АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации»
005044789
На правах рукописи
ШЛОТГАУЭР Мария Александровна
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва-2012
005044789
Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права
Научный руководитель - Иванов Вячеслав Игоревич, кандидат
юридических наук, профессор, заслуженный юрист России.
Официальные оппоненты: - Безбах Виталий Васильевич, доктор
юридических наук, руководитель Центра сравнительных частноправовых исследований юридического факультета РУДЫ, профессор кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов;
- Коршунов Петр Николаевич, кандидат юридических наук, консультант организационно-аналитического и контрольного отдела
Ведущая организация - Арбитражного суда г. Москвы.
Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов РФ.
Защита состоится 13 апреля 2012 г. в_часов на заседании диссертационного
совета Д 521.023.02 при НОУ ВПО «Московская академия экономики и права» по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке НОУ ВПО «Московская академия экономики и права».
Автореферат разослан «11» марта 2012 г.
Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, доцент
Ю.С.Харитонова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее - РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Так, согласно Сводному отчету по Российской Федерации (форма № 8) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь-сентябрь 2010 года», опубликованному на официальном сайте Росреестра1, всего за отчетный период зарегистрировано сделок с жилыми помещениями между физическими лицами 1 695 524, из них сделок купли-продажи 1 168 481, что составляет около 70% общего числа сделок с физическими лицами, объектом которых выступало жилое помещение.
Переход к рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.
1 иЯЬ: http://Www.rosrrestr.ru (дата обращения: 15.03.2011).
3
Создавая основу частноправового режима недвижимости. Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.
В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в § 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.
Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы диссертационного исследования. То обстоятельство, что во многих случаях отчуждение жилых помещений сопровождается многочисленными правонарушениями, диктует необходимость выработки
4
адекватных средств противодействия им, особенно в случаях сделок от имени несовершеннолетних или социально незащищенных граждан.
Степень научной разработанности темы. Проблемы купли-продажи жилых помещений нашли отражение в ряде монографий и других научных трудах. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем2. В советский период серьезные исследования в данной области проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, И.Л. Брауде, Г.П. Батуровым, Д.М. Генкиным, В.П. Грибановым, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным3.
В последние десятилетия проблемы, касающиеся правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в целом, и жилых помещений в частности, изучались многими авторам, в том числе М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым4. Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых
3 Анненков К.Н. Система русского гражданского права: в 6 т. СПб., 1894. T.1; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896; Гайдаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб., 1911; Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х. M., 1997; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 18S0; Покровский И.А. Основные проблемы гражданскою права (по изданию 1917г.). N1., 1998; Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев, 1915; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1910.
3 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. M., 1940; Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950; Lp'jyOe II.JI. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954; Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: дис. канд. юрид. паук. Л., 1970; Генкин Д.М. Право собствегаюсти в СССР. М., 1961; Грибанов В.П. Договор куши-продажи по советскому гражданскому праву. М„ 1956; Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Л., 1949; Хаяфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР /отв. ред. проф. Д.М.Генкин. М., 1955; Черспахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомочекного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
J Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 кн. М., 2000. Кн.2: Договоры о передаче имущества; Витрянский В.В. Договор купди-нродажи и его отдельные виды. М„ 1999; Гришаее C.II. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995; Кузмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002; Скывский К.Н Собственность в гражданском праве. М„ 1999; Хаскельоерг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004; Чубарое В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. V!., 2006.
подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними3.
Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.
В теории гражданского права нет единства мнений по поводу оборотоспособности объектов недвижимости именно по договору купли-продажи жилых помещений. До настоящего времени классификация недвижимости по функциональному назначению на жилую и нежилую затрагивает лишь рукотворные объекты. Не смотря на то, что земельные участки, занятые жилыми объектами недвижимости или предназначенные для застройки этими объектами, активно вовлечены в гражданский оборот, их отчуждение не подчиняется особым правилам. Мало изучены теоретические и практические аспекты исполнения договора купли-продажи жилого помещения, не сформированы меры контроля со стороны государства за реальностью его исполнения.
Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства в изучаемой сфере до сих пор не восприняты законодателем, действенные механизмы охраны прав участников сделки не выработаны.
Актуальность и отсутствие должной степени разработанности темы обусловили ее выбор для исследования.
Цель работы - выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договора купли-
! Петров ДА. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: дис. канд. юрид. наук. M., 1998; Боятапова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: дис. канд. юрид. наук. Томск, 2001; Борисенко A.B. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002; Малюттиа-Ллсксеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: дис. канд. юрид наук. Чебоксары, 2003; Иваиников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. паук. М., 2007.
продажи жилого помещения, а также разработать научно обоснованные теоретические положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.
Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе исследования следующих задач:
- установление объектов гражданских прав, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, определение понятия и признаков объектов жилой недвижимости;
- анализ на основе современного гражданского законодательства особенностей заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения;
- выявление особенностей заключения договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан;
- рассмотрение проблем, связанных с государственной регистрацией как договора, так и перехода права собственности на недвижимость по нему;
- анализ государственной регистрации в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения.
Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной области.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также
использовались исторический, технико-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.
Теоретической основой работы послужили положения гражданского права. На исследования автора существенное влияние оказали положения и выводы, содержащиеся в трудах С.С. Алексеева, С.А. Бабкина, Е.А. Барановой, Е.С. Болтановой, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Л.И. Газиянц, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, Е.Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихт, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.И. Полякова, Н.В. Рабинович, В.В. Ровного, П.И. Седугина, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, H.A. Сыроедова, Д.О.Тузова, В.А. Фогель, A.B. Халдеева, БЛ. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других ученых.
Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Жилищный кодексы, постановления Правительства, нормативно-правовые акты министерств и ведомств, постановления Конституционного Суда РФ, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определения, и постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области договора купли-продажи жилых помещений, а также зарубежное законодательство.
Научная новизна работы заключается в том, что на уровне диссертационного исследования был проведен системный анализ действующего гражданского законодательства и судебной практики в части купли-продажи жилых помещений, на основе которого разработаны предложения по совершенствованию правовых норм о понятии, заключении и исполнении договора купли-продажи жилых помещений.
Основные элементы новизны выражены в следующем: определены признаки жилых помещений в узком смысле и признаки иных объектов,
8
оборогоеиособных по договору купли-продажи жилого помещения, приведены аргументы о необходимости включения в перечень объектов, существующий в современном законодательстве, домовладения и жилого земельного участка; разграничены на законодательном уровне комната как самостоятельный объект гражданских прав и как часть квартиры; сделан вывод о неоправданном включении в число существенных условий договора купли-продажи жилого помещения условия о перечне и правах лиц, сохраняющих права на пользование жилым помещением после его отчуждения; предложена концепция заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений, расчетов между продавцом и покупателем с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах; даны конкретные научные и практические рекомендации по совершенствованию нормативной базы, регулирующей отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Новизна отдельных выводов диссертации предопределила выбор положений, выносимых на защиту:
1. По функциональному назначению предлагается классифицировать на жилые и нежилые не только рукотворные объекты недвижимости, но и земельные участки. Это обеспечит единство правового режима и гражданско-правового оборота земельного участка и созданного на нем объекта недвижимости. Критерием выделения жилой недвижимости должна быть предназначенность для проживания. Под предназначенностью для проживания как научной категорией автор предлагает понимать определенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании сведений государственного кадастрового учета функцию недвижимости - возможность ее использования исключительно в целях проживания либо строительства объектов для проживания, а также в иных целях, связанных с проживанием и допускаемых в федеральном законе либо в предусмотренном им порядке.
2. Объектами купли-продажи жилой недвижимости могут быть жилой дом, квартира, комната, жилой земельный участок, домовладение, жилое
9
здание. Жилой земельный участок - это земельный участок категории земли населенных пунктов в составе жилых зон, предназначенный для застройки объектами жилой недвижимости либо занятый объектом жилой недвижимости, прошедший государственный кадастровый учет. Домовладение - вид жилой недвижимости, сложная вещь, состоящая из земельного участка в установленных границах, и находящихся на нем жилого дома и иных хозяйственных построек, прошедшая государственный кадастровый учет.
3. Значение термина «жилое помещение» для определения объектов недвижимости по назначению, к которым применяется специальный правовой режим, предлагается понимать в широком и узком смыслах. В широком смысле под жилыми помещениями следует понимать объекты недвижимости, относящиеся к жилым, т.е. термин «жилое помещение» нужно использовать как синоним словосочетаний «жилая недвижимость», «недвижимость в жилищной сфере». В узком смысле понятие «жилое помещение» предлагается использовать в законодательстве для обозначения видов жилой недвижимости: квартиры, комнаты.
4. Необходимо внести в законодательство норму о праве преимущественной покупки жилой недвижимости лиц, сохраняющих права пользования жилой недвижимостью после ее отчуждения. Условие о перечне данных лиц не является существенным для договора купли-продажи жилого помещения.
5. Следует внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.
6. Ситуация с возможностью принудительной продажи доли в праве собственности на жилые помещения и выплатой компенсации остальным сособственникам должна быть решена посредством закрепления в
законодательстве механизма принудительного обмена на жилые помещения более низкой стоимости.
7. Целесообразно скорректировать законодательство в части псрфекции договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц.
8. Необходимо создать механизм контроля со стороны государства реальности исполнения сторонами своих обязательств по договору и закрепить его в законодательстве. Предлагается расчет между продавцов и покупателем по договору купли-продажи жилого помещения осуществлять с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах, поступившие от покупателя денежные средства хранить в кассе расчетно-кассового центра и выдавать продавцу при получении документов после государственной регистрации права собственности покупателя. При этом датой регистрации права собственности покупателя должна стать дата подписания передаточного акта вне зависимости от даты выдачи документов о регистрации.
Теоретическая и практическая значимость исследования
определяется его актуальностью, а также теоретическими выводами и предложениями по совершенствованию гражданского законодательства. Изложенные в диссертации положения могут быть использованы: в законодательной деятельности при разработке нормативных актов, регулирующих отношения купли-продажи жилой недвижимости; при разрешении споров между физическими и юридическими лицами о нравах на жилую недвижимость; для развития науки гражданского права; при подготовке научных работ и учебно-методических комплексов по рассматриваемым проблемам; в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и
спецкурса по сделкам с недвижимостью.
11
í 1
Апробация работы. Результаты исследования обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.
Основные положения и выводы, сформулированные в диссертации, обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях и круглых столах в 2006 - 2011 гг. Материалы диссертации отражены автором в научных статьях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.
Результаты исследования использовались при чтении лекций и ведении семинарских занятий по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, а также в практической деятельности автора при представлении интересов граждан и юридических лиц в судах при разрешении гражданско-правовых споров.
Структура работы состоит из введения, трех глав, объединяющих одиннадцать параграфов, и списка использованной литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, рассматриваются степень ее научной разработанности, а также объект, предмет, цель, задачи, методологические и теоретические основы, научная новизна исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, показываются научная и практическая значимость, формы апробации результатов исследования.
Первая глава - «Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ» - состоит из трех параграфов.
В первом параграфе - «Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей» - изучаются признаки жилых помещений как
недвижимых вещей, обосновывается деление недвижимости на жилую и нежилую исходя из функционального назначения.
С точки зрения автора, наиболее правильную позицию в исследовании понятия недвижимого имущества занимают те ученые, которые считают, что недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое, а соответственно недостаточно одного физического критерия - неразрывной связи с землей - для квалификации недвижимых вещей.
По функциональному назначению недвижимость классифицируется на жилую и нежилую. Критерием выделения жилой недвижимости является предназначенность ее для проживания, которая определяется: а) назначением земельного участка (установлены категория «земли населенных пунктов» и соответствующее разрешенное использование); б) назначением объекта капитального строительства (определено в проектной документации); в) на основании сведений государственного кадастрового учета (предназначенность указана в кадастровом паспорте и подтверждена записью о государственной регистрации прав).
Предлагается определение предназначенности.
Во втором параграфе - «Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ» - дается правовой анализ понятия и признаков легальных видов жилых помещений, к которым законодательство относит жилой дом или его часть, квартиру или ее часть, комнату.
Автор разделяет точку зрения ученых, которые полагают, что приведенная классификация не совершенна, т.к. часть жилого дома, если это не квартира, и часть квартиры, если это не комната, образуют самостоятельные виды жилых помещений.
Рассмотрев различные определения жилого дома в теории гражданского права, автор пришел к мнению, что под жилым домом следует понимать здание, прошедшее кадастровый учет, состоящее из помещений, используемых для проживания, а также помещений вспомогательного использования,
13
предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием.
В связи с наличием в гражданском обороте большого количества жилых домов, находящихся на земельных участках, не принадлежащих на праве собственности собственникам дома, необходимость в существовании такого объекта как дом без включения в его состав хозяйственных построек и земельного участка в настоящее время не отпала. Жилой дом может участвовать в гражданском обороте и быть предметом купли-продажи без земельного участка, если собственники дома и земли не совпадают в одном лице. Правовой режим следования хозяйственных построек в данном случае будет зависеть от того, является ли соответствующая хозяйственная постройка движимым или недвижимым имуществом. Если хозяйственная постройка является недвижимым имуществом, то ее правовой режим будет подчиняться правовому режиму нежилых недвижимых вещей, соответственно необходима будет самостоятельная сделка по ее отчуждению. Принадлежностью жилого дома, право собственности на которую переходит вместе с домом к покупателю, если в договоре не указано иное, может быть только хозяйственная постройка, предназначенная для обслуживания жилого дома, не являющаяся недвижимой вещью.
Проанализировав законодательное определение квартиры, данное в ст. 15 Жилищного кодекса РФ, и определения, предложенные учеными, автор пришел к выводу, что законодательное определение содержит основные признаки квартиры.
По-мнению автора, квартира является вещью неделимой. Наличие в сегодняшнем законодательстве комнаты как самостоятельного объекта гражданских прав является пережитком приватизации.
Комнату, по мнению автора, нужно рассматривать в двух смыслах: как объект гражданских прав, оборотосиособный по договору купли-продажи жилой недвижимости, и как обязательное конструктивное помещение квартиры, жилого дома, не являющуюся самостоятельным объектом
14
гражданских прав. Для целей гражданского оборота логично использовать понятие «комната» только для обозначения самостоятельного объекта гражданских нрав. В остальных случаях речь должна идти о помещении, используемом непосредственно для проживания.
В третьем параграфе - «Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений» - обосновывается необходимость отчуждения по договору купли-продажи жилых помещений всех объектов недвижимости, имеющих жилое функциональное назначение.
В современном законодательстве существуют необоснованные различия в регулировании сделок с жилым домом и находящимся под ним земельным участком.
Исторически для российского законодательства не характерно построение системы объектов недвижимости по концепции «земельного участка» с признанием земельного участка единственным телесным объектом недвижимости. И в современных условиях воплощение этой концепции в системе российского законодательства представляется необоснованным. Во-первых, в связи с изъятием из гражданского оборота земельных участков в советский период в России на сегодняшний день существует огромное количество участков, права на которые не оформлены в соответствии с действующим законодательством. Во-вторых, по той же причине собственники зданий и земельных участков не всегда совпадают. В-третьих, согласно российскому законодательству возможны случаи отчуждения здания без отчуждения земельного участка, например, когда земельный участок изъят или ограничен в обороте (ст. 35 ЗК РФ). В-четвертых, основы любой правовой системы, в том числе системы объектов недвижимого имущества, закладываются исторически и кардинальное изменение принципов построения этой системы может привести к дестабилизации гражданского правового оборота.
Однако это не означает, что оборот земельного участка и расположенного на нем здания, в том числе жилого, должен иметь различное правовое регулирование.
Предлагается распространить на предназначенный для жилищного строительства земельный участок правовой режим жилой недвижимости. Формулируется авторское определение жилого земельного участка.
Несмотря на упоминания домовладения в подзаконных нормативных актах, объектом права и договора купли-продажи в соответствии с законодательством домовладение не является, хотя практика говорит нам о существовании подобных объектов и необходимости их оборотоспособности. Предлагается установить следующий правовой режим домовладения.
По мнению автора, определяющим в составе домовладения должен быть земельный участок в установленных границах, а обязательной составляющей домовладения как разновидности жилой недвижимости - жилой дом, отвечающий всем признакам, установленным в законодательстве, иначе домовладение теряет свою главную функцию - быть местом постоянного проживания граждан. Домовладению должен быть присвоен единый адрес. В случае отчуждения собственником домовладения к покупателю перейдет право собственности на все движимые и недвижимые постройки, находящиеся в границах земельного участка.
Исходя из изложенного дается определение домовладения и предлагается закрепить его в законодательстве.
Анализируется правовой режим дач, а также многоквартирного дома. Автором делается вывод: если в многоквартирном жилом доме нет зарегистрированных прав физических и (или) юридических лиц на квартиры, находящиеся в этом доме, и он удовлетворяет признакам жилой недвижимости, то представляется обоснованным ввести его в гражданский оборот как жилое здание с распространением на него правового режима купли-продажи жилых помещений.
Вторая глава - «Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения» - включает пять параграфов.
В первом параграфе - «Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения» - рассматриваются особенности формы договора и момента вступления его в силу.
Изучив активно обсуждаемый в настоящее время вопрос о необходимости введения нотариальной формы договора купли-продажи жилой недвижимости, автор пришел к выводу, что российский законодатель стремится ввести нотариальную форму сделок в гражданско-правовой оборот.
Вместе с тем концепция проекта федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации» в той части, в которой она предусматривает отмену государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и «подчинение» процесса заключения и исполнения договора нотариусу, включая изучение истории прав на жилую недвижимость, запрос всех сведений, расчеты между продавцом и покупателем, вплоть до сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав, представляется автору необоснованной.
Под перфекцией автор понимает момент вступления договора купли-продажи жилого помещения в силу, который согласно законодательству связан с государственной регистрацией договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
С точки зрения автора, наиболее правильную позицию в исследовании вопроса о последствиях отсутствия государственной регистрации договора (незаключенность - недействительность) занимает Д.О. Тузов, по мнению которого Гражданский кодекс РФ содержит многосмысловые формулировки, не позволяющие однозначно установить, в каком случае имеет место недействительность, а в каком - незаключенность, и в чем, с юридической точки зрения, разница между ними.
Государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости рассматривается автором как первая стадия процесса
государственной регистрации, финалом которой является возникновение права собственности у покупателя.
По мнению автора, договор купли-продажи жилой недвижимости должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. С этого же момента между сторонами возникает обязательство. Далее договор подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц. Продавец недвижимости с момента регистрации договора связан записью в реестре и не может передать право собственности на имущество иному лицу без расторжения уже заключенного договора в предусмотренном законом порядке.
Во втором параграфе- «Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения» - исследуются правовые нормы действующего законодательства об условиях названного договора и приводятся аргументы о необходимости совершенствования законодательства.
Договор купли-продажи жилой недвижимости должен содержать в себе согласованные сторонами в письменной форме условия о предмете и цене.
С точки зрения автора, наиболее правильную позицию относительно существенных условий договора купли-продажи жилой недвижимости занимают исследователи, которые не относят условие о перечне проживающих совместно с собственником лиц, сохраняющих и после продажи право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование (ст.558 ГК РФ) к разряду существенных условий договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилой недвижимостью, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников — продавца и покупателя.
Проанализировав сущность нормы п. 2 ст. 558 ГК РФ в совокупности с другими нормами кодекса, в частности со ст. 460, автор пришел к выводу, что правовое регулирование в данной области должно быть направлено, во-первых,
18
на информированность покупателя о существовании лиц, сохраняющих права на пользование жилой недвижимостью после ее продажи, а во-вторых, на защиту прав самих этих лиц, заинтересованных в дальнейшем проживании и после смены собственника.
Исходя из изложенного, автор пришел к выводу, что защитить права покупателей возможно только в случае, если права на пользование иных лиц будут содержаться в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним (ЕГРП). Причем лицам, сохраняющим права на пользование жилой недвижимостью после отчуждения ее покупателю, должно быть предоставлено право преимущественной покупки жилой недвижимости, при отказе от которого они сохранят право пользования жилой недвижимостью на существующих до ее отчуждения основаниях.
В третьем параграфе - «Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю» -изучается перечень данных лиц и характер их прав на пользование жилой недвижимостью.
К разряду ограниченных вещных прав Жилищный кодекс РФ относит права на жилое помещение: 1) членов семьи собственника жилой недвижимости, имевших равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшихся от участия в приватизации жилья; 2) отказополучателей, пользующихся жилой недвижимостью, предоставленной по завещательному отказу; 3) получателей ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Для ограниченных вещных прав характерен бессрочный характер и наличие права следования за вещью, а соответственно сведения о них должны быть внесены в ЕГРП в качестве обременения недвижимости.
По мнению автора, ограниченное вещное право пользования жилым помещением возникает у лица в момент перехода права собственности на приватизированное жилое помещение и запись о нем должна осуществляться
вместе с записью о переходе права собственности как обременение в силу закона, однако для этого нет нормативного обоснования.
Автор делает вывод, что необходимо внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.
Права отказополучателей, по мнению автора, возникают с момента открытия наследства. При вступлении в наследственные права наследнику выдается свидетельство о праве па наследство, которое является основанием для внесения в ЕГРП записи о праве собственности наследника на жилую недвижимость. Согласно опубликованному мнению Федеральной нотариальной палаты, наличие обременения в виде завещательного отказа должно быть отражено в выдаваемом свидетельстве о праве на наследство6. Таким образом, на основании записи в свидетельстве о праве на наследство делается запись в ЕГРП об обременении жилой недвижимости завещательным отказом при государственной регистрации права собственности наследника.
Автор приходит к выводу, что следует исключить из ст. 33 ЖК РФ норму . об осуществлении государственной регистрации легата по желанию правообладателя и предусмотреть осуществление государственной регистрации всегда на основании записи о легате в свидетельстве о праве на наследство.
Право постоянного (бессрочного) пользования жилой недвижимостью получателем ренты ошибочно отнесено Жилищным кодексом РФ к разряду ограниченных вещных прав. Гражданским кодексом РФ договор ренты отнесен к обязательствам.
Решая вопрос о правах пользования жилой недвижимостью членами семьи собственника, автор приходит к следующим выводам.
6 иЯЬ: Ьпр:/Лу\УА'.по1апа1 гц (дата обращения 15.03-2011).
20
Во-первых, права пользования жилой недвижимостью членов семьи собственника, имевшие вещный характер по первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ, после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ и внесения соответствующих изменений в ст. 292 ГК РФ утратило его.
Во-вторых, ситуация с правами детей на пользование жилым помещением не получила комплексного и однозначного правового регулирования.
В-третьих, на практике юридически незащищенными остаются недееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи собственника отчуждаемого жилого помещения. Для защиты их интересов автор предлагает вернуться к первоначальной редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, исключив слова «если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц». Такая формулировка обеспечила бы единственно возможное толкование указанной нормы: обращаться за разрешением на сделку в орган опеки и попечительства собственник должен всегда, если в квартире проживают недееспособные и ограниченные в дееспособности члены его семьи.
В четвертом параграфе - «Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами» - изучается специфика заключения договора с указанными гражданами.
Законодатель предъявляет повышенные требования к сделкам купли-продажи жилой недвижимости, одной из сторон в которых являются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченные в дееспособности граждане. Эти требования связаны в основном с дополнительным контролем со стороны государства волеизъявления на сделку.
Деятельность органа опеки и попечительства по контролю за отчуждением жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, недееспособным и ограниченным в дееспособности гражданам, является важным механизмом реализации и защиты их прав. Однако в законодательстве практически отсутствуют нормы, касающиеся механизма дачи согласия
21
органами опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан. Так, Федеральный закон РФ «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ содержит общие правила о том, когда недвижимое имущество не подлежит отчуждению (ст. 20), однако нужно учитывать, что он распространяется только на граждан, находящихся под опекой и попечительством. К даче согласия родителям на отчуждение недвижимости, принадлежащей их детям, названный закон не применяется. Поэтому спорным является вопрос о том, в каких случаях орган опеки и попечительства вправе отказать родителям в отчуждении жилой недвижимости несовершеннолетних.
В пятом параграфе - «Особенности купли-продажи доли в праве собственности на жилые помещения» - анализируются гражданско-правовые нормы о праве преимущественной покупки, а также решаются вопросы о возможности принудительного прекращения права общей долевой собственности одного из сособственников с выплатой стоимости принадлежащей ему доли по иску остальных сособственников и о возможности принудительного взыскания стоимости доли по иску выделяющегося сособственника с иных участников общей собственности на жилую недвижимость.
Одной из особенностей жилой недвижимости по сравнению, например, с нежилыми помещениями является то, что жилые помещения, дома и домовладения, как правило, невозможно разделить в натуре, т.к. невозможно наряду с жилыми выделить нежилые помещения (кухню, санузел и т.п.), связанные с проживанием. При этом «доля в праве собственности на жилую недвижимость» является, как правило, единственным местом проживания для каждого из сособственников, а наличие личных или иных отношений между ними делают невозможным совместное проживание.
Автором высказано мнение о невозможности принудительной продажи доли и выплаты компенсации остальным сособственникам жилой недвижимости. Проблема «разъезда» может быть решена посредством
22
закрепления на законодательном уровне механизма принудительного обмена на объекты жилой недвижимости более низкой стоимости. При этом, во-первых, каждому из сособственников будет обеспечено его право на жилище, во-вторых, будет решена проблема возможного неисполнения решения суда о принудительной выплате компенсации в связи с отсутствием реальных денежных средств.
Иск о принудительном обмене жилой недвижимости возможен только в том случае, если отсутствует техническая возможность раздела недвижимости в натуре. Это может быть подтверждено заключением соответствующего эксперта. При этом истец должен предоставить в суд варианты продажи спорной недвижимости и приобретения за счет вырученных средств иной недвижимости согласно долям сособственников.
В третьей главе - «Исполнение договора купли-продажи жилого помещения» - содержится три параграфа.
В первом параграфе - «Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения» - изучается вопрос о соотношении государственной регистрации сделок и прав в современном законодательстве РФ, обосновывается позиция автора о роли государственной регистрации в процессе исполнения сторонами договора купли-продажи жилого помещения как механизме защиты прав и законных интересов продавца, покупателя и третьих лиц.
Автор обращает внимание, что существующая в РФ «двойная регистрация» при купле-продаже жилой недвижимости, осуществляемая одновременно, приводит к парадоксальным ситуациям. Так, если стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности и договора до фактической передачи жилой недвижимости и подписания передаточного акта, то налицо несовпадение факта и титула. В свою очередь, регистрация договора и перехода права собственности после реального исполнения неспособна в случае спора защитить права сторон, поскольку исполнение фактически остается за рамками договорных обязательств,
23
учитывая норму п. 2 ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации.
Рассмотрев применяемые в современной практике способы расчета по договору купли-продажи жилой недвижимости с использованием банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива, автор пришел к выводу, что данные способы рассчитаны только для «чистой» продажи и невозможны при купле-продаже жилой недвижимости «по цепочке», что в действительности происходит почти в 80% случаях.
Оптимальным, с точки зрения автора, является обеспечение расчетов с использованием расчетных центров, созданных непосредственно при регистрирующем органе. При этом расчет должен быть одним из этапов процедуры совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости и осуществляться в любом случае после внесения в реестр записи о регистрации договора. Справка о принятии денег должна подшиваться в дело правоустанавливающих документов, а денежные средства выдаваться регистрирующим органом продавцу вместе с документами после проведения государственной регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Таким образом, расчет будет контролироваться государственным органом, полномочным проверять законность сделки. Финансовым обеспечением данной законодательной инициативы вполне может стать государственная пошлина за совершение регистрационных действий. Процедура исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, по мнению автора, должна быть следующей.
1. Заключение договора по консенсуалыюй модели.
2. Государственная регистрация договора в регистрационных органах по заявлению обеих сторон. С момента внесения записи о договоре в ЕГРП договор вступает в силу для третьих лиц.
3. Непосредственное исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости согласно прописанным в нем условиям. Подписанный сторонами передаточный акт направляется в регистрационную службу. Вместе
24
с передаточным актом покупатель вносит в расчетный центр регистрационной службы денежные средства, указанные в договоре, если договором не предусмотрена отсрочка платежа или покупка жилья в кредит. В случае безналичного расчета покупатель направляет в регистрационную службу копию платежного поручения или иного документа с отметкой банка о подтверждении платежа.
В случае продажи жилой недвижимости «по цепочке» покупателю, являющемуся одновременно продавцом иной жилой недвижимости, должно быть предоставлено право вместо внесения наличных денежных средств в расчетный центр предоставить справку расчетного центра о внесении денежных средств покупателем по договору, заключенному с ним как с продавцом; с указанием размера этих средств. В данном случае фактическая передача денег в цепи не осуществляется, а подменяется справками расчетного центра. В конечном счете денежные средства получает продавец, не осуществляющий дальнейшую передачу денег в счет покупки недвижимости.
4. Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, осуществляемая «автоматически» в случае надлежащего исполнения сторонами договора купли-продажи. Стороны, представившие в регистрационную службу документы об исполнении договора, не вправе отказаться от регистрации перехода права собственности.
Во втором параграфе - «Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение» - изучаются отношения, связанные с порядком и последствиями передачи жилой недвижимости.
Главная обязанность продавца жилой недвижимости заключается в передаче покупателю имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, в срок, установленный договором, или, если срок не установлен, - в соответствии с правилами исполнения бессрочных обязательств (ст. 314 ГК РФ). Каких-либо особенностей в части сроков исполнения обязательства передать недвижимую вещь в законодательстве не предусмотрено. По мнению автора, законодателю применительно к купле-продаже жилой недвижимости
25
целесообразно установить максимальные сроки исполнения обязанности по передаче жилой недвижимости. Таким оптимальным максимальным сроком может быть месячный срок с момента подписания договора купли-продажи, т.е. с момента возникновения обязательства. Норма может быть сформулирована следующим образом: «Продавец обязан передать жилую недвижимость покупателю в месячный срок с момента возникновения обязательства, если более короткий срок не установлен договором купли-продажи». Месячного срока достаточно для переезда, найма иного жилья и т.п.
Договором купли-продажи жилой недвижимости должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству жилья. В гражданском законодательстве РФ общие правила о качестве товаров и последствиях продажи товаров ненадлежащего качества не адаптированы к продаже жилой недвижимости.
Автор обосновывает позицию, что в случае продажи жилой недвижимости, не соответствующей нормативным критериям пригодности для проживания, сделка купли-продажи должна признаваться недействительной по иску покупателя как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, если в договоре нет оговорки, что покупатель согласился на приобретение не пригодной для проживания недвижимости.
Рассматривая вопрос об обязанности продавца передать жилую недвижимость свободной от прав третьих лиц, автор поднимает проблему соотношения реституции и виндикации и возможности истребования жилой недвижимости у добросовестного приобретателя. Обосновывается вывод: если имущество приобретено добросовестным приобретателем по сделке у продавца, являющегося также добросовестным приобретателем, оно не может быть истребовано, даже если выбыло у собственника помимо воли. Таким образом, предлагается механизм легализации сделок, совершенных между двумя добросовестными приобретателями жилой недвижимости.
В третьем параграфе - «Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить жилое помещение» - изучается основная обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после его получения.
Автор обосновывает предложение, что, если иное не предусмотрено в договоре купли-продажи жилой недвижимости, покупатель обязан оплатить жилую недвижимость в течение пяти дней после подписания передаточного акта. В этом случае оплата будет считаться совершенной непосредственно после получения имущества. Непоступление платежа в пятидневный срок должно рассматриваться как уклонение от исполнения обязанности оплатить товар, что в свою очередь должно являться препятствием для государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права в данном случае будет ненадлежащее исполнение договора.
При условии предварительной оплаты целесообразно предусматривать в договоре срок, в течение которого оплата должна быть совершена. Если покупатель не оплатил жилую недвижимость в установленный договором срок, продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства по передаче недвижимости либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если срок предварительной оплаты в договоре не указан, оплата должна быть совершена в разумный срок, но не позднее месяца с момента подписания договора купли-продажи, т.к. такой максимальный законный срок предлагается установить для передачи покупателю недвижимости.
Опираясь на выводы судебной практики, автор придерживается мнения, что условие договора купли-продажи об оплате недвижимости в день подписания передаточного акта не является условием об оплате в кредит, поэтому нормы ст. 488 ГК РФ к отношениям сторон по такому договору не применяются.
Исходя из выводов, изложенных в предыдущих параграфах, автор полагает, что наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами
27
полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара. На основании одной этой записи регистрационный орган не должен осуществлять регистрацию, как это происходит в настоящее время. Необходимо проверять действительную оплату, чего позволит достичь предложенный механизм оплаты с использованием расчетно-кассовых центров при регистрационных органах.
Основные положения диссертации нашли отражение в следующих научных статьях автора, опубликованных:
а) в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:
1. Шлотгауэр М.А. Часть жилого дома или квартиры предмет договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Сер.: Право. 2006. Вып. 8, т.1, № 13 (68). С.329-332 (0,5 п.л.).
2. Шлотгауэр М.А. Расчет с продавцом жилого помещения // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2010. № 1 (22). С. 68-72 (0,5 п.л.).
3. Шлотгауэр М.А. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользование жилой недвижимостью, после ее отчуждения покупателю // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2011. № 1 (26). С. 119-125 (0,7 пл.).
б) в иных изданиях:
4. Шлотгауэр М.А. Возможность применения норм Жилищного кодекса РФ к отношениям, возникающим при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2005. № 4(5). С. 75-77 (0,3 пл.).
5. Шлотгауэр М.А. К вопросу о защите прав недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан при отчуждении жилых помещений // Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2006. № 2 (7). С. 65-69 (0,5 п.л.)
6. Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом /7 Нотариус. 2007. № 6. С.25-28 (0,5 пл.).
28
7. Шлотгауэр М.А. Перфекция договора купли-продажи жилого помещения: проблемы правоприменения /'/' Вестник Омского университета. Сер.: Право. 2008. № 3 (16). С. 196-200 (0.5 пл.).
Шлотгауэр Мария Александровна
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Автореферат диссертации иа соискание ученой степени кандидата юридических наук
Подписано в печать 05.03.2012 г.
Печать трафаретная
Заказ № 6779 Тираж 100 экз.
Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации»
61 12-12/606 НОУ ВПО «Московская академия экономики и права»
На правах рукописи
Шлотгауэр Мария Александровна
Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в
Российской Федерации
Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель: кандидат юридических наук, профессор, заслуженный юрист России В.И. Иванов
Москва - 2012
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение..............................................................................................3-12
Глава I. Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ.
1. Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей.............13-35
2. Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ... 36-54
3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений....................55-75
Глава II. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.
1. Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения................76-92
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения..........93-108
3. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю................................................................109-124
4. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами..................................................................................125-138
5. Особенности купли-продажи доли в праве собственности
на жилые помещения.......................................................................139-151
Глава III. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения.
1. Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения.........................................................................152-177
2. Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение..............178-194
3. Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить
жилое помещение.......................................................................... 195-207
Список использованной литературы............................................................208-229
ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее - РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Так, согласно Сводному отчету по Российской Федерации (форма № 8) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь-сентябрь 2010 года», опубликованному на официальном сайте Росреестра1, всего за отчетный период зарегистрировано сделок с жилыми помещениями между физическими лицами 1 695 524, из них сделок купли-продажи 1 168481, что составляет около 70% общего числа сделок с физическими лицами, объектом которых выступало жилое помещение. Переход к
рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов,
' 1ЖЬ: http://www.rosreestr.ru (дата обращения: 15.03.2011).
связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.
В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в § 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.
Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы диссертационного исследования. То обстоятельство, что
во многих случаях отчуждение жилых помещений сопровождается многочисленными правонарушениями, диктует необходимость выработки адекватных средств противодействия им, особенно в случаях сделок от имени несовершеннолетних или социально незащищенных граждан.
Степень научной разработанности темы. Проблемы купли-продажи жилых помещений нашли отражение в ряде монографий и других научных трудах. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем . В советский период серьезные исследования в данной области проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, И.Л. Брауде, Г.П. Батуровым, Д.М. Генкиным, В.П. Грибановым, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным3.
В последние десятилетия проблемы, касающиеся правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в целом, и жилых помещений в частности, изучались многими авторам, в том числе М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым4. Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых
2 Анненков К.Н. Система русского гражданского права: в 6 т. СПб., 1894. Т.1; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896; Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб., 1911; Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х. М., 1997; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 1880; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изданию 1917г.). М., 1998; Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев, 1915; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1910.
3 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940; Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. M., 1954; Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: дис. канд. юрид. наук. Л., 1970; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961; Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956; Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Л., 1949; Халфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР /отв. ред. проф. Д.М.Генкин. М., 1955; Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 кн. М., 2000. Кн.2: Договоры о передаче имущества; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999; Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995; Кузмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999; Хаскельберг Б.Л., Ровный B.B. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. M., 2004; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними5.
Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.
В теории гражданского права нет единства мнений по поводу оборотоспособности объектов недвижимости именно по договору купли-продажи жилых помещений. До настоящего времени классификация недвижимости по функциональному назначению на жилую и нежилую затрагивает лишь рукотворные объекты. Не смотря на то, что земельные участки, занятые жилыми объектами недвижимости или предназначенные для застройки этими объектами, активно вовлечены в гражданский оборот, их отчуждение не подчиняется особым правилам. Мало изучены теоретические и практические аспекты исполнения договора купли-продажи жилого помещения, не сформированы меры контроля со стороны государства за реальностью его исполнения.
Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства в изучаемой сфере до сих пор не восприняты законодателем, действенные механизмы охраны прав участников сделки не выработаны.
Актуальность и отсутствие должной степени разработанности темы обусловили ее выбор для исследования.
Цель работы - выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договора купли-
5 Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: дис. канд. юрид. наук. М., 1998; Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: дис. канд. юрид. наук. Томск, 2001; Борисенко A.B. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002; Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: дис. канд. юрид. наук. Чебоксары, 2003; Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. М., 2007.
продажи жилого помещения, а также разработать научно обоснованные теоретические положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.
Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе исследования следующих задач:
- установление объектов гражданских прав, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, определение понятия и признаков объектов жилой недвижимости;
- анализ на основе современного гражданского законодательства особенностей заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения;
- выявление особенностей заключения договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан;
- рассмотрение проблем, связанных с государственной регистрацией как договора, так и перехода права собственности на недвижимость по нему;
- анализ государственной регистрации в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения.
Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной области.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались исторический, технико-юридический, сравнительно-
правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.
Теоретической основой работы послужили положения гражданского права. На исследования автора существенное влияние оказали положения и выводы, содержащиеся в трудах С.С. Алексеева, С.А. Бабкина, Е.А. Барановой, Е.С. Болтановой, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Л.И. Газиянц, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, Е.Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихт, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.И. Полякова, Н.В. Рабинович, В.В. Ровного, П.И. Седугина, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, H.A. Сыроедова, Д.О.Тузова, В.А. Фогель, A.B. Халдеева, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и других ученых.
Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Жилищный кодексы, постановления Правительства, нормативно-правовые акты министерств и ведомств, постановления Конституционного Суда РФ, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определениями постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области договора купли-продажи жилых помещений, а также зарубежное законодательство.
Научная новизна работы заключается в том, что на уровне диссертационного исследования был проведен системный анализ действующего гражданского законодательства и судебной практики в части купли-продажи жилых помещений, на основе которого разработаны предложения по совершенствованию правовых норм о понятии, заключении и исполнении договора купли-продажи жилых помещений.
Основные элементы новизны выражены в следующем: определены признаки жилых помещений в узком смысле и признаки иных объектов,
оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, приведены аргументы о необходимости включения в перечень объектов, существующий в современном законодательстве, домовладения и жилого земельного участка; разграничены на законодательном уровне комната как самостоятельный объект гражданских прав и как часть квартиры; сделан вывод о неоправданном включении в число существенных условий договора купли-продажи жилого помещения условия о перечне и правах лиц, сохраняющих права на пользование жилым помещением после его отчуждения; предложена концепция заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений, расчетов между продавцом и покупателем с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах; даны конкретные научные и практические рекомендации по совершенствованию нормативной базы, регулирующей отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Новизна отдельных выводов диссертации предопределила выбор положений, выносимых на защиту:
1. По функциональному назначению предлагается классифицировать на жилые и нежилые не только рукотворные объекты недвижимости, но и земельные участки. Это обеспечит единство правового режима и гражданско-правового оборота земельного участка и созданного на нем объекта недвижимости. Критерием выделения жилой недвижимости должна быть предназначенность для проживания. Под предназначенностью для проживания как научной категорией автор предлагает понимать определенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании сведений государственного кадастрового учета функцию недвижимости - возможность ее использования исключительно в целях проживания либо строительства объектов для проживания, а также в иных целях, связанных с проживанием и допускаемых в федеральном законе либо в предусмотренном им порядке.
2. Объектами купли-продажи жилой недвижимости могут быть жилой дом, квартира, комната, жилой земельный участок, домовладение, жилое здание. Жилой земельный участок - это земе
