Договор долевого участия в строительстве жильятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Договор долевого участия в строительстве жилья»

На правах рукописи

МАЙБОРОДА Татьяна Юрьевна

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Екатеринбург 2007

003163060

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Уральская государственная юридическая академия»

Научный руководитель • Официальные оппоненты.

Ведущая организация.

доктор юридических наук, профессор Гонгало Бронислав Мичиславович

доктор юридических наук, профессор Городов Олег Александрович;

кандидат юридических наук Рогов Алексей Сергеевич

Казанский государственный университет

Защита состоится 13 ноября 2007 г в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212 282.01 при Уральской государственной юридической академии по адресу 620066, Екатеринбург, ул. Комсомольская, 21, зал заседаний совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральской государственной юридической академии

Автореферат разослан: « » октября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор юридических наук, профессор . ()\1ЛМ^\ В. И. Леушин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших материальных ценностей в жизни человека, определяя степень ею устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне Для России жилищная проблема известна издавна и является одной из важных условий для жизни любого гражданина Ее решение, так или иначе, составляло предмет усилии государства в разные периоды его истории Приобретение жилья - особая веха в жизни большинства людей, поэтому реализация данной цели важна как для граждан, так и для государства в целом, так как экономически государство не в состоянии обеспечить бесплатным жильем всех нуждающихся

Одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство жилья, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов данных отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его сгроит А потому становятся важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создания правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему их развитию Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а значит и увеличению нополняемости бюджетов разных уровней Вместе со строительством домов развивается и вся сопутствующая инфраструктура населенных пунктов

Институт долевого участия в строительстве жилья - один из новых в отечественном гражданском праве Путь его развития своеобразен Стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, особенно царящий в Российской Федерации в 90-е гг XX столетия, договоры долевого строительства жилья долго оставались договорами, прямо законом не предусматриваемыми (заключались в соответствии с п 3 ст 421 Гражданского

кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ) Это предопределило возникновение длительных дискуссий относительно их правовой природы, причем разброс мнений юристов был достаточно велик Судебная практика также не могла однозначно разрешить все появляющиеся здесь вопросы о применимом законе, природе договора («инвестиционной» или же «потребительской») и т д Именно это и привело законодателя к осознанию необходимости в разрешении накопившихся вопросов в сфере регулирования договоров долевого участия в строительстве жилья

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон о долевом строительстве) вступил в силу с 1 марта 2005 г , т е практику его применения обширной не назовешь Закон о долевом строительстве был воспринят участниками строительного рынка России довольно прохладно, некоторые из них даже заявили о нежелании вести свою деятельность в форме долевого строительства Нормативный акт достаточно активно критикуется в средствах массовой информации, причем в основном за то, что предъявляемые к застройщикам требования лишают их возможности нормально вести прибыльную деятельность и снижают интерес к долевому строительству жилья как успешному экономическому инструменту Частично высказанные замечания были учтены законодателем в скором времени после принятия Закона о долевом строительстве путем внесения в него изменений

Принятие нормативного акта, посвященного договору участия в долевом строительстве, показало подход государства к реализации прав на жилье, что делает актуальным анализ правовой природы этого договора именно с точки зрения содержания закона, так как в предшествующие годы все дискуссии велись лишь на основе договорной и судебной практики

Степень разработанности темы Изучение договора долевого участия в строительстве жилья в отечественной юридической науке касалось исследования правовой природы договора, анализа прав, обязанностей и ответственности

сторон Однако в настоящее время, после принятия Федерального закона от 30 декабря 2004г « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отсутствует исследование, посвященное договору долевого участия в строительстве жилья

Необходимо отметить, что исследования правоведов, как правило, касались договоров долевого участия в строительстве безотносительно к конкретному объекту-жилью, а правовое положение застройщика и дольщика было подвергнуто анализу в соответствии с ранее действующим законодательством

Объект исследования составляет совокупность общественных отношений, складывающихся в результате заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве жилья

Предмет исследования составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанных с правовым регулированием договора долевого участия в строительстве жилья, закономерности регулирования российским законодательством прав и обязанностей сторон по договору, порядка их реализации и исполнения

Нормотворческнн аспект В связи с принятием в России Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», начался новый этап развития законодательства в сфере долевого строительства жилья В диссертационном исследовании выработаны рекомендации по изменению и дополнению законодательства, регламентирующего отношения по долевому участию в строительстве жилья

Правопримешпельный аспект. Судебная практика, возникающая по вопросам, связанным с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве жилья свидетельствует о проблемах в единообразии применения законодательства Данные обстоятельства указывают на необходимость разработки единого понимания норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения

Целью диссертационного исследования является научный анализ теоретических и практических проблем, возникающих при заключении, исполнении договора, всесторонний анализ гражданско-правового института договора долевого участия в строительстве жилья, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства и внесение конкретных рекомендаций по его совершенствованию

Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи

- изучить анализ правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья,

- выявить особенности, отличающие договор долевого участия в строительстве жилья от других гражданско-правовых договоров,

- определить существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья,

- раскрыть и изучить содержание рассматриваемых правоотношений посредством раскрытия основных прав и обязанностей дольщика и застройщика,

- исследовать юридическую ответственность участников договора долевого участия в строительстве жилья за нарушение условий договора,

- изучить и обобщить практику толкования и применения действующего законодательства, выработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства по теме исследования

Методология и теоретическая основа работы Методологическую основу работы составили диалектический метод познания действительности, а также логический, исторический, системный и другие методы исследования

Теоретической ее основой послужили труды видных ученых С С Алексеева, Ю Г Васина, В Н Белова, М И Брагинского, И Л Брауде, В А Бублика, В В Витрянского, Ф И Гавзе, Б М Гонгало, О С Иоффе, М Я Кирилловой, О М Козырь, О А Красавчикова, П В Крашенинникова, Л А Лунца, Д И Мей-ера, И Б Новицкого, Ф К Савиньи, К И Скловского, Г И Стрельниковой, Е

А Суханова, Ю К Толстого, С А Хохлова, В Ф Чигира, Г Ф Шершеневича, В Ф Яковлева и других ученых

Научная новизна исследования заключается в том, что научная работа является одной из первых, посвященных договору долевого участия в строительстве жилья, с учетом действующего российского законодательства Приведен анализ норм законодательства, а также сложившейся судебно-арбитражной практики, выявлен ряд пробелов в действующем законодательстве, разработаны предложения по внесению изменений в действующие нормы

По результатам проведенною исследования сформулированы основные положения, выносимые на защиту:

1 На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свой предмет и другие отличительные свойства В работе обосновывается вывод о том, что договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда, а при соответствующем субъектном составе - также подвид договора бытового подряда

2 При регламентации предмета договора участия в долевом строительстве жилья законодатель указывает на выполнение на возмездной основе комплекса строительных и иных связанных с ними работ по созданию для участника долевого строительства объекта недвижимости Этот объект входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями-объектами, предназначенными для других участников долевого строительства

3 Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают Возведение объекта, предназначенного любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, буду-

чи лишь долей в общем объеме строительства Возводимый застройщиком объект должен быть «сложным», т е состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения объектов, предназначенных разным лицам Если же объект недвижимости возводится застройщиком в рамках обязательства лишь с одним лицом, по одному договору, такой договор не является договором участия в долевом строительстве, его надлежит квалифицировать как договор строительного подряда

4 В связи со специфической особенностью договора участия в долевом строительстве жилья определяется то, что по отношению к возведению общих элементов инфраструктуры жилого дома между сторонами с необходимостью возникает обязательство с множественностью лиц Должником по созданию таких объектов выступает застройщик, а кредиторами - участники долевого строительства Эта множественность является долевой, так как после прекращения действия договора элементы инфраструктуры дома попадают в общую долевую собственность участников в соответствии с долями их помещений относительно общего объекта

5 Возникающее обязательство с долевой множественностью имеет особенности, отличающие его от предусмотренных действующим законодательством обязательств с множественностью лиц Здесь каждый из участников долевого строительства, неся обязанность по оплате строительства общих .элементов дома только в приходящейся ему доле, должен, тем не менее, признаваться кредитором в части требования о создании и вводе в эксплуатацию объектов инфраструктуры в целом Требование о строительстве лишь определенной доли лестниц, чердаков, лифтов лишено смысла и противоречит существу отношений между сторонами С учетом этого, при исполнении такого вида множественности и возникает необходимость в дополнении норм об обязательствах сторон договора

6 Договор участия в долевом строительстве жилья следует квалифицировать как публичный (ст 426 ГК РФ) Он обладает признаками, свойственными данному договору, что подчеркивается публичным характером деятельности застройщика предварительная публикация проектной декларации долевого

строительства для всеобщего сведения и обязанность предоставления ряда сведений о строительстве жилья любому лицу, а не только лицам, с которыми могут быть заключены соответствующие договоры Возможные отличия в цене жилых помещений, предназначаемых для разных участников долевого строительства жилья, не порочат этот договор в качестве публичного, так как механизм образования стоимости этих объектов принципиально не отличается от механизма образования стоимости товаров по другим договорам, признаваемым в соответствии с законом публичными

7 Договор участия в долевом строительстве жилья является в то же время договором присоединения, так как его условия формируются застройщиком на основе общих формуляров, предлагаемых участникам долевого строительства жилья Тот факт, что в заключаемых отдельными участниками долевого строительства договорах закрепляются различные характеристики предназначаемых им жилых помещений, не должен рассматриваться как отрицающий такой его характер Договор присоединения (ст 428 ГК РФ) является унифицированным способом заключения договоров с несколькими лицами, что и имеет место в данном случае

8 Правоотношения по договору долевого участия в строительстве жилья могут быть сформированы в специальном порядке, которые в теории права квалифицируются как организационные В частности, это отношения, в рамках которых застройщик обязан перед заключением договоров участия в долевом строительстве опубликовать публично, для всеобщего сведения проектную декларацию, содержащую ряд важных сведений о строительстве жилья Кроме того, застройщик (повторим) наделен обязанностью предоставлять ряд сведений о себе и строительном проекте любому желающему лицу (включая и тех, кто не является еще стороной договора участия в долевом строительстве и может договора вообще не заключить) Объектом этих отношений выступают не определенные материальные или нематериальные блага, а организация будущего (возможного и желательного с точки зрения закона) взаимодействия сторон

9 В результате проведенного исследования была выявлена необходимость в усовершенствовании действующего законодательства в целях возможной зашиты прав дольщиков путем установления ответственности публично-правого субъекта за причиненный жильцам возведенных долевым способом вред, если застройщик не сможет этот вред возместить или будет ликвидирован в моменту возникновения оснований ответственности

10 На базе теоретических выводов и анализа практики применения законодательства, регулирующего отношения долевого участия в строительстве жилья, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Закон о долевом строительстве

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве жилья, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношения с другими договорами Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве жилья, а также для написания научных работ, учебников Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию правового регулирования договорных отношений по долевому строительству жилья, так и в возможности использования сделанных в ней выводов в правоприменительной практике Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве жилья в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров

Апробация результатов исследования. Работа выполнена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение Основные положения исследования были опубликованы в статьях, посвященных проблемам долевого строительства жилья

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении раскрываются актуальность, цель и задачи исследования, его методологическая и теоретическая основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость, приводятся данные об апробации его результатов и структуры

Первая глава «Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья» посвящена исследованию предпосылок появления рассматриваемой договорной модели, ее правовой природы и места в системе гражданско-правовых договоров

В нервом параграфе «Формирование модели договора долевого участии в сфонгельсте жилья» рассматриваются истоки формирования данной разновидности договора, одним из предшественников которого выступает давно известный отечественному правопорядку договор простого товарищества (совместной деятельности) В ст 343 ГК РСФСР, прямо указывалось на то, что целями совместной деятельности могут выступать строительство и эксплуатация предприятий и учреждений, сооружений, а также жилых объектов

Другой «правопредшественник» договора долевого участия в строительстве -кооперативное строи!ельство жилья, также получившее широкое развитие при социализме Именно тогда был рожден сам принцип строить сообща люди определяли стоимость возведения жилого дома, затем, объединившись в кооператив, высчитывали размер вносимого взноса, чтобы объединенных средств было достаточно на постройку жилого дома и его ввод в эксплуатацию, и начинали строительство Родство кооперативной формы с конструкцией договора долевого участия выражается, в частности, в том, что основанием приобретения права собственности на жилое помещение в кооперативном доме является не столько

участие в юридическом лице-кооперативе, сколько выплата паевого взноса членом кооператива в полном объеме

Обе конструкции - и договор простого товарищества, и жилищностроительная кооперация - предназначены для опосредования отношений по сотрудничеству, взаимодействию нескольких лиц при реализации ими своих интересов, связанных с созданием и приобретением в собственность крупных объектов недвижимости Сегодня обе формы по-прежнему востребованы и продолжают использоваться в необходимых случаях

Кроме того, договор участия в долевом строительстве жилья в соответствии с законодательством, действующим в настоящее время, имеет и черты договора подряда

В отсутствие законодательного регулирования судебная практика по-разному решала вопрос о квалификации договорных отношений, основанных на долевом строительстве Первоначально высшими судебными органами разъяснялось, что это договоры о совместной деятельности Позднее отмечалось, что договоры, именуемые договорами долевого строительства и иным аналопгчным образом (об участии в инвестировании и пр), на самом деле могут иметь различную гражданско-правовую квалификацию Указано было и на возможность при наличии соответствующих условий применения законодательства о защите прав потребителей, нашло отражение имевшие место в судебной практике подходы к договорам долевого строительства как к договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и как к предварительным договорам по отношению к будущему договору купли-продажи жилья

В частности, были высказаны следующие мнения рассматриваемый договор относится к договорам о совместной деятельности, он является договором строительного подряда, его следует считать агентским договором, это договор купли-продажи недвижимости, инвестиционный договор, смешанный договор, объединяющий черты нескольких иных, это новая договорная конструкция, не противоречащая действующему законодательству и потому имеющая право на существование в силу и 3 ст 421 ГК РФ

Таким образом, активный поиск оптимальных правил функционирования данного типа построения отношений, активно шедший в течение примерно 10 лет, позволил выделить основные закономерности, существенные требования, которые следовало воплотить нормативно, создал для этого необходимую «критическую массу», т е предопределил принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В юрой парафаф «Понятие и особенности договора долевого участия в строительстве жилья» посвящен исследованию основных признаков рассматриваемых договоров Так, предметом соглашения, исходя из определения, предлагаемого законом, выступает возведение одной стороной многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей его другой стороне в обмен на уплату обусловленной договором цены В обязанности участника строительства входит, кроме оплаты, принятие объекта Следовательно, налицо совпадение этого соглашения по предмету как видового с общеродовой конструкцией подрядного обязательства выполнение работы за определенную сумму денег ст 702 ГК РФ Весьма сходно сформулированы и основные обязанности сторон, создающие тип договорной конструкции одна сторона производит работу (своими пли привлеченными силами) и передает результат работы другой стороне, которая в свою очередь оплачивает работу и принимает ее результат Особенности объекта, а именно возведение исключительно недвижимости (как правило, многоквартирных домов) позволяют квалифицировать этот договор как одну из разновидностей строительного подряда ст 740 ГК РФ объектом договора строительного подряда называет результат строительных работ

Специфика анализируемого договора обусловлена прежде всего, объектом строительства Объект этот «сложный», состоящий из относительно отдельных частей Именно к ней и применим термин «доля», давший название самой договорной разновидности В то же время эти отдельные объекты должны быть технически и структурно взаимосвязаны настолько, чтобы действия по их соз-

данию охватывались единым производственным циклом, включающим все стадии строительной деятельности от проектирования до ввода в эксплуатацию

Объект каждого отдельно взятого соглашения застройщика с участником строительства структурно взаимосвязан с рядом других объектов (не обязательно полностью ему тождественных или даже неоднородных), также входящих как составные части в состав возводимого объекта в целом, который не охватывается ни одним из отдельных договоров полностью Отсюда обязательно наличие иных аналогичных договоров на подобные объекты, связанные между собой общим имуществом многоквартирного дома (лестничные марши, лифты, чердаки и пр)

Характерной чертой договора участия в долевом строительстве жилья является именно наличие многочисленных долей, на которые «разбит» возводимый объект При этом сам объект подпадает под разные правовые режимы одни его части становятся собственностью отдельных «дольщиков», будучи объектами договоров, заключаемых с каждым из них (квартиры), вторые, предназначенные для всех участников долевого строительства, - общей долевой собственностью (лестничные марши, подвалы и чердаки, лифты и т п)

Обязанность по возведению объектов инфраструктуры жилого дома существует у застройщика по каждому из заключаемых им договоров участия в долевом строительстве, причем условием такого договора является и то, что эти объекты станут обслуживать нескольких субъектов - для тех, для которых они предназначены Обязательство, в рамках которого у застройщика существует обязанность по возведению общих элементов объекта недвижимости, на стороне кредитора содержит множественность Эта множественность является долевой, так как после передачи дома его будущим жильцам они приобретают право общей долевой собственности на указанные объекты В связи с этим представляется, что такую множественность нельзя отнести ни к активной, ни к пассивной Основой подразделения множественности на указанные виды является сторона, на которой она образуется, - должник или кредитор В данном же случае участники долевого строительства имеют как права (требовать возведения общих

элементов инфраструктуры), так и обязанности (оплатить их возведение) Однако, будучи лотовым, анализируемое обязательство имеет ряд свойств, которые не предусмотрены в законе В частности, в «обычном» долевом обязательстве каждый из кредиторов вправе требовать исполнения только в приходящейся на него доле Но в рассматриваемом случае это условие неприменимо Каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения Долевого для него обязательства адекватно его обязанностям (оплата возведения элементов инфраструктуры в части, соответствующей доле его объекта по отношению ко всем объектам в совокупности) в полном объеме

Возникающую множественность по характеру, как представляется, нельзя о гнести к солидарной последняя предполагает дальнейшие после исполнения обязательства должником обязательственные отношения между кредиторами, в нашем же случае таких отношений не возникает никто не приобретает права собственности на объекты общей инфраструктуры, которая изначально поступает именно в общую долевую собственность Даже если только один из них предъявляет требование об исполнении этою обязательства, само исполнение распространяется на всех сокредиторов В немецком праве существует совместная множественность, в рамках которой несколько кредиторов могут требовать один неделимый предмет, но при этом они не являются солидарными должниками Здесь должник может предоставить данное исполнение всем кредиторам совместно, а каждый кредитор может требовать этого исполнения лишь в отношении всех кредиторов Описание сходных обязательств, называемых корреальными, есть у Ф К Савиньи

Договоры долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев должны квалифицироваться как публичные Прямого указания на публичный характер рассматриваемого договора в Законе о долевом строительстве не содержится (в сравнении с п 2 ст 492, п Зет 626, п 2 ст 730 ГК РФ и др), но ст 426 ГК РФ, регламентируя отношения, основанные на публичном договоре, подобного правила (об обязательном указании в законе на то, что тот или иной договор относится к числу публичных) и не содержит О том, что рассмат-

риваемый договор должен квалифицироваться как публичный, свидетельствует хотя бы факт включения его в систему подрядных обязательств, в силу чего на него Должны распространяться в не противоречащей специальным правилам части правила о договоре строительного подряда и договоре бытового подряда Кроме того, в п 9 ст 4 Закона о долевом строительстве прямо предписано применять «потребительское» законодательство к тем договорам, по которым граждане приобретают объекты недвижимости для личных, семейных, домашних и иных аналогичных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью

Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер В частности, согласно п 2 ст 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан публиковать для всеобщего сведения проектную декларацию в средствах массовой информации и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования Он должен также представить эту декларацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в орган, осуществляющий надзор за соблюдением законодательства в сфере долевого строительства

Очевидно, что целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем, чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, выразить желание вступить в соответствующие договорные отношения Ту же функцию выполняет и обязанность застройщика представлять определенные сведения о себе не только субъектам уже заключенных с ним договоров, но и вообще всякому обратившемуся к нему лицу Очевидно, что если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых застройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы,

"Договор участия в долевом строительстве надлежит квалифицировать и как договор присоединения Застройщик вступает в значительное число двусторонних

однотипных соглашений с участниками долевого строительства, заключая с ними договоры, отличающиеся лишь одним - конкретным объектом, который будет предоставлен участнику после ввода объекта недвижимости (дома) в эксплуатацию

Представляется, что в этой сфере значительную пользу могут принести разработка и публикация примерных условий договоров участия в долевом строительстве, в которых были бы сформулированы наиболее приемлемые для баланса интересов сторон положения и которые можно было бы принимать за основу при заключении договоров в каждом конкретном случае Кроме того, участники долевого строительства, сравнивая с такими примерными условиями предлагаемые им застройщиком тексты договоров, смогут определять те пункты, которые призваны поставить их в менее выгодное положение, что даст им лишний повод задуматься о целесообразности подписания этих соглашений

Признаки договора присоединения у рассматриваемого соглашения могут и не возникнуть, если застройщик при оформлении отношений с участниками не будет использовать единые формуляры, а станет заключать индивидуальные соглашения, сохранив в них общие черты лишь в требуемых законом пределах

Третий параграф «Место договора долевого участия в строительстве жилья в системе граяеданско-иравовых договоров» посвящен выявлению сходства и различий договора долевого участия других гражданско-правовых договоров

Договор строитечьного подряда более широк по предмету, чем договор долевого участия в строительстве Согласно ст 740 ГК РФ он заключается по поводу возведения определенного объекта или выполнения иных строительных работ подрядчиком с оплатой данных работ заказчиком Помимо этого в легальном определении отражены передача объекта подрядчиком и принятие его заказчиком Такой же предмет имеет и договор участия в долевом строительстве (ст 4 Закона о долевом строительстве), исполнение договора застройщиком привязано к получению им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Предметы названных договоров различаются в том, что участник долевого строительства приобретает права не только на получение им в собственность того

объекта (квартиры), о котором идет речь в заключенном с ним договоре Он становится также обладателем права требовать от застройщика возведения и передачи ему объектов общей инфраструктуры строительства, при этом (повторим) каждый из участников долевого строительства является одним из долевых кредиторов в рамках обязательства по возведению и передаче застройщиком этих вспомогательных объектов

Договор долевого участия в строительстве принципиально отличается от любого иного подрядного соглашения тем, что в порядок его заключения включено специальное требование об обязательной его государственной регистрации

При сравнении договора долевого участия в строительстве жилья с договором бытового подряда нужно отметить следующее Объединяет оба соглашения обеспечение за счет исполнения соответствующих обязательств нужд людей, т е наличие так называемой потребительской цели, которой руководствуются физические лица при вступлении в данные отношения Но если для договора бытового подряда это квалифицирующий признак, выделяющий его из ряда общегражданских договоров подряда, то договор участия в долевом строительстве может его и не иметь Таким образом, при наличии у заказчика (участника долевого строительства) соответствующей цели договор участия в долевом строительстве следует рассматривать как разновидность договора не только строительного, но и бытового подряда Отличает же эти договоры все тот же признак специфического объекта - доли в здании

Разграничение анализируемого договора и договора купли-продажи жилья в рассрочку также начинается с предмета Имеются между ними совпадения и по ряду существенных условий (порядок и сроки оплаты) Различия между названными договорами обусловлены характером тех благ, которыми обмениваются партнеры по договорам В рамках договора купли-продажи процесс создания товара, даже если он производится самим продавцом, не регламентируется В подрядных же обязательствах, а следовательно, и в договоре участия в долевом строительстве, материального блага, обладателем которого стремится

стать после окончания отношений участник долевого строительства, на момент заключения договора не существует

Договор долевого участия в строительстве жилья вполне отличим и от договора простого товарищества, где специфичен не сам экономический характер деятельности, а способ ее организации, тогда как сама деятельность может выражаться и в выполнении в общих целях рабог, и в оказании услуг, и в деятельности по продаже или сдаче в аренду имущества и т д С принятием Закона о долевом строительстве участники регулируемых гражданским правом отношений не утратили возможности пользоваться конструкцией договора о совместной деятельности в том случае, когда она более отвечает их потребностям и преследуемым целям

С принятием специальных норм о долевом строительстве отпали основания считать договор долевого участия в строительстве агентским договором Застройщик, в отличие от агента, выполняет определенную работу, а не юридические и фактические действия, причем он действует в собственных интересах, а не в интересах участников долевого строительства Традиционная же сфера деятельности агента — совершение сделок для принципалов Не «работает» в договоре участия в долевом строительстве и такой признак агентского соглашения, как возможность сторон ограничивать друг друга в заключении аналогичных договоров с другими лицами

Таким образом, можно констатировать, что с принятием специального Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве жилья сформировался как разновидность договора строительного подряда, которому присущи собственные четко зафиксированные законодателем признаки, позволяющие отличать его от иных имеющих сходство с ним гражданско-правовых договоров

В четвертом параграфе «Предпосылки и юридические основания возникновения отношений но поводу долевого участия в сгроительстве жилья» анализируются особенности правоотношений, возникающих на основе договора участия в долевом строительстве

Материальными предпосылками заключаемого договора являются потребность участника долевого строительства в получении жилого помещения в собственность и потребность застройщика в извлечении прибыли Для их реализации названные лица и вступают в экономические отношения, опосредуемые данной юридической конструкцией

Фактическими предпосылками указанных правоотношений выступают закрепленные Законом о долевом строительстве условия возникновения юридической возможности заключения договора наличие у застройщика земельного участка на праве собственности или праве аренды, а также разрешения на строительство и обязательная публикация проектной декларации

Названные требования достаточно разнородны с точки зрения их юридической природы - от односторонней сделки до административного акта Вместе они образуют юридический состав, являются группой фактов, которые лишь в совокупности порождают соответствующие правовые последствия в виде получения застройщиком права на заключение договоров участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства

Для получения разрешения на строительство застройщик должен получить значительное число различных документов предварительное разрешение в виде архитектурно-планировочного задания, архитектурный проект, положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, заключение государственной экологической экспертизы и многие другие С учетом того, что получение одного разрешения (согласования) обычно обусловливается наличием предшествующего, с точки зрения выделяемых в теории права разновидностей фактических составов данный состав, скорее, нужно отнести к числу составов с последовательным накоплением элементов (В Б Исаков)

Фактический состав, требуемый законом, может распространяться не на один многоквартирный дом, а на комплекс зданий - при условии, что они возводятся на одном земельном участке и по одному общему проекту

Во второй главе «Общая характеристика договора долевого участия в строительстве жилья» рассматриваются основные характеристики договора долевого участия

Первый параграф «Существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья» посвящен исследованию условии, требуемых для заключения договора долевого участия в строительстве жичья При анализе условия о предмете основой был тезис об отсутствии необходимости противопоставлять категории «объект договора» и «предмет договора» Предмет как существенное условие договора должен охватывать собой и суть взаимоотношений сторон, и сами жилые помещения, подлежащие передаче участнику долевого строительства жилья При этом необходимо определение подлежащего передаче застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

При анализе ст 4 Закона о долевом строительстве обращает на себя внимание тот факт, что применительно к рассматриваемому договору законодатель не требует определения перечня подлежащих исполнению работ, что установлено им для иных подрядных обязательств и признает необходимым сложившаяся судебная практика Думается, что это условие будет являться согласованным и применительно к договору участия в долевом строительстве, так как первичная обязанность застройщика - пубчикация проектной декларации, которая должна содержать соответствующие сведения

Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства жилья участнику долевого строительства закреплено также в ст 6 Закона о долевом строительстве Срок традиционно является существенным условием для подрядных договоров Однако если в ст 708 ГК РФ речь идет о сроках начала и окончания работ, то в договоре долевого строительства стороны должны предусматривать не срок выполнения работ, а срок передачи законченного объекта заказчику За рамками специального интереса законодателя остается то, когда работы должны быть начаты и когда - окончены Поэтому представляется, что

в анализир} емом договоре не должны применяться правила о подряде, которые позволяют заказчику отказаться от договора и потребовать возмещения убытков в случае нарушения сроков начала работы (п 2 ст 715 ГК РФ)

Такой перенос акцентов в определении сроков вполне оправдан Видообра-зующей особенностью договора долевого строительства жилья является тот факт, что строительство имеет долевой характер, т е соответствующие части возводимого здания предназначены разным лицам Общим же условием, при котором само строительство может быть начато, служит заключение необходимого числа договоров с соответствующим числом субъектов, а в последующем - сбор с участников долевого строительства жилья денежных средств, предусмотренных договорами Определяя условие о цене договора, порядке и сроках ее уплаты, Закон о долевом строительстве указывает, что на самом деле речь идет о стоимости выполняемых застройщиком для участника долевого строительства работ по созданию соответствующего объекта В ст 5 Закона о долевом строительстве закреплено, что цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства

В силу п 1 ст 5 Закона о долевом строительстве цена может быть указана как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика Однако словосочетание «услуги застройщика» вряд ли можно назвать удачным Думается, чю у законодателя не было достаточных причин отказываться от формулы, используемой в п 2 ст 709 ГК РФ, где сказано, что цена складывается из компенсации издержек подрядчика и причитающегося ему вознаграждения

Из п 3 ст 5 Закона о долевом строительстве следует, что порядок и сроки уплаты цены могут согласовываться Порядок уплаты может включать в себя и указание на то, каким образом денежные средства должны вноситься - наличным или безналичным путем Само словосочетание «порядок уплаты» не имеет четко определенного содержания, что может привести к неприятным для сто-

рон сюрпризам если договор обойдет стороной вопрос о том, наличной или безналичной должна быть оплата, теоретически существует вероятность признания его незаключенным, особенно с учетом того, что это последствие прямо предусмотрено в п 5 ст 4 Закона о долевом строительстве Термином «порядок» обычно обозначаются правила, по которым что-нибудь совершается, существующее устройство, режим То есть обычный смысл этого термина вполне может быть распространен на все стороны какого-либо действия, в нашем случае - на все моменты, касающиеся того, как должен производить оплату участник долевого строительства

Исследуя вопрос о согласовании сторонами гарантийного срока на объект долевого строительства жилья, нужно отметить, что в ст 7 Закона о долевом строительстве очерчен круг источников, где содержатся требования, предъявляемые к состоянию такого объекта При этом кроме самого договора Закон о долевом строительстве предусматривает применение в подобной ситуации требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных нормативов Из этого следует, что речь идет о таких требованиях, которые имеют для застройщика при исполнении им соответствующих условий договора обязательный характер Технические регламенты принимаются на федеральном уровне, а градостроительные - на местном уровне в отношении тех или иных территории (участков населенных пунктов, районов и пр) Это позволяет сделать вывод, что определенные обязанности застройщика будут урегулированы в соответствии с нормативным актом органа местного самоуправления, к чьей территориальной и властной компетенции относится принятие данных нормативов

Заслуживают внимания и иные обстоятельства В частности, в гражданском процессуальном законодательстве действует принцип, согласно которому иски, если они носят потребительский характер, могут предъявляться по месту жительства истца (п 7 ст 29 ГПК РФ) Поэтому если участник долевого строительства жилья, гражданин, желающий приобрести жилье для себя, проживает в одном населенном пункте, а дом строится в другом, суд по месту его житель-

ства может оказаться в затруднении при определении подлежащих применению нормативов (регламентов), когда возникает спор о качестве объекта

Таким образом, в целом подход к определению существенных условий договора участия в долевом строительстве жилья соответствует общему подходу к формированию существенных условий договоров подряда Отличия между ними обусловлены спецификой рассматриваемой договорной конструкции (например, определение срока в договоре участия в долевом строительстве) Вместе с тем в Закон о долевом строительстве сформулированы поправки, которые с точки зрения автора, предлагается внести в ст ст 4, 5, 8, 10 Закона о долевом строительстве

Во втором параграфе «Субъектный состав договора долевою участия в строительстве жилья» рассматривается состав участников рассматриваемых отношений

Говоря о застройщике, стоит отметить, что теоретически возможность стать застройщиком имеют даже такие, в общем-то, мало приспособленные для этой функции коллективные образования, как религиозные или общественные организации, если это в целом не противоречит их специальной правоспособности Еще один признак, названный в законе для застройщика, - наличие у него земельного участка на праве собственности или на праве аренды С учетом того, что сохраняет силу ранее предоставленное право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникает вопрос может ли застройщик-индивидуальный предприниматель использовать для соответствующих целей земельный участок, ранее полученный им по закону на указанном праве"? Из текста ст 4 Закона о долевом строительстве на данный вопрос можно дать только отрицательный ответ Этот вывод, думается, может быть распространен и на второе специфическое вещное право - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

К статусу участника долевого строительства жилья Закон о долевом строительстве специальных требований не предъявляет

В третьем нара!рафе «Форма н государственная ретистрация договора долевого участия в строительстве жилья» анализируются специальные требования законодателя к форме изъявления воли сторон договора и его государственной регистрации

До принятия Закона о долевом строительстве в литературе высказывались предложения о введении так называемой учетной регистрации данных договоров и в отдельных регионах даже предпринимались попытки производить ее

Государственная регистрация определяет момент вступления договора в силу Аналогичные правила установлены в п 3 ст 560 ГК РФ для договоров купли-продажи предприятия, в п 2 ст 561 ГК - для договоров аренды зданий и сооружений, в п 2 ст 568 ГК - для доюворов аренды предприятия Общим для названных норм является правило п 3 ст 433 ГК РФ, в силу которого договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом Вместе с тем в ГК РФ есть и другое общее правило - согласно п 1 ст 165 при нарушении требований к государственной регистрации сделка объявляется ничюжнон Таким образом, возникает необходимость определить, какую роль требование о регистрации играет применительно к договору долевого участия в строительстве жилья

Анализ положений Закона о долевом строительстве позволяет утверждать, что договор участия в долевом строительстве жилья заключается в письменной форме, который подлежит государственной регистрации Причем права и обязанности сторон возникают только с момента такой регистрации

Третья глава посвящена правам и обязанностям н ответственности сторон по до! овору долевого участия в строительстве жилья

В первом параграфе «Права и обязанное!и застройщика» исследуется правовое положение застройщика Классическими обязанностями подрядчика в подрядном обязательстве являются производство работы и передача ее результата заказчику Помимо них Закон об участии в долевом строительстве вводит для застройщика ряд новых требований Часть из них - приобретение земельного участка на условиях аренды либо в собственность, получение разрешения

на проведение работ по строительству, опубликование (размещение) проектной декларации - нельзя признать входящими в состав обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве жилья, так как исполняются они до того, как договоры смогут заключаться, т е выступают предварительными условиями Более того, некоторые условия, в частности получение разрешения, по юридической природе являются публично-правовыми При этом на застройщика распространяются некоторые ограничения, также имеющие публично-правовой характер, например, он должен соблюдать специальные требования закона в отношении рекламы (ст 22 Закона о долевом строительстве)

Таким образом, возникающие у застройщика обязанности можно подразделить на преддоговорные, возникающие из закона, и договорные, которые устанавливаются соглашениями, заключаемыми им с участниками долевого строительства

Отдельно необходимо указать на то, что правоотношение, возникающее в связи с необходимостью публикации (предоставления) застройщиком декларации можно оценить как организационное (в соответствии с теорией организационных отношений в составе предмета гражданско-правового регулирования, сформулированной О А Красавчиковым)

В целом права и обязанности застройщика соответствуют правам и обязанностям подрядчика по договору строительного подряда, а имеющиеся особенности обусловлены спецификой договора участия в долевом строительстве жилья С учетом этого не все нормы о строительном подряде, бытовом подряде и общегражданские положения о подряде должны действовать в отношении данного договора

Во втором параграфе «Права н обязанности участника долевого строительства жилья» анализируются права и обязанности участника долевого строительства Его основными обязанностями являются внесение денежных средств, предусмотренных договором, а также принятие от застройщика готового объекта долевого строительства (квартиры, иного жилого помещения) по-

еле получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию Эти обязанности аналогичны обычным обязанностям заказчика в подрядном обязательстве

Особенным здесь является то (повторим), что каждый из участников долевого строительства, будучи стороной отношений, касающихся его личного объекта, выступает также стороной обязательства с множественностью лиц Предметом его служит создание застройщиком объектов инфраструктуры жилого дома лестничных маршей, подвалов, чердаков, лифтов и т д Участники долевого строительства не только имеют право требования по их созданию, но и выступают в качестве должников в части оплаты соответствующих работ В силу специфики данного обязательства этот долг не является долевым, хотя и распределяется между участниками долевого строительства пропорционально размеру квартир, им причитающихся Однако прямо такое требование в законе не закреплено Можно лишь констатировать, что в сумму, подлежащую внесению каждым из участников, входит не только стоимость его квартиры, но и часть стоимости элементов общей инфраструктуры В то же время ряд обязательств, которые имеются у заказчика по договору строительного подряда, отсутствуют у участника долевого строительства жилья

Третий параграф «Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве жилья» посвящен анализу положений Закона о долевом строительстве, касающихся последствий нарушения сторонами обязательства по долевому строительству

Закон о долевом строительстве, говоря о том, что на стороне застройщика может оказаться лицо, которое не отвечает предъявляемым для этого требованиям (не обладает необходимыми правами на земельный участок, не имеет разрешения на строительство и пр), предусматривает для этого лица определенные последствия Данные последствия имеют восстановительный и штрафной характер возврат всех полученных средств, уплата в двойном размере процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков сверх суммы процентов И хотя закон прямо не называет соответствующую сделку недействительной, эта недействительность очевидна в силу ст 168 ГК РФ

В систему санкций, которые могут быть применены к застройщику при неисполнении или ненадлежащем исполнении им договора участия в долевом строительстве жилья, входят уплата предусмотренной законом неустойки, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, безвозмездное устранение застройщиком недостатков в жилом помещении, соразмерное уменьшение цены, подлежащей уплате по договору, возмещение расходов участника долевого строительства жилья на устранение обнаруженных недостатков, односторонний отказ участника долевого строительства от договора, компенсация морального вреда (при применимости к данным отношениям законодательства о защите прав потребителей)

Необходимо подчеркнуть, что к долевому строительству могут применяться не все общие меры ответственности, которые закон закрепляет для договора подряда Так, в силу специфики строительной деятельное ги при ненадлежащем качестве работ вряд ли можно поручить их выполнение другому лицу или обязать застройщика изготовить аналогичную вещь Однако соглашение о передаче участнику долевого строительства одного объекта взамен другого может иметь место, оно в таком случае должно квалифицироваться как соглашение об отступном

Высказано предложение включить в Закон о долевом строительстве норму об ответственности публично-правового субъекта за причиненный жильцам возведенных дочевым способом вред, если сам застройщик не сможет это вред возместить или будет ликвидирован к моменту возникновения оснований ответственности Если в доме после его приемки обнаружатся недостатки, которые угрожают жизни или здоровью люден, это, несомненно, будет означать, что контроль и проверка уполномоченными и компетентными на то государственными и муниципальными органами не были надлежащими Правовой основой для предъявления такого требования может служить ст 1069 ГК РФ

В заключении подводятся итоги проведенного исследования

По теме диссертации опубликованы следующие научные работы:

Статья, опубликованная в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, входящих в перечень, утвержденный Президиумом ВАК, рекомендованных для публикации научных результатов диссертаций

1 Майборода Т Ю Договор долевого участия в строительстве жилья и подрядные договорные отношения //Юридический журнал «Черные дыры» в российском законодательстве - М ,2007 - №2 -С 407-408 (0, 2 п л )

Другие статьи, тезисы докладов и выступлений на научных конференциях

2 Майборода ТЮ Становление конструкции договора участия в долевом строительстве в российском правопорядке // Сборник докладов «Актуальные проблемы Российского права XXI век» - Курган, 2005 - С 136-139 (0,4 пл)

3 Майборода ТЮ Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник «Гуманитарные науки» Вып 2 - Курган, 2006 - С 94-96 (0,3 п л)

4 Майборода ТЮ Договор долевого участия в строительстве жилья //Вестник ЮУрГУ Серия «Право» Вып 8 Том 1 - Челябинск,2007 (0 5 п л)

Подписано в печать 09 10 07 Формат 60x84/16 Бумага писчая Печать офсетная Уел печ л 1,5 Уч-изд л 1,93 Тираж 150 экз Заказ N«49 Отпечатано в типографии «Принт Экспресс» г Курган, ут К Цеткин, 11'2 тет (3522; 501-000

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Майборода, Татьяна Юрьевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО

УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ.

§ 1. Формирование модели договора долевого участия в строительстве жилья в России.

§ 2. Понятие и особенности договора долевого участия в строительстве жилья.

§ 3. Место договора долевого участия в строительстве жилья в системе гражданско-правовых договоров.

§ 4. Предпосылки и юридические основания возникновения отношений по поводу долевого участия в строительстве жилья.

Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО

УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ.

§ 1. Существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья.

§ 2. Субъектный состав договора долевого участия в строительстве жилья.

§ 3. Форма и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья.

Глава 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО

УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ.

§ 1. Права и обязанности застройщика.

§ 2. Права и обязанности участника долевого строительства жилья.

§ 3. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве жилья.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Договор долевого участия в строительстве жилья"

1. Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших ценностей в жизни человека, определяя степень устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Для России жилищная проблема издавна является одной из важных условий для любого гражданина. Ее решение, так или иначе, составляло предмет усилий государства в разные периоды его истории. Приобретение жилья -центральная веха в жизни многих людей, а потому особенно актуальным становится выбор варианта решения жилищной проблемы. В частности, одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство жилья, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов сторон в сфере отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его строит. В связи со сказанным становится важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создание правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему развитию данных отношений, весьма значимых для государства. Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство жилья способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а вместе с ними и увеличению пополняемости бюджетов разных уровней. Вместе со строительством домов развивается и вся сопутствующая инфраструктура населенных пунктов.

2. Институт долевого участия в строительстве жилья - один из новых юридических институтов отечественного гражданского права. Путь его развития своеобразен. Стихийно сформировавшись как ответ хозяйственной жизни на экономический упадок, царящий в Российской Федерации в 90-е гг. XX столетия, он долго оставался именно разновидностью договора, прямо законом не предусматриваемого (в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ). Это предопределило длительные дискуссии относительно правовой природы рассматриваемой договорной формы, причем разброс мнений был достаточно велик. Формирующаяся судебная практика также не могла однозначно разрешить все имеющиеся вопросы относительно применимого закона, «инвестиционной» или же «потребительской» природы договора долевого участия. Именно это и привело к осознанию необходимости законодательного разрешения накопившихся вопросов о регулировании договоров долевого участия в строительстве жилья.

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) вступил в силу с 1 марта 2005 г.1, т. е. практику его применения обширной не назовешь. Кроме того, от момента заключения договора до момента передачи участнику долевого строительства введенного в эксплуатацию жилого дома проходит длительное время. Сам Закон был воспринят участниками строительного рынка России довольно прохладно, часть из них даже заявили о нежелании вести свою деятельность в форме долевого строительства. Закон о долевом строительстве с момента принятия сопровождает достаточно активная критика в средствах массовой информации, сводящаяся в основном к тому, что предъявляемые к застройщикам требования лишают их возможности нормально вести прибыльную деятельность и снижают интерес к долевому строительству жилья как успешному экономическому инструменту. Частично высказанные замечания были учтены законодателем .

1 Рос. газ. 2004. 31 дек. Далее также - Закон о долевом строительстве.

2 Федеральный закон от 18 июля 2006 г. №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. 2006. 20 июля.

4. Принятие отдельного нормативного акта, посвященного договору долевого участия в строительстве жилья, делает актуальным анализ правовой природы этого договора именно с точки зрения содержания закона, так как в предшествующие годы дискуссии об этом велись лишь на основе договорной и судебной практики.

Таким образом, важным для обеспечения соответствующего правового регулирования отношений по долевому строительству многоквартирных домов представляется анализ действующего законодательства и правоприменительной практики.

Неоднозначность закона, сказывающаяся и в судебной практике и даже после принятия Федерального закона, отражена в приказе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 3 августа 2006 г. № 228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»1.

Сказанное обусловливает актуальность рассмотрения вопросов, правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья, чему и посвящена данная работа.

Целью работы является всесторонний анализ гражданско-правового института договора долевого участия в строительстве жилья.

Для достижения названной цели были поставлены и решались следующие задачи:

- изучить анализ правовой природы договора долевого участия в строительстве жилья;

- выявить особенности, отличающие договор долевого участия в строительстве жилья от других гражданско-правовых договоров;

- определить существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья;

1 Рос. газ. № 201. 2006. 20 сентября.

- раскрыть и изучить содержание рассматриваемых правоотношений, посредством раскрытия основных прав и обязанностей дольщика и застройщика;

- исследовать юридическую ответственность участников договора долевого участия в строительстве жилья за нарушение условий договора;

- изучить и обобщить практику толкования и применения действующего законодательства, выработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства по теме исследования.

Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу работы составили диалектический метод познания действительности, а также логический, исторический, системный и другие методы исследования.

Теоретической основой работы послужили труды видных российских и зарубежных ученых: С. С. Алексеева, Ю. Г. Басина, В. Н. Белова, М. И. Брагинского, И. JI. Брауде, В. А. Бублика, В. В. Витрянского, Ф. И. Гавзе, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, М. Я. Кирилловой, О. М. Козырь, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, Л. А. Лунца, Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, Ф. К. Савиньи, К. И. Скловского, Г. И. Стрельниковой, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, С. А. Хохлова, В. Ф. Чигира, Г. Ф. Шершеневича, В. Ф. Яковлева и других ученых.

Научная новизна работы выражена в следующих положениях, выносимых на защиту.

1. На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свои предмет и другие отличительные свойства. В работе обосновывается вывод о том, что договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда, а при соответствующем субъектном составе - также подвид договора бытового подряда.

2. Предмет договора долевого участия в строительстве жилья -выполнение на возмездной основе комплекса строительных и иных связанных с ними работ по созданию для участника долевого строительства объекта недвижимости. Этот объект входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями - объектами, предназначаемыми для других участников долевого строительства.

3. Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают. Объект, предназначаемый любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства. Возводимый застройщиком объект должен быть «сложным», т. е. состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения прав объектов, предназначенных разным лицам. Если же объект недвижимости возводится застройщиком в рамках обязательства лишь с одним лицом, по одному договору, такой договор не является договором участия в долевом строительстве, его надлежит квалифицировать как договор строительного подряда.

4. Другой специфической особенностью договора долевого участия в строительстве жилья служит то, что по отношению к возведению общих элементов инфраструктуры жилого дома между сторонами с необходимостью возникает обязательство с множественностью лиц. Должником по созданию таких объектов выступает застройщик, а кредиторами - участники долевого строительства. Эта множественность является долевой, так как после прекращения действия договора элементы инфраструктуры дома попадут в общую долевую собственность участников в соответствии с долями их помещений относительно общего объекта.

5. Возникающее обязательство с долевой множественностью имеет специфические особенности, отличающие его от предусмотренных действующим законодательством обязательств с множественностью лиц. Здесь каждый из участников долевого строительства, неся обязанность по оплате строительства общих элементов дома только в приходящейся на него доле, должен, тем не менее, признаваться кредитором в части требования создания и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в целом. Требование о строительстве лишь определенной доли лестниц, чердаков, лифтов лишено смысла и противоречит существу отношений между сторонами. (Множественность такого рода известна немецкому правопорядку в качестве совместной или корреальной1.) С учетом этого, и возникает необходимость в дополнении норм об обязательствах с определенными правами и обязанностями при исполнении такого вида множественности.

6. Договор долевого участия в строительстве жилья следует квалифицировать в качестве публичного (ст. 426 ГК РФ). Он обладает признаками, свойственными данной договорной конструкции, что подчеркивается публичным характером деятельности застройщика: предварительная публикация проектной декларации долевого строительства для всеобщего сведения и обязанность предоставления ряда сведений о строительстве жилья любому заинтересованному лицу, а не только лицам, с которыми уже заключены соответствующие договоры. Возможные отличия в цене жилых помещений, предназначаемых для разных участников долевого строительства жилья, не порочат этот договор в качестве публичного, так как механизм образования стоимости этих объектов принципиально не отличается от механизма образования стоимости товаров по другим договорам, признаваемым в соответствии с законом публичными.

7. Рассматриваемый договор является в то же время и договором присоединения, так как его условия формируются застройщиком на основе общих формуляров, предлагаемых участникам долевого строительства жилья. Тот факт, что в заключаемых отдельными участниками долевого

1 Савинъи Ф. К. Обязательственное право. М., 1876. С. 198. строительства договорах закрепляются различные характеристики предназначаемых им жилых помещений, не должен рассматриваться как отрицающий такой его характер. Договор присоединения (ст. 428 ГК РФ) является унифицированным способом заключения договоров используемых с несколькими лицами, что и имеет место в данном случае.

8. Закон предусматривает возникновение при долевом строительстве отношений, которые в теории права квалифицируются как организационные. В частности, к ним относятся отношения, в рамках которых застройщик обязан перед заключением договоров участия в долевом строительстве опубликовать публично, для всеобщего сведения проектную декларацию, содержащую ряд важных сведений о строительстве жилья. Кроме того, организационными являются и те отношения, в которых застройщик наделен обязанностью предоставлять ряд сведений о себе и строительном проекте любому желающему лицу (включая и тех, кто не является еще стороной договора участия в долевом строительстве и может договора вообще не заключить). Объектом этих отношений являются не определенные материальные или нематериальные блага, а организация будущего (возможного и желательного с точки зрения закона) взаимодействия сторон.

Результатом проведенного исследования стало также выявление необходимости в усовершенствовании действующего законодательства, в связи с чем, были сформулированы предложения по внесению в него изменений и дополнений.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве жилья, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношение с другими договорами. Это может послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве жилья. Практическая значимость работы выражается как во внесенных предложениях,

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Майборода, Татьяна Юрьевна, Екатеринбург

Заключение

Подводя итог анализу договора долевого участия в строительстве жилья, отметим следующее.

1. Сфера жизни, охватываемая рассматриваемым договором, - одна из важнейших в жизни человека. Решение вопросов жилья традиционно является и одной из основополагающих задач Российского государства, при этом цели правового регулирования в указанной сфере зачастую имеют противоположную направленность.

Так, с одной стороны, необходимо предоставить людям максимальную защиту от возможных нарушений и злоупотреблений, которые именно в этой области имеют весьма болезненный, тяжелый характер. Граждане рискуют своими накоплениями, являющимися плодами многолетних усилий. Случаи массового нарушения прав участников долевого строительства жилья хорошо известны, они обычно получают сильный резонанс в общественном мнении, существенно отражаясь и на чувстве защищенности человека, и на его желании участвовать в такого рода отношениях.

С другой стороны, государство не заинтересовано в стагнации строительства, в том числе долевого, которое весьма позитивно сказывается на экономике, пополнении бюджета, на решении текущих государственных задач. И в связи с этим государству необходимо создать наряду с механизмами защиты людей такое положение дел в долевом строительстве жилья, когда бы застройщиков не отпугивали чрезмерные административные барьеры и тяжелое финансовое бременя, чтобы эта область продолжала развиваться. Решение этих полярных задач не всегда осуществляется успешно, и наука должна сказать свое слово.

2. В настоящее время институт договора долевого участия в строительстве жилья претерпел переход из существования на уровне исключительно договорного регулирования в нормативную фазу. Законодатель, очевидно, постаравшись учесть опыт развития строительства жилья, принял нормативный акт, посвященный рассматриваемому договору вступил в силу 1 марта 2005 г.). Сегодня практика его применения только складывается, поэтому вопросы толкования Закона о долевом строительстве имеют важное значение для практики. В 2006 г. ряд положений Закона о долевом строительстве был изменен. Однако проведенное исследование выявило целый ряд моментов, по-прежнему требующих и уточнений, и корректировок.

3. Сделанные в работе выводы основаны на анализе непосредственно норм Закона о долевом строительстве, а также различных подходов, высказанных в рамках дискуссий относительно его правовой природы. Ранее договор долевого участия в строительстве жилья не имел какой-либо унифицированной формы, единообразной конструкции, а потому соглашения, заключаемые различными субъектами, отличались друг от друга порой весьма сильно. Это затрудняло его исследование, а правоведы не могли достичь взаимопонимания, так как зачастую они вели речь о соглашениях, у которых общими были лишь название и сфера применения.

4. Думается, что в том виде, в каком рассматриваемая договорная конструкция закреплена в Законе о долевом строительстве, она не является новым договорным видом, отличающимся по предмету и иным элементам от традиционных гражданско-правовых договоров. Анализ норм Закона о долевом строительстве указывает на то, что законодатель пошел по пути распространения на долевое строительство правил о подряде, наделив предмет договора участия в долевом строительстве жилья основными чертами, присущими этому договорному типу (он сформулирован как производство строительных работ на возмездной основе).

Представляется, что такой подход является обоснованным. В самом деле, на практике обычно одна сторона платит деньги, желая, чтобы вторая сторона произвела строительные работы и обеспечила ее желаемой квартирой или иным объектом недвижимости. Вряд ли оправданным было утверждать, что перед нами очередной самостоятельный род гражданско-правовых договоров. Отнесение рассматриваемого договора к числу

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Договор долевого участия в строительстве жилья»

1. Александров Н. Г. Законность и правоотношения в советском обществе. М., 1955.

2. Алексеев С. С. Общая теория социалистического права. -Свердловск, 1964. Вып. 2.

3. Аминов В., Шкарин А. Единое или делимое? Договор присоединения и публичный договор // Бизнес- адвокат. 1997. - № 20.

4. Анисимов А. П. Новый градостроительный кодекс РФ в контексте земельной реформы // Право и экономика. 2005. - № 3.

5. Антимонов Б. С. Основания договорной ответственности социалистических организаций. М., 1962.

6. Бараулина А. Злая доля // Русский newsweek. 2005. - № 35.

7. Басин Ю. Г. Договор подряда в капитальном строительстве. Алма-Ата, 1961.

8. Бегичев Б. К. Трудовая правоспособность советских граждан. М.,1972.

9. Белов В. Н. Коммерческое представительство и агентирование (договоры). М., 2001.

10. Брагинский М. И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. -М.,1982.

11. Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. -М., 1999.

12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.

13. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.

14. Брагинский М. И. Подряд (глава 37) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-пред-метный указатель. М., 1996.

15. Братусь С. Н. Субъекты гражданского права. М., 1984.

16. Брауде И. Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. -М., 1952.

17. Бублик В. А. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

18. Васева Н. В. Имущественные и организационные гражданско-правовые договоры // Гражданско-правовой договор и его функции: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1980.

19. Вахнин И. Учет соотношения частного и публичного порядка регулирования при определении условий договоров // Хоз-во и право. 1998. -№11.

20. Веберс Я. В. Правосубъектность граждан в советском гражданском и семейном праве. Рига, 1976.

21. Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ.-2002.-№6.

22. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М., 1999.

23. Витрук Н. В. К теории правосубъектности (правоспособности) как правоотношения // Вопросы государства и права. Томск, 1968.

24. Вишневская И. С., Лукьянцев А. А., Нагаев А. Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. 2000. - № 2.

25. Власова А. Г., Замятин В. И., Скрипко В. Р. Жилищное законодательство. М., 1970.

26. Гавзе Ф. И. Обязательственное право. Минск, 1968.

27. Голосова С. А. Агентский договор новый договор российского гражданского права? // Юрист. - 2004. - № 4.

28. Гонгало Б. М. Предмет гражданского права // Проблемы теории гражданского права. М., 2003.

29. Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М., 2004.

30. Гордон М. В. Лекции по советскому гражданскому праву. -Харьков, 1960.

31. Граве К. А. Договорная неустойка в советском праве. М., 1950.

32. Гражданское право. Часть первая: Учеб. / Под ред. Т. И. Илларионовой, В. А. Плетнева, Б. М. Гонгало. М., 1998.

33. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1994.1. Т. 2.

34. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2000. -Т. 2. - Полутом 1.

35. Гражданское право: Часть вторая: Учеб. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997.

36. Гражданское право: Учеб. / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985.-Т. 2.

37. Дедов К. И. «Золотая акция» и публичные интересы // Юрист. -2003.-№9.

38. Денисов С. Публичный договор и его значение для гражданского оборота// Бизнес-адвокат. 1997. -№ 2.

39. Дихтяр А. И., Гурьева Т. Н., Губанова Н. JI. Актуальные вопросы практики рассмотрения арбитражными судами споров из договоров строительного подряда // Правовые вопросы строительства. 2004. - № 2.

40. Договоры в социалистическом хозяйстве / Под ред. О. С. Иоффе. -М., 1964.

41. Дозорцев В. Д. В трех соснах. о возможности распоряжаться чужими правами // Хоз-во и право. 2003. - № 1.

42. Егоров Ю. П. Сделки в гражданском праве. Новосибирск, 1999.

43. Ершов Ю. JI. О соотношении принципа свободы договора и ст. 333 ГК РФ // Рос. юрид. журн. 1999. - № 2.

44. Ершов Ю. Jl. О возможности существования обязательств с неопределенной множественностью лиц // Цивилистические записки: Межвуз. сб. тр. М., 2002.

45. Ершов Ю. JL О некоторых особенностях конструкции договора присоединения // Журн. рос. права. 2003. - № 1.

46. Жилищное законодательство / Под общ. ред. М. Брагинского и А. Иодковского. М., 1927. - Вып. 2.

47. Жилищные права и обязанности советских граждан (по законодательству Союза ССР и Украинской ССР) / Под ред. В. П. Цепко. -Киев, 1988.

48. Жилищное законодательство: Коммент. / Под ред. В.Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М., 1991.

49. Завидов Б. Д. Договор посреднических услуг. М., 1997.

50. Захаров В. А. Правовое регулирование создания юридических лиц: Автореф. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.

51. Захаров Ю. Заключение и исполнение договора строительного подряда // Прил. к журналу «Хозяйство и право». 2004. - № 4.

52. Илларионова Т. И. Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Свердловск, 1980.

53. Илларионова Т. И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск, 1982.

54. Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975.

55. Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. - Ч. 2.

56. Иоффе О. С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. -Ленинград, 1949.

57. Иоффе О. С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000.

58. Исаев Я. Законодательство о капитальном строительстве. М., 1977.-Вып. 1.

59. Исаков В. Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов, 1980.

60. Исрафилов И. М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. - № 10.

61. Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. М., 2000.

62. Кечекьян С. Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. -М., 1958.

63. Кириллова М. Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

64. Ковалева Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Хоз-во и право. 2005. -№ 15.

65. Козлова Н. В. Правосубъектность юридического лица. М.: Статут, 2005.

66. Козлов В. И. Хозяйственные договоры в строительстве (правовой аспект): Справ, пособие. М., 1991.

67. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 10.

68. Козырь О. М. Недвижимость в гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

69. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996.

70. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под. ред. О. Н. Садикова. М., 1996.

71. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Абалкина. М., 2004.

72. Коммерческое право: Учеб. / Под ред. В. Ф. Попондуполо, В. Ф., Яковлевой. СПб., 1998. - Ч. 2.

73. Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. - № 9.

74. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.

75. Красавчиков О. А. Гражданские организационно- правовые отношения // Сов. государство и право. 1966. - № 10.

76. Красавчиков О. А. Гражданские организационно-правовые отношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. М., 2001.

77. Красавчиков О. А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве // Проблемы гражданско-правовой ответственности и защиты гражданских прав. Свердловск, 1973.

78. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практик его применения. М., 1999.

79. Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2000.

80. Кряжков А. В. Публичный интерес: понятие, виды, защита // Государство и право. 1999. - №10.

81. Крохалев С. В. Применение оговорки о публичном порядке в судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 4.

82. Кузнецова JI. Г. Гражданско-правовое положение несовершеннолетних по новейшему законодательству: Дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1965.

83. Кузнецов Н. В. Меры гражданско-правовой ответственности: Автореф. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.

84. Кузнецов Н. В. Взыскание неустойки как мера гражданско-правовой ответственности // Регулирование экономических процессов в условиях рынка: Матер, науч. практ. конф. - Екатеринбург, 1999.

85. Ландкоф С. Н., Лисниченко Т. Н., Фельдман А. М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Киев, 1975.

86. Ларина Т. В. Особенности правового регулирования публичного договора в России // Юрист. 2004. - № 4.

87. Лунц Л. А., Новицкий И. Б. Общее учение об обязательстве. М.,1950.

88. Лушкин С. Правовое положение сторон договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2005. - № 10.

89. Майфат А. В. Формирование, выражение и реализация интересов инвесторов и иных субъектов в сфере инвестирования // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М., 2002. - Вып. 2.

90. Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. -М., 2006.

91. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хоз-во и право. -2005.-№5.

92. Малеин М. Н. Имущественная ответственность в хозяйственных правоотношениях. М., 1968.

93. Малеин Н. С. О понятии, ограничении и защите правосубъектности граждан // Теоретические вопросы гражданского права. -М., 1980.

94. Мартемьянова А. М. Объект организационного отношения // Проблемы обязательственного права: Межвуз. сб. тр. Свердловск, 1989.

95. Марткович И. Б., Скрипко В. Р. Жилищно-строительные кооперативы. М., 1967.

96. Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве // Экономика и жизнь. 2003. - № 1.

97. Медведев А. Н. Договорный портфель строительных организаций // Библиотечка Российской газеты. 2004. - Вып. 5-6.

98. Мезрин Б. Н. Место гражданской правосубъектности в механизме правового регулирования // Правовые проблемы гражданской правосубъектности. Свердловск, 1978.

99. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 1997. - Ч. 2.

100. Миронов О. О. Особенности производства правоспособности в советском государственном праве // Вопросы теории государства и права: Сб. ст. Саратов, 1968. - Вып. 1.

101. Мифтахов Р. Р. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. - № 4.

102. Мицкевич А. В. Субъекты советского права. М., 1962.

103. Мищенко Е. А. Особенности заключения публичных договоров // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 4.

104. Мищенко Е. А. Публичный договор подряда // Юрист. 2003.7.

105. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. -М., 1999.

106. Мошкина JI. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. - № 2.

107. Нам К. Договор простого товарищества // Бизнес-адвокат. 1997.-№ 2.

108. Новоселова JI. А. Перемена лиц в обязательстве из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хоз-во и право. 2005. - № 8.

109. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.,2001.

110. Попондуполо В. Ф. Частное и публичное как отрасли права // Цивилистические записки. М., 2002. - Вып. 2.

111. Потерякин Д. С. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журн. рос. права. 2005. - № 2.

112. Прокопченко Н. П., Что должен знать член жилищностроительного кооператива. М., 1964.

113. Прокопченко И. П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справ, пособие. -М., 1986.

114. Разуваев В. И. Содержание и границы гражданской правосубъектности государственных производственных организаций: Дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1978.

115. Райхер В. К. Правовые вопросы договорной дисциплины в СССР. -Л., 1958.

116. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хоз-во и право. 2000. - № 15.

117. Романец Ю. В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.

118. Савельев А. Б. Договор простого товарищества // Актуальные проблемы гражданского законодательства. М., 1998.

119. Савиньи Ф. К. Обязательственное право. М., 1876.

120. Сарбаш С. В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. М., 2004.

121. Сарбаш С. В. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств // Дело и право. 1996. - № 5.

122. Сафонов М. Н. Посреднические договоры в новых экономических условиях // Журн. рос. права. 2003. - № 9.

123. Сахнова Т. В. Публичный интерес-предмет судебной защиты? // Рос. юрид. журн. 1998. - № 3.

124. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юст. 1997. - № 3.

125. Скловский К. И. Гражданский спор. М., 2003.

126. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.

127. Скловский К. И. К вопросу о долевом участии в строительстве // Экономика и жизнь. 1998. -№21.

128. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хоз-во и право. 1997. - № 10.

129. Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // Хоз-во и право. 2001. -№ 10.

130. Советское гражданское право: Учеб. для вузов // Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985. - Т. 2.

131. Стоякин Г. Я. Функциональная направленность охранительных норм в гражданско-правовых обязательствах // Проблемы хозяйственного права. Свердловск, 1989.

132. Стучка П. И. Избранные произведения по марксистко-ленинской теории права. Рига, 1964.

133. Суханов Е. А. Агентский договор // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1999. - № 12.

134. Суханов Е. А. Юридические лица как участники гражданских правоотношений // Гражданское право: Учеб. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1998.-Т. 1.

135. Сухова Г. И. О практике разрешения споров по договору строительного подряда // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. -№6.

136. Тихомиров Ю. А. Публичное право. М., 1995.

137. Толстой Ю. К. К теории правоотношения. Д., 1959.

138. Трапезников В. А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере // Право и экономика. 2005. - № 9.

139. Фаткудинов 3. М. Договор подряда между социалистическими организациями. М., 1976.

140. Филатова У. Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. . канд. юрид. наук. Иркутск, 2006.

141. Хатнатаев Г. Застройка и Градостроительный кодекс // Хоз-во и право.-2005.-№ 6.

142. Хвощинский А. Публичный договор защита частного интереса? // Бизнес-адвокат. - 2000. - №9.

143. Хохлов С. А. Проблемы сделок с недвижимостью // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. -М., 1998.

144. Хохлов С. А., Казаков А. В., Пиликин Г. Г. Правовое регулирование хозяйственных связей по выполнению работ: Учеб. пособие. -Свердловск, 1983.

145. Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах // Рос. юст. 2001. - № 10.

146. Чигир В. Ф. Договор подряда по капитальному строительству. -Минск, 1958.

147. Чиквашвили Ш. Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. -М., 1965.

148. Чиквашвили Ш. Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах. М., 1973.

149. Шарапов В. В. Об участии в долевом строительстве: Комментарий к закону // Право и экономика. 2005. - № 12.

150. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.,1995.

151. Щербинин А. Г. Договор долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журн. рос. права. 2003. - № 10.

152. Яичков К. К. Система обязательств из причинения вреда в советском праве // Вопросы гражданского права. М., 1957.

153. Якушев В. С. Юридическая личность государственного производственного предприятия. Свердловск, 1973.

154. Яковлев В. Ф. Гражданский кодекс и государство // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 6.

155. Яковлев В. Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 1999.1. Нормативно-правовые акты

156. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года//Российская.25.12.1993.

157. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года. № 51-ФЗ.Ч.1 //Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. -Ст.3301.

158. Гражданский кодекс Российской Федерации 26 января 1996 года. № 14-ФЗ. 4.2 //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996.№ 5.-Ст.410.

159. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. №290.

160. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Р.Ф.2005.№ 32.-Ст.165.

161. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года. № 136-Ф3 // Российская газета от 30.10.2001.; внесены изменения федеральными законами от 30.06.2003.; от 29.06.2004.; от 03.10.2004.; от 21.12.2004.

162. Жилищный кодекс РСФСР от 25 июня 1983 года //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. -Ст. 883.

163. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. №26.

164. Федеральный закон от 30 декабря 2004года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

165. Федеральный закон от 14 ноября 2002года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета. 03.12.2002. Внесены изменения ФЗ от 08.12.2003.

166. Федеральный закон от 29 июля 2004года № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» // Российская газета от 05.08.2004.

167. Закон Российской Федерации «Об инвестиционный деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991года // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР 1991. № 29. -Ст. 1005. Внесены изменения 19.06.1995, 25.02.1999, 10.01.2003.).

168. Федеральный закон Российской Федерации от 13 декабря 1994 года. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»

169. Российская газета. 12.21.1994. Внесены изменения федеральными законами от 19.06.1995г.; 17.03.1997г.; 06.05.1999г.; 22.08.2004г.

170. Закон Российской Федерации от 27 декабря 1995года № 213 -ФЗ «О государственном оборонном заказе» //Российская газета. 04.01.1996. Внесены изменения федеральными законами от 26.02.1997г.; от 06.05.1999г.

171. Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» // СЗ СССР. 1924. №5.

172. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937года «О сохранении жилищного фонда в городах» //СЗ СССР. 1937. № 69.

173. Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958г. № 320 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» //СП СССР. 1958. №5. ст. 47.

174. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01 июня 1962 года № 561 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» //СП СССР, 1962. №12. ст. 93.

175. Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964года № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» //СП СССР. 1964. № 25. -Ст. 147.

176. Примерный устав жилищно-строительного кооператива от 31 октября 1939года//СП РСФСР. 1939.№ 12.

177. Постановлением Совета Министров СССР "О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства" от 01 марта 1978 № 173 // Свод законов СССР. 1990. Т.6.

178. Постановление Совета Министров СССР от 19.03.1970г. №177 «О порядке планирования и финансирования строительства объектов, общих для группы предприятий» //СП СССР. 1970. №5.Ст.36.

179. Распоряжение мэра г. Москва от 02 октября 1910.выля 1996 года.2003.).2005.№ации. 4.2 // Собрание законодательства. 1997 года № 780-РМ "Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства" //

180. Газета Правительства Москвы «Тверская, 13». 1997. № 37.

181. Материалы судебной практики

182. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.1993 «Оботдельных рекомендациях, принятых на совещании по судебно- арбитражной практике» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993.№6.

183. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 56 от 25.07.2000г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами долевого участия в строительстве» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №9.

184. Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном Арбитражном Суде Уральского округа «О некоторых вопросах, связанных с применением законодательства о договорах на долевое участие в строительстве».

185. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Принято Верховным Судом РФ 19 сентября 2002г.

186. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.07.2000г.№ 2986/00

187. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2002г. дело № А29-8346/01А.

188. Постановление ФАС Московского округа КГ-А40/13.08-02 от 15.03.02г.

189. Постановление ФАС Московского округа КГ-А40/8033-01 от 15.01.02г.

190. Постановление ФАС Московского округа КГ-А40/2079-99 от 13.07.99г.

191. Постановление ФАС Московского округа КГ- А40/5824-02 от 02.09.00г.

192. Постановление ФАС Московского округа КГ- А40/630-03 от 27.02.2003г.

193. Постановление ФАС Московского округа КГ-А40/8168-02 от 17.12.2002г.

194. Постановление ФАС Московского округа КГ-А40/630-03 от 27.02.2003г.

195. Постановление ФАС УрФО Ф09-3006/02-ГК от 16.12.2002г.

196. Постановление ФАС УрФО Ф09-955/02-ГК от 11.06.2002г.

197. Постановление ФАС УрФО Ф09-957/02-ГК от 20.05.2002г.

198. Постановление ФАС УРФО A-32866/2003-C3. от 27.12.2005г.

199. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа № Ф04/1561-239/а70-2003 от 02.04.2003г.

200. Постановление ФАС Центрального округа от 20.10.2003г., дело №А36-54/10-03.

201. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2000г.№ А56-12286/00.