Правовая политика в области укрепления прав на недвижимое имущество в русском и современном российском праве: сравнительно-правовой анализ

Кравченко, Наталья Николаевна

Правовая политика в области укрепления прав на недвижимое имущество в русском и современном российском праве: сравнительно-правовой анализтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.01 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовая политика в области укрепления прав на недвижимое имущество в русском и современном российском праве: сравнительно-правовой анализ»

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

на правах рукописи

КРАВЧЕНКО НАТАЛЬЯ НИКОЛАЕВНА

ПРАВОВАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ УКРЕПЛЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РУССКОМ И СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ

Специальность 12.00.01 - Теория и история права и государства; история учений о праве и государстве. Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель -доктор юридических наук, доцент З.М. Казачкова Научный консультант -доктор юридических наук, профессор С.Н. Медведев

Ставрополь - 2005

СОДЕРЖАНИЕ

Введение...............................................................................3

Глава 1. Эволюция института «недвижимость»: возникновение разделения вещей на движимые и недвижимые в русском праве

1.1. Разделение вещей на движимые и недвижимые в памятниках русского

права...................................................................................13

1.2. Происхождение церковного имущества, прав на него и систематизация вотчин в источниках русского

права...........................................44

1.3. Узаконение недвижимости в Указе Петра I «О единонаследии», его правовые и социальные последствия..................................................52

1.4. Декретирование отмены недвижимости и его правовые последствия в советский

период...................................................................68

Глава 2. Законодательство постсоветского периода о недвижимости и сделках с ней.

2.1. Теоретические основы законодательного закрепления прав на недвижимость и сделок с ней............................................................84

2.2. Законодательное закрепление объектов недвижимости............93

Глава 3. Практика применения законодательства в области укрепления

прав на недвижимое имущество

3.1. Правовые средства реализации политики в области укрепления прав на недвижимое имущество....................................................112

3.2. Особенности правовой политики, направленной на укрепление прав на недвижимое имущество....................................................166

Заключение......................................................................178

Список источников и литературы..........................................183

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Конституция Российской Федерации, отражающая смену возможностей в удовлетворении правовых потребностей, закрепила переход к принципиально новой системе имущественных отношений. Отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение института частной собственности по-новому поставили вопрос о выработке государственной политики в области укрепления прав всех участников имущественных отношений. Именно такой подход способствует достижению не только правовой, но и политической стабильности в обществе. Матузов Н.И. справедливо указывает, что «для политической стабильности первостепенное значение имеет правовая стабильность»1.

В обеспечении стабильности общественных, в том числе имущественных отношений, обусловливаемых природными, экономическими, социальными и другими факторами, составляющих экономическую основу российского государства в конкретных, пространственно-временных параметрах, значительную роль играет правовая политика и вырабатываемая на ее основе система нормативного регулирования в области укрепления прав на недвижимое имущество.

На разных этапах развития российского государства по-разному выстраивалась правовая политика и формировалась соответствующая нормативная система, регулировавшая имущественные отношения в области укрепления прав на недвижимое имущество. Господство, идеологических установок часто оказывалось в центре общей правовой политики государства. В годы «революции права» идеологические факторы вытесняли

1 Матузов Н.И. Право и политика: противники или союзники. Правовая политика и правовая жизнь. 2001, № 1, с. 17-18.

собственно правовые, формируя жесткие командно-административные инструменты декретирования передела собственности.

Построение цивилизованных рыночных отношений актуализирует проблему выработки новой концепции правовой политики в области укрепления прав на недвижимое имущество, обоснования правовых средств ее эффективной реализации в целях удовлетворения и частных, и публичных интересов.

Теоретические разработки в области правовой политики государства на протяжении всей истории правовой науки становились объектом исследования. Однако данная конкретная область правовой политики редко становилась объектом самостоятельного изучения. Отмечено наличие капитальных исследований имущества как объекта гражданских прав,1 обращение к концептуальным основам развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, глубокий анализ процессов спецификации недвижимости в связи с отраслевыми особенностями ее использования,2 но комплексных разработок, касающихся правовой политики государства в области укрепления прав на недвижимое имущество почти не проводилось. Но ведь, по словам Д.И. Мейера, в тесной связи с приобретением права состоит вопрос о признании его со стороны общественной власти.1

Вместе с тем, развертывающееся в настоящее время в России одновременное реформирование отношений, связанных с землей, зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства, имущественными комплексами, реформирование жилищных отношений, иных объектов недвижимости требуют углубления концептуальных основ проведения комплексных государственных мероприятий в этих направлениях. Об этом в известной мере свидетельствует частота споров о признании сделок

1 См., например, С. А. Зинченко, В.А. Лапач, Д.Ю. Шапсугов. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов-на-Дону, Изд. СКАГС. 2001.

2 См., например, Л.В. Каланда. Проблемы правового регулирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности в нефтяной отрасли. М, ИГП РАН, 2004.

недействительными, в том числе, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, в связи с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».1 Для решения данного круга сложных задач необходимо углубить представления о теоретических основах правовой политики в области недвижимого имущества. В этой связи представляется целесообразным рассмотрение правовой политики государства в области недвижимого имущества на стыке историко-правового и цивилистического аспектов, что обусловило выбор темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы и круг использованных источников. Комплексный характер исследуемой проблемы предопределяет обращение к различным отраслям юридических знаний, а также к широкому спектру научных работ.

Методология и методика сравнительно-правового анализа вопросов правовой политики представлена Р. Давидом.

Вопросы правовой и государственной политики изучались в трудах С.С. Алексеева, Н.В. Исакова, Д. А. Керимова, Н.И. Матузова, Г.В. Мальцева,

B.А. Круталевича, С.И. Носова, Ю.Е. Пермякова, К.В. Шундикова, А.В. Малько, Р.С. Байниязова, В.Н. Синюкова, А.М. Яковлева, А. А. Зелепукина,

C. Т. Шульженко и других.

Вопросы, связанные с обоснованием концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, исследовались в трудах Ф.О. Богатырева, В.В. Витрянского, С.Э. Жилинского, В.М. Жуйкова, А.А. Завьялова, А.А. Иванова, К.М. Ильясовой, Л.В. Каланды, В.П. Камышанского, М.И. Клеандрова, О.М. Козырь, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, Е.Ю. Петрова, В.И. Сенчищева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.В. Сучковой, Б.Б.Черепахина, В.П. Шахматова, В.В.Чубарова и др.

1 Д.И. Мейер. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 287.

Различные аспекты влияния реформы частного права на юрисдикционную деятельность государства изучались в работах Г.А. Гаджиева, И.В. Решетниковой, В.В.Яркова.

Вопросы региональной политики в области земельных отношений получили всестороннее освещение в работах А.Г. Василенко, Навасардовой Э.С., И.С. Сурковой.

Отечественная юридическая наука уделяла определенное внимание историко-правовым исследованиям различных институтов права. В этом направлении плодотворно работали историки права: П.В. Знаменский, З.М. Черниловский, О.С. Иоффе, И. А. Исаев, Л.П. Рассказов, В. А., С.Н. Медведев, Милютин, В.А. Мусин, Н.П. Павлов-Сильванский, С.В. Пахман, М.Ф. Владимирский-Буданов и другие.

В конце XIX начале XX века вопросам недвижимости были посвящены работы таких авторов, как Ю. Барон, Г. Аренс, А. Боровиковский, А.Г. Гойхбарг, Л. Дюги, Э. Лавель.

В качестве общетеоретической и методологической базы исследования диссертант использовал труды таких авторов как А. Бегичев, О.В. Бех, М.И. Брагинский, С.П. Гришаев, А.А. Завьялов, О.С. Иоффе, И.В. Козлова, Б. Колб, П.В. Крашенинников, В.И. Курдиновский, В.А. Лапач, В. Нехаев, Т.Е. Новицкая, В.В. Огородников, М. Орлова, О. Романов, А.Я. Рыженков, В.И. Сенчищев, А.Ю. Сидоренко, О.Ю. Скворцов, С.В. Степашин, Н.А. Сыродоев, А.Е. Черноморец, З. Цыбуленко, Д.Ю. Шапсугов, и других.

Автором изучена практика Конституционного суда по вопросу защиты прав добросовестных приобретателей имущества, судебно-арбитражная практика по вопросам, связанным с недвижимым имуществом, с государственной регистрацией недвижимости и сделок с ней.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, связанные с формированием и осуществлением правовой

1 О.М. Оглобина, М.Ю. Тихомиров. Споры о признании сделок недействительными. Сборник документов. Второе издание. М., 2005.

политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.

Предметом диссертационного исследования являются проблемы, связанные с процессом обоснования и осуществления правовой политики российского государства в области укрепления прав на недвижимое имущество (1714 - 2004 гг.).

Цели и задачи исследования. Актуальность темы, недостаточный уровень ее разработанности предопределили цели исследования, которые заключаются в выявлении тенденций и закономерностей развития российского законодательства в сфере регулирования прав на недвижимое имущество.

Для достижения названных целей автором были поставлены следующие задачи:

1. Изучить проблемы правовой политики российского государства в области недвижимости на различных этапах эволюции российской государственности.

2. Исследовать эволюцию и разрывы постепенности в области формирования и реализации государственной политики укрепления прав на недвижимое имущество.

3. Изучить историю возникновения и развития недвижимого имущества как понятия, а в дальнейшем и отдельного института, провести сравнительный анализ дореволюционного, советского, российского законодательства, регламентирующего различные правовые режимы недвижимости.

4. Рассмотреть категорию «недвижимость» в качестве элемента государственной политики; определить инструменты правового воздействия государства с целью укрепления прав на недвижимое имущество на различных этапах эволюции российской государственности.

5. Выявить закономерности выделения и спецификации видов недвижимого имущества, установить особенности государственной политики укрепления прав на недвижимое имущество с учетом особенностей его

объектного состава.

6. Проанализировать памятники русского права для установления закономерностей формирования отечественной правовой политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.

7. Исследовать советский период развития публично-правовых регуляторов в данной сфере.

8. Проанализировать основное направление государственной политики в области укрепления прав на недвижимое имущество (1990 - 2004 гг.).

Методологической основой диссертационного исследования являются научные методы познания общественных процессов. Диссертация основывается на диалектическом методе познания действительности. Автором также используются общенаучные методы познания (системный, структурный социологический, сравнительный анализы), логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия) и специальные юридические методы исследования. Среди последних следует отметить исторический, историко-правовой, а также сравнительно-правовой метод. Сравнительно-правовой метод использован в двух аспектах:

1) при сравнении дореволюционного, советского и современного законодательства в области недвижимого имущества;

2) при сравнении регистрационных систем России и зарубежных стран.

Метод восхождения от абстрактного к конкретному положен в основу

структуры работы и изложения материала. В диссертации были привлечены материалы судебной практики рассматриваемого периода.

Хронологические рамки исследования охватывают период с 1714 года по 2004 год.

В 1714 году было положено начало осуществлению процесса преобразований в рассмотрении вопроса получения права собственности на недвижимое имущество по Указу Петра I «О единонаследии» от года: «всех недвижимых вещей, т. е. родовых, выслуженных и купленных вотчин и

поместий, также и дворов, лавок не продавать и не закладывать, но обращаться оным в род». Этим, во-первых, поместья приравнены к вотчинам, и хотя для обоих видов имущества постановлено новое общее ограничение, но такое, какое могло быть постановлено только относительно вотчин, но не поместий (в их прежнем значении), т.е. поместья признаны окончательно родовой собственностью.

В 1997 году был принят Федеральный Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который урегулировал систему укрепления прав на недвижимое имущество в РФ. Тем самым законодатель признал особую важность за укреплением прав на недвижимость, потребовав неразрывной связи между приобретением и укреплением права. В дальнейшем последовали институциональные изменения, выразившиеся не только в создании Государственной регистрационной палаты, но и вхождения ее в юрисдикционную систему российского государства.

Временные рамки анализа заканчиваются 2004 годом. Окончание периода во многом отражает динамику реализации законодательных установлений, правовых идей и государственной парадигмы в сфере укрепления прав на недвижимое имущество.

Научная новизна диссертационного исследования. Диссертационная работа представляет собой комплексное исследование правовой политики государства в области укрепления прав на недвижимое имущество.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. На основе анализа древнейших памятников русского права сделан вывод о том, что родовым понятием, отражавшим состояние вещи, являлось «имение», под которым подразумевалось то, что могло быть отделено от прочих вещей, т.е. могло быть взято в «руки». Рассмотрен вопрос о сроках возникновения данного понятия применительно к русскому и западнославянскому законодательству. Показано соотношение термина и понятия «вещь», в которых отражались движимые вещи.

2. На основе изучения памятников русского права, различных схем

интерпретации общего хода развития права собственности в России показано становление и развитие ограничений права собственности. Сделан вывод о том, что доминирующей точкой зрения относительно особенностей отечественной эволюции права собственности является подход, состоящий в постепенном накоплении правовых регуляторов, ограничивающих право собственности.

3. На основе соотношения идей владения и собственности в русском праве обосновывается положение о том, что идея ограничения права собственности развивается в науке государственного права России через преодоление правовых барьеров земского периода русской истории, характеризовавшегося слиянием публичных и частных интересов.

4. Характеризуются специфические условия выделения прав на землю родов и частных лиц; обосновывается закономерность появления государственного имущества в собственном смысле, постепенно приобретавшего правовой характер недвижимости.

5. Показано, что более раннее проникновение идей о праве частной собственности на недвижимое имущество из римского и византийского права в каноническое право, его восприятие российским церковным правом привело к формированию прав церкви на недвижимое имущество.

6. Характеризуется процесс формирования правовой политики, направленной на выделение субъектов права собственности на недвижимое имущество в допетровский период становления российской государственности. Предлагается классификация этих субъектов, определяются способы закрепления прав субъектов на недвижимое имущество и средств их укрепления. Выделяется государство в качестве основного субъекта права на недвижимое имущество.

7. На основе изучения отечественной и зарубежной литературы показано политико-правовое значение узаконения «недвижимости» в Указе Петра Первого «О единонаследии», правовые перспективы развития данного правового феномена в последующем российском законодательстве.

8. Эволюция принципа неограниченности права собственности постепенно приводила к образованию единого термина — «недвижимое имущество». В этой связи показываются особенности положений Свода Законов Российской Империи, в которых процесс закрепления прав на недвижимое имущество осуществлялся на основе выработанного термина. В соответствии с целями правовой политики, проводившейся во второй половине Х1Х в. выделяются критерии классификации имущества на движимое (деньги, ценные бумаги, капиталы, драгоценности и т.д.) и недвижимое (земля, дома, фабрики, заводы, шахты, железные дороги), на основе которых шел процесс формирования особенностей распоряжения различными видами такого имущества и совершенствования ограничений на приобретение земельной собственности по национальному и религиозному принципу.

9. Обосновывается положение о том, что закрепление права распоряжения различными видами недвижимого имущества, формирование ограничений на приобретение земельной собственности осуществлялись в соответствии с проводимой в тот период правовой политикой.

10. Исследуются способы и границы укрепления личных имущественных прав в советский период. Аргументируется позиция о том, что декретирование отмены недвижимости как составного элемента правовой системы привело не только к разрушению единой логики укрепления прав на недвижимое имущество, но и ускорило процессы размывания правовой основы закрепления юридических прав.

11. Проанализированы особенности правовой политики российского государства в области укрепления прав на недвижимое имущество в постсоветский период. Показано, что основные ее направления характеризовались развитием понятийного аппарата недвижимости, расширением объектного состава недвижимости, формированием законодательства о недвижимости и сделок с ним и качественным изменением регулятивных и институциональных мер. Укрепление прав на

недвижимое имущество и сделок с ним получило формальное выражение в системе государственной регистрации сделок с недвижимостью.

12. На основе изучения современных подходов к пониманию тождества вещей и проблемы спецификации и идентификации недвижимости, обоснована авторская позиция относительно необходимости учета этих особенностей при осуществлении их государственной регистрации. Исследованы объекты недвижимого имущества, такие как земельный участок, здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс и иные объекты недвижимости (горное имущество).

Практическая значимость исследования состоит том, что выводы настоящего исследования смогут найти свое применение в концептуальных вопросах правотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, а также в практике преподавания истории и теории права и государства, российского предпринимательского права, ряда специальных курсов, посвященных особенностям регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, правовым проблемам государственного регулирования в сфере предпринимательской деятельности.

Отдельные аспекты исследования, полученные научные результаты могут послужить базой для дальнейшей научной разработки проблемы.

Апробация проведенного исследования велась автором по следующим направлениям:

1. Материалы диссертации использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам «Теория права и государства», «История государства и права», «Российское предпринимательское право» на юридическом факультете СГУ.

2. Основные положения и результаты исследования автором изложены в публикациях и выступлениях на 1 международной, 1 всероссийской, 2 межрегиональных, межвузовских научных конференциях, а также на ежегодных научно-методических конференциях преподавателей и студентов

СГУ. Основные выводы и положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом в 3,2 п. л.

ГЛАВА 1. ЭВОЛЮЦИЯ ИНСТИТУТА «НЕДВИЖИМОСТЬ»: ВОЗНИКНОВЕНИЕ РАЗДЕЛЕНИЯ ВЕЩЕЙ НА ДВИЖИМЫЕ И НЕДВИЖИМЫЕ В РУССКОМ ПРАВЕ.

1.1. Разделение вещей на движимые и недвижимые в памятниках русского права.

В современной юридической литературе нередко утверждается, что термин «недвижимость» довольно поздно стал употребляться в российском законодательстве. Так, Е.С. Болтанова связывает проникновение данного термина в российское законодательство с началом XVIII века.1

Как писали О.С. Иоффе и В.А. Мусин, «можно назвать лишь одну классификацию вещей, введенную в Риме и так и оставшуюся сугубо римской: деление вещей на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res nec mancipi)».2 Такое деление отражало иерархию вещей на более и менее важные, соответственно и способы передачи вещей должны были соответствовать данной иерархии. Первый способ передачи вещей был весьма сложен, назывался манципацией, во втором случае вещи вручались приобретателю путем простого вручения, т.е. в порядке традиции (tradere- передавать, traditio- передача). Они поэтому обозначались как вещи

1 Е.С. Болтанова. Правовой режим недвижимости. Ежегодник российского права, 1999. Москва, 2000, с. 263

2 О.С. Иоффе, В.А. Мусин. Основы римского гражданского права. Издательство Ленинградского университета.1974. С. 64.

неманципируемые.1

В этой же книге авторы указывают на то, что «все остальные примененные к вещам классификационные подразделения, хотя и появились в Древнем Риме, вследствие своей предельной абстрактности обнаружили такую жизнеспособность, что в самом общем виде и поныне не утратили практического значения.2 В данном контексте выделяется деление вещей на движимые и недвижимые. Движимое и недвижимое имущество (res mobiles, res immobiles) - деление, имеющее разное значение в российской правовой системе в различные периоды. По справедливому замечанию уже упомянутых авторов, «... только когда земля перестала быть объектом частной собственности и, став исключительной собственностью социалистического государства, оказалась изъятой из оборота, отпала юридическая надобность как в выделении недвижимого имущества, так и в

противопоставлении его движимым вещам».

М.Ф. Владимирский-Буданов в своей знаменитой книге «Обзор истории русского права» указывал на ту огромную роль, которую играет разделение вещей на движимые и недвижимые в первобытные эпохи истории

человечества, так и во все последующие времена.

Автор указывал, что предметом частного обладания человека становятся, прежде всего, движимые вещи, ибо они могут быть отделены от прочих вещей, что в первобытном кочевом состоянии представляет необходимое условие владения и пользования. Поэтому в древнейших памятниках общее наименование вещей есть имение, то, что может быть отделено от прочих вещей (взято в руки); этим словом обозначаются именно движимые вещи: Игорь желал взять у древлян больше «имения»; русские в

1 Там же. С. 64

2 Там же. С.65

3 О.С. Иоффе, В. А. Мусин. Основы римского гражданского права. Изд-во Ленинградского университета. 1974. С.65

4 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 493.

византийской империи при Игоре «имения не мало взяша»1. Древнейшая Русская Правда, желая определить предметы владения защищаемого законом, говорит; «если кто возьмет чужое оружие, коня или одежду...» (ст. 12) ; говоря о повреждении чужого имущества, она упоминает о копье, щите, одежде (ст. 17) . Древнейшая Русская Правда (Ярослава) вовсе не упоминает

0 владении недвижимым имуществом, что впрочем, не указывает на отсутствие его и в эпоху Русской Правды4.

Право собственности на движимые вещи с древнейших времен не было ограничено; собственник мог владеть, пользоваться и распоряжаться ими до их уничтожения. Самый древний памятник законодательства указывает достаточные гарантии, существовавшие тогда для защиты права собственности на такие вещи и для виндикации их (Русская Правда ст.ст. 1114, 20)5.

Исследуя первый период в развитии вещного права, в эволюции понятия о вещи и о праве на вещь, М.Ф. Владимирский-Буданов писал о том, что полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно, конечно, только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Лишь только люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования.1

Характеризуя жилище, автор отмечал, что «палатка кочевника, когда она не прикреплена к поверхности земли, составляет, очевидно, движимое имущество, но когда она прикрепляется к solum, тогда и часть земной поверхности, занимаемая ею, входит в ее состав, она является уже

1 Там же.

2 Там же, С.493-494

3 Там же. С.181.

4 Российское законодательство X-XX веков. Т. 1. М., 1984. С.64-73.

5 Российское законодательство X-XX веков. Т. 1. М., 1984. С.64-73.

недвижимой, но не скоро: в нашем праве да самого XVII в., дом рассматривается в правовом смысле как движимое имущество. Такое определение органично было связано с экономическими условиями русского государства: при малоценности земельных участков и, наоборот, при значительной цене производства в экономическом обороте важен был готовый обработанный материал, а не часть поверхности, занимаемая домом, вследствие чего, последняя и не входила в его понятие»2. Именно владение домом рассматривал в качестве совсем первого перехода к праву на недвижимые вещи М.Ф. Владимирский-Буданов: «владение домом, во всяком случае, составляет первый переход к праву на недвижимые вещи».

Так как в последующем на протяжении всей истории закрепления прав на недвижимое имущество исходным критерием отнесения объектов к недвижимости становится физическая, природная связь между объектами недвижимости и земельным участком, на котором она находятся, кратко рассмотрим правовую судьбу важнейшего предмета вещного права, земли. В этой связи в специальной литературе исследуется несколько линий, образующих элементы правовой политики: развитие права собственности не землю; вычленение и ограничение юридических прав; юридические акты укрепления прав. Однако самая главная линия, формирующая взгляд на развитие права собственности на землю с объективной стороны, была фундаментально сформирована в выше упомянутой работе М.Ф. Владимирского-Буданова, где аргументировалось, что развитие права собственности на землю идет в таком направлении: сперва утверждается частное право на обрабатываемые участки, между тем как луга и пастбища остаются в общем владении общин или родов; леса и воды принадлежат сначала или государству, или же общинам и родам и позже других видов,

1 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Феникс, 1995. С.494

2 Там же, С.494

3 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 494.

земельного имущества становятся предметом обладания частных лиц1.

Одновременно с развитием права собственности на землю постепенно формируются его ограничения. Парадокс развития права частной собственности на землю заключается в порождении все большего числа различных ограничителей. Результатом такого диалектического движения является формирование для различных народов своей модели баланса публичных и частных интересов.

«История человечества начинается на Востоке картиной полного поглощения личности государственным союзом, но из всех частных прав лица наиболее ограниченным является право на недвижимые вещи. История евреев, Египта, Лаконии, Древнего Рима (ager puplicus), Византии и средневековой Европы указывает, что во всех упомянутых странах с дальнейшими успехами гражданской свободы элемент частноправовой очищается; полномочия лица в сфере вещных прав растут. Вообще всемирно-исторический ход развития вещных прав, и в особенности права собственности на землю, стоит в теснейшей связи с историей государственного права и есть не что иное, как постепенный прогресс прав частного лица от момента первоначального поглощения их государством»2.

Следует отметить, что в отечественной историко-правовой литературе возникновение ограничений данного права обычно связывают с монголо-

татарским нашествием.

Неволин К.А., Костомаров Н.И. также связывают данные ограничения с факторами внешней экспансии со стороны монгольских и литовских

- 4

завоевателей.

Есть и другой подход к объяснению данных ограничений, связанный с

1 Там же.

2 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 495.

3 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 495.

4 См., например, Костомаров Н.И. Очерк домашней жизни и нравов великорусского народа в XVI и XVII столетиях. Смоленск. «Русич». 2002; Неволин К. А. Полное собрание сочинений. Т. 5. История российских гражданских законов. СПб., 1858.

внутренними факторами российской истории, эволюции российского государственного права. В этой связи обычно приводилась точка зрения Б.Н. Чичерина, на что также указывал в своей работе М.Ф. Владимирский-Буданов.1

Существует и несколько иное объяснение: что ограничения естественно обусловливаются стремлением придать владению характер права собственности, хотя и ограниченного, условного права собственности.

С исторической стороны вопрос о сущности права частных лиц на вещи в начальную эпоху истории представляется весьма затруднительным: было ли обладание вещью первоначально простым фактом, владением (отвлеченный термин «собственность» неизвестен древнему праву; тогда он заменялся описательными выражениями «в прок», «на веки» и т. д., чем обозначалась продолжительность права, а не полнота его), или же это обладание явилось уже в древности со всеми атрибутами отвлеченного права собственности (и, следовательно, возможно было сохранить право собственности, перестав владеть вещью, и приобрести ее помимо владения)? Если обладание вещью является первоначально на степени фактического владения, то когда и как возникает из него действительное право собственности? Поставленные вопросы разрешаются историками-юристами различным образом. М.Ф. Владимирский-Буданов приводит различные доводы тех, кто считал, что права на землю в древнейшее время были только правами владения; по мнению других, вообще в древности и у нас не различали владения и собственности.2

Так, в частности он приводит доказательства того, что в русском термине «владеть» заключаются понятия possessio и dominium; владение (от индоевропейского walten,a не от «волю деяти») есть общий термин для обозначения вещных прав; в смысле права собственности оно особенно ясно

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс».1995. С.495

2 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995, С.496.

в западнорусском языке: «властная земля» означает собственность на землю. Рассматривая эволюцию этого термина, исследователь отмечал, что термин начали приурочивать к понятию possessio тогда, когда для обозначения dominium был создан новый термин собственности (в конце XVIII в.). Полное и неограниченное владение становится собственностью тогда, когда получает признание со стороны других лиц и общества: так, давностное владение становится правом, когда нет оспаривающих это право.1

Исследуя различные свидетельства, автор показывал, каким образом, право собственности, независимо от акта владения, сознавалось с древнейших времен, как это осознание относилось к праву на недвижимые вещи, каковы были способы этого осознания.

Если отдельные статьи «Русской Правды» сгруппировать по их содержанию, то окажется, что почти в половине статей «Краткой правды» -20 из 43-речь идет об ответственности за нарушение прав собственности и о других вопросах экономического характера. Из 121 статьи «Пространной Правды» 87 статей посвящены экономическим. Это свидетельствует о том, что законодательство Киевской Руси уделяла этим вопросам определенное внимание.1 В статьях «Русской Правды» говорится об охране, обеспечении права собственности на имущество, на рабов, лиц полурабского состояния, прежде всего и главным образом об охране прав князя.

Ряд статей «Пространной Правды» посвящен охране земельной собственности, землевладения, установлена ответственность за нарушение полевых меж и бортных знаков. Большое внимание «Пространной Правды» уделено вопросу наследования.

Государственная политика Киевских князей была направлена на охрану частной собственности самих князей: «Забота о князе и его доходах проходит красной нитью через весь текст «Пространной Правды»... Такой памятник, как «Пространная Правда», был предназначен не только для регламентации

1 Там же.

юридической практики Древней Руси, но, в первую очередь, для обеспечения интересов князя. Интересы древнего общества, знавшего, главным образом, платежи «за обиду», нашедшие свое отражение в «Древнейшей Правде», отступают в «Пространной Правде» на второй план перед интересами князя и княжеской администрации. Усиленное внимание к высоким «вирам» и «продажам» крайне характерно для «Пространной Правды», - писал М.Н. Тихомиров.2

Особое внимание уделяла «Русская Правда» защите имущества господ. Так, за кражу княжеского коня устанавливался штраф в полтора раза больше, чем за кражу коня у смерда. «Русская Правда» использовала многообразный лексикон для выражения становящихся имущественных отношений: «истое», «рез», товар, «вервь».

Некоторые термины имели недолговечную историю: «ролейный закуп». Тем не менее, содержание этого юридического памятника оценивается очень высоко. Интересно, что Кодексы, соответствующие этому памятнику, имелись и в других славянских странах, как, например, «Закон Судный Людем», «Польская Правда», древнейшие чешские уставы. Аналогичные памятники имелись и у многих других народов Западной Европы, у германских племен - Вестготская Правда, Бургундская Правда, Салическая Правда.

В.О. Ключевский считал, что «Правда Русская» есть по преимуществу «уложение о капитале». «Капитал, - писал В.О. Ключевский, - служит предметом особенно напряженного внимания для законодателя; самый труд, т.е. личность человека, рассматривается как орудие капитала: можно сказать, что капитал -это самая привилегированная особа в «русской Правде».3

В.В. Святловский называл «Русскую Правду» «кодексом охраны

1 См.: «Правда русская» под ред. акад. Б. Д. Грекова, т.1. Тексты, АН СССР, М.-Л, С. 402, 403, 424.

2 М.Н. Тихомиров. Исследования о Русской Правде. АН СССР, М.-Л. 1941, С.219.

В. Ключевский. Курс русской истории, ч.1, Соцэкгиз, М.1937. С.253.

русского капитализма».1 В то же время, М.Ф. Владимирский-Буданов замечал, что впервые закрепление этого осознания было выражено в Русской Правде вполне определенно относительно именно движимых вещей: «Если кто опознает (свою вещь у другого), то не должен брать ее, говоря: «это мое»; но должен сказать ему так: «пойди на свод, где ты взял» (ст. 13). Владение может быть приобретено добросовестно, и потому владелец имеет право получить обратно тот эквивалент, который он дал за нее, в случае отыскания недобросовестного, приобретения. Отсюда следует:

а) что собственник при утрате владения не утрачивает ео ipso права на вещь (что, впрочем, ясно и из множества других статей Русской Правды о своде и татьбе, а также о находке: (см. Русскую Правду ст.ст. 29, 30; Псковскую Судную Грамоту, ст.

46);4 Так,

ст. 46 Псковской Судной Грамоты устанавливала порядок так называемого свода. О своде говорили также ст. 34,39,44,46,47,54,56. Как указано в Комментариях к Псковской Судной Грамоте, ст. 46 сама по себе интересна тем, что в ней придавалось большое значение присяге как судебному доказательству. Человек, у которого нашли краденую вещь, должен был правду дать, т.е. присягнуть, что он купил на торгу, а с татем-вором не поделился. Человек, у которого нашли краденую вещь, не должен был искать вора и доставить его в суд.5

б) что добросовестное владение, сталкиваясь с правом собственности и уступая ему, пользуется, тем не менее, признанием (вознаграждается на счет недобросовестного приобретения). Очевидно, писал историк права, относительно движимости спора быть не может. Относительно недвижимости, в частности земли, дело ему представлялось не столь ясным.

1 В.В.Святловский. История экономических идей в России, т.1, Петроград, 1923. С.9.

2 История государства и права: Учебно-методич. пособие. Изд-во СГУ. Ставрополь, 1994. С. 179-180.

3 Там же. С. 179-180.

4 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып. 2. М., «Международные отношения». 1993. С. 15, 39-40.

5 Комментарии приведены по сборнику «Международное сотрудничество в области прав человека». Документы и материалы. Вып. 2. М., «Международные отношения». 1993. С.15, 39-40.

Уже в тот период времени исследователем были подмечены признаки, различающие владение и собственность, замечаемые не только в начале истории, но и в довольно поздних временах.1

Причина этого скрывалась в соотношении нескольких субъектов на одну и ту же вещь, а не в отсутствии утверждения прав государством. Никак нельзя согласиться, что когда-либо идея владения совершенно покрывала понятие собственности. Например, признак поглощения понятия собственности понятием владения видят в обычной формуле древних актов для обозначения границ земельного участка: «куда коса, соха и топор ходили». Но этим означается именно только фактически объем вещи и (косвенным образом) способ приобретения вещи — оккупация, а отнюдь не существо права на вещь.2

Присутствие отвлеченного понятия о праве собственности на недвижимые вещи постепенно утверждался постановлениями Русской Правды о межах, и перевесех (ст.ст. 8о-82) и других юридических знаках (там же, ст. 82). «Аже кто подотнеть вервь в перевесе, то 3 гривны продажи, а господину за вервь гривна кун».4 Внутри своей межи собственник может ничем не проявлять фактического владения, но остается собственником; нарушение межи не есть еще завладение («межу перетнеть», т. е. перерубить; «борт разнаменует»): но это есть деяние воспрещенное и преступное.

К тому же выводу, как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, склоняют постановления о давности — институте, несомненно, древнейшем: владелец не тотчас устраняет собственника, а лишь при наступлении условий, при которых является предположение об оставлении вещи собственником. В XV в. закон уже совершенно точно отделяет понятие собственности и

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С.495-497.

2 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С.497.

3 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып. 2. М., «Международные отношения». 1993. С. 15, 39-40.

4 Хрестоматия по истории государства и права СССР. Дооктябрьский период. Под ред. Ю.П. Титова и О.И. Чистякова. М.: Юридическая литература, 1990. С.18.

юридического владения: Псковская судная грамота — постановлениями о давности и пожизненном владении, (ст.ст. 9, 72, 88, 79)1, Новгородская — постановлениями о защите владения независимо от вопроса о праве собственности: «до суда на землю не наезжать, а о земле позвать к суду», т. е. собственник не вправе сам нарушить владение собственной вещью стороннего лица. Ответчик может предъявить иск о наезде и грабеже (нарушении владения) отдельно от иска о праве на землю; если виновник наезда окажется действительно собственником земли, то он, тем не менее, несет наказание за нарушение владения (ст. 10-11).

Давность владения - не отечественное изобретение. Bona fide и justa causa, добросовестность владельца и правомерное основание владения - это институт еще древнего римского права. К концу XIX века данный институт установился в России основательно, однако основы его находятся в памятниках русского права.

Анализируя земский период истории государственного права России выдающийся русский историк М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал теснейшее слияние частных и публичных прав: владение государственное (imperium) и власть частная (dominium) вначале неразличимы (само собою, разумеется, что полное господство указанного сейчас признака, т, е. слияния государственных начал с частными, относится лишь к самым начальным временам периода): «земля» есть территория государства, земля же есть объект частного права группы лиц, составляющих государство.1

Исследователь отмечал роль «земли» как территории государства, объекта права лиц, составляющих государство. При этом на раздроблении публичных прав влияли первоначально факторы, связанные с разделением общественного труда, родоплеменной структурой, с уровнем развития орудий труда.

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С.498.

2 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып. 2. М., 1993. С. 26-49.

Обращая внимание на вопросы прав наследства, автор показал, что «Русская правда» уже содержала правовые нормы, связанные с правом наследственных отношений, предоставляя князю права наследства своего имущества после бездетно умерших. И все же это раздробление публичных прав не приобретало характер абсолютного. Постепенно формировалось и удерживалось государственное имущество в собственном смысле, т.е. владения государства, находящиеся в частном обладании государства.

Процесс формирования и удержания государственного имущества в собственном смысле опосредован дифференциацией прав земельных владений боярских дворов, дружинников. Участки земли могли использоваться князьями для различных целей укрепления дружин, кормления, как способ вознаграждения за службу. Однако до середины XVI века оформление права на землю не получало окончательных, завершенных форм выражения.

Только с середины XVI и в XVII в. права на землю получают окончательные и твердые формы: жалованные вотчины сравниваются с родовыми; поместья приближаются к вотчинам. Процесс этот отчасти ускорялся влиянием польского и литовского права, но, в сущности, это стало неизбежным результатом исторического движения к торжеству прав лиц над исконными правами государственного союза в сфере поземельных отношений.

Таким образом, как это было уже отмечено в специальной литературе, происходил постепенный процесс становления частных и публичных прав на землю, детерминированный факторами внутреннего и внешнего свойства.

Аналогичным является и процесс выделения прав физических лиц. Способы возникновения прав на недвижимые вещи были аналогичны способам возникновения прав на движимые вещи. Так, наиболее распространенным способом является оккупация вещей.

Основанием оккупации служила ее обработка, ведь необработанная

1 Там же. С. 59-66.

земля первоначально не имела никакой ценности. Но, с другой стороны, оккупация недвижимости (земли) имела и существенные отличия, ведь земля есть и предмет частного обладания и вместе с тем часть государственной территории. Уже в начале исторической жизни она не могла быть res nellius. Поскольку в глубокой древности частное и публичное право сливались, то оккупатор земли внутри территории должен был обратиться к государственной власти для осуществления своего права и получить от нее пожалование.

Так, частные лица, монастыри вслед за оккупацией в лесах пустых земель, просят князя укрепить их за ними. Так происходило и с землями, оккупируемыми казаками территории государстве.

Большое значение для целей укрепления прав на недвижимое имущество имел институт давности. Самые первые акты о сделках содержали ссылки на старину владения как основание права собственности. Обычное право по отношению к крестьянской вотчине, судебная практика указывали на то, что до 15 века доминировала доктрина доминирования содержания над правовой формой: выход из владения недвижимой вещью сам по себе не ведет к утрате права собственности, которое сохраняется независимо от владения даже тогда, когда владелец получит акт от соответствующей власти.

Только начиная с XVI века давность стала определяться законом. Если суммировать основания давности по русским памятникам права, то следует назвать следующие:

а) срок владения, как условие случайное и искусственное, определяется в Псковской судной грамоте лишь приблизительно: «кто владеет 4 или 5 лет...» (статья 9).1 Судебники определительно назначают трехлетний срок давности между частными лицами и двойной - 6-летний - при завладении частным лицом государственной землей (в том числе и землями черных

1 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып.

2. М., 1993. С. 26.

общин). Такое привилегированное удвоение срока для государственных земель объясняется или большей твердостью прав государства на землю, или большей трудностью для органов государства заметить освоение земли. Несмотря на такую определенность законных сроков, практика не следовала им в точности. Уложение царя Алексея Михайловича не содержало положений об общем сроке давности, устанавливая его лишь для выкупа родовых имуществ (гл. XVII, ст. 13 и 30).1

б) Непрерывность и спокойствие владения: «если в те лета собственник не наступал и не судился» (говорит Псковская судная грамота в статье 9). Такое условие имеет значение и относительно срока, ибо перерыв владения изменяет и срок его, а главное, оно указывает на присутствие мысли о том, что владелец признавал вещь своей, владел ею как собственник (animus domini).2

в) Третье и важнейшее условие давности, по Псковской судной грамоте (статья 9), есть воздействие владельца на вещь или труд: «если он владеет и стражет тою землею...» (страда - работа). Между прочим, признаками владения (землей) закон полагает «двор и нивы рострадни», т. е. постройки и обработанные поля. На это же условие указывает и 3-летний срок давности, установленный в судебниках при трехпольном хозяйстве в три года обрабатывается весь участок.3

Вместе с тем, следует отметить, что давность владения, по древнерусскому праву, применялась лишь к земле, но не в отношении к вещам движимым: «холопу, робе суд от века», — говорилось в договорных грамотах XIV и XV вв.; и в последующих памятниках древнерусского права

0 давности в отношении к движимым вещам не упоминается.

Древнерусское право не признавало находку за способ приобретения

1 Соборное уложение 1649 г. Гл. XVII. // Российское законодательство X - XX веков. - М., 1985. Т. 3. С. 83-257.

2 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. 1995. С.504-505.

3 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып. 2. М., 1993. С. 26.

права собственности, очевидно, потому, что для освоения такой вещи не требуется никакого труда. В Русской Правде к учению о находке должны быть применены статьи о своде, по которым находчик обязан возвратить вещь собственнику, но наказанию за утайку подвергается лишь тогда, когда собственником сделана была «закличь» о пропаже. Подобным же образом учит о находке и Псковская судная грамота (ст. 47).1 По московскому праву постановлено: «Если пригульные лошади явлены и собственник их не находится, то их продавать, а деньги в государеву казну». По Уложению находчик получает вознаграждение в половину цены вещи лишь тогда, когда он спас ее из воды или огня (гл. XXI, ст. 81). Таким образом, найденная вещь или возвращается собственнику, или обращается в пользу государства, а находчик получает вознаграждение, особенно тогда, когда употребил труд на спасение вещи от истребления.

Вместе с тем, в отличие от «Русской правды» Псковская Судная Грамота уже содержала в себе и пункты, регулирующие куплю-продажу земли, залог ее, передачу по завещанию. Впервые в ней появляется статья о давности как основания приобретения права собственности на имущество (ст.9). Лицо, пользующееся чужой землей, лишается этого права, если пытается поступить с ней, как с собственной- продать или заложить эту землю. Право собственности на землю обозначается описательно, как «земля или вода чиста»; собственность, полученная по наследству, как «чисто

отморшина».

Важным источником формирования имущества служили также духовные грамоты князей. Так, по духовной грамоте (завещанию) Ивана Калиты (1339 год) рабы вместе со всем имуществом князя передаются

1 Там же. С. 26-49.

2 Соборное уложение 1649 г. Гл. XVII // Российское законодательство X - XX веков. - М., 1985. Т. 3. С. 83-257.

3 Перевод текста Псковской судной грамоты на современный русский язык был выполнен и опубликован с комментариями Л.В. Черепнина и А.И. Яковлева в «Исторических записках», №6, 1940. С.255

наследникам.1

Жалованные грамоты князей являлись следующим источником приобретения права собственности.

Глубокий анализ пожалования как одного из первых и существенных способов приобретения права собственности содержится также в работе М.Ф. Владимирского-Буданова. Исследователь отмечал такие признаки пожалования, как, отсутствие на ранних стадиях его происхождения юридических актов для его укрепления; вычленение пожалования в качестве типичного способа приобретения прав в XIV-XV в. в княжествах Московского государства, взаимодействие пожалования с иными способами приобретения права собственности, например, при овладении никому не принадлежащими вещами, при совершении частных договорных сделок.

М.Ф. Владимирский-Буданов такие характеристики пожалования связывал с правом государства на всю территорию, а усиление данного правового средства именно в Московском государстве объяснялось

1 Духовные и договорные грамоты великих и удельных князей XIV-XVI вв. АН СССР, МЛ, 1950. С.14

2 См. об этом. Н.П. Павлов-Сильванский. Иммунитет в удельной Руси. СПб, 1900. С.3

3 Там же.

историком права присвоением прав государства лично правящему государю.

Наиболее ограниченными являются права владельцев на жалованные вотчины (и поместья); но и все прочее имущество, получившее и не получившее утверждение от государства, состоит в зависимости от государства, хотя и меньшей (вотчины, имущество тяглое и даже церковное).1

Характер ограничений на недвижимые вещи первоначально увязывался с самой ограниченностью соответствующих ресурсов, в первую очередь, земли. Однако по мере усложнения субъектов, увеличения числа субъектов, претендующих на право на одну и ту же вещь, число ограничений увеличивается.

а) Земли, никому в частности не принадлежащие. Как непосредственная власть родов и общин простирается лишь на такие земли, которые не находятся в частном владении физических лиц, так права государства простираются непосредственно на имущества, не занятые родами, общинами или лицами. Это остаток прежнего права государства на всю территорию. К числу земель, не подлежащих частному обладанию (ничьих) и потому именуемых землями «царя и великого князя», относятся «черные леса», которых не коснулась культура.

б) Из земель, никем не занятых, могли образоваться и действительно образовались имущества, обработанные, но, тем не менее, принадлежащие государству. Такие имущества эксплуатировались государством не для извлечения непосредственного экономического дохода, а употреблялись для целей обеспечения государственных учреждений, к которым и приписывались для пользования должностными лицами в вознаграждение за службу. В Великом Новгороде из таких же имуществ отделялись земли и на содержание князя во время его княжения. Отсюда образовался второй вид государственных имуществ — это так называемые подметные, а с XVI в. дворцовые имущества.

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С.506-507.

в) Третий вид государственных имуществ имеет источник уже совсем иной: большая часть их образовалась из частных имуществ князей. С XIV в. многочисленные свидетельства о покупке частных имений князьями можно найти главным образом в духовных грамотах князей. Так было во всех русских землях, кроме Новгорода, который запрещал князьям приобретение частных имений на его территории. В общую массу великокняжеских имуществ стекались весьма часто и имущества князей удельных по присоединении их к Московскому государству; лишь при добровольном подчинении удельных князей за ними сохранялись частные права, на их личные имущества. При присоединении Новгорода великий князь потребовал от него выдела из разных разрядов вотчин известного процента в свою пользу.

В специальной литературе исследован и другой аспект данной проблемы: о причинах и временных сроках сохранения различий между государственными и личными имуществами князя, царя и его наследников, о формировании государственного имущества, в более конкретном выражении, дворцового имущества.1

Анализ данных положений свидетельствует о том, что на изменение сущности прав на дворцовое имущество повлиял не только процесс изменений самих субъектов, но и процесс углубления сословных различий, при одновременном формировании общин из крестьян дворцовых вотчин, которые в последствии составили сословие государственных крестьян. По словам Д.И. Мейера, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».1

Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, «что особенно нуждаются в

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. 1995. С.509-510.

публичности и гласности вещные права на недвижимость. Это обусловлено тем, что недвижимость представляет наибольшую общественную и экономическую важность, с которою из движимых вещей могут сравниться только речные и морские суда. При этом недвижимость не обнаруживает часто видимой связи с субъектом права на них, как это легко заметить в отношении к движимым вещам, которые большей частью в руках или под руками субъектов. Определенное местоположение недвижимости дает возможность сосредоточить в одном центре все сделки по укреплению, что совершенно неосуществимо в отношении движимых вещей».2

Проследим эволюцию укрепления вещных прав в России.

Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимость - в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними, и относящиеся к ним документы. Хотя приобретение признавалось законным и без справки, но оно считалось неполным, имело свои невыгодные последствия в виду невозможности для посторонних знать о принадлежности имения известному лицу. По Уложению 1649 г., в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам, право собственности признавалось не за теми, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто раньше справил имение, потому что со справкою соединялся переход вещного права. Старшинство купчих только тогда принималось во внимание, когда ни одна из них не была справлена (Уложение гл. XVII, ст. 34).

Со времени Петра I вводится новый порядок крепостной, с целью устранения многочисленных злоупотреблений, которые допускались со стороны подьячих, а главным образом - с фискальными целями. Это было обусловлено тем, что пополнение казны при Петре занимало центральное место в экономических мероприятиях государства. Петр ввел в русское

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 185.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Изд. 9-е. - М., 1911. С. 202.

3 Соборное уложение 1649 г. Гл. XVII. // Хрестоматия по истории государства и права СССР. Под ред. Ю.П. Титова, О.И. Чистякова. М. Юридическая литература. С.212-213.

законодательство широкое обоснование мероприятий государственной власти мотивами «общего блага» и «народной пользы».1 Вместо устарелой системы приказов Петр создавал коллегии. Прежние подьячие, бывшие частными лицами, получают официальный характер и организуются в сословие. В 1701 году выбрано 24 наиболее опытных и добросовестных подьячих, образовавших в своем соединении Палату Крепостных Дел. Они приводились к присяге, получали жалованье и назывались крепостными писцами, а, во главе их стоял надсмотрщик. Ближайший контроль над этим установлением возлагался на различные учреждения, пока выбор не остановился на юстиц-коллегии. В этом крепостном учреждении должны были совершаться все акты о недвижимости, хотя, впрочем, крепостному порядку Петр I подчинил все вообще сделки. В городах крепостные акты совершались в избах под надзором губернаторов и воевод. Каждый акт совершался с ведома и при участии правительственных органов, а также с привлечением к подписи свидетелей. Надсмотрщик и писцы должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин. Затем акты следовало вносить в особые книги, заведенные для крепостных дел. Однако укрепление права относилось уже не ко второму моменту; внесения в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 году - «имение справливать за тем, чья крепость старее».

В царствование Екатерины II, с учреждением о губерниях 1775 г., уничтожилось центральное место, заведовавшее до сих пор совершением крепостей на всю Россию. Вместо юстиц-коллегии совершение крепостных актов возложено было на Гражданские Палаты и Уездные Суды, при которых организованы были учреждения Крепостных дел. Таким образом, установлены были местные центры, в которых приобретатели должны были предъявлять акты для ввода во владение. Крепостным порядком стали

1 См. «История русской экономической мысли». Под ред. А.И. Пашкова. Том 1, часть1. С.268.

совершаться только акты, по которым происходил переход вещных прав на недвижимость.

Применительно к этому крепостному порядку имеет силу следующее постановление нашего законодательства, обратное тому, какое встречаем в Уложении Алексея Михайловича. Если одно и то же недвижимое имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из двоих покупщиков, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного «прощина» (т. X, ч. 1, ст. 1416).1

Крепостной порядок имел существенный недостаток - не было определенности в момент перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано ранее другому.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру. Выяснить наличие имеющихся прав, обременений и ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью.1

Уже в конце XVIII в. были введены ипотечные записки (книги). Содержавшиеся в них сведения давали возможность любому

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Изд. 9-е. - М., 1911. С. 204.

заинтересованному лицу получить информацию о наличии ипотеки на земельном участке. Ведение ипотечных записок было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись.

Успешное развитие этой системы в Европе привело к необходимости указания в них не только такого важного обременения прав на землю, как ипотека, но и других вещных прав на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в Европе ипотечные записки превратились в поземельные книги: в феодальном и особенно в буржуазном обществе, которое не знает манципируемых вещей, но где земля обрела достаточную оборотоспособность, ее противопоставление прочим вещам в качестве недвижимого имущества существенно как предпосылка особого правового режима, установленного для отчуждения и приобретения земельных участков (поземельные книги и др.). Последние давали точную официальную картину всей правовой информации о земле. Например, в Германии в отношении института поземельных книг в 1897 г. был издан особый имперский закон. Внесение изменений в поземельную книгу допускалось только на основании соответствующих правовых актов, а полученный текст приобретал юридическую силу для любых третьих лиц. Все исправления считались юридически значимыми до тех пор, пока не появятся новые, вносимые в соответствии с весьма сложной процедурой. И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывал на два основных

1 Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2000. № 7. С. 72.

2Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Издательство Ленинградского университета. 1974. С.65.

Дмитриев А. В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ж. «Законодательство. 2000, №7. С. 72-73.

принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности (внесения) и принцип достоверности». Согласно принципу публичности, полагал И.А. Покровский, любые вещные права на землю являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге.1 Другой выдающийся ученый, Г.Ф. Шершеневич, назвал введение поземельных книг «началом законности».2

Внесение в поземельную книгу всех случаев возникновения, изменения и прекращения прав на землю, безусловно, не исключало определенных ошибок органов публичной власти, занимающихся ведением этих документов. Но для всех третьих лиц правило было строгим: пока ошибочная запись не будет исправлена, она действует. И.А. Покровский именовал этот порядок, как упоминалось, принципом достоверности, а Л.А. Кассо -«победой момента гласности над материальным правом».3

В германском праве указанные принципы «публичности» и «достоверности» объединены, в результате возник «принцип публичного доверия поземельной книге», который означал, что содержание поземельной книги признается законным для всех, кто приобрел право на землю.4

Следует сказать, что ведущие российские ученые с учетом опыта Европы считали необходимым привлекать публичную власть к обеспечению общественной потребности «в прочности и уверенности» гражданского оборота земли.5

Такие знаменитые цивилисты, как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич6 на рубеже столетий

1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). М., 1998. С.200.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С.149.

3 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). М., 1999. С. 254.

4 Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков с/х назначения в Германии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1997. С. 20.

5 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). М., 1998. С.199.

6 Покровский И. А. Указ. соч. С. 200; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 149; Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве

внимательно изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданского оборота земли. В терминологии дореволюционных исследователей это называлось «укреплением вещных прав», т. е. «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом».1 В известных учебниках по русскому гражданскому праву Д.И. Мейера и Г.Ф. Шершеневича «укреплению прав» посвящены отдельные параграфы, в которых дан подробный анализ не только российского, но и зарубежного опыта в данной сфере.2

Существовавшее в конце XIX в. в России «укрепление прав» на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным.1

«Укрепление вещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалось согласно Положению о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет не казны, а того вознаграждения, которое получали за предоставляемые услуги. При окружном суде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел.

Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством

(по изд. 1898 г.). М., 1999. С. 254; Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 185.

1 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 143.

Мейер Д.И. Указ. соч. С. 186; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 145.

юстиции России порядке по объекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами. Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. О произведенной операции по «укреплению прав» старший нотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.1

Однако описанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе. Во-первых, внесение

1 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 201.

старшим нотариусом в крепостную книгу записи о произведенном «укреплении вещного права» в силу материального права не являлось должным юридическим фактом, так как при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах вещное право приобретал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. О произведенном укреплении права, о конкретных правах на землю любые третьи лица могли получить информацию (кроме публикации в «Сенатских Ведомостях») только из крепостных книг, для чего требовалось согласие собственника. Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и ее длительности».2

Ученые-цивилисты России осознавали недостатки существовавшего крепостного порядка «укрепления прав» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершенной системе, подобной европейской с ее поземельными книгами. По словам И.А. Покровского, «наше русское право и в этом отношении (регистрации вещных прав) стоит далеко позади». Г.Ф. Шершеневич указывал, что крепостной порядок «укрепления прав» собственности на приобретаемую недвижимость, «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке».1

Основными недостатками действовавшего порядка «укрепления прав» являлись:

1 Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство. 2000. № 7. С. 74-75.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С.148.

3 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). М., 1998. С.201.

- отсутствие единой законодательной системы;

- значительное количество противоречащих друг другу норм;

- недостаточная гласность в сфере установления земельных прав;

- неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость;

- излишняя сложность и дороговизна процедуры «укрепления прав».2 Движущим моментом развития системы поземельных книг в Европе

явилась потребность общества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений на землю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений. Так, А.В. Гантовер указывал, что ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там, где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности».3

В России крепостной порядок «укрепления вещных прав» на землю не позволял активно развивать ипотечную систему. Среди причин можем отметить отсутствие однозначного законодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными нормами материального плана. Кроме того, право залога «рассматривается не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по

преимуществу с личным характером».

Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи. По мнению Л.А. Кассо, налицо «отсутствие безусловного значения этих сведений» (из

1 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 148.

2 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. СПб., 1893. С. 18-30.

3 Гантовер А.В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 5.

4 Там же. С. 7.

крепостного реестра).1

Для устранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» к 1892 г. был разработан проект Вотчинного устава (его предлагали назвать также Положением об укреплении прав на недвижимость). Анализируя русское вотчинное право, А.Л. Фрейтег-Лоринговер писал, что вотчинная система, то есть система публичного укрепления прав на недвижимое имущество, «... является продуктом не каких-либо теоретических построений и измышлений, а, напротив, является плодом исторического развития».2 Подготовка данного документа имеет особую историю. В 1881 г. было опубликовано «Мнение Государственного совета по проекту Главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество». Согласно п. 1 данного документа, «укрепление прав на недвижимое имущество, ограничений права собственности на оное, а также установляемых на имущество обеспечений совершается запиской ограниченных прав, ограничений и обеспечении в крепостную книгу». Однако в самом проекте Вотчинного устава термин

«укрепление прав» опущен ввиду неоднозначности его толкования.

Использование в названии проекта Устава слова «вотчинный» связано с тем, что исторически оно применялось именно к недвижимости. Выдающийся юрист К.П. Победоносцев относил вотчинные права к вещным.1 Поэтому в проекте Вотчинного устава все права на недвижимое имущество (право собственности, залог и ограничение права собственности) именуются вотчинными правами.

Разработчики проекта Устава определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их,

1 Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). М., 1999. С. 271.

Фрейтег-Лоринговен А. Л. Материальное вотчинное право проекта Вотчинного устава. 1914. С.145

3 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 44-46.

приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности». Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В современной юридической литературе справедливо ставится вопрос о правовых принципах укрепления прав на недвижимое имущество. Применительно к настоящему времени этот вопрос приобретает особую остроту в связи с проблемами обеспечения публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.1 Ведь правовые принципы определяют социальное назначение права, направленность правовой политики.

Возвращаясь к проблеме основных правовых принципов порядка «укрепления прав» в проекте Вотчинного Устава, отметим, что он включал в себя следующие основные положения:

а) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу (ст. 1, 3 и 4 проекта Вотчинного устава);

б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);

в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);

г) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

д) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность «укрепленных» ограничений и обременений прав собственности на

1 Там же. С. 48.

2 Там же. С. 32.

недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11 проекта Вотчинного устава).

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней. Данные книги были единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости, содержали принципы гласности и достоверности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в эти книги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы. Иначе говоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующих записей в вотчинные книги.2 Такие записи предоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если его право было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не были указаны. Внесение записи о праве имело публичный характер.1

Таким образом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации о своих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст. 8, 20 проекта Вотчинного устава в дальнейшем совершение сделок отчуждения прав на недвижимость, ее залог производились исключительно в соответствии с правами, зафиксированными в вотчинной книге.

Структура проекта Вотчинного устава, согласно ст. 2, такова:

1) общие положения;

2) раздел о вотчинных правах, включающий главы о правах собственности, об ограничениях права собственности, о правах по договорам найма и о залоговых правах;

3) раздел о вотчинных книгах;

4) раздел о вотчинном делопроизводстве;

1 Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Цивилистические записки. Уральское отделение Российской школы частного права. М., 2001. С. 220.

2 Гантовер А.В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 208-209.

5) раздел о первоначальной записи имений (недвижимого имущества);

6) раздел о вотчинных книгах на недвижимость казны.

Проект Устава предполагал обязательное первичное «укрепление прав» посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях:

а) при отчуждении недвижимости, ее залоге;

б) при совершении сделок с недвижимым имуществом требующих, согласно закону, совершения крепостного акта;

в) при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами.

По общему правилу запись прав в крепостную книгу производилась на основании заявления собственника недвижимости при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах на это имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия у заявителя надлежащего подтверждения его прав на недвижимость вопрос о праве собственности решался в судебном порядке. Сведения о величине и составе недвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленных собственником достоверных документов с указанием источника, из которого эти сведения получены.2

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений -«вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение

крепостных актов на недвижимость.

Согласно духу проекта Устава, залог должен был получить значение обременения и ограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее «укрепление прав», до тех пор, пока данный залог

1 Там же. С. 227.

2 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 15-17.

3 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 105-106.

не будет соответствующим образом погашен1, т. е. «внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установление залогового права есть акт чисто внешнего, формального характера».2

Появление, согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имело революционное значение для ипотечного оборота в России. При этом «институт гласных вотчинных книг только тогда в состоянии отвечать вполне своему назначению - служить действительным основанием вотчинного оборота, когда не только лишь установление залоговых прав, но и прекращение их соединено с производством по книге надлежащей записи», позволяющей всем заинтересованным лицам в любое время убедиться в том, действует ли залог на интересующую их недвижимость или прекратился.

Данный проект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношение регистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положения межевого дела (землеустройства). Вводимое «укрепление прав» в виде вотчинной системы решало задачу «юридической крепости и определенности прав на недвижимое имущество».4 Межевание земель в России в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить об имеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя. Границы смежных земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначале завершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие же предлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинных книгах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объект недвижимости,

1 Гантовер А.В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 6.

2 Там же. С. 324.

3 Там же. С. 760.

4 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 34.

без его местоположения в пространстве.1 Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными. В результате российское дореволюционное право так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее. Изучение архивных материалов в Архиве Ставропольского края показало, что в Ставропольском крае к началу 20-го века имелись юридико-технические предпосылки для развития учета недвижимого имущества. Так, фиксировалась задолженность частного землевладения, большое значение придавалось правовым аспектам аренды и порядку сдачи в аренду земель губернского города, оценке земли в связи с фискальными целями государства.2

1.2. Происхождение церковного имущества, прав на него и систематизация вотчин в источниках русского права.

С принятием христианства важную роль в жизни Руси приобрела церковь. Она выступала как огромная идеологическая сила, используемая князьями для укрепления своей власти. Вместе с тем, сделав христианство своей религией, киевские князья давала решительный отпор попыткам Византии использовать данную религию для подчинения себе молодого киевского государства. Таким образом, в политическом плане следовало использовать церковь для упрочения власти, повышения грамотности и просвещения. Но при этом в политике по укреплению прав на недвижимое имущество следовало учесть баланс интересов государства и церкви.

Приняв христианство и превратив его в государственную религию, Владимир возложил на народ расходы на содержание служителей церкви. Были установлены десятина и особый церковный суд, доходы от которых

1 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). М., 1999. С. 274.

2 Задолженность частного землевладения городских недвижимых на Северном Кавказе. Ставрополь. 1906. Правила для оценки мелких земельных и лесных участков и оброчных статей, отчуждаемых из казны и приобретаемых казною на основании закона 1897 года.

шли на содержание церкви. Вместе с тем, формирование церковного имущества, так же как и его укрепление происходило в весьма противоречивых формах. Ведь сама церковь с осуждением относилась к целому ряду проявлений имущественных отношений.1

Однако формированию имущества церкви способствовали ряд функций, возложенных князьями на церковь, например, надзор над торговыми мерами и весами, обязанность следить за их точностью.

Наиболее полный тип частной собственности представляет церковное имущество. Права церкви на недвижимое имущество отличались наибольшей полнотой и независимостью, что объясняется двумя причинами:

а) церковь, в те времена множественности и взаимной борьбы земель, пользовалась, так сказать, экстерриториальностью, ее права не зависели от смены князей, ибо она являлась учреждением одинаково дорогим для всех.

б) церковные власти, как греческие, так и русские по происхождению, руководствовались византийским правом и, следовательно, проникались твердыми и ясными понятиями о частной собственности, вошедшими в него из римского права (впрочем, далеко не могли провести их во всей полноте на новой почве).

Такой подход сформировал особенности правового режима церковных имуществ. Недвижимые владения церкви находились в известной зависимости от государства.

Именно церковью впервые был принципиально поставлен вопрос о независимости права собственности церкви на имущество, об укреплении этого особого положения. Сохранились от конца XIV и от XV веков свидетельства о том, что руководители русской церкви обращались с настойчивым увещеванием и требованием оставить церковное и монастырское имущество неприкосновенным, в полной собственности церквей и монастырей. Это свидетельствует о том, что уже тогда в Новгороде

1 Памятники древнерусского канонического права. Ч. 1. «Русская историческая библиотека», изд. 2, тУ1, СПб, 1908, с. 275.

и Пскове имели место нападки на имущество церквей. В борьбе с этими нападками русская церковь отстаивает теорию неприкосновенности церковного имущества.1

Неприкосновенность церковных имуществ доказывается в грамоте митрополита Киприана новгородскому архиепископу Иоанну (1392), специально посвященной этому вопросу: « А что погосты и села и земли и воды и пошлины, что потягло, и церкви божьи, или купли, или кто дал по души памяти деля, а в то ниедин хрестианин не вступатися в церковныи пошлины, ни в земли, ни в воды, блюлся бы казни святых правил; а кто будеть вступился, и тот бы престал от сего часа»2.

В 1395 году подобные наставления повторяются в послании митрополита Киприана в

Псков. О неприкосновенности церковных имуществ говорилось в поучениях митрополита Фотия великому князю Василию Дмитриевичу (около 1410года).4 Новгородский архиепископ Симеон поучает в 1419 году псковичан: «... церковь божию не обидите. в земли, в воды, в суды, в печать и во все пошлины церковныя не вступайтеся».5

Тот же подход находим в послании митрополита Феодосия Новгороду в 1463 году, в его послании псковичанам в 1463-1465 годах.6

Церковь становилась самостоятельным субъектом права наряду с государством, что предопределило их столкновение в борьбе за права на недвижимые имущества. На протяжении всей последующей истории шла борьба вокруг отстаивания принципа неприкосновенности церковных имуществ.

В XVI веке наиболее острые формы приобрел вопрос о монастырском землевладении. В. Ключевский писал, что острота данного вопроса

1 Памятники древнерусского канонического права. Ч. 1. СПб, 1908. С. 229-230.

2 Там же. С. 230-231.

3 Там же.

4 Там же. С. 289-304.

5 Там же. С.402.

6 Памятники канонического древнерусского права. Ч. 1, СПб, 1908. С. 695-698.

сопоставима с остротой вопроса об освобождении крестьян накануне реформы 1861 года. Крупные и крупнейшие монастыри владели десятками и даже сотнями тысяч десятин земли, нередко разбросанных в различных местах.

Наиболее важным способом приобретения имуществ церковью являлось пожалованье их со стороны государства.

Жалованными грамотами князья предоставляли монастырям и церкви различного рода льготы и привилегии, ограничивающие права местной киевской власти на земле, предоставляя им право осуществлять суд в отношении населения и собирать с него различные налоги и сборы. Наибольшее число сохранившихся жалованных грамот относится к Х1У-ХУ векам.1 Жалованные грамоты русских князей ХШ-ХУ1 веков обеспечивали привилегии, выражали институт, тождественный западноевропейским иммунитетам. Судебный и податной иммунитет был неразрывно связан с землевладением, в том числе с системой церковного землевладения. Степень полноты судебных прав землевладельцев, предусмотренная жалованными грамотами, была различной в различных княжествах, а также изменялась со временем. Монастырское землевладение образовалось и росло за счет княжеских пожалований, вкладов феодалов и других богатых людей «на поминовение души», вкладов при пострижении в монахи князей, бояр, дворян и купцов, покупки земли монастырями, за счет освоения новых земель, а часто и грубого захвата монастырями уже освоенных земель окрестных земель. Упоминание об этих источниках можно обнаружить в работах В.Ключевского.1 Вопрос о монастырских землях приобретал особую остроту на фоне процессов централизации российского государства. Другим источником церковных имуществ были дарение и завещание со стороны частных лиц. В специальной литературе особо обращается внимание на право церкви участвовать в наследовании имущества частных лиц,

1 См. об этом. Н.П. Павлов-Сильванский. Иммунитет в удельной Руси. СПб, 1900. С. 3.

2 Там же.

впоследствии обратившееся в право присвоения всех выморочных имуществ. В земском периоде, глубоко исследованном М.Ф. Владимирским-Будановым, наблюдается установившееся обычаем и укрепленное законом право церкви на часть наследства при наличии наследников («часть дати по душе»,-говорит Русская Правда). Проявляется также, что лица, не имея законных наследников, передают по завещанию свое имущество церковным учреждениям. Так, при отсутствии завещательных распоряжений выморочные имущества в соответствии с Русской правдой, идут князю. Кроме указанных главных способов приобретения имуществ, церковь могла приобретать их и всеми другими гражданско-правовыми способами наравне с частными лицами, а именно: куплей (например, митрополит Петр купил город Алексин), по залогу. Историки обнаруживают и иные подходы, например, несмотря на воспрещение церковным учреждениям использовать принципы капитализации закладной, данный порядок нарушился, приведя к возникновению права собственности на церковное имущество. Особый способ приобретения имущества для монастырей - это вклады, т.е. обязательное дарение при вступлений лица в монастырь, так что иногда население жаловалось на высокую таксу вкладов в их местных монастырях: «Которые посадские люди и волостные крестьяне в Успенском монастыре хотят постричься, и архимандрит и старцы вкладу у них просят дорого, с человека по 10 рублей, и по 15 и по 20, а с убогого человека меньше 10 рублей не взымут».1

Указанными способами приобретения имуществ церковь располагала до XVI в. Со второй половины этого столетия государство начинает политику постепенного сокращения церковных имуществ. Чрезмерное расширение церковных имуществ, занявших целую треть территории государства, являлось препятствием для проведения новой политики в области построения мощного, централизованного российского государства.

1 В.Ключевский. Курс русской истории. Ч. II, М, Соцэкгиз. Гл. XXXIV-XXXVI.

Обнаружилась потребность в землях для служилых людей московского

князя.

Так, Иван III конфисковал земли не только светских феодалов, но и духовных. Например, в 1478 году он отобрал у новгородского архиепископа 10 волостей, все его новоторжские земли, а также половину вотчин новгородского духовенства. В других присоединенных землях было проведено некоторое ограничение монастырского землевладения: служилым людям бывших удельных князей было запрещено отдавать свои земли монастырям.2

В самой церкви сторонники и противники монастырского землевладения разделились на два течения: «стяжателей» и «нестяжателей». Так как именно стяжатели в большей мере выражали интересы русского централизованного государства, а последнее нуждалось в таком союзнике, как церковь, победила, хотя и с некоторыми оговорками, точка зрения стяжателей. Так как наилучшим выразителем их взглядов являлся игумен Волоколамского монастыря Иосиф Волоцкий, стяжателей стали называть иосифлянами. Среди нестяжателей наибольшую популярность получили взгляды Нила Сорского, монах Кирилло-Белозерского монастыря. Он выступил с резкой критикой монастырского землевладения на церковном соборе 1503 года. Эти же идеи проповедовал Вассиан Патрикеев. Однако собор 1503 года отверг идеи нестяжателей и провозгласил принцип

неприкосновенности и неотчуждаемости монастырских владений. Специальный трактат в защиту монастырского землевладения написал в этот период Иосиф Волоцкий: «Божественное писание не позволяет обижать и простых людей, тем более церковь... Всякий, кто покушается на это имущество, подлежит проклятию.. ,»5

1 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 511-512.

2 История русской экономической мысли. Т. 1. Ч.1. С. 116-117.

3 Там же.

4 Там же.

5 Там же. С.125

В дальнейшем после смерти И. Волоцкого его место занял Даниил, митрополит всея Руси с 1522 по 1539 год.

Отметим при этом, что такая борьба развернулась к этому времени и в других государствах. В Англии к конфискации земель у монастырей призывал Джон Виклеф, а в Италии - Савонарола.1 Первое ограничение прав церкви в этом направлении сделано было на Стоглавом соборе; он постановил, чтобы каждое приобретение производилось с разрешения и утверждения государственной власти.

На Стоглавом соборе в 1551 году Иван IV выступил по поводу монастырских верхов, обвинил в неправильности расходовании монастырских средств, в стремлении монастырей жить за счет государства.

Собор принял наказ монастырям, по которому контроль над монастырской казной был возложен на царских чиновников, дворецких и дьяков. Но основным вопросом был вопрос о монастырском землевладении. Соборным приговором было решено архиереям и монастырям как покупать чьи-либо вотчины, так и принимать и принимать их по духовным завещаниям без разрешения царя.2

Вотчины, которые впредь будут куплены или получены по духовным завещаниям, подлежали конфискации. Это запрещение, в силу слабой реализации, было повторено в 1562, 1572, 1580 годах. Так, собор 1572 г. запретил большим монастырям приобретать вотчины и по дарственным. Собор 1580 г. прекратил приобретения по купчим, закладным и по завещаниям. Наконец, собор 1584 г. обобщил все эти частичные ограничения общей формой. Для церкви осталась, таким образом, возможность приобретать имущества только через пожалование со стороны государства, но этот источник уже не был так обилен, как прежде, при общем стремлении государства к сокращению церковных имуществ.

На соборе 1580 года все же была провозглашена неприкосновенность

1 Там же. С.129.

2 Там же. С.170

наличных владений церкви и монастырей, полученных по завещаниям, а вместе с тем, категорически запрещено архиереям и монастырям увеличивать свои владения каким-либо иным способом, покупкой, приемом в заклад и по душам.

Попытки Ивана IV по-разному оцениваются в литературе различных периодов.1 Усилия государства были впоследствии осуществлены Петром Великим. Именно при нем были ярко выражены попытки обращения церковных имуществ под контроль государства. Уже на Стоглавом соборе было постановлено, что монастырская казна подлежит учету царских дворецких и дьяков; новый настоятель, «усчитывая» прежнего «во всяком приходе и расходе», составлял описи и отправлял их в приказ Большого дворца.

Стремлению государства к отчуждению церковных имуществ церковь противопоставляла принцип неотчуждаемости своих имуществ (как и в Западной Европе — шапш шогШа), ссылаясь на то, что этот принцип имел силу и в первые времена церкви в Византии.

На огромных территориях церковных имуществ возможен был такой же процесс образования условных прав частных лиц, как и на государственных имуществах: церковные учреждения раздавали земли своим служилым людям или на правах жалованных вотчин (без права свободного отчуждения), или на правах поместного владения. Так как церкви принадлежали иногда целые волости, то в этих последних сохранялись и развивались права общинного (крестьянского) владения с такими же отношениями к правам церкви, в каких стояли черные волости к государству. Нечто аналогичное изложенной борьбе прав казны, общин и частных лиц представляет внутренняя судьба церковных имуществ. Церковь выделяла своим служилым людям - архиерейским дворянам и детям боярским -поместья на таком же основании, как и государство. По межевой инструкции

1 См. Павлов А. Исторический опыт секуляризации церковных земель в России. Ч.1, Одесса, 1871. С.151.

1754 г. такие поместья отданы в собственность потомкам тех, кто получил церковные поместья, если только эти потомки остаются на службе церкви.

Но тогда же возник гораздо более существенный переворот: вопрос о секуляризации церковных имуществ.1

Реформы Петра I православной церкви затрагивали вопросы учреждения Духовной коллегии и упразднения Патриаршества в России.

В современной литературе стремление подчинить управление церковью государству рассматривается как проявление протестантистских настроений Петра I. Вопрос этот колебался до Екатерины II: с 1701 года до учреждения Святого Синода (1721 г.). Петр заявлял намерение совершенно отобрать церковные имущества; но, не приводя этого в действительное исполнение, он отделил (указ от 31 января 1701 г.) от управления церковными имениями от прочих дел церковного управления, подчинив первое государству (в монастырском приказе). Этот порядок был аналогичен со взятием у собственника имущества в опеку: церковным учреждениям выдавалось определенное содержание, для чего были отделены определенные вотчины, а остальные находились в непосредственном распоряжении государства (так называемые «заопределенные вотчины»). С учреждением Синода имущества опять переданы в заведование церкви, то есть, Синода, но это только потому, что Синод, по мысли Петра, был одной из государственных коллегий. Распределение доходов с этих имуществ на государственные и общественные потребности оставалось обязательным и для Синода.3

Многие связывают такие попытки Петра с ростом военных расходов, он искал новые источники ведения войн. В этой связи Петр ввел должность местоблюстителя патриаршего престола, имуществом церкви стал ведать

1 Вопросы, связанные с церковными имуществами наиболее полно исследованы в работе М.Ф. Владимирского-Буданова. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. 1995. С.510-516.

2 См. Учебные программы по специальности «Юриспруденция». Специальные курсы. М. Зерцало-М. 2001. С. 11.

3 Там же.

Монастырский Приказ. Доходы от него шли в царскую казну. По сути дела Петр провел частичную секуляризацию, продолжил попытки своих предшественников и предвосхитил полную секуляризацию, объявленную в 1764 году.1

К. Валишевский, например, писал, что «посещения Немецкой Слободы и пребывание в Голландии и Англии сделали молодого монарха неспособным согласиться с идеей разделения власти и принять схоластический принцип, по которому два светила независимо одно от другого освещают жизнь народов».2 Секуляризация церковных земель и потеря Русской православной церковью самостоятельности произошли при Екатерине II.

1.3. Узаконение недвижимости в Указе Петра I «О единонаследии», его правовые и социальные последствия.

Первые постановления о продаже и покупке имуществ, впрочем только движимых, находятся в договорах Русских с Греками и в Русской Правде. Первый пример покупки недвижимых имуществ Н.П. Павлов-Сильванский в своей книге «Государевы служилые люди» указывает, что именно в указе Петра I о единонаследии от 23 марта 1714 года: «всех недвижимых вещей, т. е. родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, лавок не продавать и не закладывать, но обращаться оным в род». Этим, во-первых, поместья приравнены к вотчинам, и хотя для обоих видов имущества постановлено новое общее ограничение, но такое, какое могло быть постановлено только относительно вотчин, но не поместий (в их прежнем значении), т. е. поместья признаны окончательно родовой собственностью.3

Авторитетный датский историк Х. Фляйшхакер считал, что Указ о единонаследии 1714 г., это «любимое детище социального законодательства

1 В.И. Буганов. Петр Великий и его время. М., Наука. 1989. С.50

Казимир Валишевский. Петр Великий. Том 2. М., Бек, 1996, с. 356. А также: Н.И. Павленко. Петр первый и его время. М. Просвещение, 1989. С. 140-141.

3 Павлов-Сильванский Н.П. Государевы служилые люди. Сочинения. СПб., 1909. Т. 1. С.225, 231

Петра», был составлен таким образом, чтобы заставить не обладавших правом наследования помещичьих сыновей искать иных средств к жизни -прежде всего в сфере торговли и промышленности - и тем самым способствовать созданию предприимчивого третьего сословия.1 Такого же мнения придерживался Павлов-Сильванский Н.П. в своей книге «Государевы служилые люди».

Однако не случайно, что именно этот указ из преобразований Петра принадлежит к наиболее дискуссионным. По мнению Р. Виттрама, этот указ - типичное выражение «многоцелевого мышления» реформатора, отчего его нельзя анализировать односторонне, только как содействовавший сословной мобильности, хотя многие другие законоположения дают основания для подобной оценки.2

В советский период указ от 23 марта 1714 года рассматривался как проявление значительного усиления крепостного права в России. Так, А.И. Пашков писал, что «этим указом был закончен еще ранее происходящий процесс слияния двух форм землевладения, вотчинного и поместного, в одну форму - наследственного владения, хотя некоторая разница в распоряжении вотчиной и поместьем фактически сохранялась до конца XVIII века.

Как указывают исследователи, уже к XYII веку поместное землевладение весьма приблизилось к вотчинному, поскольку, с одной стороны, по Уложению 1649 года был установлен переход поместья к сыну вместе с обязательством службы государству, а с другой - и вотчинник, наследственно владеющий имением, наряду с помещиком был обязан

служить государству.

В указе 1714 года существенное значение придавалось делению имущества не на вотчинное и поместное, а на движимое и недвижимое.

1 Ханс Баггер. Реформы Петра Великого. Обзор исследований реформы Петра I. Пер. с датского к.и.н. Возгрина. М., «Прогресс». 1985. С. 101.

2 Wittram R. Peter I. Bd. II. S. 39-40, 45-46, 130-133.

История русской экономической мысли. Том 1. Часть1. С.294. А также: Хрестоматия по истории государства и права СССР. Под ред. Ю.П.Титова и О.И. Чистякова. М.: Юридическая литература, 1990. С. 203-219.

Впервые устанавливались различные правовые режимы наследования для движимого и недвижимого имущества, таким образом коренные изменения претерпел порядок наследования дворянского владения. Указом 1714 года была оформлена юридически наследственность всякого дворянского имения и установлен различный порядок наследования для движимого и недвижимого имущества. Раздел недвижимого имущества между наследниками отменялся, выделялся по указанию владельца имущества единственный наследник недвижимого имущества. При отсутствии такого указания недвижимое имущество переходило к старшему сыну умершего владельца. Движимое имущество делилось между всеми наследниками.

Мотивы реформы излагались в самом указе и были направлены на усиление дворянского сословия. Если не прекратить раздела, знатные фамилии в конце концов станут однодворцами, поселянами, «как уже много тех экземплеров (образов) есть в Российском народе». В результате установления единонаследия «фамилии не будут упадать, но в своей ясности непоколебимы будут чрез славные и великие домы».1 Уже с конца XVII в. начинается утверждение принципа индивидуальной собственности на землю, окончательно завершенное в XVIII в. Право родового выкупа осталось единственным отголоском старины, но зато с отличиями весьма значительными от древних форм этого права. Все недвижимые имущества, кроме посессионных, подлежали праву родового выкупа. Только в 1799 г. сенат разъяснил, что выкупу подлежат родовые, но не благоприобретенные имущества. По законам же Петра оба эти вида имуществ были слиты в один: выкупу подлежали и благоприобретенные имущества. При господстве начала семейной собственности, право выкупа не могло принадлежать (и не принадлежало) нисходящим. Теперь (по указам 1737 и 1744 гг.) это право, прежде всего, принадлежит нисходящим (по указу Петра, только главному наследнику) и не идет далее племянников продавца (последнее, впрочем,

1 Цит. по: История русской экономической мысли. Том 1. Ч. 1. С. 295.

отменено указом 1766 г.). Затем срок выкупа сокращен с 40 лет на 3 года.1

Хотя новый указ о единонаследии, как противоречащий установившимся традициям дворянства, был отменен в 1730 году, имения снова стали делиться, тем не менее наследственность помещичьего владения устойчиво сохранялась, что способствовало не только укреплению крепостного права, но и вызвало немало комментариев, посвященных идейным истокам данного указа и его значению.

В специальной литературе обращено внимание и на идейные истоки данного указа. Так, Ф. Салтыков советовал Петру I установить в России майорат. Он считал, что «недвижимое владение «господ и дворян» после их смерти следует передавать старшему сыну, а младшие сыновья должны довольствоваться своей долей в движимом имуществе».1 Мотивы такого подхода заключались в том, что такой порядок будет служить упорядочению фискальных черт системы, стимулированию инициативы младших братьев. Ф. Салтыков предлагал также установить в России для дворян по примеру европейских государств особые титулы - чины: ландграфов, маркизов, графов, баронов и др., в зависимости от количества крестьянских дворов, имеющихся у дворянина, и присваивать им соответствующие гербы.

Ф. Салтыков советовал также и русские города превратить в княжества, маркизанства, графства, с тем, чтобы по примеру Англии название города, но без владения и правления им, было присвоено дворянским титулам. В «чины» должны быть обращены и вотчины монастырей, церквей с установлением для них особых гербов. Любопытно, что это мероприятие, имеющее целью возвысить феодальную аристократию, Ф. Салтыков мотивировал интересами казны, предлагая установить плату за регистрацию гербов тем более высокую, чем выше дворянский титул.

Как видим, подходы Ф. Салтыкова о необходимости установления майората в России отчасти совпадает с тем обоснованием, которое дал Петр I

1 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс», 1995. С. 552.

своему указу 1714 г. о единонаследии. Однако заметны и различия в подходах. Ведь сама мысль о введении в России единонаследия возникла у Петра задолго до записки Ф. Салтыкова. Да и сам указ Петра I в ряде важных моментов отличался от предложений Ф. Салтыкова. Последний предлагал майорат в полном смысле слова, т. е. обеспечение интересов старшего сына. Указом же Петра I был установлен переход недвижимого владения одному из сыновей, независимо от старшинства. Предложения Ф. Салтыкова имели в виду владение только «господ и дворян», а указом 1714 г. новый порядок наследования был установлен для владельцев всех сословий. Возможно, однако, что предложение Ф. Салтыкова о майорате ускорило издание Петром I указа о единонаследии.2

Предложения Ф. Салтыкова, относящиеся к области сельского хозяйства, немногочисленны. Он рекомендовал организовать межевание

- 3

земель для устранения ссор из-за межей.

Но ограничение, постановленное Петром I в Указе о единонаследии 1714 г., не удержалось: императрица Анна Иоанновна, отменив закон о единонаследии, оставила в силе уравнение поместий с вотчинами: «Повелеваем впредь с сего нашего указа, как поместья, так и вотчины именовать равно одно - недвижимое имущество - вотчина»; таким образом, закон ясно истолковал, что новое понятие «недвижимое имущество» равняется прежнему понятию «вотчина». Но и это последнее понятие имело разнообразный смысл в древнем московском праве.4 Какие же права распоряжения предоставлены вотчинникам на недвижимое имущество (и в том числе на бывшие поместья)? Уже закон о единонаследии разрешал продажу по нужде, отдачу в приданое и распоряжение на случай смерти. Но прочие права распоряжения, а также вопрос о полном праве собственности

1 Цит. по: История русской экономической мысли. Том 1. Часть1. С. 367

История русской экономической мысли. Т. 1. Ч. 1 под ред. А.И. Пашкова. М., 1955. С.366-367.

3 Там же. С. 371.

4 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс». 1995. С. 551.

на эти имущества законодательно не были установлены вплоть до Екатерины II.

Для успешной хозяйственной деятельности, по мнению Екатерины II, нужно чтобы «всяк несомненно был уверен, что он ради собственныя своея пользы стараться должен». И далее «не может земледельство процветать тут, где никто не имеет ничего собственного».1

Однако на практике крестьянам, например, предлагалось ограниченное право собственности лишь на движимое имущество.

Земли лиц низших служб, прежде состоявшие в общинном пользовании таких лиц, подверглись рассортировке при Петре II (в 1727 г.) и при Елизавете Петровне (по межевой инструкции 1754 г.). Большая часть таких лиц распределена по другим сословиям (в солдаты, на гражданскую службу, в торговый класс) и вместе с тем лишена прав на пользование землею: земли их признаны казенными. Те же из упомянутых лиц, которые попали в государственные крестьяне, продолжали пользоваться землей, но земля эта окончательно признана казенной. Но одна часть этих лиц составила новый разряд - однодворцев, за которыми была признана земля как их собственная, но не на личном, а на общинном праве с воспрещением владельцам всяких прав распоряжения этой землей. Люди, выслужившиеся из этих разрядов в офицерские чины, получают участки на личном праве.

В отношении прав черных сельских общин на землю была проведена резкая разграничительная черта между правами казны и частных лиц. По межевой инструкции 1754 г. вообще вся сельская земля, не состоящая за кем-либо из служилых лиц на вотчинном и поместном праве, признана казенной. Земли, отмежеванные вновь на целые общества, считаются казенными, состоящими лишь в пользовании общин. Частные лица, прежние члены общин, которые успели овладеть участками прежней общинной земли и распорядиться ими посредством продажи или отдачи в монастырь, не

1 Наказ императрицы Екатерины II, данный Комиссии о сочинении проекта нового Уложения», под ред. Н.Д. Чечулина, СПб. 1907. С.XXXVШ

признаны собственниками: сделки их уничтожены и отчуждение ими земель, хотя бы оно совершено было 100 лет назад (то есть, после Уложения царя Алексея Михайловича), не признано законным; земли возвращены в казну; лишь сделки, совершенные крестьянами и посадскими одного уезда или города между собою, признаны действительными и, следовательно, отчасти, утверждено законом частное землевладение, возникшее на развалинах общинного. Таким образом, общинное землевладение, существовавшее в особенности на севере России, вытеснено и отсюда частью правами отдельных лиц, а главным образом - правами государства.

Прежнее право государства, простиравшееся на всякие земли, и общинные и частные, окончательно отстраняется. Казна, как фиск, является частным (юридическим) лицом, наравне с другими субъектами имущественных прав, на земли, ей собственно принадлежащие.

В сфере прав городской общины произошел обратный переворот: здесь, по разрушении общины, берет перевес не право казны, а права частных лиц. Указ 1700 г. позволил свободное обращение дворов в городах между беломестцами и черными людьми, т. е. права последних совершенно уравнены с правами первых. 1

Новые ограничения частных вещных прав, вытекающие из полицейских и фискальных целей государства, возникали из следующих вопросов: принадлежит ли собственнику только право на поверхность земли или и на ее недра?

Так, М.М. Щербатов считал, что «только дворянство может иметь исключительное право владеть землей, населенными деревнями с крепостными людьми, всеми земляными произращениями и недрами»2.

М.Ф. Владимирский-Буданов писал, что вопрос этот не ставится в допетровском праве: кто хотел, мог копать и добывать руду или камни

1 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс», 1995. С. 553.

2 М.М. Щербатов. Размышления о дворянстве. Соч., т. 1. С. 221.

беспрепятственно; таким образом, фактически утверждалась мысль о принадлежности частному владельцу и недр земли. Петр I, заботясь о расширении рудокопного дела, в указе об учреждении берг-коллегии (1719 г.) выразил противоположный принцип: «нам одним», яко монарху, принадлежат рудокопные заводы»; хотя в том же указе выражено, что государь «милостиво соизволяет употребление их (т. е. рудокопных заводов) всем и каждому», но это обозначало только наилучший способ осуществления государством своего права: добыча металлов и минералов осталась привилегией казны; нашедший руду или минералы обязан объявить правительственным чиновникам, и если хочет устроить завод, то просить позволения на то. Каждый может отыскивать руду и устраивать заводы на чужой земле; в последнем случае собственник обязан предоставить предпринимателю участок в 250 сажен в длину и ширину. Но так как трудно разграничить право на поверхность земли от права на ее недра, то права заводчика и землевладельца разграничены так: заводчик обязан давать собственнику 32-ю долю дохода, но казна имеет преимущество: ей заводчик уплачивает 10-ю долю прибыли; кроме того, добытые металлы продаются заводчиками в казну по таксе, назначенной берг-коллегией, и лишь тогда, когда казна не захочет или не в состоянии купить, заводчик получает право вольной продажи. Всякий, утаивший руду на своей земле или не допускающий устройства завода, подлежит или телесному наказанию, или смертной казни и конфискации имения. Ясно, по мысли законодателя, частные предприниматели являются лишь промышленными агентами казны, которой принадлежит все, находящееся в недрах земли; уплата же собственнику 32-й доли прибыли делается не за добытые из земли сокровища, а за отнятие возможности пользования поверхностью участка.1

М.Ф. Владимирский-Буданов показывает, как вопрос о собственности решался в русском праве применительно к лесам, которые долго не

1 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С.555.

становились объектом частного вещного права, будучи признаваемы общей собственностью общин или государства. Исследователь проследил эволюцию узаконений на этот счет: Петр I (указом 1703 г. и инструкцией вальдмейстерам и обер-вальдсмейстерам 1723 г.) ограничил права собственников лесов из видов государственных (для надобностей флота). Екатерина I смягчила, было эти узаконения, но Анна Иоанновна (в 1732г.) еще усилила строгость петровских указов. Все леса в известных местностях объявлены заповедными. Таким образом, говоря вообще, вся лесная растительность изъята из прав частного владения собственника земли; последний сохранил лишь некоторые права пользования.

Права на промышленные заведения, поскольку они существовали до Петра, составляли предмет неограниченного права частной собственности. Петр I в 1704 году объявил все частные мельницы казенными оброчными статьями и положил оброк в виде уплаты в казну 4-й части дохода, хотя поправлять их и содержать обязаны были владельцы; в случае утайки доходов предписано отдавать мельницы на оброк сторонним лицам, впрочем, с уплатой 3/4 оброчной суммы владельцам. Почти в такой же степени ограничены права частных лиц на фабрики и мануфактуры. Истинным хозяином их была мануфактур-коллегия: частные предприниматели не только были обязаны спрашивать разрешение на устройство их, но у тех из них, которые запустили бы фабрики, они отбираются в казну; фабриканты ежегодно обязаны доставлять образцы своих изделий мануфактур-коллегии.

Ряд ограничительных условий, которым подлежало право собственности (в особенности на недвижимое имущество) как до Петра I, так и при этом императоре, подал повод к мысли, что вообще отвлеченное понятие о праве собственности не существовало у нас до Екатерины II. К этому подавало повод и то обстоятельство, что в древние эпохи в русском языке не было общего термина для обозначения этого понятия, что принадлежность вещи лицу обозначалось титулами ее приобретения: «купля», «отчина», «приданое», «примысел» или некоторыми частными

чертами, истекающими из вещных прав, например, «вечное потомственное владение». Но подобный общий вывод лишен основательности: право собственности вообще зарождается вместе с обществом; вопрос может существовать только в отношении к праву собственности на недвижимые вещи; но и в отношении к этим вещам купленные вотчины уже давно приблизились к понятию собственности. Ко временам Екатерины II в сознании общества уже готовы были представления о полной собственности и на недвижимые вещи, и в частности на населенные земли, особенно когда Петр III снял с дворян обязанность военной службы государству.

Во всяком случае, как об этом писал, например, М.Ф. Владимирский-Буданов, именно Екатерине принадлежала заслуга утверждения общего понятия о праве собственности в законодательстве; к этому она пришла не одним историческим путем развития русского права, но главным образом на основании учений европейских юристов и примера соседнего польского государства:

а) Императрица в первый раз ввела в своих указах термин «собственность»: именно в актах учреждения знаменитой комиссии для разработки проекта нового уложения (в наказе генерал-прокурору) находим следующее определение права гражданского: «Рассуждение о взаимности всех граждан между собою составляет право гражданское, которое сохраняет и в безопасность приводит собственность всякого, гражданина». По программе нового уложения, составленной императрицей, «право над вещами» определяется как «право, которое каждый член общества гражданского имеет над имениями, справедливо приобретенными»; имения разделяются на движимые и недвижимые; следовательно, здесь совершенно уравнивается отношение владельца к тем и другим. К понятию недвижимых имуществ определительно отнесены указом Петра III (от 20 апреля 1762 г.) дворы, заводы и фабрики с различными строениями; при Екатерине (1762 г.) этот вопрос вновь рассмотрен и утвержден, впрочем, в смысле закона Петра III.

Различие имений благоприобретенных и родовых, исчезнувшее было при Петре, возникло вновь при Екатерине вследствие больших прав распоряжения, предоставленных собственникам благоприобретенных имений.

Права распоряжения имениями определены в Жалованной грамоте дворянству так: «Благородному свободная власть и воля оставляется, быть приобретателем какого имения, благоприобретенное им имение дарить или завещать, или в приданое или в прожиток отдать или передать, или продать кому заблагорассудится. Здесь допущены в отношении к недвижимым имуществам все способы распоряжения, какие издревле практиковались в отношении к движимым вещам, за исключением мены, которая не допущена и позднейшими узаконениями, вопреки примерам допетровского права. «Наследственным же имением (продолжает грамота) да не распоряжает инока, как законами предписано» (ст. 22). Но так как в законах прежнего времени не содержалось точного обозначения прав на родовые вотчины, то лишь последующие, а не предшествовавшие узаконения уяснили это отличие родовых имуществ.

Изложенное постановление о праве распоряжения имуществами не составляет привилегии дворянского сословия: оно буквально повторено и в городовом положении 1785 г. (ст. 88).

Прочность прав на дворянские имения утверждается, во-первых, отменой конфискации имений за преступления) хотя бы и самые тяжкие (Жалованная грамота дворянства, ст. 23; но здесь разумеются и называются лишь имения наследованные - родовые, о благоприобретенных умолчано); во-вторых, запрещением отнятия имений без суда (ст. 24).1

б) Утвердив таким образом понятие о праве собственности вообще, Екатерина затем освободила частные имущества от тех ограничений, которые накопились как в допетровскую эпоху, так и в особенности при

1 М.Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс», 1995. С. 558.

Петре I и ближайших его преемниках; однако и Екатерина, в свою очередь, удержала и даже более точно определила некоторые из таких ограничений. Дворянам предоставляются такие права, которые при новом сословном строе не могли бы им принадлежать и должны бы составлять исключительную собственность лиц городского состояния; иметь фабрики и заводы (в деревнях), иметь дома в городах в них устраивать мастерские, заводить в своих имениях местечки и в них торги и ярмарки. Но, напротив, для лиц прочих сословий не было дозволено приобретать в собственность землю в уездах, не только населенной (с крестьянами), но и ненаселенной. При Петре I было разрешено, купцам, заводящим фабрики или заводы, приобретать к ним деревни с крестьянами с разрешения берг- или мануфактур-коллегии и с тем, что крестьяне составляют принадлежность фабрики и могут отчуждаться только вместе с этой последней. Петр III и Екатерина II воспретили новое приобретение крестьян купцами к фабрикам. Относительно ненаселенной земли, лежащей в уездах, владение ею воспрещалось для недворян уже и раньше, но воспрещение это обобщено узаконениями Екатерины, с исключением в пользу именитых граждан, которым предоставлено право иметь загородные сады и дворы. Разрешение владеть ненаселенными землями для лиц всякого состояния дано лишь Александре I (12 декабря 1801 г.): «Признали мы нужным (говорит этот государь) право приобретения всяких под разними именами известных земель без крестьян и владения всем тем, что на поверхности и в недрах их находится, распространить на всех российских подданных, кроме тех, кои причислены к помещичьим владениям. И вследствие того предоставлять не только купечеству, мещанству и всем городским правом пользующимся, но и казенным поселянам к какому бы они ведомству ни принадлежали, равномерно и отпущенным на волю от помещиков приобретать покупкою землю от всех тех, кои имеют по законам право на продажу». В 1804 г. это право распространено на людей духовного состояния.

Во всем остальном Екатерина II уничтожила те ограничения права

собственности, которые установлены Петром I в интересах государства. Манифестом 28 июня 1782 г. дворянам подтверждено «право собственности не только на поверхности земли, каждому из них принадлежащей, но и в недрах той земли и в водах, ему принадлежащих, на все сокровенные минералы и произрастания и на все из того делаемые металлы»; это вновь подтверждено Жалованной грамотой дворянству 1785 г. (ст. 33). Такое постановление включено в дворянскую привилегию потому, что, по мысли Екатерины, как мы видели сейчас, право на землю принадлежало исключительно дворянам. Из приведенного общего принципа сама законодательница сделала следующие частные выводы: каждый может в своих имениях разрабатывать ископаемые богатства; никто не может заниматься этим в чужих имениях (без согласия владельца), а равно требовать казенных лесов к своим заводам; добытое составляет собственность владельца; лишь за золото и серебро он обязан уплатить в казну 10-ю долю. Ограничения, установленные Петром I относительно лесов, Екатерина II смягчила постепенно, пока, наконец, в манифесте 1782 г. все частные леса, в том числе и заповедные, предоставлены в полное распоряжение владельцев; они могут пользоваться в них всякими родами деревьев, и напротив, никто сторонний, в том числе и казна, не может пользоваться лесом без воли владельца; сторонние могут приобретать от владельца лес по договору. При этом императрица выразила надежду, что владельцы сами позаботятся о сохранении лесов для собственной пользы. В Жалованной грамоте дворянству выражено то же постановление так: «подтверждается благородным право собственности в лесах, растущих в их дачах, и свободного их употребления».

Ограничения в угодьях, рыбной ловле и пчеловодстве уничтожены уже приведенными узаконениями, которыми предоставлено право полной собственности частным лицам на воды и леса. Но еще раньше, в 1775 г., императрица отменила сбор с рыбных ловель, чем эти последние естественно перешли в полную собственность обладателей вод. Точно так же

восстановлено и право собственности на мельницы.

Свобода личной собственности, установленная Екатериной в виде привилегий для двух сословий, обобщалась постепенно при ее преемниках, по мере освобождения прочих классов общества, и в частности сельских обывателей, так что во времена Александра II екатерининский принцип, перестав быть привилегией, стал общей правовой нормой всего населения: казенный интерес, столь заметный еще в первых изданиях свода, сменяется господством полноправия в гражданских отношениях.

Остались и удержаны в законе лишь те ограничения вещных прав лица, которые необходимы для сохранения свободы имущественных отношений других лиц, т. е. сервитуты. В пользу государства удержано право экспроприации для государственных потребностей. Новый тип гражданских прав, в особенности же вещных отношений, ждет выражения в новом гражданском уложении.1

На основе вышеизложенного можно сделать следующие выводы, характеризующие историю возникновения права собственности в России (XV - XVIII веков).

Из представленных фактов истории права собственности, в особенности на землю, следует, что история собственности развивается в соответствии с историей других гражданских прав лица: право собственности растет вместе с возрастанием свободы лица и понижается вместе с понижением ее. И наоборот, возрастание или упадок права собственности влечет за собою или возвышение, или понижение личных прав. При полном стеснении лица союзами родовым или общинным, т. е. в древнейшие времена, почти нет следов права частной собственности, разумеется, поземельной. Когда роды и общины сливаются в государстве и стесняются им, то права частных лиц (как личные, так и имущественные) высвобождаются из прежних уз; зато на них налагает руку государство:

1 М. Ф. Владимирский-Буданов. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Изд-во «Феникс», 1995. С. 556-560 .

московские государи, склонные считать себя едиными верховными собственниками. Но в государстве, сфере несравненно более обширной, права частных лиц могут обращаться и возрастать с большим простором, чем в прежних тесных родовых и общинных союзах. Наконец, когда государство в период империи очищается от примесей частноправовых, и личные права граждан высвобождаются, то вместе с тем условные и ограниченные вещные отношения этих последних, сложившиеся в предшествующие эпохи, дорастают до полного права собственности, сначала для некоторых классов общества, потом для всех. Так постепенно одерживается одна из величайших побед человеческих обществ.

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. 1

Видный российский ученый Д.И. Мейер в 1902 году так описывал разделение имуществ на недвижимые и движимые: «недвижимые имущества по нашему законодательству - земли, дома, заводы и так далее; движимые -мореходные и речные суда, книги, карты, инструменты, скот, хлеб сжатый и молотый и так далее. Словом, разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются таковыми и законодательством».2

По мнению профессора Боннского университета, Ю. Барона «телесные вещи бывают или недвижимыми или движимыми, то есть, неспособные к перемещению без повреждения или способные; к первым иногда применяются иные начала, чем ко вторым. Недвижимые (res immobiles), участки (solum, res soli, fundi, praedia) и все то, что с ними естественно или

1 Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С.98.

2 Д.И. Мейер. Русское гражданское право. В 2-х частях. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г., Изд. 2-е, испр. - М.: «Статут». 2000. С. 160-163.

искусственно соединено так, что не может быть отделено без повреждения сущности (substantia) или формы, то есть растения и строения, находящиеся на поверхности участка».1 Такого же мнения относительно разделения вещей на движимые и недвижимые придерживался и А. Боровиковский.

Энциклопедический словарь под редакцией Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона, изданный в конце XIX века дает следующее определение недвижимому имуществу: «недвижимое имущество противопоставляется в гражданских законах имуществу движимому, обнимая собою землю и все, что неразрывно связано с нею по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения. Недвижимое имущество пользуется в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридических норм, нежели движимое имущество. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимых имуществ -земля - в прежнее время, когда денежные капиталы и кредит играли незначительную роль в общем строе хозяйственной жизни, являясь почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность - даже в странах промышленных -является собственностью привилегированною; обладание ею служит показателем политического значения гражданина. Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своею собственностью».3

1.4. Декретирование отмены недвижимости и его правовые

1 Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 1. Изд. 3-е. Кн. 1. Общая часть. -СПб., 1909. С. 87.

2 Боровиковский А. Законы гражданские (Свод законов Т. 10. Ч. 1) с объяснениями по решениям гражд. кассационного департамента и общих собраний его с уголовным, I и II департаментами правительствующего Сената. Изд. 10-е перераб. - СПб., 1901. С. 92-93.

3 Энциклопедический словарь. Под ред. Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. Т. 40. - СПб., 1897. С. 824-825.

последствия в советский период.

Декрет о земле, принятый 26 октября 1917 года первым своим параграфом отменяет помещичью собственность на землю немедленно без всякого выкупа. А второй параграф гласил: «помещичьи имения, равно как все земли удельные, монастырские, церковные, со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов, впредь до Учредительного собрания». Земли рядовых крестьян и рядовых казаков не конфискуются.1

31 января 1918 года был принят Закон «О социализации земли», в статье 1 которого «всякая собственность на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федеративной Советской Республики отменяется навсегда».2

Гражданский кодекс РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».3

В истории создания Гражданского кодекса РСФСР 1922 года есть этап, который в литературе практически до Т.Е. Новицкой не исследовался. В интересной статье, посвященной разработке проекта Гражданского кодекса автор, опиралась не на речь А. Г. Гойхбарга на IV сессии ВЦИК, в которой он представлял новый Гражданский кодекс, а на архивные материалы, попыталась на основе сохранившихся документов восстановить ход работы над проектом Кодекса летом 1922 года4.

1 Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Вып. 2. М., 1993. С. 94.

2 Там же. С. 100-102.

3 Е.С. Болтанова. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5/6. С. 81.

4 См.: Новицкая Т.Е. Неизвестные страницы истории создания Гражданского Кодекса РСФСР 1922 г. // Советское государство и право. 1990. №10. С.112-122

Т.Е. Новицкая показала процесс согласования названия той части Кодекса, которая должна была, по мнению разработчиков, называться «Об имуществах». Однако, с точки зрения Коллегии НКЮ, здесь более подходило заглавие «Объекты права». Она открывалась статьями о разделении имущества на движимое и недвижимое, которые и в Межведомственном совещании вызвали спор. Победила точка зрения представителей Коллегии НКЮ. Проект использовал традиционное деление имущества на движимое и недвижимое. Впрочем, сам термин иногда использовался декретами первых лет Советской власти. Например, он присутствовал в названии Декрета об отмене права собственности на недвижимость в городах.

Следует отметить, что в соответствии с ч. 1, т. Х Свода Законов Российской Империи к недвижимому имуществу причислялись «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Перечень этот, конечно, не был исчерпывающим. Основным критерием здесь являлась такая тесная связь с землей, что передвижение имущества делало невозможным его существование в прежнем качестве. Отмена частной собственности на землю должна была ликвидировать и традиционное деление собственности на движимое и недвижимое имущество. И хотя окончательная ясность в данный вопрос была внесена лишь на сессии ВЦИК, утвердившей Гражданский кодекс, Коллегия НКЮ статьи из проекта исключила.

При обсуждении в Межведомственном совещании много споров вызвала формулировка норм о праве собственности на землю (ст. 21 ГК, ст. 16 проекта). В протоколе заседания Совещания зафиксировано, что «часть участников собрания, оставшаяся в меньшинстве, указывала на необходимость введения в статью постановления IX съезда Советов и III сессии ВЦИК и предлагала именовать землю как собственность государства». Однако большинством голосов было принято решение сформулировать статью так: «Земля является достоянием общенародным и не может быть предметом частной собственности. Владение землей допускается

только на правах пользования». Избранная Комиссией формулировка, конечно, не вполне четко отражала факт перехода земли в нашей стране исключительно в собственность государства. Однако она повторяла статьи Крестьянского наказа о земле, включенного Лениным в Декрет о земле: «Вся земля... обращается во всенародное достояние». Более того, в действовавшей Конституции РСФСР 1918 г. содержалась дословно воспроизведенная в проекте формула «весь земельный фонд объявляется общенародным достоянием» (ст. 3, п. «а»). Для юристов старой школы авторитет действующей Конституции был непререкаем, и менять конституционную формулировку в акте, не носящем конституционного характера, было бы для них непозволительной вольностью. 1

В приведенной работе обращено внимание еще на один важный аспект: Коллегия забраковала ряд статей, содержавших важные для вещного права определения составной части и главной вещи (хотя были оставлены статьи, устанавливающие принадлежность), разделимого и неразделимого имущества, заменимых и незаменимых, потребляемых и непотребляемых вещей. Исследователь справедливо полагает, что причина такого неприятия состояла не только в том, что во всех исключенных статьях упоминалось движимое и недвижимое имущество, а в том, что нормы, в них содержавшиеся, были бы непонятны для народных судей. Создатели проекта Гражданского кодекса в НКЮ, видимо хотели оставить за судьями более широкие возможности для усмотрения при решении гражданско-правовых споров.

В разделе «Вещное право», разработанном достаточно детально и включавшем такие статьи, как «Право владения», «Право собственности» и «Залог и заклад», были отклонены статьи о владении в целом. Негативное отношение к владению основывалось на понимании его как института, присущего исключительно буржуазному праву, хотя были оставлены в ГК

1 См.: Новицкая Т.Е. Некоторые неизвестные страницы истории создания Гражданского Кодекса РСФСР 1922 года // Советское государство и право. 1990. №10. С. 119-120.

РСФСР 1922 г. правила о защите права владельца - несобственника, но применительно к каждому конкретному случаю.

Т.Е. Новицкая отмечает, что Межведомственное совещание обсудило и одобрило статьи о залоге и закладе, а также отдельные виды обязательств. Раздел о залоге обсуждался в Коллегии НКЮ. Различие между залогом и закладом базировалось на классификации имущества на движимое и недвижимое, что позднее было поставлено в вину составителям проекта.

Киндеев К.Я. в 1925 году в статье «О формах землепользования» так характеризует существовавшие способы землепользования, выделяя наиболее перспективные формы: «Несмотря на подтверждение Ш-м Съездом Советов свободного выбора форм землепользования, все же на местах наблюдаются случаи зажима так называемых «единоличных» форм (хутора и отруба). Причины такого административного подхода кроются в непонимании многими работниками мест сущности вопроса о формах землепользования. Согласно земельного кодекса в земельном обществе могут быть три способа землепользования: 1) общинный, с уравнительными переделами; 2) участковый (в виде неизменного пользования в отрубных, хуторских и чересполосных участках) и 3) товарищеский (коммуны, артели и товарищества). Основной формой для большинства районов нашей страны в то время являлась отрубная форма землепользования. В нечерноземной полосе землеустройство шло по линии разбивки существующих селений на отруба, т. к. поселения здесь были обычно небольшие, а в черноземной области желательной формой представлялся отрубной поселок, т.е. расселение больших сел на поселки в 20-30 дворов, с сверстанием всей земли каждого хозяйствующего двора в отдельный участок - отруб».1

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года уже содержал нормы, выделявшие право собственности на недвижимые вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой

1 Киндеев К.Я. О формах землепользования // Хозяйство и управление. Изд-во «Москва». 1925. № 9. С.46-47.

дом, договор купли-продажи и завещание гражданами жилых домов и дач).1

В 1990 году в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя (основывавшегося исключительно на государственной собственности на землю) было направлено, прежде всего на радикальное изменение отношений собственности. Признание в законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории недвижимости.2

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 годах. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно связано (недвижимости по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах являлся основным, но не единственным. Основы содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ такие законодательные акты приняты не были.

1 Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1997. №3. С. 38.

2 Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5/6. С. 81.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.

Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 части первой Гражданского кодекса 1994 года. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах, - (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом (недвижимости в силу закона).

При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако российский Гражданский кодекс не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. Российский ГК не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути, принадлежностью недвижимости как главной вещи. Так, в соответствии с законодательством Франции к недвижимым вещам отнесены: земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т. д., а также машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия.

Категория недвижимости в действующем Гражданском кодексе РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких, как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не

вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с момента извлечения их из состава недр.1

Несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав сегодня находится предприятие, которому и в ГК РФ, и в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально -предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 Гражданского кодекса, а «вводится» в статье 132 Гражданского кодекса, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

«Предприятие как имущественный комплекс, представляет собой в

1 Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 19.

качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абзаце 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т. д.), движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права».1

Текст соответствующей нормы Гражданского кодекса РФ своей внутренней логикой и построением предполагает разнообразное и свободное построение элементов имущественного комплекса, наличие одних и отсутствие других, различное их сочетание. Конкретизация состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом.

«Состав имущественного комплекса, его экономические и правовые границы наиболее четко и ярко проявляются в момент отчуждения предприятия, перехода права собственности или иного вещного права от одного лица к другому. Правильно подчеркивается правоведами, что сущность предприятия, прежде всего, постигается в момент перехода его к новому собственнику. Приобретателю предоставляется возможность так же и в таких же условиях эксплуатировать предприятие, как это делал до него предшественник. Поэтому необходимыми принадлежностями предприятия, составляющими его сущность, являются элементы, нужные для его дальнейшего экономически выгодного эксплуатирования».2

1 Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: Изд. НОРМА, 2002. С. 78.

2 Розенберг В.В. Торговое имя, фирма и торгово-промышленное предприятие // Вестник финансов, промышленности и торговли. 1913. № 19. С. 284-285.

По ГК РФ вещный момент в имущественном комплексе имеет или во всяком случае должен иметь преобладающий и даже подчиняющийся удельный вес. Более того, законодатель не только прямо исходит из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».1

Представляет определенный интерес в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что «торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя», А.И. Каминка возражает: «Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить» и далее: «Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не действующего права».2

Исходя, в том числе и из этой посылки, профессор Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е.А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным

предприятием, является комплексным имуществом последнего.

Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в

1 Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: Изд. НОРМА, 2002. С. 136.

2 Каминка А.И. Очерки торгового права. - СПб., 1911. С. 106.

Гражданское право. Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х томах. Т. 1. - М., 1998. С. 306.

дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время, предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

В научной литературе высказывалось мнение о том, что «фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо».1 Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п. 2 ст. 132 ГК РФ.1

Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия, взятые отдельно, вне предприятия как имущественного комплекса не могут признаваться в качестве недвижимости.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в законную силу на всей территории Российской Федерации 29 декабря 2004 года изменил существовавшее в Законе «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 года определение «товарищества собственников жилья (кондоминиума)», устанавливавшее кондоминиум как один из объектов недвижимого имущества: «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначены для жилья или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований

1 Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: Изд. НОРМА, 2002. С. 140.

(домовладельцев) - в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности».2

Жилищный кодекс РФ в статье 135 дает определение: «товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим

имуществом в многоквартирном доме».

Термином «многоквартирный дом» заменен так и не прижившийся на российской почве «кондоминиум» (в ст.ст. 1 и 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены соответствующие изменения). Ни Жилищный кодекс, ни Гражданский кодекс не дают определения многоквартирного дома. Чефранова Е.А. делает вывод, «что это - имущественно-земельный комплекс, состоящий из отдельных помещений жилого и нежилого назначения в составе дома, помещений и оборудования общего пользования, из земельного участка под домом, элементов благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания и эксплуатации дома и расположенных на этом участке».1

По мнению Фогеля В.А. «строение многоквартирных домов предопределяет сложную систему отношений собственности. Поскольку объектом прав в многоквартирных домах могут выступать не только жилые помещения, но другие объекты, то можно выделить два уровня отношений собственности. Во-первых, отношения собственности, складывающиеся по поводу принадлежности жилых помещений, и во-вторых, отношения

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. - СПб., 1996. С. 79.

2 Закон РФ от 24. 05. 1996 года № 122 - ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2004.

собственности по поводу объектов общего пользования.

Применительно ко второй группе объектов действующее гражданское законодательство устанавливает право общей долевой собственности, участниками которой являются собственники жилых помещений.

Общую часть общего имущества составляют объекты, предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома (лифты, коридоры, лестницы). Главная отличительная черта осуществления права общей долевой собственности на объекты данной группы заключается в том, что п. 2 ст. 247 ГК РФ, предоставляющий участнику права общей долевой собственности возможность потребовать предоставления во владение и пользование части общего имущества, не может быть применен. Это вполне понятно, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к запрету для остальных собственников жилья пользоваться, например, мусоропроводом, лифтом»2.

Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.3

Чубаров В.В. в статье «Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости» пишет: «Признание помещений самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом

случае существует технически, но не юридически».

1 Чефранова Е. А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6. С. 15-20.

2 Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Нотариус. 2004. № 1. С. 12-13.

3 Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3. С.40.

4 Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

В состав «многоквартирного дома» могут входить следующие объекты: одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным «не менее чем двум» домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов, с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Многоквартирный дом может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющий изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел.

Многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в многоквартирном доме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

В случае создания для управления многоквартирным домом товарищества собственников жилья, это товарищество может помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав многоквартирного дома и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для создания общего имущества многоквартирного дома и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 209 ГК РФ).1 В Законе это записано так:

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. СПб., 1996. С. 110.

общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в многоквартирном доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.1

Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Законодательство США и судебная практика рассматривают такие вещи как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью при пользовании признается недвижимым имуществом.

В настоящее время эта проблема еще не стала достаточно острой, однако в будущем это несомненно произойдет.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить особый порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ1 право собственности и другие вещных права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью: ипотека и аренда недвижимого имущества.

Категория недвижимости в действующем ГК расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких, как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недви-

1 Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3. С. 40.

жимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 Гражданского кодекса РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь то, которое объективно имеет прочную связь с землей, на которой оно расположено. В дореволюционном российском праве недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законном основании, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости.

Ряд авторов проводил исследования понятия «объект недвижимого имущества, связанный с землей». К таким объектам относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения, а также жилые и нежилые помещения, признаваемые самостоятельными объектами недвижимого имущества.3 По мнению этих авторов, необходима как унификация этих понятий, так и уточнение правового режима этих объектов недвижимости.

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. - СПб., 1996. С. 78-79.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. СПб., 1996. С. 77-78.

Завьялов А. А., Олехнович В.Г. Некоторые вопросы правового режима недвижимого имущества РФ // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. №2. С.39.

Уже в ст. 549 ГК РФ1 к объектам недвижимого имущества отнесены

квартиры, а ст. 558 ГК РФ, вводя термин «жилые помещения», устанавливает равный правовой режим продажи жилого дома, квартиры, а также их частей.

Однако, признавая их недвижимостью, необходимо уточнить эти понятия, что обусловлено ст. 290 ГК, которая определяет общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Именно им на праве общей собственности принадлежат несущие конструкции дома, фундамент, крыша и др. Таким образом, стены дома - это общее имущество, а жилое помещение, т.е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным, техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан, или, другими словами, внутренний объем внутри стен, т.е. воздух (пространство) - частная собственность.

Казалось бы, все ясно. Однако Закон «Об ипотеке» не указывает нежилые помещения (и многолетние насаждения, кстати, тоже) в числе объектов недвижимого имущества, в то время как ст. 558 ГК4 определила часть жилого дома как объект недвижимого имущества.

Понятия «часть жилого дома», раздел жилого дома в натуре неоднократно исследовались Верховным Судом Российской Федерации.1

Таким образом, сегодня применительно к некоторым объектам недвижимости имущества в жилищной сфере законодательство содержит несколько близких, но не тождественных понятий: «квартира», «часть жилого дома», «жилое помещение», «комната», «часть квартиры», однако такой объект как нежилое помещение, упоминается в ГК всего лишь один раз.

Вместе с тем в реальной жизни нежилые помещения занимают, куда

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. СПб., 1996. С. 261.

2 Там же. С. 265.

3 Захарова Н.Н. О федеральном законе «Об ипотеке» (залоге недвижимости) // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. № 6. С. 23.

4 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. СПб., 1996. С. 265.

большее место, чем им отвел законодатель. Полагаем, в этой связи, что последующая динамика развития правовой политики в данном направлении должна учесть данные обстоятельства.

ГЛАВА 2. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПОСТСОВЕТСКОГО ПЕРИОДА О НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛКАХ С НЕЙ.

2.1. Теоретические основы закрепления прав на недвижимость и сделок с ней.

Рассмотрим, каким образом в законодательстве постсоветского периода учитываются вопросы тождества и различий объектов недвижимого имущества, подлежащих регистрации, а также изучаются правовые положения, предшествовавшие формированию специального законодательства о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. В этом аспекте проанализируем специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества (правовой режим объектов незавершенного строительства, правовой режим предприятия как имущественного комплекса, правовой режим помещений).

Весь предыдущий анализ свидетельствует о том, что одним из наиболее сложных и проблематичных объектов гражданского права является недвижимость. Проблемы именно данного объекта изучаются в цивилистике среди прочих проблем объектов гражданского права. Из числа последних следует, безусловно, выделить работы. С.С. Алексеева, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, О.С. Красавчикова, В.А. Лапач, В.Л. Слесарева, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфину, Д.Ю. Шапсугова и других. Вместе с тем, обратим внимание на то, что в современной юридической литературе используются в качестве почти синонимов такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи, недвижимое имущество. Наибольший вклад в упорядочение терминологии, по мнению автора, внесли такие исследователи, как С.А. Зинченко, Л.В.

1 Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.08.81 г. № 4, с изменениями от

Каланда, В.А. Лапач и Д.Ю. Шапсугов. Ими доказано, что каждому из трех приведенных выше средств выражения права принадлежит своя смысловая ниша.

Действительно, отталкиваясь от того, что в ГК РФ нет легального определения имущества, некоторые исследователи обращают внимание на то, что фактически законодатель отождествляет понятие вещей и имущества, приравнивая последние к объектам гражданских прав.1 На практике термин «недвижимое имущество» используется преимущественно в связи с фискальной политикой государства, а термин «недвижимость» появляется либо в связи с выражением правовой природы имущественного комплекса как сложной вещи (кондоминиум, предприятие), либо в связи с политикой укрепления прав, т.е. регистрации прав на недвижимость. Основываясь на статье 130 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что признаками недвижимого имущества являются неразрывная связь с земельным участком, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (за исключением случаев, указанных в ст.131 ГК РФ), значительная ценность недвижимого имущества, государственная регистрация, а при необходимости - специальная регистрация или учет. Однако для выработки надлежащей правовой политики в сфере недвижимости недостаточно использовать правовые средства выражения только естественной связи с землей. На необходимость использования второго важнейшего элемента, юридической связи с землей, справедливо обращают внимание, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые помещения, жилые и нежилые здания и т. п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при

30.11.90 г. и Пленума Верховного Суда РФ от 10.07.80 г. с изменениями от 25.10.96 г.

восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи.2

Такие изменения затронули не только вопрос правовой судьбы недвижимых вещей, но и обусловили необходимость их учета только при разработке концептуальной основы развития нормотворчества. Только так можно рассчитывать на адекватные социальные последствия в плане формирования и развития имущественной основы современных преобразований. Сама по себе юридическая техника определения недвижимой вещи в России не отличается оригинальностью. Согласно ст. 130, п. 1 к недвижимости относятся объекты естественного происхождения -земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты.

В комментариях к данной статье различные авторы отмечают разные правовые нюансы: от возможности и необходимости такого универсального подхода, характерного для многих стран мира, до наличия противоречий между ГК РФ и специальными законами применительно к природным ресурсам в контексте определения права собственности на них.4

К недвижимым вещам ГК РФ относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Такой подход законодателя с теоретической точки зрения вызывает ряд вопросов.

Во-первых, о применении общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимости, во- вторых, об определении круга

1 Л.В. Каланда. Проблемы правового регулирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности в нефтяной отрасли. М., 2004. С. 57.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. М. Статут. 2004.С.8

3 Там же.

4 Каланда Л.В. Проблемы правового регулирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности в нефтяной отрасли. М., ИГП РАН, 2004.С.60

объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст.130.1

В этой связи актуализируется вопрос об адекватности использования терминов «недвижимость», «недвижимые вещи», «недвижимое имущество».

Этот круг вопросов наиболее последовательно и логично рассмотрен в интересной книге С. А. Зинченко, В. А. Лапача, Д.Ю. Шапсугова «Объекты гражданских прав». Авторы, исследуя проблему тождества вещей и спецификации недвижимости, пришли к выводу о том, что каждому из этих терминов свойственна своя смысловая ниша, хотя нельзя отрицать и некоторого наложения, пересечения соответствующих семантических ареалов.2

Авторы считают, что «..в качестве исходного закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п.1, ст.130 ГК) движимого материального объекта либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению - «сложная вещь» по ст.134 ГК.

Авторы отличают от последних комплексы вещей по критериям состава имущества, определенного в законе, функциональной зависимости и иерархичной организации элементов внутри комплекса. Именно применительно к комплексам закон использует выражения недвижимость и

недвижимое имущество.

Понятие «недвижимость», недвижимое имущество, недвижимость как часть имущества, подлежащее налогообложению, используются для целей налогообложения. Так, применительно к изменениям современного налогового законодательства одним из наиболее важных компонентов

1 См. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. М. Статут. 2004.С. 8-11.

1 Там же.

2 С. А. Зинченко, В.А. Лапач, Д.Ю. Шапсугов. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов-на-Дону, СКАГС, 2001. С. 138.

3 Там же. С. 138-139

является отмена налога на имущество, переходящего в порядке наследования. При этом вводится новый порядок налогообложения имущества в порядке наследования, встроенный в налог на доходы физических лиц, учитывающий степень родства лица, наследующего имущество.

Так, в случае с такой сложной недвижимой вещью, как предприятие, рассматриваемого законодателем в качестве имущественного комплекса, на первый план выходили то общие, то специфические черты данного объекта. В специальной литературе неоднократно замечена необходимость единообразного употребления терминологии для целей частно-правового и публично-правового регулирования. Наблюдающееся в настоящее время сохранение разного смыслового назначения, например, термина «предприятие» для целей гражданско-правовой регламентации и налогового регулирования предопределяет необходимость синхронизации учета недвижимости и налогоплательщиков, создания единой информационной системы имущественной основы налогоплательщиков при обеспечении достаточной степени информационной безопасности.

Кроме этого перечисленные выше факторы предопределяют проблему применения общих положений о вещах к недвижимости.1 В этой связи в литературе встречаются предложения об учете общих положений при урегулировании недвижимых вещей. Позиция детализируется в аспекте понимания того, что недвижимость есть всегда индивидуально-определенная вещь, единый самостоятельный объект права, что при разделе недвижимой вещи прежняя вещь прекращает свое существование и образуется два или более объекта. На первый взгляд, такая детализация весьма1 полезна в плане укрепления прав на недвижимость. Однако спорными представляются выводы, сделанные на основе развития данной позиции. Так, авторы уже упоминавшейся Концепции предлагают исключить

1 Концепция. С. 9.

Концепция, с. 10-12.

из перечня объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса и многолетние насаждения.2 По такому же принципу предложено исключить водные объекты и предприятие из перечня объектов недвижимости с последующим внесением изменений в законодательство. При этом, по мнению сторонников такого подхода, недвижимыми будут оставаться сами земельные участки, на которых расположены леса и многолетние насаждения. Представляется, на наш взгляд, что данный подход требует более детальной аргументации. Особенно в свете дискуссии о месте ГК в системе нормативных актов3. Однако в таких предложениях слабо учитываются, точнее сказать, вовсе не учитываются традиции российского государства по регламентации не просто лесов или лесного фонда, водных объектов, но лесного и водного хозяйства, с их организационной, финансовой, воспроизводственной системами. Следует позаботиться и о сохранении России как одной из крупнейших лесных держав мира. Такие подходы не учитывают также, что во многих субъектах РФ пока еще едва начато освоение лесосырьевых баз.4

На эту проблему можно посмотреть и с точки зрения действия законов во времени в сочетании с правилами законодательной техники.

Кстати, Конституционный Суд РФ не поддержал идею безоговорочного верховенства Гражданского Кодекса РФ в системе федеральных законов с точки зрения конституционного текста: «Противоречия же между ГК и другими федеральными законами, регулирующими указанные отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как конституцией РФ не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае -федеральных законов»5. В то же время с целью соблюдения налогового и

1 Там же. С. 11.

2 Там же. С. 11.

3 С.В. Бошно. Нормативные правовые акты Российской федерации. М., Глобус, 2005. С. 111.

4 См. Хозяйство и право. 1993, №10. С. 10-24.

5 См. подробнее об этом: там же. С. 111.

миграционного законодательства следует принять во внимание предложение о необходимости ограничить возможность собственника выделить с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам противоречит нормативам, установленным в законе, либо иным способом противоречит жизнеспособности доли.1

Дискуссии вызывает и положение о единстве содержания и технического оформления единой юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Хотя в целом можно говорить о складывающемся едином подходе законодательства к недвижимому имуществу и сделкам с ним, о единых принципах законодательного регулирования его режима, нельзя не учитывать некоторые особенности, проистекающие из особых свойств тех или иных объектов, относимых к недвижимости. Остановимся на подходе гражданского законодательства к сделкам с недвижимым имуществом, когда земельный участок, на котором такое имущество расположено, или право на него также становится предметом сделки.

Исторически в советском праве регулирование такого объекта, как земельный участок, осуществлялось земельным правом обособленно и независимо от регулирования иных объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений, которые являлись предметом гражданско-правового регулирования. Однако на практике значительная часть сделок с таким недвижимым имуществом, как здания и сооружения, связана с передачей земельного участка либо того или иного права на него. И здесь возникает целый ряд проблем как теоретического, так и практического характера.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М. Статут. 2004. С. 15.

законодательстве конструируется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, по крайней мере, к тому, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации. Подтверждением этому служит тот факт, что согласно правилам ГК у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (статьи 271, 552, 652 ГК)1, а в случае продажи здания или сооружения собственником земельного участка, если в договоре не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, покупатель в силу закона приобретает право собственности на землю под зданием (статьи 273, 552 ГК)2.

Более того, пункт 2 статьи 555 ГК3 устанавливает презумпцию включения цены передаваемой со зданием или сооружением соответствующей части земельного участка или права на нее в цену здания, сооружения, если иное не предусмотрено законом или договором. Единственным исключением из такого подхода являются правила статьи 272 ГК4, которые предусматривают, что в случае прекращения права пользования земельным участком собственника здания должен быть решен вопрос о дальнейшей судьбе в первую очередь здания. Варианты решения включают практически все возможные варианты - от сноса здания или перехода его на возмездной основе в собственность землевладельца до приобретения собственником здания соответствующего земельного участка и установления условий пользования земельным участком собственником недвижимости.

В этой связи должны синхронизироваться процессы экономической оценки земли, технического, кадастрового и регистрационного учета земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.1

Так, эта проблема до сих пор не решена применительно к садово-

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 262-301.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 140; 262.

3 Там же. С. 263-264.

4 Там же. С. 139.

дачным домикам и участкам. Ведь закон о приватизации касался только жилых помещений, т. е. квартир и деревенских домов, но не садовых домиков. Закон не регулировал приусадебных участков, так как отсутствовал правовой режим самой усадьбы. Последующий порядок регулирования правового положения пайщиков - членов товариществ был осложнен проблемами выделения пая, так как пай в товариществе являлся совместно нажитым имуществом супругов.2 При последовательном проведении в жизнь единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта следует урегулировать вопросы, связанные с обладанием правом на земельный участок, как исходного права собственности на здание, возведенное на нем. При этом должны синхронизироваться мероприятия в области фискальной и социальной политике российского государства при акценте на укрепление прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В литературе существует точка зрения, что возникновение права собственности на природные объекты по праву приобретательной давности должно носить исключительный характер и поэтому может применяться только при фактическом владении ими в течение 15 лет с согласия государственного органа, уполномоченного управлять такими ресурсами.3 По действующему законодательству первичное предоставление природных ресурсов (прежде всего земельных участков) в собственность граждан и юридических лиц осуществляется по решению государственного органа или органа местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. Поэтому представляется целесообразным (природные объекты, действительно, имеют исключительно важное значение для общества) ввести в законодательство о природных ресурсах норму, содержащую требование о получении согласия (или мотивированного несогласия) соответствующего органа по управлению природными ресурсами при рассмотрении в суде дела о признании права

1 Там же. С. 23

О. Некрасова. Личная недвижимость. М., Волтерс Клувер. 2004. С. 126-127.

3 Чубуков Г. В. Земельный рынок и права собственников земельной недвижимости // Журнал российского права. 1997. № 5. С. 83.

собственности на основании приобретательной давности.1

Требуют проработки и вопросы, касающиеся специфики учета некоторых видов недвижимости, особенно в стратегически важных отраслях естественной монополии государства, в частности в нефтяной отрасли. Эти вопросы пока не получили должного освещения в современной литературе, хотя уже имеются важные заделы в разработке данной темы. Так, Л.В. Каланда на основании комплексного анализа показал, что действующее законодательство пока не учитывает специфику нефтяных скважин и кустовых площадок как объектов недвижимости.2

Автор вскрыл особенности данных объектов, состоящие в том, что:

1. Нефтяные скважины и кустовые площадки возводятся в процессе использования участков недр, предоставленный недропользователем для соответствующих целей на определенный срок, установленный в лицензии.

2. Строительство указанных сооружений производится по специальным горнотехническим правилам.

3. Нефтяные скважины и кустовые площадки располагаются на земельных участках, которые имеют специальный правовой режим и

предоставляется после специального горного отвода.

В этой связи следует согласиться с мнением ученого о необходимости установления специального Положения о регистрации прав на недвижимое имущество, создаваемое в процессе использования участков недр, и сделок с ним. Возможны также включение в правовой оборот нового понятия «горное имущество» и соответственно разработка нового положения о Порядке регистрации горного имущества и сделок с ним.

Такой подход обусловлен включением в горное имущество в настоящее время и движимого имущества, а также ограниченностью данного ресурса с

1 Чубуков Г. В. Земельный рынок и права собственников земельной недвижимости // Журнал российского права. 1997. № 5. С. 84.

2 Каланда Л.В. Проблемы правового регулирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности в нефтяной отрасли. М. ИГП РАН, 2004. С. 70-71

3 Там же. С. 71.

экономической точки зрения.1

Существуют и серьезные основания, связанные с учетом скважин и кустовых площадок в целях идентификации.

Специальные положения об отдельных видах недвижимости исследуются и в связи с правовым режимом объекта незавершенного строительства, правового режима предприятия и технологического комплекса недвижимого имущества, правовым режимом жилых и нежилых помещений в здании. Высказываются важные предложения по совершенствованию действующего положения.2

2.2. Законодательное закрепление объектов недвижимости.

Рассмотрим один из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости, которым является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Нормы гражданского права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав недвижимость (разумеется, с учетом правил об обязательности государственной регистрации таких прав), устанавливают круг прав на недвижимое имущество (право собственности, иные вещные права, такие, как право пожизненного наследуемого владения землей, сервитуты и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определяют виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом и содержат определенные правила в отношении совершения и исполнения этих сделок.

Однако наряду с этим законодатель признает важность охраны и укрепления таким образом приобретенных прав, вводя институт государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. Так обстоит дело и в других государствах.3 До внедрения такой модели укрепления прав

1 Там же. С. 72.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М. Статут. 2004. С. 40-47. Л.Ю. Василевская. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 260.

на недвижимое имущество правовая политика российского государства использовала возможности нотариата в данной области. Следует обратить внимание на то, что в юридической литературе справедливо отмечалась некоторая недооценка и недоиспользование всего позитивного потенциала нотариата.

Автор солидаризируется с теми авторами, которые писали о том, что «... с точки зрения текущей политики важным является решение концептуальных и прикладных аспектов проблемы правоохраны участников рынка недвижимости и место нотариата в этой системе».1 Ведь в сложившихся условиях система государственной регистрации должна обеспечить не только функцию укрепления прав на недвижимое имущество, но и государственного контроля за компетентным обслуживанием рынка недвижимости. Для целей успешной реализации правовой политики должна координироваться деятельность всех органов, участвующих в сфере регулирования оборота недвижимого имущества, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органов кадастрового и технического учета.

Обратимся к анализу эволюции законодательного закрепления государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. В соответствии с действующим законодательством в РФ сделки с недвижимым имуществом могут совершаться в устной форме, в простой письменной форме, в нотариальной форме. Законом предусмотрен разный порядок в отношении сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (ст. 16). Круг сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, определен в п. 2 ст. 163 ГК РФ , хотя по закону для сделок этого вида нотариальная форма не требовалась.

В случаях, установленных законом, наряду с государственной

1 См. об этом подробнее: И.В. Решетникова, В.В. Ярков. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. Екатеринбург-Москва, 1999. С. 278-279.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. - Санкт-Петербург. 1996. С. 91.

регистрацией прав на недвижимое имущество предусматривается и государственная регистрация сделок с этим имуществом.

Исходным моментом обоснования данной системы является анализ тех правовых принципов, на которых она базируется. Следует согласиться с утверждением Е.Ю. Петрова, который писал, что «система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может быть построена на произвольно избранных принципах».1

Важнейшим принципом любой системы укрепления вещных прав, в том числе государственной регистрации, должен быть принцип публичной достоверности государственной регистрации или ее бесповоротности.

Однако на практике имеют случаи непрочности приобретения собственности. Так как в статье 2 Закона о государственной регистрации указано, что она может быть оспорена в судебном порядке, никакой прочности приобретения права собственности, бесповоротности не возникает.2

Критикуя данный порядок, указывая на то, что никакой бесповоротности предположением правильности государственной регистрации не создается, исследователи указывают справедливо на то, что исследователь русского дореволюционного вотчинного права В. Базанов писал о том, что принцип публичной достоверности (fides publicia) является «главнейшим свойством всякой правильно организованной вотчинной системы».1

В современной юридической литературе высказывается вполне обоснованная тревога в связи с такой ситуацией, ведь при отсутствии данного принципа участники оборота никогда не смогут быть уверены в своем приобретении. В этой связи справедливо предлагается предоставление юридической силы правам добросовестного приобретателя связывать не с

1 Цивилистические записки Уральского отделения Российской школы частного права. М, Статут, 2001. С. 222.

2 Там же. С. 225.

владением, а с государственной регистрацией прав отчуждателя 2

Конечно, закон содержит определенные механизмы обеспечения бесповоротности сделки. Так, при регистрации прав, вытекающих из сделки, не требующих нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны сделки. Из п. 4 ст. 16 Закона следует, что заявление должно подаваться физическим лицом лично с предъявлением документа, удостоверяющего личность представителя, и документа, подтверждающего его полномочия действовать от имени юридического лица. Хотя это прямо не указано в Законе, заявление может подаваться и представителем физического лица с предъявлением документов, удостоверяющих его личность и подтверждающих его полномочия. Пункт 3 ст. 551 ГК РФ «предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации».1

При получении заявления на регистрацию прав, должностное лицо территориального органа Федеральной регистрационной службы вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Государственная регистрация должна быть произведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п. 3 ст. 13 Закона). Правовые последствия регистрации возникают со дня внесения в единый государственный реестр записи о сделке или праве (п. 7 ст. 16 Закона). Регистрация возникновения и перехода прав удостоверяется соответствующим свидетельством, а регистрация сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельства и надписи устанавливается Правилами ведения государственного реестра.

1 Базанов И. А. Вотчинный режим в России. Томск, 1910. С. 244-266. Цит. по кн. «Цивилистические записки». С. 224.

2 Там же.

Свидетельства, выданные до утверждения Правил, признаются действительными (ст. 14 Закона). Однако необходимо усиление публичной достоверности как правового принципа, включая такие его основания, как добросовестность приобретателя, возмездный характер сделки для достижения реализации принципа публичной достоверности как руководящего принципа для практики укрепления прав на недвижимое имущество в настоящее время.

Порядок и условия приостановления государственной регистрации и отказа от таковой закреплен в статьях 19, 20 Закона. Регистрация может быть приостановлена на срок не более трех месяцев по инициативе самого правообладателя. Если в указанные сроки не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор отказывает в ее совершении. Кроме того, регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Законодатель исчерпывающе перечислил основания для отказа в регистрации в ст. 20 Закона. В пункте 2 этой нормы специально указывается, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В тоже время незаконченность работ по учету зданий, сооружений, их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.

Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной форме в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Отказ, приостановление регистрации или уклонение от неё могут быть обжалованы в судебном порядке.

Во исполнение Закона постановлением Правительства РФ от 18

1 Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный), под редакцией О.Н. Садикова. - М., 1997. С. 124-126.

февраля 1998 года были утверждены Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.1 Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы знаний о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях, обременениях этих прав.

Другим постановлением Правительства от 26 февраля 1998 года был установлен максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах.1 При осуществлении сделок с недвижимостью одним из наиболее острых является вопрос об ответственности регистрирующих органов за законность регистрации. До принятия Закона о государственной регистрации государство не несло никаких обязательств по возмещению убытков в случае признания прав нового собственника недействительными. Иногда иски о признании сделки с недвижимостью предъявляют налоговые органы, которые считают, что цена на объект недвижимости была занижена и государство получило убытки.

Государственная регистрация проводится на всей территории России по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона регистрация прав осуществляется территориальными органами Федеральной регистрационной службы, специально для этого созданными. Им предоставлено право признавать или не признавать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость.

Таким образом, главная роль в деле охраны прав на недвижимость

1 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8, ст. 9563.

принадлежит государственным органам власти, наделенным специальной компетенцией по проведению правовой экспертизы документов и осуществлению юридически значимых действий — государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, т. е., по существу, они во внесудебном порядке устанавливают наличие оснований для государственной регистрации и производят ее. Также установлено, что территориальные органы Федеральной регистрационной службы вправе осуществлять только ту деятельность, которая указана в Законе.

Все территориальные органы Федеральной регистрационной службы составляют в совокупности определенную единую систему государственной регистрации, которая образуется из двух видов органов: на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации.

Интересна сама история создания системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что данный вопрос в соответствии с Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ относится к ведению Российской Федерации, федеральный центр изначально переложил практически всю организационную работу по созданию системы и ее материальное обеспечение на плечи субъектов РФ .

Регистрационные округа создаются субъектом Федерации в рамках административно-территориальных единиц. Порядок создания и структура органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ. В целях создания единой системы государственной регистрации и соблюдения конституционного принципа функционирования единого федерального рынка недвижимости Федеральная регистрационная служба осуществляет

1 «Об установлении централизуемой доли средств, полученных в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. // Собрание законодательства РФ, 1998 г., № 9, ст. 237.

Савин В.И., Медолазов К.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как проблема публичного и гражданского права // Нотариус. 2004. № 2. С. 18.

координацию работ по созданию территориальных органов, осуществляющих государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 1 Закона субъекты Федерации могут создавать регистрационные округа, на территориях которых действуют территориальные органы службы, в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц, т. е. предусматривается вероятность создания не одного, а нескольких учреждений юстиции. Субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают государственную пошлину за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия. Субъекты Федерации издают нормативные документы в пределах своей компетенции, принимают законы в области регистрации недвижимости.

Решение о создании территориального органа службы по регистрации прав принимается субъектом Российской Федерации, как правило, в форме акта (постановления, указа и т. п.) главы исполнительной власти соответствующего региона. При этом Правительство РФ рекомендует органам государственной власти субъектов Федерации создавать один территориальный орган Федеральной регистрационной службы, действующий на территории субъекта Федерации, с обособленными подразделениями территориального органа службы, действующими в границах административно-территориальных единиц. Территория, на которой обособленным подразделением территориального органа службы осуществляется государственная регистрация прав, определяется по согласованию с органом государственной власти субъекта Федерации. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав в целях реализации возложенных на них задач, осуществляют:

1) прием документов;

2) проверку документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

3) проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) правовую экспертизу документов, а также проверку законности сделки;

5) выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

6) направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

7) внесение записей в ЕГРП;

8) выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

9) совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

10) выдачу информации о зарегистрированных правах;

11) принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

12) ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

13) обеспечение бессрочного хранения ЕГРП, в том числе дел правоустанавливающих документов.

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы возглавляет главный государственный регистратор прав, а обособленные подразделения территориального органа службы — государственные регистраторы прав.

Федеральная регистрационная служба Российской Федерации, а также территориальные органы службы в субъектах Федерации вправе проводить контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы

данный контроль не являлся вмешательством в регистрационную деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор руководствуется только законом.

При этом Федеральная регистрационная служба России продолжит подготовку методических и иных инструктивных материалов, касающихся практики ведения именно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одной из глобальных задач, стоящих перед Федеральной регистрационной службой России является создание системы электронного обмена информацией между территориальными органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Наличие указанных и иных существующих в системе регистрации проблем заставляет Федеральную регистрационную службу в дальнейшем сконцентрировать все свои усилия на выполнении задач, связанных, в том числе, с формированием единой методической базы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлением правового контроля за деятельностью органов, осуществляющих регистрацию прав, реализацией Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Программа охватывала период с 1 января 2000 г. по 31 декабря 2005 г. и осуществляется в два этапа.1

Первый этап: 1 января 2000 г. - 31 декабря 2001 г.

Второй этап: 1 января 2002 г. - 31 декабря 2005 г.

К началу первого этапа реализации Программы в соответствии с Законом (ст. 33) должны были быть созданы территориальные органы по регистрации прав во всех субъектах Российской Федерации, закончена

1 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены Постановлением Правительства РФ от 09. 04. 2001 г. № 273 // «Российская газета», 17 апреля 2001 г. С. 5.

подготовка технической базы и кадрового состава органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Первый этап включал в себя:

- завершение формирования и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации;

- внедрение и развитие единой автоматизированной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории каждого субъекта Российской Федерации;

- обеспечение защиты информации учреждений юстиции по регистрации прав с использованием современных информационных технологий;

- внесение соответствующих изменений и дополнений в Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а также разработку и принятие методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость, основанных на анализе практики применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- совершенствование механизма взаимодействия между территориальными органами по регистрации прав и органами, осуществляющими учет объектов недвижимого имущества, а также налоговыми органами как на региональном, в том числе путем заключения соглашений между названными органами (организациями), так и на федеральном уровне посредством принятия соответствующих нормативных правовых актов, в том числе межведомственных актов, обеспечивающих введение единых правил и требований, предъявляемых к документом, оформляемым органами (организациями) учета в целях государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью;

- формирование на территории регионов России механизма обмена информацией на электронных носителях между органами,

осуществляющими регистрацию прав и органами технического и кадастрового учета, налоговыми органами.

В результате реализации первого этапа Программы было завершено формирование единой системы государственной регистрации прав, основанной на скоординированном взаимодействии территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав с органами учета объектов недвижимого имущества и налоговыми органами.

На втором этапе реализации Программы предусматривалось:

- формирование на всей территории Российской Федерации системы электронного обмена информацией, обеспечивающей экстерриториальное предоставление как сведений об объектах недвижимого имущества, так и сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, на базе созданных на территории субъектов Российской Федерации информационных систем;

- совершенствование механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в целях оформления прав и сделок с объектами недвижимого имущества по принципу - «в одно окно»;

- продолжение работы по совершенствованию нормативной правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе по закреплению единых требований к проведению технического и кадастрового учета объектов недвижимого имущества и к описанию этих объектов в документах, представляемых в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав;

- совершенствование и развитие методической базы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав.

Первый этап реализации Программы потребовал привлечения в основном средств, поступающих в виде государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за

предоставление информации о зарегистрированных правах, в том числе централизуемой на федеральном уровне доли этих средств, а также выделяемых из бюджетов средств, обеспечивающих функционирование соответствующих органов исполнительной власти.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна осуществляться единым органом — территориальным органом Службы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время кадастровый и технический учет недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В процессе взаимодействия принимаются совместные инструктивные указания, разъяснения по решению комплексных задач, к которым относятся сбор, обработка и анализ информации, прогнозирование и планирование в социально-экономической сфере, контрольно-надзорные функции и другие.

Дискуссии юристов, касающиеся вопросов применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не прекращаются до сих пор.1 Это связано как с юридическими, так и с экономическими проблемами перехода от существовавших региональных систем регистрации к единой информационной системе, без которой сегодня невозможно понять, в чьей собственности находятся те или иные объекты. А развитие рыночных отношений, изменение форм собственности, необходимость учитывать не столько сами объекты недвижимости, сколько права на них, в свою очередь, выявили недостатки существовавшей ранее в России системы организации технического учета объектов недвижимости2.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М. Статут. 2004. С. 79-80.

2 Бокша М.С. Первичная регистрация права на недвижимое имущество // Бюллетень Министерства Юстиции РФ. 1999. № 10. С. 71.

Основной задачей, которую необходимо решать в настоящее время, является формирование всестороннего правового обеспечения процесса

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

Данная работа проводится по трем основным направлениям:

1. Совершенствование самого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных законов Российской Федерации, регулирующих вопросы, тем или иным образом связанные с проведением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Внесение изменений и дополнений в действующие нормативные акты, а также разработка иных необходимых нормативных правовых актов Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации.

3. Разработка и издание Федеральной регистрационной службой России методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав.

Существует несколько наиболее дискуссионных вопросов, по поводу которых идут дискуссии: юридическое признание ранее возникших прав на недвижимое имущество; необходимость государственной регистрации, ее связь с сохраняющимся техническим и кадастровым учетом, организационная структура.

При этом никто не оспаривает главной задачи - определение действительного собственника недвижимости и защиты его имущественных интересов. Государственная регистрация теперь играет решающую роль в признании права, более того, этот юридический акт - единственное доказательство существования права, дающего возможность собственнику защитить его, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом

- продавать, дарить, менять, сдавать в аренду и т. д.

Исходя из определения государственной регистрации как акта не только признания, но и подтверждения государством права на недвижимость выстроена и вся процедура регистрации. Эта норма является основополагающей, в соответствии с ней сформированы все последующие нормы и определена концепция реестра.

Как известно, рынок недвижимости делится на первичный, где право собственности возникает впервые, и вторичный рынок, когда право собственности основано на договоре купли-продажи, мены, дарения или иной гражданско-правовой сделке. Регистрация любого объекта недвижимости - это правовой процесс, то есть каждое действие должностного лица Федеральной регистрационной службы Российской Федерации строго урегулировано нормами Гражданского кодекса, Закона о государственной регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав и другими нормативными актами.

Таким образом, построение реестра обусловлено нормой, устанавливающей необходимость регистрации прав, возникших до введения в действие Федерального закона.

При проведении государственной регистрации выявляется наличие (отсутствие) противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество. В ходе такой регистрации обязательно проводится правовая экспертиза, направленная на соответствие действующему законодательству документов, представленных заявителями.

До введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учет объектов недвижимости в России велся не в полном объеме.

Созданная в Российской Федерации система государственной регистрации недвижимости, по-своему уникальна, поскольку в других

1 Ренов Э.Н. Госрегистрация прав: итоги и перспективы: (О регистрации прав на недвижимое имущество) // Экономика и жизнь, март (№ 11), 2000. С. 29.

странах применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация прав (континентальная система) и вместе они не смешиваются.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается также и в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу.

Регистрация недвижимого имущества, с целью регулирования рынка недвижимости имеет давние традиции в зарубежных странах.

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц.

Законодательству Германии известны две различные легальные дефиниции земельного участка:

1). земельный участок в кадастрово-техническом смысле представляет собой ограниченную часть земной поверхности, отделенную от соседних участков межевыми знаками, которой в установленном законом порядке государственным кадастровым органом присвоен уникальный номер (кадастровый номер);

2). земельным участком в правовом смысле признается отдельный земельный участок, который зарегистрирован в качестве такового в поземельной книге.1

1 Л.Ю. Василевская. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут. 2004. С.260-291.

Различия между приведенными выше определениями становятся более понятными, если иметь в виду следующие особенности германского законодательства. Во-первых, земельный кадастр выступает в качестве необходимой основы для поземельной книги (реестра прав). Во-вторых, права на земельный участок могут быть зарегистрированы только после того, как земельному участку в результате натурных измерений был присвоен кадастровый номер. Таким образом, земельный кадастр в Германии выступает как составляющая часть поземельной книги, поэтому при последующей регистрации правовых изменений в отношении объекта недвижимости собственнику не нужно вновь представлять план земельного участка, как того требует п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Подобное правовое регулирование в значительной степени облегчает оборот недвижимости. При этом правообладатели при переходе прав на земельный участок не несут дополнительных затрат, связанных с изготовлением кадастрового плана, так как в любой момент они имеют возможность обратиться в кадастровое бюро для ознакомления с данными государственного земельного кадастра, получить сведения о межевых знаках, месторасположении объекта, изготовить копию плана участка.2

В случае если площадь и границы земельного участка изменяются в процессе межевания (например, собственник разделяет земельный участок на два самостоятельных участка или продает несколько квадратных метров своего участка соседу), то результаты наземных кадастровых работ фиксируются землеустроителями в специальном ведомственном документе -Акте об изменениях границ земельного участка. Здесь указываются исходные и новые кадастровые данные, характеризующие технические параметры земельного участка. Настоящий акт является основанием для внесения соответствующих изменений в поземельную книгу. Никакое вещное право на

недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истиной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу. Анализируя вышеизложенное, можно сделать небезосновательный вывод о том, что Германия создала один из самых совершенных в мире правовых механизмов управления поземельной собственностью, функционирующий с конца XIX века в практически неизменном виде.

По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. А до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: «обязательной регистрации титула» и регистрации «земельных обременений». Основной целью регистрации является защита прав нового владельца.1

В Соединенных Штатах Америки отдельные штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Некоторые штаты приняли «систему Роберта Торренса». Эта система весьма интересна, так как была создана одним человеком на основе анализа сильных и слабых сторон германской и английской регистрационных систем.1 По этой системе лицо, обладающее недвижимостью на неограниченном праве собственности, должно путем установленной в процедуры, получить удостоверение, наличия

у него этого права от назначенного для этой цели должностного лица. Когда недвижимость продается, продавец должен вручить документ за печатью и свое удостоверение о праве лицу, которому предоставляется право, а это последнее лицо вручает документ за печатью и удостоверение соответствующему должностному лицу и получает новое удостоверение. Все права, удержания и обременения, лежащие на имуществе, должны быть отмечены в удостоверении.

1 См. Ельяшевич В. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб, 1913. С. 67-68. А также Цивилистические записки. С. 222

Глава 3. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ УКРЕПЛЕНИЯ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

3. 1. Правовые средства реализации политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.

Одним из наиболее важных практических направлений реализации политики укрепления прав на недвижимое имущество является право залога, а именно, залога недвижимости.

По мнению, установленному Д.И. Мейером, древнерусское право залога имеет такое же значение, как древнеримское pactum fiducial, когда залогоприниматель получает вещь не только в свое владение и пользование, но и с правами распоряжения. Залогодатель сохраняет лишь надежду, что ему будет возвращена вещь, если он когда-либо удовлетворит залогопринимателя, заплатит ему. Так как и купля-продажа совершалась в древнее время обычно с правом обратного выкупа, то между сделками купли-продажи и залога нет существенного различия. Такой взгляд на древнерусское право залога опирается на акты закладных сделок, а также на некоторые узаконения Московского государства и на живое обычное право, среди русских крестьян.1

Главным отличием залога от купли-продажи, является то, что залогоприниматель получает права владения и пользования, но не получает прав собственности на вещь. Права собственности для кредитора возникают не с момента начала обязательства, а со времени его исполнения - просрочки; только тогда закладная превращается в купчую, а право залога - в право собственности. В первоначальном и древнейшем понимании в понятие «залога» не включалось право пользования.

Рядом с указанной формой залога существовала со времен довольно ранних другая, при которой заложенное имущество не переходило ни в

пользование, ни во владение кредитора. Последний лишь получает в свои руки акты на это имущество и тем лишает собственника возможности отчуждать вещь или заложить ее другому (Псковская судная грамота ст. ст. 29 и 104). В некоторых закладных того времени определялось, что «кредитор получает право пахать за рост землю только в случае просрочки; очевидно, до того времени вещь остается во владении и пользовании должника». Д.И. Мейер утверждает, что в подобных сделках вовсе не устанавливается залога, а лишь указывается кредитору, что у должников есть имущество, есть с чего взыскать; но в таком случае должник не специализировал бы имущества, отвечающего по обязательству2.

Понятие ипотеки в современном смысле проникло в русскую литературу в середине 19 века. По первому или первоначальному смыслу «ИуроШеса» значит «залог», «закладная». С греческого это слово переводится как «опора», вещественное обеспечение такого долгового соглашения, которое без этой опоры или обеспечения было бы чем-то не вполне твердым и верным.1

Современное российское гражданское законодательство, прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодательно установило в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Однако в отношении земель и других природных

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Под ред. А. Вицина. Изд. 4-е. - СПб., 1868. -722 с.

2 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Под ред. А. Вицина. Изд. 4-е. - СПб., 1868. -722 с.

ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК)2. Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование производится на основании административного акта - лицензии, говорить о гражданском обороте этого объекта еще рано. Для водных объектов оборот ограничен теми из них, которые могут находиться в частной собственности. А это, согласно статье 40 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г., только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы. Предельные размеры таких водных объектов устанавливаются земельным законодательством РФ. Их оборот определяется гражданским законодательством с учетом норм земельного законодательства.

В отношении земли российское законодательство последовало мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель - так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других, особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен.

Круг сделок с недвижимостью охватывает практически все договоры, в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеют договоры купли-продажи и аренды недвижимости. В отношениях между гражданами традиционно сохраняет значение договор дарения. Постепенно получают распространение договор доверительного управления, по которому имущество передается в управление доверительному управляющему в

1 Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Лекции. - Либава., 1891. С. 1.

2 Гражданский кодекс РФ. - СПб., 1996. С. 77.

интересах учредителя управления или иного указанного им лица, и договор ренты, по которому плательщик обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренту, то есть денежные суммы или средства на содержание получателя в иной форме.

Специфика правового режима недвижимого имущества (под правовым режимом недвижимости понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовых норм) выражается в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость, в частности, ипотеки (залога недвижимого имущества), которая регулируется специальным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятым 16 июля 1998 года. С вступлением в силу этого закона в основном прекратились правовые препятствия, тормозившие развитие залоговых сделок с недвижимостью.1 Среди особенностей этой сделки следует назвать то, что:

1) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению;

2) предмет ипотеки не подлежит передаче залогодержателю; установлен специальный правовой режим при обращении взыскания на недвижимость по требованию залогодержателя (ст. 349 ГК РФ).

3) только недвижимость является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением (ст. 601 ГК).1

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект либо части участка, необходимого для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (или принадлежащего залогодателю права аренды). Это правило применяется в случаях, когда залогодатель является собственником или арендатором земельного участка.

1 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 169-170.

Если же залогодателю принадлежит иное право на землю, то ипотека возможна, но на право пользования земельным участком она не распространяется, но при обращении взыскания на предмет ипотеки приобретатель недвижимости приобретет и право пользования земельным участком на тех же условиях (пункт 3 статьи 340 ГК2, статья 70 Закона об ипотеке).

В то же время презумпция закона такова, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное (пункт 4 статьи 340 ГК , ст. 64-65 Закона об ипотеке).

Таким образом, в гражданском законодательстве нашел отражение приоритет интересов собственника здания (сооружения) над интересами собственника земельного участка. В действующем законодательстве практически не получил развития такой институт, как право застройки на чужой земле. Такое решение связано с тем, что здания активно и быстро включаются в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно. В результате собственниками зданий часто становятся государство или муниципальное образование. В 1992 года был принят ряд законов и указов Президента РФ, гарантирующих возможность приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в собственность, но это нововведение практически не нашло применения на практике. Более того, пункт 4.6. Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. позволял собственникам приватизированных предприятий, зданий, сооружений по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами земельные участки либо взять их в долгосрочную аренду.

1 Там же. С. 281-282.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 165.

3 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. - СПб., 1996. С. 165.

Такая ситуация и вызвала установление в законе приоритета интересов собственников зданий, расположенных на чужой земле. Судебная практика также идет по пути защиты предусмотренных законодательством прав собственников приватизированных объектов на приобретение соответствующих земельных прав в том порядке, который предусматривается федеральным законодательством.

По договору об ипотеке предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя и он в полной мере сохраняет возможность использования такого имущества по назначению, при том, что залогодержатель получает достаточно надежное обеспечение своего обязательства с установленным законом механизмом обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, если это будет необходимо.

В то же время следует отметить, что получающий все большее распространение в отношениях между юридическими лицами договор долевого строительства жилья, а в отношениях с участием граждан - инвестиционный контракт или договор о привлечении финансовых средств в строительство жилья - едва ли можно отнести к сделкам с недвижимостью. Несмотря на то, что в результате выполнения сторонами обязательств в собственность инвестора передается определенный объект недвижимости (одно или несколько жилых помещений), нельзя не учитывать, что в момент заключения договора этого объекта еще не существует и он будет создан лишь в результате выполнения своих обязательств одной из сторон. По такому договору инвестор не приобретает готовый объект недвижимости, а финансирует его создание. Поэтому следует детализировать его существенные условия, отработать наиболее приемлемую типовую форму.

Требования законодательства к сделкам с недвижимым имуществом сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации. К целям и условиям сделки с недвижимостью государство практически всегда нейтрально. Исключением является договор продажи жилого помещения, в отношении которого Гражданский кодекс

предусматривает в качестве существенного условия договора перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, с указанием характера такого права (пункт 1 статьи 558 ГК)1.

В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, Гражданский кодекс обычно устанавливает два -предмет и цену. Более широкий круг существенных условий установлен для договора доверительного управления (статья 1016 ГК) и договора об ипотеке (статья 339 ГК3, статья 9 Закона об ипотеке). По пути расширения круга существенных условий договора пошли некоторые субъекты Российской федерации в принятых ими нормативных актах, касающихся сдачи в аренду принадлежащих им недвижимых объектов. Так, число существенных условий утвержденного 13 августа 1996 г. Правительством Москвы Договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, значительно шире, чем указано в федеральном законодательстве, и включает значительное число обязанностей арендатора, в том числе обязанность застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения арендуемых помещений. Около десяти существенных условий договора аренды предусматривает и проект закона города Москвы «Об аренде объектов государственной и муниципальной собственности города Москвы», внесенный на рассмотрение Московской городской Думы.

В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений - статья 288 ГК РФ4, как и действующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения.

В этой связи обратим также внимание на внедряющиеся в последнее

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 265.

2 Там же. С. 452.

3 Там же. С. 164-165.

4 Там же. С. 145-146.

время в российское законодательство и практику правила о зонировании. Что касается земель городов и иных населенных пунктов, то особенности их использования с принятием Градостроительного кодекса 7 мая 1998 года в значительной степени устанавливаются через механизм территориального зонирования. Зонирование предполагает установление видов градостроительного использования земельных участков и ограничений на их использование, в частности на застройку, в зависимости от отнесения к той или иной зоне (таких зон Кодекс предусматривает восемь, в том числе жилые, общественно-деловые и производственные). Таким образом, ограничениям при этом будут подвергаться не сами сделки с недвижимостью, а те цели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах может быть использована и отчуждена. Однако отчуждение недвижимости в этом случае повлечет и необходимость выполнения ряда других формальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса устанавливает, что при переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется, однако разрешение подлежит повторной регистрации в органах местного самоуправления.

Хотя в целом можно говорить о складывающемся едином подходе законодательства к недвижимому имуществу и сделкам с ним, о единых принципах законодательного регулирования его режима, нельзя не учитывать некоторые особенности, проистекающие из особых свойств тех или иных объектов, относимых к недвижимости. Остановимся на подходе гражданского законодательства к сделкам с недвижимым имуществом, когда земельный участок, на котором такое имущество расположено, или право на него также становится предметом сделки.

регулирования. Однако на практике значительная часть сделок с таким недвижимым имуществом, как здания и сооружения, связана с передачей земельного участка либо того или иного права на него. И здесь возникает целый ряд проблем как теоретического, так и практического характера.

Несмотря на то, что здания и сооружения по определению являются недвижимым имуществом в связи с тем, что они соединены с землей, их правовой режим, в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в действующем российском гражданском законодательстве конструируется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, по крайней мере, к тому, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации. Подтверждением этому служит тот факт, что согласно правилам ГК у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (статьи 271, 552, 652 ГК)1, а в случае продажи здания или сооружения собственником земельного участка, если в договоре не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, покупатель в силу закона приобретает право собственности на землю под зданием (статьи 273, 552 ГК)2.

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 262-301.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 140; 262.

3 Там же. С. 263-264.

4 Там же. С. 139.

практически все возможные варианты - от сноса здания или перехода его на возмездной основе в собственность землевладельца до приобретения собственником здания соответствующего земельного участка и установления условий пользования земельным участком собственником недвижимости.

Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК)1. По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Что касается земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным законодательством, которое признает право частной собственности на них только гражданам, ведущим крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или получившим земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (п. 3, ст. 1292; п. 3, ст. 2093 ГК РФ; ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 г.4).

Постановлением Правительством РФ от 30 мая 1993 года № 503 утвержден Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 2 июня 1993 года - Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.1

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее

1 Там же. С. 261-265.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. СПб., 1996. С. 77.

3 Там же. С. 110.

4 Там же. С. 502.

передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположения его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). В отличие от других договоров он обязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК).

Правила определения цены, предусмотренные п. 3, ст. 424 ГК, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается не заключенным (ч. 2, ст. 554; ч. 2, п. 1, ст. 555 ГК).

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2, ст. 555 ГК).

Существенным условием этого договора в отличие от других договоров следует считать его форму. Он должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, иначе он будет недействительным. Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР1964 года, закреплявшего обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом, ст. 550 нового ГК не предусматривает такой формы для сделок по продаже недвижимости. Это можно объяснить тем, что установленное ст. 131 ГК правило о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции, где должны быть не менее квалифицированные юристы, чем нотариус, делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации

1 Экономическая газета. 1993. № 28. с.17.

сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК считаются ничтожными и сделки, которые вообще не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий ее нарушения.1

В отличие от оспоримых сделок, недействительность которых обязательно должна быть признана судом, ничтожная сделка считается недействительной с момента ее заключения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет возникновения никаких прав и обязанностей у сторон.

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением.

Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2, п. 2, ст. 166 ГК).

Следует обратить внимание на не совсем точное утверждение о том, что «спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению лица...».2 Создается впечатление, что иск о признании сделки ничтожной может возбудить и незаинтересованное в этом лицо. Между тем это не соответствует точному содержанию п. 2, ст. 166 ГК.

В ней говорится о том, что иск о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлен «лицами, указанными в настоящем Кодексе», а о применение последствий недействительности ничтожной сделки - «любым заинтересованным лицом».

В отличие от иска о признании оспоримой сделки недействительной и

0 применении последствий этого, который может быть предъявлен в течение

1 Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. №2 С.57.

Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», редакция журнала «Хозяйство и право». 1995, С.203.

года в соответствии с п. 2, ст. 181 ГК, как о применении последствий недействительности ничтожной сделки - в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1, ст. 181 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3, ст. 551 ГК). В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3, ст. 551 ГК).

Существует особенность и в исполнении этого договора: передача продавцом и принятие покупателем предмета договора производится по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости покупателю, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю и подписание сторонами соответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается как отказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если получатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за надлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК).

Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя

недвижимости1.

При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца:

а) соразмерного уменьшения покупной цены;

б) безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1, ст. 475 ГК).

Если нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т.п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК применяется правило о праве покупателя потребовать замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору.

При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором она находится. В кодексе данный вопрос решен следующим образом: при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должны передаваться права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Когда же в договоре продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее

1 См. Бокша М.С. Первичная регистрация права на недвижимое имущество.// Бюллетень Министерства Юстиции РФ. 1999. №10, с.72.

использования (п. 2, ст. 552 ГК).

В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственников земельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором. Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3, ст. 552 ГК).

При продаже земельного участка, на котором находится недвижимость продавца, без передачи ее в собственность покупателя продавец сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют, за продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ее пользования по назначению (ст. 553 ГК).

Определенными особенностями отличается договор продажи жилых помещений1. Они состоят в том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1, ст. 558 ГК). К таким лицам относятся:

а) члены семьи бывшего собственника, которые остались проживать в проданном жилье (ст. 292 ГК РФ);

б) наниматель жилья и постоянно проживающие с ним граждане, указанные в ст. 677 ГК;

в) поднаниматель жилого помещения до истечения срока договора (ст. 675,685 ГК).

1 Недвижимость: сделки // Закон. 1999. № 5.

При продаже жилого дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду социального назначения, в перечень должны включаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилья (ст.ст. 672, 685 ГК).

Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4, ст. 292 ГК).

В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2, ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный жилой дом, квартиру. По договору продажи других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1, ст. 551 ГК).

В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (п. 2, ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2, ст. 223 ГК).

При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о

регистрации со стороны других собственников должных быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех собственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформляют свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1, ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1, ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цели и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в

течение трех месяцев требовать через суд перехода на него прав и обязанностей покупателя.

При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установлено законом или договором между сособственниками.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4, ст. 253 ГК). В исключение из приведенных выше правил, иные правила установлены Семейным кодексом РФ.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимость производится на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать предприятие в целом как имущественный комплекс вместе с правами и обязанностями, кроме тех, которые он не имеет права передавать другим лицам (ст. 559 ГК). Этот договор должен заключаться в такой же форме, как и другие сделки о продаже недвижимости. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК). Особенностью договора является необходимость для продавца составления целого ряда документов до подписания договора, которые служат необходимым приложением к нему: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов предприятия, кредиторов и др. (ст. 561 ГК). Кредиторы предприятия до передачи его покупателю должны письменно уведомляться о его продаже. В противном случае они имеют право предъявить иск об удовлетворении своих требований в установленный законом срок (п. 3 ст. 562 ГК).

С момента передачи предприятия покупателю стороны несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия покупателю производится по передаточному акту, составление и представление которого на подписание является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не установлено договором (п. 1, ст. 563 ГК).

Предприятие признается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта.

С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, которое было передано в составе предприятия (п. 2, ст. 563 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не установлено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной

регистрации непосредственно после передачи предприятия (ст.ст. 563, 564 ГК). Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками предусматриваются ст.ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).

Регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним должна производиться в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется в месте регистрации предприятия как юридического лица. Она является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта (ст. 22 Закона).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1, ст. 567 ГК). К нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о договоре мены и существу мены. Каждая из сторон договора выступает в качестве продавца товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязана принять в обмен (п. 2, ст. 567 ГК).

Когда согласно договору сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязанностей по передаче имущества должны применяться правила о встречном исполнении обязательств, закрепленные в ст. 328 Кодекса.

Право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами (ст. 570 ГК).

В случае изъятия третьим лицом у стороны имущества, полученного по договору мены, она имеет право при наличии оснований, предусмотренных

ст. 461 ГК, потребовать от другой стороны возврата имущества, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков (ст. 571 ГК).

Два последних правила — о переходе права собственности на обмениваемое имущество и об ответственности за его изъятие третьим лицом — являются новыми, усиливающими защиту прав потерпевшей стороны.

В качестве одной из сделок с недвижимостью выступает договор дарения. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Из содержания ст. 572 Кодекса вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным.

Даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Если предмет дарения находится в общей совместной собственности, его дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности

С соблюдением правил ст. 253 ГК (п. 2 ст. 576 ГК), а также п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Распоряжение недвижимостью (в том числе путем ее дарения), которая находится в общей долевой собственности, производится по согласию всех ее участников.

Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

В Гражданском кодексе РФ впервые закреплено новое правило о возможности заключить договор, в котором может содержаться обязанность передачи другой стороне договора имущества в собственность либо имущественного права, то есть обязанность заключения договора дарения. Вместе с тем обещание дарения может считаться договором дарения и связать юридически обещавшего только при наличии предусмотренных в законе условий:

1) если обещание сделано в надлежащей письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем дарение;

2) указано конкретное лицо - одаряемый;

3) в договоре должен быть точно обозначен конкретный предмет дарения в виде вещи (дом, дача, квартира и другая недвижимость).

Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно, не порождает никаких обязанностей у обещавшего и прав у того, кому обещали (п. 2, ст. 572 ГК).

Таким образом, если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать его исполнения в принудительном порядке через суд.

Ничтожным является договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3, ст. 574 ГК).

Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, имеют право подарить его только с согласия собственника, если законом не установлено иное (п. 1, ст. 576 ГК).

Договор дарения, в том числе недвижимости, можно заключить и по доверенности. Однако закон требует, чтобы в такой доверенности был назван одаряемый и точно указан предмет дарения, иначе она будет ничтожной (п. 5, ст. 576 ГК), а договор дарения недействительным.

Закон наделил дарителя правом на отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем имущество одаряемому: во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни; во-вторых, по основаниям, которые дают ему право отменить дарение.

Очень много вопросов возникает также при регистрации сделок с

недвижимым имуществом приватизированных предприятий, а именно регистрация права собственности на это имущество позволяет выявить нарушения законодательства о приватизации и пресечь совершение незаконных сделок.

С развитием оборота земель, когда станет возможно определить соотношение рыночной стоимости зданий (сооружений) и земельных участков, может потребоваться корректировка некоторых норм ГК о приоритете прав собственника здания. Однозначное решение для всех случаев, однако, вряд ли может быть выработано. Нет его и в законодательстве стран с рыночной экономикой. В некоторых случаях приоритет отдается правам собственника земельного участка. Так, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под строительство чаще всего приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца. В других случаях законодатель отдает приоритет интересам собственника расположенной на чужом участке недвижимости. Соответствующий баланс интересов может быть достигнут и в договоре. Важно, чтобы был найден баланс экономических интересов и адекватное ему правовое решение, которое может быть различным в зависимости от конкретной ситуации и с учетом характера права на землю собственника здания (сооружения) и оснований возникновения его права.

Круг проблем как правового, так и организационного характера, которые породило включение недвижимости в гражданский оборот, разумеется, не исчерпывается вопросами, затронутыми в этом параграфе. К ним относятся и недостаточная урегулированность некоторых вещных прав на недвижимое имущество, хорошо известных зарубежному законодательству, но не развившихся до сих пор в российском праве, таких, например, как право застройки на чужой земле. Более четкого регулирования требуют и так называемые «публичные сервитуты», которые по своей правовой природе являются не вещными правами типа сервитута, а

обременениями недвижимости в публичных интересах, что влечет применение к ним иного правового режима, чем к сервитутам. Ряд проблем возникает и в отношении ипотеки недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью подчас затрудняется недостаточной развитостью правовой «инфраструктуры» применительно к этой сфере.

Существуют и иные проблемы. Первая из них - определение предмета регистрации.

Поскольку действующее законодательство в той или иной форме выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью, постольку мы и последуем этому делению и рассмотрим названные вопросы последовательно с целью выявления отличий в их правовой природе.

Из теории вопроса известно деление субъективных гражданских прав на вещные и обязательные. Данный перечень не является полным, однако, достаточным для рассмотрения вопросов, оставляющих предмет данного анализа. Перечень вещных прав, одним из критериев выделения которых является их наименование в законе, предусмотрен в ст. 216 ГК РФ, которая наряду с правом собственности относит к числу вещных право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), сервитуты (ст. 274, 277 ГК), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).

Из формулировки п. 1 ст. 216 ГК видно, что предусмотренный в этой статье перечень вещных прав не является закрытым и может быть расширен законом.

Указание на перечень вещных прав, предусмотренный ГК, является важным в силу того, что согласно ст. 131 ГК государственной регистрации в едином государственном реестре подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Далее в статье 131 ГК дается

перечень подлежащих государственной регистрации прав, в который включены все вышеназванные права, а также ипотека и иные права, в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. Таким образом, вопрос о предмете регистрации, в случае регистрации прав вещных, в сущности, предрешен законодателем как в отношении самого перечня прав, подлежащих регистрации, так и в отношении объема правомочий правообладателей соответствующих вещных прав, поскольку таковой объем для вещного права законом всегда определен.

Принципиально иную ситуацию мы имеем в случае с правами обязательственными. Возникает вопрос: подлежит ли регистрации само обязательственное право (и если да, то, как должно определяться содержание регистрируемого права) или договор (сделка), из которого такое обязательственное право возникло. Ответ на этот вопрос требует прояснения отличий между двумя системами: системой регистрации прав и системой регистрации сделок.

При регистрации прав регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение, то есть она должна отвечать принципам публичности и достоверности. Результатом осуществления регистрации прав должно являться то, что правообладатель не обязан доказывать свое право (в том числе — его объем и содержание) никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что, очевидно, возможно только в отношении прав, объем и содержание которых закреплены законом.

Иными словами, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных.

Регистрация вещного права сохраняет свое юридическое значение во всяком состоянии зарегистрированного права, по всякое время существования права. При этом регистрации подлежат и все изменения в состоянии зарегистрированного вешнего права, происшедшие перераспределения правомочий собственника (обладателя иного вещного права) в силу совершенного, им акта реализации своего права, а также

обременения права правами третьих лиц.

При регистрации сделок (в частности договоров) осуществляется фактически регистрация документов. Процедура сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания регистрируемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации, что имеет своим происхождением усмотрение законодателя. Безразличной для регистрации в этом случае является и судьба права, возникшего в результате заключения договора, поскольку, например, регистрации прекращения договора не требуется.

Далее, также не отражается при регистрации (в регистрационной записи) то обстоятельство, что - договор аренды недвижимости, например, заключен под отлагательным условием и, следовательно, момент возникновения субъективного права арендатора владеть и пользоваться арендованной недвижимостью при регистрации договора неизвестен. Более того, неизвестно и то, возникнет ли в принципе такое право когда-либо.

Данные обстоятельства, а число примеров, очевидно, можно умножать до бесконечности, регистрацией вообще никак не охватываются. Содержание самого права, пределы его действия и иные характеристики из регистрационной записи о регистрации сделки установить невозможно, так что правообладатель в отношениях с контрагентами всякий раз должен ссылаться на правоустанавливающий документ, каковым в этом случае по необходимости является зарегистрированный договор (зарегистрированная сделка).

Содержание обязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочий правообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора в индивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны. Мыслимой является, например, ситуация, когда зарегистрированный договор аренды предусматривает, что

арендованное имущество должно быть передано арендатору арендодателем только через какой-то промежуток времени. Таким образом, до наступления момента передачи у арендатора будет некое право, в составе которого не окажется ни одного действительного правомочия в отношении собственно арендованного недвижимого имущества.

Уместно заметить, что подобная ситуация невозможна в отношении права собственности, ибо, если таковое зарегистрировано, то собственник приобретает все свои правомочия с момента регистрации, поскольку регистрируется право как наличное, действительное право.

Таким образом, следует сделать вывод о принципиально отличных правовых последствиях регистрации прав обязательственных (в смысле регистрации сделок) и регистрации прав вещных.

В отношении аренды недвижимости ГК устанавливает положение о регистрации договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК). Федеральный закон от 17 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 не выдерживает единства терминологии и в ряде случаев прямо устанавливает необходимость регистрации обязательственных прав, рассматривая их как ограничения (обременения) вещных прав и, в частности, права собственности. Так, в силу указания п. 1 ст. 4 Закона о регистрации «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». И далее, ст. 26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» устанавливает, в частности, что «право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».

1 Российская газета. 1997. № 145.

Цитированные правила закона о регистрации, касающиеся регистрации права аренды, вступают в противоречие с нормами ГК, предусматривающими государственную регистрацию именно договора аренды недвижимости.

Выше автором было показано существо регистрации сделок как регистрации документов. Постараемся далее разобраться в различиях регистрации прав вещных, прав обязательственных и обременений.

Содержание обязательственного права не поддается расчленению на отдельные правомочия аналогично расчленению права вещного (владения, пользования, распоряжения) и определяется как так называемое право требования. Реализация же права требования путем исполнения другим лицом корреспондирующей обязанности должна прекращать само право требования. Таким образом, регистрация права обязательственного означала бы регистрацию не прав на недвижимость и сделки с недвижимостью (в терминологии ГК), а регистрацию некоего притязания одного лица к другому, которое исчерпывалось бы полностью в момент его осуществления (исполнения). Достаточно заметить только, что такая регистрация ГК не предусмотрена, а введение ее вряд ли может быть сколько-нибудь корректно обосновано.

Другое дело, что в результате реализации права требования могут возникать некие субъективные права на недвижимость, в частности право владения или пользования, а иногда — и право распоряжения в известных пределах. Именно эти права и можно было бы регистрировать именно в качестве прав на недвижимость, поскольку публичное подтверждение существования таких прав может быть истолковано и как находящееся в интересах правообладателя, и как находящееся в интересах третьих лиц. Однако поскольку данные права не составляют самостоятельного права по отношению к праву собственности, а являются, наоборот, как бы временным заимствованием другим лицом соответствующих правомочий у собственника, постольку и регистрация таких прав возможна только в виде

регистрации соответствующего изменения правомочий собственника, перераспределения его правомочий другому лицу.

Возникновение названных прав у лица, не являющегося собственником вещи (недвижимости), означает сокращение или прекращение одноименных прав у самого собственника. В описанной ситуации можно говорить, что соответствующие права собственника перешли к контрагенту по договору, в силу реализации обязательственного отношения, которое есть реализация права собственности, заложенная в нем в потенциал. В этой связи допустимой должна быть признана только регистрация изменения объема правомочий собственника, поскольку новых прав на недвижимость не возникает, а происходит, только их перераспределение между лицами. Такое изменение может произойти лишь в силу распоряжения собственником своим правом (реализация права).

Описанную выше ситуацию следует отличать от ситуации, возникающей, когда права, аналогичные правам собственника, но все-таки не связанные с ними, не проистекающие из них, а, скорее, с ними конкурирующие, возникают у другого лица. Возникновение таких прав может произойти и независимо от распоряжения собственником своими правами, независимо от его воли и уж, во всяком случае, не является перераспределением его правомочий. Эту последнюю ситуацию правильно будет называть обременением права собственности правами третьего лица.

Закон о регистрации в этой части, как представляется, не лишен некоторой внутренней противоречивости, когда в качестве синонимов употребляет в отношении аренды, ипотеки и доверительного управления понятия «регистрация права» и «регистрация обременения». Представляется, что в первом случае акцент ставится на регистрации субъективного права арендатора, залогодержателя или доверительного управляющего (права владения или пользования недвижимостью и другого права), во втором же случае акцент делается на регистрации обременения субъективного права собственности (сокращении объема правомочий собственника).

Несколько особняком выглядит тот же вопрос применительно к регистрации сервитута, ибо употребление указанных терминов в отношении сервитута следует признать допустимым, поскольку сервитут есть вещное право с легально определенным объемом правомочий правообладателя, что дает основания рассматривать его и как самостоятельное право и, следовательно, как обременение права собственности. Решение же вопроса о том, регистрировать ли его в том или ином качестве, представляется более или менее техническим, поскольку оба варианта лежат в рамках одной системы регистрации — системы регистрации прав. Видимо, следует регистрировать его в обоих качествах: и как самостоятельное право, принадлежащее совершенно определенному лицу (если таковое может быть установлено), и как обременение (ограничение) прав собственника.

Следует особо подчеркнуть, что вопрос о так называемых обременениях права собственности требует особого рассмотрения, в частности с точки зрения выявления сущностных отличий между обременением права и его реализацией. Представляется, во-первых, что обременено, может быть исключительно вещное право и почти исключительно только — право собственности. Само по себе обременение — это также право, причем опять-таки вещное. Отсюда следует, что регистрация обременения права собственности — это регистрация не только сокращения объема правомочий собственника, но и регистрация самостоятельного вещного права, обременяющего право собственности. То есть регистрация обременения — это регистрация и самостоятельного права, и регистрация сокращения объема правомочий собственника, что должно выражаться в соответствующем изменении уже существующей регистрационной записи в отношении права собственности. Следовательно, регистрация обременения объединяет в себе и новую регистрацию нового права, и внесение изменений в регистрационную запись о праве собственности.

Таким образом, мы можем сделать выводы.

Во-первых, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных, поскольку объем (содержание) вещного права всегда установлен законом (в этом состоит один из глазных признаков вещного права наряду с характеристикой его как права абсолютного). Ограниченные вещные права при этом должны регистрироваться в качестве обременений права собственности.

Сама регистрация вещного права должна быть признана имеющей правоустанавливающее значение для существования права.

Одним из проявлений этого значения следовало бы признать невозможность оспаривания существования зарегистрированного права иначе как через оспаривание совершенной регистрационной записи. Очевидно, что основаниями для такого оспаривания могли бы служить только обстоятельства, связанные с регистрацией (неполное выяснение обстоятельств возникновения права, процедурные нарушения и т. п.).

Другим проявлением и необходимым следствием правоустанавливающего значения регистрационной записи должна быть признана достаточность ссылки на саму запись в подтверждение существования права без необходимости ссылок на какие-либо иные доказательства (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.). Указанные обстоятельства должны быть проверены в ходе процедуры регистрации, после совершения которой они уже не должны иметь такого значения для подтверждения существования права.

Очевидно также, что при изложенной логике регистрации следует принять за правило то, что в случае возникновения спора о праве в ходе регистрации в осуществлении регистрации должно быть, безусловно, отказано (регистрация приостановлена) до разрешения вопроса о праве по существу в судебном порядке.

Конечно, такие требования к регистрации предполагают существенно более высокий уровень регистрационной работы (в том числе и профессиональный уровень регистраторов, и уровень их технической

оснащенности и т. д.), который, в силу разных причин, в настоящее время, видимо, достигнут быть не может.

С другой стороны, и это наш второй вывод, в отношении прав обязательственных (например, в формулировке действующего законодательства — «права аренды») регистрация в том же качестве, очевидно, невозможна, поскольку содержание такого права заведомо неизвестно. В этой ситуации становится непонятным, зачем же нужна сама процедура регистрации, если для существования права (в смысле конкретных правомочий одной из сторон договора в отношении конкретного объекта недвижимости) по существу своему она не имеет никакого значения. Уместно говорить либо о регистрации перераспределения объема правомочий собственника, и тогда регистрация должна затрагивать, в техническом смысле, уже имеющуюся регистрационную запись о праве собственности на объект, либо о регистрации сделок, в частности договоров с недвижимостью. При этом регистрацию сделок следует понимать только как регистрацию документов, а не как регистрацию и права.

Целесообразность такой регистрации, впрочем, тоже вызывает сомнения, поскольку решение вопроса о том, какие именно сделки с недвижимостью регистрировать (почему, например, срок договора аренды имеет значение для решения вопроса о необходимости регистрации), являет собой образец известного волюнтаризма и законодательного усмотрения без каких-либо серьезных обоснований.

Более или менее очевидным мотивом введения регистрации сделок с недвижимостью могло бы быть названо стремление государства осуществлять контроль за оборотом наиболее дорогостоящих объектов. Однако данный мотив если и имеет право на существование с точки зрения государства, то вряд ли он укладывается в полной мере в принцип невмешательства кого-либо в частные дела (ст. 1 ГК). Видимых же, с точки зрения de lege ferenda, сколько-нибудь серьезно обоснованных гражданско-правовых последствий регистрации сделок усмотреть невозможно.

Вторая проблема — это различный подход двух названных актов (ГК и Закон о регистрации) к вопросу об определении содержания понятия «недвижимость».

В отличие от ГК в Законе о регистрации представлен более развернутый пообъектный перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом.

Такой перечень представлен в абзаце 3, ст. 1 Закона о регистрации, в соответствии с которым к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Структура приведенной выше дефиниции такова, что первая ее часть является дословным заимствованием из п. 1 ст. 130 ГК, а вторая — представляет собой существенное ее расширение. В частности, к недвижимости Закон о регистрации, в отличие от ГК, прямо относит жилые и нежилые помещения. Вместе с тем, как представляется, вопрос о правовом статусе жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости (недвижимых вещей) является более сложным и не сводится только к той или иной легальной дефиниции.

Поскольку в отношении недвижимости одно только фактическое владение не является еще достаточным показателем права собственности, а необходимой является регистрация этого права в публичном порядке, то особую значимость приобретает вопрос о пространственных границах объекта права.

Например, если же лицо имеет на праве собственности целое здание, состоящее из нескольких нежилых (или жилых) помещений и его право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то решение

вопроса о том, принадлежат ли тому же лицу и указанные помещения (каждое по отдельности), практически упирается в необходимость осуществления государственной регистрации соответствующего права в отношении каждого такого помещения.

Это вопрос, который можно было бы сформулировать как вопрос о пространственных границах объекта недвижимости. Представляется, что при его решении необходимо исходить из того, что объектом оборота может быть не просто некий объект недвижимости, очерченный геометрически, а такой объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности.

Рассмотрим в этой связи интересное дело № А63 -1646/04-С1, ставшее предметом рассмотрения в Арбитражном суде Ставропольского края. Централизованная православная религиозная организация Ставропольской и Владикавказской епархии РПЦ, г. Ставрополь, обратилась с исковым заявлением к ответчику - Местной религиозной организации Приход Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги г. Железноводска Суздальской епархии Российской Православной Автономной Церкви, г. Железноводск, об истребовании имущества из чужого незаконного владения - Храма святой равноапостольной великой княгини Ольги, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. К. Маркса, 34.

Православная Покровская Церковь Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви действует и является владельцем и пользователем строения по у;1. Карла Маркса, 34, в г. Железноводске Ставропольского края с 1943 года. Об этом свидетельствуют записи в инвентарном деле на домовладение № 34 по ул. К. Маркса в карточках на основное строение по состоянию на 01.06.1943 г., на 04.04.1952 г., на 17.08.1954 г. (архивные справки Администрации г. Железноводска № 21-42/9 от 31.01.1997 г. и Ставропольской и Владикавказской Епархии Русской Православной Церкви № 1292 от 15.11.2004 г.). В техническом паспорте на строение по улице ул. К. Маркса, 34 по состоянию на 20.05.1983 г. имеется запись о том, что

владельцем строения является общество Покровской церкви, а в генплане земельного участка по улице Комсомольской № 22 (ныне ул. К. Маркса, 34) по состоянию на 17.08.1954 г. и в плане земельного участка по ул. К. Маркса, 34. по состоянию на 20.05.1983 г. имеется запись о том, что заказчиком является общество Покровской церкви (архивная справка Администрации г. Железноводска № 21-42/9 от 31.01 1997 г.). На основании решения Совета по делам Русской Православной Церкви при Совете Министров СССР от 8 мая 1944 г. Уполномоченным Совета при Ставропольском Крайисполкоме зарегистрирована под № 68 приходская православная община Церковь, имеющая пребывание в г. Железноводске, Ставропольского края, с предоставлением этой общине в пользование Свято-Покровской Церкви, находящейся в г. Железноводске (справка Государственного архива Ставропольского края). 18 августа 1944 года был заключен договор бессрочного бесплатного пользования вышеуказанным церковным зданием, с находящейся при нем сторожкой и богослужебными предметами между верующими Русской Православной Церкви и Исполнительным Комитетом Железноводского городского Совета депутатов трудящихся (архивная выписка из инвентарного дела Администрации г. Железноводска № 21-42/10 от 3 1.01.1997 г.; справка Государственного архива Ставропольского края). 27 декабря 1982 года был заключен договор бесплатного пользования молитвенным зданием, расположенным по ул. К. Маркса, 34, в г. Железноводске, культовым имуществом согласно акта, и помещениями, служащими для жилья размером 124, 4 между гражданами, составившими религиозное общество Русскую Православную Церковь и исполнительным комитетом Совета народных депутатов г. Железноводска (справка Государственного архива Ставропольского края).

Поскольку переданное исполкомом молитвенное здание постоянно нуждалось как во внутреннем, так и в наружном ремонте (прошение Церковною совета о капитальном ремонте от 24 июня 1977 года), было принято решение о начале переговоров с местными властями о возможности

его реконструкции. Одновременно велся сбор денежных средств Ставропольской Епархией, самой общиной Покровской церкви, а также приходами Ставропольской Епархии для этих целей (справки Митрополита Ставропольского Гедеона № 150 от 13 февраля 1997 г.. Церкви Покрова Пресвятой Богородицы № 8 от 20 января 2004 г.. Прихода православной местной религиозной организации церкви святаго великомученика и целителя Пантелеймона г. Ессентуки № 10 от 14 января 2004 года. Церкви св. вмч. и целителя Пантелеймона от 14 января 2004 г.. архивная справка Администрации города Железноводска № 21-42/8 от 31.01.1997 г.). В соответствии с выпиской из протокола заседания межведомственной комиссии при Железноводском горисполкоме № 200 от 3 апреля 1986 г., комиссия разрешила Обществу Покровской церкви по ул. К. Маркса, 34 в г. Железноводске произвести строительство хозяйственной постройки, вместо сгоревшей при пожаре, в тех же размерах 13,5 и 3.5 м (архивная выписка из протокола заседания Администрации г. Железноводска). Согласно решению исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 26 от 21.01.1988 г. исполнительному органу Покровского храма города Железноводска разрешена разработка проекта реконструкции Покровской церкви в г. Железноводске (архивная выписка из протокола Администрации г. Железноводска № 21-42/5 от 31.01.1997 г.). Решением Исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 535 от 30.09.1988 года исполнительному органу Покровского храма разрешено осуществить реконструкцию согласно разработанного проекта (архивная копия решения № 535 от 30.09.1988 г. Администрации г. Железноводска).

В паспорте на отвод земельного участка под реконструкцию Покровской церкви в г. Железноводске имеются сведения о том, что застройщиком является общество Покровской церкви по улице К. Маркса. Аналогичные сведения содержатся в архитектурно-планировочном задании, в запросе технических условий на электроснабжение, в запросе технических условий на устройство ливневой канализации и благоустройство территории,

в запросе технических условий на телефонизацию и радиофикацию (архивная справка Администрации г. Железноводска, паспорт на отвод земельного участка 1032).

17 ноября 1988 г. были зарегистрированы исполнительный орган и ревизионная комиссия религиозного общества православного Покровского молитвенного дома в г. Железноводске Ставропольского края.

В октябре 1989 г. была завершена реконструкция церкви, ее освящение совершал Архиепископ Ставропольской и Бакинской епархии Русской Православной Церкви Антоний, который переименовал Покровскую церковь г. Железноводска в Храм святой равноапостольной княгини Ольги (справки Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви № 617 от 27 июля 1993 г., № 1292 от 15 ноября 2004 г.).

В августе 1990 года настоятель Храма Святой Ольги Равноапостольной княгини Российской Ставропольской Епархии Московской Патриархии обратился с ходатайством на имя председателя исполкома городского Совета народных депутатов г. Железноводска о расширении землепользования до 0,5 га, в связи с тем, что на месте старой Покровской церкви строится звонница, часовня и дом престарелых (письмо настоятеля №' В-130 от августа 1990 г.). Решениями Исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 529 от 29.11.1990 г. и № 231 от 11.04.1991 г. были произведены дополнительные прирезки земельных участков Железноводскому храму Святой равноапостольной Ольги в размерах 0,29 га и 0, 3 га (архивные выписки из протоколов Администрации г. Железноводска № 21 -42/6, № 21 -42/7 от 31.01.1997 г.).

12 ноября 1991 г. Настоятель Храма Святой Ольги Равноапостольной княгини Российской Ставропольской Епархии Московской Патриархии обратился в горисполком г. Железноводска с просьбой дать задание архитектурно-планировочному бюро для подготовки государственного акта на право пользования землей по объекту Свято-Ольгинскою храма г. Железноводска (письмо настоятеля № 12 от 12 ноября 1991 г.). Решением

Главы администрации г. Железноводска № 6 от 12.01.1993 г. за Свято-Ольгинским храмом в западной части г. Железноводска в бессрочное пользование закреплен земельный участок общей площадью 0,85 га. Прокуратурой г. Железноводска 03.10.2003 года за № 7-12-2003 был принесен протест на постановление и о. главы администрации города Железноводска от 12.01.1993 г. № 6 и. Постановлением главы администрации города Железноводска от 3 октября 2003 года № 891 данный протест удовлетворен и постановление и. о. главы администрации города Железноводска № 6 от 12.01.1993 г. отменено. В техническом паспорте на строение по улице К. Маркса, 34 по состоянию на 10.02.1992 I, имеется запись о том, что владельцем строения является общество Покровской церкви (архивная справка Администрации г. Железноводска № 21-42/9 от 31.01.1997 г.).

Согласно п. 19 Устава Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви, зарегистрированного Министерством юстиции РСФСР 17 июня 1991 г. № 50, здания, предметы культа, объекты производственного, хозяйственного, социального и благотворительного назначения, денежные средства, литература, иное имущество, приобретенное Епархией, созданное Епархией за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, предприятиями и организациями или переданное государством, а также приобретенное на друг их законных основаниях Епархией, равно, как движимое и недвижимое имущество Епархиальных подразделений (приходов, монастырей, духовных школ и др.) являются собственностью Русской Православной Церкви (Московского Патриархата).

Поскольку все необходимые правоустанавливающие документы были выданы в г. Железноводске именно для реконструкции Покровского Храма, являющегося структурным подразделением Русской Православной Церкви, по мнению истца, в соответствии с п. 19 Устава Ставропольской Епархии, реконструированная церковь являлась собственностью Русской Православной Церкви.

В соответствии с п. 6 Устава Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви, зарегистрированного Министерством юстиции РСФСР 17 июня 1991 г. № 50, в своей внутренней деятельности Епархия руководствуется Каноническим Уставом Русской Православной Церкви, Постановлениями Поместного Собора, Архиерейского Собора, Священного Синода и указами Патриарха. Согласно п. 1, п. 6 гл. VIII Устава об управлении Русской Православной Церкви, принятого Поместным Собором Русской Православной Церкви 08 июня 1988 года, Приходом является община православных христиан, состоящая из клира и мирян, объединенных при храме. Такая община составляет часть епархии, находится под каноническим управлением своего епархиального архиерея и под руководством поставленного им священника-настоятеля. В случае прекращения существования прихода распоряжение принадлежащей ему собственностью осуществляется в соответствии с действующим законодательством при участии епархиальных властей.

8 декабря 1992 года Указом Митрополита Ставропольской и Бакинской Епархии Русской Православной Церкви Гедеона № 217 в Храм святой равноапостольной великой княгини Ольги г. Железноводска был назначен новый настоятель, а на 16 декабря 1992 года была намечена фактическая передача дел и церковною имущества. Однако, Управлением юстиции администрации Ставропольского края были зарегистрированы учредительные документы прихода, указывающие на его принадлежность не к Русской Православной Церкви (Московский Патриархат), а к Российской Православной Свободной Церкви (протокол № 12 от 26.12.1992 г., свидетельство о регистрации Устава религиозного объединения № 98 от 30 декабря 1992 г.). Регистрация указанных документов привела к фактической ликвидации Прихода Русской Православной Церкви. По мнению истца, вновь образованным приходом было незаконно занято в г. Железноводске здание Церкви и захвачено все церковное имущество.

Поскольку земельный участок, на котором расположен Храм святой

равноапостольной великой княгини Ольги, находится на пересечении улиц Космонавтов. Энгельса и К. Маркса (заключение № 26 от 13 ноября 1990 г.) в г. Железноводске, то Управлением юстиции администрации Ставропольского края 3 февраля 1993 года за № 100 был зарегистрирован Гражданский устав Свято-Ольгинского прихода г. Железноводска Ставропольской и Бакинской Епархии по ул. Космонавтов г. Железноводска. Согласно п. 39 Гражданского Устава прихода Русской Православной Церкви в случае смены приходом вероисповедной принадлежности или перехода в другую юрисдикцию, здания, предметы культа и иное имущество переходит к Епархии Русской Православной Церкви.

Постановлением Главы администрации города Железноводска № 17 от 13.01.1993 г. за приходом Святой равноапостольной Великой Княгини Российской Ольги, относящегося к Российской Православной Свободной церкви признано право собственности на храм, находящийся в городе Же-лезноводске по ул. К. Маркса. 34. Бюро технической инвентаризации г. Железноводска данным постановлением поручено внести изменения в инвентарное дело и произвести регистрацию прав собственности с выдачей регистрационного удостоверения. Однако, Прокуратурой г. Железноводска 23.11.1993 г. за № 7 был принесен протест на постановление и. о. главы администрации гор. Железноводска «О признании права собственности на храм Святой равноапостольной Великой Княгини Российской Ольги, Российской Православной Свободной церкви в городе Железноводске по ул. К. Маркса, 34» от 13 января 1993 г. № 17. Протест прокуратуры был удовлетворен и Постановлением Главы администрации г. Железноводска № 1691 от 30.1 1.1993 г. постановление и. о. главы администрации города Железноводска от 13 января 1993 г. за № 17 было отменено. Ставропольская Епархия Русской Православной Церкви неоднократно просила освободить незаконно захваченное здание (письма Ставропольской Епархии № 95 от 4.02.1994 г., № 476 от 31 мая 1993 г.), однако, вновь назначенные Епархией настоятели, в том числе, протоиерей Николай Гомзяк, протоиерей Михаил

Терюшов, священник Борис Устименко, к осуществлению своих обязанностей приступить не смогли.

На основании изложенного, в соответствии с требованиями ст.ст. 11, 12, 213, 218, 301, 304 ГК РФ, истец просит суд признать за Централизованной православной религиозной организацией Ставропольская и Владикавказская Епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) г. Ставрополь, право собственности на недвижимое имущество Храм святой равноапостольной великой княгини Ольги (инвентарный номер 511 по техническому паспорту, составленному Железноводским ФГУП СК «Крайтехинвентаризация»), находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. К. Маркса, 34 (согласно представленных свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество); истребовать указанное недвижимое имущество у ответчика; обязать ответчика прекратить нарушение своего права пользования имуществом Храма святой равноапостольной великой княгини Ольги в г. Железноводске, по ул. К. Маркса, 34.

Из отзыва Местной религиозной организации Приход Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги г. Железноводска Суздальской епархии Российской Православной Автономной Церкви, г. Железноводск, следует, что 6 мая 1919 года в г. Ставрополе состоялся Ставропольский Церковный Собор. В его работе участвовало 56 делегатов от православных религиозных организаций, приходов и духовенства, в том числе 11 иерархов, находившихся в тот момент на юге России. Собор образовал «самостоятельно действующий и самоуправляющийся до восстановления естественных связей со всей Русской Православной Церковью и Патриархом Тихоном» орган - Временное Высшее Церковное Управление в составе 18 членов. Возглавил его архиепископ Митрофан (Симашкевич). Почетным председателем был избран митрополит Киевский и Галицкий Антоний (Храповицкий), ставший в последствии Первоиерархом РПЦЗ. В своей деятельности управление было подотчетно вначале генералу Деникину А. И., как главе «Освободительной армии юга России», впоследствии - барону

Врангелю П. Н.

В ноябре 1920 г. ВВЦУ, под руководством Митрополита Антония, вместе с остатками армии Врангеля покинуло Советскую Россию и обосновалось сначала в Константинополе, потом в Сербии. (Граф Соллогуб А. А. РПЦЗ 1918-1968 г. т., 1 стр. 24). ВВЦУ получило признание Патриарха Тихона и, таким образом, оно стало каноническим учреждением - по способу учреждения (собором), и по признанию его Центральной Российской Церковной Властью. В конце 19-го столетия в городе Железноводске были воздвигнуты два Храма: один в честь Богоматери (сейчас на этом месте цветочный магазин по ул. Семашко), другой в честь Свят. Николая в сквере напротив Островских ванн. Эти храмы были снесены в 1936 году. Казаки города Железноводска во время раскола в 22-м году решили воздвигнуть свой Храм -православный, а не обновленческий, в поселке - так называлась нынешняя западная часть города. В центре на горке построили небольшой домик, ставший символом Православия, впоследствии Храм закрыли, в помещении размещались разные учреждения, даже конюшня. В г. Железноводске церковь была восстановлена усилиями железноводчан, которые снимали в своих домах окна, двери и несли их в Храм, чтобы возродить Святыню. («Верую» приложение к Российской региональной газете «Мнение», г. Минеральные Воды. Заказ 1619).

Московская Патриархия не является преемницей дореволюционной Российской Церкви, так как основана И.В. Сталиным в 1943 году. Таким образом, все архиереи Московского Патриархата в период с 1943 г. до распада СССР поставлены с нарушением церковных Канонов. Название, данное Московской Патриархии Сталиным «Русская Православная Церковь» и титул «советского патриарха» - «Московский и всея Руси» свидетельствуют в юридическом смысле, что Московская Патриархия — новое юридическое лицо и не может быть правопреемницей дореволюционной Российской Православной Церкви (Церкви Патриарха Тихона). Таким образом, строение в г. Железноводске, снесенное в начале 1989 года

не могло принадлежать ведомству Московской Патриархии на законных основаниях.

В ноябре 1988 года была совершена закладка камня для строительства нового Храма. Строительство здания храма осуществлено игуменом Поваковским, который смог вместе с людьми и собственной семьей возвести спорное недвижимое имущество, деньги и строительные материалы на которое собирались прихожанами собственноручно.

По мнению ответчика, истец не подтвердил первичной документацией факт финансирования строительства храма. Представленные в суд справки не могут рассматриваться в качестве допустимых доказательств, поскольку не подтверждаются первичной документацией.

Принятый Ставропольской Епархией Устав за № 50 от 17.06.1991г. не был принят приходом Святой Равноапостольной Ольги города Железноводска. Община состоит из прихожан и является основополагающим органом для открытия и регистрации религиозного единения (прихода). Община Свято-Ольгинского храма Железноводска Ставропольской и Бакинской Епархии была ликвидирована. В связи с изложенным, ответчик на основании положений ст. 218 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 26.09.1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях», в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме. Из материалов дела установлено.

Православная Покровская Церковь Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви действует в г. Железноводске Ставропольского края с 1943 года (запись в инвентарном деле на домовладение № 34 по ул. К. Маркса, в карточках на основное строение по состоянию на 01.06.1943 г., на 04.04.1952 г., на 17.08.1954 г. - архивные справки Администрации г. Железноводска № 21-42/9 от 31.01.1997 г. и Ставропольской и Владикавказской Епархии Русской Православной Церкви № 1292 от 15.11.2004 г.).

В техническом паспорте на строение в г. Железноводске, по улице ул.

К. Маркса, 34 по состоянию на 20.05. 1983 г. имеется запись о том, что владельцем строения является общество Покровской церкви. В генеральном плане земельного участка по улице Комсомольской № 22 (ныне ул. К. Маркса, 34) по состоянию на 17.08.1954 г. и в плане земельного участка по ул. К. Маркса, 34, по состоянию на 20.05.1983 г.- имеется запись о том, что заказчиком является общество Покровской церкви (архивная справка Администрации г. Железноводска Х° 21-42/9 от 3 1.01.1997 г.).

На основании решения Совета по делам Русской Православной Церкви при Совете Министров СССР от 8 мая 1944 г. Уполномоченным Совета при Ставропольском Крайисполкоме зарегистрирована под № 68 приходская православная община - находящаяся в г. Железноводске, Ставропольского края, с предоставлением этой общине в пользование Свято-Покровской Церкви, находящейся в г. Железноводске (справка Государственного архива Ставропольского края). 18 августа 1944 года был заключен договор бессрочного бесплатного пользования указанным церковным зданием, с находящейся при нем сторожкой и богослужебными предметами, между верующими Русской Православной Церкви и Исполнительным Комитетом Железноводского городского Совета депутатов трудящихся (архивная выписка из инвентарного дела Администрации г. Железноводска № 21-42/10 от 31.01.1997г.).

27 декабря 1982 года был заключен договор бесплатного пользования молитвенным зданием, расположенным по ул. К. Маркса, 34, г. Железноводска, культовым имуществом согласно акта, и помещениями, служащими для жилья между гражданами, составившими религиозное общество Русскую Православную Церковь и исполнительным комитетом Совета народных депутатов г. Железноводска.

На основании прошения Церковною совета о капитальном ремонте от 24 июня 1977 года, Епископом Ставропольским и Бакинским Антонием было принято решение о начале переговоров с местными властями о возможности реконструкции здания.

В соответствии с выпиской из протокола заседания межведомственной комиссии при Железноводском горисполкоме № 200 от 3 апреля 1986 I., комиссия разрешила Обществу Покровской церкви по ул. К. Маркса, 34 в г. Железноводске произвести строительство хозяйственной постройки, вместо сгоревшей при пожаре, в тех же размерах 13,5 и 3,5 м (архивная выписка из протокола заседания Администрации г. Железноводска). В соответствии с решением Исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 26 от 21.01.1988 г исполнительному органу Покровского храма города Железноводска разрешена разработка проекта реконструкции Покровской церкви в г. Железноводске (архивная выписка из протокола Администрации г. Железноводска № 21-42/5 от 31.01.1997г.).

Решением Исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 535 от 30.09.1988 года исполнительному органу Покровского храма разрешено осуществить реконструкцию согласно разработанного проекта (архивная копия решения № 535 от 30.09.1988 г. Администрации г. Железноводска).

Железноводское бюро технической инвентаризации 26.08.1988 года составило технический паспорт указанного объекта, состоявшего из трех нежилых зданий с пристройками (литер А, Б, В).

17 ноября 1988 г. были зарегистрированы исполнительный орган и ревизионная комиссия религиозного общества православного Покровского

молитвенного дома в г. Железноводске Ставропольского края. В октябре 1989 г. было совершено освящение Покровской церкви г. Железноводска с переименованием в Храм святой равноапостольной княгини Ольги Архиепископом Ставропольским и Бакинским Русской Православной Церкви Антонием (справка Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви № 617 от 27 июля 1993 I.). В тоже время, строительство храма и вспомогательных церковных объектов продолжалось.

Из представленных в суд ответчиком приходных и расходных кассовых документов, смет, договоров подряда, актов приемки выполненных работ, в том числе в период с 1990 по 1991 год, следует, что строительство здания храма и вспомогательных помещений осуществлялось на пожертвования и заемные средства прихожан, жителей города Железноводска.

Изложенное обстоятельство подтверждается также показаниями свидетелей, допрошенных в судебных заседаниях 10.03.2005 года и 06.04.2005 года.

В августе 1990 года настоятель Храма Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги Ставропольской Епархии Московской Патриархии обратился с ходатайством на имя председателя исполкома городского Совета народных депутатов г. Железноводска о расширении землепользования до 0,5 га, в связи с тем, что на месте старой Покровской церкви строится звонница, часовня и дом престарелых (письмо настоятеля № В-13 0 от августа 1990 г.). Решениями Исполкома городского совета народных депутатов г. Железноводска № 529 от 29.11.1990 г. и № 231 от 11.04.1991 г. были произведены дополнительные прирезки земельных участков Железноводскому храму Святой равноапостольной Великой княгини Ольги в размерах 0,29 га и 0, 3 га (архивные выписки из протоколов Администрации г. Железноводска № 21-42/6, № 21-42/7 от 31.01.1997 г.).

12 ноября 1991 г. настоятель Храма Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги Ставропольской Епархии Московской Патриархии обратился в горисполком г. Железноводска с просьбой дать задание архитектурно-

планировочному бюро для подготовки государственного акта на право пользования землей по объекту Свято-Ольгинского храма г. Железноводска (письмо настоятеля № 12 от 12 ноября 1991 г.). Решением Главы администрации г. Железноводска № 6 от 12.01.1993 г. за Свято-Ольгинским храмом в западной части г. Железноводска в бессрочное пользование закреплен земельный участок общей площадью 0,85 га.

Прокуратурой г. Железноводска 03.10.2003 года был принесен протест за № 7-12-2003 на постановление исполняющего обязанности главы администрации юрода Железноводска от 12.01.1993 г. № 6. Постановлением главы администрации города Железноводска от 3 октября 2003 года № 891 данный протест удовлетворен - постановление исполняющего обязанности главы администрации города Железноводска № 6 от 12.01.1993 г. отменено.

В техническом паспорте на строение, расположенное в г. Железноводске, по улице К. Маркса, 34 по состоянию на 10.02.1992 г. имеется запись о том, что владельцем строения является общество Покровской церкви (архивная справка Администрации г. Железноводска № 21-42/9 от 31.01.1997г.).

Согласно п. 8 Устава Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви, зарегистрированного Министерством юстиции РСФСР 17 июня 1991 г. за № 50 Епархия есть единое региональное религиозное объединение (организация), входящее в религиозное объединение «Русскую Православную Церковь» в качестве ее структурного подразделения и одновременно включающее в себя иерархически подчиненные структурные подразделения , в том числе приходы, объединенные в благочиния, монастыри, братства, миссии, представители, органы административно-хозяйственного управления, учебно-воспитательные подразделения и другие епархиальные учреждения, необходимые для выполнения целей и задач Епархии и Русской Православной Церкви и находящиеся на ее территории.

В соответствии с п. 6 Устава Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви в своей внутренней деятельности Епархия

руководствуется Каноническим Уставом Русской Православной Церкви, Постановлениями Поместного Собора. Архиерейского Собора, Священного Синода и указами Патриарха. Согласно п. 1, п. 6 гл. VIII Устава об управлении Русской Православной Церкви, принятого Поместным Собором Русской Православной Церкви 8 июня 1988 года. Приходом является община православных христиан, состоящая из клира и мирян, объединенных при храме. Такая община составляет часть епархии, находится под каноническим управлением своего епархиального архиерея и под руководством поставленного им священника-настоятеля. В случае прекращения существования прихода распоряжение принадлежащей ему собственностью осуществляется в соответствии с действующим законодательством при участии епархиальных властей.

Согласно п. 19 Устава Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви, зарегистрированного Министерством юстиции РСФСР 17 июня 1991 г. № 50, здания, предметы культа, объекты производственного, хозяйственного, социального и благотворительного назначения, денежные средства, литература, иное имущество, приобретенное Епархией, созданное Епархией за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, предприятиями и организациями или переданное государством, а также приобретенное на других законных основаниях Епархией, равно, как движимое и недвижимое имущество Епархиальных подразделений (приходов, монастырей, духовных школ и др.) являются собственностью Русской Православной Церкви (Московского Патриархата).

Управлением юстиции администрации Ставропольского края зарегистрировало учредительные документы прихода, указывающие на принадлежность прихода не к Русской Православной Церкви (Московский Патриархат), а к Российской Православной Свободной Церкви (протокол № 12 от 26.12.1992 г., свидетельство о регистрации Устава религиозного объединения № 98 от 30 декабря 1992 г.). В связи с чем, вновь назначаемые Ставропольской Епархией настоятели не были допущены в здание храма.

Поскольку часть прихожан храма не вошла в состав общины Российской Православной Свободной Церкви Управлением юстиции администрации Ставропольского края 3 февраля 1993 года за № 100 был зарегистрирован Гражданский устав Свято-Ольгинского прихода г. Железноводска Ставропольской и Бакинской Епархии по ул. Карла Маркса, 34, г. Железноводска.

Прокуратурой г. Железноводска 23.11.1993 г. за № 7 был принесен протест на постановление и. о. главы администрации города Железноводска «О признании права собственности на храм Святой равноапостольной Великой Княгини Российской Ольги, Российской Православной Свободной церкви в гор. Железноводске по ул. К. Маркса, 34» от 13 января 1993 г. № 17. Протест прокуратуры был удовлетворен и Постановлением Главы администрации г. Железноводска № 1691 от 30.11.1993 г. постановление и. о. главы администрации гор. Железноводска от 13 января 1993 г. за № 17 было отменено.

Ставропольская Епархия Русской Православной Церкви неоднократно просила освободить незаконно захваченное здание (письма Ставропольской Епархии № 95 от 4.02.1994 г., № 476 от 31 мая 1993 г.), но безрезультатно, так как члены прихода препятствовали проведению богослужений вновь назначаемым Епархией Настоятелям: протоиерею Николаю Гомзяк, протоиерею Михаилу Терюшову, священнику Борису Устименко.

05 июля 1999 года зарегистрирован Устав местной религиозной

организации Приход Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги г. Железноводска Суздальской Епархии Российской Православной Автономной Церкви. Исходя из положений указанного устава вновь созданная религиозная организация не является правопреемником каких-либо иных религиозных организаций, в том числе и в отношении имущества (п. 1.4., раздел 4 Устава.).

В соответствии с распоряжением Министерства юстиции РФ от 19.10.1998 года была зарегистрирована религиозная организация Российская Православная Автономная Церковь.

Здание Храма святой равноапостольной великой княгини Ольги г. Железноводска по ул. К Маркса, 34, не значится в реестрах федерального имущества и государственного имущества Ставропольского края (справки Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ставропольскому краю -№ 4549-02 от 14.12.2004 года. Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 5766/07 от 08.12.2004 года), а также не числится в реестре муниципальной собственности города Железноводска (справка Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Железноводска Ставропольского края № 1035 от 15 ноября 2004 г.).

Согласно справке Министерства культуры Ставропольского края от 19.01.2005 года № 06 17/015 указанное недвижимое имущество к памятникам истории и культуры не относится.

Согласно п.п. 5, 6, 7 и 44 Устава Централизованной православной религиозной организации Ставропольская и Владикавказская Епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) Епархия является юридическим лицом и обладает правами и обязанностями в соответствии с законодательством Российской Федерации, имеет в собственности обособленное имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права, может иметь в собственности здания, объекты производственного, социального, благотворительного,

культурно-просветительского и иного назначения, земельные участки, предметы религиозного назначения, денежные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения деятельности Епархии, в том числе, относящиеся к памятникам истории и культуры.

Храм святой равноапостольной великой княгини Ольги г. Железноводска состоит из здания храма (литер «А») общей площадью 169,9 кв.м., с хозяйственными помещениями и сооружениями, подсобного здания (литер «Б»), пристройки (литер «б»), общей площадью 84,0 кв. м., здания храма для крещения (литер «В») общеполезной площадью 140,6 кв. м., забора (литер «I») площадью 48 кв. м., ворот (литер «II») площадью 14 кв. м, забора (литер «III») площадью 70 кв. м, забора (литер «IV») площадью 104 кв. м., забора (литер «V») площадью 88 кв. м., колодца (литер «VI») площадью 7 кв. м., водопровода (литер «VII»), подпорной стены (литер «VIII»), мощения (литер «IX») площадью 241 кв. м., мощения (литер «X») площадью 113 кв. м., труб (литер «XI»), уборной (литер «У»), навеса (литер «Н») площадью 96,1 кв. м., навеса (литер «К») площадью 10,1 кв. м., навеса (литер «К]») площадью 13,8 кв. м., что подтверждается данными технического паспорта, выданного Железноводским филиалом ГУП «Крайтехинвентаризация» (инвентарный номер 511). Изложенное также подтверждается документом - описанием от 17.02.2005 года за № 195, 196, 197, выданным Железноводским филиалом ГУП «Крайтехинвентариэация».

В настоящий момент, указанное недвижимое имущество находится в фактическом владении Местной религиозной организации Приход Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги г. Железноводска Суздальской епархии Российской Православной Автономной Церкви, г. Железноводск. Постановлением Главы администрации города Железноводска от 17.02.2005 года № 97 утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию завершенного реконструкцией храма Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги, расположенного, расположенного по адресу: г. Железноводск, улица Карла Маркса, д. 34.

Постановлением Главы администрации города Железноводска от 24.02.2005 года № 113 разрешен ввод в эксплуатацию завершенного реконструкцией храма Святой Равноапостальной Великой княгини Ольги, застройщик - Централизованная православная религиозная организация Ставропольская и Владикавказская Епархия Русской Православной Церкви.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2005 года серии 26 АА № 033220 истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание храма для крещения (литер В с подсобными строениями К-К1-К2-КЗ-Л-Н), общей площадью 140,6 кв. м., расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, улица Карла Маркса, д. 34, кадастровый номер 26:3 1:0:0:51 1/174:1000/В.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.02.2005 года серии 26 АА № 033219 истцу на праве собственности принадлежат нежилые подсобные здания (литер Б-б), общей площадью 84,0 кв. м., расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, улица Карла Маркса, д. 34, кадастровый номер 26:3 1:0:0:511/174:1000/Б.

Исходя из представленного свидетельства о государственной регистрации права от 25.02.2005 года серии 26 АА № 033218 истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание храма (литер А), общей площадью 169,90 кв. м., расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, улица Карла Маркса, д. 34.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, суд считает, что исковые требования о признании права собственности подлежат удовлетворению.

В связи с проведенной реконструкцией молитвенного здания (фактически его сносом), расположенного по ул. К. Маркса, 34, г. Железноводска, силами прихожан и жителей города Железноводска, на средства, полученные от сбора пожертвований, была создана новая недвижимая вещь. 25 октября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О свободе вероисповеданий», по которому религиозным организациям предоставлялись

права собственников на принадлежавшее им имущество. В соответствии со ст. 26 указанного закона в собственности религиозных объединений могут находиться здания, строения, предметы культа, объекты производственного, социального, благотворительного, культурно - просветительного назначения, денежные средства и иное имущество, необходимое для их деятельности. Религиозные объединения имеют право собственности на имущество, приобретенное ими за счет собственных средств, пожертвований, завещанное гражданами, организациями или переданное государством, а также приобретенное на других законных основаниях.

Материалами дела подтверждается, что строительство храма произведено на средства прихожан и пожертвования, в момент нахождения прихода под юрисдикцией Русской Православной Церкви (Московский патриархат). Поскольку все необходимые строительные, разрешительные и землеустроительные документы были выданы для реконструкции Покровского Храма, приход которого являлся структурным подразделением Русской Православной Церкви, то в соответствии с п. 19 Устава Ставропольской Епархии, реконструированная церковь являлась собственностью Русской Православной Церкви.

В соответствии со ст. ст. 21, 32 Закон РСФСР «О свободе вероисповеданий» в случае фактического прекращения деятельности прихода, находящееся у него имущество подлежало передаче Ставропольской Епархии Русской Православной Церкви.

При этом не имел значения факт регистрации прихода в качестве самостоятельного юридического лица, поскольку он составлял структурную единицу Епархии, что подтверждается положениями ее Устава, материалами дела, а также требованиями ст. ст. 18, 19, 20 Закон РСФСР «О свободе вероисповеданий». Доказательств возникновения права собственности на спорное имущество в соответствии со ст. 65 АПК РФ ответчиком представлено не было.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07 1997 года Л» 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В обоснование своих исковых требований истец представил свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Тем не менее, поскольку право собственности истца на рассматриваемое недвижимое имущество оспаривается ответчиком, суд счел необходимым вынести решение о признании права собственности. При этом суд исходит из требований статьи 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. К искам о защите права собственности кроме исков, указанных в ст. ст. 301 и 304, относят также иски о признании права собственности. Указанные иски являются самостоятельным средством защиты, отличными от тех, которые названы в ст. ст. 301, 304 ГК РФ.

Судом документально исследованы и установлены вышеизложенные обстоятельства, основания возникновения права собственности у истца. Исковые требования подтверждаются также положениями действующих на момент рассмотрения спора норм права. Так, в соответствии со статьёй 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Согласно требованиям ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статья 21 Федерального

закона от 26.09.1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» гласит, что в собственности религиозных организаций могут находиться здания, земельные участки, объекты производственного, социального, благотворительного, культурно-просветительского и иного назначения, предметы религиозного назначения, денежные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в том числе отнесенное к памятникам истории и культуры. Религиозные организации обладают правом собственности на имущество, приобретенное или созданное ими за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, организациями или переданное религиозным организациям в собственность государством либо приобретенное иными способами, не противоречащими законодательству Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности.

Исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Материалами дела (разрешительной документацией, перепиской сторон, свидетельствами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) подтверждается правомерность заявленных требований, а также наличие всех необходимых условий для их удовлетворения. Так, материалами дела подтверждается факт нарушения права истца, в том числе, выбытие вещи из владения собственника, поступление вещи во владение несобственника по незаконным основаниям, отказ несобственника удовлетворить притязания собственника на возврат ему вещи.

Истец документально доказал наличие у него права собственности на спорное недвижимое имущество, факт незаконного владения вещью ответчиком, конкретизировал подлежащее возврату имущество при помощи индивидуально-определенных признаков.

При наличии указанных выше условий, суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Исковые требования об устранении препятствий в пользовании имуществом храма не подлежали, по мнению суда, удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Материалами дела подтверждается, что фактически истец не обладает спорным имуществом. В такой ситуации его права могут быть защищены посредством виндикационного (ст. 301 ГК РФ), а не негаторного иска (ст. 304 ГК РФ), в силу конкуренции названных способов защиты права собственности.

Доказательств, подтверждающих владение имуществом храма, истцом представлено не было (ст. 65 АПК РФ).

Руководствуясь статьям 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 213, 218, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решил иск удовлетворить частично. Суд решил признать право собственности за Централизованной православной религиозной организацией Ставропольской и Владикавказской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат), г. Ставрополь. Суд также решил истребовать из чужою незаконного владения Местной религиозной организации Приход Святой Равноапостольной Великой княгини Ольги г. Железноводска Суздальской епархии Российской Православной Автономной Церкви, г. Железноводск, в пользу истца нежилые здания храма, с подсобными помещениями и строениями.

В этом деле, как видим, как в зеркале отражаются все прежние и настоящие противоречия политики укрепления прав на недвижимое имущество всех участников гражданского оборота.

3. 2. Особенности правовой политики, направленной на укрепление прав на недвижимое имущество.

Главное направление правовой политики, связанной с укреплением прав на недвижимое имущество, должно состоять в создании гарантий прав собственности, закрепленных в Конституции Российской Федерации.

Тесно связанной с данным вопросом является проблема обеспечения стабильности правовой системы России в данной, весьма существенной области укрепления прав. Однако, по оценкам специалистов, неясность вызывают многие вопросы, начиная с чисто дефинитивных и вопросов вещных прав на вопросы недвижимости, а также вопросы, связанные с регистрацией прав (их перехода) на недвижимое имущество, в частности проблема признания государством незарегистрированных прав.1

Новый порядок укрепления прав на недвижимое имущество должен способствовать уменьшению рисков граждан стать объектами преступных посягательств. Правовая политика государства должна быть направлена на охрану прав собственности всех категорий граждан, особенно лиц пожилого возраста, несовершеннолетних. Однако, с введением института регистрации прав собственников на недвижимое имущество при одновременном исключении из Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью количество споров в судах по недвижимому имуществу, по данным Федеральной нотариальной палаты, увеличилось за один год более чем на две тысячи.1 Если суммировать наиболее проблемные зоны в области правовой политики в данной области, то можно выделить следующие, наиболее типичные.

Во-первых, они связаны с неправомерными действиями должностных лиц органов регистрации, которые со ссылкой на п. 2 ст. 6 Закона проводят так называемую «вторичную» регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших в ранее установленном порядке. Одна из линий правовой

1 Певницкий С.Г. К проблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме. «Нотариус», 2004. С.38

политики государства в данном контексте состоит в формировании судейского усмотрения по комплексу вопросов, заключенных в проблеме укрепления прав на недвижимое имущество. И хотя в России закон, а вовсе не судебный прецедент, является источником права, тем не менее, судебная власть, постепенно усиливаясь, начинает играть все большую роль в обеспечении устойчивости и стабильности всей правовой системы. Так, по вопросу о неправомерности действий должностных лиц органов государственной регистрации при проведении «вторичной» регистрации прав на недвижимое имущество, как показывает анализ судебной практики, суды руководствуются следующими положениями:

- Статьями 18, 55 Конституции РФ, в соответствии с которыми в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умоляющие права и свободы человека и гражданина, являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание, а также порядок применения законов, регулирующих деятельность законодательной, исполнительной власти, органов местного самоуправления.

- Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. На основании этого, а, также учитывая отсутствие в Законе требования о подтверждении возникших ранее прав на недвижимость в порядке, установленном новым Законом, суды, как правило, приходят к выводу о том, что нельзя требовать от собственников регистрации их прав на недвижимость по вновь установленному порядку.

- Пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации, в соответствии с которым право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу данного закона, признается юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их

1 См. «Нотариус», 2004, №3. С.36.

обладателей.

- Положениями иных статей Закона о регистрации, в том числе ст. 20 Закона, устанавливающей исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации и не содержащей такого основания для отказа в регистрации, как отсутствие регистрации ранее возникшего отчужденного права.

Вместе с тем, логика судебного усмотрения существенно меняется и предполагается проведение государственной регистрации в том случае, если после введения в действие Закона возникли сделки (ограниченные либо иные сделки) с такой недвижимостью, и если регистрация прав ранее не была произведена, хотя права и возникли (например, в силу Закона о собственности в СССР).

Наиболее острые моменты теоретического и практического характера возникают, однако, в связи с исключением из ГК РФ обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

По мнению многих авторов, такой подход законодателя не способствовал усилению правовой политики государства в сфере укрепления прав на недвижимое имущество. Вывод основан на доводах о том, что законодателю так и не удалось использовать публично- правовой потенциал нотариата, реализовать механизмы ответственности нотариусов, включая личную имущественную и материальную ответственность, представительские функции нотариуса, действующего от имени государства и тем самым, снижающего нагрузку на суды.

Как известно, Конституционный суд Российской Федерации постановлениями от 19 мая 1998 года №15-П и от 23 декабря 1999 года №18-П подтвердил гарантии доказательственной силы и публичного признания нотариально оформленных документов.

Такая позиция нашла в известной мере подтверждение и в судебной практике. Так, незаконными были признаны действия должностных лиц органов регистрации по проверке нотариально удостоверенных сделок с

недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа судьи учли положения главы 11 Закона о регистрации в соответствии с которыми к компетенции органов юстиции по государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документы лица или органа власти. Правовая экспертиза и проверка законности нотариально удостоверенной сделки органом регистрации должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, т.к. удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не установлено иное. Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, являются проверкой действий нотариуса, что к компетенции такого рода учреждений по регистрации прав, разумеется, не относится.

Так, имеются случаи признания судами в качестве незаконных отказов органов регистрации в регистрации права собственности на определенную долю квартиры по свидетельству о праве на наследство, поскольку квартира находилась в собственности двух человек, один из которых уже умер, доли собственников не определялись и нотариус, с точки зрения представителя органа регистрации, не имел права выдавать свидетельство о праве на наследство. Правовая позиция суда складывается, исходя из смысла действующего гражданского законодательства. Как известно, презюмируется законность свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом. Только судебное решение может поколебать бесповоротность данной презумпции. При этом обратиться в суд с заявлением о признании свидетельства недействительным могут только заинтересованные лица. Как известно, органы регистрации к этим лицам не относятся.

Таким образом, приоритет в правовой политике, выраженный в формировании системы государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, требует более детального обоснования с точки зрения соотношения институциональных возможностей нотариата и системы государственной регистрации, оптимизации их соотношения,

взаимодействия и координации их усилий для реализации правовой политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.

В специальной литературе с сожалением констатируется, что «существенно ограничена возможность граждан и юридических лиц получить квалифицированную помощь при совершении сделок от уполномоченного лица- нотариуса. Обращение же к адвокатам или к юридическим фирмам связано со значительными финансовыми затратами и по этой причине является малодоступным для многих граждан».1 Следует более детально проанализировать и вопросы, связанные с коммерциализацией посреднических услуг при осуществлении регистрации. По подсчетам специалистов, данные тарифы многократно превышают размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение.2

Как известно, введение частной собственности и включение недвижимости в гражданский оборот привели в 1993 году к коренной перестройке нотариата России из-за невозможности силами одного государственного нотариата справиться с резко возросшими объемами нотариальных действий. Наряду с ним был создан частный нотариат, аналогичный латинскому нотариату. Тем не менее, приоритетным в государственной политике укрепления прав на недвижимое имущество стало направление, связанное с созданием системы государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.

Такой подход изменил порядок оформления недвижимости, предоставив гражданам выбор: обращаться к нотариусу или сразу в регистрирующий орган. Таким образом, законодателем был предложен альтернативный вариант.

1 Нотариус, №3.2004. С.36

2 Там же.

В специальной литературе неоднократно подчеркивалось, что регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту недвижимости вносились в регистрационные журналы. Однако особенность нынешней правовой политики заключается не только в приоритетном характере государственной регистрации, но и в том, что данная политика формируется и развивается именно на федеральном уровне. Тем самым региональные органы государственной власти и органы местного самоуправления фактически исключены из данной сферы правовой политики. В отличие от этого ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации. Регистрация являлась лишь вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, исторически и логически следующей вслед за обязательным нотариальным удостоверением сделки. Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 годов устанавливали обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью как условие их действительности.

В отличие от предыдущего порядка нынешний позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на чиновника обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Такая государственная политика, по мнению многих экспертов, не является эффективной, так как не способствует созданию в России системы гарантированной юридической безопасности и законности сделки, порождая злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости.

Однако сделки с недвижимостью являются сложным юридическим действием, и их совершение невозможно без правовой помощи квалификационных специалистов. Именно поэтому, главным образом, во всем мире введена нотариальная форма договора - чтобы уже на стадии

заключения договора упорядочить взаимоотношения сторон. Удостоверяя сделку, нотариус совершает целый ряд юридических процедур, лично присутствуя при совершении сделки: проверяет личность, дееспособность и полномочия сторон, выявляет истинные намерения, соблюдая при этом принципы равенства интересов обеих сторон сделки, проверяет принадлежность имущества, разъясняет последствия сделки, защищая интересы третьих лиц, супругов, несовершеннолетних, зачитывает тексты документов вслух, соблюдает тайну совершения нотариального действия, несет полную материальную ответственность за удостоверенную сделку.

Результат - наличие у сторон юридически бесспорного документа, являющегося доказательством совершения сделки и подкрепленного личной имущественной ответственностью нотариуса. Государственная регистрация -это подтверждение факта обладания определенным правом на конкретный объект недвижимости, которое осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Нынешняя правовая политика по укреплению прав на недвижимое имущество фактически состоит в том, что законодатель совмещает в пределах ведения регистрирующего органа и функцию удостоверения сделки, и функцию регистрации прав, что нередко оказывается неэффективным, так как закон не содержит положений, обязывающих регистратора консультировать граждан, разъяснять последствия сделок, нести персональную ответственность за законность сделки, как это предусматривает законодательство о нотариате.

Более того, новый порядок укрепления прав на недвижимое имущество уязвим также и с точки зрения его доступности и оперативности реализации. Если у нотариуса после подробной бесплатной консультации и подбора необходимого пакета документов сторонами сделка удостоверяется в день обращения в течении 1- 2 часов в присутствии сторон и самого нотариуса, то законом установлен срок регистрации сделок с недвижимостью и прав на него в 1 месяц. Есть возможность через месяц отложить государственную

регистрацию или отказать в ней, если выяснятся какие-либо дополнительные обстоятельства. Вопрос же о доступности регистрации усложняется, особенно в связи с ограничениями, установленными законодательными актами о приватизации объектов недвижимости, на пример, жилья, до 1 января 2007 года, что породило большие очереди, в том числе, в органах регистрации недвижимости.

Вызывает вопросы и процедура расчетов по совершаемой сделке. У нотариуса при удостоверении договора может быть одновременно произведен и денежный расчет и составлен акт о передаче имущества, то есть договор практически исполняется. Действующее законодательство о нотариате предусматривает внесение дополнений и изменений в договор и даже бесспорное внесудебное расторжение договора путем составления нотариального соглашения. Если же стороны решили обойтись без нотариальных услуг и сразу сдали свои документы в регистрирующий орган, предварительно произведя денежный расчет, то через месяц, в случае отказа государственной регистрации или внесения изменений в письменный договор, может пострадать добросовестный приобретатель имущества. Он может расторгать предварительные договоренности и определять условия возврата выплаченных сумм и компенсации ущерба только в судебном порядке, что едва ли выполнимо при нынешней системе правосудия. Недостаточная регламентация в законе всех тонкостей процедуры регистрации порождает и проблему доказывания спорных моментов сделки в будущем. Данные судебной практики в различных регионах России подтверждают данный тезис.

При нотариальном удостоверении сделки подлинный экземпляр договора всегда остается в архиве нотариуса и хранится постоянно. При государственной регистрации подлинный экземпляр с подписью сторон и регистратора передается правообладателю, а в делах регистрирующего учреждения остается копия (ст.18). В случае утраты подлинного экземпляра договора нотариус должен выдать из своего архива дубликат документа,

имеющего юридическую силу подлинника. Вот почему необходимо в законодательстве точно предусмотреть, какой документ должен в подобных случаях выдавать регистрирующий орган, для уяснения характера и содержания соответствующего правоустанавливающего документа.

В специальной литературе часто высказывается мнение, что основной причиной доминирования в государственной политике укрепления прав на недвижимое имущество государственной регистрации являются экономические причины: дороговизне удостоверения сделок у нотариуса должен быть стать альтернативой оптимальный размер регистрационного сбора. Однако справедливости ради отметим, что ранее право удостоверять сделки с недвижимостью государство предоставило только нотариусам со взиманием установленной законом государственной пошлины в размере 1.5 процента (0.5 процента для близких родственников). Напротив, в условиях доминирования регистрационного режима сумма регистрационного сбора не зависит от цены сделки и определяется самостоятельно субъектом Федерации в пределах установленной государством максимальной ставки. Более того, предусмотренные прежней политикой нотариального оформления сделок с недвижимостью льготы для различных категорий граждан при совершении нотариальных действий, в том числе и при удостоверении сделок с недвижимостью, например, для Героя Советского Союза и Героев Российской Федерации, участников и инвалидов ВОВ, участников ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, при государственной регистрации, к сожалению, не предусмотрены.

Существует и такой немаловажный нюанс, состоящий в том, что Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрел обязательную правовую экспертизу документов при регистрации сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения, и проводить ее, конечно, должны квалифицированные юристы. Отстранение нотариусов от цепи совершения сделок с недвижимостью лишило ее важного звена - правового обеспечения

этого процесса, и образовавшуюся нишу тут же заняли адвокаты, риэлторы и регистраторы.

Более того, регистрирующие органы нередко окружены сложной системой коммерческих структур. Действуют многочисленные риэлторские группы, которые занимаются коммерческой деятельностью на рынке жилья, выступая посредником между сторонами сделки, готовят проекты договоров, взимают плату за посреднические и технические услуги, причем здесь же происходит регистрация сделки и переход прав - подобная практика идет вразрез с законодательством. В этой связи следует внести в законодательство о государственной регистрации изменения, уточняющие права и обязанности, а также ответственность риэлтеров, ужесточения специальных требований к риэлтерам. Более того, должно быть принято антимонопольное законодательство, регламентирующее правовую политику государства на рынке жилья. Следует также оценить систему регистрации в сравнении с нотариальной системой по критериям экономики права, сравнительной эффективности каждой из этих систем, имея в виду, что в результате отказа от нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом региональные и местные бюджеты лишились постоянного источника их пополнения.

В то же время, средства, получаемые учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в виде платы за регистрацию и предоставление информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав, а посредники, зарабатывающие на рынке недвижимости, никогда ни наполнят бюджета, ибо имеют большую возможность работы с неучтенными наличными деньгами.1

Следует отметить противоречивость и непоследовательность существующей правовой политики: так, в сфере недвижимости законодатель оставил обязательность нотариальной формы для ипотеки, ренты, пожизненного содержания с иждивением, уступки требования, перевода

1 Вестник Нотариальной палаты Ставропольского края. 1999. № 11. Ст. 28.

долга и удовлетворения требований законодателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Подкрепление совершения сделок этих видов нотариальным сопровождением обусловлено, очевидно, их особой социальной значимостью. В то же время, притом, что залог квартиры, должен быть удостоверен нотариально, сама квартира может быть приобретена в результате простого письменного договора, без участия нотариуса, и лишь зарегистрированного в органах регистрации. Таким образом, в Гражданском кодексе РФ нарушено логическое единство в регулировании вопросов нотариального сопровождения сделок, нет единой системы выделения принципов и оценочных критериев необходимости нотариального удостоверения конкретных сделок с недвижимостью.

Вот почему до сих пор в науке гражданского права не утихают дискуссии о том, чьи интересы преследовались при принятии решения об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Разумеется, вышеприведенные аргументы не свидетельствуют о том, закон о регистрации вовсе не нужен. При эффективной реализации потенциала регистрационной системы можно добиться обеспечения доступности правовой информации об объекте недвижимости как это изначально и предусматривалось законодателями. Государственная регистрация - это подтверждение факта обладания определенным правом на определенный объект недвижимости, и ничего более. И сама процедуру регистрации должна быть упрощена, стать быстрой и удобной для населения и требовать минимальных расходов.1

Нарушения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органами регистрации приводят к развитию судебной практики по вопросам его применения. Анализ материалов судебной практики Московской, Кемеровской, Курганской, Астраханской, Волгоградской, Вологодской областей, Республики Карелия, Ставропольского края, показывает, что значительное количество спорных вопросов решено судами отнюдь не в пользу органов регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Автором были изучены и проанализированы древнейшие памятники русского права («Русская Правда», «Псковская Судная грамота» и «Новгородская Судная грамота»), на основе анализа которых сделан вывод о том, что родовым понятием, отражавшим состояние вещи, являлось «имение», под которым подразумевалось то, что могло быть отделено от прочих вещей, т.е. могло быть взято в «руки». Этим понятием обозначались лишь движимые вещи. Древнейшая Русская Правда не рассматривала недвижимость, как предмет сделок. Основной причиной позднего появления понятия «недвижимость» в источниках русского права послужила пространственная протяженность территории России при незначительной численности населения, обширные земельные пространства, социально-экономические и политические условия, затруднявшие становление и развитие частной собственности на землю.

2. Как свидетельствует проведенный анализ, первоначально получали законодательное закрепление права на землю родов и частных лиц, параллельно формировалось государственное имущество в собственном смысле, постепенно приобретавшее правовой характер недвижимости. Российское государство постепенно выделяется в качестве основного обладателя прав на недвижимое имущество. Русская православная церковь заимствует идеи о праве частной собственности на недвижимость из римского и византийского права, становясь одним из крупнейших земельных собственников, охранявшем свои территории. Основным источником приобретения недвижимых имуществ церковью являлось пожалование со стороны государства и частных лиц. Показаны основные этапы становления и развития церковного недвижимого имущества, изучены архивные источники и данные современной судебно-арбитражной практики по данному вопросу, свидетельствующие о приоритете государственной доктрины по вопросу о церковной недвижимости, ее характере, границах, устойчивости прав церкви на недвижимое имущество.

3. На основе изучения отечественной и зарубежной литературы автором показано политико-правовое значение узаконения «недвижимости» в Указе Петра Первого «О единонаследии». Прослежены особенности положений Свода Законов Российской Империи, в которых процесс закрепления прав на недвижимое имущество осуществлялся на основе уже выработанного термина.

4. Исследован советский период укрепления личных имущественных прав. Отмена частной собственности на землю должна была ликвидировать и традиционное деление имущества на движимое и недвижимое. Декретирование отмены недвижимости как составного элемента правовой системы, привело, по мнению автора, не только к разрушению единой логики укрепления прав на недвижимое имущество, но и ускорило процессы размывания правовой основы закрепления гражданских юридических прав.

5. В постсоветский период основные направления правовой политики российского государства в области укрепления прав на недвижимое имущество характеризовались развитием понятийного аппарата недвижимости, расширением объектного состава недвижимости, формированием законодательства о недвижимости и сделках с ним и качественным изменением регулятивных и институциональных мер. Укрепление прав на недвижимое имущество и сделок с ним получило формальное выражение в системе государственной регистрации сделок с недвижимостью. Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, так как включает в себя элементы англосаксонской системы регистрации сделок и континентальной системы регистрации прав. По мнению автора, для гармоничного развития такой дуалистичной системы в правовой политике должны быть установлены связующие элементы по согласованию таких подходов.

6. Показано также, что наиболее уязвимым местом современной правовой политики укрепления прав на недвижимое имущество является проблема сохраняющегося для граждан риска стать объектами незаконного

посягательства на их имущество. Данные правовой статистики свидетельствуют о том, особенно это касается лиц преклонного возраста и несовершеннолетних. Этому способствует не только недостаточный уровень правовой подготовки граждан, но также большое число злоупотреблений со стороны недобросовестных продавцов недвижимости, которые могут после заключения договора и до его государственной регистрации подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество несколько раз. Это обусловлено тем, что правоустанавливающие документы на недвижимость до регистрации сделки находятся в полном распоряжении продавца (собственника).

7. При регистрирующих органах нередко создаются коммерческие структуры, взимающие плату за свои посреднические услуги в размере, намного превышающем размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью; допускается волокита; взимается незаконная плата за ускоренную регистрацию.

8. С введением института регистрации прав собственности на недвижимое имущество, при одновременном исключении из Гражданского кодекса Российской Федерации обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, количество споров в судах по недвижимому имуществу резко увеличилось. В этой связи, по мнению диссертанта нынешняя правовая политика в области укрепления прав на недвижимое имущество должна учесть несомненные позитивные черты прежней системы. Так, нотариус в силу возложенных на него законом обязанностей являлся гарантом соблюдения прав не только обеих сторон сделки, но и третьих лиц - членов семьи собственника, и, прежде всего, несовершеннолетних детей. При совершении нотариальных действий нотариус оказывает квалифицированную юридическую помощь, включая разъяснение смысла, значения и последствий совершаемой сделки. Сильной стороной прежней системы являлось и то, что, оказывая физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и законных интересов, нотариус

остается беспристрастным, чтобы юридическая неосведомленность одной из сторон не могла быть использована ей во вред. Предусмотренные законом обязанности нотариуса устанавливать личность обратившегося за совершением нотариального действия, проверять дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках, выяснять действительную волю сторон отнесены законодательством о нотариате к исключительной компетенции нотариуса - вот те элементы прежней системы укрепления прав, которые должны найти смысловую нишу в новой системе.

9. Необходима полноценная альтернатива, а точнее комплекс заместительных политико-правовых мер, направленных на восстановление прежних гарантий действительного укрепления прав на недвижимое имущество, ведь нотариус, в отличие от государственного регистратора, несет личную имущественную ответственность за совершение нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, и за умышленное разглашение сведений о совершенном нотариальном действии; нотариус обязан страховать риск нотариальной деятельности. Обязательное страхование профессиональной деятельности и личная имущественная ответственность нотариусов за совершенное нотариальное действие реально обеспечивают возмещение ущерба во внесудебном порядке за счет страховой премии, имущества и денежных средств нотариусов. Существует практика, когда в указанных случаях возмещение ущерба при недостаточности денежных средств нотариусов производится нотариальными палатами. Полная материальная ответственность нотариуса гарантирует имущественные права сторон договора купли-продажи недвижимого имущества и позволяет освободить бюджет от расходов, которые неизбежно возникнут при наступлении ответственности регистрирующих органов за необоснованный отказ в регистрации или незаконную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вопросы страхования профессиональной деятельности регистраторов, этических принципов взаимоотношений регистратора и риэлтора, регистратора и граждан, должны

стать предметом более пристального внимания не только государства, но и профессионального сообщества при выработке этического кодекса современного государственного служащего в этой важной сфере.

10. Необходимо скорейшее создание Единого государственного реестра сделок с недвижимым имуществом на всей территории Российской Федерации для исключения повторной регистрации одного и того же недвижимого имущества. Следует также предусмотреть меры для реализации возможностей единой информационной системы, обеспечивающей публичную достоверность реестра. Лишь при таких основах правовой политики созданная система подтвердит свою практическую пользу в контексте юридической чистоты, прочности и бесповоротности совершенной сделки.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. - М.: Юрид. лит., 1993. - 64

с.

2. Закон РФ от 21. 07. 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997 г., № 30 - Ст. 3594.

3. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 г. № 3. - Ст. 99 (утратил силу).

4. Закон РФ от 06. 05. 2003 г. № 52 - ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты РФ в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг» (утратил силу).

5. Закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

6. Закон РФ от 09. 05. 2005 г. № 43 - ФЗ «О внесении изменений в статью 5 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»

7. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон // Закон. 2002 г. № 10. С. 10-30.

8. Закон РФ от 30. 12. 2004 г. № 216 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» // Собрание законодательства РФ. 2004. № 6, ст. 406; № 27, ст. 2711.

9. Постановление Правительства РФ от 01. 11. 1997 г., № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Постановление Правительства РФ от 15. 04. 96 г., № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров

объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

11. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31. 07. 1981 г. № 4 с изменениями и дополнениями от 30. 11. 1990 г. и Пленума Верховного Суда РФ от 10. 07. 1992 г. с изменениями от 25. 10. 1996 г.

12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25. 02. 1998 г. № 8. // Вестник ВАС РФ. 1998 г. № 10.

13. Указ Президента РФ от 28. 02. 96 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

14. Указ Президента РФ от 27. 08. 96 г. № 1270 «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

15. Указ Президента РФ от 11. 12. 93 г. № 2140 «О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость».

16. Указ Президента РФ «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» // от 22. 07. 1994 г.

17. Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» // САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

18. Закон Московской области от 12. 07. 95 г. № 7160 «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области» (с изменениями и дополнениями от 17. 01. 96 г.).

19. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены Постановлением Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. 1998 г. № 8. Ст. 9563.

20. «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены Постановлением Правительства РФ от 09. 04. 2001 г. № 273. // «Российская газета», 17 апреля 2001 г. С. 5.

21. «Об установлении централизуемой доли средств, полученных в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». Постановление Правительства РФ от 21. 02. 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998 г. № 9. Ст. 237.

22. Примерное положение об учреждении Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06. 03. 98 г. // «Российская газета» 21. 03. 98 г. Ст. 5 (Приложение).

23. Распоряжение мэра Москвы от 14. 03. 96 г. № 238-РМ «О регистрации прав собственности на жилые помещения» // Вестник Мэрии Москвы. 1996. № 8.

24. Распоряжение мэра Москвы от 16. 06. 94 г. № 288-РМ, утвердившее «Положение о реестре частной собственности на недвижимое имущество дипломатических представительств иностранных государств, в том числе консульских учреждений и международных организаций, на территории г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. 1994. № 17.

25. Распоряжение мэра Москвы от 14. 04. 95 г. «О концепции городской политики в области недвижимости» // Вестник Мэрии Москвы. 1995. № 12.

26. Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использование полученных средств». Утвержден Минфином РФ от 21. 10. 96 г. № 90, Роскомземом от 21. 10. 96 г. № 2, Госимуществом РФ от 28. 10. 96 г. № АР-18/7572.

27. Закон г. Москвы от 02. 04. 97 г. № 7 «О государственном

контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого

фонда в г. Москве».

28. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. - СПб.,

1996 г. - 547 с.

Научная литература

1. Аккуратов И. Ю. и др. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. С. 68-72.

2. Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. 1996. № 6. С. 98105.

3. Алексеев А.С. Русское государственное право. Изд. 4-е. - М., 1897. -576 с.

4. Алексеев С.С. Общие теоретические проблемы системы советского права. - М., 1961. - 187 с.

5. Алфавитно-предметный указатель к Своду Законов Российской империи. Сост. под ред. А.М. Нюренберг. - М., 1911. - 573.

6. Алфавитный указатель к Своду законов Российской империи, изд. в 1857 г. - СПб., 1860. - 1313 с.

7. Алфавитный указатель к собранию узаконений и распоряжений правительства, издаваемому при правительствующем сенате. За 1902 - 1909 гг. - СПб., 1905 - 1910. - 245 с.

8. Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2001. № 4. С. 41-47.

9. Аренда. Сделки с недвижимостью // Закон. 2000. № 11. С. 128.

10. Аренс Г. Юридическая энциклопедия или органическое изложение науки о праве и государстве на основании принципов этической философии права. Пер. с нем. - М., 1863. - 524 с.

11. Балканов Н.П. и др. Свод законов Российской империи. В 5-ти кн.,

16-ти томах. Под ред. и с примеч. И. Д. Мордухай-Волтовского. Сост. Н.П. Балканов, С.С. Войт и В.Э. Герценберг. - СПб., «Деятель». 1912.

12. Барон Ю. Система римского гражданского права. Пер. Л. Петражицкого. Вып. 1, 3-4. - СПб., 1908-1910. - 250 с.

13. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Лекции. -Либава. 1891. - 248 с.

14. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4. С. 31-32.

15. Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В судебной практике // Юрист. 1999. № 8. С. 36-38.

16. Блинов И.Я., Победимов М.В. Закон и практика по имущественным сделкам. Практическое нотариальное руководство с приложением таблиц. - М., 1913. - 454 с.

17. Богданов Е.В. Моделирование права собственности // Государство и право. 2000. № 11. С. 18-22.

18. Бокша М.С. Особенности государственной регистрации имущества супругов // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. № 11. С. 21.

19. Бокша М.С. Первичная регистрация права на недвижимое имущество // Бюллетень Министерства Юстиции РФ. 1999. № 10. С. 71-73.

20. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5/6, с. 81-88.

21. Болтанова Е.С. Юридические лица как субъекты договора купли-продажи недвижимости // Журнал российского права. 2000. № 12. С. 97-103.

22. Боровиковский А. Законы гражданские (Свод законов). Т. 10. Ч.1 с объяснениями по решениям гражданского кассационного департамента правительствующего сената. Изд. 10-е, перераб. - СПб., 1901. - 1023 с.

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие

положения. - М. Статут, 1997. - 283 с.

Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -Ростов-на-Дону. Изд. «Феникс». 1995. - 640 с.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М. 1996. - 669 с.

Галиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997. № 6. С. 50.

Ганина Т.Н. Взаимоотношения учреждений юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. № 9. С. 37-42. Гантовер А.В. Залоговое право. - СПб., 1890. - 760 с. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. - М., 1924. -136 с.

Гольберг Д.И. Законы о лесах. (Лесной кодекс РСФСР). - М., Юриздат. 1925. - 30 с.

Гонгало Б.М. Комментарий к статье 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998. № 3. С. 41. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский. - М., МЦФР. 1998. -478 с.

Гражданский кодекс РСФСР с постатейно систематизированными материалами. - М., Юриздат. 1925. - 1200 с. Гражданский кодекс советских республик. Комментарий под ред. проф. А. Малицкого. - М., 1927. - 305 с.

Гражданский кодекс. Практический комментарий. Под ред. А.М. Винавера и И.В. Новицкого. - М., 1924. - 57 с.

Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1997 г., № 3. С. 38.

Гришаев С.П. Все о недвижимости. - М., 2000. С. 42-43.

38. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2005. № 6. С. 44-50.

39. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция. 2000. № 8. С. 32-33.

40. Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. № 6. С. 30-35.

41. Грушевая Е. Новый жилищный кодекс // Законность. 2005. № 5. С. 811.

42. Дернбург Г. Пандекты. Т. 1 Ч. 2. Вещное право. 6-е испр. изд. при участии проф. И. Бирмана. Под ред. А.Ф. Мейендорфа. - СПб., 1905. -460 с.

43. Диордиева О.Н. Новый жилищный кодекс РФ // Юрист. 2005. № 4. С. 39-42.

44. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2000. № 7. С. 72-77.

45. Договор об ипотеке (залоге недвижимости). Договорная работа. Комментарий // Хозяйство и право. 1998 г., № 11. С. 89.

46. Додонов В.Н. и др. Словарь гражданского права / В.Н. Додонов, Е.В. Каминская, О.Г. Румянцев; под общ. ред. В.В. Залесского. - М., ИНФРА-М. 1997. - 292 с.

47. Дюги Л. Общие преобразования гражданского права со времени кодекса Наполеона. Пер. с франц. М.М. Сиверс, под ред. и с предисл. проф. А.Г. Гойхбарга. - М., Госиздат. 1919. - 109 с.

48. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999 г., № 3. С. 8.

49. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости» (аналитический обзор федеральных нормативных актов) // Право и экономика. 1998 г., № 5-6, с. 4.; № 7, с. 3.

50. Жемчужников. Государственные законы Российской Империи. По судебным уставам империи Александра II. Гражданский и Уголовный Судебник. Сост. Жемчужников под ред. Лунина и Сергеева. - М., 1885 - 1886. - 1063 с.

51. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью: К вопросу о совершенствовании механизма правового регулирования отношений по поводу сделок с жилыми помещениями // Хозяйство и право. 1999. № 6. С. 83-86.

52. Завьялов А.А. и другие. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998 г. № 6. С. 15.

53. Завьялов А. А., Олехнович В.Г. Некоторые вопросы правого режима недвижимого имущества // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г. № 2. С. 39.

54. Законодательные акты переходного времени 1904 - 1908 гг. Изд. 3-е, пересм. и доп. Под ред. доц. Н.И. Лазаревского. - СПб., 1909. - 1018 с.

55. Записки юридического факультета императорского Петроградского университета. Вып. 1, 3. - Петроград. 1915, 1916.

56. Захарова Н.Н. О федеральном законе «об ипотеке» (залоге недвижимости) // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. № 6. С. 23.

57. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. № 6. С. 50-57.

58. Зинченко С.А., Лапач В.А., Шапсугов Д.Ю. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов-на-Дону: Изд-во СКАГС, 2001. - 248 с.

59. Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Предпринимательское право. 2005. № 1. С. 15-23.

60. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. «Критика

теории хозяйственного права». - М.: «Статут», 2000.

61. История русской экономической мысли. Т. 1. Ч. 1. Под ред. А.И. Пашкова. - М., 1955.

62. Казанцев С.В. Государственная собственность и отношение к ней в современной России // ЭКО. 2000. № 5. С. 80-91.

63. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000. - 285 с.

64. Кленицкий Н.А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. № 12. С. 11-19.

65. Клишин А. А. Некоторые вопросы права собственности в период перехода к рыночной экономике в Российской Федерации // Юрист. 2000. № 4. С. 27-32.

66. Коган Э.Э. Право собственности предприятий и организаций: Методич. рекомендации // Юрист. 2001. № 6. С. 2-18.

67. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Известия вузов. Правоведение. 1998. № 2. С. 154-161.

68. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4-24.

69. Колб Б. Ответственность за неправомерное завладение чужим имуществом // Законность. 1996 г., № 3, с. 24.

70. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 50-61.

71. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 615 с.

72. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции РФ. 1998. № 10. С. 44.

73. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ (под общей редакцией В. Корневича). - М.: «Гардарика», 1996 г.

74. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: 1996 г., с. 53.

75. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ, (постатейный), (под редакцией О.Н. Садикова) - М., 1997 г.

76. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура». Редакция журнала «Хозяйство и право» 1995 г., с. 203.

77. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: «Статут», 2004. -95 с.

78. Коуз Р. Фирма, рынок и право / Пер. с англ. М., 1993.

79. Краткий систематический словарь юридических наук. Под ред. В.В. Битнера. Ч. 1. Основы государственного права. Современные конституции. - СПб., «Вестник знания». 1905. - 257 с.

80. Крашенинников П.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. 1998. № 6. С. 30.

81. Крашенинников П.В. Новое жилищное законодательство // Хозяйство и право. 2005. № 3. С. 3-13.

82. Крашенинников П.В. О регистрации прав на недвижимое имущество // Закон и право. 1999. № 3. С. 3-4.

83. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М., «Статут». 1997.

84. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. № 12. С. 117-126.

85. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (за и против) // Государство и право. 1998. № 2. С. 59.

86. Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на

недвижимое имущество по закону (По русскому праву). - Одесса. 1904. С. 43-44.

87. Лавель Э. Первобытная собственность. Пер. с франц. под ред. Н.С. Кутейникова. Изд. «Русской книжной торговли». - СПб., 1875. - 381 с.

88. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Автореф. дисс... д-ра юрид. наук. М., 2002. - 50 с.

89. Лещенко О. Недвижимость - под государственный контроль // Жилищное право. 1998. № 1. С. 56-60.

90. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 22-32.

91. Лукъяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа // Закон. 2004. № 8.С. 121-123.

92. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. № 3. С. 109.

93. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. № 5. С. 35-38.

94. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2005. № 3. С. 14-21.

95. Маковская А. Новое в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Хозяйство и право. 2005. № 4. С. 3-10.

96. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: издательский центр «МарТ», 2005. - 400 с. (Серия «Юридическая практика»)

97. Международное сотрудничество в области прав человека. Документы и материалы. Выпуск 2. - М., «Международные отношения». 1993. -700 с.

98. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Под ред. Вицина. Изд. 5-е. -М., 1873. - 729 с.

99. Милоголова И. Н. О праве собственности в пореформенной крестьянской семье 1861 - 1900 гг. // Вестник Московского университета. Сер. 8. История. 1995. № 1. С. 22-31.

100. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6. С. 21-30.

101. Михольская В .В. Государственная регистрация недвижимости в современных условиях // Юрист. 2000. № 12. С. 25-29.

102. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10. С. 37-40.

103. Неволин К. А. Полное собрание сочинений. Т. 5. История российских гражданских законов. - СПб., 1858. - 523 с.

104. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие, (под редакцией Ю.Г. Жарикова, М.Г. Масевича). - М.; БЕК, 1997.

105. Недвижимость: комментарии законодательства, консультации, арбитражная и судебная практика. Справочник, (сост. М.И. Цыбизов). - М., ТОО «БТТ», 1996.

106. Недвижимость: права // Закон. 1999. № 4. С. 4-6; 18-24; 96-100.

107. Недвижимость: Сборник. Законодательные и нормативные акты, гражданско-правовые документы общероссийского и краевого значения. Т. 1. - Ставрополь: САР, 1996 г. - 587 с.

108. Недвижимость: Сборник. Законодательные нормативные акты, гражданско-правовые документы общероссийского и краевого значения. Т. 2. - Ставрополь: САР, 1998. - 610 с.

109. Недвижимость: сделки // Закон. 1999. № 5.

110. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить) - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 192 с.

111. Нерсесов Н.О. Русское гражданское право. Вещное право. - М., 1893. - 217 с.

112. Нерсесянц В.С. О неотчуждаемом праве каждого на гражданскую собственность // Государство и право. 1992. № 12. С. 21-29.

113. Нехаев В. Самовольная постройка // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 83.

114. Новицкая Т.Е. Неизвестные страницы истории создания Гражданского Кодекса РСФСР 1922 г. // Советское государство и право. 1990. №10. С. 112-122.

115. Новицкий И.Б. История советского гражданского права. - М.: «Госюриздат». 1957. - 327 с.

116. Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 // Российская газета. 2001. - 17 апреля. С. 5.

117. Овчинникова Ю.С. Материалы конференции // Государство и право. 1999. № 11. С. 80-89.

118. Огородников В.В. Вопросы государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. 1998. № 4. С. 36-40.

119. Огородников В.В. Практические аспекты регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999. № 8. С. 94-95.

120. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 11. С. 10-12.

121. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки. Комментарий закона // Российская юстиция. 2000. № 9. С. 21-22.

122. Павлов В.П. Метод систематизации имущественных правоотношений в гражданском праве // Государство и право. № 1. С. 34-40.

123. Павлов В.П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1995. № 5. С. 26-28.

124. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 78-99.

125. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4. С. 3-16.

126. Памяти проф. Габриеля Феликсовича Шершеневича. Сборник статей по гражданскому и торговому праву. - М., «Б. Башмаков». 1915. - 504 с.

127. Памятники Русского права. Вып. 2. - М., 1953.

128. Панов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. 2005. № 3. С. 109-124.

129. Певницкий С.Г. Еще раз о праве общей собственности // Нотариус. 2005. № 2. С. 40-44.

130. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. № 10. С. 41-42.

131. Пономарев М.Е. Понятие и характеристика недвижимости в российском гражданском законодательстве // Вестник Ставропольского университета. 1999. Вып. 21. С. 92-100.

132. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» под ред. П.В. Крашенинникова. - М., 1999. - 60 с.

133. Правам на недвижимое имущество - государственные гарантии и защиту // Юридическая газета. 1999. № 8. С. 3.

134. Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета. - 21 марта 1998 г. С. 5 (приложение).

135. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. - СПб., 1893. - 108 с.

136. Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью // Хозяйство и право. 1998. № 12. С. 88-93.

137. Пятков Д.В. Право ограниченного владения земельным участком:

быть или не быть? // Журнал российского права. 2004. № 7. С. 66-75.

138. Ренов Э.Н. Госрегистрация прав: итоги и перспективы: (О регистрации прав на недвижимое имущество) // Экономика и жизнь. 2000. Март (№ 11). С. 29.

139. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. № 2. С. 63-68; № 4. С. 4-7.

140. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 68-72; № 8. С. 46-50.

141. Российское законодательство X - XX веках. Т. 1-3. - М., 1985.

142. Сборник декретов 1917 - 1918 гг. - М., Госиздат. 1920. - 312 с.

143. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал Российского права. 1999. № 12. С. 111.

144. Сергеевич В. Лекции и исследования по древней истории русского права. - СПб., 1899. С. 401.

145. Сидоренко А.Ю. Ответственность за нарушения земельного правопорядка: история развития российского законодательства: От «Русской Правды» до 1917 года // Государство и право. 2000. № 11. С. 67-72.

146. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // «Юрист», 1999. № 1. С. 11.

147. Сизиков М.И. История государства и права России с конца XVII до начала XIX века. М., 1998.

148. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М., 1998. -82 с.

149. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2000. С.

88-157.

150. Степанов С. А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 39-46.

151. Степашин С.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выступление на совещании-семинаре // Юрист. 1998. № 4. С. 33.

152. Суханов Е. Общие положения о праве собственности // Хозяйство и право. 1995. № 6. С. 29-45.

153. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 3-13.

154. Суханов Е. Сделки с недвижимостью: (Комментарий к 2-й части ГК РФ) // Экономика и жизнь. 1996. Февраль (№ 8). С. 38.

155. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2005. № 2. С. 3440.

156. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 90-97.

157. Трутнев Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логики права // ЭКО. 1995. № 9. С. 169-175.

158. Урусов В.Н. Покупайте дом с достойной биографией: (Беседа с пред. гор. ком. по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ) // Экономика и жизнь. 1999. - 19 марта (№ 6; Моск. вып.). С. 12.

159. Федорченко А.В. На старте не споткнулись: (О регистрации прав на недвижимость: Беседа с сопредседателем экспертного совета Государственной Думы Российской Федерации по недвижимости А.В Федорченко) // Экономика и жизнь. 1999. Февраль (№ 7). С. 30.

160. Фоков А.П. О праве общей собственности за рубежом // История государства и права. 2005. №. 2. С. 20-22.

161. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2. С. 23-

162. Ханс Багер. Реформы Петра Великого. Обзор исследований реформы Петра I. Пер. с датского к. и. н. В.Е. Возгрина. - М., «Прогресс». 1985.

- 195 с.

163. Хедлунд С. Можно ли право собственности защитить законом? // Конституционное право: восточное обозрение. 2000. № 3. С. 2-5.

164. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 15-16.

165. Цыбуленко З. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право. 1998. № 12. С. 20-23.

166. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 52.

167. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6. С. 15-20.

168. Чистяков О.И. Становление Российской Федерации (1917 - 1922). -М., Издательство Московского университета. 1966. - 327 с.

169. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. № 9. С. 45.

170. Чубуков Г.В. Земельный рынок и право собственников земельной недвижимости // Журнал российского права. 1997. № 5. С. 83.

171. Шамба Н.Т., Кокин В.Н. Нотариальное оформление документов: Справочник / Под общей ред. д-ра юрид. наук, проф., нотариуса г. Москвы Т.М. Шамба. - М.: МЦФЭР, 2005. - 528 с. - Приложение к журналу «Налоговые споры», № 1 - 2005).

172. Шершеневич Г.Ф. Общее учение о праве и государстве. Лекции. - М., 1911. - 163 с.

173. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права, изд. 9. - М. Изд. Бр. Башмаковых. 1911. - 851 с.

174. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 1914. - М.,

- 161 с.

175. Шершеневич Г.Ф. Философия права. Т. 1. Общая теория права. - М., Башмаковы. 1912. - 295 с.

176. Шулева Г.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: (Юридическая консультация) // Бухгалтерский учет. 1998. № 11. С.78-80.

177. Щенникова Л.В. Категория «собственность» в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике // Государство и право. 1995. № 3. С. 96-103.

178. Энциклопедический словарь под ред. Ф.А. Брокгауза и И. А. Ефрона. Т.40. - СПб., 1897.

179. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 20.

180. Яшенков К. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика. 2005. № 2. С. 112-117.

Архивные материалы

1. Задолженность частного землевладения городских недвижимых на Северном Кавказе. Ставрополь. 1906.

2. О форме аренды и порядке сдачи земли. Ставрополь. 1912.

3. О форме аренды и порядке сдачи в аренду земель губернского города Ставрополя на новый срок, с сентября 1912 года. Ставрополь. 1912.

4. Протокол заседания городской земельной комиссии по вопросу о форме аренды и порядке сдачи в аренду земель города Ставрополя. Ставрополь. 1912.

5. Правила для оценки мелких земельных и лесных участков и оброчных статей, отчуждаемых из казны и приобретаемых казною на основании закона 1897 года.

6. А.С. Собриевский. Губернская земская повинность и частные повинности дворянских имений Ставропольской губернии. Ставрополь. 1906.

7. А.С. Собриевский. Задолженность частного землевладения и городских недвижимых имуществ на Северном Кавказе 1906 года.

8. М.Е. Тихомиров. Земельный вопрос и партии. Ставрополь. 1917.

Автор: Кравченко, Наталья Николаевна
Город: Ставрополь
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.01

Автореферат

Правовая политика в области укрепления прав на недвижимое имущество в русском и современном российском праве: сравнительно-правовой анализ тема автореферата диссертации по юриспруденции

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ