АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Общая долевая собственность как институт гражданского права»
На правах рукописи
ФИРСОВА НАТАЛЬЕ ВИКТОРОВНА
0034ааич=
ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ КАК ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
Специальность 12ЛОНЗ - Гражданское право; предпринимательское фаво; семейное право; международно ¿частое право
АВТОРЕФЕРАТ диссфтации на соис аниеученой степени кандидата юр: гдических наук
Мо ква Ъ 10
- 4 МАР 2010
003493045
Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса ОУП Академия труда и социальных отношений
Научный руководитель - кандидат юридических наук, профессор,
заслуженный юрист РФ Иванов Вячеслав Игоревич
О фициа ль ны е о ппо нен ты:
- доктор юридических наук, профессор Ченцов Николай Васильевич
- кандидат юридических наук, старший научный сотрудник
Подшибякин Дмитрий Николаевич Ведущая орга низация -Российский университет дружбы народов
Защита состоится «19» марта 2010г. в час. на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.
Автореферат разослан февраля 2010 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент
Ю.С. Харитонова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. В настоящее время в России особую актуальность приобретает правовое регулирование общей долевой собственности. Отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Основная проблема права общей собственности заключается в противоборстве начал, на которых основывается данная конструкция. Право собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное правовое регулирование отношений общей долевой собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей.
В этих условиях перед юридической наукой возникла необходимость углубленно изучить и теоретически осмыслить фундаментальные категории данного правового института, выявить проблемы и особенности его использования в условиях рынка, а затем на этой основе разработать и внести предложения по совершенствованию системы правового регулирования отношений общей долевой собственности.
Несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли, сфере применения преимущественного права ее покупки, отсутствует общепризнанная позиция о сущности извещения о намерении продать долю (ее часть). В целях дальнейшего развития института общей долевой собственности внесены изменения в действующие и приняты новые законодательные акты. Так, например, нормы главы 17 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) изменены и дополнены положениями об особенностях осуществления долевой собственности на землю, в Жилищный кодекс РФ систематически вносятся изменения и дополнения, касающиеся порядка и условий пользования помещениями, находящимися в общей собственности. Такая нестабильность законодательства вызвана тем, что нет фундаментальной единой доктрины общей долевой собственности, которую можно было бы распространить на ее отдельные проявления. Практика показывает, что ныне действующее законодательство, регулирующее данную сферу общественных отношений, порождает многочисленные проблемы в использовании прав, касающихся общей долевой собственности.
Это позволяет сделать вывод об актуальности теоретического исследования института общей долевой собственности и переосмысления её основополагающих понятий с учетом уровня развития рыночных отношений и имеющихся конструкций управления долевой собственностью в различных организационно-правовых формах, а также подтверждают целесообразность внесения предложений по совершенствованию отдельных правовых норм, регламентирующих данный правовой институт.
Всё вышеизложенное актуализирует тему диссертационного исследования с точки зрения, как теории, так и практики.
Степень научной разработанности темы. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о
правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:
1) идеальной доли в общем имуществе (К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Д.М. Генкин, H.H. Мисник, А.Е. Черноморец и др.);
2) доли в стоимости (ценности) общей вещи (В .И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич, В.А. Белов, Р.П. Мананкова, М.Г. Маркова, В.Ф. Маслов и
др;
3) доли в праве собственности (A.A. Ерошенко, М.В. Зимелева, О.С. Иоффе, Е.А. Суханов, М.К. Умуркулов, P.O. Халфина и др.). В рамках указанных теорий отдельными авторами (в частности, М.В. Зимелевой, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, H.H. Мисником) осуществлен комплексный анализ общей собственности, предприняты попытки выработать целостный подход к ее пониманию. Ряд работ посвящен преимущественным правам (Э. Гаврилов, В.А. Белов, Л.В. Кузнецова, Л.Ю. Леонова, Н. Толчеев и др.), проблемам определения порядка владения и пользования общим имуществом, а также выдела доли (Т.П. Батуров, В.Ф. Маслов и др.).
Глубокие и содержательные идеи по обозначенной проблеме содержатся в монографических и диссертационных работах В.Ф. Зелер «Учение о праве общей собственности по римскому праву» Харьков, 1895 год, М.В. Зимелевой «Право общей собственности в советском гражданском праве» Москва, 1940 год, М.Г. Шах «Общая собственность по советскому гражданскому праву» Ленинград, 1953 год, Ш. Тагайназарова «Общая долевая собственность граждан и общая совместная собственность супругов в советском праве» Душанбе, 1966 год, Р.П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству» Томск, 1970 год, Н.В. Линниковой «Право общей долевой собственности граждан» Москва, 1982 год, H.H. Пахомовой «Право общей собственности»
Екатеринбург, 1995 год, Н.О. Ведышевой «Право граждан на земельную долю в праве общей собственности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций» Москва, 1998,1 Л.М. Минкиной «Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления» Белгород, 2004 год, Л.Ю. Леоновой «Преимущественные права в гражданском праве» Москва, 2005 год, Б.Г. Гончикнимаевой «Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России» Москва, 2006 год, П.Н. Тютюника «Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России» Ростов-на-Дону, 2006 год, С.Е. Никольского «Преимущественные права в наследственном праве России» Москва, 2006 год, М.В. Субботина «Преимущественные права в российском гражданском законодательстве» Москва, 2007 год, Р.П. Козлова «Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации» Москва, 2008 год.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ правовой природы общей долевой собственности, исследование дискуссионных и мало разработанных вопросов, данного правового института, определение обоснованности и целесообразности действующих норм, регламентирующих отношения общей долевой собственности, выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию современного гражданского права и законодательства. Цель работы предопределила постановку следующих задач исследования:
1) проанализировать существующие понятия права общей долевой собственности, представленные различными научно- правовыми школами;
2) осуществить историко-теоретический анализ права общей долевой собственности, выявить основные тенденции ее становления и развития, включающие современное состояние долевой собственности и возможное направление ее дальнейшего использования;
1 Белов В.А. Цивилистические диссертации (1814-2003). Библиографический указатель. М., 2005. С. 139-140.
3) доказать, что основополагающие элементы долевой собственности - доля в праве общей собственности и доля в имуществе, используемые действующим законодательством РФ и обоснованные в научных трудах отечественных ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;
4) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;
5) проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;
6) рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и на основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в данной сфере.
Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.
Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерации; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.
Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма,
объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический.
Теоретические выводы, практические рекомендации и предложения, сформулированные в работе, базируются на диалектическом методе познания, предполагающем всесторонность, объективность и взаимосвязанность исследуемых процессов и явлений общественной жизни.
Объект диссертационного исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.
Предмет диссертационного исследования составили исторические документы, отечественные законодательные и нормативные правовые акты, прямо или косвенно относящиеся к общей долевой собственности, материалы судебной практики их применения, а также научные результаты, полученные ранее другими исследователями данной проблемы.
Научная новизна диссертации. Диссертация является одним из первых комплексных исследований, в котором выявлен и разработан механизм взаимодействия элементов общей долевой собственности; сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства об общей долевой собственности и его совершенствованию.
Новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Материальная вещь предстаёт фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как у сособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или
отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений.
2. В правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов - общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.
3. Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, диссертант полагает невозможным применение модели общей собственности к доли в уставных капиталах коммерческих организаций и ценных бумаг.
4. Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. В этих ситуациях предлагается использовать принцип пропорциональности долей. Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового — пропорционально размерам их долей в общей собственности».
5. Рассмотрение правовой природы извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Само извещение не является офертой. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.
6. Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. По мнению диссертанта в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.
7. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих институт общей долевой собственности, выявлении проблем их применения и внесении предложений по их решению. Ряд предложений и выводов вносят
определенный вклад в развитие теории гражданского права, они могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания учебного курса по теории права собственности.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и их аргументация могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе реформирования нормативного регулирования отношений общей долевой собственности, а также практикующими юристами при защите интересов сособственников; специалистами в сфере высшего профессионального образования при совершенствовании учебных программ и подготовке учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования.
Диссертационное исследование выполнено на кафедре гражданского права и процесса. Основные положения и выводы диссертационного исследования: отражены в публикациях автора, получили практическую апробацию при чтении лекций.
Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, включающих по три раздела каждая, заключения, библиографии.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении приводится обоснование выбора и актуальности темы диссертационного исследования, излагается степень её научной разработанности, определяются объект, предмет, цели, задачи и методы исследования, раскрывается научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов исследования.
Первая глава - «Понятие общей долевой собственности», состоящая из трёх параграфов, в которых формулируется понятие общей долевой собственности, проводится анализ основных концепций доли в общей собственности, определение понятия доли в праве собственности, характеристики доли как объекта гражданских прав, а также исследованию доли в делимом и неделимом имуществе.
В первом параграфе - «Понятие об общей долевой собственности» диссертант, рассмотрел, что право собственности - предельно абсолютное, «идеальное» вещное право, в нем в наиболее полной мере воплощается природа вещных прав. Наиболее аутентичным, по мнению автора, пониманием собственности остается представление о ней как о наиболее полном праве (власти) на свою вещь. В параграфе отмечается, что, несмотря на различие идеологических подходов в отечественном дореволюционном, советском и постсоветском законодательстве сохранилась определенная преемственность в понимании права собственности.
Учитывая существующее в доктрине единство понимания абсолютности собственности и полного (в той мере, насколько это допускается законом) господства собственника над имуществом, которое принадлежит ему и только ему, неминуемо возникают трудности уяснения природы общей собственности. Действительно, несмотря на свою распространённость, общая долевая собственность до сих пор представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. При возникновении общей долевой собственности на имущество помимо внешних отношений участников общей долевой собственности со всеми третьими лицами, существуют также внутренние отношения между самими участниками этой собственности. Таким образом, общая долевая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны - абсолютные отношения, и отношений между самими сособственниками с другой - относительные
отношения. В ходе исследования понятия общей долевой собственности автор обосновывает свое мнение, что общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенное™ конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой «смешанной собственности», ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.
Второй параграф - «Правовая природа доли в общей долевой собственности» построен на постулате, что основой правовой природы общей долевой собственности является доля, которая (с точки зрения действующего законодательства) определяет многие имущественные права и обязанности участников. Наиболее дискуссионными остаются вопросы о том, что представляет собой доля, на каком праве она принадлежи г сособственнику и каково соотношение этого права с правом общей собственности, анализируются взгляды ученых (Д.М. Генкина, Н.Н. Мисника, М.Г. Марковой, Р.П. Мананковой, Г.Ф., Суханова Е.А., Шершеневича и др.) на природу общей долевой собственности и основные ее элементы (субъекты, объекты, абсолютные и относительные связи, права и обязанности сособственников) и проводится идея о том, что «цементирующим» началом в ней выступает вещь, но в то же время идеальная доля как объект и как право предстает определяющим элементом. Это противоречие кроется в самой природе общей долевой собственности. Причем субъект общей собственности имеет на нее право собственности в аспекте идеальной доли и производное вещное право по владению,
пользованию вещью, в котором опосредовано, реализуется и право на идеальную долю.
Совершение сделок с долей в праве собственности не может осуществляться как в соответствии с положениями, предусматривающими фактическую передачу вещи приобретателю, так и в порядке уступки права требования. Наиболее правильным представляется отчуждение доли по правилам, регулирующим переход прав на вещи, с изъятиями, обусловленными нематериальным характером доли. Данной концепции соответствует подход, использованный в пункте 2 статьи 246 ГК РФ, однако, законодатель не доводит указанную идею до конца.
В третьем параграфе - «Доля в неделимом и делимом имуществе» рассмотрено, что общая собственность на имущество может возникнуть независимо от того, относится оно к неделимому имуществу или к делимому. В результате проведённого исследования диссертант пришёл к выводу о том, что в настоящее время высшие судебные инстанции уже истолковывают нормы ГК РФ о разделе неделимой вещи и выделе доли в этом имуществе таким образом, что «в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вехць в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их долей»2. Развитие законодательства в этом направлении могло бы внести дополнительную определенность в права сособственников неделимых жилых помещений.
Однако следует понимать, что такой подход нуждается в дополнительном осмыслении и обосновании, поскольку при всех сделанных
2 Абзац пятый пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9; Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.
ранее оговорках, позволяющих принимать во внимание социально значимые факторы, он заведомо предполагает возможность лишения имущества в натуре того участника общей долевой собственности, который не заявлял о выделе, а это является уже достаточно серьезным концептуальным изменением содержания права общей долевой собственности и соответственно регулирования отношений общей долевой собственности.
Во второй главе - «Правовая природа права преимущественного приобретения доли», состоящей из трёх параграфов, посвящена анализу историко-правового аспекта правовой природы преимущественных прав, в частности преимущественного права покупки, исследованию действующего законодательства закрепляющего преимущественные права.
В первом параграфе - «Доктринальное обоснование права преимущественного приобретения». Изучение «исторических корней» возникновения преимущественных прав показало, что этот институт берёг своё начало с постклассического периода Римской империи. В России упоминание о праве преимущественной покупки можно найти ещё в статье 14 главы XVII «О вотчинах» Соборного уложения Алексея Михайловича 1649 г.
Действующий ГК РФ пошел по пути расширения института преимущественных прав, распространив их действие не только на отношения общей собственности, но и на многие другие, как-то: залог, аренда, имущественный наем, наследственные отношения и некоторые другие. Результатом развития категории преимущественных прав явилось то, что вместо ранее применяемого понятия «право преимущественной покупки» появилось «преимущественное право покупки». Законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям (возникающим, в частности, из договора залога, аренды, в наследственных
правоотношениях). Автором проанализирован основополагающий принцип для гражданского оборота - принцип свободы договора и через его призму определяется доктринальное обоснование преимущественных прав. Среди учёных существуют различные мнения. По мнению одних (Леоновой Л.Ю., Ем B.C., Белова В.А., Никольского С.Е.) преимущественные права могут устанавливаться исключительно законом. С точки зрения других (Кузнецовой Л.В., Зубаревой Н.В., Скловского К., Смирновой М.), такие права могут устанавливаться также договором. Диссертантом на основе проведённого анализа сделан вывод о том, что в действующем законодательстве нет препятствий для установления преимущественных прав соглашением сторон. Диссертантом проведено выделение основания возникновения преимущественного права по соглашению сторон на то, что возникает в силу своеобразного предварительного договора под отлагательным потестативным (зависящим от воли должника) условием. Соглашаясь с допустимостью установления преимущественных прав договором, диссертант полагает, что они имеют иную природу, нежели часто сходные с ними преимущественные права, установленные законодательством. Поэтому к обязательственным правоотношениям, включающим в своё содержание преимущественные права, нельзя применять соответствующие правила реализации и защиты законодательных преимущественных прав по аналогии закона.
Более того, учитывая многообразие существующих в российском законодательстве преимущественных прав, далеко не все из них могут быть установлены договором.
Во-первых, в силу самой природы отдельных преимущественных прав. Например, нельзя установить договором преимущественное право покупки в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включённых в состав негосударственной части Музейного фонда РФ, так как только само государство может быть обладателем подобного преимущества в силу
закона. Аналогию можно провести и с преимущественными правами на воспитание детей, которое, опять же исключительно в силу закона, может принадлежать только родителям (ст.63 Семейного кодекса РФ) или родственникам ребёнка (ст. 127 Семейного кодекса РФ).
Во-вторых, по причине существования аналогичных преимуществ, установленных в силу закона, если самим законом не допускается возможность изменения состава привилегированных лиц договором. Например, нельзя устанавливать предварительным договором третьему лицу преимущественное право покупки доли в праве общей собственности перед сособственниками продавца, так как последние обладают преимуществом на покупку этой доли в силу императивной нормы закона. Диссертант считает, что преимущественные права, возникающие на основании соглашения сторон, по своей правовой природе являются обязательственными и относительными, имеющими значение только для сторон соответствующего соглашения. Диссертант также не считает возможным признать преимущественные права ограниченными вещными правами.
Второй параграф - «Основания преимущества приобретения доли сособственниками».
Исследуя правовую природу вещных и обязательственных прав, диссертант говорит о трёх критериях различения вещных и обязательственных правоотношений: о способе удовлетворения интересов управомоченного лица; об объекте приложения юридически возможных усилий (господства) управомоченного лица; о круге лиц, обязанностями которых обеспечивается соответствующая возможность управомоченного субъекта, и приходит к выводу, что ни один из названных факторов не может служить достаточным основанием для разделения правоотношений на вещные и обязательственные. На самом деле речь должна идти о несколько иной классификации правоотношений, а именно об их разделении на такие
категории, которые были бы общими (родовыми), с одной стороны, для вещных, а с другой - для прав обязательственных и корпоративных. Диссертант приходит к выводу, что таким критерием является деление всех прав на абсолютные и относительные.
Изучение правовой природы извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Одни авторы рассматривают его как вызов на оферту (Н. Толчеев). Одновременно присутствует и другая позиция (Э.П. Гаврилов), который считает, что правовая природа извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей долевой собственности является офертой. По мнению диссертанта, извещение не является офертой. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что нельзя расценивать в качестве предложения заключить договор. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.
В третьем параграфе - «Проблемы реализации преимущественного права приобретения доли». Здесь автором на основе проведённого анализа сделан вывод о том, что действующее законодательство в области реализации преимущественного права приобретения доли требует дальнейшего совершенствования.
Так, диссертантом предлагается следующее: 1. В частности большие затруднения у российского правоприменителя вызывает ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. Так, из-за пробела правового регулирования действующее законодательство, к сожалению,
не дает однозначного ответа на вопрос, кому из нескольких сособственников общего имущества, желающих купить долю, отдать предпочтение. Разрешением такой ситуации станет возможность внести дополнение в ст. 250 ГК РФ, согласно которому в случае, когда все или несколько сособственников общей собственности выразили желание купить долю в праве общей собственности по цене и на условиях, предложенных продавцом, доля переходит к сособственникам, изъявившим желание ее купить, пропорционально их долям. Это позволит восполнить имеющийся пробел правового регулирования осуществления преимущественного права покупки, а также обеспечить дополнительную защиту интересам всех сособственников общего имущества для обеспечения принципа юридического равенства.
2. Возникают сложности извещения о продаже доли с тем обстоятельством, что отчуждающему сособственнику неизвестно место проживания (нахождения) всех участников общей долевой собственности. Правильный, выход из этого предложен Н. Толчеевым: «Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ»3. Однако на практике случается, что данных о последнем месте жительства нет, в этом случае целесообразно признать в качестве надлежащего извещения печать в местной газете извещения.
3 Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // ЭЖ - Российская
юстиция. 2000. № 7.
3. В качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности ГК РФ устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. По мнению диссертанта, требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.
В третьей главе - «Общая долевая собственность в земельных и иных недвижимых вещах», состоящей из трёх параграфов рассматривается специфика правового режима долей в земельном участке, в многоквартирном доме, предприятии.
В первом параграфе - «Доля в земельном участке» исследуются нормативно - правовые акты, регулирующие процесс возникновения и развития права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Здесь диссертант на основе проведённого анализа сделал вывод о том, что земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, (в соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее Закон об обороте)4), возникла в ходе реорганизации колхозов и совхозов и других сельскохозяйственных организаций АПК, и изначально определялась
4 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008, изм. от 08.05.2009 № 93-Ф3) (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) И СЗ РФ. 29.07.2002. № 30.
не только как идеальная доля, но и как реальная земельная доля, прошедшая кадастровый учет. В целом можно отметить, что правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом (участком) по Закону об обороте значительно дополнены и детализированы по сравнению с главой 16 ГК РФ «Общая собственность», но в пользу противоречивого смешения общих норм ГК РФ и специальных норм Закона. В пункте 1 статьи 12 Закона об обороте решается вопрос, о том каким законом - земельным или гражданским - и в какой мере регулируется оборот долей. Соотношение норм земельного и гражданского законодательства и права относится к одной из сложнейших проблем права, вызывающей острые дискуссии среди специалистов. Закон об обороте в абзаце первом пункта 1 статьи 12 указал на необходимость применения к обороту долей ГК РФ. Если дольщиков шесть или более (превышает пять), то ГК РФ применяется в части, не противоречащей Закону об обороте, то есть дополняет применение положений Закона своими, не противоречащими Закону, положениями. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных статьями 12-14 Закона об обороте.
Итак, к отношениям связанным с использованием земли, возможно применение норм гражданского законодательства, однако с учетом особенностей земельного и другого природоресурсного законодательства. Неполное совпадение гражданских отношений с нормами земельного права вызвано, в частности, тем, что не всякие земли, доли в земельном участке могут продаваться как обычный предмет товарного оборота.
Действующий ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2-11.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Между тем, данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК.
Во втором параграфе - «Доля в многоквартирном доме» В данном параграфе диссертации обращается внимание на такой особый объект права общей собственности как общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах (ст. 36 ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации.
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение, то есть, доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме лишена оборотоспособности.
3) не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное статьей 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе.
4) участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило статьи 247 ГК РФ не может быть применено.
Проведённый диссертантом анализ позволил заключить, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
В третьем параграфе - «Доля в предприятии как имущественном комплексе». В результате проведённого исследования диссертант пришёл к выводу о том, что предприятие - неделимый объект. Его неделимость с правовой точки зрения заключается в распространении единого правового режима на всё имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения имущества, его образующего. ГК РФ не устанавливает каких-либо ограничений при продаже неделимых вещей по частям, допуская возможность продажи, когда в силу различных причин неделимые вещи не могут использоваться по назначению. Иное дело, когда продается какой-либо имущественный комплекс -предприятие. Продажа или передача части такого комплекса и, как следствие, наличие нескольких собственников могла бы неблагоприятно сказаться в целом на функционировании предприятия, что привело бы к неустойчивости оборота и иным неблагоприятным последствиям, так как многие предприятия имеют статус градообразующих.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 05.04.2005 г. № 15318/04 «О признании недействительными договоров купли-продажи имущества3 » высказал мнение о том, что признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия - часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав. Таким образом, указание в п. 2 статье 132 ГК РФ на возможность совершения сделок с частью предприятия без каких-либо ограничений необоснованно. Поэтому возможны сделки с долями в праве собственности на предприятие, а не с частью самого предприятия. В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. В последнем случае лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д. формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над предприятием как имущественным комплексом. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости. Необходимыми признаками такого объекта являются:
1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением;
2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс.
В заключение диссертации подведены итоги проведённого исследования, сформулированы выводы и предложения автора, наиболее значимые из которых изложены в тексте настоящего автореферата.
3 Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
Статьи, опубликованные в рекомендуемых перечнем ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях ВАК
1. Фирсова Н.В. Особенности приобретения земельных долей. // Право и политика. 2009. № 12. - 0.6 пл.
2. Фирсова Н.В. Проблемы юридической природы преимущественного права покупки // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 12. -0.8. пл.
Публикации в иных изданиях и материалах конференций
1. Фирсова Н.В. Правовая природа доли в общей долевой собственности: вопросы теории и практики. // Вестник БИСТ. 2009. №3. - 0.8 пл.
2. Фирсова Н.В. Доля в многоквартирном доме. // «Правовая система России: современное состояние и аюуальные проблемы» 15-31 декабря 2009 г.: Сборник статей I Всероссийской научно-практической (заочной) конференции. - Москва, 2009. - 0.2. пл.
Подписано в печать Формат 60x84/16. Бумага офсетная.
Гарнитура Times New Roman. Объем 1.25 п.л. Тираж 100 экз. Тип. зак. № 107
Отпечатано РИО ВИСТ (филиал) АТиСО
450054, г. Уфа, ул. Проспект Октября 74/2.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Фирсова, Наталья Викторовна, кандидата юридических наук
Введение
Глава 1. Понятие общей долевой собственности.
1.1. Понятие об общей долевой собственности в гражданском праве
1.2. Правовая природа доли в общей долевой собственности
1.3. Доля в неделимом и делимом имуществе
Глава 2. Правовая природа права преимущественного приобретения доли.
2.1. Доктринальное обоснование права преимущественного приобретения доли
2.2. Основания преимущества приобретения доли сособственниками
2.3. Проблемы реализации преимущественного права приобретения доли
Глава 3. Общая долевая собственность в земельных и иных недвижимых вещах.
3.1. Доля в земельном участке
3.2. Доля в многоквартирном доме
3.3. Доля в предприятии как имущественном комплексе 147 Заключение 167 Библиография
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Общая долевая собственность как институт гражданского права"
Актуальность темы. В настоящее время в России особую актуальность приобретает правовое регулирование общей долевой собственности. Отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Основная проблема права общей собственности заключается в противоборстве начал, на которых основывается данная конструкция. Право собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное правовое регулирование отношений общей долевой собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей.
В этих условиях перед юридической наукой возникла необходимость углубленно изучить и теоретически осмыслить фундаментальные категории данного правового института, выявить проблемы и особенности его использования в условиях рынка, а затем на этой основе разработать и внести предложения по совершенствованию системы правового регулирования отношений общей долевой собственности.
Несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли, сфере применения преимущественного права ее покупки, отсутствует общепризнанная позиция о сущности извещения о намерении продать долю (ее часть). В целях дальнейшего развития института общей долевой собственности внесены изменения в действующие и приняты новые законодательные акты. Так, например, нормы главы 17 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) изменены и дополнены положениями об особенностях осуществления долевой собственности на землю, в Жилищный кодекс РФ систематически вносятся изменения и дополнения, касающиеся порядка и условий пользования помещениями, находящимися в общей собственности. Такая нестабильность законодательства вызвана тем, что нет фундаментальной единой доктрины общей долевой собственности, которую можно было бы распространить на ее отдельные проявления. Практика показывает, что ныне действующее законодательство, регулирующее данную сферу общественных отношений, порождает многочисленные проблемы в использовании прав, касающихся общей долевой собственности.
Это позволяет сделать вывод об актуальности теоретического исследования института общей долевой собственности и переосмысления её основополагающих понятий с учетом уровня развития рыночных отношений и имеющихся конструкций управления долевой собственностью в различных организационно-правовых форхмах, а также подтверждают целесообразность внесения предложений по совершенствованию отдельных правовых норм, регламентирующих данный правовой институт.
Всё вышеизложенное актуализирует тему диссертационного исследования с точки зрения, как теории, так и практики.
Степень научной разработанности темы. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:
1) идеальной доли в общем имуществе (К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Д.М. Генкин, H.H. Мисник, А.Е. Черноморец и др.);
2) доли в стоимости (ценности) общей вещи (В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич, В.А. Белов, Р.П. Мананкова, М.Г. Маркова, В.Ф. Маслов и др;
3) доли в праве собственности (A.A. Ерошенко, М.В. Зимелева, О.С. Иоффе, Е.А. Суханов, М.К. Умуркулов, P.O. Халфина и др.). В рамках указанных теорий отдельными авторами (в частности, М.В. Зимелевой, Р.П. Манапковой, М.Г. Марковой, H.H. Мисником) осуществлен комплексный анализ общей собственности, предприняты попытки выработать целостный подход к ее пониманию. Ряд работ * посвящен преимущественным правам (Э. Гаврилов, В.А. Белов, Л.В. Кузнецова, Л.Ю. Леонова, Н. Толчеев и др.), проблемам определения порядка владения и пользования общим имуществом, а также выдела доли (Т.П. Батуров, В.Ф. Маслов и др.).
Глубокие и содержательные идеи по обозначенной проблеме содержатся в монографических и диссертационных работах В.Ф. Зелер «Учение о праве общей собственности по римскому праву» Харьков, 1895 год, М.В. Зимелевой «Право общей собственности в советском гражданском праве» Москва, 1940 год, М.Г. Шах «Общая собственность по советскому гражданскому праву» Ленинград, 1953 год, Ш. Тагайназарова «Общая долевая собственность граждан и общая совместная собственность супругов в советском праве» Душанбе, 1966 год, Р.П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству» Томск, 1970 год, Н.В. Линниковой «Право общей долевой собственности граждан» Москва, 1982 год, H.H. Пахомовой «Право общей собственности» Екатеринбург, 1995 год, Н.О. Ведышевой «Право граждан на земельную долю в праве общей собственности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций» Москва, 1998, 1 Л.М. Минкиной «Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления» Белгород, 2004 год, Л.Ю. Леоновой «Преимущественные права в гражданском праве» Москва, 2005 год, Б.Г. Гончикнимаевой «Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России» Москва, 2006 год, П.Н. Тютюника «Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России» Ростов-на-Дону, 2006 год, С.Е. Никольского «Преимущественные права в наследственном праве России» Москва, 2006 год, М.В. Субботина «Преимущественные права в российском гражданском законодательстве» Москва, 2007 год, Р.П. Козлова «Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации» Москва, 2008 год.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ правовой природы общей долевой собственности, исследование дискуссионных и мало разработанных вопросов, данного правового института, определение обоснованности и целесообразности действующих норм, регламентирующих отношения общей долевой собственности, выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию современного гражданского права и законодательства. Цель работы предопределила постановку следующих задач исследования:
1) проанализировать существующие понятия права общей долевой собственности, представленные различными научно-правовыми школами;
2) осуществить историко-теоретический анализ права общей долевой собственности, выявить основные тенденции ее становления и развития, включающие современное состояние долевой собственности и возможное направление ее дальнейшего использования;
3) доказать, что основополагающие элемен ты долевой собственности - доля в праве общей собственности и доля в имуществе, используемые действующим законодательством РФ и обоснованные в научных трудах отечественных
1 Белов В.А. Цивилистические диссертации (1814-2003). Библиографический укчштель. М„ 2005. С. 139-140. 6 ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;
4) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;
5) проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;
6) рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и на основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ- в данной сфере.
Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, ~ философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.
Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерации; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.
Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический. ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;
4) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;
5) проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;
6) рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и па основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в данной сфере.
Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.
Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерации; правоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.
Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический.
Теоретические выводы, практические рекомендации и предложения, сформулированные в работе, базируются на диалектическом методе познания, предполагающем всесторонность, объективность и взаимосвязанность исследуемых процессов и явлений общественной жизни.
Объект диссертационного исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.
Предмет диссертационного исследования составили исторические документы, отечественные законодательные и нормативные правовые акты, прямо или косвенно относящиеся к общей долевой собственности, материалы судебной практики их применения, а также научные результаты, полученные ранее другими исследователями данной проблемы.
Научная новизна диссертации. Диссертация является одним из'с первых комплексных исследований, в котором выявлен и разработан механизм взаимодействия элементов общей долевой собственности;;; сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства об общей долевой . собственности и его совершенствованию.
Новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Материальная вещь предстаёт фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как у сособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений.
2. В правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов - общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.
3. Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, диссертант полагает невозможным применение модели общей собственности к доли в уставных капиталах коммерческих организаций и ценных бумаг.
4. Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. В этих ситуациях предлагается использовать принцип пропорциональности долей. Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового пропорционально размерам их долей в общей собственности».
5. Рассмотрение правовой природы извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Само извещение не является офертой. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.
6. Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. По мнению диссертанта в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.
7. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих институт общей долевой собственности, выявлении проблем их применения и внесении предложений по их решению. Ряд предложений и выводов вносят определенный вклад в развитие теории гражданского права, они могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания учебного курса по теории права собственности.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и их аргументация могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе реформирования нормативного регулирования отношений общей долевой собственности, а также практикующими юристами при защите интересов сособственников; специалистами в сфере высшего профессионального образования при совершенствовании учебных программ и подготовке учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования.
Диссертационное исследование выполнено на кафедре гражданского права и процесса. Основные положения и выводы диссертационного исследования: отражены в публикациях автора, получили практическую апробацию при чтении лекций.
Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, включающих по три раздела каждая, заключения, библиографии.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Фирсова, Наталья Викторовна, Москва
Заключение
Проведенный анализ темы «Общая долевая собственность как институт гражданского права» приводит к выводам о том что, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Общая долевая собственность базируется на трансформационных механизмах классического права собственности с его традиционными правомочиями владения, пользования и распоряжения. В реальном механизме функционирования правоотношений общей собственности возникает два объекта: вещь (вещи) и доля (доли). При любом распоряжении имуществом речь должна идти о реализации непосредственно не вещного правомочия сособственников, а договорного соглашения, основанного на абсолютном имущественном праве сособственников на идеальную долю. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:
1) реальной и идеальной доли в общем имуществе,
2) доли в стоимости (ценности) общей вещи,
3) доли в праве собственности.
По нашему мнению доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи. Субъект общей собственности имеет на нее право собственности и не имеет аналогичного права на доли остальных сособственников и на всю вещь в целом. Владение и пользование всей вещью одним из сособственников представляет собой владение и пользование, как своей долей, так и долями остальных сособственников, передавших ему на время эти правомочия в силу связывающих их обязательств. Специфика права общей собственности, состоящая в том, что в единой вещи существуют объекты прав собственности каждого участника — доли, и необходимость осуществления действий по владению, пользованию и распоряжению вещью в целом приводят к сложнейшей взаимозависимости сособственников, существенно влияющей на содержание их прав на долю.
Новым этапом развития гражданского законодательства должно стать закрепление в ГК РФ общих положений о преимущественных правах, что позволило бы, в свою очередь, эффективнее защищать интересы участников гражданских правоотношений, соблюдая принцип юридического равенства. В целях более рационального правоприменения следовало бы унифицировать уже имеющиеся нормы гражданского законодательства, дополнив их общими положениями о правилах осуществления и основном способе защиты преимущественных прав.
Правовая природа извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности носит дискуссионный характер. Большинство авторов (Э. Гаврилов, К. Скловский, М. Смирнова и др.) исходит из того, что извещение о продаже, адресованному лицу, наделённому преимущественным правом покупки, имеет характер оферты, поскольку лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершать действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. По нашему мнению извещение не является офертой. Проанализировав ст. 421 и ст. 435 ГК РФ считаем, что предложение о заключении договора (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что нельзя расценивать в качестве предложения заключить договор. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.
Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает также ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. На эту проблему имеются различные точки зрения. Но поскольку право приобрести долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся у него доли, то потенциальные покупатели имеют право приобрести ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна доле имеющейся у него. Для реализации данного предложения екомендуем дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового — пропорционально размерам их долей в общей собственности».
Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нём «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. В данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом.
Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством. Этот принцип должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает складываться и функционировать.
Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.
Земельный участок может находиться в общем владение с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение).
Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона.
Специфичным также является правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, который отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
Необходимо дополнить действующее гражданское законодательство новой категорией, более того новым особым объектом недвижимого имущества — технологический имущественный комплекс недвижимости. Технологический имущественный комплекс недвижимости является недвижимым имуществом, представляя собой сложную или составную вещь. Необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс.
