АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор долевого участия в строительстве жилья»
МВД России Санкт-Петербургский университет
На правах рукописи
МАРКОЗУБОВА Наталья Владимировна
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
Специальность 12.00.03 -
гражданское право, предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени -кандидата юридических наук
Санкт- Петербург 2004
Работа выполнена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России
Научный руководитель
кандидат юридических наук, доцент Кузбагаров Асхат Назаргалиевич
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, профессор, почетный работник высшего профессионального образования Российской Федерации Камышанский Владимир Павлович;
кандидат юридических наук Тараканов Сергей Александрович
Ведущая организация
Орловский юридический институт МВД России
Защита состоится «_»_2004 года в_часов
на заседании диссертационного совета Д 203.012.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук в Санкт-Петербургском университете МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д. 1).
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского университета МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д. 1).
Автореферат разослан «_»_2004 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 203.012.02 доктор юридических наук, профессор
Денисов С.А.
!. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Одним из главнейших материальных условий жизни каждого человека является жилье. Потребность человека в жилье носит постоянный характер, поэтому отношения по строительству жилья всегда являлись одними из наиболее сложных и проблематичных отношений, которые наиболее полно отражают политическое и экономическое, состояние общества и государства соответственно, претерпевают наибольшие изменения в период реформ.
Строительство - один из древнейших и важнейших видов человеческой деятельности. Строительная деятельность - это необходимое условие для существования современного общества. И естественно, такие социальные отношения, которые возникают по поводу строительства, не могут не быть объектом правового регулирования. Вопросы правовой регламентации строительной деятельности интересуют государство и правоведов уже более тысячи лет. Государство, как законодатель и как гарант социальной и экономической стабильности общества, обязано заниматься вопросами правового обеспечения строительства. Не случайно в ст. 40 Конституции РФ содержится норма, закрепляющая конституционное право на жилище и положение о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Но законодатель далеко не всегда может своевременно объективно и адекватно принимать нормативно-правовые акты, придавать правовую форму, вновь возникающим общественным отношениям, а также таким отношениям, которые, под воздействием времени, качественно видоизменяются, приобретая новые существенные черты.
Значимость темы исследования определяется и тем, что предлагаемая для обсуждения сфера законодательства сейчас является одной из самых запутанных и сложных (Обзор судебной практики от 19.09.2003). Существуют серьезные пробелы в законодательстве по вопросам долевого участия в строительстве, с учетом того, что данная форма обеспечения граждан жильем стала самой распространенной некоторыми субъектами РФ принимаются и административные меры. Так, Правительство Санкт-Петербурга приняло постановление «О создании Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-
Петербург^йДРоссийская-газета от 03.11 2004), Данный орган призван обеспечить одну^з форм регулирования инвестиционной деятельности в сфере строительства Главная цель деятельности которого является обеспечение безопасности и качества создаваемого жилья.
Все перечисленное обусловливает необходимость исследования отношений долевого участия в строительстве жилья и внесения необходимых корректив в действующёе законодательство
Целью .настоящей диссертации является исследование юридической природы и механизма правового регулирования отношений, по договору долевого участия в-строительстве жилья, выработка* рекомендаций, направленны* на совершенствование законодательства и практики его применел^.
Достижение поставленной цели, обусловили постановку следующих задач:
1. Исследовать правовую природу договора долевого участия в строительстве, дать правовое понятие договора, изучить его элементы и содержание.
2. Проанализировать договоры, применяемые на практике для оформления отношений по долевому участию в строительстве жилья
3 Выявить общие и отличительные черты договора долевого участия в строительстве жилья и смежных договоров
4. Проанализировать применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве жилья.
5 Выработка комплекса научно-обоснованных предложений по реформированию законодательства, регулирующего отношения по участию в строительстве жилья.
6. Разработать рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве жилья, и практики его применения.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, складывающихся в связи участием субъектов гражданского оборота в отношениях, по приобретению ими прав на жилье при его строительстве.
Предметом исследования - нормы действующего гражданского законодательства, используемые для урегулирования отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве жилья, и практика их применения
Методологической основой диссертационного исследования, тема, структура и содержание которой связаны с необходимостью исследования большого и разнопланового массива законодательства и правоприменительной практики, стали концептуальные положения диалектико-материалистическото- метода познания, а также системный и функциональный методы, методы анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному и от конкретного к абстрактному и другие. Также мспользовались частно-правовые методы: историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический, логико-гноссеологический и другие.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых: В. Ансон, СИ. Аскназия, В. Бублика, BAV Белова, С.А. Бабкина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского,
B.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Д.А. Добаткина, Н.Л. Дювернуа, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, А. Кабалкина, А.И. Каминка, В.П. Ка-мышанского, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, А.Л. Маковского, К.Р. Макконнелл, М.Г. Масевич, Д.И. Мейёра, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, А.Г. Сайфулова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, Б.М. Сейнароева, О.Ю. Скворцова, Ю.К. Толстого,
C.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Б.Б. Черепахина, А.Г. Шербинина, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.
В работе использованы: Гражданский кодекс и другие федеральные законы, подзаконные нормативные акты, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Научная новизна работы состоит в том, что на основе исследования действующего законодательства, обобщения судебной и хозяйственной практики:
- дан комплексный анализ договора долевого участия в строительстве жилья, его понятия, элементов и динамики;
- определено - место и значение отношений долевого строительства жилья в гражданском праве РФ;
- разработаны основные направления защиты прав лиц, участвующих в отношениях долевого строительства жилья и приобретающих последнее в личные нуждах;
Новизна работа обусловлена также объектом и предметом исследования, его целью и задачами, а также методологией и построенной структурой научного анализа.
На защиту выносятся следующие положения и выводы:
1. Отношения сторон по долевому участию в строительстве жилья могут носить двойственный характер. В качестве важного критерия разграничения этих отношений выделены воля и интерес сторон договора (ст. 1 ГК РФ):
а) если воля участника отношений долевого участия в строительстве направлена на приобретение имущественных прав на жилое помещение с целью проживания в нем, то они носят потребительский характер;
б) если воля участника отношений долевого участия в строительстве не направлена на приобретение имущественных прав на жилое помещение, то эти отношения являются (производственными) инвестиционными.
2. В зависимости от того, какой характер носят отношения при долевом участии в строительстве жилья, их регулирование должно быть деференцировано
Отношения с участием потребителя должны строиться на нормах императивного характера в целях защиты слабой стороны гражданского оборота. В этой связи целесообразно урегулировать отношения договором с конструкцией типовой формы (ст. 427 ГК РФ).
Для регулирования отношений производственного (инвестиционного) характера целесообразно оставить ее диспозитивную конструкцию.
3. Договор долевого участия в строительстве жилья следует понимать в двух смыслах. Во-первых, как договор, основанный на признании равенства участников регулируемых им отношений, по которому одна сторона - инвестор (заказчик) в установленный договором срок обязуется организовать строительство определенного объекта недвижимости и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику) для оформления права собственности дольщика на долю вновь созданного объекта недвижимости, а дольщик обязуется в срок профинансировать строительство доли и принять ее.
Во-вторых, это договор участия в строительстве жилья для личных нужд, по которому одна сторона - инвестор (заказчик) в установленный договором срок обязуется организовать строительство определенного объекта недвижимости и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (потребителю) для
оформления права собственности, а последним обязуется оплатить строительство.
4. Защита прав стороны заключившей договор долевого участия в строительстве жилья для личных нужд должна строиться по общим правилам (способам) защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) с субсидиарным применением норм Закона РФ от 7.02.1992 г. «О защите прав потребителей».
5. В отношениях, складывающихся по договору долевого участия в строительстве жилья между инвестором (заказчиком) и потребителем последний должным образом не защищен. В целях защиты прав и интересов слабой стороны договора долевого участия в строительстве жилья возможно применение к ним конструкции обязательного страхования риска ответственности инвесторов (заказчиков).
Практическая значимость исследования состоит, прежде всего, в том, что совокупность сформулированных теоретических положений и внесенные на этой основе конкретные предложения позволяют адекватно условиям рыночной экономики оценивать вопросы долевого участия в строительстве, полнее обеспечивать защиту интересов соответствующих субъектов правоотношений.
Поэтому результаты настоящего исследования могут быть использованы как методологическая основа дальнейших разработок, связанных с правовым регулированием отношений долевого строительства, в подготовке учебной и учебно-методической литературы.
Отдельные предложения по совершенствованию законодательства, практики его применения могут быть использованы в работе законодательных органов, судов, правоохранительных органов, а также хозяйствующих субъектов.
Апробация результатов работы. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России.
Отдельные положения работы были изложены в выступлениях на научно-практических конференциях, проходивших в 2001 -2004 гг. в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (апрель 2004 г.).
Результаты проведенного исследования также отражены в четырех научных публикациях.
Структура диссертации основана на принципах логики и последовательности изложения. Диссертация содержит введение, две главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и список использованной литературы. 1
ГГ. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы, излагаются цельи Задачи, предмет и метод исследования, определяются его методологическая и теоретичёская основы, формулируется научная новизна и практическое значение результатов исследования.
Первая глава - «Юридическая природа и понятие договора дблевого участия в строительстве жилья» - состоит из трех параграфов.
В первом параграфе - «Источники и порядок правового регулирования 'отношений в сфере долевого строительства жилья» - диссертант рассматривает проблемы регулирования отношений Долевого участия в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее широко распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и в литературе нет единого мнения по этому поводу. Однако существующая свобода договоров позволяет заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами. Договорные правоотношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем их властное подчинение. Следовательно, заключение договора и формирование его условий по общему правилу должно носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон и определяемый их частными интересами.' На этой основе формируется одно из основополагающих начал частноправового регулирования - принцип свободы договора в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. В юридической литературе существует множество различ-
ных взглядов на квалификацию данного договора. Одни авторы склонны отождествлять договор долевого участия с уже существующими договорами, такими как договор простого товарищества, договор подряда, договор купли-продажи *1,другие. Другие авторы относят договоры долевого участия к инвестиционным договорам. Существует и точка зрения, что данный договор следует отнести к смешанным договорам или «contracts innominati», — безымянным договорам, т.е. не поименованным в законодательстве договорам.
Действующий закон признает договором соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении .или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В современной литературе понятие договора стало многозначным. Во-первых, договор рассматривают как совпадение волеизъявления (соглашения) его участников (сторон), направленное на установление, изменение или прекращение определенных прав и обязанностей. С этой точки зрения он является сделкой - юридическим фактом, главным основанием возникновения обязательственных правоотношений (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Из этого следует, любая двух или многосторонняя сделка считается договором (п. 1 ст.-154 ГК РФ), а к самим договорам применяются соответствующие правила о сделках, в том числе об их форме (п. 2 ст. 420 ГК РФ). Во-вторых понятие договора применяется к правоотношениям, возникающим в результате заключения договора, когда речь идет о договорных связях, об исполнении договора, ответственности за его неисполнение, имеются в виду договорные обязательства, на данные правоотношения распространяются положения об обязательствах (л.;3 ст. 420 ГК РФ). В-третьих договор -это документ, фиксирующий права и обязанности сторон, подписанный всеми участниками, это правило не применимо в случаях, указанных в ст. 158 и 434 ГК РФ.
Исследуя направленность договора долевого участия в строительстве, необходимо отметить, что эти договоры, направлены, в первую очередь, на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике (заказчике) лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне - инвестору (дольщику), который, в свою
очередь, обязан осуществить финансирование строительства и принять свою долю в нем.
Многие договоры имеют общие признаки, такие как совпадения воли и волеизъявления, правомерность действия и др. Действие принципа допустимости и свободы договора - не исключает возможность их классификации. Выявление общих типичных черт договоров и различий между ними облегчает для субъектов правильный выбор вида договора, обеспечивает его соответствие содержанию регулируемой деятельности, создает возможность на научной основе систематизировать законодательство о договорах, повышать согласованность нормативных актов.
Стороны, заключающие такие договоры, предполагают, что их отношения будут регламентироваться инвестиционным законодательством РФ. Сегодня основными федеральными законодательными актами, регламентирующими инвестиционные отношения, являются: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»,; Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Автор обращает внимание на то, что Федеральная антимонопольная служба РФ в докладах «О защите прав потребителей» за 2000 и 2001 гг. последовательно утверждает, что физическое лицо, приобретающее в собственность квартиру (иной объект недвижимости) в бытовых целях, не является инвестором, а является потребителем, а следовательно, на отношения долевого участия с физическим лицом распространяется законодательство о защите прав потребителей. ДАС РФ в своих докладах отмечает, что в целом судебная практика по долевому строительству сложилась не в пользу граждан-дольщиков, но тем не менее уже появляются позитивные примеры рассмотрения подобных дел.
Второй параграф - «Отграничение договора долевого участия в строительстве жилья от смежных договоров» - посвящен изучению споров о том, к какой группе договоров следует отнести договор долевого участия в строительстве.
В правовой литературе нет единого взгляда по вопросу правовой квалификации договора долевого участия в строительстве с участием дольщиков - физических лиц.
Существует точка зрения, что между дольщиком и инвестиционной компанией складываются агентские отношения. Другие ав-
торы убежденны, что правоотношения между дольщиком (инвестором) и инвестиционной компанией «регулируются нормами главы 39 ГК РФ и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг»1. Существуют и иные подходы в квалификации договоров с участием дольщиков, например Ш.Д. Чикашвили полагал, что договор между дольщиком и заказчиком следует относить к договору поручения .
Некоторые авторы считают, что договор долевого участия в строительстве жилья можно квалифицировать как договор купли-продажи недвижимости.
Далее соискатель отмечает различия между этими двумя договорами.
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Условие о предмете любого договора является существенным. Однако для договоров, в которых его предметом выступает объект недвижимости, согласование условия о нем имеет свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости так или иначе уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов) При заключении договора долевого участия в строительстве объект недвижимости отсутствует, в силу чего выполнение требований статьи 554 ГК РФ о точном указании предмета во многих случаях является затруднительным. Более того, в процессе строительства возможны различные перепланировки, в результате которых могут быть изменены основные характеристики предмета договора о долевом участии.
Предмет договора долевого участия может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). К документам, идентифицирующим объект недвижимости, относятся план земельного участка с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает собственник объекта недвижимости Каждое помещение (жилое или нежилое) имеет технический паспорт с их планами и указанием целевого
1 Свирин О В Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья//Российская юстиция 1997 №3 С 36-37
2 Чикашвили ШД Личные и имущественные отношения в жилищных кооперативах М , 1973 С 23
назначения. Документами, индетифицирующими жилое помещение, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество; определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Договор долевого участия в строительстве не может считаться предварительным договором купли-продажи. В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия о предмете, а также другие существенные условия основного договора. Однако из перечисленного выше, установлено, что условия, применимые к договору купли-продажи, не применимы к договору долевого участия в строительстве жилья
В диссертации обращается внимание на то, что рассматривать договор долевого участия в строительстве как договор строительного подряда и- регулировать отношения гл. 37 ГК РФ представляется затруднительным.
Согласно ст. 753 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику.. Заказчик оплачивает в полном объеме работы. Право собственности у1 заказчика появляется на весь объект недвижимости. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается дольщику целиком.
Диссертант отмечает, что договор долевого участия в строительстве жилья и договор строительного подряда различаются по субъектному составу и содержанию По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Так, подрядчиком могут быть только индивидуальные предприниматели или юридические лица, независимо от форм собственности, имеющие лицензию (разрешение) на осуществление строительной деятельности. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица. Однако для того, чтобы договор
долевого участия в строительстве был действителен, заказчик должен получить разрешение на строительство, выдаваемое органами субъекта РФ.
Наиболее сложным представляется его соотношение с договором простого товарищества.
Многие авторы и юристы считают, что понятие «договора долевого участия в строительстве жилья» следует квалифицировать как договор простого товарищества. Данное мнение разделяет и судебная практика. Однако применительно к договорам долевого участия в строительстве жилья заключаемым дольщиком - физическим лицом и застройщиком, правила договора простого товарищества применяться не могут.
По договору простого товарищества между всеми участниками присутствует общая договоренность, которая оформляется договором и подписывается всеми участниками. По договорам долевого участия в строительстве жилья, дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (заказчиком), а друг с другом нет Здесь не присутствует общая договоренность (цель) между инвесторами о строительстве объекта недвижимости.
Стороны по договору простого товарищества, отвечают по общим долгам и обязательствам солидарно независимо от оснований их возникновения (п. 2 ст. 1047 ГК РФ). Потерпевший вправе предъявить требование как всем ответчикам, так и к любому из них В долевом участии в строительстве жилья риск дольщика ограничивается только внесенными суммами платежей.
В третьем параграфе «Основные элементы договора долевого участия в строительстве жилья», автор рассматривает цену, срок, форму, содержание и стороны договора.
Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения, а нередко определяют и характер самого договора. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет, исполнение по нему не возможно. Договор по сути теряет смысл и потому должен считаться незаключенным, т.е. условие о предмете для любого договора является существенным.
Цена по гражданскому праву - одно из существенных условий некоторых видов договоров. Цена является денежным выражением обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполнение работы или оказание услуг. Цена используется также для определения суммы договора либо денежного обязательства стороны, нарушившей договор или
причинившей ущерб возместить убытки или уплатить неустойку (штраф, пени).
Объем и сроки осуществления вложений, а также порядок расчетов между сторонами являются существенными условиями договора долевого участия в строительстве.
Содержание договора долевого участия как соглашение составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности сторон, составляющие содержание договорного обязательства.
Правоотношения, складывающиеся в строительной сфере, наполнены сложным субъектным составом. Существует две группы отношений: первая группа связанна с имущественной стороной процесса строительства. В ней складываются правоотношения между заказчиком и инвестором, отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений. Вторая группа - отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса.
Вторая глава - «Заключение и динамика договора долевого участия в строительстве жилья» - включает в себя три параграфа.
В первом параграфе - «Заключение договора участия в строительстве жилья» - рассмотрены особенности заключения договора долевого участия в строительстве.
По прямым договорам долевого участия в строительстве жилья дольщик заключает договор непосредственно с застройщиком. По косвенным договорам долевого участия в строительстве дольщик заключает договор не с застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподряд-чикит. п.).
Диссертант полагает, что в обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так/в качестве дольщиков на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся со-собственниками квартиры.
Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору застройщик обязан передать квартиру в
построенном объекте не дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться дольщик.
Дольщик и застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на дольщике. При ненадлежащем финансировании дольщиком строительства застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.
Стороны гражданско-правового договора имеют широкую возможность самостоятельно определять содержание договора, выбирать наиболее оптимальные варианты осуществления субъективных прав и исполнения обязанностей. Пределами осуществления права, границами дозволенности являются запреты в праве. Дозволительность, как свойство метода гражданско-правового регулирования, больше всего проявляется в договорных отношениях и представляется, как принцип свободы заключения договора. Поэтому можно согласиться с предложением, А.Ю, Кабалкина о приведении названия ст. 421 ГК РФ в соответствие с её .содержанием, изложив как «Свобода заключения договора».
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские,права своей волей и в своем интересе, то есть в основе.заключения договора лежит принцип свободного волеизъявления стороны, желающей заключить договор. Вместе с тем, содержание всякого договора непременно должно сообразовываться с-императивными нормами закона и прочих нормативно-правовых актов. Договор долевого участия в строительстве в этом смысле не является исключением.
Во втором параграфе - «Изменение и расторжение договора» - рассмотрены обстоятельства, векующие изменение и прекращение договора долевого участия в строительстве и, соответственно, обязательственных правротношений.
Договор оказания образовательных услуг в период его действия может быть изменён или расторгнут. Изменение и расторжение договора возможно в любое время, пока действует договор.
По общему правилу, изменение или расторжение договора может происходить по соглашению сторон договора либо, по требованию одной из них в случаях: существенного нарушения договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ), существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), из которых стороны исходили при заключении договора, и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
По мнению М И. Брагинского и В.В. Витрянского, «те, кто обладает правом по собственной воле заключать договор, должны быть в принципе столь же свободны в вопросах о его расторжении или изменении его отдельных условий».
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было признано существенным и тем самым достаточным для изменения или расторжения договора на основании решения суда по иску одной из сторон, согласно п 2 ст. 451 КГ РФ, требуется наличие одновременно четырех следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств вообще не произойдет;
- изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.
Следует отметить, что нормы ст. 451 ГК РФ применяются с учетом ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязатель-
ности исполнения договора как общее правило. Требования о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств не могут быть заявлены в отношении уже произведенного сторонами исполнения в целом или в части.
Сложным в гражданском праве остается вопрос об отнесении того или иного изменения обстоятельств к существенному По мнению А. Дудко, « .. при анализе конкретных ситуаций целесообразно основное внимание уделять тому, имели ли стороны в виду такое развитие событий, и было ли оно частью нормального риска, который распределен между ними в договоре»1. Судебная практика неизменно рассматривает наличие в договоре оговорок о его адаптации к изменившимся обстоятельствам в качестве прямого принятия стороной на себя риска в полном объеме.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в част уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования (квартиры, квартир) относительно определенной договором. В связи с этим в договоре1 целесообразно установить, что "окончательная стоимость 1 кв м. жилья будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок.
В рамках вопроса о применимости законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемым отношениям следует рассмотреть и возможность его сочетания с инвестиционной деятельностью Распространено суждение следующего характера: «Если договор долевого участия составлен с признаками инвестиционного договора или договора о совместной деятельности, то на него не распространяется действие законодательства оза-щите прав потребителей. Если же договор обладает признаками строительного подряда, то наоборот».
В третьем параграфе - «Способы защиты прав сторон договора долевого участия в строительстве жилья» - диссертант рассматривает вопрос об охране и защите права собственности сторон договора долевого участия в строительстве жилья
Поскольку право собственности любой правовой системы является главным и определяющим, постольку законодательство о собственности должно предусматривать меры охраны и защиты права собственности Они составляют обязательную часть инсти-
1 Дудко А Договор в условиях существенного изменения обстоятельств // Хозяйство и право 1999 № 11 С 34
тута собственности, без них правомочия собственника вообще неосуществимы.
Различные нормы в рамках отрасли гражданского права играют не одинаковую роль при охране отношений собственности. Одни из них охраняют отношения собственности путем их признания, тем самым распространяют на них защиту гражданского закона. Таковы, например, нормы об отсутствии ограничений количества и стоимости имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Другие обеспечивают необходимые условия для реализации вещных прав и в этом смысле тоже важны для охраны (например, правила о государственной регистрации прав на недвижимость). Наконец, третьи устанавливают неблагоприятные последствия для нарушителей вещных прав, то есть непосредственно защищают их от противоправных посягательств (например, ст 15, 393, 395 ГК РФ и др.)
На данном разделении основано и различие понятий «охрана прав» и «защита прав», в том числе права собственности.
Гражданско-правовая охрана права собственности и иных вещных прав осуществляется, по сути, с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм, обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений. Гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав - более узкое понятие, применяемое только к случаям их нарушения. Она представляет собой совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений, оформляемых с помощью вещных прав.
Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 ГК РФ. Их применение зависит также от особенностей регулируемых отношений. Поэтому не все они одинаково эффективны при защите прав, вытекающих из договоров долевого строительства.
В заключении подведены основные итоги исследования, сформулированы главные выводы, намечены направления дальнейшей разработки данной темы
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1. К вопросу об элементах договора долевого строительства // Проблемы совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и
соискателей. Вып. 16. Часть 2 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2002. 0,1 п.л.
2. Источники регулирования отношений долевого строительства // Общество и право: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 17. Часть 2 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2003. 0,2 п.л.
3. К вопросу соотношения договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи недвижимости // Право, политика, экономика: проблемы развития и взаимосвязи: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 19 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004. 0,2 п.л.
4. Заключение договора долевого строительства // Государственно-правовая политика в России: проблемы и перспективы развития: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 20 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004. 0,3 п.л.
Подписано в печать и „
тираж 100 экз.
Объем_10ЛЫ1_
3ургском университете МВД России
ЮГ V Летчика Пилютова, д. 1.
