Договор аренды земельных участков по гражданскому праву

Кириллова, Светлана Валентиновна

Договор аренды земельных участков по гражданскому правутекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»

На правах рукописи

КИРИЛЛОВА Светлана Валентиновна

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ (НА МАТЕРИАЛАХ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА)

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2005

Работа выполнена на кафедре 1ражданского права и процесса Московского университета Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Научный руководитель ■

кандидат юридических наук, профессор Еремичев Иван Андреевич

Официальные оппоненты -

доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации Коршунов Николай Михайлович

кандидат юридических наук Алексеенко Диана Олеговна

Ведущая организация - Московский Государственный Университет Сервиса

Защита диссертации состоится 31 января 2006 г. в 12 час. на заседании диссертационного совета Д 203.019.02 при Московском университете Министерства внутренних дед Российской Федерации (117437, Москва, ул. Ак. Волгина, д. 12)

Автореферат разослан « »

2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

А.Г. Мамонтов

Общая характеристика работы.

Актуальность темы диссертационного исследования. С

восстановлением гражданско-правового института частной собственности, включая право собственности на землю, переходом России на рыночные экономические отношения значительно возросла роль договора в хозяйственном обороте. Это повлекло за собой возникновение новых явлений, потребовавших активного использования современных правовых механизмов регулирования общественных отношений, и одновременно осложнило проблему обеспечения устойчивости имущественного оборота, связанного с землей. Основные понятия правового разрешения данных проблем нашли отражение в Конституции Российской Федерации, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации, ныне действующем Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ, ЗК РФ) и других законодательных актах и нормативных правовых актах.1

Изучение практики показывает, что в связи с обновлением системы законодательства возникает объективная потребность в теоретическом анализе и научном обобщении тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них, несомненно, одно из ведущих мест принадлежит договорам аренды земельных участков.

В цивилистике отдельным проблемам теории сделок с землей посвящен ряд научных публикаций, однако в настоящее время в связи с принятием нового гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании в этой сфере появилось не только ряд нововведений, но и противоречий, что требует пристального теоретического анализа этого

1 См., например, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». //Собрание законодательства РФ, 2002, № 30, ст. 3018 и др.

института.

Специфика Московского региона заключается в особой позиции законодателя Москвы и Московской области в правовом регулировании земельных отношений.

Прежде всего, следует отметить, что в Московском регионе аренда земельных участков стала основной формой землепользования за счет ограничения иных видов прав на землю, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Несмотря на то, что в настоящее время все же проводится ряд мер по введению в действие положений Земельного кодекса Российской Федерации и других законодательных актов по вопросам землепользования, в частности, приняты Закон города Москвы № 27 от 14.05.2003 «О землепользовании и застройке в городе Москве», постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 18.11.2003 «О предоставлении земельных участков в собственность граждан на территории города Москвы», приоритет по данному аспекту все же отдается арендным отношениям с землей.

Далее следует особо подчеркнуть, что в Москве процесс разграничения государственной собственности на землю идет медленно, и соответственно затруднено эффективное управление и распоряжение земельными участками на территории столицы. До настоящего времени сохраняются различные взгляды на отдельные аспекты приватизации земель. Принимаемые Правительством Москвы решения, касающиеся права собственности на землю и формирования перечней земельных участков, изымаемых из оборота, не учитывают требования Федерального закона от 17.06.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» и

преждевременны до установления федеральным законом ограничений оборотоспособности земельных участков путем резервирования для государственных и муниципальных нужд.

Указанные обстоятельства, а также необходимость дальнейшего совершенствования действующего российского гражданского и земельного законодательства в части правового регулирования имущественного оборота земельных участков и определили актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Степень научной разработанности проблемы. Различным аспектам исследуемого вопроса посвящены многие работы отечественных цивилистов. Однако в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам. Целостного представления о сделках с землей, тем более с учетом существенных изменений действующего гражданского и земельного законодательства, а также правоприменительной практики, в России до сих пор не выработано. Автор предлагает собственную точку зрения на теорию сделок с землей с учетом современных нововведений в законодательстве Российской Федерации, Москвы и Московской области. Более того, правовой механизм имущественного оборота земель в Московском регионе ранее практически не был предметом научного исследования. Диссертационные исследования Барашян М.М., Горохова Д.Б., Кокотова Б.В., Кузнецова A.B., Назимкиной О.В., Солдатенкова В.В. и других касаются либо общих проблем совершенствования гражданско-правовых сделок с землей, либо ограничиваются рассмотрением специальных проблем купли-продажи и аренды земель сельскохозяйственного назначения в России и в зарубежных странах.

В то же время вопросы совершенствования правового регулирования земельных отношений в России, противоречия между федеральным законодательством и законодательством субъектов федерации в последнее время стали предметом широких дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но в обществе в целом.

Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее гражданское и земельное законодательство не в полной мере отражает полноту и многогранность отношений по вопросу владения, пользования и распоряжения земельными участками.2

Потребность в исследовании правового режима земель в Москве и Московской области, обуславливается необходимостью совершенствования правового регулирования оборота земельных участков в целях более эффективного использования их экономического потенциала, упорядочения и оптимизации земельных правоотношений.

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и недостаточной разработанностью ряда вопросов правового регулирования аренды земельных участков в Московском регионе. Избранная тема исследования еще не получила надлежащего комплексного научного осмысления.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие при аренде земельных участков между субъектами имущественного оборота, включая граждан и юридических лиц, и органами исполнительной власти Москвы и Московской области.

Предметом исследования являются: нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения с землей, включая и сделки, разъяснения судебных органов по применению действующего законодательства, судебная практика по разрешению споров, связанных с правовым регулированием договора аренды земельных участков, а также опубликованные научные работы по данной проблеме.

2 См.: Витрянский В.В. и яр. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. // Исследовательский центр частного права, 2003.

разработка на этой базе целостного представления о договоре аренды земельных участков, формирование теоретических рекомендаций, направленных как на дальнейшее совершенствование действующего российского гражданского и земельного законодательства, так и практику его применения.

Для реализации поставленной цели предполагается решить следующие задачи:

- проанализировать в историческом аспекте юридическую природу, процесс формирования и развития договора аренды земельных участков;

- обобщить основные положения договора аренды, выработанные предшествующей наукой и практикой;

- выявить современные тенденции и закономерности развития гражданского и земельного законодательства, регулирующие объектный и субъектный состав договора аренды;

- исследовать теоретические проблемы правового регулирования сделок с земельными участками, обусловленные переходом России к рыночным отношениям;

- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию норм действующего российского гражданского и земельного законодательства в исследуемой сфере.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды отечественных ученых в области теории права, гражданского, земельного и других отраслей права, а также труды по философии и истории права.

Комплексный анализ договорных обязательств, связанных с арендой земельных участков, предопределил необходимость изучения научных работ таких известных ученых-правоведов, как Аксененка Г.А., Бархатова М.В., Берга О.В., Боголюбова С.А., Брагинского М.И., Быстрова Г.Е., Витрянского В.В., Дозорцева В.А., Иоффе О.С., Иконицкой И.А., Козырь М.И., Краснова Н.И., Крассова О.И., Кузнецова A.B., Маковского A.JL, Мейера Д.И.,

Мозолина В .П., Новицкого И.Б., ОглоблиноЙ О.М., Сай С.И., Суханова Е.А., Фоминой Л.П., Шершеневича Г.Ф. и др.

Предметом внимательного изучения в диссертационном исследовании явились также научные работы Горохова Д.Б., Дмитриева A.B., Кокотова Б.В., Кузнецова A.B., Назимкиной О.В., Солдатенкова В.В. и др.

Нормативную и эмпирическую базу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, дореволюционное законодательство России, нормативные правовые акты СССР и РСФСР, современное российское законодательство, документы архивов и статистические данные прокуратуры г. Москвы, а также нормативные правовые акты и законы Москвы и Московской области, которые регулируют порядок совершения и исполнения сделок с земельными участками.

При подготовке диссертационного исследования с целью обогащения теоретических знаний использовалось законодательство некоторых зарубежных стран.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания, включая системный, сравнительно-правовой, исторический, формально-логический и др., а также специальные юридические приемы и методы - статистический, технико-юридического анализа, толкования и др.

Научная новизна исследования определяется прежде всего тем, что в его рамках на основе анализа современного гражданского и земельного законодательства рассматривается правовой механизм договорных отношений в сфере имущественного оборота земельных участков: обобщены основные положения договора аренды земли; на основе ожидаемых результатов научного исследования института аренды предлагается авторское определение понятия «аренды земельных участков»; выявлены проблемы и противоречия в российском законодательстве и сформулированы предложения по его дальнейшему совершенствованию. В диссертации

исследованы особенности правового регулирования земельных отношений в Московском регионе, которые могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства и правоприменительной практике.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защи!у.

1. На основе анализа правовой сущности договора аренды земельных участков и учитывая, что в современном законодательстве отсутствует понятие аренды земельного участка, диссертантом предлагается авторское определение: «Аренда земельного участка - это предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией».

2. В целях устранения противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, относительно субъектов, правомочных осуществлять передачу в аренду земельных участков, автором предлагается дополнить пункт 2 статьи 22 ЗК РФ словами «а также лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду», в окончательной редакции пункт 2 статьи 22 ЗК РФ следует читать следующим образом: «Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду их собственниками, а также лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом».

целесообразности исключения земель железнодорожного транспорта из общего понятия земель транспорта (ст. 87, ст. 90 ЗК РФ) в отдельную самостоятельную категорию, дополнив Земельный кодекс РФ статьей «Земли железнодорожного транспорта». Это позволит в черте поселений к землям, занятым железнодорожной инфраструктурой, применить новый для современного гражданского права институт - ограниченное вещное право, согласно которому право владения указанными землями должно быть ограниченно до момента совпадения интересов владельцев земельных участков, т. е вопросы назначения и использования земельных участков могут изменяться лишь по соглашению сторон, но не в принудительном порядке. В связи с этим редакцию п. 1 ст. 216 ПС РФ после слов «Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются» дополнить словами «ограниченное вещное право».

4. В целях устранения противоречий, содержащихся в нормах ст. 615 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Земельного кодексов РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам, предлагается изменить редакцию пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, слова «без согласия собственника» заменить на слова «с согласия собственника».

5. На основе анализа действующего законодательства установлено, что п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в отличие от п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование, потому что согласно ст. 24 Земельного кодекса РФ, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться только земельные участки, находящиеся в собственности. Автором предлагается п. 5 ст. 22 и п. 1 ст. 24 ЗК РФ дополнить словами «арендатор вправе предоставлять земельные участки в безвозмездное срочное пользование на срок, установленный настоящим кодексом или договором, но не превышающим срок договора аренды земельного участка».

6. Во избежание проблем, которые могут возникнуть на практике при заключении договора аренды земельного участка на новый срок, обосновано предложение об изменении пункт 3 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса».

7. Обосновывается необходимость внесения изменений в Закон города Москвы от 28.06.1995 (ред. от 14.07.2004) «Устав города Москвы» об ограничении полномочий префектур административных округов г. Москвы самостоятельно распоряжаться земельными участками, расположенными на территории административного округа, но находящимися в собственности г. Москвы. Предлагается изложить п. 4 ст. 5 Устава города Москвы в следующей редакции: «Исполнительными органами государственной власти города Москвы (органами исполнительной власти города Москвы) являются Правительство Москвы, отраслевые, функциональные органы исполнительной власти», т.е. исключить из существующей редакции слова «территориальные органы исполнительной власти».

8. В целях совершенствования механизма купли-продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и приведения его в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ о заключении договора аренды земли, предлагается дополнить пункт 3 ст. 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве» и п. 1 ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 20.04.2005) «О регулировании земельных отношений в Московской области» положениями следующего содержания: «Торгам предшествует решение Правительства Москвы/Московской области или уполномоченного им органа о предоставлении земельного участка на условиях аренды

победителю торгов, в котором обязанность заключения договора аренды земельного участка возлагается на организатора торгов».

9. По мнению диссертанта, заключение договора посредством проведения торгов не должно являться единственно возможной формой продажи права аренды земельных участков. В работе сделан вывод о необходимости дополнить действующие нормативные акты Москвы - Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве», Закон города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» и Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» - положениями о возможности совершения прямой сделки купли-продажи права аренды земельного участка при наличии одного претендента на земельный участок.

10. В связи с тем, что федеральному законодательству неизвестно понятие, так называемой, «платы за право совершения сделок с арендными правами» автором предлагается во всех абзацах статьи 4 Закона города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» исключить слова «право на совершение сделок с правами аренды земельного участка», «право на сделки с арендными правами». Реализация этих предложений, как полагает автор, поможет совершенствованию действующего законодательства в части регулирования арендных отношений с земельными участками.

В работе помимо указанных выше положений содержится ряд других дополнительных предложений и выводов.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в выработке конструктивных выводов и положений о правовой сущности договора аренды земельных участков по современному российскому гражданскому и земельному законодательству; в выявлении особенностей правового регулирования земельных отношений в Московском регионе и

формулировании предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Материалы исследования могут быть использованы в законотворческой деятельности и правоприменительной практике.

Кроме того, положения и выводы диссертации могут применяться в учебном процессе для преподавания курсов гражданского и земельного права, а также при подготовке учебных пособий по специальному курсу «договорное право» в высших учебных заведениях юридического профиля.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Бе основные выводы и положения были опубликованы в научных статьях автора и фондовых лекциях по курсу «Гражданское право».

Результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проводимых в Московском университете МВД России (2003, 2004 г.г.), а также при подготовке аналитических материалов для прокуратуры г. Москвы.

По теме диссертации опубликовано три научных работы.

Объем и структура диссертационной работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы и нормативных правовых актов.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность и новизна выбранной темы диссертационного исследования, определяются предмет и цель исследования, его методологическая и теоретическая основы, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава - «Общее положение о договоре имущественного найма и его формирование в гражданском законодательстве» посвящена

анализу правовой сущности договора имущественного найма с момента его зарождения в римском праве, формирования в дореволюционном и советском гражданском праве и заканчивая современным состоянием нормативно-правового регулирования договорных обязательств в России.

В первом параграфе - «Договор имущественного найма в истории древнего Рима и зарубежном законодательстве» анализируются причины возникновения нового института договорного права, динамика его развития и тенденции в его законодательном регулировании с древних времен римского права до формирования законодательства зарубежных стран Западной Европы начала XX века.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) определенную вещь для временного пользования, а другая - обязывалась уплачивать за пользование этой вещью определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить ее в сохранности наймодателю. Римским правом признавалась и возможность поднайма вещи.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренда) является двусторонним, возмездным, консенсу альным.

На фоне расширения межгосударственных связей в Западной Европе и других странах стали приниматься новые законы, которые можно считать предшественниками современного договорного права. Так например, англоамериканскому праву были присущи некоторые особенности договора имущественного найма в виде договора найма недвижимости и договора найма движимого имущества. Поэтому неслучайно в этих странах, где действовали нормы прецедентного права, в исследуемый период были приняты многочисленные специальные правовые акты, а на практике

широкое распространение получили типовые формы различных договоров имущественного найма.

Однако, несмотря на различия в правовом регулировании договора имущественного найма, круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права в правопорядках оставался неизменным.

Второй параграф - «Договор аренды по российскому гражданскому праву». В силу исторических особенностей, специфики социально-политического строя в России законы, регулирующие арендные отношения, были приняты лишь в первой половине XIX века.

Законодательство и доктрина того периода исходили из положения о том, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи.

В проекте Гражданского Уложения Российской Империи содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права (ст. 1816). Следует отметить, что предмет договора найма трактовался более широко, так как в его состав входила откупная система, которая представляла собой наем права - вещи бестелесной.

В соответствии с действующим до 1917 года российским законодательством в договоре найма к существенным условиям договора относились: срок до 20 лет, наемная плата как в денежной и натуральной форме оплаты (наем земли исполу), так и путем оказания нанимателем определенных услуг или работ (собрать урожай, скосить луг и т.п.). Широкое распространение в исследуемый период в России имел и такой способ оплаты, как наем из выстройки, когда наймодатель (собственник земли) по окончании договора найма земли получал в собственность построенное на земле нанимателем какое-либо сооружение (хранилище или другое строение).

Таким образом, дореволюционное российское законодательство с учетом опыта других национальных правопорядков выработало свою

собственную доктрину формирования и развития договорных обязательств в имущественном обороте, включая и договоры имущественного найма.

После победы Октябрьской революции изменения коснулись и гражданского законодательства, его положения подчеркивали, что имущественные права частных лиц являются уступкой во имя развитая производительных сил страны. Так Гражданским кодексом РСФСР 1922 года жестко регламентировались сроки и другие условия аренды, на арендатора возлагался целый ряд обязанностей, которые не предусматривались ранее действовавшим законодательством: арендный договор определял, какого рода изделия и в каком количестве должен вырабатывать арендатор; определялась доля продукции, обязательная для сдачи государству; на арендатора возлагалась обязанность поддерживать предприятие на должном техническом уровне.

Впоследствии Гражданский кодекс РСФСР 1964 года стал рассматривать договор имущественного найма как одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями, социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе. Наем земель сельскохозяйственного назначения был запрещен. Сроки, на которые мог быть заключен договор имущественного найма, зависели от того, кто выступал в качестве сторон договора и какое имущество является предметом найма.

Современные нормы гражданского законодательства исходят из того, что договор аренды представляет собой обычный самостоятельный вид Договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п.

В передаче имущества во временное пользование заинтересованы обе стороны договора. Аренда применяется обычно в тех случаях, когда нанимателю та или иная вещь нужна только на время, или же он не имеет

возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же, в свою очередь, преследует цель извлечения прибыли от передачи имущества во временное пользование другому лицу. В отличие от ранее действовавшего законодательства полноценным объектом аренды стали земельные участки.

Различные периоды формирования российского гражданского права не изменили общей картины арендных отношений. Утратили свое значение только нормы, имеющие ярко выраженный ограничительный характер и подчиненные общей идее о господствующей роли социалистической собственности. В то же время закрепленный в ГК РСФСР 1922 г. судебный порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон полностью заимствован ныне действующим гражданским законодательством.

Исторический подход к исследованию сущности договора найма показал, что без изучения правового опыта реформирования арендных отношений невозможно оптимальное регулирование вопросов аренды в современном законодательстве, включая и аренду земельных участков.

Во второй главе диссертационного исследования «Правовая характеристика договора аренды земельных участков» рассмотрены понятие и содержание договора земельного участка; арендной платы и санкции за неправомерное использование земельных участков; особенности развития арендных отношений путем заключения договора купли-продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В первом параграфе - «Понятие и содержание договора аренды земельных участков» анализируется проблема соотношения норм гражданского и земельного права применительно к аренде земельных участков.

Обзор научной литературы, анализ норм гражданского и земельного законодательства свидетельствует о том, что исследуемый в работе договор аренды земельных участков имеет определенную двойственность, связанную

с тем, что земля является самым ценным природным объектом, поэтому владение, пользование, распоряжение землей осуществляется собственником земельных участков или уполномоченным на то лицом свободно, на основе норм гражданского законодательства, но только до определенных пределов, регулируемых земельным и природоохранным законодательством. Это обусловлено тем, что статьей 1 Земельного кодекса РФ закреплен самостоятельный принцип - приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей природной среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества.

Обосновывая тезис о двойственном регулировании вопросов аренды земли нормами гражданского и земельного законодательства, автор с определенной доли условности разделяет позицию российских правоведов В.А. Дозорцева, А.Л. Маковского, Е.А. Суханова, согласно которой «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот - естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», которое должно осуществляться посредством «Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг"3. Автор высказывает собственную точку зрения, сущность которой проявляется в том, что указанная позиция не отражает социальной значимости земли, и что согласно части 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей должно осуществляться собственником свободно, если его деятельность не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Договор аренды земельных участков является договором консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его стороны -арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без

1 Международная научно-практическая конференция Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. М., 1994, стр. 17,29.

гражданства, а также государственные органы Российской Федерации, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В данном разделе работы исследуется предмет договора аренды земельного участка, и на этой основе сконструировано авторское определение понятия аренды земельного участка, поскольку законодательная формулировка дефиниции аренды земельного участка отсутствует. Понятие аренды земельного участка предложено сформулировать следующим образом: «Аренда земельного участка - это предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией». Договор аренды земли может заключаться различными способами, в том числе на торгах, путем сделки купли-продажи, либо предоставления земельного участка на основании распорядительного акта органа власти либо землепользователя (при вторичном использовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода имущественных прав на здание, строение, сооружение, расположенных на земельном участке.

Правом сдачи земельного участка в аренду прежде всего обладает его собственник. Согласно ст. 608 ПС РФ лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника распорядительные полномочия на сдачу имущества в аренду. В соответствии с нормами гражданского законодательства помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК РФ; опекуны и попечители в силу ст.ст. 32, 33 ПС РФ; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ПС РФ; лицо, которому

земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК РФ. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК РФ), агента (ст. 1005 ГК РФ), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК РФ).

Передача в аренду земельных участков по новому Земельному кодексу РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигших совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22 ЗК РФ).

Автор полагает, что буквальное толкование указанной нормы Земельного кодекса следует рассматривать как пробел юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства, а пункт 2 ст. 22 ЗК РФ нуждается в дополнении следующего содержания: «Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду их собственниками, а также лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом».

Далее в работе диссертантом исследуется вопрос о возможности предоставления префектам административных округов г. Москвы права самостоятельно распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Москвы.

Анализируя действующее законодательство, автор считает, что положения п. 4 ст. 5 «Устава города Москвы» необоснованно относят к исполнительным органам государственной власти территориальные органы исполнительной власти, которыми являются префектуры округов. Такая редакция «Устава города Москвы» в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие

Земельного кодекса РФ» подразумевает возможность самостоятельного предоставления земельных участков префектурами административных округов.

На этой основе диссертантом делается вывод о том, что в отношении распоряжения земельными участками, находящимися в собственности г. Москвы, соответствующей компетенцией должно обладать только Правительство города Москвы и предлагается изложить п. 4 ст. 5 «Устава города Москвы» в следующей редакции: «Исполнительными органами государственной власти города Москвы (органами исполнительной власти города Москвы) являются Правительство Москвы, отраслевые, функциональные органы исполнительной власти», т.е. исключить го первоначальной формулировки слова «территориальные органы исполнительной власти».

Анализ действующего законодательства, регулирующего вопросы аренды земельных участков, выявил пробелы и противоречия, содержащиеся в положениях Гражданского и Земельного кодексов, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. На этой основе диссертант предлагает из пункта 5 статьи 22 ЗК РФ слова «без согласия собственника» исключить и заменить на слова «с согласия собственника».

Исходя из анализа практики автором обращено внимание и на то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ПС РФ не

предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование, ибо согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться только земельные участки, находящиеся в собственности. В связи с этим предлагается редакцию п. 5 ст. 22 и п. 1 ст. 24 ЗК РФ дополнить словами следующего содержания: «арендатор вправе предоставлять земельные участки в безвозмездное срочное пользование на срок,

установленный настоящим кодексом или договором, но не превышающим срок договора аренды земельного участка».

Кроме того, в процессе исследования выявлено несовершенство действующего законодательства о землях железнодорожного транспорта, которые занимают определенные участки в черте поселений.

Согласно статье 87 ЗК РФ земли транспорта - это земли вне населенных пунктов. В этой связи в работе обоснованы доводы о том, что следует рассматривать в качестве земель железнодорожного транспорта, находящихся в черте поселений и, в частности, в городе Москве.

На основе проведенного анализа правовой сущности земель, предназначенных для обеспечения нормальной и безопасной деятельности организаций железнодорожного транспорта автором предложено земли железнодорожного транспорта вывести из общего понятия земель транспорта (ст. 87, ст. 90 ЗК РФ) в отдельную самостоятельную категорию, дополнив Земельный кодекс РФ статьей «Земли железнодорожного транспорта». В черте поселений к землям, занятым железнодорожной инфраструктурой, следует применить новый для современного российского права институт - ограниченное вещное право, согласно которому право владения указанными землями должно быть ограниченно до момента совпадения интересов владельцев земельных участков, т. е вопросы назначения и использования земельных участков могут изменяться лишь по соглашению сторон, но не в принудительном порядке. В связи с этим предложено п. 1 ст. 216 ГК РФ после слов «Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются:» дополнить словами «ограниченное вещное право».

Далее в работе диссертант исследует проблемы, которые возникают на практике при заключении договора аренды земельного участка на новый срок и отмечается, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи при прочих

равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями», по мнению автора, следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. Земельный кодекс РФ (п. 3 ст. 22), закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких дополнительных условий. Но в эпоху рыночных отношений данное положение Земельного кодекса РФ не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях. Поэтому в работе предлагается пункт 3 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса».

Во втором параграфе «Арендные платежи за землю и санкции за неправомерное использование земельных участков» отмечается, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка. Данное положение закреплено в п. 3 ст. 65 ЗК РФ. В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Контроль за поступлением арендной платы по заключенным договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возложен на Департамент земельных ресурсов города Москвы. В случае выявления задолженности и нарушения сроков внесения платежей в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, условиями договоров аренды земли указанные

органы исполнительной власти направляет исковые заявления в суд для взыскания задолженности и пени.

Согласно ст. 76 ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

Использование земельных участков без надлежаще оформленных прав и с нарушением установленного порядка пользования влечет применение санкций в соответствии с законами Российской Федерации. Кроме гражданско-правовой ответственности законодательство Российской Федерации предусматривает за нарушения земельного законодательства уголовную, административную и дисциплинарную ответственность. При этом к административной ответственности нарушитель земельного законодательства может быть привлечен только после того, как будет установлено, что в его действиях отсутствует состав уголовно-наказуемого деяния.

Далее в работе особо подчеркивается, что по действующему законодательству Российской Федерации при любых земельных спорах гарантируется судебная защита прав пользователей земли. Автором анализируются прокурорская практика и судебные решения по арбитражным делам, связанным с арендой земельных участков, обосновываются выводы и предложения, которые могут быть использованы в процессе работы органов исполнительной власти города Москвы и Московской области, а также в правоприменительной практике правоохранительных органов.

В третьем параграфе диссертационного исследования «Особенности развития арендных отношений путем заключения договора купли» продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности» рассмотрены вопросы организации проведения торгов, оценки стоимости права аренды, условия участия в торгах и порядок закрепления результатов торгов.

При этом отмечено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации нет обязательного указания о применении торгов в случае заключения договора аренды земельного участка. В результате проведенного исследования выяснено, что при наличии одного претендента на земельный участок предпочтительной является прямая сделка купли-продажи прав аренды земли.

Далее в работе отмечается, что гражданским и земельным законодательством не закреплено положение о праве арендатора распоряжаться земельным участком или арендными правами в зависимости от уплаты каких-либо денежных средств, и федеральному законодательству неизвестна так называемая «плата за право совершения сделок с арендными правами». В московском законодательстве также четко не определено для совершения каких именно сделок, необходимо сначала выкупить право аренды. В связи с этим автором обоснован вывод о том, что при возмездно приобретенном праве аренды земельного участка должно одновременно приобретаться и право на совершение сделок и предлагается во всех абзацах статьи 4 Закона города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» исключить слова «право на совершение сделок с правами аренды земельного участка», «право на сделки с арендными правами».

В связи с наличием противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ о заключении договора аренды земли и положением о том, что заключение договора аренды земли с победителем торгов ставится в зависимость от издания органом исполнительной власти распорядительного акта о предоставлении земельного участка, в работе предлагается дополнить пункт 3 ст. 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве» и п. 1 ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» положениями следующего содержания: «Торгам предшествует решение Правительства

Москвы (Московской области) или уполномоченного им органа о предоставлении земельного участка на условиях аренды победителю торгов, в котором обязанность заключения договора аренды земельного участка возлагается на организатора торгов».

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования и обобщаются предложения по совершенствованию действующего законодательства.

В приложении дан образец договора аренды земельного участка.

По теме диссертации опубликованы следующие научные работы

1. Кириллова C.B. Особенности сдачи в аренду земельных участков. // «Законность», 2004, № 1 (831). Объем - 04 п.л.

2. Кириллова C.B. Стороны договора аренды земельного участка, их права и обязанности.//Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Межвузовский сборник научных трудов адъюнктов и соискателей. Москва, 2005. Объем - 03 п.л.

3. Кириллова C.B. Государственная регистрация договора аренды земельного участка.// Гражданское законодательство Российской Федерации: проблемы и перспективы развития: Материалы «круглого стола»/ Под ред. кандидата педагогических наук, доцента А.В. Симоненко. - Брянск: БФ МосУ МВД России, 2005. Объем - 03 пл.

Подписано к печати __

Объем ££_ пл. Заказ Тираж №0 ООП РИО МосУ МВД России

»23559

РНБ Русский фонд

2006-4 25030

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кириллова, Светлана Валентиновна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава I. Общее положение о договоре имущественного найма и его формирование в гражданском законодательстве.

1. Договор имущественного найма в истории древнего Рима и зарубежном законодательстве.

2. Договор аренды по российскому гражданскому праву.

Глава II. Правовая характеристика договора аренды земельных участков.

1. Понятие и содержание договора аренды земельных участков.

2. Арендные платежи за землю и санкции за неправомерное использование земельных участков.

3. Особенности развития арендных отношений путем заключения договора купли-продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.ИЗ

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву"

Актуальность темы исследования. С восстановлением гражданско-правового института частной собственности, включая право собственности на землю, переходом России на рыночные экономические отношения значительно возросла роль договора в хозяйственном обороте. Это повлекло за собой возникновение новых явлений, потребовавших активного использования современных правовых механизмов регулирования общественных отношений, и одновременно осложнило проблему обеспечения устойчивости имущественного оборота, связанного с землей. Основные понятия правового разрешения данных проблем нашли отражение в Конституции Российской Федерации, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации, ныне действующем Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ. ЗК РФ) и других законодательных актах и нормативных правовых актах.1

В настоящее время перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания национальной системы землепользования, которая позволила бы не только соединить свободу владения землей, ее эффективное использование по назначению, но закрепить действенный правовой

1 См., например, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». //Собрание законодательства РФ,2002, № 30, ст. 3018 и др. механизм ее распределения на основе принципа социальной справедливости.

Актуальность темы исследования предопределена также и тем, что ныне действующие нормативные правовые акты, направленные на регламентацию земельных правоотношений еще не привели к созданию целостной системы стабильного законодательства о земле. В нем имеется немало пробелов и прямых противоречий, а зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение можно объяснять как некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, так и вполне сознательном желании вывести отношения, связанные с оборотом земельных участков, из-под действия основных принципов гражданского права. Примером тому могут служить многие положения ныне действующего Земельного кодекса РФ.

Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о земле, которая признавалась бы всеми основными участниками имущественного оборота.

Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 № 910-РП, предусматривала реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагало в числе прочих мероприятия по законодательному оформлению правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а в любых его строительных изменениях - как улучшение земельного участка (п.3.1.7). В этом плане важно подчеркнуть и то, что Земельный кодекс Российской Федерации провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (ст. 1 ЗК РФ). В то же время при регулировании конкретных отношений законодатель не проявил должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков. Однако при буквальном прочтении данной нормы ее можно истолковать и по-другому: здание определяет судьбу земельного участка, поэтому без отчуждения здания земельный участок не может быть отчужден. Кроме того Земельный кодекс РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и п. 5 ст. 35, п.1 ст. 36 ЗК РФ), то есть в определенных случаях законодатель исходил из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание.

Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 31, ст. 3295. гражданского законодательства, в состав которой вошли видные отечественные правоведы, в том числе Витрянский В.В., Завьялов А.А., Козырь О.М., Маковский A.JL, Суханов Е.А. и др., отмечено, что исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить эти концепции в законодательстве сколько-нибудь последовательно по следующим причинам3:

- значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Более того, большое число зданий и сооружений принадлежат лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, в местах расположения этих объектов. определенное число объектов недвижимого имущества, расположенных на принадлежащем их собственнику земельном участке, не могут быть отчуждены вместе с земельным участком, поскольку сам участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте; существуют прямые противоречия между положениями нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение.

Поэтому, в настоящее время нет достаточных оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного объекта гражданского оборота.

3 См.: Витрянский В.В. и др. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / /Исследовательский центр частного права, 2003.

Это не означает, что юридически земельный участок и здание, расположенное на нем, должны быть абсолютно обособлены и независимы друг от друга. Напротив, для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения имущественного оборота важно, чтобы лицо, обладающее недвижимым имуществом на чужом земельном участке, имело определенное право в отношении этого земельного участка, позволяющее ему полноценно пользоваться этим недвижимым имуществом.

В случае принадлежности одному собственнику указанных объектов недвижимости при последовательном применении принципа «единой судьбы»4 здания и земельного участка, согласно которому земля и расположенные на ней объекты в случае отчуждения должны выступать в гражданском обороте вместе, необходимо различать сделки, влекущие отчуждение объектов, и сделки, не связанные с их отчуждением.

При совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (например, купля-продажа, мена, дарение, ипотека, внесение в уставной капитал и др.), предполагается, что данные объекты недвижимости должны составить один предмет сделки.

В настоящее время право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных прав на землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. К их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия.

4 См.: Витрянский В.В. и др. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. // Исследовательский центр частного права, 2003.

Юридические лица, а также граждане с момента вступления в силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только в собственность или в аренду. Более того, в отношении юридических лиц, которым земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в силу Земельного кодекса, установлены специальные требования. Юридические лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды. Обязательный срок для выкупа земли под предприятиями, первоначально установленный до 1 января 2004 года, был перенесен на январь 2006 года.5 И если в регионах процесс выкупа земель происходит с большими трудностями, то в Москве и Московской области он находится в стадии проработки. Это положение обусловлено спецификой Московского региона и заключается в особой позиции законодателя Москвы и Московской области в регулировании земельных отношений.

Прежде всего, следует отметить, что в Москве процесс разграничения государственной собственности на землю идет медленно, и соответственно затруднено эффективное управление и распоряжение земельными участками на территории столицы. Статьей 8 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»6 закреплено положение о том, что здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены

5 Федеральный закон от 08.12.2003 № 160-ФЗ «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». //Собрание законодательства РФ, 2003, № 50. ст. 4846.

6 См.: Ведомости Советов народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 19, ст. 683. указанные здания, строения, сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации.

По другим земельным участкам московского региона вопросы, связанные с разграничением государственной собственности на землю, находятся только в процессе проработки и рассмотрения.

Согласно требованиям Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» Минимуществом России в 2003 году на согласование в Правительство Москвы направлено 166 перечней по 2549 земельным участкам, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. 47 перечней, включающих 907 земельных участков, были возвращены правительством Москвы без рассмотрения, т.к. в представленных материалах отсутствовали необходимые документы, подтверждающие права Российской Федерации на данные земельные участки, включая кадастровые планы, сведения о наименовании и адресе земельного участка и др.

Согласно п. 18 Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от Q

04.03.2002 № 140 , споры по перечням оспариваемых земельных участков, разрешаются с использованием согласительных процедур или в судебном порядке. Совместным распоряжением Минимущества РФ и Правительства Москвы от 17.04.2003 № 1153-р/619-РП создана Комиссия по взаимодействию Правительства Москвы и Минимущества России по вопросам разграничения государственной собственности на землю и эффективного управления и распоряжения земельными участками на территории Москвы.9 Анализ первых итогов разграничения

7 См.:Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 30, ст. 3060.

8 Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 10, ст. 1001.

9 См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 25, 07.05.2003 госсобственности на землю показал крайнюю неэффективность этой работы: например, в Москве по состоянию на 01.12.2003 было утверждено только 220 земельных участков, подлежащих к отнесению в федеральную собственность.

В Московской области в нарушение действующего законодательства вместо разграничения государственной собственности на землю, земельные участки без соблюдения установленных процедур незаконно включалась в собственность муниципальных образований. Так, решением Химкинского районного совета депутатов все земли в границах района были объявлены муниципальной собственностью и зарегистрированы в управлении Московской регистрационной палаты.

Указанные факты наглядно свидетельствуют о явных нарушениях законодательства по управлению земельными ресурсами и служат основаниями для обращения в арбитражный суд, а в целом тормозят процесс оборотоспособности земельных участков в Московском регионе.

Далее следует особо подчеркнуть, что еще в 1992 году распоряжением вице-мэра Москвы «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве»10 введено положение о пользовании землей на условиях аренды как основной формы земельных правоотношений. Аренда в действительности стала основной формой землепользования в г. Москве за счет ограничения иных видов прав на землю, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Органами государственной власти города Москвы была предпринята попытка исправить существующее положение, примером тому служит Закон города Москвы «Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде».11 Но уже на первоначальном этапе применения Закона стало ясно, что эксперимент по продаже земельных участков

10 См.: Распоряжение вице-мэра Москвы от 02.08.1992 № 110-РВМ «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве». // Вестник Мэрии Москвы, № 20, 1994. См.: Ведомости Московской городской Думы, № 11, с. 22, 1999. окажется неудачным. Дело в том, что в соответствии со ст. 2 Закона продаже подлежали земельные участки, находящиеся в только собственности города Москвы. Однако при существующей на тот момент нормативной базе у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований такого права собственности на земельные участки не было закреплено.

По этой причине в соответствии с постановлением Правительства

Москвы «О программе работ по проведению земельной реформы в

Москве на 2001 год, формировании государственного земельного кадастра и об итогах эксперимента по продаже земельных участков в

10 городе Зеленограде» широкомасштабная купля-продажа земельных участков в частную собственность в городе Москве была признана нецелесообразной.

Актуальность темы исследования обусловлена также тем, что руководствуясь интересами пополнения городской казны, власти города всегда предпочитали не продавать землю в столице, а сдавать ее в аренду. Привлекательность аренды для городских властей по сравнению с иными правами на землю объясняется тем, что, пользуясь предусмотренными законодательством полномочиями, органы государственной власти города Москвы имеют возможность устанавливать более высокий уровень арендной платы за землю по сравнению с земельным налогом. Например, только в 2003 году доходы городского бюджета от имущественно-земельного комплекса составили свыше 30 млрд. рублей13. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена на землю устанавливается субъектом федерации в размере от пяти- до тридцатикратного размера земельного налога. С точки зрения столичного

12 См.: Вестник Мэрии Москвы, №11, март 2001. u «Газета», 28.01.2004. законодателя, ЗК РФ «устанавливает нерыночные, заниженные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», в связи с чем в августе 2002 года Правительство Москвы направило в Конституционный Суд запрос о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» об установлении цены земель поселения. В ноябре 2003 года Конституционный Суд (далее КС) вынес определение, в котором отказал в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы по этому вопросу, и 14 января 2004 года это решение суда вступило в законную силу. Отказ Правительству Москвы был основан на том, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации вопросы ценообразования, в данном случае на землю, - исключительная компетенция Федерального центра.14

Актуальность темы исследования объективно предопределена также и тем, что до настоящего времени сохраняются различные взгляды на отдельные аспекты приватизации земель. Так например, Правительством Москвы в целях соблюдения интересов города разработан проект постановления «О формировании перечней земельных участков, изымаемых из оборота, ограниченных в обороте и обременяемых сервитутами». Согласно этому документу к 2006 году 40% столичных земель должно относиться к разряду неприкосновенных и принято решение о запрете приватизации участков дорог, которые занимают 10% территории Москвы. Подготовлен проект Закона города Москвы «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения промышленного потенциала города Москвы», в котором

14 См.: «Российская газета» от 14 января 2004 № 2(3379) предусмотрено резервирование земель для строительства предприятий промышленности, определяется «производственная зона города Москвы» с включением в ее состав соответствующих земельных участков, не подлежащих приватизации.

Прокуратурой Москвы на заседаниях Московской городской Думы и Правительства города неоднократно отмечалось, что принимаемые решения, касающиеся права собственности на землю, не учитывают требования Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и преждевременны до установления федеральным законом ограничений оборотоспособности земельных участков путем резервирования для государственных и муниципальных нужд. Однако позиция Правительства Москвы и депутатов Мосгордумы основывается на том, что резервирование земель под магистрали и для строительства предприятий промышленности связана с отстаиванием интересов г. Москвы.

Таким образом, налицо несоответствие федеральным нормам земельного законодательства г. Москвы, которое с самого начала ориентировано на более широкое применение института аренды городских земель, являющегося выгодным для арендодателя, т.е. для Правительства Москвы.

Несмотря на то, что в настоящее время в городе Москве все же проводится ряд мер по введению в действие положений Земельного кодекса Российской Федерации и других законодательных актов по вопросам землепользования, в частности приняты Закон города Москвы № 27 от 14.05.2003 «О землепользовании и застройке в городе Москве», постановление Правительства Москвы № 961-1111 от 18.11.2003 «О предоставлении земельных участков в собственность граждан на территории города Москвы», приоритет по данному аспекту все же отдается арендным отношениям с землей. Об этом свидетельствует постановление Правительства Москвы № 362-ПП от 01.06.2004 «Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города Москвы за 2003 год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы», где указано, что Департаментом земельных ресурсов города совместно с ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» и ОАО «Городской кадастр» в истекшем году оформлено около 11 тыс. правоустанавливающих на землю, из низ более 10 тыс. договоров аренды земельных участков. Одновременно в постановлении отмечается, что Департаментом земельных ресурсов не уделяется должного внимания работе по увеличению площадей городских земель, вовлеченных в сферу арендных отношений, в том числе по оформлению арендных отношений с землепользователями, уклоняющимися от заключения договоров аренды земли. Наряду с этим отражено, что совершенствование системы арендных отношений, нормативно-правовой базы регулирования земельных отношений и методов управления земельными ресурсами еще не стало основой повышения эффективности использования городских земель.

Принятый (взамен действовавшего ранее) Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. от 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве»15 в статье 14 прямо определяет, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности столицы.

15 Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 34,2003. имущественного оборота земельных участков и определили актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Степень научной разработанности проблемы. Различным аспектам исследуемого вопроса посвящены многие работы отечественных цивилистов. Однако в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам. Целостного представления о сделках с землей, тем более с учетом существенных изменений действующего гражданского и земельного законодательства, а также правоприменительной практики, в России до сих пор не выработано. Автор предлагает собственную точку зрения на теорию сделок с землей с учетом современных нововведений в законодательстве Российской Федерации, Москвы и Московской области. Более того, правовой механизм имущественного оборота земель в Московском регионе ранее практически не был предметом научного исследования. Диссертационные исследования Барашян М.М., Горохова Д.Б., Кокотова Б.В., Кузнецова А.В., Назимкиной О.В., Солдатенкова В.В. и других касаются либо общих проблем совершенствования гражданско-правовых сделок с землей, либо ограничиваются рассмотрением специальных проблем купли-продажи и аренды земель сельскохозяйственного назначения в России и в зарубежных странах.

Противоречивость и неурегулированность ряда вопросов в действующем федеральном законодательстве оказывают негативное влияние на состояние законности в сфере земельных отношений на территории ряда субъектов Российской Федерации. В частности, указанные недочеты способствовали тому, что в последнее время в Московском регионе усилилась тенденция на незаконное отчуждение земель, нарушение прав землепользователей, продолжают иметь место факты самовольного занятия земель, их нецелевого использования. Распространены нарушения закона при совершении сделок по аренде земельных участков: в договорах не указывается категория земель, из которых предоставляется земельный участок, неправильно определяется момент заключения договоров аренды, не во всех случаях по договорам аренды, заключенным на срок более одного года, осуществлялась государственная регистрация и т.п.

Предметом исследования являются: нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения с землей, включая и сделки, разъяснения судебных органов по применению действующего законодательства; судебная практика по разрешению споров, связанных с правовым регулированием договора аренды земельных участков, а также опубликованные научные работы по данной проблеме.

Целью исследования является научный анализ комплекса проблем правового регулирования института аренды земли в Московском регионе на основе современного гражданского и земельного законодательства, разработка на этой базе целостного представления о договоре аренды земельных участков, формирование теоретических рекомендаций, направленных как на дальнейшее совершенствование действующего российского гражданского и земельного законодательства, так и практику его применения.

Для реализации поставленной цели предполагается решить следующие задачи:

- обобщить основные положения договора аренды, выработанные предшествующей наукой и практикой;

- исследовать теоретические проблемы правового регулирования сделок с земельными участками, обусловленные переходом России к рыночным отношениям; обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию норм действующего российского гражданского и земельного законодательства в исследуемой сфере.

Комплексный анализ договорных обязательств, связанных с арендой земельных участков, предопределил необходимость изучения научных работ таких известных ученых-правоведов, как Аксененка Г.А., Бархатова М.В., Берга О.В., Боголюбова С.А., Брагинского М.И., Быстрова Г.Е., Витрянского В.В., Дозорцева В.А., Иоффе О.С., Иконицкой И.А., Козырь М.И., Краснова Н.И., Крассова О.И., Кузнецова А.В., Маковского А.Л., Мейера Д.И., Мозолина В.П., Новицкого И.Б., Оглоблиной О.М., Сай С.И., Суханова Е.А., Фоминой Л.П., Шершеневича Г.Ф. и др.

Предметом внимательного изучения в диссертационном исследовании явились также научные работы Горохова Д.Б., Дмитриева

A.В., Кокотова Б.В., Кузнецова А.В., Назимкиной О.В., Солдатенкова

B.В. и др.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.

3. Предложения по устранению противоречий в действующем законодательстве о землях железнодорожного транспорта, которые занимают определенные участки в черте поселений, и обоснован вывод о целесообразности исключения земель железнодорожного транспорта из общего понятия земель транспорта (ст. 87, ст. 90 ЗК РФ) в отдельную самостоятельную категорию, дополнив Земельный кодекс РФ статьей «Земли железнодорожного транспорта». Это позволит в черте поселений к землям, занятым железнодорожной инфраструктурой, применить новый для современного гражданского права институт - ограниченное вещное право, согласно которому право владения указанными землями должно быть ограниченно до момента совпадения интересов владельцев земельных участков, т. е. вопросы назначения и использования земельных участков могут изменяться лишь по соглашению сторон, но не в принудительном порядке. В связи с этим редакцию п. 1 ст. 216 ГК РФ после слов «Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются» дополнить словами «ограниченное вещное право».

6. Во избежание проблем, которые могут возникнуть на практике при заключении договора аренды земельного участка на новый срок, обосновано предложение об изменении пункта 3 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса».

8. В целях совершенствования механизма купли-продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и приведения его в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ о заключении договора аренды земли, предлагается дополнить пункт 3 ст. 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве» и п. 1 ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» положениями следующего содержания: «Торгам предшествует решение Правительства Москвы/Московской области или уполномоченного им органа о предоставлении земельного участка на условиях аренды победителю торгов, в котором обязанность заключения договора аренды земельного участка возлагается на организатора торгов».

9. По мнению диссертанта, заключение договора посредством проведения торгов не должно являться единственно возможной формой продажи права аренды земельных участков. В работе сделан вывод о необходимости дополнить действующие нормативные акты Москвы -Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве», Закон города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» и Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» - положениями о возможности совершения прямой сделки купли-продажи права аренды земельного участка при наличии одного претендента на земельный участок.

В работе помимо указанных выше положений содержится ряд других дополнительных предложений и выводов.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ее основные выводы и положения были опубликованы в научных статьях автора и фондовой лекции по курсу «Гражданское право».

Результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проводимых в Московском университете МВД России (2002, 2003 г.г.), а также при подготовке аналитических материалов для прокуратуры г. Москвы.

По теме диссертации опубликовано три научных работы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Кириллова, Светлана Валентиновна, Москва

Заключение.

В настоящем диссертационном исследовании были рассмотрены проблемы договора аренды земельного участка в связи с принятием нового гражданского и земельного законодательства. Результаты исследования позволяют утверждать, что это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Договор аренды в российском законодательстве -самосовершенствующийся правовой механизм. Еще в 1989 году исследователи отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложенных средств.

Вместе с тем, как показали результаты проведенного исследования, имеет место правовая неурегулированность многих вопросов, касающихся аренды земельных участков.

Изменения, произошедшие в законодательстве, обусловили потребность глубокого, комплексного исследования института аренды земельных участков, всестороннего научного анализа правоприменительной практики, который позволит определить направления дальнейшего совершенствования правового механизма аренды земельных участков.

В первой главе диссертационного исследования рассмотрена ретроспектива развития договора имущественного найма, его роль в формировании гражданского законодательства России.

В указанной главе автор анализирует правовую сущность договора аренды. Исследования исторических особенностей формирования арендных отношений позволили автору сделать вывод о том, что договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых традиции договора аренды в основном не изменились и восприняты современным законодателем.

Современное российское гражданское законодательство об аренде построено на основе систематизации, рецепции и обобщении практики правоприменения. Многовековое развитие права не изменило сущности договора аренды, в основе которого лежит обеспечение передачи имущества во временное пользование на основе заинтересованности в этом обеих стороны договора. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы получить прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор - нуждается в имуществе, но не имеет возможности приобрести его в собственность, либо нуждается в имуществе временно. Со времен римского права не изменились требования к четкому определению предмета в договоре аренды, поскольку по окончании действия договора возврату подлежит именно нанимаемая вещь, а не ее аналог или другое заменяемое имущество. Основной круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, в частности предоставление имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, использование вещи по назначению и т.п. также не претерпели изменений.

Исторический подход к исследованию сущности договора найма позволил сделать вывод о том, что без изучения правового опыта реформирования арендных отношений невозможно оптимальное регулирование вопросов аренды в современном законодательстве.

Во второй главе диссертационного исследования рассмотрены: понятие и содержание договора аренды земельных участков, арендные платежи за землю и санкции за неправомерное использование земельных участков, особенности развития арендных отношений путем заключения договора купли-продажи права аренды и передачи прав аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Одна из основных проблем, затронутых во второй главе, - это соотношение применения норм гражданского и земельного законодательства применительно к аренде земельных участков. Проанализировав точки зрения ученых, нормы гражданского и земельного законодательства в работе обоснован вывод о том, что исследуемый институт имеет определенную двойственность, связанную с тем, что земля является самым ценным природным богатством, и от того насколько умело и рачительно хозяйствует на ней человек, зависит и наше благосостояние. Это означает, что владение, пользование, распоряжение землей осуществляется собственником земельных участков или уполномоченным им лицом свободно, на основе норм гражданского законодательства, но только до пределов, определенных земельным и природоохранным законодательством с тем, чтобы не нанести ущерб окружающей среде. В связи с этим в статье 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип земельного законодательства - приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Обосновывая тезис о том, что при регулировании вопросов аренды земли должны использоваться нормы и гражданского и земельного законодательства, автор не разделяет позицию российских правоведов В.А. Дозорцева, A.JI. Маковского, Е.А. Суханова, согласно которой «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот - естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», которое должно осуществляться посредством «Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг". Делается вывод о том, что указанная позиция не отражает социальной значимости земли и не учитывает требований части 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В данной главе определен предмет договора аренды земельного участка и сконструировано определение понятия аренды земельного участка, поскольку законодательная формулировка дефиниции аренды земельного участка отсутствует. Понятие аренды земельного участка предложено сформулировать следующим образом: аренда земельного участка - это предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном использовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода имущественных прав на здание, строение, сооружение, расположенных на земельном участке.

Договор аренды - двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Сторонами его являются арендодатель и арендатор. Предметом договора выступает земельный участок.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции.

Во второй главе диссертационного исследования, анализируя законодательство Российской Федерации, автор акцентирует внимание на наличие противоречий между Гражданским и Земельным кодексами, нормами других федеральных и местных законов, лежащих в основе правового регулирования земельных отношений.

В Земельном кодексе РФ в отличие от Гражданского кодекса РФ значительно сужен субъектный состав, правомочный осуществлять передачу в аренду земельных участков. В связи с этим предложено дополнить пункт 2 статьи 22 ЗК РФ словами «а также лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду», а окончательная редакция пункт 2 статьи 22 ЗК РФ должна читаться следующим образом: «Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду их собственниками, а также лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом».

Далее в работе при исследовании вопроса о возможности предоставления префектурам административных округов г. Москвы права самостоятельно распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, автором обосновывается вывод о том, что они не имеют права распоряжаться земельными участками, хотя действующим Законом города Москвы «Устав города Москвы» префектуры округов относятся к исполнительным органам государственной власти, и это обратное вполне реально. Более того, согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Вместе с тем в работе обращается внимание на то, что префектура административного округа в соответствии с Положением о префектуре административного округа города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 03.12.2002 № 981-ПП «Об образовании территориальных органов исполнительной власти города Москвы - управ районов» является территориальным органом исполнительной власти города Москвы, подведомственным Правительству Москвы.

В связи с чем и делается вывод о том, что префектура административного округа г. Москвы не должна иметь возможность самостоятельно распоряжаться земельными участками, расположенными на территории административного округа, но находящимися в собственности г. Москвы, поскольку соответствующей компетенцией обладает только Правительство города Москвы.

С учетом анализа законодательства и принимая во внимание, что Закон города Москвы «Устав города Москвы» вступил в силу в 1995 году, задолго до принятия Земельного кодекса РФ, в работе предложено изложить редакцию п. 4 ст. 5 Устава города Москвы следующего содержания: «Исполнительными органами государственной власти города Москвы (органами исполнительной власти города Москвы) являются Правительство Москвы, отраслевые, функциональные органы исполнительной власти», т.е. исключить из первоначальной формулировки слова «территориальные органы исполнительной власти».

Кроме того, в процессе исследования выявлены пробелы в действующем законодательстве о землях железнодорожного транспорта, которые занимают определенные участки в черте поселений.

Согласно положениям статьи 87 ЗК РФ земли транспорта - это земли вне населенных пунктов.

На основе анализа правовой сущности земель, предназначенных для обеспечения нормальной и безопасной деятельности организаций железнодорожного транспорта, делается вывод о том, что определение земель указанной категории, данное в Земельном кодексе РФ, не является бесспорным, поскольку признание землями железнодорожного транспорта только земель за пределами населенных пунктов порождает множество проблем.

Автором предложено земли железнодорожного транспорта вывести из общего понятия земель транспорта (ст. 87, ст. 90 ЗК РФ) в отдельную самостоятельную категорию, дополнив Земельный кодекс РФ статьей «Земли железнодорожного транспорта». В черте поселений к землям, занятым железнодорожной инфраструктурой, следует применить новый для современного российского права институт - ограниченное вещное право, согласно которому право владения указанными землями должно быть ограниченно до момента совпадения интересов владельцев земельных участков, т. е. вопросы назначения и использования земельных участков могут изменяться лишь по соглашению сторон, но не в принудительном порядке. В связи с этим п. 1 ст. 216 ГК РФ после слов «Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются:» необходимо дополнить словами «ограниченное вещное право».

Анализ действующего законодательства, регулирующего вопросы аренды земельных участков, позволил автору выявить существенные различия, содержащиеся в положениях Гражданского и Земельного кодексов, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По Гражданскому кодексу арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ). Согласно Земельному кодексу РФ (п.п. 5,6 ст. 22 ЗК РФ) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

В связи с изложенным в работе предлагается в пункте 5 статьи 22 ЗК РФ слова «без согласия собственника» исключить и заменить на слова «с согласия собственника».

В диссертационном исследовании обращается внимание и на то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование, потому что согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться только земельные участки, находящиеся в собственности.

Автор, опираясь на результаты проведенного исследования, предлагает редакцию п. 5 ст. 22 и п. 1 ст. 24 ЗК РФ дополнить словами «арендатор вправе предоставлять земельные участки в безвозмездное срочное пользование на срок, установленный настоящим кодексом или договором, но не превышающим срок договора аренды земельного участка».

Анализ положений Земельного кодекса РФ позволил сделать вывод о том, что в нем закреплено преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. В связи с этим предложено пункт 3 ст. 22 ЗК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса»

Рассмотренные в указанной главе вопросы арендных платежей за землю и ответственности за нарушения, допущенные при использовании земельных участков, доказывают, что своевременная плата за землю помогает избежать неэффективного использования земельных ресурсов, а регулирование использования и охраны земель во исполнение положений ст.ст. 9, 36 Конституции Российской Федерации осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Кроме того, во второй главе настоящего исследования изучены вопросы заключения договора купли-продажи права аренды земельного участка и передачи прав аренды: общие положения об организации проведения торгов, оценки стоимости права аренды, условия участия в торгах и порядок закрепления результатов торгов.

При предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, договор заключается путем проведения торгов. Договор аренды земельного участка заключается с лицом, выигравшим торги.

В Гражданском кодексе Российской Федерации нет обязательного указания о применении торгов в случае заключения договора аренды земельного участка. Соответственно указанные вопросы регулируются местными правовыми актами. В связи с этим предлагается дополнить Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве», Закон города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» и Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» положениями о прямой сделке купли-продажи права аренды земельного участка при наличии одного претендента на земельный участок.

Реализация на практике концепции земельного рынка Москвы, основанной на аренде земельных участков, привела к следующим последствиям:

- созданы кабальные условия для арендаторов, в связи с чем снижается инвестиционная привлекательность города; землепользователи уклоняются от заключения договоров аренды земли; возникает огромное количество споров между землепользователями и органами государственной власти города Москвы; создана благоприятная почва для различного рода злоупотреблений в этой сфере отношений.

В целях устранения указанных негативных последствий предложено изменить и дополнить следующие нормы, регулирующие вопросы купли-продажи права аренды земельного участка.

Прежде всего, в работе обоснован вывод о необходимости корректировки московского законодательства, регулирующего права арендатора распоряжаться земельным участком или арендными правами, поскольку федеральными нормативными правовыми актами не предусмотрено положение ставить арендатора в зависимость от уплаты каких-либо денежных средств и возможность распоряжения арендными правами, а так называемая, «плата за право совершения сделок с арендными правами» федеральному законодательству неизвестна. В связи с чем, делается вывод о том, что при возмездно приобретенном праве аренды земельного участка должно одновременно приобретаться и право на совершение сделок. В связи с этим предлагается во всех абзацах статьи 4 Закона города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» исключить слова «право на совершение сделок с правами аренды земельного участка», «право на сделки с арендными правами».

Обращается внимание на то, что при проведении торгов с одной стороны, определяется лицо, с которым полномочный орган должен заключить договор аренды земельного участка, с другой стороны, распорядительный акт о предоставлении земельного участка на момент проведения торгов отсутствует. В этом случае, заключение договора аренды земли с победителем торгов ставится в зависимость от издания распорядительного акта о предоставлении земельного участка. Такое положение не соотносится с порядком и этапами предоставления земельного участка, предусмотренного нормами Гражданского кодекса РФ о заключении договора аренды земли.

В связи с этим предлагается дополнить пункт 3 ст. 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве» и п. 1 ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» положениями следующего содержания: «Торгам предшествует решение Правительства Москвы/Московской области или уполномоченного им органа о предоставлении земельного участка на условиях аренды победителю торгов, в котором обязанность заключения договора аренды земельного участка возлагается на организатора торгов».

Таким образом, во второй главе диссертационного исследования дана оценка действующего законодательства, касающегося вопросов аренды земельных участков, и внесены предложения по его совершенствованию.

В частности, по результатам диссертационного исследования предложено:

- внести корректировки в виде дополнения новыми положениями в п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ ( стр. 68);

- изменить п. 4 ст. 5 Закона г. Москвы от 28.06.1995 (ред. от 14.07.2004) «Устав города Москвы» (стр. 70);

- изменить ст. ст. 87, 90 Земельного кодекса РФ и ввести новую статью «Земли железнодорожного транспорта» в Земельный кодекс РФ (стр. 74);

- дополнить новым положением п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса РФ (стр. 75);

- дополнить новыми положениями п. 5 ст. 22 и п. 1 ст. 24 Земельного кодекса РФ (стр. 84);

- пункт 3 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса» (стр. 87).

- дополнить новыми положениями пункт 3 ст. 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве» и п. 1 ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» (стр. 134).

- изменить ст. 4 Закона города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» (стр. 121);

- дополнить новыми положениями о заключении сделки купли-продажи права аренды земельного участка без проведения торгов Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 (ред. 14.04.2004) «О землепользовании и застройке в городе Москве», Закон города Москвы от 16.07.1997 № 34 (ред. от 11.06.2003) «Об основах платного землепользования в городе Москве» и Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. 21.09.2004) «О регулировании земельных отношений в Московской области» (стр. 135).

Необходимо отметить, что по действующему законодательству Российской Федерации при любых земельных спорах гарантируется судебная защита прав пользователей земли, на каком бы титуле это пользование ни осуществлялось (частная собственность, аренда и т.д.).

Прокурорская практика и судебные решения по арбитражным делам, приведенные в настоящем диссертационном исследовании, основаны на правовых нормах, касающихся вопросов аренды земельных участков, и могут быть использованы в процессе работы органов исполнительной власти города Москвы, а также правоохранительных органов и полезны арендодателям и арендаторам земельных участков.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»

1. Федеральные нормативные и правовые акты.

2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с изм. от 25.03.2004). // «Российская газета», № 237, 25.12.93.// СЗ РФ, 2004, № 13, ст. 1110.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2004). // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.12.2003). // СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 410.

5. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964). // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407.

6. Гражданский кодекс РСФСР, 1922 года. // Собрание Узаконений и Распоряжений Рабочего и Крестьянского Правительства за 1922 г. /Юридическое издательство Наркомюста РСФСР, Москва, 1923.

7. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1.// Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1991, № 22, ст. 768.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.06.2004). // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4147.

9. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ. // СЗ РФ, 2002, № 1 (ч. 1), ст. 1.

10. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ. // СЗ РФ, 1997, №5, ст. 610.

11. Налоговый кодекс Российской Федерации. I часть. // СЗ РФ, № 31, 1998, ст. 3824.

12. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ. // СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2954.

13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. // Ведомости СНД и ВС СССР, 1991, № 26, ст. 733.

14. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, № 25, ст. 481.

15. Общие начала землепользования и землеустройства, 1928 г. // Сборник нормативных актов. Период с 1900 по 1950 г. М., 1995.

16. Декрет от 17.10.1917 «О земле». // Свод законодательства Российской Империи. Т.З.

17. Закон Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 (ред. от 23.12.03, от 29.06.2004) «О плате за землю». // Ведомости СНД и ВС РФ, 1991, №44, ст. 1424.

18. Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 (ред. от 18.07.1995) «О статусе столицы Российской Федерации». // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 19, ст. 683.

19. Закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

20. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3302.

21. Федеральный закон от 14.03.1995 № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ред. от 30.12.2001). // СЗ РФ, 1995, № 12, ст. 1024.

22. Федеральный закон от 25.08.1995 № 153-Ф3 «О федеральном железнодорожном транспорте». // СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3505.

23. Федеральный закон от 28.08.95 № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». // СЗ РФ, 1995, №35, ст. 3506.

24. Федеральный закон от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ, 1996, №5, ст. 411.

25. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». // СЗ РФ, 1998, № 16, ст. 1801.

26. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400.

27. Федеральный закон от 24.07.1998 № 124-ФЗ (ред. от 20.07.2000) «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации». // СЗ РФ, 1998, №31, ст. 3832.

28. Федеральный закон от 16.04.01 № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ, 2001, № 17, ст. 1644.

29. Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». // СЗ РФ, 2001. № 30, ст. 3060.

30. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4148.

31. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 27.02.2003) «О приватизации государственного и муниципального имущества». // СЗ РФ, 2001, №4, ст. 251.

32. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.

33. Федеральный закон от 08.12.2003 № 160-ФЗ «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие

34. Земельного кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ, 2003, № 50, ст. 4846.

35. Указ Президента Российской Федерации от 26.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, № 52.

36. Постановление Совмина СССР от 21.04.1980 № 323 «О процентных ставках за пользование банковским кредитом». // СП СССР, 1980, № 13, ст. 89.

37. Постановление Совмина СССР от 08.01.1981 № 24 (ред. от 08.10.1990) «Об утверждении Положения о землях железнодорожного транспорта». // СП СССР, 1981, № 5, ст. 25.

38. Постановление Правительства РФ от 26.06.1999 № 694 «О Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы». // СЗ РФ, 1999, № 27, ст. 3379.

39. Распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001 № 910-РП «Об утверждении программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)». // СЗ РФ, 2001, №31, ст. 3295.

40. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». // Вестник ВАС РФ, 2002, № 3.

41. Письмо Госналогслужбы РФ от 13.05.96 № 04-304/77 «Об уплате арендной платы за землю». // «Экономика и жизнь», № 25, 1996.

42. Нормативные и правовые акты Московского региона.

43. Закон города Москвы от 28.06.1995 (ред. от 14.07.2004) «Устав города Москвы». // Ведомости Московской Думы, № 4, 1995./ Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 45, 2004.

44. Закон города Москвы от 16.07.1997 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве». // Ведомости Московской Думы, №7, 1997.

45. Закон города Москвы от 29.09.1999 № 36 «Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде». // Ведомости Московской городской Думы, № 11, 1999.

46. Закон города Москвы 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 34, 2003.

47. Закон города Москвы от 17.12.2003 № 75 (с изм. от 27.04.2004) «О бюджете города Москвы на 2004 год». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 3, 2004.

48. Закон Московской области от 07.06.1996 № 22/96-03 «О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области «О платеза землю в Московской области». // Вестник Московской областной Думы, № 8, 1996.

49. Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 20.04.2005) «О регулировании земельных отношений в Московской области». // «Ежедневные Новости. Подмосковье», № 182, 25.09.2004.

50. Постановление Правительства Москвы от 25.01.1994 № 77 (ред. от 21.12.1999) «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю». // Вестник Мэрии Москвы, № 6, 1994.

51. Постановление Правительства Москвы от 28.05.2002 № 402 -1111 «О признании утратившими силу нормативных правовых актов г. Москвы по вопросам регулирования земельных отношений». // Вестник Мэрии Москвы, № 23, 2002.

52. Постановление Правительства Москвы от 03.12.2002 № 981-ПП «Об образовании территориальных органов исполнительной власти города Москвы управ районов». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 1, 2002.

53. Постановление Правительства Москвы от 18.11.2003 № 961-ПП «О предоставлении земельных участков в собственность граждан на территории города Москвы». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, №68, 2003.

54. Постановление Правительства Москвы от 03.05.2005 № 303-1111 «О создании государственной земельной инспекции города Москвы». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 30, 2005.

55. Постановление Губернатора Московской области от 08.12.2004 № 261-ПГ «О признании утратившими силу некоторых постановлений Губернатора Московской области». // Информационный вестник Правительства МО, № 1, 2005.

56. Распоряжение Правительства Москвы от 20.12.2002 № 1998-РП «Об оплате расходов организаторов конкурсов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 3, 2003.

57. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.11.1992 № 2769-РП «О соблюдении действующего порядка предоставления и изъятия земельных участков в Москве». //

58. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 22.06.1993 № 11410РП «Об особенностях подготовки и подписания договоров аренды земельных участков с иностранными инвесторами или юридическими лицами с участием иностранных инвестиций».

59. Распоряжение Мэра Москвы от 12.05.1993 № 330-РМ «О взаимодействии Москомзема и префектур административных округов по регулированию земельных отношений».

60. Распоряжение Мэра Москвы от 05.09.1994 № 430-РМ «О прекращении предоставления земельных участков на праве временного пользования (вместе с «договором краткосрочной аренды земельного участка»). // Вестник Мэрии Москвы, № 20, 1994.

61. Распоряжение Мэра Москвы от 26.09.1994 № 471-РМ (с изм. от 20.06.1997) «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве». // Вестник Мэрии Москвы, № 22, 1994.

62. Распоряжение Мэра Москвы от 07.08.1996 № 192/1-РМ «О порядке оформления права аренды земельного участка по результатам сделки купли-продажи». // Вестник Мэрии Москвы, № 19, 1996.

63. Распоряжение Мэра Москвы от 09.11.1998 № 1129-РМ «О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду» с Положением о передаче земельных участков в г. Москве в субаренду. // Вестник Мэрии Москвы, № 24, 1998.

64. Распоряжением Мэра Москвы от 02.04.1999 № 285-РМ (в ред. 19.04.2005 г.) «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года». // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 59, 2003. / Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 28, 2005.

65. Распоряжение Мэра Москвы от 26.12.2001 № 1159-РМ «О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности». // Вестник Мэрии Москвы, № 4, 2002.

66. Распоряжение Мэра Москвы от 14.04.2005 № 104-РМ «О внесении изменений в распоряжение Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года».

67. Распоряжение вице-мэра Москвы от 02.08.1992 № 110-РВМ «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве». // Вестник Мэрии Москвы, № 20, 1994.

68. Распоряжение вице-мэра Москвы от 28.05.1992 № 264-РВМ (ред. 11.01.1996) «О порядке учета земель и регистрации прав наземельные участки». // «Экономика и жизнь» (Московский выпуск), № 5, 1996.

69. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958.

70. Аксененок Г.А. Понятие советского земельного права и его система. Советское государство и право. 1969, № 3.

71. Аксененок Г.А., Кикоть В.А. Критика современных буржуазных аграрно-правовых теорий.

72. Алакоз В., Киселев В., Шмелев Г. Зачем России земельная реформа. М., 1999.

73. Алексеев С.С. Общие теоретические проблемы системы советского права. М., 1961.

74. Андреев В.К. Право собственности в России. М., 1993.

75. Берг О.В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М., 1999.

76. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для ВУЗов. М.: НОРМА, М., 2001.

77. Боголюбов С.А. Шуплецова Ю.И. Земельное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов. НОРМА, М., 2001.

78. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 2000.

79. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: теория, практика, итоги, перспективы.// Мн.: БГЭУ, 2001.

80. Витрянский В.В. Договор аренды.//Закон. 2000, №11.

81. Витрянский В.В. Общие положения об аренде.//Хозяйство и право. 1996, №2.

82. Витрянский В.В. Отдельные виды аренды.//Хозяйство и право, 1996, №3.

83. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. A.J1. Маковский. Исследовательский центр частного права. М.,1998.

84. Гражданское и торговое право капиталистических государств. /Под ред. Е.А. Васильева. 2 изд. М.: Международные отношения,1993.

85. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения /Под ред. И.М. Тютрюмова. Т.2. СПб. 1910.

86. Дозорцев А.Б. Объекты права государственной социалистической собственности и их классификация.//Советское государство и право. 1949, № 1.

87. Долинская В. Договор аренды (имущественного найма).//Закон.1994, № 10.

88. Единообразный торговый кодекс США /Пер. с англ. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. Серия «Современное зарубежное и международное частное право».

89. Зарубежное законодательство об аренде. Развитие арендных отношений в АПК. М., 1989.

90. Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М.: Юрид. лит., 1994.

91. Земельное законодательство зарубежных стран. М., 1982.

92. Земельный вопрос. / Под ред. Е.С. Строева.

93. Земельное право. Учебник для студентов юридических ВУЗов и факультетов. /Под ред. Г.А. Аксененка. Авторский коллектив Г.А. Аксененок, Г.С. Башмаков, В.А. Кикоть, М.И. Козырь, О.С. Колбасов, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. М., 1969.

94. Земельное право. /Отв. ред. Боголюбов С.А. НОРМА, М., 2000.

95. Земельное право. /Отв. ред. Улюкаев В.Х. М.: Былина, 2002.

96. Земля и право. Сб. нормат. актов. М.: Былина, 2000.

97. Зинченко С.А., Бондарь Н.С. Собственность. Свобода. Право. Ростов, 1995.

98. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999.

99. Исаев И.А. История государства и права России в вопросах и ответах. М.: Юристъ. 1999.

100. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. М., 2000.

101. Козырь О. Аренда недвижимого имущества.//Закон. 2000, № 11.

102. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Отв. ред. Бархатов М.В. М.: Юрлайт, 2002.

103. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1995.

104. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.

105. Краснов Н. Принят новый Земельный кодекс.//Законность. № 8,2002.

106. Курс советского гражданского права. T.l./Отв. ред. Мельников А.А.//М.: Наука, 1981.

107. Майер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1 и 2, 1902. М.: Статут, 1997 (Серия «Классика российской цивилистики»).

108. Недвижимость. Обзор практики разрешения споров. М.: Ось-89.

109. Новицкий И.Б. Римское право. М., 1996.

110. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М.: 2003.

111. Осипов Н.Т. Учебно-методические указания по изучению курса «Советское земельное право». JL, 1968.

112. Почуйкин В. Перенаем и субаренда.//Закон. 2000, № 11.

113. Путякина Н.С. Земельные споры: Комментарии. Судебная и адвокатская практика. Образцы документов. М.: Право и закон, КолосС, 2003.

114. Римское частное право: Учебник / Под ред. Проф. И.Б. Новицкого, проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996.

115. Роземблюм Д.С. Земельное право РСФСР. М., Д., 1928.54. «Российская газета» от 14 января 2004 № 2(3379).

116. Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века. /Правовое регулирование рынка недвижимости. М., 2000, № 4(5).

117. Свод законодательства Российской Империи. Т.З.

118. Сборник нормативных актов. Период с 1900 по 1950 годы. М.,1995.

119. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

120. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле». /Вестник Московского земельного университета. Серия И. Право, 1994.

121. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков.//Государство и право. 1999, № 9.

122. Турубинер. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М., 1958.

123. Фомина Л.П. Право землепользования в европейских социалистических странах. М., 1975.

124. Хайнс Н. Основы системы прав собственности в Соединенных штатах. 1992.

125. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: Городец, 2000.

126. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902.

127. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК, 1995.

128. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.,1996.

129. Кандидатские диссертации и авторефераты.

130. Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 1997.

131. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

132. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в Москве. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2000.

133. Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Авторефератдиссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2000.

134. Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии.

135. Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения.

136. Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в г. Москве. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М, 2001.

Автор: Кириллова, Светлана Валентиновна
Город: Москва
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор аренды земельных участков по гражданскому праву тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор аренды земельных участков по гражданскому правутекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Кириллова, Светлана Валентиновна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кириллова, Светлана Валентиновна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор аренды земельных участков по гражданскому праву»