АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Недвижимость как объект права собственности»
На правах рукописи
КАНЧУКОЕВА Аида Владимировна
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ)
Специальность: 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва - 2005
Работа выполнена на кафедре «Гражданско-правовые дисциплины» Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации».
Научный руководитель - кандидат юридических наук, профессор
Нарозников Николай Константинович
Официальные оппоненты -
доктор юридических наук Фоков Анатолий Павлович
кандидат юридических наук Савельева Ольга Юрьевна
Ведущая организация - Академия экономической безопасности
Министерства внутренних дел Российской Федерации
Защита состоится 2005 г. вУ^часов на заседании диссер-
тационного совета К 207.001.02 при Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России по адресу: 109436, Москва, 4-й Вешняков-ский пр-д, 4. тел. 371-06-11,371-58-38
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России.
Автореферат разослан « 23 » сентября 2005 г.
Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук^ярофвхор-
Печников А.П.
Я* 06-*
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Отказ советского законодателя от известного по нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Впоследствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве немало пробелов и прямых противоречий.
Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако в действительности внешняя
видимость далеко не всегда совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость -первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на объекты недвижимости, с функционированием которых связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Степень научной разработанности темы. Введение частной собственности на недвижимость способствовало ее активному включению в экономический оборот. Учение о недвижимости стало стремительно развиваться. Появились монографии, диссертации, различные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С. П. Гришаев, И.Д. Кузьмина, В.А. Ла-пач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, В.В. Чуба-ров, Л.В. Щенникова и др.)
В то же время указанные авторы в своих работах обозначили многие, требующие дальнейшего изучения вопросы и высветили ряд проблем для углубленного исследования аспектов совершенствования правового регулирования недвижимости.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости выработать эффективные предложения по устранению некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе
судебной практики и действующего российского законодательства, в целях его дальнейшего совершенствования.
Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения следующих задач:
- проанализировать развитие учения о недвижимости в историческом аспекте на примере отечественного законодательства и законодательства зарубежных стран;
- исследовать нормативные правовые акты, регулирующие современные отношения в сфере недвижимости;
- провести сравнительно-правовой анализ правового регулирования недвижимости в законодательстве России и зарубежных стран;
- изучить позиции цивилистов по вопросам юридической природы недвижимости, теоретический анализ особенностей объектов недвижимости;
- проанализировать особенности возникновения и прекращения права собственности на недвижимость, а также регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- определить пути, выработать рекомендации и конкретные предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости.
Объектом исследования является совокупность гражданских правоотношений, складывающихся в сфере регулирования современных отношений права собственности на недвижимое имущество.
Предметом исследования являются исторические и теоретические аспекты становления и развития института права собственности на недвижимое имущество; нормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском обороте; основания возникновения и прекращения права собственности; действия по охране и защите права собственности на недвижимое имущество.
Методологическую основу исследования составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные (синтез, анализ, обобщение) и частно-научные (логико-юридический, исторический, сравнительно-правовой, системный).
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского права России и
зарубежных стран, земельного, семейного, административного, налогового права. При подготовке диссертации использовались работы следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.Витрянского, Б.М.Гонгало, С.П. Гришаева, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, АЛ. Маковского, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого и др., а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Е.В. Васьковского, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.
Эмпирическую основу исследования составили:
- нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие вопросы недвижимости и вопросы смежные с ними;
- судебная практика применения нормативных правовых актов, действующих в сфере недвижимости;
- законопроекты, касающиеся вопросов недвижимости.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно представляет собой комплексное монографическое исследование, посвященное проблемам недвижимости. На основе теоретического анализа этих проблем диссертант обосновал ряд новых научных положений и сформулировал комплекс предложений по совершенствованию соответствующего законодательства.
Новизна отдельных тезисов, сформулированных в результате исследования, обусловила выбор положений, выносимых на защиту:
1. Недвижимое имущество рассматривается в двух аспектах: с одной стороны - это материальный (физический объект); с другой - комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
2. Необходимо изъять из определения земельного участка, данного в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» слова «...а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка...», так как они ведут к необоснованному увеличения объема этого понятия.
3. Целесообразно законодательно установить предельные размеры обособленных водных объектов для устранения неточностей в их определении.
4. Предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда для повышения эффективности их использования.
5. Выявлена целесообразность включения жилых и нежилых помещений в перечень объектов недвижимости, установленных ст. 130 ГК РФ и федеральными законами.
6. Признано необходимым принятие закона о национализации, четко определяющего права и обязанности государственных органов, регламентирующего процедуру национализации и порядок возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.
7. Необходимо включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации.
Научно-практическое значение диссертационного исследования определяется его актуальностью, научной новизной и выводами как теоретического, так и практического характера, и состоит в выработке и обосновании предложений и рекомендаций диссертанта по совершенствованию гражданского законодательства в сфере недвижимости. Содержащиеся в работе положения, выводы, рекомендации могут быть использованы в правотворческой и правоприменительной деятельности, а также в образовательном процессе.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Всероссийской государственной налоговой академии.
Основные положения, выносимые на защиту. Основные положения, вынесенные на защиту, выводы, предложения и рекомендации, сформулированные в диссертации, апробированы автором в шести научных работах, в том числе в материалах научно-практических конференций. Результаты исследования использовались в учебном процессе при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому праву со студентами Всероссийской государственной налоговой академии.
Структура работы обусловлена логикой изложения и поставленными задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также списка использованных нормативных актов и научной литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, обосновывается практическая, теоретическая значимость и новизна диссертационной работы, формулируются выводы, обозначается структура диссертации, определяются положения, выносимые на защиту.
В первой главе диссертации «Недвижимость в структуре объектов права собственности», состоящей из трех параграфов, - недвижимое имущество рассматривается как один из важнейших объектов гражданского права, который тесно связан с процессом формирования и укрепления собственности как экономической категории.
В первом параграфе первой главы «История развития институтов недвижимости и права собственности на нее» недвижимость рассматривается с исторической точки зрения. Обзор начинается с римского права, где деление вещей на движимые и недвижимые первоначально не имело большого значения, но постепенно становилось все четче. Формирование национальных правовых систем послужило дальнейшему развитию учения о недвижимости. Наиболее подробно в романо-германской правовой системе подвергается анализу Французский гражданский кодекс (ФГК) и Германское гражданское уложение (ГГУ). ФГК сформировал классические критерии деления вещей на движимые и недвижимые. Он выделил три основания этой классификации по природе, по назначению, вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет.
В качестве сравнения приведены основные положения по данному вопросу англо-американской правовой системы на примере ее ярких представителей - Англии и Соединенных Штатов Америки. Английское право не знало деления вещей на движимые и недвижимые в традиционном смысле. Еще в средние века сложилось деление вещей на реальные (real property) и персональные (personal property) исходя из форм правовой защиты.
Англо-американская правовая система существенно отличается от романо-германской, но тем не менее есть и общие черты. Правовой режим земли и ее принадлежностей, зданий, сооружений имел свои особенности. Законодатель, осознавая особую значимость этих объектов, более подробно описывал правовые нормы, регулирующие их оборот.
В средневековой Европе недвижимость получила привилегированное-по-ложение в праве, которое выражалось в большей заинтересованности государства в подробной регламентации ее правового режима, в порядке ее распределения между обладателями, организации перехода из рук в руки и защиты владения. В противоположность этому, организация владения движимости, способы ее перехода, а также, долгое время, и порядок ее защиты больше определялись усмотрением частных лиц, чем государством.
Россия, будучи частью континентальной Европы, в большей степени тяготела к приобщению к романо-германской правовой системе. Однако процесс создания собственного права проходил достаточно медленно, порой непоследовательно и противоречиво.
В диссертации рассмотрены основные положения, закрепляющие правовой статус недвижимости в исторических источниках, начиная с Русской Правды. Особое внимание обращено на момент возникновения термина «недвижимость» и его первоначальному значению. Указ Петра I « О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г.' (Указ о единонаследии) устранил правовые различия между вотчиной и поместьем, объединив их в единое юридическое понятие «недвижимость» (недвижимое имение, вотчина), используя его впервые в истории России. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней настолько прочно связано, что связь не могла бьггь разорвана без нарушения вида и назначения вещи. Но установление прочной связи с землей было достаточно сложным и зависело от конкретных обстоятельств дела.
В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
Хотя в советском гражданском праве отсутствовало определение недвижимости, принятый позднее ГК РСФСР 1964 г.2 содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-
1 Российское законодательство Х-ХХ веков. - М., 1986. - Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма. А также: Полн. собр. законов Российской империи. - 1830. - Т. 5. - Ст. 2789.
2 Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - № 24. - Ст. 407.
продажи жилого дома или дачи).
В связи с установлением права частной собственности на землю понятие «недвижимость» вновь появилось в законе от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»1. Термин «недвижимость» был подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»2 (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ3 (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
Во втором параграфе первой главы «Понятие и правовая природа недвижимости» рассматриваются различные концепции (географическая, экономическая, социальная) в подходе к определению недвижимости как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Далее рассматриваются физические характеристики объекта недвижимости, особенности ее как товара. Недвижимое имущество выполняет две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Вне связи с определением, данным в ГК РФ, рассматриваются основные характеристики недвижимости как объекта гражданских прав (индивидуальная определенность, неделимость, оборотоспособность, непотребляемость и др.) и ее особенности, влияющие в дальнейшем на правовой режим этих объектов. Особому анализу подвергается делимость и неделимость недвижимости в современном российском законодательстве и правовой доктрине.
Рассмотрев недвижимость в целом, автор переходит к существующим методам определения юридического понятия недвижимости. В юриспруденции неоднократно подчеркивалась важность деления вещей на движимые и недвижимые, однако сформулировать четкие критерии деления не всегда удавалось. Имеют место два подхода к разграничению движимых и недвижимых вещей,
1 Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416.
2 Собрание актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации (далее - САПП РФ). - 1993. - № 44. - Ст. 4191.
3 Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 1994. № 32. Ст. 3301.
каждый из которых имеет свои положительные и отрицательные стороны. Первый заключается в простом перечислении объектов, входящих в состав каждой из групп. В основе второго подхода лежит общее правило, отвлеченное от перечисления конкретных объектов. Российское законодательство пошло по пути сочетания этих двух подходов.
Из определения недвижимости, данного в ст. 130 ГК РФ, возникает вопрос о соотношении терминов «недвижимость», «недвижимое имущество и «недвижимые вещи». Мы сталкиваемся с первой неточностью законодателя, во многом вызванной включением в состав недвижимости предприятий как имущественных комплексов.
Таким образом, можно прийти к выводу, что законодательство зарубежных стран оперирует в большинстве случаев термином «недвижимое имущество» для определения рассматриваемой правовой категории. Российский же законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами.
На следующем этапе диссертационного исследования рассматриваются два основополагающих признака недвижимости, которые неразрывно связаны друг с другом - прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Каждый из признаков нуждается в более подробном описании законодателем во избежание многозначности толкования на практике. Автор при рассмотрении первого признака сталкивается с необходимостью уяснения понятия «связь с землей». Ранее это была связь объекта с грунтом, сейчас на первый план все больше выходит юридический критерий. Изучив состояние законодательства о недвижимости, автор пришел к выводу, что необходимо сочетание физического (фактического) и юридического характера связи. При использовании только первой характеристики возможна подмена юридических норм техническими, а для применения юридической характеристики не созданы достаточные правовые предпосылки.
Признак невозможности перемещения теряет постепенно свою актуальность в условиях быстрого развития науки и техники и нуждается в пересмотре. В частности остается неясным критерий определения несоразмерности ущерба. Анализ данного вопроса исключительно с экономической стороны нежелательно, так как может привести к возникновению некоторых противоречий.
Итак, рассмотрение общего понятия недвижимости выявили многие про-
белы, нечеткости в определении, которые нуждаются в подробном разборе. Именно из сбщего определения недвижимости должно идти построение его логически стройной конструкции.
В третьем параграфе первой главы «Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима» автор обращается ко всем группам объектов недвижимости в отдельности, каждый из которых имеет свои особенности, которые порой вступают в противоречие с общим определением недвижимости. К первой группе объектов отнесена недвижимость в силу естественных свойств (земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты). Земля - основной, базовый объект недвижимости. Определение земельного участка не содержится в Гражданском кодексе РФ, что является существенным изъяном, так как существует противоречие между определением земельного участка, содержащимся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». Вышеназванные неточности приводят к неустойчивости всей системы объектов недвижимости. Участки недр имеют особый статус, так как они не могут бьггь предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Четкое определение понятия земельного участка устранит возможность незаконного использования недр.
Что касается обособленных водных объектов, то возникает вопрос о самой необходимости их включения в перечень объектов недвижимости, так как, по мнению многих авторов, обособленный водный объект участвует в обороте опосредованно, через земельный участок. Помимо этого, как следует расценивать соотношение водных объектов и обособленных водных объектов? А ведь их правовой режим в корне отличается. Неоднократно высказывалось мнение, что обособленные водные объекты вообще не являются разновидностью водных объектов, так как у них иная природа.
Второй группой объектов недвижимости являются объекты, прочно связанные с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). В отношении лесов возникают те же вопросы, что и в отношении обособленных водных объектов. В частности, по мнению создателей Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, леса необходимо исключить из перечня объектов недвижимости. Однако это может привести к возникновению новых лазеек в законодательстве, ведь лес понятие обширное и многогранное.
Необходимо также определиться с понятиями «строение», «сооружение» и «здание», которые часто подменяют друг друга, не являясь синонимами. В отношении этих объектов вопрос прочности связи с землей стоит особенно остро. Объекты незавершенного строительства недавно были внесены в перечень недвижимых вещей, установленный ГК РФ. Часть проблем при этом была решена, так как возникали многолетние трудности на практике. Статус этих объектов становится яснее, но многие сопутствующие проблемы все же остались без внимания. Необходимо дать законодательное определение этих объектов, чтобы не возникала потребность обращения к инженерным и техническим нормам.
В третью группу объектов недвижимости вошли объекты недвижимости по закону (воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота. Такое отнесение этих объектов к недвижимости правомерно связано с их высокой экономической ценностью и особенностями использования в хозяйственном обороте. Многие из них имеют стратегическое, военное, экспериментальное и федеральное целевое назначение.
Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы включить в перечень объектов недвижимого имущества и помещения (жилые и нежилые). Это объясняется тем, что эти объекты обладают особой значимостью для гражданского оборота, а также необходимостью конкретизировать правовой режим этого объекта. Французский гражданский кодекс и кодексы ряда стран романской правовой семьи выделяют группу «недвижимого имущества в силу назначения». В гражданском праве России не выделяется подобная категория.
Четвертая группа объектов недвижимости - имущественные комплексы. К недвижимым вещам относятся не все имущественные комплексы, а только прямо указанные в законе. Предприятие — имущественный комплекс, в состав которого входят не только недвижимые вещи (земля, здания, сооружения), но и движимые (оборудование, инвентарь, сырье, продукция).
Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах: как субъект права (унитарное предприятие) и как объект права. Государственные и му-
ниципальные унитарные предприятия отнесены законодателем к гл. 4 ГК РФ «Юридические лица», следовательно, они являются субъектами прав. Однако, по мнению Е.А. Суханова, «в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами прав»1.
Помимо этого объекты недвижимости можно классифицировать по различным основаниям: 1) по функциональному назначению (производственные, прямо или косвенно участвующие в создании товара, и непроизводственные, не участвующие в создании товара, обеспечивающие условия для обслуживания и проживания населения); 2) по происхождению, воспроизводимости в натуральной форме (невоспроизводимые - земельные участки, недра, природные комплексы и воспроизводимые или искусственные - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.); 3) по степени готовности к эксплуатации (введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством); 4) по форме собственности (частные, государственные, коллективно совместные, коллективно-долевые, общественных организаций); 5) по отраслевой принадлежности (промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.); 6) по возможности приватизации (запрещенные, по разрешению Правительства, свободно приватизируемые).
Вторая глава - «Особенности права собственности на недвижимое имущество» состоит из трех параграфов.
В первом параграфе второй главы «Право собственности на недвижимость: общие положения» рассматриваются понятия собственности и права собственности и их соотношение.
Взгляд на элементы собственности и права собственности в виде владения, пользования и распоряжения (соответственно права владения, права пользования и права распоряжения) является достаточно установившимся в экономической и юридической литературе2. Но имеются и представления, которые отклоняются от этого взгляда и которые нельзя назвать правильными. Так, существует мнение о четвертом правомочии собственника применительно к предпринимательским отношениям - о праве на собственную предпринимательскую деятельность, которая совместно с другими правомочиями: владения,
1 Гражданское право: Учеб.: В 2 т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - М., 1998. -Т. 1.-С.28.
2 См., напр.: Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. - М„ 1963. - С. 90,98,119 и др.
пользования и распоряжения - составляет содержание субъективного права собственности1. Между тем право на собственную предпринимательскую деятельность может осуществляться как в рамках полномочий владения, пользования и распоряжения, так и всевозможных обязательств.
Далее автор переходит к рассмотрению всех трех элементов собственности (владение, пользование и распоряжение) в отдельности.
Владение нередко определяется как фактическое господство лица над вещью. Такое определение не может быть принято, прежде всего потому, что понятие господства лица над вещью является нежелательным для правовой теории, рассматривающей отношения между людьми, а не отношения между людьми и вещами. Кроме того, говоря о господстве, нужно сказать в чем оно выражается, иначе применение этого определения не дает ясного ответа на вопрос, существует в определенном случае владение или нет.
Владение тесно связано с пользованием. Тем не менее владение может существовать и при отсутствии пользования. Для фактического владения важна возможность пользоваться вещью, независимо от того, пользуется ею владелец в настоящий момент или нет. Следовательно, владение существует во всех случаях, когда лицо имеет фактическую возможность пользоваться вещью. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения, но не обязательно собственности. Пользование отделяется от владения лишь в тех случаях, когда представляется пользователю вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК РФ).
Возможность пользования, естественно, не свидетельствует еще о праве пользования, так же как и наличие владения не означает наличия права владения2. Но фактическая возможность пользоваться вещью является тем признаком, который свидетельствует о наличии фактического владения и в тех случаях, когда владелец не имеет юридической возможности пользования, не имеет права пользоваться вещью. Владелец не обязательно должен пользоваться вещью, но должен иметь фактическую возможность этого, иначе не будет владения.
Пользование может выражаться в разнообразных действиях и бездействии.
1 См.: Витрянский В.В., Герасименко С.А. Арбитражно-судебная практика: Комментарий. - М., 1993. - С. 53.
2 Карасс A.B. Право государственной социалистической собственности. - М., 1954. - С. 200; Рубанов A.A. Понятие владения в советском гражданском праве. - М., 1956.-С. 8.
Закон не обязывает собственника пользоваться его имуществом. Однако если закон обязывает субъекта действовать (например, по ст. 426 ГК РФ), то косвенно это может относиться и к пользованию необходимым для этого имуществом. Неиспользование или ненадлежащее использование способно послужить основанием прекращения права собственности (ст. 240,241,284-286,293 ГК РФ).
Пользование и распоряжение, подобно владению, могут быть связаны в правом собственности, могут быть осуществляемы на иных правовых основаниях и могут встретиться такие случаи, когда пользование и распоряжение осуществляются без какого-либо правового основания незаконно.
Едва ли можно согласиться с утверждением, будто бы владение является ведущим признаком собственности. Во-первых, собственником можно стать, не получив вещи во владение и в дальнейшем не владея ею. Во-вторых, владельцами признаются и несобственники, также нередко не владеющие вещью.
Реализация права собственности заключается главным образом в пользовании вещами, принадлежащими собственнику. Право распоряжения признается наиболее специфическим элементом права собственности, потому, что оно редко осуществляется без права собственности. Право распоряжения также служит собственникам для удовлетворения их потребностей.
Далее автор переходит к проблемам ограничений и обременения права собственности, которые проявляются сегодня не только в силу общей тенденции к усилению роли государства в сфере гражданского оборота, но в связи с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., который прямо предусматривает необходимость государственной регистрации ограничений и об-ременений прав на недвижимое имущество. При этом закон (ст. 1) содержит открытый перечень ограничений и обременений и дает их общее определение.
Обращает на себя внимание употребление двух терминов - обременение и ограничение. Закон позволяет трактовать их как синонимы. Понятно, что данное обстоятельство служит основанием для их отождествления и в юридической литературе. Однако все это, по нашему мнению, не должно означать полной идентичности обозначаемых ими понятий. Вероятно, по юридическому значению, форме и последствиям установления их и можно приравнивать друг к другу. Но из этого совершенно не следует вывод о тождественности их социальной и юридической природы.
Обременения могут устанавливаться либо законом, либо уполномочен-
ными органами в порядке, предусмотренном законом, либо, наконец, самим собственником ь совершаемых им сделках.
Ограничение, напротив, относится только к существующему субъективному праву на объект. Оно не приводит к установлению нового права, хотя, конечно, «обременяет» субъективное право. Но это обременение в пределах вещного права. Ограничение может устанавливаться как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению).
Ограничение права может выступать как возложение на его субъекта дополнительной обязанности (запрет может быть рассмотрен как абсолютная обязанность) и в этом считаться его обременением. Тем не менее мы полагаем, что практический смысл разграничения этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать установление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений относится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет залогодержателю дополнительных прав на объект.
Во втором параграфе второй главы «Основания возникновения права собственности на недвижимость» подвергаются анализу способы возникновения права собственности на недвижимость. К числу первоначальных способов прежде всего относятся изготовление (создание) новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Рассматриваются требования к созданию недвижимости и последствия их несоблюдения.
Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится право-порождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соолветствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК РФ).
Особое внимание уделяется самовольной постройке, ее статусу и последствиям ее возведения. Ранее действовавшее законодательство в случаях, когда отступление от проекта строительства не являлось существенным и (или) нарушение строительных норм и правил не было грубым, также допускало возможность для суда с учетом всех других конкретных обстоятельств дела принять решение, на основании которого осуществлялась правовая регистрация построенного дома. Аналогичный порядок действовал и при устранении за-
стройщиком допущенных нарушений в установленные судом сроки.
В настоящее время ГК РФ прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, - предоставление застройщику соответствующего земельного участка. В тех случаях, когда строительство осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил (что также приравнивается к «самовольности»), вопрос сноса (разборки) следует решать с учетом возможности устранения выявленных нарушений, оформления надлежащих разрешений, мнения уполномоченных государственных (муниципальных) органов. Для решения вопроса о том, является ли нарушением норм и правил существенным, может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза.
К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие «бесхозяйные вещи» является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п.1 ст. 225 ПС)
Первоначально действовавший закон не определял правовое положение бесхозяйных вещей. Существовавшая презумпция государственной собственности состояла в том, что вещь предполагалась государственной собственностью, если ее иная принадлежность не доказана. Часть 1 ПС РФ вводит в гражданское законодательство понятие так называемой приобретательной давности, в результате чего положение о презумпции государственной собственности полностью утрачивает силу. Подтверждение данной позиции мы находим в основном законе - Конституции РФ, которая устанавливает равенство всех форм собственности.
Согласно Положению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей (утверждено постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. №580) решает многие процедурные вопросы принятия на учет объекта недвижимого имущества.
Согласно ч. 4 ст. 218 ПС РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам коопера-
тивом, приобретают право собственности на указанное имущество. В данном случае переход права осуществляемся производным способом, так как имущество находилось в собственности кооператива. Однако после внесения полного паевого взноса за эти объекты они автоматически меняют собственника. Последующее оформление документации только удостоверяет право собственности, но не имеет правообразующего значения.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (ч.2 ст. 18 ГК РФ). При наследовании право собственности возникает у наследника после принятия им наследства.
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (ст. 1110 ГК РФ). Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти гражданина) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Ч. 3 п. 3 ст. 218 гласит, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Правопреемство, которое имеет место при реорганизации юридического лица, ГК РФ относит к числу универсальных (п.1 ст. 129). Выделяются пять случаев реорганизации - слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Для каждого из них указано конкретно, к кому переходят права и обязанности и на основании каких документов (передаточного акта и разделительного баланса). При реорганизации юридического лица - это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса, при прекращении юридического лица - составления ликвидационного баланса'.
4.1 п.2 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на
' Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 1997. - С. 439.
основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством. В таких случаях момент возникновения права собственности у приобретателя имущества определен ст. 223 и 224 ГК диспозитивно с момента передачи вещи. Законом или договором он может быть определен иначе. Например, стороны могут договориться о том, что право собственности на приобретаемое имущество перейдет после полной оплаты его стоимости.
В третьем параграфе второй главы «Основания прекращения права собственности на недвижимость» рассматриваются основания добровольного прекращения права собственности на недвижимость и основания принудительного прекращения этого права, а также утрата права собственности по объективным причинам.
Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращение права собственности, хотя по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути - его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении (например, выброс имущества).
Согласно п.2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 236 ГК РФ ограничивает круг объектов, имеющих возможность отказаться от права собственности, гражданами и юридическими лицами. Это право не признается за Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями. Статья предусматривает два пути для отказа от права собственности: объявление об отказе и совершение других действий. Объявление об отказе совершается в отношении недвижимых вещей и должно производиться перед тем органом, который осуществляет государственную регистрацию соответствующих объектов. Другие действия могут носить фактический характер. В любом случае эти действия должны свидетельствовать об уст-
ранении гражданина или юридического лица от владения, пользования и распоряжения. Из этого следует, что для отказа недостаточно устранения лишь от одной или двух из этих категорий, тем более, что требуется, чтобы действия «определенно» свидетельствовали о таком устранении.
Заметим, что в другой своей статье ГК РФ описывает движимые вещи, от которых собственник отказался, в несколько иных словах, а именно, как вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (п.1 ст. 226 ГК РФ).
Изменения, которые вносит акт отказа в положение соответствующего имущества, являются, в общем, недостаточно определенными. Отказ, о котором говорит ст. 236 ГК РФ, не является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности. На это указывает ч.2 ст. 236 ГК РФ, когда устанавливает, что рассматриваемый акт не влечет прекращения прав и обязанностей. Более того, она называет отказавшееся лицо собственником. Поскольку акт отказа не влечет прекращения прав и не меняет положения его автора, лицо, которое совершило соответствующий акт, в любой момент может его и отменить - так сказать, отказаться от отказа права собственности. Часть 2 ст. 236 ГК РФ связывает юридические последствия не с актом отказа от права собственности, а с актом приобретения права собственности на имущество другим лицом. С момента приобретения право собственности прекращается.
Право собственности на вещь прекращается также ее гибелью или уничтожением (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело - причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК РФ).
Утверждение же, что право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества, в большинстве случаев является неверным. В частности, Кодекс торгового мореплавания РФ содержит главу VII «Затонувшее имущество», в которой установлено, что собственник затонувшего судна утрачивает на него право только в том случае, если он в течение года со дня, когда судно затонуло, не сделает заявление о своем намерении поднять его.
Принудительное прекращение права собственности, т.е. изъятие имущества помимо воли собственника, происходит только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 ПС РФ.
Особого внимания заслуживают реквизиция, конфискация и национализация, так как здесь права собственника наименее защищены. До сих пор не принят закон о национализации, а необходимость его создания назрела давно. Конфискация исключена из Уголовного кодекса РФ, но осталась в Гражданском и Земельном кодексах РФ, но порядок реквизиции не урегулирован в полной мере. Приватизация рассматривается автором в качестве способа прекращения, а не возникновения права собственности, так как она является одним из способов прекращения государственной или муниципальной собственности и помещена в соответствующую статью ГК РФ.
Третья глава диссертации «Охрана, защита и регистрация права собственности на недвижимость» состоит из двух параграфов.
В первом параграфе третьей главы «Регистрация недвижимости и сделок с ней» рассматриваются существующие системы регистрации: англосаксонская или титульная, в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и континентальная, или актовая, базисом которой является регистрация прав.
В нашей стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совмещает две упомянутые системы регистрации. При этом регистрация сделок и регистрация вещных прав на недвижимость преследует разные цели. При регистрации прав на недвижимость органом регистрации проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов. При регистрации же сделок проверяется законность самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.
Анализу подвергаются изменения, внесенные в последнее время в Закон о государственной регистрации, которые, в частности, установили приоритет государственного реестра над правоустанавливающими документами. Некоторые поправки носят принципиальный характер и касаются процедуры (порядка) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, отдельные поправки, по сути должны быть включены не столько в Закон о государственной регистрации, сколько в Гражданский кодекс РФ.
Возможно, несколько неполным в поправке, введенной Федеральным законом № 196-ФЗ, является перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество. Например, в
этом перечне не упоминается решение суда, хотя из п. 3 ст. 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен и на основании решения суда.
Помимо этого, внесенные изменения касаются формы доверенностей представителей физических и юридических лиц за совершение тех или иных действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, теперь не требуются подлинники учредительных документов юридического лица, специально оговариваются требования к форме доверенности и т.д.
Ряд дополнений и изменений Закона о государственной регистрации касается порядка внесения в ЕГРП сведений о недееспособных и ограниченно дееспособных гражданах. Выполнение этого правила призвано обеспечить получение органами, осуществляющими государственную регистрацию, точной и достоверной информации непосредственно от суда и от органа опеки и попечительства, для того, чтобы исключить регистрацию сделки с недвижимым имуществом, совершенную недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, регистрацию перехода права по такой сделке. Необходимо только, чтобы на практике это требование Закона о государственной регистрации выполнялось судами общей юрисдикции и органами опеки и попечительства.
Статья 25 в новой редакции Закона о государственной регистрации определяет правила государственной регистрации прав на создаваемый объект недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 25 представляет собой общее правило для регистрации права собственности на любые созданные объекты недвижимого имущества. Такая регистрация осуществляется на основании документов подтверждающих факт создания данного объекта. Аналогичная норма содержалась в п. 1 ст. 25 Закона и прежде. Но при сравнении двух редакции п.1 ст. 25 обнаруживается, что в новой редакции нет упоминания о предоставлении документа, подтверждающего право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. Однако исчезновение этого условия не означает, что указанный документ не должен представляться при регистрации права собственности на созданный объект недвижимости.
Значительные изменения коснулись и тех положений Закона о регистрации, которые регулируют ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, включая федеральный орган в области государственной регистрации, а также ответственность организаций по учету объектов недвижимого имущества (ст.31).
Во втором параграфе третьей главы «Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество» первоначально рассматривается соотношение защиты и охраны права собственности. Из трех основных элементов содержания права собственности следует, что нарушение субъективных правомочий собственника может иметь место в виде нарушения права владения, пользования или распоряжения имуществом. Из содержания права собственности также вытекает и три способа гражданско-правовой охраны права собственности.
При нарушении права владения вещью, которое обычно сопровождается и нарушением права пользования вещью, у собственника возникает право на истребование вещи в натуре из чужого владения, т.е. право на виндикационный иск к незаконному владельцу.
При создании препятствий к осуществлению права собственности в виде нарушения права пользования - без нарушения права владения - у собственника возникает право на предъявление негаторного иска, направленного на устранение препятствий на пути осуществления собственником правомерного пользования вещью.
Кроме того, собственник может подать обязательственный иск об истребовании вещи, о возмещении убытков, внедоговорного вреда, о возврате неосновательного обогащения, о признании сделки недействительной и т.д.
В ст. 302 ГК РФ было желательно провести различие между недвижимым и движимым имуществом, предоставить право собственнику виндицировать свою недвижимость, если владельцем является добросовестный приобретатель. Это способствовало бы оптимальному функционированию рынка недвижимости.
Негаторными называется иски, предъявляемые в соответствии со ст.304 ПС РФ. Отличие негаторных исков от виндикационных заключается в том, что их предъявляет владеющий собственник (или иной титульный владелец - ст. 305 ПС РФ), не лишенный владения.
Ряд авторов указывает, что негаторными исками защищается право пользования. Такое ограничение негаторных исков не находит оснований ни в тексте закона, ни в происхождении этого термина. На этом ограничении, очевидно, основано предложение закрепить в законе предоставление права, предусмотренного ст. 304 ГК РФ, только лицам, управомоченным пользоваться имуществом. В основном же в литературе негаторные иски оправданно не связываются с нарушением только одного правомочия - права пользования.
Некоторыми авторами наряду с виндикационными и негаторными исками
указывали еще третий иск в защиту права собственности - иск о признании права собственности.
Негаторный иск предъявляется против всякого нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, в том числе и против оспаривания этого права. Поэтому иск о признании права собственности не может быть выделен из негаторных исков и конструироваться наряду с ними; он может рассматриваться только как разновидность негаторного иска.
Некоторыми авторами предлагается рассматривать в качестве особого вещного иска требование об освобождении имущества от ареста. Основным доводом в пользу такого предположения указывается то обстоятельство, что при аресте имущества владение собственника может быть нарушено, а может быть и не нарушено. Однако возможность соединения в одном требовании виндикационного и негаторного исков не превращает их в нечто третье, как не меняет характера исков и соединение в одном требовании возврата вещи и возмещения причиненного ей вреда. То же относится и к попутно выясняемому судом вопросу о законности приобретения имущества истцом. Является ли он собственником имущества, на которое наложен арест, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем. Что же касается утверждения о законности владения ответчиков в таких делах, то это недоразумение: если ответчик владеет законно, то в иске будет отказано; иск может быть удовлетворен только при неправильном, незаконном изъятии имущества, безразлично, непосредственно ли у собственника или у третьего лица.
Таким образом, к негаторным искам относятся все исковые требования в защиту права собственности, не осложненного обязательственными правоотношениями, кроме истребования имущества из чужого незаконного владения.
В теории и практике возник вопрос: имеет ли собственник право требовать предотвращения возможного нарушения его права собственности. Из анализа существующего законодательства следует положительный ответ. Действительно, негаторный иск может быть направлен и на предотвращение возможного нарушения права собственности, когда налицо угроза такого нарушения. Так, с помощью негаторного иска собственник может добиваться запрета строительства того или иного сооружения уже на стадии его проектирования, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом.
Судебно-арбитражная практика воспринимает такой подход в том случае, если имеются основания предполагать, что возможность нарушения права собсг-
венности действиями, не связанными с лишением владения, реальна. В этих случаях суды удовлетворяют заявляемые собственниками соответствующие иски1.
Спорный ранее вопрос о распространении исковой давности на негатор-ные иски решен новым Гражданским кодексом РФ: исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (абз.5 ст. 208 ГК РФ).
Автором рассмотрены способы защиты права собственности в зависимости от правовой системы, а также отечественная судебная практика по защите права собственности.
В заключении диссертационного исследования в обобщенном виде сформулированы основные теоретические выводы и наиболее значимые практические предложения.
Основные идеи, положения и выводы диссертации были изложены автором в статьях и выступлениях на научных конференциях и заседаниях кафедры. Авторская позиция и концептуальные основы исследования нашли отражение в следующих публикациях автора.
1. К вопросу об истории развития учения о недвижимости // Развитие гражданско-правовых наук в условиях рыночных преобразований: Материалы конференции 11-13 июня 2004 года. - М.: ВГНА МНС России, 2004 (0,4 печ. л.)
2. Понятие и правовой режим недвижимости // Развитие гражданско-правовых наук в условиях рыночных преобразований: Материалы конференции 11-13 июня 2004 года. - М.: ВГНА МНС России, 2004 (0,4 печ. л.)
3. Основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимость // Известия вузов. Северо-Кавказский регион. Общественные науки: Материалы конференции 9-11 декабря 2003 года «Региональное управление - XXI веку». - Майкоп, 2004. - Спец. вып. (0,5 печ.л.)
4. Недвижимость в праве некоторых зарубежных стран // Вестник Адыгейского государственного университета. - Майкоп, 2004. - № 3-4 (14-15) (0,5 печ. л.)
5. Право собственности на движимые и недвижимые вещи в римском праве и праве стран Европы // Сборники научных трудов молодых ученых. - Нальчик: КБГУ, 2004 (0,5 печ. л.)
6. К вопросу о понятии владения // Материалы X Недели науки МГТУ. VI Всероссийская научно-практическая конференция студентов, аспирантов, докторантов и молодых ученых «Наука - XXI веку». - Майкоп, 2005 (0,6 печ. л.)
1 См.: Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. - М., 2003.-С. 187-188.
Подписано в печать 22.09.2005. Формат 60x90 Vjg. Гарнитура «Тайме». Печать цифровая. _Объем 1,4 печ. л. Тираж 100 экз._
Типография ВГНА Заказ №0905-2
Адрес: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, 4. Тел /факс 371-45-66
НИ б 4 8 11
РНБ Русский фо„д
2006-4 15158
»
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Канчукоева, Аида Владимировна, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРУКТУРЕ ОБЪЕКТОВ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
§1.1. История развития институтов недвижимости и права собственности на нее.
§ 1.2. Понятие и правовая природа недвижимости.
§ 1.3. Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.
§2.1. Право собственности на недвижимость: общие положения.
§ 2.2 Основания возникновения права собственности на недвижимость.
§ 2.3. Основания прекращения права собственности на недвижимость.
ГЛАВА 3. ОХРАНА, ЗАЩИТА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.
§3.1. Регистрация недвижимости и сделок с ней.
§ 3.2. Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Недвижимость как объект права собственности"
Актуальность темы исследования Отказ советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В последствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий.
Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского права России и зарубежных стран, земельного, семейного, административного, налогового права. При подготовке диссертации использовались работы следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.Витрянского, Б.М.Гонгало, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, A.J1. Маковского, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого и т.д., а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Е.В. Васьковского, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.
Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные акты. Использованы также опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи A.J1. Маковского, Е.А. Суханова, В.В. Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того постановления Президиума ВАС по вопросам судебной практики. Полезными свойствами обладали различные комментарии к ГК РФ, ЗК РФ и многим федеральным законам. Автор помимо этого пользовался новейшими базами российских электронных правовых систем.
Методологическую основу работы составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные (синтез, анализ, обобщение) и частнонауч-ные (логико-юридический, сравнительно-правовой, системный).
Основная цель работы состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости выработать эффективные предложения по устранению некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе судебной практики и действующего российского законодательства, в целях его дальнейшего совершенствования.
Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения следующих задач: проанализировать развитие учения о недвижимости в историческом аспекте на примере отечественного законодательства и законодательства зарубежных стран;
- исследовать нормативные правовые акты, регулирующие современные отношения в сфере недвижимости;
- провести сравнительно-правовой анализ правового регулирования недвижимости в законодательстве России и зарубежных стран;
- проанализировать особенности возникновения и прекращения права собственности на недвижимость, а также регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- изучить позиции цивилистов по вопросам юридической природы недвижимости, осуществить теоретический анализ особенностей объектов недвижимости;
- определить пути, выработать рекомендации и конкретные предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости.
Объектом исследования является совокупность гражданских правоотношений, складывающихся в сфере регулирования современных отношений права собственности на недвижимое имущество.
Предметом исследования являются исторические и теоретические аспекты становления и развития института права собственности на недвижимое имущество; нормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском обороте; основания возникновения и прекращения права собственности; действия по охране и защите права собственности на недвижимое имущество.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и иных органов государственной власти.
Помимо этого, автор обосновал рекомендации и предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в области недвижимости. Проведенный в диссертации анализ судебной практики позволяет использовать соответствующие положения как в нормотворческом процессе, так и при их практическом применении. Материал диссертации, может быть востребован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, финансового права, истории государства и права. А также в системе обучения и повышения квалификации преподавательских, управленческих кадров, при подготовке специалистов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных государственных органов.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она представляет собой комплексное монографическое исследование, посвященное проблемам недвижимости. На основе теоретического анализа этих проблем диссертант обосновал ряд новых научных положений и сформулировал комплекс предложений по совершенствованию соответствующего законодательства.
Новизна отдельных тезисов, сформулированных в результате исследования, обусловила выбор положений, выносимых на защиту:
1. Недвижимое имущество рассматривается в двух аспектах: с одной стороны - это материальный (физический объект); с другой - комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
2. Необходимо изъять из определения земельного участка, данного в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» слова «.а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.», так как они ведут к необоснованному увеличению объема этого понятия.
3. Целесообразно законодательно установить предельные размеры обособленных водных объектов для устранения неточностей в их определении.
4. Предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда для повышения эффективности их использования.
5. Выявлена целесообразность включения жилых и нежилых помещений в перечень объектов недвижимости, установленных ст. 130 ГК РФ и федеральными законами.
6. Признано необходимым принятие закона о национализации, четко определяющего права и обязанности государственных органов, регламентирующего процедуру национализации и порядка возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.
7. Необходимо включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации.
Апробация результатов исследования отражена в шести опубликованных автором научных статьях, в том числе в материалах научно-практических конференций. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Всероссийской государственной налоговой академии и аспирантских чтениях этой кафедры.
Структура диссертации определена с учетом характера и специфики работы, а также целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Канчукоева, Аида Владимировна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Россия переживает в настоящий момент сложный период развития политической, экономической и правовой систем. Она только начинает свое движение к эффективной экономике. На этом этапе значимость недвижимого имущества трудно переоценить. Недвижимость занимает центральное место в системе объектов гражданских прав и играет важную роль в жизни каждого члена общества.
В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений с сфере недвижимости как в историческом аспекте, так и современном законодательстве России и зарубежных стран. Кроме этого, исследовался ряд вопросов, связанных с правовым регулированием недвижимого имущества, которые либо ранее не исследовались, либо эти исследования устарели в силу ряда причин. Подвергались анализу и нормативно-правовые акты, регулирующие современные отношения в области недвижимости. Рассматривались тенденции и перспективы развития правоотношений, связанных с недвижимостью.
Завершая настоящее исследование, следует отметить, что несмотря на постоянное обращение юридической науки к недвижимости, представления о недвижимом имуществе до сих пор не носят обобщающий характер, а ограничиваются классифицирующим подходом, что свидетельствует об отсутствии единой системы недвижимости.
Большое число научных статей и монографий последних лет посвящены различным правовым проблемам регламентирующим правоотношения, связанные с объектами недвижимости, но тем не менее, при регулировании отношений в сфере недвижимости возникает много различных коллизий и несоответствий, вызванных противоречиями в российском законодательстве.
Подвергнув критическому анализу основные черты и признаки объектов недвижимого имущества, социально-экономическую и правовую сущность отношений, складывающихся в сфере правого регулирования недвижимости, необходимо отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.
1. Недвижимость следует рассматривать в двух аспектах: с одной стороны — это материальный (физический) объект; с другой - комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
2. Несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в такие формулировки как: несоразмерный ущерб, ущерб назначению и др., без понимания которых нельзя однозначно решить вопрос о принадлежности вещи к недвижимому имуществу.
3. Земельный участок является главным звеном, обеспечивающим стабильность и прочность всей системы недвижимости, ее организационным (и организуемым) центром. Но нельзя не отметить досадное несоответствие между определениями земельного участка, содержащимися в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе « О государственном земельном кадастре». На наш взгляд, определение такого важного системообразующего объекта как земельный участок следует дать и в ГК РФ.
4. Одиннадцатилетний период действия ГК РФ дал возможность посмотреть на нормы недвижимости критично и увидеть существующие в нем проблемы. Следуя логике выделения предметов, составляющих земельный участок, нецелесообразно исключать леса и обособленные водные объекты из списка объектов недвижимости как предлагают нам авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Необходимо также уточнить определение обособленного водного объекта, установив его предельные размеры.
5. В целях сохранения лесного фонда, которому уже сейчас нанесен колоссальный ущерб, предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда и, сохранив его как самостоятельный объект в перечне объектов недвижимости, серьезно продумать правовой режим таких «произрастаний земли» как леса.
6. Подход Жилищного кодекса РФ к регулированию вопросов недвижимости не отличается безупречной логикой. Имеющиеся определения отдельных объектов недвижимости нечетки. Например, определение жилого помещения дается в ЖК с использованием нераскрытого до этого термина «помещение». Предварительно необходимо было раскрыть объем этого понятия как части здания (сооружения).
Следует внести жилые и нежилые помещения в перечень недвижимых объектов в ГК РФ (ст. 130) ввиду их большой социальной значимости. Отсутствие в ГК РФ норм детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения споров и сулит возрастание их числа в будущем.
7. Давно назрел вопрос принятия закона о национализации, который установит права и обязанности государственных органов, регламентирующих саму процедуру национализации и порядок предварительного возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.
8. Представляется необходимым включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество в п.1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, так как сервитут может быть установлен на основании решения суда (п.З ст. 274 ГК РФ).
В представленной работе предлагается и ряд других изменений и дополнений, которые следует внести в законодательство РФ.
Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества, необходимо отметить, что осталось еще много острых нерешенных и дискуссионных вопросов в сфере правового регулирования недвижимого имущества, которые невозможно осветить в рамках одного диссертационного исследования, но они требуют своего незамедлительного решения.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Недвижимость как объект права собственности»
1. Конституция Российской Федерации. 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. - 25 дек. - № 237.
2. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4471.
3. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-1997.-№ 12.-Ст. 1383.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№ 19. - Ст. 2069.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. -№ 1.4.1.-Ст. 16.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Принят Федеральным законом от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. — 8 дек.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Принят Федеральным законом от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. -№ 5. - Ст. 410.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 3. Принят Федеральным законом от 26 нояб. 1994 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. № 49. - Ст. 4552.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2005.-№ 1.-4.1.-Ст. 14.
10. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.
11. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2001. -№ 44. Ст. 4147.
12. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. — № 11.- Ст. 1001.
13. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. Принят Федеральным законом от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 1.4. 1. Ст. 1.
14. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. -№ 18. - Ст. 2207.
15. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997.-№ 5.-Ст. 610.
16. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Принят Федеральным законом от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№ 31. -Ст. 3824.
17. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Принят Федеральным законом от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. - № 32. - Ст. 3340.
18. Семейный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. -№ 1. - Ст. 16.
19. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. -№ 2. - Ст. 198.
20. Уголовный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 13 июня 1996 г. № 63-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 25. - Ст. 2954.
21. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. №443-1 «О собственности в РСФСР» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 416.
22. Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. - № 30. -Ст. 418.
23. Федеральный закон от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // ВСНД и ВС РСФСР. 1991. - № 27. - Ст. 927.
24. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // ВСНД и ВС РСФСР. 1991. - № 28. - Ст. 959.
25. Федеральный закон от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // ВСНД и ВС РФ. 1991. - № 44. - Ст. 1424.
26. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. - №.16. - Ст. 834; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
27. Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» // ВСНД и ВС РФ. 1992. - № 23.-Ст. 1239.
28. Федеральный закон от 14 июля 1992 г. № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» // ВСНД и ВС РФ. 1992. - № 32. — Ст. 1877.
29. Федеральный закон от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» // ВСНД и ВС РФ. 1992. — № 33. - Ст. 1915.
30. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // ВСНД и ВС РФ. 1993. - № 2. - Ст. 56.
31. Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // ВСНД и ВС РФ. — 1993. — № 3. Ст. 99.
32. Федеральный закон от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» // ВСНД и ВС РФ. 1993. — № 10.-Ст. 357.
33. Федеральный закон от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» // Российская газета. 1993. - 6 окт. — № 186.
34. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.
35. Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 49. - Ст. 4694.
36. Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № l.-Ст. 18.
37. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. —1996.-№25. -Ст. 2963.
38. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. -№ 30. - Ст. 3594.
39. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. —1997.-№30. -Ст. 3591.
40. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. —1998.-№29. -Ст. 3400.
41. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 31. - Ст. 3813.
42. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2000.-№2. Ст. 149.
43. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» //Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 26. -Ст. 2582.
44. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 30. -Ст. 3060.
45. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. -2001. -№44. Ст. 4148.
46. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. № 4. Ст.251.
47. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. — № 26.-Ст. 2519.
48. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации.-2002.-№30.-Ст. 3018.
49. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 43. - Ст. 4190.
50. Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — № 2. Ст. 170.
51. Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -2003. — № 2. -Ст. 169.
52. Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. — № 9. — Ст. 805.
53. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. № 46. - Ч. 2. - Ст. 4448.
54. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. - № 34. — Ст. 3532.
55. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. — № 52. - 4.1. - Ст. 5276.
56. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации.-2005.-№ 1. —4.1. -Ст. 17.
57. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. — № 1. —4.1. -Ст. 15.
58. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства Российской Федерации.-2005.-№ 1. 4.1. - Ст. 41.
59. Федеральный закон от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Российская газета. 2005. - 27 июля. — №162.
60. Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 «О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 20. - Ст. 1755.
61. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. — 1993. — № 44. — Ст. 4181.
62. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. -1993.-№50.-Ст. 4868.
63. Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. — №32. -Ст. 3330.
64. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 10. — Ст. 880.
65. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996.-№ 11. -Ст. 1026.
66. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.
67. Указ Президента РФ от 6 декабря 2002 г. №1382 «О специализированном государственном учреждении по продаже приватизируемого федерального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002.-№49.-Ст. 4875.
68. Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 «Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 26. - Ст. 2454.
69. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» // СП РФ. 1992. — №7. -Ст. 35.
70. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. № 23. - Ст. 2566.
71. Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 7. — Ст. 693.
72. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 40. - Ст. 4592.
73. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «Об утверждении положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997.-№42. -Ст. 4787.
74. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 8. - Ст. 963.
75. Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. № 1084 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. -1999.-№40.-Ст. 4861.
76. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. — № 38. — Ст. 3668.
77. Письмо ГТК России от 27 мая 1994 г. № 09-07/5866 «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства» // ИПС «Гарант».
78. Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 «О купле-продаже объектов незавершенного строительства» // ИПС «Гарант».
79. Письмо Росавтодора РФ от 29 июня 2004 г. № ФДА-28/366-ис «О регистрации прав на земельные участки, изъятые и предоставленные в установленном порядке для строительства и реконструкции автомобильных дорог» // Документ опубликован не был. ИПС «Гарант».
80. Приказ Минюста России от 27 июня 2003 г. № 152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» // Российская газета. — 2003. — 12 июля. № 139.
81. Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Российская газета. — 2004. 31 авг. — № 188.
82. Материалы судебной практики
83. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. № 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1992. - № 7.
84. Письмо Верховного Суда Российской Федерации «О некоторый вопросах судебной практики по гражданским делам» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. - № 10.
85. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2005. — № 5.
