СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Борисенко, Анна Вячеславовна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилой недвижимости.
§ 1 Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости.
§ 2 Жилая недвижимость как объект отношений купли-продажи.
Глава 2. Стороны и порядок заключения договора купли-продажи жилои недвижимости.
§ 1 Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости.
§ 2 Форма договора продажи жилой недвижимости.
§ 3 Государственная регистрация сделок купли-продажи жилой недвижимости: понятие, значение, целесообразность.
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и ответственности за его нарушение
§ 1 Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилои недвижимости
§ 2 Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости.
§ 3 Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости.
§ 4 Способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилой недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Купля-продажа жилой недвижимости"
Актуальность темы. Экономические преобразования, произошедшие в нашей стране за последние годы, начинались в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства, приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Правовая система не отвечала требованиям перехода к рыночным отношениям. Многие институты гражданского права, в том числе и один из важнейших - институт права собственности, потребовали переосмысления в новых экономических условиях. Введение в рыночный оборот жилой недвижимости требует установления особого ее правового режима, определения момента перехода права собственности на нее к приобретателю, момента заключения договора, открытости возникновения, изменения, перехода и прекращения прав.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии становления. Особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в жилищной сфере обусловлены ее экономической и социальной значимостью. Договор купли-продажи жилой недвижимости опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и права на жилище, закрепленных во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Российской Федерации 1993г. Поэтому наблюдается преобладание публичных интересов в решении данного вопроса.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости, устанавливает ограничения правомочия собственника по отчуждению принадлежащей ему недвижимости в жилищной сфере, предусматривает механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, вводит институт государственной регистрации перехода права собственности на нее. При этом оно отличается несовершенством, противоречиями одних нормативных актов другим, что порождает трудности их применения. В частности, недостаточно обоснованной является отмена нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и введение института ее государственной регистрации. Данная проблема является актуальной, в связи с чем ей уделяется значительное место в диссертации.
В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Брауде И.П., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Мейера Д.И., Никитюка П.С., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева А.П., Синайского В.И., Скловского К.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Халфиной P.O., Хаскельберга Б.Л., Хохлова В.А., Цыбуленко З.И., Черноморца А.Е., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой JLB. и др.
Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере, вопросы, связанные с совершением сделок по ее купле-продаже получили лишь фрагментарное освещение. Между тем договор купли-продажи является основным инструментом отчуждения имущества, одним из самых распространенных обязательств как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни.
В связи с изложенным гражданско-правовой анализ купли-продажи жилой недвижимости представляется достаточно важным и актуальным.
В данной работе рассматривается правовое регулирование сделок купли-продажи жилой недвижимости на стыке норм различных отраслей законодательства: гражданского, семейного, жилищного. Диссертация написана на основе анализа Конституции РФ, законов РФ, руководящих разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебной практики судов общей юрисдикции Волгоградской области.
Основным актом, регламентирующим действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи жилой недвижимости, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тесту - ГК РФ)1. Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.83г. (далее по тексту - ЖК РСФСР)2, законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г., «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91г., федерального закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 (далее по тексту - «закон о регистрации»).
Целью исследования является разработка предложений по решению на основе сравнительно-правового анализа наиболее значимых теоретических и практических проблем, связанных с куплей продажей жилой недвижимости, критическое осмысление действующего в этой области законодательства
1 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.; ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.; ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ //Российская газета № 233.2001. 28 ноября.
2 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 863.
3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Вступил в силу с 31 января 1998г.
Российской Федерации и выработка на этой основе предложений по его совершенствованию.
Достижение этой цели требует решения следующих задач: анализ системы законодательства, регламентирующего совершение сделок купли-продажи жилой недвижимости; определение понятий «жилая недвижимость», «жилой дом», «квартира», «жилая комната» как объектов договора купли-продажи; рассмотрение договора купли-продажи жилой недвижимости как сделки, как правоотношения и как документа; установление соотношения формы договора продажи жилой недвижимости и его государственной регистрации; установление момента заключения договора, момента его исполнения и перехода права собственности к покупателю.
Объектом диссертационного исследования являются закономерности гражданско-правового регулирования общественных отношений, складывающихся при совершении сделок купли-продажи жилых домов, квартир, комнат.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Методологической основой диссертационного исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Научная новизна исследованиясостоит в том, что в послереформенный период развития науки гражданского права эта работа является одним из первых научных исследований договора купли продажи жилой недвижимости. До начала процесса перестройки (90-е г.г. ХХв.) данного рода сделки не имели широкого распространения. В настоящее время выработана нормативно-правовая база для активизации рассматриваемых отношений, в связи с чем, в диссертационном исследовании предпринята попытка дать анализ действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства России и выявить основные тенденции развития института договора купли-продажи жилой недвижимости на современном этапе. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава отношений купли-продажи жилой недвижимости даны понятия жилого помещения, классификация его видов, определены виды ограничений прав сторон при совершении сделок с жилой недвижимостью. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
В частности, на защиту выносятся следующие положения.
1. Обосновывается вывод о том, что главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилой недвижимости является признак ее предназначенности для проживания граждан. Сформулировано определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи: ею является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
2. Вносится предложение о внесении изменений и дополнений в п. 1 ст. 558 ГК РФ, в которой целесообразно указать следующие объекты купли-продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире.
3. Доказывается положение, что предметом сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, является часть жилой недвижимости, а не доля в праве на нее.
4. Формулируется вывод о том, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию.
5. Обосновывается необходимость уточнить содержание понятия «общее имущество многоквартирного жилого дома», внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: «общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (межквартирные лестничные клетки, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства»
6. Вносится предложение о включении в качестве обязательного условия договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме перечня общего имущества многоквартирного дома, а при отчуждении жилой комнаты в коммунальной квартире также и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника жилой недвижимости.
7. Сделано предложение об указании в договоре купли-продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, в качестве существенного условия порядка пользования отчуждаемым жилым помещением всеми сособственниками.
8. Обосновывается необходимость установления нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента заключения данного договора моментом его нотариального удостоверения.
9. Доказывается нецелесообразность введения государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и выносится предложение о ее отмене.
10. Сформулировано предложение об установлении сроков предъявления документов сторонами договора купли-продажи жилой недвижимости для государственной регистрации перехода прав к покупателю и штрафные санкции за их нарушение.
11. Доказывается, что в целях формирования достоверного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, представляется необходимым установить сроки для регистрации прав на жилую недвижимость, возникшие до и после вступления в силу закона о регистрации, независимо от основания их возникновения.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в диссертации выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Результаты исследования возможно использовать при совершенствовании программы курсов «Гражданское право», «Семейное право», «Жилищное право», специальных курсов, при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин.
Предложения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших научных исследований в области гражданского, жилищного права и законодательства.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, внедрены в учебный процесс юридического факультета Волжского гуманитарного института Волгоградского государственного университета, опубликованы в пяти работах, а также стали предметом выступления диссертанта на научно-практических конференциях.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, которые подразделяется на 9 параграфов, заключения и списка использованной литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Борисенко, Анна Вячеславовна, Волгоград
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Купля-продажа жилой недвижимости является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. Она является разновидностью договора купли-продажи. Поэтому он регулируется как специальными нормами о продаже недвижимости, так и общими положениями о купле продаже.
Определение купли-продажи жилой недвижимости в ГК РФ не дается. Особенности ее предмета послужили причиной введения отдельной статьи. Ст. 558 ГК охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилой недвижимости. Передача государственного или муниципального жилья в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно закону РСФСР от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Переход права собственности на кооперативные квартиры происходит в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ (то есть в силу закона, а не на основании договора). По договору купли-продажи жилой недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилую недвижимость, а покупатель обязуется принять его и оплатить обусловленную сторонами цену.
Данный договор является двухсторонним, возмездным. Его нельзя отнести ни к реальным, ни к консенсуальным договорам (какими являются другие виды договора продажи недвижимости), так как законодатель императивно регламентирует момент его заключения, связывая с государственной регистрацией сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом договора купли-продажи являются два вида объектов -непосредственно жилая недвижимость и действия сторон по его передаче, принятию и оплате. Существенными условиями сделки являются: ее предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения.
В науке гражданского права спорным является вопрос о предмете договора продажи, если отчуждаемая жилая недвижимость находится в общей долевой собственности, и отчуждается не целый объект: доля в праве на жилую недвижимость или доля объекта недвижимости. Анализ норм ГК РФ приводит к выводу о том, что данный спор носит теоретический характер. Предметом гражданского права являются в первую очередь имущественные отношения, имеющие стоимостное выражение. С этой позиции правильным было бы говорить о доле (части) жилого помещения, а не в праве на него.
Так как с отчуждением идеальной (арифметической) доли жилого дома (квартиры) к приобретателю переходит одновременно на праве пользования конкретная часть данного объекта, как правило, в виде изолированных комнат, следует в договоре в качестве существенного условия определить порядок пользования отчуждаемым жилым помещением всеми сособственниками.
Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1. ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей».
Анализ положений ГК РФ позволил автору сделать вывод о том, что законодатель использует различные критерии отнесения помещений к жилым в зависимости от того, предметом каких отношений они выступают: купли-продажи или найма жилого помещения. В первом случае, достаточно предназначенности его для проживания, а во втором - помещение должно быть пригодным для этих целей. Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении или фактическую возможность проживания в нем, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета.
Диссертант определяет жилое помещение как помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).
Анализ определений понятия «жилое помещения», существующих в ГК РФ, ЖК РСФСР, в теории гражданского права, позволил автору сделать вывод о том, что применительно к объектам купли-продажи следует употреблять более широкое понятие «жилая недвижимость» или равнозначное ему «недвижимость в жилищной сфере». Они включают в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
Диссертант определяет жилую недвижимость как объект купли-продажи можно следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
К объектам жилой недвижимости относятся жилой дом, домовладение, квартира и комната в коммунальной квартире.
Исследуя проблему выработки определения понятия «жилой дом», автор присоединяется к точке зрения Батурова Г.П., согласно которой «жилой дом -есть предназначенная для удовлетворения потребностей в жилье и пригодная для постоянного проживания, связанная с земельным участком капитальная постройка с примыкающими к ней подсобными сооружениями, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления».
В сделках по продаже жилых домов требует решения вопрос о судьбе земельного участка, на котором он расположен. В юридической литературе отсутствует единое мнение по этому вопросу. Однако критерий всеми используется одинаковый - определение какой из этих объектов является главной вещью, а какой принадлежностью, либо это единый объект. Автор рассматривает земельный участок и расположенные на нем жилой дом, вспомогательные строения, сантехническое, электрическое и иное оборудование, а также инженерные коммуникации и устройства как имущественный комплекс - домовладение.
Квартирой является конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
Квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений, относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилой недвижимости в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; несущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Данный перечень нуждается в дополнении. Предлагается следующая его формулировка: «общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (межквартирные лестничные клетки, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства».
Ст. 558 ГК РФ не указывает такой объект жилой недвижимости, как комната в квартире. Придание законодателем комнате в коммунальной квартире статуса самостоятельного объекта недвижимости наравне с квартирой произошло в 1998г. Конституционным Судом РФ.
При этом правовой режим комнаты в отдельной квартире и комнаты в коммунальной квартире различен. Коммунальные квартиры составляют специфичный вид жилой недвижимости, отличающийся специальными техническими, санитарными, гигиеническими нормами в первую очередь вспомогательных помещений, обеспечивающими их использование несколькими семьями и определяющими самостоятельный правовой режим каждого жилого помещения в данной квартире. Таким образом, коммунальные квартиры являются делимыми объектами. Отдельные квартиры таким требованиям не соответствуют и не подлежат разделу.
Тем не менее, на практике комната в коммунальной квартире рассматривается и как самостоятельный объект недвижимости, и как доля квартиры, поскольку в договорах приватизации, купли-продажи при описании продаваемой недвижимости указывается вся квартира и доля отчуждаемой доли в квартире. При этом указывается и доля в общем имуществе квартиры, пропорциональная доле жилой площади.
Полагаем, что следует изменить и дополнить ст. 558 ГК РФ, указав объекты жилой недвижимости следующим образом: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном жилом доме, жилая комната в коммунальной квартире.
При этом в качестве обязательного условия договора следует указывать перечень общего имущества многоквартирного дома и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника жилого помещения.
Особенности правового режима жилой недвижимости как объекта гражданских прав заключаются в специальном порядке и форме заключения и исполнения договоров, предметом которых они являются, особых условиях приобретения права собственности на них и пределов его осуществления. В этом проявляется вмешательство государства в оборот недвижимого имущества. Это вызвано необходимостью защиты в первую очередь публичных интересов.
Государственное (публичное) регулирование порядка совершения сделок с жилой недвижимостью направлено на достижение следующих целей:
1 фискальная - пополнение доходной части бюджета за счет взыскания налогов с объектов недвижимости;
2 защита интересов лиц, которые владеют и пользуются недвижимым имуществом на основании договоров аренды, найма и др., придав им вещно-правовое значение, ибо они обременяют объект недвижимости и следуют за ним;
3 открытость перехода прав на недвижимость, а также наличия их обременений (ограничений);
4 контроль за использованием объектов недвижимости по их назначению.
В отношении жилой недвижимости право собственности продавца является неполным, ограниченным.
Наряду с ограничением права пользования жилым помещением в связи с необходимостью соблюдения его целевого назначения, можно выделить следующие виды ограничений: 1) собственник обязан использовать его в соответствии с целевым назначением - для проживания граждан; 2) обязанность по содержанию жилого помещения в соответствии с градостроительными, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами; 3) ограничение права пользования, распоряжения жилым помещением, в котором проживают члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), наниматели, отказополучатели; 4) институт преимущественного права покупки, действующий при общей долевой собственности на жилую недвижимость.
Для возникновения права собственности у покупателя по договору купли-продажи жилого дома (квартиры) необходимо наличие юридического состава: составление договора в надлежащей форме, его государственная регистрация (ст. 558 ГК РФ) и государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю на основании зарегистрированного договора (ст. 551 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из юридического факта данного состава нарушает указанную совокупность и препятствует возникновению права собственности.
Требование к форме договоров продажи недвижимого имущества содержится в ст. 550 ГК РФ, которое распространяется и на договор купли-продажи жилой недвижимости. Данные договоры считаются надлежащим образом оформленными, если договор заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность (п. ст. 162, ч. 2 ст. 550 ГК РФ).
Следует различать форму договора как сделки и как документа. Форма договора в значении сделки - это внешнее выражение воли сторон, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сущностью письменной формы в данном случае является изложение в письменном виде намерений сторон с соблюдением требований закона. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Применительно к договору купли-продажи жилого помещения стороны должны в письменном виде сформулировать условия о его предмете, цене и правах третьих лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.
Концепция законодателя совместить принципы двух разных систем регистрации вызвала острую дискуссию в научной литературе. Суть спора заключается в целесообразности введения института государственной регистрации сделок с недвижимостью. Его предпосылка кроется в несовершенстве закона о регистрации.
Проведенный нами анализ законодательства, регламентирующего порядок заключения договора купли-продажи жилой недвижимости, позволяет сделать вывод о недостаточности регулирования вопроса защиты прав и интересов сторон на самой главной стадии договорных отношений, когда формируется воля сторон на совершение юридически значимых действий и их цель. Считаем целесообразным внести следующие предложения по усовершенствованию законодательства, определяющего порядок заключения договора купли-продажи жилой недвижимости.
1 Необходимо ввести механизм защиты прав и интересов сторон сделки на стадии заключения договора, установив нотариальную форму данного вида сделок.
2 Определить момент заключения договора купли-продажи жилого помещения моментом его нотариального удостоверения.
3 Установить сроки для государственной регистрации перехода прав к покупателю и штрафные санкции за его нарушение (по аналогии с постановкой на налоговой учет: одной из целей института государственной регистрации является фискальная).
4 Установить сроки для регистрации прав на жилые помещения, возникшие до вступления в силу закона о регистрации.
5 Определить сроки для государственной регистрации прав на недвижимость, возникшие в порядке наследования, а также у членов жилищно-строительного кооператива после внесения им паевого взноса полностью.
7 Отменить государственную регистрацию сделок.
Цель договора купли-продажи жилого помещения - приобретение объекта жилой недвижимости в собственность - может быть достигнута только его исполнением. Под исполнением обязательства понимается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения конкретного действия. При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами (так как договор является двусторонним, взаимным) активных действий по передаче жилого помещения со стороны продавца и по принятию и оплате его со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Нарушение одной из сторон обязательства купли-продажи жилой недвижимости влечет для нее неблагоприятные последствия имущественного характера. К недобросовестному контрагенту могут быть применены как различные меры оперативного воздействия, так и гражданско-правовой ответственности.
Иначе законодатель решает вопрос об ответственности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае нарушения прав и интересов сторон. Содержащийся в законе о регистрации перечень действий регистрационных органов и их должностных лиц, которые могут быть обжалованы в судебном порядке заинтересованными лицами, является неполным. В него не включены такие действия как приостановление регистрации перехода права собственности и отказ в приеме документов для государственной регистрации права собственности.
Предусмотренный законом о регистрации механизм возмещения заинтересованным лицам причиненных им в результате вышеуказанных действий убытков не отвечает принципам рыночных отношений. Поэтому следует предусмотреть иные кроме государственного бюджета источники средств, за счет которых производилось бы возмещение убытков. Например, создание страхового фонда.
Наряду с судебным следует установить административный порядок защиты прав и интересов лиц, участвующих в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Купля-продажа жилой недвижимости»
1. Нормативно-правовые акты:
2. Конституция Российской Федерации. 1993г.
3. ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994г. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
4. ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
5. ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ // Российская газета №233.2001.28 ноября.
6. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.91г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 26. Ст. 733.
7. Основы законодательства РФ о нотариате // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
8. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
9. Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета. 1994. 8 октября.
10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
11. Семейный кодекс Российской Федерации от 08.12.1995г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16.
12. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991г. с изменениями и дополнениями // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
13. ФЗ РФ от 15.06.96г. «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
14. Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992г. в ред. ФЗ РФ от 17.12.1999г. «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 1. Ст. 3.
15. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст. 99.
16. ФЗ РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
17. Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922г. // Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1922. № 62. Ст. 901.
18. Закон РСФСР от 24.12.90г. «О собственности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.
19. ФЗ РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
20. ФЗ РФ № 14-ФЗ от 08.02.98г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 785.
21. ФЗ РФ от 26.12.95г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст.1.
22. ФЗ РФ № 128-ФЗ от 08.08.2001г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3430.
23. Декрет № 2 «О земле» // Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1918. № 65. Ст. 715.
24. Декрет от 16.12.1917г. «О запрещении сделок с недвижимостью» // Декреты Советской власти. Т. 1. М., 1957.
25. Декрет Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР от 19.02.1918г. «О социализации земли» // Собрание узаконений и распоряжений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1918.№ 25. Ст. 346.
26. Декрет ВЦИК от 20.08.1918г. «Об отменен права частной собственности на недвижимости в городах» // Систематический сборник узаконений и распоряжений Рабочего и Крестьянского Правительства. М. 1919.
27. Декрет СНК РСФСР от 08.08.1921г. «О возмездном отчуждении ^муниципализированных строений» // Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1921. № 60. Ст. 410.
28. Указ Президента РФ от 22 февраля 1992г. «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1992. № 7. Ст. 14.
29. Указ Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Гражданское законодательство СССР и союзных республик. Ч. 1. М. 1957.
30. Постановление Народного Комиссариата юстиции от 06.09.1918г. «О противозаконности сделок купли-продажи строений, находящихся в селениях» // Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1918. № 65. Ст. 715.
31. Постановление Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №8. Ст. 963.
32. Инструкция Министерства финансов СССР от 10.01.1949г.№ 40 «О порядке продажи гражданам одно- и двухэтажных домов с числом комнат от одной до пяти включительно // Гражданское законодательство СССР и союзных республик. Ч. 3. М. 1957.
33. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Утверждена Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1991г. № 37 // Текст офиц-но опубликован не был.
34. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г. № 25-П // Собрание законодательства РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.
35. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001г. № 233 // Российская газета. 2001г. 20 августа.
36. Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР. Утверждено постановлением коллегии Госкомитета жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 18.10.1991г. № 7. // Текст офиц-но опубликован не был.
37. Письмо Министерства образования РФ от 20.02.1995г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1995. № 4.
38. Временная методика оценки жилой недвижимости, утв. Приказом Минстроя РФ от 30.10.1995г. № 17-115//Закон. 1996. № 10.
39. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
40. Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89. Изд-е официальное. М. 1995.
41. Учебная и монографическая литература:
42. Андреев В.К. Право собственности в России. М.: БЕК, 1993. 144с.
43. Анохин B.C., Завидов Б.Д., Сергеев В.И. Защита договорных обязательств (Б-ка журнала «Гражданское законодательство Российской Федерации). М.: ИНФРА. 1998. 286с.
44. Аргунов В.Н. Нотариальные услуги населению. М., 1991.- 80с.
45. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. 192с.
46. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. 682с.
47. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры по передаче имущества. М.: Статут, 2000. 670с.
48. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950,- 324с.
49. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. Изд-е 2-ое. М.: Госюриздат, 1954. 192с.
50. Брауде И.Л. Сделки по строениям. / Пособие для работников нотариальных контор и коммунальных отделов исполнительных комитетов Советов депутатов трудящихся. М, 1946. 170с.
51. Буров B.C., Грачев Д.И., Емельянов М.В., Ломидзе О.Г., Торпуджиян A.M., Угольников С.А. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. 270с.
52. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.-540с.
53. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.- 672с.
54. Газиянц Л.И. Споры о строениях, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. М.: Юридическая литература, 1960. 130с.
55. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М: Филинъ, 1998. 210с.
56. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1: Научно-практ. комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. М., 1996. 620с.
57. Гражданское право. В 2-хч. Часть. 2. Обязательственное право /под ред. Залесского В.В. М.: «МТК «Восточный экспресс», 1998. 562с.
58. Гражданское право России: Учебник. Ч. 1. / Под ред. Цыбуленко З.И. М.: Юристъ, 1998. 520с.
59. Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. 552с.
60. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. Ред. Суханов Е.А. Т. 1. Изд-е 2-ое, перераб. и доп. М.: БЕК. 1998. 816с.
61. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву: Учебное пособие для студентов юридического факультета МГУ (Лекции 1 и 2). М.: МГУ, 1956. 70с.
62. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. Птгр. 1916.
63. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. 198с.
64. Ерошенко А.А. Личная собственность советских граждан. Краснодар. 1970. -240с.
65. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: БЕК. 1997. -265с.
66. Завидов Б. Д. Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум». 1998. 528с.
67. Иоффе О.С. Обязательственной право. М.: Юридическая литература, 1975.-574с.
68. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву / Избранные труды по гражданскому праву // Сборник. М., 2000. 580с.
69. Кабалкин А.Ю. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву: Лекция для студентов ВЮЗИ / Под ред. проф. Рясенцева В.А. М., 1954.- 120с.
70. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста. 1999. 320с.
71. Камышанский В.П. Право собственности в России: Лекция. Волгоград: ВЮИ МВД России. 1998. 24с.
72. Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. Монография. Волгоград: ВА МВД России. 2000. 224с.
73. Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. М.: Юрайт, 2000. -420с.
74. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. М.:ИНФРА-М-Норма, 1998. 448с.
75. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Фирма «СПАРК». 1995. 187с.
76. Крашенинников В.П. Права на недвижимость регистрирует государство. Новейшие правовые и нормативные акты. Комментарии специалистов / Библиотечка «Российской газеты. Выпуск. 21. М.,1998. 78с.
77. Лаптев В.В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М.: Юристъ, 1997.-320с.
78. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х частях. По 8-му испр. и доп. изданию 1902г. М.: СТАТУТ, 1997. Ч. 1. 435с.
79. Никитина М.И., Петров В.В. Право граждан на жилой дом и подсобное хозяйство. Казань: Изд-во Казанского университета, 1967. 184с.
80. Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 3. Договоры и обязательства. С-Пб. 1896.
81. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд-е юридического книжного склада «Право». Петроград. 1917.
82. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник. М: ИНФРА-М-НОРМА, 1997.- 320с.
83. Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск 2. Обязательственное, семейное и наследственное право. Киев. 1915.
84. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. Библиотека журнала «Жилищное право». М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез». 1999. 182с.
85. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело. 2000.-582с.
86. Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. / Под ред. Красавчикова О.А. М.: Высшая школа. 1972. 448с.
87. Степаненко Г.М. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. Саратов: Издательство Саратовского государственного университета. 1965. 60с.247 . Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов. 1973.- 190с.
88. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Чебоксары, 1997. -324с.
89. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности: Монография. Уфа: Уфимский юридический институт МВД России, 2001. -342с.
90. Федотовская З.А. Право личной собственности на жилой дом. М.: Госюриздат. 1963. 140с.
91. Халфина P.O. Право личной собственности граждан СССР. М. 1955. -210с.
92. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература. 1974.-352с.
93. Хаскельберг Б.Л. Приобретение права личной собственности. Очерки по гражданскому праву. Л.: изд-во ЛГУ. 1957. -262с.
94. Хохлов В .А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти: Волжский университет им. В.Н. Татищева, 1997.-320 с.
95. Чечот Д.М. Субъективное право и формы его защиты. Л., 1968. -240с.
96. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907г. М., 1995. 560с.
97. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. М: БЕК, 1996. 200с.
98. Яковлев В.Ф. Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 2. Л.: изд-во ЛГУ, 1982. -420с.3. Научные статьи:
99. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Юридический мир. 2002. № 5.
100. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХв. и современность) // Вестник МГУ. Серия 11 «Право». 1996. № 6.
101. Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2001. № 4.
102. Батлер Ст. «Кондоминиум» как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. 1993. № 7.
103. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4.
104. Белозеров А., Петрова Г., Смирнов А. Рыночные цены на квартиры и подоходный налог с граждан // Российская юстиция. 2001. № 4.
105. Брагинский М., Ярошенко К. Граждане (физические лица). Юридические лица (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1995. № 2.
106. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к закону // Право и экономика. 1997. № 19-20.
107. Буров B.C., Грачев И.Д. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская юстиция. 1998. № 12.
108. Величко B.C., Сыроватко М.М. Объективное и субъективное в праве // Юрист. 2001. № 12.
109. Витрянский В.В. Договор купли-продажи. К Проекту ГК РФ // Закон. 1994. № 12.
110. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. №9.
111. Вопленко Н.Н. Правосознание юриста XXI века: вопросы методологии его формирования // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. Выпуск 4. 2001.
112. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. №2.
113. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2000. № 7.
114. Дмитриев А.В. Коллизии норм Земельного кодекса РФ при государственной регистрации прав на землю // Юридический мир. 2002. № 5.
115. Добаткин Д.А., Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? // Юридический мир. 1997. № 12.
116. Договор купли-продажи и его виды. Главы книги «Обязательственное право России» под ред. проф. О.Н. Садикова (журнальный вариант). //Законодательство и экономика. 1997. №7-8.
117. Дозорцев В.А. Сделки с недвижимостью /спорные вопросы/. // Дело и право. 1996. № 10.
118. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7.
119. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. № 12.
120. Зинченко С. А., Галов В.В. О природе правосубъектности в гражданском и предпринимательском праве. // Северо-Кавказский юридический вестник. 2000. № 1.
121. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры. // Российская юстиция. 1998. №11.
122. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1998. № 10.
123. Кабалкин А.Ю. К вопросу о сущности гражданско-правового договора по российскому законодательству // Юридический мир. 2001. № 10.
124. Кашковский О.П. Правоспособность организаций в сфере выбора видов деятельности // Юрист. 2001. № 10.
125. Киндеева Е. Права на недвижимость: в регистрации отказать? // Бизнес-адвокат. 2001. № 17.
126. Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. № 11.
127. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в России. // Юридический мир. 1997. № 9.
128. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
129. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12.
130. Константинова B.C. Экономика и право. // Вестник СГАП. Саратов.1995. №3.
131. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10.
132. Кудашкин В .В. Специальная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действия общего запрета // Государство и право.1999. № 5.
133. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России. // Государство и право.1996. №8.
134. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»: за и против. // Государство и право. 1998. №2.
135. Кузнецов А.В., Херрманн X. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) // Законодательство и экономика. 1998. № 8.
136. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. №9.
137. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. Литовкин В.Н., Рахмилович В.А. М.: Городец. 2000.
138. Лиховидов К.С. Актуальные проблемы теории юридической ответственности // Юрист. 2002. № 3.
139. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № № 5, 6.
140. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. //Хозяйство и право. 1997. № 4.
141. Малеина М.Н. О праве на жизнь // Советское государство и право. 1993. №3.
142. Малиновский Д.А. Понятие субъективного вещного права // Юрист. 2001. № 12.
143. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. № 8.
144. Матеенков А.В., Михольская В .В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, вытекающих из административных правоотношений // Юрист. 2001. № 9.
145. Миклина О., Гусев Я. К подготовке регистраторов привлечены лучшие умы. // Бизнес-адвокат. 2001. № 9.
146. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7.
147. Монтеро У. Нотариат и спор по вопросу недвижимости // Нотариат. 1996. № 1.
148. Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? // Законность. 2000. № 10.
149. На вопросы нотариусов отвечает Научно-методический совет Московской областной нотариальной палаты // Российская юстиция. 2000. № 1.
150. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998. №7.
151. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 1999. № 5.
152. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. 1999. № 8.
153. Родионов А.А. Понятие способов защиты прав при неисполнении договорных обязательств // Юрист. 2001. № 9.
154. Рожкова М.А. К вопросу об обязательствах и основаниях их возникновения // Вестник ВАС РФ. 2001. № 6.
155. Санникова JI.B. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2002. № 4.
156. Скакунов П. Кто в доме хозяин? // Бизнес-адвокат. 2000. № 23.
157. Слюсаренко М. Понятие защиты гражданских прав в суде // Юрист. 2001. №8.
158. Суханов Е. А. Юридические лица (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1995. № 3.
159. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. №8.
160. Сучкова Н. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 1998. № 3.
161. Сучкова Н. Российский нотариат и некоторые тенденции в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 1998. № 8.
162. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. // Государство и право. 1998. № 8.
163. Токарев Е.И. Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним // Юридические записки Ярославского государственного университета им. П.Г. Демидова. Выпуск 1. Ярославль. 1997.
164. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000.№ 7.
165. Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1999. № 8.
166. Черемных Г. Нотариус необходимая фигура в экономическом процессе. // Российская юстиция. 1996. № 10.
167. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского кодекса РФ //Государство и право. 1996. № 1.
168. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права: Сб-к статей / Отв. ред. Литовкин В.Н., Рахмилович В.А. М.: Городец, 2000.- 384с.
169. Шалягина Н.В. Регистрация прав на жилые помещения // Дело и право. 1996. № 11.
170. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001. № 9.
171. Эрделевский А. Срок как мера пресечения // Бизнес-адвокат. 2001. №11.
172. Южанин Н.В. Самозащита и удержание как способ обеспечения исполнения обязательств // Юрист. 2001. № 8.
173. Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. Литовкин В.Н., Рахмилович В.А. М.: Городец, 2000.
174. Диссертационные исследования и авторефераты:
175. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис. канд. юр. наук. М, 1994. - 24с.
176. Барткова О.Г. Проблемы участия Российской Федерации в имущественных отношениях, регулируемых гражданским законодательством: Автореф. дис.- канд. юр. наук. Тверь, 2002. 27с.
177. Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: Дис. канд. юр. наук. Л., 1970. - 174с.
178. Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: Автореф. дис. канд. юр. наук. Л., 1970. - 24с.
179. Бутенко Е.В. Вина в нарушении договорных обязательств: Автореф. дис. канд. юр. наук. Краснодар, 2002. - 23с.
180. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (основные проблемы): Дис. канд. юр. наук. М., 1975. - 167с.
181. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. канд. юр. наук. М., 1997. - 185с.
182. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Дис. канд. юр. наук. М., 2000. - 198с.
183. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Автореф. дис. д-ра. юр. наук. Санкт-Петербург, 2000. - 59с.
184. Кудрявцева Е.Н. Ограничения права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. канд. юр. наук. Волгоград, 2001. -26с.
185. Леванов А.Ю. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юр. наук. Краснодар, 2002. -24с.
186. Никитюк П.С. Основания возникновения и прекращения права личной собственности на жилой дом в СССР: Дис. канд. юр. наук. Ужгород, 1963. -165с.
187. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. канд. юр. наук. М., 1998.-211с.
188. Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис.- канд. юр. наук. М., 1997. -170с.
189. Пустомолотов И.И. Средства обеспечения обязательств как формы гражданско-правовой ответственности: Автореф. дис. канд. юр. наук. Краснодар, 2002.- 26с.
190. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юр. наук. Волгоград, 2002. - 23с.5. Судебная практика:
191. Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
192. Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
193. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
194. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № ю.
195. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. №11.
196. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 5.
