Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации

Мазаев, Петр Анатольевич

Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»

На правах рукописи

МАЗАЕВ Петр Анатольевич

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2011

005006390

Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права

Научный руководитель Официальные оппоненты:

Ведущая организация

- доктор юридических наук, профессор Барков Алексей Владимирович.

- доктор юридических наук, доцент Блгткова Елена Викторовна;

- кандидат юридических наук, доцент Бакирова Елена Юрьевна.

- ФГАОУ ВПО «Казанский (Приволжский) федеральный университет».

Защита состоится «25» ноября 2011 г. в 17 час. на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

Автореферат разослан «24» октября 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, доцент

Ю.С. Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы. На современном этапе развития рыночных отношений в России в условиях определенной нестабильности экономических показателей и усложнения инвестиционной деятельности огромное значение для граждан и хозяйствующих субъектов приобретает недвижимость. Повышение ее роли обусловлено рядом объективных причин, среди которых высокая степень ликвидности, относительная долговечность недвижимости, ее способность выступать в качестве средства сохранения и преумножения капиталов. Все это предопределяет высокую стоимость объектов недвижимости и как следствие значительные риски при заключении сделок с ним. Ситуация также осложняется тем, что предпринимательство на рынке недвижимости почти всегда связано с привлечением значительных финансовых средств, не являющихся собственностью самого предпринимателя. Это повышает ответственность за принятие решений и требует учета множества социальных, экономических, юридических, административных факторов, способных повлиять на процесс создания, реконструкции, использования объектов недвижимости. Такое положение вещей вызвало бурное развитие новых для России видов профессиональной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества. Ими стали оценочная деятельность, посредничество, а также девелопмент. В буквальном переводе с английского понятие «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости - «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости». Соответственно лицо, осуществляющее такого рода деятельность, именуется девелопером. Уже в 2000 г. в Москве насчитывалось более двадцати фирм («Дон-строй», «Кунцево-инвест», «Теско», «Кроет»), которые можно было называть девелоперскими. Недавний подъем отечественного рынка торговой недвижимости привлек в Россию известных международных девелоперов, в том числе Simon Property Group и Parkridge, а также инвестиционные фонды и банки Europoüs, Immoeast, Eurohypo. Значительные изменения в недавнем прошлом происходили и на региональном рынке недвижимости. На это, в частности, указывает появление в

субъектах Российской Федерации целой группы девелоперов — DVI Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Время», «Торговый квартал», «КИТ-Кэпитал».

В современных условиях значение девелопера определяется тем, что он, в отличие от иных субъектов рынка недвижимости, обеспечивает взаимодействие между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед его участниками. Между тем, сложилась парадоксальная ситуация - девелопмент как самостоятельный вид предпринимательской деятельности в стране существует и успешно развивается уже десять лет, но при этом почти полностью отсутствует его специальная правовая регламентация, что порождает множество проблем в исследуемой области предпринимательской деятельности. В связи с этим возникла объективная необходимость в разработке средств правового регулирования девелоперской деятельности в современных российских условиях. Все это обуславливает актуальность выбранной темы.

Степень научной разработанности темы диссертации. Прежде всего, следует отметить небольшое число научных работ, касающихся правового регулирования девелоперской деятельности в России. Причем в этих исследованиях преобладает экономический аспект ее оценки, изучаются в основном вопросы функционирования девелоперских компаний в мегаполисах, и как правило, без учета правовых особенностей и проблем их деятельности. Так, проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены работы А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Е.С. Озерова, С.Н. Максимова, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, С.А. Ястребова, а также аналитиков-практиков Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского A.A. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды В.Ю. Колесова, О.П. Коробейникова, С.А. Кузнецовой, В.Д. Марковой, Б. Альстрэнда, Д. Лэмпела, Г. Минцберга, А. Томсона, Д. Стрикланда и многих других отечественных и зарубежных ученых.

В цивилистических работах уделено внимание лишь некоторым элементам гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности. В частности, девелоперский договор рассматривается, как правило, через призму института строительного подряда (Ю.В. Романец), инвестиционного договора (А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В.Д. Рузанова, П.В. Сокол), договора простого товарищества (М.И. Брагинский, Е.А. Павлодский, А.Б. Савельев), договора возмездного оказания услуг (Ю.М. Свирин, А.О. Юдин) или агентского договора (А.Б. Савельев). При этом в большинстве случаев правовое положение девелопера, подрядчика, застройщика, заказчика, инвестора, посредника отождествляется. Таким образом, вопрос определения понятия «девелопер» и его соотношения с понятием «инвестор» решается без учета позиции законодателя, выраженной в п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 (в ред. Федеральных законов 02.01.2000 N 22-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЭ).

Актуальность поднятой темы, связанная с отсутствием логически обоснованной цивилистической концепции гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, основанной на действующем гражданском законодательстве обусловила ее выбор автором.

Цель исследования состоит в выработке научно-практических рекомендаций для повышения эффективности гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации.

Достижение указанной цели обеспечивалось решением следующих задач: провести анализ правовой эволюции девелопмента как вида предпринимательской деятельности в российском и зарубежном праве;

выявить сущность и содержание девелоперской деятельности как объекта гражданско-правового регулирования;

исследовать средства гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в целях повышения эффективности ее

осуществления;

определить юридическую природу и видовое многообразие девелоперских договоров;

разработать научно обоснованные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации.

Объект диссертационного исследования — совокупность правоотношений, в области гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, их развитие, современное состояние и перспективы в Российской Федерации.

Предмет диссертационного исследования - исторические формы девелоперской деятельности; действующие и утратившие силу нормативные правовые акты; отечественная судебная практика; теоретические взгляды цивилистов, касающиеся гражданско-правовой регламентации девелоперской деятельности в Российской Федерации, а также мер правотворческого характера, необходимых для совершенствования сферы девелоперских услуг.

Методологической основой исследования явились следующие методы: исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и правового моделирования. Исторический метод позволил проследить развитие рассматриваемого института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод дал возможность изучить этот институт в комплексе в контексте всего российского, зарубежного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод был применен для сравнения норм российского законодательства, регулирующих девелоперскую деятельность, между собой, а также с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод обеспечил проведение анализа практики применения правовых норм в исследуемой сфере. Метод правового моделирования позволил спрогнозировать последствия внесения предлагаемых автором изменений в законодательство.

Нормативную н эмпирическую базу работы составили нормативные правовые акты Российской Федерации, ее субъектов, ряда европейских государств, международные акты, материалы судебной практики Конституционного и Верховного суда РФ, касающиеся девелоперской деятельности.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды классиков частного права дореволюционной России А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JI. Дювернуа, Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича, а также советских и российских ученых-цивилистов Баринова H.A., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, М.В. Кротова, В .А. Ойгензихта, В.А. Рясенцева, Ю.В. Романеца, С.Ю. Рябикова, А.Б. Савельева, В.И. Серебровского, М.К. Сулейманова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и других исследователей в области гражданского права. Кроме того, в работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Научная новизна диссертации обусловлена необходимостью установления устойчивого и действенного гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, важностью совершенствования договорного регулирования девелоперской деятельности в России в целях оптимального регулирования оборота недвижимости. Новацией являются: научно обоснованные авторские определения понятий девелоперской деятельности, девелопера, девелоперского проекта, девелоперской услуги, девелоперского договора; выявление юридической природы данного договора, а также его классификации; разработанный и обоснованный перечень существенных условий этого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности девелопера при ненадлежащем исполнении им исследуемых договорных обязательств. Новизна

заключается в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права проведено исследование средств гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в предпринимательском праве России.

Кроме того, в рамках диссертационного исследования содержание договорных правоотношений комиссии, поручения, агентирования и возмездного оказания услуг рассмотрено через призму деятельности девелоперов, выделен круг их субъективных прав и обязанностей, а также определены основания привлечения к гражданско-правовой ответственности данных субъектов, чего ранее на системной основе не производилось.

Положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Теоретически доказано, что девелоперской деятельностью является квалифицированная деятельность, осуществляемая на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера в порядке, установленном законом о девелоперской деятельности, в ходе которой осуществляется создание, реконструкция, управление объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости. Девелоперская деятельность является предпринимательской.

2. Обосновано, что девелопером признается физическое или юридическое лицо, получившее в установленном законом о девелоперской деятельности порядке статус девелопера и право осуществлять девелоперскую деятельность. Девелопер обязан соблюдать требования девелоперских стандартов, правила девелоперской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он является членом одной из саморегулируемых организаций девелоперов, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями закона о девелоперской деятельности.

деятельности; ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности; девелоперский договор.

4. Автором классифицированы основные виды девелоперской деятельности: 1) по способу реализации девелоперского проекта -инвестиционный девелопмент (от замысла до коммерческого использования) коммерческий (от замысла до продажи объекта недвижимости); 2) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом девелоперской деятельности - девелопмент жилой недвижимости, коммерческой, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (девелопмент земли; земельных участков); 3) в зависимости от участия или неучастия девелопера в финансировании проекта - рисковый девелопмент и девелопмент за вознаграждение.

В рисковом девелопменте девелопер инициирует и обеспечивает реализацию оптимального варианта развития объекта недвижимости, является соинвестором девелоперского проекта, обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, самостоятельно разрабатывает порядок финансирования, получает прибыль от реализации девелоперского проекта и несет ответственность перед инвесторами за эффективное управление их средствами, перед государственными органами и органами местного самоуправления, разрешающими реализацию проекта, за его долговечность, безопасность и положительный социальный эффект, перед подрядчиками - за своевременную и полную оплату их работ и финансирование проекта.

Девелопмент за вознаграждение - девелопер не вкладывает в проект развития объектов недвижимости собственные средства и не участвует в распределении прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. При этом девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвестора и может привлекаться к поиску и получению заемных средств для финансирования проекта. При реализации данной схемы риски, связанные с разработкой стратегии финансирования ложатся на инвестора. Девелопер несет риски, связанные только с реализацией проекта, начиная от выбора и

приобретения земельного участка и заканчивая поиском и размещением арендаторов с последующим управлением преобразованным объектом недвижимости. Вознаграждение девелопера рассчитывается в виде процента от стоимости проекта.

По мнению автора девелопмент за вознаграждение является исторически следующей стадией развития девелопмента, когда инструментом извлечения прибыли становится не удачно сделанная инвестиция, а знания и опыт субъекта рыночных отношений в данной области деятельности. При этом резко возрастает социальный эффект девелопмента, поскольку общественно значимый результат - перераспределение капитала в высокоэффективные отрасли, реструктуризация народного хозяйства, удовлетворение спроса на недвижимость, снижение ее стоимости, повышение качества и доступности становится не случайным побочным результатом деятельности девелопера, а обязательным условием его существования. Кроме того, девелопмент за вознаграждение является абсолютно необходимым для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость. Привлечение инвестиций широких слоев населения увеличивает финансовые возможности этого вида деятельности и ускоряет решение социальных задач.

5. Договорное регулирование рискового девелопмента в Российской Федерации опосредуется девелоперским договором, в котором в качестве соинвесторов выступают два и более юридических лица или индивидуальных предпринимателя, участвующих в инвестиционной деятельности. Одно из этих лиц (девелопер) одновременно является застройщиком, подрядчиком, посредником. Этот договор оформляется как базовый инвестиционный договор, к которому путем присоединения могут примыкать иные договоры соинвестирования.

6. Договорное правоотношение, возникающее в рисковом девелопменте, представляет собой обязательство, по которому девелопер и иные соинвесторы обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли от использования объектов

недвижимости после их качественного преобразования и повышения стоимости. Данное правоотношение является возмездным, многосторонним, каузальным, консенсуальным и носит фидуциарный характер.

7. Существенными условиями девелоперского договора в рисковом девелопменте являются условия о наименовании и целях деятельности его участников, о порядке и условиях объединения вкладов, о полномочиях девелопера, о совместных действиях и порядке внесения изменений в состав участников девелоперского проекта, о сроке действия договора.

8. Дано авторское определение девелоперского договора в девелопменте за вознаграждение, под которым предлагается понимать соглашение, где одна сторона (девелопер) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (инвестора) юридические и иные действия посреднического характера от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной девелопером с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Существенными условиями девелоперского договора, помимо условия о предмете, следует считать содержание, объем, качество оказываемых услуг, их цену, условие делькредере.

9. Автором классифицированы основные виды девелоперских договоров: 1) по объему полномочий девелопера - договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет девелоперского договора, - договоры, в которых девелопер оказывает содействие клиенту при купле-продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора, - договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости.

Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых девелоперских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В связи с этим следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

10. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о девелоперской деятельности, определяющего статус девелопера, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его профессиональной ответственности.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии юридического научного знания о правовом положении и деятельности девелоперов в Российской Федерации. В частности, теоретическую ценность имеют результаты изучения понятийного аппарата, используемого в предпринимательском праве, разрешение отдельных коллизий в законодательстве, определение круга прав и обязанностей исследуемой группы субъектов.

Практическая значимость диссертации заключается в научном обосновании авторской концепции проекта федерального закона о девелоперской деятельности. Отдельные положения, выводы и результаты могут быть использованы при подготовке проектов подзаконных нормативных правовых актов в области предпринимательского права. Кроме того, результаты исследования имеют практическую ценность для правоприменительной практики.

Апробация результатов работы. Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права. Результаты исследования доложены автором на научно-практической конференции «Пермский конгресс ученых-юристов» (Пермь, 22 октября 2010 г.), изложены в пяти научных статьях и одной монографии общим объемом 23,65 п.л. Отдельные

предложения, содержащиеся в работе, внедрены в юридическую практику ООО «СПЕКТРУМ-ХОЛДИНГ».

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, раскрыты степень научной разработанности проблемы, объект и предмет, цель и задачи, научная новизна, методологическая, теоретическая и эмпирическая основы исследования, а его научная и практическая значимость, формы апробации, а также положения и выводы, выносимые на защиту.

Первая глава - «Становление девелопмента как вида предпринимательской деятельности в российской и зарубежной практике оборота коммерческой недвижимости» - посвящена рассмотрению базовых для деятельности девелоперов правовых категорий, таких, как инвестиционная деятельность, рынок недвижимости. Приведены результаты анализа понятия девелоперской деятельности в экономико-правовом аспекте, выделены ее различные механизмы для определения потенциальной и реальной областей деятельности девелоперов. Анализу подверглись понятия и признаки инвестиционной и строительной деятельности, рассмотрено их применение профессиональными участниками рынка недвижимости. Изучена эволюция девелопмента в России и некоторых зарубежных странах начиная с момента его зарождения и до наших дней для выявления устойчивых тенденций и переменных проблем в данной сфере.

В первом параграфе - «Тенденции развития девелопмента как вида предпринимательской деятельности» - проведено ретроспективное исследование нормативной регламентации правового положения и деятельности девелоперов в нашей стране, истоков возникновения данной сферы услуг, фактического ее состояния на каждом из этапов развития.

Исследование отечественных нормативных-правовых актов, регулирующих девелоперскую деятельность, позволило автору выделить дореволюционный, советский и постсоветский этапы развития законодательного регулирования данных отношений в России.

Дореволюционный этап развития девелоперской деятельности (конец XIX - начало ХХв.) в России характеризуется, по мнению автора, становлением нового направления предпринимательской деятельности, в рамках которого на системной основе специализированными субъектами улучшались свойства объектов недвижимости в целях увеличения их стоимости для дальнейшего предоставления в аренду или отчуждения. В то же время обращается внимание на то, что в этот период девелопмент не являлся самостоятельной, сложившей отраслью хозяйствования.

Советский этап интересен тем, что после Октябрьской революции 1917 г. существовавшая прежде инвестиционная система была полностью ликвидирована. Экономический строй, установленный советской властью, не подразумевал необходимости увеличения стоимостных характеристик недвижимого имущества в коммерческих целях. Однако, автор отмечает, что с определенной долей условности можно говорить о существовании в СССР весьма специфичного девелопмента продолжения в форме инвестиционно-строительной деятельности, в рамках которой через своих экономических агентов государство выступало и как инвестор, и как заказчик-застройщик, и как подрядчик при выполнении строительных работ. Гражданско-правовой основой инвестиционно-строительной деятельности, как и ранее, остался договор подряда.

Постсоветский этап развития девелоперской деятельности автор характеризует наличием двух основных признаков: отсутствием ограничений на оборот недвижимого имущества и слабой развитостью рынка недвижимости, экономических и правовых механизмов ее коммерческого использования.

Второй параграф - «Девелоперская деятельность как объект гражданско-правового регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации» - посвящен анализу указанных в его названии правовых конструкций в контексте девелоперской деятельности. Выявлены сущность девелопмента, его признаки, а также отличительные черты его подвидов.

Автором сделан вывод о том, что девелопмент по своей природе является квалифицированной деятельностью, оказываемой на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера в порядке, установленном законом, в ходе которой осуществляется управление объектами недвижимости, их создание, реконструкция, эксплуатация, связанные с качественным преобразованием и повышением стоимости этих объектов. Безусловно, девелоперская деятельность является предпринимательской. Отмечается, что существующая правовая база девелоперской деятельности представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли предпринимательского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами в ходе оказания девелоперских услуг. Обращается внимание на то, что сущность девелоперской деятельности заключается в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании, представительстве, содействии при заключении ими сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) получения для них полезного экономического эффекта. Вышесказанное позволило автору причислить такого рода деятельность к разряду услуг.

Во второй главе - «Гражданско-правовые средства регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации» - отмечается важная роль средств гражданско-правового регулирования как инструментария достижения значимых результатов в процессе реформирования рыночных отношений в сфере оборота недвижимости.

Анализ различных дефиниций правовых средств (Ю.Б. Батурина, A.B. Малько, В.А.Сапун, К.В. Шундиков) привел автора к выводу, что методологической основой многих определений послужила дефиниция одного из первых разработчиков этой теории Б.И. Пугинского. Причем его позиция о нецелесообразности употребления термина «правовые средства» в отношении

такой фундаментальной правовой категории, как правовая норма, вызывает несогласие многих ученых. Автором дается развернутая критика позиции Б.И. Пугинского, но в то же время отмечается ценность его подхода, которая заключается в раскрытии возможностей правовых средств в процессе их использования в хозяйственной деятельности и принципиальных подходов к порядку их применения.

Проводится научный анализ классификаций правовых средств. Автор критикует отраслевую классификацию правовых средств Б.И. Пугинского и рассматривает достоинства классификации средств обеспечения

имущественных потребностей граждан, предложенную H.A. Бариновым, который понимает под гражданско-правовыми средствами юридические возможности, заложенные в нормах гражданского законодательства, используемые в процессе реализации этих норм. Правовые средства в предложенной классификации не замыкаются в провозглашении указанных возможностей, а характеризуют эти возможности в динамике, в процессе их реализации, так как только в результате фактического использования правовой нормы, приложении ее к конкретным общественным отношениям можно добиться эффективного правового воздействия.

Проанализировав различные классификации, автор соглашается с позицией ряда ученых (Д.Х. Валеев, В.В. Меркулов, М.Ю. Челышев, Т.Д. Чепига ), которые считают, что все гражданско-правовые средства нам можно свести к следующим блокам: гражданской правосубъектности и другим правосубъектным инструментам (представительству); вещно-правовым инструментам, в том числе праву собственности, его возникновению и прекращению; гражданско-правовым сделкам; гражданско-правовой ответственности.

В первом параграфе - «Особенности гражданской правосубъектности лиц, участвующих в девелоперской деятельности в Российской Федерации» -показано, что правосубъектность является одной из ключевых, методологических категорий науки гражданского права, базирующейся на

собственном категориальном аппарате и инструментарии. Гражданская правосубъектность характеризует правовое положение субъекта гражданских правоотношений и определяет его социально-правовую возможность быть участником этих отношений. Однако нет основания утверждать, что понятие «гражданская правосубъектность» совпадает с понятием «субъект гражданского права». На абстрактном уровне ее можно рассматривать только как сущностное содержание категории «субъект права», а не как тождественное с ним понятие. Автор обосновывает целесообразность с методологической точки зрения начинать исследование особенностей гражданской правосубъектности лиц с изучения научно-практического значения категории «правосубъектность» как инструмента в познании правоотношений с участием субъекта права.

Отмечается, что к раскрытию содержания правосубъектности существует множество подходов, различающихся соотношением данной категории со смежными правовыми понятиями, такими, как правоспособность, дееспособность и правовой статус. Автором выделяются несколько направлений, классифицируемых по следующим основаниям: 1) полное отождествление правосубъектности и правоспособности (С. Н. Братусь; 2): представление правосубъектности как единства ее правоспособности и дееспособности («праводееспособность») (С.С. Алексеев, Н.В. Витрук, O.A. Красавчиков); 3) отождествление правосубъектности с правовым статусом (P.O. Халфина); 4) трактовка правосубъектности в качестве обобщающего понятия, состоящего из двух элементов: правоспособности и дееспособности (О.С. Иоффе, А.И. Пергамент). Анализируя достоинства и недостатки точек зрения ученых по этим вопросам, автор приходит к выводу, что четвертое направление в настоящее время является наиболее аргументированным, общепризнанным и разделяемым многими учеными.

Автор полагает, что в связи с тем, что в отношении понятия правосубъектность среди ученых не достигнуто единство взглядов, до настоящего времени в гражданском законодательстве понятие и юридическое

содержание правосубъектности не определены. Введение категории «правосубъектность» в официальный понятийный цивилистический аппарат снимет те противоречия, которые возникают при сопоставлении категорий «правосубъектность», «правоспособность» и «дееспособность», «правовой статус», «правовое положение» при определении их взаимосвязи и значимости для субъекта правовых отношений.

На основе изучения вышеизложенных фундаментальных категорий выявляется специфика правового положения девелоперов. По мнению автора, девелопером следует признавать физическое или юридическое лицо, получившее в установленном законом порядке статус девелопера и право осуществлять девелоперскую деятельность.

Отмечается, что в своей деятельности девелопер обязан соблюдать требования стандартов девелоперских услуг, правила девелоперской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он может являться членом одной из саморегулируемых организаций девелоперов и должен страховать свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями законодательства. Автор приходит к выводу, что изучение процесса саморегулирования во взаимосвязи с правовым регулированием конкретного вида деятельности является весьма перспективным. Раскрывается содержание данной проблемы в рамках девелоперской деятельности. Кроме того, автором выявлен ряд противоречий в законодательстве, связанных с порядком создания саморегулируемых организаций, определением их организационно-правовой формы с точки зрения гражданского законодательства, а также с фактически принудительной процедурой вступления в члены данных объединений. Внесены обоснованные предложения по устранению указанных противоречий.

Второй параграф - «Ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности в Российской Федерации» - посвящен вопросам использования ипотечных ценных бумаг в ходе инвестиционной деятельности в различные девелоперские проекты.

Обращается внимание на то, что рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рынке недвижимости, требует от его участников более ответственного, чем ранее, отношения к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов. В связи с этим возрастание объемов ипотечного кредитования порождает потребность в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов. По мнению автора, ситуация усложняется тем, что первоначальный быстрый рост ипотечных активов банковского сектора сопровождается снижением капитализации по всем показателям. Поэтому вполне объяснима потребность участников ипотечного рынка в финансовых инструментах, повышающих оборачиваемость ипотечных кредитов и позволяющих привлекать долгосрочное финансирование. Такими инструментами являются ипотечные ценные бумаги. Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией ипотеки. Автор выявляет преимущества секьюритизации, которые по его мнению заключаются в финансировании привлекаемом на рынок капиталов, в широких возможностях привлечения инвесторов, перераспределении кредитного риска и риска досрочного погашения, повышение размера поступлений по отношению к размеру ипотечного портфеля, рентабельности капитала.

Третья глава - «Договорное регулирование девелопмента в сфере оборота коммерческой недвижимости Российской Федерации» - посвящена исследованию правовой природы девелоперского договора, сравнительному анализу данного договора со смежными договорами, показана роль международной унификации права и ее влияние на российское право в части, касающейся девелоперских отношений, определены источники правового регулирования девелоперской деятельности, обоснованы основные теоретические положения, выносимые на защиту, а также предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

В первом параграфе - « Правовая квалификация договоров простого товарищества, инвестиционного и девелоперского в гражданском праве Российской Федерации » - исследована правовая сущность девелоперского договора, его понятие и предмет, отличающий данный вид договоров от смежных договорных конструкций. Приводится подробный анализ теоретических взглядов на классификацию гражданско-правовых сделок по признаку их каузальности или абстрактности, что является оправданным ввиду особой цели исследуемого договора как составного элемента сделки и одного из отличительных признаков, позволяющего в ряде случаев отграничить девелоперский договор от смежных договоров. В результате проведенного исследования автор пришел к выводу о том, что целью девелоперского договора может являться экономически выгодное изменение имущественного положения клиента по отношению к третьему лицу за счет исполнения девелоперских услуг либо получение для клиента полезного экономического эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (девелоперского проекта).

Сущность и экономическое назначение девелопмента в системе хозяйствования заключается в организации и управлении инвестиционными проектами в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости. Функции профессионального участника девелоперской деятельности весьма обширны и разнородны, так как включают в себя организацию работы и координацию усилий всех субъектов, принимающих участие в реализации того или иного девелоперского проекта. При этом отдельные сегменты работ или часть финансовой нагрузки девелопер также может брать на себя. Таким образом, девелопер несет ответственность за коммерческий успех проекта и достижение иных целей, поставленных перед ним инвесторами.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов. В связи с этим при определенных условиях наиболее оптимальными формами такого

рода совместного предпринимательства являются договоры простого товарищества и инвестирования. Проблема соотношения инвестиционных договоров с договором простого товарищества многогранна и имеет целый ряд аспектов теоретического и практического характера.

По мнению автора, в договорах простого товарищества, предусматривающих в качестве результата совместной деятельности создание определенного недвижимого имущества, суду необходимо проверять цель создания указанного в договоре объекта, преследуемую каждым участником договора в отдельности, в частности, путем проверки соответствия последующего использования результата совместной деятельности. Отмечается, что квалификация договоров, связанных со строительством, в качестве договоров простого товарищества в судебной практике занимает одно из самостоятельных мест. Указанная проблема вытекает из применения теоретических положений о признаках договора простого товарищества к конкретным правоотношениям, складывающимся в сфере строительства.

Во втором параграфе - «Юридическая природа и содержание договорных отношений в девелопменте за вознаграждение» - выявлены сущность, содержание и различные виды договоров, опосредующих оказание девелоперских услуг.

По мнению автора, объем и содержание девелоперских услуг характеризуют предмет девелоперского договора. В то же время их объем (весь спектр услуг или какая-то их часть) и характер (консультационные, посреднические, агентские, связанные с коммерческим представительством) могут быть разными, что, в свою очередь, определяет специфику опосредующих оказание девелоперских услуг договорных обязательств (агентский договор, договор поручения, договор возмездного оказания услуг). Обращается внимание на то, что в зависимости от цели договорного регулирования и объема оказываемых девелоперских услуг стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В связи с этим следует исходить из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который

позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Проведенный анализ привел автора к выводу о том, что договорные отношения, опосредующие оказание девелоперских услуг, следует объединять субъектным составом и спецификой предмета договора (оказание девелоперских услуг), которые образуют, по мнению автора особую группу девелоперских договоров (договоры поручения, возмездного оказания услуг, агентирования, и др.).

Рассмотрены условия девелоперского договора за вознаграждение о предмете, сроке, цене и качестве. При этом существенными, помимо предмета, являются условия о сроке, цене, а в девелоперском договоре по модели агентирования - делькредере.

По мнению автора, правовое регулирование качества девелоперских услуг является одним из наиболее дискуссионных и недостаточно разработанных вопросов. Нуждаются в нормативном закреплении понятия качества девелоперской услуги, недостатка и существенного недостатка такого рода услуги, а также права клиента в случае оказания девелоперской услуги ненадлежащего качества. Обращается внимание на то, что в настоящее время требуется сертификация и стандартизация девелоперской услуги. Кроме того, целям обеспечения качества девелоперских услуг в конечном счете должно служить лицензирование. Особое внимание в работе уделено вопросу о критериях качества девелоперских услуг. Предлагается приведенный перечень критериев качества нормативно закрепить в законодательстве о девелоперской деятельности.

Обоснована необходимость заключения девелоперского договора в простой письменной форме, поскольку это условие обеспечит точность и четкость закрепления всех иных, несущественных условий исследуемого договора. Положение о простой письменной форме по усмотрению сторон может быть соблюдено: составлением одного документа, подписанного

сторонами; обменом документами посредством различных видов связи; направлением одной из сторон письменной оферты и совершением другой стороной действий по выполнению указанных в ней условий договора, свидетельствующих о ее акцепте.

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы основные выводы из анализа проблем гражданско-правового регулирования девелоперских отношений и даны рекомендации по совершенствованию законодательства в данной сфере.

В приложении к диссертации представлены проекты федерального закона «О девелоперской деятельности в Российской Федерации», содержащий научно обоснованные предложения атора по совершенствованию нормативной регламентации девелоперской деятельности в Российской Федерации.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие

работы:

в репетируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки

России:

1. Мазаев П.А. Особенности гражданской правосубъектности лиц, участвующих в осуществлении девелоперской деятельности в Российской Федерации // Бизнес в законе. - 2010. - № 8 - 0, 35 п. л.

2. Мазаев П.А. Оптимизация девелоперской деятельности посредством ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации // Пробелы в российском законодательстве. №8.2010. - 0,25 п.л.;

3. Мазаев П.А. Некоторые проблемы договорного регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации // «Эпос». - 2010. - № 6 -0,35 п. л.;

в иных изданиях:

4. Мазаев П.А. Девелоперская деятельность как объект гражданско-правового регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации // Пермский конгресс ученых-юристов: тез. докл. междунар. науч.-практ. конф. (г. Пермь, Перм. ун.-т, 22 октября 2010 г.) / Перм. гос. ун-т - Пермь, 2010. - 0,35 п. л.

5. Мазаев П.А. Гражданско-правовые средства регулирования отношений в сфере оборота коммерческой недвижимости в Российской Федерации // Сборник научных статей студентов, аспирантов, соискателей и молодых преподавателей, изданный по итогам III Ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» 18 ноября 2010 г. - М.: ВГНА Минфина России, 2010. - Вып.З. - 0,35 п. л.

6. Мазаев П.А. Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации. Издательство «Нонпарель» - М.: 2010 г- 22,00 п. л.

Подписано в печать:

24.10.2011

Заказ № б 102 Тираж - 100 экз. Печать трафаретная. Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Мазаев, Петр Анатольевич, кандидата юридических наук

Введение

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Становление девелопмента как вида 14 предпринимательской деятельности в российской и зарубежной практике оборота коммерческой недвижимости

§1. Тенденции развития девелопмента как вида 14 предпринимательской деятельности

§2. Девелоперская, деятельность, как- объект гражданско-правового 38 регулирования отношений, в сфере оборота коммерческой^ недвижимости в Российской Федерации^

Глава 2. Гражданско-правовые средства регулирования 53 отношений в сфере оборота коммерческой, недвижимости в Российской Федерации^

§1. Особенности гражданской правосубъектности лиц, 58 участвующих в осуществлении' девелоперской деятельности в Российской Федерации

§2. Ипотечные ценные бумаги.-как гражданско-правовые средства 103 оптимизации девелоперской деятельности в Российской Федерации

Глава 3. Договорное регулирование девелопмента в> сфере 118 оборота коммерческой недвижимости РоссийскошФедерации

§1. Правовая квалификация договоров простого товарищества, 118 инвестиционного и девелоперского в гражданском праве Российской Федерации

§2. Юридическая природа и содержание договорных отношений в 145 девелопменте за вознаграждение

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации"

Актуальность темы. На современном этапе развития рыночных отношений в России в условиях определенной нестабильности экономических показателей и усложнения инвестиционной деятельности огромное значение для граждан и хозяйствующих субъектов приобретает недвижимость. Повышение ее роли обусловлено рядом объективных причин, среди которых высокая степень ликвидности, относительная долговечность недвижимости, ее способность выступать в качестве средства сохранения и преумножения капиталов. Все это предопределяет высокую стоимость объектов недвижимости и как следствие значительные риски при заключении сделок с ним. Ситуация также осложняется тем, что предпринимательство на рынке недвижимости почти всегда связано с привлечением значительных финансовых средств, не являющихся собственностью самого предпринимателя. Это повышает ответственность за принятие решений и требует учета множества социальных, экономических, юридических, административных факторов, способных повлиять на процесс создания, реконструкции, использования объектов недвижимости. Такое положение вещей вызвало бурное развитие новых для России видов профессиональной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества. Ими стали оценочная деятельность, посредничество, а также девелопмент. В буквальном переводе с английского понятие «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости — «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости». Соответственно лицо, осуществляющее такого рода деятельность, именуется девелопером. Уже в 2000 г. в Москве насчитывалось более двадцати фирм («Дон-строй», «Кунцево-инвест», «Теско», «Кроет»), которые можно было называть девелоперскими. Недавний подъем отечественного рынка торговой-недвижимости привлек в Россию, известных международных девелоперов, в том числе Simon Property Group и Parkridge, а также инвестиционные1 фонды и банки Europolis, Immoeast, Eurohypo. Значительные изменения в недавнем прошлом происходили и на региональном рынке недвижимости. На это, в частности, указывает появление в субъектах Российской Федерации целой группы девелоперов — DVI Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Время», «Торговый квартал», «КИТ-Кэпитал».

В современных условиях значение девелопера определяется тем; что он, в отличие от иных субъектов рынка недвижимости, обеспечивает взаимодействие между всеми участниками девело1 ¡мента, принимает на себя; риски, связанные с: реализацией- проекта, несет ответственность, перед его участниками- Между тем, сложилась парадоксальная сшуация — девелопмент как самостоятельный: вид предпринимательской деятельности, в стране существует и успешно развивается уже десять лет, но при этом; почти: полностью отсутствует его специальная; правовая регламентация, что порождает множество проблем в исследуемой области предпринимательской; деятельности: В связи с этим» возникла? объективная необходимость в разработке средств правового регулирования; девелоперской деятельности в современных российских условиях. Все это обуславливает актуальность выбранной темы.

Степень научной разработанности темы диссертации; Прежде всего, следует отметить небольшое число научных работ, касающихся правового регулирования девелоперской деятельности в России: Причем* в этих исследованиях преобладает экономический аспект ее оценки; изучаются в основном вопросы, функционирования девелоперских компаний в, мегаполисах, и как правило; без учета правовых особенностей и проблем их деятельности1. Так, проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости? и инвестирования в недвижимость посвящены; работы А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Е.С. Озерова, G.H. Максимова, Е.Б: Смирнова; F.Mi Стерника, Е.И1 Тарасевича; С.А. Ястребова, а также аналитиков-практиков ШФ: Вечера; AiAv Ольховского А.А. Исследованиям в области;: стратегического планирования? и. управления посвящены: труды В.Ю:

Колесова, О.П. Коробейникова, С.А. Кузнецовой, В.Д. Марковой, Б. Альстрэнда, Д. Лэмпела, Г. Минцберга, А. Томсона, Д. Стрикланда и многих других отечественных и зарубежных ученых.

В цивилистических работах уделено внимание лишь некоторым элементам гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности. В частности, девелоперский, договор рассматривается, как правило, через призму института строительного подряда (Ю.В. Романец), инвестиционного договора (А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В:Д. Рузанова, И.В. Сокол), договора простого товарищества (М.И. Брагинский, Е.А. Павлодский, А.Б. Савельев), договора возмездного оказания услуг (Ю.М. Свирин, А.О. Юдин) или агентского договора (А.Б. Савельев). При этом в большинстве случаев правовое положение девелопера, подрядчика, застройщика, заказчика, инвестора, посредника отождествляется. Таким образом, вопрос определения понятия «девелопер» и его. соотношения с понятием «инвестор» решается,без учета позиции законодателя, выраженной в п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 (в ред. Федеральных законов 02.01.2000 N 22-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 18.12.2006 N 2Э2-ФЗ).

Достижение указанной цели обеспечивалось решением следующих задач: провести анализ правовой* эволюции девелопмента как вида предпринимательской деятельности в российском и зарубежном праве; выявить сущность и содержание девелоперской деятельности как объекта гражданско-правового регулирования; исследовать средства гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в, целях повышения эффективности ее осуществления; определить юридическую природу и видовое многообразие девелоперских договоров;

- разработать научно обоснованные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования девелоперской; деятельности в Российской Федерации.

Объект диссертационного исследования — совокупность правоотношений; в области гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности^ их развитие, современное состояние и перспективы в Российской Федерации.

Предмет диссертационного исследования — исторические формы девелоперской деятельности; действующие и утратившие силу нормативные правовые акты; отечественная, судебная; практика;, теоретические взгляды цивилистов» касающиеся гражданско-правовой регламентации девелоперской? деятельности в Российской Федерации, а также мер правотворческого характера, необходимых для; совершенствования сферы девелоперских услуг.

Методологической основой; исследования явились следующие методы: исторический; системный; сравнительно-правовой, эмпирический и правового моделирования. Исторический метод позволил проследить развитие рассматриваемого института с момента его возникновения; до наших дней в российской и зарубежной- доктрине и практике; Системный метод дал возможность изучить этот институт в; комплексе в контексте всего; российского, зарубежного и международного гражданского права: Сравнительно-правовой метод был применен для сравнения норм российского законодательства,, регулирующих девелоперскую деятельность, между собой; а также с нормами; регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод обеспечил проведение анализа практики применения правовых норм в исследуемой^ сфере. Метод правового моделирования позволил спрогнозировать- последствия внесения предлагаемых автором изменений в законодательство.

Нормативную и эмпирическую базу работы составили нормативные правовые акты Российской Федерации, ее субъектов, ряда европейских 1 государств, международные акты,- материалы судебной практики Конституционного и Верховного суда РФ, касающиеся девелоперской» деятельности.

Теоретической основой диссертационного- исследования послужили труды классиков частного права дореволюционной России А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г. Гордона, А.Г. Гусакова, H.J1. Дювернуа, Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, JI.C. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича, а также советских и российских ученых-цивилистов Баринова H.A., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, М.В. Кротова, В.А. Ойгензихта, В.А. Рясенцева, Ю.В. Романеца, С.Ю. Рябикова, А.Б. Савельева, В.И. Серебровского, М.К. Сулейманова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, JI.B. Щенниковой и других исследователей в области гражданского права. Кроме того, в работе также использовались монографии,'таких зарубежных ученых как Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.

Научная новизна^ диссертации- обусловлена необходимостью установления устойчивого и действенного гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, важностью совершенствования договорного регулирования девелоперской деятельности в России в целях оптимального регулирования оборота недвижимости. Новацией являются: научно обоснованные авторские определения понятий девелоперской деятельности, девелопера, девелоперского проекта, девелоперской услуги, девелоперского договора; выявление юридической природы данного договора, а также его классификации; разработанный и обоснованный перечень существенных условий этого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности девелопера при ненадлежащем исполнении им исследуемых договорных обязательств. Новизна заключается в том, что в. работе впервые после кодификации российского гражданского права - проведено исследование средств гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в предпринимательском« праве России.

Кроме того, в рамках диссертационного исследования содержание договорных правоотношений комиссии, поручения, агентирования и возмездного оказания услуг рассмотрено через призму деятельности девелоперов, выделен круг их субъективных прав и обязанностей, а также определены основания привлечения к гражданско-правовой1 ответственности* данных субъектов, чего ранее на системной основе не производилось.

Положениями выводы, выносимые на,защиту:

3. Автором выявлены и исследованы гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности: гражданская правосубъектность лиц, участвующих в осуществлении девелоперской деятельности; лицензирование, страхование, стандартизация- и сертификация^ девелоперской деятельности; ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности; девелоперский, договор.

4. Автором классифицированы основные виды девелоперской деятельности: 1) по способу реализации девелоперского' проекта' — инвестиционный девелопмент (от замысла до коммерческого использования) коммерческий (от замысла до продажи объекта недвижимости); 2) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося- объектом" девелоперской деятельности — девелопмент жилой недвижимости, коммерческой, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (девелопмент земли; земельных участков); 3) в зависимости от участия или неучастия девелопера в финансировании проекта - рисковый девелопмент и девелопмент за вознаграждение.

В рисковом девелопменте девелопер инициирует и обеспечивает реализацию оптимального варианта развития^ объекта недвижимости, является соинвестором девелоперского проекта, обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, самостоятельно разрабатывает порядок финансирования, получает прибыль от реализации девелоперского проекта и несет ответственность перед инвесторами за эффективное управление их средствами, перед государственными органами и органами местного самоуправления, разрешающими реализацию проекта, за его долговечность, безопасность и положительный социальный эффект, перед подрядчиками — за своевременную и полную оплату их .работ и финансирование проекта.

Девелопмент за вознаграждение — девелопер не вкладывает в проект развития объектов недвижимости собственные средства и не участвует в распределении прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. При этом девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвестора и может привлекаться к поиску и получению заемных средств для финансирования проекта. При реализации данной схемы риски, связанные с разработкой стратегии финансирования ложатся на инвестора. Девелопер несет риски, связанные-только с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и заканчивая поиском и: размещением арендаторов с последующим управлением преобразованным-объектом недвижимости. Вознаграждение девелопера рассчитывается в виде процента от стоимости проекта.

По мнению автора девелопмент за вознаграждение является исторически следующей стадией развития девелопмента; когда инструментом извлечения прибыли становится не удачно сделанная^ инвестиция, а знания и опыт субъекта рыночных отношений в данной области деятельности. При этом резко возрастает социальный эффект девелопмента, поскольку общественно значимый результат — перераспределение капитала в высокоэффективные отрасли, реструктуризация народного хозяйства, удовлетворение спроса на недвижимость, снижение ее стоимости, повышение качества и доступности становится не случайным побочным результатом деятельности девелопера, а обязательным условием его существования. Кроме того, девелопмент за вознаграждение является абсолютно* необходимым для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость. Привлечение инвестиций широких слоев населения увеличивает финансовые возможности этого вида деятельности и ускоряет решение социальных задач.

5. Договорное регулирование рискового девелопмента в Российской Федерации' опосредуется девелоперским договором, в котором в качестве соинвесторов выступают два и более юридических лица или индивидуальных предпринимателя, участвующих в инвестиционной деятельности. Одно из этих лиц (девелопер) одновременно^ является застройщиком, подрядчиком, посредником. Этот договор оформляется как базовый инвестиционный договор, к которому путем присоединения могут примыкать иные договоры соинвестирования.

6. Договорное правоотношение, возникающее в рисковом девелопменте, представляет собой обязательство; по которому девелопер и I иные- соинвесторы обязуются соединить свои вклады и совместно-действовать без образования юридического лица для-извлечения прибыли от использования объектов недвижимости после их качественного преобразования и повышения стоимости. Данное правоотношение является возмездным, многосторонним, каузальным; консенсуальным и носит фидуциарный характер.

7. Существенными^ условиями девелоперского договора в рисковом, девелопменте являются условия с наименовании и целях деятельности его участников, о порядке и условиях объединения вкладов, о полномочиях девелопера, о совместных действиях и порядке внесения изменений в состав-участников девелоперского проекта, о сроке действия договора.

8. Дано авторское определение девелоперского договора в девелопменте за вознаграждение, под которым предлагается понимать соглашение, где одна сторона (девелопер) обязуется! за вознаграждение совершать по поручению другой» стороны^ (инвестора) юридические и иные действия посреднического характера от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной девелопером с третьим! лицом от имени и за счет принципала; права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Существенными условиями девелоперского договора, помимо условия о предмете, следует считать содержание, объем, качество оказываемых услуг, их цену, условие делькредере.

9. Автором- классифицированы*« основные виды девелоперских договоров: 1)' по» объему полномочий^ девелопера — договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет девелоперского договора, - договоры, в которых девелопер оказывает содействие клиенту при купле-продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора, — договоры, с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости.

Исходя из цели договорного регулирования- и объема оказываемых девелоперских услуг, стороны вправе^ самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В связи с этим следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ); который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 РК РФ).

10. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о девелоперской деятельности, определяющего статус девелопера, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его-профессиональной ответственности.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии юридического научного знания о правовом положении и деятельности девелоперов в Российской Федерации. В частности, теоретическую ценность имеют результаты изучения понятийного аппарата,, используемого в предпринимательском праве, разрешение отдельных коллизий в законодательстве, определение круга прав и обязанностей исследуемой группы субъектов.

Практическая значимость диссертации заключается в научном обосновании авторской концепции проекта федерального закона о девелоперской деятельности. Отдельные положения; выводы и результаты могут быть использованы при подготовке проектов подзаконных нормативных правовых актов в области предпринимательского права. Кроме того, результаты исследования имеют практическую ценность для правоприменительной практики.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Мазаев, Петр Анатольевич, Москва

Заключение

Проведенное исследование гражданско-правовых средств регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации позволяет подвести итог диссертационной работы и сделать ряд выводов.

1. Изучение отечественных нормативно-правовых актов, регулирующих девелоперскую деятельность, позволяет выделить следующие основные этапы развития^ законодательного регулирования данных отношений' в России: дореволюционный, советский и постсоветский:

Дореволюционный этап развития девелоперской деятельности в конце XIX — начале XX веков в России характеризуется становлением нового направления предпринимателькой деятельности, в рамках которого1 на системной основе специализированными субъектами производилось улучшение свойств объектов недвижимости, в целях увеличения их стоимости для дальнейшего предоставления! в аренду или отчуждения. С другой стороны, расценивать его как самостоятельную, сложившуюся отрасль хозяйствования в тот период времени также было бы некорректно, девелопмент того периода скорее следует признать одним из ответвлений строительной деятельности, предполагающий под собой несколько более широкие функции-застройщика.

Советский этап интересен тем; что после Октябрьской Революции 1917 года существовавшая прежде инвестиционная система была полностью ликвидирована. Экономический строй, установленный большевистской партией; не подразумевал под собой необходимости увеличения стоимостных характеристик недвижимого имущества в коммерческих целях. Однако, хотя традиционный девелопмент в Российской? Советской Федеративной Социалистической Республике, а также в иных советских республиках прекратил свое существование, можно все же с определенной долей условности говорить о существовании в СССР весьма специфичного его продолжения в форме инвестиционно-строительной деятельности, в рамках которой через посредство своих экономических агентов, государство выступало и как инвестор, и как заказчик-застройщик, и как подрядчик при выполнении строительных работ. Гражданско-правовой основой инвестиционно-строительной деятельности как и ранее остался договор подряда. В советскую эпоху подряд, будучи договорным институтом, призванным охватить своим регулятивным воздействием широкую сферу общественных отношений, обслуживал в первую очередь строительную отрасль.

Рубежом между советским и постсоветским* этапами, на наш взгляд, можно считать принятие Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В преамбуле этого нормативного акта указано, что он «в совокупности с другими законодательными актами РСФСР определяет правовые, экономические и социальные условия инвестиционной, деятельности на территории РСФСР и направлен на эффективное функционирование народного хозяйства Российской Федерации и обеспечение равно» защиты прав, интересов и, имущества субъектов инвестиционной- деятельности, вне зависимости от форм собственности». С учетом возобновления частного^ предпринимательства в период «перестройки», принятие данного закона явилось устранением последних барьеров* перед продолжением исторического процесса возврата к инвестиционной деятельности всех категорий субъектов гражданско-правового оборота.

Постсоветский' этап развития девелоперской деятельности можно охарактеризовать наличием двух основных признаков: с одной стороны, отсутствие ограничений на оборот недвижимого имущества; с другой — слабая- развитость рынка недвижимости, экономических и правовых механизмов его коммерческого использования: В наши- дни отечественная! отрасль девелопмента не достигла того уровня - развития, который демонстрируют некоторые наиболее продвинутые в этом» отношении страны: отдельные представители Старой Европы, США и, Япония. Хотя до начала текущего международного финансового кризиса объемы отечественного рынка девелопмента росли галопирующими темпами, реализуемые и планируемые проекты становились все более масштабными и амбициозными, более того, началась активная экспансия» российских девелоперов на зарубежные рынки. Следует также отметить, что российский девелопмент сегодня, как и в дореволюционный период, имеет определенные национальные особенности — черты, которые, либо нетипичны для обозначенных выше развитых стран, либо выражены в них в значительно I меньшей степени.

Т. Современное регулирование девелоперской деятельности представляется в двух формах. Одна из форм - государственное воздействие посредством лицензирования, стандартизации, государственного контроля и других публично-правовых средств. Другая форма - регулирование посредством институтов профессионального - общественного воздействия -саморегулирование. Обе формы регулирования предпринимательской деятельности должны существовать и развиваться и параллельно.

Лицензирование и стандартизация на сегодняшний день являются основными направлениями публично-правого регулирования девелоперской деятельности в России. Развитие саморегулирования, может рассматриваться как одно из приоритетных направлений в совершенствовании качества регулирования в России. В числе потенциальных преимуществ саморегулирования возможно выделить следующие. Во-первых, расширяются возможности выбора эффективных форм регулирования осуществления предпринимательской деятельности, что позволяет рассматривать саморегулирование как альтернативу государственному регулированию. Во-вторых, создается механизм, позволяющий при выработке приемов правового регулирования консультироваться с профессиональными участниками рынка.

3. Девелоперская деятельность по своей природе является квалифицированной деятельностью, оказываемой на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера в порядке, установленном законом, в ходе которой осуществляется создание, реконструкция, управление, эксплуатация объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости. Девелоперская деятельность является предпринимательской деятельностью.

4. Совокупность правовых норм о девелоперской деятельности как правовой, институт представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли предпринимательского права совокупность, взаимосвязанных правовых норм; регулирующих отношения между лицами, в ходе оказания» девелоперских услуг.

5. Девелопером признается физическое или юридическое лицо, получившее в установленном настоящим законом порядке статус девелопера и право осуществлять девелоперскую, деятельность. Девелопер обязан соблюдать требования стандартов девелоперских услуг, правила девелоперской* деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он является членом одной из саморегулируемых организаций девелоперов, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями настоящего закона. При этом девелопер одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации девелоперов.

6. Девелоперской услугой является деятельность девелопера, направленная на удовлетворение потребности' контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими* лицами' в, целях экономически выгодного изменения их имущественного положения и (или) порождения- для- них полезного экономического эффекта.

7. Под девелоперским договором" следует понимать соглашение, по которому одна сторона- (девелопер) обязуется за вознаграждение совершать (совершить) по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия, либо только иные действия посреднического характера от имени и за счет клиента. По сделке, совершенной девелопером с третьим лицом от имени и за счет клиента, права и обязанности возникают непосредственно у клиента. Девелоперский договор заключается в простой письменной форме. Девелоперский договор должен содержать: точное указание на объект недвижимости, а также описание этого объекта; объект оценки; размер денежного вознаграждения девелопера; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности девелопера в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации девелоперов, членом которой является девелопер, и место нахождения этой организации; указание на стандарты девелоперской деятельности, которые будут применяться при оказании девелоперских услуг; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и настоящим Федеральным законом, девелопера или юридического лица, с которым девелопер заключил трудовой договор.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»

1. Официально-документальные материалы11.Между народные документы

2. Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Вена, 1980 г. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., № г. • •

3. UNIDROIT Convention on-The Law Applicable to Agency. The Hague, 1978.

4. UNIDROIT Convention on Agency in the International Sale of Goods. Geneva, 1983.

5. Модель Гражданского кодекса, принятая Межпарламентской Ассамблеей государств участников СНГ 13.05:1995г. Приложение к «Информационному бюллетеню» МПА, 1995, №8.

6. Council directive on the coordination of the laws of the Member States relating to self-employed commercial agents of 18 December 1986 № 86/653/EEC.

7. Типовой коммерческий агентский контракт МТП. Публикация № 496./Серия: «Издания Международной Торговой Палаты». На рус. и агнл. яз. М.: Издательство «Консалтбанкир», 1996.

8. Типовой дистрибьюторский контракт. Монопольный импортер-дистрибьютор; Публикация № 518/Серия «Издания Международной'

9. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосованииЛ2 декабря 1993 г.). Российская газета от 25.12.1993 г. №> 237.

10. Федеральный закон- от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изменениями от 22 августа, 29, 31 декабря 2004 г., 24 октября 2005 г.). Собрание законодательства Российской Федерации от 28>октября 2002 г. N 43 ст. 4190.

11. Федеральный закон- от 26 января5 1996 г. №' 15-ФЗ «О введении*' в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 ноября^ 2001 г.) Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 411.

12. Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 N 169-ФЗ, ред. от 18.12.2006, «Собрание законодательства РФ», 20.11.1995, N47, ст. 4473;

13. Ф»едеральный« закою .«Об; иностранных инвестициях в , Российской? Федерации» от 09.07.1999 N 160-ФЗ, ред. от 03.06.2006, «Собрание: . законодательства РФ», 12.07.1999, N 28^ ст. 3493;.

14. Федеральный закон «Об инвестиционной деятёлЕ.ности в Российской Федерации; осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-Ф3, ред. от 18.12.2006, «Собрание законодательства РФ», 01.03.1999, N 9; ст. 1096;

15. Г.З.Официальные документы Российской Империи и СССР (утратили силу)

16. Гражданское уложение: Проект/Под ред. И:М. Тютрюмова. Т.2. СПб., 1910.

17. Декрет от 24 мая 1921 г. «Об обмене». СУ. 1921. №40. Ст.212.

18. Декрет от 26 октября 1921г. «О порядке привлечения потребительской кооперации; органами; государства к . выполнению товарообменных^ и заготовительных операций»: СУ. 1921. №72: Ст.576:

19. Декрет СНК от 2 января 1923г. «Положение о коммивояжерах государственных торговых и промышленных предприятий». СУ. 1923. №1. Ст.19.

20. Постановление СНК РСФСР «О мерах по регулированию торговых операций государственными организациями» от 02.01.1923г. СУ. 1923. № 1. Ст. 38.

21. Закон-постановление ЦИК и СНК СССР «О торговых агентах» от 29.10.1925г. СЗ'СССРГ 1925-. № 76: Ст. 569.

22. Кодекс торгового мореплавания Союза ССР. (утв. Указом» Президиума ВС СССР от 17 сентября 1968^г.) (с изменениями' от 20 мая 1974 г., 27 июля 1982 г., 2 декабря 1987 г.). Ведомости Верховного Совета СССР 1987 г., №49; ст. 791.

23. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 N 4218-1, ред. от 22.08:2004; «Ведомости СНД и ВС РФ», 2L.01.1993, N 3, ст. 99, утратил силу;

24. Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 N 1488-1, ред. от 10.01.2003, «Ведомости СНД и< ВС РСФСР», 18.07.1991, N 29, ст. 1005, утратил силу;

25. Ю.Инструкция Наркомторга и ВСНХ СССР от 16.02.1926г. БФХЗ. 1926. № 12.

26. Приказ Министерства торговли СССР от 14 октября 1953 г. №252//«Источники советского гражданского права». М.: ГИЮЛ, 1961.

27. Руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ, СССР,

28. Высшего Арбитражного Суда РФ и другие материалы судебнойпрактики

29. Определении Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2005г. № 55-о55-1. Ьир://у^^.8ирсоиЛ.ш/агауои1/ГЕХТ.РНР?1<11ех1=59193&П 1ех1=.

30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.10.2000 «О некоторых вопросах применения статьи 183 ПС РФ».- Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 12.

31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 г. N85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии». Вестник Высшего Арбитражного,Суда Российской Федерации, 2005 г., N 1.

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.1996 г. № 5560/95. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1996, № 6.

33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.1997 г. № 422/97. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

34. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1708.1999 г. № 2083/99. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999; №11.

35. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2000 г. № 6827/99. Вестник Высшего* Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 9.

36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06:2000 г. № 6828/99: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., № 6.

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.08.2000^ г. № 1582/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской1 Федерации, 2000 г., № 11.

38. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.06.2001 г. № 6510/00. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001 г., № 10.

39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2002 г. № 6110/01. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 9.

40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской» Федерации от 02.07.2002 г. № 7842/01. Вестник Высшего •« Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002, № 10;

41. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2002 г. № 665/02. Справочная* правовая система «ГАРАНТ».

42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской» Федерации от 03.12.2002 г. № 5498/02. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2003 г., № 3.

43. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 27.03.2002г. по делу №А19-5754/01-13-Ф02-688/02-С2. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

44. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 20.02.2003г. № А19-17736/02-42-Ф02-273/03-С1.- Справочная правовая система-«Консультант Плюс».

45. Постановлением Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 01.04.2003 г. N АЗЗ-2391/02-СЗа-Ф02-792/03-С1.- Справочная правовая система «ГАРАНТ».

46. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 08.02.2005 г. № А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2. -Справочная правовая система «ГАРАНТ».

47. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04/1771-548/А45-2001 от 20.06.2001г. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

48. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2002 г. по делу № А 57-1161 Г/01-31. Справочная-правовая система «Консультант Плюс».

49. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2001 г. по. делу № А05-7893/99-452/11. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

50. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2001 г. № А56-11098/01. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

51. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.05.2003г. № КГ-А40/2586-03. Справочная правовая система «Консультант Плюс».

52. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2002 г. № КА-А40/6725-02. Справочная правовая система «ГАРАНТ».

53. Рясенцев В.А. Представительство в- советском; гражданском праве. Диссертация на соискание уч! ст. д.ю.н. М., 1948. Т.2.

54. Гришин A.B. Коммерческое: представительство;. в; предпринимательской! деятельности^ и его правовая защита (гражданско-правовой и уголовно-правовой аспекты). Диссертация на соискание уч: ст. к.юш: Mi, 2002Г

55. Егоров A.B. Понятие посредничества в гражданском« праве. Диссертация на соискание уч; ст. К;Ю:ш М!, 2002Г

56. Колимба С.А. Правовое регулирование агентских отношений в Англии и; Танзании: Диссертация на?соискание;уч. ст. к.ю.н; Mi,.2002;

57. Майфат A.B. Понятие и организационно-правовые формы посредничества- в гражданском праве: Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 1992. ,

58. Мельник С.В. Профессиональное коммерческое (торговое) представительство: Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. СПб., 2004.

59. Носкова Ю.Б: Представительство в российском; гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Екатеринбург, 2004;

60. Скороходов С.В. Договор комиссии по законодательству РФ и практика его применения в; предпринимательской' деятельности; Диссертация на соискание уч.* ст. к.Ю;Н: Томск, 2003;1. V-- .,'■'■■'■•: 194'

61. Сохновский А.Ф. Правовое регулирование торгового представительства в современном гражданском обороте. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Саратов, 1972.

62. Субботин H.A. Представительство в. англо-американском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. М., 1983:

63. Шаповаленко A.C. Агентский договор в системе посреднических сделок в" российском гражданском праве. Диссертация на соискание уч. ст. к.ю.н. Ростов н/Д; 2003.

64. Курсы^ учебные пособия, научные комментарии. Книги. Словари

65. Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности. — М.: Вершина, 2006.2: Белов В.Н. Коммерческое представительство И' агентирование (договоры). -М.: Финансы и статистика, 2001.

66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. — М.: «Статут», 2002.

67. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963.

68. Венедиктов A.B. Организация государственной промышленности в СССР: в 2-х т. Л.: Издательство ЛГУ, 1961. Т.2.

69. Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте: М.: «Статут», 2004.

70. Германское право. Часть II. Торговое уложение и другие законы: Пер. с нем./Серия: Современное зарубежное и международное частное право. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996:

71. Граве К.А. Договор комиссии/В кн. Отдельные виды обязательств. — М., 1954.

72. Гойхбарг А.Г. Торговая комиссия: Практический комментарий к закону о договоре торговой комиссии: СПб., 1914.

73. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2002.

74. Гражданское и торговое право- капиталистических государств.' Под ред. Васильева Е.А. Mi, 1993.

75. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Г том/Отв. редакторы^ проф. Е.А. Васильев, проф. A.C. Комаров. — М.: «МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ», 2004.

76. Гражданское право:.Учеб. Т.1 ./Под ред. Гендзехадзе E.Ht М., 1969.

77. Гражданское право: Учебник/Под ред. С.П, Гришаева. — М.: Юристъ, 1998.

78. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Часть II. Под ред: Р.Л. Нарышкина. М<, 1984.

79. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2000.

80. Гражданское право: Учебник: В. 2 т./Под ред: доктора-юридических наук, профессора Е.А.Суханова. Том I. М.: Волтерс Клувер, 2004.

81. Гражданское право. Том II. Полутом^ 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) М.: Волтерс Клувер, 2004.

82. Гражданское право. Том II. Полутом 2 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) М.: Издательство БЕК, 2003; -Справочная правовая* система «ГАРАНТ».

83. Гусаков А.Г. Конспект лекций по торговому праву: Ч. 2. СПб., 1912.

84. Законодательство Великобритании, ФРГ и Франции от торговом представительстве (об агентских договорах). Ред. Михайлянц Н.Н М1., 1984г. Вып.212.

85. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское- право,* Франции: Mr. Издательство иностранной литературы, 1961.

86. Зинченко С.А. Предпринимательство и статус его субъекта в современном российском праве. Ростов н/Д.: изд-во СКАГС, 1999.

87. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ,1 части первой/Под ред. проф. Т.Е. Абовой и( А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. — М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003.

88. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации/Под ред. М.И. Брагинского. М., 1995:

89. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/Под ред. С.Н^ Братуся и О.Н: Садикова. М., 1982.

90. Коммерческое право: Учебник/Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф, Яковлевой. СПб., 1998.

91. Кущенко В.В. «Правовой режим недвижимости. Девелопмент: современная концепция развития». М. 2004

92. Красавчиков O.A. Юридические факты в советском гражданском праве.-Mi, 1958.

93. Ландскоф С.Н. Торговые сделки. Теория и практика. — Харьков, 1929.'

94. Ласк Г. Гражданское право США. М., 1961г.

95. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд-е 2-е, испр. М.: «Статут», 2000.

96. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003;

97. Мошкина , Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. N 2. 2002;

98. Невзгодина Е.Л. Представительство по советскому гражданскому праву. Томск, 1980.

99. Нерсесов Н.О. Избранные труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1998.

100. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года (ГК РСФСР). История создания. Общая характеристика. — М.: Зерцало, 2002.

101. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.

102. Одинцова^ В.Ю. Торговое представительство.1 «Законодательство зарубежных государств». М., 1995. Вып. Б.

103. Осипова Л.В., Синяева И.М. Основы профессиональной деятельности. М.,1997.

104. Пархачева М.А. Договор комиссии: бухгалтерские, налоговые и гражданско-правовые аспекты. М., 2002.

105. Поздняков В.С. Розенберг М.Г. Экспортно-импортные операции. Правовое регулирование. М;: Международные отношения. 1970:

106. Поль Гиро. Частная и общественная жизнь римлян. Перевод с французского под ред. С. П. Моравского. М.: Склад издания; в магазинах Т-ва И.Д. Сытина, 1913.

107. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия; Ленинград. 1960.

108. Райзберг Б.А., Лозовский; Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., исправ. — М:; ИНФРА-М, 1998!;

109. Римское частное право: Учебник/Под; ред. И.Б. Новицкого; И!С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.

110. Рябиков С;Ю: Агентские соглашеншгво внешнеэкономических связях: М., 1992.55: Рябиков С.Ю. Унификация правовых норм о представительстве при международной купле-продаже товаров// Материалы секции права ТПП СССР, №34. -М.: ТПП СССР, 1983.

111. Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических связях. -Ж: Внешнеэкон;Центр;«СОВИНТЕРЮР»; 1992:

112. Самонд Д., Вильяме Д; Основы договорного права: Пер. с англ. М.: Издательство иностранной литературы. 1955.58; Сарбаш С.В. Право удержания в Российской Федерации: — М.: «Статут», 2003.

113. Советское гражданское право: Учеб./Под ред. Д.М. Генюша. Т.1. М., 1950.

114. Советское гражданское право. Учеб;/Под ред. В.П. Грибанова, С.М: Корнеева. Т.1. М., 1979;

115. Советское гражданское право. Учеб./Под ред. И.Б. Новицкого. Т. 1. М:, • 1959.

116. Советское гражданское право. УчебЛТод ред. И:Б. Новицкого. Т.2. М-, 1961.

117. Советское гражданское право. Учеб./Под ред. Б.Б; Черепахина. T.I. JI., 1971.

118. Суханов Е.А. Агентский договор/ТВестник ВАС РФ, № 12, 1999г.

119. Тынель А., Функ Я., Хвалей В. Курс международного торгового права. Минск. 2000.

120. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 1999.

121. Цвайгерт К., Кетц X. Введение в- сравнительное правоведение в сфере частногозправа: М!: «Международные отношения», 1998\.Т\2:„

122. Цитович ПЛ. Очерк основных понятий торгового права. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001.69! Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового? права/по изданию 1914г./. М., Фирма «СПАРК», 1994.

123. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского: нрава. М.: Статут (в серии «Классики российской цивилистики»), 2005.

124. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права.Т.2.СПб., 1908.

125. Шмиттгофф; К.М. Экспорт: право и> практика международной торговли: Пер. с англ. Mi: Юридическая^ литература; 1993.

126. Эрделевский A.M. Агентский договор. Справочная правовая система ; «Консультант Плюс».

127. Статьи в правовой периодике, сборники научных работ

128. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву. «Советское государство и право». 1946. №3-4.

129. Белов А.П. Посредничество во внешней торговле. «Право и экономика», № 8, 1998.

130. Белов В.А. Содержание и действие договора уступки требования. «Законодательство». 2001. № 2;

131. Богданов Д.Е. Правовая- природа ручательства (del credere) по договору комиссии. «Журнал российского, права», №4, апрель 2004 г.

132. Вилесова О.П., Казакова A.B. Договор комиссии: правовое регулирование. «Аудиторские ведомости»; № 2, февраль 2001 г.

133. Гайдук Э.Г. Mandatum римского права. «Журнал российского права», № 4, апрель 2002 г.

134. Галушина И.Н: Правовое регулирование агентских отношений во

135. Франции. «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», №5-6, сентябрь-декабрь 2004г.

136. Галушина- ИП. Агентский договор: сравнительно-правовой анализ регулирования, в российском' w англо-американском гражданском праве. «Международное частное право», № 1 (22), 2005г.

137. Галушина И.Н: Развитее российского.гражданского законодательства о,посредниках. «Журнал российского права», № 4, апрель 2004г.

138. Дагнян Mi С. Дистрибьюторский договор* в международном» коммерческом обороте. «Право и;политика», 2004. №10.

139. Егоров A.B. Предмет договора комиссии/ В кн. Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5./ Под ред. В.В. Витрянского. М.: Статут, 2002.

140. Егоров A.B. К вопросу о правах по сделкам, заключенным« комиссионером. «Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ». 2002. № 1.

141. Измайлова Е. Договорена выполнение маркетинговых исследований! «Российская юстиция». 1999. №12.

142. Крылов С. Соотношение договора- поручения и доверенности. «Российская юстиция», 1999, № 9.

143. Кусиков А. О вознаграждении за-труд торгового агента. «Вестник советской юстиции». 1926. № 12. — с.29:

144. Науменко Н:И. Какой» договор лучше заключить с работником. «Главбух», № 2, II квартал 2005 г.;

145. Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран. * Сборник статей аспирантов и молодых ученых. — М.: МЗ-Пресс, 2003.

146. Новоселова JI.A. Перемена лица в обязательстве. «Гражданин и право». 2001. № 12.

147. Носенко Д. 0 договоре комиссии (опыт исследования). «Журнал гражданского и уголовного права». 1982. Кн.6.

148. Овчинникова Е. Социальные схемы. Как сэкономить ЕСН. «Двойная1 запись», № 12, декабрь 2003 г.

149. Панченко С.И: Договоры комиссии, поручения и агентирования. «Налоговый вестник». М., 1998. №2.

150. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы. «Эж-Юрист», № 38, август 2003г.

151. Розенберг М.Г. Договор комиссии. Комитент и третье лицо, заключившее сделку с комиссионером. «Эж-Юрист», № 13, апрель 2004 г.

152. Рясенцев В.А. Происхождение представительства и его сущность в буржуазном гражданском праве. «Ученые записки ВЮЗИ. Вопросы гражданского права». Вып. X, 1960.

153. Садовский В. Договор комиссии по* действующим законодательствам, и судебной практике. «Журнал гражданского и уголовного права». 1991. Кн.8.

154. Сафонов М.Н:. Посреднические договоры • в- новых российских экономических условиях. «Журнал российского права», № 9, 2003г.30: Сотов А. О сокрытию активов. «Корпоративный юрист». №5. Май 2006.6. Иностранная литература

155. Anson, William Reynell: Principles of the English Law of Contract and of Agency in its Relation to Contract. Oxford: Clarendon Pr. Usw., 1923.

156. Bowstead: Reynolds, F.M.B., Bowstead on Agency, 15th ed.^ London, 1985.

157. Business Law: Legal'Environment, Transactions, and Regulation — Sixth Edition, by George D. Cameron Ill/Phillip J. Scaletta, Jr., 2000 by Dame, a division of Thompson Learning.

158. Conard A.F., Knauss R.L., Siegel S. Agency, Association, Employment and Partnerships. Mineola, New York, 1977.

159. Dowric H. The Relationship of Principal and Agent. MLR. 1954 (17).

160. Geva, Authority of Sale and Privity of Contract: The Proprietary Basis of the Right to the Proceeds of Sale at Common Law, 1979.

161. Hill M., Sogg W. Agency and Partnership. St. Paul, Minn., 1979.

162. Holdworth W.S. History of English Law. V. 3, L., 1923.

163. Hulsbury's Statutes of England. 3rd Edition., v.41.

164. Judge Stephen. Business Law. London. 1995.1 l.Muller-Freienfelds W. Legal Relations in the Law of Agency. (1964) 13 Am. J. of Comp. L.

165. Pollock F., Maitland E. The History of English Law. V. 2. Cambridge, 1898.

166. Reeday G.T. The Law Relating To Banking 3rd ed. London: Bitterworth. 1976.

167. Restatement of the Law of Agency. Vol. 1-2. St. Paul, American Law Institute Publishers, 1933.

168. Stoljar, S .J., The Law of Agency, London, 1961.

169. Verhagen, Hendricus Leonardus: Agency in private international law: the Hague Convention on the law applicable to agency, Stiching T.M.C. Asser Inst., 1995.

Автор: Мазаев, Петр Анатольевич
Город: Москва
Год: 2011
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Мазаев, Петр Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Мазаев, Петр Анатольевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Мазаев, Петр Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Мазаев, Петр Анатольевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации»