вещные права как разновидности права собственности, но включает также и обязательственные требования Подобный подход порождает сложности технического и юридического характера

По мнению диссертанта, включение в перечень недвижимости морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов («движимая недвижимость») следует отнести к специфическим особенностям российского понятия недвижимости, т. к подобного нет ни в одной рассматриваемой иностранной правовой системе Чисто декларативный характер отнесения названных транспортных средств

к объектам недвижимости позволяет говорить о необходимости пересмотра указанных положений.

Глава вторая «Защита прав на недвижимость» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе «Понятие, принципы защиты гражданских прав на недвижимость» раскрывается сущность и формулируется определение защиты прав на недвижимость, система ее принципов, анализируется соотношение защиты с такими правовыми категориями, как «охрана» и «ответственность».

Отмечается, что в отечественном гражданском законодательстве отсутствует легитимное определение термина «защита». Поэтому в юридической литературе достаточно часто говорится о защите либо об охране гражданских прав, при этом в данные понятия вкладывается либо разное содержание, либо они попросту смешиваются. Применительно к абсолютным имущественным правам, вытекающим из отношений собственности, в частности отношений по поводу недвижимого имущества, нет необходимости жестко разделять понятия «охрана» и «защита». Для данных отношений наиболее важным моментом является их регулирование, а в случае нарушения — восстановление состояния, существовавшего до правонарушения. Охрана отношений собственности имеет первостепенное и определяющее значение по отношению к защите прав на недвижимость Она включает:

— регулирующие начала, позволяющие собственнику нормально осуществлять свои правомочия и одновременно требовать от всех третьих лиц воздерживаться от нарушения его прав,

— превентивные начала, позволяющие предусмотреть возможность угрозы нарушения прав собственника недвижимости;

— штрафные (карательные) начала, связанные с применением мер защиты, предусмотренных законодательством, в тех случаях, когда следует пресечь неправомерные действия обязанного лица;

— восстановление имущественного положения собственника, которое существовало до совершения нарушения Характерно, что виновное лицо принуждается к исполнению обязанности по восстановлению правового положения собственника именно в натуре, в то время как в других правоотношениях защита может осуществляться и в денежной форме (кондикция)

В то же время защита является неотъемлемым элементом охраны, поскольку без применения некоторых элементов

принуждения не можег быть полноценной охраны прав собственника недвижимости Формулируя определение защиты прав на недвижимость, диссертант, в частности, обращает внимание на то, что нельзя говорить о системе или совокупности мер защиты и тем самым переводить названную категорию в разряд чисто механических Автор приходит к выводу, что институт защиты прав на недвижимость представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права

Рассматривая вопрос о защите прав на недвижимость в совокупности с проблемой содержания этого субъективного права, автор исходит из того, что право на защиту недвижимости — одно из его правомочий Содержание субъективного права на защиту включает

1) использование обладателем субъективного права, преследующим восстановительно-пресекательные цели, возможности способствовать своими действиями нормальному осуществлению этого права (применение самозащиты, а также мер оперативного воздействия),

2) возможность обладателя субъективного права обратиться к компетентному органу с требованием о восстановлении нарушенного права и пресечении действий, его нарушающих

Относительно характера права на защиту недвижимости следует уточнить, что собственник заинтересован в соблюдении третьими лицами их пассивной обязанности — воздерживаться от нарушения субъективного права собственника и не препятствовать осуществлению его правомочий (владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом) Поэтому защита прав на недвижимость будет состоять прежде всего в прекращении указанного недопустимого поведения относительно собственника и право на защиту будет предполагать возможность собственника использовать все предусмотренные законом возможности (применение самозащиты, иных мер оперативного воздействия, а также обращение к правоохранительным органам) для создания условий нормального осуществления своего субъективного права

Обосновывается необходимость установления и закрепления в ГК РФ пределов защиты прав на недвижимость Важным пределом являются условия, касающиеся объекта защиты, которым является субъективное право, признанное гражданским правом и удовлетворяющее требованиям гражданского законодательства В случаях, когда гражданское право допускает возникновение прав из оснований, не предусмотренных законодательством, в отношении которых нет легальных ограничений, должно учитываться соответствие «основным началам гражданского законодательства», «общим началам и смыслу гражданского законодательства» (ст. 1, 6, 8 и др. ГК РФ). В случае если действия не соответствуют указанным критериям, за ними не признается юридическая сила и в отношении порождаемых ими прав не осуществляется гражданско-правовая защита

Закон может защищать те или иные права в зависимости от того, осуществлялись ли они в соответствии с его требованиями относительно способов осуществления права, сроков, соблюдения установленной формы и т д Когда такие требования отсутствуют либо их сложно определить, защита будет зависеть от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно (п 3 ст 10 ГК РФ) Указанное требование следует считать вторым пределом защиты прав на недвижимость

Однако установления пределов защиты гражданских прав недостаточно для решения всего круга вопросов, которые возникают в правоприменительной деятельности В случаях, когда невозможно применить аналогию закона, следует руководствоваться специальными принципами (основными началами) гражданского законодательства, к которым диссертант относит принципы неприкосновенности собственности, невмешательства в частные дела, равенства участников гражданских правоотношений, свободы договора, восстановления и защиты нарушенных прав, принцип добросовестности при осуществлении прав

Принцип неприкосновенности собственности наиболее характеризует институт защиты прав на недвижимость. Под этим принципом предлагается понимать основное начало, правовую идею, содержание которой составляет обеспеченная законом возможность управомоченного лица не допустить прямого или косвенного нарушения своего права со стороны любых третьих лиц в любой

законной форме с соблюдением пределов защиты гражданских прав посредством применения любых законных способов защиты.

Большинство современных ученых, говоря о принципе неприкосновенности собственности, считают необходимым анализировать те ограничения осуществления правомочий собственника, которые установлены законодательством Между тем речь должна идти о степени свободы, в том числе собственника недвижимости, и о критериях допустимости вмешательства государства в отношения частной собственности. Эти критерии состоят в том, что одновременно должны выполняться требования законности, осуществления вмешательства в общественных интересах, соблюдения справедливого баланса частного и общественного интересов (К.И Скловский), что, на взгляд диссертанта, отражено в ст 209 ГК РФ, где указывается собственник по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если это не противоречит закону, иным правовым актам и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, т. е. действия собственника, его частные интересы не должны входить в противоречие с общественными интересами

С принципом неприкосновенности собственности напрямую связан принцип невмешательства в частные дела С точки зрения защиты прав на недвижимость этот принцип имеет довольно серьезное значение, поскольку закрепляет возможность противостоять незаконным действиям органов, обладающих определенными властными полномочиями, используя при этом преимущественно гражданско-правовые способы защиты, прежде всего способы, предусмотренные в ст. 12 ГК РФ, например признание недействительными (полностью или частично) актов государственных органов или органов местного самоуправления

Характеризуя принцип равенства участников гражданских правоотношений, следует отметить, что управомоченным лицам (субъектам гражданских правоотношений) должны быть предоставлены равные условия защиты их прав, что закреплено в ст. 212 ГК РФ Равенство участников означает также невозможность ограничить их в этом праве на защиту иначе как на основе закона или судебного решения

Принцип свободы договора с точки зрения защиты прав на недвижимость предполагает возможность сторон договора

самостоятельно формировать его условия и в соответствии с требованиями закона определять ответственность за неисполнение договорных обязанностей, что дает возможность в случае необходимости воспользоваться установленными законом способами для защиты прав и интересов добросовестного партнера.

Принцип восстановления и защиты нарушенных прав напрямую связан с вопросами защиты прав на недвижимость При этом представляется нецелесообразным разделение этих принципов, поскольку они подчинены решению одной задачи — восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а при невозможности этого — компенсировать причиненный нарушением вред

Признание «добросовестности при осуществлении прав» в качестве принципа характеризует прежде всего защиту прав на недвижимость Важно установить правило, в соответствии с которым управомоченное лицо будет действовать ответственно за возможные негативные последствия, честно стараясь если не принести пользу, то, как минимум, не навредить своими действиями отдельным лицам и обществу в целом, т е добросовестно Собственник, осуществляющий свои правомочия недобросовестно, выходит за пределы осуществления гражданских прав и пределы защиты гражданских прав, т е злоупотребляет правом, что позволяет в соответствии с законом отказать в защите его права.

Во втором параграфе главы «Общая характеристики способов защиты прав на недвижимость» рассматриваются общие вопросы, касающиеся понимания правовых средств воздействия на правонарушителя в целях защиты прав на недвижимость

Для уяснения сути понятия «способ защиты» анализируется его соотношение с категориями «средство защиты», «мера защиты», «мера ответственности» и «санкция»

Обосновывается необходимость выработки определения способа защиты гражданских прав, для чего выделяются его юридически значимые признаки целевая направленность, реальность, обязательное законодательное закрепление, осуществление способа защиты гражданских прав путем применения соответствующих средств защиты, наличие определенной совокупности действий В итоге формулируется определение способа защиты прав на недвижимость

Предложено провести классификацию способов защиты прав на недвижимость: а) по виду правомочий собственника, являющихся объектом правонарушения способы, защищающие правомочия владения и пользования (восстановление положения, существовавшего до нарушения права на недвижимость, и пресечение действий, нарушающих право, признание права и т п ), и способы, защищающие правомочие распоряжения (признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления), б) в зависимости от того, сохранилась ли в натуре недвижимая вещь, из-за которой возник спор Когда имущество имеется в наличии, применяются вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), признание права, признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной, оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.п. Когда имущество уничтожено или его невозможно вернуть в натуре по другим причинам, применяется, например, возмещение убытков; в) в зависимости от формы реализации защиты прав на недвижимость (фактические действия управомоченных субъектов, носящие признаки самозащиты, — неюрисдикционная защита - и меры правоохранительного характера, применяемые компетентными государственными или иными органами к нарушителям прав на недвижимость, — юрисдикционные способы защиты) При этом обращается внимание на особенности применения самозащиты к защите прав на недвижимость Предлагается различать самозащиту вещно-правового (направленную на беспрепятственное осуществление права на недвижимость, являющуюся мерой охраны) и обязательственно-правового характера (направленную на пресечение нарушений права на недвижимость, восстановление положения существовавшего до нарушения, являющуюся средством защиты нарушенного права). Соответственно, под самозащитой прав на недвижимость следует понимать форму защиты прав, в рамках которой управомоченное лицо (собственник) может совершать дозволенные законом действия фактического характера, направленные на пресечение нарушения прав на недвижимость и восстановление положения, существовавшего до нарушения

Обосновываются объективные критерии, позволяющие избрать способ защиты нарушенного права на недвижимость

специфика права на недвижимость, как объекта правонарушения; характер и последствия нарушения; целевая направленность способа защиты

Глава третья «Классификация и особенности отдельных способов защиты прав на недвижимость» состоит из трех параграфов

В первом параграфе «Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость» анализируются основные вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость - виндикационный и негаторный иски

Удовлетворение требований невладеющего собственника об истребования недвижимости из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ), как известно, зависит от ряда обстоятельств, прежде всего от добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества Предлагается применительно к совершению действий по поводу недвижимости считать добросовестным не только пассивное поведение лица (не знал о незаконности своего владения), но и необходимость совершения им активных действий по выявлению обстоятельств, которые могут повлечь за собой нарушения прав третьих лиц (не мог знать о незаконности владения), что и отражено в определении добросовестности приобретателя недвижимости.

Диссертант доказывает, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении имущества, недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя Важно определить направленность воли собственника В противном случае законодатель предъявляет повышенные требования к собственнику, который должен проявлять осмотрительность, осторожность в своих действиях, предвидеть возможные недобросовестные действия своих контрагентов, что практически невозможно

Обозначены две проблемы 1) проблема

«незарегистрированных прав» На стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя в силу того, что любое право должно быть зарегистрировано в соответствии с законодательством и отчуждатель должен представить приобретателю доказательство наличия своего права (т е свидетельство о государственной регистрации). Иначе недвижимость у приобретателя может быть истребована

собственником в любом случае, независимо от способа ее выбытия (возмездно или безвозмездно), 2) проблема «дефектов зарегистрированных прав». Диссертант предлагает закрепить в ст. 302 ГК РФ случаи истребования недвижимости собственником у собственника — добросовестного приобретателя, возложив ответственность за утрату этого права у последнего на государство (при наличии вины), например с помощью титульного страхования.

В параграфе также проводится разграничение виндикационного и негаторного исков, подчеркивается недопустимость подмены одного иска другим Отмечается, что основной отличительный признак негаторного иска - фактическое владение имуществом - применительно к недвижимости не является существенным Достаточно наличия у лица (собственника, владельца) зарегистрированного права На практике в качестве обязательного условия предъявления негаторного иска зачастую требуется доказать отнесение спорного имущества к недвижимому.

Разрешая спорный вопрос относительно понятия негаторного иска как внедоговорного требования владеющего вещью собственника, или законного владельца подчеркивается, что положение ст 304, 305 ГК РФ следует толковать буквально, а именно, что защита предоставляется независимо от того, существуют между сторонами обязательственные отношения или нет. Это позволит обеспечить эффективную защиту вещных прав, особенно прав на недвижимость

Во втором параграфе «Применение последствий недействительности сделки с недвижимостью» анализируется один из наиболее распространенных обязательственно-правовых способов - признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки, причем акцент делается именно на применение последствий недействительности как оспоримой, так и ничтожной сделок

Особое внимание диссертант уделяет проблеме соотношения реституции как последствия признания сделки недействительной и виндикации, несмотря на то, что первая считается обязательственно-правовым, а вторая — вещно-правовым способом защиты нарушенных прав Это тем более важно для отношений по поводу возврата именно недвижимости, поскольку связано с жесткой регламентацией процедуры передачи и оформления прав на нее,

определением кто и на каком основании приобретает право собственности или иное вещное право в случае истребования недвижимости

Диссертант отстаивает мнение о том, что Постановление Пленума ВАС РФ от 25 02 1998 г. № 8 и Постановление Конституционного суда РФ в от 21 04 2003 г № 6-П, решившие вопрос в пользу добросовестного приобретателя путем отказа собственнику в реституции и использования механизма ограничения виндикации, минимизируют возможность собственника защитить свои права и возвратить утраченную недвижимость Подчеркивается, что законодатель, формулируя положения о добросовестности приобретения и ограничении виндикации, имел в виду движимое имущество. Учитывая специфику добросовестности приобретателя недвижимости, а именно, то, что отчуждение недвижимости неуправомоченным лицом, т е. лицом, не имеющим соответствующим образом зарегистрированных прав на него не дает возможности приобретателю считаться добросовестным, защита прав собственника на данном этапе может осуществляться как с помощью реституции, так и с помощью виндикации, независимо от того, приобретено оно им возмездно или безвозмездно, выбыло из владения собственника по его воле или против его воли и т. д Тем самым решается вопрос о конкуренции двух способов защиты (реституции и виндикации). Выбирая способ защиты, собственник недвижимого имущества должен руководствоваться рядом критериев, в качестве которых должны выступать обстоятельства, которые в соответствии с указаниями закона собственник должен доказать, используя виндикационный или реституционный иски

Спорным продолжает оставаться вопрос о существовании «права собственности добросовестного приобретателя» Диссертант обращает внимание на то, что происхождение этого права совершенно неясно В ГК РФ (ст 235) также отсутствует такое основание прекращения права собственности как утрата его на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, следовательно, неизвестно, на основании чего прекращается право собственности у бывшего собственника Кроме того, законодатель делает акцент на государственную регистрацию отчуждения имущества, а не на переход права С одной стороны, это объяснимо, поскольку речь идет о получении имущества от неуправомоченного отчуждателя, т. е. лица, не обладающего каким-либо правом, а, как

известно, нельзя передать больше прав, чем имеешь С другой стороны, сложно зарегистрировать «отчуждение имущества», если в основе лежит недействительная сделка Все это свидетельствует о том, что применение п 2 ст 223 ГК РФ в его современной редакции весьма проблематично

Чтобы избежать означенной ситуации, приобретатель-собственник должен в случае возникновения спора представить не только доказательства регистрации своего права, но и документы, подтверждающие фактическое обладание приобретенной недвижимостью, например документы, подтверждающие факт несения бремени расходов на содержание недвижимости приобретателем-собственником

В третьем параграфе «Оспаривание государственной регистрации как особый способ защиты прав на недвижимость» отмечается, что мнение относительно природы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок как правоустанавливающей (а в некоторых случаях - и правоподтверждающей) процедуры практически никем не оспаривается В то же время принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что это один из способов, с одной стороны, охраны, с другой - защиты прав на недвижимость, что наглядно отражается в принципах государственной регистрации, достоверности, гласности, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации

Принцип достоверности предполагает, что все сведения, занесенные в ЕГРП, считаются истинными и полностью отражающими правовой режим недвижимости, являются единственным доказательством существования зарегистрированного права (В.В Чубаров). Диссертант подчеркивает значимость проверки законности сделки с точки зрения охраны прав на недвижимое имущество, поскольку в случае несоответствия требованиям закона в регистрации сделки или переходе прав на ее основании должно быть отказано.

Принцип бесповоротности предполагает невозможность изменения данных ЕГРП, и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации Кроме того, это привело бы к грубейшим нарушениям прав прежде всего собственников недвижимости, лишившихся возможности оспорить ошибочно зарегистрированное право или сделку и тем самым

защитить свое право Поэтому предлагается понимать этот принцип как презумпцию доверия к данным ЕГРП.

Принцип гласности обеспечивает одну из целей создания института регистрации - публичность информации о правах и сделках, в силу чего в конечном итоге обеспечивается охрана, а в необходимых случаях — и защита прав собственника, иных заинтересованных лиц, поскольку открытые сведения труднее фальсифицировать

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав также имеет важное значение с точки зрения охраны и защиты прав на недвижимость, поскольку способствует минимизации возможности дублирования регистрации прав на один и тот же объект недвижимости, предупреждению возникновения возможных спорных ситуаций, в частности возникновения вопроса о добросовестном приобретении объекта недвижимости, на который уже подана заявка о праве или право уже зарегистрировано

Рассматривая принцип двойной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, диссертант доказывает целесообразность государственной регистрации всех сделок с недвижимостью, переход права по которым подлежит государственной регистрации, с целью извещения третьих лиц о совершении сделки, а применительно к договору - еще и обозначения момента ее заключения, а также исключения возможности злоупотребления правом путем отчуждения одного и того же имущества разным лицам (В В Чубаров) Предлагается различать два вида регистрации регистрацию прав, которая связана с закреплением за управомоченным лицом соответствующего титула и, следовательно, носит правообразующий характер, и регистрацию сделок, которая будет носить учетный характер и применяться в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом (в силу особой значимости отношений) или когда право на объект недвижимости не переходит по каким-либо причинам

Определено, что оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимое имущество выступает в двух видах 1) в виде понуждения к государственной регистрации (ч. 3 ст 165 ПС РФ), для защиты прав добросовестных участников отношений; 2) в виде признания государственной регистрации недействительной

Глава четвертая «Проблемы соотношения публично-правового и частноправового регулирования в сфере защиты прав на недвижимость» состоит из двух параграфов

Первый параграф «Разграничение публичного и частного права эволюция критериев» посвящен рассмотрению основных подходов к разграничению публичного и частного права.

Проанализировано зарождение дуализма в праве начиная с Древнего Рима. Подчеркивается, что в общетеоретическом аспекте вопрос разграничения публичного и частного права — это вопрос отграничения вмешательства государства в сферу частных интересов его граждан Грань между частным и публичным правом, особенно в современный период развития общественных отношений, весьма условна, исторически подвижна, и в любой момент государство может вторгнуться в любой правовой институт (И А Покровский).

Освещена эволюция критериев разделения публичного и частного права, которые определены в материальных и формальных теориях.

Представители материальных теорий в качестве разделительного признака определяли содержание регулируемых отношений Суть первой теории этой группы, теории интереса (И Б.Новицкий, Г.Ф Шершеневич), заключается в том, что право, охраняющее интересы государства, — публичное, интересы частного лица - частное При этом диссертант, указывая на некоторые положительные моменты теории, отмечает, что такого критерия, как «интерес», для разграничения публичного и частного права явно недостаточно Вторая группа сторонников материальной теории (К.Д Кавелин, ДИМейер) делит право на публичное и частное с точки зрения предмета правового регулирования (имущественные и неимущественные отношения), признавая метод правового регулирования - дополнительным критерием Для них частное право - то, которое регулирует имущественные отношения, как частных лиц, так и государства и других публично-правовых образований Однако, подчеркивает диссертант, не определяя, как регулируются эти отношения, мы невольно придем к объединению отношений, имеющих между собой мало общего (например, гражданские права объединяются с фискальными обязанностями) Также не учитывается, что к сфере действия частного права относятся и неимущественные отношения, которые могут иметь денежную оценку

Сторонники формальных теорий берут за основу в качестве критериев разделения публичного и частного права либо по чьей инициативе осуществляется защита (теория инициативы защиты), либо различия положения субъектов в правоотношении (теория разделения права). Наибольший интерес среди всех приведенных классификаций, по мнению автора, представляет теория метода правового регулирования (И А Покровский, М.И Брагинский, Б М Гонгало, Е А.Суханов, В Ф Яковлев), поскольку предлагаемый критерий представляет собой хороший ориентир разделения отраслей, является конкретным и практически применимым

Отмечается, что в последние годы в цивилистической литературе все чаще стали высказываться мнения о том, что для правильного разграничения публичного и частного права следует применять различные критерии в совокупности (например, предмет и метод правового регулирования, субъектный состав отношений, законный интерес и т. д ). Автор обосновывает, что последние две позиции наиболее соответствуют современному пониманию разделения частного и публичного и фактическому состоянию нашего законодательства В то же время, все приведенные выше теории имеют рациональное зерно Главная сторона проблемы сочетания публичного и частного права - поиск гармонии между ними, поскольку только в этом случае названные стороны правовой реальности взаимоусиливают друг друга, обретают социальную, правовую и иную ценность

Во втором параграфе «Взаимодействие публичного и частного права в регулировании отношений, связанных с защитой прав на недвижимость» отмечается, что существует два вида взаимодействия публичного и частного права во-первых, государство принимает участие в отношениях, которые регулируются частным правом, но не в качестве основного участника, а с целью обеспечения правопорядка; во-вторых, государство напрямую не участвует в частноправовых отношениях, но устанавливает нормы, характерные для публичного права (В.Ф Яковлев) Все сказанное относится в первую очередь к праву собственности (в частности, праву собственности на недвижимость), которое, являясь по своей сути частноправовым институтом, все же имеет характерно выраженную публично-правовую направленность, связанную с его закреплением и охраной конституционным законодательством в числе прав и свобод гражданина

Говоря о такой важной функции государства, как охрана и защита прав и интересов граждан на недвижимость, автор обозначает формы воздействия публично-правовых норм на указанный институт: установление ограничения гражданских прав, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, а также включение императивных норм, содержащих определенные предписания и запреты.

Анализируя ограничения прав на недвижимость, предусмотренные в ст 261, 279, 284, 285 и др ГК РФ, автор отмечает, что все они устанавливаются в общественных интересах («для государственных и муниципальных нужд»), однако на сегодняшний день в российском законодательстве нет точного понятия этих категорий, что позволяет трактовать их в ущерб частным собственникам Зачастую они включают не только публичные потребности, но и частнохозяйственные интересы государственных и муниципальных органов как обычных собственников В связи со сказанным предлагаются определения «общеполезности» и «общеполезных интересов» (государственных нужд)

Обращается внимание на некоторое противоречие Конституции РФ и ГК РФ Часть 3 ст 35 Конституции РФ предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, в то время как ГК РФ предусматривает изъятие земельного участка и для муниципальных нужд, что позволяет говорить о нелегитимности такой процедуры и расценивать указанное положение ГК РФ как нарушение прав собственника Во избежания этого, в частности, предлагается новая редакция п 1 ст 279 ГК РФ, в которой оговорено изъятие земельного участка только для государственных нужд.

Предлагается уточнить формулировку п. 3 ст. 281 ГК РФ следующим образом". «По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных нужд, другой земельный участок на праве собственности с зачетом его стоимости в выкупную цену»

Обосновывается, что изменение, внесенное в ГК РФ относительно признания права собственности добросовестного приобретателя, является по меньшей мере ограничением (а скорее даже лишением) права собственности первоначального собственника Это, как правило, объясняется необходимостью

соблюдения общественных интересов, а именно обеспечением эффективности гражданского оборота и защитой интересов добросовестных приобретателей При этом якобы соблюдаются и конституционные положения о том, что никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда Поэтому сторонники признания права собственности за добросовестным приобретателем отмечают, что для его возникновения необходимо, чтобы в сложном юридическом составе, на основании которого указанное право возникает, присутствовало судебное решение Однако в судебном решении лишь фиксируется факт признания того, что при наличии обстоятельств, указанных в ст. 302 ГК РФ, собственнику отказано в удовлетворении виндикационного иска, но ничего не говорится о том, что на его основании прекращается право собственности первоначального собственника.

Характеризуя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как форму воздействия публично-правовых норм на частноправовую сферу, автор отмечает, что она, с одной стороны, совершается по инициативе частных лиц, что является проявлением ее частноправового характера, с другой стороны, с целью соблюдения публичных интересов существует необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому государство стимулирует участников оборота к соблюдению установленных правил, например, не признавая возникшими незарегистрированные права, предусматривая случаи принудительной регистрации (п. 2 ст 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и т. п.

Подводя итог сказанному, автор подчеркивает, что для тех случаев, когда публичная власть ущемляет вещные права частных лиц неправомерными действиями, законом предусмотрено применение особых способов защиты (ст 12 ГК РФ - неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, ст 13 ГК РФ - признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления).

Обозначены и обоснованы направления развития института защиты прав на недвижимое имущество с учетом тенденций развития общественных отношений в РФ 1) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости, прежде всего,

относительно таких стратегически важных объектов, как земля, недра и т п В подобных случаях вмешательство государства с помощью публично-правовых норм обусловлено необходимостью защиты общественных интересов, но оно должно осуществляться лишь в пределах, установленных законом (ст 1 ГК РФ) и при условии обеспечения защиты прав собственников, 2) расширение способов защиты прав на недвижимое имущество. Речь идет, в частности, о самозащите как допускаемых законом односторонних действиях, применяемых управомоченным лицом, направленных на обеспечение неприкосновенности права, предупреждение правонарушений, а также ликвидацию последствий нарушения, в частности применение оперативных санкций, 3) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость Особенно это касается ситуаций, когда государство в общественных интересах изымает объекты недвижимости для государственных нужд при отсутствии противоправного поведения управомоченного лица Во главу угла следует ставить не компенсацию стоимости изымаемой недвижимости, как это на сегодняшний день закреплено в ряде статьей ГК РФ, а предоставление равнозначного имущества

В заключении подведены итоги и сформулированы основные выводы диссертационного исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

Монографии, учебные пособия

1. Тужилова-Орданская Е М Понятое и способы защиты прав на недвижимое имущество.-М. Юрлигинформ, 2007 -248 с (15,5 п л)

2.Тужилова-Орданская Е.М Проблемы защиты прав на недвижимое имущество в гражданском праве России - М. Издательский дом «Буквовед», 2007. — 445 с. (28 п. л )

3. Тужилова-Орданская Е М Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учеб. пособ — Уфа. БашГУ, 2005 - 96 с (6 п л).

4 Тужилова-Орданская Е М. К вопросу о принципах защиты права на недвижимость // Современная социально-экономическая трансформация России ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации Коллективная монография / Под ред. О В Иншакова и др - Краснодар ЮИМ, 2006 (0,9 п л.)

5 Тужилова-Орданская Е М Защита прав на недвижимость, проблемы и тенденции развития Учеб пособ — Уфа БашГУ, 2007. -200 с. (12,5 п. л)

6 Тужилова-Орданская Е.М.Отдельные способы защиты прав на недвижимость: Учеб пособ. - Уфа БашГУ, 2007 - 150 с. (9,3 п. л).

Научные статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК

7 Тужилова-Орданская Е М Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 88-94 (0,4 п. л )

8 Тужилова-Орданская Е М, Валеев Р. А Объект незавершенного строительства и распоряжение им // Закон. - 2005 — № 11. - С. 14-19 (0,5 п. л ) (соавторство идеальное)

9. Тужилова-Орданская ЕМ. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон - 2006 — № 2 -С 19-22 (0,3 п. л.)

10. Тужилова-Орданская Е.М История развития категории «недвижи-мость» // Вестник Самарского государственного

университета Специальный выпуск «Актуальные проблемы правоведения». - 2006 - № 1 - С 70-76 (0,4 п л.)

11. Тужилова-Орданская Е М Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству» //ВестникБГУ -2006 -№3 - С 102-105 (0,3 п л).

12 Тужилова-Орданская Е М. Классификация вещно-правовых способов защиты права на недвижимость» // Вестник Оренбургского государственного университета - Ч. 1 Гуманитарные науки - 2006 - № 10 - С 203-207 (0,4 п л )

13 Тужилова-Орданская ЕМ, Гимадрисламова О Р. Жилищный кооператив как способ приобретения гражданами права на жилое помещение // Законы России опыт, анализ, практика -2007. - № 4 - С 60-65 (0,3 п л ) (соавторство идеальное)

14 Тужилова-Орданская Е М. Коттедж как объект недвижимости // Законы России опыт, анализ, практика - 2007 -№5 -С. 4-10 (0,4 п л)

Материалы всероссийских и международных конференций

15. Тужилова-Орданская ЕМ. Сравнительный гражданско-правовой анализ договора купли-продажи недвижимости в России и Германии И Договор в российском гражданском праве- значение, содержание, классификация и толкование. Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» (Самара, 28-29 октября 2002 г) - Самара- Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2002 - С. 160-162 (0,2 п. л )

16 Тужилова-Орданская ЕМ. К проблеме защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2003 Материалы IV Международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ - Челябинск НТЦ-НИИОГР, 2003. -Ч II - С 55-57 (0,2 п л)

17. Тужилова-Орданская Е М. Предприятие - объект недвижимости // Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта Материалы III Международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий-теория и практика» (Самара, 20-21 ноября 2003 г) / Отв ред

А Е Пилецкий — Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2003 -Ч 3 —С 210-213 (0,25 п л)

18 Тужилова-Орданская Е.М. Природные ресурсы - объекты недвижимости // Проблемы теории и юридической практики в России Материалы Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 17-18 марта 2004 г.) // Отв ред А Е.Пилецкий - Самара- Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2004 -С 239-242 (0,25 п. л)

19 Тужилова-Орданская ЕМ. Проблемы конкуренции гражданско-правовых способов защиты прав на недвижимое имущество // Современные проблемы взаимодействия материального и процессуального права России, теория и практика Материалы Всероссийской научно-практической конференции (Екатеринбург, 17-18 апреля 2003 г.). - Екатеринбург. Изд-во УрГЮА, 2004 -41-С. 209-212 (0,25 п л ).

20.Тужилова-Орданская Е.М. Являются ли земля и строение единым объектом недвижимости? // Правовые проблемы регулирования экономических отношений Материалы Международного научного конгресса «Проблемы качества экономического роста» (Самара, 27-28 мая 2004 г) / Отв ред А Е.Пилецкий - Самара- Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2004 -Ч. 4 -С 301-305 (0,25 п л)

21 Тужилова-Орданская Е М К вопросу о признании объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом И Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (Самара, 23-24 апреля 2004 г ) - Самара Изд-во Самарского ун-та, 2004 - С 214-217 (0,25 п л.)

22 Тужилова-Орданская ЕМ К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость // Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-летию ГК РФ) Материалы Международной научно-практической конференции // Вестник СГАП - 2004 - № 4 (41) -Ч. 1 -С. 187-189(0,25 п л)

23. Тужилова-Орданская ЕМ Является ли самостоятельным «право на защиту»*? // Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования теория и практика Материалы Международной научно-практической конференции, посвященной

памяти доктора юридических наук профессора Орданского Марка Семеновича -Уфа РИО БашГУ, 2005 -Ч.П1 -С 175-180 (0,4 п л)

24 Тужилова-Орданская ЕМ К вопросу о соотношении понятий «защита» и «охрана» гражданских прав на недвижимость // Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2005: Материалы VII Международной научно-практической конференции (Челябинск, 7-8 апреля 2005 г.) - Челябинск- Издательство ЮУрГУ, 2005. - Ч II. -С 186-189(0,25 п л)

25. Тужилова-Орданская Е М Понятие защиты гражданских прав на недвижимость // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Международной V научной конференции молодых ученых (Самара, 22-23 апреля 2005 г) / Отв ред. JI М.Минкина, Ю С Поваров, В Д Рузанова - Самара: Изд-во «Универс-групп», 2005 - С 270-273 (0,2 п. л.).

26 Тужилова-Орданская Е М. Жилое и нежилое помещения как объекты недвижимости // Проблемы правового регулирования предпринимательской деятельности Материалы международного научного форума «Региональное развитие России перспективы конкурентоспособности и политика» (Самара, 16—18 мая 2005 г.) / Отв ред А Е Пилецкий - Самара Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2005 — Ч 4 - С 190-192 (0,2 п л )

27. Тужилова-Орданская Е М. К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость Н Цивилистические записки -Вып. 6. Обязательственное право актуальные вопросы теории и практики: Материалы Международной научно-практической конференции (Рязань, 29-30 сентября 2005 г.) / Под науч ред В.А Рыбакова, А Я Гришко - М Издательская группа «Юрист», 2005 - С 244-248 (0,25 п л )

28 Тужилова-Орданская Е М Соотношение понятий субъективного права и законного интереса применительно к защите права на недвижимое имущество // Проблемы теории и практики в России Материалы III Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 2-3 марта 2006 г) / Отв ред АЕПилецкий. - Самара: Изд-во Самарского государственного экономического ун-та, 2006 - С 163166 (0,3 п л)

29. Тужилова-Орданская Е М. Еще раз к проблеме соотношения «субъективного права» и «интереса» // Актуальные

проблемы частноправового регулирования Материалы VI Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 28-29 апреля 2006 г) / Отв ред Ю С Поваров. - Самара Изд-во «Универс-групп», 2006 - С 31-33 (0,2 п л.)

30 Тужилова-Орданская Е М Понятие и пределы защиты субъективного права на недвижимость // Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2006 Материалы VIII Международной научно-практической конференции (Челябинск, 30-31 мая 2006 г). -Челябинск- ООО «Полиграф-Мастер», 2006. -Ч. 1 - С 58-61 (0,3 п л.)

31 Тужилова-Орданская Е М Принципы защиты права на недвижимость // Проблемы взаимодействия отраслей частного права доктрина и методика преподавания. Материалы Международной научно-методической конференции (Воронеж, 3—4марта 2006 г) / Под ред Е И.Носыревой, Т Н.Сафроновой - Воронеж Изд-во Воронежского ун-та, 2006 - С. 432-446 (0,9 п л.).

32 Тужилова-Орданская Е М «Принципы» или «основные начала» гражданского права9 // Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе. Материалы Международной научно-практической конференции (Уфа, 17 апреля 2006 г)-Уфа РИО БашГУ, 2006. - Ч 1.-С 86-93 (0,4 п л).

33 Тужилова-Орданская Е М. Проблема «конкуренции исков» и защита права на недвижимость // Сборник материалов Международной научно-практической конференции / Отв. ред Д X Валеев, М Ю Челышев - М.: Статут, 2006 - Вып. 1. - С. 185— 191 (0, 4 п л )

34. Тужилова-Орданская Е М Право наследования недвижимости и проблема выбора способа его защиты // Цивилистические записки - Вып 8 Актуальные проблемы наследственного и международного частного права Материалы Международной конференции (Рязань, 29—30 сентября 2006 г ) / Под науч ред. В А.Рыбакова, А.Я Гришко. - М.: Издательская группа «Юрист», 2006 - С. 311-315 (0,3 п л ).

35 Тужилова-Орданская Е.М Еще раз к вопросу о соотношении реституции и виндикации применительно к отношениям по поводу недвижимого имущества // Актуальные проблемы частноправового регулирования- Материалы VII Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 27-28 апреля 2007 г) / Отв ред Ю.С.Поваров, Н.ПКабытов. -Самара Изд-во «Универс-групп», 2007. - С. 171-173 (0,2 п л ).

36 Тужилова-Орданская ЕМ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество отдельные проблемы правоприменения // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы «круглых столов» VII Международной научной конференции молодых ученых (Самара, 27-28 апреля 2007 г ) / Отв ред Ю С Поваров, В Д Рузанова - Самара: Изд-во «Универс-групп», 2007 - С 64-66 (0,25 п. л ).

37. Тужилова-Орданская Е M Неюрисдикционная защита прав на недвижимое имущество // Актуальные проблемы права России и стран СНГ — 2007- Материалы Международной научно-практической конференции (Челябинск, 29—30 марта 2007 г ) - Челябинск Цицеро: Тираж-сервис, 2007 -4 2 - С. 275-278 (0,2 п л)

38 Тужилова-Орданская ЕМ. Право на недвижимость: сочетание публично-правового и частноправового регулирования// Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе Материалы Международной научно-практической конференции (Уфа, 10-11 апреля 2007г - Уфа РИЦ БашГУ, 2007 - Ч 2 - С 280-284 (0,3 п л )

Иные статьи

39 Тужилова-Орданская Е M Понятие недвижимости в гражданском праве России // Право собственности: история и современность Материалы межвузовской научно-практической конференции (Уфа, 20 декабря 2001 г) - Уфа Восточный университет, 2003 -С 71-74 (0,25 п л)

40 Тужилова-Орданская ЕМ К проблеме защиты конституционного права частной собственности // Конституционные чтения: Межвузовский сборник научных трудов - Саратов Поволжская академия гос службы им. П А Столыпина, 2003 Вып. 4. Ч 1 -С 135-140 (0,35 п л)

41 Тужилова-Орданская Е M Основания возникновения прав на недвижимое имущество // Право собственности как основа социально-экономического развития Республики Башкортостан: Материалы круглого стола (Уфа, 20 января 2004 г) — Уфа: РИО БашГУ, 2004 - С 63-68 (0,4 п л.)

42 Тужилова-Орданская ЕМ Защита прав собственника жилого помещения» // Законы России опыт, анализ, практика. -2006. - № 9. - С 52-58 (0,4 п. л ).

43 Тужилова-Орданская ЕМ К вопросу понятия защиты гражданских прав на недвижимость // Правовые вопросы недвижимости. -2006 -№2 -С 23-24 (0,1 п. л )

44 Тужилова-Орданская Е.М. Право наследования недвижимости и проблема выбора способа его защиты» // Бюллетень нотариальной практики. -2006. — № 6. - С 13-14 (0,1 п л ).

45,Тужилова-Орданская ЕМ Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество //Цивилист.- 2007,-№2-С. 50-52 (0,2п л)

Тужилова-Орданская Елена Марковна

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук

Лицензия на издательскую деятельность ЛР № 021319 от 05 01 99

Подписано в печать 16 08 2007 г Бумага офсетная №1 Формат 60x84/16 Гарнитура Times Отпечатано на ризографе Уел печ л 2,67 Уч изд л 2,82 Тираж 100 Заказ 126

Редакционно-издательский центр Башкирского государственного университета 450074, РБ, г Уфа, ул Фрунзе, 32

Отпечатано в редакционно-издательском центре Института права Башкирского государственного университета 450005, РБ, г Уфа.ул Достоевского, 131-115

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Тужилова-Орданская, Елена Марковна, доктора юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. История развития категории «недвижимость».

1.2. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ.

1.3. Классификация и общая характеристика объектов недвижимости.

1.4. Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству.

ГЛАВА 2. ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

2.1. Понятие, принципы защиты гражданских прав на недвижимость.

2.2. Общая характеристика способов защиты гражданских прав на недвижимость.

ГЛАВА 3. КЛАССИФИКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

3.1. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость.

3.2. Применение последствий недействительности сделок с недвижимостью.

3.3. Оспаривание государственной регистрации как особый способ защиты прав на недвижимость.

ГЛАВА 4. ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОГО И ЧАСТНОПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

4.1. Разграничение публичного и частного права: эволюция критериев.

4.2. Взаимодействие публичного и частного права в регулировании отношений, связанных с защитой прав на недвижимость.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России"

В современной России собственность имеет исключительное значение, пронизывает практически все общественные явления, выступает основой всех экономических преобразований и непременным условием построения правового государства. Соответственно, недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданских прав, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, требует детального, подробного и всестороннего правового регулирования, полномасштабного теоретического осмысления. Именно такую цель преследовали, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 г. Этой проблеме посвящены многочисленные монографические и диссертационные исследования, в которых основное внимание ученые уделяют определению недвижимости как таковой, выявлению ее признаков, отнесению к указанной категории того или иного имущества, проблемам оборота недвижимости и т. п.

Что же касается необходимости обращения к вопросу защиты прав именно на недвижимость, то она связана с современными тенденциями, возникшими в юридической науке и правоприменительной практике. Это и про3 блемы «конкуренции исков» о виндикации и реституции, добросовестности приобретателя по виндикационному иску, защиты незарегистрированных и зарегистрированных прав, а также вопросы, связанные с противоправным захватом объектов недвижимости как частными лицами, так и государством с использованием норм ГК РФ о принудительном изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, и т. д. Все это приводит к мысли о необходимости совершенствования законодательства, регулирующего данную сферу, с учетом особенностей недвижимости как объекта гражданских прав, а также с учетом отношений, которые возникают по ее поводу.

Степень разработанности темы. В дореволюционный период развития цивилистической мысли в России, в советское время и в последние десятилетия в научных работах в той или иной степени рассматривались вопросы защиты гражданских прав. Эти исследования касались понятия защиты, ее принципов, изучения и классификации гражданско-правовых способов защиты прав и законных интересов субъектов гражданского права. В частности, проблемы, связанные с защитой гражданских прав, прежде всего права собственности, подвергались подробному анализу в трудах дореволюционных цивилистов: Е.В.Васьковского, Д.И.Мейера, С.А.Петражицкого, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И. Синайского, И.Н.Трепицына, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича и др., а также ученых советского и современного периодов: Т.Е.Абовой, С.С.Алексеева, М.М.Агаркова, Г.Н.Амфитеатрова, В.К.Андреева, Ю.Г.Басина, В.С.Белых, М.И.Брагинского, Е.В.Богданова, С.Н.Братуся,

A.В .Бенедиктова, В.В.Вигрянского, Г.А.Гаджиева, Б.М.Гонгало,

B.П.Грибанова, Д.М.Генкина, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского,

О.А.Красавчикова, Л.О.Красавчиковой, П.В. Крашенинникова, В.А.Лапача,

А.Л.Маковского, М.Г.Масевич, Л.Ю. Михеевой, О.М.Олейник, В.В.Ровного,

М.В.Самойловой, А.П.Сергеева, Г.А.Свердлыка, В.Л.Слесарева,

Е.Л.Страунинга, Г.Я.Стоякина, М.К.Сулейменова, Е.А.Суханова, В.А.Тархова, 4

Ю.К.Толстого, В.А.Рахмиловича, А.А.Рубанова, В.А.Рыбакова, Ю.Х.Калмыкова, К.И.Скловского, Р.О.Халфиной, В.А.Хохлова, З.И.Цыбуленко, Б.Б.Черепахина, В.В.Чубарова, А.Е.Шерстобитова, Л.В.Щенниковой, А.М.Эрделевского, В.Ф.Яковлева, К.Б.Ярошенко и др. Однако специальных работ, которые бы комплексно рассматривали вопросы защиты прав на недвижимость с теоретико-методологических позиций с учетом всех ее особенностей и на основе новейшего гражданского законодательства, до сих пор нет.

Категория «недвижимость» была недавно возрождена российским законодателем и является весьма специфичной. Для полноценной и эффективной защиты прав на недвижимость недостаточно применения только общих положений о защите гражданских прав - требуется полномасштабная концепция развития гражданского законодательства, в которой указанные особенности нашли бы адекватное правовое воплощение. В то же время, учитывая, что в 2003 г. была принята Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе, включающая ряд важных направлений совершенствования правового регулирования понятия, видов, правового режима объектов недвижимости, форм сделок с недвижимостью и их государственной регистрации, представляется целесообразным внести предложения относительно защиты прав на недвижимость в качестве самостоятельного раздела указанной Концепции.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с нарушением прав на недвижимость и необходимостью защиты этих прав.

Предмет исследования - нормы российского и зарубежного гражданского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина по вопросам правового регулирования отношений, складывающихся по поводу защиты прав на недвижимость.

Цель исследования состоит в разработке и обосновании теоретической концепции защиты прав на недвижимость, объединяющей средства частного и публичного права, обобщающей исторический опыт и современные положения 5 отечественного и зарубежного права, охватывающей определение недвижимости, выявляющей ее характерные признаки, позволяющей построить систему объектов недвижимости, разработать понятие, принципы, пределы, способы защиты прав на недвижимость, что в конечном итоге должно найти законодательное закрепление.

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

- анализ концептуальных подходов к определению понятия «недвижимость», выработанных в современной российской и зарубежных правовых системах, а также в отечественной доктрине, позволяющий оценить и скорректировать как само существующее в ст. 130 ГК РФ легитимное определение, так и перечень имущества, относимого к данной категории;

- выявление и формирование системы принципов института защиты прав на недвижимость;

- формулирование и аргументация предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу защиты прав на недвижимость.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания общественных явлений: исторический, диалектический, анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования, а также специально-юридические методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Эмпирическую основу исследования составили материалы практики Конституционного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также иных правоприменительных органов, в частности органов регистрационной службы. Проанализировано большое количество дел, рассмотренных судами различных инстанций, опубликованных в печати и собранных автором лично.

Впервые в цивилистической науке постсоветского периода разработано понятие защиты прав на недвижимость, ее принципы, пределы, система способов защиты. В целях усиления защиты прав собственника недвижимости по7 ставлен и решен вопрос о невозможности применения категории «добросовестный приобретатель» относительно истребования недвижимости ее собственником и корректировки в связи с этим условий удовлетворения виндикацион-ного иска. Предложено закрепить в нормах ГК РФ новый способ защиты прав на недвижимость - оспаривание государственной регистрации.

Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. В процессе исторического анализа развития представлений о недвижимости констатировано, что понятие «недвижимость» появилось еще в римском праве, где к ней относилась практически только земля. И хотя представления об особенностях данного объекта были весьма неразвиты, можно указать на наличие определенных последствий признания имущества недвижимостью: особая процедура передачи недвижимости (манципация), установление более длительных давностных сроков приобретения земельных участков, наличие специальных способов защиты (преторские эдикты) и т. п.

2. Предложено следующее определение понятия «недвижимость»: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданских прав, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)». При этом представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование отношений по поводу отдельных объектов, относимых гражданским законодательством к категории недвижимости: а) все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав, а также сделки с землей регулируются гражданским правом. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство и т. п. является предметом регулирования земельного права; б) концепция «единого объекта» недвижимости является обоснованной при условии, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. При наличии разных собственников 8 правовое регулирование отношений между ними должно осуществляться путем использования вещно-правовых институтов, например, таких, как супер-фиций; в) собственником объекта незавершенного строительства предлагается считать лицо, имеющее право (право собственности или иное вещное право) на земельный участок, выделенный под строительство; г) предприятие как особая юридическая конструкция не может квалифицироваться как недвижимость. В то же время представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданских прав, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости. Это позволит в интересах имущественного оборота сохранить предприятие как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданских прав и гражданско-правовых сделок.

Кроме того, предложено закрепить пределы защиты прав на недвижимость: 1) не допускается защита гражданских прав, не предусмотренных законодательством, а также не соответствующих основным началам и смыслу гражданского законодательства; 2) не допускается защита гражданских прав, осуществлявшихся в противоречии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а именно с нарушением способов осуществления права, сроков, с несоблюдением установленной формы и др. В случае отсутствия таких требований либо сложности их определения защита гражданских прав будет осуществляться в зависимости от того, реализовывались ли эти права разумно и добросовестно.

4. Определяются принципы института защиты прав на недвижимость, непосредственно связанные друг с другом: неприкосновенность собственно9 сти, невмешательство в частные дела, равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора, восстановление и защита нарушенных прав, добросовестность при осуществлении абсолютных прав.

5. Способ защиты прав на недвижимость можно определить как действие или систему взаимосвязанных, последовательных, установленных законом действий, носящих материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований, определяемых содержанием избранного способа защиты и в избранной управомоченным лицом форме, способных воздействовать на правонарушителя с целью предотвращения реальной угрозы нарушения права на недвижимость, пресечения правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановления нарушенного права на недвижимость.

Обосновываются объективные критерии, позволяющие избрать способ защиты нарушенного права на недвижимость: специфика права на недвижимость, как объекта правонарушения; характер и последствия нарушения; целевая направленность способа защиты. Эти критерии должны применяться в случаях отсутствия в законе специального указания на конкретные способы защиты, которые управомоченное лицо может избрать. Главная цель, которая должна быть при этом достигнута, - защита от реальной угрозы нарушения указанного права либо полное восстановление нарушенного права.

6. Классификацию способов защиты прав на недвижимость предлагается проводить: а) по видам правомочий собственника, являющихся объектом правонарушения; б) в зависимости от того, сохранилась ли недвижимая вещь, из-за которой возник спор; в) в зависимости от формы реализации способов защиты гражданских прав.

7. В диссертации обоснована возможность применения самозащиты в качестве неюрисдикционного способа защиты прав на недвижимость. Под самозащитой следует понимать форму защиты прав, в рамках которой управомоченное лицо может совершать дозволенные законом действия фактического характера, направленные на пресечение нарушения прав на недвижимость и восстановление положения, существовавшего до нарушения. Представляется

10 возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера. Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление прав на недвижимость и является мерой охраны; при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений прав на недвижимость, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и является средством защиты нарушенных прав.

9. Обоснован вывод о том, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении им имущества третьим лицам, еще недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя в порядке виндикации. Важно определить направленность воли собственника.

10. Доказано положение о том, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, поскольку любое право на недвижимость должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательства наличия своего права (т. е. свидетельство о государственной регистрации), значит он этим правом не обладает, являясь «неуправомоченным» лицом. Поэтому целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в данном случае категорию «добросовестный приобретатель». Недвижимость у приобретателя в таком случае может быть истребована собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно), как с помощью реституционного, так и с помощью виндикационного исков.

11. Обосновывается возможность оспаривания зарегистрированного права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Недвижимость может быть истребована собственником у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в следующих случаях:

- когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно;

- когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный и т. д.);

- когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима).

12. Проведенное исследование позволило констатировать, что конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», закрепленная в п. 2 ст. 223 ГК РФ в его современной редакции, является спорной, поскольку не ясно происхождение указанного права. В связи с этим диссертантом обосновывается положение о том, что недвижимость, находящаяся в фактическом владении добросовестного приобретателя, признается принадлежащей ему на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом (бывшим собственником) в связи с приобретением добросовестным приобретателем недвижимости от неуправомоченного отчуждателя».

13. Оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимость представляет собой систему взаимосвязанных предусмотренных законом действий, носящих по своей сути материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований исключительно в рамках юрисдикционной формы защиты, и выступает в двух видах: а) понуждения к государственной регистрации; б) признания государственной регистрации недействительной.

14. С целью исключения возможности злоупотребления общественными интересами и возможности нарушения прав собственника недвижимости путем введения неоправданных ограничений, диссертантом предлагается определение понятия «общеполезность», под которой следует понимать пригодность для интересов (общеполезных интересов) государства, выступающего в

12 лице своих органов, которые фиксируются в решениях федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, общеполезные интересы (государственные нужды), определяются как интересы, связанные с защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, с обеспечением обороны страны и безопасности государства.

15. Тенденциями развития института защиты прав на недвижимость являются: а) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости; б) расширение способов защиты прав на недвижимость; в) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость.

В диссертации содержатся и иные выводы и предложения. Теоретические положения, сформулированные в диссертации, послужили основой для выработки соответствующих предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с защитой прав на недвижимость.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в процессе преподавания гражданского, коммерческого, предпринимательского законодательства, при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву, в процессе преподавания спецкурсов по применению гражданского законодательства, а также в научно-исследовательской работе по другим проблемам права собственности; могут служить основой для совершенствования российского законодательства, регулирующего защиту прав на недвижимость; позволят судебным органам сформировать единообразную практику применения норм о защите права собственности в целом. Материалы диссертации имеют значение для дальнейшей разработки общей теории права и отраслевых наук гражданско-правового цикла.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на научно-практических конференциях различного уровня:

- на международных конференциях: IV международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ (Челябинск, 2003); III международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика» (Самара, 2003); Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 2004); Международном научном конгрессе «Проблемы качества экономического роста» (Самара, 2004); Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-летию принятия Гражданского кодекса Российской Федерации)» (Саратов, 2004); Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика»

Уфа, 2005); VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2005» (Челябинск, 2005); V международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2005); Международном научном форуме «Региональное развитие России: перспективы конкурентоспособности и политика» (Самара, 2005); Международной научно-практической конференции «Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики» (Рязань, 2005); III международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 2006); Международной научно-методической конференции «Проблемы взаимодействия отраслей частного права: доктрина и методика преподавания» (Воронеж, 2006); VI международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2006); VIII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2006» (Челябинск, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе» (Уфа, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (Рязань, 2006); Международной научной конференции «Современная социально-экономическая трансформация России: ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации» (Краснодар, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса» (Казань, 2006); VII международной научной конференции молодых ученых (Самара, 2007); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2007» (Челябинск, 2007); Международной научно-практической конференции «Гражданское право в системе права» (Алматы, 2007);

- на всероссийских конференциях: Всероссийском межвузовском круглом столе (Самара, 2002); Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы взаимодействия материального и процессуального права России: теория и практика» (Екатеринбург, 2003); Всероссийской меж

15 вузовской конференции «Вопросы гражданского права», посвященной памяти профессора Ю.Х.Калмыкова (Саратов, 2004); IV Всероссийской научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2004), а также межрегиональных, межвузовских и других конференциях, круглых столах, научно-практических семинарах.

По теме исследования опубликовано 2 монографии, 3 учебных пособия, более 40 иных научных работ.

Результаты исследования внедрены путем их использования в публикациях по теме диссертации, при преподавании курса гражданского права, международного частного права, спецкурса «Право собственности» в Институте права Башкирского государственного университета; в разработке учебных и учебно-методических пособий; при руководстве написанием аспирантами и соискателями диссертаций и работой научного студенческого кружка по гражданскому праву; в аналитической деятельности Правового управления Администрации Президента Республики Башкортостан, в выступлениях в качестве эксперта на заседаниях Конституционного суда Республики Башкортостан; при обсуждении проблем, связанных с коллизиями применения тех или иных способов защиты прав на недвижимость на заседаниях научно-консультативного Совета при Арбитражном суде Республики Башкортостан, а также при рассмотрении споров в Третейском суде при Торгово-промышленной палате Республики Башкортостан, председателем которого является диссертант.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих одиннадцать параграфов, заключения, списка нормативных актов, использованной литературы, материалов правоприменительной практики.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. - № 238-239.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.12.1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. - № 23.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001г. // Российская газета. 2001. - № 233.

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 // Российская газета. 1996. - № 17.

6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. № 63-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 25. - Ст. 2954.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 31. - Ст. 3824.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. // Российская газета. 2001. - № 211-212.

9. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12. 2001 г. № 174-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. -№52.-4. 1. - Ст. 4921.

10. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 1.

11. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ // Российская газета. 2002. - № 137.

12. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-Ф3 // Российская газета. 2002. - № 220.

13. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. - № 290.

14. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. - № 1.

15. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // Российская газета. 2006. - № 277.

16. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ // Российская газета. 2006. - № 121.

17. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. -М.: Госюриздат, 1957.

18. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (утв. Законом об утверждении ГК РСФСР от 11.06.1964 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. - № 24. - Ст. 406.

19. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1) // Ведомости СНД и ВС СССР. -1991. -№26. -Ст. 733.

20. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. -1983.-№26.-Ст. 883.

21. Федеральный конституционный закон от 21.07.1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном суде Российской Федерации» (в ред. от 15.12.2001 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994 - № 13. - Ст. 1447; 2001. - № 51. -Ст. 4824.

22. Федеральный закон РФ от 17.01.1992 г. № 2202-1 (в ред. от 02.03.2007 г.) «О Прокуратуре Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ.-1992.-№ 8. Ст. 366.

23. Федеральный закон РФ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. 1996. -№ l.-Ст. 1.

24. Федеральный закон РФ от 22.04.1996 г. № 39-Ф3 (в ред. от 17.05.2007 г.) «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 17. -Ст. 1918.

25. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

26. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ (в ред. от 26.06.2007 г.) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3591.

27. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 26.06.2007 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 29. - Ст. 3400.

28. Федеральный закон РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 10.05.2007 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. - № 4. - Ст. 251.

29. Федеральный закон РФ от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (в ред. от0412.2006 г.) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. 2003. - № 24. - Ст. 2249.

30. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ (в ред. от1005.2007 г.) «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 17.

31. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на не458движимое имущество и сделок с ним"» // Собрание законодательства РФ. -2005. -No 1.-Ч. l.-Ст. 22.

32. Федеральный закон РФ от 13.03.2006 г. № 38-Ф3 «О рекламе» // Собрание законодательства РФ. 2006. - № 12. - Ст. 1232.

33. Федеральный закон РФ от 26.07.2006 г. № 135-Ф3 «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 2006. - № 31. - Ч. 1. - Ст. 3434.

34. Закон СССР от 26.05.1988 г. № 8998-XI «О кооперации в СССР» // Ведомости ВС СССР. 1988. - № 22. - Ст. 355.

35. Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. - № 30. - Ст. 416.

36. Закон РФ от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. - № 27. - Ст. 927.

37. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 (в ред. от 25.10.2006 г. № 173-Ф3) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 10. - Ст. 823.

38. Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 3. - Ст. 99.

39. Закон РФ от 27.04.1993 г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993.-№ 19.-Ст. 685.

40. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 (в ред. от 26.03.2003 г.) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность поземельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 20. - Ст. 2240.

41. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (в ред. от 22.11.2006 г.) «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 8. -Ст. 963.

42. Программа социально-экономического развития на среднесрочную перспективу (2002-2004 г.) (утв. Постановлением Правительства РФ 10.07.2001 г. № 910-Р) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 31. - Ст. 3295.

43. Постановление СНК СССР от 15.02.1936 г. «О порядке передачи государственных зданий и сооружений» // СП СССР. 1936. - № 11. -Ст. 93.

44. Гражданский кодекс Германии // Германское право. Ч. 1: Гражданское уложение / Пер. с нем. А.А.Лизунова, Н.Б.Шеленкова, Н.Г.Елисеева. - М., 1996.

45. Французский Гражданский кодекс 1804 г. // Гражданское торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов: гражданские и торговые кодексы / Под ред. В.К.Пучинского, М.И.Кулагина. М.: Изд-во УДН, 1986.

46. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Ди-гесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997.

47. Свод законов Российской империи. СПб.: Русское книжное товарищество «Деятель», 1900. - Т. X. - Ч. 1.Судебная практика

48. Постановление Пленумов Верховного суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. -1996.- №9.

49. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. - № 10.

50. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1997. - № 7.

51. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. - № 1.

Автор: Тужилова-Орданская, Елена Марковна
Город: Москва
Год: 2007
Звание: доктора юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве Россиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Тужилова-Орданская, Елена Марковна, доктора юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Тужилова-Орданская, Елена Марковна, доктора юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России»