Осуществление права собственности на жилые помещения

Сахно, Олег Викторович

Осуществление права собственности на жилые помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права собственности на жилые помещения»

Сахно О. В.

Осуществление права

собственности на жилые помещения

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар - 2005

гооа -4 1 ££10

На правах рукописи

САХНО Олег Викторович

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар - 2005

ШШг

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кубанский государственный аграрный университет».

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Камышанский Владимир Павлович

доктор юридических наук, профессор, Цыбуленко Зиновий Иванович кандидат юридических наук Рассказов Олег Леонидович

Ведущая организация — Краснодарская академия МВД России

Защита диссертации состоится 22 декабря 2005 г. в 12-00 час. на заседании диссертационного совета ДМ 220.038.10 по юридическим наукам при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13 (Главный корпус).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

Автореферат разослан « ноября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета:

доктор юридических наук,

профессор В. П. Камышанский

гос. национальная]

БИБЛИОТЕКА {

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в чис*е основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.

Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И.Б. Мартковичем, П.И. Седугиным и П.В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретения жилья в собственность и права на его получения на условиях социального найма. По нашему же мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 1), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 1 апреля 2005 г.). Правовой статус жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ)1 сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограничений осуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность.

1 СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

ных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения праьЛ собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном прйлЯЭнии за определенным субъектом.

Региональное законодательство нередко содержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не предусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст. 1 ГК РФ о том, что ограничения субъективных гражданских прав могут устанавливаться только федеральными законами.

Судебная практика ориентирована пока на всемерное обеспечение интересов пользователей жилых помещений, причем нередко в ущерб интересам собственников этих объектов.

Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы исследования.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, анализ нормативных актов всех уровней, определяющих правовой режим жилых помещений, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений.

Указанные цели предопределили постановку задач исследования:

- определить гражданско-правовое понятие жилого помещения как объекта вещных прав, раскрыть содержание права собственности применительно к жилым помещениям;

- определить круг субъектов права собственности на жилые помещения и особенности осуществления права публичной и частной собственности на жилые помещения;

- выделить систему правовых ограничений осуществления права собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;

- выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, юридическими лицами, а также между гражданами и публично-правовыми образованиями по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями.

Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением субъектами имущественных прав на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, сравнительно-правовой метод, предусматривающий сопоставление различных нормативных актов, логический метод, предусматривающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза, технико-юридический метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики: В. К. Андреева, С, И. Аскназия, Е. В. Басила, Е. В. Богданова, М. В. Власовой, Б. М. Гонгало, О. А. Городова, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, О. А Красавчикова, П, В. Крашенинникова, В. Д. Мазаева, И. Б. Мартковича, А. И. Пергамента, И. А. Покровского, В. В. Святловского, П И. Седугина. К. И. Скловского, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева.

Эмпирическую базу исследования составляют федеральное гражданское законодательство, нормативные акты жилищного права, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, акты Верховного Суда РФ, акты судов субъектов РФ.

Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток системного теоретико-правового исследования проблем правового режима жилых помещений, выполненного на основе нового Жилищного кодекса РФ, опирающегося на новейшее гражданское законодательство.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:

1. Автор обосновывает вывод о том, что жилое помещение внутри здания, равно как и квартира, - это вещи исключительно в юридическом смысле этого слова. Для упорядочения правового регулирования имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений внутри зданий, законодатель вынужден применить юридический прием фикции — признать за жилыми помещениями внутри зданий свойства и признаки самостоятельных объектов права. Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

2. Субъективное право собственности на жилое помещение представляет собой ограниченную системой правовых ограничений совокупность возникающих на строго определенных законом основаниях правомочий граждан владеть, пользоваться и распоряжаться, а юридических лиц и публично-правовых образований — распоряжаться, созданными трудом человека неделимыми недвижимыми вещами, специально предназначенными для проживания в них человека, именуемыми жилыми помещениями и зарегистрированными в этом качестве.

3. Автор считает целесообразным внести изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и отдельные помещения в них, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Право собственности на здание прекращается одновременно с регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри его».

4. Диссертант обосновывает актуальность внесения дополнений в ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и предлагает изложить ее в следующей

редакции: «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации, либо ликвидации, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 г.».

5. Диссертант обосновывает тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания), имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних — до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными — пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением у бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».

6. Переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная собственником без соответствующего разрешения органов местного самоуправления не может являться основанием для признания недействительными сделок купли-продажи, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения. Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспо-собность тех объектов, которые своими характеристиками не нарушают прав и законных интересов третьих лиц. При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению.

7. Заимствованный из европейских и северо-американских правопорядков институт общей долевой собственности на общие помещения и технические коммуникации в многоквартирном доме, закрепленный ст. 36 ЖК РФ введен в российское законодательство явно преждевременно, без учета менталитета российских граждан-собственников жилых помещений. Диссертант делает вывод о том, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права — общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности.

а) установленные законом запреты на осуществление определенных юридически значимых действий в отношении жилого помещения, находящегося в титульном владении и пользовании;

б) установленные законом обязывания собственника или иного титульного владельца совершить определенные действия в отношении находящегося во владении и пользовании жилого помещения;

в) вещные права третьих лиц на жилые помещения, установленные законом (ограниченные вещные права);

г) права третьих лиц на жилое помещение, вытекающие из договоров залога, аренды и других, в случаях, предусмотренных законом.

9. Новый Жилищный кодекс РФ не содержит понятия жилищных сервиту-тов, однако фактически закрепляет сервитутные по своей природе права пользования чужими жилыми помещениями (право проживания). В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17.1 «Жилищные сервитута» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом — правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу закона, завещательного отказа или договора».

10. Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся. Поскольку ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124 ГК РФ) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГК

РФ.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования законодательства.

Предложенные автором научные определения и классификации представляют интерес с точки зрения науки гражданского права и организации деятельности государственных, а также муниципальных органов по обеспечению конституционных прав граждан на жилище и обладание собственными жилыми помещениями.

Выводы и предложения автора, во многом, носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе и профессиональной подготовке сотрудников организаций, осуществляющих управление коммунальным хозяйством.

лись предметом выступлений диссертанта на V Международной научной конференции молодых ученых в г. Самаре (22-23 апреля 2005 г.); Всероссийской научной конференции «Этноэкономика Юга России» (пос. Домбай, Карачаево-Черкесская республика, 11-14 марта 2005 г.); Всероссийской научно-практической конференции (г. Сочи, 27-31 мая 2005 г.); Международной научной конференции «Экономическая политика государства на Юге современной России» (г. Сочи, 30 сентября — 4 октября 2005 г.).

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и библиографического списка.

1. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность исследуемой темы, определяется предмет и объект, цели и задачи работы, дается характеристика ее методологической основы, в аннотированном виде излагаются основные положения диссертации, выносимые на защиту ее автором, обосновывается практическое значение полученных результатов и форм их использования.

Первая глава — «Понятие, субъекты и объекты права собственности на жилые помещения» состоит из двух параграфов, раскрывающих специфику жилищных имущественных отношений, определяющих различия между отношениями собственности по поводу жилого помещения и отношениями, возникающими по поводу реализации жилищных прав граждан. В первой главе диссертации дается также характеристика жилого помещения как объекта права собственности граждан, юридических лиц и публично-правовых образований.

В первом параграфе — «Понятие, субъекты права и основания возникновения права собственности на жилые помещения» - автором предпринята попытка на основе анализа законодательного и научного материала дать определение категорий «право на жилище» и «право собственности на жилое помещение». Исходным явилось признание того обстоятельства, что право на жилище, предусмотренное действующей Конституцией РФ, по своей природе и содержанию является сложным правовым понятием.

На основе анализа работ Л. М. Пчелинцевой2, Ю. К. Толстого5, П. В. Крашенинникова4, П. И. Седугина5 автором сделан вывод о том, что в российской правовой науке до недавнего времени господствовала точка зрения о том, что право на жилище, закрепленное Конституцией РФ, реализуется в основном в правоотношениях административно-правового характера, а в домах частного жилищного фонда — отношениях гражданско-правового характера. Указанные авторы отождествляют право на жилище с правом на получение от публичной власти жилого помещения на условиях, близких к аренде, что представляется не вполне корректным.

2Пчелинцева Л М Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категории граждан новое в правовом регулировании // Журнал российского права 2002. К? 8. С 101.

'Толстой Ю. К Жилищное право. М : Проспект, 1996. С. 3-123

4Крашенинников П. В. Жилищное право. М : Статут, 200. С. 6

'Седугин П. И Жилищное право. М,- Норма. 1997. С. 19-20.

При анализе природы и сущности права граждан на жилище необходимо учитывать то, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7 Конституции РФ). Государство берет на себя обязанность обеспечить жилыми помещениями только «малообеспеченных» граждан (ст. 49 ЖК РФ). Другими словами, «право на жилище» реализуется избирательно и в этом - особенность современного российского законодательства.

Анализ ст. 40 Конституции РФ позволяет сделать вывод, что в содержание права на жилище в качестве элементов входят следующие правомочия граждан: I право владения и пользования имеющимся жилым помещением; право на получе-

ние в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и муниципального фондов и право на удовлетворение жилищной потребности путем приобретения жилого помещения в собственность по гражданско-правовым сделкам или в результате участия в жилищном строительстве. По мнению автора, гражданское субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».

Право собственности на жилое помещение (жилой дом) возникает при его создании в качестве недвижимой вещи с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ) у граждан, юридических лиц, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, Российской Федерации. В этот момент никакие другие субъективные права на созданные жилые помещения не могут быть реализованы, а, следовательно, и не существуют. Далее у государства, муниципальных образований могут возникнуть обязанности передать созданные и зарегистрированные недвижимые вещи, именуемые жилыми помещениями, во владение и пользование граждан. Этой обязанности и корреспондирует рассматриваемое «право на жилище». В этой связи уместно сделать вывод о том, что жилищное правоотношение — правоотношение, в значительной степени, публичное. Если быть до конца последовательным, то следует выделить гражданско-правовой аспект отношений по поводу жилых помещений, оставив в сфере регулирования жилищного права только публично-правовую составляющую, т.е. отношения между государством и человеком.

Жилищные отношения представляют собой комплексные правоотношения с элементами административных и гражданских прав и обязанностей. Гражданские имущественные отношения, возникающие по поводу жилых помещений, представляются частью жилищных отношений, однако могут быть выделены в силу своей специфики: равенства сторон, автономии воли и имущественной независимости участников. Характерно, что ЖК РФ впервые закрепил в ст. 10 положение о том, что жилищные отношения возникают, в том числе, в результате совершения сделок по приобретению жилых помещений в собственность. Тем самым законодатель пытается не разделить жилищные и гражданские правоотношения, а подчеркнуть их единство и органическую взаимосвязь.

В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, осуществление которых невозможно вне системы ограничений, обременений и связываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению.

Во-первых, определение права собственности на жилое помещение, как объект недвижимости, должно иметь существенные отличия от общепринятого

классического определения6, которое выделяет обеспеченную правом возможность полного хозяйственного господства и самостоятельного определения направлений использования объекта права собственности. Жилое помещение, в силу законодательных ограничений, может использоваться только строго определенным образом, а именно, - для проживания. По существу, право собственности на жилое помещение, равно как и право собственности на любой объект недвижимости, не может осуществляться вне комплекса правовых ограничений.

Во-вторых, законодатель увязывает осуществление права собственности на жилое помещение (ст. 30 ЖК РФ) с обязанностями поддержания жилого помещения в технически исправном состоянии, соблюдения прав и законных интересов соседей (собственников или законных владельцев иных жилых помещений), соблюдения норм, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями. Собственник, по мысли, законодателя обязан нести расходы по содержанию имущества, относящегося к общей собственности жильцов многоквартирных домов и коммунальных квартир, причем это названо в п. 3 ст. 30 ЖК РФ «бременем содержания», хотя обременяться может не субъект права, а имущество.

В-третьих, собственник вправе обременять жилое помещение правами третьих лиц (ст. 31 ЖК РФ).

В-четвертых, субъектом права владения и пользования жилым помещением может быть только физическое лицо, поскольку объект недвижимости создается и предназначен именно для постоянного в нем проживания людей. Такие субъекты как юридические лица и публично-правовые образования, в силу своей фикционной природы, не способны осуществлять правомочия фактического владения и пользования жилыми помещениями.

В ходе приватизации у значительного числа юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества. Судебная практика позволяет сделать вывод о том, что хозяйственные общества, которые до сих пор имеют на своем балансе государственный или муниципальный жилищный фонд, по существу обладают им на не предусмотренном ГК и ЖК РФ праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

Представляется актуальным внесение дополнений в ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и изложение ее в следующей редакции: «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации, либо ликвидации, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 г.».

Во втором параграфе — «Жилые помещения как объекты права собственности:» - исследуется комплекс проблем, связанный с определением жилого помещения как объекта права собственности.

'См., например, определение, данное в учебнике: Гражданское право: В 2 т Той 1/Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 485.

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного'.

Помещения (как жилые, так и нежилые) не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Вместе с тем, анализ отдельных норм ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что квартиры (один из видов жилых помещений) относятся к объектам недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Следует подчеркнуть, что помещения (жилые и нежилые) ранее не рассматривались как самостоятельные объекты гражданских прав и включались в состав зданий. Таким образом, жилые помещения внутри многоквартирных домов не могли быть объектом права собственности. В последние годы, в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья, возникла необходимость легализации жилого помещения (квартиры) в качестве самостоятельного объекта права собственности, ограниченных вещных прав и самостоятельной категории недвижимого имущества.

В литературе по гражданскому и жилищному праву под жилыми помещениями традиционно понимаются дома, отдельные квартиры, изолированные комнаты в квартирах и иные помещения, приспособленные для постоянного проживания людей. ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК

РФ).

В определении жилого помещения, содержащемся в ЖК РФ, выделены, по меньшей мере, четыре признака этого самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-первых: жилое помещение является изолированным объектом, что предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов гражданских прав, конструктивную обособленность. Законодатель не дает определения изолированности помещения. На практике под изолированным помещением принято понимать ограниченное стенами пространство, имеющее отдельный от других помещений вход.

Во-вторых, жилое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым законодателем к недвижимому имуществу. Жилое помещение должно либо находиться внутри здания, либо иметь прочную неразрывную связь с землей. В связи с этим представляется ошибочным отнесение к жилым помещениям временных строений, вагончиков, сборно-разборных конструкций, перемещение которых не может причинить ущерб их назначению. Не могут быть "самостоятельным объектом вещных прав часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. п.).

Жилые, как и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых (или сложных делимых — при технической возможности выдела отдельных их частей) вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в Едином Реестре, либо может быть зарегистрировано. Но при определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется как раз в вопросе об обособленности (определении пространственных

'Аюшеева С Д Жилое помещение как объект гражданских прав н обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // «Законодательство». 2004. № 8

границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей.

В зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений - т. е. конструктивно и пространственно обособленных частей (объемов) внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение, равно как и квартира - это вещь иск мочительно в юридическом смысле этого слова. С этой точки зрения, право собственности на квартиру или жилое помещение в многоквартирном доме — квазиправо на квазиобъект недвижимости. Для упорядочения правового регулирования имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений внутри зданий, законодатель вынужден применить юридический прием фикции — признать за жилыми помещениями внутри зданий свойства и признаки самостоятельных объектов недвижимости.

Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, по-видимому, означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Поэтому необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещения в нем), но и предусматривал бы обязательность государственной регистрации права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот, в том числе и такой, как помещение в здании.

В связи с этим предлагается внести изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и отдельные помещения в них, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на здание прекращается с регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри его».

Помещение может быть зарегистрировано в качестве жилого только в том случае, если оно по своим техническим и санитарным характеристикам соответствует установленным законодательством требованиям. Основные санитарно-эпидемиологические требования к жилому помещению закреплены ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизиру-ющих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Санитарные нормы и правила, содержащие требования к жилым помещениям, являются подзаконными актами. Однако, по мнению автора, основные требования к жилому помещению следует закрепить в ст. 15 ЖК РФ.

Глава вторая — «Содержание н особенности осуществления права собственности на жилые помещения» - состоит из трех параграфов, в которых рас-

сматриваются пределы осуществления правомочий владения и пользования собственниками жилых помещений.

В первом параграфе — «Владение и пользование жилыми помещениями» - автор раскрывает сущность юридически обеспеченных возможностей граждан обладания жилым помещением и его использования для проживания.

Право на жилище в советский период связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем, поэтому элементами указанного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования жилым помещением. Конституционное право гражданина на жилище сводится к правомочиям владения, пользования и распоряжения жилым помещением, предоставленным пользователю для проживания.

Самостоятельное право пользования жилым помещением в тот период как бы подменяло право собственности. Считалось, что лицу, обладающему самостоятельным правом пользования жилым помещением, так же как и собственнику жилого помещения, принадлежат три правомочия в отношении этого жилого помещения - это правомочия пользования, владения и распоряжения жилым помещением8. Разница между правом собственности и самостоятельным правом пользования состояла в том, что обладателю второго разрешалось распоряжаться помещением только с согласия собственника.

С введением в действие в январе 1993 г. Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищные отношения стали регулироваться с учетом возникновения права частной собственности на объекты недвижимости в жилищной сфере.

1. На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ и ЖК РФ. Возникновение права частной собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости.

В ГК РФ включена глава 18, посвященная регулированию вопросов о праве собственности и об иных вещных правах на жилые помещения. Анализ норм указанной главы позволяет сделать вывод о том, что законодатель перенес правовые конструкции, регулирующие отношения социального найма, на отношения собственности. Так, ст. 292 ГК РФ в гражданский оборот введен такой субъект гражданских прав, как член семьи собственника жилого помещения.

Диссертант считает необходимым перечислить в законе основания возникновения права собственности на жилые помещения, дополнив п. 1 ст. 30 ЖК РФ абзацем следующего содержания: «Право собственности на жилые помещения возникает у государства, муниципальных образований, юридических лиц и граждан в силу: строительства, совершения сделок отчуждения жилых помещений, наследования, приватизации, принудительного выкупа имущества по основаниям, предусмотренным законом, национализации и конфискации, в силу приобретательной давности».

Жилые помещения служат удовлетворению потребностей граждан в жилище. Поэтому законодатель (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ) последовательно формулирует правило, закрепляющее главнейшую функцию жилого помещения, — слу-

"Власова А Г , Замятин В И , Скрипко В Р Жилищное законодательство. М , 1970 С 41; Грибанов В П. Основы советского жилищного законодательства. С 28.

жить для проживания граждан. Данная функция определяет сферу утилитарного применения жилого помещения, которая более всего связана с правомочием пользования им9. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, осуществляется как самими этими гражданами, так и членами их семей. Гражданин-собственник вправе вселить в принадлежащий ему дом или квартиру других граждан, э также сдавать жилые помещения для проживания на основании договора. В соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться помещениями в доме, квартире наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии. В этой связи не вызывает сомнений необходимость разработки и принятия новых Правил пользования жилыми помещениями на территории Российской Федерации, соответствующих ГК и ЖК РФ. Такие Правила должны в качестве общего принципа содержать запрет на злоупотребление правомочиями владения и пользования жилыми помещениями.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным и градостроительным законодательством. Эти требования распространяются на жилые помещения независимо от формы собственности. В то же время адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса соответствующего предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых и налоговых органах, получения корреспонденции и т.д. Основные требования, предъявляемые к переводу жилых помещений в нежилые и наоборот, закреплены ст. 22 ЖК РФ.

Во втором параграфе — «Переустройство и перепланировка жилых помещений» - автор рассматривает комплекс отношений, возникающих в связи с проведением работ по переустройству и перепланировке жилых помещений.

Одним из видов специфических жилищных отношений являются административные по своей природе отношения, возникающие в случаях переустройства или перепланировки жилых помещений, производимых собственником или иным упра-вомоченным лицом.

Устанавливая процедуру согласования проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений, законодатель стремился в максимальной степени обеспечить безопасность граждан, проживающих в зданиях, подвергающихся переустройству и перепланировке. Автор делает вывод о том, что правовое регулирование отношений по изменению технической оснащенности и конфигурации жилых помещений осталось на уровне администрирования. В ЖК РФ представлены бюрократические препоны, свойственные российскому законодательству середины прошлого века. При разработке ст. 25-29 ЖК РФ законодатель не учел всего накопленного опыта регионального регулирования сходных отношений.

Задача борьбы с самовольными перепланировками должна решаться, прежде всего, применением к собственникам мер административного воздействия, а не искусственным ограничением их правомочий. Автор утверждает, что понимание

^Городов О А. Жилищное право - М.. «Юрайт», 2001. - С. 128

«юридической чистоты» сделок не должно распространяться столь широко, чтобы ограничивать оборотоспособность жилых помещений, которые по каким-то своим характеристикам не соответствуют инженерно-техническим нормам, поскольку при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. Таким образом, наличие самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения не может ограничивать его оборотоспособность и не может являться препятствием для распоряжения данным помещением.

Разумным законодательным решением было бы ввести в ГК РФ норму, ограничивающую возможность распоряжения реконструированным объектом недвижимости до оформления разрешения на ввод его в эксплуатацию или вынесения судебного решения об оставлении объекта в реконструированном состоянии. В Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагается ввести корреспондирующую норму о том, что право собственности на реконструированный объект недвижимости регистрируется при условии представления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или решения суда об оставлении объекта в реконструированном состоянии.

Пробелы федерального законодательства о переустройстве и перепланировке недвижимости частично ликвидируются законами субъектов Федерации. Вместе с тем, рассмотренные автором законы г. Москвы и Краснодарского края, регулирующие порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, содержат немало ошибок, неточностей, недостатков законодательной техники.

В третьем параграфе — «Осуществление права собственности общим имуществом в многоквартирном доме» - автор анализирует нормы ЖК РФ и других нормативных актов, регулирующих отношения общей собственности, возникающие по поводу технических помещений и коммуникаций в многоквартирных домах.

Отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые. Объединение имущества, не относящегося к жилью, в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.

Анализируя нормы ЖК РФ о праве общей собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме, автор делает вывод о том, что собственник жилого помещения не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Это означает, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права — общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности. Ее характерные признаки:

первый - отсутствие возможности выдела долей в натуре;

второй - невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

третий - доля не может существовать самостоятельно, она всегда следует судьбе такого жилого помещения.

По нашему мнению, данная конструкция долевой собственности является не вполне удачной и должна применяться только к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Несмотря на то, что отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах регулируются ст. 290 ГК РФ и Главой 6 ЖК РФ, законодательство не содержит указаний по поводу круга лиц, обладающих правом на долю в общем имуществе дома. Предлагается распространить статус участников общей долевой собственности на владельцев отдельных нежилых помещений внутри многоквартирного дома.

Сложным представляется определение момента возникновения права общей долевой собственности и момента регистрации права на эту часть недвижимого имущества в составе жилого дома.

Автор утверждает, что институт общей собственности в многоквартирных домах возник в российском праве преждевременно. Он не обеспечен ни в материальном, ни в психологическом плане.

Принимая во внимание изложенное, необходимо более четко определить в законе режим общего имущества в здании. При этом предлагается исходить из следующего: во всяком здании (в том числе многоквартирном доме), разделенном на некоторое количество помещений, предназначенных для самостоятельного (отдельного от других помещений в том же здании) использования (сущностный признак), в отношении каждого из которых зарегистрировано или может быть зарегистрировано субъективное право собственности (формально-юридический признак), может быть выделено имущество, относящееся с точки зрения оборотоспособногти к одной из двух категорий:

1) имущество, являющееся самостоятельными помещениями, - недвижимое имущество (недвижимые вещи), принадлежащее на праве собственности какому-либо лицу;

2) имущество, рассматриваемое как общее имущество в здании, в том числе, конструктивные элементы здания, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных помещений в этом здании.

Существование иных правовых режимов, допускающих, например, принадлежность на праве собственности какому-либо одному лицу системы водопровода, лифтов или парадного подъезда, должно быть законодательно исключено.

Существенные особенности, обусловленные отсутствием у общего имущества в здании самостоятельной оборотоспособности, обнаруживаются и в отношении регистрации права общей долевой собственности на него. В частности, субъектный состав сособственников такого имущества не имеет для гражданского оборота какого-либо значения, чего нельзя сказать в отношении описания состава этого имущества, принадлежащего на праве общей собственности. Следовательно, по такого рода объектам в Едином Реестре должен заполняться только первый раздел - техническое описание объекта, с указанием на то, что описанное имущество есть имущество общего пользования всех собственников самостоятельных помещений в здании.

В третьей главе — «Ограничения и прекращение права собственности на жилые помещения», состоящей из двух параграфов, в которых диссертант рассматривает вопросы закрепленных законодательством ограничений правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями.

В первом параграфе — «Ограничения права собственности на жилые помещения» - автор исследует теоретические основы ограничения субъективных имущественных прав и, в частности, права собственности.

Общетеоретические основы ограничения субъективных прав достаточно полно изложены в работах современных ученых, при этом большинство авторов связывают ограничения свобод субъекта в осуществлении гражданских прав и их отдельных правомочий с общественными интересами. Автор разграничивает понятия ограничений права и правовых ограничений. Правовые ограничения обозначают или очерчивают сферу возможного поведения, внутри которой субъект может свободно реализовать свою правоспособность при наличии соответствующих юридических фактов.

В систему правовых ограничений владения и пользования входят законодательные запреты, обязывания, обременения и ограничения права. С учетом специфики жилых помещений как объектов права собственности, можно с уверенностью утверждать, что правомочия владения и пользования данными объектами в принципе не могут осуществляться вне системы правовых ограничений. Правовое регулирование вещных отношений по поводу жилых помещений осуществляется на основе общего принципа запрета злоупотребления субъективным правом, закрепленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, частные случаи которого предусмотрены нормами Жилищного кодекса РФ, других нормативных актов.

Основываясь на приведенных в работе соображениях многих авторов о природе правовых ограничений, автор утверждает, что право собственности на жилые помещения ограничивается системой правовых ограничений, в структуре которой можно выделить:

в) вещные права третьих лиц на жилые помещения, установленные законом (ограниченные вещные права);

Жилые помещения обременяются правами третьих лиц даже в тех случаях, когда между собственником жилого помещения и третьим лицом не существует юридической связи. Новый ЖК РФ закрепил обременение жилых помещений, правда, на ограниченный срок, правами бывших членов семьи собственника. Такое положение является следствием низкого уровня достатка большинства граждан и должно оцениваться отрицательно.

ЖК РФ фактически закрепляет сервитутные права пользования чужими жилыми помещениями. В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей «Жилищные сервитуты» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом — правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу завещательного отказа или договора».

С введением в действие ЖК РФ вопрос о правах бывших членов семьи собственника жилого помещения получил новое решение. В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника, как правило, не сохраняют права

пользования жилым помещением. Следует признать, что формулировка ст. 31 ЖК РФ неудачна в принципе.

Во-первых, она не позволяет собственнику реально осуществить полное хозяйственное господство над объектом недвижимости после прекращения семейных отношений с пользователями, причем суд, рассматривая вопрос о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника волен учитывать любые обстоятельства.

Во-вторых, законодатель породил новое, ранее неизвестное ГК РФ ограниченное вещное право пользования объектом недвижимости, возникающее по решению суда, причем не у каждого бывшего члена семьи собственника, а только у малообеспеченных (не способных приобрести жилое помещение) и тех, в отношении которых суд найдет «заслуживающие внимания обстоятельства».

Право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 ГК РФ (абсолютная защита). Здесь необходимо сделать оговорку о том, что в соответствии с ч. 5 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности и до истечения срока пользования, установленного судом. Введение в действие ЖК РФ вызвало появление феномена — вещного права, имеющего признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом).

Предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних — до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными — пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».

Соответственно, требуется внести изменения и в ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «По истечении срока пользования жилым помещением, установленного частью 4 настоящей статьи или соглашением сторон, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение не прекращается.

Отчуждение собственником жилого помещения, где проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении между ними и новым собственником договора найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. При этом срок действия указанного договора не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия».

Современное законодательство и цивилистическая наука, в общем, исходят из того, что право залога является обязательственным, однако дискуссия по поводу юридической сущности залога продолжается до сих пор. Залог (ипотека) жилых помещений, в силу своей специфики, относится к залогу недвижимости и представляет собой, очевидно, абсолютное правоотношение, порождающее вещное право уп-равомоченной стороны. Договор залога порождает обременение жилого помещения правом залогодержателя.

Предметом договора ипотеки жилого помещения может быть только объект частной собственности. Глава XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» Закона об ипотеке императивно устанавливает запрет на залог (ипотеку) жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

Право залогодержателя, обременяя жилое помещение, создает «стеснение» собственника, который вправе пользоваться жилым помещением, однако не должен допускать его ухудшения и обязан нести расходы по поддержанию жилого помещения в исправном состоянии (ст. 29 Закона об ипотеке). Кроме того, залогодатель обязан в силу ст. 34 Закона об ипотеке обеспечить для залогодержателя доступ в жилое помещение для проверки его состояния.

Законом предусмотрены определенные ограничения свободы усмотрения собственника в отношении жилищного фонда социального использования. При предоставлении жилых помещений гражданам по договору социального найма собственник обязан соблюдать норму обеспечения жилой площади, приходящуюся на одного человека. В ЖК РФ (ст. 50) говорится о норме предоставления площади жилого помещения - минимальном размере площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Источником правового регулирования отношений, возникающих в связи с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые являются помимо ЖК РФ также и Градостроительный кодекс РФ, акты субъектов Федерации и муниципальных образований. Кроме того, отмечается недостаток п. 2 ст. 22 ЖК РФ, запрещающего перевод жилого помещения в нежилое, если оно «обременено правами каких-либо лиц». Поскольку в качестве обременении могут рассматриваться как вещные (права проживания), так и обязательственные (право владения и пользования по договору аренды), представляется необходимым внести уточнения в норму п. 2 ст. 22 ЖК РФ, указав при этом, что под правами третьих лиц на жилое (нежилое) помещение понимаются право проживания (пользования), право залога, право аренды (найма). Следовало бы также дополнить указанную норму запретом на перевод помещений, находящихся под арестом, из одной категории в другую.

Законодатель специально выделяет два случая обременения жилого помещения правами третьих лиц — право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Критические замечания вызвала, в частности, норма п. 1 ст. 33 ЖК РФ о том, что отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником10. Дело в том, что наследодатель может в завещании ограничить право отказополучателя пользоваться жилым помещением пределами отдель-

10Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А Ю Бушев и др ; под ред. О А. Городова - М.: Проспект, 2005 - С 69-70.

ной комнаты или нескольких комнат. В связи с этим предлагается уточнить формулировку п. 1 ст. 33 ЖК РФ указанием на то, что отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено в завещании.

С учетом того, что ограничения права собственности могут устанавливаться только законом, а не подзаконными нормативными актами, каковым являются процитированные Правила, считаем необходимым дополнить ЖК РФ (п. 4 ст. 17) абзацем следующего содержания: «Собственник жилого помещения (жилого дома) обязан обеспечить надлежащее техническое состояние объекта, принимать возможные меры к устранению неисправностей в системах жизнеобеспечения. Неисполнение указанных обязанностей влечет последствия, предусмотренные ст. 293

ГК РФ».

Во втором параграфе — «Прекращение права собственности на жилые помещения» - автор рассматривает отдельную группу правовых ограничений, связанных с уменьшением объема субъективного правомочия распоряжения имуществом.

Гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности, в основном, направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника).

Так, жилищное законодательство РФ не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома, хотя муниципальный жилищный фонд находится зачастую в самом плачевном состоянии. Вместе с тем, ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований. Следовательно, положения о недопустимости бесхозяйственного отношения к жилищному фонду необходимо распространить и на муниципальные образования. С этой целью предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватиза • ции муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГК РФ.

Новым для российского законодательства является положение ст. 9.1 Закона о приватизации жилищного фонда11, в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами. Таким образом, законодатель впервые ввел в оборот понятие добровольной «деприватизации» жилых помещений, как основания прекра-

"Ст 9 1 введена Федеральным законом от 20 05 2002 № 55ФЗ, в ред Федерального закона от 22 08 2004 № 122-ФЗ

щения права собственности. Следует также отметить, что ст. 9.1 Закона о приватизации жилищного фонда будет действовать только до 1 января 2007 г.12 , однако норма, предусматривающая возможность национализации или муниципализации жилых помещений должна существовать в Разделе III ЖК РФ.

Обращение взыскание на жилое помещение должника возможно лишь в случае, если это помещение не является у должника единственным, пригодным для проживания. Поскольку обращение взыскания на заложенное жилое помещение является основанием для прекращения права пользования им, залогодатель должен быть уведомлен о необходимости освободить жилое помещение. Закон (ст. 35 ЖК РФ) не содержит нормы, регулирующей порядок уведомления залогодателя об освобождении жилого помещения. Не урегулирован и срок, который новый собственник (по смыслу п. 1 ст. 35 ЖК РФ) должен предоставить залогодателю для добровольного переезда на новое место жительства. В связи с этим предлагается дополнить п. 1 ст. 35 ЖК РФ указанием на то, что срок для добровольного освобождения жилого помещения не может быть менее 6 месяцев. Такое дополнение позволит избежать выселения граждан из жилых помещений в холодное время года, даст возможность бывшим собственникам жилых помещений подыскать новое место жительства.

Другим основанием принудительного изъятия жилого помещения у собственника без компенсации может быть его конфискация. Конфискация представляет собой санкцию, примененную к частному собственнику в установленном законом порядке за совершение им правонарушения (ст. 243 ГК РФ). В существующем виде ст. 243 ГК РФ не работает, поскольку конфискация имущества как вид наказания исключена из УК РФ Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. № 162-ФЗ, а конфискация жилого помещения в административном порядке не предусмотрена особенной частью Кодекса РФ об административных правонарушениях. Вместе с тем, по уголовным делам о получении взяток и злоупотреблении служебным положением возможность конфискации принадлежащего преступнику жилого помещения была бы эффективной профилактикой правонарушений.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. По общему правилу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать имущество покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением тех случаев, когда покупатель соглашается принять товар с обременениями. Принятие покупателем жилого дома или квартиры, обремененной правами пользования проживающих в помещении лиц, создает немалую угрозу нормальному использованию покупателем жилого помещения. На практике сложился порядок, в соответствии с которым совершеннолетние граждане, имеющие право пользование жилым помещением, отказываются от осуществления своего права в пользу собственника помещения, освобождая, таким образом, имущество от обременений. В тексте договора купли-продажи жилого помещения размещается пункт о том, что данное жилое помещение свободно от вещных прав пользования третьими лицами13.

Продажа жилого помещения оформляется в настоящее время договором, со-

"Федеральный закон от 29 12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 1 ст. 2) // Российская газета. 12 янв. 2005 г № 1.

"Емелькнна И. А. Вщныс права на жилые и нежилые помещения, приобретение и защита' Учебное пособие. - М.: Юристы», 2003. - С. 44-48.

2Í

вершаемым в ЛрсГт°й письменной форме. Вместе с тем, удостоверение договора купли-продажи жилого помещения государственным нотариусом являлось бы своеобразной гарантией юридической чисТОты сделки.

Проблемой, возникающей в связи с заключением договоров купли-продажи, является то, что договор становится обязательным для сГО участников г момента заключения (ст. 425 ГК РФ), а в данном случае договор будет считаться заключенным только после его регистрации. Поэтому повсеместно, в целях обеспечения исполнения обязанности совершить сделку, в обязательствах купли-продажи жилых помещений применяется задаток14. На практике нередки случаи продажи одного и того же жилого помещения двум и более лицам одновременно. В связи с этим, представляется целесообразным ввести в ст. 380 ГК РФ дополнения об обязательной государственной регистрации соглашений о задатке и предварительных договоров о намерениях продать жилое помещение.

Собственники объектов недвижимого имущества, в том числе и жилых помещений, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п 4 ст. 244 ГК РФ), нередко разбивают единое право собственности на «карликовые» доли и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособствен-ников. Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ), так как «карликовая» доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК РФ норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т. п.). На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т. п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и практические предложения, полученные в ходе исследования

"Гонгало Б. М Обеспечение исполнения обязательств. - М.: Статут, 1999. С. 103-107.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1. Сахно О. В. Жилые помещения как объекты npasa собственности / О. В. Сахно // Актуальные проблемы частно-правового регулирования: Материалы Международной V научной конференции молодых ученых (г. Самара, 22-23 апреля 2005 г ) отв. ред. Л. М. Минкина, Ю. С. Поваров, В. Д. Рузанова. - Самара: Изд-во «Универс-групп», 2005. (0,2 п. л.) (С. 267-270).

2. Сахно О.В. Ограничения права собственности на жилые помещения по российскому дореволюционному праву / О. В. Сахно // Этноэкономика Юга России: концепции, параметры, механизмы: Материалы Всероссийской научной конференции пос. Домбай 11-14 марта 2005 г. // Под ред. Канцерова Р. А., Колесникова Ю. С. /: В 2 ч. - г. Черкесск: Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия, 2005. - Ч. 2. (0,2 п. л.)

3. Сахно О. В. Ограничения права собственности на жилые помещения / О. В. Сахно // Проблемы становления правового государства в современной России. Ч. 1. Юридические аспекты правового государства: Материалы Всероссийской научно-практической конференции (г. Сочи (Адлер) 27-31 мая 2005 г.) / Под ред. проф. Климова С. М., проф. Глотова С. А., доцента Зайцева А. А., проф. Марченко М. Н., доцента Схатума Б. А. Краснодар: ООО «Атриум», 2005. (0,2 п. л.)

4. Сахно О. В. Правовое регулирование переустройства и перепланировки квартиры / О. В. Сахно // Цивилистические записки: Вып. 6: Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики / Под научн. редакцией В. А. Рыбакова, А. Я. Гришко. М.: Издательская группа «Юрист», 2005. (0,2 п. л.)

5. Сахно О. В. Некоторые проблемы договора купли-продажи жилых помещений / О. В. Сахно / / Экономическая политика государства на Юге современной России: Материалы Международной научной конференции (30 сентября - 4 октября 2005 г.) - Сочи (Адлер), 2005. (0,2 п. л.)

Сахяо Олег Викторович

Осуществление права собственности на жилые помещения

Сдано в набор 07.11.2005. Подписано в печать 17 11 2005 Бумага типографская № 1 Формат бумаги 60x84. Гарнитура Академия Зак 514 Тир. 250 экз. Белореченская типография, ул. Ленина, 72.

023642

РНБ Русский фонд

2006:4 25520

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Сахно, Олег Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

§ 1. Понятие, субъекты права и основания возникновения права собственности на жилые помещения.

§ 2. Жилые помещения как объекты права собственности.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

§ 1. Владение и пользование жилыми помещениями.

§ 2. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

§ 3. Осуществление права собственности общим имуществом в многоквартирном доме.

ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

§ 1. Ограничения права собственности на жилые помещения.

§ 2. Прекращение права собственности на жилые помещения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Осуществление права собственности на жилые помещения"

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.

Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом.

Региональное законодательство нередко содержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не

1 СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. предусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст. 1 ГК РФ о том, что ограничения субъективных гражданских прав могут устанавливаться только федеральными законами.

Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы исследования.

Указанные цели предопределили постановку задач исследования: определить гражданско-правовое понятие жилого помещения как объекта вещных прав, раскрыть содержание права собственности применительно к жилым помещениям; определить круг субъектов права собственности на жилые помещения и особенности осуществления права публичной и частной собственности на жилые помещения; выделить систему правовых ограничений осуществления права собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу; выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Басина, Е.В. Богданова, М.В. Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Мазаева, И.Б. Мартковича,

A.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой,

B.Ф. Яковлева.

Эмпирическую базу исследования составляют гражданское законодательство, нормативные акты жилищного права всех уровней, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, акты Верховного Суда РФ, акты судов субъектов РФ.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:

1. Автор обосновывает вывод о том, что жилое помещение внутри здания, равно как и квартира, — это вещи исключительно в юридическом смысле этого слова. Для упорядочения правового регулирования имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений внутри зданий, законодатель вынужден применить юридический прием фикции - признать за жилыми помещениями внутри зданий свойства и признаки самостоятельных объектов права. Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

Право собственности на здание прекращается с одновременно регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри его».

4. Диссертант обосновывает актуальность внесения дополнений в ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и предлагает изложить ее в следующей редакции: «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации, либо ликвидации, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 г.».

5. Диссертант обосновывает тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания), имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних - до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными — пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением у бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».

6. Переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная собственником без соответствующего разрешения органов местного самоуправления не может являться основанием для признания недействительными сделок купли-продажи, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения. Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспособность тех объектов, которые своими характеристиками не нарушают прав и законных интересов третьих лиц. При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению.

7. Заимствованный из европейских и северо-американских правопорядков институт общей долевой собственности на нежилые помещения и технические коммуникации в многоквартирном доме, закрепленный ст. 36 ЖК РФ введен в российское законодательство явно преждевременно, без учета менталитета российских граждан-собственников жилых помещений. Диссертант делает вывод о том, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права - общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности.

8. Диссертант обосновывает вывод о том, что пределы осуществления права собственности на жилые помещения определяются системой правовых ограничений, в структуре которой можно выделить: а) установленные законом запреты на осуществление определенных £ юридически значимых действий в отношении жилого помещения, находящегося в титульном владении и пользовании; б) установленные законом обязывания собственника или иного титульного владельца совершить определенные действия в отношении находящегося во владении и пользовании жилого помещения; в) вещные права третьих лиц на жилые помещения, установленные законом (ограниченные вещные права); г) права третьих лиц на жилое помещение, вытекающие из договоров залога, аренды и других, в случаях, предусмотренных законом.

9. Новый Жилищный кодекс РФ не содержит понятия жилищных сервитутов, однако фактически закрепляет сервитутные по своей природе права пользования чужими жилыми помещениями (право проживания). В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17.1 «Жилищные сервитута» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом — правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу закона, завещательного отказа или договора».

10. Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном ^ прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся. Поскольку ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124 ГК РФ) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГКРФ.

Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на V Международной научной конференции молодых ученых в г. Самаре (22-23 апреля 2005 г.); Всероссийской научной конференции «Этноэкономика Юга России» (пос. Домбай, Карачаево-Черкесская республика, 11-14 марта 2005 г.); Всероссийской научно-практической конференции (г. Сочи, 27-31 мая 2005 г.); Международной научной конференции «Экономическая политика государства на Юге современной России» (г. Сочи, 30 сентября - 4 октября 2005 г.).

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Сахно, Олег Викторович, Краснодар

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С 1 марта 2005 г. вступил в законную силу долгожданный Жилищный кодекс, проекты которого обсуждались с 1994 г. Десятилетие потребовалось для принятия важного для каждого гражданина нормативного кодекса. Решит ли он насущные проблемы сегодняшнего дня в сфере правоотношений по жилищным вопросам?

Анализируя новый Жилищный Кодекс РФ, можно сделать вывод, что проблемы регулирования отношений собственности на жилые помещения не решены. Достойно разрешены вопросы лишь в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Проблемы, которые возникли в последние годы в сфере жилищных правоотношений, сводятся к отсутствию: баланса правового соотношения и реального осуществления норм на практике между жилищными правами, провозглашенными Конституцией РФ и другими нормами права, и правом собственности на жилые помещения. регулирования отношений собственности, связанных с проживанием в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т.д.).

Данные проблемы новый закон не разрешил должным образом.

Не все нормы в Кодексе прописаны должным образом, подробно, как подобает основному закону отдельной правовой сферы. Новые идеи защиты права собственности (как на квартиру, так и на общие помещения дома и даже земельный участок) сложны и требуют дополнительных разъяснений. А ведь они должны быть понятны гражданам, ибо жилищное право адресовано каждому из них. Нормы жилищного права, отраженные в новом Жилищном Кодексе Российской Федерации, претерпели в целом глобальные изменения по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.

Обращаясь к содержательной стороне ЖК РФ, следует отметить, что он включает значительный массив новых правил, которые не были известны ЖК

РСФСР (1983 г.), либо были известны, но подверглись коренной переработке. К важнейшим из них относятся правила о порядке перевода жилых помещений в нежилые (ст. 23), о переустройстве и перепланировке жилого помещения (ст.ст. 25-29), об обеспечении прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32), о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33) и некоторые другие.

При формулировке отдельных статей законодателю не удалось в полной мере рационализировать нормативный материал, что проявилось в чрезмерной детализации одних норм (например, ст.ст. 23, 26, 32, 45) и лозунговом характере других (например, ст.ст. 8, 12, 122).

Статья 1 ЖК РФ определяет начала жилищного законодательства и изложена в духе современного составления норм права, однако, неясно, о каком равенстве участников жилищных отношений может идти речь, если жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; причем такое право, по мысли законодателя, принадлежит не всем, а только отдельным категориям граждан.

Статья 8 вообще должна была бы отсутствовать в ЖК РФ, так как данные жилищные отношения, связанные с переустройством, ремонтом, внесением платы за коммунальные услуги и их предоставлением, должны быть урегулированы именно ЖК РФ и не содержать отсылок к другим нормам права. Чрезмерное количество нормативных актов в одной сфере не на пользу правоприменителям и гражданам.

Статья 17 ЖК РФ отсылает правоприменителя к неким Правилам, устанавливаемым Правительством РФ. Почему бы эти правила пользования жилым помещением не изложить в самом Жилищном кодексе? Следовало бы четко определить понятие «ночное время», на протяжении которого нельзя играть на пианино и включать музыку в многоквартирном доме, проводить ремонтные работы, включать стиральную машину и т.п. Необходимы ответы на многочисленные вопросы: Можно ли содержать домашних животных и кто к ним относится? Что такое нарушение правил проживания, которые могут привести к выселению? Должны ли все жильцы сдавать «дань» на кодовый замок, если он постоянно ломается? и т.д. и т.п.

По сравнению со ст. 9 и ст. 84 ЖК РСФСР новый Кодекс более подробно урегулировал вопросы о переводе жилых помещений в нежилой фонд (ст.ст 22-24 ЖК РФ), о переустройстве и перепланировке помещения (ст.ст 25-29 ЖК РФ). При этом обоснованно было бы вообще запретить перепланировку, ведущую к изменению конфигурации, переносу санитарного оборудования, так как это создает опасность целостности дома. Региональное же законодательство устанавливает запреты, не предусмотренные федеральным законом, и новые процедуры согласования переустройства и перепланировки жилья, что нарушает принцип ст. 1 ГК РФ о возможности ограничения прав только федеральными законами.

Право собственности на жилое помещение урегулировано ст.ст. 30-35 ЖК РФ, однако, в Кодексе отсутствует разграничение понятий пользования помещением и владения помещением. При этом законодатель сразу же поставил вопрос перед судебной практикой при разрешении прав бывших членов семьи на занимаемую площадь.

На сегодняшний день к повсеместному введению норм ст.ст. 36-48 и ст.ст. 161-165 ЖК РФ, регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года. Кроме того, не урегулировано множество вопросов, в частности: Каким образом органы местной власти будут контролировать соблюдение санитарных и технических норм и сохранность жилого фонда? Если собственники помещений различны (к примеру, граждане и организации, площади муниципальные и частные), то вправе ли жильцы муниципальных и государственных квартир принимать решения в распределении общего имущества, в вопросах управления домом? Кто вообще будет организовывать собственников помещений; захочет ли кто-то это делать и на каких условиях? Не превратится ли предоставление прав жильцам-собственникам в объединение некоторых лиц, которые будут лишь извлекать прибыль из помещений, которые при этом не покупали? Сами нормы сходны с законом о товариществах собственников жилья, который отменяется с введением в действие ЖК РФ.

Государство теперь будет предоставлять жилье лишь малоимущим гражданам, критерий определения которых — размер дохода на каждого члена семьи. Иными словами, быть бедным стало выгодно с точки зрения жилищного права. При этом следует отметить, что порог бедности определяется цифровым значением. А как быть, если гражданин получает на рубль больше, чем малоимущий? Разве это позволит ему приобрести жилье?

Не пора ли государству признать, что жилищная реформа в целом не удается, обеспечить жильем бесплатно, как при социализме, нет возможности; в связи с чем оставить себе только обязанность обеспечивать жильем лишь граждан, которые потеряли жилье в случае стихийных и техногенных бедствий, в пределах той же площади и по возможности региона с учетом санитарной нормы, а также лиц, которые с рождения не имели вообще никакой площади (по сути, только сирот). В остальных же случаях дееспособные граждане должны сами разрешать жилищные вопросы, планировать свое перемещение с учетом предварительного разрешения вопроса о проживании, планировать состав семьи, т.е. заранее думать о том, где будет жить их ребенок.

Однако для пополнения бюджета субъектов Федерации гораздо выгоднее решать вопросы по контролю за строительством жилья и ценами на жилье в пределах оптимального соотношения между себестоимостью одного квадратного метра и предложениями на рынке жилья. В настоящее время вполне оправданно было бы государственное регулирование на уровне жилищного закона (хотя бы на десять лет) тех вариантов, когда один квадратный метр жилья при продаже на рынке недвижимости не должен превышать более чем на 50% его себестоимость в домах неэлитной категории, а строительные организации при возведении элитного дома в тот же период (параллельно) обязаны были бы построить два дома для такой ограниченной продажи и один дом для муниципального фонда по коммерческому найму. И, надо думать, жилищная проблема за это десятилетие была бы решена, как решилась она у многих обычных семей за 10 лет по праву изначального выкупа, а затем последующей приватизации и наследования жилых помещений.

Субсидии на оплату жилья вообще следует исключить и предоставить возможность переезда в более дешевое жилье. Закон говорит о равенстве участников жилищных правоотношений в ст. 1, а в ст. 160 — о праве отдельных категорий граждан на компенсацию расходов по жилью. Законодателю пора отказаться от мелких уступок своим гражданам и идти по пути создания реальных условий для приобретения достойного жилища в рамках рынка жилья: хотя бы по ипотеке, договору коммерческого найма на любой срок, начиная от краткосрочного (на период ремонта своей квартиры) вплоть до долгосрочного (пока молодожены не накопят на квартиру) найма.

Как бы долго ни разрабатывался и ни обсуждался закон, он не может предусмотреть все правовые ситуации в равной мере и должным образом с учетом всех жизненных ситуаций, однако, необходимо, чтобы он содержал четко изложенные основные понятия. В противном случае закон работает неполно, обрастает множеством дополнительных подзаконных актов и является почвой для разносторонней (иногда и противоположной) судебной практики.

Четкое изложение норм закона во многом определяет его правоприменительную эффективность, определяет период действия закона и необходимость внесения в него поправок. Учитывая изложенное, однозначно можно определить, что новый Жилищный кодекс — не совсем удачный закон, так как на проблемы сегодняшнего дня он полного ответа не дает.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Осуществление права собственности на жилые помещения»

1. Правовые акты и судебная практика

2. Гражданский кодекс Квебека. — М.: Статут, 1999. — 344 с.

3. Гражданский кодекс Содружества Независимых Государств / Приложение к «Информационному бюллетеню» Межпарламентской Ассамблеи государств — участников Содружества Независимых Государств. — 1995. — № 6.

4. Конституция Российской Федерации (с изм. от 25.03.2004) (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. — № 237. — 1993. —25 дек.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Российская газета.290. — 2004. — 30 дек.

6. Гражданский кодекс РСФСР (1964) // Ведомости ВС РСФСР — 1964. — № 24. Ст. 406.

7. Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. // Известия ВЦИК.— 1922. — 12 ноября.256.

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации // Российская газета. — № 220. — 2002. — 20 ноября.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // СЗ РФ. — 2005. — 3 янв. — № 1 (часть 1). Ст. 14.

10. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983, в ред. от 20.07.2004) // Ведомости ВС РСФСР. — 1983. — № 26. Ст. 883.

11. Кодекс Российской Федерации «Об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (ред. от 02.07.2005) // Российская газета. — № 256. — 2001. — 31 дек.

12. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. — № 1. — 2005. — 12 янв.

13. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Российская газета. — № 182.— 2004. — 25 авг.

14. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа 2004 г., 9 мая 2005 г.) // СЗ РФ. 05.04.1999. —№ 14. Ст. 1650.

15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) // СЗ РФ. — 1998. — 20 июля. — № 29. Ст. 3400.

16. Федеральный закон от 21.07.1997 №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. — 1997. — № зо. Ст. 3591.

17. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. — № 28. Ст. 959 (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2005).

18. Закон РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР.— 1990. — 27 дек. — № 30. Ст. 416.

19. Указ Президента РФ от 27.05.1997 №528 (с изм. от 09.09.2000) «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» // Российская газета. — № 107. — 1997. —3 июня.

20. Указ Президента РФ от 28.04.1997 № 425 (ред. от 27.05.1997) «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Российская газета. — № 88. — 1997. — 7 мая.

21. Указ Президента РФ от 29.03.1996 № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» // Российская газета. — №62. — 1996. —2апр.

22. Указ Президента РФ от 23.03.1996 №420 «О разработке федеральной целевой программы "Свой дом"» // Российская газета. — № 58. — 1996. — 27 марта.

23. Указ Президиума Верховного совета РСФСР от 12 июня 1964 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» // Ведомости ВС РСФСР. — 1964. — № 30. Ст. 464.

24. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 (ред. от 26.07.2004, с изм. от 21.10.2004) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. — 2001. — 24 сент. — № 39. Ст. 3770.

25. Постановление ВС РФ 22.11.1991 № 1920-1 «О декларации прав и свобод человека и гражданина» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР.1991. —26 дек. —№52. Ст. 1865.

26. Постановление Совета Министров РСФСР от 22.07.1986 «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. — 1986. —№20. Ст. 154.

27. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 (ред. от 30.11.1990) «О практике применения судами жилищного законодательства» / Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. — М.: Спарк, 1994.

28. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 «Об утверждении Правил технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. — №214.—2003. —23 окт.

29. Определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 1994 г. // Бюллетень ВС РФ. — 1994. — №5. — С. 2.

30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 • «Обзор рассмотрения арбитражными судами споров, связанных сдоговором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 4.

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. — 1998. —№ 1.

32. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-1) (с изм. и доп. от 9 июля 1993 г., 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001 г.) // Ведомости ВС СССР. — 1991. — 26 июня. — № 26. Ст. 733.

33. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республикприняты ВС СССР 24.06.1981) // Свод законов СССР. — 1990. — Т.З. — С.6.

34. Приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г. «О проведении учета жилищного фонда» // САПП РФ. — 1998. —№11. Ст. 244.

35. Приказ Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966 г. № 86 «О порядке отвода земельных участков под индивидуальное строительство на территории РСФСР» // Сборник законодательства о жилищно-коммунальном хозяйстве. — М., 1973.

36. Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» от 19.10.2001 г. // Российская газета. — № 212. — 2001. — 28 окт.

37. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 15.12.2000 г. // Российская газета. — № 249.2000. — 24 дек.

38. Закон г. Москвы от 06.11.2002 № 60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. — 2002. —№ 56.

39. Закон г. Москвы от 29.09.1999 №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (с изм. и доп. от 7 апреля 2004 г.) // Ведомости Московской городской Думы. — 1999.12.

40. Закон г.Москвы от 11.03.1998 №6 (ред. от 16.02.2005) «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. — 1999. — № 8.

41. Закон Санкт-Петербурга от 16.07.2001 №572-73 (ред. от 28.07.2004) «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 04.07.2001) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. — 2001. — № 8.

42. Закон Санкт-Петербурга от 01.02.1999 №7-2 (с изм. от 09.12.2003) «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» (принят ЗС СПб 13.01.1999) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. — 1999. — № 3.

43. Закон Краснодарского края от 15.07.2005 № 896-КЗ «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края» // Краснодарские известия. — № 185. — 2005. — 28 июля.

44. Научная и учебная литература

45. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. — М., 1940. —220 с.

46. Алексеев С. С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. — М.: Юридическая литература, 1989. — 264 с.

47. Алексеев С.С. Структура советского права. — М., 1975. — 188 с.

48. Алексеев С.С. Частное право: Научно-публицистический очерк. — М.: Статут, 1999. — 158 с.

49. Андреев В.К. Право государственной собственности в России: Учебное пособие. — М.: «Дело», 2004. — 240 с.

50. Аскназий С.И. Советское жилищное право. — М., 1940. — 188 с.

51. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. — М., 1956. —224 с.

52. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской

53. Федерации». — М.: Центральное бюро научно-технической информации Госстроя России, 1993.— 91 с.

54. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России. Комментарий к закону «Об основах федеральной жилищной политики». — М.: Центральное бюро научно-технической информации Госстроя России, 1993. — 229 с.

55. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. — Алма-Ата, 1963.78 с.

56. Богданов Е.В. Жилище и рынок. — Минск: Изд-во «Университетское», 1992.— 100 с.

57. Богданов Е.В. Право на жилище. — Минск: Изд-во «Университетское», 1990.— 166 с.

58. Борисов А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М.: «Книжный мир», 2005. — 292 с.

59. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. — М.: Статут, 2000. — 848 с.

60. Братко А.Г. Запреты в советском праве. — Саратов, 1979. — 112 с.

61. Вишневская КС., Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения (история и современность). — Ростов н/Д: Изд-во Ростовского гос. пед. ун-та, 2002. — 162 с.

62. Власова А.Г., Замятин В.И., Скрипко В.Р. Жилищное законодательство.1. М., 1970. —202 с.

63. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002. — 170 с.

64. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации. — М.: Издательская фирма «Манускрипт», 1995. — 134 с.

65. Гантовер JI.B. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава.— Спб., 1890.— 96 с.78.

Автор: Сахно, Олег Викторович
Город: Краснодар
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Осуществление права собственности на жилые помещения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Осуществление права собственности на жилые помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права собственности на жилые помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Сахно, Олег Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Осуществление права собственности на жилые помещения"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Сахно, Олег Викторович, Краснодар

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Осуществление права собственности на жилые помещения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права собственности на жилые помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Сахно, Олег Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Осуществление права собственности на жилые помещения"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Сахно, Олег Викторович, Краснодар

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Осуществление права собственности на жилые помещения»