Особенности заключения договора об ипотеке

Казаченок, Олеся Павловна

Особенности заключения договора об ипотекетекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности заключения договора об ипотеке»

На правах рукописи --

КАЗАЧЕНОК ОЛЕСЯ ПАВЛОВНА

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград — 2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Волгоградского государственного университета

Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент

Коваленко Светлана Павловна

Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович

- кандидат юридических наук Котельников Николай Васильевич

Ведущая организация - Московский городской университет управления

Правительства Москвы

Защита состоится 04 июля 2006г. в 13.00 часов на заседании диссертационного совета К 203.003.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук в Волгоградской академии МВД России по адресу 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, 130.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан 02 июня 2006 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета К 203.003.02 У^)

кандидат юридических наук, доцент В.Н. Цирульников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее по тексту - Закон об ипотеке) действует уже восемь лет. За это время во многом благодаря ему создан и успешно развивается рынок ипотечного кредитования, который в свою очередь стимулирует развитие экономики в масштабах всей страны. Нарабатывается позитивная судебная и иная правоприменительная практика в данной области. Прочно и широко в повседневную жизнь российских граждан вошло само понятие ипотеки.

Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений еще далеко.

Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права, в первую очередь земельное право. Поэтому положение Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский кодекс Российской Федерации прямо определяет (п. 2 ст. 334), что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Вышеупомянутая норма Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим Гражданским кодексом Российской Федерации, и Законом об ипотеке - здесь оба нормативных акта поставлены на

один уровень по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге.

Что касается вопроса о соотношении норм Закона об ипотеке с нормами общей части Гражданского кодекса Российской Федерации - главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общие положения», которые посвящены объектам гражданских прав, то разрешить его возможно только при ответе на вопрос: могут ли ипотечные нормы иметь приоритет перед общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, может ли Закон об ипотеке устанавливать «иные правила» в этой сфере. Упоминавшийся ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на приоритет Закона об ипотеке только в отношении «общих правил о залоге», содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но не в отношении общих положений кодекса. Отсюда следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации как закон, содержащий нормы гражданского права.

Среди большого количества проблем, связанных с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости), автор диссертационного исследования выделяет проблему оборотоспособности объектов гражданских прав (статья 129 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, направленное на защиту публичных интересов.

законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закон об ипотеке (п. 4 ст. 1) устанавливает, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами». Следовательно, здесь содержится отсылка к еще целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости.

Указанная норма Закона об ипотеке стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических маневров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона об ипотеке, если правовой статус объектов будет определяться иными законами (фактически получающими приоритет)? Тем более норму пункта 4 статьи 1 Закона об ипотеке можно истолковать так, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, хотя в Гражданском кодексе Российской Федерации определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

перечень ограничений. Речь идет не о «допуске оборота объектов», а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из пункта 2 статьи 6 следует, что Закон об ипотеке все-таки берет на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, и с пунктом 4 статьи 1 Закона об ипотеке это соотносится весьма противоречиво.

Практика последних лет показывает, что ипотека и ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилья во всех регионах страны.

Накапливается реальный опыт рублевого ипотечного кредитования, за которым, по нашему мнению, будущее ипотеки в России. Так формируется ценная методологическая и информационная база, инфраструктура массовой ипотеки.

Давая правовую оценку ипотеке, видится, что регулирующие ее правовые акты не содержат предпосылок для последующего развития ипотеки, предполагающей дальнейшее вовлечение участников, обладающих различным правовым статусом.

В результате, имеющихся правовых актов явно недостаточно для создания развитой системы ипотечного кредитования.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена: необходимостью анализа правового регулирования с учетом судебной практики применения норм об ипотеке для выявления актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости); необходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области через комплексное изучение системы ипотеки и ипотечного кредитования.

Степень разработанности проблемы. Отдельные аспекты теории и практики правового регулирования заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) исследуются в работах отечественных специалистов в области гражданского права: С. Аюшева, М. Брагинского, В. Витрянского, Д. Грачева,

С. Гришаева, В. Ема, Н. Захарова, В. Иванова, А. Киселева, Л. Наумовой, М.Орлова, Е. Павлодского, И.Павлова, О. Плешанова, В.Смирнова, А. Толкушина, Е. Суханова, Ю. Толстого, 3. Цыбуленко, Г. Шершеневича, А. Эрделевского и др.

Однако в настоящее время хотя и существуют публикации по ряду актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), в том числе касающихся вопросов правовой защиты субъектов ипотечного правоотношения, но комплексное разрешение возникших на практике вопросов еще не предлагалось. Кроме того, в периодической печати не получила отражения практика российского судопроизводства по разрешению спорных моментов в рамках упомянутой проблемы. Недостаточна степень правовой разработки данной проблемы в современном российском законодательстве.

Актуальность поднятых проблем, недостаточная степень их научной разработанности и несомненная практическая значимость определили выбор темы диссертационного исследования его цели и задачи.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение анализа зарубежного и российского законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), комплексное теоретическое исследование основных аспектов вышеназванной проблемы для выявления и разработки путей практического решения актуальных вопросов, в том числе защиты интересов кредиторов и должников при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Реализация поставленной цели предопределила необходимость решения следующих задач исследования:

- исследовать процесс эволюции норм, регулирующих ипотечные отношения в зарубежных странах и в России;

- проанализировать и уточнить основные положения современного законодательства России, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости);

- выявить наличие недостаточно разработанных положений российского Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обусловливающих возникновение проблем в правоприменительной практике;

- осуществить исследование основных вопросов, возникающих при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости);

- разработать предложения по дальнейшему совершенствованию действующего в России законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Автор не ставил задачу углубленного изучения ипотеки земельных участков, вопросов налогообложения. Исследование этих проблем выходит за рамки данной работы.

Объект исследования составляют общественные отношения, связанные с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости) в направлении повышения эффективности правового регулирования вопросов ипотеки в условиях рыночных преобразований.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующие заключение договора об ипотеке (залоге недвижимости), правовой статус ипотеки и ее использование в хозяйственной деятельности, а также нормативные акты субъекта РФ — Волгоградской области.

Методологическая основа исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляют диалектический метод научного познания, законы и категории материалистической диалектики, метод системного подхода к изучению российского гражданского права. Автором использовались также методы логического, системного и статистического анализа, сравнительного правоведения.

В процессе работы над темой автором также проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика

(постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения по конкретным делам).

Эмпирическую базу исследования составили:

Конституция РФ, Законы Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, акты Конституционного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, акты судов ряда субъектов Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования обусловлена, во-первых, самим выбором темы диссертационного исследования, поскольку проблемы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) не подвергались прежде комплексному исследованию на диссертационном уровне.

Во-вторых, в настоящей работе впервые на монографическом уровне дан комплексный анализ теоретико-правовых основ заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), внесены предложения по совершенствованию системы мер по эффективному развитию системы ипотечного кредитования в России.

В-третьих, автором проведен сравнительный анализ понятий «залог» и «ипотека», «ипотека в силу договора» и «ипотека в силу закона».

Результатом работы явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ, Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации как закон, содержащий нормы гражданского права, так как пункт 2 статьи 334 ГК РФ указывает на приоритет Закона об ипотеке в отношении

только «общих правил о залоге», содержащихся в ГК РФ, но не в отношении общих положений ГК РФ.

Место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. В действующих нормах законодательства, регулирующих вопросы заключения договоров ипотеки жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане, а также лица ограниченные судом в дееспособности и недееспособные лица, предусматривается наличие согласия органа опеки и попечительства и на заключение договора ипотеки, и на обращение взыскания на предмет ипотеки. При этом вполне вероятна ситуация, когда на момент получения согласия на залог, оснований для отказа в его выдаче у органов опеки и попечительства нет, но затем они появляются в момент обращения взыскания на предмет ипотеки.

В связи с этим представляется целесообразным . внести в законодательство, регулирующее отношения по ипотеке, изменения, касающиеся необходимости получения согласия органа опеки и попечительства лишь на заключение договора об ипотеке, что же касается последующего обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, то решение органа опеки и попечительства в данном случае не требуется.

3. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой. Согласно ст. 48 Закона об ипотеке допускается передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица — ордерного индоссамента. В данном случае Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а согласно п. 3 ст. 146 ГК РФ, передачу прав путем индоссамента допускается только по ордерной ценной бумаге, в то время как

по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии, что обусловливает необходимость внесения соответствующих изменений в Закон об ипотеке.

4. Когда ипотечное покрытие передается в общую долевую собственность владельцев ипотечных сертификатов участия, последние несут все риски непогашения кредитов. По закону «Об ипотечных ценных бумагах» управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в случае невозврата кредита заемщиком. Закон об ипотеке (п. 1 ст. 1; п.1 ст. 50) позволяет обратить взыскание на заложенное имущество только залогодержателю. Управляющая компания залогодержателем не является и не регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — «ЕГРП»), поэтому права обращения взыскания у нее нет. Залогодержателями являются владельцы сертификатов. Один владелец ипотечного сертификата участия самостоятельно не может обратить взыскание на какой-то объект недвижимости, обеспечивающий требование, входящее в ипотечное покрытие.

В результате следует установить порядок, при котором владельцы сертификатов смогут совместно обратить взыскание на имущество как единый залогодержатель. При этом необходимо закрепить за ними право обращения в ЕГРП о регистрации перехода залогового права.

ЕГРП, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него (принцип бесповоротности). Он может приобрести только право требования к лицу, осуществляющему отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости.

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки собственник предъявить может, однако стороной реституции он быть не может в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, так как не является стороной недействительной сделки, т.е. между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а не между приобретателем и собственником. В этом случае можно говорить об обязательственном характере иска, а не вещной его природе, которая характерна для иска виндикационного.

В связи с тем, что залогодатель утратил предмет ипотеки в указанном случае не по своей вине, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательств не согласно ст. 42 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в обычном порядке при условии, если залогодатель не осуществляет предпринимательскую деятельность.

6. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако, п.2 ст. 58 Закона об ипотеке определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. В результате можно сказать о том, что залогодержатель — потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом дееспособности граждан и специальной правоспособности

юридических лиц. На такие случаи следует распространить п. 1 ст. 335 ГК РФ содержащую правило, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

7. При ипотеке предприятия закладывается сложный имущественный комплекс, который должен состоять из таких элементов, которые позволяют субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять выпуск на рынок готовой продукции и тем самым систематически получать прибыль. При этом залогодатель обязан обеспечить сохранность имущественного состава заложенного предприятия и не допускать уменьшение его покупной цены.

8. Необходимо представить залогодержателю более широкий объем полномочий по осуществлению ипотечного контроля.

Правовой анализ показывает, что часть вторая п. 2 ст. 72 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» не устанавливает, что меры ипотечного контроля могут быть предусмотрены договором, в то время как п. 3 ст. 44 Закона РФ «О залоге» предоставляет сторонам договора ипотеки предприятия право определить в договоре меры осуществления ипотечного контроля.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах.

Вместе с тем норму п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке можно истолковать, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, что не соответствует ГК РФ, где определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (п. 2 ст. 334), кроме этого п. 3 ст.

129 ГК указывает, что вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законом о земле.

10. В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, что противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости. Поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой.

11. Учитывая особенности заключения договора об ипотеке, автору представляется необходимым указать на следующие группы юридических рисков, возникающих при заключении договора об ипотеке:

1) риск признания того, что объект недвижимости не может являться предметом ипотеки и соответственно признания договора ипотеки недействительной сделкой;

2) возникновение споров, связанных с правом собственности на заложенный объект недвижимости, что может снизить ликвидность предмета ипотеки при обращении взыскания на него;

3) владельцы ипотечных сертификатов несут риски непогашения кредитов;

4) риски, вытекающие из правоустанавливающих документов;

5) риски, вытекающие из договора об ипотеки в отношении земельного участка под недвижимым имуществом;

6) риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки;

7) риски, вытекающие из наличия обременений предмета ипотеки;

8) риски, вытекающие из документов, представляемых на регистрацию договора ипотеки.

В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в содержание норм Закона об ипотеке:

1. П. 2 ст. 13 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции:

«Закладная является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей

следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой».

2. П. 1 ст. 72 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, если это не нарушает имущественный состав предприятия, предназначенный для его деятельности, не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке».

3. П. 2 ст. 72 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе принять меры ипотечного контроля, предусмотренные договором об ипотеке, включая:

- требование от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

- назначение представителей в руководящие органы предприятия;

- передачу предприятия в доверительное управление залогодержателю или иному лицу;

ограничение права предприятия распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия;

- обращение к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

- предъявление в суд исков о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

- осуществление иных прав, предусмотренных договором об ипотеке за деятельностью залогодателя.

Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства».

4. В п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке указать, что согласие органа опеки и попечительства необходимо лишь при заключении договора об ипотеке,

Теоретическая и практическая значимость исследования. Проведенный анализ действующего законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), полученные выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, могут быть использованы для дальнейшей разработки и совершенствования российского законодательства по вопросам законодательства, регулирующего заключение договоров об ипотеке (залоге недвижимости) и механизма его практического применения.

Отдельные положения диссертации целесообразно использовать для преподавания курса гражданского права в системе высшего профессионального образования, прежде всего для студентов юридической специальности.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на научных конференциях молодых ученых в Волгоградском государственном университете, а также на заседаниях кафедры гражданского права и процесса ВолГУ в 2000-2005 гг., а также отражены в опубликованных автором четырех статьях.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на девять параграфов, заключения и библиографии. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается выбор темы диссертационного исследования, ее актуальность. Определяются объект, предмет, цель и задачи исследования. Также устанавливаются теоретическая и методологическая основы исследования, его научная новизна, степень разработанности проблемы, приводятся основные положения, выносимые на защиту. Сообщается о теоретической и практической значимости исследования, об апробации результатов исследования и показывается структура диссертации.

Первая глава («Генезис правового регулирования ипотеки (залога недвижимости») является вводной и состоит из двух параграфов.

В первом параграфе - «Возникновение и развитие института ипотеки» автором исследуется процесс развития института ипотеки в гражданском законодательстве Российском Федерации, при этом подчеркивается, что ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э.

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие, что было связано с аграрной специализацией Рима, вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление.

В средневековье путем рецепции римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об

отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783 -1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через Средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

Что касается России, то залоговые правоотношения имеют также богатую историю. Русское залоговое право значительно продвинулось в развитии того состояния, которое существовало в римском праве. И это естественно, так как залог является эффективнейшей формой обеспечения обязательства. В русском праве рождается много новых форм, развивающих функционирование залога.

В XIX и начале XX в. русское залоговое право развивалось с учетом соблюдения интересов залогодержателей и залогодателей, обеспечивая первым широкие возможности удовлетворения своих требований, а вторым - право распоряжения имуществом, являющимся предметом залога. В законе предусматривался залог недвижимости (ипотека), залог движимого имущества (заклад), залог права требования, залог ценных бумаг.

Последующая история развития залогового законодательства в России не отличается оригинальностью. На протяжении многих десятков лет залог, и прежде всего ипотека, практически не использовались в отношениях между субъектами гражданско-правовых отношений,

В параграфе втором «Понятие и характеристика договора об ипотеке (залоге недвижимости)» анализируется понятие и характеристика договора об ипотеке (залоге недвижимости), рассматривается само понятие «недвижимое имущество».

В соответствии со статьей 334 ГК РФ, ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). В соответствии со статьей 334 ГК РФ, ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

В результате проведенного исследования автор соглашается с мнением М. Орловой, полагающей, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых в силу их особой общественной значимости необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами.

Таким образом, регистрация объекта недвижимости, являясь признанием объекта недвижимым имуществом с целью применения в отношении него правового режима недвижимого имущества, становится юридическим фактом, необходимым для дальнейшего функционирования объекта в качестве

недвижимого имущества, объективным условием дальнейшей регистрации прав на недвижимость и их перехода. Примером, наиболее красочно иллюстрирующим данное утверждение, может являться правовое положение объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как было указано выше, регистрации подлежат лишь те объекты, которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости. Так, если осуществлялось строительство жилого дома, то построенный объект должен обладать свойствами не только дома, но именно жилого дома, то есть пригодного для проживания, а соответственно, обладающего потребительскими качествами, что подтверждается актом госприемки. Поэтому до момента регистрации объекта недвижимости в качестве такового, его можно регистрировать как незавершенное строительство.

Вторая глава «Порядок заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)», состоящая из четырех параграфов, посвящена анализу предмета и правового положения субъектов договора об ипотеке (залога недвижимости), а также исследованию вопросов, связанных с предъявлением специальных требований к заключению договора об ипотеке жилых домов и квартир, зданий и сооружений, а также предприятий.

В параграфе первом «Общий порядок заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)» исследован общий порядок заключения договора об ипотеки (залоге недвижимости), как одного из видов гражданско-правовых договоров.

Автором поднимаются вопросы ограничения оборотоспособности потенциальных объектов ипотеки (залога недвижимости). В качестве примера приводятся лечебные природные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо ее субъектам (Закон РФ от

23.02. 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах») и запасы государственного резерва, которые согласно Федеральному закону от 29.12.1994 г. «О государственном материальном резерве» являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога.

Выявлено несоответствие нормы п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека того или иного объекта допускается только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, Гражданскому кодексу Российской Федерации, где определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

При рассмотрении субъектов договора об ипотеке обращено внимание на то, что приобретение заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом дееспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. На такие случаи предлагается распространить п. 1 ст. 335 ГК РФ, содержащей правило, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В данном параграфе исследованы основные права и обязанности как залогодателя, так и залогодержателя.

Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а с другой стороны, стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

Во втором параграфе «Специальные требования к заключению договора об ипотеке жилых домов и квартир» автором уделено особое внимание вопросам правового регулирования ипотечного жилищного кредитования.

При анализе ипотечного кредитования в жилищной сфере сделан вывод о том, что в настоящее время складываются несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика и включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

При этом отмечается, что при обращении взыскания на заложенный дом (квартиру) должника приоритетными считаются интересы кредитора. Однако в данной ситуации и обычный жилец (квартиросъемщик) не должен нести неблагоприятных последствий. Согласно редакции п. 3 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при обращении залогодержателем требования на заложенное имущество и его реализации выселение залогодателя и его семьи невозможно, если жилье является единственно пригодным помещением для постоянного проживания. Подтверждением тому служат и нормы статей 288290 ГК РФ. В таком случае страдают интересы добросовестного залогодержателя как кредитора.

Автором диссертации ставится под сомнение целесообразность нормы п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающей необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, в связи с этим предлагается согласие на залог жилого помещения считать также и согласием на его отчуждение. Такая постановка вопроса защищает интересы залогодержателя.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Таким образом, в условиях недостаточности денежных

средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного кредитования.

В третьем параграфе «Специальные требования к заключению договора об ипотеке зданий и сооружений» сделан вывод о том, что несмотря на то, что ГК РФ и Закон об ипотеке указывают на особенности ипотеки зданий и сооружений, некоторые важные нормативные акты являются недостаточно четкими, а в некоторых случаях противоречивыми; в частности, вызывают споры и неодинаковое толкование положений, касающихся понятия «здания и сооружения», земельного участка, на котором расположено закладываемое здание и сооружение, вопросы делимости зданий и сооружений.

Для целей Закона об ипотеке, стремящегося словосочетанием «здания и сооружения» охватить все строения (постройки), прочно связанные с землей, понятие «сооружение» должно заключить в себе все остальные строения, не являющиеся зданиями.

Следует согласиться с тем, что «на сегодняшний день отсутствует даже примерный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества», поэтому в каждом конкретном случае при решении вопроса о недвижимом характере того или иного сооружения следует исходить из критериев недвижимости, заданных Гражданским кодексом Российской Федерации.

При исследовании вопроса о возможности ипотеки части здания или сооружения выявлено, что ни в ГК РФ, ни в Законе об ипотеке прямо не указывается, являются они делимыми вещами или нет, небогатая судебная практика также не дает определенного ответа.

Автор работы согласен с мнением B.C. Ем, что часть здания (и сооружения) может быть предметом ипотеки в следующих двух случаях: во-первых, если эта часть «зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, во-вторых, «если произведен в установленном

законом или договором порядке выдел доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей собственности».

Представляется, что смешение понятий «помещение», «здания и сооружения», «часть здания (сооружения)» совершенно не обосновано ни потребностями оборота, ни строительными нормативами.

Во-первых, помещения названы самостоятельным недвижимым объектом; во-вторых, в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые и нежилые помещения рассматриваются отдельно от зданий и сооружений. Более того, помещение определяется как «пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями» (именно эти конструкции являются частями здания).

В параграфе четвертом «Специальные требования к заключению договора об ипотеке предприятия как имущественного комплекса»

рассмотрены особенности заключения договора об ипотеке предприятия как имущественного комплекса, при этом сделан акцент на то, что залог имущественного комплекса является залогом единого объекта, а не совокупностью залогов.

В работе отмечено, что дискуссия по этому поводу ипотеки предприятия ведется давно.

В работе обосновывается широкое толкование термина «предприятия» как имущественного комплекса, принадлежащего юридическому лицу, либо гражданину-предпринимателю, некоммерческой организации.

В работе отмечается, что конструкция залога предприятия как имущественного комплекса, то есть определенной совокупности материальных и нематериальных благ, приводит к тому, что в сферу залоговых прав залогодержателя попадают и такие объекты, которые по своей природе не

могут являться самостоятельным предметом залога, в частности объекты интеллектуальной собственности.

Залогодатель распоряжается предметом залога лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Но предметом залога в данном случае является не отдельное имущество, а предприятие как имущественный комплекс в целом, а следовательно, отчуждение (или, например, списание в порядке амортизации по бухгалтерскому учету и отчетности) отдельных элементов этого имущественного комплекса не требует согласия залогодержателя.

Автором отмечено, что норма п. 1 ст. 72 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не в полной мере обеспечивает сохранность состава заложенного предприятия, в связи с чем данный пункт предлагается дополнить словами «не нарушает имущественный состав предприятия, предназначенный для его деятельности и не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию».

По нашему мнению, из состава передаваемого в ипотеку имущественного комплекса соглашением сторон могут быть исключены некоторые элементы, в частности недвижимость, так как она не всегда имеет определяющее значение для осуществления деятельности.

Правовой анализ показал, что часть вторая п. 2 ст. 72 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» не устанавливает, что меры ипотечного контроля могут быть предусмотрены договором, а п. 3 ст. 44 Закона РФ «О залоге» предоставляет сторонам договора ипотеки предприятия право определить в договоре меры осуществления ипотечного контроля, в связи с чем в работе предложена авторская редакция п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке, предоставляющая залогодержателю право по применению широкого спектра мер ипотечного контроля.

С целью защиты интересов залогодержателя предложено при заключении договора об ипотеке предприятия предусматривать в последнем обязанность

залогодателя иметь на балансе имущество на сумму не менее залоговой стоимости предприятия.

Третья глава работы «Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки (залога недвижимости)», состоящая из трех параграфов, посвящена вопросам государственной регистрации ипотеки как обременения, возникновению ипотеки в силу закона, а также проблемам рисков при заключении договора об ипотеке.

В параграфе первом «Государственная регистрация ипотеки как обременения» рассмотрены вопросы государственной регистрации ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая, как юридический акт, охраняет права собственника объекта, дает государственные гарантии защиты этих прав, обеспечивает легальный оборот недвижимости.

Эффективная и надежно функционирующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из необходимых условий привлечения отечественных и зарубежных инвестиций в развитие экономики.

В настоящее время нормы о государственной регистрации ипотеки содержатся в двух федеральных законах: Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем автором обосновывается целесообразность изменения Закона об ипотеке с целью сосредоточения норм о государственной регистрации ипотеки только в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что также облегчило бы практическое применение норм регистрации залога недвижимости.

При исследовании практики использования закладной в РФ, автор присоединился к мнению О. Плешанова, H.H. Захарова, и нами сделан вывод о том, что, несмотря на ряд преимуществ, связанных с появлением закладной, в

настоящее время существует несоответствие ряда норм Закона об ипотеке Гражданскому кодексу РФ, связанных с оборотом закладной.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, и ст. 48 Закона об ипотеке допускается передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица - ордерного индоссамента. В данном случае Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. Поскольку п. 3 ст. 146 ГК РФ допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге, то автору диссертации наиболее правильным представляется закрепление закладной законом как ордерной ценной бумаги.

В параграфе втором «Возникновение ипотеки в силу закона» исследована ипотека, возникающая в силу закона.

Автором подчеркивается, что наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки выступает договор. Ипотека в силу закона - это нетипичное основание возникновения ипотеки, характеризующееся фактическим составом, в котором отсутствует договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя направляется на установление залога недвижимости. Специфика указанного основания столь велика, что позволяет сделать его критерием выделения особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона.

В работе отмечается, что в настоящий момент действует Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (далее — Инструкция),

согласно п. 29 которой государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты, с условием пожизненного содержания с иждивением, при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором; при заключении договора купли- продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в иных случаях, предусмотренных законом, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т. д.)).

Надо признать в целом положительное влияние процитированной нормы на оборот недвижимости: по крайней мере, без параллельной регистрации законной ипотеки нельзя зарегистрировать право собственности на недвижимость, приобретаемое по соответствующим договорам. Однако законность этой нормы вызывает сомнения в связи с тем, что она в большей степени предполагает действия регистраторов ex officio (по собственному почину), что противоречит п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, которые устанавливают исчерпывающий перечень инициаторов процедуры регистрации прав (сделок):

- правообладатели;

- лица, приобретающие права, без заявления которых никакой регистрации сделок и прав быть не может.

Вместе с тем п. 29 Инструкции противоречит п. 5 ст. 488 ГК РФ: передача недвижимости может состояться и после регистрации соответствующего договора - в этом случае регистратор будет вынужден, согласно Инструкции, зарегистрировать несуществующую ипотеку, что противоречит не то что каким-то конкретным нормам, а вообще общему смыслу ст. 131 ГК РФ и Закона о регистрации.

В результате проведенного исследования автор приходит к выводу, что нормы действующего законодательства об ипотеке в силу закона не

обеспечивают стопроцентную гласность, что, в свою очередь, является отнюдь не последним фактором, сдерживающим становление в России системы ипотечного кредитования, соответствующей действующему законодательству, потребность в которой с каждым днем ощущается все сильней.

В параграфе третьем «Проблема рисков при заключении договора об ипотеке» автор в продолжение темы подчеркивает необходимость рассмотрения положений, связанных с рисками, возникающими при заключении договора об ипотеке. К ним отнесены: риск признания того, что объект недвижимости не может являться предметом ипотеки и соответственно признания договора ипотеки недействительной сделкой; риск возникновения споров, связанных с правом собственности на заложенный объект недвижимости, что может снизить ликвидность предмета ипотеки при обращении взыскания на него; риски владельцев ипотечных сертификатов в связи с непогашением кредитов; риски, вытекающие из

правоустанавливающих документов; риски, вытекающие из договора об ипотеке, в отношении земельного участка под недвижимым имуществом; риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки; риски, вытекающие из наличия обременений предмета ипотеки; риски, вытекающие из документов, представляемых на регистрацию договора ипотеки.

Анализируя риски, автор приходит к выводу о необходимости совершенствования действующего законодательства, регулирующего вопросы ипотеки, с учетом предложений, высказанных в предыдущих главах работы, с тем, чтобы сократить возможность возникновения различных рисков и, тем самым, сделать ипотеку более востребованной, способной выступить одним из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств.

В заключении диссертационного исследования автор приводит выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке.

Основные положения диссертации нашли свое отражение в следующих авторских работах:

• Казаченок О.П. Предмет договора ипотеки // Вестник ВолГУ. - Сер. 5, Юриспруденция. - Вып. 7. - 2005. - Волгоград: Издательство ВолГУ, 2005. - 0,2 п. л.

• Казаченок О.П. Ипотека имущественного комплекса предприятия //Творчество молодых — региону: итоги и перспективы: Тезисы докладов

I Межвузовской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. - Волгоград: Издательство ВолГУ, 2005. - 0,25 п. л.

• Казаченок О.П. Ипотека жилых домов и квартир // Материалы

II Межрегиональной научно-практической конференции «Творчество молодых — региону: итоги и перспективы». - Волгоград: Издательство ВолГУ, 2006. - 0,25 п. л.

• Казаченок О.П. История ипотеки // Материалы II Межрегиональной научно-практической конференции «Творчество молодых - региону: итоги и перспективы». - Волгоград: Издательство ВолГУ, 2006. - 0,5 п. л.

Подписано в печать 06.06 2006 г. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л, 1,3. Тираж 100 экз. Заказ 171.

Издательство Волгоградского государственного университета. 400062, г. Волгоград, просп. Университетский, 100.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Казаченок, Олеся Павловна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Генезис правового регулирования ипотеки залога недвижимости).

1.1. Возникновение и развитие института ипотеки.

1.2. Понятие и характеристика договора об ипотеке залоге недвижимости).

Глава 2. Порядок заключения договора об ипотеке залоге недвижимости).

2.1. Общий порядок заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)

2.2. Специальные требования к заключению договора об ипотеке жилых домов и квартир.

2.3. Специальные требования к заключению договора об ипотеке зданий и сооружений.

2.4. Специальные требования к заключению договора об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Глава 3 . Некоторые проблемы правового регулирования ипотеки залога недвижимости).

3.1. Государственная регистрация ипотеки как обременения.

3.2. Возникновение ипотеки в силу закона.

3.3. Проблема рисков при заключении договора об ипотеке.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности заключения договора об ипотеке"

Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений еще далеко.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (пуню1 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная норма Закона об ипотеке стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических маневров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона об ипотеке, если правовой статус объектов будет определяться иными законами (фактически получающими приоритет)? Тем более норму пункта 4 статьи 1 Закона об ипотеке можно (И истолковать так, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, хотя в Гражданском кодексе Российской Федерации определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подчеркивая актуальность избранной темы, автор обращает внимание на то, что в пункте 2 статьи 6 Закона об ипотеке: «Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена» - усматривается иной подход, нежели тот, который отражен в пункте 4 статьи 1 Закона об ипотеке, т.е. сформулирован достаточно ясный перечень ограничений. Речь идет не о «допуске оборота объектов», а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из пункта 2 статьи 6 следует, что Закон об ипотеке все-таки берет на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, и с пунктом 4 статьи 1 Закона об ипотеке это соотносится весьма противоречиво.

Степень разработанности проблемы. Отдельные аспекты теории и практики, правового регулирования заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) исследуются в работах отечественных специалистов в области гражданского права: С. Аюшева, М. Брагинского, В. Витрянского, Д. Грачева, С. Гришаева, В. Ема, Н. Захарова, В. Иванова, А. Киселева, Л. Наумовой, М. Орлова, Е. Павлодского, И. Павлова, О. Плешанова,

В. Смирнова, А. Толкушина, Е. Суханова, Ю. Толстого, 3. Цыбуленко, Г. Шершеневича, А. Эрделевского и др.

Реализация поставленной цели предопределила необходимость решения следующих задач исследования:

- исследовать процесс эволюции норм, регулирующих ипотечные отношения в зарубежных странах и в России;

В процессе работы над темой автором также проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения по конкретным делам).

Эмпирическую базу исследования составили:

В-третьих, автором проведен сравнительный анализ понятий «залог» и «ипотека», «ипотека в силу договора» и «ипотека в силу закона». ■

Результатом работы явились следующие положения, выносимые на защиту:

В связи с этим представляется целесообразным внести в законодательство, регулирующее отношения по ипотеке, изменения, касающиеся необходимости получения согласия органа опеки и попечительства лишь на заключение договора об ипотеке, что же касается последующего обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, то решение органа опеки и попечительства в данном случае не требуется.

3. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная'является именной ценной бумагой. Согласно ст. 48 Закона об ипотеке допускается передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица - ордерного индоссамента. В данном случае Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а согласно п. 3 ст. 146 ГК РФ, передачу прав путем индоссамента допускается только по ордерной ценной бумаге, в то время как по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии, что обусловливает необходимость внесения соответствующих изменений в Закон об ипотеке.

4. Когда ипотечное покрытие передается в общую долевую собственность владельцев ипотечных сертификатов участия, последние несут все риски непогашения кредитов. По закону «Об ипотечных ценных бумагах» управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в случае невозврата кредита заемщиком. Закон об ипотеке (п. 1 ст. 1; п.1 ст. 50) позволяет обратить взыскание на заложенное имущество только залогодержателю. Управляющая компания залогодержателем не является и не регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - «ЕГРП»), поэтому права обращения взыскания у нее нет. Залогодержателями являются владельцы сертификатов. Один владелец ипотечного сертификата участия самостоятельно не может обратить взыскание на какой-то объект недвижимости, обеспечивающий требование, входящее в ипотечное покрытие.

5. Согласно ст. 42 Закона об ипотеке в случае установления факта, что в действительности собственником имущества является не залогодатель, а другое лицо, запись в ЕГРП о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека прекратится. Закрепление такой нормы вступает в противоречие с принципами ипотечной системы. Заключая договор об ипотеке (залоге недвижимости), кредитор надеется на достоверность сведений в ЕГРП. Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него (принцип бесповоротности). Он может приобрести только право требования к лицу, осуществляющему отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости.

6. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако, п.2 ст. 58 Закона об ипотеке определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. В результате можно сказать о том, что залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом дееспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. На такие случаи следует распространить п. 1 ст. 335 ГК РФ содержащую правило, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

3) владельцы ипотечных сертификатов несут риски непогашения кредитов;

4) риски, вытекающие из правоустанавливающих документов;

5) риски, вытекающие из договора об ипотеки в отношении земельного участка под недвижимым имуществом;

6) риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки;

7) риски, вытекающие из наличия обременений предмета ипотеки;

8) риски, вытекающие из документов, представляемых на регистрацию договора ипотеки.

1. П. 2 ст. 13 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции:

Закладная является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право залога на имущество, обремененное ипотекой».

- требование от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с . относящимся к предприятию имуществом;

- назначение представителей в руководящие органы предприятия;

- передачу предприятия в доверительное управление залогодержателю или иному лицу;

- ограничение права предприятия распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия;

- предъявление в суд исков о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

- осуществление иных прав, предусмотренных договором об ипотеке за деятельностью залогодателя.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Казаченок, Олеся Павловна, Волгоград

Заключение

На основании проведенного исследования автор пришел к следующим выводам. Несмотря на очевидный прогресс в деле развития ипотеки в Российской Федерации, тем не менее продолжают существовать проблемы, с которыми уже сегодня приходится сталкиваться в практике. Это очевидная асимметрия прав и обязанностей кредиторов и должников. Причем явно не в пользу кредиторов. Статья 446 ГПК РФ определяет имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Смысл в том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилье, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи помещением.

Итак, если заемщик не в состоянии погашать ссуду и кредитору необходимо реализовать заложенное жилое помещение, то заемщика надо переселять. На этом пути могут возникнуть препятствия, которые трудно устранить в короткий срок. Тем временем кредитор будет терпеть убыток. На наш взгляд, необходимо, чтобы уже в самом ГПК РФ был четко прописан порядок предоставления жилья несостоятельным заемщикам из специализированных жилищных фондов, находящихся в ведении субъекта Федерации, на территории которого расположено купленное с помощью ипотеки жилье. Известно, что в действующем Жилищном кодексе предусмотрены специализированные фонды жилья для временного поселения. Жилищный кодекс отводит для добровольного переселения месячный срок, после которого должники выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения. Известно, с каким трудом решаются вопросы предоставления временного жилья даже в кризисных ситуациях. Имеется и негативный опыт реализации целевых жилищных программ, в том числе предоставления жилья военнослужащим, жителям ветхих домов и т. д. Резонно опасаться трудностей и при переселении несостоятельных заемщиков. Тем более что регламентированный Законом «Об ипотеке» срок допустимой отсрочки реализации судебного решения (один год) работает явно не в пользу кредиторов. Отсрочка является слишком большой и, главное, безусловной. К этому следует добавить и длительный срок рассмотрения дела в суде.

Так же остро обозначилось противоречие в законодательстве по вопросам защиты прав и интересов несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, с одной стороны, и кредиторов - с другой. Законодатель в ряде случаев нечетко определил, как должны защищаться права указанной группы граждан при совершении ипотечных сделок за счет кредитных средств и как должны действовать органы опеки и попечительства при выдаче разрешений, в том числе при ипотечных сделках. В результате возникает огромное поле для вольного толкования законов на различных уровнях власти (органы опеки и попечительства, дающие разрешения на ипотеку; прокуратура, обладающая правами опротестования решений органов опеки; суды, разбирающие споры между кредиторами и заемщиками). В конечном итоге ипотека может быть признана незаконной по огромному числу оснований из-за правового пробела в законодательстве.

Другой ряд проблем обнаруживается при выдаче ссуд на приобретение строящегося жилья. Нехватка предложения на первичном рынке, когда практически все жилье приобретается до завершения строительства, ведет к тому, что страдают покупатели, которым предлагается заключать невыгодные для них, с точки зрения многих юристов, договоры.

Развитие ипотеки на первичном рынке тормозится отсутствием по аналогии с готовым жильем единого централизованного государственного учета прав на.объекты недвижимости, находящиеся на этапе строительства. Что, в свою очередь, существенно повышает риски кредитующей стороны при недобросовестности инвесторов, продавцов-посредников или заемщика.

Еще одно существенное препятствие на пути ипотечного бума является скорее психологическим. Широкие слои населения не очень-то стремятся в банк за кредитом, и не только ипотечным. К сожалению, в нашем обществе, в отличие от западных стран, не развита культура получения кредитов на те или иные потребительские цели. Ведь в западных обществах население, можно сказать, веками училось «жить взаймы». Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику низкими кредитными ставками. Конечно, культуру цивилизованных заимствований трудно напрямую инсталлировать законодательным путем.

Сегодня в России актуальна задача формирования потребительского сообщества, повышения «кредитного оптимизма». Государство не должно перекладывать эту ношу на плечи одних лишь коммерческих структур, озабоченных расширением своей клиентуры. Требуется комплекс поощрительных мер, в том числе с использованием возможностей телевидения, прессы. При заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости), люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды. Возможно, здесь поможет закон о гарантировании банковских вкладов.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности заключения договора об ипотеке»

1. Конституция Российской Федерации. М., 1993.

2. О залоге: закон Российской Федерации от 29.05 1992 г.: // Российская газета. 1992. - 6 июня.

3. Об основах федеральной жилищной политики : федеральный закон от 24.12 1992 г. // Российская газета. 1993. - 23 янв.

4. О государственном материальном резерве : федеральный закон // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 1. - Ст. 3.

5. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах : федеральный закон от 23.02 1995 г. // Российская газета. 1995 - 1 марта.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. - М., 1996.

7. О рынке ценных бумаг: федеральный закон от 22.04 1996 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 17. -Ст. 1918.

8. О товариществах собственников жилья : федеральный закон //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 25. -Ст. 2963.

9. О бухгалтерском учете Федеральный закон от 21.11 1996 г. // Российская газета. 1996. - 21 ноября.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федеральный закон от 21.07 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11. Об ипотеке залоге недвижимости : федеральный закон от 16.07 1998 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№29.-Ст. 3400.

12. О присоединении Российской Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года : федеральный закон от 17.12 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№51.-Ст. 6266.

13. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04 1999 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. -№ 18.-Ст. 2207.

14. О внесение изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : федеральный закон от 09. 11 2001 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 46. -Ст. 4308.

15. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации //Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 30. -Ст. 3012.

16. О внесение изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : федеральный закон от 11.02 2002 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 7. -Ст. 629.

17. Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. -№ 46. (ч. 2).-Ст. 4448.

18. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих : федеральный закон от 20.08.2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. - № 34 - Ст. 3532.

19. О внесение изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : федеральный закон от 05.02 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. - № 6. -Ст. 406.

20. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12 2004 г. М.,2005.

21. О жилищных накопительных кооперативах : федеральный закон от 30.12 2004 г // Собрание законодательства Российской Федерации. -2005.-№ 1 (ч. 1).-Ст. 41.

22. О внесение изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: федеральный закон от 30.12.2004 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.

23. О жилищных кредитах : указ Президента Российской Федерации от 10.06 1994 г. № 1180 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. - Ст. 692.

24. О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования : указ Президента Российской Федерации от 28.02.1996 г. № 293 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 10. - Ст. 880.

25. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию : Постановление Правительства Российской Федерации от 28.08 1996 г. №1010 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. -№37.-Ст. 4312.

26. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с. ним : (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12 1998 г. № 219) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 8. - Ст. 963.

27. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : Постановление Правительства

28. Российской Федерации от 11.01 2000 г. № 28 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. - № 3. - Ст. 278.

29. О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области : закон Волгоградской области от 27.03 2001 г. // Волгоградская правда. 2001. - 25 апреля.

30. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. - № 10.

31. О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ : . Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07 1996 г. № 6/8 // Вестник ВАС РФ. 1996. - № 9.

32. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке : информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01 2005 г. № 90 // Вестник ВАС РФ. 2005. - № 4.

33. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.04 1998 г. № 2204/98 (текст официально не публиковался).

34. Постановление ФАС ЦО от 03.09 1999 г. Дело № А 09-5744/98-19 // Судебная практика по гражданским делам. М., 2001.

35. Постановление ФАС СКО от 20.12 2002 г. № Ф 08-4824/02.

36. Архив Волгоградского областного арбитражного суда. Дело № А12-53332/04-С16-У/34 от 19-25 июля 2005 г.

37. Архив Волгоградского областного арбитражного суда. Дело № А12-13597/2001-С10.

38. Архив Волгоградского областного арбитражного суда. Дело № А12-9248/03-С40.2. Монографии и статьи

39. Артемов, В. Ипотека в строительстве / В. Артемов // ЭЖ-Юрист. -2005.-№ 12.-С. 24-32.

40. Аюшева, С. Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования / С. Д. Аюшева // Законодательство. 2004. - № 11. - С. 38-49.

41. Аюшева, С. Д. Почему буксует ипотека / С. Д. Аюшева // ЭЖ-Юрист. 2004. - № 26. - С. 12-23.

42. Аюшева, С. Д. Особенности обращения взыскания на заложенные жилые помещения / С. Д. Аюшева // Законодательство. 2005. - № 1. -С. 18-31.

43. Бабкин, С. А. Возникновение ипотеки в силу закона / С. А. Бабкин // Нотариус. 2002. - № 1. - С. 12-16.

44. Базанов, И. А. Происхождение современной ипотеки / И. А. Базанов. М., 1900. - 287 с.

45. Башмаков, А. А. Основные начала ипотечного права : лекции / А. А. Башмаков. Либава, 1891. - 315 с.

46. Белявский, И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский // Российская юстиция. 2000. - № 5. - С. 35-51.

47. Бланк, Г. Ипотека в России / Г. Бланк. СПб., 1881. - 270 с.

48. Большой юридический словарь /под ред. А. Я. Сухарева, В. Е. Крутских. М., 2001.-380 с.

49. Брагинский, М. И. Залог и удержание во второй части ГК РФ 1996 г. / М. И. Брагинский // Правовое регулирование банковской деятельности. М., 1997. - 570 с.

50. Брагинский, М. И. Договорное право : общие положения. Кн. 1 / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М., 2000. - 848 с.

51. Братко, А. Г. . Банковское право (теория и практика) / А. Г. Братко. М., 2000. - 320 с.

52. Брауде, М. JT. Право на строение и сделки со строениями / М. Л. Брауде. М., 1950. - 368 с.

53. Будилов, В. М. Залоговое право России и ФРГ / В. М. Будилов. -СПб., 1993.-256 с.

54. Галиева, Р. Ф. Сделки с землей в нотариальной практике / Р. Ф. Галиева // Нотариус. -1997. № в (8). - С. 50-58.

55. Галиева Р. Ф. Ипотека залог недвижимого имущества / Р. Ф. Галиева // Нотариус. - 1997. - № 4. - С. 45-56.

56. Гетман, Б. Н. Трудовое законодательство и хозяйственное право / Б. Н. Гетман. Ростов н/Д, 1999. - 178 с.

57. Горемыкин, В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. М., 1998. - 139 с.

58. Горохов, Б. А. Споры о праве на недвижимость: судебная практика / Б. А. Горохов // Гражданин и право. 2000. - № 3. - С. 19-26.

59. Горячева, Ю. Ю. Лекции по гражданскому и торговому праву зарубежных стран / Ю. Ю. Горячева. М., 1996. - 338 с.

60. Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. - 560 с.

61. Грачева, И., Статус залоговых кредитов / И. Грачева, А. Самсонова // ЭЖ- Юрист. -2005. № 27. - С. 15-24.

62. Гришаев, С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) / С. П. Гришаев. М., 2000. - 272 с.

63. Гришаев, С. П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С. П. Гришаев. -М., 2003. 159 с.

64. Гришаев, С. П. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С. П. Гришаев. М., 2004. - 160 с.

65. Гришаев, С. П. Ипотека жилых помещений / С. П. Гришаев // Правовая система «КонсультантПлюс». 07.09.2005.

66. Ем, В. С. Новый закон об ипотеке в системе российского законодательства / В. С. Ем // Законодательство. 1999. - № 3. - С. 11-18.

67. Емелин, А. В. Перспективы совершенствования законодательства о залоге / А. В. Емелин // Российская юстиция. 2005. - № 8. - С. 13-19.

68. Жуков, Е. Ф. Банки и банковские операции / Е. Ф. Жуков. М., 1997.-139 с.

69. Завьялов, А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельными участками, как особый объект гражданских прав / А. Завьялов //Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей «Хозяйство и право». 2000. - № 11. - С. 8-16.

70. Захарова, Н. Н. Кредитный договор: гражданско-правовые аспекты / Н. Н. Захарова. М., 1997. - 157 с.

71. Захарова, Н. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / Н. Н. Захарова. М., 1999. - 487 с.

72. Захарова, Н. Н. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Н. Н. Захарова // Бюллетень Министерства юстиции РФ.1999.- №6. -С. 27-37.

73. Зюзин, В. А. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / В. А. Зюзин, А. Н. Королев. М., 2005. -560 с.

74. Иванов, В. В. Ипотечное кредитование / В. В. Иванов. М., 2001.-273 с.

75. Ипотечное кредитование жилья: в приобретении жилых помещений граждане могут рассчитывать на государственные субсидии и банковские кредиты : новейшее законодательство и нормативные акты. М.,2000.-160 с.

76. Исрафилов, И. Особенности залога жилых домов и квартир / И. Исрафилов // Хозяйство и право. 1997. - № 2. - С. 36-48.

77. Кассо, Л. А. Понятие о залоге в современном праве / Л. А. Кассо. -М., 1999.-284 с.

78. Катальский, В. Н. Реализация предмета залога на торгах / В. Н. Катальский // Право и экономика. 2003. - № 8. - С. 35-48.

79. Квардонова, Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе / Е. С. Квардонова. М., 2005. - 96 с.

80. Киндеева, Е. А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. М., 2004. - 247 с.

81. Киселев, А. А. Предмет договора ипотеки / А. А. Киселев // Нотариус. 2003. - № 2. - С. 3-12.

82. Киселев, А. А. Оформление ипотеки / А. А. Киселев // Бюллетень нотариальной практики. 2003. - № 2. - С. 5-10.

83. Козлова, Е. Б. Договор аренды нежилого помещения / Е. Б. Козлова // Юридический мир. 1999. - № 11. - С. 44-52.

84. Козырин, А. Договор об ипотеке / А. Козырин // Бизнес-адвокат. -1998.-№ 18.-С. 18-27.12.47. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.,1998.-216 с. 3. Л.

85. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И. Д. Грачева. М., 1999. - 312 с.

86. Комментарий к части 1 ГК РФ / под ред. Т. Е. Абовой, • А. Ю. Кабалкина. М., 2002. - 849 с.

87. Комягин, Д. Как выдаются безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья / Д. Комягин // Российские вести. -1996.-№75, 82.

88. Кудашкин, А. В. Как должна. действовать накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (целевой жилищный заем) // Право в Вооруженных силах. 2004. - № 12. - С. 17-24.

89. Кузнецова, Н. В. Гражданское право / Н. В. Кузнецова. М.,2001.-165 с.

90. Куликов, А. Д. Происхождение и развитие института залога / А. Д. Куликов // Юридический мир. 1997. - № 12. - С. 36-43.

91. Курбатская, А. Залог недвижимости как форма ипотеки / А. Курбатская // Бизнес-адвокат 2004. - № 14. - С. 23-28.

92. Летяев, В. А. Рецепция римского права в России XIX начала XX в. (историко-правовой аспект) / В. А. Летяев. - Волгоград, - 2001. - 241 с.

93. Лунц, Л. А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве / Л. А. Лунц. М., - 1999. - 352 с.

94. Любимцев, М. Ипотека: тест на непротиворечивость . / М. Любимцев // Бизнес-адвокат. 2003. - № 23. - С. 13-24.

95. Маковская, А. А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора / А. А. Маковская // Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей «Хозяйство и право». 2000. -№ 1.-С. 18-25.

96. Маковская, А. А. Залог денег и ценных бумаг / А. А. Маковская. -М., 2000. 286 с.

97. Макаров, Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере / Г. Макаров // Хозяйство и право. 1998. -№ З.-С. 24-38.

98. Мардалиев, Р. Т. Гражданское право : краткий курс / Р. Т. Мардалиев. СПб., 2005. - 256 с.

99. Матвеева, Е. Залог не повод для привилегий / Е. Матвеева // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 32. - С. 18-28.

100. Мейер, Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1 / Д. И. Мейер. -СПб., 1997.-289 с.

101. Мейергольф, Д. Развитие ипотеки в европейских странах / Д. Мейергольф. Рига, 1974. - 347 с.

102. Мохнаткин, А. Псевдозалоговые конструкции в российском праве / А. Мохнаткин // Хозяйство и право. 1998. - № 4. - С. 21-27.

103. Нагаев, Р. Т. Терминологический словарь. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика / Р. Т. Нагаев. Казань, 1998.-340 с.

104. Нате, Г. Ипотека и закладные листы в Германии / Г. Нате. -Берлин, 1995.-214 с.

105. Наумова, Л. Нежилые помещения как предмет ипотеки / Л. Наумова // Бизнес-адвокат. 2004. - № 7. - С. 23-30.

106. Наумова, Л. Юридические риски при ипотеке нежилых помещений / Л. Наумова // Бизнес-адвокат. 2004. - № 9. - С. 12-18.

107. Наумова, Л. Документы для ипотеки на юридической экспертизе / Л. Наумова // Бизнес-адвокат. 2004. - № 10. - С. 24-28.

108. Наумова, Л. Договор ипотеки нежилых помещений / Л. Наумова // Бизнес-адвокат. 2004. - № 11. - С. 13-19.

109. Наумова, Л. Незавершенное строительство или стройматериалы? / Л. Наумова // ЭЖ-Юрист. 2005. - № 9. с. 19-26.

110. Наумова, JI. Ипотека «незавершенки» /Л. Наумова // ЭЖ-Юрист. 2005. - № 22. - С. 8-12.

111. Новицкий, И. Б. Общее учение об обязательстве / И. Б. Новицкий, Л. А. Лунц. М., 1959. - 347 с.

112. Новицкий, И. Б. Основы римского гражданского права / И. Б. Новицкий. М., 2000. - 391 с.

113. Ожегов, С. И. Словарь русского языка / С. И. Ожегов. М., 1990.-795 с.

114. Орлова, М. Правовая конструкция законной ипотеки / М. Орлова // Российская юстиция. 2000. - № 9. - С. 16-27.

115. Орлова, М. Понятие и признаки предмета ипотеки / М. Орлова // Бюллетень нотариальной практики. 2002. - № 1. - С. 6-14.

116. Основные институты гражданского права зарубежных стран : сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В. В. Залесский. М., 1999.-298 с.

117. Павлова, И. В. Ипотечное жилищное кредитование / И. В. Павлова. М., 2004. - 272 с.

118. Павлодский, Е. Залог и ипотека / Е. Павлодский // Хозяйство и право.-1997.-№2.-С. 13-23.

119. Плешанова, О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) / О.Плешанова // Российская юстиция. 1998. - № 10. - С. 18-24.

120. Плешанова, О. Лепнина в ипотеке / О.Плешанова // ЭЖ-Юрист. -2005.-№6.-С. 5-12.

121. Победоносцев, К. Курс гражданского права. Ч. 1 : Вотчинные права / К. Победоносцев. СПб., 1896. - 379 с.

122. Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права / И. А. Покровский. М., 1998. - 353 с.

123. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. М., 1997. - 680 с.

124. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В. С. Ема. М., 1999. - 256 с.

125. Петров, М. И. Правовое регулирование рынка ценных бумаг / М. И. Петров. СПб., 2005. - 240 с.

126. Пухова, Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога / Т. Пухова // Российская юстиция. 1998. - № 3. - С. 24-38.

127. Римское частное право / под ред. И. Новицкого и И. Перетерского. М., 1999. - 512 с.

128. Рогожин, Н. А. Судебная практика и ее роль в правовом регулировании предпринимательской деятельности. М., 2004. - 480 с.

129. Роньжин, А. А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики / А. А. Роньжин // Юрист. 2004. - № 7. - С. 13-26.

130. Рубанов, А. Залог и банковский счет в договорной практике / А. Рубанов // Хозяйство и право. 1997. - № 9. - С. 17-31.

131. Савина, А. А. О перспективах ипотеки в России / А. А. Савина // Адвокат. 2005. - № 1. - С. 7-16.

132. Сборник нормативных актов стран Европейского Союза. М., 2003.-416 с.

133. Синельников, А. Жилищное кредитование это не конвейер Форда / А. Синельников // Инвестиции и рынки. - 2004. - № 2. - С. 6-10.

134. Система нормативных документов в строительстве : Основные положения. М., 1996. - 584 с.

135. Скворцов, В. В. Эволюция природы залога в российском праве / В. В. Скворцов // Гражданин и право. 2001. - № 8. - С. 12-20.

136. Киселев, А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : автореф. дис. канд. юрид. наук / А. А. Киселев. М., 2000. - 23 с.

137. Конев, Е. Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки : вопросы теории и практики : автореф. дис. . канд. юрид. наук / Е. Ю. Конев. Белгород, 2004. - 27 с.

138. Климов, Я. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии : автореф. дис. канд. юрид. наук / Я. Ю. Климов. М., 2000. -18 с.

139. Лазаренко, Л. Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях : автореф. дис. . канд. юрид. наук / Л. Б. Лазаренко. Краснодар, 2004. - 25 с.

140. Нитишинская, Л. Ф. Ипотека как вид залога : автореф. дис. канд. юрид. наук / Л. Ф. Нитишинская. Саратов, 1997. - 28 с.

141. Хрулева, 3. В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству РФ : автореф. дис. канд. юрид. наук / 3. В. Хрулева. М., 2001. - 27 с.

142. Царапкина, О. С. Правовое регулирование ипотеки : автореф. дис. . канд. юрид. наук/ О. С. Царапкина. -М., 1998. 25 с.

Автор: Казаченок, Олеся Павловна
Город: Волгоград
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Особенности заключения договора об ипотеке тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Особенности заключения договора об ипотекетекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Особенности заключения договора об ипотеке»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Казаченок, Олеся Павловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Особенности заключения договора об ипотеке"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Особенности заключения договора об ипотеке»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности заключения договора об ипотеке»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Казаченок, Олеся Павловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности заключения договора об ипотеке"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности заключения договора об ипотеке»