АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование договоров ренты»
00504521м
правах рукописи
СЕЛИВАНОВА АННА ЮРЬЕВНА
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
о о
.Л 2072
Москва - 2012
005045203
Диссертация выполнена на кафедре Гражданского и предпринимательского права ФГБОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности».
Научный Доктор юридических наук, профессор
руководитель: Близнец Иван Анатольевич
Официальные
оппоненты:
доктор юридических наук, профессор
Закупень Татьяна Васильевна
(профессор кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и госслужбы при Президенте Российской Федерации)
Ведущая организация:
кандидат юридических наук, доцент
Ключникова Ярославна Анатольевна
(доцент кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства Финансов Российской Федерации)
ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия»
Защита состоится июня 2012 года в ^ ^час. до мин. на
заседании Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 401.001.02. при ФГБОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности», по адресу: 117279, Москва, ул. Миклухо-Маклая, Д.55А.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности».
Автореферат разослан 14 мая 2012г.
Ученый секретарь Диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент
Е.В. Толстая
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования
В условиях демократического общества, развитого рынка и правового государства права граждан на свободное распоряжение своим имуществом, в том числе недвижимым, а также исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации в целях систематического получения дополнительного дохода, обретают особую актуальность.
Вместе с тем, как справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства, в отличие от большинства западных правопорядков в российском законодательстве не создана система эффективного использования прав на такие ценные объекты как недвижимость, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. В то же время развитие экономики и становление рынка требуют использовать все возможные меры и средства гражданского законодательства, чтобы обеспечить добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей.
Для достижения указанных целей по ряду вопросов предполагается ужесточение регулирования, придание ему большей императивности. Особенно это будет проявляться в установлении четких правил о способах охраны и защиты вещных прав, направленных на создание такой правовой системы, в которой свобода усмотрения сторон ограничивается в интересах стабильности имущественного оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ1.
С этой точки зрения рентные отношения, опосредующие особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ, должны находиться в зоне особого внимания ученых, практиков и законодателя. Однако Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
' Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".2009. N 11.
законодательные акты Российской Федерации»2 (в дальнейшем Проект изменений ГК РФ) свидетельствует, что законодатель оставил рентные отношения без должного внимания, предполагая дополнить ГК РФ только одной статьей 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которой явно недостаточно, чтобы решить уже существующие и могущие возникнуть проблемы в сфере рентных отношений. Такая ситуация свидетельствует, что мало внести изменения в ГК РФ или принять новые нормативные правовые акты, необходимо переосмыслить сущность и назначение тех институтов права, которые обеспечивают конституционные права граждан свободно осуществлять принадлежащие им права в целях удовлетворения охраняемых законом интересов (ст.ст. 30, 36, 55 Конституции РФ3).
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о научной и практической ценности теоретических исследований соответствующих институтов вещного права. Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав в целях систематического получения дополнительного дохода.
Указанные факты послужили основанием для выбора темы настоящего диссертационного исследования и предопределили его структуру, а также позволили уточнить круг актуальных проблем гражданского права в системе рентных отношений.
Теоретическая основа и степень научной разработанности темы исследования
Рента как институт гражданского права была известна российской цивилистике еще в XIX веке, европейский опыт ее правового регулирования и использования анализировали такие отечественные ученые как Ю.С.Гамбаров, А.И.Загоровский, Д.И.Мейер, С.А.Муромцев, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и другие. Результатами их трудов была разработана научная позиция о необходимости законодательного установления этого правового института в России. Более того, была попытка ввести ренту в круг регулируемых гражданских правоотношений, тем не
2 Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 31 января 2011г. // www.arbitr.ru/
3 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 (с поправками от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ).
менее в дореволюционном законодательстве рента не получила официального признания. В первые годы советской власти право граждан на возмездную помощь за отчужденное имущество по идеологическим причинам отрицалось, поэтому договорные модели ренты или пожизненного содержания с иждивением отсутствовали. Соответственно, научный интерес к данному институту не проявлялся.
Однако последующие периоды существования СССР свидетельствуют о многочисленных случаях заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Поэтому, несмотря на официальный запрет рентных отношений, некоторые цивилисты все же анализировали рентные отношения и обосновывали их, если не целесообразность, то хотя бы невредность социалистическому обществу. Наконец, ГК РСФСР 1964 г. узаконил право нетрудоспособных граждан отчуждать свои индивидуальные жилые дома другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. В период перехода к рыночной экономике была официально расширена сфера рентных отношений, которые приобрели особую популярность. Одновременно появились научные труды, посвященные данному институту, в которых доказывалась значимость ренты как одного из источников получения гражданами негосударственной материальной и социальной помощи. В частности, известны научные изыскания таких авторов как В.А.Алексеев, Т.Е.Абова, М.М.Агарков, Е.В. Богданов, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, В.П.Грибанов, С.П.Гришаев, Н.Д.Егоров, И.В.Ершова, Т.В. Закупень, О.С. Иоффе, П.В.Крашенинников, И.А.Михайлова, В.П.Павлов, В.Ф.Попондопуло, А.П.Сергеев, Е.А.Суханов, В.Ф. Яковлев и других.
Рентные отношения на уровне диссертаций исследовали A.A. Воронин4, А.Н. Голикова5, Н.В. Золотько6, Я.А. Ключникова7, Е.В. Лазарева8, O.A. Маркова9; К.Г. Токарева10, Е.А. Яргина" и др. Однако в последние
4 Воронин A.A. Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации: теоретические проблемы // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2001. 164с.
Голикова А.Н. Договор ренты в гражданском праве // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2005 196с.
Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России // Дисс. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2002. 185с.
Ключникова Я.А. Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением // Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2005. 207с.
Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России // Дисс. ... канд. юрид. наук. Томск. 2005. 198с.
Маркова O.A. Договор ренты в российском гражданском // Дисс. ... канд. юрид. наук. Иркутск. 2002. 178с.
несколько лет специального исследования рентных отношений на диссертационном уровне не проводилось. Поэтому имеющиеся результаты научных изысканий уже не отражают социально-экономических проблем сегодняшнего дня и не учитывают Концепции развития гражданского законодательства и Проекта изменений ГК РФ.
Вместе с тем, практика применения рентных договоров свидетельствует о необходимости расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом указанных договоров. Разработка диссертантом идеи об использовании в качестве предмета рентных договоров исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации осуществлена на основе трудов И.А. Близнеца, Э.П. Гаврилова, В.В. Орловой, В.Н. Синельниковой и других авторов. Возможности использования инновационных технологий в качестве предмета рентных договоров рассматривались с учетом трудов М.В. Волынкиной. Перспективы вовлечения субъектов малого и среднего бизнеса в качестве плательщиков ренты анализировались с учетом трудов И.С. Мухамедшина.
С учетом вышеизложенного, есть весомые основания говорить не только об актуальности темы настоящего диссертационного исследования, но и его новизне, поскольку в рамках современной цивилистической науки отсутствуют аналогичные труды.
Объект исследования - система общественных отношений, которые возникают, изменяются или прекращаются в связи с отчуждением имущества под выплату ренты денежными средствами, а также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, т.е. получения платы за отчужденное имущество в виде материальных и/или социальных благ в течение жизни получателя ренты или постоянно.
Предмет исследования - теоретические понятия, правовые термины и конструкции, научные концепции, законодательные и иные нормативные правовые акты, правоприменительная практика, отражающие сущность и значимость рентных отношений, опосредующих особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ.
10 Токарева К.Г. Договор ренты: проблемы теории и практики// Дисс. ... канд. юрид. наук. Казань.2006. 183 с.
Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений // Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2003. 191с.
Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии правовой природы рентных договоров в условиях рынка, выявлении их системы и ее значимости в процессе отчуждения гражданами своего имущества, в том числе недвижимого, для систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ, а также выработке предложений, направленных на совершенствование теории института ренты и гражданского законодательства в части правового регулирования рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ.
Поставленная цель определила следующие исследовательские задачи:
- на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта изменений ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, охарактеризовать ренту и ее виды как гражданско-правовые категории;
- обосновать необходимость расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом рентных договоров, в частности. исключительных прав на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средств индивидуализации;
- аргументировать необходимость расширения оснований получения ренты посредством делегирования собственникам земельных участков права разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты;
- провести сравнительное исследование таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого аргументировать вывод, что данные субинституты имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности;
на основе исследования договоров «обратной ипотеки» сформулировать вывод, что получение определенной суммы (единовременно или в рассрочку) с передачей кредитору права удовлетворения своих интересов по данному договору за счет недвижимого имущества заемщика после его смерти, по своей правовой природе является правом вещной выдачи, которое следует рассматривать как существенное условие договора постоянной ренты;
- разработать и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере рентных отношений, в частности, предложить дополнительные способы защиты имущественных интересов получателей ренты.
Методологической основой исследования послужил диалектический метод познания действительности как основной способ объективного и комплексного изучения определенной сферы общественных отношений. Кроме того, в работе использовались такие методы исследования, как:
- исторический, который позволил выявить этапы становления и развития рентных отношений;
- системно-структурный метод использовался при характеристике существенных условий рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ;
- сравнительно-правовой метод применялся в процессе исследования таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого удалось аргументировать вывод, об их взаимосвязи, но не идентичности;
- социально-правовой метод позволил выявить тенденцию утраты популярности рентных договоров в России в отношениях между гражданами.
В работе также использовались формально-логические (индукция, дедукция, анализ, синтез, гипотеза, аналогия) методы, восхождения от абстрактного к конкретному и др.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа опубликованных материалов судебной практики за период с 2000 по 2011 гг. Автор использовала также свой личный архив документов за период работы в качестве нотариуса, удостоверяющего рентные договоры (1998 -2012гг).
Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, сформулировать выводы и предложения, направленные на углубление теоретических положений, касающихся рентных договоров, а также внести предложения по совершенствованию норм главы 33 ГК РФ.
Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:
1. Договор ренты следует признать двусторонним, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество и/или отчуждает исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, а также оказывать социально-бытовые услуги или выполнять работы, согласованные сторонами и отраженные в договоре12.
Содержание предлагаемой дефиниции рентного договора предопределено тем, что законодатель, не объясняя причин, исключил из перечня возможных предметов рентных договоров значительный круг объектов гражданского оборота, поскольку согласно нормам главы 33 ГК РФ предметом рентных договоров является имущество, носящее обобщенный характер (п.1 ст.583 ГК РФ), а п. 1 ст.601 ГК РФ устанавливает, что таковым может быть жилой дом, квартира, земельный участок и иная недвижимость. В то же время, руководствуясь статьей 128 ГК РФ, следует признать, что исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, НЕ могут быть предметом рентных договоров.
Вместе с тем, принимая во внимание интерес будущего плательщика ренты к исключительным правам потенциального получателя ренты на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности й приравненные к ним средства индивидуализации и его готовность приобрести их в обмен на рентные платежи и/или пожизненное содержание, в том числе с иждивением -позволяют утверждать об их ликвидности. С учетом изложенного, предлагаем в п.1 ст. 583 и п. 1 ст.601 ГК РФ слова «в собственность имущество» и «имущество» заменить на «.предмет договора».
2. Договор ренты - ВСЕГДА ВОЗМЕЗДНАЯ сделка, поскольку имущество отчуждается с обмен на получение денежных и/или иных материальных средств, выполнения работ или оказания услуг, а в случаях
12 Это определение содержит не полный перечень объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом рентных договоров, поскольку мнение диссертанта о необходимости наделить сельских пенсионеров правомочиями предоставить земельный участок, находящийся у них (потенциальных получателей ренты) в собственности, на праве постоянного пользования с условием его застройки или ведения сельскохозяйственной деятельности, обусловило его выделение в самостоятельное положение № б, вынесенное на защиту.
9
предусмотренных договором, на предоставление пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Поэтому диспозиция пункта 1 ст. 585 ГК РФ, устанавливающая, что имущество отчуждается в собственность плательщика ренты «за плату или бесплатно», явно не неудачна. На самом деле речь идет о наличии или отсутствии первого денежного платежа (размер которого значительно меньше стоимости передаваемого в собственность плательщика ренты имущества) в момент заключения договора.
3. На договоры ренты не распространяются общие правила квалификации сделок как реальных или консенсуальных, поскольку законодатель выделил данный договорный тип из прочих сделок, направленных на отчуждение имущества, в целях обеспечения повышенной правовой и социальной защиты более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора - получателя ренты, так как склонение, принуждение его к заключению договора или требование передачи имущества после нотариального удостоверения сделки — безнравственно13. Поэтому рентные договоры ВСЕГДА РЕАЛЬНЫЕ, несмотря на то, что все они подлежат нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимого имущества и государственной регистрации.
4. Учитывая открытый перечень обстоятельств, предоставляющих получателю право требовать выкупа ренты, в случаях нарушений плательщиком ренты его обязательств, которые либо уже состоялись, либо с достаточной степенью вероятности могут произойти в будущем, следует считать, что передача имущества получателем ренты в собственность плательщику ренты, является неполной и условной. Таким образом, право собственности на имущество, обремененное рентой, по своему правовому положению сходно с правом собственности на имущество, обремененное залогом.
5. В доктрине отмечается многозначность термина «рента», который прежде всего означает «отдача того, что передано», т.е. возврат денежного эквивалента, стоимости переданного плательщику ренты в собственность имущества. Второе значение ренты — ее периодичность и непрерывность-, рента не может быть разовой. Поэтому любой вид ренты (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением) возлагает на ее плательщика обязанность - в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
" Именно нравственность обусловила особые требования к рекламе рентных договоров, которая не должна указывать на преимущества ренты перед другими договорами, не должна осуждать членов семьи и близких родственников потенциального получателя рекламы, не упоминать о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты (ст. 30 ФЗ «О рекламе»),
получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Таким образом, договоры, заключаемые в целях получения какого-либо вида ренты, основаны на общем значении термина «рента» и имеют одинаковый правовой статус.
Тем не менее, в названии главы 33 ГК РФ наряду с общим институтом ренты вынесена только одна ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением. Поэтому в целях приведения в соответствие названия и содержания главы 33 ГК РФ, предлагаем исключить из названия ссылку на разновидность, оставив общий термин «РЕНТА». Тем самым установится баланс между всеми разновидностями ренты и сохранятся специфические условия каждого вида договора.
6. В целях улучшения материального состояния сельского населения, а также удовлетворения спроса городских жителей на недвижимость в сельской местности, в том числе на имущественные комплексы, предлагаем делегировать сельским жителям право разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты. Для реализации этого предложения необходимо дополнить название ст. 590 ГК РФ и изложить пункт 1 данной статьи в следующей редакции:
«Статья 590. Предмет, форма и размер постоянной ренты
1. По договору постоянной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество или предоставляет земельный участок, находящийся у получателя ренты в собственности, на праве постоянного пользования с условием его застройки или ведения сельскохозяйственной деятельности и/или отчуждает исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, а плательщик ренты в обмен на полученный предмет договора обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять вещи, выполнять работы или оказывать услуги, соответствующие по стоимости денежной сумме ренты».
7. Диссертант полагает, что широко распространенное мнение о том, что рента не связана с предпринимательской деятельностью, не представляет собой прибыли и не является доходом14, нуждается в уточнении, поскольку если плательщиком ренты является коммерческая или некоммерческая организация, а также индивидуальный предприниматель, то они вправе распорядиться полученным в собственность имуществом в соответствии со
14 Брагинский М.И., Витрянский В.в. Договорное право. Кн.вторая: Договоры о передаче имущества. М. Статут. 2003. С. 620.
своей волей и в своем интересе, который может состоять в коммерческой эксплуатации имущества, скажем, сдача в аренду или наем. Даже в тех случаях, когда плательщик ренты использует предмет рентного договора в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Иначе говоря, плательщик ренты, исполняя обязанности по заключенному договору, всегда имеет доход, т.е. осуществляет приносящую доход деятельность.
8. Неправильным представляется встречающееся в доктрине утверждение о том, что размер рентных платежей является неопределенным и даже неопределимым. Практика свидетельствует, при любом виде ренты плательщик всегда тщательно взвешивает все pro и contra, определяет возможные сроки платежей, какие выгоды он может получить от заключаемого договора и т.п. Конечно, в этих случаях договор ренты носит рисковый характер, однако точно такой же характер имеют и многие другие гражданские договоры, в частности, договоры страхования. Поэтому рисковый характер рентных платежей не является существенным признаком договоров ренты, который сам по себе обусловил выделение их в самостоятельный договорный тип.
Теоретическая значимость диссертации - результаты настоящей работы могут быть использованы в ходе дальнейших цивилистических исследований института ренты и ее видов; выводы и предложения, сформулированные в работе, могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», на их основе целесообразно разработать спецкурс и учебно-методические материалы к нему.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе; результаты работы могут быть приняты во внимание государственными органами власти при совершенствовании порядка и условий заключения рентных договоров, как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ.
Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации, полученные лично автором, нашли отражение в семи опубликованных работах, из них три в журналах, включенных в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий. Теоретические и практические предложения по совершенствованию формы и содержания рентных договоров используются автором в практической деятельности.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во ВВЕДЕНИИ обосновывается актуальность темы диссертационного исследования; определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая база; аргументируется научная новизна, формулируются основные положения и выводы, выносимые на защиту; излагается научно-теоретическая и практическая значимость исследования, приводятся сведения об апробации результатов исследования, а также дается структура диссертационного исследования.
ГЛАВА I. ХАРАКТЕРИСТИКА РЕНТЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ КАТЕГОРИИ включает в себя два параграфа, в которых исследуются вопросы генезиса рентных отношений и дается понятие ренты как правовой категории и предмета договора.
В § 1.1. История становления и развития рентных отношений отмечается, что рента (нем. - Rente, фр. - rente, от лат. reddita - отданная) как правовая категория использовалась европейским законодателем еще в средние века, под которой понимался всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Вместе с тем, правового регулирования в дореволюционном законодательстве России рента не получила, хотя была известна отечественной цивилистике и незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института ренты. В первых документах советской власти договорные модели ренты или пожизненного содержания с иждивением отсутствовали по идеологическим причинам, не допускавшим помощи между гражданами на возмездной основе. В годы нэпа были выявлены многочисленные случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Хотя такие договоры пресекались властью и рассматривались судами как притворные сделки, которые прикрывают фактическое дарение, либо в них усматривался кабальный элемент, так как рента явно невыгодна для одной из сторон и есть подозрение в ростовщическом элементе. Тем не менее, в период гражданской войны и последующие годы разрухи и голода, а также в послевоенные (Великая отечественная война) годы суды вынуждены были в отдельных случаях признавать такие сделки действительными, особенно если имущество находилось в деревне, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.
ГК РСФСР 1964 г. узаконил рентные отношения, правда, в весьма ограниченной сфере. Так, закрепляя в ст. 253-254 ГК РСФСР нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. Практика применения такого вида договора купли-продажи в тот период свидетельствует, что хотя и редко, он все же использовался.
В переходный период отечественной экономики к рыночным отношениям рентные договоры стали востребованными, поскольку в результате приватизации граждане получили дорогое недвижимое имущество, которое они, став пенсионерами, не в состоянии содержать из-за низкого размера пенсии и физической (старческой) немощи. Поэтому обращение законодателя к ренте и принципиальное расширение сферы ее использования обусловлены пробелом правового регулирования и желанием внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.
В § 1.2. Рента: понятие и предмет договора по законодательству России отмечается, что термин «рента» используется в законодательстве в нескольких значениях:
а) гражданско-правовая категория, обозначающая систематическое получение в обмен на переданное в собственность имущество определенных денежных сумм либо иных материальных средств, а также выполняемых работ или оказываемых социально-бытовых услуг, соответствующих по стоимости согласованной денежной сумме, с обеспечением риска ответственности за неисполнение указанных обязательств;
б) вид гражданского договора, посредством которого имущество передается в собственность с условием систематического получения в обмен на него определенных денежных сумм либо иных материальных средств, а также выполняемых работ или оказываемых социально-бытовых услуг в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью;
в) обязательство, обременяющее правом залога недвижимость, передаваемую под систематическую выплату определенных денежных сумм либо иных материальных средств, а также выполненных работ или оказанных социально-бытовых услуг в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Формируя понятие ренты, автор акцентирует внимание, что в договорах, основанных на ренте, присутствует элемент риска или
14
случайности, поскольку плательщик ренты соглашается с условием неизвестности продолжительности выплаты ренты, от которой зависит объем выплат, т.е. его имущественные расходы. Такие сделки называют алеаторными (от лат. alea - игральная кость). Однако точно такой же характер имеют и многие другие гражданские договоры, в частности, договоры страхования. Поэтому рисковый характер рентных платежей не является существенным признаком договоров ренты, который сам по себе обусловил выделение их в самостоятельный договорный тип.
Автор аргументирует мнение, что рентные договоры порождают специфические правоотношения, проявляющиеся в том, что получатель ренты (больной или престарелый человек, нуждающийся в постоянной помощи и заботе, не имеющий достаточных физических сил и материальных средств к существованию и родственной поддержки, но обладающий ценным недвижимым имуществом) может воспользоваться соответствующими услугами юридического или физического лица на условиях отчуждения принадлежащей ему имущества. В то же время плательщик ренты, приобретая право собственности на указанное имущество, возлагает на себя обязательства, точный объем и срок исполнения которых ему неизвестен. Исходя из цели рентных договоров - оказать помощь и защитить слабую сторону, в работе приводятся аргументы о том, что к рентным договорам не применимы общие правила квалификации сделок как реальных и консенсуальных, поскольку нотариально удостоверенный договор ренты, независимо от предмета договора (движимое или недвижимое имущество) всегда следует квалифицировать как реальный.
Рентные договоры как при «платной», так и при «бесплатной» передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за согласованную сторонами сумму - гл. 30 ГК РФ) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме - гл. 32 ГК РФ). Поэтому правила ГК РФ о купле-продаже и дарении применимы к рентным договорам лишь субсидиарно. Этот вывод подтверждается оговоркой, содержащейся в диспозиции п.2 ст. 585 ГК РФ: « . . .поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты».
Договор ренты характеризуется такими признаками как: гражданский, возмездный, алеаторный, двусторонний, относительный.
Сравнительный анализ имеющихся в ГК РФ норм, регламентирующих рентные отношения, и главы 20.6 Проекта изменений ГК РФ позволяет
15
сделать вывод, что нормы предполагаемой статьи 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которые разрешают устанавливать в договоре ренты (пожизненное содержание с иждивением) право вещной выдачи, вызвали научную дискуссию о целесообразности введения в ныне действующее законодательство правовой категории, применявшейся еще в период крепостного права15. Не вдаваясь в исторические корни права вещной выдачи и ренты, автор, проведя сравнительный анализ имеющихся в ГК РФ норм, регламентирующих рентные отношения, и главы 20.6 «Право вещной выдачи» Проекта изменений ГК РФ, сделал вывод, что данные субинституты имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности.
В обоснование данной позиции приведены следующие аргументы:
Во-первых, имущество, передаваемое под выплату ренты, не ограничивается недвижимостью. В то время как право вещной выдачи устанавливается только применительно к недвижимым вещам, а также в отношении доли в праве собственности на недвижимую вещь.
Во-вторых, рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Между тем, если право собственности на вещь, обремененную правом вещной выдачи, перейдет к другому лицу, то суд может изменить форму имущественного предоставления.
В-третьих, права получателя ренты гарантируются правом залога на переданную недвижимость, которое предоставляет получателю право возместить свои убытки за счет стоимости переданного под выплату ренты имущества. В то же время обращение взыскания на недвижимую вещь, обремененную правом вещной выдачи, производится лишь в случае, когда после удовлетворения судом требования о понуждении к имущественному предоставлению обязанность по внесению имущественного предоставления вновь была нарушена.
В-четвертых, права получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству. Вместе с тем, право вещной выдачи может быть передано на основании договора.
В-пятых, основанием возникновения ренты является один из рентных договоров (постоянной ренты, пожизненной ренты, пожизненного
15 Восковский А. Вещное право: усиление защиты владения // Экономика и жизнь. М. 2010. 10.12.
содержания гражданина с иждивением), а право вещной выдачи может быть основано на:
а) договоре об установлении права вещной выдачи,
б) ином основании, в том числе ренте.
ГЛАВА II. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕНТНЫХ ДОГОВОРОВ И ИХ ВИДЫ включает четыре параграфа, в которых представлены гражданско-правовая характеристика рентных договоров, уделено внимание постоянной ренте, выявлены особенности пожизненной ренты, проанализированы существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением.
В § 2.1. Гражданско-правовая характеристика рентных договоров отмечается, что правовое регулирование рентных договоров осуществляется в основном нормами главы 33 ГК РФ, которая, включает 23 статьи, сформулированных таким образом, чтобы обеспечить повышенную правовую и социальную защиту более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора - получателя ренты, даже в тех случаях, когда стороны не предусмотрели в договоре важные для условия. Такая цель обусловила диспозитивность многих норм указанной главы. В тоже время в интересах получателя ренты, некоторые нормы сформулированы императивно. Так, статья 597 ГК РФ (в редакции от 01 декабря 2011г.) устанавливает, что размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Принцип приоритета интересов получателя ренты отражен и в нормах ст. ст. 599 и 605 ГК РФ, которые при существенном нарушении договора плательщиком ренты гарантируют получателю ренты право потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Эти и другие принципы охраны прав и законных интересов получателей ренты обеспечивают законность и стабильность заключаемых договоров.
Сочетание принципов диспозитивности и императивности в правовом регулировании рентных договоров, а также усиленная охрана прав и
законных интересов получателей ренты обусловили их обязательное нотариальное удостоверение, а в случаях отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, и государственной регистрации. Несомненно, услуги нотариуса, в частности, установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, во многих случаях предотвращают последующие судебные споры. Между тем, в научной литературе существует мнение, что нотариус не может удостоверять договор ренты как сделку, поскольку ее нет до момента регистрации договора, он удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления16.
Не согласившись с этим мнением и обратившись к статьям 53-56 Основ законодательства о нотариате, а также пунктам 10 и 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, уточним: посредством нотариальных действий удостоверяется содержание воли сторон заключить сделку, подтверждается правильность ее формирования и изъявления. Кроме того проверяется наличие правовых оснований к установлению законности содержания сделки, отражаются существенные условия, предусмотренные для данного вида сделки законом, а также вносятся те особые условия, которые стороны определили для себя как существенные.
Таким образом, совокупность перечисленных обстоятельств, удостоверенная нотариусом, свидетельствует о том, граждане и/или юридические лица совершили действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что полностью соответствует определению сделки (ст. 153 ГК РФ). Иначе говоря, нотариус удостоверяет именно сделки, которые по своей форме и содержанию полностью соответствуют требованиям закона и отражают волю сторон. Такой же вывод следует из диспозиции ст. 420 ГК РФ, признающей договором соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Из содержания норм, регламентирующих рентные отношения, очевидно, что рента является формой регулярного дохода. Вместе с тем, в науке и практике широко распространено мнение, что заключение рентного договора не должно преследовать цель - осуществление
16 См., например: Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. "Волтерс Клувер". 2009 [электрон, ресурс] // СПС ГАРАНТ.
предпринимательской деятельности, а сама рента не представляет собой прибыли и не является доходом.
Диссертант полагает, что в настоящее время эта точка зрения нуждается в уточнении. Дело в том, что современный уровень развития рыночных отношений обусловил необходимость совершения во многих сферах общественных отношений комплексных видов деятельности, т.е. имеющих целью не систематическое получение прибыли, а достижение социально-значимого результата, сопровождающееся получением определенного дохода (денежного или имущественного). К примеру, деятельность ГУП "Моссоцгарантия", заключающего договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, направлена, в первую очередь, на оказание социальной помощи престарелым гражданам и инвалидам. Во вторую очередь, Правительство Москвы приобретает право собственности на жилые помещения, которые являются предметом рентных договоров. Как правило, такие квартиры находятся в центральных районах города и их стоимость в разы превышает затраты плательщика на пожизненную ренту или пожизненное содержание с иждивением.
Таким образом, посредством рентных договоров ГУП "Моссоцгарантия" осуществляет приносящую доход деятельность. Аналогичная ситуация возникает, если плательщиком ренты является коммерческая или некоммерческая организация, а также индивидуальный предприниматель, имеющие право распорядиться полученным в собственность имуществом в соответствии со своей волей и в своем интересе, который может состоять в коммерческой эксплуатации имущества, скажем сдача в аренду или наем. Даже в тех случаях, когда плательщик ренты (гражданин) использует полученное имущество в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Таким образом, плательщик ренты, исполняя обязанности по заключенному договору, всегда осуществляет приносящую доход деятельность.
§ 2.2. Характеристика договора постоянной ренты
Договор постоянной ренты как вид рентных соглашений впервые выделен в отечественном законодательстве (ст.ст. 589-595 ГК РФ). По нашему мнению, это свидетельствует о расширении законодателем возможностей лиц, обладающих ценным имуществом (как правило, недвижимым), использовать его в целях получения постоянного дохода.
Обратим внимание, ГК РФ не содержит запрета на передачу права получения постоянной ренты. Более того, п. 2 ст. 589 ГК РФ прямо указывает на правомерность уступки права требования. Вероятно, это будет договор в
19
пользу третьего лица, при необходимости его права и законные интересы будет защищать опекун или попечитель.
Право получения постоянной ренты переходит по наследству. Отсюда вполне правомерно сделать вывод, что субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Этот вывод вытекает из диспозиции норм, регламентирующих указанный договор, поскольку постоянная рента предполагает продолжающееся обязательство, которое изначально возникло в социальной сфере. Именно данный факт обусловил право некоммерческих организаций приобретать права получателя постоянной ренты.
Следует признать, что деятельность некоммерческих организаций, являющихся получателями постоянной ренты, имеет ярко выраженный социальный характер. При этом она (деятельность), как правило,' носит возмездный характер и законодатель, принимая во внимание ее значимость и полезность для общества, а также учитывая финансовые результаты, позволяющие таким некоммерческим организациям осуществлять свою деятельность на принципах самофинансирования и самоокупаемости, активно способствует ее развитию посредством установления правового регулирования. К примеру, фонд, автономная некоммерческая организации, общественная организация или религиозная организация, получившие ценные бумаги в виде пожертвования физических или юридических лиц, а также по завещанию, могут передать их на условиях постоянной ренты специализированным участникам рынка ценных бумаг, а получаемый доход использовать не только на финансирование уставной деятельности данной некоммерческой организации, но и на оказание ею социальных услуг по ценам ниже рыночных.
Такие виды деятельности во многих странах мира принято называть социальным предпринимательством. В России также появились сторонники социального предпринимательства. Правда, их научная концепция пока не получила широкого признания, несмотря на довольно аргументированные доводы о преимуществах официального установления. В частности, отмечается, что социальное предпринимательство позволит некоммерческим организациям привести свою деятельность в соответствие с действующим законодательством, повысить материально-техническую базу, обеспечить стабильность профессионального состава кадров, оказывать социальную поддержку нуждающимся слоям населения и т.п.17
17 Социальное предпринимательство в России и в мире: практика и исследования / Отв. ред. A.A. Московская. Изд. дом «Высшая школа экономики». 2011. 284 с.
В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (ст. 586, 593 ГК РФ).
Проведенное исследование позволило опровергнуть вывод Е.В Лазаревой о том, что субинститут постоянной ренты оказался неработающим и поэтому его следует исключить из главы 33 ГК РФ, которую следует назвать «Пожизненная рента»18.
Предложение B.C. Недорезова об установлении аукционной процедуры заключения договора постоянной ренты с некоммерческой организацией19 следует признать несостоятельным, так как ни потенциальный плательщик, ни будущий получатель постоянной ренты не смогут оплатить расходы на проведение аукциона. Кроме того, специфика договора постоянной ренты явно не соответствует такой процедуре. С учетом изложенного, договор постоянной ренты НЕ является публичным со всеми вытекающими последствиями.
В связи с тем, что предметом договора постоянной ренты могут быть права постоянного пользования земельным участком или исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, полагаем целесообразным абзац второй пункта 3 статьи 592 «Право плательщика на выкуп постоянной ренты» ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договором может быть предусмотрено ограничение права на выкуп постоянной ренты при жизни получателя ренты и в течение семидесяти лет, считая с 1 января года, следующего за годом смерти получателя ренты».
§ 2.3. Особенности договора пожизненной ренты
Договору пожизненной ренты посвящен § 3 главы 33 ГК РФ, который объединяет пять статей (596-600), регламентирующих существенные условия указанного договора, такие как стороны, размер, сроки выплаты,
" Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России // Дисс. ... канд гопид наук Томск. 2005. 198с. у '
Недорезов B.C. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений // Автореферат дисс ... канд. юрид. наук. М. 2009
расторжение договора, риск случайной гибели имущества, переданного под выплату указанного вида ренты. Столь подробное правовое регулирование этот договор получил впервые, поскольку Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. вообще не содержал норм, регламентирующих рентные отношения, а ГК РСФСР 1964 г. допускал куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и предусматривал условия его прекращения (ст.ст. 253-254).
Обращение законодателя в условиях рыночной экономики к рентным отношениям, разделение их на виды и довольно детальная регламентация обусловлено не только изменившейся идеологией, но и демографическим, социальным и экономическим развитием страны. Дело в том, что принцип построения общественных отношений времен социализма, не допускавший помощи между гражданами на возмездной основе, был упразднен. Одновременно проявилась неблагоприятная демографическая ситуация - в России ускорился процесс старения населения, доля лиц старше трудоспособного возраста достигла в среднем по Российской Федерации -21,6%, среди которых особенно высок процент граждан очень пожилого возраста, нуждающихся в постоянном социальном обслуживании, медико-социальном патронаже и долговременном уходе. К примеру, люди с ограниченными возможностями здоровья составляют почти десятую часть населения города Москвы - около 1,190 млн. человек20. Однако, несмотря на принимаемые Правительством РФ и субъектами Федерации меры, сопровождающиеся значительными, ежегодно возрастающими объемами бюджетного финансирования, остается нерешенной важнейшая социальная задача создания равных возможностей для лиц пожилого возраста и инвалидов во всех сферах жизни общества путем обеспечения доступности физического, социального, экономического и культурного окружения, здравоохранения и образования, информации и связи. Поэтому реализация государственной политики в области социальной защиты населения, является одной из приоритетных задач многих государственных органов и местного самоуправления.
Вместе с тем, анализ правоприменения рентных договоров позволил выявить тенденцию утраты их популярности в отношениях между гражданами, которая, по нашему мнению, обусловлена следующими факторами:
!0 Постановление Правительства Москвы от 6 сентября 2011 г. N 420-ПП "О Государственной программе "Социальная поддержка жителей города Москвы на 2012-2016 годы" // "Вестник Мэра и Правительства Москвы", сентябрь 2011 г. N 53 (том 2).
22
активное использование лицами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, субсидий, направленных на поддержку предложения жилья (в виде налоговых льгот, страхования кредитных рисков, помощи определенным слоям населения (молодая семья) и т.п.);
- граждане, желающие приобрести жилые помещения или земельные участки, чаще всего пользуются ипотечным кредитованием, которое имеет явные преимущества перед рентными отношениями, поскольку сумма платежей и сроки их внесения четко определены, а покупатели не обременяют себя имущественными и моральными обязательствами перед лицами, нуждающимися в уходе и помощи;
- собственники имущества, нуждающиеся в социальной помощи и бытовом уходе, предпочитают передавать его ближайшим родственникам в соответствии с устной договоренностью или составлением завещания в их пользу. И только некоторые одинокие пенсионеры, рискуя быть обманутыми, заключают договоры с посторонними гражданами;
- чаще всего граждане, обладающие имущественным потенциалом, передают принадлежащее им недвижимое имущество на условиях договоров пожизненного содержания с иждивением учреждениям социальной поддержки, которые принимают на себя обязательства по обеспечению получателя ренты материальной помощью, оказанием бытовых услуг и т.п. При этом возможно, что граждане остаются проживать в своих квартирах (домах), либо переселяются в стационарные учреждения социальной защиты.
Изложенное позволяет сделать вывод, что нормы главы 33 ГК РФ не учитывают новейших способов и порядка улучшения гражданами своих жилищных условий, т.е. не соответствуют сложившимся в обществе социально-экономическим отношениям и потому нуждаются в принципиальном обновлении. Между тем, как отмечено выше, опубликованный Проект изменений ГК РФ свидетельствует, что законодатель оставил рентные отношения без должного внимания, а предполагаемой статьи 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)» Проекта изменений ГК РФ явно недостаточно, чтобы решить существующие проблемы в сфере рентных отношений.
Предложение Е.В. Лазаревой о введении в действующее законодательство термина «пожизненный пользователь», несмотря на оригинальность, признать целесообразным не можем, поскольку никаких «соответствующих последствий», кроме тех, которые уже установлены главой 33 ГК РФ, этот термин не повлечет.
Конкуренция в системе кредитования населения вынуждает банки и другие кредитные организации использовать в борьбе за каждого клиента «нетрадиционные» для кредитных отношений договоры, например, в последние годы приобрели популярность договоры «обратной ипотеки», при которой граждане пожилого возраста получают кредит под залог жилья с условием погашения суммы займа после наступления оговоренного события (своей смерти). Во исполнение такого договора кредитор единовременно выплачивает всю сумму или осуществляет периодические платежи собственнику жилья на потребительские нужды (лечение, социальные услуги и т.п.), а после его смерти удовлетворяет свои затраты за счет заложенного недвижимого имущества.
Практика показывает, что договоры с такими условиями возврата кредита не редкость, тем не менее, законодатель до настоящего времени не сформулировал своей позиции по указанным сделкам, создавая тем самым условия для «свободной фантазии» банков, кредитных кооперативов и других финансовых структур. Оценивая сложившуюся ситуацию и принимая во внимание значимость недвижимого имущества в жизни любого гражданина, автор полагает, что регистрационный учет таких договоров не предоставляет необходимой степени охраны имущественных прав и законных интересов «слабой стороны» договора. Эти договоры нуждаются в самостоятельном правовом регулировании.
В качестве возможного варианта квалификации указанных сделок и определения их места в системе гражданско-правовых договоров, аргументируется мнение:
- получение определенной суммы (единовременно или в рассрочку) с передачей кредитору права удовлетворения своих интересов по данному договору за счет недвижимого имущества заемщика после его смерти, по своей правовой природе является правом вещной выдачи, которое следует рассматривать как существенное условие договора ренты.
Соответственно, такие договоры должны не только регистрироваться, но и подлежать нотариальному удостоверению.
Исследование, проведенное в § 2.4. Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением, позволило сделать вывод, что правовым основанием заключения договора следует признать волю будущего получателя ренты, направленную на то, что он хочет пользоваться социальными и бытовыми услугами (предоставление питания, одежды, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним), т.е.
будущий получатель ренты является инициатором заключения договора и потребителем услуг;
- не имея средств платить за указанные услуги, гражданин в обмен на желаемые и необходимые услуги отчуждает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты;
- будущий плательщик ренты также имеет интерес в заключении договора, поскольку он желает получить недвижимое имущество в собственность в обмен на предоставление собственнику недвижимости материальных средств в виде одежды, питания, а также совершения деятельности, не имеющей материального выражения (уход, помощь в быту и т.п.).
Результатом исполнения договора следует признать оказание возмездных социальных и бытовых услуг, получение материальных благ и переход права собственности на недвижимое имущество. Такой вывод позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как смешанный гражданско-правовой договор, который имеет сложный предмет: социальные и бытовые услуги, материальные блага и недвижимое имущество и право собственности на него.
Учитывая схожесть многих норм договора пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты, законодатель установил общий принцип: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено нормами главы 33 ГК РФ (п. 2 ст. 601 ГК).
Анализ практики заключения договоров пожизненного содержания с иждивением показал, что существенным условием, хотя и не поименованным в параграфе 4 главы 33 ГК РФ, являются сведения о конкретном помещении, в котором получатель будет проживать. Это условие «породит» обязанность плательщика ренты предоставить получателю в постоянное пользование указанное в договоре помещение. Кроме того, необходимо согласовать право получателя на подсобные помещения квартиры (дома). В силу того, что законодатель не регламентирует перечень необходимых для получателя пожизненного содержания с иждивением прав пользования жилыми помещениями, в которых он проживает, нотариусы вынуждены самостоятельно разрабатывать такие условия и включать их в договоры. В целях унификации таких гарантий получателям пожизненного содержания с иждивением полагаю необходимым дополнить главу 33 ГК РФ нормами, в которых установить императивную обязанность плательщика ренты -
предоставить получателю жилое помещение в постоянное пользование, а также не препятствовать доступу к местам общего пользования.
В ЗАКЛЮЧЕНИИ излагаются выводы, обобщающие итоги диссертационного исследования, не вошедшие в перечень вынесенных на защиту. Список использованных источников включает перечень нормативных правовых актов, актов правоприменения и юридической литературы по теме данного исследования.
Основные результаты диссертационного исследования изложены в публикациях автора:
В журналах, включенных в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий:
1. Щербакова А.Ю. Актуальные вопросы правового регулирования договора ренты // Бухучет в сельском хозяйстве. 2009. N 1. С. 64-68.
Объем -0.4 п.л.
2. Селиванова А.Ю. Рента и пожизненное содержание как алеаторные (рисковые) договоры // Право н образование. 2009. N 10. С. 143-151.
Объем -0.7 п.л.
3. Селиванова А.Ю. Рента и права вещных выдач в свете концепции совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации // Евразийский юридический журнал. 2011. N 4 (35,) С. 70-73.
Объем-0.5 п.л.
4. Селиванова А.Ю. Предложения по модернизации гражданско-правового регулирования рентных договоров // Пробелы в российском законодательстве. 2012. N 2. С. 94-100. Объем — 0.9 п.л.
В ИНЫХ ИЗДАНИЯХ:
5. Щербакова А.Ю. Рента: актуальные вопросы правового регулирования // Материалы четвертой Всероссийской научно-практической конференции «Интеллектуальная собственность в инновационном развитии России» 24-27 апреля 2008г. - М.: Российский государственный институт интеллектуальной собственности (РГИИС). С.181-185. Объем - 0.3 пл.
6. Щербакова А.Ю. Договоры ренты и пожизненного содержания в условиях рынка//Рукопись депонирована в ИНИОН РАН 25.12. 2008. № 60 683. Объем- 0.6пл.
7. Селиванова А.Ю. Алеаторные (рисковые) договоры на примере ренты и пожизненного содержания с иждивением // Сборник научных работ аспирантов РГИИС. М. 2009. С. 169-177. Объем -0.5 п.л.
8. Селиванова А.Ю. Предпосылки, основания и порядок заключения договоров ренты и пожизненного содержания // Рукопись депонирована в ИНИОН РАН 27.12.2010. № 60 943. Объем - 0.6. пл.
Общий объем опубликованных работ — 4.5. пл.
Сдано в печать 10.05.2012г. Подписано в печать 10.05.2012г
Формат 60x90/16 Объем: усл. п л. 1,75
Тираж 70 экз. Заказ №41
Издательство и типография Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская государственная академия интеллектуальной собственности» 117279, Москва, ул. Миклухо-Маклая, 55А
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование договоров ренты»
61 12-12/1303
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ»
На правах рукописи
СЕЛИВАНОВА АННА ЮРЬЕВНА
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель доктор юридических наук, профессор Близнец Иван Анатольевич
Москва - 2012
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................3
ГЛАВА I. ХАРАКТЕРИСТИКА РЕНТЫ КАК
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ КАТЕГОРИИ.........................16
§ 1.1. История становления и развития рентных отношений
..............................................................................................................16
§ 1.2. Рента: понятие и предмет договора по
законодательству России...............................................................32
ГЛАВА И. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
РЕНТНЫХ ДОГОВОРОВ И ИХ ВИДЫ........................................59
§ 2.1. Гражданско-правовая характеристика рентных
договоров.............................................................................................59
§ 2.2. Характеристика договора постоянной ренты................79
§ 2.3. Особенности договора пожизненной ренты...................105
§ 2.4. Существенные условия договора пожизненного
содержания с иждивением...........................................................123
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.................................................................................133
БИБЛИОГРАФИЯ............................................................................147
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
В условиях демократического общества, развитого рынка и правового государства права граждан на свободное распоряжение своим имуществом, в том числе недвижимым, а также исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации в целях систематического получения дополнительного дохода, обретают особую актуальность.
Вместе с тем, как справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства, в отличие от большинства западных правопорядков в российском законодательстве не создана система эффективного использования прав на такие ценные объекты как недвижимость, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. В тоже время развитие экономики и становление рынка требуют использовать все возможные меры и средства гражданского законодательства, чтобы обеспечить добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей.
Для достижения указанных целей по ряду вопросов предполагается ужесточение регулирования, придание ему большей императивности. Особенно это будет проявляться в установлении четких правил о способах охраны и защиты вещных прав, направленных на создание такой правовой системы, в которой свобода усмотрения сторон ограничивается в интересах стабильности имущественного оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ1.
1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".2009. N11.
С этой точки зрения рентные отношения, опосредующие особый способ отчуждения имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ, должны находиться в зоне особого внимания ученых, практиков и законодателя. Однако Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в дальнейшем Проект изменений ГК РФ) свидетельствует, что законодатель оставил рентные отношения без должного внимания, предполагая дополнить ГК РФ только одной статьей 305.2. «Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)», которой явно недостаточно, чтобы решить уже существующие и могущие возникнуть проблемы в сфере рентных отношений. Такая ситуация свидетельствует, что мало внести изменения в ГК РФ или принять новые нормативные правовые акты, необходимо переосмыслить сущность и назначение тех институтов права, которые обеспечивают конституционные права граждан свободно осуществлять принадлежащие им права в целях удовлетворения охраняемых законом
о
интересов (ст.ст. 30, 36, 55 Конституции РФ ).
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о научной и практической ценности теоретических исследований соответствующих институтов вещного права. Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота
2
Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 31 января 2011г. // www.arbitr.ru/
о
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 (с поправками от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ).
максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав в целях систематического получения дополнительного дохода.
Указанные факты послужили основанием для выбора темы настоящего диссертационного исследования и предопределили его структуру, а также позволили уточнить круг актуальных проблем гражданского права в системе рентных отношений.
Теоретическая основа и степень научной разработанности темы исследования. Рента как институт гражданского права была известна российской цивилистике еще в XIX веке, европейский опыт ее правового регулирования и использования анализировали такие отечественные ученые как Ю.С.Гамбаров, А.И.Загоровский, Д.И.Мейер, С.А.Муромцев, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и другие. Результатами их трудов была разработана научная позиция о необходимости законодательного установления этого правового института в России. Более того, была попытка ввести ренту в круг регулируемых гражданских правотношений, тем не менее в дореволюционном законодательстве рента не получила официального признания. В первые годы советской власти право граждан на возмездную помощь за отчужденное имущество по идеологическим причинам отрицалось, поэтому договорные модели ренты или пожизненного содержания с иждивением отсутствовали. Соответственно, научный интерес к данному институту не проявлялся.
Однако последующие периоды существования СССР свидетельствуют о многочисленных случаях заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Поэтому, несмотря на официальный запрет рентных отношений, некоторые цивилисты все же анализировали рентные отношения и обосновывали их, если не целесообразность, то хотя бы невредность социалистическому обществу. Наконец, ГК РСФСР 1964 г. узаконил право нетрудоспособных граждан отчуждать свои индивидуальные жилые дома другим гражданам, берущим
на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. В период перехода к рыночной экономике была официально расширена сфера рентных отношений, которые приобрели особую популярность. Одновременно появились научные труды, посвященные данному институту, в которых доказывалась значимость ренты как одного из источников получения гражданами негосударственной материальной и социальной помощи. В частности, известны научные изыскания таких авторов как В.А.Алексеев, Т.Е.Абова, М.М.Агарков, Е.В. Богданов, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, В.П.Грибанов, С.П.Гришаев, Н.Д.Егоров, И.В.Ершова, Т.В. Закупень, О.С. Иоффе, П.В.Крашенинников, И.А.Михайлова, В.П.Павлов, В.Ф.Попондопуло, А.П.Сергеев, Е.А.Суханов, В.Ф. Яковлев и других.
Рентные отношения на уровне диссертаций исследовали A.A. Воронин4, А.Н. Голикова5, Н.В. Золотько6, Я.А. Ключникова7, Е.В. Лазарева8, O.A. Маркова9; К.Г. Токарева10, Е.А. Яргина" и др. Однако в последние несколько лет специального исследования рентных отношений на
4 Воронин A.A. Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации: теоретические проблемы // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2001. 164с.
5 Голикова А.Н. Договор ренты в гражданском праве // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2005. 196с.
6 Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России // Дисс. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2002. 185с.
Ключникова Я.А. Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2005. 207с.
о
Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России // Дисс. ... канд. юрид. наук. Томск. 2005. 198с.
9 Маркова O.A. Договор ренты в российском гражданском // Дисс. ... канд. юрид. наук. Иркутск. 2002. 178с.
10 Токарева К.Г. Договор ренты: проблемы теории и практики// Дисс. ... канд. юрид. наук. Казань.2006. 183 с.
11 Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений // Дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2003. 191с.
диссертационном уровне не проводилось. Поэтому имеющиеся результаты научных изысканий уже не отражают социально-экономических проблем сегодняшнего дня и не учитывают Концепции развития гражданского законодательства и Проекта изменений ГК РФ.
Вместе с тем, практика применения рентных договоров свидетельствует о необходимости расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом указанных договоров. Разработка диссертантом идеи об использовании в качестве предмета рентных договоров исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации осуществлена на основе трудов И.А. Близнеца, Э.П. Гаврилова, В.В. Орловой, В.Н. Синельниковой и других авторов. Возможности использования инновационных технологий в качестве предмета рентных договоров рассматривались с учетом трудов М.В. Волынкиной. Перспективы вовлечения субъектов малого и среднего бизнеса в качестве плательщиков ренты анализировались с учетом трудов И.С. Мухамедшина.
С учетом вышеизложенного, есть весомые основания говорить не только об актуальности темы настоящего диссертационного исследования, но и его новизне, поскольку в рамках современной цивилистической науки отсутствуют аналогичные труды.
Объект исследования - система общественных отношений, которые возникают, изменяются или прекращаются в связи с отчуждением имущества под выплату ренты денежными средствами, а также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, т.е. получения платы за отчужденное имущество в виде материальных и/или социальных благ в течение жизни получателя ренты или постоянно.
Предмет исследования - теоретические понятия, правовые термины и конструкции, научные концепции, законодательные и иные нормативные правовые акты, правоприменительная практика, отражающие сущность и значимость рентных отношений, опосредующих особый способ отчуждения
имущества и получения платы за него в виде материальных и социальных благ.
Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии правовой природы рентных договоров в условиях рынка, выявлении их системы и ее значимости в процессе отчуждения гражданами своего имущества, в том числе недвижимого, для систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ, а также выработке предложений, направленных на совершенствование теории института ренты и гражданского законодательства в части правового регулирования рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ.
Поставленная цель определила следующие исследовательские задачи:
- на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта изменений ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, охарактеризовать ренту и ее виды как гражданско-правовые категории;
- обосновать необходимость расширения перечня объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом рентных договоров, в частности исключительных прав на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации;
- аргументировать необходимость расширения оснований получения ренты посредством делегирования собственникам земельных участков права разрешать застройку их земельных участков посторонними лицами на условиях выплаты постоянной ренты;
- провести сравнительное исследование таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого аргументировать вывод, что данные
субинституты имеют лишь некоторые черты сходства, что говорит об их взаимосвязи, но не идентичности;
на основе исследования договоров «обратной ипотеки» сформулировать вывод, что получение определенной суммы (единовременно или в рассрочку) с передачей кредитору права удовлетворения своих интересов по данному договору за счет недвижимого имущества заемщика после его смерти, по своей правовой природе является правом вещной выдачи, которое следует рассматривать как существенное условие договора постоянной ренты;
- разработать и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере рентных отношений, в частности предложить дополнительные способы защиты имущественных интересов получателей ренты.
Методологической основой исследования послужил диалектический метод познания действительности как основной способ объективного и комплексного изучения определенной сферы общественных отношений. Кроме того, в работе использовались такие методы исследования, как:
- исторический, который позволил выявить этапы становления и развития рентных отношений;
- системно-структурный метод использовался при характеристике существенных условий рентных договоров как оснований систематического получения дополнительного дохода в виде материальных и/или социальных благ;
- сравнительно-правовой метод применялся в процессе исследования таких правовых категорий как «право вещной выдачи» и «рента (пожизненное содержание с иждивением)», на основе которого удалось аргументировать вывод, об их взаимосвязи, но не идентичности;
- социально-правовой метод позволил выявить тенденцию утраты популярности рентных договоров в России в отношениях между гражданами.
В работе также использовались формально-логические (индукция, дедукция, анализ, синтез, гипотеза, аналогия) методы, восхождения от абстрактного к конкретному и др.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа опубликованных материалов судебной практики за период с 2000 по 2011 гг. Автор использовала также свой личный архив документов за период работы в качестве нотариуса, удостоверяющего рентные договоры (1998 -2012гг).
Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что на основе исторического анализа архивных материалов, норм действующего законодательства, Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, Проекта ГК РФ, имеющихся научных точек зрения, правоприменительной практики, а также результатов исследования, полученных лично автором, сформулировать выводы и предложения, направленные на углубление теоретических положений, касающихся рентных договоров, а также внести предложения по совершенствованию норм главы 33 ГК РФ.
Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:
1. Договор ренты следует признать двусторонним, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество и/или отчуждает исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, а также оказывать социально-бытовые услуги или выполнять работы, согласованные сторонами и отраженные в договоре12.
12
Это определение содержит не полный перечень объектов гражданского оборота, которые могут быть предметом рентных договоров, поскольку мнение диссертанта о
Содержание предлагаемой дефиниции рентного договора предопределено тем, что законодатель, не объясняя причин, исклю�
