Договор инвестирования при строительстве жилья

Потяркин, Денис Евгеньевич

Договор инвестирования при строительстве жильятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор инвестирования при строительстве жилья»

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право,

семейное право, международное частное право

Автореферат Диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2004

Работа выполнена в Московском государственном университете им. М.В.Ломоносова (юридический факультет)

Научный руководитель:

кандидат юридических наук, доцент Ем Владимир Саурсеевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Красавчикова Лариса Октябриевна

кандидат юридических наук Чубаров Вадим Витальевич

Ведущая организация:

Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации

Защита диссертации состоится 24 марта 2004 года в 15 часов на заседании диссертационного совета К.501.ОО1.15 при Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, ГСП-2, г. Москва, Ленинские горы, МГУ, 1 корпус гуманитарных факультетов, юридический факультет.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Московского государственного университета им. М.В.Ломоносова (Москва, Ленинские горы, МГУ, 2 корпус гуманитарных факультетов).

Автореферат разослан 24 февраля 2004 года.

Ученый секретарь Диссертационного Совета

Н.В. Козлова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное - теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности - строительство жилого дома.

В нашей стране до конца прошлого века основным, а в большинстве случаев и единственным участником жилищного строительства являлось государство. Инвестирование в капитальное строительство осуществлялось за счет одного источника - государственного бюджета.

В настоящее время значительно распространены гражданско-правовые договорные формы участия, когда граждане и юридические лица объединяют свои денежные средства в целях возведения здания, пригодного для постоянного проживания. Юридические и физические лица действуют в данной сфере самостоятельно без учреждения в этих целях юридического лица.

Система гражданско-правовых договоров постоянно развивается. Изменение принципов построения экономической жизни общества, а также реализация принципа свободы договора повлекло за собой появление как новых договорных видов привлечения денежных средств в строительство жилых домов, так и изменения содержания существовавших ранее видов договоров.

Одним из самых ярких примеров этому служит договор инвестирования, повсеместное использование которого следует отнести к концу 1990-х годов.

Будучи ограниченным рамками темы исследования, лишь отметим, что инвестирование в строительство жилья с целью приобретения жилого помещения находит свое правовое оформление не только в договорах инвестирования, но и в создании коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики - соответственно полными товарищами. Инвестирование в строительство жилья также возможно путем размещения таких ценных бумаг, как жилищные сертификаты, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

Весь рынок недвижимости можно разбить на три направления: рынок жилья, земельный рынок и рынок нежилых помещений. Значительное место в объеме инвестиций занимает именно рынок жилья. При этом 90% денежных средств приходят в строительство жилья путем долевого участия

третьих лиц - инвесторов-дольщиков (или, как их еще именуют, соинве-сторов) на основании договоров инвестирования.

В этой связи в диссертации анализируются новейшие нормативные акты, затрагивающие гражданско-правовой режим договора инвестирования, являющегося одной из форм удовлетворения населения в жилье. В работе сформулированы понятия договора инвестирования и его сторон; раскрыто содержание договора инвестирования, определена его цель.

Для установления сущности договора инвестирования проанализирована система гражданско-правовых договоров, определенная в Гражданском кодексе Российской Федерации, главным образом, его второй части.

В диссертации исследован также смежный с договором инвестирования инвестиционный контракт как организационно-предпосылочная категория.

Правовые теоретические разработки проблем, связанных с предметом диссертационного исследования, проводились С.САкмановым, МИ.Барышевым, Ю.Г.Басиным, В.А.Беловым, ИЛ.Брауде, В.В.Витрянским, Т.М.Гандиловым, Е.ИХолынкер, В.СЕмом, ЛИКартужанским, Е.А.Киндеевой, Н.В.Козловой, С.МКорнеевым, Н.С.Кузнецовой, НЛОЛинниковой, Т.Н.Лисниченко, Р.ПМананковой, А.В.Майфатом, В.Ф.Масловым, А. С. Михалевым, Б.В.Муравьевым, Ю.В.Романец, К.И.Скловским, Е.А.Сухановым, А.Е.Шерстобитовым и др.

Теме инвестирования в строительство жилья посвящено много современных публикаций в специализированных правовых журналах, которые представляют позицию отдельных авторов по конкретному судебному спору или какой-то одной проблеме и соответственно не содержат целостной научно-теоретической концепции.

При написании настоящей работы были также использованы материалы по проблемам инвестиций в недвижимость, содержащиеся в литературе по экономической теории.

Задачей диссертационной работы является системный анализ теоретических и практических гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе заключения и исполнения инвестиционных соглашений в области строительства жилья.

Помимо указанной главной задачи решалась и проблема соотношения жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, а также соотношение жилого дома и квартиры как самостоятельных объектов гражданского права.

Целью исследования является теоретическая разработка:

- проблем, связанных с определением правовой природы договора инвестирования и оценкой эффективности существующих правовых конст-

рукций, опосредующих отношения в сфере инвестирования в строительство жилья,

- предложений de lege ferenda в жилшцно-инвестиционной сфере.

Методологической основой исследования является, использование

системного подхода к правовому регулированию инвестиционных отношений, основанного на достижениях теории систем и теории права, в целях анализа механизма как частно-правового, так и публично-правового характера, устанавливающего порядок инвестирования в строительство жилья.

Нормативно-правовую базу исследования составил практически ис -черпывающий круг законодательных и иных правовых актов в жилищно-инвестиционной сфере.

Научная новизна диссертационного исследования определяется его содержанием, в котором сформулирован и обоснован ряд новых научных положений, выносимых на защиту.

На защиту выносятся следующие из них:

1. Для целей частного права термин «жилье» следует применять для обозначения и индивидуализации недвижимого имущества, предназначенного и пригодного для постоянного проживания в нем граждан. Это — жилые помещения (квартиры и комнаты) и жилые дома.

На строящееся жилье, в том числе являющееся предметом договора инвестирования, не распространяется режим недвижимости.

1.1. Квартирой является изолированное жилое помещение, имеющее отдельный выход внутри жилого дома либо вовне его и не зависимое от прав на земельный участок, расположенный под данным жилым домом.

1.2. С точки зрения правовой организации гражданского оборота; жилые дома следует различать на индивидуальные и многоквартирные жилые дома в зависимости от назначения дома - соответственно для проживания одной семьи или нескольких семей.

Индивидуальный жилой дом выступает как единый объект гражданского права. Многоквартирный жилой дом участвует в гражданском обороте по «частям» - в виде помещений, в том числе отдельных квартир или комнат, принадлежащих нескольким собственникам.

2. Реализация инвестиционного проекта в сфере строительства жилья опосредуется двумя договорами:

- инвестиционный контракт и

- договор инвестирования.

2.1. Инвестиционный контракт - это договор, направленный на организацию и финансирование строительства жилого дома, аналогичный простому товариществу.

Инвестиционный контракт подразделяется на два вида:

- общегражданский инвестиционный контракт,

- инвестиционный контракт с участием публично-правового образования.

2.2. Договор инвестирования - смешанный гражданско-правовой договор, содержащий в себе элементы, прежде всего, купли-продажи, подряда, займа и возмездного оказания услуг.

Вместе с тем, массовый характер использования договора инвестирования создает на практике условия для его легализации в действующем законодательстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

3. Инвестиционный контракт с участием публично-правового образования является договором, построенным по модели простого товарищества, и в «чистом» виде не обнаруживает своей принадлежности ни к одному из известных гражданско-правовых договорных институтов. Право публично-правового образования по данному контракту на получение части построенной площади прикрывает возмездное предоставление земельного участка под строительство жилого дома.

4. Дифференцированным критерием разграничения инвестиционного контракта и договора инвестирования, помимо всех других элементов, выступает их предмет.

4.1. Предметом инвестиционного контракта, сконструированного по модели простого товарищества, является жилой дом.

4.2. Предметом договора инвестирования выступает жилое помещение -часть жилого дома.

5. Сущностное различие договора инвестирования и инвестиционного контракта заключается также в том, что в инвестиционном контракте, построенном по модели простого товарищества, используется принцип распределения построенного жилья пропорционально стоимости вкладов товарищей, а договор инвестирования основывается на принципе определенности цены жилого помещения, в соответствии с которой жилое помещение предоставляется инвестору в размере, определенном в договоре.

6. Статус застройщика — одна из возможных сторон договора инвестирования - может принадлежать тому субъекту инвестиционно -строительной деятельности, который обладает правом на земельный участок, предоставленный под застройку.

Помимо положений, вынесенных на защиту, диссертантом выработаны следующие предложения по совершенствованию законодательства:

1. Полагаем целесообразным внести в легальную формулу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц» уточнение о том, что в случае передачи прав на объект до государственной регистрации сделки

либо права на него, «продавец» не вправе производить с ним иные сделки, ведущие к возникновению права собственности на данный объект.

2. В целях защиты прав инвесторов предлагается легализовать на уровне закона административный специальный учет инвестиционных контрактов и договоров инвестирования исполнительными органами государственной власти.

3. И, наконец, вместо заключения инвестиционных контрактов с участием публично-правового образования наиболее оптимальным правовым средством (а следовательно, рациональным) видится предоставление участков под застройку по результатам торгов (статья 447 ГК РФ) с исполнением публично-правовым образованием своих «обязанностей» в обычном режиме исполнения государственных функций.

Практическая значимость исследования существенно проявляется в прикладном аспекте - решении целого ряда проблем, особенно остро вос-требуемых современной российской правоприменительной практикой.

Основные теоретические выводы и практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы в учебной литературе по гражданскому праву, в работе судов и в правоприменительной деятельности органов государственной власти и строительно-инвестиционных компаний.

Внедрение результатов исследования и их практическая апробация

связаны с деятельностью соискателя в качестве сотрудника Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Правительства Москвы, участвовавшего в разработке нормативных правовых актов в жилищной сфере, в том числе и регулирующих инвестиционные отношения в городе Москве.

Структура диссертации: Диссертация состоит из введения, трех глав (девяти параграфов) и библиографии.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, ее теоретическая и практическая значимость, приводятся сведения о степени научной разработанности темы, формулируются цели и задачи исследования, освещается его методологическая и правовая база, кратко излагаются основные положения исследования, содержащие элементы научной и практической новизны, дается информация об апробации результатов исследования.

ГЛАВА 1 «Договорно-правовые формы инвестирования в строительство жилья» состоит из четырех параграфов.

В параграфе 1 «Понятие жилья и строительства жилья» рассматриваются обозначенные в наименовании вопросы понятийного аппарата.

На основе норм московского законодательства в области градостроительства (Закон города Москвы от 11.06.2003 № 41 «Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в городе Москве» и Закон города Москвы от 09.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве») можно предложить определение нового строительства как создание нового здания, сооружения и его инженерное обеспечение.

Строительство всегда связано с привлечением большого количества материальных ресурсов, в том числе и финансовых (инвестиций), в связи с чем возникает определение нового строительства как инвестиционной операции. В строительстве жилья в качестве инвестиций используются, главным образом, денежные средства.

В целях определения термина «жилье» исследованы понятия «жилой дом», «жилое помещение», «квартира» и «комната». С точки зрения договора инвестирования интерес представляют многоквартирные жилые дома и находящиеся в них изолированные жилые помещения - квартиры.

Применительно к такой формулировке, как «строительство жилья» речь, очевидно, должна идти о жилом доме в целом. Создание, в свою очередь, квартиры/комнаты как объекта недвижимого имущества возможно лишь в рамках строительства большего объекта, то есть жилого дома.

Дом может быть признан жилым в силу своего назначения (для проживания граждан), установленного до начала его строительства в необходимой проектной и разрешительной документации. На этот счет, например в городе Москве, существуют специальные строительные нормы «Жилые здания», утвержденные постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 №894-ПП. При этом в действующем Гражданском кодексе РФ (статья 288) содержится запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций.

Жилые дома могут быть разделены на два вида: многоквартирные и индивидуальные. У индивидуального жилого дома - один собственник. Соответственно совершение сделок с данным объектом не представляет трудностей.

Вопросы возникают в отношении многоквартирных жилых домов. Многоквартирный жилой дом состоит из нескольких квартир, принадле-

жащих соответственно нескольким собственникам, что является особенностью таких домов, выступающих в гражданском обороте двумя способами.

С одной стороны, многоквартирный жилой дом - единый объект, примером чего служит жилой дом жилищно-строительного кооператива до первой полной выплаты паевого взноса членом кооператива. И наоборот, когда собственником всех квартир в жилом доме становится одно лицо, оно вправе требовать регистрации за ним права собственности на весь жилой дом.

С другой стороны, многоквартирный жилой дом состоит из многочисленных однородных вещей - помещений, искусственно соединенных между собой в одно целое и выступающих в силу закона как самостоятельные объекты в имущественном обороте. Такая ситуация не исключает жилой дом из перечня единых объектов гражданского права: в соответствии со статьей 290 ПС РФ общее имущество собственников жилого дома находится у них в общей долевой собственности.

Двойственная природа многоквартирного жилого дома подчеркивает необходимость последовательного законодательного установления правового режима многоквартирного жилого дома как единого объекта.

По своим физическим свойствам квартира как одна из существенных частей жилого дома - это пространство, ограниченное стенами, полом и потолком. Однако это пространство имеет очень высокую ценность и обладает значимыми потребительскими свойствами. С правовой точки зрения, пространство, именуемое квартирой, определяется как помещение (статья 289 ПС РФ).

Применительно к конкретным видам обязательств определение квартиры приобретает свою специфику. Согласно статье 673 ПС РФ квартира — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Вместе с тем, есть указания и на то, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания в нем людей (статья 288 ПС РФ, статья 7 Жилищного кодекса РСФСР).

Предназначенность помещения для жилых целей - это изначально заданная функция. Вопрос пригодности, например, щитового домика для проживания в нем граждан - вопрос фактического использования, но не права. Поэтому целесообразно определение квартиры как изолированного жилого помещения, предназначенного и пригодного для проживания.

И жилой дом, и жилое помещение (квартира, комната) относятся к объектам недвижимого имущества.

К недвижимому имуществу, согласно статье 130 ПС РФ, относятся объекты, определенные законом, а также объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Жилые помещения отнесены к объектам недвижимого имущества

Законом РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», а жилые дома указаны в статье 130 ПС РФ в числе объектов недвижимого имущества в качестве зданий. Квартиры относятся к недвижимости независимо от места своего расположения в доме, т.е. независимо от того, соприкасаются ли они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий.

Для определения прав инвестора большую сложность представляет незавершенное строительство.

С учетом положений статей 130 и 219 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 76 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделан вывод о том, что объект незавершенного строительства отвечает критерию недвижимости о прочной связи с землей, установленному в статье 130 ГК РФ, в связи с чем должен найти свое отражение в законе как объект недвижимого имущества. Вместе с тем, данный объект может вступить в гражданский оборот лишь после проведения государственной регистрации прав на него. До нее, с точки зрения закона, это пока еще комплекс материалов, деталей и конструкций.

Переход объекта незавершенного строительства из состояния комплекса строительных материалов в состояние построенного жилого дома (то есть когда дом может быть рассмотрен как недвижимое имущество) не должен определяться с момента введения дома в эксплуатацию. В материальном смысле слова жилой дом-объект недвижимого имущества появляется раньше: в момент окончания его строительства и принятия заказчиком либо инвестором с подписанием соответствующего акта, свидетельствующего об этом. Соответственно оборот созданных квартир или всего дома в целом до проведения государственной регистрации целесообразно оформлять путем совершения сделок с правами на результаты инвестиционной деятельности.

Параграф 2 «Использование договора простого товарищества при строительстве жилья» посвящен одному из договорных способов оформления отношений участников инвестиционно-строительной деятельности.

Определение источников финансирования строительства жилого дома (инвестиций) - необходимая стадия любого инвестиционного проекта, возникающая в нормальных условиях до начала строительных работ.

Как следует из Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в

форме капитальных вложений», инвестиции - это денежные средства, иное имущество, имеющее денежную оценку, вкладываемое в объекты деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Квартира, в качестве цели инвестиционной деятельности, представляет такую же ценность, как и деньги, что означает возможность ее реализации и извлечения прибыли. Вместе с тем, квартира может также отражать определенный полезный эффект: удовлетворение жилищной потребности.

Вложение инвесторами денежных средств в проект по строительству многоквартирного жилого дома оформляется на практике договорами с различными наименованиями. Поэтому необходимо установить общие критерии, позволяющие разграничить весь массив инвестиционных договоров. Различие проявляется с учетом следующих обстоятельств:

1) момент заключения договора и, соответственно соотношение с договором строительного подряда, неизбежно сопровождающим возведение объекта, а также

2) количество участников соглашения.

На основании этих критериев можно выделить:

- инвестиционный контракт, предшествующий проведению строительных работ, и

- договор инвестирования, заключаемый, как правило, организацией в рамках полномочий, имеющихся у нее на основании инвестиционного контракта либо договора строительного подряда.

Определение источников финансирования строительства находит своё отражение в особом договоре (инвестиционном контракте), направленном на решение следующих основных задач:

- концентрация ресурсов для строительства жилого дома с возможным последующим привлечением денежных средств физических и юридических лиц по так называемым договорам долевого участия или договорам инвестирования,

- организация строительства жилого дома (определение объемов и направлений инвестиций, распределение полномочий по организации работ и т.д.).

Инвестиционные контракты построены по схеме простого товарищества, так как в его рамках участники договора:

- преследуют одну общую цель (таковой является извлечение прибыли, если исходить из норм статьи 1041 ПС РФ),

- объединяют совместные усилия и ресурсы (статья 1042 ПС РФ),

- устанавливают пропорции распределения возведенного жилого дома (статьи 1043,1048 ПС РФ). Распределение итогов деятельности происходит

поквартирно согласно вкладам сторон, выраженным в процентах, долях, дробях и т.д. Согласованному ранее для каждой стороны договора количеству квартир в построенном доме должны соответствовать инвестиционные затраты (размер вклада) участника простого товарищества исходя из фактической стоимости строительства, то есть распределение результатов деятельности по созданию жилого дома должно происходить на основании принципа пропорциональности.

Законодатель не ограничил число участников простого товарищества (статья 1041 ПС РФ). Однако простое товарищество в классическом своем типе, предполагающее лично-доверительные отношения, более подходит к строительству индивидуальных или малоэтажных жилых домов небольшим количеством граждан и (или) юридических лиц.

Непосредственное участие в проекте всех будущих собственников квартир в строящемся многоквартирном жилом доме нерационально. Не будучи даже знакомы друг с другом, такие участники простого товарищества не могут с полным основанием выступать от лица товарищества, вести его дела, иным образом квалифицированно «вмешиваться» в его деятельность.

Договор простого товарищества регулирует внутренние отношения между участниками совместной деятельности. Но нельзя утверждать о том, что основная роль данного договора заключается только в выполнении организующей, координирующей функции. По большому счету, всякий гражданско-правовой договор в качестве одной из своей функции способствует организации деятельности сторон договора. Поэтому основное внимание здесь должно быть уделено тому, что является предметом этой организационной деятельности. Предметом договора простого товарищества в данной сфере следует признать жилой дом в целом.

Простое товарищество предполагает совместное ведение товарищами общих дел, что обусловило наличие режима общей долевой собственности на внесенное и произведенное товарищами имущество и общую цель деятельности участников простого товарищества.

Акцентирование внимания на извлечении прибыли как общей цели простого товарищества не отражает его специфику. Участниками простого товарищества в данном случае могут быть только коммерческие организации (статья 1041 ПС РФ), которые, по определению, должны работать-для извлечения прибыли. Общей целью следует признать создание многоквартирного жилого дома.

Общая собственность на произведенное товарищами имущество (жилой дом) и право товарища на выдел доли означает делимость созданного имущества. Жилой дом является делимой вещью - закон допускает оборот

отдельных частей жилого дома, то есть квартир и комнат. Это обстоятельство приводит и к обратному выводу: наряду с простым товариществом, отношения по инвестированию строительства жилья могут быть оформлены договором инвестирования, влекущим возникновение не права общей собственности на жилой дом, а права собственности на квартиры в нем.

В рамках общей собственности уступка, иное отчуждение прав третьему лицу подчиняется норме о преимущественном праве приобретения другим участником простого товарищества, что делает простое товарищество чрезвычайно неудобным инструментом в массовом привлечении третьих лиц к участию в строительстве многоквартирного жилого дома на основании уступки прав.

Параграф 3 «Особенности договора с участием публично-правового образования при строительстве жилья» посвящен договору с особым субъектным составом - публично-правовым образованием - на примере города Москвы.

В результате анализа условий инвестиционного контракта с участием публично-правового образования делается вывод о том, что в «чистом» виде он не обнаруживает своей принадлежности ни к одному из известных гражданско-правовых договорных институтов. Это - особый договор, схожий с договором простого товарищества.

Аналогия с простым товариществом основывается, главным образом, на том, что стороны преследуют единую цель - строительство многоквартирного жилого дома и приобретение прав на жилые помещения в нем. При этом пропорции распределения созданного имущества установлены в контракте.

Однако инвестиционный контракт с участием публично-правового образования имеет свои особенности. В содержание контракта включены условия, дублирующие нормы действующих нормативных правовых актов, в том числе определены функции органов государственной власти как обязанности публично-правового образования - стороны договора (например, оформление прав инвестора на земельный участок). Иные обязательства публично-правового образования, представляющие интерес для инвестора, связаны с изложенным условием и касаются, например, обязательства освободить жилые дома, подлежащие сносу, на месте которых будет осуществляться строительство новых домов.

Инвестор, ожидая предоставления земельного участка под строительство дома, берет на себя встречное обязательство передать часть построенной площади либо денежный эквивалент публично-правовому образованию.

Введение подобных правил о взимании «оброка» в московских нормативных актах обосновывается ссылками на необходимость развития социальной и инженерной инфраструктуры.

Условие об «оброке» не находит также своего прямого обоснования в федеральном законодательстве и даже противоречит ему. Внесение инвестором упомянутого «оброка» может быть квалифицировано как уплата сбора, под которым, на основании статьи 8 Налогового кодекса РФ, понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий). Как следует из статьи 3 Налогового кодекса РФ, ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать платежи, обладающие признаками сборов, не предусмотренные данным кодексом.

Аналогичные отношения уже послужили предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Был, в частности, оспорен Закон Московской области от 5 июля 1996 года «О сборе на компенсацию затрат бюджета Московской области по развитию инфраструктуры городов и других населенных пунктов области и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в Московскую область на постоянное жительство» и в результате установлено, что органы государственной власти всех уровней не вправе вводить дополнительные налоги и обязательные отчисления, не предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Между тем, вышеизложенное не означает, что застройщик должен быть освобожден от таких затрат. Здание предполагает его интегрирование в существующую сеть коммуникаций - иначе оно не может быть признано зданием как таковым и соответственно выполнять свое функциональное назначение. Финансирование расходов на подсоединение к коммуникациям жизнеобеспечения жилого дома застройщик может осуществлять непосредственно либо путем компенсации лицу, осуществившему данные работы.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Градостроительного кодекса РФ обязанность по созданию и развитию систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территории субъекта Российской Федерации возложена на органы исполнительной власти этого субъекта. Работы по проведению необходимых коммуникаций к жилому дому осуществляет не само публично-правовое образование, а подрядные организации, в том числе и, возможно, унитарные предприятия, учрежденные публично-правовым образованием.

Застройщик при проектировании жилого дома должен предусматривать в соответствующих сметах подобные расходы. Однако, как следует из Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры (денежного эквивалента доли города) при строительстве и реконструкции жилых объектов в Москве, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП, одним из основных критериев, влияющих на размер компенсации, является месторасположение жилого дома. Это отражает то обстоятельство, что, по сути, инвестиционный контракт с участием публично-правового образования прикрывает собой возмездное предоставление земельного участка.

По аналогии с Федеральным законом от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» заключение публично-правовым образованием договора, являющегося основанием для предоставления инвестору материальных ресурсов (например, земельных участков), должно осуществляться путем проведения торгов.

В соответствии со статьёй 447 ПС РФ договор заключается с лицом, выигравшим торги (аукцион или конкурс). Соответственно каждый победитель торгов вправе требовать от органов государственной власти заключения с ним, например, договора аренды земельного участка для строительства жилого дома, а также оформления и выдачи иных необходимых документов, что является к тому же функциональными обязанностями органов власти.

В параграфе третьем также рассмотрен вопрос о соблюдении принципа свободы договора применительно к инвестиционному контракту с участием публично-правового образования, так как выбора оферента здесь не происходит, а интерес акцептанта (инвестора) может быть реализован только путем полного и безоговорочного принятия условий одного-единственного оферента - собственника земельного участка (публично-правового образования).

Однако, следует признать, что инвесторы вступают в договорные отношения с публично-правовым образованием и участвуют в них своей волей и в своем интересе, что, в результате, свидетельствует о проявлении гражданско-правового метода регулирования в данном виде инвестиционного контракта.

В параграфе 4 «Понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья» дается краткая характеристика условий использования договора инвестирования.

Для того, чтобы заключить договор инвестирования требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковой может выступить как инвестиционный контракт, так и договор строительного подряда.

Соответственно договор инвестирования заключается на стадии, когда основные участники инвестиционной деятельности определены до начала работ по возведению объекта. Сторонами договора выступают инвестор, с одной стороны, и участник инвестиционного контракта либо договора строительного подряда, с другой стороны.

Договор инвестирования относится к числу возмездных договоров как в силу презумпции, установленной в статье 423 ПС РФ, так и в связи с тем обстоятельством, что отсутствие условия о цене послужило бы препятствием к исполнению основной обязанности инвестора - передаче денежных средств - и, как следствие, исполнению встречной обязанности его контрагента.

Консенсуальный характер договора инвестирования особенно очевиден с точки зрения отсутствия жилого помещения в физическом плане на момент заключения договора, то есть договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. При этом, как и большинство гражданско-правовых договоров, договор инвестирования содержит встречные права и обязанности у обеих его сторон; иными словами это - двусторонний договор.

Учитывая высокую ценность создаваемого объекта, а подчас и его социальную значимость, договор инвестирования следует оформлять единым документом, подлежащим особому учету со стороны публично-правового образования.

ГЛАВА 2 «Договор инвестирования и его элементная характеристика» состоит из трех параграфов.

В параграфе 1 «Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров» проводится сравнительный анализ договора инвестирования с иными гражданско-правовыми договорами, а именно: простого товарищества, подряда, купли-продажи, комиссии и возмездного оказания услуг.

Необходимость в проведении подобных сравнений объясняется тем, что договор инвестирования относится к так называемым непоименованным в законе договорам. Исходя из смысла статей 6 и 421 ПС РФ, признание соглашения непоименованным договором позволяет применять к нему нормы сходного типа договора, а при его отсутствии - общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры.

Схожесть договора инвестирования с договором подрядом может быть обнаружена, если принять во внимание, что предмет договора инвестирования (жилое помещение) лишь подлежит созданию, для чего требуется проведение строительных работ.

Однако очевидно, что подрядные обязательства по строительству возникают:

- между подрядчиком и заказчиком,

- при наличии прав на земельный участок, возникновение или передача которых не зависит от инвестора по договору инвестирования,

- на основании договора строительного подряда в отношении жилого дома. Граждане-инвесторы приобретают права на жилые помещения -часть жилого дома.

С учетом изложенного может быть выдвинуто предложение о том, что инвестор дает поручение своему контрагенту осуществить подрядные работы и передать созданный объект инвестору. Между тем, необходимо признать, что инвесторы не дают поручений или заданий приобрести им или построить для них жилое помещение; они самостоятельно выполняют обязанности по договору инвестирования и на его основании приобретают имущественное благо.

Еще один вариант сравнения договора инвестирования - распространение на него правового режима оказания услуг - не объясняет, однако, почему в результате оказания услуг, возникает право собственности на жилое помещение, созданное, в ходе оказания услуг. По общему правилу, в обязательствах по оказанию услуг результат действий услугодателя не приобретает материально-вещественной формы.

Оказание услуг в рамках договора инвестирования может означать, например, услуги по оформлению передачи жилья в собственность (сбор документов и передача их в соответствующее учреждение юстиции на государственную регистрацию прав на жилое помещение). Представляется, что такие условия могут быть включены в договор инвестирования, однако они не являются для него существенными и не определяют сущность данного вида договора.

То обстоятельство, что обе стороны договора инвестирования участвуют в одном общем инвестиционном проекте, дает основания для предложений регулировать договор инвестирования нормами, установленными для простого товарищества. В работе последовательно проводится идея об ошибочности подобных воззрений.

Во-первых, при большом количестве привлеченных инвесторов весьма сложно установить лично-доверительные отношения и достичь совпадения интересов между гражданами, преследующими, как правило, потребитель-

ский интерес, и коммерческими организациями, направленными на извлечение прибыли. Поэтому не случайно заключается множество самостоятельных договоров.

Во-вторых, в рамках договоров инвестирования организации, привлекающие таким способом денежные средства граждан, помимо денег на строительство, зачастую получают и суммы на свое «содержание» (коммерческие организации и созданы для «зарабатывания» денег - это нормально), что не характеризует такие договоры как простое товарищество.

И, наконец, договор инвестирования в отличие от простого товарищества не направлен на организацию строительства жилого дома. Инвестор заключает договор с лицом, имеющим долю в строящемся объекте (права на нее), то есть, как правило, с участником действующего договора строительного подряда либо инвестиционного контракта, построенного по модели простого товарищества.

Направленность инвестора по договору инвестирования на приобретение имущества аналогична содержанию договора купли-продажи. Однако, как следует из статей 554 и 561 ГК РФ, предметом купли-продажи недвижимости не может быть будущая вещь. Купля-продажа недвижимости однозначно имеет место в другом случае - если застройщик оформлял бы право собственности на возведенный объект, и лишь затем продавал квартиру «инвестору». В отличие от этого договор инвестирования считается заключенным в отсутствии объекта недвижимого имущества.

Проявление элементов перечисленных гражданско-правовых обязательств в договоре инвестирования свидетельствует о смешанной гражданско-правовой природе договора инвестирования. Однако то обстоятельство, что они в договоре инвестирования не выступают в «чистом» виде, наряду с массовым распространением договора инвестирования, позволяет вести речь о признании данного договора самостоятельным гражданско-правовым договором при надлежащем законодательном закреплении.

В параграфе 2 «Субъекты договора инвестирования» дается правовой анализ вероятных сторон договора инвестирования: застройщика, инвестора, заказчика и подрядчика.

В экономической литературе круг участников инвестиционно-строительной деятельности трактуется необъятно широко. В поле зрения попали инвесторы, проектировщики, производители (например, строительных материалов), строительно-монтажные организации, инноваторы, институциональные рыночные структуры (банки, риэлтерские организации), логистические фирмы, транспортные и иные организации.

Приведенный перечень лиц не может быть использован при правовом определении круга участников договора инвестировашм, в нем фактически

перечислены.виды деятельности, сопровождающие строительство жилого дома. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (статья 4) к субъектам инвестиционной деятельности относит инвесторов, заказчиков строительства жилого дома, исполнителей работ (подрядчиков) и пользователей объектов, оставляя при этом перечень открытым.

Договору инвестирования свойственна классическая схема отношений двух участников договора. С одной стороны, договор заключает инвестор, вкладывающий денежные средства в приобретение жилья. С другой стороны, его контрагентом выступает лицо, обладающее правами на соответствующее жилое помещение (например, заказчик, подрядчик, застройщик или иной участник инвестиционного контракта).

Подрядчик и заказчик — это давно известные субъекты подрядного обязательства, права и обязанности которых закреплены во многих правовых актах, в первую очередь, в ГК РФ (глава 37). Больший интерес представляют инвесторы и застройщики, не имеющие своего правового отражения в Гражданском кодексе РФ.

Трактовка понятия застройщика, содержащаяся во многих нормативных правовых актах, не отличается единообразием. Под застройщиком подчас фактически понимается и инвестор, и заказчик, и подрядчик. В целях установления постоянного критерия, позволяющего обозначать то или иное лицо в качестве застройщика, предлагается считать таковым лицо, обладающее правами на земельный участок, предоставленный под строительство жилого дома.

Исходя из определения инвестора, предложенного Федеральным законом от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», как лица, осуществляющего капитальные вложения с использованием собственных либо заемных средств, следует сделать вывод о том, что инвесторами могут быть признаны практически любые субъекты, отвечающие общим требованиям гражданского законодательства о лицах и вкладывающие в строительство жилого дома денежные средства в расчете приобрести на них жилые помещения с определенными характеристиками. Инвестор может добровольно взять на себя функции заказчика в рамках, как правило, инвестиционного контракта. При этом граждане-инвесторы обладают дополнительными правовыми гарантиями, предоставленными им Законом РФ «О защите прав потребителей».

В параграфе 3 «Цель договора инвестирования» рассматривается вопрос о влиянии цели договора на его правовой режим.

Цель договора с самого начала рассчитана на его прекращение путем исполнения, то есть получения в обладание предмета интереса или «обогащения» лица в его имуществе. Исходя из смысла статьи 153 ПС РФ, сделка совершается с намерением создать правовые последствия. Для договора инвестирования — это приобретение инвестором права на жилое помещение.

Несмотря на то, что право, приобретаемое инвестором на основании договора инвестирования, подлежит в последующем государственной регистрации, оно способствует удовлетворению потребностей, направленных на извлечение прибыли или улучшение жилищных условий. Потребности стороны договора, удовлетворение которых происходит в результате достижения цели договора, носят индивидуальный характер и способны предопределить статус участника договорных отношений (например, для граждан-инвесторов, обладающих правами потребителя).

ГЛАВА 3 «Условия договора инвестирования» состоит из двух параграфов.

Перед тем, как приступить к изложению материала параграфов, кратко дано понятие условий договора, составляющих в своей совокупности его содержание и в которых находят свое закрепление права и обязанности сторон договора. Установлено также значение существенных условий договора, позволяющих обособить договор инвестирования от всех иных гражданско-правовых договоров, и на основе статьи 432 ПС РФ перечислены виды существенные условий договора.

В параграфе 1 «Условие о предмете договора инвестирования и его особенности» подробно проанализирован вопрос о том, что является предметом договора инвестирования.

Предметом гражданско-правового договора чаще всего является имущество (вещь), которое одна сторона обязана передать другой стороне, или определенные действия, которые должна совершить обязанная сторона.

Заключение договора инвестирования, имеющее место в ходе строительства жилья - уже само по себе свидетельство отсутствия вещи (жилого помещения) в материальном смысле.

Ожидаемое (подлежащее созданию) жилое помещение нельзя индивидуализировать по той схеме, которая используется в отношении существующих материальных объектов недвижимого имущества (информация технического учета и государственной регистрации и т.д.); не представляется возможным указать и номер квартиры, который зачастую служит необходимой индивидуализирующей характеристикой. Данные о таком имуществе можно установить в договоре инвестирования лишь путем указания строительного адреса, запроектированного размера объекта (общей и жи-

лой площади), его расположения в здании (этаж, справа или слева от лестницы), количества комнат в жилом помещении.

Появление нового объекта в ходе реализации договора инвестирования становится возможным в результате выполнения действий по строительству дома, а также осуществления иных смежных мероприятий (оформление документации, обеспечение строительства необходимыми ресурсами и т.д.). Не случайно ПС РФ рассматривает в качестве предмета договора не только вещи, но и действия.

Совершение действий как самоцель - не имеет для инвестора смысла. Они (действия) могут составлять содержание договора либо являться предметом такого обязательства, как, например, подрядное.

При строительстве жилого дома налицо поступательное развитие: действия приводят к появлению имущества (жилого помещения), в связи с чем в специальной литературе высказывается мнение о том, что предметы договоров подряда и инвестирования совпадают. Если отождествлять указанные договоры, то в таком случае большое число граждан-инвесторов, как контрагенты подрядчика, одновременно получат реальную возможность во всякое время проверять ход и качество работ. Это чрезвычайно усложнило бы отношения участников инвестиционно-строительной деятельности.

Договор инвестирования не столько охватывает строительную деятельность, сколько предшествует или сопровождает ее. Исполнение договора инвестирования в части приобретения квартиры напрямую зависит от исполнения обязательств подрядного типа; и, наоборот, от поступления инвестиций зависит нормальный ход строительства.

С учетом того обстоятельства, что целью инвестора является приобретение жилого помещения, стоимость и примерные параметры которого определяются в договоре инвестирования, именно жилое помещение должно быть признано предметом договором инвестирования; а действия по возведению жилья составляют суть подрядного обязательства.

В силу специфики правового режима объекта недвижимого имущества совершение сделок с данным объектом до государственной регистрации права собственности возможно путем приобретения или отчуждения обязательственных прав на него. Эти права инвестора на результаты инвестиционной деятельности существуют до момента государственной регистрации вещных прав на данный объект.

В параграфе 2 «Существенные условия договора инвестирования, необходимые как условия особого вида договора» рассматриваются те условия договора инвестирования, наличие которых определяет гражданско-правовой договор как договор инвестирования.

Первое существенное условие договора инвестирования заключается в том, что инвестор обязуется передать своему контрагенту денежные средства. С правовой точки зрения, платеж имеет значение только при установлении обязательства, для исполнения которого и был произведен платеж. Представляется логичным, что инвестор, передавший денежные средства, вправе требовать встречного удовлетворения - передачи жилого помещения.

По аналогии с договорами купли-продажи и строительного подряда в качестве свидетельства передачи объекта и исполнения обязательства необходимо принять подписание сторонами договора передаточного акта (статьи 556, 753 ГК РФ). При этом необходимо исходить из того, что фактическая передача имущества переносит на приобретателя и риск его случайной гибели, как это установлено, например, в статьях 563, 669, 705, 741 ГК РФ. Поэтому вопрос о моменте, когда обязательство передать объект считается выполненным, имеет большое значение.

Передать инвестору оплаченное жилое помещение вправе лишь уполномоченное лицо. По своему правовому статусу, это либо его собственник, либо титульный владелец (например, подрядчик).

Правило статьи 703 ныне действующего ПС РФ (в соответствии с которой подрядчик по договору передает права на новую вещь заказчику) не дает оснований для утверждения о том, что право собственности на изготовленную вещь принадлежит подрядчику. Суть подряда такова, что подрядчик обязуется по договору построить объект для другого лица, у которого и возникают права на созданный объект. Владение подрядчика не приобретает характера вещного права и остается правом обязательственным, границы которого определяются самим договором подряда.

По договору инвестирования, равно как и инвестиционному контракту, права на объект принадлежат лицу, обозначенному в таком договоре, то есть инвестору. Договор инвестирования является основанием первоначального возникновения права собственности инвестора, то есть лица, за счет средств которого и для которого было осуществлено строительство. Реализация предложений о том, что собственником объекта должно быть признано иное лицо, например владелец земельного участка, ущемляет права инвестора и выводит его из круга участников инвестиционно-строительной сферы.

В том случае, если инвестор не является заказчиком строительства, то последний наделяется инвестором правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах, установленных в договоре инвестирования или инвестиционном контракте (статья 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Совершение всех указанных выше действий должно иметь свои временные границы, то есть необходимо установление сроков договора инвестирования. Можно выделить три основных срока, имеющих отношение к гражданско-правовому договору.

Во-первых, это срок заключения договора - дата достижения его сторонами соглашения в требуемой для данного договора форме. Во-вторых, срок окончания договора, определяемый сторонами договора. И, наконец, сроки исполнения обязательств сторон договора (например, срок передачи жилого помещения, срок внесения платы за приобретаемое жилое помещение).

В конце диссертации приведен библиографический список литературы, состоящий из ста шестидесяти шести наименований, а также список нормативных актов и материалов судебной практики из семидесяти наименований.

Материалы правовых исследований, в том числе в инвестиционной и жилищной сферах, а также полученные в диссертации результаты и выводы использованы в следующих публикациях:

1. «Безналичные деньги - имущество?» // Хозяйство и право. 1997. №3 -0,2 п.л.;

2. «Заключение договора» // Хозяйство и право. 1997. № 11 - ОД пл.;

3. «Договор найма жилого помещения» // Российская юстиция. 1998. № 1-2 -0,6 п.л.;

4. «Интерес в страховании» // Государство и право. 1998. № 4 - 0,4 п.л.;

5. «Выселение из жилого помещения» // Законность. 1999. № 3 - 0,4 пл.;

6. «Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза» // Хозяйство и право. 1999. № 4 - 0,3 пл.;

7. «Товарищества собственников жилья» // Российская юстиция. 1999. № 6-7 -0,8пл.;

8. «Аренда жилого помещения» // Журнал российского права. 1999. №7/8-0,Зп.л.;

9. «Раздел жилого помещения» // Законность. 1999. № 8 - 0,3 пл.;

10. «Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?» // Российская юстиция. 2000. № 3 - 0,3 п.л.;

11. «Приватизация комнат в коммунальных квартирах» // Законодательство. 2000. № 6-0,4 пл.;

12. «Правовой анализ закладной как вида ценных бумаг» // Законодательство. 2001. № 6 - 0,6 пл.;

13. «Компенсация за освобождаемое собственником жилое помещение в городе Москве» // Законность. 2001. № 6 - 0,1 пл.;

14. «Жилищный сертификат» // Хозяйство и право. 2001. № 8 - 0,4 п.л.;

15. «Московские правила учета граждан, нуждающихся в жилье» // Российская юстиция. 2002. № 4 - 0,2 п.л.;

16. «Компенсация за изымаемое у собственника жилое помещение» // Российская юстиция. 2002. № 11 - 0,2 п.л.;

17. «Новые договоры в жилищной сфере» // Журнал российского права. 2002. №12-0,3 пл.;

18. «Застройщик - сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома» // Юрист. 2002. № 12 - 0,1 п.л.;

19. «Правовые гарантии членов семьи собственника жилого помещения» // Законность. 2002. № 12-0,1 пл.;

20.- «ИнвестиционныйЛконтракт на строительство жилого дома в городе Москве» // Законодательство. 2004. №2 - 0,3 п.л.

Потяркин Денис Евгеньевич

Напечатана с готового оригинал-макета

Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД N 00510 от 01.12.99 г. Подписано к печати 20.02.2004 г. Формат 60x901/16. Усл.печ л. 1,5. Тираж 50 экз. Заказ 125. Тел. 939-3890,939-3891,928-1042. ТелУФакс 939-3891. 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к.

»-6769

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Потяркин, Денис Евгеньевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ДОГОВОРНО - ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ

ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

§ 1. Понятие жилья и строительства жилья.

§ 2. Использование договора простого товарищества при строительстве жилья.

§ 3. Особенности договора с участием публично-правового образования при строительстве жилья.

§ 4. Понятие и сфера применения договора инвестирования при строительстве жилья.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ЕГО

ЭЛЕМЕНТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

§ 1. Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров.

§ 2. Субъекты договора инвестирования.

§ 3. Цель договора инвестирования.

ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

§ 1. Условие о предмете договора инвестирования и его особенности.

§ 2. Существенные условия договора инвестирования, необходимые как условия особого вида договора.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор инвестирования при строительстве жилья"

Актуальность темы исследования. Одним из основных устремлений человека является достижение комфорта, а, главное — теплого жилища со всеми удобствами. Один из основных путей удовлетворения данной потребности - строительство жилого дома.

В нашей стране до недавнего времени единственным участником жилищного строительства и распределения жилых помещений было государство.

Это означало, что граждане были освобождены от затрат, связанных с приобретением жилых помещений (жилых домов, квартир и комнат) за исключением тех случаев, когда они желали приобрести для себя жилое помещение на праве личной или кооперативной собственности.

Ранее капитальное строительство осуществлялось за счет, по сути дела, одного источника - государственного бюджета. Соответственно с этим основными правовыми инструментами выступали план и договор подряда.

В цивилистических трудах советского периода большое внимание, тем не менее, уделялось вопросам индивидуального жилищного строительства1. Одновременно с этим отмечалось, что происходит «постепенный переход от строительства в городах и поселках городского типа индивидуальных одноквартирных жилых домов к строительству с привлечением средств населения многоквартирных благоустроенных кооперативных жилых домов»2.

Потребность в улучшении жилищных условий порождала различные формы участия граждан в строительстве жилья.

1 См., например: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961; Халфина P.O. Право личной собственности. М.: Издательство «Наука», 1964; Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом. М.:«Юридическая литература», 1974; Дятлов П.Н. Правовые вопросы строительства индивидуальных жилых домов. Киев: «Буд1вельник», 1980; Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М., 1990.

2Халфина P.O. Право личной собственности. М.: Издательство «Наука», 1964. С.79 (выделение - мое, ПД).

Среди них следует упомянуть такие формы, как: жилищностроительная кооперация, жилищно-строительные коллективы и метод народной застройки.

В последнее время большое распространение получили сугубо гражданско-правовые договорные формы участия в возведении жилого дома, когда граждане и юридические лица действуют самостоятельно и не объединяют свои усилия путем учреждения юридического лица. И в частности - это договоры инвестирования, массовое появление которых следует отнести к концу 1990-х годов3.

В дополнение к этому «инертность банков побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования»4.

Поэтому все чаще инициативу по организации строительства жилого дома «перехватывает» заказчик или инвестор, обеспечивающий строительство объекта и берущий на себя все организационные проблемы, в том числе и по привлечению на основании гражданско-правовых договоров лиц, заинтересованных в строительстве жилого дома и приобретении в нем квартир. Договор инвестирования позволяет, тем самым, одновременно решить две задачи: обеспечить финансирование строительства жилого дома и реализовать в нем квартиры.

Необходимо указать, что к теме исследования, но не к ее предмету, относятся также вопросы инвестирования в строительство жилья с помощью жилищных сертификатов5, а также создания коммандитных товариществ, в которых многочисленные инвесторы-граждане являются вкладчиками, а строительные компании, застройщики и/или заказчики - соответственно полными товарищами6.

3 Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003. С.11.

4 Косарева Н., Пастухова Н„ Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России// Вопросы экономики. 2001. №5. С.98.

5 Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 7. Ст.694.

6 Подробнее об этом см.: Казакова A.B., Вшесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного

Весь рынок недвижимости можно разбить на три направления: рынок жилья, земельный рынок и рынок нежилых помещений.

По данным президента Российской гильдии риэлторов В.Вотолевского, инвестиции в 2001 году, направленные в сферу недвижимости России, составили около 8 миллиардов долларов США7. Ведущее место в объеме инвестиций занимает рынок жилья, удельный вес которого в России - 78%, а в Москве достигает 80,5%8.

При этом 90% денежных средств приходят в строительство жилья путем долевого участия третьих лиц — инвесторов-дольщиков9 (или, как их еще именуют, соинвесторов). Для сравнения, в 1987 году доля государственных капитальных вложений10 в жилищное строительство составляла, по данным Н.П.Сапожникова, более 80%, а средства населения -лишь 14,6%п.

При этом в странах с развитой экономикой совершенно иная ситуация. Строителям нет необходимости искать частные инвестиции - проще взять кредит в банке. Соответственно у будущих владельцев не возникает вопроса об инвестировании денег в строящееся жилье; они ориентированы на приобретение уже готового жилья на максимально выгодных условиях, связанных обычно с рассрочкой платежа.

В этом случае работают, как правило, ипотечные механизмы; не исключена здесь и помощь государства в виде субсидий (для внесения первоначального взноса на приобретение жилья) и компенсаций части товарищества) // Законодательство. 2003. №10.

Справедливо мнение о том, что нередко коммандитное товарищество создается исключительно с целью прикрыть иные отношения (Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М.: «Статут», 2003. С.266) - в даном случае с целью прикрыть договор инвестирования и минимизировать налоги.

7 Шевченко А., Данилова С. С 5 по 7 июня в Санкт-Петербурге прошел IV Национальный конгресс по недвижимости // г. Квадратный метр. 2001. №23 (27). С. 10.

8 Шихмагомедов A.A. Маклер: Учебно-практическое пособие. М.: РосКонсульт, 2000. С. 152.

9 Данилова С. Строители на грани банкротства? // г. Квадратный метр. 2001. №23 (27).

10 Капиталовложения - это форма инвестиционной деятельности, связанная с авансированием денежных средств в основной капитал, тогда как инвестиции могут осуществляться в нематериальные, оборотные и финансовые активы (Бочаров В. В. Корпоративные финансы. СПб: Питер, 2001. С. 173).

Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России И Деньги и кредит. 2001. № 1. С.44. процентной банковской ставки на ипотечный кредит. Возможно, такая схема взаимоотношений появится и в нашей стране. Однако на сегодняшний момент необходимо исходить из иных реалий.

Система гражданско-правовых договоров постоянно развивается. Появляются новые виды, а, возможно, даже и типы договоров. Нельзя утверждать, что договорные формы участия в строительстве жилья получили распространение лишь в последнее время.

Так, например, постановлением Совета Министров РСФСР от

I "У

09.07.1959 было утверждено Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, в соответствии с которым разрешалось гражданам на началах трудовой взаимопомощи строительство многоквартирных жилых домов с сохранением права личной собственности каждого застройщика на одну квартиру. При этом коллектив застройщиков являлся простым товариществом, поэтому их объединение оформлялось не путем создания юридического лица, а соответствующим договором.

Изменение принципов построения экономической жизни общества, а также реализация принципа свободы договора повлекло за собой появление уже как новых договорных видов привлечения денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов, так и изменения содержания существовавших ранее видов договоров.

В этой связи в диссертации анализируются новейшие нормативные акты, затрагивающие правовой режим договора инвестирования. Под этим же углом зрения исследована система гражданско-правовых договоров, определенная в Гражданском кодексе Российской Федерации, главным образом, его второй части.

Итак, предмет настоящего исследования составляют отношения, возникающие между участниками гражданского оборота при вложении ими денежных средств (инвестировании средств) в строительство многоквартирного жилого дома и приобретении в нем жилого помещения.

При этом в настоящей работе не рассматриваются вопросы участия иностранных инвесторов в той части, которая затрагивает международно-правовой режим заключаемых ими соглашений.

Целями исследования являются теоретическая разработка:

- проблем, связанных с определением правовой природы договора инвестирования и оценкой эффективности существующих правовых конструкций, опосредующих отношения в сфере инвестирования в строительство жилья, а также

- предложений de lege ferenda в жилищно-инвестиционной сфере.

Методологической основой исследования является использование системного подхода к правовому регулированию инвестиционных отношений, основанного на достижениях теории систем и теории права в целях анализа механизма как частно-правового, так и публичного характера, устанавливающего порядок инвестирования в строительство жилья.

Нормативно-правовую базу исследования составил практически исчерпывающий круг законодательных и иных правовых актов в жилищно-инвестиционной сфере.

Правовые теоретические разработки проблем, связанных с предметом диссертационного исследования, проводились С.С.Акмановым, М.И.Барышевым, Ю.Г.Басиным, В.А.Беловым, И.Л.Брауде, В.В.Витрянским, Т.М.Гандиловым, Е.И.Голынкер, В.С.Емом,

12 СП РСФСР. 1959. №9. Ст.77.

Л.И.Картужанским, Е.А.Киндеевой, Н.В.Козловой, С.М.Корнеевым, Н.С.Кузнецовой, Н.Ю.Линниковой, Т.Н.Лисниченко, Р.П.Мананковой, А.В.Майфатом, В.Ф.Масловым, А.С.Михалевым, Б.В.Муравьевым, Ю.В.Романец, К.И.Скловским, Е.А.Сухановым, А.Е.Шерстобитовым и др.

Теме инвестирования в строительство жилья посвящено много современных публикаций в специализированных правовых журналах, которые представляют позицию отдельных авторов по конкретному судебному спору или одной проблеме и соответственно не содержат целостной научно-теоретической концепции.

Диссертационное исследование опирается также на разработки института недвижимости и инвестиций в недвижимость, содержащиеся в литературе по экономической теории13.

Представленное диссертационное исследование является по существу первой монографической разработкой проблем двух фундаментальных, взаимосвязанных проблем:

• концепции инвестиционного контракта как организационно-предпосылочной категории (со сложным механизмом комплексного регулирования - в случае участия в нем публично-правового образования);

13 См., например:

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002;

Донцова Л.В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. М.: Диалог-МГУ, 1999;

Инвестиционный бизнес: Учебное пособие / Общ. ред. Яковец Ю.В. М.:Изд-во РАГС, 2002;

Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова. -Спб.: Питер, 2001;

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000;

Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: «Экономика», 2001; Экономика недвижимости: Учеб. пособие,- 2-е изд. - М.: Дело, 2000;

Экономика городского строительства: Учеб. для вузов / АЛ.Коралов, В.А.Кожин, О.П.Коробейников и др.; Под ред. АЛ.Коралова. - М.: Стройиздат, 1989;

Экономика строительства: Учеб. для вузов по спец. «Промышленное и гражданское строительство» / Ю.Б.Монфред, Л.Д.Богуславский, Р.М.Меркин и др. - М.: Высш. шк., 1987.

• договора инвестирования как смешанного гражданско-правового договора, являющегося одной из форм удовлетворения жилищной потребности.

Результатом проведенного диссертационного исследования явился ряд выводов и предложений как научно-теоретического, так и практического (прикладного) характера, наиболее существенные из которых выносятся на защиту.

1. Для целей частного права термин «жилье» следует применять для обозначения и индивидуализации недвижимого имущества, предназначенного и пригодного для постоянного проживания в нем граждан. Это жилые помещения (квартиры и комнаты) и жилые дома.

Режим недвижимости не распространяется на строящееся жилье, в том числе и являющееся предметом договора инвестирования.

1.2. С точки зрения правовой организации гражданского оборота, жилые дома следует различать на индивидуальные и многоквартирные жилые дома в зависимости от назначения дома — соответственно для проживания одной семьи или нескольких семей.

2. Реализация инвестиционного проекта в сфере строительства жилья опосредуется двумя договорами:

- инвестиционный контракт и

- договор инвестирования.

Инвестиционный контракт подразделяется на два вида:

- общегражданский инвестиционный контракт, инвестиционный контракт с участием публично-правового образования.

2.2. Договор инвестирования — смешанный гражданско-правовой договор, содержащий в себе элементы, прежде всего, купли-продажи, подряда, займа и возмездного оказания услуг.

Вместе с тем, массовый характер его использования создает на практике условия для его легализации в действующем законодательстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

4.1. В рамках инвестиционного контракта, построенного по модели простого товарищества, стороны осуществляют действия по созданию жилого дома.

4.2. Предметом договора инвестирования выступает жилое помещение - часть жилого дома.

6. Статус застройщика - одна из возможных сторон договора инвестирования - может принадлежать тому субъекту инвестиционно-строительной деятельности, который обладает правом на земельный участок, предоставленный под застройку.

Помимо положений, вынесенных на защиту, диссертантом выработаны следующие предложения по совершенствованию законодательства.

1. Полагаем целесообразным внести в легальную формулу статьи 460 Гражданского кодекса РФ уточнение о том, что в случае передачи прав на объект до государственной регистрации сделки либо права на него, «продавец» не вправе производить с ним иные сделки, ведущие к возникновению права собственности на данный объект.

3. И, наконец, вместо заключения инвестиционных контрактов с участием публично-правового образования наиболее оптимальным правовым средством (а следовательно, наиболее рациональным) видится предоставление участков под застройку по результатам торгов (статья 447 Гражданского кодекса РФ) с исполнением публично-правовым образованием своих «обязанностей» в обычном режиме исполнения государственных функций.

Значимость настоящей работы ярко проявляется и в прикладном аспекте — решении целого ряда проблем, особенно остро востребуемых современной российской правоприменительной практикой.

Внедрение результатов исследования и их практическая апробация связаны с деятельностью соискателя в качестве сотрудника Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, участвовавшего в разработке нормативных правовых актов в жилищной сфере, в том числе и регулирующих инвестиционные отношения в городе Москве.

Материалы исследований в жилищно-правовой сфере, включая проанализированные в рамках настоящей работы, а также полученные результаты и выводы использованы в публикациях в специальных юридических журналах.

Основные теоретические выводы и практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы в учебной литературе по гражданскому праву, в правоприменительной деятельности органов государственной власти и строительно-инвестиционных компаний.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор инвестирования при строительстве жилья»

1. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск: Изд-во Иркут. унта, 1985.

2. Александрова М. Правовая природа договоров долевого участия в строительстве жилья // Альманах студенческих научных работ юридеского факультета С.-петерб. государственного университета. 2001. №1.

3. Аполлонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М., 2003.

4. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001.5. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии встроительстве с участием физического лица // Эж-Юрист. 1998. №12.

5. Барышев М.И. Законодательство по жилищному строительству. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1960.

6. Басин Ю.Г. Договор подряда капитального строительства. Алма-Ата, 1961.

7. Батищева В.Ю. Что нужно учесть, заключая договор о совместном строительстве // Главбух, приложение «Учет в строительстве». 2002. №1.

8. Богатырев А.Г. Государственно-правовой механизм регулирования инвестиционных отношений (вопросы теории). Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. М.,1996.

9. Богданов Е.В. Специфика и социальное значение предпринимательских договоров // Журнал российского права. 2002. №1.

10. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. №1.

11. Боссерт В. Д. Инвестиционные проблемы реформируемой экономики России. М., 1994.

12. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: «Статут», 1999.

13. Брагинский М.И. Подряд и подрядоподобные договоры // Вестник ВАС РФ. 1996. №7.

14. Брауде И.Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1952.

15. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Советское государство и право. 1946. №47.

16. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1954.

17. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. №2.

18. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2001.

19. Вавин Н.Г. Сделки со строениями. М., 1926.

20. Варшавский K.M. Право застройки в СССР. М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР, 1926.

21. Вилесова О., Казакова А. Инвестиции в жилищное строительство: конструирование договорных отношений // Приложение к ж. «Хозяйство и право». 2002. №9.

22. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. №6.

23. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут», 1999.

24. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. №6.

25. Вишневская И.С., Лукьянцев A.A., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. 2000. №2.

26. Волков C.B., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5.

27. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организация жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 1997.

28. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999. №11.

29. Гандилов Т.М. Правовые вопросы хозрасчета в строительстве при переходе к рыночной экономике. М., 1993.

30. Герасимов А. Финансовое участие в строительстве жилья // Домашний адвокат. 1996. №2.

31. Гинатулин А.Р. Развитие института коллективного инвестора // Журнал российского права. 2002. №1.

32. Гладких С.Р., Гредасов A.B., Щербинин С.С. Правовая природа и юридическая квалификация соглашений между органами местного самоуправления и инвесторами о строительстве объектов недвижимости // Право и экономика. 2003. №11.

33. Годес А. Правовое регулирование совместной деятельности // Советская юстиция. 1966. №11.

34. Гонгало Б.М. Общие положения учения об обеспечении обязательств и способах обеспечения обязательств / Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.«Статут», 2001.

35. Гончаренко Н. Строим по договору // Закон. 2001. №7.

36. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

37. Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве / Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: «Статут», 2000.

38. Грибанов В.П. Сроки в гражданском праве / Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: «Статут», 2000.

39. Гривков О.Д., Шичанин A.B. Влияние правового регулирования в жилищной сфере на инвестиционные процессы // Адвокат. 2000. №9.

40. Гришаев С. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. №6.

41. Гусев С.И. Споры, связанные с правом личной собственности на жилой дом // Советское государство и право. 1982. №4.

42. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., 1997.

43. Донцова JI.B. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. М.: Диалог-МГУ, 1999.

44. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. №7.

45. Дульнева JI.A. Право собственности на жилой дом. М.:«Юридическая литература», 1974.

46. Дятлов П.Н. Правовые вопросы строительства индивидуальных жилых домов. Киев: «Буд1вельник», 1980.

47. Ем B.C., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. 2000. №1.

48. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

49. Жабреев М.В. Публичные образования и их органы: гражданско-правовой статус и участие в гражданских правоотношениях / Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М. -.«Статут», 2001.

50. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997.

51. Иванов А. Строительное предприятие субъект инвестиционной деятельности //Хозяйство и право. 1992. №10.

52. Иванов A.B. Правовые основы интеграции строительной отрасли // Государство и право. 2001. №11.

53. Иванов A.B. Реструктурирование строительной отрасли: проблемы правового обеспечения // Юрист. 2002. №1.

54. Иванова М.В. Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников: Автореф. дис. кандидатанаук; Экономические науки: 08.00.05 / С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т. СПб., 1998.

55. Инвестиционный капитал Российской экономики / В.С.Бард и др. М., 2003.

56. Инвестиционное обеспечение экономического развития: капитальные вложения, строительный комплекс, проектирование. Новосибирск, 1993.

57. Иоффе О.С. Гражданское правоотношение / Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». М.: «Статут», 2000.

58. Казакова A.B., Вилесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного товарищества) // Законодательство. 2003. №10.

59. Каплан JL К новому хозяйственному механизму в строительстве // Хозяйство и право. 1991. №6.

60. Капранов С.Е. Особенности инвестирования жилищного строительства в регионе. Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Новгород, 1996.

61. Картужанский Л.И. Правовая организация капитального строительства в СССР. Ленинград, 1952.

62. Кашанин А. Новое о квалификации гражданско-правового договора // Хозяйство и право. 2001. №9.

63. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003.

64. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости / Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Отв. ред. Кирсанов А.Р. М.: Ось-89, 2003. С.394-420.

65. Киндеева Е.А. Государственная регистрации прав на объекты незавершенного строительства / Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Отв. ред. Кирсанов А.Р. М.: Ось-89, 2003. С.421-452.

66. Киселев C.B. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. №1.

67. Кисин С.И., Мальчинова А.И. Жилищное строительство (право застройки). Правовое положение домов нового строительства. М., 1931.

68. Кичихин А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 1999.5.

69. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова H.A. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б.Мартковича. М.: Юристъ, 1997.

70. Князева Г.А. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2000. №3.

71. Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности. Спб., 1997.

72. Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист. 1998. №3.

73. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. №2.

74. Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. №1.

75. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. №1,2.

76. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.:«Статут», 2000.

77. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре / Отв. ред. заслуженный деятель науки РФ, докт. юрид. наук, проф., акад. РАЕН П.П.Баранов. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2001.

78. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. №5.

79. Костин А.В. Интерес публично-территориальных образований в гражданском праве // Законодательство. 2002. №4.

80. Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения / Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сборник статей. М.:«Статут», 2001.

81. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова. Спб.: Питер, 2001.

82. Кузнецова Н.С. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве. Киев, 1993.

83. Кузнецова С. Не дело инвестора быть потребителем // Строительство. 2003. №1.

84. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. №9.

85. Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при правовом регулировании предпринимательской деятельности. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001.

86. Ламм T.B. О названии и сущности договора простого товарищества // Академический юридический журнал. Иркутск, 2001. №2.

87. Ламм Т.В. Особенности участия государства и субъектов Российской Федерации в договоре простого товарищества // Академический юридический журнал. 2002. №4.

88. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2003.

89. Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. №6.

90. Лисниченко Т.Н. Правовые вопросы коллективного жилищного строительства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Киев, 1963.

91. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2000. №1.

92. Литовкин В.Н. Ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР не подлежит применению к отношениям, в которых участвуют хозяйственные общества и товарищества // Жилищное право. 2000. №3.

93. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. № 7.

94. Майфат A.B. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. №12.

95. Майфат A.B. Формирование, выражение и реализация интересов инвесторов и иных субъектов в сфере инвестирования / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.¡«Статут» -Екатеринбург: Институт частного права, 2002.

96. Макаров Г. Законодательство о жилищных сертификатах // Хозяйство и право. 1999. №10.

97. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. 2001. №6. С.119.

98. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПБ:Питер, 2000.

99. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. №9.

100. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск: Издательство Томского университета, 1977.

101. Масевич М.Г. Договор о совместной деятельности // Советское государство и право. 1979. №6.

102. Маслов В. Правовые вопросы индивидуального и коллективного жилищного строительства граждан в городе и в рабочем поселке. Харьков, 1960.

103. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961.

104. Масляев А.И., Масляев И.А. Договор о совместной деятельности в советском гражданском праве. М.,1988.

105. Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. №2.

106. Мифтахов P.P. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. №4.

107. Михалев A.C. Гражданско-правовые вопросы финансирования капитального строительства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Саратов, 1980.

108. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992.

109. Мошкина JI.H. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. №2.

110. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. №6.

111. Ойгензихт В.А. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. 1978. №3.

112. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.-.«Статут» Екатеринбург: Институт частного права, 2002.

113. Плотникова И.Н. / Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства / Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Отв. ред. Кирсанов А.Р. М.: Ось-89,2003. С.346-359.

114. Правовое обеспечение экономических реформ. Инвестиции. Отв. ред. Я.И.Кузьминов, В.Д.Мазаев. М.,2000.

115. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000.

116. Решетникова И.В. Защита прав и интересов граждан-инвесторов в суде общей юрисдикции // Арбитражный и гражданский процесс. 2000. №2.

117. Романенков Н. Судебная защита прав собственника // Советская юстиция. 1992. №13-14.

118. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. №3.

119. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры // Вестник ВАС РФ. 1999. №12.

120. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001.

121. Ромашкина JI.A. Актуальные вопросы хозяйственно-правового регулирования инвестиционной деятельности // Тезисы докладов на теоретической конференции аспирантов Института государства и права и Московского юридического института. М.1991.

122. Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М.: Издательство «Статут», 1998.

123. Сайфулова Л.Г. Правовая оценка договоров, заключаемых при строительстве жилья // Проблемы развития частного права. Самара, 2000.

124. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. №1.

125. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. №3.

126. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 2-е изд., испр. М.: Юрайт-М, 2001.

127. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство НОРМА, 2000.

128. Семякин М.Н. Договор о совместной деятельности и практика его применения // Российский юридический журнал. Екатеринбург, 1994. №1.

129. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. №10.

130. Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // Хозяйство и право. 2001. №10.

131. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. №8.

132. Скловский К.И. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. №5.

133. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999.9.

134. Скловский К.И. Право на объект строительства // Законодательство. 1997. №3.

135. Собчак A.A. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. №11.

136. Сокол П.В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград, 2002.

137. Сухова Г.И. Что нам стоит дом построить? // ЭЖ-Юрист. 2003.

138. Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Душанбе: Издательство «ИРФОН», 1966.

139. Теплов О. Новые модели договорных отношений. Договор о совместной деятельности (инвестиционный контракт) // Хозяйство и право. 1992. №Ц.

140. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. №7.

141. Улетова Г.Д. Финансовое участие в строительстве жилья: проблемы правовой регламентации // Экономика. Управление. Право. Научно-образовательный журнал. Краснодар, 1998. №2.

142. Фаршатов И. Организационно-правовые предпосылки договора строительного подряда // Хозяйство и право. 2002. №9.

143. Фаршатов И. А. Жилищное законодательство: практика применения, теоретические вопросы. М.: ИНФРА-М, 2001.

144. Фогельсон Ю.Б. Избранные вопросы общей теории обязательств: Курс лекций. М.: Юристъ, 2001.

145. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. №6.

146. Фридман Н.П. Право собственности граждан на жилой дом. Учебное пособие. М., 1990.

147. Халфина P.O. Право личной собственности. М.: Издательство «Наука», 1964.

148. Хаскельберг Б.Л. Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики // Гражданское законодательство Республики Казахстан. Вып. 14. Астана, 2002.

149. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. №3.

150. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: «Экономика», 2001.

151. Чемерис С.Ю. Как лучше составить договор долевого участия в строительстве // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. №4.

152. Шамузафаров А.Ш. Проблемы и перспективы перехода к правовому градорегулированию // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. №1.

153. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «Lex Star», 2001.

154. Шахматова E.B. Правовые проблемы долевого участия в строительстве жилья: (Основные схемы договорных отношений) // Международный конгресс "Наука, образование, культура на рубеже тысячелетий". Томск, 2000. Т. 4.

155. Шерстнева Л. Инвестиционная деятельность в России // Юрист. 1997. №10.

156. Щербинин А.Г. Долевое участие в строительстве: Науч.-практ. пособие. Тюмень: «Вектор Бук», 2002.

157. Щербинин А. О «долыцике бедном» замолвите слово // Коллегия. 2003. №3.

158. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. №10.

159. Щукина Е.М. Цель совместной деятельности участников как основной признак договора простого товарищества // Законодательство. 2002. №2.

160. Экономика городского строительства: Учеб. для вузов / А.Л.Коралов, В.А.Кожин, О.П.Коробейников и др.; Под ред. А.Л.Коралова. -М.: Стройиздат, 1989.

161. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- 2-е изд. М.: Дело,2000.

162. Экономика строительства: Учеб. для вузов по спец. «Промышленное и гражданское строительство» / Ю.Б.Монфред, Л.Д.Богуславский, Р.М.Меркин и др. М.: Высш. шк., 1987.

163. Эрделевский А. Подряд: общие положения // Закон. 2001 №7.СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

164. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. №32. Ст.3301.

165. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. №5. Ст.410.

166. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 07.05.1998 №73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 11.05.1998. №19. Ст.2069.

167. Жилищный кодекс РСФСР: утв. Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. №26. Ст.883.

168. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 №136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. №44. Ст. 4147.

169. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 №146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. № 31. Ст. 3824.

170. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 №117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.

171. Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 21.01.1993. №3. Ст.99.

172. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.11.1995. №47. Ст.4473.

173. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях: Федеральный закон от 09.01.1996 №2-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №3. Ст. 140.

174. О товариществах собственников жилья: Закон Российской Федерации от 15.06.1996 №72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 17.06.1996. №25. Ст.2963.

175. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

176. Градостроительный кодекс Ленинградской области: Закон Ленинградской области от 07.07.1998 №15-03 // Вестник Законодательного собрания Ленинградской области. 20.08.1998. №4(28).

177. Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга: Закон Санкт-Петербурга от 30.07.1998 №191-35 // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1998. № 10-11.

178. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от2502.1999 №39-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации.0103.1999. №9. Ст. 1096.

179. О внесении изменений и дополнений в Устав города Москвы: Закон города Москвы от 13.07.2001 №32-3к // Вестник Мэрии Москвы. Приложение. Август. 2001.

180. О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство: Закон Санкт-Петербурга от 16.07.2001 №568-71 // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2001. №9.

181. О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон от 08.08.2001 №128-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 13.08.2001. №33 (часть 1). Ст.3430.

182. О землепользовании и застройке в городе Москве: Закон города Москвы от 14.05.2003 №27 // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. №34.

183. О порядке подготовки и получения разрешений настроительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве: Закон города Москвы от 09.07.2003 №50 // Ведомости Московской городской Думы. 2003. №8.

184. О жилищных кредитах: Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 №1180 // Собрание законодательства Российской Федерации. 13.06.1994. №7. Ст.692.

185. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 // Собрание законодательства Российской Федерации. 13.06.1994. № 7. Ст.694.

186. О порядке возведения учреждениями, предприятиями и организациями обобществленного сектора жилых и нежилых помещений в домовладениях муниципального фонда: Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 // СУ РСФСР. 1932. №67. Ст.302.

187. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20.06.1993 №569//Российские вести. 29.06.1993. № 122.

188. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 // Собрание законодательства Российской Федерации. 17.01.2000. №3. Ст. 278.

189. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 №675 И Собрание законодательства Российской Федерации. 24.09.2001. №39. Ст.3770.

190. Об утверждении Московских городских строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»: Постановление Правительства Москвы от 11.07.2000 №530 // Вестник Мэрии Москвы. 2000. Приложение (июль).

191. Об установлении сроков строительства объектов недвижимости: Постановление Правительства Москвы от 27.03.2001 №286-1111 // Вестник мэрии Москвы. 2001. №15.

192. Об образовании органов управления территориальной единицы с особым статусом «Водный стадион»: Постановление Правительства Москвы от 30.04.2002 №326-ПП // Вестник Мэрии Москвы. 2002. №20.

193. О строительстве жилого дома по адресу: ул. летчика Бабушкина, вл.22 (Северо-Восточный административный округ): Постановление Правительства Москвы от 26.11.2002 №973-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. №58.

194. Об утверждении структуры городской программы ежегодного строительства жилья в г. Москве: Постановление Правительства Москвы от0804.2003 №230-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. №23.

195. О порядке формирования инвестиционных программ строительства жилья на территории города Москвы: Постановление Правительства Москвы от 26.08.2003 №715-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. Сентябрь 2003. №51.

196. О разработке новых схем управления и взаимодействия организаций строительного комплекса в условиях рыночной экономики: Распоряжение Мэра Москвы от 29.01.1993 №40-РМ // Вестник мэрии Москвы. 1993. № 6.

197. Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве: Распоряжение Мэра Москвы от 28.11.1997 №935-РМ // Вестник мэрии Москвы. 1998. №1

198. О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве: Распоряжение Мэра Москвы от 18.08.2000 №894-РМ // Вестник Мэрии Москвы. Приложение. Август 2000.

199. О повышении качества градостроительных решений, предпроектной и проектной подготовки строительства некапитальных объектов: Распоряжение Мэра Москвы от 16.10.2002 №604-РМ // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. №53.

200. О строительстве жилого дома по адресу: ул. Плющеева, вл. 16а: Распоряжение Правительства Москвы от 30.12.2002 №2065-РП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. №4.

201. О совершенствовании инвестиционной политики жилищного строительства: Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 24.10.1991 №620-РП // Вестник Мэрии Москвы. 1991. № 5.

202. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.05.1995 №14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. №9.

203. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.1993 №С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1993. №6.

204. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. №3.

205. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. №7.

206. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.1999 №6925/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №8.

207. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.07.1999 №2935/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №10.

208. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.1999 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. № 8.

209. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2001 №9064/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №8.

210. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2001 №4215/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №1.

211. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2001 №5918/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №2.

212. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2001 №8955/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №4.

213. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2002 №10211/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. №3.

214. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2003 №5674/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. №10.

Автор: Потяркин, Денис Евгеньевич
Город: Москва
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор инвестирования при строительстве жилья тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор инвестирования при строительстве жильятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор инвестирования при строительстве жилья»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Потяркин, Денис Евгеньевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор инвестирования при строительстве жилья"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор инвестирования при строительстве жилья»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор инвестирования при строительстве жилья»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Потяркин, Денис Евгеньевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор инвестирования при строительстве жилья"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор инвестирования при строительстве жилья»