Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

Кузнецова, Анна Викторовна

Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имуществатекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»

На правах рукописи

Ь->///$ 3

/3 /Я Об

КУЗНЕЦОВА Анна Викторовна

□ОЗОБТЭЗТ

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семсйнос право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2006

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России

Научный руководитель кандидат юридических наук, профессор

Еремичев Иван Андреевич.

Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор

Тычинин Сергей Владимирович;

Защита состоится «16» января 2007 г в ■</?» часов на заседании диссертационного совета Д 203. 019 02 по защите диссертаций на соискание ученей степени доктора юридических наук при Московском университете МВД России (117997, Москва, ул Академика Волгина, д 12)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета МВД России

кандидат юридических наук Неруш Максим Юрьевич.

Ведущая организация Московский государственный университет

сервиса

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

Мамонтов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В связи с существенным обновлением системы законодательства, регулирующего имущественный оборот, возникает объективная потребность в теоретическом анализе и научном обобщении тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них одно из ведущих мест принадлежит институту залога недвижимости (ипотеке), который призван служить средством привлечения кредитов для реализации многих социальных проектов, особенно в жилищной сфере

Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства Ипотека призвана быть именно хаким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн семей1

К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим

1 Путин В В О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем Материалы заседания Президиума Государственного Совета 19 04 05 г // Недвижимость и инвестиции Правовое регулирование 2005 №2 С 40

образом, под угрозой потери имущества Средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе

Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в настоящее время декларируется всеми уровнями государственной власти в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики в России

Вышеизложенное обусловливает объективную необходимость развития института ипотеки в России, а также разработку нормативно-правовой базы, создающей социально-экономические возможности для осуществления операций с недвижимым имуществом

Анализ практики показывает, что в последние годы значительно возросло число правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования, которые не только внесли кардинальные изменения в институт ипотеки, но и одновременно с этим привели к возрастанию в судах количества гражданских дел Дат1ая ситуация обусловлена наличием пробелов и противоречий в правовом регулировании отдельных вопросов в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью Наряду с этим в последнее время издано большое количество научных публикаций и комментариев, в которых излагаются различные точки зрения по проблемам института залога недвижимости Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института ипотеки в правовом механизме регулирования гражданского оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также определяют актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость

Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки, его сущность и содержание в последние годы широко обсуждается в юридической научной литературе Ему посвящены многие работы как ученых-цивилистов, так и специалистов-практиков В частности, проблемы

правового регулирования залога недвижимого имущества были предметом исследования в научных трудах В П Ема, Н С Захарова, С А Дундыкина, М Е Орловой, А П Смольяниновой, В М Хвостова и многих других

Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью были предметом ряда диссертационных исследований2 Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в целом избранная тема еще не получила должного научного осмысления Наряду с этим в правовом регулировании ипотечных отношений до настоящего времени содержатся противоречия и пробелы, которые являются предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом

Учет этих обстоятельств требует всесторонней научной оценки и теоретического анализа ипотечных правоотношений с целью выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования залога отдельных видов недвижимого имущества

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения, правоприменительная и судебная практика, а также опубликованные научные работы по теме исследования

Целью диссертационного исследования является научный анализ проблем правового регулирования института ипотеки на основе современного гражданского, жилищного и земельного законодательства, формирование теоретических рекомендаций, направленных на

2 См , например Яшенков К А Ипотечные правоотношения в России Дис каяд юрид наук - М, 2005,

Киселев А А Ипотека как гражданское правоотношение Дис канд юрид наук - М, 2000,

Марзаганов А М Ипотечные отношения в России проблемы гражданско-правового регулирования Дис канд юрид наук - М, 2003 , Лазаренко Л Б Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях Дис канд юрид наук -М,2005

совершенствование действующего законодательства, регулирующего отношения залога отдельных видов недвижимого имущества

Для достижения поставленной дели предполагается решение следующих основных задач.

- исследовать правовую природу института ипотеки, эволюцию этапов развития в российском законодательстве,

- исследовать современные тенденции развития гражданского, жилищного и земельного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения,

- провести анализ содержания прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений,

- определить место и роль современной системы ипотечного кредитования в жилищной сфере,

- изучить правоприменительную и судебную практику в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью,

- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства в области ипотечного кредитования

Методологической основой диссертационного исследования является общепаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частно-научные методы исторический, сравнительно-правовой, формальнологический, статистический, а также специальные приемы и методы анализа, толкования и др

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют научные труды таких известных ученых-правоведов и цивилистов, как М М Агарков, С А Бабкин, М И Брагинский, В В Витрянский, Л В Гантовер, Д Д Дювернуа, В С Ем, А С Звоницкий, О С Иоффе, Л А Кассо, Д И Мейер, И Б Новицкий, В А Победоносцев, В.Ф Понька, Е А Суханов, Г Ф Шершеневич и др

При подготовке диссертационного исследования предметом изучения явились также научные работы С.Д Аюшевой, А.М Марзаганова, H.A. Яшенкова, Е Ю Конева, М И Стерховой и многих других

При написании диссертации использовались судебная практика, практические материалы Банка России, изучена многочисленная периодическая литература

Нормативную и эмпирическую базу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, дореволюционное и советское законодательство, а также ныне действующие нормативные правовые акты, судебная и правоприменительная практика по теме исследования

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в настоящей работе предпринята попытка провести комплексный теоретический анализ проблем института ипотеки отдельных видов недвижимого имущества, исследовать правовой механизм ипотечных правоотношений, на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем российском законодательстве и сформулировать предложения по их устранению

В диссертации критически исследован ряд научных концепций и теоретических взглядов ученых и специалистов-практиков по проблемам правового регулирования ипотеки отдельных видов недвижимого имущества и предложен авторский вариант их решения Основные положения, выносимые на защиту:

1 На основе результатов теоретического анализа существующих научных точек зрения и взглядов обоснован вывод о том, что институт залога имеет «смешанную» правовую природу Залог порождает отношения как между залогодателем и залогодержателем, так и между залогодержателем и вещью, те с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления правовой связи с кредитором, с другой -

непосредственная правовая связь залогодателя и вещи Таким образом, залог имеет двоякую природу и содержит элементы как обязательственного, так и вещного права

2 Предлагается авторская классификация прав и обязанностей субъектов ипотечного кредитования по блокам и основаниям их возникновения

3 В целях устранения противоречий, содержащихся в ст 49 Федерального закона от 21 07 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»3 и ст 1 Федерального закона от 16 07 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)4 (далее - Закон об ипотеке), касающихся обращения взыскания на заложенное имущество, обосновано предложение о внесение изменений в ст. 49 Закона об исполнительном производстве в следующей редакции «На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона»

4 На основе анализа действующего законодательства обоснован вывод о необходимости внесения изменения в ст 9 Закон об ипотеке и изложения п 1 в следующей редакции «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его размер, оценка и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также порядок страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке»

Пункт 2 «В случае, если договором об ипотеке не предсмотрено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет имущество, являющееся предметом ипотеки, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная

3 Собрание законодательства РФ 1997 № 30 Ст 3591

4 Собрание законодательства РФ 1998 №29 Ст 3400

стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства»

5 Анализ практики применения Федерального закона «О кредитных историях»5 (далее - Закон о кредитных историях) позволил выявить ряд пробелов и недостатков, которые отрицательно влияют на правовое регулирование ипотечных правоотношений В частности, отсутствие норм, регулирующих ответственность кредитора за задержку сведений или предоставление ложных сведений о заемщике или объекте залога, не определен четко механизм раскрытия финансовой информации о кредиторе и дальнейшей ее защиты В законе отсутствует порядок введения в гражданский оборот информации о ранее (до вступления закона в силу) исполненных заемщиками обязательствах по договору займа (кредита) и др

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования сформулированных в нем выводов и рекомендаций в целях совершенствования действующего законодательства, а также для дальнейшей научной разработки проблем ипотечного кредитования отдельных видов недвижимого имущества Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении спецкурса «Обязательственное право»

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России Ее основные выводы и положения были предметом выступления на межвузовской научно-практической конференции адъюнктов и соискателей (Москва, 2005), внедрены в деятельность «Ипотечной корпорации Московской области»

Материалы диссертационного исследования использовались в учебном процессе при подготовке фондовых лекций и проведении семинарских

5 Федеральный закон от 30 12 2004 г № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства РФ 2005 №1 (часть 1) Ст44

занятий по курсу «Гражданское право» на кафедре гражданского права и процесса МосУ МВД России. По теме диссертации опубликованы 5 научных работ

Объем и структура диссертационной работы обусловлены целями и задачами исследования Диссертация состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность и новизна темы диссертационного исследования, определяется цель, предмет и методология исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, а также теоретическая и практическая значимость работы.

Первая глава — «Ипотека - залог недвижимости, ее гносеологические основы» - состоит из трех параграфов.

Первый параграф — «Ретроспектива становления института ипотеки в гражданском праве» - посвящен анализу становления и развития института ипогеки в гражданском праве с позиций историко-правового подхода

На основе проведенного анализа обоснован вывод о том, что становление института ипотеки в России происходило постепенно и соответствовало общим тенденциям развития социально-экономических и правовых отношений, складывающихся в тот или иной период

Результаты исследования позволили диссертанту обосновывать тезис о том, что институт залога в России прошел особый, во многом уникальный путь развития Залоговое право в Российской империи было неразвитым в силу исторических реалий, сложившихся в государстве, и имело значительные противоречия Тем не менее основными факторами, определявшими эволюцию ипотечных отношений в России XIX в, были зачатками формирования права собственности, рыночная ориентация экономики и уровень ее обеспеченности

капиталами долгосрочного характера, формирование собственных банковских традиций и тп

Новый этап развития ипотеки в России начался в XX в. и был связан с кардинальными изменениями в экономическом и социальном укладе нашей страны, а также принятием ряда нормативных актов6, регулирующих ипотечные правоотношения Впоследствии был принят основополагающий закон в этой сфере - Закон об ипотеке (залоге недвижимости), в котором закреплялись понятие, объекты и предметы ипотеки и другие положения

На основе результатов проведенного исследования диссертант пришел к выводу, что правовая природа залоговых правоотношений носит двойственный характер С одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления правовой связи с кредитором, а с другой - залогодателя и вещи Таким образом, залог имеет смешанную природу и содержит элементы как обязательственного, так и вещного права

Юридическая конструкция залога регулирует два вида правоотношений к первому виду относится связь между залогодателем и залогодержателем, ко второму - отношение между залогодержателем и вещью

Далее в работе с позиций историко-правового подхода автором анализируются причины и условия распространения института залога недвижимого имущества в кредитных отношениях, а также освещаются различные дискуссионные положения, касающиеся становления ипотечной системы в России, в контексте которых формируется авторская позиция по решению правовых проблем, связанных с теорией залогового права

Во втором параграфе — «Основания возникновения ипотеки» -проводится анализ оснований возникновения ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора (договорной ипотеки)

6 См, например Закон об ипотеке, Федеральный закон от 21 07 1997 г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 11 112003 г № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Закон г Москвы от 31 03 1999 г № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г Москве» и т д

На основе анализа действующего законодательства в работе обоснован тезис о том, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил, установленных ПС РФ, Законом об ипотеке (ст 8 Закона) Стороны исследуемых видов отношений обязаны указать основные условия, предусматривающие вид залога, включая предмет, размер залога, его оценку, сроки и другие условия, вытекающие из особенностей данного вида отношений, либо иные условия, включенные по предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке)

Далее в работе диссертантом исследуются особенности договора ипотеки объектов недвижимости, приобретаемых за счет кредита банка или иной кредитной организации.

По мнению автора, в настоящее время обеспечение кредита под залог недвижимости может быть оформлено тремя видами договоров

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения,

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, с участием помимо залогодателя (должника по основному договору) и залогодержателя (кредитора), третей стороны -продавца недвижимого имущества В таком виде договора, все заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно должны фиксировать и регистрировать переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора,

- договором о приобретении жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи

Что касается договора ипотеки жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, то такие отношения возникают в силу закона При этом автор исходит из того, что

- ипотека, возникающая вследствие продажи недвижимости в кредит, согласно п б ст 20 Закона об ипотеке, считается возникшей в пользу третьих

лиц с момента ее регистрации. Данное толкование п 2ст 1ип бет 20 Закона об ипотеке в полной мере отвечает интересам всех участников оборота недвижимости,

- согласно п 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества7 действия регистраторов предполагаются ex officio (по собственному почину), что не соответствует положениям п 2 ст Пип 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»8 (далее - Закон о регистрации), которые устанавливают исчерпывающий перечень инициаторов процедуры регистрации прав (сделок) Закон о регистрации устанавливает необязательность подачи отдельного заявления о регистрации законной ипотеки в указанных в п 29 Инструкции случаях для осуществления регистрации такой ипотеки Наряду с этим в работе отмечается, что п 29 Инструкции не соответствует п 5 ст 488 ПС РФ, согласно которому передача недвижимости может состояться и после регистрации соответствующего договора В этом случае регистратор будет вынужден, согласно Инструкции, зарегистрировать несуществующую ипотеку, что противоречит общему смыслу ст 131 ГК РФ и Закона о регистрации.

В третьем параграфе - «Права и обязанности субъектов ипотеки» -на основе анализа действующего законодательства отмечается, что перечень прав и обязанностей участников залоговых правоотношений может быть классифицирован в зависимости от основания их возникновения и сгруппирован по следующим блокам.

Первый блок прав и обязанностей сторон связан с заключением договора ипотеки и возникает в преддоговорной период, не имеет правового регулирования в Законе об ипотеке, так как стороны связаны с проведением

7 Приказ Минюста России от 15 06 2006 г «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» /' Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти» 2006 № 27

8 Федеральный закоп от 21 07 1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ 1997 № 30 Ст 3594

предварительных оценочных (проверочных) действий участников будущих правоотношений, которые включают

- одобрение заемщиком (залогодателем) условий кредита и ипотеки;

- андеррайтинг заемщика,

- подбор квартиры или иного жилого помещения,

- оценку жилого помещения с целью определения его реальной рыночной стоимости.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных к моменту государственной регистрации договора обременениях и правах третьих лиц на предмет ипотеки (право залога, право пожизненного пользования, аренды, сервитутах) Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке

Второй блок прав и обязанностей обусловлен обеспечением сохранности заложенного имущества и предполагает положение о том, что недвижимое имущество, в сохранности которого заинтересованы стороны ипотечного правоотношения, подлежит защите со стороны как залогодателя, так и залогодержателя. Если одна из сторон уклоняется от исполнения своих обязательств либо совершает действия, направленные на ухудшение качества заложенного имущества, к ней могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности

Заемщик, не являющийся залогодателем по ипотеке (законодательством не предусмотрено его право на осуществление защиты заложенного имущества), заинтересован в сохранности заложенного имущества более, чем залогодержатель, так как в соответствии с п 2 ст 26 Закона об ипотеке, если имущество будет утрачено либо повреждено и ни одна из сторон договора ипотеки не предпримет мер для его сохранности, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения кредитного договора и заемщик обязан его исполнить В связи с этим в диссертации обоснован вывод о

необходимости внесения изменений в Закон об ипотеке, которые позволят улучшить правовое положение заемщика и закрепить за ним права, аналогичные правам залогодержателя, в отношении заложенного имущества, а именно

- право проверять сохранность заложенного имущества как по документам, так и фактически, в том числе состояние и условия содержания данного имущества (аналогично ст. 34 Закона об ипотеке),

- право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения посредством предъявления виндикационного иска,

- право принимать меры по сохранности заложенного имущества в случаях, предусмотренных ст 35 Закона об ипотеке

По мнению автора, необходимо также дополнить ст ст 32 и 33 Закона об ипотеке нормой, где предусмотреть обязанности залогодателя уведомлять других участников залоговых отношений о случаях реальной угрозы утраты или повреждения имущества и о претензиях на данное имущество со стороны третьих лиц.

Третий блок прав и обязанностей связан с переходом прав залогодателя на заложенное имущество к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества

На основе проведенного анализа в этом разделе обоснован тезис о том, что помимо права залогодателя на отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом залогодатель обязал получить согласие з алогодержателя

Четвертый блок прав и обязанностей, непосредственно связан с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке

Результаты проведенного исследования дают основания сделать вывод, что залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке

другому лицу, если договором не предусмотрено иное Передача прав кредитора (залогодержателя) осуществляется путем уступки требования (цессии), что регулируется параграфом 1 главы 24 ПС РФ и главой VIII Закона об ипотеке Согласно п 2 ст. 47 Закона об ипотеке к отношениям нового залогодержателя с прежним залогодержателем применяются правила, закрепленные ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ Таким образом, законодатель исключил нормы, содержащиеся в ст 387 ГК РФ (переход прав кредитора к другому лицу на основании закона) Такое исключение, по мнению автора, представляется необоснованным, так как не учитывает возможности реорганизации кредитора (ч 1 ст 387 ГК РФ), а также исключает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в результате судебного решения (ч 2 ст 387ГКРФ)

Далее в диссертации автор анализирует ряд пробелов и недостатков, содержащихся в Законе о кредитных историях Наиболее существенными, по мнению автора, являются отсутствие норм об ответственности кредитора за предоставление ложных сведений или их задержку, не определен механизм раскрытия финансовой информации и дальнейшей ее защиты, отсутствует порядок введения в гражданский оборот исторической информации о ранее (до вступления закона в силу) исполненных заемщиками обязательствах по договору займа (кредита) и др

Вторая глава — «Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества, их содержание и отличительные признаки» — состоит из трех параграфов

Первый параграф — «Правовая характеристика ипотеки земельных участков» — посвящен исследованию проблем банковского кредитования земельных участков по действующему законодательству

Предметом данного вида ипотеки являются земельные участки, предоставляемые для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства Остальные земли (речь идет только о землях, находящихся в частной собственности) могут стать предметом ипотеки в ограниченных пределах Это - земельные участки,

занятые зданиями, строениями и сооружениями Их размер ограничивается задачами хозяйственного назначения, и поэтому, по мнению автора, ипотека земельных участков без соответствующих зданий и сооружений теряет смысл

Анализ практики указывает на то, что наиболее значимым при возникновении ипотечных отношений с землей является оценка ее стоимости, так как от этого зависит сумма получаемого кредита В качестве отправной базы для расчета залоговой стоимости принято считать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется размер кредита с учетом риска предоставляемого кредита

Далее в работе отмечается, что при расчете залоговой стоимости земельного участка должны учитываются следующие обстоятельства

1 Залоговая стоимость земельного участка исчисляется с применением ряда методов и принципов с целью определения его рыночной стоимости, которые содержатся в российских стандартах оценки и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности, а также с учетом условий и срока возврата кредита Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, его функциональным назначением или использованием и учетом правомочий на земельный участок

2 Являясь предметом залога, стоимость земельного участка со временем увеличивается, за счет

- инфляции (изменения стоимости денег),

- размера процентной ставки за кредит, что по времени совпадает с временным фактором использования банковским процентом залога и способом начисления, т е соответствует способу возврата залоговой суммы

3 При залоге полученная рыночная стоимость земельного участка должна учитываться с учетом уменьшения на величину рисков и затрат залогодержателя

4 Гарантией возврата кредита при продаже земельного участка является степень его ликвидности, с учетом специальных защитных мер,

определяемых государством, например по сохранности категории земель, право преимущественной покупки соседних участков по месту их расположения.

С учетом опыта, выработанного практикой, данные расчеты должны осуществляться в момент заключения договора об ипотеке, в который включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что также отражается в банковской процентной ставке

На основе результатов проведенного исследования диссертантом делается вывод о том, что правила оценки земельных участков должны включать следующие разделы

- определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационная (нормативная) стоимость, рыночная стоимость, залоговая стоимость земельных участков),

- алгоритмы расчета указанных категорий стоимости,

- порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита

Функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться как на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), так и при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции

Далее в работе отмечается, что в настоящее время экономическая и организационно-правовая ситуации в стране не способствуют заключению долгосрочных договоров, по обязательствам обеспечиваемых залогом земли. Правовой механизм подтверждения прав на имущество в виде земельных участков на данном этапе не дает полных гарантий для залогодержателя Выход из данной ситуации видится в скорейшем проведении на местах работ

по землеустройству с выделением земельных долей в натуральном выражении, составлением земельных кадастровых планов с последующим юридическим оформлением прав собственности При этом концентрацию земельных долей целесообразно проводить среди трудоспособных работников предприятия и формировать региональные земельные фонды на основе земельных долей для последующих сделок заинтересованных физических и юридических лиц

Далее в диссертации обращено внимание на то, что развитие ипотечного кредитования в стране влечет за собой становление инфраструктуры по обслуживанию и сопровождению такого вида кредитных операций, как выдача кредита под залог недвижимости Для этого необходимо создать специальный ипотечный банк с разветвленной региональной сетью, привлечь страховые компании, имеющие опыт работы с сельскохозяйственными товаропроизводителями Кроме того, целесообразно учредить специальные земельные банки с контрольным пакетом акций у государства, ограничить на первом этапе круг потенциальных кредитуемых хозяйств прибыльными, имеющими перспективы развития на основе обоснованных и тщательно проработанных бизнес-планов, законодательно закрепить положение о том, что банк-кредитор не может стать собственником заложенных земельных участков и должен реализовывать их на рынке через торги (аукционы) только сельскохозяйственным производителям либо государству; выдавать ипотечные кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения для строго целевого характера и направлять их на обновление основных фондов, осуществление мероприятий, связанных с повышением производственного потенциала хозяйств, внедрением новых технологий, создавать на местах системы кредитных бюро для оценки ликвидности заложенных земель, платежеспособности заемщиков, а также для осуществления мониторинга финансово-экономического состояния заемщиков и целевого использования кредитов

В заключение диссертантом был исследован ряд вопросов ипотеки, возникающих из договора о долевом строительстве жилья

Второй параграф - «Особенности ипотечного кредитования жилых домов и квартир» посвящен анализу механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Обзор литературных источников свидетельствует, что ипотечное жилищное кредитование — сложный механизм, основанный на нормах действующего законодательства под контролем государства в целях решения социальных задач, связанных с финансированием строительства жилья9

К залогу жилых домов и квартир применяются нормы Закона об ипотеке, а также положения Гражданского кодекса РФ и других нормативных правовых актов Вместе с тем законодатель исходит из того, что согласно Конституции РФ право на жилище составляет одну из основ правового положения граждан, поэтому к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, включая и те, которые призваны уменьшить риск его потери

В соответствии с положениями Закона об ипотеке предметом ипотеки жилых домов и квартир являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п 1, п 4 ст 74 Закона)

Государственная регистрация ипотеки согласно п 1 ст 29 Закона о государственной регистрации проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами Для регистрации ипотеки незавершенного строительства жилого дома необходимо предварительно

' См Постановление Правительства РФ от 11 01 2000 г N° 21 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // Собрание законодательства РФ 2000 3 Ст 271

зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства

Ипотека жилых домов и квартир предполагает в качестве своего обязательного элемента страховую защиту как можно большего числа рисков должника В составе такой защиты могут быть страхование жизни и здоровья должника-гражцанина, его имущества, в том числе и объекта залога, страхование гражданской ответственности. Помимо этого новая редакция Закона об ипотеке (от 30 декабря 2004 г) вводит страхование ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненад лежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч 1 и 4 ст 31 Закона) Согласно п. 1 ст. 932 ГК РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в том случае, когда это прямо предусмотрено законом

Далее в работе отмечается, что на решение жилищной проблемы в Российской Федерации сказывается несовершенство существующей законодательной базы. Поэтому, по мнению автора, важной задачей со стороны законодательства является доработка действующего законодательства в соответствиями с потребностями практики

В частности, в бюджетное и налоговое законодательство

- предусмотреть освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы кредита;

- установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры резервного фонда, обеспеченного залогом недвижимости

В законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование, предусмотреть

- разработку и внедрение проектов долгосрочных целевых жилищных накопительных схем,

- подготовку стандартов и процедур, связанных с долгосрочным кредитованием для банков,

- разработку методики оценки залогового имущества при обеспечении обязательств незавершенным строительством,

- механизм выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество, особенно при наличии в составе семьи несовершеннолетних и пенсионеров,

В законодательство, регулирующее страховую деятельность

- внедрить механизм обязательного страхования залогодателем при заключении договора ипотеки имущества, на которое установлена ипотека, жизни трудоспособных членов семьи, со страховой суммой не менее размера получаемого ими дохода за период действия договора ипотеки,

- рассмотреть способы страховой защиты и создания внебюджетных финансовых резервов, достаточных для покрытия ущербов, нанесенных интересам любой из сторон, путем аккумуляции и инвестирования средств страховых взносов

В законодательство о банковской деятельности

- снизить нормы обязательного резерва кредитной организации, депонированного в ЦБ РФ, для определенного вида вклада (например, жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку начисляемого на данные счета процента и ускорить возможность накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика

В третьем параграфе - «Особенности обращения взыскания и реализации отдельных видов недвижимости» - рассмотрены вопросы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество

Автор последовательно исследует оба вида обращения взысканий на заложенное имущество - судебный и внесудебный

При этом подчеркивается, что во всех случаях, независимо от порядкал обия взыскания на заложегаюе имущество (судебный или без обращения в суд), реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или

арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п 1 ст 350 ГК РФ)

При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества, а при наличии спора между залогодателем к залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества Вынося решения об обращении взыскания на заложенное имущество, арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства

Начальная цена заложенного имущества может определяться по соглашению сторон или исходить из стоимости, указанной в документах Бюро технической инвентаризации Однако с момента заключения договора залога до момента реализации имущества, как правило, проходит достаточно длительный период времени, в связи с чем стоимость имущества может существенно измениться, как правило, в сторону увеличения В случае ненадлежащей эксплуатации заложенного имущества либо непринятия залогодателем мер по его сохранности, а также в результате чрезвычайных и непредвиденных обстоятельств стоимость имущества может быть значительно снижена Во всех перечисленных случаях, а также при установлении начальной продажной стоимости имущества через суд целесообразно проводить независимую оценку заложенного имущества

С развитием ипотечного кредитования, по мнению автора, реализация заложенного имущества будет осуществляться исключительно специализированными организациями с учетом вида предмета залога

Далее в диссертации анализируются противоречия между нормами ГК РФ и Законом об ипотеке в части, касающейся порядка проведения

торгов По мнению автора, представляется целесообразным унифицировать нормы о порядке проведения торгов с целью исключения коллизии норм закона В целях дальнейшего совершенствования действующего законодательства и соблюдения гарантий прав и интересов кредитора представляется необходимым усовершенствовать правила проведения торгов по реализации заложенного имущества, предусмотрев при этом более широкие возможности сторон по обеспечению контроля за проведением торгов, с одной стороны, и наиболее полному удовлетворению требований кредитора-залогодержателя — с другой

Далее автор указывает на противоречия в положениях ст 41 Закона об ипотеке и ст 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве»10, согласно которым требования залогодержателей при удовлетворении взысканий отнесены к пятой очереди, включив последних в категорию «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов», после удовлетворения требований по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды По мнению диссертанта, такая очередность фактически означает реанимацию принципа верховенства государственных интересов над частными и возможность удовлетворения требований государства за счет конфискуемого им имущества, находящегося в залоге

Кроме того, в целях устранения противоречий, содержащихся в ст 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ст 1 Закона об ипотеке, касающихся обращения взыскания на заложенное имущество, обосновано предложение о внесение изменений в ст 49 Закона об исполнительном производстве в следующей редакции «На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных

10 Федеральный закон от 21 июля 1997 г № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» И Собрание законодательства РФ 1997 №30 Ст 3591

гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона» Данное предложение, по мнению автора, призвано способствовать созданию благоприятных условий для развития ипотеки в России Целесообразно выделить из общей массы имущества должника недвижимое имущество, находящееся в залоге Для этого необходимо внести изменения в ст 49 ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие, что взыскание не может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, оно может быть обращено лишь на вырученные после реализации предмета ипотеки излишки

Именно интерес как «объективная потребность, принявшая форму сознательного побуждения и проявляющаяся в виде желаний, намерений, стремлений, а в конечном счете в тех отношениях, в которые вступают люди в процессе своей деятельности»11, должен стать тем ядром, который необходимо заложить в основу правового регулирования отношений, возникающих на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования между кредитором и заемщиком

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в области правового регулирования ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

" Сейнароев БМ Правовые проблемы материального стимулирования исполнения хозяйственно-договорных обязательств в СССР Лвтореф дис докт юрид наук -М,989 С 13

I. Статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

Кузпецова А В Взыскание и реализация заложенного имущества // Вестник Московского университета МВД России 2006 № 2 - 0,3 п л

II. Статьи, опубликованные в научных рецензируемых изданиях:

1 Кузнецова А В К вопросу о кредитных правоотношениях при залоге недвижимого имущества // Юридические науки 2006 № 2 - 0,3 п л

2 Кузпецова А В Особенности ипотеки жилых помещений // Актуальные проблемы формирования и совершенствования норм общественных отношений Материалы межвузовской конференции Смоленск Смоленский филиал академии права и управления (институт) 2006 - 0,2 п л

3 Кузнецова А В Некоторые проблемы реализации прав участников ипотечного кредитования // Гражданское законодательство Российской Федерации проблемы становления и перспективы развития Материалы «круглого стола» - Брянск БФ МосУ МВД России 2005 - 0,3 п л

4 Кузнецова А В Основания возникновения ипотеки // Вестник Санкт-Петербургского института Государственной противопожарной службы МЧС России 2006 № 4. - 0,4 п л.

Подписано к печати_

Объем —[_ д л Заказ |1ЦЦ Тиране ЦЧ У ОНИ и РИД МосУ МВД России

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецова, Анна Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

ГЛАВА I. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ, ЕЕ ГНЕСЕОЛОГИЧЕСКИЙ ОСНОВЫ

§1.Ретроспектива становления и развития института ипотеки в гражданском праве

§ 2.0снования возникновения ипотеки

§ 3. Права и обязанности субъектов ипотечного кредитования

ГЛАВА II. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ИХ СОДЕРЖАНИЕ И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ПРИЗНАКИ

§ 1 .Правовая характеристика ипотеки земельных участков

§2.0собенности ипотечного кредитования жилых домов и квартир

§ 3. Проблемы правового регулирования обращения взыскания и реализации отдельных видов недвижимости

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества"

Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий. В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн. семей1.

К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью. Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой

1 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем: Материалы заседания Президиума Государственного Совета. 19.04.05 г. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40. стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим образом, под угрозой потери имущества. Средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе.

Анализ практики показывает, что в последние годы значительно возросло число правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования, которые не только внесли кардинальные изменения в институт ипотеки, но и одновременно с этим привели к возрастанию в судах количества гражданских дел. Данная ситуация обусловлена наличием пробелов и противоречий в правовом регулировании отдельных вопросов в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью. Наряду с этим в последнее время издано большое количество научных публикаций и комментариев, в которых излагаются различные точки зрения по проблемам института залога недвижимости. Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института ипотеки в правовом механизме регулирования гражданского оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также определяют актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки, его сущность и содержание в последние годы широко обсуждается в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы как ученых-цивилистов, так и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества были предметом исследования в научных трудах В.П. Ема, Н.С. Захарова, С.А. Дундыкина, М.Е. Орловой, А.П. Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других.

Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью были л предметом ряда диссертационных исследований . Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в целом избранная тема еще не получила должного научного осмысления. Наряду с этим в правовом регулировании ипотечных отношений до настоящего времени содержатся противоречия и пробелы, которые являются предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования залога отдельных видов недвижимого имущества.

Целью диссертационного исследования является научный анализ проблем правового регулирования института ипотеки на основе

2 См., например: Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России: Дис. канд. юрид. наук. - М., 2005; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. канд. юрид. наук. - М., 2000; Марзаганов А.М. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: Дис. канд. юрид. наук. - М., 2003.; Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. канд. юрид. наук. - М., 2005. современного гражданского, жилищного и земельного законодательства, формирование теоретических рекомендаций, направленных на совершенствование действующего законодательства, регулирующего отношения залога отдельных видов недвижимого имущества.

Для достижения поставленной цели предполагается решение следующих основных задач:

- исследовать правовую природу института ипотеки, эволюцию этапов развития в российском законодательстве;

- исследовать современные тенденции развития гражданского, жилищного и земельного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения;

- провести анализ содержания прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений;

- определить место и роль современной системы ипотечного кредитования в жилищной сфере;

- изучить правоприменительную и судебную практику в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью;

- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства в области ипотечного кредитования.

Методологической основой диссертационного исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частно-научные методы: исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, статистический, а также специальные приемы и методы анализа, толкования и др.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют научные труды таких известных ученых-правоведов и цивилистов, как М.М. Агарков, С.А. Бабкин, М.И. Брагинский, В.В Витрянский, JI.B. Гантовер, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ем, А.С. Звоницкий,

О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, В.А. Победоносцев, В.Ф. Понька, Е.А. Суханов, Г.Ф. Шершеневич и др.

При подготовке диссертационного исследования предметом изучения явились также научные работы С.Д. Аюшевой, A.M. Марзаганова, Н.А. Яшенкова, Е.Ю. Конева, М.И. Стерховой и многих других.

При написании диссертации использовались судебная практика, практические материалы Банка России, изучена многочисленная периодическая литература.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. На основе результатов теоретического анализа существующих научных точек зрения и взглядов обоснован вывод о том, что институт залога имеет «смешанную» правовую природу. Залог порождает отношения как между залогодателем и залогодержателем, так и между залогодержателем и вещью, т.е. с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления правовой связи с кредитором, с другой -непосредственная правовая связь залогодателя и вещи. Таким образом, залог имеет двоякую природу и содержит элементы как обязательственного, так и вещного права.

2. Предлагается авторская классификация прав и обязанностей субъектов ипотечного кредитования по блокам и основаниям их возникновения.

3. В целях устранения противоречий, содержащихся в ст. 49 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»3 и ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)4 (далее - Закон об ипотеке), касающихся обращения взыскания на заложенное имущество, обосновано предложение о внесение изменений в ст. 49 Закона об исполнительном производстве в следующей редакции: «На заложенное имущество, за исключением недвижимого имущества, может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона».

4. На основе анализа действующего законодательства обоснован вывод о необходимости внесения изменения в ст. 9 Закон об ипотеке и изложения п. 1 в следующей редакции: «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его размер, оценка и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также порядок страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке».

3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.

4 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

Пункт 2: «В случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет имущество, являющееся предметом ипотеки, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства».

5. Анализ практики применения Федерального закона «О кредитных историях»5 (далее - Закон о кредитных историях) позволил выявить ряд пробелов и недостатков, которые отрицательно влияют на правовое регулирование ипотечных правоотношений. В частности, отсутствие норм, регулирующих ответственность кредитора за задержку сведений или предоставление ложных сведений о заемщике или объекте залога, не определен четко механизм раскрытия финансовой информации о кредиторе и дальнейшей ее защиты. В законе отсутствует порядок введения в гражданский оборот информации о ранее (до вступления закона в силу) исполненных заемщиками обязательствах по договору займа (кредита) и др.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования сформулированных в нем выводов и рекомендаций в целях совершенствования действующего законодательства, а также для дальнейшей научной разработки проблем ипотечного кредитования отдельных видов недвижимого имущества. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении спецкурса «Обязательственное право».

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ее основные выводы и положения были предметом выступления на межвузовской научно-практической

5 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.44. конференции адъюнктов и соискателей (Москва, 2005), внедрены в деятельность «Ипотечной корпорации Московской области».

Материалы диссертационного исследования использовались в учебном процессе при подготовке фондовых лекций и проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право» на кафедре гражданского права и процесса МосУ МВД России. По теме диссертации опубликованы 5 научных работ.

Объем и структура диссертационной работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Кузнецова, Анна Викторовна, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведя итог вышеизложенному, следует отметить, что в работе нашли отражение различные аспекты правового регулирования ипотеки. Это и история становления и развития залога недвижимости; и сравнительный анализ развития данного института в различные годы; и правовая оценка ситуации, которая сложилась на данный момент, в довольно трудный для страны период. Так же в данной работе были исследованы основные понятие, категории необходимые для понимания, всестороннего исследования и самое главное осознания сути ипотеки. Изучив необходимые материалы, которые излагаются выше, можно сделать следующие выводы.

Ипотека, как залог недвижимости появилась около двадцати пяти веков назад, задолго до Римской Империи. И не случайно это произошло раньше многих других правовых явлений. Тогда не существовало термина «ипотека», но, безусловно, смысл был тот же самый. Произошедшая от залога, ипотека является наиболее действенным способом получения материальных ценностей на определенный период времени. История, как внешнее выражение прошедшего времени, показывает нам, какой путь прошла ипотека, как правовое явление. Путь этот не самый сложный, но определенно не легкий. Институт ипотеки претерпевал различные изменения, связанные с правовым регулированием, с внутренней структурой. В частности залог недвижимости в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia— сделка на доверии, или доверительная сделка, первая форма вещного обеспечения) до более прогрессивной стадии — пигнуса и далее — до ипотеки. Сделка фидуция также претерпела некоторую эволюцию. Появились субординированные по времени ипотеки, которые действовали по единственному принципу «кто первый (во времени), тот и сильнее и правее». Далее ипотеки делились по законодательной принадлежности — степени их важности, установленной законом.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришел из Западной Европы. Система ипотечного кредитования была частью кредитно-финансовой системы Российской империи. В 18 веке были созданы первые кредитные учреждения. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введен «Свод законов гражданских», где залоговое право было подробно регламентировано. С каждым годом, все больше и больше залог приобретал популярность. Существовали достаточно высокие проценты по кредитам. В 1896-1898 гг. условия стали реально меняться в лучшую сторону для крестьянства. До этого пользоваться ипотекой было выгодно только помещикам. В начале двадцатого века ипотечный кредит служил главным источником средств для мобилизации земли и устройства мелких единоличных хозяйств. В городах ипотечно-ссудные операции представляли средства для постройки новых зданий, потребность в которых стала особенно острой ввиду быстрого роста городского населения. В 1912 г. выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Залоговая банковская система включала государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. Более подробно все эти вопросы изложены в данной работе выше.

Что касается понятия залога, его правовой природы. Залог охватывает вещи, их принадлежности, неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Отделимые плоды включаются в предмет залога в случаях и пределах, обусловленных законом или договором. Залог также может быть распространен на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя. В работе обоснован вывод о двойственной природе залога, вещно-правовой и обязательственной. Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель. Нововведения в законодательстве позволили существенно расширить сферу применения залога, а также вызвали необходимость существенного изменения всего гражданского законодательства РФ, особенно в части, касающейся отношений собственности.

Основанием же возникновения ипотеки может являться закон либо договор сторон. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. Договор, как основание возникновения ипотеки может быть как самостоятельным, так и смешанным. При смешанном договоре условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Чаще всего договор о залоге является самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил, установленных ГК РФ, а также непосредственно Закон об ипотеке. В таком договоре стороны обязаны указать основное обязательство, его размер, сроки исполнения, условия, предмет залога и его оценку, другие условии, вытекающие из особенностей данного вида залога либо включенные по предложению одной из сторон. Существует объективная необходимость внесения в договор сведений, позволяющих точно идентифицировать предмет ипотеки. В договоре так же должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Для договора залога предусмотрена обязательная письменная форма и государственная регистрация. Договор залога сохраняет силу, если право собственности или хозяйственного ведения па заложенную вещь переходит к третьему лицу, а также при уступке залогодержателем в законном порядке обеспеченного залогом требования третьему лицу либо когда имеет место перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо. Допускается заключение договора о последующем залоге уже заложенного имущества.

Автором предложена классификация прав и обязанностей сторон по договору ипотеки и в зависимости от основания их возникновения можно отнести к нескольким группам: связанные с заключением договора ипотеки; связанные с обеспечением сохранности заложенного имущества; связанные с переходом прав на заложенное имущество от залогодателя к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества; связанные с уступкой залогодержателя и прав по договору об ипотеке; связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В диссертационном исследовании освещены вопроса залога отдельных видов недвижимого имущества, в частности залога земельных участков. Одной из основных проблем сегодня является проблема собственности на землю, что в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный рынок земли. Согласно ГК РФ право собственности распространяется на земельный участок как на недвижимое имущество. Но земля является ценным природным объектом, она же составляет территорию государства, поэтому к регулированию права собственности на землю, как недвижимого имущества, присовокупляются общественные (в частности, экологические) и государственные интересы. Согласно Конституции РФ «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц». В приведённой норме мы встречаемся с понятиями «владение, пользование и распоряжение». По сути, содержание этих трёх понятий, взятых в совокупности, это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие одного права -собственности.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Договор об ипотеке не распространяется на земельные доли. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре и земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В нашей работе рассмотрен вопрос: как разграничивать государственную и муниципальную собственность.

Помимо вышеуказанного, в диссертационном исследовании были рассмотрены вопросы ипотечного жилищного кредитования, которое является сложным механизмом, обеспечивающим финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан. Заложенными по договору ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания квартиры и дома, а также изолированные жилые помещения в них, находящиеся в частной собственности граждан или юридических лиц. Наличие этого правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Предметом ипотеки могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться, и сохраняют свое функциональное предназначение. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо мер, направленных на предотвращение действий залогодателя по преднамеренному ухудшению своих жилищных условий путем отчуждения другого пригодного жилья с целью избежать выселения. Несмотря на вышеуказанное, Закон об ипотеке внес некоторую определенность в правовое регулирование залога жилья.

При обращении взыскания на имущество суд должен принять меры по защите прав и законных интересов лиц, непосредственно не участвующих в основном правоотношении, но заинтересованных в юридической судьбе имущества. Интересно, что уведомление последующих и предыдущих залогодержателей осуществляет сам взыскатель. Но делается это с целью гарантировать удовлетворение требований всех залогодержателей в порядке, предусмотренном ст. 46 Закона об ипотеке.

В заключении необходимо отметить, что ипотека прошла серьезный путь развития. Несмотря на явную политическую ангажированность, жилищная ипотека может и должна сыграть свою роль в подъеме не только жилищного строительства, но и всей российской экономики. Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета, №237,25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. //Российская газета, № 238-239, 08 декабря 1994.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ //Российская газета, № № 23, 24, 25, от 6, 7, 8 февраля 1996.

4. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (в редакции 26.11.01), Сборник законодательства РСФСР, т.2, с. 7.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЭ//Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, № 46, ст. 4532

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ //Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

7. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1993 г. № 1103-1//Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. № 22. Ст. 768,30.05.1991.

8. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г.//Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст.883.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации//Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст.3012

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-Ф3// Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147

12. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16

13. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ от 20.07.1998, № 29,ст. 3400

14. Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст.44.

15. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст.3594

16. Федеральный закон РФ от 01.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»// Собрание законодательства РФ, 05.02.1996, №6, ст. 492

17. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ № Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3018

18. Федеральный закон № 119-ФЗ от 27.07.1997 «Об исполнительном производстве»//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3591

19. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»//Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992

20. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»//Российская газета, № 129, 06.06.1992.

21. Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»//Собрание актов Президента и Правительства от 27.12.1993, № 52

22. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»//Собрание законодательства РФ от 04.03.1996, № 10,ст.880

23. Постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.

24. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.

25. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»//Собрание законодательства, 1996, №37.

26. Распоряжение Правительства от 22.12.1993 г. № 96-РЗ «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке»//Российская газета, №3,06.01.1994

27. Приказа Минюста № 213 от 15.06.2006 «Об утверждении Инструкции опорядке государственной регистрации объектов недвижимого имущества//Российская газета, № 225,23.11.2000

28. Постановление Правительства Москвы от 11.08.1998 №625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» //Тверская, 13,1998,10-16 сентября, №37,17-23 сентября, №38.1.. Судебная практика

29. Информационного письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г.,1. Вестник ВАС, 1998, №3

30. Постановление пленумов ВС и ВАС РФ №6/8 от 01.07.1996, п. 46.

31. Постановление Президиума ВАС РФ №692/96 от 22.10.1996 «Вестник ВАС РФ», 1997, №4.

32. Абова Т.Е., Ефимочкин В.П., Танчук И.А. Хозяйственные обязательства М., Юрид. Лит., 1970.

33. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юр. вестник. 2001. N 7-8.

34. Артемов В. Ипотека в строительстве// «ЭЖ-Юрист», 2005, № 19

35. Ахметшин И. Понятие и объект кредита // Бизнес-адвокат. 1997. № 20.

36. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона Нотариус. №1.2002г.

37. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современном строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004.

38. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1999. - С. 67.

39. Баронин С.А., Ступин В.А. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России // Имущественные отношения. 2005. N 4 (43).

40. Безобразов В.П. Об устройстве поземельного кредита в Империи и о занятиях Комиссии, высочайше утвержденной 10 июля 1859 г.

41. Ю.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145

42. П.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М. Статут. 2003. С. 501.

43. Булавинцев А.Т. Современные проблемы правового регулирования ипотеки: историко-правовой аспект -М., Нотариус, 2003, №6.

44. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. № 11.

45. М.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995.-С.546.

46. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция, 2002. № 10.

47. Головин Ю.О. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. 1997. - №9. - С. 10 - 25.

48. Головин Ю.О. Ипотека: из Древней Греции в Россию. М., 2001. С. 79.

49. Гонгало Б.М.Обеспечение исполнения обязательств М., 1999, С.73.

50. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002.

51. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества //Законодательство и экономика, 2002. №№6.

52. Грудыцина Л.Ю. Козлов М.Н. Инструменты ипотечного кредитования//Законодательство и экономика, 2006, № 2

53. Дашян М. Кредитными историями займутся частные бюро М., Бизнес-адвокат, 2005, № 10.

54. Дедиков С.В. Страхование в ипотечных отношениях -М., Жилищное право, № 6,2005

55. Ем B.C. Рогова B.C. Новый закон об ипотеке, его место в системе российского законодательства М., Законодательство, № 3,1999, С.8.

56. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. -М, 1999. С. 615.

57. Кассо JI. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898. - С.87.

58. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис.канд. юрид. наук. М.2000. - С. 15.

59. Климов Я.Ю. Институт залога в дореволюционной России. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999.

60. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования. Иркутск: ИГЭА, 2000.-С.82.

61. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.

62. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов: СГАП, 2004.

63. Кошелев А.С. 10 заблуждений относительно ипотеки // Вопросы имущественной политики. 2005. № 5 (44).

64. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М., 1998.

65. Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1997.

66. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. Автореф. дис. .канд. юрид. наук. 2002.С. 12.

67. Ларичев В.Д. Злоупотребления в сфере банковского кредитования. Методика их предупреждения. М.: ЮрИнфор, 1997.

68. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития: Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. М.: Диалог-МГУ, 2000.275 с.

69. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. № 1 (40).

70. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит, №6.2005. С. 44-51

71. Марзаганов A.M. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования. Автореф. дис. .канд. юрид. наук. 2004. С. 14

72. Масевич М.Г. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Законодательство и экономика, № 10. 2004.

73. Мейер Д.И. Древнерусское право залога Казань, 1855. - С.4.

74. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.,2003, С.24.

75. Нетребина Н.В. Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке) -М., Аудиторские ведомости, №10,2004.

76. Новицкий И.Ю. Земля для всех одна // Юридический мир. 1999. №2. С. 7.50.0садченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки//Жилищное право, 2006, № 7.

77. Орлова М.М. Диссертации «Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования». Волгоград, 2001.

78. Павлова В.П. Законодательная инициатива, направленная на повышение доступности жилья в РФ // Имущественные отношения. 2004. № 11 (38).

79. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве РФ: Автореф. дис. . канд. юрид. наук / Российский гос. торгово-эконом. ун-т. М., 2003.

80. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья//Жилищное право, 2006, № 6

81. Плешанова О.П. О развитии залогового права России на рубеже XIX -XX вв. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999.

82. Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998, с.360.

83. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2001, С.213.

84. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Российское право. 2000. - № 2. - С. 41 - 49.

85. Товтолес Н.Н. Сущность залога в историческом развитии по русскому гражданскому праву/ Журнал мин. Юстиции, 1898. №8. - С.886.

86. Толкушкин А.В. Ипотека в России. М.: Юрист, 2002. - С.520.

87. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. 136 с

88. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В трех томах. Т 1. под ред. В.А. Томсинова. М.: 2003.С. 73-74

89. Покопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России М., 2004. С. 17.

90. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развития залоговых правоотношений //Юрист. 1997. № 15. 7 с.

91. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М. 1998. С. 208.

92. Плешанова О.И. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. №10. с. 140

93. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. 136 с.

94. Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук / Институт законодательства и сравнит, правоведения при Правительстве РФ. М., 2000.

95. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук / Современный гуманитарный ин-т. М., 2001.

96. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук / Московский гос. ун-т им. М.В. Ломоносова. М., 2002.

97. Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву: Автореф. дис. канд. юрид. наук / Московская гос. юрид. академия. М., 2004.

98. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. N9.

99. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству -«Право и экономика», 2005, № 9

100. Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки//Право и экономика, 2006, № 4

101. Сабекинов С. Изучение категории интереса в праве // Советское государство и право. 1968. № 5

102. Свядосц Ю.И. «Права на чужие вещи» главы 9 «Вещное право» // Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения, 1993.

103. Сейнароев Б.М. Правовые проблемы материального стимулирования исполнения хозяйственно-договорных обязательств в СССР: Автореферат на соискание степени доктора юридических наук. М. 1989. С. 13

104. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.

105. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества. Вопросы экономики, № 7,1997 г. Стр.11.

106. Суворов С.В. Особенности нотариальной нотариального удостоверения и регистрации договора ипотеки М., Закон и право, № 10,2005 г.

107. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 2 5.

108. Сыроедов Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. - №9

109. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001

110. Уткин Б., Сарьян Е. Земля на продажу? // ЭЖ-Юрист. 2002 г. С. 9. 85-Хвостов В.М. История римского права. -М., 1910. С.293. 86.Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. - М., 1995, С. 7.

111. Шенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК. - 1996. С.213.

112. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 386.

113. Яковлев А.С. Еще одна проблема учета основных средств // «Главбух» (отраслевое приложение) «Учет в сфере образования» №1, 1-й квартал 2002 г.

114. Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России. Автореф. дис. .канд. юрид. наук. С. 167

115. Акт Устюжской Епархии. № 22. 1671.

116. Статья «Ипотека» // «Квартира, офис, дача» от 04.24.2002.

117. Римское частное право. Учебник под ред. Новицкого И.Б. и Перетерского И.С. М.: Юристь, 2002, с.340.

118. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) /А.К. Губаеева (и др.); под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2005, с.662

119. Юридические аспекты организации и документации жилищной ипотеки. Сост.С.Б.Батлер М., 1996, С.58

120. Гражданское право. Учебник. Под ред. Суханова Е.А. Издание 2-е.Т.2. Полут. 1.2002 С. 118.

121. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000.

122. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М., 2002.

123. Ипотека: Учебно-практическое пособие / Под ред. В.З. Черняка. М., 2002.

124. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.

125. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы Международной научной конференции. М., 1999.

Автор: Кузнецова, Анна Викторовна
Город: Москва
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имуществатекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецова, Анна Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кузнецова, Анна Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества»