СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Лящевский, Игорь Сергеевич, кандидата юридических наук
Введение
Содержание страницы 2
Глава 1. Развитие гражданского законодательства, регулирующего земельные отношения в городах
1.1. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в дореволюционный (до 1917г.) и советский периоды (1917-1990 гг.) 18
1.2. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах в период проведения земельной реформы (1991-2001гг.) 30
1.3. Некоторые современные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах 65
Глава 2. Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городах
2.1. Частноправовое и публичноправовое начала в регулировании земельных отношений в городах 94
2.2. Влияние пространственного расположения объектов недвижимости на земельные отношения в городах 107
2.3. Особенности правового регулирования ограниченных прав, ограничений прав и общих прав на земельные участки в городах 130
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах"
Актуальность темы диссертационного исследования определяется состоянием гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, которое нельзя признать удовлетворительным в части правового оформления земельных отношений в городских и иных поселениях.
Учеными Исследовательского Центра частного права, в частности, Е.А.Сухановым, отмечается, что преобразование отношений собственности как экономической основы общества стало одним из главных направлений осуществляемых в стране экономических реформ. Центральное место в этом процессе отведено реформированию отношений государственной и муниципальной (публичной) собственности, с которым связано и которым обусловлено коренное изменение как социально-экономических, так и государственно-политических институтов. Речь идет не только о восстановлении и развитии частной собственности, но и принципиальном изменении государственного устройства, связанном с необходимостью его значительной децентрализации1.
По мнению Е.А.Суханова, социально-экономические преобразования привели к необходимости возрождения принципиального деления правовой системы Российской Федерации на публичноправовые и частноправовые отрасли.
С этой точки зрения земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот - естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования. Последнее ни в
1 См.: Гражданский кодекс России. Проблемы.Теория.Практика.Отв.ред. А.Л.Маковский; Исследовательский центр частного права.-М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998.С.205. коей мере не решает, каков будет объем (количество) земельных участков, вовлеченных в этот оборот - это прямое дело конституционного и земельного законодательства. К предмету последнего в равной мере относятся и вопросы пользования земельными участками, остающимися в публичной собственности государства и муниципальных образований, и ограничения природоохранного порядка, и правовой режим отдельных видов земель, и даже порядок установления и соблюдения целевого назначения земельных участков, находящихся в частной собственности2.
В настоящее время регулирование земельных отношений является предметом гражданского, земельного, градостроительного, лесного, водного и иного специального законодательства.
В составе земельных отношений можно выделить обособленную группу специфических отношений, возникающих по поводу использования земель в городских и иных поселениях, поскольку правовой режим и оборот земель в поселениях существенно отличается от режима и оборота земель, расположенных вне населенных пунктов.
В этой связи представляет значительный интерес исследование гражданско-правовых норм, регулирующих земельные отношения в городских поселениях, в исторической ретроспективе и разработка этих норм применительно к потребностям правового оформления земельных отношений в городах современного общества.
Еще Екатерина Вторая в своей Грамоте на права и выгоды городам Российской империи от 21 апреля 1785 года указывала, что «с самаго перваго основания общежительств познали все народы пользы и выгоды, от устроения городов проистекающия, не токмо для граждан тех городов, но и для окрестных обитателей.».3
2 См.: Вестник Московского Университета.Серия 11 .Право.ИздМГУ. 1994. С. 175. История местного самоуправления в России: Хрестоматия/составитель Ю.В. Кириллов.
Обнинск, Институт муниципального управления, 1996. С. 98.
Уже в те далекие годы городское землепользование начинало регулироваться отдельными нормами, учитывающими пространственные особенности расположения объектов в городской застройке.
В качестве примера можно процитировать первую статью под названием «О устроении по утвержденному городовому плану» Городового положения, являвшегося разделом Грамоты от 21.04.1785 Екатерины Второй, который гласил: «Город строить по утвержденному плану за подписанием руки императорского величества»4.
Свод законов гражданских Российской империи в отделении третьем содержит регулирование домовых сервитутов в городских и иных поселениях. Согласно ст. 1181 Свода законов к числу наиболее обыкновенных домовых сервитутов были отнесены следующие права: возводить здания на постройках соседа; возводить строение, выдающееся над чужим пространством; строиться выше соседнего здания; на вид5.
Работы по исследованию особенностей земельных отношений в городских поселениях в дореволюционной цивилистике не имели комплексного характера. В советском гражданском праве научные изыскания в данной области практически вообще не велись, а представители современной российской юриспруденции делают пока лишь первые шаги в этом направлении.
Однако и в настоящее время, по нашему мнению, гражданское и земельное право Российской Федерации регулирует земельные отношения в городах недостаточно подробно.
Такой вывод основывается, в первую очередь - на отсутствии соответствующих норм в Земельном кодексе Российской Федерации и главе 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ, во вторую очередь - на значительном количестве земельно-правовых норм в актах гражданского законодательства, носящих общий характер и не регулирующих отношений в городах, требующих специального правового оформления.
Введенный в действие с 30 октября 2001 года новый Земельный кодекс РФ принципиально не изменил положение в сфере регулирования земельных отношений в городах, одновременно предложив ряд весьма спорных правовых конструкций, на которых мы остановимся в настоящем исследовании.
Можно говорить об определенных положительных сдвигах в публичноправовом регулировании земельных отношений в городах, в частности, в сферах регулирования градостроительной деятельности и государственного контроля за использованием и охраной земель. На это, в частности, указывает Ю.А.Тихомиров, который отмечает, что земельный кодекс наряду с иным отраслевым законодательством четко выделяет государственные интересы и вводит средства их обеспечения, включающие процедуры приостановления и отмены актов, нарушающих интересы государства6.
Совокупность правовых институтов и норм, регулирующих правовые отношения, возникающие между субъектами по поводу земли в городах, в настоящее время также недостаточно разработана.
Это следует из материалов выступлений Сыродоева Н.А., Боголюбова С.А., Иконицкой И.А., Голиченкова А.К., Карамышевой О.В. и других постоянных участников ежегодных всероссийских научно-практических конференций и «круглых столов», посвященных проблемам земельного права и законодательства7.
Наряду с учеными-правоведами озабоченность состоянием правового
6 См.: Тихомиров Ю.А. Публичное право. Учебник. М.: Издательство БЕК. 1995. С.71.
7 См.: Обзор выступлений участников научно-практической конференции «Актуальные проблемы экологического, земельного права и законодательства: экологическое право и законодательство на рубеже XXI века». Государство и право. 2000. №5. С. 103-114 регулирования земельных отношений постоянно высказывается руководителями федеральных органов исполнительной власти по управлению земельными ресурсами.
Заместитель председателя Государственного комитета по земельной политике России д.э.н., профессор Лойко П.Ф., комплексно оценивая в 2000 году существующее в Российской Федерации правовое регулирование земельных отношений и, в том числе, земельных отношений в городах, отметил необходимость разработки подробного правового регулирования отдельных видов земельных отношений.8
В Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. №1024, было отмечено, что развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования9.
Руководителем вновь созданной Федеральной службы земельного кадастра России С.И.Саем отмечается, что за последние 10 лет на территории России практически созданы основы нового земельного строя: осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, созданы объективные условия для оборота земли10.
Говоря о регулировании земельных отношений в городах, нельзя не отметить весьма важный документ, характеризующий современное состояние земельной реформы вообще и в городах, в частности. Это -Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в
8 См.: Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. 2000. №1(2).С.5.
9 Собрание законодательства РФ. 27.09.99. №39. ст.4626.
10 См.: Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века// Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. 2000. №4(5).С.5-6.
Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.06.99 №694.
Земельным преобразованиям в городах и других поселениях посвящен отдельный раздел Федеральной целевой программы (далее -Программы). В нем отмечается, что реформу в градостроительстве надлежит проводить одновременно с земельными преобразованиями11.
Земельные преобразования в городах и других поселениях в рамках Программы направлены на развитие регулируемого оборота земель и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель.
В Федеральной целевой программе отмечается, что действующее законодательство нуждается в существенном обновлении.
Проведение реформы на основе подзаконных актов не обеспечивает правовых гарантий собственникам, пользователям земли, инвесторам и иным участникам рынка земли.
Правовому обеспечению Программы придается важнейшее значение и посвящен специальный раздел, разработанный с учетом существующих проблем, требующих скорейшего разрешения на федеральном и региональном уровнях.
Положительным элементом реализации Программы следует признать намерение осуществить разработку концепции законопроекта «О землях городов и иных поселений», устанавливающего правовой режим земель поселений и порядок их оборота.
Говоря об актуальности темы диссертационного исследования, следует отметить, что содержащиеся в законодательстве России конструкции гражданско-правовых норм не учитывают пространственных особенностей расположения объектов недвижимости, влияющих на порядок оформления земельных отношений в городах.
Смежное расположение имущественных комплексов разных субъектов в городской застройке предопределяет возникновение таких пространственных особенностей, которые непосредственно влияют на характер и содержание земельных отношений, что также порождает проблему надлежащего законодательного определения сервитутов и ограничений (обременений) прав на имущественные комплексы и связанные с ними земельные участки, порядок их установления, изменения и прекращения.
Наиболее остро стоит вопрос межевания земель с учетом постоянного увеличения количества субъектов, обладающих вещными и обязательственными правами на здания, сооружения, их части и иные объекты недвижимости, порождающими права на соответствующие земельные участки, необходимые для использования объектов недвижимости в соответствии с их назначением.
Действующее в настоящее время постановление Правительства РФ от 02.02.96 №105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений» устарело и содержит лишь наиболее общие нормы,12 слабо применимые для регулирования земельных отношений в городах.
Современное законодательство, определяющее правовой режим объектов, признанных недвижимым имуществом: земли, недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, а также объектов, созданных человеком: зданий и сооружений, по мнению О.И.Крассова, развивается в направлении комплексного регулирования общественных отношений, складывающихся по их поводу. Неразрывная взаимосвязь земли, иных природных и искусственно созданных объектов весьма отчетливо проявляется в земельном законодательстве, законодательстве о природных ресурсах, о градостроительстве и иных отраслях.
Тесная связь земельного, горного, водного и лесного законодательства всегда отмечалась в юридической науке. Эти отрасли развиваются в определенном органическом единстве, обусловленном тем обстоятельством, что предметы их правового регулирования касаются объектов, являющихся составными частями природной среды13.
Восстановление в российском праве понятия «недвижимость» привело к тому, что за последние годы принят ряд законодательных и иных нормативных правовых актов, в которых прослеживается последовательная тенденция регулирования земельных отношений, природоресурсовых отношений и отношений по поводу возведения зданий и сооружений как единого целого, как связанных между собой элементов недвижимости. Такой подход обозначился в законодательстве о приватизации (принцип единовременной приватизации зданий, сооружений и земельного участка), в градостроительном законодательстве, регулирующем в комплексе вопросы правового режима объектов недвижимости и земельных участков, на которых она находится. Аналогичная тенденция просматривается и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном земельном кадастре, в состав которого включаются также сведения о недвижимом имуществе на земельном участке.
В этой связи Крассов О.И. отмечает, что правовой режим земельных участков определяет режим возведения зданий и сооружений на них и их эксплуатации. В некоторых случаях проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование. Таким образом, происходит законодательное обособление режима недвижимого имущества как единого целого14.
Проблемы регулирования земельных отношений в городах, определяющего, в частности, основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки в городах, имеют значение и будут рассмотрены в настоящей работе применительно к особенностям названного регулирования, связанным с пространственными характеристиками земельных участков и иных расположенных на них объектах недвижимости.
Наиболее срочного и полного правового регулирования требуют земельные отношения в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом темпов строительства, быстрого увеличения числа субъектов и сложных пространственных особенностей расположения объектов недвижимости в этих городах.
При таком положении изучение существующих и разработка новых правовых институтов и норм, содержащих правовое регулирование земельных отношений в городах, представляется весьма актуальной.
В этой связи диссертационное исследование преимущественно ориентировано как на усовершенствование правоприменительной деятельности организаций, являющихся участниками земельных отношений в городах, так и на развитие законодательства путем введения в нормативные акты новых понятий и правовых конструкций.
Объектом исследования являются земельные и непосредственно связанные с ними гражданские отношения в городах, их взаимосвязь, способы правового оформления отношений по поводу недвижимости в
14 Крассов О.И. Земельное право: Учебник.-Юристъ.2000.С.45 указанной сфере.
Предметом исследования является система нормативных актов, регулирующих земельные отношения в городах, а также институт общих прав на земельные участки в городах, особенности функционирования этого института, его принципы и значение, судебная и арбитражная практика, специальная отечественная и зарубежная научная литература, в которой исследуются проблемы регулирования городских земельных отношений.
Цель и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является научный анализ проблем регулирования земельных отношений в городах, обоснование и внесение конкретных предложений по совершенствованию в этой части гражданского и земельного законодательства.
Задачами исследования, которые необходимо решить для достижения поставленной цели, являются:
1) выявление особенностей развития законодательства СССР и РФ в сфере регулирования земельных отношений в городах и основных проблем современного гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах;
2) анализ правоприменительной деятельности органов государственной власти по регулированию земельных отношений на территории города Москвы;
3) выявление влияния пространственных особенностей расположения' объектов недвижимости на правовое оформление земельных отношений в городах;
4) исследование института общих прав на земельные участки в городах;
5) изучение зарубежного опыта гражданско-правового регулирования исследуемых земельных отношений; и
6) разработка теоретических положений и рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах и иных поселениях.
Связь работы с научными программами, планами, темами.
Работа выполнена с учетом Федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 26.06.99 №694.
Методологическая, теоретическая и информационная основы исследования.
Методологическую основу исследования составили общенаучные и специально-юридические методы: системно-структурный, функциональный, аналитический, сравнительно-правовой, историко-юридический, формально-логический и другие способы научного познания.
Теоретической основой для выводов, сделанных в диссертации, послужили научные исследования и публикации С.С.Алексеева, С.А.Боголюбова, Г.Е.Быстрова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, А.К.Голиченкова, Б.В.Ерофеева, В.В.Залесского, И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, А.В.Копылова, О.И.Крассова, Л.А.Лунца,
A.Л.Маковского, Н.Н.Осокина, В.В.Петрова, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, С.А.Хохлова, Г.Ф.Шершеневича,
B.Ф.Яковлева, иностранных ученых Х.Коха, У.Магнуса, П.Винклер фон Моренфельса и др.
Информационную основу исследования составили международные договоры Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные акты, являющиеся источниками гражданского и земельного права, а также нормативные акты и законопроекты зарубежных государств, полученные, в том числе, через Интернет.
Научная новизна исследования.
Научная новизна диссертации заключается в комплексном исследовании особенностей регулирования земельных отношений в городах. Диссертантом произведено изучение влияния пространственных особенностей расположения объектов недвижимости в городах на земельные и гражданские отношения.
Исследован институт общих прав на земельные участки в городах, порядок их возникновения, изменения и прекращения.
Проанализирована возможность установления общих долевых прав разных видов множеству субъектов на один и тот же земельный участок.
С учетом недостаточной разработанности гражданского и земельного законодательства даны предложения по совершенствованию действующих нормативных актов способом введения в них новых понятий и правовых конструкций.
На защиту выносятся следующие положения диссертации:
1) Гражданско-правовое регулирование земельных отношений в городских и иных поселениях требует надлежащего правового оформления с учетом пространственных особенностей расположения объектов недвижимости, возникающих в силу наличия на земельном участке множественности недвижимых объектов гражданских прав, принадлежащих разным субъектам на различных правах.
2) Расположение объектов недвижимости в городах непосредственно определяет характер и содержание земельных отношений между обладателями таких объектов, а также обуславливает возникновение общих прав на земельные участки в городах. Предлагается на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ распространение по аналогии правил регулирования отношений общей собственности на отношения лиц, имеющих земельные участки на праве общего постоянного (бессрочного) пользования и на праве общего пожизненного наследуемого владения земельным участком.
3) Предложено введение в юридическую практику новых понятий и правовых конструкций, учитывающих пространственные особенности расположения объектов недвижимости, влияющих на правовое оформление земельных отношений в городах. Рекомендовано к введению понятие поверхности, определяемой как не являющийся внутренним помещением открытый элемент конструкции здания или иного сооружения, который по способу расположения находится в общедоступном пользовании неограниченного числа лиц.
4) Предложена правовая конструкция преобразования договора аренды земельного участка в несколько тождественных договоров аренды меньших по площади земельных участков и наоборот в целях обеспечения гражданского оборота зданий и иных объектов недвижимости вместе с земельными участками.
5) С целью регулирования сложных земельных отношений в городах с множественностью субъектов рекомендованы к применению новые понятия "главный" и "номинальный" землепользователь для случаев, когда, кроме множественности лиц в каком-либо здании, существуют обособленные объекты иных лиц, расположенные под или над этим зданием (подземные и надземные линейные инженерные коммуникации, подземные гаражи и объекты гражданской обороны, подуличные переходы, нависающие конструкции, части фундаментов зданий и другие подобные объекты). Также обосновывается возможность введения вышеуказанного специального правового регулирования следующей общей формулой: не у всякого лица, обладающего недвижимым имуществом, возникает субъективное право на земельный участок.
6) Обосновывается введение в земельное законодательство понятия ограничения права арендатора земельного участка как «вторичного» ограничения права собственности на землю в пользу иных лиц с распространением регулирования подобных ограничений на лиц, обладающих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Аналогичный режим может быть установлен в отношении лица, имеющего участок на праве безвозмездного срочного пользования.
7) Даются предложения по дополнению главы 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ нормой следующего содержания, оформленной в виде нового пункта 4 статьи 271 ГК РФ «Право пользования земельным участком собственником недвижимости»:
4. Лица, которым государственное или муниципальное имущество передано во владение и пользование по срочному договору и которым в соответствии с законом и иными правовыми актами земельные участки предоставляются в постоянное пользование, имеют право осуществлять владение и пользование земельным участком (статья 269) в пределах срока, определенного договором».
8) В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ целесообразно выделить особенности правового регулирования земельных отношений в городах в отдельную совокупность норм в составе главы XV «Земли поселений» Земельного кодекса РФ применительно к специальному регулированию, связанному с пространственными особенностями расположения объектов недвижимости в городах.
9) Предлагается особенности правового регулирования земельных отношений в городах представить в главе 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ, имея в виду расширение общих правил регулирования перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений правилами о переходе права на земельный участок при отчуждении части здания или доли в праве на здание.
Теоретическое и практическое значение диссертационного исследования. Теоретическое значение работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы в дальнейшей разработке учения о регулировании земельных отношений в городах. Практическое значение работы заключается в совершенствовании правоприменительной практики путем использования новых разработанных правовых конструкций и институтов, позволяющих регулировать отношения в сфере городской недвижимости.
Диссертационное исследование может найти применение в учебном процессе при подготовке юристов гражданско-правовой специализации.
Личный вклад исследователя. Диссертация является завершенной научной работой, одним из первых в России научным исследованием особенностей правового регулирования земельных отношений в городах с учетом пространственных характеристик объектов недвижимости.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена на заседаниях кафедры частного права Государственного университета управления. Результаты проведенного исследования использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении практических занятий по спецкурсу «Правовое регулирование земельных отношений в городах» в Государственном университете управления, а также на факультете повышения квалификации Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК).
Рассмотренные в диссертации и рекомендованные для реализации правила оформления общих прав на земельные участки с множественностью субъектов непосредственно применяются в деятельности государственного учреждения Московского земельного комитета в процессе оформления земельно-правовых отношений.
Публикации. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли свое отражение в следующих научных статьях:
1. Целевое назначение земельного участка и правоспособность юридического лица. Городская собственность. Москва. №1 январь 2000.
2. Юридические риски инвесторов при реализации инвестиционных проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости в части оформления земельно- правовых отношений в г.Москве.
Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости.
Информационное агентство «RWAY». Москва. №60 март 2000.
3. Некоторые проблемы частноправового регулирования земельных отношений на примере города Москвы.
Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. №4(5) 2000.
4. Частноправовые особености участия города Москвы в земельных отношениях.
Право и предпринимательство: Материалы научно-практической конференции. Государственный университет управления.М.: 2000.
5. Управление организацией: Энциклопедический словарь,- М.: Издательский Дом ИНФРА-М. 2001 (участие в составе авторов).
Структура диссертации определена целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, которые включают шесть параграфов, заключения, приложения, списка нормативных актов и использованной литературы. Объем рукописи 202 страницы машинописного текста.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Лящевский, Игорь Сергеевич, Москва
Заключение
Приведение российского законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, складывающимися в Российской Федерации, надлежащее правовое оформление земельных отношений, направленное на создание предпосылок для обеспечения экономического роста является общегосударственной задачей.
Важность правового обеспечения земельных отношений вообще и в городах в особенности привела к необходимости проведения настоящего диссертационного исследования.
- В работе показано, что правовое регулирование земельных отношений в городах и иных поселениях имеет специфические особенности, требующие надлежащего правового оформления.
В диссертации впервые поднят вопрос о надлежащем регулировании земельных отношений применительно к множеству правообладателей, расположенных в одном здании или ином сооружении в условиях плотной городской застройки. С учетом недостаточно полного регулирования общих прав на земельные участки в Гражданском кодексе РФ и новом Земельном кодексе РФ, внесены предложения по совершенствованию правового оформления указанных отношений.
- Диссертационное исследование подтверждает, что расположение объектов недвижимости в городах в пространственном отношении друг к другу непосредственно определяет характер и содержание земельных отношений между обладателями таких объектов, требующих специального правового регулирования.
Раскрыта взаимосвязь между способом расположения объектов недвижимости в городах и характером возникающих земельных отношений между собственником участка и обладателями иных видов прав на этот земельный участок.
- Установлено, что пространственные особенности расположения объектов недвижимости в городах оказывают непосредственное влияние на возникновение, изменение и прекращение прав на земельные участки, что несомненно требует применения новых способов регулирования возникающих при этом отношений. Особенно это касается определения подземных и надземных границ пространства, правовой режим которого формируется земельным участком и прочно связанным с ним объектом недвижимости.
К сожалению, ни Гражданский кодекс РФ, ни новый Земельный кодекс РФ не рассматривает случаи, когда помимо множественности лиц в каком-либо здании существуют обособленные объекты иных лиц, расположенные под или над этим зданием (подземные гаражи, крупные линейные инженерные коммуникации, объекты гражданской обороны, нависающие конструкции и другие подобные объекты).
- Исследование вышеизложенных проблем имело своим следствием предложение ввести в юридическую практику посредством нормативного акта федерального или регионального уровня определение особого объекта недвижимости, который находится в обладании разных субъектов гражданского права, а именно: "многосубъектный объект недвижимости", с последующим выделением подобных объектов в самостоятельную правовую категорию и разработкой специального правового регулирования.
В диссертации проанализированы нормы действующего
Гражданского кодекса РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при переходе права собственности или права аренды на недвижимое имущество (ст.ст.552,652 ГК РФ). Показано несовершенство примененных в указанных нормах правовых конструкций. Привлекательная на первый взгляд формула «перехода права на часть земельного участка, необходимого для использования здания», используемая в указанных нормах ГК РФ, на практике вызывает неоднозначное толкование и применение, особенно, когда происходит передача иному лицу одного здания из многих, расположенных на едином земельном участке.
Характерная именно для городских и иных поселений множественность субъектов и недвижимых объектов гражданских прав является основанием возникновения общих прав на земельные участки. В диссертации даны предложения о порядке оформления общих прав на земельные участки в городах на графических примерах. Разработана и предложена для правоприменительных органов Инструкция по оформлению права аренды на земельные участки с множественностью лиц (с примерными формами документов), восполняющая некоторые пробелы правового регулирования указанных отношений.
- В диссертационном исследовании определены общие принципы регулирования земельных отношений с "пространственным элементом'1, проанализированы наиболее типичные для города случаи вертикального и горизонтального расположения объектов недвижимости.
С целью регулирования сложных земельных отношений в городах с множественностью субъектов рекомендованы к применению новые понятия "главный" и "номинальный" землепользователь. Указанное правило оказалось частично реализованным в ст.36 нового Земельного кодекса РФ применительно к землепользованию государстенных учреждений и федеральных казенных предприятий.
В работе также поставлен вопрос о возможности и правовых последствиях искусственного создания участков земли и определения специального правового режима вновь созданных земельных участков.
Диссертационное исследование показало, что отношения, возникающие в городах по поводу использования земли и иной недвижимости, требуют введения в юридическую практику новых правовых конструкций и институтов. Наиболее актуальные правила и институты предложены для инкорпорации в законодательство.
Так, в целях совершенствования правового регулирования земельных отношений внесено предложение дополнить главу 17 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» нормой, согласно которой в случае, когда в силу закона земельный участок, занятый зданием, сооружением или другой недвижимостью, подлежит предоставлению лицам, имеющим в раздельном или общем владении и/или пользовании такое недвижимое имущество, соответственно на праве аренды или на праве постоянного (бессрочного) пользования, участок поступает в общую аренду к этим лицам. Размер доли в праве аренды земельного участка определяется соразмерно площадям (объемам) здания, правомерно занимаемым указанными лицами.
Предложена для введения в указанную главу ГК РФ новая норма, согласно которой лица, которым государственное или муниципальное имущество (здания, строения или помещения в них) передано во владение и пользование по срочному договору и которым в соответствии с законом и иными правовыми актами земельные участки предоставляются в постоянное пользование, имеют право осуществлять владение и пользование земельным участком (статья 269 ГК) в пределах срока, определенного срочным договором.
- В работе впервые обозначена проблема отсутствия подробного правового регулирования использования поверхностей зданий и иных сооружений при их расположении на уровне земель общего пользования.
В диссертации обосновано и предложено введение в действующее гражданское и земельное законодательство понятия «поверхность» и соответствующей совокупности норм, регулирующих режим поверхностей.
Под поверхностью предложено понимать не являющийся внутренним помещением открытый элемент конструкции здания или иного сооружения, который по способу расположения находится в общедоступном пользовании неограниченного числа лиц. Правовой режим поверхностей должен регулироваться с учетом правил, определяющих публичноправовой режим земель общего пользования в городах с учетом назначения такой поверхности.
- Диссертационным исследованием подтверждено, что гражданский оборот прав на застроенные земельные участки в городах с множественностью субъектов ограничен неопределенностью правового регулирования сделок с указанным имуществом, что сдерживает развитие экономических отношений в городах.
- В целях обеспечения гражданского оборота зданий и иных объектов недвижимости вместе с земельными участками предложена правовая конструкция преобразования договора аренды земельного участка в несколько тождественных договоров аренды меньших по площади земельных участков и наоборот. Введение подобного преобразования договоров весьма важно для городских земельных отношений, особенно в случаях, когда возникает необходимость отчуждения одного здания из совокупности зданий организации крупного завода или института), расположенных на едином арендуемом земельном участке.
- Впервые поставлена проблема и предложено новое регулирование земельных отношений в виде слияния долевых прав на земельный участок при поступлении долевых прав, составляющих в сумме единицу, к одному правообладателю.
- В целях развития учения об ограниченных вещных правах и ограничениях прав на земельные участки предложено введение в земельное законодательство понятия «вторичного» ограничения права собственника земли в виде ограничения непосредственно права арендатора земельного участка в пользу иных лиц, распространив регулирование подобных ограничений на лиц, обладающих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, а также на праве безвозмездного срочного и постоянного (бессрочного) пользования.
- В работе проанализированы риски, могущие возникнуть у субъектов земельных отношений в связи с реализацией несистематизированного и противоречивого земельного законодательства, поскольку введенный с 30 октября 2001 года в действие Земельный кодекс РФ не устранил всех противоречий и пробелов в правовом регулировании земельных отношений в городах.
В работе учтены руководящие разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, содержащие позицию высших судебных инстанций по разрешению споров, возникающих при применении норм земельного и гражданского права, а также рассмотрены особенности регулирования имущественных отношений на примере законодательства ряда зарубежных государств.
- В диссертации обоснована целесообразность выделения правил регулирования земельных отношений в городах в отдельную совокупность норм в составе главы 17 «Право собственности и иные вещные права на землю» Гражданского кодекса РФ и главы XV «Земли поселений» Земельного кодекса РФ.
Такой подход объясняется очевидной спецификой городских земельных отношений, предопределяющей необходимость детальной разработки и обособления указанного массива специальных правил.
Результатом работы по теме диссертации явилось создание определенной теоретической базы, которая может служить правовым инструментом решения некоторых современных проблем в сфере городских земельных правоотношений.
С учетом изложенного, результаты диссертационного исследования могут быть применены при дальнейшем совершенствовании гражданского и земельного законодательства, а также положены в основу развития учения о городском земельном праве как обособленной совокупности норм земельного права. Результаты работы должны способствовать совершенствованию регулирования земельных правоотношения в городах, стимулированию развития в них инфраструктуры рынка недвижимости, а также обеспечению надлежащего правового оформления городских земельных отношений. *
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах»
1. Нормативные акты
2. Декрет «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1917. №1. Ст. 3.
3. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.
4. Земельный кодекс РСФСР. Принят 30 октября 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68, Ст. 901.
5. Положение о социалистическом землеустройстве 1919 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.
6. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.
7. Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 13 декабря 1968 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.
8. Земельный кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 1 июля 1970 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.
9. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 8 декабря 1961 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.
10. Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №24.Ст.406.
11. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 10. Ст. 129.
13. Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №11. Ст. 164.
14. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст. 733.
15. Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26.1. Ст. 327.
16. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.
17. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
18. Федеральный закон «О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.
19. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принята Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 1995 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
20. Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 411.
21. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4471.
22. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610.
23. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069.
24. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
25. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст.3400.
26. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 17 июня 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №25. Ст. 2963.
27. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 04 июля 2001 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 23.07.2001, N 30, ст. 3060.
28. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература. 1993.
29. Указ Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 2. Ст. 58.
30. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №44. Ст. 4191.
31. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 50. Ст. 4869.
32. Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 10. Ст. 880.
33. Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 20. Ст. 2240.
34. Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М., 1985.
35. Свод законов гражданских Российской Империи // Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
36. Устав о благоустройстве в казенных селениях // Свод законов Российской империи. Т. XII.
37. Высочайший Указ от 25 июня 1840 г. «О распространении силы и действия Российских гражданских законов на все Западные возвращенные от Польши области» // Полное собрание законов Российской империи. Собр. 2-е. Т. XV. № 13591.
38. Местное положение о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказских // Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.
39. Инструкция Межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам от 25 мая 1766 г. // Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. XVII. № 12659.
40. Учебники, монографии, статьи
41. Алексеев С.С. Право: азбука, теория, философия. М.; 1999. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948.
42. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 2: Права вещные. СПб., 1895.
43. Анненков К.Н. Система русского частного права. Т. 2. Права вещные. М.,1878.
44. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М.: Зерцало. ТЕИС.1997.
45. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954. Васъковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2: Вещное право. СПб., 1896.
46. Вестник Московского Университета.Серия 11.Право.Изд.МГУ. 1994. Виленкин М.В., Выдрин А.С. Закон о праве застройки. М., 1913. Волков Г.А, Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект. Государство и право. 1998.№2.
47. Воронин. Записка о владельческих городах и местечках юго-западного края. Ч. I. Исторические сведения. Киев, 1869.
48. Гамбаров Ю. Курс гражданского права. Т. 1.Б.М., 1911.
49. Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий.СПб.,1913.
50. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Отв.ред. А.Л.Маковский; Исследовательский центр частного права.-М.: Международный центр финансово- экономического развития. 1998.
51. Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб., 1913.
52. ДождевД.В. Римское частное право. М., 1996.
53. Дювернуа H.JI. Лекции по русскому гражданскому праву. М., 1877.
54. Ельяшевич В.Б. Право участия частного и его защита. СПб., 1914.
55. Ерофеев Б.В. Земельное право/ Под ред.академика Г.В.Чубукова.-М.: Новый Юрист. 1998.
56. Земельное право Российской Федерации. Законодательство. Ведомственные нормативные акты. Судебная практика. /Под ред. Н.Н.Осокина. М.:ДЕ-ЮРЕ. 1995.
57. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. Под ред.проф.Боголюбова С.А. М,: Издательская группа ИНФРА.М-НОРМА, 1997.
58. Иконицкая И.А. Основы земельного права Российской Федерации. М.,1997.
59. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации. М„ 1993.
60. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник.-Юристъ, 1999.
61. Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962.
62. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., Юридическая литература. 1975.
63. История местного самоуправления в России: Хрестоматия/составитель Ю.В.Кириллов.- Обнинск, Институт муниципального управления, 1996.
64. Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905.
65. КассоЛ.А. Русское поземельное право. М., 1906.
66. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.М.: Хозяйство и право. Фирма «Спарк».1995.
67. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) Отв.ред.проф.О.Н.Садиков. М.,ИНФРА-М-НОРМА.1996.
68. Крассов О.И. Земельное право: Учебник.-Юристъ.2000.
69. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве.М.:1. Статут. 2000.
70. Кох X.,Магнус У., Винклер фон Моренсфельс П. Международное частное право и сравнительное правоведение. М.: Международные отношения.2001
71. Крылатых Е.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений. Проблемы прогнозирования. 1997.№1.
72. Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. 2000. №1(2).
73. Мартынов Б. Закон о праве застройки // Журнал Министерства юстиции. 1913. № 10.
74. Маттеи У.,Суханов Е.А. Основные положения права собственности. -М. :Юристъ, 1999.
75. Мейер Д.И. Русское гражданское право. СПб., 1910.
76. Митилино М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914.
77. Мурзина Н.Ю. Пределы осуществления права собственности. // Российский юридический журнал. 1996.№4.
78. Новикова Е.В. Государство и право. 2000.№3.
79. Новицкий И. Б. История советского гражданского права. М., 1957.
80. Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: Право и свобода: Сб. ст. М., 1992.
81. Нормативные акты о земле /Составители Б.В.Ерофеев, Н.И.Краснов, А.С.Сыродеев. М., Юридическая литература. 1978.
82. Обзор выступлений участников научно-практической конференции «Актуальные проблемы экологического, земельного права и законодательства: экологическое право и законодательство на рубеже XXI века». Государство и право. 2000. №5.
83. Общая теория права и государства: Учебник / Под ред.В.В.Лазарева. М.:Юристъ.1996.
84. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Издательство НОРМА. 2000.
85. Павлов П.Н. Земельно-правовая проблема и развитие земельного законодательства в Российской Федерации. // Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва.№ 1(2).2000
86. Перетерский И.С. Всеобщая история государства и права. Ч. I. Вып. 2: Древний Рим. М., 1945.
87. Пестржецкий. О строениях, воздвигнутых на общественных землях // Журнал гражданского и уголовного права. 1872. Кн. V.
88. Поленина С.В. Из выступления на специальном заседании Ученого Совета ИГП РАН. Москва, 5 ноября 1998.
89. Простерман Р. Пять триллионов долларов зарыты в российскую землю. Известия. 28.11.1997
90. Раушер А. Частная собственность в интересах человека труда. М.:Дело, 1994.
91. Раянов Ф.М. К вопросу о понятиях частного и публичного права // Материалы конференции «Публичное и частное права: проблемы развития и взаимодействия, законодательного выражения и юридической практики». Екатеринбург. 1999.
92. Ревзин.Г. Социалистический город для капитализма. «Коммерсантъ Власть». 29 августа 2000.
93. Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва. 2000. №4(5).
94. Сай С.И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования. // Правовое регулирование рынка недвижимости. Москва.№2-3(3-4). 2000.
95. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР (1924-1986гг.). М.: Издательство «Известия». 1987.
96. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Фирма «Спарк».1994.
97. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты: Комментарий к новому ГК РФ. М., 1996.
98. Тихомиров Ю.А. Публичное право. Учебник. М.: Издательство БЕК. 1995. Хвостов В.М. Система римского права. Общая часть.М.,1900. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.,1912.
