АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»
ООЗ166168
На правах рукописи
МАЛАХОВА Анна Александровна
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: СОДЕРЖАНИЕ, ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ
Специальность: 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
2 7 МДР 2008
Москва 2008
003166168
Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Академия права и управления ФСИН России» на кафедре гражданского права и процесса
Научный руководитель- доктор юридических наук, доцент
Михайлова Ирина Александровна
Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор
Фоков Анатолий Павлович
кандидат юридических наук, доцент Лебединец Ольга Николаевна
Ведущая организация Казанский государственный университет
Защита состоится 24 апреля 2008 г в 13 час 30 мин на заседании диссертационного совета Д 401 001 02 при Российском государственном институте интеллектуальной собственности по адресу 117279, г Москва, ул Миклухо-Маклая, д. 55А
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного института интеллектуальной собственности
Автореферат разослан «с?/ » марта 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент
И.А Носова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Аюуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми российскими гражданами Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности- «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием3, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г № 1541-14 (далее - Закон о приватизации) Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их
1 См Российская газета 1993 25 дек
2 Международные акты о правах человека Сб док. М, 1999 С 44-52
3 Об основах федеральной жилищной политики Закон РФ от 24 декабря 1992 г № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее-ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее-ВС) РФ 1993 №3 Ст 99
4 См ВСНД и ВС РСФСР 1991 №28 Ст 959
семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве
С 1 марта 2005 г вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации5 (далее - ЖК РФ), в котором впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ, в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»6 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах»7 (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы
Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, в настоящее время еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота жилых помещений. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации8 (далее — ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах Некоторые важные вопросы,
5 См Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ) 2005 № 1 Ч 1 Ст 14
6 См Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации Федеральный закон от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ//СЗ РФ 2005 №1 Ст 40
7 См О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г № 215-ФЗ // Рос газ 2004 31 дек
8 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г № 51-ФЗ 4 1 II Рос газ 1994 8 дек, Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г № 14-ФЗ Ч 2//СЗРФ 1996 №5 Ст 410, Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г № 146-ФЗ Ч 3//СЭРФ 2001 №49 Ст 4552
относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке
Так, в частности, много теоретических и практических вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разрушения вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, вследствие чего жильцы данного дома подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него
В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада - владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов Определенные различия в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению
Комплексный анализ содержания и осуществления права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего -договор пожизненного содержания с иждивением)
Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры купли-продажи и мены обладают рядом специфических осо-
бенностей, потому необходимо, во-первых, провести их комплексный сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения, в частности
В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и условия приобретения гражданами соответствующего права
Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения, как, например, вопрос о том, является ли приватизация жилого помещения гражданско-правовым договором
В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг гражцан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике
Указанные проблемы не всегда достаточно глубоко рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в данной сфере Изложенное позволяет утверждать, что комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, и выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего раз-
вития науки гражданского права и совершенствования гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования
Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов М М Агаркова, Г Н Андрианова, С И Аскназия, М И Бару, Е Б Васина, М И Брагинского, И Л Брауде, Ю Н Бро, В.В Вит-рянского, Д М Генкина, М В Гордона, К А Граве, С П Гришаева, О С Иоффе, А Ю Кабалкина, В П Камышанского, О.М Козырь, О А Красавчикова, П В Крашенинникова, В Н Литовкина, Р А Максоцкого, И Б Мартковича, Д И Мейера, И.Б. Новицкого, К П Победоносцева, Н В Рабинович, Ю В Ро-манца, В А Рыбакова, П И Седугина, К И Скловского, Е А Суханова, В А Тархова, В С Толстого, Р О Халфиной, 3 И Цыбуленко, Б Б Черепахина, В Ф. Чигира, В В Чубарова, Г Ф Шершеневича, А М. Эрделевского и др
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П В Крашенинникова9, С В. Агапова10 и В С Пономарева11 Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы
Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов, а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере
9 См Крашенинников П В Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения Автореф дис д-ра юрид наук М, 1997
10 См Агапов С В Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации Автореф дис канд юрид наук М , 2003
11 См Пономарев В С Право собственности граждан на жилое помещение Вопросы ограничений Автореф дис канд юрид наук М , 2004
Указанные цели предопределили следующие задачи
- выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых,
- провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них,
- раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям,
- рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы,
- охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения,
- провести сравнительный анализ договоров, направленных на передачу права собственности на жилые помещения,
- теоретически обосновать необходимость внесения изменений и дополнений в российское законодательство, регулирующее отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов, логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза, технико-юридический метод — для толкования норм права и правового моделирования При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов' В К Андреева, С И Аскназия, Е В Васина, Е В Богданова,
М.В Власовой, БМ Гонгало, О А Городова, ВП Грибанова, ОС Иоффе, В.П Камышанского, О А. Красавчикова, П В Крашенинникова, В Д Мазаева, И.Б. Мартковича, А И Пергамента, И А Покровского, В А Рыбакова, А П Сергеева, В В Святловского, П.И Седугина, К И Скловского, Е.А Суханова, В А Тархова, Ю К Толстого, А Е Черноморца, Г Ф Шершеневича, Л В Щен-никовой, В Ф. Яковлева и других авторов
Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и судебных инстанций субъектов РФ
Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты
Основные положения, выносимые на защиту:
1 Поскольку законодатель, сформулировав определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16ЖКРФ и изложить ее в следующей редакции
«Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении»
2 Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима Это дает основания утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения
3 В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»12 (далее - Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции
«К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
4 Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику), еще до момента сдачи строящегося дома в эксплуатацию должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения права распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести изменения и изложить его в следующей редакции:
«При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».
3 В целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приоб-ретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц
12 См Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ(вред от 4 декабря 2007 г )//СЗ РФ 1998 №29 Ст 3400
6 Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции-
«Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива
Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику»
7 Приватизация жилого помещения по своей правовой природе является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца
8 Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи Данная проблема, имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения
9 Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору При этом в силу лично-
доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность проблемы теории и практики» (май 2003 г, г Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г, г Москва), Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г, г Самара), Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г, г Рязань), Международной научно-практической конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г, г Рязань), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань), Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты хозяйствования в рыночной экономике актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г, г Рязань).
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, анализируется степень ее разработанности, характеризуются цели, задачи, объект и предмет исследования, излагаются методологические основы работы, раскрывается научная новизна, а также теоретическая и практическая значимость предлагаемого исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту
Первая глава «Жилые помещения как объект права собственности граждан» состоит из четырех параграфов.
В первом параграфе «Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды» проводится различие между недвижимостью в жилищной сфере, жилищем и жилым помещением Анализ признаков жилого помещения позволил автору сделать вывод о том, что их можно разделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях) Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.
В рамках ГК РФ, применительно к различным видам имущественных отношений жилое помещение характеризуется по-разному, поэтому автор формулирует вывод о том, что, вне зависимости от того, объектом каких отношений выступает жилое помещение (собственности или найма), оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие - место постоянного проживания, а не место жительства В связи с этим в п 2 ст 288 ГК РФ предлагается внести соответствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы п 1 ст 673 ГК РФ
В параграфе также аргументируется положение о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям
Во втором параграфе «Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения» выдвигается и обосновывается вывод о том, что основания и способы приобретения права собственности - различные юридические категории, поскольку первые представляют собой юридические факты, порождающие различные способы приобретения вещных прав
Как известно, действующее законодательство не содержит специального перечня способов приобретения права собственности на жилые помещения, но анализ ст. 218 ГК РФ позволил автору выделить следующие основания
- индивидуальное жилищное строительство,
- договор долевого участия в строительстве жилых помещений,
- признание права собственности на самовольную постройку,
- договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;
- приватизация жилого помещения,
- наследование жилого помещения по завещанию или закону,
- полная выплата пая за жилое помещение членом (или лицом, имеющим право на паенакопление) жилищного (далее - ЖК), жилищно-строительного (далее - ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (далее - ЖНК),
- приобретательная давность;
- приобретение права собственности на бесхозяйное имущество
Перечисленные основания, помимо традиционной классификации на возмездные (безвозмездные), а также первоначальные и производные можно разделить на основания либо требующие, либо не требующие встречного возмещения
Автор доказывает, что при производных основаниях приобретения права собственности последнее не переходит от отчуждателя к приобретателю, а возникает у одного субъекта и прекращается у другого, так как, во-первых, совершив акт распоряжения, собственник исчерпал (осуществил до конца) свое право собственности, которое вместе с этим и прекратило свое существование, и, во-вторых, права и обязанности отдельно от лиц существовать не могут, поэтому невозможно допустить ситуацию, при которой право или обязанность уже передано одним субъектом, но еще не принято правопреемником
Третий параграф «Содержание права собственности граждан на жилое помещение: отличительные особенности» посвящен анализу особенностей владения, пользования и распоряжения гражданами принадлежащими им жилыми помещениями
Автор последовательно отстаивает положение о том, что особенности осуществления названных правомочий применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.
Владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять над ним фактическое господство, причем непосредственное обладание вещью обязательным условием такого господства не является, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается Ограничение права владения
возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам
Содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.
Распоряжение жилым помещением требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное удостоверение Специфической формой права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей административной санкции, а гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое
В четвертом параграфе «Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы» обосновывается, что осуществление права собственности на жилые помещения названными субъектами отличается значительным своеобразием, что обусловлено невозможностью практической реализации этого права самим собственником
В целях защиты имущественных прав лиц, осужденных к лишению свободы, и обеспечения возможности их ресоциализации по окончании срока отбывания наказания в действующем законодательстве целесообразно закрепить норму, в соответствии с которой органы местного самоуправления после получения информации о назначении наказания в виде лишения свободы в отношении собственника жилого помещения должны выступить с инициативой учреждения доверительного управления этим имуществом
В настоящее время осужденный к лишению свободы может лишь частично нести бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, если обратится к администрации исправительного учреждения с просьбой о перечислении платежей на содержание жилья, а также налоговых платежей с его лицевого счета Остальные правомочия он может реализовать только путем выдачи доверенности на совершение от его имени соответствующих действий.
Во второй главе «Первоначальные основания приобретения права собственности на жилые помещения: понятие, виды, особенности» рассматриваются особенности приобретения права собственности на жилые помещения по различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством
В первом параграфе «Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку» рассматривается порядок осуществления строительства жилого дома, а также понятие и негативные последствия самовольной постройки.
Автор приходит к выводу о том, что предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения земельного участка, наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, разрешение на строительство, соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки
В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб
Во втором параграфе «Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения» рассматривается юридическая природа данного договора, его элементы и содержание
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получает в последние годы все более широкое распространение В результате применения этой договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций -
жилое помещение, что не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя
Анализ действующего законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей, в которой находят свое проявление элементы отдельных договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.
Третий параграф «Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности)» посвящен анализу условий возникновения приобретательной давности в отношении жилых помещений
Право собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался
Автор подчеркивает, что требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, а требование непрерывного владения, в свою очередь, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобрета-тельная давность
По мнению автора, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г, так как в соответствии со ст 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» ст 234 ГК РФ («Приобретательная давность») распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г..
Как известно, закон предусматривает защиту давностного владельца до момента, когда он приобретет право собственности, против третьих лиц, неправомерно лишающих его имущества или чинящих ему препятствия во владении имуществом как своим собственным Он вправе воспользоваться теми же средствами защиты, какими располагает собственник и иной титульный владелец (ст 301-303 ГК РФ) Однако давностный владелец не может получить эту защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока сам он является беститульным владельцем
В четвертом параграфе «Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ» проводится сравнительный анализ условий приобретения жилых помещений в различных потребительских кооперативах
Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.
Различия между жилищными, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций, б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива, г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам, ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации, и) порядке приема новых членов в кооперативы
Третья глава «Производные основания приобретения права собственности на жилые помещения по действующему законодательству» посвящена анализу множества оснований - как давно известных отечественному законодательству, так и появившихся сравнительно недавно
В первом параграфе «Приватизация жилых помещений: исторический аспект» рассматривается законодательство о приватизации как интенсивно развивающийся нормативный комплекс, раскрываются принципы приватизации, исследуется правовая природа соответствующего договора
В параграфе анализируются особенности осуществления гражданами не только права приватизировать жилые помещения, но и деприватизировать их, то есть передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность Гражданин, деприватизировавший жилое помещение, может вновь бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г, и в связи с тем, что такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, данного гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации
В работе отстаивается положение о том, что приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту,
которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца
Во втором параграфе «Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения» рассматриваются вопросы, связанные с особенностями заключения и исполнения названных договоров
Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов* Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц
Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момент» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание
Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества При этом, поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п 2 ст 573 ГК РФ
В третьем параграфе «Особенности приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены» раскрываются проблемы, возникающие при определении равноценности обмениваемых помещений, определяется правовая природа неравноценных обменов, а также рассматривается порядок обмена долей в общей собственности на жилое помещение
Поскольку при заключении названного договора объективно сложно обеспечить равноценность обмена, признание встречных благ эквивалентными в данном случае достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств
По мнению автора, договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора
В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте
Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной
Отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса дома или изъятия земельного участка, на котором он находится, для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации
Несмотря на то что действующее законодательство не содержит прямого запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договора найма, вопрос о допустимости его практического осуществления по-разному решается в современной литературе По мнению автора, и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя рассматривать как разновидность отношений, возникающих из договора мены
Четвертый параграф «Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты» посвящен анализу особенностей приобретения права собственности по договорам постоянной и пожизненной ренты, а также договору пожизненного содержания с иждивением
В параграфе, в частности, указывается, что при отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем
Закон предъявляет достаточно жесткие требования к форме договора ренты, который подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если в обеспечение рентных платежей передается недвижимое имущество. Правовые последствия несоблюдения этих требований различны несоблюдение нотариальной формы сделки повлечет признание договора недействительным, в то время как отсутствие его государственной регистрации означает, что договор считается незаключенным
Законом предусмотрено несколько механизмов защиты прав получателя ренты от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий
В пятом параграфе «Наследование жилых помещений по закону и завещанию» исследуются особенности наследования жилого помещения, находящегося в общей собственности, и другие вопросы, возникающие при переходе жилых помещений в собственность по наследству
Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождает ряд проблем как в цивили-стической литературе, так в правоприменительной практике
В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь правоутверждаю-щим фактом За наследником также следует признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье
Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ
Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если «»собственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен
Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от возможности раздела жилого помещения таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное помещение
В заключении приводится научный итог диссертационного исследования, формулируются предложения по внесению изменений в ГК РФ, ЖК РФ и дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства
По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы.
Работы, опубликованные согласно Перечню периодических научных и научно-технических изданий Российской Федерации, рекомендуемых для публикации основных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора наук
1 Малахова А А Преимущественное право покупки жилого помещения // Человек преступление и наказание Науч журн / Академия ФСИН России -2006 -№4 -0,31 п л
2 Малахова А А Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ //Юрист -2006 -№ 10 -0,24п л
Другие работы, опубликованные по теме исследования
1 Малахова А А Развитие законодательства о приватизации жилых помещений // Актуальные проблемы современного права и политики Сб науч тр /Подред К Я Ананьевой - Рязань-РГПУ, 2003 — 1,1 п л
2. Михайлова И А Малахова А А Право собственности граждан история и современность // Вопросы экономики, права и образования Сб науч ст / Подред А И Давыдочева - Рязань МИЭП, 2003 -С 122-129 -0,4/0,81 п. л
3 Малахова А А Способы защиты нарушенных прав собственника жилого помещения // Цивилист зап Вып 3 Гражданско-правовая ответственность проблемы теории и практики / Под науч ред В А Рыбакова - М. Юрист, 2003 - 0,65 п л
4 Малахова А А Законодательство о приватизации жилых помещений-основные тенденции // Актуальные вопросы современного законодательства и организации деятельности уголовно-исполнительной системы Сб науч тр адъюнктов и соискателей - Рязань1 Академия права и управления Минюста России, 2003 - 0,53 п л
5. Малахова А А Правовая категория движимости, соединенной с недвижимостью (фикстуры), по гражданскому праву США // Человек преступление и наказание. Вестн Академии права и управления Минюста России. - 2003 -№3 -0,37п л
6 Малахова А А Права и интересы относительно недвижимого имущества Собственность на землю // Человек преступление и наказание- Сб материалов науч-теорет конф - Рязань Академия права и управления Минюста России, 2004 - 0,22 п л
7 Малахова А.А Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы Всерос. IV науч конф молодых ученых / Огв ред. Ю С. Поваров В Д Рузанова - Самара Самар. ун-т, 2004 - 0,69 п л
8 Малахова А.А Право собственности граждан на отдельные объекты исторический аспект // Цивилист, зап Вып 5 Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации / Под науч ред В А Рыбакова, А.Я. Гришко - М/ Юрист, 2004 - 0,63 п л
9. Малахова А А Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ // Цивилист зап Вып 7 Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России / Под науч. ред А Я Гришко, Г А Борискиной - М Юрист, 2005 - 0,34 п л
10. Малахова А А. Наследование гражданами жилых помещений по закону и завещанию // Актуальные проблемы наследственного права / Под общ ред О Е Блинкова М. Юрист, 2007 - 0,5 п л
Малахова Анна Александровна
Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Подписано в печать 13.02 2008 Формат 60x90 1/16 Физ печ. л. 1 Заказ № 68. Тираж 100 экз
Отделение оперативной печати ИТСО Академии ФСИН России 390036, г Рязань, ул Сенная, 1
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Малахова, Анна Александровна, кандидата юридических наук
ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент
Михайлова Ирина Александровна
Рязань
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.
Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН
1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды.
1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения.
1.3. Содержание права собственности граждан на жилое помещение: отличительные особенности.
1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы.
Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ
2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку.
2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.
2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).
2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ.
Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект.
3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения.
3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены.
3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты.
3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения"
Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми* российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что i около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием , все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности, по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря^ прива
1 См.: Российская газета. 1993. 25 дек.
2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.
3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99. тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-11 (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ'в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления- данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований'его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1.4.1. Ст. 14. иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.
Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых^ норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.
Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше
1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.
В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада — владение, пользование и распоряжение — приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия'в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.
Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одного1 из наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную'регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).
Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.
В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:'условия приобретения гражданами соответствующего права.
Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является" ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.
В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В' связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.
Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования-, гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.
Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.Вг. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-ва, Г.Ф^ Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» , С.В. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» . Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.
Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,
1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра. юрид. наук. М., 1997.
2 См.: Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.
3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.
Указанные цели предопределили следующие задачи: выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых; провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них; раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям; рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы; охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения; провести сравнительный анализ договоров, направленных на^ передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров; теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования^ составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод — для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.
Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.
Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.
Научная новизна исследования' заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания-и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.
Основные положения; выносимые на защиту:
1. Поскольку законодатель, сформулировав, определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с площадки, общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:
Квартирой признается структурно'обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, и состоящее из одной- или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».
2. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи ГЗО ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.
3. В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК
РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее — Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств,, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим;Федеральным законом».
4". Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося дома в эксплуатацию? должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства,, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения/права: распоряжения данным объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести? изменения: и изложить его в следующей редакции:
При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на' предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на* объект незавершенного строительства: При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения: суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания; на предмет залога».
5. В целях упрочения:и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав; и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается? устано
1 См;: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.
6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается' внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: j
Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.
Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».
7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе- является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.
8. Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права .ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.
9. Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.
Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.
Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.
Апробация и внедрение результатов' исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской- научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической' конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной- научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).
Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения игспи-ска использованной литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Малахова, Анна Александровна, Рязань
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.
В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений, в историческом аспекте. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения, которые либо еще не становились предметом самостоятельных исследований, либо значительно утратили актуальность в результате реформирования гражданского и жилищного законодательства. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.
Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).
Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению — купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.
Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.
Ч*
В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.
Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.
Исходя из того, что отнесение жилого помещения к недвижимости законодатель основывает на прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, прочно связанное с землей, имеющее стационарный характер, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам и пригодное для постоянного проживания». Предлагаемая формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть рассматриваемого понятия.
В силу своей специфики жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, поэтому перечень объектов недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения.
В рамках ГК РФ жилое помещение по своему назначению по-разному характеризуется в разных сферах имущественных отношений. Однако независимо от того, объектом каких отношений (собственности или найма) выступает жилое помещение, оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие — место постоянного прооюивания, а не место жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ предлагается внести соот- . ветствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.
Нуждается в некоторой корректировке и определении наиболее распространенный вид жилого помещения - квартира. Поскольку законодатель, давая соответствующее определение, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции:
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Большой научный и практический интерес вызывает вопрос о классификации жилых помещений. В работе обоснован вывод о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда (категории собственника) и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего выбор способа их приобретения, а также объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям.
Нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение, предусмотренный действующим законодательством. На наш взгляд, помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), на частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным.
Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации и такого специфического критерия, как «обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества», поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение. По этому основанию следует выделить приобретение жилых помещений: а) свободных от прав третьих лиц; б) обремененных вещными правами третьих лиц; в) обремененных обязательственными правами третьих лиц.
Одним из наиболее важных вопросов рассматриваемой проблематики является, несомненно, вопрос о содержании права собственности на жилые помещения. Особенности осуществления данного права применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.
Так, владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять в отношении данного объекта фактическое господство. При этом непосредственное обладание вещью не является обязательным условием такого господства, то есть владения, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам.
В свою очередь, содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.
Распоряжение жилым помещением как объектом недвижимости социального назначения, как правило, требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное' удостоверение. Специфическим проявлением права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей санкции со стороны уполномоченных органов. Гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Особую специфику осуществление названных правомочий приобретает применительно к гражданам, осужденным к лишению свободы. Следует иметь в виду, что осужденные в общем порядке, установленном законом, несут бремя по содержанию жилого помещения. С целью предотвращения образования задолженности по квартплате и возможности выселения, гражданин, осужденный к лишению свободы, может заранее заключить договор поручения о внесении периодических платежей за жилое помещение и коммунальные услуги либо обратиться к администрации исправительного учреждения с просьбой о совершении соответствующих платежей с лицевого счета осужденного.
В целом можно сделать вывод о том, что в настоящее время лица, осужденные к лишению свободы, могут реализовывать право собственности на имеющиеся у них жилые помещения достаточно полным образом, и практически все имеющиеся ограничения в их осуществлении связаны не столько с правовым статусом данных лиц, сколько с их физической изоляцией. Стремление государства создать эффективно действующий механизм осуществления данных прав осужденными прослеживается во многих законодательных новеллах, расширивших границы осуществления собственнических правомочий этой категорией граждан. Тем не менее жилищное законодательство РФ нуждается в дальнейшем совершенствовании с целью обеспечения охраны и защиты одного из наиболее социально значимых прав — права на жилое помещение всех российских граждан, в том числе осужденных к лишению свободы.
Много внимания в работе уделено характеристике предусмотренных в действующем законодательстве оснований приобретения права на жилые помещения. К ним относится, в частности, индивидуальное жилищное строительство, активно и повсеместно развивающееся в последние годы. Предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются: наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки.
В отдельном анализе нуждается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку. Такое право может быть признано только в отношении объекта, соответствующего требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, если при этом не нарушаются права и законные интересы землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего.
Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки, закрепленный в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии. Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб.
Еще одним важным основанием приобретения права собственности на жилые помещения, получившим в последние годы все более широкое распространение, является договор участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В результате применения данной договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций - жилое помещение. Данное обстоятельство не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм законодательства о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.
Анализ норм действующего гражданского законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей и занимающей особое место в системе гражданско-правовых договоров, в которой, однако, находят свое проявление элементы договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.
В работе также обоснован вывод о том, что дольщику (инвестору) необходимо предоставить возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства еще до момента сдачи возводимого застройщиком многоквартирного дома, что создаст условия, необходимые для распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог, поэтому в п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве необходимо внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».
Особой спецификой обладает такое основание приобретения права на жилое помещение, как приобретательная давность, в силу которой данное право может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался. При этом требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, включая граждан, по тем или иным причинам не проживающих в нем, но сохраняющих право пользования (находящихся на лечении в стационаре, отбывающих наказание в виде лишения свободы). Требование непрерывного владения, на наш взгляд, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобретательная давность.
В работе обоснован вывод о том, что срок, установленный ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимости (в том числе жилых помещений) в собственность по давности владения, является неоправданно длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц. Поэтому, в целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в ст. 234 ГК РФ. При этом, на наш взгляд, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г., так как в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения ч. 1 Гражданского кодекса.
Много внимания уделено в работе анализу таких специфических оснований приобретения права собственности на жилые помещения, как участие в различных кооперативах. Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.
На наш взгляд, различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций; б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива; г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам; ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации; и) порядке приема новых членов в кооперативы.
В работе также рассмотрены те специфические особенности !приобре-тения права собственности на жилые помещения, которые связаны с приватизацией жилья. Приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ. Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.
При этом гражданин, деприватизировавший жилое помещение, вновь может бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г. Поскольку такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, следовательно, в данном случае гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации.
Одним из наиболее широко распространенных производных способов приобретения права собственности на жилые помещения является купля-продажа. При заключении данного договора следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима жилого помещения, так и с правами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой или попечительством, и др.).
При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей собственности может быть реализовано только в отношении изолированного помещения в квартире при условии определения порядка пользования данным помещением. В случае, когда на приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец в соответствии с принципом свободы договора выбирает контрагента по своему усмотрению.
Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.
Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момен т» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества. Поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст. 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст. 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.
При заключении еще одного договора, направленного на приобретение права собственности на жилые помещения, — договора мены жилых помещений - объективно сложно обеспечить равноценность обмена, поэтому признание встречных благ эквивалентными в данном случае «достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств. При этом цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия такого договора. Договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора. В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте.
Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене жилыми помещениями является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации мены в договор купли-продажи. Решение данной проблемы видится в законодательном закреплении преимущественного права приобретения права собственности на долю, а не права преимущественной покупки доли, что в большей сте
191 . . пени будет отвечать началам гражданского законодательства и интересам сособственников.
В работе также обоснован вывод о том, что отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса: дома или изъятия земельного участка, на котором он находится; для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации.
Учитывая; что: действующее законодательство не содержит прямого-запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договорашайма; неопределенным остается вопрос о допустимости его практического осуществления; Однако и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя будет рассматривать как разновидность отношений; воз-пикающих из договора.мены.
Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, noV-этому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников; срок действия договора, порядок заключения; но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна- не только*реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.
Договор ренты, является реальной, возмездной; алеаторной сделкой, в которой фиксация цены передаваемого имущества не является обязательным условием. Возможность использования при^ заключении данного договора такого экономического показателя, как МРОТ, выступает в качестве антиинфляционной, альтернативной меры индексации размеров платежей по гражданско-правовым обязательствам, что служит дополнительной гарантией охраны и защиты прав и законных интересов получателей ренты, в полной мере соответствуя положениям ГК РФ о свободе договора.
При отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Он подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации.
Законом предусмотрены несколько механизмов защиты прав получателя ренты: от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества. Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. f
В заключительном разделе работы проанализировано такое основание приобретения права собственности на жилые помещения, как наследование по закону или по завещанию. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.
В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь пра-воутверждающим фактом. За наследником следует также признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье.
Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.
Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.
Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.
При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»
1. Нормативные акты
2. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Рос. газ. — 1995. — 5 апр.
3. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993. - 25 дек.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. — № 19. -Ст. 2069.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.— 2005.-№ 1.-Ч. 1. Ст. 16.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. - 8 дек.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — №5. -Ст. 410.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 49.-Ст. 4552.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1. -Ч. 1. - Ст. 14.
10. Жилищный кодекс РСФСР: Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.
11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. — № 44. -Ст. 4147.
12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской
13. Федерации. 2002. - № 1.- Ч. 1. - Ст. 1.
14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЭ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. -Ст. 16.
15. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997.-№2.-Ст. 198.
16. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. № 25. — Ст. 2954.
17. О кооперации в СССР: Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. -№. 22. - Ст. 355.
18. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990.-№30.-Ст. 416.
19. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 418.
20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. - Ст. 734.
21. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№27.-Ст. 927.
22. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 28. - Ст. 959.
23. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. - № 23. — Ст. 1239.
24. О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. — 1993. № 2. - Ст. 67.
25. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. -№ 3. - Ст. 99.
26. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 1994. - № 16. - Ст. 1864.
27. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.
28. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- № 25. Ст. 2963.
29. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.
30. О внесении изменений-в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 21. - Ст. 2063.
31. О приватизации государственного > и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 2002. — № 4. - Ст. 251.
32. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда,в Российской Федерации»: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 21. - Ст. 1918.
33. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 26. -Ст. 2519.
34. О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераций»: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002. -№ 48.- Ст. 4738.
35. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: —2003.- № 46.-4.2.-Ст. 4448.
36. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ч. 1. — Ст. 15.
37. О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1.- 4.1. - Ст. 41
38. О внесении изменений в статьи 17 и 18 Федерального закона «О ли- -цензировании отдельных видов деятельности» по вопросам лицензирования строительной деятельности: Федеральный закон от 19 июля 2007 г. № 136-ФЗ // Рос. газ. 1994. - 25 июля.
39. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2007.-№ 31.-Ст. 4017.
40. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 31.- Ст. 4012.
41. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. — № 41. — Ст. 4845.
42. О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 281-ФЗ // Рос. газ. — 2007. 4 дек.
43. О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации: Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. — № 20. - Ст. 1755.
44. О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения: Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3330.
45. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.
46. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. // Собрание законодательства СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.
47. Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета Министров СССР от 31 октября 1939 г. // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1939.-№ 12.-Ст. 43.
48. О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках: Постановление СНК РСФСР от 22 мая1940 г. №390 // Свод законов РСФСР! 1940. - Т. 4. - С. 115.
49. О жилищно-строительной и дачно-строительной-кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г.// Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. - № 5. - Ст. 47.
50. О мерах по ускорению развития жилищной кооперации: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР! 1988.— № 17. — Ст. 43.
51. О продаже гражданам в собственность, квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1989.-№ 1. - Ст. 8.
52. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 // Собрание постановлений Правительства РФ;— 1992. — № 7.- Ст. 35.
53. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством, жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 7/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. -№ 26. Ст. 2454.
54. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 // Рос. газ. 1994. — 29 июня.
55. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. №1181 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. — Ст. 693.
56. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. — № 38. — Ст. 3668.
57. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 46 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2006.-№6.-Ст. 701.
58. Об утверждении Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 7. - Ст. 774.
59. О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2007. №51.- Ст. 6374.
60. Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения завещаний и доверенностей начальниками мест лишения свободы: Приказ МВД СССР от 15 апреля 1974 г. № 111 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.
61. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. // Рос. газ. — 2001.-№ 162. -22 авг.
62. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 // Рос. газ. 2008. - 22 февр.
63. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 // Рос. газ.- 2008. 22 февр.
64. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества: Приказ Росрегистрации от 8 июня 2007 г. №113// Бюл. Минюста РФ. 2007. - № 9.
65. Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь.- 1994.-№ 6.
66. О купле-продаже объектов незавершенного строительства: Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.
67. Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы: Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 // Ведомости Московской городской думы. -2003. -№ 5. Ст. 74.
68. О жилищной политике Санкт-Петербурга: Закон г. Санкт
69. Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 // Вести. Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. - № 9. - Ст. 29.
70. О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких "пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы: Распоряжение мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1998. - № 7.
71. Материалы судебной практики
72. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Курниковой Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-0 // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. — № 2.
73. О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. - № 7.
74. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1993. - № 11.
75. Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума4-Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 // Бюл. Верховно-" го Суда РФ. 2007. - № 5.
76. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам): Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2002. - № 4.
77. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. (извлечения) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12. Ч. II (извлечения).
78. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9.
79. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 10.
80. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - № 5.
81. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. -1997.-№7.
82. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Выс-\ шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 1.
83. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.-1998.-№ 1.
84. Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением: Информационное письмо Управления юстиции Тверской области // Бюл. Министерства юстиции РФ. — 1999. — № 11.
85. Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. № 3376-02 // Архив Рязанского областного суда.
86. Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. № 33308-02 // Архив Рязанского областного суда.
87. Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. № 3316-03 // Архив Рязанского областного суда.
88. Книги, монографии, учебникщ учебные пособия
89. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. -М., 1994.
90. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.
91. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. — М., 1993.
92. Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М., 1996.
93. Богданов Е.В. Право на жилище. — Минск: Университетское, 1990.
94. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.
95. Брауде И.П. Право на строение и сделки со строениями. — М.: Госюриздат, 1954.
96. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Норма, 1999.
97. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. -М., 1948.
98. ЗЛО. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М., 1997.
99. Гегель Г.В. Философия права. М., 1990.
100. Гендзехадзе Б.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.-М., 1976.
101. Генкип Д.М. Право собственности в СССР. -М., 1949.
102. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.
103. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М.: Юрайт-М, 2001.
104. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: БЕК, 1998.
105. Гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997.
106. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Учеб. пособие. -М., 1986.
107. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004.
108. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. -М., 1956.
109. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. — М.: БЕК, 1995.
110. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб.-практ. пособие. -М.: БЕК, 2001.
111. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу
112. Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.
113. Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. -М.: Норма, 1996.
114. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. — М., 1958.
115. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.
116. Ждан-Пушкина Д.А. Защита права собственности и других вещных прав. М.: Эксмо, 2005.
117. Живихина И.Б., Капура М.М., Лиманский Г.С., Рыбаков В.А. Методологические проблемы права собственности / Под науч. ред. В.А. Тархова. — М.: Юрист, 2005.
118. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999.
119. Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2005.
120. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. — JL, 1958.
121. Исаев И.А. История государства и права России: Учеб. для юрид. вузов. -М.: Юристъ, 1996.
122. Исрафшов ИМ. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.
123. История отечественного государства и права: Учебник: В 2 ч. / Под ред. О.И. Чистякова. -М.: БЕК, 1996.
124. Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. М., 1987.
125. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. — М., 2000.
126. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Монография. — М.: Юрист, 2005.
127. Карусев Н.И. Гражданско-правовое положение осужденных к лишению свободы: Учеб.-практ. пособие. — Рязань, 1973.
128. Колганов М.В. Собственность в период перехода к коммунизму. — М., 1963.
129. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002.
130. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1999.
131. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. М.: Юристъ, 2005.
132. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. -М.: Юрайт-Издат, 2003.
133. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.
134. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.
135. Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. A.J1. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.
136. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.
137. Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. -М., 1963.
138. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.
139. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.
140. Крашенинников П.В. Жилищное право. -М: Статут, 2003.
141. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. -М., 2000.
142. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практики его применения. М.,2003.
143. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств / Под общ. ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.
144. Лазир Я. Собственность в буржуазной правовой теории. — М., 1985.
145. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.
146. Ласк Г. Гражданское право США. -М., 1961.
147. Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань: МИЭМП, 2004.
148. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М., 2005.
149. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М., 2005.
150. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.
151. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. М., 1936.
152. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. — М., 1999.
153. МейерД.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.
154. Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2006.
155. Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». — Казань, 2001.
156. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004.
157. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. -М.: Зерцало, 2000.
158. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. — М., 1954.
159. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -М.: Статут, 2007.
160. Основы советского государства и права. — М., 1947.
161. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998.
162. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.
163. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.
164. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристъ, 2001.
165. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. — М.: Наука, 1986.
166. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. -М., 1956.
167. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под науч. ред. В.А. Тархова. — М.: Юрист, 2004.
168. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005.
169. Рясепцев В.А. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1. — М, 1966.
170. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.
171. Скворцов О.Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике. М., 1997.
172. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. -М., 1999.
173. Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.
174. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.
175. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979.
176. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Ю.Х. Калмыкова и В.А. Тархова. Саратов, 1991.
177. Советское и иностранное гражданское право (проблемы взаимодействия и развития) / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1989.
178. Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993.
179. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справ, пособие. — М., 1998.
180. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
181. Судебная практика по гражданским делам (1993-1996 гг.). -М., 1997.
182. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.
183. ТарховВА. Гражданское правоотношение. М., 1998.
184. Tapxoe В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности Монография. Уфа: Уфим. Юрид. ин-т МВД России, 2001.
185. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.
186. Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомировой. М., 1997.
187. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество М.: Юрлитинформ, 2007.
188. Абрамова M.B. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. - № 4.
189. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорее А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. — 2000. № 10.
190. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость // Адвокат. 2003. - № 12.
191. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004.-№23.
192. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз:во и право. 2002. - № 10.
193. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. 2004. - № 1.
194. Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание. — 2004. - № 1.
195. Баринов А.В. Особенности заключения договора продажи недвижимости как основания возникновения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сб. материалов межкафедр, семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова.-Рязань, 2001.
196. Батяев А.А: О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. -2007. №4. •
197. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция: -2001. № 2. .
198. Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве // Рос. юстиция. — 1999. — № 9.
199. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. -№ 2.
200. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Сов. гос-во и право. 1946. - № 47.
201. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.
202. Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства^/ Журн. рос. права. 2004. - № 3.
203. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки, доли в праве собственности на жилье // Рос. юстиция. — 2003. — № 3.
204. Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК'// Сов. гос-во и право. 1974.-№ 9.
205. Виноградова Л. Объект спора недвижимое имущество // эж1. Юрист. 2003. - № 17.
206. Витрянский В.В. Договор мены // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2002. -№ 1.
207. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1999. № 8.
208. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хоз-во и право. 2003. — № 6.
209. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости // Законодательство. 2003. - № 5.
210. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. — 2002. № 10.
211. Гавршов Э. Преимущественное право покупки // Рос. юстиция. — 2001.-№2.
212. Гонгало Б.М. Жилое помещение — объект недвижимости // Семейное и жилищное право. 2007. - № 2. ?
213. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002.
214. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество // Закон. 2004.—№ 2.
215. Гришаев С.П. Недвижимость как объект договора мены // Закон. — 2001.-№6.
216. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. - № 9.
217. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Гос-во и право.- 1999. № 3.
218. Гришаев С.П. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. - № 6.
219. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. — 2002. — № 1.
220. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество 11 Рос. юстиция. 2000. - № 8.
221. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. — 2002. — № 11.
222. Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. — 2001. № 1
223. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право. — 1998. — № 10.
224. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. - № 2.
225. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.
226. Ем B.C. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. -№ 10.
227. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. - № 5.
228. Емелъкина И. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. -2004. № 8.
229. Емелъкина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хоз-во и право. 2007. - № 5.
230. Ефимова А., Поповченко А. Гражданин, квартира^собственность // Хоз-во и право. 1994. - № 3.
231. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001. - № 8.
232. Золотъко Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестн. Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005.-№ 5.
233. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. - № 6.
234. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право. -1999. № 2.
235. Исрафилов КМ. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Гос-во и право. 1999. - № 10.
236. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги!или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. — № 15.
237. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика' и жизнь.-2001.-№9.
238. Карлин А.Б. Институт права' собственности на недвижимое имущество как основной институт современного гражданского права // Законодательство и экономика. 2007. — № 2.
239. Киндеева Е.А. Права.на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюл. Минюста* России. — 2001. № 6.
240. Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.
241. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. - № 5.
242. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // эж-ЮРИСТ. — 2005. № 29.
243. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 2.
244. Козырь О.М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 2.
245. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. —№ 11.
246. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. — № 8.
247. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. — 2002. — № 9.
248. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. — 2001. — № 1
249. Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. - № 1.
250. Маковская А. А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хоз-во и право. 2005. - № 6.
251. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Рос. юстиция. 2002. - № 9.
252. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция. 1999. -№ 9.
253. Марсакова А.В. Особенности удостоверения завещаний начальниками мест лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Сб. материалов науч.-теорет. конф. — Рязань: Академия права и управления Минюста России, 2004.
254. Мешалкин В. Объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом недвижимости // Экономика и жизнь. 2000. - Вып. 6.
255. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. — 2005. № 6.
256. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2002. — № 10:
257. АПЪ.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества // Юрист. — 2002. № 2.
258. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. — № 6.
259. Наумова Л Незавершенка или стройматериалы // эж-Юрист. — 2005. № 19.
260. Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование. 2007. — № 1.
261. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. - № 4.
262. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилист, зап.: Межвуз. сб. науч. тр. -М.: Статут, 2002. Вып. 2.
263. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. - № 3.
264. Попович М.М. Приобретение субъективного права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики: Сб. материалов межкафедр. семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. Рязань, 2001.
265. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. 1990. - № 1.
266. Радченко С. Последствия деприватизации // Рос. юстиция. — 2002. № 12.
267. Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Учен. зап. ВНИИ СЗ. -М., 1968.-Вып. 14.
268. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.
269. Рыжков А., Шустов Д. Мое за давностью лет // Бизнес-адвокат. -1997.-№10.
270. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве // Правоведение. 1965. - № 4.
271. Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002! - № 4.
272. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997.
273. Скловский К.И Актуальные проблемы права собственности // Закон.- 2004.-№ 2.
274. Смирнова М. Привилегированные приобретатели // эж-ЮРИСТ. — 2003.-№28.
275. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности граждан // Юридические науки. 2007. - № 2 (24).
276. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 2000. - №3.
277. Толстой Ю.К. Приобретательная давность // Правоведение. — 1992.- № 3.
278. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Рос. юстиция. 2000. - № 7.
279. Толчеев Н. Признание судом права на самовольную постройку // Рос. юстиция. 2003. - № 5.
280. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Рос. юстиция. — 2003. — № 7.
281. Улицкий С.Я. Жилищные права осужденных (комментарий законодательства) // Правоведение. 1986. - № 5.
282. Усейкин А.К Бесхозяйность недвижимого имущества как основание возникновения права собственности // Гражданское право. — 2007. — № 2.
283. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. юстиция. 1999. - № 3.
284. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. — № 10.
285. Диссертации и авторефераты диссертаций
286. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.
287. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001.
288. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.
289. Воронова О.Н. Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.
290. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.
291. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. — М., 2007.
292. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.
293. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.
294. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2005.
295. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов ' недвижимости: Дис. д-ра юрид. наук. Томск, 2004.
296. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1996.
297. Пантелеев А.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997.
298. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 1998.
299. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. /
300. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.
301. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. — Волгоград, 2002.
302. Прокопъева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Краснодар, 2004.
303. Рязанова Е.А. Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.-М., 2006.
304. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости:
305. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2001.
306. Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России: Дис. д-ра юрид. наук. М., 1999.
307. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук М., 1997.
308. Тарарышкин КС. Основания приобретения права собственности гражданами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.
309. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2005.
310. Хмелёва Т.Н. Объекты права личной собственности в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1986
311. Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.
312. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2003.
