АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Аренда в земельном праве Российской Федерации»
НАПРАВАХРУКОПИСИ
ШЕРСТНЕВ СЕРГЕЙ СЕРГЕЕВИЧ
АРЕНДА В ЗЕМЕЛЬНОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12.00.06 - природоресурсное право; аграрное право; экологическое право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Саратов - 2004
Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор
Разгельдеев Назир Тагирович
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Веденин Николай Никифорович кандидат юридических наук, доцент Ляпина Оксана Алексеевна
Ведущая организация: Юридический институт
Московского государственного университета путей сообщения
Защита состоится " 8 " октября 2004 года в Н.ОО.час. на заседании диссертационного совета Д-212.239.03. в ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, 104.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права».
Автореферат разослан "_" августа 2004 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
А.А. Серветник
2005-4 11894
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования. Исследование земельных арендных правоотношений вызываются объективными и субъективными обстоятельствами. К объективным относятся формирование земельного законодательства утверждающего развитие земельных арендных отношений и фактическое увеличение на территории Российской Федерации площадей земель находящихся в аренде. К субъективным обстоятельствам относятся необходимость анализа и оценки существующего противоречивого законодательства и практики правоприменения при разрешении земельных споров, а так же изложенных в литературе различных научных взглядов и подходов к выявлению природы принципа разграничения норм различных отраслей права в сфере земельных отношений.
Землевладение и землепользование на праве аренды считается одним из прогрессивных способов капиталистического общественного производства, с обеспечением не только прав на землю, но и эффективного и рационального использования земли ( К.Маркс, Ф.Энгельс и др.). Этот вид землевладения и землепользования, наряду с правом государственной, муниципальной и частной собственностью на землю, должен иметь самое широкое распространение в сфере современных земельных отношений в Российской Федерации, особенно на землях государственной и муниципальной собственности
С принятием в 2001 г. нового Земельного кодекса РФ и ФЗ: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и ряда важных подзаконных нормативных правовых актов в обществе сложились позитивные условия для подлинного начала развития земельного рынка, становления и развития земельных арендных отношений.
В научной литературе, по разным мотивам, сложились несколько направлений разграничения отраслей законодательства в регулировании земельных арендных отношений. Одни авторы утверждают необходимость применения только норм ГК РФ в регулировании имущественных земельных отношений, в том числе и аренды земель (Л.А.Грось, и др.). Другие указывают на необходимость комплексного применения норм гражданского и земельного законодательства при полном сохранении земельного права как самостоятельной отрасли российского права (Ю.Жариков,Ф.Адиханов) . Третья группа авторов полагает, что к земельным имущественным отношениям нормы гражданского законодательства имеют общее значение, но при этом следует отдавать предпочтение нормам земельного законодательства (Н.Краснов).
В изложенных научных направлениях, их авторы, в основу кладут признаки которые основываются не на объектах земельных отношений, а на субъективных полномочиях и формах их осуществления. Это, на наш взгляд, не способствует установлению объективных признаков разграничения и взаимодействия норм различных отраслей права. А этого необходимо добиться, так как в самой структуре земельного и гражданского законодательства существуют взаимоисключающие (противоположные друг другу), коллизионные, бланкетные (отсылочные друг к другу) нормы права, что не способствует развитию земельных арендных отношений.
Степень научной разработанности темы Гражданско-правовой
анализ проблем состояния и развития аренды земельных участков в Российской Федерации проведен в работах специалистов Госкомитета РФ по земельной политике В.И. Киселева, Н.В. Комова, Т.Д. Обуховской, В.В. Солдатенкова, В.Ф. Спиридонова., Г.И.Шмелева, ВА.Щеглова. и др. Отдельные аспекты договора аренды земель в сельском хозяйстве раскрыты в коллективной работе ИА.Иконицкой, Н.И.Краснова, Э.И.Павловой, О.А.Самончик, Л.П.Фоминой. Указанные и другие авторы предлагают разработку ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения»
Право аренды земель, также через гражданско-правовой механизм, были объектом рассмотрения в монографических и диссертационных работах И.Ельцовой, ВЛуркина, В.Солдатенкова, Л.Кокоевой. В.Чуркин рассматривал отдельные аспекты договора аренды земель сельхозназначения и обращал внимание на безответственность сторон арендного договора, за нарушение требований охраны земель. В.Солдатенков анализировал правовую природу купли-продажи «права на заключение договора аренды земельных участков», активно внедряемого в г.Москве. И.Ельцова рассматривала аренду земель также в структуре гражданско-правового оборота прав на землю. Л. Кокоева исследовала гражданско-правовой институт аренды, и, также как и другие представляет аренду земель через договор в обязательственных отношениях В ее работах отрицается возможность и целесообразность участия субъектов РФ и муниципальных образований в правовом регулировании земельных отношений.
Указанные и другие авторы работ анализируют гражданское законодательство, выявляют проблемы его правоприменения и вносят предложения по совершенствованию лишь элементов договорного механизма в аренде земель, вне рассмотрения права арендного землевладения и землепользования как вещного (титульного) права и особенного и самостоятельного правоотношения в земельном праве Российской Федерации.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются общественные отношения по поводу владения, пользования и охраны земель. Объект исследования - земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского земельного права..
Цели и задачи диссертационного исследования.
Целями диссертационного исследования являются выявление места, роли и значения земельных арендных отношений, его элементного состава и источников правового регулирования для рекомендаций по устранению противоречий в действующем законодательстве и правоприменении.
Задачами исследования выступают: -установление правовых источников и природы разграничения норм земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных арендных отношений:
-определение состава и содержания земельных арендных отношений;
-исследование объектов и субъектов земельных арендных отношений с их правовым статусом;
- анализ оснований и порядка возникновения, изменения и прекращения права аренды земель;
Методология и методика исследования. Методологической основой являются труды классиков диалектического материализма, метод системного анализа общественных отношений, обобщение и анализ фактических данных нормотворчества и правоприменения по предмету и объекту работы.
Теоретической основой исследования составляют положения и выводы в научных трудах по общей теории права:С.С.Алексеева, С.Н.Братуся, А.В.Бенедиктова, Н.И.Матузова; по гражданскому праву: О.С.Иоффе,.А.Тархова, Ю.Х.Калмыкова; .по земельному и аграрному праву: Г.А.Аксененка, Н.И.Краснова, М.И. Козырь, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Г.В.Чубукова, Н.Н.Веденина, И.Ф.Панкратова, Е.А. Галиновской, А.К., А.А. Горемыкина, М.И.Палладиной, Н.Т.Разгельдеев, Н.А.Сыродоева, Л.П. Фоминой и др.
Эмпирической основой диссертации являются статистические и отчетные материалы о состоянии и динамике развития арендного землевладения и землепользования по Приволжскому федеральному округу РФ, фактическая нормативная правовая база, правоприменительная и судебная практика.
Научная новизна диссертации состоит в проведении на основе, действующего земельного и гражданского законодательства целевого системного исследования теоретических и практических аспектов регулирования земельных арендных отношений, определения основных направлений совершенствования земельного законодательства. .Впервые право аренды земель рассматривается как вещное (титульное) право сложившееся и развивающееся как земельное арендное отношение в структуре земельного права Российской Федерации
Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в работе сформулированы конкретные положения, направленные на устранение правовых противоречий и споров, возникающих при реализации права аренды земель., на формирование позитивного правосознания и нормотворчества в области земельных арендных отношений.
Основные положения выносимые на защиту:
1.Земельные арендные правоотношения - это урегулированные в основном земельным законодательством и отдельными нормами ПС РФ общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Право арендного землевладения и землепользования является вещным (титульным) правом закрепленном в земельном праве РФ (ст.22 ЗК РФ) и оформляется договором, согласно требований норм ПС РФ..
Правовую природу принципа разграничения и взаимодействия норм земельного и норм гражданского законодательства следует проводить по объекту земельных арендных отношений, а взаимодействие норм указанных отраслей законодательства следует осуществлять по установлению и реализации полномочий субъектам этих отношений, общим основаниям и порядку возникновения и прекращения арендных отношений..
2.3емельные арендные отношения включают в себя: объекты земельных отношений; субъектов отношений с их полномочиями; основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель; арендную плату. Правовой статус (единство) этих элементов обеспечивается земельным и гражданским законодательством. По гражданскому законодательству установлены общие основания и условия заключения договоров аренды земель, государственная регистрация права аренды разрешенных объектов земельных отношений и сделки с ними, общие полномочия субъектов права аренды. В то время как кадастровый учет, выделение, оформление земель как объектов земельных отношений, включая и их специальную государственную регистрацию проводится на основании требований ЗК РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве»;
3. Земельные арендные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти и управления, нормативными актами органов местного самоуправления.. Здесь прежде всего следует вьщелить ст.ст. 5,6,15,22,28,29-36,38,41-42,46 ЗК РФ и ст.ст.9,15-16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом необходимо руководствоваться и ФЗ: «О плате за землю», «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве» и щ>. Однако указанные статьи законов и действующие сами законы не обеспечивают необходимый уровень правового регулирования земельных арендных отношений. В связи с этим в работе
предлагается принятие федерального закона «Об аренде земель в Российской Федерации».. Это позволит устранить имеющиеся противоречия в нормах ЗК РФ и ПС РФ по регулированию арендного землевладения и землепользования. Диссертант не поддерживает, высказанных в литературе, предложений о принятии отдельных законов об аренде земель поселений и аренде земель сельскохозяйственного назначения.
4. Непосредственными объектами права арендного землевладения и землепользования выступают земельные участки и реально выделенные, обособленные части земельных участков и земельные доли не только в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, но и в праве обшей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный земельный кадастровый учет и государственную регистрацию в Едином государственном реестре земель Российской Федерации.
Правовой статус объектов земельных арендных отношений установлен в земельном законодательстве и при переходе их в гражданско-правовой оборот, правовой режим использования и охраны земель в аренде, не может быть изменен или отменен по нормам гражданского законодательства В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.» предусмотрен перевод земельной доли из объекта арендных отношений в режим отношений доверительного управления, что на наш взгляд не отвечает природе земельных отношений в целом и потому рекомендуется упразднить п.2. ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с сохранением сложившихся требований к формированию объекта земельных арендных отношений из реально выделяющихся земельных долей и передающихся в аренду не выделенных в натуре земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей по единому и обособленному земельному участку.
Объекты земельных арендных отношений подчинены природе всех объектов земельного права и потому отношения к ним должны регулироваться преимущественно нормами земельного права. Преимущественное применение гражданско-правовых норм в земельных отношениях приведет к получению дохода от сделок с промежуточными правами на землю, таких как: передача арендных прав и обязанностей; купля-продажа права на заключение договора аренды; использование субаренды и института доверительного управления и др.
.5 Субъекты земельных арендных отношений с их полномочиями установлены земельным и гражданским законодательством. Права и обязанности по арендному землевладению, землепользованию и охране земель регулируются земельным законодательством, (ст.ст. 22,41-43 ЗК РФ и др.). Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, согласно нормам земельного законодательства могут иметь на территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях и на иных
установленных особо территориях Российской Федерации, в соответствии с федеральным законодательством, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. Иностранные лица и лица без гражданства являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений находящихся на чужом земельном участке имеют преимущественное право аренды земельного участка. Президент РФ, также в соответствии с федеральным законодательством, может установить перечень видов здании, строений и сооружений, на которые эти правила не распространяются. Эти права аренды и их ограничения конкретизированы в ст.8 ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст. ст.. 15 п.З, ст.22 п.1, .ст.35 п.5 и др.статьях ЗК РФ, ст.ст.3-4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
6. Арендная плата - это то, что представляет экономический интерес и реализуется в земельных арендных отношениях, оказывая непосредственное влияние на отношение субъектов друг к другу и к арендуемому земельному участку. Арендную плату также как и полномочия субъектов следует определять как средство реализации и существенные условия в арендных отношениях. Правовые основы обязательного установления, изменения и прекращения арендной платы за землю представлены земельным законодательством и при заключении договора аренды, по нормам ГК РФ, конкретизируются с учетом местоположения земельного участка и его природно-экономическиххарактеристик.
7. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных арендных отношений установлены гражданским и земельным законодательством. При реализации арендных прав на землю следует руководствоваться земельным законодательством, на что указывается и в ГК РФ. Если же объектом общих арендных отношений выступают промежуточные права на землю, например: право на заключение договора аренды земельного участка, субаренды, передаче прав и обязанностей по договору аренды, договора доверительного управления и т.п. то они регулируются гражданским законодательством, поскольку непосредственно не влияют на использование и охрану земель. Специальные основания прекращения права аренды земель предусмотрены в земельном законодательстве (ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.)
8. Порядок предоставления в аренду земель государственной и муниципальной собственности регулируется федеральным земельным законодательством, нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Право аренды земель государственной и муниципальной собственности предоставляются на торгах (аукционах и конкурсах) в соответствие с правилами установленными в ГК и ЗК РФ и подзаконных источниках земельного права. Это связано с особенностями объектов земельных арендных отношений и необходимостью строгого соблюдения принципов целевого, рационального и эффективного
использования земель. Предусмотренные в ст. 38 ЗК РФ организация торгов по продаже «права на заключение договора аренды земельных участков» не отвечает природе земельных отношений и потому должны быть исправлены на организацию торгов «права аренды земельных участков».
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре земельного, сельскохозяйственно-кооперативного и трудового права Саратовской государственной академии права. Основные положения диссертационного исследования изложены на научно-практических конференциях, круглых столах, в авторских публикациях научного, учебного и методического характера. Опубликованные работы используются в учебном процессе СГАП , филиалах МГСУ и других вузах Российской Федерации.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во Введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, её научная и практическая значимость, определяются цели и задачи исследования, её методологическая, методическая и информационная база, формулируются научная новизна и основные положения, выносимые на защиту.
В первой главе «Земельные арендные правоотношения» исследуется правовая природа , понятие и содержание земельных арендных отношений, его элементный состав и источники правового регулирования, выделяются и анализируются принципы земельного права .обязательные в реализации права аренды земель.
В первом параграфе «Понятие и содержание земельных арендных отношений» устанавливается правовая природа земельных арендных отношений. Эти отношения представляются как система включающая: субъектный состав с их полномочиями обособленные объекты отношений с их установленным правовым режимом; арендной платы как средства реализации в арендных отношениях; оснований и порядка возникновения, изменения и прекращения аренды земель.
Право аренды производно от права собственности на землю.(ст.22 ЗК РФ) Землевладелец на праве собственности может получать выгоду и доход от своего права на земельный участок тремя способами: а) продать свой земельный участок по наиболее выгодной цене б) самостоятельно использовать свой земельный участок как материальное условие собственного производства, как объект хозяйствования для присвоения всего получаемого дохода; в) сдавать всю землю или её часть в срочное и возмездное владение и использование другим лицам, т.е. в аренду. В первом способе собственник прекращает свое право землевладения получив необходимую выгоду от сделки купли-продажи земли. Во втором способе
собственник сам получает доход используя свою землю как непосредственный хозяйствующий субъект. В третьем случае, арендаторы получив землю в срочное возмездное владение и пользование обязуются регулярно передавать собственнику земли часть получаемого ими дохода в виде арендной платы.
При этом арендаторов ограничивают лишь несколько постоянных условий: а) использовать арендуемый земельный участок по его целевому назначению б) своевременно вносить согласованную арендную плату в) сохранять землю как природный объект и как необходимое природное условие и объект хозяйствования.
Арендатор самостоятельно и свободно хозяйствует на земельном участке. Он владеет ею и использует её как условие производства или как средство (объект) собственного хозяйствования . Интересы арендатора проявляются и в том , что он является собственником произведенной продукции, работ и услуг на арендуемой земле и присваивает весь получаемый доход от их реализации. Здесь он выступает как собственник своего дела и носит титул землевладельца и землепользователя .. Это право устойчиво только в сложившихся земельных арендных правоотношениях.
В литературе ряд авторов арендное землевладение относят к обязательственным, а не к вещным правам. (С АХохлов и др.) Поскольку по их мнению, основанием возникновения права аренды у того или иного лица является конкретное обязательство, основанное на специальном договоре . При этом сторонники этой позиции ошибочно указывают на такой признак обязательственного права аренды как отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками. В работе рассматриваются и аргументируются факты, суждения и доказательства того, что арендное землевладение и землепользование относится к вещным (титульным) правам.
В ст.З нового ЗК РФ установлено, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и другим природоресурсным и природоохранным законодательством В п.З ст. 129 ГК РФ прямо указывается на необходимость и обязательность применения земельного законодательства . И поэтому нельзя согласиться с авторами однозначно заявляющими что отношения по владению, пользованию и распоряжению землей - это предмет гражданского права. (Л.А.Грось, Е.Суханов и др.) Тем более многими авторами упускается , что если признать земельные имущественные отношения в составе предмета гражданско-правового регулирования то это будет противоречить
Конституции РФ, где в п. «в» и п. «к» статьи 72 прямо записано что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Гражданское • законодательство, выражая общую природу имущественных прав, свобод и ограничений, распространяет их как общие положения по поводу владения , пользования и распоряжения землей, в том числе и в земельные арендные отношения.. Представляется, что сформулированное в п. 3. ст. 3 Земельного кодекса РФ, положение о том, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и .. иными специальными федеральными законами», указывает на полное понимание законодателем особенной и самостоятельной природы регулируемых земельных отношений.
Основные принципы земельного права изложены в ст.1 Земельного кодекса РФ. И они полностью определяют возникновение и осуществление земельных арендных отношений. Из рассмотренных в работе принципов следует, что правовая природа земельных арендных отношений увязана с природой не права на землю, а земли как объекта прав. Отсюда устанавливаемые правомочия субъектам земельного права не должны причинять вред земле. Только земельное законодательство наиболее полно и объективно выражает отношение по поводу владения, использования и охраны земель. :
Арендная плата стимулирует поведение и деятельность субъектов к объектам земельных арендных отношений. И потому этот элемент данных отношений требует пристального изучения. Её предназначение нельзя увидеть и осознать при анализе только норм гражданского законодательства.. ПС РФ исходит из того, что арендная плата выступает одним из условий аренды и потому порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. И всё. Но этого явно недостаточно для понимания истинной природы возникновения земельных арендных отношений и смысла введения арендной платы за владение и пользование землей. По земельному законодательству без установленной арендной платы нет аренды земли. Поэтому арендную плату и следует относить к существенным условиям и обязательно конкретизировать в договорах аренды земель
Во втором параграфе «Источники правового регулирования аренды земель» рассматриваются источники правового регулирования земельных арендных отношений. В источниках права аренды земель анализируются земельное законодательство, и отдельные нормы ГК РФ. Из земельного законодательства подробно рассматриваются федеральные законы, указы Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ, законодательство субъектов РФ и нормативные правовые акты органов местного самоуправления.. Гражданское законодательство в основном представлено анализом отдельных норм части первой и второй Гражданского кодекса РФ.
В работе рассмотрена история развития земельного законодательства Российской Федерации по регулированию земельных арендных отношений.
В РСФСР , в период господства социалистических общественных отношений, право аренды земель официально игнорировалось, и юридически признавалось земельным правонарушением.
Началом общественных перемен следует считать конец 80-х годов двадцатого столетия, когда в СССР стали принимать законы внедряющие право аренды земель и арендные отношения.
К этим законам СССР' безусловно относятся: «О государственном предприятии «объединении)», «О кооперации в СССР», «Основы законодательства ССР и союзных республик об аренде», «Основы законодательства ССР и союзных республик о земле»
Указанные законы СССР расширяли полномочия хозяйствующих субъектов, узаконивали новые формы общественного производства основанные и на разрешенных арендных отношениях. С принятием «Основ об аренде», «Основ о земле» в 1989-1990 годах стали активно формироваться новые земельные правоотношения. Однако арендная форма землевладения и землепользования устанавливалась в основном в виде внутрихозяйственной аренды земель и редко выходила на аренду земель государственного фонда При этом продолжалась волна принятия законов РСФСР по разгосударствлению земель и легитимации права частной собственности на землю. Принятый в 1991 году Земельный Кодекс РСФСР, наряду с принятыми законами РСФСР: «О собственности», «О земельной реформе», « О крестьянском (фермерском) хозяйстве» устанавливали не только право частной собственности на основные средства производства, включая и на землю, но и устанавливали право аренды земель ( ст.7, 13 ЗК РСФСР ) Однако нормы прежнего ЗК РСФСР хотя и провозглашали новые формы и виды землевладение, но в тоже время они ограничивали эти права и затормаживали инициативный переход на арендное землевладение.
В настоящее время право аренды земель обеспечиваются федеральным земельным законодательством, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти и управления, нормативными актами органов местного самоуправления.. Здесь прежде всего следует выделить ст.ст. 5,6,15,22,28,29-3638,41-42,46 ЗК РФ и ст.ст.9,15-16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом необходимо руководствоваться ФЗ «О плате за землю», «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве». Однако указанные статьи законов и действующие сами законы не обеспечивают необходимый уровень правового регулирования земельных арендных отношений. В связи с этим в работе предлагается принятие федерального закона «Об аренде земель в Российской Федерации».. Это позволит устранить имеющиеся противоречия в нормах ЗК РФ и ГК РФ по регулированию арендного землевладения и землепользования. Например, в ст.216 ГК РФ установлены вещные права лиц не являющихся собственниками, но не указывается право аренды. В то же время в главе 4 Земельного кодекса РФ
(в своём названии и в ст.22) представляется и раскрывается право аренды земельных участков как вещное (титульное) право . В ст.ст.267, 270 ПС РФ указывается на право сдачи в аренду земельных участков принадлежащих лицам на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного пользования, но в новом Земельном кодексе РФ эти права упразднены. В земельном законодательстве предусмотрено право арендатора передавать свои арендные права и обязанности без предварительного согласия арендодателя ( ст.22 ЗК РФ), в то время как по ст.615 ПС РФ согласие арендодателя обязательно. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывается на необходимость перевода права аренды земельных долей в доверительное управление, без регистрации заключенных договоров. Однако нормы главы 53 ПС РФ «Доверительное управление имуществом» требуют обособления имущества для доверительного управления и обязательности государственной регистрации заключенного договора.
Во второй главе рассматриваются объекты земельных арендных правоотношений и их правовой статус, субъекты земельных арендных отношений и их полномочия, права и обязанности вытекающие из установленных полномочий, арендаторов и арендодателей
В первом параграфе «Объекты земельных арендных отношении и их правовой статус» установлено, что в настоящее время объектами земельных отношений являются: а) земля как природный объект и природный ресурс, б) земельный участок как составная часть природного объекта и природного ресурса; в) часть земельного участка; фемельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
Объект необходимо рассматривать как важнейший элемент земельных арендных отношений. В противном случае при отождествлении предмета и объекта отношений субъективные полномочия оказываются преувеличенными.
Предмет арендных отношений шире , богаче по содержанию и включает в себя субъектно - объектный состав и их правовой статус; права и обязанности субъектов этих отношений.
Объект правового регулирования в земельных арендных отношениях это соответствующее поведение и деятельность как арендаторов и арендодателей , так и действия иных обязанных и управомоченных лиц. В силу норм ПС РФ ( ст. 607) и норм ЗК РФ (ст.22 ), ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом права аренды (объектом земельных арендных отношений) могут выступать только земельные участки, т.е. такая категория недвижимого имущества которые имеют свою установленную обособленность и не теряют своей индивидуальности. Естественно, при подобном подходе законодателя нельзя признавать объектом (предметом) договора аренды не выделенные в натуре и не прошедшие кадастровый учет часть земельного участка и земельную
долю в праве общей собственности на земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения. Это не противоречит правовой природе установления объектов в земельных арендных отношениях
Так в ст.6 ЗК РФ в составе объектов земельных отношений указывается и часть земельного участка, наряду с земельным участком и земли как природного объекта и природного ресурса. Здесь не приводится земельная доля как объект земельных отношений Но земельная доля как объект отношений установлена в специальном законе. Так, в ст. 15 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено содержание понятия земельной доли, которая выражается долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. И эта земельная доля является самостоятельным объектом в земельных правоотношениях, и выделившись в натуре должна быть включена в объектный состав и земельных арендных отношений.
Земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ), а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В литературе отмечается недостаточность узаконенного определения «земельный участок». Автором предлагается считаться с содержанием понятия «земельный участок» описанных в материалах землеустроительной документации, предусмотренных федеральными законами: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве».
Земельный участок, часть земельного участка и реально выделенные (существующие) земельные доли на земельных участках общей долевой собственности из всех категорий земель, прошедшие кадастровый учет и специальную государственную регистрацию в Едином государственном реестре земель Российской Федерации представляются как объекты со специальным правовым статусом. И только после этого они могут выступать в качестве объекта недвижимого имущества в обороте земельных и гражданских арендных прав.
Во втором параграфе «Субъекты земельных арендных отношений и их полномочия» Субъектами земельных арендных правоотношений являются арендодатель и арендатор В ст.22 3 К РФ также указывается на то, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Арендодателями могут выступать государственные органы власти и управления, органы местного самоуправления, юридические и физические лица, которым земля принадлежит на праве собственности
Согласно ст.29 ЗК РФ интересы арендодателей земель государственной и муниципальной собственности могут представлять лица как по доверенности, так и лица специально уполномоченные законом или
собственником распоряжаться землями государственной и муниципальной собственности. ,
Так, согласно постановлению Правительства РФ от 07 августа 2002 года «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» полномочиями по осуществлению от имени Российской Федерации юридических действий по защите имущественных прав и законных интересов Российской Федерации в случае предоставления в аренду земельных участков возлагались на Министерство имущественных отношений РФ. В настоящее время эти функции выполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (См.: О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти. Указ Президента РФ. От 9 марта 2004г.//РГ от11 марта 2004г)
В субъектах РФ и соответственно в их муниципальных образованиях в целях выполнения требований ст.29 ЗК РФ приняты нормативные правовые акты в которых определены специально уполномоченные органы наделенные правом предоставления земельных участков
Согласно ст.20 и ст. 24 нового Земельного кодекса РФ в качестве арендодателей не могут выступать предприятия и учреждения, за которыми земля закрепляется на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. И это вполне отвечает природе и статусу унитарных и казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Поэтому нельзя согласиться с авторами, которые находят в этом поводы для установления коллизий в ПС РФиЗКРФ.
Здесь нет никаких противоречий. Земельное законодательство определив природу установленного титульного статуса и его субъектный состав, в регулируемых земельных отношениях, исключило у не собственников земель право распоряжения земельным участком. Это полномочие оставлено у самого собственника земельного участка.
Однако, могут быть и исключения. Например, согласно ст.ст.94-95 ЗК РФ, по специальному закону арендодателями, могут оставаться национальные парки как юридические лица.
А согласно ст.90 ЗК РФ свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог, в пределах земель железнодорожного транспорта, могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для различного целевого использования. Но при этом должна достигаться главная цель предназначения этой категории земель - обеспечение требований безопасности движения.
Одной из основных причин существующих споров в этой области является отсутствие утвержденного перечня земель по конкретным субъектам государственной и муниципальной собственности, что задерживается отсутствием завершенности землеустроительных и земельно-кадастровых
работ. В результате правовой режим земельных участков полос отвода земель железнодорожного транспорта, до настоящего времени не урегулирован. И поэтому в качестве арендодателя земель в полосе отвода земель железнодорожного транспорта активно выступают органы местного самоуправления.
В силу п.З ст.53 ЗК РФ арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
В п.1 ст. 22 , п. 12 ст.30 ЗК РФ, ст.8 ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст.З ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено право иностранных физических и юридических лиц и лиц без гражданства приобретать земельные участки на правах аренды. Кроме того, эти лица, будучи собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в порядке и на условиях предусмотренных не ПК РФ , а в соответствие с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктами 4 и 5 статьи 28, п.5 ст.35 нового Земельного кодекса. РФ.
В указанных нормах ЗК РФ содержатся как права, так и ограничения на арендное землевладение и землепользование для иностранных лиц и лиц без гражданства.. В частности, они лишаются преимущественного права покупки или аренды земельного участка, если Президентом Российской Федерации будет утвержден специальный перечень видов зданий, строений, сооружений, которые располагаются на соответствующих земельных участках. На наш взгляд эти ограничения пока не достаточно продуманы и следует предполагать, что Президент РФ не торопиться с принятием указанного перечня Кроме того, было бы правильно установить запрещение на передачу в аренду иностранным лицам и лицам без гражданства земельных участков, находящихся на приграничных территориях, или на территориях с особым правовым режимом , в соответствии с федеральным законодательством по перечню который бы устанавливался Президентом РФ.
В третьей главе «Основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель» рассматриваются предусмотренные гражданским и земельным законодательством основания и процедуры возникновения, изменения и прекращения права арендного землевладения и землепользования.
Первый параграф «Основания возникновения, изменения и прекращения права аренды земель» Право аренды земель и другие титульные (вещные) права на земельные участки, согласно ст.25 ЗК РФ, возникают по основаниям предусмотренным гражданским и земельным законодательством и подлежат обязательной государственной регистрации, в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом случае следует руководствоваться и ст.8 ПС РФ. Возникновение права арендного землевладения и землепользования
предусмотрено в ЗК РФ, в ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в земельном законодательстве всех субъектов РФ. В составе оснований возникновения права аренды земель рассматриваются:: а) установление этого права в земельном законодательстве; б) принятых решений и постановлений уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления о продаже (передаче) земельного участка на праве аренды; в) принятых решений, постановлений органов исполнительной власти о продаже на торгах (аукционах и конкурсах) права на заключение договора аренды или права аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности г) заключение договора права аренды земельного участка, прошедшего кадастровый учет части земельного участка или предусмотренных законом аренды земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; д) вступивших в силу судебных решений по искам о праве арендного землевладения и землепользования. В работе рассматриваются и анализируется « преимущественное право аренды» и » исключительное право аренды» земель как дополнительные основания для продолжения ранее возникшего права арендного землевладения и землепользования
Прекращение права аренды земель основывается на общих условиях предусмотренных ПС РФ и дополнительно установленных основаниях в земельном законодательстве. . В перечне оснований прекращения права аренды выделяются добровольность и согласованное волеизъявление сторон на прекращение договора аренды земли, а также смерть арендатора и отсутствие наследника желающего воспользоваться преимущественным правом аренды земельного участка.
Следует выделять основания досрочного прекращения права аренды земель по инициативе арендодателя и по инициативе арендатора По требованию арендодателя и только в судебном порядке возможно досрочное прекращение права аренды земель в случаях, когда арендатор: использует земельный участок с существенными нарушениями земельного законодательства или условий договора. По ПС РФ предусматривается и право арендатора на досрочное прекращение арендных отношений, если арендодатель: а) не предоставляет предмет (объект) договора аренды во владение и пользование б) создает большие затруднения (препятствия) во владении и пользовании земельным участком.
Согласно ст.22 ЗК РФ не допускаются ограничение установленных правомочий арендаторов и изменения условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка.
В диссертации выделены несколько групп оснований прекращения прав на землю:
а/прекращение прав на землю в результате события ; б/ в результате совершения правомерных действий собственником земельных участков (сделки купли-продажи, дарения и т.д.) или лиц- не собственников (например, добровольный отказ от права аренды земли ); в/ прекращение прав на землю в результате правомерных действий третьих лиц (изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд); г/ изъятие земельного участка в качестве санкции за совершенное земельное правонарушение ; д/ изъятие заложенного земельного участка, который не выкуплен в установленном порядке, е/ изъятие земельного участка при банкротстве субъекта предпринимательской деятельности и т.д.
Исчерпывающего перечня рассмотренных государственных и муниципальных нужд законодательство РФ и субъектов РФ не содержит. Это вызывает частые споры по поводу правомерности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд Например, в Саратовской области перечень государственных (муниципальных) нужд определяется в соответствии с программами социально-экономического развития или иными нормативно-правовыми актами, принятыми представительным органом государственной власти (местного самоуправления). В работе указывается на необходимость разъяснения понятий государственных и муниципальных нужд в ЗК РФ..
В тоже время установлено, что одним из оснований для принятия решений об изъятии земельных участков, находящихся на любом праве у граждан и юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд (в частности, под застройку) являются генеральные планы поселений, схемы зонирования земель и иная утвержденная градостроительная и землеустроительная документация, по размещению и строительству социально-культурных объектов, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи, железных и автомобильных дорог, других линейных сооружений, а также иных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов
В работе рассматриваются, предусмотренные ст.46 ЗК РФ, дополнительные основания досрочного прекращения права аренды земель.
Во втором параграфе «Порядок осуществления права аренды земель» рассматриваются процессуальные правила возникновения и прекращения права арендного землевладения и землепользования. Возникновение права аренды в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, происходит посредством заключения сторонами договора аренды земельного участка собственником участка (либо лицом, наделенным данными правомочиями) и лицом, желающим арендовать его. При этом стороны руководствуются не только нормами ГК РФ, но и обязаны считаться с требованиями установленными в земельном законодательстве
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственных власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст.29 ЗК РФ)
Анализ норм ЗК РФ показывает, что порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от таких обстоятельств: от целей предоставления земельного участка - для строительства или для иных целей;
от необходимости предварительного согласования места размещения объекта строительства или без проведения данной процедуры; от того является ли испрашиваемый земельный участок застроенным или незастроенным.
Для строительства предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со ст. 30 ЗК РФ. Здесь предусмотрено два возможных варианта:
-без предварительного согласования мест размещения объектов
-либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. .В обоих случаях перед принятием решения о предоставлении земельного участка проводятся работы по формированию земельного участка, включающие:
подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно- технического обеспечения..
После проведения работ по формированию земельного участка проводится государственный кадастровый учет земельного участка (ст. 70 ЗК РФ).
Вариант без предварительного согласования мест размещения объектов применяется, когда органы местного самоуправления города или сельского поселения предварительно подготовили и утвердили градостроительную документацию о застройке, правила землепользования и застройки, то есть совершили определенные инвестиционные затраты, для развития территории. Поэтому без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки либо продаются в собственность путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо передаются в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка. Вариант без предварительного согласования мест размещения объектов применяется
также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
При передаче земельного участка в аренду для строительства процедура предварительного согласования мест размещения объектов проводится в обязательном порядке. Перед принятием решения о предоставлении земельного участка происходит выбор земельного участка, предварительное согласование места размещения объекта, производятся работы по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка.
Выбор земельных участков для строительства осуществляется в соответствии со ст. 31 ЗК РФ. Для проведения выбора земельного участка гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в соответствующий исполнительный орган государственной власти или. орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного, участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его- размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Выбор земельного участка обеспечивает орган местного самоуправления на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
В субъектах Российской Федерации руководствуются утвержденным перечнем заключений, наличие которых необходимо при рассмотрении землеустроительных и градостроительных дел. Эти заключения представляют собой согласования различных специально
уполномоченных органов государственной власти о возможности предоставления земельного участка и с учетом выполнения землепользователем требований законодательства, гарантирующих безопасное и рациональное использование земельного участка
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. К акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. После этого соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в
соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка служат основанием установления,
местоположения земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного ' самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Особого внимания заслуживает возможность возникновения прав аренды земельного участка в результате проведения торгов. Общим правилом является то, что предметом (объектом) торгов, может являться лишь сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок. Право аренды земельного участка может возникнуть у лица лишь на участок, который был заранее сформирован в порядке, описываемом выше.
Порядок организации и проведения торгов, согласно п.4 ст.38 ЗК РФ устанавливается Правительством РФ. В развитие этой нормы, постановлением Правительством РФ от И ноября 2002 г. №808, утверждены «Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»
Правилами предусматривается проведение торгов в форме конкурсов и аукционов, а также в форме инвестиционного (коммерческого) конкурса в случае необходимости установления наилучших условий по использованию земельного участка.
Победителем конкурса признается участник торгов предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше.
Результаты торгов оформляются протоколом, являющимся основанием для заключения с победителем торгов договора права на заключение договора аренды или договора права аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола (п. 25, 26 указанных Правил). Форма и содержание договора права аренды земельного участка, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденные Минимуществом РФ в 2002г., достаточно точно отражают требования и земельного и гражданского законодательства. Однако требуют совершенствования по конкретизации
объекта (предмета) договора аренды, полномочий сторон в передаче прав и обязанностей, субаренды, в установлении и изменениях арендной платы, основаниях досрочного прекращения аренды и исключения из предмета (объекта) договора «право на заключение договора аренды».
Введение различных способов передачи в аренду
государственных и муниципальных земель позволяет равно для всех, публично и доступно и более эффективно и рационально организовывать и осуществлять земельные арендные отношения. Игнорирование этого порядка сдерживает развитие земельных арендных отношений.
В заключении излагаются основные выводы и результаты исследования.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих
работах:
1. С.С. Шерстнев -Земельное законодательство субъектов РФ (0,5 п.л.). // В учебном пособии: А.В. Анисимов, С.С. Шерстнев, СВЛобанов « Земельная реформа в Российской Федерации (1990-2000 годы).», Изд.ООО «Ризоп», Саратов.,2002.- 3,25 пл.,
2. С.С. Шерстнев -Анализ законодательства о разграничении * госсобственности на землю (1,5п.л.) У/ В учебном пособии: К.Г. Пандаков С.С. Шерстнев, С.ВЛобанов «Разграничение прав государственной и муниципальной собственности на землю. Изд.ООО «Ризоп», Саратов.2002.-4,15 пл.
3. С.С. Шерстнев - Договор аренды земельного участка (2.5пл.). // В учебном пособии: К.Г. Пандаков, С.С. Шерстнев, СВ. Лобанов « Аренда в земельном праве Российской Федерации». Изд. 000 «Ризоп», Саратов. 2002.- 4,25 пл.
4. С.С. Шерстнев-Правовое регулирование аренды земельных участков (О,75п.л.). // В учебном пособии: .ГЛандаков ,С.С.Шерстнев, СВ.Лобанов «Правовые основы оборота прав на земельные участки». Изд. ООО «Ризоп», Саратов. 2002 .-5,25 п.л. ва
5. С.С. Шерстнев, Г.Н. Сословщенко. Ответственность за земельные правонарушения.
Изд ООО «Ризоп», Саратов, 2002 -. 3,25 пл.
6. С.С. Шерстнев. Правовое регулирование земельных арендных отношений в субъектах Российской Федерации // В Сб.: «Региональное законодательство Российской Федерации». Изд.СГАП, Саратов 2004.-0,5 пл.
Шерстнев С.С. Аренда в земельном праве Российской Федерации. (Автореф. дисс. канд. юрид. наук, по специальности -12.00.06
Подписано к печати 25.062004 г. Усл.печл.1,0. Бумага офсетная. Гарнитура «Тайме». Тираж 100 экз. Заказ № 98
Издательство ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 131.
04-15091
РЫБ Русский фонд
2005-4 11894
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Шерстнев, Сергей Сергеевич, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ
Глава 1 земельные арендные правоотношения
§ 1. Понятие и содержание земельных арендных отношений.
§ 2. Источники правового регулирования аренды земель.
Глава 2 объекты и субъекты земельных арендных отношений
§ 1. Объекты земельных арендных отношений и их статус.
§ 2. Субъекты земельных арендных отношений и их полномочия.
Глава 3 основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель $ 1. Основания возникновения, изменения и прекращения права аренды земель.
§2. Порядок осуществления права аренды земель.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Аренда в земельном праве Российской Федерации"
Актуальность темы исследования. Переход к рыночным отношениям , а точнее к капиталистическому способу общественного производства требует внедрения различных форм собственности на землю и адекватные им иные формы землевладения и землепользования . Наряду с разгосударствлением права на землю и её денационализацией, активно внедряется арендное землевладение и землепользование, развиваются земельные арендные правоотношения.
Установление двух субъектов права государственной собственности на землю, признания муниципального права и права частной собственности на землю и их аренду предполагает эффективное и рациональное использование земель по всему земельному фонду Российской Федерации. При этом все субъекты земельного права предполагают разрешение своих интересов. Собственники-арендодатели земельных участков намерены получать доходы без вложения собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении природных качеств своих земель. А арендаторы, становясь самостоятельными титульными землевладельцами и землепользователями, готовы вкладывать свои средства и силы для получения доходов и при обязанности сохранять нормативное качество земель.
Арендное землевладение и землепользование отвечает природе рыночных отношений не потому что строится на договорной основе, как это стараются подчеркнуть авторы отдельных работ.1 Аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам арендующим земельные участки. В этом суть земельных арендных отношений.
1 См.:С.Кириллова.Особенности сдачи в аренду земельных участков//3аконность.2004.№1 с.49-52.
Актуальность исследования земельных арендных правоотношений вызываются объективными и субъективными обстоятельствами. К объективным относятся формирование земельного законодательства утверждающего развитие земельных арендных отношений и фактическое увеличение на территории Российской Федерации площадей земель находящихся в аренде 2.
К субъективным обстоятельствам относятся необходимость анализа и оценки существующего противоречивого законодательства на федеральном и региональном уровнях и практики правоприменения земельного и гражданского законодательства при разрешении земельных споров, а так же различных научных взглядов на природу принципа разграничения норм различных отраслей в сфере земельных отношений 3.
Землевладение и землепользование на праве аренды считается одним из прогрессивных способов общественного производства, с обеспечением не только прав на землю, но и эффективного и рационального использования земли4. Этот вид землевладения и землепользования, наряду с правом государственной, муниципальной и частной собственностью на землю, должен иметь самое широкое распространение в сфере земельных отношений, особенно на землях государственной и муниципальной собственности.
Несмотря на то что землевладение на праве аренды имеет вторичную форму и производную от права собственности, в тоже время этот вид землевладения наиболее динамичен и без какого либо социального напряжения удовлетворяет общественные интересы. В этих отношениях
2 См.: Аренда земельных участков в Российской Федерации, (авторе .колл.Киселев В.И.Домов Н.В.и др.) М.2000г.
3 См.: Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1. С. 32-39.
4 См.: Липски С.А. Земельные доли: пути к оптимизации землепользования или препятствие при перераспределении земель // Земельный вестник России. 2001. № 4. С. 10-14. . собственник земли остается малозаметной фигурой, а арендатор использующий земельный участок и вкладывая свой труд и средства, доказывает окружающим, что живет и получает доходы праведным и тяжелым трудом. Из этого можно утверждать, что арендное землевладение, наряду с различными формами и видами собственности на землю, относиться к социально справедливому и эффективному способу развития земледелия. Землевладение и землепользование на иных титулах (право постоянного или краткосрочного владения, право пожизненного и наследуемого владения и пользования) скорее относятся к статичным а не динамичным отношениям прав на землю, что разумеется не способствует эффективному и рациональному землевладению в Российской Федерации
Однако аренда земель в РСФСР ,в период господства социалистических общественных отношений, практически не применялась, а юридически признавалась земельным правонарушением5.
До начала 90-х годов двадцатого века вся земля и другие природные объекты находились в исключительной собственности государства и передавалась гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) или краткосрочного землевладения и землепользования.
И это соответствовало, как считалось, природе социалистических общественных отношений. Так как земля не должна была использоваться для получения нетрудовых доходов. Аренда земель могла породить народную предприимчивость, сметливость в использовании земли и сформировать ненужные для социалистических отношений новые условия жизнедеятельности.
Началом общественных перемен следует считать конец 80-х годов двадцатого столетия, когда в СССР стали принимать законы внедряющие
5 См. . Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. ст. 485. Земельный кодекс РСФСР от 1-июля 1970 г. -М., 1970. новые виды хозяйствования - аренда, арендный подряд, кооперация по всем видам имущества.
К этим законам СССР безусловно относятся: «О государственном предприятии (объединении)», «О . кооперации в СССР», «Основы законодательства ССР и союзных республик об аренде», «Основы законодательства ССР и союзных республик о земле»6
Указанные законы СССР расширяли полномочия хозяйствующих субъектов, узаконивали новые формы общественного производства основанные и на разрешенных арендных отношениях. С принятием «Основ об аренде», «Основ о земле» в 1989-1990 годах стали активно формироваться новые земельные правоотношения. Однако арендная форма землевладения и землепользования устанавливалась в основном в виде внутрихозяйственной аренды земель и редко выходила на аренду земель государственного фонда При этом продолжалась волна принятия законов РСФСР по разгосударствлению земель и легитимации права частной собственности на землю.
Принятый в 1991 году Земельный Кодекс РСФСР, наряду с принятыми законами РСФСР: «О собственности», « О предприятиях и предпринимательской деятельности» устанавливали не только право частной собственности на основные средства производства, включая и на землю, но и устанавливали право аренды земель ( ст.7, 13 ЗК РСФСР ) Однако нормы прежнего ЗК РСФСР хотя и провозглашали новые формы и виды землевладения, но в тоже время они ограничивали эти права и затормаживали инициативный переход на арендное землевладение. Законодатели РСФСР ускоренно разрабатывали законы в которых укреплялся институт права частной собственности на землю и потому некогда было усмотреть и сформировать правила по арендному
6 См.: Ведомости ВС СССР 1987, №49 ст.791; Ведомости СССР ,1988.№22.Ст.з55;
7 См.: Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768 землевладению и землепользованию, хотя бы государственных и муниципальных земель.
Это произошло лишь с принятием законов на уровне РСФСР В начале 1990 года в России были приняты законы в которых легализовывался институт муниципальной и частной собственности на землю и на наш взгляд, окончательно утверждалось землевладение, землепользование на праве аренды. Однако с узаконением права собственности на землю субъектам РФ, муниципальной и частной собственности на землю и формированием их правового механизма, для внедрения в жизнь, проходило время. Отсюда организованный и повсеместный переход на земельные арендные отношения был приостановлен. В тоже время этот вид землевладения и землепользования, в разрабатываемых государством юридически значимых документах, укреплялся, а практика реформирования земельных отношений по законодательству субъектов РФ все больше склонялась к использованию аренды как форме и способу по сохранению контроля за рациональным использованием государственных и муниципальных земель и их эффективным использованием, с сохранением земель и получением арендной платы, которая как правило превышает установленный земельный налог. Этой формой землевладения и землепользования оказались заинтересованными не частные собственники земель, а органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления о муниципальных образований .
С принятием нового Земельного кодекса РФ и ФЗ: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,9 . и ряда важных подзаконных
8 См: Закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» от 16 июля 1997 г. № 34 (в ред. Закона города Москвы от 29.09.1999 N 34). // Ведомости Московской Думы. 1997. № 7; 1999. № 11
9 См.:ФЗ РФ «О госдарственном земельрном кадастре»//СЗ РФ.2000.№2.Ст.149;»0 землеустройстве» //СЗ РФ.2001 ,№26.Ст.2582;»Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//СЗ РФ20022.№30 Ст.3018 нормативных правовых актов10 в обществе сложились позитивные условия для подлинного начала развития земельного рынка, становления и развития земельных арендных отношений.
В научной литературе по разным мотивам сложились несколько направлений разграничения отраслей законодательства в регулировании земельных правомочий. Одни авторы утверждают необходимость применения только норм ГК РФ в регулировании имущественных земельных отношений.11 Другие указывают на необходимость комплексного применения норм гражданского и земельного законодательства12. Третья группа авторов полагает, что к земельным имущественным отношениям нормы- гражданского законодательства имеют общее значение, но при этом следует отдавать предпочтение нормам земельного законодательства13.
В тоже время, в изложенных научных направлениях их авторы в основу кладут признаки которые основываются не на объектах земельных отношений, а на субъективных полномочиях и формах их осуществления. А это, на наш взгляд, не способствует установлению объективных признаков разграничения и взаимодействию норм различных отраслей права. А этого необходимо добиться так как в самой структуре земельного и гражданского законодательства существуют прямо взаимоисключающие противоположные друг другу), коллизионные, бланкетные (отсылочные друг к другу) нормы права.
Например, в ст.216 ГК РФ установлены вещные права лиц не являющихся собственниками, но не указывается право аренды. В то же время в главе 4 Земельного кодекса РФ ( в своём названии и в ст.22)
10 См.:Указ Президента РФ от 25.02.03г.№250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента РФ»//СЗ РФ 200з.№3; Постановления Правительства РФ от 20 и 23 декабря 2002г. №№912 и 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актовПравительства РФ,регулирующих земельные отношения»//РГ от18.01.03г. См.:Грось Л.А.О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки.//Журнал российского права.2002.№9
12 См.:Жариков Ю.Г.Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений//Государство и право 1996.№
13 См.¡Комментарий к ЗК РФ Под редакцией Г.В.Чубукова и М.Ю Тихомирова-М.Норма,2002г. представляется и раскрывается право аренды земельных участков как вещное (титульное) право . В ст.ст.267., 270 ГК РФ указывается на право сдачи в аренду земельных участков принадлежащих лицам на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного пользования, но в новом Земельном кодексе РФ эти права упразднены. В земельном законодательстве предусмотрено право арендатора передавать свои арендные права и обязанности без предварительного согласия арендодателя ( ст.22 ЗК РФ), в то время как по ст.615 ГК РФ согласие арендодателя обязательно. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывается на необходимость перевода права аренды земельных долей в доверительное управление, без регистрации заключенных договоров. Однако глава 53 ГК РФ «Доверительное управление имуществом» требует обособления имущества для доверительного управления и обязательности государственной регистрации заключенного договора.
В Гражданском кодексе установлено право приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, а по новому земельном у законодательству на таких правомочиях земельные участки не предоставляются, а имеющиеся земельные участки на таких правах подлежат переоформлению на право аренды или приобретены на праве собственности.14 В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки согласно ст20 ЗК РФ предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления Указанные факты и противоречия, в нормах права отражаются в практике правоприменения и создают « объективные» условия для игнорирования законных земельных прав. Это является причиной необходимости выявления подлинной природы земельных отношений и
14 См.;ФЗ «О введении в действие Земельнолго кодекса РФ»//СЗ РФ.2001 ,№44,ст.4148 его стабильного правового механизма, в составе которого функционируют и земельные арендные правоотношения.
Из указанного следует, что актуальность данного исследования вытекает из экономической необходимости и законодательной направленности внедрения арендного землевладения и землепользования в Российской Федерации, противоречивостью норм правового обеспечения, неполноты норм правового регулирования земельных арендных отношений отсутствием целевого системного представления о составе данного вида земельных отношений.
Степень научной разработанности темы. Многие вопросы аренды земель на территории Российской Федерации, связанные с механизмом возникновения права аренды, общетеоретическими вопросами по данной теме, нашли свое отражение в трудах ученых:А.В.Акчурина, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, И.Ю.Ельцовой, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Л.Т.Кокоевой, Э.И. Павловой, и др.
Вопросы состояния и организации эффективной системы арендных отношений на землю в условиях становления рыночной экономики, разработки и внедрения на практике нормативно-правовой базы регулирования аренды земель являлись предметом специальных исследований Ю.Агафонова, С. Антюганова, В.Мальцева и других15.
Комплексный анализ проблем состояния и развития титульных прав на землю, в том числе и аренды земель в Российской Федерации проведен в работах специалистов Госкомитета РФ по земельной политике В.И. Киселева, Н.В. Комова, Т.Д. Обуховской, В.В. Солдатенкова, В.Ф. Спиридонова., Г.Ц.Шмелева, В.А.Щеглова16.
15 Антюганов СВ., Аратский Д.Б., А.А. Козерадский, Мальцев В.А. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью. Н.Новогород. 1998. 16 См.: Аренда земельных участков в РФ. М.2000;
Арендное землевладение и землепользование на землях поселений и землях сельскохозяйственного назначения были объектом исследования А.Анисимова, В.Чуркина, В.В.Солдатенкова. В.Чуркин рассматривал отдельные аспекты правового института аренды земель сельхозназначения и вносил предложения по конкретизации земельного законодательства и усилении ответственности сторон арендного договора за необеспечение
17 требований охраны земель. В.В.Солдатенков рассматривал правовую природу купли-продажи права на заключение договора аренды
1Я земельных участков , на примере г.Москвы. А.Анисимов анализирует правовой режим земель поселений, охрану земель при реализации титульных прав на землю.19 Указанные авторы, как правило, в источниках правового регулирования земельных отношений находят преимущественное применение норм ГК РФ по отношению к земельно-правовым нормам, с чем конечно согласиться нельзя.
Кроме того указанные и другие авторы работ анализировали законодательство, выявляли проблемы правоприменения и вносили предложения по совершенствованию правовой базы аренды земель до принятия нового Земельного кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», повлекших упразднение значительного числа указов Президента РФ и Правительства РФ регулировавших земельные , в том числе и арендные отношения20.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются общественные отношения по поводу владения, пользования и распоряжения землей, охраны земель. Объект исследования - земельные арендные
17 Чуркин В.Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации .Автореф.дисс.канд.юрид.наук.М.2000
18 Солдатенков В.Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в г.Москве. .Автореф.дисс.канд.юрид.наук.М.2001
9См.:Анисимов Теоретические проблемы управления зем ельными ресурсами поселений по законодательству РФ и субъектов РФ.Волгоград 2003 г.
20 См.:Указ Президента РФ от 25.02.03г.№250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента РФ»//СЗ РФ 200з.№3; Постановления Правительства РФ от 20 и 23 декабря 2002г. №№912 и 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актовПравительства РФ,регулирующих земельные отношения»//РГ от18.01.03г. отношения и их правовое обеспечение в структуре российского земельного права.
Цели и задачи диссертационного исследования.
Целями диссертационного исследования являются выявление места, роли и значения земельных арендных отношений , его элементного состава и источников правового регулирования для рекомендаций по устранению противоречий в действующем законодательстве и правоприменении.
Задачами исследования выступают: -установление правовых источников и природы разграничения норм земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных арендных отношений:
-определение состава и содержания земельных арендных отношений;
-исследование объектов и субъектов земельных арендных отношений с их правовым статусом;
- анализ оснований и порядка возникновения, изменения и прекращения права аренды земель;
Методология и методика исследования. Методологической основой являются труды классиков диалектического материализма, метод системного анализа общественных отношений, обобщение и анализ фактических данных нормотворчества и правоприменения по предмету и объекту работы.
Теоретической основой исследования составляют положения и выводы з научных трудах по общей теории права:С.С.Алексеева, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, Н.И.Матузова; по гражданскому праву: О.С.Иоффе,.А.Тархова, Ю.Х.Калмыкова; .по земельному и аграрному праву: Г.А.Аксененка, Н.И.Краснова, М.И. Козырь, Ю.Г. Жарикова, И. А; Иконицкой, Г.В. Чубукова, Н.Н.Веденина,
И.Ф.Панкратова, Е.А. Галиновской, А.К., A.A. Горемыкина, М.И. Палладиной, Н.А.Сыродоева, Л.П. Фоминой и др.
Эмпирической основой диссертации являются статистические и отчетные материалы о состоянии и динамике развития арендного землевладения и землепользования по Приволжскому федеральному округу РФ, фактическая нормативная правовая база, правоприменительная и судебная практика.
Научная новизна диссертации состоит в проведении на основе, действующего земельного и гражданского законодательства целевого системного исследования теоретических и практических аспектов регулирования земельных арендных отношений, определения основных направлений совершенствования земельного законодательства. Впервые право аренды земель рассматривается как вещное (титульное) право сложившееся и развивающееся как земельное арендное отношение в структуре земельного права Российской Федерации
Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в работе сформулированы конкретные положения, направленные на устранение правовых противоречий и споров, возникающих при реализации права аренды земель, на формирование позитивного правосознания и нормотворчества * в области земельных арендных отношений.
Основные положения выносимые на защиту:
1.Земельные арендные правоотношения - это урегулированные в основном земельным законодательством и отдельными нормами ГК РФ общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Право арендного землевладения и землепользования является вещным (титульным) правом закрепленном в земельном праве РФ (ст.22 ЗК РФ) и оформляется договором, согласно требований норм ГК РФ.
Правовую природу принципа разграничения и взаимодействия норм земельного и норм гражданского законодательства следует проводить по объекту земельных арендных отношений, а взаимодействие норм указанных отраслей законодательства следует осуществлять по установлению и реализации полномочий субъектам этих отношений, общим основаниям и порядку возникновения и прекращения арендных отношений.
2.Земельные арендные отношения включают в себя: объекты • земельных отношений; субъектов отношений с их полномочиями; основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель; арендную плату. Правовой статус (единство) этих элементов обеспечивается земельным и гражданским законодательством. По гражданскому законодательству установлены общие основания и условия заключения договоров аренды земель, государственная регистрация права аренды разрешенных объектов земельных отношений и сделки с ними, общие полномочия субъектов права аренды. В то время как кадастровый учет, выделение, оформление земель как объектов земельных отношений, включая и их специальную государственную регистрацию проводится на основании требований ЗК РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве»;
3 Земельные арендные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти и управления, нормативными актами органов местного самоуправления. Здесь прежде всего следует выделить сг.сг. 5, 6, 15, 22, 28, 29-36,38, 41-42,46 ЗК РФ и сг.сг.9,15-16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом необходимо, руководствоваться и ФЗ: «О плате за землю», «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве» и др. Однако указанные статьи законов и действующие сами законы не обеспечивают необходимый уровень правового регулирования земельных арендных отношений. В связи с этим в работе предлагается принятие федерального закона «Об аренде земель в Российской Федерации». Это позволит устранить имеющиеся противоречия в нормах ЗК РФ и ГК РФ по регулированию арендного землевладения и землепользования. Диссертант не поддерживает, высказанных в литературе, предложений о принятии отдельных законов об аренде земель поселений и аренде земель сельскохозяйственного назначения.
4. Непосредственными объектами права арендного землевладения и землепользования выступают земельные участки и реально выделенные, обособленные части земельных участков и земельные доли не только в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, но и в праве обшей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный земельный кадастровый учет и государственную регистрацию в Едином государственном реестре земель Российской Федерации.
Правовой статус объектов земельных арендных отношений установлен в земельном законодательстве и при переходе их в гражданско-правовой оборот, правовой режим использования и охраны земель в аренде, не может быть изменен или отменен по нормам гражданского законодательства В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.» предусмотрен перевод земельной доли из объекта арендных отношений в режим отношений доверительного управления, что на наш взгляд не отвечает природе земельных отношений в целом и потому рекомендуется упразднить п.2. ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с сохранением сложившихся требований к формированию объекта земельных арендных отношений из реально выделяющихся земельных долей и передающихся в аренду не выделенных в натуре земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей по единому и обособленному земельному участку.
Объекты земельных арендных отношений подчинены природе всех объектов земельного права и потому отношения к ним должны регулироваться преимущественно нормами земельного права. Преимущественное применение гражданско-правовых норм в земельных отношениях приведет к получению дохода от сделок с промежуточными правами на землю, таких как: передача арендных прав и обязанностей; купля-продажа права на заключение договора аренды; использование субаренды и института доверительного управления и др.
5 Субъекты земельных арендных отношений с их полномочиями установлены земельным и гражданским законодательством. Права и обязанности по арендному землевладению, землепользованию и охране земель регулируются земельным законодательством, (ст.ст. 22, 41-43 ЗК РФ и др.). Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, согласно нормам земельного законодательства могут иметь на территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации, в соответствии с федеральным законодательством, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. Иностранные лица и лица без гражданства являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений находящихся на чужом земельном участке имеют преимущественное право аренды земельного участка. Президент РФ, также в соответствии с федеральным законодательством, может установить перечень видов здании, строений и сооружений, на которые эти правила не распространяются. Эти права аренды и их ограничения конкретизированы в ст. 8 ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст. ст.15 п.З, ст.22 п.1, .ст.35 п.5 и других статьях ЗК РФ, ст.ст.3-4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
6. Арендная плата - это то, что представляет экономический интерес и реализуется в земельных арендных отношениях, оказывая непосредственное влияние на отношение субъектов друг к другу и к арендуемому земельному участку. Арендную плату также как и полномочия субьектов следует определять как средство реализации и существенные условия в арендных отношениях. Правовые основы обязательного установления, изменения и прекращения арендной платы за землю представлены земельным законодательством и при заключении договора аренды, их размеры и виды-конкретизируются с учетом местоположения земельного участка и его природно-экономических характеристик.
7. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных арендных отношений установлены гражданским и земельным законодательством. При реализации арендных прав на землю следует руководствоваться земельным законодательством, на что указывается и в ст. 129 ГК РФ. Если же объектом общих арендных отношений выступают промежуточные права на землю, например: право на заключение договора аренды земельного участка, субаренды, передаче прав и обязанностей по договору аренды, договора доверительного управления и т.п. то они регулируются гражданским законодательством, поскольку непосредственно не влияют на использование и охрану земель. Специальные основания прекращения права аренды земель предусмотрены в земельном законодательстве (ст.46 ЗК РФ, п.2 ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.)
8. Порядок предоставления в аренду земель государственной и муниципальной собственности регулируется федеральным земельным законодательством, нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Право аренды земель государственной и муниципальной собственности предоставляются на торгах (аукционах и конкурсах) в соответствие с правилами установленными в ГК и ЗК РФ и подзаконных источниках земельного права. Это связано с особенностями объектов земельных арендных отношений и необходимостью строгого соблюдения принципов целевого, рационального и эффективного использования земель. Предусмотренные в ст. 38 ЗК РФ организация торгов по продаже «права на заключение договора аренды земельных участков» не отвечает природе земельных отношений и потому должны быть исправлены на организацию торгов «права аренды земельных участков».
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре земельного, сельскохозяйственно-кооперативного и трудового права Саратовской государственной академии права. Основные положения диссертационного исследования изложены на научно-практических конференциях, круглых столах, в авторских публикациях научного, учебного и методического характера. Опубликованные работы используются в учебном процессе СГАП , филиалах МГСУ и других вузах Российской Федерации.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Шерстнев, Сергей Сергеевич, Саратов
заключение
Подводя итоги диссертационного исследования можно сделать следующие основные выводы .
Земельные арендные отношения —это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель передавая части своих земель или земельные участки получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного с арендодателем.
Правовую природу принципа разграничения и взаимодействия норм земельного и норм гражданского законодательства следует проводить по объекту земельных арендных отношений, а взаимодействие норм указанных отраслей законодательства следует осуществлять по реализации установленных полномочий на объекты земельных отношений.
271 См.:Решение Саратовской городской Думы от 26.02.2004г.№42-410 «О продавце мунициального имущества г.Саратова»//Саратовская панорама от20.04.04г.
Общими объектами земельных арендных отношений являются : а) земля как природный объект и природный ресурс; б)обособленный земельный участок как неотъемлемая составляющая земли как природного объекта и природного ресурса; в) часть земельного участка обособляющаяся в соответствие с требованиями организации и ведения земельного кадастра; г) земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного- назначения, обладающая всеми признаками обособленности в натуре и допущенная земельным законодательством в оборот прав.
Земельный участок относится к бесспорному объекту земельных арендных отношений, в то время как отношение к части земельного участка и земельной доле в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в земельном законодательстве изложено достаточно противоречиво, однако на практике и в земельно-кадастровой документации они проходят как объекты земельных арендных отношений.
Часть земельного участка как обьект арендных отношений вызывает споры, но в настоящее время находится в структуре кадастрового учета и представлен объектом земельных отношений в ст.6 ЗК РФ.
По нашему мнению, часть земельного участка тогда можно считать обьектом права аренды если оно выделено и имеет все признаки своей обособленности, хотя бы в материалах кадастрового учета. Если у этого объекта отсутствуют номера кадастрового учета, то они не могут являться самостоятельными обьектами права аренды.
Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения сегодня в общей своей массе находится в аренде, хотя в ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывается на необходимость их перевода в доверительное управление. Перевод земельной доли из объекта арендных отношений в режим отношений доверительного управления не отвечает природе земельных отношений и потому рекомендуется уточнить ст.16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Объекты земельных арендных отношений подчинены природе всех объектов земельного права и потому отношения к ним должны регулироваться преимущественно нормами земельного права и потому отдельные статьи ГК РФ и. даже целая глава 17 подлежат существенной 1 * ^ переработке в целях защиты рационального и эффективного использования и охраны земель. Переход к преимуществу применения гражданско-правовых норм в земельных отношениях приведет не к арендному землевладению и землепользованию, а к увлечению куплей-продажей промежуточных прав на аренду земли, таких как права на заключение договора аренды, субаренды и др.
Субъекты земельных арендных отношений с их полномочиями установлены земельным и гражданским законодательством. Права и обязанности по арендному землевладению и землепользованию и охраны земель регулируются земельным законодательством. Нормы гражданского законодательства при этом носят общий характер и отсылают к руководству земельным законодательством. В настоящее время существует рассогласования норм ГК РФ с нормами не только ЗК РФ, но и с другими федеральными законами в сфере земельных отношений.
Арендная плата - это то, что экономически реализуется в земельных арендных отношениях и оказывает непосредственное влияние на отношение субъектов друг к другу и к арендуемому земельному участку. Арендную плату следует определять как средство реализации в арендных отношениях. Правовые основы установления, изменения и прекращения арендной платы за землю представлены земельным законодательством и не могут основываться на нормах ГК РФ
Основаниями возникновения, изменения • и прекращения земельных арендных отношений являются гражданское и земельное законодательство и юридические факты по поводу прав на обособленные объекты земельных отношений. При реализации арендных прав на землю следует руководствоваться только земельным законодательством, на что указывается и в ГК РФ. Если же объектом арендных отношений выступают промежуточные права на землю,* например, право на заключение договора аренды земельного участка, право доверительного управления или само заключение договора аренды и т.п. то они регулируются гражданским законодательством, поскольку непосредственно не влияют на использование и охрану земель.
Порядок предоставления в аренду земель государственной и муниципальной собственности регулируется федеральным земельным законодательством, нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Право аренды земель государственной и муниципальной собственности предоставляются на торгах (аукционах и конкурсах) в соответствие с правилами установленными в ГК РФ и подзаконных актах . источников земельного права. Это связано с особенностями объектов земельных арендных отношений и необходимостью строгого соблюдения принципов целевого, рационального и эффективного использования земель. Предусмотренные в ст. 38 ЗК РФ организация торгов по продаже «права на заключение договора аренды земельных участков» не отвечает природе земельных отношений и потому должны быть изменены на продажу, «права аренды земельного участка».
Указанные выводы и положения, авторские научные рекомендации обоснованы тщательным анализом земельного законодательства и отдельных норм ГК РФ, анализом земельного законодательства значительного числа субьектов РФ и отчетных и статистических материалах Федеральной службы России.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Аренда в земельном праве Российской Федерации»
1. Законы и иные нормативные правовые акты.
2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.// Российская газета. 12 декабря 1993. № 237.
3. Декрет «О земле» от 26 октября 1917 г. (по старому стилю) / СУ. 1917. №1. Ст. 3.1;3; Декрет' ВЦИК О социализации. Одубликован в «Газете Рабочего и Крестьянского правительства» 19 февраля 1918 г.// СУ. 1918 г. №25. Ст. 346.
4. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.//Ведомости ВС СССР. 1989. №47
5. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле// Ведомости ВС СССР. 1990. № 26.
6. Закон СССР от 30 июня 1987 г. №7284-Х1 «О государственном предприятии (объединении)» / Ведомости ВС СССР. 1987. №49. Ст. 791.
7. Закон СССР от 26 мая 1988 г. №8998-Х1 «О кооперации в СССР» / Ведомости ВС СССР. 1988. №22. Ст.355.
8. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» / Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №26. Ст.324; ФЗ от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ; ФЗ РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» / РГ от 17 июня 2003 г. №115.
9. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. №374-1 «О земельной реформе» / Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №26. Ст. 327.
10. Закон РСФСР «О собственности» от 24 декабря 1990 г. №443-1 / Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.
11. ФЗ от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» / СЗ РФ. 05.12.1994. №32. Ст. 3302.
12. Федеральный закон «О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 года// СЗ РФ. 29 января 1996. N5. ст. 411.
13. Земельный кодекс РСФСР // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР № 22. 1991г.; Земельный кодекс РФ от 25. октября 2001 г. №136-Ф3 / СЗ РФ. 29.10.2001. №44. Ст. 4\4П. '
14. ФЗ от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 29.10.2001. №44. Ст. 4148.
15. ФЗ от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» / СЗ РФ. 23.07.2001. №30. Ст. 3060.
16. ФЗ от 10 января 1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации земель» / СЗ РФ. 15.01.1996. №З.Ст.142.
17. Закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / СЗ РФ. 28.07.1997. №30. Ст. 3594.
18. ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» / СЗ РФ. 20.07.1998. №29. Ст. 3400.
19. ФЗ от 29 июля 1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / СЗ РФ. 06.08.1998. №31. Ст. 3813.
20. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07 мая 1998 г.// СЗ РФ. 11 мая 1998. № 9. ст. 2069.
21. ФЗ РФ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».РГ от 21 июля 1998г.1,23. ФЗ РФ «О личном подсобном хозяйстве»// РГ от 10 июля 2003г.
22. Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. «О плате за землю»// Ведомости . СНД и ВС РФ. 31 октября 1991. N 44. ст. 1424.
23. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»//СЗ РФ.1995.№
24. Федеральный закон «О железнодорожных войсках» от 05 августа 1995 г.// СЗ РФ. 10 апреля 1995. № 15. ст. 1269.
25. ФЗ РФ от 15 апреля 1998г. № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».// РГ от 17 апреля 1998г.1.28
26. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.// СЗ РФ 10 января 2000. № 2. ст. 149.1.30' Федёральный закон «О землеустройстве» от 18 июня.2001 j:.// Q3 РФ 25 июня 2001. № 26. ст. 2582.
27. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. // СЗ РФ. 28 января 2002. N4. ст. 251.
28. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г.// СЗ РФ 14 января 2002. № 2. ст. 133
29. Федеральный закон «Об обороте земель ' сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года// СЗ РФ 29 июля 2002. № 30. ст. 3018.
30. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. (в редакции ФЗ 1995г.) // СЗ РФ. 06 марта 1995. № 10. ст. 823.
31. Указ Президента РФ от 25 февраля 2003г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации»// РГ от 27.02.2003г.
32. Указ Президента РФ от 9 марта 2004г. «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти».// РГ от 11 марта 2004г.
33. Указ Президента РФ от 20 мая 2004г. №649 » Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти».//РГ от 22 мая 2004г.
34. Положение -'<<0 федеральной службе земельного кадастра в России», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001 года// СЗ РФ. 15 января 2001. № 3. ст. 251.
35. Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденная постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г.// СЗ РФ 05 июля 1999. № 27. ст. 3379.
36. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»// СЗ РФ. 17 апреля 2000. № 16. ст. 1709.
37. Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом., утверждена постановлением Правительства РФ от 8.04.2004г.№200
38. Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утверждена постановлением Правительства РФ от 8.04.2004г.№202
39. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» / СЗ РФ. 13.02.1995. №7. Ст. 534.
40. Положение «О порядке консервации земель с изъятием их из оборота», утвержденном постановлением Правительства РФ от 2 октября 2002 г. 830// СЗ РФ. 25 ноября 2002. № 47. ст. 4676.
41. Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи. Одобрены постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 / СЗ РФ. 13.02.1995. №7.
42. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / СЗ РФ. 23.02.1998. №8.
43. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и
44. Правила присвоения- кадастровых -номеров земельным участкам • вутвержденными постановлением Правительства РФ. 6 сентября 2000 г.№660 // РГ от 19 сентября 2000г.
45. Постановление Правительства от 07 июня 2002 г. №396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» /СЗРФ. 2002.№23.
46. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель» / СЗ РФ. 30.08.1999. №35.
47. Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Утверждено Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 13.06.2001гг,№ 115.//РГ от4 июля 2001г.
48. Инструкция по межеванию земель. Утверждена Роскомземом 8 апреля 1996 г. / Экономика и жизнь. Июль. 1996. №29.
49. Проект Рекомендаций Министерства сельского хозяйства РФ по выделу земельных участков в счет земельных долей (2003 г.).
50. Земельный кодекс республики Башкортостан» от 22 марта 1991 года (в редакции от 19 апреля 2001 года// Газета «Советская Башкирия». 10 августа 1996. N 151 (23629).
51. Закон Свердловской области от 29 декабря 1995 года «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области»// «Областная газета». 26 июля 2001.
52. Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 года «О земле»// Саратов Столица Поволжья. 13 июля 2002 N 127-128 (559-560).169.3акон Самарской области от 16 июля 1998 года «О Земле»// Волжская коммуна. 22 июля 1998. № 132-133.
53. Закон Челябинской области «О земельных отношениях» от 10 апреля 1998 года//«Южноуральская панорама». 24 января 2001. N 11.
54. Монографии и учебные пособия.
55. Аксененок Г.А. Право государственной собственности на землю в СССР. М., 1950г.
56. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М. 1958г.
57. Аренда земельных участков в Российской Федерации.( Аренда земельных участков в Российской Федерации. Теория и практический опыт. Авторский коллектив: Киселев В.И., Комов Н.В., Обуховская и др. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, М. 2000г,
58. Антюганов C.B.,Аратский Д.Б.,Козерадский A.A.,Мальцев В.А. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления нёдвижимостью.Н.Новгород. 1998г.
59. Веденин H.H. Земельное право.М. 2000г.
60. Земельное право России. (Отв.ред.Чубуков Г.В.).М.1998г.
61. Земельное право России.(Отв.ред.Петров В.В.). 1995г.
62. Советское земельное право.(Отв.ред. Краснов Н.И. Балезин В.П.).М.1977г,
63. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. М. Юрист. 1997.
64. Гегель Г.В.Ф. Философия права. М., 1990. с. 103. 1
65. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанноеи дбп'олнецное/Подред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: Проспект: 1999!
66. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для ВУЗов. М. Профобразование. 2002.
67. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 1999.
68. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации.Теории и тенденции развития.М. 1999г.
69. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975.
70. Карасс A.B. Право государственной социалистической собственности. М., Изд. Академии наук СССР. 1954.
71. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Под ред. М.В. Бархатова. М.: ЮРАЙ-ИЗДАТ. 2002. с. 5.
72. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском,лю.М.2000г. русском дореволюционном и современном российском гражданском праве.М.2000г.
73. Ляпина O.A. Правовое регулирование платы за природные ресурсы в Российской Федерации. Саратов. 1999г.
74. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 13.4. 1
75. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т 25 Ч. I.
76. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25. ЧII.
77. Маркс К;, Энгельс Ф. Соч. Т 26. Ч. П.
78. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. -М.: Юрист. 1999.
79. Мануйлов A.A. Мелкая аренда земли.//Сб.: »О земле».Вып .1.1921
80. Новицкий И. Б., Лунц JI. А. Общее учение об обязательстве. М., 1950.
81. Общая теория права и государства: Учебник/под ред. В.В. Лазарева.-М.: Юристь, 2000.
82. Русская философия собственности ХУ111 XX. Исупов К.,Савкин И. Санкт-Петербург. 1993г.
83. Разгельдеев Н.Т., Шерстнев С.С.,Анисимов А.П. Практикум по земельному праву.Саратов.2002г.
84. Пандаков К.Г., Лобанов C.B., Шерстнев С.С. Разграничение прав государственной и муниципальной собственности на землю. Саратов. 2002.
85. Пандаков К.Г., Шерстнев С.С., Лобанов C.B. Правовые основы оборота прав на земельные участки. Саратов. 2002.
86. Пандаков К.Г., Шерстнев С.С., Лобанов С.В Правовой режим земель поселений.Саратов.2002г.
87. Правотворческая деятельность субъектов Российской Федерации: Теория, практика, методика/Под ред. A.B. Гайды, М.Ф. Казанцева, К.В. Киселева, В.Н. Руденко: Екатеринбург: 2001.
88. Природа крестьянского хозяйства ¿i земельный режим. (Доклады А.В.Чаянова и И.П.Макаровва).М.1918г.
89. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 3 Издание. М. 2002
90. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности: Монография. Уфа. 200 L
91. Чубуков Г.В. Земельное право России: Курс обзорных лекций.М.11999г.
92. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М. 1996.
93. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М. 1974.
94. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. Авторский коллектив: Беляева З.С., Устюкова В.В., Павлова Э.И. и др. М.: Институт государства и права РАН, 1998.
95. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: «Руслит», 1995.
96. История земельных отношений и землеустройства / Под ред. A.A. Варламова. — М.: Колос, 2000.
97. Шерстнев С.С.,Анисимов А.П., Лобанов C.B. Земельная реформа в Рссийской Федерации (1990-2000 годы .)
98. Пособие по совершению сделок с земельными долями. Авторский коллектив: Глазкова Г.П., Карцев Г.А., Кошкин A.B. и др. М. «Интердизайн», 1999.
99. Право собственности на землю в сельском хозяйстве / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Институт государства и права РАН, 1996.
100. Фонд перераспределения земель. Авторский коллектив: Алакоз В.В., Киселев В.И. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, 2001.
101. Алиев В. Надзор за соблюдением норм Земельногокодекса.//3аконность.2004.№ 6
102. Брагинский М:И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений.//Гражданский кодекс РФ.Проблемы. Теории. Практика.,M. 1998.с.124-125.
103. Боголюбов С.А. Практическое значение Земельного кодекса России//Право и экономика. 2003. № 3. с. 86.
104. Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика// Государство и право. 2000. № 4.
105. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правоустанавливающий аспект/ЛГосударство и право. 1998. № 2.
106. Витрянский В.Договор аренды. //Закон.2000г. №113:9.' Грось'Л.А. О сопоставлении--понятий «гражданское законодательство», «гражданское право»» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки.// Журнал российского права.2002.№8,
107. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав//Российская юстиция. 2002. №10
108. Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г. и др. Комментарий действующего земельного законодательства РФ // Законодательство и экономика. 2001. №4. С. 5-155.
109. Горемыкин A.A. Аренда как форма коммерческого использования земли. //Достижения науки и техники АПК. 2000г.№3
110. Голиченков А.К., Лукина Е.Н.Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (обзор выступлений участников научно-практической конференции «Софрино-4»)//государство и право. 1999г.№2
111. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. №2. С. 44-54.
112. Жариков Ю.Г.Аренда земельных участков.// Право и экономика. 1997г.№7.
113. Самончик O.A., Иконицкая И.А., Краснов Н.И.,Павлова Э.И., Фомина Л.П.Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве .//Государство и право. 2000г. № 7.
114. Ефимова Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок.// Экологическое прав.2002г.№3
115. Погонцева К. Не нужен нам барин турецкий // РГ. 17.06.2003. №114. 3.19 Палладина М.И. О дальнейшем развитии аграрной реформы // Государство и право. 1997. №1. С. 46-52.
116. Пандаков К.Г.,Шерстнев С.С.,Лобанов C.B. Аренда в земельном праве в Российской Федерации.Саратов.2002г.
117. Красной Н.И. О соотношении "земельного й гражданского права при переходе рыночной экономике//Государство и право. 1994. № 7.
118. Кириллова С.Особенности сдачи в аренду земельных участков.//Закнность,2004.№1с.49-52
119. Козырь О.Аренда недвижимого имущества.// Закон.2000.№ 11
120. Кислов B.C. Вопросы внедрения системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, проблемы ее кадрового обеспечения//Журнал Недвижимость и Инвестиции. Правовое регулирование 2002. № 2-3 (11-12).
121. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. 1998. № 3.
122. Талапина Э.В. Вопросы организации управления государственной собственностью//Журнал российского права. 2001 N 3.
123. Липски С.А. Земельные доли: пути к оптимизации землепользования или препятствие при перераспределении земель // Земельный вестник России. 2001. №4. С. 10-14.
124. Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века//Журнал Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2000. № 1(2).
125. Леппке О.Б. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.//3емельный вестник России.2002г.№1
126. Мисник H.H. Вещные права на землю в курсе гражданского права//Преподавание гражданского права в современных условиях:
127. Материалы конференции (Санкт-Петербург, 23-26 марта 1999 г.). С.-Пт. 1999.
128. Павлова Э.И Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы.//Хозяйство право.2002г. №10
129. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель. // Государство и право.2002. №12.
130. Пашова М.С. О разграничении государственной собственности на землю//Журнал российского права. 2001. № 3.
131. Попов Д.И. 100 вопросов и ответов по земельным долям.Самара.2003г.
132. Разгельдеев Н.Т. Правовой механизм организации и ведения крестьянских (фермерских) хозяйств в условиях земельной реформы РСФСР.Саратов. 1991г.
133. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации (материалы «круглого стола»). Подготовлены Карамышевой О.В .//Государство и право. 1999. № 1.
134. Строев Е.С., Земельный вопрос в России (окончание)// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование). 2003. .№ 1-2 (14-15)
135. Сыродоев H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков//Государство и право. 1999. № 9.
136. Сырых В.М. Комплексные институты как компоненты системы российского права//Журнал российского права, 2002. № 10.
137. Солдатенков B.B. Права иностранцев на землю.//эж-Юрист.2002г.№9; Солдатенков В.В. Приватизация и самовольная переуступка прав на землю.//3емельный вестник России.2003г.№2
138. Чесовской Е.Судебная защита прав участников земельных отношений.//Российская юстиция.2003,№6
139. Фомина Л.П. Земельная реформа и государственная собственность на землю.//Государство и право. 1997г.№83..47. Фролов. В.В.Правовое .регулирование .отношений при оформлении, аренды земельных участков в населенных пунктах. //Право и экономика. 1998г.№9
140. Филиппович Н. Аренда земли на современном этапе. //Национальная Экономическая Газета.2002.19
141. Шмелев Г. A.B. Чаянов о земельной реформе // Аграрная реформа. Экономика и право. №1. 2002. С. 22-23.
142. Щеглов В.А. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения// Финансовая газета. Региональный выпуск. 1998 N 51
143. ЧерняевА.Эаворотин Е. Организация аренды сельхозназначения.//АПК: экономическая работа на селе. 1999г.№5
144. Черноморец А. Е. Правовой режим земельной доли // Государство и право. 1999. №12. С. 38-46.
145. Эрделевский А.Договор аренды в арбитражной практике.// Бизнес-адвокат.2002г.№ 5
146. Ягодкин А.Криминальный севооборот.//Новая газета.от 19-21 апреля 2004 г. №27(957)
147. Диссертации и авторефераты. 4.1. Акчурин A.B. Государственная регистрация прав на земельные участки как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. Саратов. 2001
148. Ельцова И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов. 2003.
149. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельнымигучастками. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 1998.
150. Чуркин .В.Э. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 2000.
151. Эйриян Г.Н. Основания возникновения прав на землю. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 2001.
152. Судебная и административная практика, материалы государственной статистики.
153. Постановление Конституционного Суда от 9 января 1998 г. N 1-п «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 19 января 1998. № 3. ст. 429
154. Письмо Президиума ВАС РФ от. 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной .регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. №4. 2001.
155. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. №5. 2001.
156. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений //Вестник Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа. 2002. № 5.
157. Система классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра. Единая система • технологической документации. М.ь " •2000.
158. Типовые формы договоров аренды и других сделок с земельными участками и земельными долями. Утверждены Роскомземом 16 мая 1996 г. //См.: Практикум по земельному праву. Под обшей ред. проф. Н.Т.Разгельдеева. Саратов. 2002г.с. 115-145
159. Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Утвержден Роскомземом 16 мая 1996 г.
160. Сведения о сделках с землей в субъектах РФ Приволжского федерального округа.( Федеральная служба земельного кадастра России. Отв. за выпуск А.Н. Порядин, И.Г. Пугачева (Роеземкадастр), М.Л. Погорелый (Центральный вычислительный центр). М., 2001.
161. Статистический материал в книге: «Общая долевая собственность на землю». Авторский коллектив: Алакоз В.В., Васильев И.В., Киселев В.И. и др. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, 2001.
