СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Петрушкин, Виталий Анатольевич, кандидата юридических наук
Введение .3
Глава 1. Развитие института недвижимости и сделок купли-продажи с ним в зарубежном и российском законодательстве.«.17
§ 1. Развитие института недвижимости и сделок купли-продажи с ним в зарубежном законодательстве.17
§ 2. Развитие института недвижимости и сделок с ним в российском законодательстве.25
Глава 2. Правовая природа и содержание дотовора купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей.58
§ 1. Понятие и сущность договора купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей.58
§ 2. Договор продажи предприятия как вид договора купли-продажи недвижимости.109
Глава 3. Правовое регулирование процедур государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.140
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей"
Актуальность темы исследования. Развитие экономических отношений в Российской Федерации (далее - РФ) привело к активизации законодательной деятельности, в том числе в сфере рынка недвижимости. Подобное явление вызвано, прежде всего, динамикой происходящих процессов в этой области экономической жизни, в частности, тенденцией к расширению хозяйственного, в том числе коммерческого, оборота данного вида имущества. Кроме того, такая ситуация обусловлена самими особенностями недвижимости как объекта гражданских прав, а также интенсивным развитием предпринимательства в первой половине 90-х годов именно в этой сфере.
Однако развитие рынка недвижимости до недавнего времени в значительной мере сдерживалось такими факторами, как отсутствие соответствующих уровню развития общества надлежащих законодательных условий существования этого сегмента экономической жизни.
В период реформирования отечественной экономики гражданское законодательство РФ претерпело ряд существенных изменений, связанных в том числе и с правовым регулированием отношений по поводу недвижимого имущества. При этом ряд нормативных правовых актов, принятых в указанной сфере оборота недвижимости, возложил на государство обязанность по осуществлению контроля за операциями с недвижимым имуществом, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы. Однако положения части первой Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) долгое время, по существу, оставались нереализованными в связи с тем, что отсутствовал закон, регламентирующий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. Отмеченное обстоятельство порождало известную нестабильность в отношении операций с данным видом имущества. Суды, рассматривая споры по отношениям, вытекающим из сделок с недвижимостью, также испытывали значительную неуверенность, выраженную в разных подходах судебных инстанций и, соответственно, в противоположной, по сути, юридической квалификации одинаковых отношений.
Одним из стабилизирующих правовых факторов рынка недвижимости следует признать принятие Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Введение в действие указанного акта означает значительный шаг вперед в формировании системы государственного учета и контроля за сделками с недвижимостью. Вступление в силу Закона о регистрации разрешило часть существовавших коллизий, но в то же время в судебной практике возникли новые проблемы в отношении применения ряда его положений, которые требуют адекватного разрешения.
Как показывает судебно-арбитражная практика, в сфере правового регулирования оборота недвижимости подобные проблемы касаются не только государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, но и иных сторон правового опосредования отношений по поводу недвижимого имущества. Например, спорные вопросы возникают при применении норм ГК РФ о договоре продажи предприятия.
Ряд проблем, с которыми сталкивается судебно-арбитражная практика, возникает и при отчуждении публичного имущества, в том числе и недвижимого, через процедуру приватизации. Несмотря на окончание первого этапа приватизации, в арбитражных судах всех уровней, в том числе и в Арбитражном суде Республики Татарстан, по-прежнему среди прочих категорий дел довольно значительный удельный вес составляют дела, связанные с приватизацией. Спорные вопросы касаются различных сторон этого явления, в том числе, определения круга субъектов, имеющих право участвовать в аукционах и конкурсах, проводимых в процессе приватизации, выбора и применения способа приватизации.
Наделение субъектов РФ правом принятия нормативных правовых актов, регулирующих приватизацию государственного и муниципального имущества, привело к некоторому искажению общего понятия приватизации. Это требует определения оптимального соотношения между федеральным и региональным законодательством о приватизации.
Сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, в том числе и Республики Татарстан, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости. В оформлении указанной тенденции не последнюю роль играет то обстоятельство, что на сегодняшний день недвижимое имущество, по существу, является одним из основных объектов, в который производятся вложения средств хозяйствующих субъектов в целях избежания инфляционных перепадов, влияющих, как правило, на процессы накопления капитала.
В сложившихся условиях увеличения объема в практической деятельности становится очевидной потребностью в формировании единых подходов арбитражных судов по спорным вопросам применения норм, регулирующих рассматриваемые отношения. При этом следует опираться на научно обоснованные взгляды на коллизионные ситуации.
Судебно-арбитражная практика показывает, что юридические конфликты по поводу недвижимого имущества, разрешаемые в арбитражных судах, имеют значительную специфику по сравнению с аналогичными спорами в судах общей юрисдикции. Например, в последнем случае может применяться специальное законодательство о защите прав потребителей, различается и субъектный состав спорного правоотношения. Однако, несмотря на такое разграничение этих споров, их комплексный сравнительно-правовой анализ в науке гражданского права, по существу, отсутствует.
Все отмеченное подтверждает актуальность детального исследования правового регулирования отношений купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей.
Цель и задачи исследования. Изложенные обстоятельства об актуальности заявленной темы диссертационного исследования позволяют сформулировать его цель - это комплексный анализ законодательства и правоприменительной (судебно-арбитражной) практики, в том числе Арбитражного суда Республики Татарстан, складывающейся при совершении и исполнении сделок с недвижимостью с участием организаций и индивидуальных предпринимателей.
Достижение намеченной цели предполагает решение в настоящем диссертационном исследовании ряда следующих задач:
- необходимо проследить развитие правового регулирования института недвижимости и сделок с ним в зарубежном и отечественном праве;
- следует оценить правовую природу и выявить особенности содержания договора купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей;
- исследовать договор купли-продажи предприятия в контексте законодательства и судебной практики;
- выявить общие особенности рассмотрения споров по поводу недвижимости в арбитражных судах;
- указать проблемы применения законодательства, выявленные в судебно-арбитражной практике, в том числе в Арбитражном суде Республики Татарстан.
В силу специфичности отношений купли-продажи воздушных, морских судов и космических объектов, относящихся к недвижимому имуществу, данный вопрос в диссертационном исследовании не рассматривается.
Объекты исследования. К объектам настоящего диссертационного исследования относятся: современное гражданского законодательство, отдельные акты законодательства субъектов РФ, судебно-арбитражная практика как опубликованная, так и не опубликованная, в том числе Арбитражного суда Республики
Татарстан. Также объектом исследования явились отдельные положения юридических наук, прежде всего цивилистики, по исследуемой проблематике.
Теоретическую базу диссертационного исследования образуют работы таких известных ученых, специалистов в области теории государства и права, а также гражданского права, как М.М. Агарков, С.С. Алексеев, В.В. Витрянский, С.Н. Братусь, О.С. Иоффе, JI.A. Лунц, И.Б. Новицкий, К. Победоносцев, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Е.А. Флейшиц, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич, В.Ф. Яковлев и других.
Методы исследования. В диссертационном исследовании нами использовался: исторический метод, метод системного анализа и метод сравнительного правоведения.
Научная новизна настоящей работы заключается в том, что специальное комплексное исследование проблем применения законодательства в судебно-арбитражной практике, складывающейся по договорам купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, с учетом последних изменений отечественного законодательства, а также связанных с этим теоретических проблем юридической науки осуществлено впервые. Диссертантом проведен анализ применения как норм ГК РФ о продаже недвижимости, действующих в области отношений с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, так и положений специального законодательства, регулирующего оборот недвижимости в указанной сфере. В работе, в том числе на примере деятельности Арбитражного суда Республики Татарстан, выявлены отдельные проблемы судебно-арбитражной практики и показаны возможные пути их решения в деятельности арбитражных судов, а также сделаны предложения по совершенствованию действующего законодательства.
В отечественной правой науке проблемам правового регулирования отношений по поводу недвижимости уделяется значительное внимание. Среди диссертационных исследований, специально посвященных данной проблеме
1 2 ^ можно указать работы Е.В. Андреевой , Е.С. Болтановой , Е.Ю. Петрова , П.В.
Скиба4, С.М. Чеучевой5 и других авторов. Однако договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей в контексте правоприменительной судебно-арбитражной практики в трудах отечественных ученых комплексно не исследовался.
Научная новизна диссертационного исследования отражена в следующих положениях, которые выносятся на защиту:
1 Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости в Российской Федерации (на примере Калининградской области), автореф. дисс.канд юр. наук. - М., 2001.
Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения), автореф. дисс.канд юр. наук. - Томск, 2001.
3 Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости, автореф. дисс. канд юр. наук. - Екатеринбург, 2001.
4 Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости, автореф. дисс.канд юр. наук. - М., 2001.
Чеучева С.М. Правовое регулирование продажи предприятий, автореф. дисс.канд юр. наук. -М., 1998.
1. Правила поведения в сфере купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей определяются одновременно как общегражданскими нормами (положениями ГК РФ), так и правилами специального законодательства (законодательство о несостоятельности (банкротстве), антимонопольное законодательство и т.д.). При этом нормы данного законодательства, регулирующего отношения в сфере купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, будучи императивными, в основном носят правоограничительный характер и направлены на защиту "слабой" стороны.
2. Споры, возникающие в области купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, по существу, выделяются в отдельную категорию дел, рассматриваемых в арбитражных судах. Основанием для этого служат: специфический предмет спора (недвижимое имущество); наличие специальных нормативных актов, регулирующих соответствующие отношения; особый субъектный состав данных юридических конфликтов.
3. Анализ современной правоприменительной практики по договорам купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей приводит к выводу о том, что для отечественной правовой действительности необходимо и целесообразно усиление публично-правовых начал в регулировании отношений по поводу недвижимости. В частности, это возможно путем введения полного государственного контроля за порядком продажи недвижимости. В этих целях предлагается внести ряд дополнений и изменений в положения ГК РФ. В частности, следует установить обязательную государственную регистрацию договора продажи любого вида недвижимости. В тоже время правовым последствием отсутствия такой регистрации нужно прямо определить ничтожность сделки.
4. По нашему мнению, современный законодатель, закрепляющий обязательную регистрацию сделки по продаже предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ), совершенно не учитывает то обстоятельство, что некоторые недвижимые объекты иного рода (здания, сооружения) могут иметь большую значимость и ценность по сравнению с имущественным комплексом-предприятием. По существу, здесь в известной степени устанавливается юридическое неравенство субъектов схожих сделок и достаточно искусственно разграничиваются понятие "предприятие" и общая категория "недвижимость".
5. В судебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимости и реализацией прав покупателя недвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующую редакцию ст.551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче продавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным права распоряжения, и, следовательно, не является полноправным собственником.
Закрепление подобного правила позволит повысить правовые гарантии охраны прав кредиторов в обязательствах и исключить отдельные злоупотребления на практике. В частности, в отсутствии подобной нормы в ряде случаев кредиторы продавца не вправе претендовать на его имущество, которое уже передано и оплачено покупателем. Здесь же и оправдает себя необходимость государственной регистрации договора, при помощи которой существенно ограничивается возможность заключения сделок в целях укрытия ликвидного имущества (недвижимости) должника от кредиторов.
6. Сравнительный анализ действующего законодательства РФ и РТ о приватизации приводит к выводу о том, что существует целый ряд прямых противоречий указанного законодательства РТ общим принципам приватизации, а также соответствующему законодательству РФ. Подобное обстоятельство свидетельствует о необходимости некоторого совершенствования действующего законодательства о приватизации субъектов РФ. Так отчуждение публичного имущества через процедуру приватизации должно исключать такой способ отчуждения, как прямая продажа объектов, что свойственно законодательству субъектов РФ. Поэтому мы предлагаем исключить из п. 1 ст. 13 Закона РТ от 5 февраля 1992 года "О приватизации государственного имущества в РТ" (в редакции от 27.05.98г.) возможность прямой продажи государственного и коммунального имущества.
7. Продажа предприятий с нарушением прав его кредиторов относится к существенным нарушениям соответствующего договора. Предлагается установить обязанность собственника по обращению в органы юстиции в целях исключения предприятия (юридического лица) из Единого государственного реестра юридических лиц.
8. Применение положений п. 2 ст. 562 ГК РФ в судебно-арбитражной практике показывает нецелесообразность предоставления кредитору, не уведомленному о продаже предприятия, в состав которого входят обязательства должника, права обращаться с иском о признании договора продажи предприятия недействительным. Это подтверждается тем, что при продаже предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) в его состав входят все виды имущества, включая права требования и долги. Таким образом, покупатель предприятия является универсальным правопреемником и отвечает по всем обязательствам правопредшественника. Права же не извещенного о продаже предприятия кредитора не нарушаются и наделение его таким правом как признать сделку между покупателем предприятия и продавцом недействительной не допустимо.
9. В настоящем диссертационном исследовании проанализирована и обоснована позиция Арбитражного суда Республики Татарстан, которая обязывает покупателя оплачивать долги приобретенного предприятия, в том числе и не отраженные в передаточном акте. При этом, покупатель по положению ст. 565 ГК РФ вправе потребовать только уменьшения покупной цены, но не ограничения пределов правопреемства.
10. Диссертантом предлагается установить в законодательстве, что незавершенные строительством объекты могут быть предметом договора купли-продажи. В таком случае право собственности на данный объект должно возникать с момента государственной регистрации соответствующего договора. При этом необходимо устанавливать возможность свободного обращения этого объекта, факт регистрации права собственности за продавцом по правилам ст. 219 ГК РФ, отсутствие действующего договора строительного подряда, наличие акта приема-передачи объекта заказчику генеральным подрядчиком.
11. Проведенный анализ современного законодательства, судебно-арбитражной практики, имеющихся доктринальных положений позволяет диссертанту сделать вывод о том, что, по существу, сложилась унифицированная позиция в отношении правовых последствий невыполнения покупателем обязательств по оплате недвижимости. Указанное правонарушение, по общему правилу, является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Практическое значение результатов диссертационного исследования. Результаты настоящей диссертационной работы могут быть использованы в законотворческой деятельности при совершенствовании отечественного законодательства, регулирующего оборот недвижимости, в том числе ГК РФ, нормативных правовых актов о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, законодательства о приватизации РФ и субъектов РФ.
Наряду с этим, возможно использование материалов диссертационного исследования в правоприменительной и иной юридической практике, в частности в деятельности по защите субъективных прав участников рынка недвижимости.
Кроме того, выводы и предложения диссертанта могут найти применение в учебном процессе, например, в рамках преподавания учебных курсов "Гражданское право", "Предпринимательское право", специального курса "Сделки с недвижимостью".
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Казанского государственного университета, где было проведено ее обсуждение. Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях:
Журнал // "Нормативные акты Республики Татарстан". №7, июль 1999. "О некоторых основаниях признания сделок недействительными части 1". Стр. 46-48. Журнал // "Нормативные акты Республики Татарстан". №8, август 1999. " о некоторых основаниях признания сделок недействительными части 2". Стр.51-52. Журнал И "Нормативные акты Республики Татарстан". №9, сентябрь 1999. "О некоторых вопросах применения общих норм купли-продажи". Стр. 42-50. Журнал // "Нормативные акты Республики Татарстан". №10, октябрь 1999. "о некоторых вопросах и способах прекращения обязательств". Стр. 4345. Журнал // "Правосудие в Татарстане". №4 (5). 2000. "О некоторых вопросах и способах договора продажи недвижимости и его особенностях". Стр. 44-48. Журнал // "Информационный бюллетень Минюста РТ". №7 (30), июль 1999. "О некоторых вопросах применения ФЗ "Об исполнительном производстве". Стр. 6-10.
Результаты исследования автор использовал при разрешении арбитражных дел в апелляционной инстанции Арбитражного Суда Республики Татарстан, а также на занятиях со студентами по курсу "Арбитражный процесс" в Казанском государственном университете, в лекциях, прочитанных в ПО "Тат-энерго" и Министерстве юстиции Республики Татарстан.
Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. Указанная структура определена в соответствии с темой исследования, она подчинена названным выше целям и задачам, поставленным в диссертации.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Петрушкин, Виталий Анатольевич, Казань
Заключение
Проведенное диссертационное исследование позволяет нам сформулировать ряд выводов по заявленной теме в соответствии с поставленной целью и определенными выше задачами, а также обозначить некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства.
1. Осуществленный диссертантом в сравнительно-правовом и историческом аспекте анализ специального законодательства о недвижимости как России, так и зарубежных стран за период двух последних столетий приводит к выводу о том, что за весь указанный период недвижимость относилась законодателем к наиболее существенным объектам гражданских прав в следствии ее особой значимости в социальном и экономическом отношении. Данный факт давал основание устанавливать на разных этапах развития правового регулирования специальные нормы, оформляющие отношения по поводу недвижимости с учетом специфики рассматриваемого объекта. Однако само понятие недвижимых вещей особого изменения в историческом контексте не претерпело, что указывает на известную стабильность и неизменность данного вида имущества.
2. В диссертации определенны общие квалифицирующие признаки объектов недвижимости по российскому законодательству. Наличие таких признаков свидетельствует о необходимости правового опосредования особого порядка (процедуры) отчуждения недвижимого имущества.
3. Правила поведения в сфере купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей определяются одновременно как общегражданскими нормами (положениями ГК РФ), так и правилами специального законодательства (законодательство о несостоятельности (банкротстве), антимонопольное законодательство и т.д.). При этом нормы данного законодательства, регулирующего отношения в сфере купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, в основном носят правоограничительный характер и направлены на защиту "слабой" стороны в правоотношении.
4. Нормы специального законодательства, регулирующего отношения в сфере купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, преимущественно носят императивный характер.
5. Споры, возникающие в области купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей, по существу, выделяются в отдельную категорию дел, рассматриваемых в арбитражных судах. Основанием для этого служат: специфический предмет спора (недвижимое имущество); наличие специальных нормативных актов, регулирующих соответствующие отношения; особый субъектный состав данных юридических конфликтов.
6. Анализ современной правоприменительной практики по договорам купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей приводит к выводу о том, что для отечественной правовой действительности необходимо и целесообразно усиление публично-правовых начал в регулировании отношений по поводу недвижимости. В частности, это возможно путем введения полного государственного контроля за порядком продажи недвижимости. В этих целях предлагается внести ряд дополнений и изменений в положения ГК РФ. В частности, следует установить обязательную государственную регистрацию договора продажи любого вида недвижимости. В тоже время правовым последствием отсутствия такой регистрации нужно прямо определить ничтожность сделки.
Как показывает судебно-арбитражная практика, отсутствие государственной регистрации любых договоров, направленных на отчуждение объектов недвижимости (за исключением продажи предприятия), представляет собой существенный пробел в регулировании купли-продажи недвижимого имущества.
Предлагаемая государственная регистрация всех сделок, объектом которых является недвижимость, необходима (и в этом ее юридическое значение) для юридического закрепления факта возникновения, прекращения или изменения соответствующих обязательственных правоотношений. Следовательно, в действующем законодательстве государственная регистрация сделок с недвижимостью должна быть в любом случае завершающим этапом в процедуре правового оформления отношений по поводу недвижимости, т.е. в таком смысле она должна носить правоустанавливающий характер. В рассматриваемом аспекте государственная регистрация представляет собой элемент юридического состава, порождающего субъективное право на недвижимое имущество. Таким образом, государственную регистрацию отчуждательных сделок с недвижимостью следует оценивать и как замыкающее звено в процедуре оформления такой сделки, и как исходное начало для возникновения соответствующих обязательственных правоотношений.
Указанная корректировка законодательства позволит уже в начальной стадии формирования отношений сторон пресечь составление договора, противоречащего закону. В результате этого предлагаемое введение обязательной регистрации договора приведет к более согласованному применению общегражданских и специальных норм действующего законодательства и, как следствие, повысит их эффективность.
Установление обязательной регистрации договоров по отчуждению недвижимости позволит, по нашему мнению, сформировать новые подходы в правоприменительной практике. Это, в свою очередь, приведет к необходимости адекватного теоретического осмысления предлагаемой новеллы в доктрине.
Публичный контроль на стадии заключения договоров в сфере оборота недвижимости будет служить известной гарантией стабильности соответствующих правоотношений и надежным правовым средством защиты субъективных прав всех заинтересованных участников как гражданского оборота, в том числе и в области действия наследственного права, так и субъектов публично-правовых отношений.
7. По нашему мнению, современный законодатель, закрепляющий обязательную регистрацию сделки по продаже предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ), совершенно не учитывает то обстоятельство, что некоторые недвижимые объекты иного рода могут иметь большую значимость и ценность по сравнению с имущественным комплексом-предприятием. По существу, здесь в известной степени устанавливается юридическое неравенство субъектов схожих сделок и достаточно искусственно разграничиваются понятие "предприятие" и общая категория "недвижимость".
8. Необходимо отметить, что в судебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимости и реализацией прав покупателя недвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующую редакцию ст.551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче продавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным права распоряжения, а, следовательно, не является полноправным собственником.
Закрепление подобного правила позволит повысить правовые гарантии охраны прав кредиторов в обязательствах и исключить отдельные злоупотребления на практике. В частности, в отсутствии подобной нормы в ряде случаев кредиторы продавца не вправе претендовать на его имущество, которое уже передано и оплачено покупателем. Здесь же и оправдает себя необходимость государственной регистрации договора, при помощи которой существенно ограничивается возможность заключения сделок в целях укрытия ликвидного имущества (недвижимости) должника от кредиторов.
9. В ст.217 ГК РФ четко определено, что имущество, находящееся в государственной или коммунальной собственности может быть передано его собственником только через процедуру приватизации. Сравнительный анализ данной нормы действующего законодательства РФ и РТ о приватизации приводит к выводу о том, что существует целый ряд прямых противоречий указанного законодательства РТ общим принципам приватизации, а также соответствующему законодательству РФ. Подобное обстоятельство свидетельствует о необходимости некоторого совершенствования действующего законодательства о приватизации субъектов РФ. Так, отчуждение публичного имущества через процедуру приватизации должно исключать такой способ отчуждения, как прямая продажа объектов, что свойственно законодательству субъектов РФ. Поэтому мы предлагаем исключить из п. 1 ст. 13 Закона РТ от 5 февраля 1992 года "О приватизации государственного имущества в РТ" (в редакции от 27.05.98г.) возможность прямой продажи государственного и коммунального имущества.
Практическая реализация данного предложения приведет, по нашему мнению, к повышению заинтересованности государственных и коммунальных органов в получении реальной стоимости недвижимости, отчуждаемой только через соответствующие торги.
Кроме того, дополнительной гарантией прав публичного собственника может служить продажа имущественных комплексов только с согласия антимонопольного органа.
10. Договор купли-продажи предприятий, по существу, является одним из разновидностей договора купли-продажи недвижимости, хотя и выделяется в ГК РФ в самостоятельный вид купли-продажи.
11. Продажа предприятий с нарушением прав его кредиторов относится к существенным нарушениям соответствующего договора. Предлагается установить обязанность собственника по обращению в органы юстиции в целях исключения предприятия (юридического лица) из Единого государственного реестра юридических лиц.
12. Применение положений п. 2 ст. 562 ГК РФ в судебно-арбитражной практике показывает нецелесообразность предоставления кредитору, не уведомленному о продаже предприятия, в состав которого входят обязательства должника, права обращаться с иском о признании договора продажи предприятия недействительным. Это подтверждается тем, что при продаже предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) в его состав входят все виды имущества, включая права требования и долги. Таким образом, покупатель предприятия является универсальным правопреемником и отвечает по всем обязательствам правопредшественника. Права же не извещенного о продаже предприятия кредитора не нарушаются и наделение его таким правом как признать сделку между покупателем предприятия и продавцом недействительной не допустимо.
13. В настоящем диссертационном исследовании проанализирована и обоснована позиция Арбитражного суда Республики Татарстан, которая обязывает покупателя оплачивать долги приобретенного предприятия, в том числе и не отраженные в передаточном акте. При этом, покупатель по положению ст. 565 ГК РФ вправе потребовать только уменьшения покупной цены, но не ограничения пределов правопреемства.
14. Диссертантом предлагается прямо установить в законодательстве, что незавершенные строительством объекты могут быть предметом договора купли-продажи. В таком случае право собственности на данный объект должно возникать с момента государственной регистрации соответствующего договора. При этом необходимо устанавливать: возможность свободного обращения этого объекта, факт регистрации права собственности за продавцом по правилам ст. 219 ГК РФ, отсутствие действующего договора строительного подряда, наличие акта приема-передачи объекта заказчику генеральным подрядчиком.
15. Проведенный анализ современного законодательства, судебно-арбитражной практики, имеющихся доктринальных положений позволяет диссертанту сделать вывод о том, что, по существу, сложилась унифицированная позиция в отношении правовых последствий невыполнения покупателем обязательств по оплате недвижимости. Указанное правонарушение, по общему правилу, является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Однако имеются различные точки зрения о возможности возврата недвижимости после расторжения названной сделки, тем более при наличии государственной регистрации права собственности за приобретателем. Исследуя правовую природу договора продажи недвижимости, нами делается вывод о возможности возврата объекта, даже при наличии государственной регистрации прав, только в случаях прямо предусмотренных договором или законом. В настоящее время только Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" ст. 29) допускается возврат недвижимости после расторжения договора. Нормы же ГК РФ такой возможности не предполагают.
16. В диссертационном исследовании предлагается устранить пробелы в правовом регулировании отношений по поводу аренды объектов, входящих в состав здания и сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения как части здания. На базе исследования судебной практики автором предлагается включить в законодательство прямую норму об обязательной регистрации договора аренды нежилого помещения. В отсутствии реализации этого предложения диссертантом обосновывается использование на практике в данной ситуации аналогии закона (ст.6 ГК РФ), согласно которой применяется регистрация по п.2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в данном случае осуществляется государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. С этого момента данный договор и считается заключенным.
Завершая работу, хотелось бы отметить следующее. Рамки настоящей работы позволили нам выделить основные правовые проблемы в области продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей. Как показывает судебно-арбитражная практика, сфера правового регулирования отношений по поводу купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей нуждается в продолжении соответствующих научных исследований. Так, например, более детально необходимо проанализировать антимонопольное регулирование в указанной области.
Кроме того, настоятельно требуется изучить влияние законодательства о налогах и сборах на частные отношения по поводу продажи недвижимости. Не исключено также, что правоприменительная практика поставит здесь еще ряд проблем, которые ещё потребуют адекватного научного отражения и выработки путей их решения.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей»
1. Нормативные акты, А. Международные нормативные акты.
2. Всеобщая декларация прав человека. Принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН. 10.12.48 г.//Социальная защита.1995. № 11. ст. 10.
3. Конвенция по вопросам гражданского процесса от 1 марта 1954 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.1996. № 12.
4. Конвенция ООН о договоре международной купли-продажи. (Вена.11 апреля 1900 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 1998. №3.
5. Конвенция о праве, применимая к международной купле-продаже. (ГАГА, 15 июня 1955г. , 22 декабря 1986 г.).
6. Брюссельская конвенция по вопросам юрисдикции и принудительного исполнения решений в отношении гражданских споров (от 27 сентября1968 г.). // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. №10.
7. Конвенция по вопросам Гражданского процесса (ГАГА, 1 марта 1954 года) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997. № 10. ст. 431.
8. Конвенция, регулирующая некоторые вопросы, связанные с коллизией законов от 12 апреля 1930 г. // Социальная защита. 1989. № 3. ст. 105.
9. Конвенция об ограничении в применении силы при взыскании по договорным обязательствам (ГАГА, 13 октября 1907 г.)
10. Конвенция об исковой давности в международной купле-продаже (Вена 13 сентября 1997 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. № 2. ст. 101.
11. Б. Нормативные акты Российской Федерации.
12. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 25 декабря 1993 г.
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) с изменениями и дополнениями // Собрание законодательства Российской Федерации,1994. №32. ст. 3301.
14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) с изменениями и дополнениями // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
15. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 16 июня 1964 г. с изменениями и дополнениями // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 49. ст, 4696; 1996 . № 35. ст. 4134; 1997. № 47. ст. 5341; 1998 г. №26. Ст. ЗОЮ.
16. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации1995. № 19. ст. 1709.
17. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. с изменениями и дополнениями // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 400.
18. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от31 мая 91г.// Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991. № 12. ст. 137.
19. Закон об основах Федеральной политики от 22 декабря 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. ст. 99.
20. Закон РСФСР " 0 приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР от 3 июля 91г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.
21. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 89г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1989. № 32. ст. 1242.
22. Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. ст. 3302).
23. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983.27. ст. 927.
24. Федеральный Закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" от 22 декабря 95г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 12. ст. 104.
25. Закон РСФСР "О собственности в РСФСР " от 24. 12.90г.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 3. ст. 416, Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. ст. 1966.
26. Федеральный Закон "Об ипотеке" от 16 июля 98г. № 102-ФЗ // Еженедельник "Экономика и жизнь". 1998. №31.
27. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 97г. № 122-ФЗ // Российская газета от 06.03.97г.
28. Федеральный конституционный Закон " 06 арбитражных судах в РФ" от 05 апреля 95г. № 1-ФКЗ // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1995. № 30. ст. 1013.
29. Закон РСФСР "Об арбитражном суде" от 4 июля 91г.//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР 1992. № 34. ст. 1965; № 32. ст. 1236.
30. Закон РСФСР от 20 ноября 1980г. "Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР" // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1980.48. ст. 1596.
31. Закон РСФСР от 25 октября 1991г. № 1807-1 "О языках народов РСФСР" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1997. № 50. ст. 1740.
32. Закон от 17 ноября 1995 г. № 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О прокуратуре Российской Федерации" // Российская газета от 25 ноября 1995.
33. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ "О судебных приставах" // Российская газета от 5 августа 1997.
34. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Российская газета от 5 августа 1997.
35. Указ Президента от 24 декабря 93г. № 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" // Российская газета от 26 декабря 1993. № 3.
36. Указ Президента РФ от 14.10.92г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду". // Российская газета от 17 октября 1992. ст. 2.
37. Указ Президента РФ от 29 января 92г. № 66 "Об утверждении временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации" // Российская газета от 3 февраля 1992.
38. Указ Президента РФ от 31 июля 92г. № 1705 "О расширении возможностей участия населения в специализированных аукционах" // Российская газета от 29 июля 1992.
39. Указ Президента РФ от 22 декабря 93г. № 2265 "О гарантиях местного самоуправления в РФ"// Российская газета от 20 декабря 1993.
40. Постановление Совета Министров РСФСР от 05 июня 61, № 691
41. О передаче зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности кооперативным организациям"// Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1961. № 24.
42. Постановление Президиума Верховного Совета СССР от 21 июня 1988г. "О признании и исполнении в СССР решений иностранных судов и арбитражей" // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N2 26. ст. 427.
43. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 1998г. № 516 "О дополнительных мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 22. ст. 2472.
44. Инструкция Министерства юстиции СССР "Об исполнительном производстве" от 15 ноября 1985г. // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1987. №11.
45. Приказ Минюста РФ от 3 июля 1998г. № 76 "О мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организации // "Экономика жизнь". 1996. № 29.
46. Распоряжение мэра г.Москвы от 31 декабря 1996г. № 655/1-РМ
47. О проведении публичных торгов недвижимого имущества в порядке исполнения решения судов" // Справочная правовая система "ГАРАНТ".
48. Распоряжение Мэра г. Москвы от 4 мая 1998 г. № 430-РМ
49. О государственных и общественных интересах в сфере земельных правоотношений в городе Москве при судебном представительстве"// Справочная правовая система "ГАРАНТ".
50. Единообразный торговый кодекс США (Современное зарубежное и международное частное право) / М., 1996. ст. 59-60.
51. В. Нормативные акты Республики Татарстан
52. Конституция Республики Татарстан с изменениями и дополнениями // Республика Татарстан. 25 октября 1992 г.
53. Указ Президента РТ от 24 марта 95г. № 8-192 "О регулировании земельных отношений в РТ"/ Республика Татарстан от 26 марта 1995.
54. Указ Президента РТ от 22.07.94г." О мерах по сокращению не завершенных строительством объектов"// Сборник Госкомимущества РТ. 1994. №7.
55. Постановление Верховного Совета Республики Татарстан
56. О применении статьи 3 Закона РТ "0 приватизации жилищного фонда в РТ" от 30 ноября 94. № 2251-12. // "Республика Татарстан" от 29ноября 1994г.
57. Постановление Кабинета Министров РТ от 27.03.95г. № 150 " Об утверждении "Правил обмена жилых помещений различных форм собственности в РТ" // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств Республики Татарстан. 1995. № 4.
58. Постановление Кабинета Министров РТ "0 совершенствовании порядка оформления документов при нотариальном удостоверении договоров отчуждения приватизированных жилых помещений" от 18 июля 96г. № 583 // "Республика Татарстан" от 20 июля 1996. Ст. 4.
59. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан
60. О государственном комитете республики Татарстан по управлению государственным имуществом" от 30 декабря 96г. № 1113// Республика Татарстан от 24.12.96.
61. Постановление Кабинета Министров РТ " 0 государственной регистрационной палате при Министерстве юстиции РТ" от 30 декабря 96г. № 1117 (в редакции от 16,06.97) // Республика Татарстан от 2 января 1997г.
62. Постановление Кабинета Министров РТ от 16 июля 1997г.
63. Об утверждении Положения о порядке и условиях приватизации государственного и коммунального жилищного фонда в Республике Татарстан" // Республика Татарстан от 18 июля 1998 г.
64. Нормативные акты, утратившие силу.
65. Декрет о суде от 1 декабря 1917 г. № 1 // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и крестьянского правительства РСФСР. 1917. № 4. Ст. 50.
66. Декрет о суде от 7 марта 1918 года № 2 // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и крестьянского правительства РСФСР. 1918. №26. Ст. 348.
67. Положение о Народном Суде РСФСР от 30 ноября 1918г. // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и крестьянского правительства РСФСР. 1918. № 85. Ст. 889.
68. Положение о Народном Суде РСФСР от 21 октября 1920 г. // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и крестьянского правительства РСФСР. 1920. № 83. Ст. 407.
69. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 7 июля 1923 г. // Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и крестьянского правительства РСФСР. 1923. №46-47. Стр. 479.1.. Судебная практика.
70. Письмо Минюста Российской Федерации от 13 января 1998 г. № 06-60 //
71. Справочная правовая система "ГАРАНТ".
72. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 июня 94г. № С1-7ЮГ-460 "О предъявлении специализированными прокуратурами исков в арбитражные суды". // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1994. № 9.
73. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от11 июня 97г. № 15 "Обзор разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий". // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1997, № 7.
74. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14 июля 1999 г. № 45 "Об обращении взыскания на имущество учреждений" // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1995. № 8. Ст. 10.
75. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 2409/08 от 8 июня 1999 г. // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1999. № 10.
76. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 августа 1999 г. № 1886/99 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1999. № 12. Ст.40.
77. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 августа 1999 г. № 2108/99 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1999 № 12 стр.12.
78. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 августа 1999 г. № 3200/99 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1999 г. № 12. ст. 14.
79. Решение Арбитражного суда РТ от 3 апреля 2000 г. Дело № 6/680.
80. Постановление Апелляционной Инстанции Арбитражного суда РТ от 20 июля 2000 г. по делу № 6/680.
81. Постановление Федерального Арбитражного суда Российской Федерации Поволжского округа от 26 сентября 2000 г. по делу № 6/680.82.
