Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации

Петелин, Денис Викторович

Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

На правах рукописи

Петелин Денис Викторович

□ОЗ172337

ДОГОВОРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03. — Гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2008

003172337

Диссертация выполнена на кафедре международного частного права и гражданского процесса Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор

Петрова Галина Владиславовна

Официальные оппоненты:

Ведущая организация

- доктор юридических наук, профессор Богданов Евгений Владимирович

- кандидат юридических наук Кумаритова Анастасия Александровна

- Российская академия предпринимательства

Защита состоится «¿7 » мая 2008 г в ' часов на заседании Диссертационного совета Д 226.003.02 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109436, г. Москва, 4-й Вешняковс-кий проезд 4. Тел.. 371-06-11, 371-58-38.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации».

Автореферат разослан « » апреля 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент

О.Н. Бобровская

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.

Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники (риэлторы).

Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданско-правовых отношений связано с оказанием услуг фактического и (или) юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.

Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью, 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором».

Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского, жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения

Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности связано с четкой правовой регламентацией объема и содержания прав и обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях повышения эффективности операций с недвижимостью. Это касается: 1) определения специфики содержания порядка возмездного оказания риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Не-разрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям,

возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.

Актуальность темы обусловлена и особенностями юридической природы риэлторского договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг. Они могут включать в себя посредническую, оценочную, маркетинговую, консультационную деятельность, а также юридические действия (представительство риэлтором интересов клиента в органах государственной власти, местного самоуправления и иных организациях).

Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию которых направлена деятельность риэлтора. В частности к ним относятся обязательства, вытекающие из договоров возмездного оказания услуг, регулируемых нормами главы 39 ГК РФ. В этой связи следует исходить из возможности заключать как договоры, предусмотренные и не предусмотренные п. 2 ст. 421 ГК РФ, так и договоры, содержащие элементы различных видов договоров, так называемые смешанные договоры (п 3 ст. 421 ГК РФ). Поэтому стороны договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг, вправе самостоятельно решать, какой по своей правовой природе договор они намерены заключить. Судебная практика также квалифицируют исследуемый институт как договор возмездного оказания услуг. Однако, некоторые судьи считают его агентским договором, посредническим договором с последующим применением к нему норм Главы 52 ГК РФ.

Практическая значимость исследования обусловлена и проблемами правоприменительной деятельности Проведенный автором анализ судебной практики свидетельствует о том, что па сегодняшний день в ней отсутствует единообразное понимание природы риэлторского договора. При исследовании договорного регулирования риэлторской деятельности автор стремился ответить на вопрос о том, какие правовые отношения подпадают под это понятие, где границы публичного порядка и договорного регулирования. Представляется, что этот вопрос не вызывает ни малейшего затрудне-

ния, поскольку риэлторский (агентский или договор возмездного оказания услуг) относится к числу поименованных в Граясданском кодексе РФ, однако при ближайшем рассмотрении вопрос представляется не столь простым.

В сложившейся ситуации становится очевидным тот факт, что должпая правовая регламентация деятельности риэлторов позволит избежать многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в России, предоставит возможность заниматься риэлторской деятельностью только тем субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок. Рынок недвижимости в России - это особая сфера, где из-за отсутствия оптимального правового регулирования основных вопросов, противоречивости уже имеющихся нормативов, низкого уровня правосознания, участники рынка недвижимости, в первую очередь, клиенты риэлторов, зачастую оказываются в неблагоприятных условиях, их права и законные интересы нарушаются.

Данные проблемы требуют специального теоретического исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в контексте его исторического развития, как в российском гражданском праве, так и в гражданском праве других стран, принадлежащих к различным правовым системам. Без подобного исследования достаточно сложно понять значение соответствующих правовых норм, оценить последствия их применения к регулируемым отношениям. Эти обстоятельства и предопределяют актуальность выбранной темы.

Степень научной разработанности темы. Сфере услуг было посвящено достаточно большое количество работ в советский период. Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений по оказанию услуг внесли ученые-цивилисты: H.A. Ба-ринов, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е Д. Шеше-нин, А.Е. Шерстобитов

После принятия Гражданского кодекса РФ проблемы гражданско-правового регулирования отношений по оказанию услуг рассматривались такими учеными как* М.И. Брагинский, М.Н. Малеина, Е Г. Шаблова, Д.И. Степанов, JI В Санникова.

Правовому регулированию отношений по оказанию отдельных видов услуг посвящены диссертационные исследования A.B. Бело-зерова, C.B. Курова, Т В Ларинои, Н.В. Сирик, В.H Соловьева, А Е. Толстовой, О.М. Щуковской. В российской юридической литературе отсутствуют диссертационные исследования, посвященные договорному регулированию риэлторской деятельности и оказания связанных с ней услуг.

Особо следует отметить несколько диссертационных исследований последних лет, затрагивающих проблемы договорного регулирования посреднической деятельности, в частности: И.H Галуши-ной A.B. Егорова, С.А. Колимба, Ю.Б. Носковой, М.З. Пак, Е.В. Поповой, C.B. Скороходова, H.A. Субботина, A.C. Шаповаленко.

Некоторые выводы, касающиеся договорного регулирования риэлторской деятельности, можно также найти в научных трудах И.В. Александровского, Б.С Антимонова, А.Г. Гойхбарга, К А. Граве, O.A. Красавчикова, В.А. Краснокутского, М.Н. Миллера, Е.А. Суханова, В С. Якушева.

Таким образом, проблемы договорного регулирования риэлторской деятельности остаются недостаточно изученными За рамками ныне существующих научных изысканий остается множество вопросов, связанных с договорным регулированием риэлторской деятельности, неразработанность которых негативно отражается на правоприменительной практике, защите прав и законных интересов участников исследуемых договорных отношений

Цель исследования состоит в разработке модели договорного регулирования риэлторской деятельности посредством различных поименованных и непоименованных договорных конструкций, существующих в гражданском праве Российской Федерации.

Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

— осуществление историко-правового анализа становления и развития законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере недвижимости;

- проведение анализа действующего российского и зарубежного законодательства, норм международного права о риэлторской де-

ятельности, судебной практики в данной области в России и за рубежом;

- выявление актуальных правовых проблем договорного регулирования риэлторской деятельности в России;

- подготовка предложений по устранению недостатков договорного регулирования риэлторской деятельности в России, в том числе на основе дореволюционного и зарубежного законодательства и правоприменительной практики в данной области

- выработка практических рекомендаций для участников риэлторского договора.

Объектом исследования являются правоотношения в области договорного регулирования риэлторской деятельности, их возникновение, становление, современное состояние и дальнейшие перспективы развития в Российской Федерации.

Предмет исследования - договорное регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой области.

Гипотеза исследования заключается в наличии особенностей в договорного регулирования риэлторской деятельности в российском предпринимательском праве, которые должны найти свое отражение в дальнейшем совершенствовании российского законодательства с учетом зарубежного и международного опыта, а также правоприменительной практики.

Методологическая оспова работы. Методами настоящего исследования являются исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и метод правового моделирования. Исторический метод позволяет проследить историю развития института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего российского, иностранного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского законодательства, регулирующих риэлторские договорные отношения между собой, с нормами, регулирующими подобные отно-

шения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм. Метод правового моделирования позволяет спрогнозировать последствия внесения предлагаемых в исследовании изменений законодательства

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков частного права дореволюционной России:

A.П. Башилова, Ю С. Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JI. Дювернуа., Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, JI.C. Таля, И.Т. Тарасова, В А. Удинцева, П.П Цитовича, Г.Ф. Шершеневича.

Теоретической основой исследования также явились труды российских ученых в области гражданского и предпринимательского права: Т.Е Абовой, Л.В. Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агарко-ва, В.А. Белова, Е.В. Богданова, M И. Брагинского, С.Н. Братуся,

B.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, H Г. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, JI.A. Лунца, О А. Красавчи-кова, Н.И. Клейн, M Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И А. Покровского, В.А. Рахмиловича, В К Райхера, Г.Ф. Ручкиной, О.Н. Сади-кова, C.B. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е А Суханова, Ю К. Толстого, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохло-ва, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой, В.Ф. Яковлева и других.

Труды советских и российских ученых-цивилистов: М.В. Кро-това, В.А. Рясенцева, C.IO. Рябикова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова и других исследователей в области гражданского права. В работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как • Bowstead G. S., Holdworth W S., MaitlandE., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Эмпирической основой диссертационного исследования являются нормы ранее и ныне действующего российского, зарубежного, международного гражданского права, материалы судебной

практики, а также специфика риэлторской деятельности в России и за рубежом. Дополнительным источником послужили статьи в периодических изданиях, в которых освещались основные проблемы и тенденции развития договорного регулирования риэлторской деятельности в России и за рубежом.

Научная новизна работы обусловлена необходимостью совершенствования договорного регулирования риэлторской деятельности в России с учетом зарубежного и международного опыта в связи с необходимостью оптимального регулирования оборота недвижимости, в том числе связанного с использованием услуг профессиональных агентов (риэлторов).

Новацией являются: научно обоснованные авторские понятия риэлторского договора, риэлторской услуги; выявление юридической природы данного договора; разработанный и обоснованный перечень существенных условий изучаемого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства.

Новизна заключается и в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права предпринята попытка специального гражданско-правового исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в России, а также за рубежом.

В работе впервые подробно рассматриваются истоки возникновения риэлторского договора в праве стран общего и континентального права, причины его появления в российском гражданском праве, международно-правовое регулирование отношений агентирования, обобщается судебная практика в данной области. Данная работа представляет собой первое в отечественной правовой науке диссертационное исследование, в котором рассматривается сущность, становление и развитие договорного регулирования риэлторской деятельности.

На защиту выносятся следующие основные положения:

1. В результате исторического анализа развития организационно-правовых и договорных форм риэлторской деятельности в России и за рубежом, диссертантом выявлено, что некоммерческие,

самоуправляемые организации профессиональных посредников на рынке недвижимости (Гильдии Риэлтеров) ставили одной из основных своих задач минимизацию совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью, а также создание типовых форм риэлторских договоров. В результате сравнительного исследования норм дореволюционного российского и зарубежного гражданского права обосновывается тезис о том, что в дореволюционной и советской России были хорошо известны риэлторские отношения как правовой институт посредничества на рынке недвижимости, имеющие общую историю происхождения с аналогичными институтами в странах романо-германской правовой семьи.

2. Автором теоретически доказано, что целью договорного регулирования риэлторской деятельности является экономически выгодное изменение имущественного положения клиента за счет исполнения риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого помещения в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо порождение для клиента полезного экономического эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное риэлтором по заданию клиента маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего прибыльного проекта).

3. Диссертант приходит к выводу о том, что содержанием договорного правоотношения, возникшего между риэлтором и клиентом, являются их взаимные права и обязанности, связанные с оказанием риэлторских услуг в пользу клиента. Такого рода услугой является деятельность риэлтора, направленная на удовлетворение потребности клиента в консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента и (или) порождения для него полезного экономического эффекта.

обязательство, где в обязанность риэлтора, как правило, входит 1) документальное оформление передачи объекта недвижимости клиенту; 2) представительство при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на имя клиента; 3) организация взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимым имуществом; 4) оценка предполагаемых рисков при совершении сделок с недвижимостью.

5. Диссертантом выявлен особый договорный режим риэлторской деятельности. Его наличие обусловлено участием в данных договорных отношениях особого субъекта - риэлтора, а также тем, что в предмет исследуемой группы договоров входит осуществление юридических (заключение сделок с недвижимостью от имени и за счет клиента) и фактических действий посреднического характера (подбор и организация показов объектов недвижимости) либо их совокупности, подчиненных цели этих договоров, и связанных с недвижимостью.

Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых риэлторских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В этой связи следует опираться па принцип свободы договора (ст. 421 ПС РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

6. Атор установил, что действующее российское законодательство не допускает регистрацию недвижимости и сделок с ней на имя риэлтора, хотя бы и за счет и в интересах клиента, риэлтор не может самостоятельно исполнить сделку с недвижимостью. Это в свою очередь неоправданно сужает возможности риэлтора при исполнении своих обязательств и в настоящий момент требует использования риэлторского договора по модели поручения.

ленные на оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет риэлторского договора, - договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом, 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора - договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон - договоры, все стороны которых являются предпринимателями и в которых в качестве одной из сторон выступает потребитель.

8. Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании оказываемых услуг, их цене, об отчете риэлтора и делькредере. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре при его заключении. Если эти условия не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо — контрагент по сделке перед самим риэлтором.

9. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о риэлтерской деятельности, определяющего статус риэлтора, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его профессиональной ответственности.

Теоретическая и практическая значимость работы Сформулированные в диссертации теоретические положения и выводы должны способствовать совершенствованию договорного регулирования риэлторской деятельности в России на основе отечественного, в том числе дореволюционного и зарубежного опыта. Данное диссертационное исследование содержит ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства, использование которых может быть полезным в законотворческом процессе Представляется, что использование приведенных в настоящем исследовании практических рекомендаций будет полезным для участников оборота недвижимого имущества при заключении и

исполнении риэлторских договоров, а также при подготовке правовой позиции для участия в судебных процессах Научные изыскания диссертанта в области договорного регулирования риэлторской деятельности также могут использоваться в качестве учебного материала при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и договорного права.

Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается его комплексным характером, широким использованием российских, зарубежных и международных нормативных правовых актов, правоприменительной практики, научных источников, в том числе научной периодики.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Диссертация разработана на кафедре «Международного частного права и гражданского процесса» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения работы внедрены в образовательный процесс ВГНА Минфина России при преподавании автором курса «Международное частное право», а также специального курса «Правовые основы рынка недвижимости». Результаты настоящего исследования использованы при осуществлении юридического обеспечения деятельности Правового департамента МВД Российской Федерации Основные положения научной работы были представлены в пяти научных публикациях, подготовленных автором.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы Структура и объем работы определены целями и задачами проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, анализируется степень ее научной разработанности, сформулированы объект, предмет, цели и задачи исследования, гипотеза исследования, приведена характеристика методологических основ работы, определены ее нормативные и теоретичес-

кие основы, обоснована научная новизна, изложены положения, выносимые на защиту, указана практическая и теоретическая значимость исследования, приведены сведения об апробации его результатов и описана структура

В первой главе диссертации — «Возникновение и развитие риэлторских отношений в сфере недвижимости в зарубежном и российском праве» — проведен анализ возникновения, становления и развития риэлторских отношении зарубежом и в России с момента их, зарождения.

В первом параграфе — «Историко-правовой анализ эволюции посреднических отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве» - анализируются причины возникновения, история развития посредничества в сфере недвижимости в странах англо-американского и романо-германского права.

Историческое исследование развития риэлторских отношений в странах континентальной Европы свидетельствует о том, что в них, так же, как и в странах общего права, понятия и правила, относящиеся к риэлторскому договору, определялись преимущественно судебной практикой и обычаями.

Гражданское право дореволюционной России, развивавшееся под влиянием западноевропейской романистической правовой традиции, также не смогло выработать четких отличий «агента» от других посредников «комиссионера», «маклера», «поверенного», хотя такие попытки предпринимались неоднократно и учеными-цивилистами и судьями. Приведенный в диссертации анализ судебной практики и юридической мысли по этому вопросу свидетельствует о том, что на рубеже Х1Х-ХХ столетий деятельность агентов в сфере недвижимости, будучи широко распространенной в торговом обороте, не имела законодательного решения в силу неудовлетворительного состояния позитивного права.

Исследование исторического развития агентских отношений в России в дореволюционный период привело диссертанта к выводу о том, что как правовой тип агентские отношения в России имеют длительную историю развития, агентские отношения в России и в

странах континентальной Европы имеют однородные корни, агентские отношения, будучи разновидностью отношений по представительству, отличались от него наличием фактических действий, всегда имевших существенное значение при выполнении агентами возложенных на них посреднических функций.

Диссертантом также было отмечено, что после Октябрьской революции в связи с отменой частной собственности на объекты недвижимости была прервана традиция правового регулирования всей совокупности посреднических отношений в данной сфере.

В рамках данного параграфа автором показана динамика развития отечественной цивилистической мысли о правовой форме отношений по оказанию риэлторских услуг. Сделан вывод о том, что на современном этапе в России отсутствуют должные правовые основы их регулирования. Сущность этих отношений обусловливает необходимость их регламентации нормами не только гражданского законодательства, но и специального закона о риэлторской деятельности в Российской Федерации.

Во втором параграфе — «Место норм законодательства о риэлторской деятельности в системе предпринимательского права Российской Федерации» - рассматривается вопрос о специфике правового регулирования посреднической деятельности в сфере оборота недвижимости.

Произошедшие в стране коренные изменения в ее социально-экономическом и политическом строе нашли прямое отражение в принятых в 90-х годах многочисленных законах, среди которых Закон о собственности в РСФСР (1990 г.), Закон о приватизации жилищного фонда в РФ (1991 г.) и Закон об основах федеральной жилищной политики (1992 г.). Благодаря этим нормативно-правовым актам, широкое распространение получило посредничество в области оборота недвижимости.

Анализ эмпирического материала, судебной практики, а также юридической литературы, осуществленный в целях уяснения вопроса о характере деятельности риэлторов, привел диссертанта к следующим выводам, услуги риэлторов носят в большинстве случаев посреднический характер, поскольку они направлены на заклю-

чение, изменение или прекращение правоотношений клиентов с третьими лицами; в большинстве случаев предмет риэлторских договоров, заключаемых посредниками с клиентами, соответствовал предмету агентского договора в значении, придаваемом ему Главой 52 ГК РФ, что позволяет сделать вывод о том, что агентский договор как правовая конструкция является наиболее приемлемым для оформления правоотношений по посредничеству в сфере недвижимости; сложившаяся в первой половине 90-х годов практика деятельности риэлторов, в обычные функции которых входило представительство и юридическое (как прямое, так и косвенное) и фактическое (посредничество), наряду с иными видами посреднической деятельности предопределила и обусловила введение в современное гражданское право Главы 52 ГК РФ «Агентирование».

В третьем параграфе — «Современные проблемы правового регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации» - рассматривается вопрос о значении посредников в сфере оборота недвижимости, развитии саморегулирования их деятельности в современных российских условиях.

Диссертантом сделан вывод о том, что риэлторской деятельностью является деятельность, оказываемая на профессиональной основе лицами, получившими статус риэлтора в порядке, установленном законом о риэлторской деятельности, физическим и юридическим лицам (клиентам) в целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) порождения для них полезного экономического эффекта, связанного с недвижимостью. По мнению автора, риэлторскую деятельность необходимо признать предпринимательством Риэлтором следует признавать физическое лицо, получившее в установленном законом о риэлторской деятельности порядке статус риэлтора и право осуществлять риэлторскую деятельность Для обеспечения высокого качества риэлторских услуг к риэлтору должны быть предъявлены следующие требования: он обязан соблюдать требования стандартов риэлторских услуг, правила риэлторской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он может являться членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов и должен страховать свою

профессиональную ответственность в соответствии с требованиями закона о риэлторской деятельности.

Диссертант приходит к выводу о том, что изучение процесса саморегулирования во взаимосвязи с правовым регулированием конкретного вида деятельности является весьма перспективным и практически неисследованным. Автором сделана попытка раскрыть содержание данной проблемы в рамках риэлторской деятельности.

Автором выявлен ряд противоречий в действующем законодательстве, связанных с порядком создания саморегулируемых организаций, определением их организационно-правовой формы с точки зрения гражданского законодательства, а также с фактически принудительной процедурой вступления в члены данных объединений. При этом внесены обоснованные предложения по устранению указанных противоречий.

Вторая глава диссертации — «Риэлторский договор как средство правового регулирования посреднических предпринимательских отношений в сфере оборота недвижимого имущества» - посвящена исследованию правовой природы риэлторского договора, сравнительному анализу риэлторского договора со смежными договорами, показана роль международной унификации права и ее влияние на российское право в части, касающейся риэлторских отношений, определены источники правового регулирования риэлторской деятельности, обоснованы основные теоретические положения, выносимые на защиту, а также предложения по совершенствованию гражданского законодательства

В параграфе первом «Юридическая природа риэлторского договора в предпринимательском праве России» исследована правовая сущность риэлторского договора, его понятие и предмет, отличающий данный вид договоров от других. Диссертант пришел к выводу о том, что риэлторский договор является сделкой двусторонней, консенсуальной, взаимной (синаллагматической) и каузальной.

В работе приводится подробный анализ теоретических взглядов на классификацию гражданско-правовых сделок по признаку их

каузальности или абстрактности, что является оправданным в виду особого значения цели агентского договора как составного элемента сделки и одного из отличительных признаков, позволяющего, в ряде случаев, отграничить риэлторский договор от смежных договоров. В результате проведенного исследования по данному вопросу диссертант пришел к выводу о том, что целью агентского договора может являться экономически выгодное изменение имущественного положения клиента по отношению к третьему лицу за счет исполнения риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого помещения в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо порождение для клиента полезного экономического эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное риэлтором по заданию клиента маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего прибыльного проекта).

В диссертации доказывается, что понятие «фидуциарность», принятое в науке российского гражданского права, позволяет отнести риэлторский договор к числу фидуциарных сделок. При этом под фидуциарной сделкой понимается сделка, в которой следует различать внутренние отношения между участниками сделки от тех внешних правомочий, которые в результате сделки приобретает один из его участников Один из участников такой сделки, доверяя другому, по экономическим соображениям предоставляет ему большие внешние правомочия, чем это вытекает из сущности внутренних правоотношений между ними. Поэтому такое предоставление полномочий основано на доверии, «почему и следует подобные сделки признавать фидуциарными».

Принятая в современной российской доктрине классификация агентского договора, а вслед за ним и риэлторского, как договора на оказание услуг, обусловила изучение теоретических мнений по данному вопросу. Исследование этой проблемы в теоретическом плане, а также последовательное толкование норм главы 39 ГК РФ и главы 52 ГК РФ в контексте поставленной цели, позволило прийти к выводу о необходимости отнесения риэлторского договора к

типу договоров на оказание услуг, для которых результат деятельности агента не имеет существеннго значения.

Во втором параграфе — «Соотношение риэлторского договора со смежными договорами» - диссертантом последовательно с помощью различных критериев осуществлено сравнение риэлторского договора со смежными договорами в целях определения признаков, отличающих агентский договор от договоров, имеющих общие элементы в фактическом составе правоотношений (поручение, доверительное управление имуществом). Проведенный сравнительный анализ привел диссертанта к ряду теоретических заключении и практических выводов на предмет принятия специального федерального закона о риэлторской деятельности, основные из которых, в том числе, дефиниция риэлторского договора, отражены в положениях, вынесенных на защиту.

В третьем параграфе - «Существенные условия риэлторского договора» - рассмотрены условия риэлторского договора о предмете, сроке, цене и качестве. При этом существенными, помимо предмета, являются условия о сроке, цене и делькредере.

Предметом этого соглашения является совершение одной стороной (риэлтором) за вознаграждение по поручению другой стороны (клиента) юридических и фактических действий от своего имени и за счет клиента или от имени клиента и за его счет. Все действия риэлтора направлены на оказание посреднических услуг в сфере оборота недвижимости.

По мнению автора, закрепление обязанности риэлтора достичь определенного нематериального результата риэлторской услуги представляется необоснованным и противоречащим сущности обязательств. В риэлторском договоре должен быть определен срок начала и окончания риэлторской услуги Автор обосновал это тем, что досрочное исполнение договорного обязательства существенно затрагивает интересы кредитора. Исходя из этого, досрочное исполнение риэлторского договора должно допускаться только с согласия клиента.

По мнению автора, правовое регулирование качества риэлторских услуг является одним из наиболее дискуссионных и не-

достаточно разработанных вопросов. Нуждаются в нормативном закреплении понятия качества риэлторской услуги, недостатка и существенного недостатка такого рода услуги, права клиента в случае оказания риэлторской услуги ненадлежащего качества. Автор обращает внимание на то, что, в настоящее время требуется сертификация и стандартизация риэлторских услуг. Кроме того, целям обеспечения качества риэлторских услуг в конечном счете должно служить лицензирование. Особое внимание в работе уделено вопросу о критериях качества риэлторских услуг. Представляется, что приведенный перечень критериев качества подлежит нормативному закреплению в законе о риэлторской деятельности в Российской Федерации.

Диссертантом обоснована необходимость заключения риэлторского договора возмездного в простой письменной форме, поскольку это условие обеспечит точность и четкость закрепления всех иных условий исследуемого договора. Положение о простои письменной форме по усмотрению сторон может быть соблюдено: составлением одного документа, подписанного сторонами; обменом документами посредством различных видов связи; направлением одной из сторон письменной оферты и совершением другой стороной действий по выполнению указанных в ней условий договора, свидетельствующих о ее акцепте.

Третья глава — «Содержание риэлторского договора» — состоит из трех параграфов. В первом параграфе - «Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора» - исследуется содержание договорного правоотношения, возникающего между риэлтором и его клиентом. Возложение на риэлтора обязанности по предоставлению информации клиенту призвано компенсировать неосязаемость услуг и несоразмерность информированности клиента и исполнителя. В связи с этим отмечено значение нормативного закрепления этой обязанности для обеспечения интересов клиентов по договору. На основании норм действующего гражданского законодательства, включая законодательство о защите прав потребителей, с учетом особенностей риэлторских услуг сделан вывод, что информация, предоставляемая исполнителем кли-

енту, должна содержать сведения об исполнителе (в том числе о соблюдении им требований, предъявляемых к осуществлению риэлторской деятельности: наличии лицензии, соответствующей квалификации) и режиме его работы; об услугах (включая перечень услуг и их стоимость, указание на конкретное лицо, которое будет оказывать услугу), а также о надлежащем поведении получателя услуги до, во время и после ее оказания в целях достижения (сохранения) полезного эффекта риэлторской услуги. Информация должна быть предоставлена в доступной форме до заключения договора (за исключением информации о надлежащем поведении заказчика после оказания услуги, которая может быть предоставлена и после ее завершения) и отвечать требованиям достаточности и достоверности.

Диссертантом аргументировано положение о том, что основными договорными обязанностями риэлтора являются предоставление им консультации и справок по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, как в устной, так и в письменной форме; составление заявлений, жалоб, ходатайств и другие документов правового и иного характера, предметом которых является недвижимое имущество; осуществление подбора и организации показов объектов недвижимости, проведение оценки планируемой доверителем сделки с недвижимостью на вероятность ее недействительности; оказание содействия в организации взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимостью; осуществление документального оформления передачи объекта недвижимости доверителю; осуществление сбора и подготовки документов, необходимых для осуществления сделки доверителя с недвижимостью. Кроме того, по желанию клиента риэлтор может представлять интересы доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на имя доверителя. Риэлтор также вправе оказывать иные услуги, не запрещенные законодательством. При этом автор отмечает, что риэлтор в ходе реализации своих договорных обязательств имеет право требовать от доверителя предо-

ставления всех документов, необходимых для осуществления риэлторских услуг; получать разъяснения доверителя и дополнительные сведения, необходимые для осуществления риэлторских услуг; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для оказания риэлторских услуг за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на предоставление риэлторских услуг, риэлтор указывает это в отчете и информирует доверителя; привлекать с согласия доверителя к участию в оказании риэлторских услуг иных риэлторов либо других специалистов на договорной основе; отказаться от оказания риэлторских услуг, если доверитель нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте недвижимости либо не обеспечил соответствующие договору условия оказания услуг, требовать возмещения расходов, связанных с оказанием риэлторских услуг, и денежного вознаграждения за их исполнение.

Второй параграф — «Права и обязанности клиента как стороны риэлторского договора» — посвящен исследованию прав и обязанностей клиента, вытекающих из риэлторского договора Диссертант обращает внимание на то, что в риэлторском договоре содействие клиента имеет огромное значение, поэтому наряду с обязанностью оплаты услуг риэлтора требуется нормативное закрепление обязанности клиента по совершению действий, необходимых для оказания услуги, состоящих в выполнении требований исполнителя, обеспечивающих их качественное предоставление. Диссертантом подчеркнуто, что придание действиям клиента по выполнению предписаний риэлтора и предоставлению необходимой информации характера правовой обязанности направлено на защиту прав и законных интересов риэлтора в тех случаях, когда клиент уклоняется от выполнения этих требований.

Информация, которую клиент обязан предоставить риэлтору, должна отвечать требованиям полноты и достоверности. Объем и характер информации, подлежащей предоставлению, определяет исполнитель, однако он не вправе требовать информации больше,

чем требуется ему для осуществления своих обязанностей по договору. Обязанности клиента, невыполнение которых влечет невозможность оказания самой услуги и исполнения договора в целом, следует рассматривать в качестве встречных обязанностей клиента и при определении последствий нарушения субсидиарно применять правила ст. 719 ГК РФ. К отношениям сторон допустимо также субсидиарное применение ст. 718 ГК РФ, согласно которой заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы.

В третьем параграфе — «Предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской деятельности в Российской Федерации» - обосновывается необходимость регламентации договорных риэлторских отношений не только нормами гражданского законодательства, но и специального федерального закона о риэлторской деятельности в Российской Федерации.

В заключении диссертации в обобщенном виде сформулированы основные теоретические выводы и практические предложения, выработанные автором в результате исследования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы, общим объемом 3,4 п.л.:

Научная статья, опубликованная в издании, рекомендованном ВАК России.

1. Петелин Д В Договор об оказании риэлторских услуг: современные проблемы юридической техники. «Черные дыры» в российском законодательстве». №3. 2007. 0,5 п. л.

Научные статьи, опубликованные в иных изданиях

2. Петелин Д£ Юридическая природа договора об оказании риэлторских услуг в Российской Федерации //Сборник научных трудов ВГНА Минфина России под ред. проф. А.П. Балакиной и проф Г.В. Петровой «Экономика, финансы, право и управление: национальный и международный аспекты» Издательство ВГНА. 2006 0,7п. л

3. Петелин Д£. Существенные условия договора об оказании риэлторских услуг в Российской Федерации. //Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава, аспирантов, и соискателей. М.: ВГНА Минфина России, 2006. Вып. 4. 0,7 п. л.

4. Петелин Д-В. Некоторые особенности прав и обязанностей агента по операциям с недвижимостью в риэлторском договоре по законодательству Российской Федерации // Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава, аспирантов, и соискателей. М.: ВГНА Минфина России, 2007. Вып. 2. 0,7 п. л.

5. Петелин Д В Теоретические аспекты формирования содержания договора об оказании риэлторских услуг в Российской Федерации / В сборнике научных трудов ВГНА Минфина России под ред. проф. А.П. Балакиной и проф. Г.В. Петровой «Международный бизнес и управление финансово-экономические и правовые вопросы». М.: ВГНА Минфина России, 2007. 0,8 п.л.

Подписано в печать 24.04.2008 г. Печать трафаретная Гарнитура SchoolBookC Усл. п л. - 1,5 Заказ № 346 Тиралс-100 экз

Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское щ., 36 (495) 975-78-56 www autoreferat ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Петелин, Денис Викторович, кандидата юридических наук

Введение

Глава 1. Возникновение и развитие риэлторских отношений в 16 сфере недвижимости в зарубежном и российском праве

§1. Историко-правовой анализ эволюции посреднических 16 отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве

§2. Место норм законодательства о риэлторской деятельности в 26 системе предпринимательского права Российской Федерации

§3. Современные проблемы правового регулирования риэлторской 39 деятельности в Российской Федерации

Глава 2. Риэлторский договор как средство правового 62 регулирования посреднических предпринимательских отношений в сфере оборота недвижимого имущества

§ 1. Юридическая природа риэлторского договора в 69 предпринимательском праве России

§2. Соотношение риэлторского договора со смежными договорами \ \ i

§3. Существенные условия риэлторского договора

Глава Э. Содержание риэлторского договора

§1. Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора

§2. Права и обязанности клиента как стороны риэлторского договора

§3. Предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской деятельности в Российской Федерации

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.

Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданскоправовых отношений связано- с оказанием услуг фактического и (или) ' , юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.

Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости. К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью; 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором».

Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом 3 теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка. Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского,' жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью. В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости. В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения.

Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности связано с четкой правовой регламентацией объема и содержания прав и обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях повышения эффективности операций с недвижимостью. Это- касается: 1) определения специфики содержания порядка возмездного оказания риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Неразрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям, возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.

Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию которых направлена деятельность риэлтора. В частности к ним относятся обязательства, вытекающие из договоров возмездного оказания услуг, регулируемых нормами главы 39 ГК РФ. В этой связи следует исходить из возможности заключать как договоры, предусмотренные и не предусмотренные п. 2 ст. 421 ГК РФ, так и договоры, содержащие элементы различных видов договоров, так называемые смешанные договоры (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Поэтому стороны договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг, вправе самостоятельно решать, какой по своей1 правовой природе договор они намерены заключить. Судебная практика также квалифицируют исследуемый институт как договор возмездного оказания услуг. Однако, некоторые судьи считают его агентским договором, посредническим договором с последующим применением к нему норм Главы 52 ГК РФ.

Практическая значимость исследования обусловлена и проблемами правоприменительной деятельности. Проведенный автором анализ судебной практики свидетельствует о том, что на сегодняшний день в ней отсутствует единообразное понимание природы риэлторского договора. При исследовании договорного регулирования риэлторской деятельности автор стремился ответить на вопрос о том, какие правовые отношения подпадают под это понятие, где границы публичного порядка и договорного регулирования. Представляется, что этот вопрос не вызывает ни малейшего затруднения, поскольку риэлторский (агентский или договор возмездного оказания услуг) относится к числу поименованных в Гражданском кодексе РФ, однако при ближайшем рассмотрении вопрос представляется не столь простым.

В сложившейся ситуации становится очевидным тот факт, что должная правовая регламентация деятельности риэлторов позволит избежать многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в России, предоставит возможность заниматься риэлторской деятельностью только тем субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок. Рынок недвижимости в России — это особая сфера, где из-за отсутствия оптимального правового регулирования основных вопросов, противоречивости уже имеющихся нормативов, низкого уровня правосознания, участники рынка недвижимости, в первую очередь, клиенты риэлторов, зачастую оказываются в неблагоприятных условиях, их права и законные интересы нарушаются.

Степень научной разработанности темы. Сфере услуг было посвящено достаточно большое количество работ в советский период. Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений по оказанию услуг внесли ученые-цивилисты: Н.А. Баринов, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е.Д. Шешенин, А.Е. Шерстобитов.

После принятия Гражданского кодекса РФ проблемы гражданско-правового регулирования отношений по оказанию услуг рассматривались такими учеными как: М.И. Брагинский, М.Н. Малеина, Е.Г. Шаблова, Д.И. Степанов, JI.B. Санникова.

Правовому регулированию отношений по оказанию отдельных видов услуг посвящены диссертационные исследования А.В. Белозерова, С.В. Курова, Т.В. Лариной, Н.В. Сирик, В.Н. Соловьева, А.Е. Толстовой, О.М. Щуковской. В российской юридической литературе отсутствуют диссертационные исследования, посвященные договорному регулированию риэлторской деятельности и оказания связанных с ней услуг.

Особо следует отметить несколько диссертационных исследований .последних лет, затрагивающих проблемы договорного регулирования посреднической деятельности, в частности: И.Н. Галушиной А.В. Егорова, С.А. Колимба, Ю.Б. Носковой, М.З. Пак, Е.В. Поповой, G.B. Скороходова, Н.А. Субботина, А.С. Шаповаленко.

Некоторые выводы, касающиеся договорного регулирования риэлторской деятельности, можно также найти в научных трудах И.В. Александровского, Б.С. Антимонова, А.Г. Гойхбарга, К.А. Граве, О.А. Красавчикова, В.А. Краснокутского, М.Н. Миллера, Е.А. Суханова, B.C. Якушева.

Таким образом, проблемы договорного регулирования риэлторской деятельности остаются недостаточно изученными. За рамками ныне существующих научных изысканий остается множество вопросов, связанных с договорным регулированием риэлторской деятельности, неразработанность которых негативно отражается на правоприменительной практике, защите прав и законных интересов участников исследуемых договорных отношений.

Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

- осуществление историко-правового анализа становления и развития законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере недвижимости;

- проведение анализа действующего российского и зарубежного законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности, судебной практики в данной области в России и за рубежом;

- выявление актуальных правовых проблем договорного регулирования риэлторской деятельности в России;

- выработка практических рекомендаций для участников риэлторского договора.

Предмет исследования' — договорное регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой области.

Методологические основы работы. Методами настоящего исследования являются исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и метод правового моделирования. Исторический метод позволяет проследить историю развития института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего российского, иностранного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского законодательства, регулирующих риэлторские договорные отношения между собой, с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм. 'Метод правового моделирования позволяет спрогнозировать последствия внесения предлагаемых в исследовании изменений законодательства.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков частного права дореволюционной России: А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JI. Дювернуа., Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, JI.C. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича.

Теоретической основой исследования также явились труды российских ученых в области гражданского и предпринимательского права: Т.Е. Абовой, JI.B. Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агаркова, В.А. Белова, EfB. Богданова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, H.F. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, 0.С. Иоффе, JI.A. Кассо, JI.A. Лунца, О.А. Красавчикова, Н.И. Клейн, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И.А. Покровского, В.А. Рахмиловича, В.К. Райхера, Г.Ф. Ручкиной, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой, В.Ф. Яковлева и других.

Труды советских и российских ученых-цивилистов: М.В. Кротова, В.А. Рясенцева, С.Ю. Рябикова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова и других исследователей в области гражданского права. В работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как: Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Эмпирической основой диссертационного исследования, являются нормы ранее и ныне действующего российского, зарубежного, международного гражданского права, материалы судебной практики, а также специфика риэлторской деятельности в России и за рубежом.

Дополнительным источником служат статьи в периодических изданиях, в которых освещаются основные проблемы и тенденции развития договорного регулирования риэлторской деятельности в России и за рубежом.

Новизна заключается^ и в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права предпринята попытка специального гражданско-правового исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в России, а также за рубежом.

В работе впервые подробно рассматриваются истоки возникновения риэлторского договора в праве стран общего и континентального права, причины его появления в российском гражданском праве, международно-правовое регулирование отношений агентирования, обобщается судебная практика- в данной области. Данная работа представляет собой первое в отечественной правовой науке диссертационное исследование, в котором рассматривается сущность, становление и развитие договорного регулирования риэлторской деятельности.

На защиту выносятся следующие основные положения:

1. В результате исторического анализа развития организационно-правовых и договорных форм риэлторской деятельности в России и за рубежом, выявлено, что некоммерческие, самоуправляемые организации профессиональных посредников на рынке недвижимости (Гильдии Риэлтеров) ставили одной из основных своих задач минимизацию совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью, а также создание типовых форм риэлторских договоров. В результате сравнительного исследования норм дореволюционного российского и зарубежного гражданского права обосновывается тезис о том, что в дореволюционной и советской России были хорошо известны агентские отношения как правовой институт посредничества на рынке недвижимости, имеющие общую историю происхождения с институтами агентских отношений стран романо-германской правовой семьи.

2. Автором теоретически доказано, что целью договорного регулирования риэлторской деятельности является экономически выгодное t изменение имущественного положения клиента за счет исполнения' риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого помещения, в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо порождение для. клиента полезного экономического-эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное риэлтором по- заданию клиента маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего* прибыльного проекта).

3. Содержанием договорного правоотношения, возникшего между риэлтором.и клиентом, являются их взаимные права и обязанности, связанные с оказанием риэлторских услуг в пользу клиента. Такого рода услугой является деятельность риэлтора, направленная на удовлетворение потребности клиента в консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента и и или) порождения для него полезного экономического эффекта.

4. Автор с позиций частноправового регулирования определяет, что договорное правоотношение, сторонами которого являются риэлтор и клиент, представляет собой комплексное посредническое обязательство, где в обязанность риэлтора, как правило, входит 1) документальное оформление передачи объекта недвижимости клиенту; 2) представительство при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на имя. клиента; 3) организация' взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимым имуществом; 4) оценка предполагаемых рисков при совершении сделок с недвижимостью.

5. Диссертантом выявлен особый договорный режим риэлторской деятельности. Его наличие обусловлено участием в данных договорных отношениях особого субъекта - риэлтора, а также тем, что в предмет исследуемой группы договоров входит осуществление юридических (заключение сделок с недвижимостью от имени и за, .счет клиента) и фактических действий посреднического характера (подбор и организация показов объектов недвижимости) либо их совокупности, подчиненных цели этих договоров, и-связанных с недвижимостью.

Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых риэлторских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В этой связи следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

6. В силу того, что действующее российское законодательство не допускает регистрацию недвижимости и сделок с ней на имя риэлтора, хотя бы и за счет и в интересах клиента, риэлтор не может самостоятельно исполнить сделку с недвижимостью. Это в свою очередь неоправданно сужает возможности риэлтора при исполнении своих обязательств и в настоящий момент требует использования риэлторского договора по модели поручения.

7. Автором классифицированы основные виды риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора - договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий; (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на, оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг,, входящих в предмет риэлторского договора, - договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных, сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества,-являющегося объектом договора — договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон — договоры, все стороны которых являются .предпринимателями и в которых в качестве одной .из; сторон выступает потребитель.

8: Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании; оказываемых услуг, их цене, об; отчете риэлтора и делькредере. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться; в риэлторском договоре при: его заключении. Если; эти условия: не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо---контрагент по сделке перед самим риэлтором.

9. Разработана авторская^ концепция проекта федерального^ закона о риэлтерской деятельности, определяющего статус риэлтора, принципы, направления и формы его- деятельности, основания^ и пределы его профессиональной ответственности.

Теоретическая и практическая значимость работы?Сформулированные в диссертации теоретические положения- и выводы должны способствовать совершенствованию договорного регулирования риэлторской деятельности в России на основе отечественного, в том числе дореволюционного и зарубежного опыта. Данное диссертационное исследование содержит ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства, использование которых может быть полезным в законотворческом процессе. Представляется, что использование приведенных в настоящем исследовании практических рекомендаций будет полезным для участников оборота недвижимого имущества при заключении и исполнении риэлторских договоров, а также при подготовке правовой позиции для участия в судебных процессах. Научные изыскания диссертанта в области договорного регулирования риэлторской деятельности также могут использоваться в качестве учебного материала при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и договорного права.

Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается его комплексным характером, широким использованием российских, зарубежных и международных нормативных правовых актов, правоприменительной практики, научных источников, в, том числе научной периодики.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Диссертация разработана на кафедре «Международного частного' права и гражданского процесса» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения работы внедрены в образовательный процесс ВГНА Минфина России при преподавании автором курса «Международное частное право», а также специального курса «Правовые основы рынка недвижимости». Результаты настоящего исследования использованы при- осуществлении юридического обеспечения деятельности Правового департамента МВД Российской Федерации. Основные положения научной работы были представлены в пяти научных публикациях, подготовленных автором.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы. Структура и объем работы определены целями и задачами проведенного исследования.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Петелин, Денис Викторович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основываясь на результатах проведенного исследования вопросов договорного регулирования риэлторской деятельности, в завершении остановимся на следующих выводах.

1. Современный период вправе именоваться этапом возрождения в России института риэлторской деятельности. В процессе исторического развития она приобретает самостоятельное значение лишь при определенном уровне развития предпринимательских отношений с возрастанием роли рыночных механизмов.

2. Современное регулирование посреднических предпринимательских отношений в сфере недвижимости представляется в двух формах. Одна из форм - государственное воздействие посредством лицензирования, стандартизации, государственного контроля и других публично-правовых средств. Другая форма - регулирование посредством институтов профессионального общественного воздействия - саморегулирование. Обе формы регулирования предпринимательской деятельности должны существовать и развиваться и параллельно.

Лицензирование и стандартизация на сегодняшний день являются основными направлениями публично-правого регулирования риэлторской деятельности в России. Развитие саморегулирования может рассматриваться как одно из приоритетных направлений в совершенствовании качества регулирования в России. В числе потенциальных преимуществ саморегулирования возможно выделить следующие. Во-первых, расширяются возможности выбора эффективных форм регулирования осуществления предпринимательской деятельности, что позволяет рассматривать саморегулирование как альтернативу государственному регулированию. Во-вторых, создается механизм, позволяющий при выработке приемов правового регулирования консультироваться с профессиональными участниками рынка.

3. Риэлторская деятельность по своей природе является профессиональной деятельностью, которая осуществляется лицами, получившими статус риэлтора в порядке, установленном законом о риэлторской деятельности, физическим и юридическим лицам (клиентам) в целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) порождения для них полезного экономического эффекта, связанного с недвижимостью. Риэлторская деятельность является предпринимательством и преследует цель извлечения прибыли.

4. Совокупность правовых норм о риэлторской деятельности как правовой институт представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли предпринимательского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами, в ходе оказания риэлторских услуг. С точки зрения гражданского (договорного) права, риэлторские договоры не урегулированы по их видам в ГК РФ, хотя практика показывает, что риэлторский договор, являясь разновидностью агентского договора, имеет в своем предмете юридические (заключение сделок с недвижимостью от • имени и за счет клиента) и фактические (подбор и организация показов объектов недвижимости) представительские (агентские) обязательства.

5. Риэлтором признается физическое лицо, получившее в установленном законом о риэлторской деятельности порядке статус риэлтора и право осуществлять риэлторскую деятельность. Риэлтор обязан соблюдать требования стандартов риэлторских услуг, правила риэлторской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он является членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями закона о риэлторской деятельности. При этом риэлтор одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов. Риэлтор может осуществлять риэлторскую деятельность самостоятельно, как индивидуальный предприниматель, а также на основании трудового договора между ним и юридическим лицом, которое обязано иметь в штате не менее двух риэлторов, обеспечивать сохранность документов, получаемых от клиента и третьих лиц в ходе оказания риэлторских услуг, соблюдать иные требования закона о риэлторской деятельности.

6. Под риэлторским договором следует понимать соглашение, по которому одна сторона (риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать (совершить) по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия, либо только иные действия посреднического характера от имени и за счет клиента. По< сделке, совершенной риэлтором с третьим лицом от имени и за счет клиента, права и обязанности возникают непосредственно у клиента. 7. Классифицированы основные виды риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора — договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий, и связанные с осуществлением только фактических действий (маклерские договоры); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет риэлторского договора, — договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных * сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора — договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон — договоры, все стороны которых являются предпринимателями'и в которых в качестве одной из сторон выступает предприниматель.

8. Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании оказываемых услуг, их цене, об отчете риэлтора и делькредере. Определено, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств со стороны риэлтора в отношении клиента как слабой стороны в договоре необходимо ввести делькредере в качестве существенного условия риэлторского договора, предусмотренного законом. Делькредере является особым гражданско-правовой институтом, по своей природе близким к институту имущественного страхования, но не являющегося таковым. Данное условие должно порождать самостоятельное обязательство по оказанию страховых по своей природе услуг в пользу клиента. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре при его заключении. Если эти условия не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо — контрагент по сделке перед самим риэлтором.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

1. Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Вена, 1980 г. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., № 1.

2. UNIDROIT Convention on The Law Applicable to Agency. The Hague, 1978.

3. UMDROIT Convention on Agency in the International Sale of Goods. Geneva, 1983.

4. Модель Гражданского кодекса, принятая Межпарламентской Ассамблеей государств участников СНГ 13.05.1995г. Приложение к «Информационному бюллетеню» МПА, 1995, №8.

5. Council directive on the coordination of the laws of the Member States relating to self-employed commercial agents of 18 December 1986 № 86/653/EEC.

6. Типовой коммерческий агентский контракт МТП. Публикация № 496./Серия: «Издания Международной Торговой Палаты». На рус. и агнл. яз. -М.: Издательство «Консалтбанкир», 1996.

7. Типовой дистрибьюторский контракт. Монопольный импортер-дистрибьютор. Публикация № 518/Серия «Издания Международной Торговой Палаты». На рус. и англ. яз. М.: Издательство АО «Консалтбанкир», 1996.

8. Руководство МТП по составлению торговых агентских соглашений между сторонами, находящимися в разных странах. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

9. Официальные документы Российской Федерации

10. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.). Российская газета от 25.12.1993 г. № 237.

11. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (с изменениями от 9 июля 1993 г., 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001 г.). Ведомости Верховного Совета СССР 1991 г., № 26, ст. 733.

12. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изменениями от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.). Собрание законодательства Российской Федерации от 29.07.2002 г. N 30 ст. 3012.

13. Федеральный закон от 26 октября; 2002: г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»- (с изменениями от 22 августа, 29, 31 декабря 2004 г., 24 октября 2005 г.): Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190.

14. Федеральный закон от 26 января. 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 ноября 2001' г.) Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 41.1.

15. Постановление Совета Министров СССР от 25 июля 1988 г. N 888. Собрание постановлений Правительства СССР (отдел первый) N 2425, 1988 г., ст. 70.

16. Приказ ГТК РФ от 2 октября 2003 г. № 1098 «Об утверждении Правил ведения Реестра таможенных брокеров (представителей)». Российская газета от 4 ноября 2003 г. N 223.

17. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 февраля 2005 г. N03-05-02-04/25. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

18. Официальные документы Российской Империи и СССР (утратили силу)

19. Гражданское уложение: Проект/Под ред. И.М. Тютрюмова. Т.2. СПб., 1910.

20. Декрет от 24 мая 1921г. «Об обмене». СУ. 1921. №40. Ст.212.

21. Декрет от 26 октября 1921г. «О порядке привлечения потребительской кооперации органами государства к выполнению товарообменных и заготовительных операций». СУ. 1921. №72. Ст.576.

22. Декрет СНК от 2 января 1923г. «Положение ~ о коммивояжерах государственных торговых и промышленных предприятий». СУ. 1923. №1. Ст.19.

23. Постановление СНК РСФСР «О мерах по регулированию торговых операций государственными организациями» от 02.01.1923г. СУ. 1923. № 1. Ст. 38.

24. Закон-постановление ЦИК и СНК СССР «О торговых агентах» от 29.10.1925г. СЗ СССР.1925. № 76. Ст. 569.

25. Кодекс торгового мореплавания Союза ССР (утв. Указом Президиума ВС СССР от 17 сентября 1968 г.) (с изменениями от 20 мая 1974 г., 27 июля 1982 г., 2 декабря 1987 г.). Ведомости Верховного Совета СССР 1987 г., №49, ст. 791.

26. Инструкция Наркомторга и ВСНХ СССР от 16.02.1926г. БФХЗ. 1926. № 12.

27. Ю.Приказ Министерства торговли СССР от 14 октября 1953 г. №252//«Источники советского гражданского права». М.: ГИЮЛ, 1961.

28. Руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ, СССР, Высшего Арбитражного Суда РФ и другие материалы судебной практики

29. Определении Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2005г. № 55-о55-1.http ://www. supcourt.ru/arxi vout/TEXT.PHP?idtext=59193&i 1 text=.

30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.10.2000 «О некоторых вопросах применениям статьи 183' ГК РФ». Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 12.

31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 г. N85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии». Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., N 1.

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.1996 г. № 5560/95. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1996, № 6.

33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда. Российской Федерации от 08.04.1997 г. № 422/97. Справочная правовая-система «ГАРАНТ».

34. Постановление Президиума ВАС РФ от 09:12.1997г. № 6247/97. -Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998г., №5.

35. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2701.1998 г. № 7035/97. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998, № 5.

36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1708.1999 г. № 2083/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999, №11.

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2000 г. № 6827/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 9.

38. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2000 г. № 7201/98. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2000 г. № 7201/99. Справочная правовая система «Консультант Плюс». - ' •)

40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2000 г. № 6828/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 6.

41. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1508.2000 г. № 1582/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., №11.

42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1406.2001 г. № 6510/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001 г., № 10.

43. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2002 г. № 6110/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 9.

44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2002 г. № 7842/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 10;

45. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.07.2002 г. № 9804/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 10.

46. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 20.02.2003г. № А19-17736/02-42-Ф02-273/03-С1.- Справочная правовая система «Консультант Плюс».

47. Постановлением Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 01.04.2003 г. N АЗЗ-2391/02-СЗа-Ф02-792/03-С1.- Справочная правовая система «ГАРАНТ».

48. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 08.02.2005 г. № А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2. -Справочная правовая система «ГАРАНТ».

49. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04/1771-548/А45-2001 от 20.06.2001г. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

50. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2002 г. по делу № А 57-11611/01-31. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

51. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2001 г. по делу № А05-7893/99-452/11. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

52. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2001 г. № А56-11098/01. Справочная правовая система «Консультант Плюс».N

53. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.05.2003г. № КГ-А40/2586-03. Справочная правовая система «Консультант Плюс». /

54. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2002 г. № КА-А40/6725-02. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

55. Авторефераты и диссертации

56. Рясенцев В.А; Представительство в советском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. д.ю.н. М., 1948: Т.2.

57. Гришин А.В. Коммерческое представительство в предпринимательской деятельности и его правовая защита (гражданско-правовой и уголовно-правовой аспекты). Диссертация на соискание уч. ст. к.юлг. М., 2002.

58. Егоров А.В. Понятие посредничества в гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 2002.

59. Колимба С.А. Правовое регулирование агентских отношений в Англии и Танзании. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М:, 2002.

60. Майфат А;В. Понятие и организационно-правовые формы посредничества в гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 1992.

61. Мельник С.В. Профессиональное коммерческое (торговое) представительство. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. СПб., 2004.

62. Носкова Ю.Б. Представительство в российском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 2004."

63. Пак М.З. Агентский договор в гражданском; праве Российской Федерации. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 2006.

64. Попова Е.В; Право, применимое к агентированию (сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного законодательства). Автореф. дис. на соиск. уч.ст. к.ю.н. Саратов, 2000.

65. Скороходов С.В. Договор комиссии по законодательству РФ и практика его применения в предпринимательской деятельности. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.Н; Томск, 2003.

66. Сохновский А.Ф. Правовое регулирование торгового представительства в современном гражданском-обороте. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Саратов, 1972.

67. Субботин Н.А. Представительство в англо-американском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 1983.

68. Татаров К.Ю. Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности. Дисс. на соиск. уч. степени к.э.н. М. 2004.

69. Шаповаленко А.С. Агентский договор в системе посреднических сделок в российском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Ростов н/Д, 2003.

70. Черникова Ю.В. Механизм функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости. Дисс. на соиск. уч. степени к.э.н. М. 2003 г.

71. Курсы, учебные пособия, научные комментарии. Книги. Словари

72. Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности. — М.: Вершина, 2006.

73. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М. 1996.

74. Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование (договоры). М.: Финансы и статистика, 2001.

75. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2002.

76. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963.

77. Венедиктов А.В. Организация государственной промышленности в СССР: в 2-х т. Л.: Издательство ЛГУ, 1961. Т.2.

78. Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте. М.: «Статут», 2004.

79. Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости. М. 1996.

80. Германское право. Часть II. Торговое уложение и другие законы: Пер. с нем./Серия: Современное зарубежное и международное частноеправо. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

81. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. 2000.

82. Граве К.А. Договор комиссии/В кн. Отдельные виды обязательств. — М., 1954.

83. Гойхбарг А.Г. Торговая комиссия: Практический комментарий к закону о договоре торговой комиссии. СПб., 1914.

84. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2002.

85. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель./Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

86. Гражданское и торговое право зарубежных государств: . Учебное пособие/Под общей редакцией В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР,2004.

87. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Васильева Е.А. М., 1993.

88. Гражданское и торговое право зарубежных государств. I том/Отв. редакторы проф. Е.А. Васильев, проф. А.С. Комаров. М.: «МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ», 2004.

89. Гражданское право: Учеб. Т.1 ./Под ред. Гендзехадзе Е.Н. М., 1969.

90. Гражданское право: Учебник/Под ред. С.П, Гришаева. — М.: Юристъ, 1998.

91. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Часть II. Под ред. P.JI. Нарышкина. М., 1984.

92. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «ПБОЮЛ JLB. Рожников», 2000.22,23,24,25,26

Автор: Петелин, Денис Викторович
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Петелин, Денис Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Петелин, Денис Викторович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Петелин, Денис Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Петелин, Денис Викторович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации»