АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом»
Долгова Наталья Алексеевна
ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Специальность 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
10 АПР 2214
Волгоград 2014
005546955
Работа выполнена на кафедре предпринимательского права юридического факультета НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса»
Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент
КАГАЛЬНИЦКОВА Наталья Владимировна
Официальные оппоненты: ВОЛКОВ Александр Викторович,
Управляющий партнер Адвокатского бюро Волгоградской области «ИРБИС» доктор юридических наук
КОЗЛОВА Марина Юрьевна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и международного частного права ФГАОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»
Ведущая организация: ФГ КОУ ВПО «Волгоградская академия
Министерства внутренних дел Российской Федерации»
Защита состоится «27» мая 2014 года в 12.30 часов на заседании диссертационного совета Д 504.001.03 для рассмотрения докторских и кандидатских диссертаций при Российской академии народного хозяйства и государственной службы при »Президенте Российской Федерации по адресу: 119571, Москва, проспект Вернадского, д. 82, учебный корпус 6, ауд. 2076.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Автореферат разослан » марта 2014 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент
М.А. Егорова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования определяется рядом взаимообусловленных факторов. Эффективное и стабильное развитие экономики и социальной сферы во многом зависит от наличия целостной и непротиворечивой системы правового регулирования отношений. Однако в российском законодательстве продолжает сохраняться ряд пробелов и коллизий, связанных с осуществлением собственниками жилых помещений права управления многоквартирным домом посредством заключения соответствующего договора - договора управления многоквартирным домом.
Проблема эффективной организации управления многоквартирными домами приобрела в настоящее время глобальный характер для всей России и потребовала пристального внимания к ее решению высших должностных лиц и органов государственной власти России. Так на заседании Государственного Совета при Президенте РФ по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 31 мая 2013 года было отмечено, что «права и интересы граждан нередко нарушаются из-за злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами. Зачастую за дело берётся организация, у которой нет ни материальных, ни людских ресурсов и которая существует только на бумаге». Только в Волгоградской области в 2013 году было проведено более 70 проверок в сфере жилищно-коммунального хозяйства, 33 уголовных дела направлены в суд. Доказано, что большинство из управляющих компаний занималось хищением денежных средств, а не качественным надлежащим управлением многоквартирными домами. В результате таких мошеннических действий в Волгоградской области задолженность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями в 2013 году превысила четыре миллиарда рублей.
Актуальность темы исследования также подтверждается тем, что в гражданском законодательстве Российской Федерации отсутствует нормативно-закрепленное понятие правовой конструкции, как в целом
договора, так и его отдельных разновидностей, в том числе договора управления многоквартирным домом. _ . i
К сожалению, в юридической науке до настоящего времени продолжаются дискуссии относительно правовой природы договора управления многоквартирного дома, субъектов договорных отношений, их правового статуса, объекта и предмета, складывающцхся правоотношений, содержания права собственности на общее имущество, где отсутствуют такие правомочия, как право распоряжения и право выдела доли.
Большое теоретическое и практическое значение имеет разработка теоретических основ правовой конструкции договора управления именно общим имуществом многоквартирного дома, как центрального объекта в процессе регулирования нормами гражданского и жилищного права системы управления многоквартирным домом. Необходимо определить место данного договора в системе договоров, определить жизненный цикл данного договора, оценить взаимоотношения управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями.
Нерешенность ряда теоретических проблем, пробельность и коллизионность законодательства, отсутствие единого подхода в регулировании правоотношений, возникающих в сфере управления многоквартирным домом, и, как следствие, неоднозначная судебная практика, формирующаяся в данной сфере, делают необходимым проведение научного исследования избранной темы.
Степень научной разработанности темы.
Проблемы категории «управление» в разных отраслях права, в том числе в гражданском, исследовали B.C. Ермаков, И.В. Маркова, Ю.С. Харитонова и другие. Общие положения о договорах исследовались в трудах таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.В. Романец, М.А. Егорова, И.Б. Новицкий, JI.A. Лунц, P.O. Халфина, и многих других. Договор управления многоквартирным домом рассматривался в работах Е.Б. Козловой, С.А.
Бушаенковой, Г. H. Макаренко, Ю.П. Свит, C.B. Стрембелева, С. И. Сусловой, М.Ю. Тихомирова, JI.A. Юрьевой и других авторов.
Отдельные проблемы, касающиеся места договора управления многоквартирным домом в системе договорных обязательств, его правовой природы, формы, способов заключения, ответственности сторон, и другие раскрыты в учебниках по гражданскому и жилищному праву (И.А. Зенина, О.Н. Садикова, А. П. Сергеева. Е. А. Суханова, Ю.К. Толстого и других).
Отдельные аспекты исследуемой темы рассматривались на диссертационном уровне, а именно в работах О.И. Власовой, С.А- Кудиной, О.Е. Жульевой, H. М. Мантул, И.В. Марковой, В.К. Михайлова, Э.О. Осадченко, У.Б. Филатовой, JI.A. Юрьевой.
Анализ представленных работ показывает, что в исследованиях не разрешен ряд теоретических вопросов, связанных с понятием самой правовой конструкции договора управления многоквартирным домом, и, в том числе, и с динамикой действующего законодательства. По отдельным проблемам высказываются противоречивые суждения, отсутствует единый взгляд на решение важных теоретических и практических вопросов. В этой связи необходимо провести комплексное исследование проблем, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом, спецификой его жизненного цикла (заключения, изменения, исполнения и прекращения договора), а также проблем гражданско-правовой ответственности по договору управления многоквартирным домом, ядро которого с цивилистической точки зрения составляет управление общим имуществом многоквартирного дома.
Цель исследования заключается в разработке научно обоснованного решения проблем, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом и спецификой правоотношений, возникающих в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома, а также в устранении пробелов и разрешении противоречий между действующими правовыми актами Российской Федерации.
Для достижения указанной цели автором решались следующие задачи:
- раскрыть специфику правоотношений, складывающихся в сфере управления многоквартирным домом;
- проанализировать объект и предмет правоотношений, складывающихся из договора управления многоквартирным домом;
- раскрыть понятие и содержание (структуру) правовой конструкции договора управления многоквартирным домом;
- определить место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров;
- рассмотреть существенные условия и субъектный состав договора управления многоквартирным домом;
- определить особенности жизненного цикла договора управления многоквартирным домом (оснований и порядка его заключения, изменения расторжения);
- на основе проведенного исследования выработать рекомендации по совершенствованию действующего российского гражданского и жилищного законодательства в данной сфере правового регулирования.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между собственниками жилых помещений и управляющей организацией в процессе возникновения, изменения и прекращения договорных отношений, вытекающих из договора управления многоквартирным домом.
Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением договорных отношений, обусловленных спецификой правовой природы договора управления многоквартирным домом; научная и учебная литература; нормативные правовые акты, регулирующие данные отношения; материалы судебной практики.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод» применение которого позволило осветить зарождение и развитие правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом;
логический метод, включающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза; юридико-техннческий метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом, использовался системный подход,, являющийся общенаучным методом познания.
Теоретической основой диссертации явились труды российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики. Работа базируется на трудах М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, Н.Г. Александрова, A.B. Афониной, В.А. Иоффе, Д.Н. Бахрах, В.А. Белова, С.Н. Братуся, JLA. Бургановой, С.А. Бушаенковой, В.В. Витрянского, А.Н, Гуева, И.А. Дроздова, И.А. Зёнина, О.С. Иоффе, Е.Б. Козловой, Н. В. Корниловой, В.Г. Коряковцева, М.И. Кулагина, П.В. Крашенинникова, Н.М. Мантул, И.В. Марковой, Д.И. Мейера, Б.И. Путинского, В.А. Рясенцева, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, A.A. Соловьева, К.И. Скловского, C.B. Стрембелева, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, М.Ю. Тихомирова, Ю.К. Толстого, JI.A. Чеговадзе, JI.B. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича и других.
Нормативную базу исследования составляют гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации, подзаконные нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, в том числе Правительства Российской Федерации, эмпирическую - решения и определения судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации, в том числе акты Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа содержит решение проблем, имеющих существенное значение для науки гражданского и жилищного права, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом, в регламентации которого функционально взаимодействуют нормы частного и публичного права.
В рамках правовой конструкции договора управления многоквартнрного дома нормами гражданского и других отраслей частного права, нормами административного, финансового, процессуального и других отраслей публичного права регулируются отношения по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников дома и других лиц; оказанию различных коммунальных услуг; диспетчерскому обслуживанию дома; регистрационному учету жильцов дома и их гостей; выдаче собственникам различных справок; истребование с них финансовых задолженностей; обеспечению безопасности собственников и иных лиц путем найма консьержей, устройства видеонаблюдения, средств связи со службами, обеспечивающими функционирование общих (наружных) входных дверей, домофонов и «тревожных кнопок», а также с правоохранительными органами.
Гражданско-правовым «ядром» разнообразных отношений по договорному управлению многоквартирным домом являются регулируемые гражданским правом отношения собственности (индивидуальной и общей), отношения по выполнению в договорных рамках работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.
В диссертации предлагается единая система правового регулирования отношений, возникающих из договора управления многоквартирным домом, основанная на сочетании методов диспозитивности и императивности. Установлен баланс между частными и публичными интересами, а также интересами различных собственников. Выявлена специфика правоотношений, вытекающих из договора управления многоквартирным домом и заключающихся в постоянном функциональном взаимодействии горизонтальных и вертикальных правоотношений как подсистемы внешних отношений, и вещных, обязательственных и корпоративных правоотношений как подсистемы внутренних правоотношений.
В диссертации доказано, что специфика правовой природы исследуемого договора детерминируется обязательственно-правовой природой отношений, лежащих в его основе и особой целью, которая сформулирована автором иначе,
чем в других научных исследованиях и нормативных правовых актах Российской Федерации.
Автором обосновано, что управляющая организация должна иметь статус коммерческой организации со специальной правоспособностью и одним основным видом деятельности. Доказано, что деятельность управляющей организации должна быть обеспечена совокупностью способов, гарантирующих исполнение основного обязательства,, что повысит уровень соблюдения прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:
1. Доказано, что при управлении многоквартирным домом возникают правоотношения, отражающие функциональную взаимосвязь горизонтальных отношений, построенных на началах равенства сторон, и вертикальных, характеризующихся отношениями власти и подчинения.
Специфика указанных правоотношений заключается: в их целях, призванных удовлетворять как частные, так и публичные интересы; в возможности возникновения правоотношений при отсутствии волеизъявления со стороны собственников жилых помещений и в ограничении. действия принципа свободы договора; в единстве управления и самоуправления; во взаимодействии управляющего и управляемого субъектов; в отсутствии у собственников жилых помещений традиционных правомочий собственности.
2. Обосновано, что цель управления общим имуществом многоквартирного дома значительно уже, чем цель управления многоквартирным домом. Целью управления многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а именно формирование такой среды обитания, при которой складывается состояние защищенности жизненно важных потребностей человека.
Реализация данной цели только усилиями сособственников многоквартирного дома невозможна. Объектом воздействия норм гражданского права в этой системе управления является общее имущество сособственников
многоквартирного дома.
3. Доказано, что правовая конструкция договора управления многоквартирным домом - это система законодательно закрепленных и реализующихся в правоотношениях, при наличии юридических фактов, элементов его модели, определяющей порядок реализации сособствениками права на управление многоквартирным домом.
4. Определено, что содержание (структура) правовой конструкции договора управления многоквартирного дома включает следующие элементы: наличие четного определения (понятия) договора управления многоквартирным домом, закрепленного в законодательстве Российской Федерации; нормативное закрепление способов управления многоквартирным домом; характеристику существенных условий договора управления многоквартирным домом; жизненный цикл (порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения) договора управления многоквартирным домом; основания и меры гражданско-правовой ответственности субъектов управления многоквартирным домом; указание на видовые особенности договора управления многоквартирным домом.
5. Доказана необходимость законодательной корректировки в Жилищном кодексе РФ названия договора управления многоквартирным домом, уточнив предмет данного договора исходя из приоритетов частного права. Необходимо данный договор считать договором управления общим имуществом многоквартирного дома.
6. Обосновано, что в основе договорной конструкции договора управления общим имуществом многоквартирного дома лежит взаимодействие управляющей и управляемой подсистем. Собственники, передавая функции упр1авления, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом. Они остаются обязанными контролировать деятельность «непосредственных управленцев», они сохраняют статус управомоченных лиц по вопросам, связанным с пользованием и распоряжением общим имуществом, продолжают нести «бремя» содержания имущества.
7. Доказано, что договор управления общим имуществом многоквартирного дома является самостоятельным гражданско-правовым договором. Вывод основан на выявленной специфике предмета договора; особом субъектном составе; наличии законодательно определенной цели установления договорных отношений; особенностях жизненного цикла (порядка заключения, изменения, расторжения и прекращения) данного договора; наличии элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (собственников жилых и нежилых помещений).
8. Аргументировано, что субъектами правоотношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома, наряду с собственниками жилых помещений, выступают третьи лица (наниматели, арендаторы, члены семьей собственников), которые проживают в жилом помещении на законном основании и пользуются результатом управления. Обосновано, что по правовой природе договор управления общим имуществом многоквартирного дома, заключаемый между собственниками помещений и управляющей организацией, является договором в пользу третьего лица.
9. Обоснована необходимость отнесения договора управления многоквартирным домом к публичным договорам исходя из его предмета, субъектного состава, содержания прав и обязанностей сторон. При этом доказывается, что, исходя из социально-значимой сферы деятельности, которой занимается управляющая организация, договоры управления общим имуществом многоквартирного дома должны иметь единую цену, которая может меняться в зависимости от износа общего имущества в соответствии с установленными нормативно-правовыми актами Российской Федерации едиными коэффициентами.
10. Обосновано, что существенным условием договора управления общим имуществом многоквартирного дома должно быть условие о способе обеспечения исполнения обязательства управляющими компаниями. К таким способам следует относить: безотзывную банковскую гарантию, страхование гражданской ответственности, залог депозита. Альтернативой традиционному
обеспечению может быть участие управляющей организации в саморегулируемой организации, которая имеет компенсационный фонд и выступает гарантом надлежащего выполнения обязательств ее членами.
11. Доказано, что исходя из цели и предпринимательского характера своей деятельности, управляющая организация должна иметь статус коммерческой организации с законодательно установленным специальным минимумом уставного (складочного) капитала и публичным характером отчетности. Осуществление управления общим имуществом многоквартирного дома должно быть основным видом деятельности управляющей организации, что предполагает наделение ее специальной правоспособностью.
Теоретическая значимость исследования состоит в разрешении блока теоретических проблем, связанных со спецификой правоотношений, возникающих из договора управления многоквартирным домом, и особенностями применяемых методов правового регулирования; с правовым статусом субъектов договора; с разработкой системы способов защиты прав собственников жилых помещений; с формулированием целей и задач договора управления общим имуществом многоквартирного дома; с местом договора управления общим имуществом многоквартирного дома в системе гражданско-правовых договоров; со спецификой договорных отношений, возникающих при наличии интересов третьих лиц (законных обладателей прав на жилое помещение, отличных от права собственности).
Разработанные положения имеют значение для науки 1ражданского и жилищного права и могут послужить основой для последующих научных исследований проблем, касающихся правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом, а также по управлению другими объектами гражданских и жилищных прав, имеющих сходную специфику.
Предложенные научные определения и выводы представляют интерес с точки зрения не только науки гражданского и жилищного права, но и науки административного права.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения во многом носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе законотворчества. Выводы, сделанные в диссертации, важны также для правоприменительной деятельности, особенно это касается судебных органов.
Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе при изучении гражданского и жилищного права в юридических вузах.
На основании проведепного анализа научных концепций, нормативных правовых актов, судебной и иной практики автором разработаны конкретные предложения по совершенствованию действующего российского законодательства. В частности, предлагается:
- внести изменения в ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:
«В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное и гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)»;
- внести изменения в ст. 46 ЖК РФ, изложив ч. 6 в следующей редакции: «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд
решение, ...... Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе
обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования»;
- внести изменения в ст. 158 ЖК РФ, дополнив ее ч. 1.1. следующего содержания: «При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходят обязательства предыдущего собственника по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на
это имущество»;
- изложить ч. 1,2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции:
«Статья 162. Договор управления общим имуществом многоквартирного
дома
1. Договор управления общим имуществом многоквартирного дома заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников многоквартирного дома, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. После подписания договора управления многоквартирного дома его условия являются обязательными для всех собственников помещений многоквартирного дома.
2. По договору управлений общим имуществом многоквартирного дома одна сторона (управляющая организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, собственникам и выгодоприобретателям (лицам, пользующимся помещениями в этом доме на законных основаниях), обеспечивать предоставление им необходимых коммунальных ресурсов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления деятельность»;
- дополнить ст. 165 ЖК РФ ч. 6, изложив ее в следующей редакции: «Органы местного самоуправления обязаны оказывать собственникам жилых помещений в многоквартирном доме и управляющим организациям необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления или организаций муниципальной формы собственности».
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры предпринимательского права НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса». Материалы диссертации апробировались автором при проведении лекционных и семинарских занятий по жилищному, предпринимательскому, коммерческому праву в НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса».
Основные научные положения и выводы, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в опубликованных автором научных работах, перечень которых приводится в автореферате (общим объемом 7,3 п. л.), среди них три - в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК (2,9 п. л.), а так же в публикациях автора и выступлениях . на научно-практических конференциях, в том числе международных «Экономика, социология и право в современном мире: проблемы и поиски решений. 14-я Международная научно-практическая конференция (г. Пятигорск. 8-9 сентября 2012г)», «Актуальные проблемы развития правовой системы Республики Беларусь: материалы Республиканской научно-практической конференции с международным участием (Минск, 26 октября 2012 г.)»; Материалы Х-й ежегодной международной научно-практической конференции «Проблема правосубъектности: современные интерпретации» (24 февраля 2012 года г. Самара); «Проблемы управления и правового регулирования российского предпринимательства (25 ноября 2011 г., г. Волгоград): межвузовская научно-практическая конференция» и многих других.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и библиографического списка.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены объект, цели, предмет и задачи исследования, методологические и теоретические основы, показаны научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, изложены положения, выносимые на защиту, содержатся сведения об апробации ее результатов.
Глава первая «Правоотношения, складывающиеся между сторонами договора управления многоквартирным домом» состоит из трех параграфов.
Первый параграф «Специфические черты правоотношений в сфере управления многоквартирным домом». Правоотношения, возникающие в сфере управления многоквартирным домом, обширны и многогранны. Особенность указанных отношений обоснована тем, что речь идет об управленческих правоотношениях. В данных правоотношениях воздействие одного субъекта на другого всегда имеет обратную связь или ответную реакцию. Причем в правоотношениях, связанных с управлением многоквартирным домом, эта связь проявляется как нельзя четко.
Характерной чертой правоотношений по управлению многоквартирным жилым домом является не воздействие управляющего субъекта на управляемого, что больше свойственно отношениям власти и подчинения, а взаимодействие субъектов в создании комфортных безопасных условий проживания всех сособственников данного многоквартирного дома.
Важнейшей специфической чертой управления является то, что оно представляет собой единство управления и самоуправления. В современных условиях развития российского общества и государства для управления многоквартирным домом саморегулирование - это важный признак, характеризующий данные правоотношения.
Предполагается, что в современных условиях развития государства и общества цель управления многоквартирным домом намного шире. Сегодня
целью управления многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, включающее различные аспекты: организационные (например, придомовое обустройство, использование придомовых земельных участков для организации парковки), социально-экономические, (например, создание личной, в том числе имущественной безопасности (установление охранной системы и т.п.)), правовые (оформление отношений по управлению многоквартирным домом (установление домофонов, средств видеонаблюдения, спутниковой антенны, размещение рекламы на фасаде и (или) крыше многоквартирного дома и т.п.). Цель управления общим имуществом многоквартирного дома значительно уже, чем цель управления многоквартирным домом. Объектом воздействия норм гражданского права в этой системе управления является общее имущество сособственников многоквартирного дома.
Доказывается, что при управлении многоквартирным домом возникают и горизонтальные отношения, построенные на началах равенства сторон, которые помимо вещных, обязательственных и корпоративных отношений включают отношения по координации деятельности, взаимодействию, взаимной ответственности по осуществлению единых целей управления, и вертикальные, характеризующиеся отношениями власти и подчинения (субординации).
Второй параграф «Объект и предмет договорных отношений по управлению многоквартных домом». Доказывается, что для рассмотрения системы управления многоквартирным домом и определения правовой конструкции договора управления многоквартирным домом необходимо выделить объект и предмет таких договорных отношений.
Объектом правоотношений по управлению многоквартирным домом являются действия субъектов, в том числе и публично-правовых образований, по созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме. Объект правоотношений по договорному управлению многоквартирным домом, как и цель управления его общим имуществом, намного уже, и включает в себя действия соответствующих субъектов в
отношении общего имущества многоквартирного дома, что, соответственно, и является объектом их поведения.
В работе рассматривается соотношение понятий «жилой дом» и «многоквартирный дом». Делается вывод об их различии. Анализ признаков многоквартирного дома позволяет утверждать, что если собственность на помещения возникает у двух и более лиц на различные объекты (квартиры), то многоквартирный дом в целом можно рассматривать лишь как технический объект, но не юридический.
Общее имущество многоквартирного дома является имущественным комплексом (недвижимостью), имеющим в своем составе различные составные части, обладающие разным назначением и оборотоспособностью. Как единый объект недвижимости общее имущество не обладает признаками свободного в обороте объекта гражданских прав, так как оно не может быть выделено в натуре, его отчуждение не может происходить самостоятельно, а является следствием отчуждения жилых и нежилых помещений.
Более сложна категория объекта правоотношений по управлению многоквартирным домом. Анализ действующего законодательства Российской Федерации показывает, что в деятельность по управлению многоквартирным домом включается: деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, в том числе созданию такой среды обитания, при которой отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, создается система защищенности важных интересов личности и общества от всяких угроз; в рамках частноправового регулирования это деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания (включая обеспечение коммунальными услугами); содержанию общего имущества и оплата предоставления коммунальных услуг; деятельность по определению порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, включая цодьзование земельным участком.
Обосновывается, что управление, осуществляемое профессиональным управленцем, не сопровождается «усмотрением». Кроме того, собственники, передавая функции управления созданным ими организациям или управляющей организации, не освобождаются от обязанности управлять многоквартирным домом, они продолжают нести «бремя» управления.
Третий параграф «Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом». Анализ нормативно-правовых актов показывает, что понятие «управляющая организация» используется в «широком» смысле (управляющая организация, кооператив, ТСЖ) и в «узком» смысле - субъект договора управления многоквартирным домом (конкретный способ управления многоквартирным домом).
Управляющая организация не только выполняет функции управления, но и должна содействовать в определении целей управления. За свою управленческую деятельность управляющая организация систематически получает плату. Поэтому, делается вывод, что управляющими организациями могут быть только коммерческие организации.
Деятельность управляющей организации связана с обеспечением безопасности проживания в многоквартирном доме. Но каких-либо общих дополнительных требований к данным организациям закон не устанавливает.
В работе обосновывается необходимость законодательного закрепления для всех управляющих организаций требования предоставления обеспечения.
Рассматривается правовой статус общего собрания. Проведенный анализ показал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является формой согласительной процедуры, призванной найти решение вопросов по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Анализируется правовой статус товарищества собственников жилья и кооперативов, участвующих в управлении. Обосновывается, что легитимность заключения договора с управляющей организацией, которой должны быть переданы все функции по управлению, вызывает сомнение, так как, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ТСЖ, кооперативом или управляющей организацией) или непосредственно собственником. Наличие двух форм управления многоквартирным домом одновременно не возможно.
Вторая глава «Правовая природа договора управления многоквартирным домом» состоит из трех параграфов.
В первом параграфе «Понятие и содержание правовой конструкции договора управления многоквартирным домом» анализируются различные подходы к определению понятия «юридическая (правовая) конструкция», рассматривается вопрос использования данной терминологии в гражданском праве, в том числе и в отношении договоров.
Предлагается рассматривать правовую конструкцию договора управления многоквартирного дома, во-первых, как средство юридической техники, используемое при построении нормативного материала, во - вторых, как универсальную модель, элементы которой подлежат законодательному определению с учетом принципа диспозитивности в гражданском праве.
Предполагается, что введение категории «правовая конструкция договора управления многоквартирным домом» на уровне научного познания позволит обобщить требования государства к содержанию данного договора с учетом частно-правовых начал и решить ряд проблем, возникающих в рамках правоприменительной практики.
Структура правовой конструкции договора управления многоквартирного дома должна включать следующие элементы: наличие четного определения договора управления многоквартирным домом, закрепленного в законодательстве Российской Федерации; нормативное закрепление способов управления многоквартирным домом; характеристику существенных условий
договора управления многоквартирным домом; жизненный цикл (порядок заключения, изменения и расторжения) договора управления многоквартирным домом; основания и меры гражданско-правовой ответственности субъектов управления многоквартирным домом; указание на видовые особенности договора управления многоквартирным домом.
Выделение данных элементов правовой конструкции договора управления многоквартирного дома соответствует реальным правовым отношениям, которые существуют в системе управления многоквартирным домом. В процессе воспроизводства правовой конструкции договора управления многоквартирным домом с необходимостью сохраняются лишь ее структурные элементы, которые объединены общей идеей конструкции и обособлены друг от друга на основании самостоятельной задачи, выполняемой каждым из них. Фактическое же содержание элементов, их наполнение конкретными нормами права может меняться.
Во втором параграфе «Понятие и конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом» рассматривается понятие договора управления многоквартирным домом, выделяются признаки данного договора (взаимность, консенсуальность, возмездность, срочность), анализируется дискуссия по поводу публичного характера данного договора.
Субъектный состав, а также деятельность управляющей организации, которая включает в себя и оказание услуг, и проведение работ, и передачу товара, свидетельствуют о том, что договор управления многоквартирным домом имеет черты публичного договора. Обосновывается необходимость отнесения на законодательством уровне настоящего договора к публичным.
Доказывается, что в договоре управления многоквартирным домом цена должна быть единой для всех категорий потребителей. Данное условие являлось бы сдерживающим фактором роста цен на услуги управляющей организации. Исходя из социально значимой сферы деятельности, которой занимается управляющая организация, целесообразно установить единые цены,
которые могут меняться в зависимости от износа общего имущества в соответствии с установленными едиными коэффициентами
Параграф третий «Место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров».
В работе высказывается отрицательное отношение к отнесению настоящего договора к так называемым «жилищным договорам». Наличие частноправового характера договорных отношений по управлению многоквартирным домом, реализация принципов равенства участников данных отношений, свободы договора, возможность субсидиарного применения положений обязательственного права свидетельствует о гражданско-правовом характере договора управления многоквартирным домом.
В науке договор управления многоквартирным домом относят к смешанным договорам. Однако наличие функции управления, . которая воздействует на совершаемые в этой связи услуги и работы, не позволяет квалифицировать данный договор как смешанный.
Проводится сравнительный анализ признаков договора управления многоквартирным домом с признаками договоров возмездного оказания услуг, доверительного управления, договора подряда. В рамках договора управления многоквартирным домом управляющий выполняет работы, оказывает услуги, передает имущество. Данные действия взаимосвязаны и рассматриваются как «единое целое». Следовательно, разделение деятельности, осуществляемой в рамках данного договора, на составляющие, конкретные работы, услуги и другие отдельные действия управляющей организации, с целью определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров по принципу направленности результата невозможно. Кроме того, круг обязанностей и прав управляющей организации, закрепленных императивными нормами, не совпадает, а иногда и противоречит правам и обязанностям соо гветствующих лиц в рассматриваемых нами договорах.
Делается вывод, что договору управления многоквартирным домом присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный тип гражданско-правового договора. Вывод основан на выявленной специфике предмета договора; особом субъектном составе; наличии законодательно определенной цели установления договорных отношений; особенностях механизма заключения договора; наличии элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (собственников жилых и нежилых помещений).
Глава третья «Существенные условия и жизненный цикл договорных отношений по управлению многоквартирным домом» состоит из двух параграфов.
Первый параграф «Существенные условия договора управления многоквартирным домом».
Существенным условием любого договора является его предмет. Специфика предмета договора управления многоквартирного дома заключается в том, что управляющий совершает не разовые действия, а осуществляет комплекс действий в течение длительного срока. Предметом договора управления многоквартирным домом является в конечном итоге результат управления: надлежащее и безопасное состояние общего имущества конкретного многоквартирного дома и благоприятные (комфортные) условия проживания. В качестве «дополнительной детали» - согласование действий, которые ведут к его достижению.
Обосновывается, что необходимо законодательно обязать управляющую организацию при заключении договора выделять следующие группы работ и услуг: первоочередные ремонтные работы - это работы, которые требуют немедленного исполнения под угрозой возникновения аварий, угрожающих жизни и здоровью граждан; обязательные работы и услуги, жизненно необходимые для нормального функционирования жилого дома, как целостного механизма, определенные в стандартах и содержащиеся в региональных и муниципальных нормативно-правовых актах; профилактические ремонтные работы, с целью увеличения жизненного цикла
многоквартирного дома до проведения капительного ремонта; работы, направленные на благоустройство и улучшающие эстетический вид здания и придомовой территории, повышающие комфортность проживания (устройство детских площадок, разбивка газонов озеленение придомовой территории, дежурство консьержа и т. д.).
Предоставление коммунальных услуг является императивной обязанностью и никак не зависит от воли управляющей организации (ст. 161 ЖКРФ).
Второй параграф «Жизненный цикл договора управления многоквартирным домом». Выявлен ряд противоречий действующего законодательства. Так, ЖК РФ не исключает возможности заключения одного договора с множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Однако это положение находится в противоречии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которому «решение о выборе управляющей организации принимается большинством голосов от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрание».
От имени собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом подписывается председатель совета многоквартирного дома. Но, как следует из п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, права и обязанности по данному договору приобретают собственники, предоставившие полномочия, удостоверенные доверенностями. Таким образом, договор считается заключенным, но только в отношении тех собственников, которые голосовали за его заключение.
В связи с изложенным, предлагается внести изменения в ст. 162 ЖК РФ, что поможет устранить существующие коллизии.
В работе доказывается, что сложность взаимоотношений сторон в процессе заключения и действия договора не позволяет считать любое невыполнение условий основанием для отказа от договора. Полагаем, что в
законе и договоре должны быть прямо указаны основания одностороннего отказа от исполнения договора. При этом собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании и направить управляющей организации заявление об одностороннем отказе от исполнения договора с указанием соответствующих причин.
Отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников автоматически означает выбор или другой управляющей организации, или другого способа управления. В случае признания действий собственников неправомерными не может произойти реституция, так как управляющая организация фактически не может вернуться к управлению данным многоквартирным домом в связи с тем, что собственниками выбран новый способ управления. Обосновывается, что единственной мерой воздействия на недобросовестных собственников может являться взыскание убытков в связи с неправомерным отказом от исполнения договора и сменой способа управления.
Глава четвертая «Гражданско-правовая ответственность сторон договора управления многоквартирным домом» состоит из двух параграфов.
Первый параграф «Состав гражданского правонарушения как основание гражданско-правовой ответственности сторон договора управления многоквартирным домом».
В диссертации обосновывается, что условия наступления гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом могут быть в полном составе или усеченными в зависимости от статуса правонарушителя: управляющая компания или сособственники помещений многоквартирного дома. Независимо от организационно-правовой формы управляющей организации основанием ее гражданско-правовой ответственности является усеченный состав гражданского правонарушения, то есть речь идет об ответственности без вины.
Обосновывается, что для обеспечения своей деятельности управляющая организация должна образовывать резервный фонд, размер и порядок формирования которого должен определяться в договоре.
Второй параграф «Основные случаи наступления гражданско-правовой ответственности сторон договора управления многоквартирным домом».
Исходя из тесного взаимодействия сторон договора и наличия бремени собственности на общее имущество, выполнение управляющей организацией своих обязанностей во многом зависит от поведения собственников помещений. Поэтому если собственники своими действиями (бездействием) провоцируют ухудшение состояния общего имущества (его порчу, выход из строя и т. п.) по сравнению с нормальным износом, то это должно являться основанием уменьшения размера возмещаемого собственникам вреда со стороны управляющей организации.
Обосновывается, что ввиду того, что управляющая организация является ответственной за состояние общего имущества многоквартирного дома, то необходимо предусмотреть ее обязанность при необходимости проведения капитального ремонта выйти с такой инициативой на общее собрание собственников и в случае отказа предоставить право расторгнуть договор.
В работе обосновывается позиция, согласно которой, управляющая организация должна являться не лицом «предоставляющим «коммунальные услуги», а лицом, выступающим посредником при предоставлении коммунальных услуг. Данная деятельность должна осуществляться в рамках реализации функций управления и не требует самостоятельного договорного оформления. Данная модель предполагает, что платежи поступают по общему правилу, непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций, что исключает их нецентрализованное расходование.
В работе предлагается законодательно указать, что средства, полученные от управления многоквартирным домом, должны поступать и аккумулироваться на отдельном счете и не могут смешиваться с другими
средствами, поступающими от управления другими многоквартирными домами.
В заключении подводятся итоги исследования, формулируются выводы и предложения, раскрываются перспективы развития законодательства о договорных отношениях, складывающихся при управлении многоквартирным домом.
Заключение
Проведенный нами теоретико-правовой анализ отношений по управлению многоквартирным домом показал, что как на законодательном уровне, так и в доктрине, отсутствует однозначное понимание как самого определения «управление многоквартирным домом», так и правовой природы договора управления с управляющей организацией, что порождает достаточно много проблем в данной сфере и, обуславливает, неэффективность деятельности управляющих организаций в этом сегменте рынка.
В настоящее время, в отличие от первоначального мягкого диспозитавного регулирования, законодатель взял курс на детальную регламентацию отношений в сфере управления многоквартирным домом. Что, в свою очередь, в рамках заявленной темы исследования, требует доктринального рассмотрения и осмысления как самого характера договорных отношений по управлению многоквартирным домом, так и методов воздействия на них.
Основные научные публикации автора, в которых отражены положения диссертационного исследования:
I. Научные статьи, отражающие основные положения диссертационного исследования, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, входящих в перечень ВАК Минобрнауки РФ:
1. Долгова, Н. А. Проблемы определения содержание договора управления многоквартирным домом / Н. А. Долгова // Философия социальных коммуникаций. - 2012.2 (19). - С. 23-33 (1,4 пл.);
2. Долгова, Н. А. Субъектный состав договора по управлению многоквартирным домом / Н. А. Долгова // Юристь-Правоведъ. - 2012. - № 5. -С. 91-94 (0,5 пл.);
3. Долгова, Н. А. Проблемы реформирования жилищного законодательства в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома / Н. А. Долгова // Вестник Евразийской академии административных наук. - 2012. - № 2(19). -С. 160-167(1 пл.).
II. Научные статьи, содержащие положения диссертационной работы, опубликованные в других печатных изданиях;
4. Долгова, Н. А. Конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом / Н. А. Долгова // Новая правовая мысль. - 2013. - № 1.-С. 94-101 (0,9 пл.);
5. Долгова, Н. А. Реализация права потребителя жилищно-коммунальных услуг на информацию об управлении многоквартирным домом в свете реформируемого жилищного законодательства / Н. А. Долгова // Мы и право : научно-практический журнал. - 2012. -№ 1 (14). - С. 13-17 (0,6 пл.);
6. Долгова, Н. А. Договор управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров / Н. А. Долгова // Актуальные проблемы правоведения. - 2011. - № 4 (32). - С. 69-73 (0,5 пл.)
III. Тезисы и доклады, опубликованные в сборниках научно-
практических мемсдународных, межрегиональных и всероссийских
конференций
(апробация результатов диссертационного исследования)
7. Долгова, Н. А. Место договора управления многоквартирным домом в системе договоров / Н. А. Долгова // Экономика, социология и право в современном мире: проблемы и поиски решений. 14-я Международная научно-практическая конференция (г. Пятигорск. 8-9 сентября 2012г). / Международная академия финансовых технологий; отв. за вып. А. Е. Медовый. - Пятигорск: Изд-во МАФТ, 2012. -С. 104-109 (О.Зп.л.);
8. Долгова, Н. А. Некоторые аспекты социально-правового регулирования управления многоквартирными жилыми домами в России и Беларуси / Н. А. Долгова // Актуальные проблемы развития правовой системы Республики Беларусь : материалы Республиканской научно-практической конференции с международным участием (Минск, 26 октября 2012 г.) - Минск: БГЭУ, 2012. -С. 55-57 (0,2 пл.);
9. Долгова, Н. А. Некоторые проблемы применения гражданско-правовой ответственности управляющей организации по договору управления многоквартирным жилым домом / Н. А. Долгова // Право в перспективе: сборник материалов Всероссийских (заочных) научно-практических конференций: «Право в перспективе» и «Проблемы и перспективы реформирования современного избирательного права и процесса» / отв. ред. М. М. Линштейн. - Биробиджан : БФАмГУ, 2012. - С. 73-79 (0,3 пл.);
10. Долгова, Н. А. Управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом как коммерческое или некоммерческое юридическое лицо: материалы международной научной конференции (Волгоград, 26-27 апреля 2012 г.) «Правовое регулирование экономического и социального развития Российской Федерации» / Н. А. Долгова / Волгоградский институт бизнеса. - Волгоград: Изд-во ВолГМУ, 2012 - С. 53-55 (0,2 пл.);
11. Долгова, Н. А. Правосубъектность сторон договора управления общим имуществом многоквартирного дома при определении перечня производимых работ и услуг : материалы Х-й ежегодной международной научно-практической конференции «Проблема правосубъектности: современные интерпретации» (24 февраля 2012 года г. Самара). Выпуск 10. Часть I. / Н. А. Долгова. - Самара: Издательство Самарской Гуманитарной Академии, 2012. - С. 75-79 (0,3 пл.);
12. Долгова, Н. А. Применение гражданско-правовой ответственности управляющей организации по договору управления многоквартирным домом / Н. А. Долгова // Экономика, социология и право в современном мире:
проблемы и поиск решений. - 13-я Международная научно-практическая конференция, г. Пятигорск, 09-10 июня 2012г. / Международная академия финансовых технологий; Отв. за вып. д.э.н., проф. А.Е. Медовый. - Пятигорск: Издательство МАФТ, 2012. - С. 84 - 88 (0,3 пл.);
13. Долгова, Н. А. Ограничения права ачадения и пользования жилым помещением: сборник материалов ежегодной международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права» (Тула, 14-15 декабря 2011 г.) / Н. А. Долгова. - Тула: Тульский государственный университет, 2012. - С. 68-73. (0,3 пл.);
14. Долгова, Н. А. Состав общего имущества многоквартирного дома как существенное условие договора управления многоквартирным домом : Материалы международной научно-практической конференции «Современная модернизация России: проблемы и перспективы» (18 мая 2011 года) / Н. А. Долгова / Ученые записки (выпуск двенадцатый): сборник статей - Волгоград: Издательство Волгоградского института экономики, социологии и права, 2012. -С. 154-158 (0,3 пл.);
15. Долгова, Н. А. Понятие жилого помещения как объекта управления собственниками в рамках договорной конструкции управления имуществом многоквартирного жилого дома / Н. А. Долгова / Проблемы управления и правового регулирования российского предпринимательства (25 ноября 2011 г., г. Волгоград): сборник научных статей по итогам межвузовской научно-практической конференции. - Волгоград: Изд-во ВолГМУ, 2011. - С. 29-32 (0,2 пл.).
По теме диссертационного исследования опубликовано 15 научных публикаций общим объемом 7,3 п.л.
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Долгова Наталья Алексеевна
ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент Кагальницкова Наталья Владимировна
Изготовление оригинал-макета Долгова Наталья Алексеевна
Подписано в печать 25.03.2014. Тираж 100 экз. Усл. печ. л. 1,36.
Отпечатано Заказ № 3052 ООО «Волгоградское научное издательство» 400011, г. Волгоград, ул. Электролесовская, 55
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом»
НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ВОЛГОГРАДСКИЙ ИНСТИТУТ БИЗНЕСА»
Нг
04201457773 На правах рукописи
Долгова Наталья Алексеевна
ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель Кагальницкова Наталья Владимировна
кандидат юридических наук, доцент
Волгоград 2014
/
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 3
Глава 1. Правоотношения, складывающиеся между сторонами договора управления многоквартирным домом 20
§ 1. Специфические черты правоотношений в сфере управления многоквартирным домом 20
§ 2. Объект и предмет договорных отношений по управлению многоквартирным домом 36
§ 3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом 50
Глава 2. Правовая природа договора управления многоквартирным домом 60 § 1. Понятие и содержание правовой конструкции договора управления многоквартирным домом 60
§2. Понятие и конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом 71
§3. Место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров 84
Глава 3. Существенные условия и жизненный цикл договорных отношений по управлению многоквартирным домом 102
§ 1. Существенные условия договора управления многоквартирным домом 102 § 2. Жизненный цикл договора управления многоквартирным домом 129 Глава 4. Гражданско-правовая ответственность сторон договора управления многоквартирным домом 150
§ 1. Состав гражданского правонарушения как основание ответственности сторон договора управления многоквартирным домом 150
§ 2. Основные случаи наступления гражданско-правовой ответственности сторон договора управления многоквартирным домом 160
Заключение 181
Библиография 188
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования определяется рядом взаимообусловленных факторов. Эффективное и стабильное развитие экономики и социальной сферы во многом зависит от наличия целостной и непротиворечивой системы правового регулирования отношений. Однако в российском законодательстве продолжает сохраняться ряд пробелов и коллизий, связанных с осуществлением собственниками жилых помещений права управления многоквартирным домом посредством заключения соответствующего договора - договора управления многоквартирным домом.
В современной России институт договорного управления многоквартирным домом должен выступать одновременно гарантией обеспечения частных интересов граждан в жилище, и наряду с этим, являться залогом обеспечения публичных интересов по сохранению жилого фонда. Наличие публичного и частного интересов в создании эффективной системы управлении многоквартирными домами формирует значительную специфику правоотношений, складывающихся в данной сфере.
Наличие права общей долевой собственности на общее имущество, существование множественности лиц на стороне собственников, специфические цели заключения договора определяют необходимость создания такой конструкции договора управления многоквартирным домом, которая бы обеспечила интересы большинства и меньшинства сособственников, публичных и частных собственников, собственников жилых и нежилых помещений.
Указанная специфика делает необходимым дифференцировать анализируемые правоотношения от других сходных отношений, что позволит установить правовую конструкцию и природу договора управления многоквартирным домом и решить ряд проблем практического характера.
Проблема эффективной организации управления многоквартирными домами приобрела в настоящее время глобальный характер для всей России и потребовала пристального внимания к ее решению высших должностных лиц и органов
государственной власти России.
Так на заседании Государственного Совета при Президенте РФ по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 31 мая 2013 года было отмечено, что «права и интересы граждан нередко нарушаются из-за злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами. Зачастую за дело берётся организация, у которой нет ни материальных, ни людских ресурсов и которая существует только на бумаге»1.
Только в Волгоградской области в 2013 году было проведено более 70 проверок в сфере жилищно-коммунального хозяйства, 33 уголовных дела направлены в суд. Доказано, что большинство из управляющих компаний занималось хищением денежных средств, а не качественным надлежащим управлением многоквартирными домами. В результате таких мошеннических действий в Волгоградской области задолженность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями в 2013 году превысила четыре миллиарда
■у
рублей . Подобные действия управляющих компаний отрицательно влияют не только на качество жизни отдельных собственников помещений многоквартирных домов, но и на уровень социально-экономического развития региона и всего
3
государства в целом .
Актуальность темы исследования также подтверждается тем, что в гражданском законодательстве Российской Федерации отсутствует нормативно-закрепленное понятие правовой конструкции, как в целом договора, так и его отдельных разновидностей, в том числе договора управления многоквартирным домом. Между тем категория правовой «конструкции» все чаще подвергается
1 http://kremlin.rU/transcripts/l 8232Дуогк
2 Мелихова Е. УК под надзором. В регионе появилась первая в России полиция ЖКХ // Российская газета. № 6248 от 3 декабря 2013г. - С. 10.
3 18 января 2014 года Президент РФ Путин В.В. поручил Генеральной прокуратуре, Следственному комитету и МВД России «принять исчерпывающие меры по выявлению и пресечению правонарушений в деятельности организаций, занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства». Доклад о принятых мерах должен быть представлен Путину В.В. до 1 июля 2014 года http://www.kremlin.ru/assignments/20086
монографическому исследованию, в том числе диссертационном уровне, при анализе различных институтов гражданского права4.
Исследование правовой конструкции договора управления многоквартирным домом в условиях пристального внимания государства и общества к рациональному и эффективному использованию денежных средств сособственников таких домом и создания безопасного комфортного проживания актуально и в настоящее время даже при наличии большого объема нормативного материала, принятого в этой сфере, и ряда защищенных диссертационных работ.
К сожалению, в юридической науке до настоящего времени продолжаются дискуссии относительно правовой природы договора управления многоквартирного дома, субъектов договорных отношений, их правового статуса, объекта и предмета, складывающихся правоотношений, содержания права собственности на общее имущество, где отсутствуют такие правомочия, как право распоряжения и право выдела доли. При разрешении этих и других проблем необходимо учитывать, что наличие множественности на стороне собственников жилых помещений влечет за собой ограничение прав каждого из собственников в осуществлении принадлежащих ему прав.
Вызывает нарекание и правовое регулирование указанных правоотношений. С 1992 года в России проводится активная работа по совершенствованию нормативно-правовой базы жилищно-коммунальной сферы. Только на федеральном уровне за данный период принято сто пятьдесят восемь законов и три тысячи сто два четыре подзаконных акта, регулирующих сферу жилищно-коммунального хозяйства. Однако нормативно-технической базой, видами работ, классификацией работ, регулированием норм и правил в области содержания, текущего ремонта, капитального ремонта, ценообразования государство занималось несистемно.
4См., например: Болдырев В.А. Конструкция юридического лица несобственника: опыт цивилистического исследования. Монография. - М.: Статут, 2012. - 336с.; он же. Гражданско-правовая конструкция юридического лица несобственника: автореф. дис... докт. юрид.наук. -Екатеринбург,2013; Тарасенко Ю.А. Договор в пользу третьих лиц: особенности правовой конструкции // Сделки: проблемы теории и практики: сб.ст./ Отв. ред. М.А. Рожкова. - М.: Статут, 2008; Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции /Е.А. Суханов // Законодательство. -2003. - № 9.
Многолетние усилия по повышению эффективности жилищно-коммунального хозяйства пока не дали значительного результата, и практическая реформа ЖКХ ещё в самом начале своего пути. Наблюдается колоссальный разрыв между состоянием нормативно-правовой базы, регулирующей данную отрасль народного хозяйства, и принимаемыми управленческими решениями на местах5. Жилищное законодательство использует императивный метод правового регулирования, при этом, указывая, что в случае наличия пробелов правового регулирования допускается применение гражданского законодательства, которое в основе имеет диспозитивный метод правового регулирования. Именно в силу этого многие ученые, решая вопрос о правовой природе договора управления многоквартирного дома, указывают на то, что он является сугубо гражданско-правовым договором.
В свете сказанного большое теоретическое и практическое значение имеет разработка теоретических основ конструкции договора управления именно общим имуществом многоквартирного дома, как центрального объекта в процессе регулирования нормами гражданского и жилищного права системы управления многоквартирным домом. Необходимо определить место данного договора в системе договоров, оценить жизненный цикл данного договора, взаимоотношения управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями. Много нерешенных проблем связано с защитой прав потребителей (собственников, членов семьей собственников, нанимателей) в случае нарушения их прав управляющей организацией.
Таким образом, нерешенность ряда теоретических проблем, пробельность и коллизионность законодательства, отсутствие единого подхода в регулировании правоотношений, возникающих в сфере управления многоквартирным домом, и, как следствие, неоднозначная судебная практика, формирующаяся в данной сфере, делают необходимым проведение научного исследования избранной темы.
5 http://kremlin.rU/transcripts/l8232/\¥огк
Степень научной разработанности темы.
Проблемы категории «управление» в разных отраслях права, в том числе в гражданском, исследовали B.C. Ермаков6, И.В. Маркова7, Ю.С. Харитонова8 и другие.
Общие положения о договорах исследовались в трудах таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский9, Ю.В. Романец10, М.А. Егорова11, И.Б. Новицкий, JI.A. Лунц12, P.O. Халфина13, и многих других. Договор управления многоквартирным домом рассматривался в работах Е.Б. Козловой14, С.А. Бушаенковой15, Г. Н. Макаренко16, Ю.П. Свит17, C.B. Стрембелева18, С. И. Сусловой19, М.Ю. Тихомирова 20, J1.A. Юрьевой21 и других авторов.
6 Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. - 2004. - № 2. - С. 73-76.
7 Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под общ. ред. В.Д. Рузановой. - М.: Деловой двор, 2010. - 168 с.
8 Харитонова Ю.С. Управление в гражданском праве: проблемы теории и практики. - М.: Норма, Инфра-М, 2011. - 304с.
9 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.
10 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.
11 Егорова М.А. Гражданско-правовые договоры (общие положения) учеб. пособие - М.:-РАГС, 2008. - 228 е.; Егорова М.А. Коммерческие договоры: учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2011. -336 с.
12 Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. - М.: Государственное изд-во юридической литературы, 1950.
13 Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве / под ред. В.Н. Можейко. - М.: Изд-во АН СССР, 1954.
14 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и его место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 8 - С. 34.
15 Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. - 2007. -№ 1 -С. 15.
16 Макаренко Г.Н. Особенности договора управления многоквартирным домом // Хозяйство и право. - 2008. - № 11. - С. 24.
17Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. - 2007. - № 3. - С. 28.
1 Я
Стрембелев C.B. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: монография. - М.:Волтерс Клувер, 2010. - С. 67.
19Суслова С.И. О понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом // Жилищное право. - 2008. - № 10. - С. 28.
20 Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 159 с.
21Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с.
Отдельные проблемы, касающиеся места договора управления многоквартирным домом в системе договорных обязательств, его правовой природы, формы, способов заключения, ответственности сторон, и другие раскрыты в учебниках по гражданскому и жилищному праву22.
Отдельные аспекты исследуемой темы рассматривались на диссертационном уровне. В работах О.И. Власовой23, С.А. Кудиной24, Э.О. Осадченко25, У.Б.Филатовой26, анализировался правовой режим общего имущества многоквартирного дома, в диссертации JI.A. Юрьевой исследовалась гражданско-правовая характеристика договора управления многоквартирным домом, правовой статус управляющей компании, анализировалась историко-правовая характеристика договора управления многоквартирным домом27.
В диссертациях O.E. Жульевой28, Н. М. Мантул29, И.В. Марковой30, В.К. Михайлова31 исследовались особенности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома.
22Гражданское право России: курс лекций. Ч. 1 / под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 1996; Гражданское право: учебник Ч. 1 / под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: ТЕИС, 1996; Гражданское право. Ч. 1 / под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. - М.: НОРМА, 2001; Гражданское право: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004; Гражданское право: учебник. Ч. 1 / под ред. А.Г. Калпина, А. И. Масляева. - М.: Юристъ, 1997; Крашенинников П. В. Жилищное право. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010; Зенин И.А. Гражданское право: учебник для бакалавров/И.А. Зенин. - 16-е переизд., перераб. и доп. - М.: Издательством Юрайт, 2014.
9 Я
Власова О.И. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2008.
24Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2010.
25 Осадченко Э.О. Осуществление права частной собственности на жилые помещения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2010.
26Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Иркутск, 2006.
97
Юрьева JI.A. Договор управления многоквартирным домом: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право ; семейное право международное частное право /Л. А. Юрьева; Науч. рук. И. Д.. Кузьмина. -Томск,2010. -26 с.
28 Жульева O.E. Договорные отношения в сфере управления многоквартиным домом в соответствии с гражданским законодательством: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2007.
90
Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. -Краснодар, 2009.
Анализ представленных работ показывает, что в исследованиях не разрешен ряд теоретических вопросов, связанных с понятием самой правовой конструкции договора управления многоквартирным домом, и, в том числе, и с динамикой действующего законодательства. По отдельным проблемам высказываются противоречивые суждения, отсутствует единый взгляд на решение важных теоретических и практических вопросов. В этой связи необходимо провести комплексное исследование проблем, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом, спецификой его жизненного цикла (заключения, изменения, исполнения и прекращения договора), а также проблем ответственности по договору управления многоквартирным домом, ядро которого с цивилистической точки зрения составляет управление общим имуществом многоквартирного дома.
Цель исследования заключается в разработке научно обоснованного решения проблем, связанных с правовой конструкцией договора управления многоквартирным домом и спецификой правоотношений, возникающих в с�
