Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений

Руденко, Евгения Юрьевна

Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений»

На правах рук

Руденко Евгения Юрьевна

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ И ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ИПОТЕКОЙ ОТНОШЕНИЙ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар 2009

003470973

Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин и в Научно-исследовательском институте современного права Волгоградской академии государственной службы

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Рыженков Анатолий Яковлевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Цыбуленко Зиновий Иванович

Защита состоится 18 июня 2009 года в 14 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ-220.038.10 при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13 (главный учебный корпус).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

кандидат юридических наук, доцент Коновалов Александр Иванович

Ведущая организация: Краснодарский университет

Министерства внутренних дел Российской Федерации

Автореферат разослан «_.. мая 2009 года.

Ученый секретарь

объединенного диссертационного со! доктор юридических наук, профессо{

В.П, Камышанский

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этого вопроса в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В институте ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилищного фонда страны являлись государственное жилищное строительство, а также строительство жилья уполномоченными организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья стали собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной полигики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом, за счет резкого расширения платежеспособности населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многах смежных отраслей экономики.

По замыслу Правительства России за последние несколько лет и до 2010 года предполагается сделать ипотеку жилых помещений одним из средств, способных изменить экономическую систему России в плане создания рынка недвижимости.

Ипотека жилых помещений сегодня для граждан России является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Несмотря на значительные изменения законодательных актов, регулирующих ипотеку жилых помещений, до настоящего времени имеют место не только их противоречия с нормами других правовых институтов, но и между собой, что четко просматривается из анализа как самих норм законодательства, так и судебной практики. Отсюда возникает- естественная необходимость внести соответствующие изменения в действующее законодательство об ипотеке жилых помещений.

Принимая во внимание важность решения жилищных проблем с помощью кредитования под залог жилых помещений, ипотека, тем не менее, предстаатяет собой, прежде всего, способ обеспечения исполнения обязательств, ибо ипотека является одним из видов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Кроме того, ипотекой жилых помещений может быть обеспечено не только выдача кредита или займа, но и любое другое обязательство.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотеки жилых помещений обусловили выбор темы исследования.

Степень и научная разработанность темы. В отечественной науке некоторые вопросы ипотечного жилищного кредитования нашли свое разрешение в работах В.К. Гуртова, A.M. Марголина и К.А. Чагая (Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. - М.: Изд-во РАГС, 2002), В.М. Старостина, А.Ю. Леванова и В.И. Елагина (Ипотечное жилищное кредитование: организация, финансирование,

право. - Чебоксары: Руссики, 2001), А.Н. Ужегова (Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001) и др.

Первое представление об ипотеке жилых помещений именно как о правовом явлении было дано в работе С.П. Гришаева «Ипотека жилых помещений» (Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005). Исследование автора освещает общие проблемы ипотеки жилых помещений, в частности вопросы предмета ипотеки и способов обращения взыскания при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства. Полноценный, многоаспектный правовой анализ одного из оснований возникновения ипотеки жилых помещений был проведен в работе Ю.А. Кожиной «Договор ипотеки жилых помещений» (Дис.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002).

Вклад в становление ипотеки жилых помещений внесен дореволюционными цивилистами, такими корифеями правовой мысли как К.Н. Анненковым, И.А. Базановым, Г. Бланком, Г. Вербловским, В.И. Голевинским. A.M. Гуляевым, Ф. Дыдынским, A.C. Звоницким, В.В. Исаченко, Л.А. Кассо, Д.И. Мейером, Г.Ф. Шершеневичем и др. Некоторые теоретические составляющие правового явления ипотеки жилых помещений помогают выявить работа советских исследователей - С.И. Аскназия, K.M. Варшавского, Ф.И. Гавзе, A.B. Карасса, Б.С. Мартынова, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.А. Тархова. Ученые разработали теоретические аспекты залога и ипотеки, которые легли в основу современного представления об ипотеке в целом и об ипотеке жилых помещений в частности.

В целях сравнительного правоведения, а также принимая во внимание то, что российское право относится к романо-германской системе права, диссертантом были изучены работы французских ученых. Применительно к ипотеке жилых помещений интерес представляют исследования Л. Жюллио де ла Морандьер и Р. Саватье. Ученые подробно анализируют проблемы залога и ипотеки по законодательству Франции. Особо следует сказать о том, что ипотека во французском праве представляет собой вещное поручительство. Это положение нашло дальнейшее развитие в трудах ученых (например, АЛ".

Диденко «Обеспечение исполнения договоров». - Астана: ЗАО Институт законодательства республики Казахстан, 2002), которые полагают возможным перенять опыт французского законодателя применительно к российским реалиям.

Работы современных исследователей также оказали значительное влияние на постановку и разработку отдельных теоретических вопросов правового регулирования ипотеки жилых помещений. Так, A.A. Травкин, К.И. Карабанова обосновали конструкцию фидуциарного залога. А. Архипов, А. Кучеров изучали другие виды ипотеки жилых помещений. ВМ. Ланцовым смоделирована новая правовая конструкция ипотеки жилых помещений. В.А. Алексеев, С.Д. Аюшеева, Е.А. Киндеева, О. Ломидзе и другие исследователи детально и концептуально полно раскрыли некоторые вопросы государственной регистрации ипотеки и договора об ипотеке,

В настоящее время вопросы ипотеки в целом и ипотеки жилых помещений в частности поднимаются в трудах P.C. Бевзенко, Л.А. Грось, Л.Л. Гусевой, A.A. Киселева, М. Орловой, Е.А. Павлодского, О. Плешановой, C.B. Прокофьева, С.А. Степанова, A.B. Толкушкина, К. А. Яшенкова и др.

С целью исследования общих теоретических представлений о составляющих ипотеки жилых помещений диссертантом анализировались статьи и монографии, посвященные раскрытию сущности, предмета, оснований возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений (В.В. Витрянского, В.В. Залесского, А.Ю. Кабалкина, Д.Н. Кархалева, В.В. Лазарева, Н.И. Матузова, A.B. Малько, А.Н. Обыденного и др.).

Цель исследования - комплексный анализ института ипотеки жилых помещений в Российской Федерации и выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и наиболее совершенных механизмов ипотеки жилых помещений.

Достижение этой цели предполагает решение ряда исследовательских задач: 1) проанализировать гражданское законодательство в части норм, регулирующих ипотеку жилых помещений; 2) выработать предложения по

совершенствованию действующего законодательства и выявить наиболее совершенные механизмы ипотеки жилых помещений; 3) определить особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений; 4) рассмотреть гражданско-правовое отношение субъектов ипотеки жилых помещений; 5) определить особенности положения субъектов ипотеки жилых помещений; б) классифицировать основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений; 7) обобщить теоретические и практические вопросы ипотеки жилых помещений; 8) обозначить основные особенности и проблемы, препятствующие развитию ипотеки жилых помещений в России, а также предложить наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения и выработать практические рекомендации, связанные с возникновением, развитием и прекращением ипотечных правоотношений.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с ипотекой жилого помещения, законодательство Российской Федерации об ипотеке жилых помещений в современных условиях, а также существующая практика применения нормативных актов, регулирующих ипотеку жилых помещений.

Предметом исследования является комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки жилых помещений. Исследование вопросов ипотеки жилых помещений невозможно без определения сущности, понятия, оснований возникновения, изменения и прекращения залога и его разновидности - ипотеки, а также их значения для построения системы правовых норм, регулирующих проблемы ипотеки жилых помещений.

В диссертационном исследовании не затронуты вопросы о закладных и ипотечных ценных бумагах. Исследовать комплексно и исчерпывающе проблемы всех институтов в рамках настоящей работы не представляется возможным, поскольку поставлена более узкая задача - это рассмотрение особенностей гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений.

Методологическую основу исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающего наиболее полное, объективное и всестороннее исследование явлений. Использованы общенаучные методы, такие как метод анализа, синтеза, индукции, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Теоретической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, аналитические обзоры средств массовой информации. Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы Б.М. Гонгало, B.C. Ема, Ю.А. Кожиной, П.В. Крашенинникова, В.В. Кулакова, В.М. Ланцова, А.Н. Ужегова, Г.Ф. Шершеневича, A.C. Яковлева и многих других.

Нормативными основаниями исследования являются нормативно-правовые акты Российской Федерации в области залоговых, ипотечных правоотношений, кредитования под залог недвижимости, в том числе постановления Правительства РФ, иные акты федеральных органов исполнительной власти, а также нормативные акты, принятые на территории Волгоградской области и Краснодарского края.

Эмпирическую основу составила договорная и судебная практика.

Научная новизна заключается в том, что настоящая работа представляет собой комплексное монографическое исследование ипотеки жилых помещений, проведенное по материалам обобщения судебной практики в России. В работе автором показаны особенности ипотеки жилых помещений, обобщены теоретические правовые основы развития механизма ипотеки жилых помещений, обобщен и проанализирован практический опыт внедрения и развития ипотеки жилых помещений не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельных регионов.

Автором выработаны практические рекомендации по разработке возможных схем внедрения ипотеки жилых помещений, а также выявлены современные тенденции и особенности развития ипотеки жилых помещений в России.

Новизна диссертации выражается также в том, что показана специфика предмета ипотеки жилых помещений, выявлены его признаки; проанализированы особенности субъектов ипотеки жилых помещений; уточнено и конкретизировано основание возникновения ипотеки жилых помещений; предложена детальная классификация оснований изменения и прекращения ипотеки жилых помещений; намечены некоторые изменения действующего законодательства Российской Федерации, относящегося к ипотеке жилых помещений.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Объектом ипотеки является право собственности на жилое помещение. Предметом ипотеки жилых помещений может быть только жилое помещение, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, доказывается: нельзя заложить жилое помещение, которое залогодатель приобретет в будущем.

2. В главе 18 ПС РФ многоквартирный жилой дом определен в качестве объекта эксплуатации, следовательно, многоквартирный жилой дом, в котором квартиры являются собственностью граждан, не может быть предметом ипотеки жилых помещений. Утверждается, что предметом ипотеки может быть часть жилого дома, квартира, или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат при условии конструктивной обособленности и функциональной неделимости.

3. Делается вывод, что предмет ипотеки жилых помещений имеет специальные и общие признаки. Специальные признаки необходимы для квалификации жилого помещения как предмета ипотеки жилых помещений. Общими признаками предмета следует признать те его основные характеристики, которые присущи жилому помещению как предмету ипо теки.

жилых помещений относятся: принадлежность к недвижимому имуществу, товарность, возможность обращения взыскания, денежная оценка, индивидуальная определенность.

4. Самостоятельным предметом ипотеки выступают лишь такие части объекта незавершенного строительства, которые могут быть выделены в натуре исходя из проектно-сметной документации (например, комплекс квартир, которые имеют выход в подъезд многоквартирного дома) и самостоятельно приняты в эксплуатацию. В результате делается вывод, что незавершенная строительством квартира, как часть строящегося дома, не может быть предметом ипотеки.

5. Утверждается, что термины «пригодность» и «предназначенность» для проживания не идентичны. Помещение предназначено для проживания с момента начала его строительства. Этот признак указывается в разрешении на строительство. С момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию помещение становится пригодным для постоянного проживания.

6. Делается вывод о том, что залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, которое должно совершать сделку не от имени должника, а от собственного имени. В последнем случае возникает три обязательственных правоотношения: основное обязательство между должником и кредитором; ипотечное обязательство между третьим лицом и кредитором по основному обязательству; обязательство между третьим лицом и должником по основному обязательству в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Правоотношения не следует рассматривать отдельно друг от друга, поскольку первопричиной и конечной целью ипотечного обязательства является обеспечение основного обязательства.

7. Утверждается, что залогодателем при ипотеке объекта незавершенного строительства является собственник имущества. При строительстве объекта на условиях договора долевого участия в строительстве залогодателем выступает застройщик. Если жилой или многоквартирный дом строятся по договору строительного подряда, залогодателем является заказчик.

8. Доказывается, если право собственности залогодателя на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие принудительного изъятия у собственника имущества, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

9. Обосновывается вывод, что с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, залог не прекращается, поскольку в этом случае состав имущественной массы, за счет которой может быть исполнено обязательство, не изменяется. В случае перехода права собственности на заложенное жилое помещение от залогодателя к другому лицу, в результате отчуждения жилого помещения, право залога сохраняет силу.

10. Предлагается следующая классификация оснований для изменения предмета ипотеки жилых помещений: 1/. Физическое изменение: гибель (уничтожение) предмета ипотеки; улучшение или ухудшение предмета ипотеки (по соглашению с залогодержателем или без такового); замена предмета ипотеки с согласия залогодержателя (если договором не предусмотрено иное); 2/. Юридическое изменение: изменение назначения предмета ипотеки или замена его собственника.

Классификация оснований для изменения субъектов ипотеки жилых помещений: замена стороны в обязательствах (уступка права требования на основании закона либо договора, перевод долга); изменение собственника предмета, при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

Предлагается внести в нормативные правовые акты следующие изменения и дополнения:

- наименование ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с послед, изм. и доп.) (далее - Закон об

ипотеке) изменить и изложить ее в следующей редакции: «Понятие ипотеки, основания ее возникновения и регулирование». Норму абз. 1 ч. 1 ст. 1 Закона об ипотеке сформулировать так: «Ипотека (залог недвижимого имущества) представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. В силу ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключениями, установленными федеральным законом». Часть 2 ст. 1 Закона об ипотеке дополнить абз. 1 следующего содержания: «Ипотека возникает в силу договора или юридического состава, указанного в законе»;

- ч. 4 ст. 1 Закона об ипотеке сформулировать: «Залог недвижимого имущества допускается постольку, поскольку его оборот не запрещен федеральными законами»;

- ч. 2 ст. 7 Закона об ипотеке изложить следующим образом: «Имущество, находящееся в общей долевой собственности может бьггь предметом залога после его выделения в натуре»;

- предложение второе ч. 4 ст. 9 Закона об ипотеке изложить таким образом: «В тех случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны все существенные условия этого договора, а также его стороны, дата, номер и место заключения»;

- предложение 1 абз. 2 ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке сформулировать: «Государственная регистрация ипотеки в силу юридического состава,

закрепленного в законе, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом»;

- абз. 1 ч. 1 ст. 41 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие принудительного изъятия у собственника имущества, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения»;

- внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ГК РФ: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)»;

- норму абз. 1 ч. 3 ст. 47 Закона об ипотеке следует изменить: «К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства»;

- исключить из абз. 1 ч. 1 ст. 55 Закона об ипотеке предложения 2 и 3 и изложить абз. 1 ч. 1 ст. 55 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается па основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора»;

- ч. 2 ст. 74 Закона об ипотеке дать в редакции: «Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается»;

- изложить ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилое помещение,

приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим или физическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Залогодержателем по данному залогу является лицо, предоставившие целевой кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого помещения»;

- ст. 356 ГК РФ сформулировать следующим образом: «С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель - должник не дал кредитору, либо залогодатель - третье лицо — залогодержателю согласия в письменной форме отвечать за нового должника».

Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы при регулировании отношений субъектов ипотеки жилых помещений, совершенствовании законодательства об ипотеке жилых помещений, для более эффективной работы специалистов юридических служб и использования в учебном процессе, а также в практической реализации ряда задач в рамках региональной жилищной политики. Выводы и основные положения диссертационного исследования опубликованы в 10 научных статьях.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается выбор темы диссертационного исследования, ее актуальность. Определяются объект, предмет, цель и задачи исследования. Изложены теоретические и методологические основы исследования, его научная новизна, практическая значимость, степень

разработанности темы, приводятся основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Ипотека жилых помещений в гражданском законодательстве Российской Федерации» является вводной и состоит из двух параграфов. В первом параграфе «История ипотеки жилых помещений со времен древнего Рима» автором исследуются процесс развития института ипотеки со времен древнего Рима и правовая природа ипотеки как гражданско-правового института; определяется суть ипотеки жилых помещений.

В древнем Риме самостоятельного объекта - жилого помещения не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидушги (fiducia — уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что и отразилось в его наименовании. Впоследствии, в рамках преторского права, стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во штадение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника.

Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога публично выраженное соглашение сторон, предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей (а именно: отчуждение имущества должника в собственность кредитора и договор - pactum fiducia), порождавших личные отношения между кредитором и должником.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель, в силу объективных причин, не могли передать собственникам земель (латифундистам).

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной репистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций и с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношения состояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от приобретателя Satzung, а последний, в свою очередь, или временное пользование недвижимостью, или же, сверх того, условное право собственности на сам объект недвижимости. При таком положении дел на один имущественный объект не могло быть установлено более одной aeltere Satzung.

Традиционно в странах континентальной системы права только недвижимое имущество может быть предметом ипотеки, так как оно подлежит регистрации. При ипотеке вещи собственник продолжает владеть обремененной вещью. При залоге же вещь передается во владение залогодержателю. Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества постоянно в одном и том же месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.

В Российской Федерации институты залога и ипотеки не новые. Если суть залога понятна большинству юристов, то об ипотеке сказать того же нельзя. Как и любой институт, ипотека имеет правовую природу, под которой цивилисты понимают происхождение института как юридической формы какого-либо общественного отношения, позволяющей выяснить юридическую суть, т.е. смысл существования такой формы, а также определить взаимосвязи его с остальными гражданско-правовыми институтами и различия, позволившие выделиться определенному гражданско-правовому институту в ранг самостоятельного.

Диссертант полагает, что ипотека является гражданско-правовым институтом, но не самостоятельным, поскольку представляет собой разновидность залога. Поэтому институт ипотеки не имеет самостоятельной юридической природы.

Суть ипотеки жилых помещений состоит в том, что кредитор по обеспеченному ипотекой жилого помещения обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения (предмета ипотеки) преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя), которому принадлежит указанное имущество, за исключениями, установленными законом.

В параграфе втором «Развитие ипотеки жилых помещений в России» автор пишет о развитии ипотеки жилых помещений в России с начала XIII века.

Оформление залога, согласно Псковской судной грамоты, происходило путем передачи кредитору грамоты на предмет залога. При наличии грамоты кредитор выступал в роли залогодержателя. Одновременно с грамотой кредитору передавалось обремененное имущество.

На основании Соборного уложения 1649 года предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. В случае невыполнения должником обязательств по обеспеченной ипотекой сделке заложенные вещи обращались в собственность кредитора.

В 30-х годах ХУ1П века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоаниовны подлежала продаже с публичных торгов.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества. В дальнейшем начали создаваться акционерные и сословные земельные банки.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок поземельных (ипотечных) кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине XX века.

В Гражданском кодексе 1964 года залог включен в главу «Обеспечение исполнения обязательств», залогу посвящено несколько статей, которые не позволяли широко использовать залоговое обязательство.

В настоящее время концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации разработана на базе двухуровневой американской модели.

Вторая глава «Правовое регулирование ипотеки жилых помещений и особенности отношений ее субъектов», состоящая из двух параграфов, посвящена анализу особенностей предмета и объекта ипотеки жилых помещений и отношений субъектов ипотеки жилых помещений.

В параграфе первом «Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений» исследованы особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, законодатель использует также термин «объект». По поводу определения данных терминов в науке гражданского права нет единства мнений. В качестве предмета и объекта гражданских правоотношений называют и вещи, и право собственности на них.

Указанные понятия не следует смешивать. Объектом ипотеки является право собственности на недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Предметом же ипотеки является имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, объектом и предметом ипотеки жилых помещений являются право собственности на жилое помещение и само жилое помещение соответственно.

Жилое помещение представляет собой обобщающее понятие, включающее жилой дом, его части; квартиру, ее части; изолированные комнаты. Данные термины позаимствованы из жилищного права и должны трактоваться в соответствии с ним.

Поскольку по смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости может быть отнесено имущество, права на которое зарегистрированы или могут (должны) бьггь зарегистрированы в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним и принимая во внимание доводы о том, что предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое уже зарегистрированы, автором диссертационного исследования обосновывается

невозможность залога жилого помещения, которое залогодатель приобретет в будущем.

Во втором параграфе «Особенности отношений субъектов ипотеки жилых помещений» автором уделено внимание вопросам специфики отношений субъектов ипотеки жилых помещений, а также характеристике залогодателей и залогодержателей при ипотеке жилых помещений.

По общему правилу, в силу акцессорности ипотечного правоотношения, залогодателем является должник по основному обязательству. Однако, в соответствие с ч. 1 ст. 335 ПК РФ, залогодателем может быть и третье лицо. Причем последнее должно совершать сделку не от имени должника, а от собственного имени. Таким образом, может сложиться ситуация, когда между тремя лицами возникают, фактически, три обязательственных правоотношения: основное обязательство между должником и кредитором; ипотечное обязательство между третьим лицом и кредитором по основному обязательству; обязательство между третьим лицом и должником по основному обязательству в случае обращения взыскания на заложенное имущество.

Традиционно считается, что ипотечные, как и залоговые, правоотношения, в подлинном смысле этого слова, в случае, если залогодателем выступает третье лицо, возникают между ним и кредитором по основному обязательству. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными и права и обязанности, возникающие между ними, не входят в содержание ипотечного правоотношения.

Однако, указанные выше правоотношения не следует рассматривать отдельно друг от друга. Исполнение обязательства должником обеспечивается залогодателем - третьим лицом. Залогодатель - третье лицо знает о долге должника по основному обязательству, дает себе отчет, во исполнение какого договора был заключен договор об ипотеке. Залогодатель - третье лицо добровольно участвует в ипотечном правоотношении. Именно вследствие существования основного обязательства должника был заключен договор об

ипотеке. Следовательно, должника, не являющегося залогодателем, также следует признать участником ипотечного правоотношения.

Для того, чтобы лицо стало субъектом правоотношения, необходимо, чтобы оно обладало правосубъектностью, которая представляет собой социально-правовую возможность лица быть субъектом гражданских правоотношений. По сути, это право общего типа, обеспеченное государством материальными и юридическими гарантиями.

Субъектами ипотечного правоотношения могут быть физические и юридические лица, государство, субъекты государства, а также муниципальные образования. Однако к ипотеке жилых помещений данное правило не применимо в полном объеме.

На основании ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке залогодателями могут быть граждане или юридические лица. Если следовать буквальному толкованию нормы, можно сделать вывод, что исключительно физические лица, имеющие гражданство Российской Федерации, наделены правом передавать принадлежащее им имущество в залог.

Следуя логическому толкованию нормы абз. 1 ч. 2 ст. 1 ГК РФ, закономерно приходим к выводу о необходимости ее расширительного толкования. На этом основании делаем вывод, что гражданское законодательство распространяется на физических лиц, независимо от их гражданства, если они находятся на территории Российской Федерации, при условии, что их правосубъектность не ограничена федеральным законом России.

В связи с этим, норму ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке в части граждан -залогодателей также следует толковать расширительно.

Данный вывод основывается также на том, что жилищное законодательство устанавливает одинаковый правовой режим для россиян и иностранцев. Это прямо закреплено в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ, согласно которой нормы ЖК РФ распространяются на инострашгых граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Анализ подзаконных актов и законодательных актов субъектов России показывает, что некоторые органы, их создающие, идут по пути наименьшего сопротивления и употребляют терминологию Закона об ипотеке, другие, используя сравнительное толкование норм Закона об ипотеке и ГК РФ, прямо определяют залогодателей без указания на их правовую связь с государством.

Передаваемое в залог жилое помещение должно принадлежать залогодателю на праве собственности. Залог жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Третья глава «Основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений» включает два параграфа. В первом параграфе «Характеристика оснований возникновения ипотеки жилых помещений» автор детально анализирует основания возникновения ипотеки жилых помещений и приходит к выводу, что ими всегда является юридический состав.

В случае, когда ипотечное правоотношение возникает на основании договора, его заключение и государственная регистрация являются самостоятельными юридическими фактами, которые в совокупности образуют юридический состав.

При возникновении ипотечного правоотношения в силу прямого указания закона основанием возникновения правоотношения также следует признать юридический состав. Как закреплено, например, в ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, необходимым условием возникновения ипотеки жилых помещений является государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных или заемных средств. Государственную регистрацию права собственности, наряду с договором кредита или займа, следует признать юридическим фактом. Поскольку в рассматриваемой ситуации имеется несколько взаимосвязанных юридических фактов, их совокупность представляет собой юридический состав.

Анализ действующего гражданского законодательства показывает, что описание предмета ипотеки в объеме, достаточном для его идентификации, является оценочным понятием.

Законодатель не требует указания в основном обязательстве на акцессорное обязательство. Диссертант предлагает внести в Закон об ипотеке соответствующие дополнения. Однако, это применимо только к случаям, когда основное обязательство возникает на основании договора.

Норму ч. 4 ст. 9 Закона об ипотеке можно истолковать так, что в договоре об ипотеке возможно указание порядка и условий определения суммы основного договора независимо от их указания в основном договоре. Однако, такое толкование нельзя признать верным. Обязательства, возникающие из договора об ипотеке, - акцессорные, дополнительные по отношению к основному обязательству. В связи с этим, в договоре об ипотеке нельзя прописывать положения об основном обязательстве, которые не были указаны в основном договоре. Поэтому, например, если в основном договоре не были указаны порядок и другие необходимые условия для определения суммы обязательства, которое возникнет в будущем, договор об ипотеке в его обеспечение заключить нельзя.

В рамках вопроса о договорной ипотеке диссертантом исследуются новые виды залоговых конструкций, которые все чаще встречаются в практике, а именно: фактический или фидуциарный залог, условная продажа или залог с условной продажей, договоры купли-продажи с правом обратного выкупа или договоры РЕПО, заем-залог.

Все указанные выше конструкции связаны с заключением договора купли-продажи, однако ни в одной из конструкций, кроме займа-залога, стороны реально не стремятся достигнуть правовой цели сделки купли-продажи. На этом основании диссертант полагает, что заключаемый в рамках указанных конструкций, кроме займа-залога, договор купли-продажи является притворной сделкой.

Во втором параграфе «Классификация оснований изменения и прекращения ипотеки жилых помещений» автор предлагает структурировать основания изменения и прекращения ипотеки жилых помещений.

Ипотека жилых помещений как правоотношение может быть изменена или прекращена как в результате событий (например, при пожаре ипотека жилых помещений может быть прекращена вследствие уничтожения ее предмета), так и действий. Изменять и прекращать ипотеку жильгх помещений могут сделки, а также административные акты, когда, например, жилое помещение признается аварийным.

Изменение предмета ипотеки жилых помещений может повлечь за собой изменение ипотеки жилых помещений в целом как правоотношения, а в некоторых случаях - прекратить его существование.

Можно выделить несколько оснований изменения предмета ипотеки жилых помещений: 1/. Физическое изменение: а) гибель (уничтожение) предмета; б) улучшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового); в) ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового); г) замена предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. 2/. Юридическое изменение: а) изменение назначения предмета; б) изменение собственника предмета.

Физическое изменение предмета означает изменение его физических свойств. Понятие физических свойств жилого помещения связано с понятием его фактического существования в пространстве.

Гибель или уничтожение жилого помещения можно понимать двояко. Во-первых, как гибель или уничтожение жилого помещения в целом (например, в результате пожара, когда физически уничтожается целый жилой дом или полностью выгорает многоквартирный дом). Во-вторых, как гибель или уничтожение жилого помещения именно как жилого помещения по техническим причинам.

Следовательно, если жилое помещение исключено из реестра жилищного фонда и ему присвоен статус нежилого, можно говорить о том, что предмета ипотеки жилых помещений не существует.

В случае, если залогодатель восстановит предмет ипотеки (жилое помещение) или заменит его другим равноценным имуществом, ипотека

сохраняет силу и меняется лишь ее предает. В противном случае ипотека прекращается.

Основаниями для изменения субъектов ипотеки жилых помещений являются: а) переход прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или закона; б) перевод долга; в) изменение собственника предмета, но при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

В ст. 352 ПК РФ содержится исчерпывающий, пе подлежащий расширительному толкованию, перечень оснований прекращения залога. Закон об ипотеке, даже являясь специальным законом, не может закреплять дополнительные основания, поскольку ПС РФ имеет большую юридическую силу по сравнению с Законом.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо без обращения в суд на основании соглашения залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на заложенное имущество. Применительно к ипотеке жилых помещений такое соглашение заключается при условии, что залогодателем яштяется юридическое лицо, и только при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Диссертант утверждает, что отдельно выраженного согласия одной из сторон соглашения не требуется в связи с тем, что сторона, заключая соглашение, тем самым выражает свою волю и согласие на его заключение, а также на реализацию содержащихся в нем условий.

В заключении автор делает основные выводы по результатам проведенного диссертационного исследования.

Основные положения диссертации нашли свое отражение в следующих авторских работах:

Публикации в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, перечень которых утвержден ВАК Министерства образования и науки РФ:

1. Руденко Е.Ю. Некоторые особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений / Е.Ю. Руденко // Современное право. - 2009. - № 3. (0,2 пл.).

Публикации в иных изданиях:

2. Голушко Е.Ю. Место договора жилищной ипотеки в системе гражданского права / Е.Ю. Голушко // Материалы Научной сессии (г. Волгоград, 19-25 апреля 2004 г.) / отв. ред. О.И. Сгибнева. - Волгоград, 2004. (0,1 пл.).

3. Голушко Е.Ю. Некоторые правовые проблемы ипотечных ценных бумаг / Е.Ю. Голушко // IX Межвузовская конференция студентов и молодых ученых г. Волгограда и Волгоградской области (г. Волгоград, 9-12 ноября 2004 г.) / отв. ред. О.И. Сгибнева.—Волгоград, 2004. (0,1 пл.).

4. Голушко Е.Ю. Момент возникновения ипотеки жилого помещения как обременения имущества / Е.Ю. Голушко // Материалы Научной сессии (г. Волгоград, 18-24 апреля 2005 г.) / отв. ред. О.И. Сгибиева. - Волгоград, 2005. (0,1 пл.).

5. Голушко Е.Ю. Некоторые правовые аспекты субъектов жилищной ипотеки / Е.Ю. Голушко // Юридические пауки. - 2005. - № 6. (0,2 пл.).

6. Голушко Е.Ю. К вопросу о предмете жилищной ипотеки / Е.Ю. Голушко //Юридические науки. - 2005. - № 6. (0,3 пл.).

7. Голушко Е.Ю. Новые виды залоговых конструкций при ипотеке жилого помещения / Е.Ю. Голушко // Юридические науки. - 2006. - № 2. (0,1 пл.).

8. Руденко Е.Ю. Особенности субъектов жилищной ипотеки / Е.Ю. Руденко //Новая правовая мысль. - 2008. - № 6. (0,3 п.л.).

9. Руденко Е.Ю. Вопросы государственной регистрации законной ипотеки / Е.Ю. Руденко // Новая правовая мысль. - 2009. - № 1. (0,2 пл.).

10. Руденко ЕЛО. Основания для замены субъектов ипотеки жилых помещений / Е.Ю. Руденко // Новая правовая мысль. - 2009. - № 2. (0,4 пл.).

Подписано в печать 14.05.2009 г.

Бумага офсетная Печ. л. 1 Тираж 100 экз.

Формат 60x84

Офсетная печать Заказ №385

Отпечатано в типографии КубГАУ 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Руденко, Евгения Юрьевна, кандидата юридических наук

Введение

Глава I. Ипотека жилых помещений в гражданском законодательстве Российской Федерации

§ 1. История ипотеки жилых помещений со времен древнего Рима

§ 2. Развитие ипотеки жилых помещений в России

Глава П. Правовое регулирование ипотеки жилых помещений и особенности отношений ее субъектов

§ 1. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений

§ 2. Особенности отношений субъектов ипотеки жилых помещений

Глава Ш. Основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

§ 1. Характеристика оснований возникновения ипотеки жилых помещений

§ 2. Классификация оснований изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений"

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом, за счет резкого расширения платежеспособности населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Несмотря на значительные изменения законодательных актов, регулирующих ипотеку жилых помещений, до настоящего времени имеют место не только их противоречия с нормами других правовых институтов, но и между собой, что четко просматривается из анализа как самих норм законодательства, так и судебной практики. Отсюда возникает естественная необходимость внести соответствующие изменения в действующее законодательство об ипотеке жилых помещений.

Принимая во внимание важность решения жилищных проблем с помощью кредитования под залог жилых помещений, ипотека, тем не менее, представляет собой, прежде всего, способ обеспечения исполнения обязательств, ибо ипотека является одним из видов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Кроме того, ипотекой жилых помещений может быть обеспечено не только выдача кредита или займа, но и любое другое обязательство.

Первое представление об ипотеке жилых помещений именно как о правовом явлении было дано в работе С.П. Гришаева «Ипотека жилых помещений» (Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005). Исследование автора освещает общие проблемы ипотеки жилых помещений, в частности вопросы предмета ипотеки и способов обращения взыскания при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства. Полноценный, многоаспектный правовой анализ одного из оснований возникновения ипотеки жилых помещений был проведен в работе Ю.А. Кожиной «Договор ипотеки жилых помещений» (Дис. канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002).

Вклад в становление ипотеки жилых помещений внесен дореволюционными цивилистами, такими корифеями правовой мысли как К.Н. Анненковым, И.А. Базановым, Г. Бланком, Г. Вербловским, В.И. Голевинским, A.M. Гуляевым, Ф. Дыдынским, A.C. Звоницким, В.В. Исаченко, J1.A. Кассо, Д.И. Мейером, Г.Ф. Шершеневичем и др. Некоторые теоретические составляющие правового явления ипотеки жилых помещений помогают выявить работы советских исследователей — С.И. Аскназия, K.M. Варшавского, Ф.И. Гавзе, A.B. Карасса, Б.С. Мартынова, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.А. Тархова. Ученые разработали теоретические аспекты залога и ипотеки, которые легли в основу современного представления об ипотеке в целом и об ипотеке жилых помещений в частности.

В целях сравнительного правоведения, а также принимая во внимание то, что российское право относится к романо-германской системе права, диссертантом были изучены работы французских ученых. Применительно к ипотеке жилых помещений интерес представляют исследования JL Жюллио де ла Морандьер и Р. Саватье. Ученые подробно анализируют проблемы залога и ипотеки по законодательству Франции. Особо следует сказать о том, что ипотека во французском праве представляет собой вещное поручительство. Это положение нашло дальнейшее развитие в трудах ученых (например,

А.Г. Диденко «Обеспечение исполнения договоров». - Астана: ЗАО Институт законодательства республики Казахстан, 2002), которые полагают возможным перенять опыт французского законодателя применительно к российским реалиям.

Работы современных исследователей также оказали значительное влияние на постановку и разработку отдельных теоретических вопросов правового регулирования ипотеки жилых помещений. Так, A.A. Травкин, К.И. Карабанова обосновали конструкцию фидуциарного залога. А. Архипов, А. Кучеров изучали другие виды ипотеки жилых помещений. В.М. Ланцовым смоделирована новая правовая конструкция ипотеки жилых помещений. В. А. Алексеев, С.Д. Аюшеева, Е.А. Киндеева, О. Ломидзе и другие исследователи детально и концептуально полно раскрыли некоторые вопросы государственной регистрации ипотеки и договора об ипотеке.

В настоящее время вопросы ипотеки в целом и ипотеки жилых- помещений в частности поднимаются в трудах P.C. Бевзенко, Л.А. Грось, Л.Л. Гусевой,

A.A. Киселева, М. Орловой, Е.А. Павлодского, О. Плешановой, C.B. Прокофьева, С.А. Степанова, A.B. Толкушкина, К.А. Яшенкова и др.

B.В. Лазарева, Н.И. Матузова, A.B. Малько, А.Н. Обыденного и др.).

Цель исследования — комплексный анализ института ипотеки жилых помещений в Российской Федерации и выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и наиболее совершенных механизмов ипотеки жилых помещений.

Достижение этой цели предполагает решение ряда исследовательских задач: 1) проанализировать гражданское законодательство' в части норм, регулирующих ипотеку жилых помещений; 2) выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства и выявить наиболее совершенные механизмы ипотеки жилых помещений; 3) определить особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений; 4) рассмотреть гражданско-правовое отношение субъектов ипотеки жилых помещений; 5) определить особенности положения субъектов ипотеки жилых помещений; 6) классифицировать основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений; 7) обобщить теоретические и практические вопросы ипотеки жилых помещений; 8) обозначить основные особенности и проблемы, препятствующие развитию ипотеки жилых помещений в России, а также предложить наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения и выработать практические рекомендации, связанные с возникновением, развитием и прекращением ипотечных правоотношений.

Предметом исследования является комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки жилых помещений. Исследование вопросов ипотеки жилых помещений невозможно без определения сущности, понятия, оснований возникновения, изменения и прекращения залога и его разновидности — ипотеки, а также их значения для построения системы правовых норм, регулирующих проблемы ипотеки жилых помещений.

В диссертационном исследовании не затронуты вопросы о закладных и ипотечных ценных бумагах. Исследовать комплексно и исчерпывающе проблемы всех институтов в рамках настоящей работы не представляется возможным, поскольку поставлена более узкая задача — это рассмотрение особенностей гражданско-правового регулирования ипотеки жилых помещений.

Эмпирическую основу составила договорная и судебная практика.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Объектом ипотеки является право собственности на жилое помещение. Предметом ипотеки жилых помещений может быть только жилое помещение, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для/ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, доказывается: нельзя заложить жилое помещение, которое, залогодатель приобретет в будущем.

2. В главе 18 ПС РФ многоквартирный жилой дом определен в качестве., объекта эксплуатации, следовательно, многоквартирный жилой дом, в котором квартиры являются собственностью граждан, не может быть предметом ипотеки жилых помещений. Утверждается, что предметом ипотеки может быть часть жилого дома, квартира, или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат при условии конструктивной обособленности и функциональной неделимости.

Специальными признаками являются: пригодность и предназначенность для постоянного проживания граждан, принадлежность на праве собственности гражданину или юридическому лицу. К общим признакам предмета ипотеки жилых помещений относятся: принадлежность к недвижимому имуществу, товарность, возможность обращения взыскания, денежная оценка, индивидуальная определенность.

6. Делается вывод о том, что залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, которое должно совершать сделку не от имени должника, а от собственного имени. В последнем случае возникает три обязательственных правоотношения: основное обязательство между должником и кредитором; ипотечное обязательство между третьим лицом и кредитором по основному обязательству; обязательство между третьим лицом и должником по основному обязательству в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Правоотношения не следует рассматривать отдельно друг от друга, поскольку первопричиной и конечной целью» ипотечного обязательства является обеспечение основного обязательства. ь

7. Утверждается, что залогодателем при ипотеке объекта незавершенного строительства является собственник имущества. При строительстве объекта на условиях договора долевого участия в строительстве залогодателем выступает застройщик. Если жилой или многоквартирный дом строится по договору строительного подряда, залогодателем является заказчик.

9. Обосновывается вывод, что с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, залог не прекращается, поскольку в этом случае состав имущественной массы, за счет которой может быть исполнено обязательство, не изменяется. В случае перехода права собственности на заложенное жилое помещение от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения жилого помещения право залога сохраняет силу.

Предлагается внести в нормативные правовые акты следующие изменения и дополнения:

- наименование ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с послед, изм. и доп.) (далее — Закон об ипотеке) изменить и изложить ее в следующей редакции: «Понятие ипотеки, основания ее возникновения и регулирование». Норму абз. 1 ч. 1 ст. 1 Закона об ипотеке сформулировать так: «Ипотека (залог недвижимого имущества) представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. В силу ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно' перед другими кредиторами залогодателя, за исключениями, установленными? федеральным законом». Часть 2 ст. 1 Закона об ипотеке дополнить абз. 1 следующего содержания: «Ипотека возникает в силу договора или юридического состава, указанного в законе»;

- ч. 4 ст. 1 Закона. об ипотеке сформулировать: «Залог недвижимого имущества допускается постольку, поскольку его оборот не, запрещен федеральными законами»;

- ч. 2 ст. 7 Закона об ипотеке изложить следующим образом: «Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть предметом залога после его выделения в натуре»;

- абз. 1 ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке представить так: «Ипотека в силу юридического состава, закрепленного в законе, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в этом случае осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом или подзаконными нормативными актами»; предложение 1 абз. 2 ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке сформулировать: «Государственная регистрация ипотеки в силу юридического состава, закрепленного в законе, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом»; абз. 1 ч. 1 ст. 41 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие принудительного изъятия у собственника имущества, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения»; внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ПС РФ: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)»; норму абз. 1 ч. 3 ст. 47 Закона об ипотеке следует изменить: «К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства»; исключить из абз. 1 ч. 1 ст. 55 Закона об ипотеке предложения 2 и 3 и изложить абз. 1 ч. 1 ст. 55 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора»;

- изложить ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилое помещение, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим или физическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Залогодержателем по данному залогу является лицо, предоставившее целевой кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого помещения»;

- ст. 356 ГК РФ сформулировать следующим образом: «С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель — должник — не дал кредитору, либо залогодатель - третье лицо - залогодержателю согласия в письменной форме отвечать за нового должника».

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Руденко, Евгения Юрьевна, Волгоград

Заключение

На основании проведенного исследования автор пришел к следующим выводам.

Объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом — само жилое помещение, которое представляет собой обобщающее понятие, включающее в себя жилой дом, его части; квартиру, ее части; изолированные комнаты. Данные термины позаимствованы из жилищного права и должны трактоваться в соответствии с ним.

Предмет ипотеки жилых помещений имеет специальные и общие признаки. Специальные признаки квалифицируют жилое помещение именно как предмет ипотеки жилых помещений. К ним следует отнести пригодность и предназначенность для постоянного проживания, принадлежность на праве собственности гражданину или юридическому лицу. Общими признаками предмета следует признать те его основные характеристики, которые присущи жилому помещению как предмету ипотеки, а именно: недвижимый характер, товарность, возможность обращения взыскания, оценку в денежной форме, индивидуальную определенность.

На момент передачи жилого помещения в ипотеку залогодатель должен иметь статус собственника, поэтому на ипотеку жилых помещений не распространяется норма ч. 6 ст. 340 ГК РФ, где закреплена возможность залога вещей, которые залогодатель приобретет в будущем.

По общему правилу, жилое помещение считается заложенным со всеми принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Принадлежности жилого дома, квартиры и комнаты различны. К принадлежностям жилого дома относятся: часть земельного участка под ним и земельный участок, необходимый для его использования; приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения, растения и семена, если они внесены в землю; сооружения и иные элементы инженерной инфраструктуры, в случае, если они расположены на земельном участке, который автоматически закладывается вместе с жилым домом.

При ипотеке квартиры заложенными считаются принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К общему имуществу относятся в том числе несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, а также помещения общего пользования — лестницы, коридоры, холлы, технические этажи и тому подобные помещения. Принадлежностью комнаты является доля в праве собственности на места общего пользования в квартире (коридор, санузел, балкон и др.). Правовое положение комнаты в квартире сходно с правовым положением квартиры в многоквартирном доме, поэтому при ипотеке комнаты , заложенной считается также доля в праве на места общего пользования в многоквартирном доме.

Предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства при наличии следующих условий: жилой дом сооружается на кредитные или заемные средства; кредит и заем должны быть целевыми, предоставленными исключительно на строительство жилого дома; на предоставленные средства должен строится именно жилой дом, а не квартира. Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который возникает с момента заложения фундамента будущего дома, а прекращает свое существование с подписанием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как именно с этого момента объект считается построенным, а строительство завершенным.

Часть объекта незавершенного строительства - помещение (в виде, например, незавершенной строительством квартиры) не может быть предметом ипотеки. Самостоятельным предметом ипотеки может быть часть объекта незавершенного строительства, которая может быть выделена в натуре, исходя из проектно-сметной документации (например, комплекс квартир, которые имеют выход в подъезд многоквартирного дома), и самостоятельно принята в эксплуатацию. Квартира самостоятельным объектом строительства не является, поскольку согласно проектно-сметной документации и техническим возможностям достройка одной отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме и прием ее в эксплуатацию не могут быть осуществлены.

Доля в праве собственности не является предметом ипотеки, несмотря на положение ч. 2 ст. 7 Закона об ипотеке, согласно которой участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество.

Залогодателями в рамках ипотеки жилых помещений могут быть физические и юридические лица, независимо от их правовой связи с Российской Федерацией, которым жилое помещение принадлежит на праве собственности.

При строительстве объекта на условиях договора долевого участия в строительстве залогодателем объекта незавершенного строительства выступает застройщик. Если жилой или многоквартирный дом строятся по договору строительного подряда, залогодателем является заказчик.

В правоприменительной практике встречаются разновидности залоговых конструкций: фактический или фидуциарный залог, условная продажа или залог с условной продажей, договоры купли-продажи с правом обратного выкупа или договоры РЕПО, заем-залог. Правом на существование обладает только заем-залог, поскольку он наиболее непротиворечив и имеет под собой законные основания. Остальные виды договоров связаны с заключением договора купли-продажи, однако ни по одному из них стороны не стремятся достигнуть правовой цели сделки купли-продажи. На этом основании полагаем, что заключаемый в рамках указанных конструкций договор купли-продажи следует признать притворной сделкой.

Изменение ипотеки жилых помещений может произойти вследствие изменения ее предмета или субъектного состава. При этом, изменение предмета ипотеки жилых помещений может повлечь за собой не только ее изменение, но и прекращение.

Основаниями изменения предмета ипотеки жилых помещений являются: физическое изменение, т.е. изменение его физических свойств, которые применительно к жилому помещению связаны с его фактическим существованием в пространстве. Этот вид изменений включает в себя гибель (уничтожение) предмета; улучшение или ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового); замену предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. юридическое изменение, предполагающее изменение его юридического статуса, который представляет собой совокупность признаков, в соответствии с которыми законодатель квалифицирует то или иное явление как данное. Такое изменение предмета ипотеки жилых помещений может произойти вследствие изменения назначения предмета или его собственника. ,,

Изменения субъектного состава могут произойти как со стороны залогодателя, так и со стороны залогодержателя. Автор выделяет несколько оснований изменения субъектов ипотеки жилых помещений: вследствие перехода прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или на основании закона; вследствие перевода долга; вследствие изменения собственника предмета и при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

Статья 352 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога и не может быть истолкована расширительно. Истечение срока давности для защиты права кредитора по обеспеченному залогом обязательству также является основанием для прекращения залогового обязательства.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений»

1. Официальные документы и нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации: принята на всенарод. голосовании 12 дек. 1993 (в ред. 30.12.2008 № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ) // Российская газета. 1993. - 25 декабря. - № 237.

3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 (в ред. 20.07.2004 № 71-ФЗ; утратил силу с 1.03.2005) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 нояб. 1994 № 51-ФЗ (в ред. 9.02.2009 № 7-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. -1994.-№32.-Ст. 3301.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 янв. 1996 № 14-ФЗ (в ред. 9.04.2009 № 56-ФЗ) // Собр. законодательства РФ.- 1996.-№5.-Ст. 410.

6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 № 136-Ф3 (в ред. 14.03.2009 № 32-Ф3) // Собр. законодательства РФ. 2001. -№44.-Ст. 4147.

7. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14 нояб. 2002 № 138-Ф3 (в ред. 5.04.2009 № 44-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2002. - № 46. - Ст. 4532.

8. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 № 188-ФЗ (в ред. 23.07.2008 № 160-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2005. -№ 1,ч. 1. - Ст. 14.

9. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 № 190-ФЗ (в ред. 30.12.2008 № 309-Ф3) // Собр. законодательства РФ. -2005.-№ 1,ч. 1. Ст. 16.

10. Об ипртеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (в ред. 30.12.2008 № ЗОб-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. -1998.-№29:-Ст. 3400. '

11. О государственных и муниципалы¡ых унитарных предприятиях:.-. Федеральный закон от 14 нояб: 2002 № 161-ФЗ (в ред. 1.12:2007 . № 318-ФЗ) // Собр. законодательства Р<1>. 2002. - № 48. - Ст. 4746.

12. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон;от, 1-11 июняг-> i ' : 2003 № 74-ФЗ (в ред. 13.05.2008 № 66-ФЗ) // Собр. законодатёльства. : '' РФ. 2003. - № 24. - Ст. 2249. ■ : ^ : ,

13. О валютном регулировании и валютном контроле: Федеральный закон от 10 дек. 2003 № 173-Ф3 (в ред. 22.07.2008 №' 150-ФЗ) II Собр. законодательства РФ. 2003. - № 50. - Ст. 4859.

14. О введении в действие Градосфоителыюго Кодекса1 Российской Федерации: Федеральный закон от 29 дек. 2004 № 191-ФЗ (в ред. 8.05.2009 № 93-Ф3) // Собр. законодательства РФ. 2005. - № 1, ч. 1. -• Ст. 17. . '

15. О внесении, изменений в статью 446 Гражданского процессу ал ы юго Кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 дек. 2004 № 194-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2005. - № 1, ч. 1. - Ст. 20.

16. О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 дек. 2004 № 215-ФЗ (в ред. 23.07.2008 № 160-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2005. - № 1, ч. 1. - Ст. 41.

17. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 2 окт. 2007 № 229-ФЗ (в ред. 30.12.2008 № ЗОб-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. -2007.-№41.-Ст. 4849.

18. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 30 дек. 2008 № ЗОб-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2009. - № 1. - Ст. 14.

19. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Закон от 22 нояб. 1990 г№ 348-1-(в ред. 21.03.2002 № 31-Ф3; утратил силу с 16.06.2003) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. -1990. -№26.-Ст. 324.

20. О залоге: Закон от 29 мая 1992 № 2872-1 (в ред. 30.12.2008 № ЗОб-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. -1992.-№23.-Ст. 1239.

21. О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации: Закон от 19 июня 1992 № 3085-1 (в ред. 21.03.2002 № 31-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. - № 30. - Ст. 1788.

22. О жилищных кредитах: Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 № 1180 // Собр. законодательства РФ. 1994. - № 7. -Ст. 692.

23. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 окт. 1997 № 1301 // Собр. законодательства РФ. 1997. - № 42. - Ст. 4787.

24. О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации: Постановление Правительства. Российской Федерации от 22 окт. 1997 № 1348 // Собр. законодательства РФ. 1997. - № 43. - Ст. 4999.

25. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сент. 2001 № 675 (в ред. 14.02.2009 № 133) // Собр. законодательства РФ. 2001. -№ 39: - Ст. 3770.

26. О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов: Постановление Совета Министров СССР от 23 янв. 1981 № 105 (в ред. 30.12.1988 № 1485) // Собр. постановлений Правительства СССР! -1981.-№ 7.-Ст. 43.

27. О подходах к определению нарушений, выявленных при проверках кредитных организаций: Письмо Центрального Банка Российской Федерации от 7 августа 1997 № 03/25-1-642. Режим доступа: Иир/УтГо pravo.by.ru/fedl997/ch 04/акИ6112зЫт.

28. О развитии жилищного кредитования в Волгоградской области: Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 № 524-ОД (в ред. 26.12.2008 № 1822-ОД) // Волгоградская правда. 2001. - 25 апреля. - № 76.

29. Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования в Краснодарском крае: Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 № 511-КЗ (в ред. 27.03.2007 № 1220-КЗ) // Кубанские новости. 2002. - 20 августа. - № 166-167.

30. О строительных сберегательных кассах: Проект Федерального закона. — Режим доступа: http//www.i-stroy.ш/govdoc/komitet/law/246390-3/doc/104 18.html.

31. П. Материалы судебной практики

32. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 дек. 2000 № 78-Г00-61 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс», 2009.

33. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам куплиIпродажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 нояб. 1997 № 21 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 1998. - № 1.

34. Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 № 56 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 2000. - № 9.

35. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 янв. 2005 № 90 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 2005. - № 4.

36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 1996 № 373/96 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ.- 1996.-№9.

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апр. 1999 № 7166/98 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс», 2009.

38. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 янв. 2002 № 2302/01 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ.-2002.-№5.

39. Постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 12 февр. 2008 № А56-8929/2007. Режим доступа: Ьйр/Алголу. 13aas.arbitr.ru/in ёех?та=633200006&Ас111=0&питёеа1-8929&ргейх=%С056&уеагёеа1= 2007&п(1=78184 1654&1ех^781874296.

40. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 сент. 1999 № А09-5744/98-19 // Справочно-правовая система «ГА-РАНГ», 2005.

41. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2002 № КГ-А40/3778-02 // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

42. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 июня 2005. — Режим доступа: http//www.9.pochta.ru/message. РЬр?1ё=т54Ш691е988сс2е1с06ас1965ет Ь8& тёех=789&аггаут(1.

43. Решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 1 августа 2003 № 2-899/2003 // Делопроизводство Ворошиловского районного суда г. Волгограда за 2003 г.

44. Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 29 апр. 2004 № 2-1848/04 // Делопроизводство Центрального районного суда г. Волгограда за 2004 г.

45. Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 4 марта 2005 № 2-1123/05 // Делопроизводство Центрального районного суда г. Волгограда за 2005 г.

46. Решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 25 апр. 2005 // Делопроизводство Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда за 2005 г.

47. I. Монографии, учебники, учебные пособия, комментарии, диссертации и авторефераты диссертаций

48. Актуальные проблемы гражданского права: сб. ст. / под ред. В.В. Витрян-ского. М.: Статут, 2002. - Вып. 5.-527 с.

49. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. М.: ТК Велби; Проспект, 2005. - 224 с.

50. Анненков К.Н. Система русского гражданского права / К.Н. Анненков. -СПб: Тип. М.М. Сталюсевича, 1898. Т. 3. - 477 с.

51. Анненков К. Начала русского гражданского права / К. Анненков. — СПб: Тип. М.М. Сталюсевича, 1900. 238 с.

52. Анненков К.Н. Система русского гражданского права / К.Н. Анненков. -СПб: Тип. М.М. Сталюсевича, 1910. Т. 1. - 703 с.

53. Аскназий С.И. Гражданское право и регулируемое хозяйство / С.И. Аск-назий, Б.С. Мартынов. Ленинград: Изд. науч. о-ва марксистов, 1927. -112 с.

54. Аюшеева С.Д. Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования: автореф. дис. канд. юрид. наук / С.Д. Аюшеева. М., 2004. - 26 с.

55. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А. Базанов. М.: Т-во скоропеч. A.A. Левенсон, 1900. -512 с.

56. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А. Базанов. М.: Статут, 2004. - 589 с.

57. Басин Е.В. Залоговые отношения в России: коммент. к закону «О залоге» / Е.В. Басин, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников. М.: ЛОГОС, 1994.-158 с.

58. Бланк Г. Ипотека в России / Г. Бланк. СПб: Тип. В.В. Комарова, 1881.— 31с.

59. Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянс-кий. 2-е изд. - М.: Статут, 2003. - Кн. 1. - 848 с.

60. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ / В.М. Будилов. СПб: Фарватер, 1993.-150 с.

61. Варшавский K.M. Право застройки в СССР / K.M. Варшавский. М.: Юрид. изд-во НКЮ РСФСР, 1926. - 278 с.

62. Вербловский Г. Вопросы русского гражданского права и процесса / Г. Вербловский. М.: Т-во тип. А.И. Мамонтова, 1896. - 438 с. •I

63. Вишневский A.A. Залоговое право / A.A. Вишневский. М.: БЕК, 1995. — 178 с.

64. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения) / Ф.И. Гавзе. — Минск: Изд. БГУ им. В.И. Ленина, 1968. 128 с.

65. Генкин Д.М. История советского гражданского права / Д.М. Генкин, И.Б. Новицкий, Н.В. Рабинович. М.: Юрид. изд-во М-ва Юстиции СССР, 1949. - 544 с.

66. Голевинский В.И. О происхождении и делении обязательств / В.И. Го-левинский. Варшава: Тип. Осипа Бергера, 1872. - 302 с.

67. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств / Б.М. Гонгало. — М.: Статут, 2004.-222 с.

68. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: сб. ст. / сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. — М.: Изд-во «Ось-89», 2005.-480 с.

69. Гражданское право: учебник / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005. - Т. 1. - 720 с.

70. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев. М.: Юристь, 2004. - 160 с.

71. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений / С.П. Гришаев // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

72. Гуляев A.M. Русское гражданское право: обзор действующего законодательства и практика Гражд. Уложения (пособие к лекциям) / A.M. Гуляев. Киев, 1907. - 438 с.

73. Гуртов В.К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения / В.К. Гуртов, A.M. Марголин, К. А. Чагай. М.: Изд-во РАГС, 2002. - 101 с.

74. Гусев О.Б. Залоговое право России / О.Б. Гусев, Б.Д. Завидов, М.И. Слю-саренко. М.: Экзамен, 2001. - 448 с.

75. Диденко А.Г. Обеспечение исполнения договоров / А.Г. Диденко. — Астана: ЗАО Ин-т законодательства респ. Казахстан, 2002. 184 с.

76. Дыдынский Ф. Залог по римскому праву / Ф. Дыдынский. — Варшава: Тип. С. Оргельбранда, 1872. 278 с.

77. Ершов О.Г. Договор строительного подряда в российском гражданском праве: автореф. дис. канд. юрид. наук / О.Г. Ершов. М., 2005. - 26 с.

78. Завидов Б.Д. Анализ залога в гражданском праве России / Б.Д. Завидов. — М.: ПРИОР, 1999.-111 с.

79. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: материалы международной научной конференции / отв. ред. Т.Е. Абова. М.: Ин-т государства и права РАН, 1999. - 86 с.

80. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву / A.C. Звоницкий. — Киев: Изд. кн. магазина Н.Я. Оглоблина, 1912.-401 с.

81. Ипотека в России / под ред. A.B. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. -525 с.

82. Исаченко В.В. Законы гражданские / В.В. Исаченко. Петроград: Изд. Юрид. кн. склада «Право», 1916. - 868 с.

83. Калачева С.А. Недвижимость / С.А. Калачева. М.: ПРИОР, 1998. -176 с.

84. Карабанова К.И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования: автореф. дис. . канд. юрид. наук / К.И. Карабанова. Волгоград, 1998. - 25 е.,

85. Карасс A.B. Гражданский Кодекс РСФСР (научный комментарий) / A.B. Карасс, И.С. Перетерский. М.: Гос. юрид. изд-во РСФСР, 1930. -128 с.

86. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве / JI.A. Кассо. — Юрьев, 1898.-416 с.

87. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве / JI.A. Кассо. — М.: Статут, 1999.-284 с.

88. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правилаоформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М.: Юрайт-Издат, 2004. - 510 с.

89. Киселев A.A. Ипотека как гражданское правоотношение: вопросы теории и практики: дис. канд. юрид. наук / A.A. Киселев. —М., 2000. — 186 с.

90. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: дис. . канд. юрид. наук / Ю.А. Кожина. Волгоград, 2002. - 195 с.

91. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный) / рук. автор, коллектива и отв. ред. О.Н. Садиков. М.: КОНТРАКТ; ИНФРАМ, 1997.-778 с.

92. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

93. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 473 с.

94. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2000.-237 с.

95. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств / В.В. Кулаков. Ульяновск: УлГУ, 2004. - 134 с.

96. Ланцов В.М. Ипотека — прогресс или экономическое оружие? (практ. анализ рос. опыта) / В.М. Ланцов. Казань: КГАСА, 1996. - 104 с.

97. Мейер Д.И. Русское гражданское право. — по испр. и доп. 8-му изд., 1902. -М.: Статут, 1997. -Ч. 2.-455 с.

98. Л. Жюллио де ла Морандьер Гражданское право Франции / Л. Жюллио де ла Морандьер; пер. с франц. М.: Изд-во иностр. лит., 1961. — Т. 3. -748 с.

99. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / рук. автор, коллектива и отв. ред. М.Г. Масевич. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА М, 1999. - 302 с.

100. Новицкий И.Б. История советского гражданского права /.И.Б. Новицкий. — М.: Госюриздат, 1957. 328 с.

101. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве / И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц. М.: Госюриздат, 1950. - 416 с.

102. Общая теория государства и права: академический курс / отв. ред. М.Н. Марченко. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Зерцало - М, 2002. -Т. 2.-528 с.

103. Отечественное законодательство XI-XX веков: пособие для семинаров / под. ред. О.И. Чистякова. М.: Юристъ, 1999. - Ч. 1. - 464 с.

104. Павлодский Е.А. Договоры организаций и граждан с банками / Е.А. Павлодский. М.: Статут, 2000. - 266 с.

105. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.

106. Прокофьев C.B. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: дис. . канд. юрид. наук / C.B. Прокофьев. — М., 2000.-248 с.

107. Пронина М.Г. Обеспечение исполнения норм гражданского права / М.Г. Пронина. Минск: Наука и техника, 1974. - 200 с.

108. Развитие ипотеки и пенсионная реформа / С.Г. Ерошенков, А.Н. Кузь-минов, О.Н. Клименко, С.И. Мутовин. -М.: МАКС Пресс, 2003. 204 с.

109. Римское частное право: учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. -М.: Юриспруденция, 1999. — 510 с.

110. Российское законодательство Х-ХХ веков / под общ. ред. О.И. Чистякова.-М.: Юрид. лит., 1985.-Т. 1.-428 с.

111. Российское законодательство Х-ХХ веков / под общ. ред. О.И. Чистякова. -М.: Юрид. лит., 1985. Т. 3. -512 с.

112. Саватье Р. Теория обязательств / Р. Саватье. М.: Прогресс, 1972. - 440 с.

113. Сарбаш C.B. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств/C.B. Сарбаш. -М.: Статут, 1998. — 258 с.

114. Синайский В.И. Русское гражданское право / В.И. Синайский. М.: Статут, 2002.-638 с.

115. Сиротина И.А. Кредит под залог / И.А. Сиротина. М.: Приор, 1996. -80 с.

116. Скиба П.В. Торги и ипотека как способы приобретения недвижимости / П.В. Скиба. -М.: МАКС Пресс, 2001.-27 с.

117. Советское гражданское право / под общ. ред. В.Ф. Маслова, A.A. Пушкина. 2-е изд., перераб. и доп. — Киев: Вища школа, 1983. - 462 с.

118. Советское гражданское право: учебник / отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Юрид. лит., 1983. 464 с.

119. Современная жилищная политика России: коммент. к Закону «Об основах федеральной жилищной политики» / Е.В. Басин, Б.М. Гонга-ло, П.В. Крашенинников, А.Ш. Шамузафаров. М.: ПИ НПО «Союз-мединформ», 1993. - 229 с.

120. Старостин В.М. Ипотечное жилищное кредитование: организация, финансирование, право / В.М. Старостин, А.Ю. Леванов, В.И. Елагин. — Чебоксары: Руссики, 2001. — 351 с.

121. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. -М.: Статут, 2004.-223 с.

122. Таль Л.С. Ипотечная отметка* / Л.С. Таль. СПб: Типо-Литография «Герольд», 1906. - 68 с.

123. Тархов В.А. Советское гражданское право / В.А. Тархов. — Саратов: Изд-во Саратов, гос. ун-та, 1978. — Ч. 1. — 230 с.

124. Теория государства и права: курс лекций / под ред. Н.И. Матузова, A.B. Малько. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2000. - 776 с.

125. Теория государства и права / под ред. В.В. Лазарева. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Право и закон, 2002. - 576 с.

126. Толкушкин A.B. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

127. Травкин A.A. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств: учеб. пособие / A.A. Травкин, H.H. Арефьева, К.И. Карабанова. -Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. 88 с.

128. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка / А.Н. Ужегов. — СПб: Питер, 2001.-288 с.

129. Филиппов П.М. Обязательства с участием банков и других кредитных организаций (договор банковского счета) / П.М. Филиппов, И.Н. Житников; под ред. Н.И. Авдеенко. Волгоград: ВЮИ МВД России, 1999. -102 с.

130. Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. канд. юрид. наук / З.В. Хрулева. М!, 2001. - 179 с.

131. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве / A.B. Черных. — М.: ЛЕГАТ, 1995.-89 с.

132. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шер-шеневич. -М.: Изд. Бр. Башмаковых, 1915. Т. 2. - 544 с.

133. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. Тула: Автограф, 2001. - 720 с.

134. Яковлев A.C. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений: теория и практика / A.C. Яковлев. М.: Изд-во «Ось-89», 2005.-192 с.1.. Научные статьи

135. Архипов А. Новые способы обеспечения / А. Архипов, А. Кучеров // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

136. Аюшеева С.Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования / С.Д. Аюшеева // Законодательство. 2004. -№11.

137. Бевзенко P.C. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике /P.C. Бевзенко // Законодательство. — 2008. — № 9.

138. Бекиев Р.Я. Категория «передача» в гражданском праве / Р.Я. Беки-ев // Вестн. Моск. Ун-та. Сер. Право. 1978. - № 2.

139. Белов В.А. Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме / В.А. Белов // Бизнес и банки. 1993. - № 5.

140. Белов В.А. Защита интересов третьих лиц при переводе долга / В.А. Белов // Законодательство. 2000. — №11.

141. Богатырев Ф. Проблемы залога прав / Ф. Богатырев // Хоз-во и право. -2000.-№7.

142. Грось J1.A. К вопросу о соотношении понятий: юридические лица, коммерческие организации, субъекты предпринимательской деятель1.ности, хозяйствующие субъекты / JI.A. Грось // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

143. Грось J1.A. Комментарий положений нового Жилищного Кодекса / JI.A. Грось // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

144. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) / Ю.Л. Грузицкий // Деньги и кредит. — 2005. — № 1.

145. Гусева Л.Л. Проблемы определения существенных условий договора жилищного ипотечного кредитования / Л.Л. Гусева // Юрист. — 2008. — №7.

146. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит / М. Дестресс /А Деньги и кредит. -1995. № 8.

147. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран / С.Г. Ерошенков. — М., 19.04.2004. -Режим доступа: http//iust.siberia.Net/hist%20ipot.htm#Toc72581021.

148. Залесский В.В. Философия договора (закон динамического равновесия) / В.В. Залесский // Журн. рос. права. 2004. - № 8.

149. Зинченко С. Новое в правовом статусе крестьянского (фермерского) хозяйства / С. Зинченко, В. Галов // Хоз-во и право. 2004. — № 2.

150. Кабалкин А. Толкование и классификация договоров / А. Кабалкин // Рос. юстиция. -1996. № 7.

151. Кархалев Д.Н. Объект охранительного гражданского правоотношения / Д.Н. Кархалев // Журн. рос. права. 2009. - № 3.

152. Козлова Е.Б. Аренда как договорное обязательство / Е.Б. Козлова // Юрид. мир. 1999. -№11.

153. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды / Т.Ю. Комарова // Законодательство. 1999. - № 12.

154. Костин A.B. Интерес публично-территориальных образований в гражданском праве / A.B. Костин // Законодательство. 2002. - № 3.

155. Кудухов A.B. Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию / A.B. Кудухов // Рос. юстиция. 2008. - № 4.

156. Кузьмина И. Понятие жилого помещения / И. Кузьмина // Рос. юстиция. -2001.-№ 9.

157. Куликов А.Д. Понятие, краткая история происхождения и развития института залога / А. Д. Куликов // Юридический мир. — 1998 сентябрь -октябрь.

158. Лещинский М. Сберкассы возвращаются / М. Лещинский. Режим доступа: http//www.bankir.ru/analytics/Ur/36/39225.

159. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования / Н.Ю. Лобова // Имуществ. отношения в РФ. 2005. - № 1 (40).

160. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования / О. Ломидзе // Хоз-во и право. — 2000. — № 8.

161. Маркова М. Обязательства исполняются залогом / М. Маркова // Бизнес-адвокат. —2004. — № 5.

162. Медведев Д.А. Российский закон о залоге / Д.А. Медведев // Правоведение. 1992.-№ 2.

163. Новоселова Л.А. Перемена лица в обязательстве / Л.А. Новоселова // Справочно-правовая система «ГАРАНТ», 2005.

164. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора / А.Н. Обыденнов // Журн. рос. права. -2003.-№ 8.

165. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки / М. Орлова // Рос. юстиция. 2000. - № 9.

166. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды / Е.А. Пискунова // Правовые вопросы недвижимости. 2008. - № 2.

167. Плешанова О. Объекты ипотеки: состав имущества / О. Плешанова // Хоз-во и право. 1999. - № 4.

168. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) / О. Плешанова // Рос. юстиция. 1998. -№ 10.

169. Познер В.В. Программа «Времена» от 11.12.2005 г. / В.В. Познер. -Режим доступа: http//www. 1 tv.ru/owa/win/ort6main.main?pnewstitleid= 8403 5&pnewsrazdelid=l 02&ppagenum=l.

170. Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога / Т. Пухова // Рос. юстиция. 1998. — № 3.

171. Рубанова М.П. Нежилое помещение как недвижимая вещь и объект гражданских прав / М.П. Рубанова // Правоведение. 2007. - № 3.

172. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств / М.В. Сапожников // Юридический мир. -1997. № 1.

173. Сергеева И. Когда в России появятся нормальные условия для развития ипотеки? / И. Сергеева. Режим доступа: http//www.ruseconomy.ru/nomer162002 03/ec22.html.

174. Скловский К.И. Право на объект строительства / К.И. Скловский // Законодательство. 1997. — № 3.

175. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике / К.И. Скловский // Хоз-во и право.-1997.-№ ю.

176. Сперанский М.М. Доклад императору Николаю Павловичу по поводу российского гражданского законодательства / М.М. Сперанский // Рус. старина. 1876 — март.

177. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь / С.А. Степанов // Журн. рос. права.-2004.-№8.

178. Ступин И. Недобрая фортуна Семеняки / И. Ступин // Эксперт. 2004. -8-14 ноября. -№ 42 (442).

179. Суханов Е. Гражданский Кодекс в хозяйственной практике / Е. Суханов // Хоз-во и право. — 1997. № 5.

180. Хаметов Р. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы / Р. Хаметов, О. Миронова // Рос. юстиция. 1996. - № 5.

181. Царапкин Д. Ипотека: некоторые вопросы регистрации / Д. Царап-кин // Юрист практик. - 2005. - Апрель. - № 4.

182. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности / К. А. Яшенков // Право и экономика. — 2004. — № 11.

Автор: Руденко, Евгения Юрьевна
Город: Волгоград
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Руденко, Евгения Юрьевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Руденко, Евгения Юрьевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений»