Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями

Будникова, Юлия Евгеньевна

Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиямитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВА И ПРАВА РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК

На правах рукописи

□03455387

БУДНИКОВА ЮЛИЯ ЕВГЕНЬЕВНА

«Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

Специальность 12 00 Об - аграрное право, природоресурсное право, экологическое право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель дюн, профессор В В Устюкова Научный консультант к юн, доцент М С Пашова

0 5 ЛЕК

Москва-2008

003455387

Диссертация выполнена в секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской академии наук

Научный руководитель-

Устюкова Валентина Владимировна,

доктор юридических наук, профессор

Научный консультант

Пашова Маргарита Сергеевна,

кандидат юридических наук, доцент

Официальные оппоненты: Боголюбов Сергей Александрович,

доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ

Ведущая организация:

Солдатенков Владимир Викторович,

кандидат юридических наук

Юридический институт Московского Государственного Университета путей сообщения (МИИТ)

Защита диссертации состоится « /3 » декабря 2008г в «_^>> часов на заседании Диссертационного совета Д 002 002.01 в Институте государства и права Российской академии наук (119992, г.Москва, ул Знаменка, д. 10)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института государства и права Российской академии наук

Автореферат разослан «7^» ноября 2008г

Ученый секретарь Диссертационного совета, , ^

< / г с//

кандидат юридических наук ^ кУ ^ ^ Землякова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена требованиями, предъявляемыми новыми экономическими условиями в сфере земельных отношений, поскольку переход к цивилизованным рыночным отношениям закономерно требует усиления роли права во всех отраслях жизнедеятельности российского общества

Россия располагает огромными земельными ресурсами, площадь которых составляет более 1,7 млрд га Это национальное богатство, прочная основа решения многих социально-экономических проблем Однако реальное богатство нашей страны состоит не в размере ее земельных ресурсов, а в том, как организовано их хозяйственное использование, какие доходы и иную пользу дает земля людям И это в значительной степени зависит от степени участия земельных участков в гражданском обороте Земля как пространственный базис постепенно вовлекается в процесс передачи собственности из государственной в частную.

Процесс денационализации земли, те. передачи земельных участков, находившихся в исключительной собственности государства, в частную собственность, продолжается в Российской Федерации вот уже 18 лет В данном процессе важная роль принадлежит законодательству, призванному надлежащим образом регулировать общественные отношения в области использования земельных ресурсов

Несомненно, земельная составляющая производственной недвижимости, которая формируется в ходе приватизации земель под промышленными и иными предприятиями, имеет важное значение не только в экономическом, но и правовом аспекте, в связи с этим необходимо особо рассмотреть вопросы приватизации таких земель

Данная работа посвящена исследованию правового регулирования выкупа земельных участков, расположенных под приватизированными предприятиями В настоящее время предприятия, как хозяйствующие

субъекты (субъекты права) могут быть только государственными и муниципальными унитарными Однако диссертант считает возможным использовать в работе термин «приватизированные предприятия», понимая под таковыми хозяйственные общества или товарищества, которые были созданы путем приватизации государственных и муниципальных предприятий до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Приватизация земли регламентируется как общими нормами земельного и гражданского законодательства, так и специальными нормативными актами о приватизации государственного и муниципального имущества

До 2001 года для законодательного обеспечения проводимой земельной реформы разрабатывались и принимались в основном акты, имевшие подзаконный характер Нормативные правовые акты того времени отличались декларированием прав на приватизацию земельных участков При этом отсутствовал механизм реализации данного права, что не позволяло предприятиям провести приватизацию имущественного комплекса вместе с земельным участком Кроме этого, не были созданы способы экономического обеспечения реализации права на выкуп земельных участков

Необходимость именно в комплексном, системном подходе к изучению данной проблемы стала особенно заметна после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации, установившего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков), а также провозгласившего отмену для большинства юридических лиц права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и переход к праву собственности (через выкуп) или аренды.

В отличие от российского опыта в зарубежных странах процессы приватизации отраслей или отдельных предприятий затрагивали объекты

недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, а здания и сооружения, - с другой.

Актуальность исследования диктуется необходимостью законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и расположенный на нем имущественный комплекс Законодатель продолжает разрабатывать правовые основы закрепления права собственности и на земельный участок, и на находящуюся на нем недвижимость Об этом свидетельствует недавнее принятие Федерального закона от 24 июля 2007 г №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости

Согласно действующему земельному законодательству исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые закреплены в Земельном кодексе РФ и в федеральных законах Значительную часть таких собственников составляют приватизированные предприятия, прошедшие приватизацию в 90-х годах прошлого века, однако не получившие возможность оформить земельный участок под предприятием в собственность

Передача земельных участков под приватизированными предприятиями их собственникам позволит завершить процесс приватизации предприятий в целом

трудах ведущих российских ученых. Среди них следует отметить, прежде всего, А В Алпатова, 3 С Беляеву, С А Боголюбова, Г.Е. Быстрова, В В. Витрянского, Г А Волкова, Е А Галиновскую, С И. Герасина, А К Голиченкова, И А Иконицкую, Ю Г Жарикова, О М Козырь, О И Крассова, В.А. Прорвича, О А. Самончик, Е.А. Суханова, Н.А Сыродоева, М Ю Тихомирова, В В Устюкову, Л П Фомину, О В Шатрову

Некоторые вопросы правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями рассматриваются в трудах А В Алпатова, С А Боголюбова, В П Кузнецова, Е А Семеновой

Отдельные проблемы вовлечения в экономический оборот земельных участков под приватизированными предприятиями освещены в работах В Р Беленького, В А Горемыкина, В А Прорвича, А Н Хахалина

Экономический аспект вовлечения в оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости рассмотрен в диссертационной работе Е В Иванкиной «Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот» (2007г)

Эти труды, внесшие значительный вклад в науку земельного права, нашли отражение в настоящем исследовании.

Вместе с тем, проблема правового регулирования приватизации земельных участков приватизированными предприятиями' нуждается в комплексном исследовании, учитывающем нововведения в земельном законодательстве. И предопределило выбор темы диссертации

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с приватизацией земельных участков приватизированными предприятиями

1 В настоящем исследовании применяется формулировка «приватизация земельных участков приватизированными предприятиями», так как речь идет о предоставлении (путем выкупа) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, те о приватизации При этом покупателями являются приватизированные предприятия Таким образом, несмотря на неблагозвучность данной формулировки она точно отражает суть вопроса и позволяет избежать длинных фраз

Предмет исследования составляют совокупность теоретических и практических правовых основ приватизации земли, а также система нормативных правовых актов в области регулирования процесса приватизации земельных участков приватизированными предприятиями

Цели и задачи исследования. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного изучения правовых норм, регулирующих предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приватизированным предприятиям, а также правоприменительной практики сформулировать основные положения о выкупе земельных участков приватизированными предприятиями и выработать предложения по совершенствованию законодательства в сфере приватизации земельных участков приватизированными предприятиями Эта цель достигается посредством решения следующих задач

- проведение комплексного анализа земельного законодательства РФ, судебной практики, юридической литературы, различных иных публикаций и источников по теме настоящего исследования,

- исследование теоретических и практических проблем в данной сфере отношений;

- формулирование выводов и предложений, направленных на повышение эффективности правового регулирования данных отношений, а также механизма реализации процесса приватизации земельных участков приватизированными предприятиями,

- на основе теоретических выводов обоснование рекомендаций по совершенствованию Земельного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по выкупу земельных участков приватизированными предприятиями

исследования- сравнительный и формально-логический. В диссертации использовался принцип системно-структурного подхода к изучению правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями

Теоретико-правовая база исследования.

Теоретической основой диссертации являются научные труды ведущих правоведов в области общей теории права. С С. Алексеева, А.В Малько, Н И Матузова, М Н Марченко, В С Нерсесянца, A.C. Пиголкина, В Е Чиркина и других, правоведов-цивилистов, касающихся вопросов земельного права-С Н Братуся, В В Витрянского, В А Дозорцева, Е А Суханова, А.П. Сергеева, Ю К. Толстого

В работе исследованы положения, сформулированные в работах ученых - специалистов в области экологического, земельного и аграрного права Помимо названных выше, это: А И. Бобылев, М М Бринчук, М.И Васильева, H.H. Веденин, O.JI Дубовик, Б В Ерофеев, О А Зиновьева, И А Игнатьева, БД Клюкин, НИ Краснов, В.В Круглов, E.JI Минина, MC Пашова, В В Петров, Т В Петрова, H.A. Сыродоев, Г В Чубуков, А С Шестерюк, А А. Ялбулганов и другие ученые

Нормативную базу составили такие основополагающие правовые акты, как Конституция Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, регулирующие общественные отношения в области приватизации земельных участков

анализа многочисленных проблем, связанных с приватизацией земельных участков предприятиями, разработаны теоретические выводы по исследуемой теме и даны рекомендации, направленные на совершенствование нормативного правового регулирования процесса приватизации земельных участков приватизированными предприятиями, которые предлагается закрепить в федеральном законодательстве

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие новизну диссертационного исследования:

1. До сих пор в российской науке отсутствует однозначное понимание того, что же является единым объектом недвижимости, также нет и его легального определения Это понятие появилось в контексте реформирования оборота земли и других объектов недвижимости Некоторыми авторами предлагается расценивать единый объект через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любые его строительные изменения - как улучшений земельного участка При этом не имеет значения, на одном титуле права или нет, находятся земельный участок и объект недвижимости на нем. Также имеется в виду единый объект, когда говорится об идентичности прав на земельный участок и расположенные на нем строения Кроме того, рекомендуется использовать опыт германского права по объединению земельных участков и зданий в единый объект, ввести норму о составных частях вещи, где здания, строения, сооружения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а считаются составной частью недвижимой вещи - земельного участка

В работе обосновывается позиция, о том, что в данном случае отсутствует один объект недвижимости не только физически, но и юридически. В реальности это разные по правовому статусу объекты Применительно к каждому из них по-разному оформляются права на них. Фактически критерием образования единого объекта может служить право

собственности как на объект недвижимого имущества, так и на земельный участок под ним

Диссертантом предлагается рассматривать единый объект как земельный участок и расположенные на нем все имеющиеся здания, строения, сооружения, предприятие как имущественный комплекс, которые принадлежат одному лицу на праве собственности

2 Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом В связи с этим целесообразно максимально упростить порядок выкупа земельных участков предприятиями, приватизированными до вступления в силу Земельного кодекса РФ и оформления прав на эти земельные участки

Завершение приватизации имущественного комплекса путем дооформления прав на земельный участок будет соответствовать нормам действующего земельного законодательства, согласно которым не допускается приватизация объектов недвижимости без земельных участков (п 7 ст 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ)

3 Действующий порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, распространяется на всех собственников зданий, строений, сооружений независимо от того, каким образом и когда приобретались такие объекты недвижимости Предлагается выделить из общего состава собственников недвижимости предприятия, приватизированные в период экономических реформ 90-х годов прошлого века вплоть до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Для этих приватизированных предприятий аргументируется необходимость отдельного (специального) правового регулирования

отношений по предоставлению им земельных участков, которые не вошли в имущественный комплекс при приватизации указанных предприятий В этих целях предлагается дополнить Земельный кодекс статьей, предусматривающей предоставление земельных участков предприятиям, приватизированным до вступления его в силу, в упрощенном порядке, порядок определения стоимости выкупаемых участков, формы и сроки оплаты и другие особенности выкупа земельных участков и оформления прав на них.

Внесение предлагаемых изменений в Земельный кодекс РФ потребует соответствующей корректировки и иных федеральных законов, регулирующих вопросы выкупа земельных участков приватизированными предприятиями

4 Упрощенный порядок выкупа для указанных предприятий должен предусматривать приватизацию земельного участка без заключения договора купли-продажи на основании распорядительного акта (решения государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления), при котором оплата производится единовременным платежом. Заключение договор купли-продажи обязательно в случаях, когда предоставляется рассрочка либо в счет оплаты земельного участка покупатель передает свои акции

В целях оформления в упрощенном порядке прав на земельные участки исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", осуществляет организацию мероприятий по выполнению в отношении таких земельных участков работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и кадастрового паспорта

5 Обосновывается целесообразность того, чтобы пересмотреть действующий порядок определения выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями, а также предусмотреть дифференцированный подход к расчету стоимости земельного участка в зависимости от наличия застроенных территорий на участке Для площадей, занятых различными объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями) по их периметру, предлагается применять понижающие коэффициенты, которые устанавливаются соответствующими государственными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в нормативных актах, регулирующих цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В связи с этим потребуется внесение изменений в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

6 Сформулировано предложение предоставлять приватизированным предприятиям при выкупе земельного участка рассрочку платежа без оформления залога недвижимого имущества (ипотеки), т е без залога выкупаемого земельного участка, однако с условием, ограничивающим распоряжение этим участком Условие заключается в том, что до полной оплаты по договору купли-продажи земельного участка, предприятие лишается права продажи указанного земельного участка

Таким образом, рассрочка создаст благоприятные условия для выкупа земельных участков, позволит сделать выкуп земельных участков более посильным для предприятий

Практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ходе исследования выводы, предложения и рекомендации возможно использовать в правотворческой деятельности, направленной на совершенствование действующего законодательства, в

правоприменительной практике органов государственной власти и органов местного самоуправления

Материалы диссертации могут служить дополнительным научным материалом в учебном процессе при изучении земельно-правовых дисциплин в высших учебных заведениях.

Структура диссертационного исследования определяется его предметом и состоит из введения, четырех глав и списка источников и литературы

Апробация результатов исследования. Основные выводы и положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на заседаниях сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН Материалы исследования нашли отражение в научных публикациях диссертанта Теоретические выводы и предложения по совершенствованию законодательства апробированы на следующих конференциях XIV Всероссийская конференция «Актуальные проблемы экологического, земельного права и законодательства» (Софрино-14, 19-20 мая 2008г),

XIII Всероссийская школа молодых ученых - юристов, занимающихся проблемами охраны окружающей природной среды, природопользования и обеспечения экологической безопасности

Разработанные в настоящем диссертационном исследовании материалы использовались при ведении практических семинарских занятий по курсу «Земельное право» в Московской государственной юридической академии.

Содержание работы Во Введении обосновывается актуальность темы, характеризуется степень ее разработанности, определяется предмет исследования, его цели, задачи и методологическая основа, обосновываются научная новизна и практическая значимость, формулируются положения, выносимые на защиту.

Глава первая «Общая характеристика правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями с начала проведения земельной реформы» состоит из трех параграфов и посвящена правовому регулированию выкупа земельных участков приватизированными предприятиями периода экономических реформ последнего десятилетия XX века и провозглашения земельной реформы в России и до принятия Земельного кодекса РФ

Первый параграф «Общая характеристика процесса приватизации земельных участков и предприятий» посвящен вопросам реформирования общественных отношений в сфере земельной собственности, землевладения и землепользования, заложившим основу для перераспределения земли, введения различных форм собственности на землю и включения ее в гражданский оборот.

Экономические реформы в России начались на фоне глубокого кризиса советской плановой экономики, резко обострившегося в конце 80-х годов Переход России от планово-административной экономики к рыночной потребовал преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений Сложившиеся в советское время структура управления земельными ресурсами и система земельных правоотношений в зарождавшихся в начале 90-х годов прошлого века новых для России рыночных условиях не могла обеспечить эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации, в связи с чем возникла объективная необходимость их перестройки

Определение эффективных собственников земли и создание условий для обеспечения возможности приобретения ими в собственность земельных участков оптимальных размеров - одна из главных причин, заставляющих государство отходить от многолетней практики монопольного владения землей и другой недвижимостью Однако решение проблемы собственности на землю, в конечном счете, сводится не столько к тому, какая из форм собственности получит преимущество, сколько к установлению их

рационального соотношения Важно определить границы, за пределами которых та или иная форма собственности будет неэффективна Соответственно расширение границ частной собственности на землю должно определяться, прежде всего, более эффективным и рациональным, чем в государственном секторе, использованием собственником своих прав на землю, но обязательно под контролем государства

В работе дается краткая характеристика приватизации государственных и муниципальных предприятий в указанный период. Приватизация имущественных комплексов осуществлялась без земельных участков, хотя они и включались в план приватизации предприятия Земельный участок передавался на праве постоянного (бессрочного) пользования либо в аренду

Существенное влияние на содержание и структуру законодательства, регулирующего отношения по отчуждению государственного и муниципального имущества, оказала политизированность процесса формирования приватизационного законодательства, обусловленная высокой социальной и экономической значимостью регулируемых отношений

Обстановка тех лет в условиях политического и экономического кризиса не позволила обеспечить достижение и реализацию всех целей и задач земельной реформы. Новая природа земельных отношений, в том числе в области приватизации земли, требовала соответствующего правового обеспечения

По мнению диссертанта, в целях осуществления земельной реформы в Российской Федерации, выкуп земельных участков приватизированными предприятиями в настоящее время необходимо признать дооформлением прав собственников, как завершение процесса приватизации предприятий, для максимального облегчения процедуры установить упрощенный порядок выкупа земельного участка и оформления прав на него Такой порядок должен предусматривать приватизацию земельного участка на основании распорядительного акта, подробнее этот порядок будет изложен ниже.

В работе анализируется правовое содержание понятия «единый объект недвижимости» Единый объект недвижимости предлагается рассматривать не как создание одного объекта (земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения), а как объекты недвижимости, в том числе предприятия и земельные участки, находящиеся под ними, которые принадлежат одному лицу на праве собственности. Необходимо подчеркнуть, что именно на праве собственности - только в этом случае не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, они могут переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

В параграфе втором «Особенности правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями с начала проведения земельной реформы» дается характеристика правового регулирования выкупа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий в период реформ, начавшихся в 90-е годы прошлого века и до принятия Земельного кодекса 2001 года

Впервые право граждан и юридических лиц при приватизации государственных и муниципальных предприятий на приобретение земельных участков в собственность возникло после вступления в силу Указа Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»2, т е со 2 апреля 1992 г

Покупателями земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, строением, сооружением могли быть физические и юридические лица, которые приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение

2 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 1992 № 14 Ст 761

Для наглядности в диссертации приводится таблица, в которой изложены принципы установления выкупной и нормативной цены земельных участков в их динамике, начиная с 14 июня 1992 года и до введения в действие Земельного кодекса РФ

В целом законодательство рассматриваемого периода отличалось бессистемностью и пробельностью

В 2001 году произошел качественный скачок в развитии федерального земельного законодательства. В апреле была введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ, создающая необходимые правовые основания для хозяйственного оборота земель городов, и, прежде всего, операций купли-продажи земельных участков В июле был принят Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»3, который вступил в действие в середине января 2002 года Принятие нового Земельного кодекса в октябре 2001 года также позволило значительно ускорить процесс приватизации земли. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением, но и активности в этом процессе тоже не наблюдалось.

Изменения законодательства о земле сопряжены с общественными и экономическими преобразованиями в государстве Правовое регулирование земельно-имущественных отношений при приватизации предприятий является основной задачей обеспечения развития отечественной промышленности, основанной на различных формах собственности В этом случае нормативные правовые акты осуществляют регулятивную функцию, те регулируют отношения между государством и другими участниками правоотношений.

Следует сказать, что, тем не менее, процесс выкупа земельных участков в регионах шел и продолжает идти крайне неравномерно В Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель Российской

3 Собрание законодательства Российской Федерации 2001 № 30 Ст 3060 Федеральным законом от 17 апреля 2006 г № 53-Ф3 настоящий Федеральный закон признан утратившим силу

Федерации в 2006 году4 отмечено, что земли промышленности, энергетики, транспорта и земли иного специального назначения приватизированы в меньшей степени По состоянию на 1 января 2007 года в частной собственности находилось 82,8 тыс. га (0,5% всех земель данной категории), в том числе в собственности юридических лиц - 72 тыс. га, в государственной и муниципальной собственности - 16,6 млн га (99,5%) В собственности приватизированных несельскохозяйственных предприятий находилось 66,4 тыс га За 2006 год количество таких земель увеличилось всего на 8,0 тыс га

Параграф третий «Соотношение норм земельного права и норм гражданского права в регулировании земельных отношений» посвящен проблеме соотношения норм публичного и частного права в части регулирования приватизации земельных участков

Многие исследователи в целом признают наличие проблемы соотношения норм гражданского права и земельного права в регулировании земельных отношений, но предпочтение отдают либо нормам земельного права, либо нормам гражданского права Ряд авторов, исходя из реалий, складывающихся в условиях рынка земли, решение проблемы видят в правильном определении соотношения норм гражданского и земельного права

Диссертант полагает, что такие вопросы как приватизация земельных участков, т.е передача публичной собственности в частную собственность, должны регулироваться исключительно земельным законодательством, без отсылок к иным нормам Для этого и предлагается дополнить Земельный кодекс РФ отдельной статьей, регламентирующей приватизацию земельных участков приватизированными предприятиями

Глава вторая «Характеристика правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями в

4 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году Информация с сайта Рос недвижимости www kadastr ги

современных условиях» посвящена исследованию выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности приватизированными предприятиями в настоящее время

В параграфе первом «Выкуп земельных участков приватизированными предприятиями» проводится анализ действующего российского законодательства, регулирующего приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных под предприятиями, которые были приватизированы до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Преобразования в области земельных отношений все годы земельной реформы происходили в сложных, неоднозначных условиях по существу, не было ни по-настоящему глубоко и системно проработанной экономической платформы, ни полноценного правового обеспечения по ключевым направлениям реформирования Сегодня формируются и комплексная стратегия действий, и взвешенная методология реформы, и рациональная инфраструктура управления, и системное законодательное пространство.

Стратегической целью государственной политики в сфере управления землей и иной недвижимостью, реформирования и регулирования связанных с ними отношений (государственной земельной политики в Российской Федерации как неотъемлемой части государственной социально-экономической политики) является обеспечение условий для эффективного использования и развития рынка земли и иной недвижимости как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации и повышения благосостояния ее граждан

В связи с этим Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р5, было признано необходимым завершение процесса переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право

5 Собрание законодательства Российской Федерации 2006 № 5 Ст 589

собственности или аренды

В текущей ситуации сами предприятия-землепользователи экономически не заинтересованы идти на выкуп земельных участков, расположенных под приватизированными зданиями, строениями и сооружениями Но их не устраивает и сложившаяся фискальная система арендных отношений Для предприятий удобнее всего - это продолжать максимально долго оставаться на условиях постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Очевидно, что при определении условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, необходимо обеспечить баланс публичных и частных имущественных интересов.

Земля в собственности предприятия - это надежные гарантии для инвесторов, это возможность получения ипотечного кредита, это свидетельство надежности предприятия Предприятие, став собственником земельного участка, на котором оно размещается, может реально оценить свой потенциал и определить эффективные способы и направления его использования, повысить, в конечном счете, отдачу от функционирования всего комплекса недвижимости

Следует отметить, что в настоящее время на приватизацию земельных участков приватизированными предприятиями распространяются общие нормы земельного законодательства, которые применяются ко всем собственникам зданий, строений, сооружений независимо от того, каким образом приобретались такие объекты недвижимости - в порядке приватизации предприятий или по иным основаниям, например, путем возведения здания на арендованном земельном участке

Диссертантом предлагается из всей группы собственников объектов недвижимости выделить предприятия, приватизированные до вступления в силу Земельного кодекса РФ, так как в процессе приватизации предприятий земельные участки, расположенные под данными предприятиями,

включались в план приватизации, но не были переданы в собственность вместе с другими объектами недвижимости

Поэтому в целях завершения процесса приватизации предприятий необходимо предусмотреть упрощенный порядок выкупа ими земельных участков Упрощенный порядок позволит сократить сроки оформления прав на земельный участок, упростить процедуру выкупа и подготовки документов для государственного кадастрового учета земельного участка

Следует внести в Земельный кодекс РФ статью, регулирующую приватизацию указанными предприятиями земельных участков В этой статье предлагается предусмотреть, каким образом будет осуществляться приватизация земельного участка указанными субъектами правоотношений, в какие сроки и кем готовится кадастровый паспорт участка, в случае его отсутствия, а также порядок определения стоимости земельного участка, форма оплаты и иные условия выкупа Подробнее эти вопросы будут изложены ниже

Необходимо установить, что земельный участок приватизированным до вступления в силу ЗК РФ предприятиям переоформляется только в собственность (путем выкупа)

В диссертации критически рассматривается действующий порядок предоставления прав на земельный участок предприятиям.

Приводятся материалы судебной практики по вопросам приобретения права собственности на земельный участок в соответствии со ст 36 ЗК РФ

Диссертант предлагает ввести норму о том, что в если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, то после подачи юридическим лицом заявления орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления, принимающий решение о предоставлении земельного участка, обязан осуществить организацию работы по подготовке документов, содержащих

необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведений о таких земельных участках, и кадастрового паспорта Кадастровые работы и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка ведутся за счет юридического лица — заявителя

Во параграфе втором «Лица, участвующие в выкупе земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности» в целях определения собственника выкупаемого земельного участка рассматриваются вопросы разграничения государственной собственности на землю Трансформация отношений земельной собственности в Российской Федерации связана не только с введением права частной собственности на землю Изменения в отношениях земельной собственности обусловлены структурированием государственной собственности по субъектам, те введением наряду с государственной и частной собственностью также и муниципальной собственности

В земельных отношениях Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования выступают не только как носители властных полномочий на соответствующей территории, но и как собственники земельных участков. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, субъекты Российской Федерации - земельными участками, находящимися в их собственности, органы местного самоуправления -земельными участками, находящимися в муниципальной собственности

Возникает вопрос, кто же уполномочен выступать от имени государства и муниципальных образований как собственников земельных участков?

В настоящее время управление и распоряжение федеральным имуществом, в том числе земельными участками, осуществляют Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы

Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г № 724 «Вопросы системы и

структуры федеральных органов исполнительной власти»6 на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом возложены функции специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" по организации продажи приватизируемого федерального имущества

А круг лиц, которые могут выступать покупателями государственного и муниципального имущества, определен в ст. 5 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

В параграфе третьем «Земли и земельные участки, не подлежащие приватизации» изложены вопросы, касающиеся ограничения оборота земельных участков, а также земель, запрет на приватизацию которых установлен законом

В диссертационном исследовании отмечается, что если объекты недвижимого имущества, включая имущественные комплексы, расположенные на землях, изъятых либо ограниченных в обороте, были переданы в частную собственность, тогда и земельные участки под этими объектами теряют качества изъятых или ограниченных в обороте В связи с этим, представляется целесообразным земельные участки, расположенные на землях, изъятых или ограниченных в обороте, предоставлять приватизированным предприятиям в долгосрочную аренду, с арендной платой, равной размеру земельного налога

Глава третья «Правовые аспекты определения стоимости земельных участков» посвящена анализу видов стоимости земельных участков, в ней также показано, как они взаимозависимы Изложен порядок определения стоимости выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

6 Парламентская газета от 15 мая 2008 г N 33

В параграфе первом дается «Законодательная классификация стоимости земельных участков».

На ранних этапах проведения реформ в Российской Федерации рыночная цена на товары, услуги, предметы была договорной либо основывалась на нормативных ценах с применением коэффициентов, а в некоторых случаях была произвольной К земельным участкам применялась нормативная цена земли, которая не соответствовала рыночным расценкам

Действующее законодательство содержит несколько понятий применительно к цене земли, имеющих самостоятельную правовую нагрузку «кадастровая стоимость» - устанавливается для целей налогообложения и в иных предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами случаях;

«нормативная цена» - применяется для целей налогообложения и в иных случаях, если кадастровая стоимость не определена,

«рыночная стоимость» - устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»7,

«цена продажи государственных и муниципальных земель собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений»

Разнообразие подходов к определению ценовых показателей стоимости земельных участков подлежит упорядочиванию Так, методики по определению стоимости земельных участков в основном предусматривают возможность выставить на продажу участок, ранее никому не принадлежавший и свободный от прав и имущества третьих лиц Применение же методик определения стоимости земельного участка застроенного, например, приватизированным объектом недвижимости, предполагает установление иных параметров оценки с учетом того, что оборот участка ограничивается как наличием на нем предприятий, зданий, строений, сооружений, так и иными условиями использования этих объектов

7 Собрание законодательства РФ 1998 №31 Ст 3813

недвижимости В этом случае и земельный участок, и постройка на нем, с правовой точки зрения, взаимосвязаны, т е участок приватизируется под постройкой не для их продажи или совершения иной сделки Совершение одновременных гражданско-правовых сделок с этими объектами становится только возможным, потенциальным, но не обязательным8

При определении как кадастровой, так и рыночной стоимости также не учитывается тот фактор, что на участке имеются застроенные площади, которые не могут быть никем использованы, соответственно ценовой показатель таких площадей отличается от свободных.

Во параграфе втором «Порядок определения стоимости при выкупе земельных участков приватизированными предприятиями» описывается действующий порядок определения стоимости при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, а также споры, возникшие по этому вопросу

Приводятся нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных образований об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений

Безусловно, земля под предприятиями не может использоваться никем, кроме этих предприятий Самым показательным примером этого является земельный участок, расположенный непосредственно под зданиями, строениями, сооружениями по их периметру Выкуп таких площадей составляет значительную долю в общем числе выкупаемых земельных участков Поэтому автор предлагает при определении стоимости земельного участка, предоставляемого предприятиям, приватизированным до вступления в действие Земельного кодекса РФ, предусмотреть дифференцированный

* См Прорвич В А Стандартизация оценки недвижимого имущества. - М ЗАО «издатечьство «Экономика» 2006 С 433

подход к установлению цены участка

Для застроенных площадей необходимо ввести понижающие коэффициенты Такие коэффициенты устанавливают соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, в полномочия которых входят принятие нормативных актов об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, и в тех же нормативных правовых актах Коэффициенты должны устанавливаться с учетом региональных особенностей, а также профилей предприятий в данной местности

Также в целях создания благоприятных условий для выкупа земельных участков приватизированными предприятиями необходимо предусмотреть возможность предоставления рассрочки платежей за выкуп земельных участков на срок до 5 лет, без ипотеки, т. е без залога этих земельных участков, но с условием, ограничивающим распоряжение имущественным комплексом, включая земельный участок

Соответственно, при предоставлении рассрочки приватизированным предприятиям в договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать, что до полной оплаты по договору запрещается продажа данного земельного участка А при государственной регистрации права собственности на земельный участок, следует внести в единый государственный реестр прав запись об ограничении права собственности

Автор полагает целесообразным предоставить возможность приватизированным предприятиям в счет оплаты за земельный участок передавать свои акции Для этого в статье, которой предлагается дополнить Земельный кодекс РФ, должно быть записано, что покупателю на его усмотрение предоставляется право расплатиться за выкупаемый земельный участок акциями своего общества, в количестве, определяемом самим покупателем При этом стоимость акций определяется в соответствии с

Федеральным законом от 26 декабря 1995 г № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"9

Глава четвертая «Требования к образованию земельных участков для совершения сделки. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка приватизированными предприятиями»

состоит из двух параграфов, посвященных процедуре оформления выкупа земельных участков приватизированными предприятиями.

В параграфе первом рассмотрены общие условия образования земельных участков, на которых расположены приватизированные предприятия.

Приватизация земельных участков предприятиями связана с решением комплекса вопросов, возникающих в связи с образованием земельного участка как объекта недвижимости

Каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам, местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитута)

До принятия решения о приватизации земельного участка выполняется комплекс мер по инвентаризации состава имущества, имеющихся документов на землю и иное недвижимое имущество предприятия с целью проведения кадастрового учета объектов недвижимости Кадастровое дело объекта недвижимости формируется после присвоения объекту недвижимости кадастрового номера

Согласно ст 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ

9 Собрание законодательства РФ 1996 Л» I Ст I

смежных земельных участков (при их наличии) и естественных границ земельного участка

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст 37 Земельного кодекса).

Таким образом, государственный кадастровый учет является неотъемлемой процедурой, осуществляемой в отношении земельных участков, предоставляемых приватизированным предприятиям

В целях оформления в упрощенном порядке выкупа земельных участков приватизированными предприятиями диссертантом предлагается ввести норму, согласно которой орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления, принимающий решение о предоставлении земельного участка, обязан организовать мероприятия по подготовке документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках и подготовку кадастрового паспорта. Оплата стоимости указанных работ производится за счет заявителя

Во параграфе втором «Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка» исследованы особенности указанного договора, а также целесообразность его заключения при выкупе земельных участков приватизированными предприятиями.

Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к

другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п Зет 129)

Договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п 1 ст 454, п 1 ст 549 Гражданского кодекса РФ) К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл 30 Гражданского кодекса РФ 10

Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок К ним относятся кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным

Рассматривая приватизацию земельных участков приватизированными предприятиями, необходимо отметить, что данная сделка больше напоминает распорядительные действия, а договор купли-продажи не совсем полноцен Продавцом является публичное образование, покупателем - исключительно то предприятие, которое расположено на указанном земельном участке и никто иной Цена определяется не соглашением сторон, а нормативным правовым актом Собственник земельного участка не может по собственной воле отказать покупателю в продаже этого участка Отказ допускается лишь в случае невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных

10 См Тихомиров М Ю Аренда и купля-продажа земечьных участков в Российской Федерации / Право и экономика 2007 № 12 С 21

правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд)

Следовательно, отсутствует воля сторон, которая, как известно, характеризует сделку Исходя из этого, предлагается оформлять приватизацию земельных участков приватизированными предприятиями решением государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а договор купли-продажи заключать только в случаях предоставления рассрочки платежей по договору либо когда земельный участок оплачивается (полностью или частично) акциями общества, являющегося покупателем В договоре необходимо указать срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей

Не менее значимым является вопрос государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков приватизированными предприятиями

В целях установления ясности в вопросе регистрации права собственности на земельный участок приватизированными предприятиями предлагается внести в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнительно статью, учитывающую особенности государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями В частности в ней следует закрепить положения, о том, что указанная государственная регистрация осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, вынесшего решение о предоставлении земельного участка либо действующего по их поручению лица от имени продавца участка Не должно являться препятствием для государственной регистрации условие о рассрочке платежа за земельный участок, передаваемый в собственность приватизируемого предприятия Необходимо учесть, что право собственности на земельный участок, в том числе на тот, который был

приобретен в рассрочку, переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1 Будникова Ю Е Выкуп земли - право или обязанность9 // «Черные дыры» в Российском Законодательстве 2003 №4 С 255-259

2 Будникова Ю Е Некоторые проблемы действующего земельного законодательства // Кратко о «Черных дырах» в Российском Законодательстве 2003. №2 С 21-23

3. Будникова Ю Е Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений // Право и государство теория и практика 2008 №4 С 55-59

4 Будникова Ю Е Порядок определения стоимости при выкупе земельных участков приватизированными предприятиями // Право и государство теория и практика 2008 №10 С 46-49

5 Будникова Ю Е Общая характеристика выкупа земельных участков приватизированными предприятиями с начала проведения земельной реформы // Экологическое право 2008 №5. С 15-20

Отпечатано в ООО «Компания Спутник+» ПД № 1-00007 от 25 09 2000 г. Подписано в печать 17.11.08. Тираж 100экз Уел пл. 1,93 Печать авторефератов: 730-47-74,778-45-60

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Будникова, Юлия Евгеньевна, кандидата юридических наук

Введение

Глава I. Общая характеристика правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями с начала проведения земельной реформы

1. Общая характеристика процесса приватизации земельных участков и предприятий

2. Особенности правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями с начала проведения земельной реформы

3. Соотношение норм земельного права и норм гражданского права в регулировании земельных отношений

Глава II. Характеристика правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями в современных условиях

1. Выкуп земельных участков приватизированными предприятиями.

2. Лица, участвующие в выкупе земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

3. Земли и земельные участки, не подлежащие приватизации.

Глава III. Правовые аспекты определения стоимости земельных участков

1. Законодательная классификация стоимости земельных участков.

2. Порядок определения стоимости при выкупе земельных участков приватизированными предприятиями.

Глава IV. Требования к образованию земельных участков для приватизации. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка приватизированными предприятиями

1. Общие условия образования земельных участков, на которых расположены приватизированные предприятия.

2. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка приватизированными предприятиями.

Список источников и литературы.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями"

Россия располагает огромными земельными ресурсами, площадь которых составляет более 1,7 млрд га. Это национальное богатство, прочная основа решения многих социально-экономических проблем. Однако реальное богатство нашей страны состоит не в размере ее земельных ресурсов, а в том, как организовано их хозяйственное использование, какие доходы и иную пользу дает земля людям. И это в значительной степени зависит от степени участия земельных участков в гражданском обороте. Земля как пространственный базис постепенно вовлекается в процесс передачи собственности из государственной в частную.

Процесс денационализации земли, т.е. передачи земельных участков, находившихся в исключительной собственности государства, в частную собственность, продолжается в Российской Федерации вот уже 18 лет. В данном процессе важная роль принадлежит законодательству, призванному надлежащим образом регулировать общественные отношения в области использования земельных ресурсов.

Данная работа посвящена исследованию правового регулирования выкупа земельных участков, расположенных под приватизированными предприятиями. В настоящее время предприятия, как хозяйствующие субъекты (субъекты права) могут быть только государственными и муниципальными унитарными. Однако диссертант считает возможным использовать в работе термин «приватизированные предприятия», понимая под таковыми хозяйственные общества или товарищества, которые были созданы путем приватизации государственных и муниципальных предприятий до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

До 2001 года для законодательного обеспечения проводимой земельной реформы разрабатывались и принимались в основном акты, имевшие подзаконный характер. Нормативные правовые акты того времени отличались декларированием прав на приватизацию земельных участков. При этом отсутствовал механизм реализации данного права, что не позволяло предприятиям провести приватизацию имущественного комплекса вместе с земельным участком. Кроме этого, не были созданы способы экономического обеспечения реализации права на выкуп земельных участков.

В отличие от российского опыта в зарубежных странах процессы приватизации отраслей или отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, а здания и сооружения, - с другой.

Актуальность исследования диктуется необходимостью законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и расположенный на нем имущественный комплекс. Законодатель продолжает разрабатывать правовые основы закрепления права собственности и на земельный участок, и на находящуюся на нем недвижимость. Об этом свидетельствует недавнее принятие Федерального закона от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно действующему земельному законодательству исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые закреплены в Земельном кодексе РФ и в федеральных законах. Значительную часть таких собственников составляют приватизированные предприятия, прошедшие приватизацию в 90-х годах прошлого века, однако не получившие возможность оформить земельный участок под предприятием в собственность.

Передача земельных участков под приватизированными предприятиями их собственникам позволит завершить процесс приватизации предприятий в целом.

Степень научной разработанности темы исследования. В современной правовой науке проблемы выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приватизированными предприятиями и их практическое решение являются недостаточно исследованными и требуют надлежащей проработки, хотя вопросам приватизации земли в целом в юридической литературе уделено немало внимания. Фундаментальные теоретические исследования в области приватизации земельных участков были проведены и отражены в научных трудах ведущих российских ученых. Среди них следует отметить, прежде всего, A.B. Алпатова, З.С. Беляеву, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, В.В. Витрянского, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновскую, С.И. Герасина, А.К. Голиченкова, И.А. Иконицкую, Ю.Г. Жарикова, О.М. Козырь, О.И. Крассова, В.А. Прорвича, O.A. Самончик, Е.А. Суханова, H.A. Сыродоева, М.Ю. Тихомирова, В.В. Устюкову, Л.П. Фомину, О.В. Шатрову.

Некоторые вопросы правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями рассматриваются в трудах A.B. Алпатова, С.А. Боголюбова, В.П. Кузнецова, Е.А. Семеновой.

Отдельные проблемы вовлечения в экономический оборот земельных участков под приватизированными предприятиями освещены в работах В.Р. Беленького, В.А. Горемыкина, В.А. Прорвича, А.Н. Хахалина.

Экономический аспект вовлечения в оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости рассмотрен в диссертационной работе Е.В. Иванкиной «Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот» (2007г.).

Эти труды, внесшие значительный вклад в науку земельного права, нашли отражение в настоящем исследовании.

Вместе с тем, проблема правового регулирования приватизации земельных участков приватизированными предприятиями1 нуждается в комплексном исследовании, учитывающем нововведения в земельном законодательстве. И предопределило выбор темы диссертации.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с приватизацией земельных участков приватизированными предприятиями.

В настоящем исследовании применяется формулировка «приватизация земельных участков приватизированными предприятиями», так как речь идет о предоставлении (путем выкупа) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, т.е. о приватизации. При этом покупателями являются приватизированные предприятия. Таким образом, несмотря на неблагозвучность данной формулировки, она точно отражает суть вопроса и позволяет избежать длинных фраз.

Эта цель достигается посредством решения следующих задач:

- исследование теоретических и практических проблем в данной сфере отношений;

Методологическую основу исследования составляют основные общенаучные методы, такие как диалектический метод познания, метод системного анализа, исторический и статистический методы, синтез, обобщение, метод комплексного подхода, а также частнонаучные методы исследования: сравнительный и формально-логический. В диссертации использовался принцип системно-структурного подхода к изучению правового регулирования выкупа земельных участков приватизированными предприятиями.

Теоретико-правовая база исследования.

Теоретической основой диссертации являются научные труды ведущих правоведов в области общей теории права: С.С. Алексеева, A.B. Малько, Н.И. Матузова, М.Н. Марченко, B.C. Нерсесянца, A.C. Пиголкина, В.Е. Чиркина и других, правоведов-цивилистов, касающихся вопросов земельного права: С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.

В работе исследованы положения, сформулированные в работах ученых - специалистов в области экологического, земельного и аграрного права. Помимо названных выше, это: А.И. Бобылев, М.М. Бринчук, М.И. Васильева, H.H. Веденин, O.JI. Дубовик, Б.В. Ерофеев, O.A. Зиновьева, И.А. Игнатьева, Б.Д. Клюкин, Н.И. Краснов, В.В. Круглов, E.JI. Минина, М.С. Пашова, В.В. Петров, Т.В. Петрова, H.A. Сыродоев, Г.В. Чубуков, A.C. Шестерюк, A.A. Ялбулганов и другие ученые.

Научная новизна исследования состоит в том, что в нем впервые осуществлено комплексное монографическое исследование правового регулирования приватизации земельных участков путем их выкупа приватизированными предприятиями. В работе на основе проведенного анализа многочисленных проблем, связанных с приватизацией земельных участков предприятиями, разработаны теоретические выводы по исследуемой теме и даны рекомендации, направленные на совершенствование нормативного правового регулирования процесса приватизации земельных участков приватизированными предприятиями, которые предлагается закрепить в федеральном законодательстве.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие новизну диссертационного исследования:

1. До сих пор в российской науке отсутствует однозначное понимание того, что же является единым объектом недвижимости, также нет и его легального определения. Это понятие появилось в контексте реформирования оборота земли и других объектов недвижимости. Некоторыми авторами предлагается расценивать единый объект через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любые его строительные изменения - как улучшений земельного участка. При этом не имеет значения, на одном титуле права или нет, находятся земельный участок и объект недвижимости на нем. Также имеется в виду единый объект, когда говорится об идентичности прав на земельный участок и расположенные на нем строения. Кроме того, рекомендуется использовать опыт германского права по объединению земельных участков и зданий в единый объект, ввести норму о составных частях вещи, где здания, строения, сооружения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а считаются составной частью недвижимой вещи - земельного участка.

В работе обосновывается позиция, о том, что в данном случае отсутствует один объект недвижимости не только физически, но и юридически. В реальности это разные по правовому статусу объекты. Применительно к каждому из них по-разному оформляются права на них. Фактически критерием образования единого объекта может служить право собственности как на объект недвижимого имущества, так и на земельный участок под ним.

2. Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом. В связи с этим целесообразно максимально упростить порядок выкупа земельных участков предприятиями, приватизированными до вступления в силу Земельного кодекса РФ и оформления прав на эти земельные участки.

Завершение приватизации имущественного комплекса путем дооформления прав на земельный участок будет соответствовать нормам действующего земельного законодательства, согласно которым не допускается приватизация объектов недвижимости без земельных участков (п.7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).

3. Действующий порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, распространяется на всех собственников зданий, строений, сооружений независимо от того, каким образом и когда приобретались такие объекты недвижимости. Предлагается выделить из общего состава собственников недвижимости предприятия, приватизированные в период экономических реформ 90-х годов прошлого века вплоть до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Для этих приватизированных предприятий аргументируется необходимость отдельного (специального) правового регулирования отношений по предоставлению им земельных участков, которые не вошли в имущественный комплекс при приватизации указанных предприятий. В этих целях предлагается дополнить Земельный кодекс статьей, предусматривающей предоставление земельных участков предприятиям, приватизированным до вступления его в силу, в упрощенном порядке, порядок определения стоимости выкупаемых участков, формы и сроки оплаты и другие особенности выкупа земельных участков и оформления прав на них.

4. Упрощенный порядок выкупа для указанных предприятий должен предусматривать приватизацию земельного участка без заключения договора купли-продажи на основании распорядительного акта (решения государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления), при котором оплата производится единовременным платежом. Заключение договор купли-продажи обязательно в случаях, когда предоставляется рассрочка либо в счет оплаты земельного участка покупатель передает свои акции.

5. Обосновывается целесообразность того, чтобы пересмотреть действующий порядок определения выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями, а также предусмотреть дифференцированный подход к расчету стоимости земельного участка в зависимости от наличия застроенных территорий на участке. Для площадей, занятых различными объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями) по их периметру, предлагается применять понижающие коэффициенты, которые устанавливаются соответствующими государственными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в нормативных актах, регулирующих цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с этим потребуется внесение изменений в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

6. Сформулировано предложение предоставлять приватизированным предприятиям при выкупе земельного участка рассрочку платежа без оформления залога недвижимого имущества (ипотеки), т.е. без залога выкупаемого земельного участка, однако с условием, ограничивающим распоряжение этим участком. Условие заключается в том, что до полной оплаты по договору купли-продажи земельного участка, предприятие лишается права продажи указанного земельного участка.

Таким образом, рассрочка создаст благоприятные условия для выкупа земельных участков, позволит сделать выкуп земельных участков более посильным для предприятий.

Структура диссертационного исследования определяется его предметом и состоит из введения, четырех глав и списка источников и литературы.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 (с изменениями и дополнениями)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями)

4. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. Ы221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ 2007, N 31. Ст. 4017.

5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями)

6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями и дополнениями)

7. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

8. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (утратил силу)

9. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изменениями и дополнениями)

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями)

11. Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» (утратил силу)

12. Закон РСФСР № 293-1 от 31 октября 1990 г. «Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР» (утратил силу)

13. Указ Президента РФ от 4 марта 2008 г. N312 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости"

14. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу)

15. Указа Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» (утратил силу)

16. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (утратил силу)

17. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков"

18. Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом»

19. Постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственнойсобственности, до разграничения государственной собственности на землю" (утратило силу)

20. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 1995 г. N439 "О Программе Правительства Российской Федерации "Реформы и развитие российской экономики в 1995-1997 годах"

21. Закон Ставропольского края от 1 августа 2003 г. № 28-кз «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» (принят постановлением Государственной Думы Ставропольского края от 17 июля 2003 г. № 511-Ш ГДСК) (с изменениями и дополнениями).

22. Закон Новгородской области от 9 октября 2007 г. № 170-03 «О внесении изменений в статьи 6 и 9 областного закона «О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области».

23. Закон Республики Ингушетия от 14 декабря 2007 г. № 50-РЗ «О регулировании земельных отношений».

24. Закон Ханты-Мансийского автономного округа Югры от 29 октября 2007 г. № 146-оз «О внесении изменений в Закон Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Об установлении цены земли на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры».

25. Закон Республики Карелия от 31 декабря 2007 г. № 1155-ЗРК «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений».

26. Решение Собрания Представителей г. Кузнецка Пензенской области от 14 февраля 2008 г. № 16-67/4 «Об определении цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Кузнецка, и порядка оплаты муниципального имущества».

27. Решение Шахтинской городской Думы Ростовской области от 27 декабря2007 г. № 401 «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений».

28. Постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. № 413-П «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты».

29. Постановление губернатора Челябинской области от 6 декабря 2007 г. № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области».

30. Постановление Администрации Новосибирской области от 18 февраля2008 г. № 40-па «О цене земельных участков».

31. Постановление Администрации Новгородской области от 17 декабря 2007 г. № 299 «Об установлении цены продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений».

32. Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № ПУ337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений».

33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2005 г. № 15524/04.

34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства».Литература

35. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. №1. С. 32-39.

36. Алексеев С.С. Право собственности. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма. 2007. С 238.

37. Алпатов A.A. и др. под ред. Аратского Д.В. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. -М.: ВИД 111. 2003. С. 171.

38. Алпатов A.A. и др. Управление земельными ресурсами — М.: B1UI II I.2004. С. 515.

39. Алпатов A.A. Земельная реформа в новой России. М.: Экономика и жизнь. 2005. С. 335.

40. Алпатов A.A. Переоформление прав на землю. — М.: Экономика и жизнь.2005. С. 253.

41. Анисимов А. П. Земельная политика и право современной России М.: Право и политика. 2004. №7, С. 38-41.

42. Аратский Д.Б. Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне. Автореферат дис. докт. эконом, наук. М. 1999.

43. Бархатов В.И. и др. Приватизация государственной и муниципальной собственности 2002. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ. 2002. С 137.

44. Батталова JI.M. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в современной России. Уфа: Уфимский полиграфкомбинат. 2005. С 123.

45. Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России. М.: «Былина». 2001. С. 254.

46. Береговой В.В. Приватизация собственности в Российской Федерации. Владимир: Транзит-ИКС. 2006. С. 100.

47. Бирюков Б.М. Приватизация земельных участков. М.: Ось 89. 2006. С. 414.

48. Бобков С.А. Казусы приватизации // Журнал российского права.2007. №9. С.42.

49. Боголюбов С.А.; Никишин, В.В.; Устюкова, В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Норма. 2003. С. 418.

50. Боголюбов С.А. О совершенствовании земельного законодательства // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. ст. науч.-практ. конф. 21-22 сент. 2004г. .М. 2005. С. 23-28.

51. Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. С. 26.

52. Боголюбов С.А. Земельное право 2-е изд., М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. 2008. С. 68.

53. Бринчук М.М. Экологическое право в публично- и частно-правовом контексте. // Экологическое право. 2008. № 4. С28.

54. Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Дис. . канд. юрид. наук. М.: РГБ, 2005.

55. Быстрое Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. 2000. №4. С.46-58.

56. Быстров Г.Е., Клюкин Б.Д. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» М.: Юрид. фирма «КОНТАКТ», 2002. С. 109—110.

57. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. — СПб.: Изд-во Р.Асланова. 2006. С 362.

58. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации//Экологическое право. 2003. № 1. С.20.

59. Волков Г.А. Принципы земельного права. Автореферат дис. .д.ю.н. М. 2005.

60. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект//Государство и право. 1998. №2. С.50-58.

61. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по земельному кодексу Российской Федерации // Бюл. Нотариальной практики. М. 2003. №4. С. 3035.

62. Герасимов В. М. Эпштейн С. Правовое обеспечение земельной реформы. М.: Маркетинг. 2006. С 88.

63. Герасин С.И. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Материалы заседания Ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. 2005. №9.С.114.

64. Герасин С.И Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» // Хозяйство и право. 2006. №2 С.81-82.

65. Геталова М.А. Некоторые вопросы применения земельного и гражданского законодательства // Законодательство и экономика. 2005. № 4. С. 43.

66. Гришина Я.С., Вещугин C.B. Установление прав на землю. Саратов: Саратовская государственная академия права. 2006. С. 91.

67. Дерябина М.А. Становление частной собственности в России // Россия и современный мир. Вып. 1(18), 1998.

68. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. / "Волтерс Клувер", 2005 г. С.35.

69. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1.С.18.

70. Егорова Н.Е., Иванюк O.A., Потапенко B.C. Правовое обеспечение государственных реформ: проблемы и пути их решения // Журнал российского права. 2007. №10. С 56.

71. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю //Бюл. нотариал. практики. -М. 2003. №1 С.7-10.

72. Ельцова И.Ю. Правовая основа соотношения земельного и гражданского законодательства //Право: теория и практикам.: 2003. №10. С. 55-57.

73. Жариков Ю.Г. Право частной собственности на землю. (Комментарий к ст.36 Конституции Российской Федерации) // Право и экономика. 1998. №2. С.84-87.

74. Жариков Ю.Г. Государственное регулирование земельных отношений в России // Право и экономика. 1998. №4, 5.

75. Жариков Ю.Г. Особенности применения норм гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. 19951998 г. М.: Зерцало. 1999. С.84-86.

76. Жариков Ю.Г. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком // Право и экономика.2001. №8. С.83-86.

77. Ибрагимов К.Х. Вопросы земельно-правовой ответственности // Журн. Российское право. М. 2006. №10. С. 102-107.

78. Иванкина Е.В. Методологические основы и механизм вовлечения земли в экономический оборот: Дис. . докт. экон. наук. М., 2007.

79. Игнатова Т.В. Приватизация в системе государственного регулирования экономики. Ростов н/Д: СКАГС. 2002. С 252.

80. Иконицкая И.А. Основы земельного права Российской Федерации. Уч. Пособие. М., 1997.

81. Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. -М., 2002. N6. С. 5-13.

82. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации : Учебник / Ин-т государства и права РАН. Акад. правовой ун-т. М.: Юристъ, 2002. - 286 с.

83. Иконицкая И.А. Некоторые вопросы возникновения и переоформления прав на земельные участки // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе : Сб. ст. науч.-практ. конф., 21-22 сент. 2004 г. М., 2005. С. 1-23.

84. Иконицкая И. А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журн. рос. права. М., 2006. N 12. С. 91-97.

85. Карамышева О.В. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации (материалы «круглого стола») // Государство и право. 1999. №1.С.41-63.

86. Клюкин Б.Д. Виды права на землю и основания их возникновения по проекту Земельного кодекса // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. 2001. №39. С.35-42.

87. Ковалева И.С. Сравнительный анализ правового регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством. // Право и образование. 2007. №9. С 73-79.

88. Козлов А.Ю. Проблемы правового регулирования отношений по отчуждению федерального имущества // Право и государство: теория и практика. 2008. №7 (43). С.43.

89. Козырь О.М., Маковская A.A. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. №2. С.95-114.

90. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4.С.15.

91. Косарева Н.Б., Страйк Р.Дж. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 годах // М.: Фонд «Институт экономики города», 2001. С.21.

92. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 7.С. 9.

93. Крассов О.И. Земельное право современной России М.: Дело. 2003. С.623.

94. Крассов О.И. Комментарий земельного законодательства. — М.: Дашков и К. 2004. С 741.

95. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. №2. С. 12-17.

96. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юрист. 2000. С. 379.

97. Кресникова Н.И. Кадастровый учет земельных участков // Право и экономика. 2007. № 10. С. 42.

98. Кузнецов A.B. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии: Дис. .канд. юрид. наук. М.: ПроСофт-М, 2003.

99. Кузнецов В.Н., Поденок А.Е., Прорвич В.А. Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости. М. 2003.

100. Лимонов Э., Власова Т., Одинг Н. Поведение приватизированных предприятий на первичном рынке земли (результаты выборочных опросов).

101. Лукин Ю.Н. Правовое и организационное обеспечение управления земельными ресурсами в регионе. М.: Б.И. 2001. С.11.

102. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. М.: МИИГАиК. 2004. С. 147.

103. Мельников H.H. Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости. Арбитражное правосудие в России. 2007. № 12. С. 46.

104. Милославский С. Л. Особенности управления процессом разгосударствления и приватизации в российской экономике. СПб.: Изд —во СПбГУЭиФ. 2005. С. 16.

105. Мишуров С.С. Земельно-имущественные комплексы. Сущность и развитие. Иваново: Иванов. Гос. ун-т. 2004. С 49с.

106. Назимкина О.В. Возникновение прав на землю. Диссертация канд. юрид. наук. М. 1999.

107. Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации. Саратов: Изд-во Сарат.ун-та. 2003. С. 150с.

108. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. №6. С.43.

109. Петрушина М.И., Кислов В.С., Маляр А.Д. и др. Энциклопедия кадастрового инженера: Учеб. пособие / Под ред. М.И. Петрушиной. М.: Кадастр недвижимости, 2007. С. 14.

110. Писков И. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. № 6.

111. Прорвич В.А. Переходная экономика: основы денежной системы. Серия «Кадастровая оценка и менеджмент городских земель». Учебное пособие. М.: МИИГАиК. 2000.

112. Прорвич В.А., Кузнецов В.П., Семенова Е.А., Оценка урбанизированных земель: Учебное пособие. М.: ЗАО «Изд-во «Экономика». 2004. С.775.

113. Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества М.: ЗАО «издательство «Экономика». 2006. С.602.

114. Робинсон Николас А. Правовое регулирование природопользования и охраны окружающей среды в США. М., 1990. С.448-449.

115. Романов В.И., Мустакимов Н.С. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. М.: Статут. 2001. С. 147.

116. Романова В.В. Правовое регулирование оборота земельных участков: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2005.

117. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д.Сытина, РАГС, 2001.С.26.

118. Самаруха В.И Приватизация промышленных предприятий России. Иркутск: Вост.-Сиб. кн. изд-во, 1998. С. 126.

119. Святецкая Т.К. Земля как объект имущественных отношений. Владивосток: Изд-во ДВГУ. 1999. С. 85.

120. Синицина С.М. Вопросы применения статьи 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. М. 2005. №10 С. 30-35.

121. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. С. 75.

122. Солдатенков В.В. Приватизация и самовольная переуступка прав на землю // Земельный вестник России. 2003. №2. С.35.

123. Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве: Дис. .канд. юрид. наук. — М.: ПроСофт-М, 2003.

124. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России // Экологическое право. 2003. №1. С.50-54.

125. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94-95.

126. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. №9. С.41-52.

127. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства//Государство и право. 2001. №4. С.28-35.

128. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации / Право и экономика. 2007. N 12. С.11.

129. Устюкова, В.В. Договоры купли-продажи земельных участков // Рос.юстиция. М., 1996. N 3. С. 9-11.

130. Устюкова В. В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского права (По материалам судебной практики) // Государство и право № 3. 2006.С.

131. Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М.: Альфа-Пресс. 2005. С. 235.

132. Фомина Л.П. Земельная реформа и государственная собственность на землю // Государство и право. М., 1997. - N 8. - С. 51-57.

133. Хахалин A.B., Молчанов A.A. Формирование рынка земли в городах: Проблемы выкупа участков приватизированными предприятиями и организации земельных торгов. М.: Институт экономики города, 2000.

134. Хахалин A.B. Общие сведения о недвижимости. Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд «Институт экономики города». 2004.

135. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут. 2006. С. 333.

136. Чубуков, Тихомиров М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. "Изд. Тихомирова М.Ю.2006 г.

137. Шарапов В.В. Новые правила выкупа земельных участков // Право и экономика. 2007. №10. С. 12.

138. Шатрова О.В. Правовое регулирование приватизации земельных участков в поселениях: Дис. .канд. юрид. наук. -М.: ПроСофт, 2005.

139. Эйриян Г.Н. Основания возникновения прав на землю: Автореф. дис. канд. наук. Юрид. науки: 12.00.06/РАН. Ин-т государства и права. М. 2001. С. 23.

140. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Бек. 1999.

141. Юридический энциклопедический словарь. Гл. ред. А.Я. Сухарев. Ред. кол.: М.М. Богуславский, М.И. Козырь, Г.М. Миньковский и др. М.: Сов. энциклопедия. 1984. С.415.

142. Яковлев В.Ф. Развитие частного права в России. // Эж-ЮРИСТ. 2003. № 46, ноябрь. С 2.

Автор: Будникова, Юлия Евгеньевна
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.06

Диссертация

Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиямитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Будникова, Юлия Евгеньевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Будникова, Юлия Евгеньевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями»