Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника

Маркова, Ирина Владимировна

Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственникатекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника»

МАРКОВА Ирина Владимировна

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ КАК РАЗНОВИДНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКА

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар - 2009

003470974

Работа выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Самарский государственный университет»

Научный руководитель:

кандидат юридических наук, доцент Рузанова Валентина Дмитриевна

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Михеева Лидия Юрьевна

кандидат юридических наук Ткаченко Ася Алексеевна

Ведущая организация:

ГОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет»

Защита диссертации состоится 19 июня 2009 г. в 12-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 220.038.10 по присуждению ученой степени доктора (кандидата) юридических наук при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

Автореферат разослан « /4"» мая 2009 г.

Ученый секретарь объединенного диссертационного совета / доктор юридических наук, профессор

В.П. Камышанский

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что в свою очередь породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.

В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Как следствие, возникают проблемы в определении правовой природы отдельных явлений; в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений; в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей и т.д.

Разрешение подобных вопросов представляется возможным при условии четкого выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования существующих разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.

хозяйства характеризуется значительной активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению соответствующих норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.

Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование различных доктриналь-ных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейншх вопросов, затруднения в правоприменении, свидетельствующие об актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором темы диссертации.

Степень научной разработанности темы. Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др., так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, Д.М. Генки-на, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, O.A. Кра-савчикова, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, JIM. Мин-киной, К.И. Скловского, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, JI.B. Щенниковой и др.

Категория управления в течение длительного времени являлась предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. В цивилистике теоретические вопросы управления имуществом изучались A.B. Бенедиктовым, С.А. Зинченко, В.П. Мозолиным, Р. Пайпсом, A.A. Рубановым и др.

Существуют монографические исследование отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав (У. Marren, Е.А. Суханов), доверительного управления (В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Л.Ю. Михеева), корпоративного управления (С.Н. Братусь, В.В. Долин-ская, З.Э. Беневоленская, Н.Г. Фроловский), арбитражного управления (А.И. Бе-лоликов, О.В. Пустошкин, Г.И. Скаредов).

Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы ученых: В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, В.А. Фогеля, Е.А. Чеф-рановой и др.

Смежная теме исследования проблематика на базе ЖК РФ 2005 г. затрагивалась и в диссертационных работах. Однако основной акцент в этих трудах делался, как правило, на основополагающих правоотношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме (С.Г. Певницкий, У.Б. Филатова). В ряде случаев изучалось правовое регулирование либо отдельных способов управления многоквартирными домами (O.E. Жульева, В.К. Михайлов, A.B. Попов), либо только деятельности по содержанию общего имущества дома (Н.М. Мантул), а также рассматривался правовой режим управления общим имуществом в многоквартирных домах вне соотношения такого управления с другими разновидностями управления имуществом (Р.З. Ибатуллина). Некоторые авторы раскрывали правовую сущность управления, во-первых, в отноше-

нии иного объекта - многоквартирного дома, во-вторых, в несколько ином аспекте - как гражданско-правовой обязанности но осуществлению воздействия на поведение собственников помещений в доме (С.Ю. Шахов).

Таким образом, остался не изученным целый ряд важных вопросов. В частности, ранее не проводилось комплексных исследований управления общим имуществом в многоквартирном доме именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом; недостаточно внимания уделялось анализу отношений как между сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома.

Цель диссертационного исследования заключается в выявлении правовой сущности управления общим имуществом в многоквартирном доме как разновидности управления имуществом собственника, проведении комплексного анализа данного правового явления в сравнении с другими современными видами управления имуществом, выявлении соотношения управления общим имуществом в доме и управления многоквартирным домом, характеристике особенностей отношений между сособственниками, а также между собственниками и иными управляющими субъектами, возникающих в процессе управления общим имуществом в доме; разработке на основе результатов анализа механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.

Для достижения обозначенной цели поставлены следующие задачи:

- рассмотреть понятие управления в целом и сформулировать определение управления имуществом собственника в цивилистическом аспекте;

- провести сравнительно-правовой анализ видов управления имуществом и классифицировать их по различным критериям;

- исследовать понятия многоквартирного дома, общего имущества в многоквартирном доме, а также управления общим имуществом в многоквартирном доме в соотношении с управлением многоквартирным домом, сформулировав на базе изучения определения указанных понятий;

- раскрыть специфику права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, составляющего основу управления таким имуществом;

- проанализировать особенности отношений, складывающихся между сособственниками в процессе осуществления ими своих правомочий и исполнения обязанностей по поводу общего имущества дома;

- выявить наиболее значимые проблемы в сфере отношений, возникающих в процессе управления общим имуществом в доме, как между сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими субъектами, и установить способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующего законодательства и выработки рекомендаций для правоприменительной практики.

собственниками и иными управляющими субъектами в процессе управления многоквартирным домом, в частности, общим имуществом в нем.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования, а также правоприменительная практика и основные доктрины по проблемам в изучаемой сфере.

Методологическая основа исследования. В работе использовались: универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать взаимосвязи и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы (системный, логический, исторический, аналитический, метод классификации и др.); частно-научные методы (комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой метод исследования и др.).

- дореволюционных исследователей: К.Н. Анненкова, В.И. Курдиновского, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.;

- советских и российских цивилистов: С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, В.В. До-линской, И.А. Дроздова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, JIM. Минкиной, Л.Ю. Ми-хеевой, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.А. Тархова, В.А. Фогеля, М.Ю. Челышева, Е.А. Чефрановой, JI.B. ГЦенниковой и др.;

- иностранных ученых: Р. Иеринга, Я. Лазара, У. Маттеи, Р. Пайпса и др.

Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативную основу

работы составили: прежде всего Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ, другие федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, исследование базируется на существующей практике Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов округов, а также судебной практике Самарской области.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- выявлена правовая природа и дано авторское понятие управления имуществом собственника в цивилистическом аспекте;

- впервые на диссертационном уровне проведен комплексный сравнительно-правовой анализ и предложены классификации современных видов управления имуществом собственника по различным критериям;

- управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом исследовано в соотношении с управлением многоквартирным домом (в узком и широком смыслах последнего понятия), а также сформулированы авторские определения названных правовых категорий;

- проведено подробное исследование отношений между сособственниками, возникающих в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей по поводу общего имущества в доме, в результате которого сформулированы теоретические выводы, положенные в основу предложений по совершенствованию норм ЖК РФ, регулирующих данные отношения;

- предложены оригинальные методики подсчета голосов и механизмы реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- на основании анализа складывающихся в процессе управления многоквартирным домом отношений между собственниками и иными управляющими субъектами автором с позиций системного подхода разработаны рекомендации по формированию эффективной системы управления домом.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Управление имуществом - это упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

2. Существующие в российском законодательстве разновидности управления имуществом могут быть классифицированы по различным критериям: 1) по основаниям возникновения; 2) по виду объекта управления; 3) по форме собственности на имущество; 4) по целям; 5) в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во «внешних» отношениях по управлению; 6) по субъекту управления; 7) по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления; 8) в зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления; 9) по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту.

3. Управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. При этом управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.

ции гражданского и жилищного законодательства предлагается дополнить ст. 244 ГК РФ пунктом 6 следующего содержания: «К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами»; а также ст. 290 ГК РФ изложить в следующей редакции:

«Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. Основания возникновения, порядок осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».

5. Рекомендуется установить зависимость кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) количества самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера).

6. Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, в целях ослабления абсолютного влияния монополиста на принятие решений предлагается ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов.

7. Разработана система максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, включающая в себя:

1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, на три группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспо-собности; во-вторых, на: а) основные объекты (предусмотренные проектом), подразделяемые, в свою очередь, на подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома; б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме), выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении);

2) принцип автономизации (выявления физических границ) интересов собственников по территориальному критерию;

3) распределение сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества дома в зависимости от вида объектов такого имущества и решаемых в отношении него вопросов.

8. Предложен механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, основанный на зависимости интересов собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с использованием классификации способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме на способы, влекущие изменение: 1) как состояния (уменьшение размера), так и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта; 2) либо состояния (увеличение размера), либо принадлежности (субъектного состава пользователей) объекта общей собственности; 3) не влекущие изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта.

9. Рекомендуется формировать многоуровневую систему управления многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления одновременно двумя или тремя субъектами. При этом следует все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку (на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться все другие звенья) и распределить компетенцию между этими субъектами. Собственники же помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя функции по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в доме.

10. Внутри системы управления многоквартирным домом (рассматриваемого в широком смысле) предлагается выделять две взаимосвязанных подсистемы, состоящих в общей сложности из трех групп функций: 1) распорядительное управление; 2) исполнительное управление (управление домом в узком смысле), подразделяемое на: 2.1) финансово-хозяйственное управление; 2.2) техническое управление.

Осуществлено построение возможных вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции по управлению разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы как управления имуществом в целом, так и управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов. Предложения о внесении изменений в нормативные акты призваны способствовать совершенствованию гражданского и жилищного законодательства. Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности, при выборе собственниками формы управления,

при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией. Материалы диссертации предлагается использовать в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», специального курса «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы опубликованы в восьми научных статьях, а также в материалах семи научных конференций. Основные положения и рекомендации по результатам исследования являлись предметом выступлений диссертанта на двух Международных научных конференциях молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара, 2006, 2007 годы), двух научно-практических конференциях «Проблема правосубъектности: современные интерпретации» (г. Самара, 2007, 2009 годы), Международных научно-практических конференциях «Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2007» (г. Челябинск, 29-30 марта 2007 г.) и «Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе» (г. Уфа, 10-11 апреля 2007 г.), Всероссийских научно-практических конференциях «Инновации в государстве и праве России» (г. Н. Новгород, 19-20 апреля 2007 г.) и «Теоретические аспекты и правоприменительная практика российского законодательства» (г. Курск, 12-14 апреля 2007 г.), заседании секции «Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище: федеральный и региональный аспект» в рамках конференции, проводимой Самарской Губернской Думой (г. Самара, 28 апреля 2007 г.), Всероссийском VIII научном форуме «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара, 24-25 апреля 2007 г.). Ряд положений диссертации апробирован при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Жилищное право» и специальному курсу «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Самарском государственном университете. Результаты настоящего труда внедрены также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Волга», собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с управляющими компаниями г. Самары.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, его методологическая и теоретическая, нормативная и эмпирическая основы, научная новизна исследования, формулируются положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов исследования.

Глава первая «Управление общим имуществом в многоквартирном доме: общие положения» включает в себя три параграфа, посвященных изуче-

нию понятий управления в общенаучном смысле и управления имуществом собственника в цивилистическом аспекте, сравнительно-правовому анализу видов управления имуществом и их классификациям, а также исследованию понятий управления общим имуществом в многоквартирном доме, управления многоквартирным домом и их соотношения.

В первом параграфе «Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности» автором, прежде всего, изучается категория «управление».

При анализе трактовок данного понятия в разных научных сферах усматривается нечто общее: под управлением понимается процесс, деятельность (система действий); управление характеризуется наличием объекта и воздействующего на него субъекта. Выявлены универсальные параметры управляющего воздействия: руководящий (организующий) характер; системность деятельности; направленность на упорядочение объекта управления; целенаправленность действий, совершаемых субъектом управления.

Таким образом, управление - это руководящая деятельность (система действий), осуществляемая субъектом управления по поводу объекта управления и направленная на сохранение, поддержание и развитие последнего.

При изучении управленческой деятельности в праве диссертант считает приемлемым ее рассмотрение и в качестве системы отношений. Отмечается, что до недавнего времени вопросы управления преимущественно исследовались в юридических науках публично-правового цикла, между тем для цивилистики данная категория также имеет немаловажное значение.

Управление находящимся в собственности имуществом, имея генетическую связь с правомочиями и обязанностями собственника, приобретает автономное звучание при возникновении потребности в использовании особых, специальных механизмов организационного плана, обусловленной сложностью объекта управления, множественностью субъектов, необходимостью использования профессиональных знаний. При этом подчеркивается особенность категории управления в цивилистическом аспекте, состоящая в ее рассмотрении именно в сочетании с категорией права собственности.

Опираясь на проведенное исследование сущности экономических отношений собственности и права собственности как субъективного права (включая изучение «триады» правомочий собственника, его обязанностей по содержанию имущества, пределов и ограничений права собственности и др.), диссертант проводит системно-правовой анализ содержания управления имуществом в нескольких аспектах.

Во-первых, указывается на необходимость рассмотрения управления имуществом, как и любого управления, прежде всего, как деятельности, представляющей собой систематическое упорядочивающее воздействие управляющего субъекта на объект - находящееся в собственности имущество. Во-вторых, обозначается цель такого управления, заключающаяся в обеспечении сохранности и эффективного функционирования имущества, а также, как правило, в извлечении из него прибыли. В-третьих, по результатам изучения вопроса о соотношении управления с правом собственности заключается, что управление

имуществом - это форма осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества. В-четвертых, выявляется, в чьих интересах и по чьему усмотрению устанавливается управление имуществом. В-пятых, исследуется вопрос о пределах реализации права собственности через категорию управления. В результате анализа формулируется авторская дефиниция, отражающая сущность данного правового явления.

Управление имуществом - упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

Действия по управлению имуществом совершаются определенными способами в установленных формах. Если через понятие способа проводится дифференциация разного рода действий по управлению, то категория «форма» позволяет учесть вариативность субъектного состава управленческих отношений.

В структуре управления имуществом предлагается выделять две группы отношений: внутренние (между участниками управления), отличающиеся разнородностью и обусловливающие видовые отличия управленческих отношений, и внешние (субъекта управления с третьими лицами), в значительной мере унифицированные, включающие в себя традиционные отношения по осуществлению правомочий и исполнению обязанностей собственников.

Во втором параграфе «Классификации видов управления имуществом» проводится сравнительно-правовой анализ существующих в российском законодательстве видов управления имуществом, в результате которого автором предлагаются следующие классификации рассмотренных разновидностей управления имуществом (по различным критериям):

1) По основаниям возникновения:

А. Управление, возникающее по воле учредителя (добровольное управление): 1. путем заключения договора (доверительное управление - ДУ); 2. путем создания юридического лица (управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения - УОУ и УХВ, корпоративное управление - КУ). Б. Управление, возникающее независимо от воли учредителя, в силу закона (обязательное управление): 1. на основании судебного акта (арбитражное управление - АУ); 2. путем заключения договора (ДУ при особых, указанных в законе обстоятельствах); 3. при возникновении у приобретателя (собственника) основного помещения «зависимого» права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (управление общим имуществом многоквартирного дома - У ОИМД).

2) По виду объекта управления:

А. Управление имуществом собственника (УОУ и УХВ, ДУ, УОИМД). Б. Управление деятельностью (в том числе имуществом) собственника - юридического лица (КУ, АУ).

3) По форме собственности на имущество:

А. Управление имуществом, находящимся в публичной (государственной или муниципальной) собственности (УОУ и УХВ, ДУ, АУ, УОИМД). Б. Управление имуществом, находящимся в частной собственности (УОУ (субъект - учреждение), ДУ, КУ, АУ, УОИМД).

4) По целям:

А. Управление, направленное на извлечение прибыли (коммерческое управление) (УОУ (субъект - казенное предприятие) и УХВ, ДУ, КУ (субъект - коммерческие корпоративные организации)).

Б. Управление, не направленное на извлечение прибыли (некоммерческое управление) (УОУ (субъект - учреждение), КУ (субъект - некоммерческие организации и потребительские кооперативы), АУ, УОИМД).

5) В зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во «внешних» отношениях по управлению:

A. Управление, осуществляемое управляющим от своего имени в интересах своих и собственника имущества (УОУ и УХВ).

Б. Управление, осуществляемое управляющим от своего имени в интересах собственника (и (или) иных лиц) (ДУ, АУ).

B. Управление, осуществляемое управляющим от имени и в интересах собственника (КУ, УОИМД).

6) По субъекту управления:

А. Прямое (непосредственное) управление (самим собственником) (КУ, УОИМД);

Б. Непрямое управление (субъектами - не собственниками), подразделяемое на: 1. опосредованное управление (субъектами, состоящими в корпоративных (членских) отношениях с собственником) (КУ, УОИМД); 2. профессиональное управление (сторонним управляющим субъектом) (УОУ и УХВ, ДУ, КУ, АУ, УОИМД).

7) По видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления:

A. Управление, осуществляемое субъектом, наделенным вещным правом на объект: 1. правом собственности (непосредственная форма КУ и УОИМД); 2. ограниченным вещным правом (УОУ и УХВ).

Б. Управление, осуществляемое субъектом, имеющим обязательственные права в отношении объекта (ДУ, опосредованная форма КУ).

B. Управление, осуществляемое субъектом, не наделенным имущественными правами на объект (АУ, профессиональная форма КУ, опосредованная и профессиональная формы УОИМД).

8) В зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления:

А. Управление с передачей имущества управляющему (УОУ и УХВ, ДУ). Б. Управление без передачи имущества управляющему (АУ, опосредованная и профессиональная формы КУ и УОИМД).

9) По объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту:

Л. Управление без передачи собственником управленческих функций иному субъекту (непосредственная форма КУ и УОИМД, АУ (стадии наблюдения и финансового оздоровления)).

Б. Управление с частичной передачей собственником управленческих функций иному субъекту (профессиональная форма КУ, опосредованная и профессиональная формы УОИМД, АУ (стадия внешнего управления)). В. Управление с максимальной передачей собственником управленческих функций иному субъекту (УОУ и УХВ, ДУ, опосредованная форма КУ, АУ (стадия конкурсного производства)).

При рассмотрении последнего критерия устанавливается соотношение понятий «правомочия», «полномочия» и «функции». Правомочия и обязанности собственника в отношении принадлежащего ему имущества реализуются в форме управления этим имуществом, представляющего собой деятельность. Круг деятельности по управлению - это управленческие функции, выраженные в определенных случаях в форме полномочий. Таким образом, полномочия - это форма управленческих функций, являющихся, в свою очередь, формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества. Привлекая к управлению имуществом иного субъекта, собственник передает ему не свои правомочия, а функции (в ряде случаев называемые полномочиями) по их реализации.

В третьем параграфе «Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение» в первую очередь исследуются понятия многоквартирного дома и общего имущества в многоквартирном доме.

Изучив различные подходы к определению правового режима первого из указанных объектов, диссертант принимает позицию ученых, утверждающих, что многоквартирный дом нельзя считать ни самостоятельным объектом недвижимости, ни единым объектом гражданских прав; неделимой вещью; сложной вещью; совокупностью главных вещей и их принадлежностей. Его следует относить к особой категории имущественных комплексов (совокупности объектов прав). Наиболее точным признается определение многоквартирного дома, сформулированное С.Г. Певницким.

В отношении второго объекта автор склоняется к общепринятому мнению о том, что общее имущество в многоквартирном доме должно рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости и, соответственно, единый объект права; его не следует считать ни сложной вещью, ни принадлежностью к главной вещи, а наиболее уместно трактовать как «имущественный комплекс». В результате изложенного выше, а также анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, на основании выделенных критериев для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома (территориального, остаточного и целевого) диссертантом предлагается следующее определение данной категории.

Общее имущество в многоквартирном доме - это имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на

указанном земельном участке, не являются частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом.

В работе отмечается непоследовательность законодателя в вопросе определения объекта управления в многоквартирном доме: это либо сам многоквартирный дом (ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.), либо общее имущество в нем (ст. 142 ЖК РФ), либо весь комплекс недвижимого имущества в доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Исследуются различные доктринальные подходы к решению вопроса о том, что же является объектом управления в доме: либо общее имущество (И.Б. Миронов, И.А. Дроздов и др.), либо весь комплекс недвижимого имущества (C.B. Стремблев, Т.А. Борзенкова, O.E. Жульева и др.), либо «поведение собственников» помещений в доме (С.Ю. Шахов).

Обратившись в связи с этим к легальной дефиниции управления многоквартирным домом, автор заключает, что указанная категория, поименованная в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, представлена в узком смысле из-за неполного отражения в ней вопросов, касающихся управления общим имуществом дома. С точки зрения целей, такое управление направлено на обслуживание как общего имущества дома, так и самих собственников (пользователей) помещений в доме (через коммунальное снабжение этих помещений). Диссертантом устанавливается соотношение управления многоквартирным домом (в контексте ст. 161 ЖК РФ) и управления общим имуществом дома (в гражданско-правовом значении).

Управление общим имуществом в доме, охватывающее реализацию «триады» правомочий и исполнение обязанностей собственников, подразумевает существование связи между собственниками и имуществом. Управление домом в смысле ст. 161 ЖК РФ, включающее в себя две группы действий (по содержанию и пользованию общим имуществом, а также по организации коммунального обслуживания жильцов), предусматривает способы управления: непосредственное управление самими собственниками, управление ТСЖ (либо потребительским кооперативом), а также управляющей организацией. По мнению автора, в этой норме перечислены не способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции по управлению домом.

При сравнении анализируемых явлений отмечается, что управление домом не полностью охватывает управление общим имуществом дома (реализация правомочий владения и распоряжения имуществом остается за пределами управления домом, рассматриваемого через формы управления), и поэтому управление общим имуществом независимо от избранной формы всегда осуществляется самими собственниками, в частности, через их общее собрание.

В результате исследования сделаны следующие выводы. Во-первых, управление общим имуществом дома как совокупность управленческих функций включает в себя два компонента: неотъемлемые функции (осуществление правомочий владения и распоряжения имуществом) и отчуждаемые функции (реализация правомочия пользования и обязанностей по содержанию имущества). Во-вторых, при выборе форм управления домом деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две зоны: управленческую дея-

тельность собственника и управленческую деятельность иного субъекта управления. При неизменном нахождении неотъемлемых функций по управлению общим имуществом в зоне управленческой деятельности собственника объем включения отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления.

В итоге выявления соотношения между управлением многоквартирным домом (в узком смысле ст. 161 ЖК РФ) и управлением общим имуществом дома делается вывод о невозможности соотнесения данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение.

Вместе с тем, с точки зрения автора, законодатель дает повод для рассмотрения управления многоквартирным домом также и в широком смысле - как системы действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома (управления общим имуществом в многоквартирном доме), и действий по организации предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в доме. В этом случае управление общим имуществом является частью управления многоквартирным домом.

В результате анализа содержания управления общим имуществом в доме, обобщив выявленные ранее свойства управления имуществом в целом, с учетом особенностей указанного вида управления имуществом, сформирована дефиниция данного понятия. Управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.

Представляется, что в рассматриваемом аспекте имеет место явление автономии управления: по сути, дополнительная функция, установленная по согласованию собственников, выходит за рамки просто реализации их правомочий и оказывает влияние на права самих этих собственников.

Глава вторая «Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме» состоит из трех параграфов, посвященных рассмотрению правового поля реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме через систему управления этим имуществом с учетом специфики внутренних отношений между сособственниками, обладающими правом общей собственности на такое имущество.

В первом параграфе «Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме» обозначаются основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом автор отмечает, что понятие «общая собственность» нередко используется законодателем для обозначения права общей собственности, и что такое применение указанных терминов иногда имеет место и в доктрине.

1. Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как «коммунальная» собственность, объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании. Диссертантом доказывается нецелесообразность этого подхода, так как специфика указанного права (множественность управомоченных субъектов - сособственников, юридическое единство и неделимость объекта) укладывается в рамки традиционной общей собственности.

2. Другие авторы (У.Б. Филатова) определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности, обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий.

Соискателем обосновывается некорректность этого утверждения и закрытость сформулированного в ГК РФ перечня видов общей собственности тем, что, во-первых, деление права общей собственности на виды осуществляется в зависимости от того, определены ли доли в праве собственности или нет; во-вторых, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит, прежде всего, наличие личной или лично-хозяйственной связи между гражданами - участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими их правомочий. Неслучайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность.

3. Большинство ученых считают указанную правовую конструкцию особой разновидностью права общей долевой собственности (В.А. Фогель, П.В. Крашенинников, Е.А. Чефранова, И.А. Дроздов, В.Д. Рузанова и др.).

Диссертант поддерживает данную позицию и обобщает выявленные в литературе отличительные признаки, характеризующие право «общей неделимой долевой собственности»: возникновение права общей собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона независимо от воли приобретателя основного помещения; очевидную «акцессорность» доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение; определенное ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта - неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам); осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу «права большинства» в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ; возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ; дополнительное ограничение правомочий собственника помещения нормами об управлении многоквартирным домом.

Последний признак признается главной особенностью, позволяющей выделить исследуемое право в качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. Отмечается схожесть ситуации (в плане прояв-

ления управленческих моментов) и в отношениях общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

На основании проведенного анализа в целях устранения коллизии между ГК РФ и иными специальными законодательными актами, в работе доказывается необходимость установления связи в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности. Автор также признает саму ключевую для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежащей корректировке в целях унификации терминологии, применяемой в гражданском и жилищном законодательстве, и предлагает соответствующие изменения в нормативно-правовые акты.

Во второй параграфе «Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме» изучается специфика «внутреннего» конфликта интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающего в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей в отношении общего имущества такого дома.

В рамках исследования доказывается, что в силу значительной множественности субъектного состава в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает объективная потребность в формировании «общей воли» собственников такого имущества именно посредством общего собрания. При этом выявляется принципиальное отличие соглашения собственников, достигнутого решением общего собрания, от соглашения собственников -многостороннего договора, предусмотренного общим правилом ст.ст. 246, 247 ГК.

На основании изложенного диссертант считает целесообразным использовать форму общего собрания для всех способов реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме, в связи с чем предлагает внести соответствующие поправки в указанные нормы ЖК РФ.

Подчеркивая, что решение собственниками на общем собрании принимается путем голосования (совокупности их волеизъявлений), автор поддерживает высказанную в литературе идею о том, что участие собственника в голосовании представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей. Представляется, что в анализируемой ситуации в полной мере подлежит применению сходная конструкция, известная юридической науке как правообязанность.

При рассмотрении правообязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме по управлению этим имуществом обращается внимание на три аспекта.

Во-первых, исследуя вопрос о влиянии размера доли в праве собственности на общее имущество в доме на реализацию правомочий и исполнение обязанностей собственников, диссертант приходит к следующему выводу. Возможность участия собственника общего имущества в общем собрании - это пред-

посылка для реализации его вещных правомочий. Данным правом на участие в управлении в равной мере должны обладать все сособственники. Волеизъявление же такого сособственника путем голосования - это реализация его правомочий в отношении общего имущества. Степень реализации правомочий для каждого сособственника различна и зависит от размера его доли в праве на общее имущество.

Обобщив предложенные в литературе методики расчета количества голосов, наиболее приемлемым, исходя из целей упрощения подсчетов, автор считает равенство количества голосов каждого собственника размеру общей площади помещения, принадлежащего данному лицу на праве собственности, и рекомендует внести соответствующее уточнение в ч. 3 ст. 48 ГК РФ.

Во-вторых, анализируя вопрос о кворуме общего собрания собственников помещений в доме (и, по аналогии, о кворуме общего собрания членов ТСЖ), диссертант с целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади, с другой стороны, обосновывает целесообразность введения двойного требования к кворуму общего собрания, то есть установления зависимости кворума от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) количества самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера). Суть данного требования заключается в следующем: в случаях, когда на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме хотя и присутствует более половины таких собственников (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов, либо когда присутствующие собственники хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины всех собственников (их представителей), общее собрание не может быть признано правомочным.

Предлагается изложить ч. 3 ст. 45 ЖК РФ в следующей редакции: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие более половины собственников помещений в данном доме или их представителей, обладающие в совокупности более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников». По аналогии следует скорректировать и ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, устанавливающую кворум общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, рассматривается вопрос о возможности реализации мелкими собственниками своего права на управление в виде влияния на принятие решений в ситуации, когда один или несколько собственников в доме обладают подавляющим большинством голосов. В качестве варианта решения проблемы автор разрабатывает принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, заключающуюся в следующем.

По итогам общего голосования по какому-либо вопросу повестки дня общего собрания производится двухступенчатый подсчет голосов:

- на I ступени подсчет голосов ведется по группам собственников, сформированным в границах структурно-обособленных частей многоквартирного дома

(подъездов, блока встроенных нежилых помещений 1 этажа и т.п.). Решение по поставленному на голосование вопросу принимается в каждой из групп абсолютным большинством голосов собственников, входящих в группу,

- на II ступени выявляются группы, в которых решение абсолютным большинством голосов принято (в этих группах суммируется число голосов «за» это решение), и группы, в которых решение не принято (в них суммируется число голосов «против» данного решения). При суммировании голоса воздержавшихся не учитываются. Затем применяется система относительного большинства: окончательно решение считается принятым, если совокупное число голосов «за» больше совокупного числа голосов «против» его принятия.

В третьем параграфе «Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме» обращается особое внимание на реализацию правомочия распоряжения, в частности, на способы, влекущие уменьшение размера общего имущества в доме.

Автор отмечает нечеткость законодательства в вопросе о допустимости отчуждения такого имущества, а также проблематичность применения установленного ЖК РФ правила о возможности уменьшения размера этого имущества (путем реконструкции его и помещений в доме) только с согласия всех собственников помещений в данном доме, обусловливая существенные ограничения в осуществлении сособственниками своих правомочий в отношении общего имущества в доме, во-первых, спецификой назначения объекта, а во-вторых, большим числом управомоченных лиц на стороне собственника.

Признавая невозможность отчуждения общего имущества в целом, а также доли в праве собственности на него, диссертант в то же время рассматривает такое имущество пообъектно, отмечая вхождение в его состав неоднородных объектов. В принципе, тот или иной объект может быть отчужден, но уже после исключения из состава общего имущества и утраты им своего специального назначения. Аналогичные выводы делаются и относительно уничтожения (сноса) части имущества или отказа собственников от права собственности на часть имущества.

В связи с этим автором поддерживается предлагаемый в литературе дифференцированный подход в отношении общего имущества многоквартирного дома и приводится наиболее рациональное, на его взгляд, деление объектов, входящих в состав такого имущества, в зависимости от целевого назначения и обо-ротоспособности на три группы объектов: 1) не имеющих самостоятельного целевого назначения и не обладающих оборотоспособностью; 2) не имеющих самостоятельного целевого назначения и обладающих ограниченной оборотоспособностью; 3) потенциально имеющих самостоятельное целевое назначение и обладающих оборотоспособностью.

Таким образом, относительно объектов третьей группы диссертант подтверждает возможность уменьшения размера общего имущества в доме, в том числе и путем совершения с ним сделок или иных действий и рекомендует внести соответствующие дополнения в ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

В целях снятия существенных ограничений в реализации права собственности на общее имущество путем уменьшения числа управомоченных лиц на

стороне собственника обосновывается возможность осуществления правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме только теми со-собственниками, для обслуживания помещений которых оно предназначено, которые имеют к нему доступ. При этом предлагается реализацию правомочий владения, а частично и распоряжения общим имуществом (отдельных его способов) оставить за всем коллективом собственников помещений в доме.

По итогам рассмотрения проблемы правового режима дополнительных (возводимых или приобретаемых) объектов общего имущества в доме заключается, что пока указанные объекты не сформированы в качестве самостоятельного объекта права, а входят в состав единого комплекса общего имущества в многоквартирном доме и связаны общим назначением - обслуживанием помещений в доме, и поскольку собственниками этих объектов являются исключительно собственники помещений данного дома, на такое имущество должен распространяться специальный правовой режим общей долевой собственности, установленный для общего имущества в многоквартирном доме.

В результате проведенного исследования автор предлагает систему максимального учета интересов собственников при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, формируемую по трем направлениям.

Во-первых, наряду с изложенной выше классификацией такого имущества на три группы объектов, рекомендуется все объекты общего имущества дома разделить на основные (предусмотренные проектом) и дополнительные (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме).

В свою очередь следует: а) основные объекты общего имущества, входящие в каждую из трех групп, в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома дифференцировать на подгруппы объектов, обслуживающие помещения, например, всего здания, блок-секции, подъезда и т.п.; б) дополнительные объекты выделять в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении).

Во-вторых, делается вывод о том, что размер доли сособственника в праве общей собственности на общее имущество дома как единица измерения его участия в реализации своих правомочий и исполнении обязанностей остается неизменным. В отношении различных объектов общего имущества расширяются либо сужаются границы (зона) интереса собственника или досягаемое пространство реализации его права. Поэтому формулируется принцип автономиза-ции (выявления физических границ) интересов собственников по территориальному критерию, проявляющийся в следующем:

1. Участие в принятии решения в отношении определенного объекта общего имущества тех собственников, в зоне интереса которых находится данный объект: для основных объектов - собственников, чьи помещения непосредственно связаны с объектом (обслуживаются объектом); для дополнительных объектов - собственников, участвующих в создании (приобретении) объекта.

2. Участие в несении бремени расходов в отношении конкретного объекта общего имущества тех собственников, в зоне интереса которых находится данный объект (аналогично п. 1).

3. Участие в получении доходов в результате исполнения вышеуказанного решения, в извлечении полезных свойств из имущества иным образом только собственников, участвующих в несении бремени расходов на данный объект.

В-третьих, на основе приведенных выше принципа и дифференциации объектов общего имущества предлагается распределение сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества многоквартирного дома.

Применяя систему максимального учета интересов собственников общего имущества дома, автор рекомендует дополнить ч. 2 ст. 45 ЖК РФ нормой, допускающей в зависимости от вида объектов общего имущества и решаемых в отношении него вопросов созыв внеочередных общих собраний с усеченным составом участников, например, общих собраний собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п. Безусловно, должны быть усеченными и компетенция таких собраний и состав объекта управления.

При исследовании проблемы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка принятия решений на таком собрании отмечается определенная бессистемность в легальном подходе к решению данных вопросов. Поэтому разработан механизм принятия решений собственниками помещений в доме на их общем собрании, основанный на зависимости интересов таких собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с использованием классификации способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме на способы: 1) влекущие изменение как состояния (уменьшение размера), так и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта; 2) влекущие изменение либо состояния, либо принадлежности объекта общей собственности, подразделяемые на: 2.1) влекущие изменение состояния (увеличение размера) общего объекта; 2.2) влекущие изменение субъектного состава пользователей общего имущества (обременение правами третьих лиц); 3) не влекущие изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта.

Применяя указанный механизм, а также с учетом ранее предложенных изменений, диссертант представляет авторские редакции ч. 2 ст. 44 и первого предложения ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, регулирующих компетенцию общего собрания собственников помещений в доме и порядок принятия решений на таком собрании.

Третья глава «Управление многоквартирным домом с привлечением иных управляющих субъектов» посвящена выявлению и решению наиболее значимых проблем, возникающих в отношениях между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома, а также разработке рекомендаций по формированию эффективной системы управления многоквартирным домом.

В первом параграфе «Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома» исследуется опосредованное непрямое управление домом (в частности, через ТСЖ), когда «внутренние» отношения по управлению осложняются взаимоот-

ношениями собственников общего имущества дома с иным управляющим субъектом - юридическим лицом, членами которого являются сами собственники.

Диссертант заявляет о вступлении в данной ситуации правил о субъектах в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. То есть по общему правилу юридические лица управляют имуществом, принадлежащим им на вещном праве (имеется в виду бездоговорное управление). Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом: не наделяя субъекта управления - юридическое лицо - вещными правомочиями, дал право управлять данным имуществом как своим. Он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лица тем, что она позволяет ТСЖ «забрать» правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.

В частности, обращается внимание на существующую в ЖК РФ проблему «пересекающейся» компетенции органов управления домом, например: включение полномочия по принятию решений о передаче в пользование общего имущества дома в компетенцию общего собрания как собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44), так и членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145); право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имени и за счет собственников помещений строительство хозяйственных построек (п.п. 24 ч. 2 ст. 137), тогда как полномочия по решению данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44); предоставление исключительно ТСЖ права получения земельных участков для осуществления жилищного и иного строительства в пользование либо в общую долевую собственность собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 137), лишив самих собственников возможности принятия решения по данному вопросу. Из закона невозможно однозначно определить, являются ли данные действия распорядительными (тогда их имеет право совершать только собственник имущества) или исполнительными (тогда их осуществление без решения собственника (всего коллектива собственников помещений в доме) не допустимо).

В результате анализа указанной ситуации автор заключает, что, поскольку товарищества объединяют только собственников помещений в доме, добровольно вступивших в их члены, сохранение в силе рассмотренных выше положений ЖК РФ ограничивает правомочия собственников, не являющихся членами ТСЖ. Однако у ТСЖ, как у субъекта - не собственника общего имущества в доме, не может быть больше прав по распоряжению имуществом, чем у собственников данного имущества - не членов этого товарищества.

Таким образом, в случае, когда часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, вопросы, касающиеся прав всех собственников, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в доме. Поэтому формально в доме, где часть собственников не являются членами ТСЖ, должны функционировать одновременно два общих собрания.

В данном случае проводится четкое разграничение «пересекающихся» полномочий указанных органов, то есть включение их в компетенцию либо общего собрания собственников помещений, либо общего собрания членов ТСЖ. При

этом автором обосновывается вывод о том, что вопросы, касающиеся осуществления правомочий владения и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, должно решать общее собрание собственников помещений в доме, а не общее собрание членов ТСЖ.

На основании проведенного исследования предлагается дополнить п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ фразой следующего содержания: «получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации»', абз. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, и об этом принято их решение в порядке, установленном статьями 44-48 настоящего Кодекса, товарищество собственников жилья вправе...»; п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество, принадлежащее товариществу».

Во втором параграфе «Многоуровневая система управления многоквартирным домом» разработана наиболее оптимальная, с позиции автора, схема построения эффективной системы управления таким домом. Диссертант обоснованно оспаривает суждение о невозможности одновременного сосуществования двух и более способов управления домом, и видит наиболее приемлемым формирование многоуровневой системы управления многоквартирным домом. Выделяются три уровня управления (непосредственное, опосредованное, профессиональное управление), различающиеся в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции по управлению домом.

Безусловно, центральное место в управлении домом должна занять только одна из форм управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в доме. Однако это не означает невозможности привлечения к участию в управлении домом другого управляющего субъекта. Главное условие -правильное взаимодействие между ними. В данном случае следует говорить о разумном порядке распределения функций между участниками управления.

В ситуациях осуществления управления одновременно двумя или тремя субъектами необходимо все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку, причем на одном из звеньев, занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться все другие звенья, и распределить компетенцию между субъектами, исключив одновременно дублирование и параллелизм в их работе. В центре внимания субъектов управления в процессе их деятельности должна находиться именно фигура собственника этого имущества.

Внутри системы управления многоквартирным домом (рассматриваемого в широком смысле) предлагается выделять две взаимосвязанных подсистемы, состоящих в общей сложности из трех групп функций: 1) распорядительное управление, охватывающее принятие решений по владению и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, включающее в себя имущественно-правовые и организационные функции; 2) исполнительное управление (управление в узком смысле), подразделяемое на: 2.1) финансово-хозяйственное управление, заключающееся в исполнении данных решений,

решении вопросов пользования общим имуществом (в т.ч. о распределении доходов), а также вопросов о расходах на содержание и ремонт общего имущества, содержащее имущественно-правовые и организационные функции; 2.2) техническое управление, включающее функции (планирование, организацию и контроль мероприятий) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных и иных услуг, выполнению работ для жильцов дома.

Диссертантом формируются соответствующие группы функций путем распределения по указанным группам всех предусмотренных ЖК РФ функций по управлению многоквартирным домом. Затем осуществляется построение возможных вариантов моделей управления домом, в которых функции по управлению разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.

В заключении содержатся основные выводы, сформулированные автором по результатам диссертационного исследования, а также предложения по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

- в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией:

1. Маркова, И.В. Правовые проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Российский юридический журнал. -2008.-№ 1.-С. 111-119.(1 п.л.)

2. Маркова, И.В. Об обороте объектов общего имущества в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Закон. - 2008. - № 3. - С. 87-92. (0,5 пл.)

3. Рузанова, В.Д., Маркова, И.В. Правовые аспекты управления имуществом в современном российском законодательстве / В.Д. Рузанова, И.В. Маркова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 9. - С. 5-10. (0,6 пл.)

4. Маркова, И.В. Сравнительно-правовой анализ корпоративного управления и управления имущественным комплексом / И.В. Маркова // Законодательство. - 2008. - № 10. - С. 24-32. (0,6 п.л.)

- в иных изданиях-.

5. Маркова, И.В. К вопросу об управлении общим имуществом в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Международной VI научной конференции молодых ученых: Сборник научных статей. - Самара, 2006. - С. 247-248. (0,25 пл.)

6. Маркова, И.В. К вопросу о взаимодействии субъектов управления многоквартирным домом / И.В. Маркова // Проблема правосубъектности: современные интерпретации. Материалы научно-практической конференции. Вып. 5. -Самара: Изд-во Самар. гуманит. акад., 2007. - С. 124-128. (0,2 пл.)

7. Маркова, И.В. К вопросу о совершенствовании механизма реализации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе. Материалы Международной научно-практической конференции. Часть 7. - Уфа: Изд-во РИЦБашГУ, 2007. - С. 180-190. (0,4 пл.)

8. Маркова, И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: теоретический аспект / И.В. Маркова // Теоретические аспекты и правоприме-

нительная практика российского законодательства. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Курск, 2007. - С. 366-371. (0,2 п.л.)

9. Маркова, И.В. К вопросу о классификации общего имущества в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Международной VII научной конференции молодых ученых. - Самара: Изд-во «Универс-групп», 2007. - С. 279-281. (0,2 п.л.)

10. Маркова, И.В. Правовые проблемы управления многоквартирным домом общим собранием собственников / И.В. Маркова // Юридический аналитический журнал. - 2007. - № 1-2 (19-20). - С. 78-85. (0,6 п.л.)

11. Маркова, И.В. Совершенствование механизма реализации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Цивилист. Научно-практический журнал. - 2007. - № 3. - С. 56-60. (0,45 п.л.)

12. Маркова, И.В. Корпоративное управление и управление имущественным комплексом: соотношение правовых конструкций / И.В. Маркова // Проблемы правового положения участников юридических лиц: сборник научных статей. -Самара: Изд-во «Универс-групп», 2008. - С. 56-69. (0,6 п.л.)

13. Маркова, И.В. К вопросу о передаваемых собственником функциях иному субъекту при управлении имуществом / И.В. Маркова // Проблема правосубъектности: современные интерпретации. Материалы научно-практической конференции. Вып. 7. - Самара: Изд-во Самар. гуманит. акад., 2009. - С. 123126. (0,2 п.л.)

14. Маркова, И.В. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / И.В. Маркова // Принципы и критерии дифференциации субъективных прав в частноправовой сфере: сборник научных статей. - Самара: Изд-во «Самарский университет», 2009. - С. 81-88. (0,45 п.л.)

15. Маркова, И.В. Многоквартирный дом и общее имущество: понятие и соотношение / И.В. Маркова // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийского VIII научного форума. - Самара: Изд-во «Самарский университет», 2009. - С. 218-222. (0,2 п.л.)

Подписано в печать 14.05.2009 г. Формат 60x84/16 Объем 1,5 п.л. Тираж 100 экз. Заказ 77. Отпечатано в Центре оперативной полиграфии

ООО «Стройкомплект» 443010, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 104

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Маркова, Ирина Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности.

1.2. Классификации видов управления имуществом.

1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение.

ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ.

3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома.

3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника"

Актуальность темы исследования. Управление общим имуществом в многоквартирном доме — это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что в свою очередь породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.

В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Как следствие, возникают проблемы в определении правовой природы отдельных явлений; в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений; в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей и т.д.

Несмотря на то, что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, по наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется значительной активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению соответствующих норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.

Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование различных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов, затруднения в правоприменении, свидетельствующие об актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором темы диссертации.

Степень научной разработанности темы. Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др., так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, JI.M. Минкиной, К.И. Скловского, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, JI.B. Щенниковой и др.

Категория управления в течение длительного времени являлась предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. В цивилистике теоретические вопросы управления имуществом изучались А.В. Бенедиктовым, С.А. Зинченко, В.П. Мозолиным, Р. Пайпсом, А.А. Рубановым и др.

Существуют монографические исследование отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав (У. Маттеи, Е.А. Суханов), доверительного управления (В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Л.Ю. Михеева), корпоративного управления (С.Н. Братусь, В.В. Долинская, З.Э. Беневоленская, Н.Г. Фроловский), арбитражного управления (А.И. Белоликов, О.В. Пустошкин, Г.И. Скаредов).

Смежная теме исследования проблематика на базе ЖК РФ 2005 г. затрагивалась и в диссертационных работах. Однако основной акцент в этих трудах делался, как правило, на основополагающих правоотношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме (С.Г. Певницкий, У.Б. Филатова). В ряде случаев изучалось правовое регулирование либо отдельных способов управления многоквартирными домами (О.Е. Жульева, В.К. Михайлов, А.В. Попов), либо только деятельности по содержанию общего имущества дома (Н.М. Мантул), а также рассматривался правовой режим управления общим имуществом в многоквартирных домах вне соотношения такого управления с другими разновидностями управления имуществом (Р.З. Ибатуллина). Некоторые авторы раскрывали правовую сущность управления, во-первых, в отношении иного объекта - многоквартирного дома, во-вторых, в несколько ином аспекте - как гражданско-правовой обязанности по осуществлению воздействия на поведение собственников помещений в доме (С.Ю. Шахов).

Цель диссертационного исследования заключается в выявлении правовой сущности управления общим имуществом в многоквартирном доме как разновидности управления имуществом собственника, проведении комплексного анализа данного правового явления в сравнении с другими существующими в российском законодательстве видами управления имуществом, выявлении соотношения управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления многоквартирным домом, характеристике особенностей отношений между сособственниками, а также между собственниками и иными управляющими субъектами, возникающих в процессе управления общим имуществом в доме; разработке на основе результатов анализа механизмов реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.

Объект исследования составляют отношения управления общим имуществом в многоквартирном доме как особый правовой феномен, а также отношения, складывающиеся, во-первых, между сособственниками, во-вторых, между собственниками и иными управляющими субъектами в процессе управления многоквартирным домом, в частности, общим имуществом в нем.

Методологическая основа исследования. В работе использовались: универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать взаимосвязи и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы (системный, логический, исторический, аналитический, метод классификации и др.); частнонаучные методы (комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой метод исследования и др.).

Теоретической основой диссертации являются труды отечественных правоведов как в области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, прежде всего, науки гражданского права, а также зарубежных юристов. Среди них особое место занимают работы: дореволюционных исследователей: К.Н. Анненкова, В.И. Курдиновского, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.;

- советских и российских цивилистов: С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П.

Грибанова, В.В. Долинской, И.А. Дроздова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, JI.M. Минкиной, Л.Ю. Михеевой, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.А. Тархова, В.А. Фогеля, М.Ю. Челышева, Е.А. Чефрановой, JI.B. Щенниковой и др.; " - иностранных ученых: Р. Иеринга, Я. Лазара, У. Маттеи, Р. Пайпса и др.

Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативную основу работы составили: прежде всего Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), ЖК РФ, другие федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, исследование базируется на существующей практике Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов округов, а также судебной практике Самарской' области.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- впервые на диссертационном уровне проведен комплексный сравнительно-правовой анализ и предложены классификации существующих в российском законодательстве разновидностей управления имуществом собственника по различным критериям;

- на основе подтвержденной диссертантом специфики конструкции права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особого вида права общей долевой собственности разработаны предложения по совершенствованию норм ГК РФ, регулирующих соответствующие отношения; проведено подробное исследование отношений между сособственниками в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей по поводу общего имущества в многоквартирном доме, в результате которого сформулированы теоретические выводы, положенные в основу предложений по совершенствованию норм ЖК РФ, регулирующих данные отношения;

На защиту выносятся следующие положения:

2. Существующие в российском законодательстве разновидности управления имуществом могут быть классифицированы по различным критериям: 1) по основаниям возникновения; 2) по виду объекта управления; 3) по форме собственности на имущество; 4) по целям; 5) в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во «внешних» отношениях по управлению; 6) по субъекту ю управления; 7) по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления; 8) в зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления; 9) по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту.

4. С учетом подтвержденных автором качественных отличий конструкции права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особой разновидности права общей долевой собственности, в целях гармонизации гражданского и жилищного законодательства предлагается дополнить ст. 244 ГК РФ пунктом 6 следующего содержания: «К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами»; а также ст. 290 ГК РФ изложить в следующей редакции:

Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений — самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, на три группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности; во-вторых, на: а) основные объекты (предусмотренные проектом), подразделяемые, в свою очередь, на подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома; б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме), выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении);

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы как управления имуществом в целом, так и управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов. Предложения о внесении изменений в нормативные акты призваны способствовать совершенствованию законодательства. Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности, при выборе собственниками формы управления, при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией. Материалы диссертации предлагается использовать в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», специального курса «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы опубликованы в восьми научных статьях, а также в материалах семи научных конференций. Ряд теоретических положений диссертации апробирован в неоднократных выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях, а также при чтении лекций по курсам «Гражданское право», «Жилищное право» и специальному курсу «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Самарском государственном университете. Результаты настоящего труда внедрены также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Волга», собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с управляющими компаниями г. Самары.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие управления имуществом собственника, классификации видов управления имуществом, понятия управления многоквартирным домом (в узком и широком смыслах), управления общим имуществом в многоквартирном доме и их соотношение. Вторая глава содержит характеристику специфики права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, анализ отношений, складывающихся между сособственниками в процессе реализации данного права, а также разработку механизмов такой реализации. В третьей главе исследуются отношения между собственниками и иными управляющими субъектами, предлагаются механизмы построения эффективной системы управления домом.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Маркова, Ирина Владимировна, Самара

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного исследования отношений управления общим имуществом в многоквартирном доме как особого правового феномена автором сделаны следующие теоретические выводы:

1. Управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленную по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.

4. Управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.

В результате анализа отношений, складывающихся между сособственниками в процессе реализации ими права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, диссертантом предложено:

1. С учетом специфики права собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особой разновидности права общей долевой собственности:

• дополнить ст. 244 ГК РФ пунктом 6 следующего содержания:

К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами»;

• ст. 290 ГК РФ изложить в следующей редакции:

Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений — самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.

2. В целях использования формы общего собрания для всех способов реализации права собственности на общее имущество дома с учетом допущения сделок и иных действий, влекущих уменьшение его размера:

• часть 3 ст. 36 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, совершения с ним сделок или иных действий возможно с согласия собственников помещений в данном доме, полученного в порядке, предусмотренном статьями 44-48 настоящего Кодекса»;

• часть 2 ст. 40 ЖК РФ дополнить словами: в порядке, предусмотренном статьями 44-48 настоящего Кодекса».

3. Сформулировать двойное требование к кворуму общего собрания собственников помещений в доме и общего собрания членов ТСЖ:

• часть 3 ст. 45 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие более половины собственников помещений в данном доме или их представителей, обладающие в совокупности более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников»;

• часть 3 ст. 146 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, обладающие в совокупности более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества».

4. С целью упрощения и унификации расчета количества голосов собственников помещений в доме и членов ТСЖ:

• часть 3 ст. 48 ЖК РФ дополнить следующими фразами: а именно, соответствует размеру общей площади указанного помещения. В случае принадлежности помещения в многоквартирном доме нескольким лицам на праве общей долевой собственности количество голосов каждого сособственника соответствует размеру площади помещения, пропорциональному доле такого сособственника в праве общей собственности на указанное помещение»;

• часть 4 ст. 146 ЖК РФ дополнить следующей фразой: «Количество голосов членов товарищества устанавливается в соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса».

5. Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования — методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов.

6. С учетом разработанной системы максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома дополнить часть 2 ст. 45 ЖК РФ абзацем следующего содержания:

В зависимости от вида объектов общего имущества в многоквартирном доме и решаемых в отношении этого имущества вопросов допускается созыв внеочередных общих собраний собственников, помещения которых непосредственно связаны с указанным имуществом в силу конструктивных особенностей дома, либо собственников, принимавших участие в создании или приобретении дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в блок-секции, подъезде и т.п.). Внеочередное общее собрание таких собственников проводится в порядке, установленном статьями 44-48 настоящего Кодекса».

7. В целях построения механизма принятия решений собственниками помещений на общем собрании, основанного на зависимости интересов собственников от значимости совершаемых ими юридических действий в отношении общего имущества в доме:

• часть 2 ст. 44 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих уменьшение размера общего имущества в таком доме;

2) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в нем), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

4) принятие решений о передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном доме;

5) выбор формы управления многоквартирным домом;

6) принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме',

7) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;

• первое предложение части 1 ст. 46 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, предусмотренных следующими пунктами части 2 статьи 44 настоящего Кодекса: пунктом

1, которые принимаются с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; пунктами 2-4, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; пунктом 5, которые принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

В результате рассмотрения отношений, возникающих между собственниками и иными управляющими субъектами в процессе управления многоквартирным домом, в частности, общим имуществом в нем, автор рекомендует:

1. С целью исключения «пересекающейся» компетенции органов управления общим имуществом дома:

• дополнить пункт 1 части 2 ст. 44 ЖК РФ фразой следующего содержания: получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления эюллищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации»;

• абзац 1 части 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, и об этом принято их решение в порядке, установленном статьями 44-48 настоящего Кодекса, товарищество собственников жилья вправе.»;

• пункт 3 части 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «получать в аренду или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации»;

• пункт 12 части 2 ст. 145 ЖК РФ изложить в следующей редакции: принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество, принадлежащее товариществу»;

• дополнить часть 2 ст. 152 ЖК РФ пунктом 4: сдача в аренду, внаем либо отчуждение имущества, принадлежащего товариществу»;

• дополнить часть 3 ст. 152 ЖК РФ следующей фразой:

Доход от сделок, предусмотренных пунктом 3 части 2 настоящей статьи, используется исключительно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

2. Формировать многоуровневую систему управления многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления одновременно двумя или тремя субъектами при условии сохранения в любом случае за собственниками помещений функций по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в доме.

3. Внутри такой системы управления выделять две взаимосвязанных подсистемы, состоящих в общей сложности из трех групп функций: 1) распорядительное управление; 2) исполнительное управление (управление домом в узком смысле), подразделяемое на: 2.1) финансово-хозяйственное управление; 2.2) техническое управление.

Управление многоквартирным домом возможно осуществлять по различным моделям, в которых функции по управлению разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника»

1. НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ

2. Конституция Российской Федерации (1993): офиц. текст. — М.: ИКФ Омега-Л, 2002. 40 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ. Часть третья // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - №49. - Ст. 4552.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. №1 (часть 1). - Ст. 14.

7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - №26. - Ст. 883.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. -№44.-Ст. 4147.

9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

10. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №1. - Ст. 1.

11. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №25. - Ст. 2963.

12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. -№30.-Ст. 3594.

13. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - №7. - Ст. 785.

14. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005 № 87-ФЗ) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. № 30. - Ст. 3018; - 2005. - № 30. - Ст. 3098.

15. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 43. - Ст. 4190.

16. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. -2008. -№ 17.-Ст. 1755.

17. Проект Федерального закона № 369394-4 «О приостановлении действия отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и внесении изменений в

18. Жилищный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»» // СПС «КонсультантПлюс. Законопроекты». — Версия 3000.03.12.

19. Закон г. Москвы от 09 ноября 1994 г. № 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений» // СПС «КонсультантПлюс. Региональное Законодательство». Версия 3000.00.17.

20. Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу № 78-Г00-61 о мансардах в чердачных помещениях многоквартирного дома г. Санкт-Петербурга // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

21. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. - № 8.

22. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2004 г. № Ф09-4164/04ГК // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

23. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 24 декабря 2004 г. по делу № А26-6465/03-112 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

24. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 01 апреля 2005 г. по делу № А56-15485/04 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

25. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 24 мая 2006 г. по делу № А05-8203/04-24 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». — Версия 3000.03.37.

26. Постановление Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 21 июня 2007 г. № Ф04-3898/2007 (35362-А46-10) по делу № А46-9030/2006 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». -Версия 3000.03.37.

27. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 20 сентября 2007 г. № Ф08-6162/2007 по делу № А32-1945/2007-11/67// СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». -Версия 3000.03.37.

28. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 22 ноября 2007 г. № Ф08-7441/07-2491А по делу № А53-4858/2007-С5-23 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». -Версия 3000.03.37.

29. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу № А14-3745/2007/148/8 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

30. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу № А35-2290/07-С16 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». Версия 3000.03.37.

31. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 16 июня 2008 г. № Ф08-2923/2008 по делу № А32-13753/2007-2/159 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». -Версия 3000.03.37.

32. Постановление Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 31 июля 2008 г. № Ф04-4583/2008 (8761-А70-11) по делу № А70-69/5-2008 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика». — Версия 3000.03.37.

33. Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2008 г. по делу № А55-2032/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

34. Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2008 г. по делу № А55-5638/2008 // Архив Арбитражного суда Самарской области.

35. МОНОГРАФИИ. УЧЕБНИКИ. УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ.

36. КОММЕНТАРИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

37. Алексеев Н.Н. Русский народ и государство. Дугин А., Тараторин Д. (сост.). -М.: Аграф, 1998. 640 с.

38. Алексеев С.С. Общая теория права. Курс в 2-х томах. Т. 2. -М.: «Юридическая литература», 1982. -360 с.

39. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. -Екатеринбург: Издательство Института частного права, 2006. 128 с.

40. Алексеев С.С. Собственность право - социализм. - М.: «Юридическая литература», 1989. — 173 с.

41. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). — М.: Волтерс Клувер, 2007. — 184 с.

42. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. — СПб, 1895.-697 с.

43. Афанасьев В.Г. Научное управление обществом (опыт системного исследования). 2-е изд., доп. - М.: Политиздат, 1973. — 392 с.

44. Афанасьев В.Г. Социальная информация и управление обществом. -М.: Политиздат, 1975. 408 с.29. . Бартошек М. Римское право. Понятия, термины, определения: Перевод с чешского. М.: «Юридическая литература», 1989. -448 с.

45. Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. М.: «Зерцало», ТЕИС, 1995. - 188 с.

46. Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005.-288 с.

47. Берг А.И. Кибернетика — наука об оптимальном управлении. М. - Л.: Энергия, 1964. - 64 с.

48. Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: «Большая Российская энциклопедия», 2001. - 1456 е.: ил.

49. Большой юридический энциклопедический словарь / Под ред. Барихина А.Б. М.: Книжный мир. 2006. - 720 с.

50. Большой юридический словарь. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. АЛ. Сухарева. М.: Инфра-М, 2008. - 858 с.

51. Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве. Понятие, виды, государственные юридические лица. М.: Юридическое издательство Министерства юстиции СССР, 1947. - 364 с.

52. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. — М. — JL: Издательство Академии наук СССР в Ленинграде, 1948. 840 с.

53. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. -М.: «Статут», 2001. 191 с.

54. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.: МЗ-Пресс, 2002. - 170 с.

55. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. — М.: Инфра-М, 1996.-672 с.

56. Всем, кто любит свой дом. Пособие для начинающих собственников жилья по выбору способа управления многоквартирным домом / Правительство Самарской области. — Самара: «Печатный двор «Самбр»», 2006. — 71 с.

57. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. — М.: Госюриздат, 1961.-223 с.г

58. Гольбах П.А. Избранные произведения: В 2-х т. Т. 1. - М.: Соцэкгиз, 1963.-715 с.

59. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Изд-во Международного Центра финансово-экономического развития, 1996. - 704 с.

60. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. -М.: БЕК, 1997. 704 с.

61. Гражданское право / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -3-е изд. -М.: «Проспект», 1997. -Ч. 1.-625 с.

62. Гражданское право России. Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. -М.: «Юрист», 1998.-459 с.

63. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. - М.: Изд. БЕК, 2000. - 816 с.

64. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин и др. М.: ТК Велби, 2006. - 480 с.

65. Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: учебник / Ем B.C. и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 720 с.

66. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. -М.: «Статут», 2000. 411 с.

67. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: Российское право. 1992. - 207 с.

68. Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. — Т. 4. — М.: Государственное издательство иностранных и национальных словарей, 1955.-725 с.

69. Денисов С.А., Егоров А.В., Сарбаш С.В. Реабилитационные процедуры в деле о банкротстве. Постатейный комментарий к главам 5, 6, 8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». — М.: Статут, 2003. 380 с.

70. Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006. — 736 с.

71. Дорохина Е.Г. Арбитражное управление в системе банкротства: Монография. -М.: Новый индекс, 2008. 91 с.

72. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. — М.: Статут, 2006. — 236 с.

73. Евразийский Временник (Утверждение евразийцев. Кн. 5.) / Ред. П.Н. Савицкий, П.П. Сувчинский, кн. Н.С. Трубецкой. Париж: Евраз. Кн. Изд-во, 1927. - 308 с.

74. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. -М.: «Юридическая литература», 1973. -207 с.

75. Здравомыслов А.Г. Проблема интереса в социологической теории. Л: Издательство Ленинградского университета, 1964. - 74 с.

76. Зинченко С.А. Государственная собственность в СССР: проблемы правового регулирования. — Ростов: Издательство Ростовского университета, 1986. 175 с.

77. Иеринг Р. Цель в праве. Т. 1 / Пер. Муравьева, Дерюжинского. СПб., 1881. — 427 с.

78. Иеринг Р. Юридическая техника / Сост. А.В. Поляков. М.: Статут, 2008.-231 с.

79. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: «Юридическая литература», 1967. - 494 с.

80. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». М.: «Статут», 2000. - 777 с.

81. Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. — Самара: Изд-во «Самарский университет», 2005. 140 с.

82. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000. - 303 с.

83. Кант И. Критика практического разума / Пер. с нем. СПб.: Наука, 1995.-528 с.

84. Кашанина Т.В. Хозяйственные товарищества и общества: правовое регулирование внутрифирменной деятельности. М.: Изд. Гр. ИНФРА'М - КОДЕКС, 1995. - 554 с.

85. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд. - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 710 с.

86. Козлов Ю.М., Фролов Е.С. Научная организация управления и право. -М.: Изд. Московского ун-та, 1986. -247 с.

87. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. — М.: Статут, 2005.-476 с.

88. Колганов М.В. Собственность в социалистическом обществе. М.: Издательство Академии наук СССР, 1953. — 392 с.

89. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: «Контракт», 1998. - 778 с.

90. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма «Контракт», 2006. - 400 с.

91. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2007. - 352 с.

92. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / И.А. Фаршатов. М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006. - 464 с.

93. Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. М.: Издательство Московского университета, 1964.-268 с.

94. Корпоративное управление: Руководство для директоров. — М.: ЗАО «КПМГ», 2003. 234 с.

95. Крашенинников П.В. Жилищное право. — М.: Статут, 2000. —198 с.

96. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2005. - 317 с.

97. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией. Учебник для ВУЗов. М.: Изд. «РДЛ», 1998. - 768 с.

98. Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимые имущества по закону: По русскому праву. Одесса: Тип. Акционерного Южно-Русского О-ва Печатного Дела, 1904. — 389 с.

99. Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. — Самара; Самарская государственная экономическая академия, 1996.-54 с.

100. Лазар Ян. Собственность в буржуазной правовой теории: Пер. с нем. М.: «Юридическая литература», 1985. - (Критика буржуазной идеологии и ревизионизма). — 192 с.

101. Ленин В.И. Полное собрание сочинений. 4-е изд. — Т. 1. -М.: Политиздат, 1951. - 514 с.

102. Лернер А.Я. Начала кибернетики. М.: Наука, 1967. - 400 с.

103. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007. - 240 с.

104. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. — Томск: Издательство Томского университета, 1977. 214 с.

105. Маркс. Философия. Современность / Под общей ред. Т.И. Ойзермана. -М.: Политиздат, 1988.-413 с.

106. Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. — М.: Госюриздат, 1963. 148 с.

107. Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. — Харьков: Издательство Харьковского университета, 1968. 320 с.

108. Матгеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. -М.: Юристъ, 1999. — 384 с.

109. Медведев В. А. Управление социалистическим производством. Проблемы теории и практики. М.: Политиздат, 1983. -270 с.

110. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. - По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. -М.: Статут, 1997. - 455 с.

111. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. - 255 с.

112. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. -М.: Юристь, 1999. 176 с.

113. Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами: Правовой аспект: Монография. — М.: Дело, 2001. — 360 с.

114. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. — М.: «Юридическая литература», 1992. 175 с.

115. Моисеев В.Д. Центральные идеи и философские основы кибернетики. -М.: Мысль, 1965. 326 с.

116. Нарышкина Р. Л. Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США. — М.: Университет дружбы народов им. Патриса Лумумбы, 1965. 37 с.

117. Новый юридический словарь — справочник. Смоленск: Русич, 1999.-512 с.

118. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. -4-е изд., доп. -М.: Азбуковник, 1997.-944 с.

119. Пайпс Р. Собственность и свобода. М.: Московская школа политических исследований, 2001. — 415 с.

120. Пассек Е. Неимущественный интерес в обязательстве. -Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1893.-217 с.

121. Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект). Монография. М.: Налоги и финансовое право, 2004. -208 с.

122. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. — 541 с.

123. Перфильев М.Н. Общественные отношения. Методологические и социологические проблемы. JL: Наука, 1974. -235 с.

124. Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. -Самара: Изд-во «Самарский университет», 2002. — 176 с.

125. Попондопуло В.Ф. Конкурсное право: правовое -регулирование несостоятельности (банкротства): Учеб. пособие. — М.: Юристъ, 2001.-331 с.

126. Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. — М.: Волтерс Клувер, 2007.-256 с.

127. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. — М.: ГроссМедиа, 2006.-346 с.

128. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. - 749 с.

129. Право собственности в СССР (проблемы, дискуссии, предположения) / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М.: «Юридическая литература», 1989.- 288 с.

130. Райзберг Б. А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.: Инфра-М, 2008.-512 с.

131. Рассолов М.М. Управление, информация и право. — М.: Мысль, 1983.-157 с.

132. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. -М.: Юристъ, 2001.-496 с.

133. Семина А.Н. Банкротство: вопросы правоспособности должника — юридического лица. Научно практ. издание. — 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Экзамен, 2004. -224 с.

134. СТАТЬИ. ДИССЕРТАЦИИ. АВТОРЕФЕРАТЫ ДИССЕРТАЦИЙ.

135. Айзикович А.С. Некоторые вопросы теории общественных отношений // Философские науки. 1979. - №6. - С. 27-37.

136. Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. — 2006.-№1.-С. 3-15.

137. Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2) — М., Профиздат: Молодежь и образование, 2006. -№4. С. 3-53.

138. Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. — 2002.-№ 11.-С. 25-33.

139. Белоликов А.И. Фигура арбитражного управляющего // Право и экономика. -2004. -№ 12. С. 28-34.

140. Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. —2006. -№2. — С. 54-55.

141. Венедиктов А.В. Органы управления государственной социалистической собственностью // Советское государство и право. — 1940.-№5-6.-С. 24-51.

142. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество. // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс. Комментарии Законодательства». Версия 3000.00.17.

143. Емельянов В. Пределы полномочий органа юридического лица // Российская юстиция. -2003. -№ 1. С. 21-23.

144. Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. -2004. -№ 2. С. 72-87.

145. Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Автореф. дисс. . к.ю.н. — Волгоград, 2007. 22 с.

146. Зарезин М. Крыша заехала в тупик // Российская газета. -10.11.2000 г.

147. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. — М., 1941.-С. 3-89.

148. Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах: Автореф. дисс. . к.ю.н. Казань, 2007. — 24 с.

149. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. -2005. -№ 6. С. 87-99.

150. Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Юрист. 2004. — № 5. — С. 5-7.

151. Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности» // Известия вузов. Правоведение.- 1980.-№ 6.-С. 99-101.

152. Кузнецова О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме //

153. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. — М.: Ось-89, 2005. -С. 90-101.

154. Малиновский А.А. Злоупотребление правом: теоретические аспекты // «Черные дыры» в Российском законодательстве. Юридический журнал. -2005. -№4. С. 92-95.

155. Малиновский А.А. Злоупотребление правом как юридическая категория // Журнал российского права. 1998. -№7. - С. 70-75.

156. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности // Очерки по гражданскому праву: Сборник статей. — JL: Издательство Ленинградского университета, 1957.-С. 79-76.

157. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дисс. . к.ю.н. Белгород, 2004. -23 с.

158. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. -2005. -№4. С. 31-45.

159. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Известия вузов. Правоведение. 1993. —№ 1. — С. 24-34

160. Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дисс. . к.ю.н. -М., 2008. -24 с.

161. Мохов А.А. Арбитражное управление разновидность доверительного управления? // Арбитражный и гражданский процесс. -2005. -№ 8. - С. 19-21.

162. Nowgorodzeff P., Uber die eigentumlichen Elemente der mssischen Rechtephilosophie // «Philosophic und Recht». II. September, 1922.

163. Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дисс. . к.ю.н. — М., 2006. — 22 с.

164. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. — 2006. № 2. — С. 52-54.

165. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. - № 6. -С. 37-40.

166. Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. — Ставрополь: Издательство СтГАУ «Агрус», 2004. Вып. 1. - С. 272-298.

167. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. -№4.-С. 42-55.

168. Плетников Ю.К. Теория общественных отношений: сущность и актуальные проблемы // Социологические исследования. — 1978. №2. -С. 21-32.

169. Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. . к.ю.н. -Волгоград, 2006. 22 с.

170. Пустошкин О.В. Правовые средства достижения цели института несостоятельности (банкротства) юридического лица // Авторефераты диссертаций членов кафедры . к.ю.н. СамГУ. Самара, 2006.-С. 91-100.

171. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1986. - С. 44-126.

172. Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. — 2006.-№10.-С. 118-120.

173. Рузанова В. Д. Проблемы реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме как членов ТСЖ // Проблемы правового положения участников юридических лиц: сборник научных статей. Самара: Изд-во «Универс-групп», 2008. - С. 6-13.

174. Рясенцев В.А. Понятие и юридическая природа полномочия представителя в Гражданском праве: Методические материалы // Всесоюзный юридический заочный институт. Вып. 2. М., 1948. - С. 3-11.

175. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. — № 3. — С. 57-59.

176. Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. . к.ю.н. -М., 2002.-170 с.

177. Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. - № 4. - С. 103-106.

178. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. - № 6. - С. 2-10.

179. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. -2004.-№ 4.-С. 8-22.

180. Скаредов Г.И. Правовая сущность арбитражных управляющих // Предпринимательское право. 2007. - № 4. - С. 27-30.

181. Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. Ред. М.А. Рожкова. -М.: Статут, 2007. С. 450-464.

182. Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности // Закон.-2004.-№2.-С. 8-13.

183. Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. -2006.-№8.-С. 61-71.

184. Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ. -2000. № 1. - С. 81-94.

185. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право.-2005. -№1.-С. 5-19.

186. Тай Ю.В. Правовые проблемы арбитражного управления: Дис. . к.ю.н.-М., 2005.-263 с.

187. Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. — № 11.— С. 65-70.

188. Фарбер И.Е. Рецензия. // Правоведение. 1961. - №4. - Рец. на кн.: Вопросы общей теории советского права. Сб. статей / Под ред. С.Н. Братуся. - М.: Госюриздат, 1960. - 405 с.

189. Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. . к.ю.н. — Иркутск, 2006. —26 с.

190. Филимонов C.JT. Анализ порядка регистрации кондоминиумов и доли в праве на общее имущество // ЖКХ. 2004. - № 7.-Ч 1.-С. 23-26.

191. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. - № 12. - С. 24-27.

192. Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. . к.ю.н. — М., 2003. 160 с.

193. Фроловский Н.Г. Управление предпринимательскими корпорациями в Российской Федерации (правовой аспект) // Авторефераты диссертаций членов кафедры . к.ю.н. СамГУ. Самара, 2006.-С. 136-145.0

194. Хохлов Е.Б., Бородин В.В. Понятие юридического лица: история и современная трактовка // Государство и право. — 1993. — № 9. — С. 152-159.

195. Чевычелов В.В. К вопросу о понятии юридической конструкции // Государственная власть и местное самоуправление. —2005. — № 11.-С. 27-29.

196. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ (часть первая) // Государство и право. — 1995. — №3. С. 96-101.

197. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. -№ 6. - С. 15-20.

198. Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: Автореф. дисс. . к.ю.н. -М., 2007. 22 с.

199. Щенникова JI.B. Категория «собственность» в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике // Государство и право. 1995. - № 3. - С. 96-103.

200. Яцева Е.В. Правовое регулирование сделок несостоятельного должника, находящегося в процессе банкротства: Автореф. дисс. . к.ю.н. -М., 2003. -25 с.

Автор: Маркова, Ирина Владимировна
Город: Самара
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Маркова, Ирина Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Маркова, Ирина Владимировна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника»