Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве»

Исх. №43/1/2415 от 23.08.2006 г.

На правах рукописи

РЕЗЦОВА Елена Викторовна

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса в Московском университете МВД России.

Научный руководитель кандидат юридических наук, доцент

Сидорова Татьяна Энгмаровна

Официальные оппоненты доктор юридических наук

Занковский Сергей Сергеевич

кандидат юридических наук Мельник Сергей Васильевич

Ведущая организация Российский государственный

торгово-экономический университет

Защита состоится 3 октября 2006 г. в часов на заседании диссертационного совета Д 203.019.02 при Московском университете МВД России по адресу: 117997, Москва, ул. Академика Волгина, д. 12.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета МВД России.

Автореферат разослан « » ст&гус/ла 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

А.Г. Мамонтов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40)'.

В соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации 2004г.2 жилищное право можно реализовать путем получения жилья по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда либо другими способами, предусмотренными законодательством (например, приобрести квартиру в собственность).

Сегодня жилищный фонд в России составляет почти 3 млрд. м2. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски3.

За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 г., например, в строй введен 41 млн. м2 жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 г. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей4.

Российская газета. 25.12.1993. №237.

2 Российская газета. 12.01.2005. № 1.

3 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума Государственного совета 19.04.05. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40.

4 Там же. С. 40.

К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и 1раждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации1, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны2. Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

В большинстве развитых стран жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования.

Однако в пашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан

' Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ// Российская газета. 08.12.1994. № 23 8-239.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд-е. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2000. С. 154.

на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья1.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Как отмечает А. Шаханов: «Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы»2.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений. Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры

'Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // СЗ РФ 17.01.2000. № 3. ст. 278.

2 Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «LEX STAR», 2001. С. 4.

реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.

Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов2.

С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений.

Все вышесказанное позволяет судить об актуальности и своевременности настоящего исследования.

Объектом диссертационного исследования являются правоотношения, связанные с долевым участием граждан и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

' Российская газета. 31.12.2004. № 292. Далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»

'Обобщение Верховного Суда РФ 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов. // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.

Предметом исследования является правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ правовой природы отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В работе предпринята попытка решить следующие задачи: 1) выяснить исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве; 2) выявить специфику правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; 3) исследовать судебную практику в данной сфере; 4) проанализировать причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; 5) рассмотреть и проанализировать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве ...»; 6) квалифицировать договор «участия в долевом строительстве» на основе действующего законодательства и выделить его основные признаки; 7) охарактеризовать субъектный состав договора; 8) выявить особенности объекта долевого строительства; 9) рассмотреть форму договора и порядок его государственной регистрации; 10) аргументировать необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей; 10) выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Методология и методы исследования. Методологической основой диссертационного исследования являются применяемые в юридической науке и смежных с ней других общественных науках методы познания. В данном исследовании использованы следующие методы: диалектико-материалистический, исторический, метод сравнительного правоведения, частно-научные методы системного, логического анализа, наблюдения и комплексного решения задач.

Научно-теоретическую основу исследования составляют труды С.И. Аскназия, В.А. Бублика, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Д.В. Дождева, С.С. Занковского, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, O.A. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и др. Непосредственно проблемы квалификации отношений, возникающих при долевом участии в строительстве, изучаются современными авторами - К.И. Скловским, Ю.В. Романцом и др.

Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, нормативные акты Московской и других областей.

Эмпирической основой диссертации являются судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ, практика органов технической инвентаризации, осуществляющих государственную регистрацию прав в отдельных регионах на начальном этапе формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость, практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика инвестиционных и строительных компаний.

Научная новизна исследования. Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим был комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.

Диссертация является первым комплексным исследованием договора участия в долевом строительстве: анализируются исторические предпосылки возникновения института долевого участия; выявляется специфика правового

регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; исследуются причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; дается квалификация договора; рассматривается его форма; аргументируется необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей. В диссертации содержится анализ законодательства, а также договорного регулирования отношений по долевому участию в строительстве. Сделана попытка обосновать необходимость дальнейшего совершенствования законодательства в этой сфере, а также правоприменительной пракппси.

Научную новизну диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

2. Долевое участие в строительстве может осуществляться на основе договора о совместной деятельности, если соглашение, заключенное между участниками носит однонаправленный характер. Если же возникающие между сторонами обязательства являются встречными, то имеет место самостоятельный договор — договор участия в долевом строительстве, который относится к договорам подрядного типа, то есть на выполнение работ. В тоже время, договор участия в долевом строительстве нетождественен договору подряда и потому нуждается в самостоятельном правовом регулировании;

В этой связи, представляется необходимым дополнить Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве ...» положением о том, что отношения между юридическими лицами по схеме совместной деятельности

должны регулироваться нормами ПС РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.

3. Необходимо различать инвестирование как деятельность (процесс) и инвестиционный контракт. Инвестиционная деятельность — экономическое понятие, а контракт - это понятие юридическое. Инвестиционная деятельность (экономическая сущность) может осуществляться посредством заключения различных договоров (правовая форма), правовая природа которых должна определяться исходя из конкретных условий и действий сторон. В связи с этим обозначение договоров долевого участия как «инвестиционных» ничего не представляет для их юридической характеристики.

4. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Регистрация права собственности на данный объект будет возможна только после возведения объекта строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

5. Анализ норм, содержащихся в ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» позволяет прийти к выводу о необходимости их изменения и дополнения, что предопределяется следующими положениями:

5.1. Формулировка названия договора, предложенная законодателем, не точно отражает его основное содержание. Рассмотрение строительной деятельности в узком и широком смысле приводит к выводу, что более

правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «дешевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц;

5.2. Используемая в ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» формулировка «право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» представляется неудачной, т.к. право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации. Поэтому слова «в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» необходимо исключить;

6. Предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства. По договору участия в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права.

7. ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» обозначает условие, при наличии которого, применяется законодательство о защите прав потребителей. Гражданин заключает договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Заключая договор участия в долевом строительстве, его участники могут иметь различные побудительные мотивы (получение выгоды, потребность в жилье и т.д.), однако цель остается единой -

приобретение дольщиками прав на создаваемое жилое помещение, оформляемое после его создания в собственность данных инвесторов. Кроме того, цель договора не влияет на его правовую квалификацию. Потребительский характер цели участник доказывать не должен, это должно восприниматься как презумпция.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы: а) при разработке законопроектов, проектов изменений и дополнений в действующее законодательство, касающихся отношений по долевому участию в строительстве; б) в правоприменительной деятельности судов, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, строительных и инвестиционных компаний; в) для преподавания учебных дисциплин: «Гражданское право», «Предпринимательское право». В процессе исследования были выявлены пробелы и недостатки правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, проанализирована судебная практика, практика учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в различных регионах.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права по таким направлениям как, проблема квалификации и классификации договорных отношений, вопросы применения законодательства о защите прав потребителей, изучение вопросов, касающихся договора о совместной деятельности и др.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в пяти опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении учебных

курсов «Гражданское право» на международно-правовом факультете Московского университета МВД России.

Структура работы обусловлена научными целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются его цели, задачи, объект, предмет, указываются теоретическое и практическое значение работы, се научная новизна, формулируются выносимые на защиту положения и выводы, указывается эмпирическая основа работы, ученые и специалисты, труды которых были использованы при написании работы, отмечается апробация полученных результатов исследования.

В первой главе «Долевое участие в строительстве жилья: исторический аспект и современное регулирование» исследуются исторические предпосылки появления института долевого участия в жилищном строительстве, его развитие и современное регулирование. В результате использования комплексного подхода к исследованию делается вывод о том, что вопросы долевого участия рассматривались в рамках теоретических исследований в начале XX в. И на этот период еще не имели законодательного закрепления. И лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств. Отмечается, что граждане в данных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли

строить только индивидуальные жилые дома. Историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве являются жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы. Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, делается вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Оценивая данную форму участия в строительстве на рассматриваемом этапе, отмечается, что преимущественно финансирование осуществлялось за счет средств государства. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Для правильного уяснения природы договоров, опосредующих вышеназванные отношения, автором был применен комплексный подход для анализа всей совокупности договоров, используемых для регулирования указанных отношений, в частности, договора простого товарищества (совместной деятельности); договора строительного подряда; договора возмездного оказания услуг; агентского договора или смежных с ним договоров поручения или комиссии; договора купли-продажи недвижимого имущества, вещи, которая будет создана в будущем; инвестиционного договора.

На основе сравнительной характеристики договора долевого участия с договорами предусмотренными гражданским законодательством делается вывод о том, что долевое участие в строительстве может осуществляться на

основе договора о совместной деятельности, если соглашение, заключенное между участниками носит однонаправленный характер. Если же обязательства сторон носят встречный характер, то имеет место самостоятельный договор - договор участия в долевом строительстве.

Сравнение договора долевого участия с договором подряда, некоторые их общие черты позволяют отнести договор долевого участия к договорам на выполнение работ. А те особенности, которые отличают данные договоры (например, договор подряда заключается на весь объект; в подрядных отношениях заказчик предоставляет подрядчику для производства работ земельный участок и др.), повлекли необходимость формирования специфичной нормативно-правовой базы для регулирования договора долевого участия в строительстве.

Несмотря на наличие некоторого сходства, представляется весьма затруднительной квалификация договора долевого участия в строительстве как договора возмездного оказания услуг и регулирование его гл. 39 ГК РФ. Особенность договора возмездного оказания услуг состоит в отсутствии материального результата действия субъекта, полезный эффект услуги неотделим от самой деятельности, а значит стороной в этом случае оплачивается услуга как таковая, что и отличает его от договора на выполнение работ, к которым и относится договор долевого участия.

Рассматривать отношения дольщика с застройщиком в рамках конструкции агентского договора также не представляется возможным из-за несовпадения предметов указанных договоров. Вкладчик не дает поручения заказчику о совершении каких-либо действий. Заказчик в процессе возведения объекта строительства действует самостоятельно. Стремление инвестора направлено, в конечном счете, на получение интересующего объекта недвижимого имущества.

Квалификации исследуемого договора, как купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем препятствует несоответствие определения юридической сущности товара (вещи) и

предмета договора, принадлежащего продавцу на праве собственности, заложенных в ст. 454 ГК РФ. Договор долевого участия нацелен не только на передачу конечного результата, что является основным признаком договора купли-продажи, позволяющим отграничить его от группы иных договоров, направленных на выполнение работ, оказания услуг.

По поводу отождествления договора долевого участия с инвестиционным договором, автором приводятся следующие рассуждения. В широком понимании, наше законодательство позволяет считать долевое участие граждан в строительстве инвестиционной деятельностью. Необходимо различать инвестирование как деятельность (процесс) и инвестиционный контракт. Инвестиционная деятельность — экономическое понятие, а контракт — это понятие чисто юридическое. Инвестиционная деятельность (экономическая сущность) может осуществляться посредством заключения различных договоров (правовая форма), правовая природа которых должна определяться исходя из конкретных условий и действий сторон.

Особенности объекта договора долевого участия, а так же иных его элементов, отсутствие норм в ГК РФ и невозможность применения норм ГК РФ по аналогии, распространенность в хозяйственной практике, неутихающие дискуссии в юридической литературе, а также множественные судебные разбирательства в этой сфере послужили причиной того, что 30.12.2004 г. был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Анализируя названный закон, автор приходит к выводу, что ряд его положений нуждаются в доработке, например:

1) формулировка названия договора, предложенная законодателем, не точно отражает его основное содержание. Рассмотрение строительной деятельности в узком и широком смысле приводит к выводу, что более правильным было бы термин «дешевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование

строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «дешевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц;

2) используемая в ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» формулировка «право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» представляется неудачной, т.к. право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации. Поэтому слова «в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» нужно вообще исключить и ДР-

Среди недостатков ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» отмечается и то, что законодателем не учтены все схемы долевого участия в строительстве. В частности, не уделено внимания отношениям, складывающимся между юридическими лицами, связанным с совместным участием в финансировании деятельности по строительству объектов недвижимости, не основанным на договоре участия в долевом строительстве. И не понятно, кто защитит граждан, вовлекаемых в такие формы участия путем уступки права требования. Высказано мнение о целесообразности дополнения указанного ФЗ положением, о том, что вышеназванные отношения между юридическими лицами должны регулироваться ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности, а также как можно более подробно описать правила уступки права требования физическим лицам, если это приведет к возникновению права собственности на жилое помещение в целях защиты их интересов как наиболее слабой стороны.

Но также отмечаются и положительные моменты. В частности, в ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» дано определение договора участия в долевом строительстве, определены его существенные условия, закреплена ответственность сторон в случае неисполнения своих обязательств, гарантии обеспечения исполнения таких обязательств (например, возникновение у участников залога на земельный участок, а также создаваемые на нем объекты недвижимости при заключении договора). Законом определяется форма договора участия в долевом строительстве, порядок его заключения и расторжения, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Регистрация права собственности на данный объект будет возможна только после возведения объекта строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Вторая глава «Правовая природа договора участия в долевом строительстве» посвящена определению содержания рассматриваемого договора.

Автором отмечается, что договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

В виду особенностей объекта долевого строительства условие о предмете договора было рассмотрено автором в отдельном параграфе.

В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.

Недвижимость, как объект долевого строительства обладает рядом признаков: прочной связи с земельным участком (ее перемещение без причинения несоразмерного ущерба невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ)), особой ценности, непотребляемости в процессе использования. К этому еще необходимо добавить и особый характер государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ1), а применительно к предмету рассматриваемого договора — государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...»).

Существенной особенностью договора участия в долевом строительстве является то, что в момент его заключения недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав (на первоначальном этапе он вообще существует лишь на бумаге и в ходе строительства может быть несколько видоизменен), поэтому нельзя точно индивидуализировать указанный объект, однако общие характеристики объекта (адрес, предполагаемый размер, этажность, количество квартир и т.п.) в договоре должны быть зафиксированы.

Для того чтобы договор участия в долевом строительстве считался заключенным, он должен содержать определение подлежащего передаче

1 О понятии и признаках недвижимого имущества см., например: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. Сб. памяти А.С. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 271-297; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 9-14.

конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то есть объект должен быть индивидуализирован, в противном случае договор нельзя будет признать заключенным.

Предметом договора может выступать жилой дом в целом (здание, строение), имеющий фундаментальную связь с землей; квартира; часть жилого дома, квартиры. Квартиры как обособленные объекты гражданских прав возникают в момент их учета органами инвентаризации, то есть только в построенном доме, сданном в эксплуатацию.

Наряду с квартирой, собственнику жилья принадлежат места общего пользования (лестничные клетки, несущие конструкции и т.д.). Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК РФ.

В качестве объекта долевого строительства также могут выступать нежилые помещения. К таковым законодатель относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и др., за исключением объектов производственного назначения.

После рассмотрения вопроса о предмете договора участия в долевом строительстве автором делается вывод о том, что предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства. По договору участия в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права. Подчеркивается, что обязательственное право

участника с момента государственной регистрации договора усиливается залогом земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...»).

На практике не редки случаи, когда строительство по каким-либо причинам прекращается или приостанавливается и объект не сдается участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок, и вот тогда такой объект приобретает статус . объекта незавершенного строительства. Закон обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на данный объект при наличии оснований на предмет залога (ч. 5 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...»). Отмечается, что в качестве объекта незавершенного строительства может выступать только единый объект, для возведения которого, отводилась земля и выдавалось разрешение на строительство, т.е. здание в целом, но не отдельные квартиры (как таковые они появляются лишь в построенном доме).

Далее рассматриваются стороны договора. В соответствии с ФЗ «Об участии в дешевом строительстве ...» ими являются «участники» и «застройщик». «Участниками» могут быть как граждане, так и юридические лица (ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...»). Анализ определений «застройщика», содержащихся в различных нормативно-правовых актах показал, что данная фигура может совмещать функции двух и более субъектов. Как видно, статус участников деятельности по привлечению средств в долевое строительство имеет ряд отличительных особенностей, что отражается на характере их взаимосвязей. Данные особенности правового положения участников надо учитывать при заключении договоров долевого участия. Законодательство, посвященное правовому регулированию статуса участников договора участия в долевом строительстве, имеет некоторые недоработки, поэтому нуждается в дальнейшем совершенствовании.

Одним из важных моментов автором отмечается то, что с принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...», наконец, поставлена точка в спорах о возможности применения к отношениям сторон, связанных с долевым участием в строительстве, законодательства о защите прав потребителей.

Указанный Закон обозначает условие, при наличии которого, применяется законодательство о защите прав потребителей. Гражданин заключает договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Заключая договор участия в долевом строительстве, его участники могут иметь различные побудительные мотивы (получение выгоды, потребность в жилье и т.д.), однако цель остается единой - приобретение дольщиками прав на создаваемое жилое помещение, оформляемое после его создания в собственность данных инвесторов. Кроме того, участие гражданина в долевом строительстве на тип договора не влияет. Потребительский характер цели участник доказывать не должен, это должно восприниматься как презумпция.

В заключении сформулированы обобщения и выводы, вытекающие из диссертационного исследования, а также содержатся предложения по совершенствованию действующего законодательства о долевом участии в строительстве жилых помещений.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ АВТОРА:

1. В ведущих рецензируемых научных журналах, входящих в перечень ВАК:

1.1. Правовое положение застройщика в договоре участия в долевом строительстве // Закон и право. 2006. № 7. С. 76.

2. В других изданиях:

2.1. Исторический аспект правового регулирования договора строительного подряда // Вопросы совершенствования правоприменительной

деятельности органов внутренних дел - Сборник статей адъюнктов и соискателей - М.: Московский университет МВД России, 2005. - 367с.

2.2. История правового регулирования отношений в сфере строительства // Гражданское законодательство Российской Федерации: проблемы становления и перспективы развития: Материалы «круглого стола» / Под ред. канд. пед. наук, доцента А.В. Симоненко. - Брянск: БФ МосУ МВД России, 2005. - 293.

2.3. Долевое строительство: некоторые проблемы нового закона // Материалы Международной научно-практической конференции «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» в рамках Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2005, 428 с.

2.4. Потребительская цель договора долевого участия. Применение законодательства о защите прав потребителей // «Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности ОВД». -Межвузовский сборник научных трудов адъюнктов и соискателей. Уральский юридический институт МВД России. 2006. - 120 с.

Подписано к печати_

Объем х п.л. Заказ т Тираж 7Г ОП РИО МосУ МВД России

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Резцова, Елена Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.3

ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И СОВРЕМЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ.14

§ 1. Исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве.14

§ 2. Сравнительная характеристика договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами.29

§ 3. Договор долевого участия в строительстве. Его правовое регулирование.61

ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.92

§ 1. Предмет договора участия в долевом строительстве.92

§ 2. Стороны договора участия в долевом строительстве.110

§ 3. Потребительская цель договора долевого участия. Применение законодательства о защите прав потребителей.122

§ 4. Содержание договора участия в долевом строительстве.136

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве"

Актуальность темы исследования. Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40) \

В соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации л

2004г. жилищное право можно реализовать путем получения жилья по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда либо другими способами, предусмотренными законодательством (например, приобрести квартиру в собственность).

Сегодня жилищный фонд в России составляет почти 3 млрд. м2. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски3.

За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 г., например, в строй введен 41 млн. м2 жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 г. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей4.

Российская газета. 25.12.1993. № 237. о

Российская газета. 12.01.2005. № 1.

3 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума Государственного совета 19.04.05. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40.

4 Там же. С. 40.

К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации1, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны . Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

В большинстве развитых стран жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования.

Однако в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан

1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51 -ФЗ// РГ от 08.12.1994. №238-239.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд-е. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2000. С. 154. на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья1.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Как отмечает А. Шаханов: «Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы»2.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений. Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры

Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // СЗ РФ 17.01.2000. № 3. ст. 278.

2 Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: «LEX STAR», 2001. С. 4. реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.

Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов2.

С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве.» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений.

Все вышесказанное позволяет судить об актуальности и своевременности настоящего исследования.

Объектом диссертационного исследования являются правоотношения, связанные с долевым участием граждан и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

1 Российская газета. 31.12.2004. № 292. Далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом строительстве.».

2Обобщение Верховного Суда РФ 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов. // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.

Предметом исследования является правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ правовой природы отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В работе предпринята попытка решить следующие задачи: 1) выяснить исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве; 2) выявить специфику правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; .3) исследовать судебную практику в данной сфере; 4) проанализировать причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; 5) рассмотреть и проанализировать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве .»; 6) квалифицировать договор «участия в долевом строительстве» на основе действующего законодательства и выделить его основные признаки; 7) охарактеризовать субъектный состав договора; 8) выявить особенности объекта долевого строительства; 9) рассмотреть форму договора и порядок его государственной регистрации; 10) аргументировать необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей; 10) выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Методология и методы исследования. Методологической основой диссертационного исследования являются применяемые в юридической науке и смежных с ней других общественных науках методы познания. В данном исследовании использованы следующие методы: диалектико-материалистический, исторический, метод сравнительного правоведения, частно-научные методы системного, логического анализа, наблюдения и комплексного решения задач.

Научно-теоретическую основу исследования составляют труды С.И. Аскназия, В.А. Бублика, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Д.В. Дождева, С.С. Занковского, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и др. Непосредственно проблемы квалификации отношений, возникающих при долевом участии в строительстве, изучаются современными авторами - К.И. Скловским, Ю.В. Романцом и др.

Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, нормативные акты Московской и других областей.

Эмпирической основой диссертации являются судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ, практика органов технической инвентаризации, осуществляющих государственную регистрацию прав в отдельных регионах на начальном этапе формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость, практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика инвестиционных и строительных компаний.

Научная новизна исследования. Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим был комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.

Диссертация является первым комплексным исследованием договора участия в долевом строительстве: анализируются исторические предпосылки возникновения института долевого участия; выявляется специфика правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами; исследуются причины, вызвавшие необходимость принятия специального закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства; дается квалификация договора; рассматривается его форма; аргументируется необходимость применения к гражданам, вступающим в долевое строительство, законодательства о защите прав потребителей. В диссертации содержится анализ законодательства, а также договорного регулирования отношений по долевому участию в строительстве. Сделана попытка обосновать необходимость дальнейшего совершенствования законодательств в этой сфере, а также правоприменительной практики.

Научную новизну диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве .», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

2. Долевое участие в строительстве может осуществляться на основе договора о совместной деятельности, если соглашение, заключенное между участниками носит однонаправленный характер. Если же возникающие между сторонами обязательства являются встречными, то имеет место самостоятельный договор - договор участия в долевом строительстве, который относится к договорам подрядного типа, то есть на выполнение работ. В тоже время, договор участия в долевом строительстве нетождественен договору подряда и потому нуждается в самостоятельном правовом регулировании;

В этой связи, представляется необходимым дополнить ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» положением о том, что отношения между юридическими лицами по схеме совместной деятельности должны регулироваться нормами ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.

3. Необходимо различать инвестирование как деятельность (процесс) и инвестиционный контракт. Инвестиционная деятельность - экономическое понятие, а контракт - это понятие юридическое. Инвестиционная деятельность (экономическая сущность) может осуществляться посредством заключения различных договоров (правовая форма), правовая природа которых должна определяться исходя из конкретных условий и действий сторон. В связи с этим обозначение договоров долевого участия как «инвестиционных» ничего не представляет для их юридической характеристики.

4. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Регистрация права собственности на данный объект будет возможна только после возведения объекта строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

5. Анализ норм, содержащихся в ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» позволяет прийти к выводу о необходимости их изменения и дополнения, что предопределяется следующими положениями

5.1. Формулировка названия договора, предложенная законодателем, не точно отражает его основное содержание. Рассмотрение строительной деятельности в узком и широком смысле приводит к выводу, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц;

5.2. Используемая в ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» формулировка «право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» представляется неудачной, так как право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации. Поэтому слова «в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» необходимо исключить;

6. Предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства. По договору участия в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права.

7. ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» обозначает условие, при наличии которого, применяется законодательство о защите прав потребителей. Гражданин заключает договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Заключая договор участия в долевом строительстве, его участники могут иметь различные побудительные мотивы (получение выгоды, потребность в жилье и т.д.), однако цель остается единой -приобретение дольщиками прав на создаваемое жилое помещение, оформляемое после его создания в собственность данных инвесторов. Кроме того, цель договора не влияет на его правовую квалификацию. Потребительский характер цели участник доказывать не должен, это должно восприниматься как презумпция.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы: а) при разработке законопроектов, проектов изменений и дополнений в действующее законодательство, касающихся отношений по долевому участию в строительстве; б) в правоприменительной деятельности судов, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, строительных и инвестиционных компаний; в) для преподавания учебных дисциплин: «Гражданское право», «Предпринимательское право». В процессе исследования были выявлены пробелы и недостатки правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, проанализирована судебная практика, практика учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в различных регионах.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права по таким направлениям как, проблема квалификации и классификации договорных отношений, вопросы применения законодательства о защите прав потребителей, изучение вопросов, касающихся договора о совместной деятельности и др.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в пяти опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении учебных курсов «Гражданское право» на международно-правовом факультете Московского университета МВД России.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Правовое положение застройщика в договоре участия в долевом строительстве // Закон и право. 2006. № 7. С. 76.

2. Исторический аспект правового регулирования договора строительного подряда // Вопросы совершенствования правоприменительной деятельности органов внутренних дел - Сборник статей адъюнктов и соискателей - М.: Московский университет МВД России, 2005. - 367с.

3. История правового регулирования отношений в сфере строительства // Гражданское законодательство Российской Федерации: проблемы становления и перспективы развития: Материалы «круглого стола» / Под ред. канд. пед. наук, доцента А.В. Симоненко. - Брянск: БФ МосУ МВД России, 2005.-293.

4. Долевое строительство: некоторые проблемы нового закона // Материалы Международной научно-практической конференции «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» в рамках Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2005, 428 с.

5. Потребительская цель договора долевого участия. Применение законодательства о защите прав потребителей // «Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности ОВД». -Межвузовский сборник научных трудов адъюнктов и соискателей. Уральский юридический институт МВД России. 2006. - 120 с.

Структура работы обусловлена научными целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Резцова, Елена Викторовна, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Коренные изменения в жилищной политике востребованы сегодня как обществом, так и властью, и идет постепенное наращивание объемов строительства жилья и освоения современных строительных технологий.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года1, указала на необходимость введения в российское гражданское законодательство специальных правил о договорах, в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений.

Соответствующее предложение получило воплощение в нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2.

Основная цель Федерального закона - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач: снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Статут, 2004.

2 Российская газета. 31.12.2004. № 292. установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве; обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам; обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта; государственный контроль за долевым строительством; установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

Несмотря на многие положительные моменты в ФЗ «Об участии в долевом строительстве .», автором выдвинуто несколько предложений по его совершенствованию:

1. Формулировка названия договора, предложенная законодателем, не точно отражает его основное содержание. Рассмотрение строительной деятельности в узком и широком смысле приводит к выводу, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц;

2. Используемая в ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве .» формулировка «право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» представляется неудачной, т.к. право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации. Поэтому слова «в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» нужно вообще исключить;

3. Отметим определенное несоответствие нормы пункта 2 статьи 3 пункту 1 статьи 1 Закона, в соответствии с которой застройщик вправе привлекать денежные средства не только у граждан, но и у юридических лиц, а также пункта 2 статьи 3 и пункту 1 статьи 1 и статьи 2 Закона, где в качестве объекта долевого строительства называются не только жилые, но и нежилые помещения. В связи с этим возможно внесение соответствующих изменений в пункт 2 статьи 3.

Несмотря на остроту жилищных и жилищно-коммунальных проблем, роль государства в их решении пока недостаточна.

Обновление жилищного фонда и повышение доступности жилья сдерживается совершенно недостаточными объемами строительства, высокими ценами на жилье, низкой покупательной способностью населения, высокими ставками кредитования и чрезмерно жестокими требованиями к заемщикам.

Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не смягчить, она останется серьезным тормозом экономического роста и, более того, источником социальной напряженности в обществе.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве»

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. от 25.03.2004 г. //Российская газета. 25.12.1993. № 237.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 // Российская газета. 12.01.2005. №1.

3. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 06.08.1998. № 148-149.

4. Федеральный Закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Российская газета. 29.12.1995. № 248.

5. Федеральный закон от 07.08.2001 № 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности» // Российская газета. 09.08.2001. № 151-152.

6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Российская газета. 22.07.1998. № 137.

7. Федеральный закон от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ (ред. от 21.03.2005) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Российская газета. 10.08.2001. № 153-154.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12.2004) //Российская газета. 30.07.1997. № 145.

9. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. 1999.4 марта.

10. Федеральный закон от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Российская газета. 1999.14 июля. И. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. № 290.

11. Закон РФ от 27.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Российская газета. 16.01.1996. № 8.

12. Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве»// Вестник Мэра и Правительства Москвы. 11.08.2003. №46.

13. Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» // Российская газета. 04.04.2002. № 60.

14. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина от 30 декабря 1993 г. № 160 // Финансовая газета. 1995. №5.

15. Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утв. Приказом Минфина РФ от 20 декабря 1994 года № 167 // Финансовая газета. 1995. № 5.

16. Положение о государственных промышленных трестах 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. №39.

17. Постановление СНК СССР от 23.04.29 «О пятилетнем народнохозяйственном плане 1928/29 гг.»// СЗ СССР. 1927. № 39.

18. Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам. М., 1967, т. 2.

19. Положение о государственных промышленных трестах от 29.06.1927// СЗ СССР. 1927. № 39.

20. Инструкция Наркомхоза РСФСР от 19.12.32. № 36// Бюл. Наркомхоза РСФСР. 1933. №2.

21. Об упорядочении расходования средств на капитальное строительство, осуществляемое сверх государственного плана за счет нецентрализованных источников финансирования. Постановление Совета Министров СССР от 29.06.60 СП СССР. 1960. № 13.

22. Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике» от 4.01.28. -СЗ СССР. 1928. №6.

23. Постановление Совета Министров СССР от 10 июля 1967 г. «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждении титульных списков строек»// СП СССР. 1967. № 17.

24. Постановление Совета Министров СССР «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства» от 1.03.78. СП СССР. 1978. № 6.

25. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // СЗ РФ 17.01.2000. №3.

26. Материалы судебной практики

27. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан, для строительства многоквартирных домов// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.

28. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000. № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.10.98 № 249/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. № 2.

29. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2000г. №5712/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 5. С. 48-49.

30. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей. Комментарий Г.В. Манохиной // Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам/ Под ред. В.М. Жуйкова М.:, 1999.

31. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 14 мая 1997г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17-20.3. Специальная литература

32. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. М., 1940.

33. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск: Изд-во Иркут. Ун-та, 1985.

34. Алексеев С.С. Об объекте права и правоотношения // Вопросы теории советского права / Под ред. С.Н. Братуся. М, 1960.

35. Алексеев С.С. Общая теория права. М., 1981, т. 1.

36. Баринов Н.А. Услуги (социально-правовой аспект): Монография. Саратов: Стило, 2001.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.М.: Статут, 1998. 682 с.

38. Бргинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999.

39. Брагинский М. И. Участие Советского государства в гражданских правоотношениях. М., 1981.

40. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений// Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

41. Братусь С. Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1947.

42. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями. М.: Госюриздат, 1954.

43. Брауде И.Л. Правовые вопросы индивидуального жилищного строительства. М.: Гос. изд-во юридической литературы, 1957.

44. Бублик В.А. Публично- и частноправовые начала в гражданско-правовом регулировании внешнеэкономической деятельности. Автореф.дисс. .доктора юр.наук. Екатеринбург, 2000,

45. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. Пособие. М.: ИНФРА-М, 2001.

46. Васильев Е.А. Валютно-финансовый кризис и международное право. М.: Международные отношения, 1982.

47. Веберс Я.Р. Правосубъектность граждан в советском гражданском и семейном праве. Рига: Зинатне, 1976.

48. Вердников В.Г. Советское гражданское право. Ч. 1. М.: Юрид. лит., 1986.

49. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (Общие положения). Минск, Изд-во БГУ им. Ленина, 1968.

50. Генкин Д.М., Новицкий И.Б., Рабинович Н.В. История гражданского права. М. 1949.

51. Гражданское право: Учебник для юрид. вузов: В 2 т. Т. 1 / Под ред. Д.М. Генкина. М.: Госюриздат, 1950.

52. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998.

53. Грибанов В.П. Советское гражданское право. Т. 1. М.: Юрид. лит., 1979.

54. Договоры в социалистическом хозяйстве / Отв. Ред. О.С. Иоффе. М.: Юридическая литература, 1964. С. 6-12.

55. Дудин А.П. Объект правоотношения (вопросы теории). Саратов, 1980.

56. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997.

57. Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949.

58. Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев и др.; под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.-440 с.

59. Исрафаилов И. Особенности права собственности на квартиру // Российская юстиция. 1995. № 1.

60. Кабатов В. А. Правовые проблемы планирования и экономического стимулирования капитального строительства в СССР. Автореф. дис. . д-ра юр. наук. М., 1970.

61. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Дис.канд. юрид. Наук. Краснодар. 2005.

62. Кечекъян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М., 1958.

63. Клейн Н. И. Организация договорно-хозяйственных связей. М., 1976.

64. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А.К. Губаева (и др.); поред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. 2005.

65. Кооперативное право: Учебное пособие / А.А. Собчак, В.Ф. Яковлева, B.C. Тимескова и др. / Под ред. А.А. Собчака, В.Ф. Яковлевой, Н.Д. Егорова. СПб: Издательство Санкт-Петербургского университета, 1992.

66. Красавчиков О.А. Советское гражданское право. Т. 1. М.: Высшая школа. М., 1972.

67. Крашенинников В.П. Право собственности на жилые помещения. М: Статут, 2000.

68. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М., 1997.

69. Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйственных связей. М.: Юридическая литература, 1976.

70. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. Сб. памяти А.С.

71. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Норма, 1998.

72. Коммерческое право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб.: ТЕИС, 1998.

73. Ленин В.И. Полн. собр. соч., т. 32.

74. Майфат А.В. Формирование, выражение и реализация интересов инвесторов и иных субъектов в сфере инвестирования. Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» -Екатеринбург: Институт частного права, 2002. - 511с.

75. Мартемьянов В. С. Местные Советы и их исполнительные органы как юридические лица. М., 1975.

76. Муравьев Б.В. Инвестиционное обязательство в строительстве. Дис. канд. .юрид. наук. М. 2001.

77. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М.: Госюриздат, 1950.

78. Новицкий И.Б. Солидарность интересов в советском гражданском праве. М.: Госюриздат, 1951.

79. Новицкий И.Б. Римское право. М.: ТЕИС, 1994.

80. Огурцов Н.А. Правоотношения и ответственность в советском уголовном праве. Рязань, 1976.

81. Ожегов С.И., Шевцова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 ООО слов и фразеологических выражений / Российская академия нук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. 3-е изд., доп. М.: Азбуковник, 1997.

82. Ойгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве. Душанбе, 1984. С.4 и сл.

83. Протасов В.Н. Правоотношение как система. М.: «Юридическая литература». 1991.

84. Романенко В.А: Договор подряда на капитальное строительство в колхозах: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Минск, 1971.

85. Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1999.

86. Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Дис— канд. юрид. наук. Самара, 2001.

87. Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в строительстве. Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2001.

88. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского.

89. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: «Ось-89», 2004.- 144 с.

90. Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 1995.

91. Томский Д.Г. Экономическое прогнозирование городского жилищного строительства. М., 1982.

92. Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные отношения в жилищных кооперативах. М., 1973.

93. Уголовное право. Общая часть / Под ред. Б.В. Здравомыслова. М.: Юрист, 2000.

94. Усенко М.И. правовые вопросы деятельности городских Советов депутатов трудящихся по развитию жилищного хозяйства. Автореф. дис. . канд. юр. наук. Киев, 1974.

95. Философский энциклопедический словарь / Под ред. С.С. Аверинцева, Э.А. Араб-Оглы и др. М., 1989.

96. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М., 1974.

97. Халфина P.O. Значение и сущностиь договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Изд-во. АН СССР, 1954.

98. Хаскельберг Б.Л. Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики // Гражданское законодательство республики Казахстан. Вып. 14. Астана, 2002.

99. Хозяйственное право: Учебник для вузов Т.2 / Отв.ред.проф.В.С.Мартемьянов. М., 1994.

100. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

101. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дисс. канд. юрид. наук. Тюмень. 2003.

102. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.

103. Юсупов В. А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979.4. Статьи

104. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.

105. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. № 2.

106. Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4.

107. Брагинский М.И. Хозяйственный договор: каким ему быть? М.: Экономика, 1990.

108. Брауде И.Л. К вопросу об объекте правоотношения по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. 1951. № 3.

109. Виленский М. Договорные отношения по кооперативно-жилищному строительству // Советское государство и право. 1968. №11.

110. Вилесова О., Казакова А. Совместная деятельность в строительстве: правовое бесправие // Статья из Internet юристов ООО «Бюро правовых экспертиз» г. Пермь. 2003.

111. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. №10.

112. Витрянский В.В. Обязательства по доверительному управлению имуществом: существо и характерные признаки // Хозяйство и право. 2001. №10.

113. Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Известия вузов. Серия «Правоведение». 2000. № 2.

114. Дмитриевский Н. Договоры о финансировании и их юридическая природа // Право и жизнь. 1925. № 9-10.

115. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999. №11.

116. Горбунов М. П. Договоры как форма хозяйственной инициативы. -Правоведение. 1979. №2.

117. Гуревич И.С. Некоторые проблемы правового регулирования деятельности жилищно-строительной кооперации // Советское государство и право. 1964. № 4.

118. Ем B.C., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса РФ) // Законодательство. 2000. № 1.

119. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. 1998. №2.

120. Исрафаилов И. Особенности права собственности на квартиру // Российская юстиция. 1995. № 1.

121. Кашанин А. Новое о квалификации гражданско-правового договора // Хозяйство и право. 2001. № 9.

122. Кабалкин А.Ю. Понятие и условия договора // Российская юстиция. 1996. № 6.

123. Кабалкин А.Ю. Договор возмездного оказания услуг // Российская юстиция. 1998. № 3.

124. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2.

125. Лабин Д.К. Многосторонние соглашения по инвестициям (МСИ) как шаг на пути создания международно-правового механизма регулирования режима движения капитала // Государство и право. 1998. № 5.

126. Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6.

127. Магазинер Я.М. Заметки о праве // Вестник юстиции Узбекистана. 1925. №4-5.

128. Магазинер Я.М. Объект права // Очерки по гражданскому праву: Сб. статей / Отв. ред. проф. О.С. Иоффе. Л.: Изд-во ЛГУ, 1957.

129. Майфат А.В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. № 12.

130. Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. № 1.

131. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. № 5.

132. Макаров Г. Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредитования под залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1999. №4.

133. Манасевич М. Условия долевого участия и негласные товарищества// Право и жизнь. 1925. № 9-10.

134. Мартемьянов B.C. Материально-финансовая база деятельности местных Советов // Советское государство и право. 1978. № 4.

135. Мельник В. В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС. 2004. № 2.

136. Москаленко И.М., Красько И.Е. О взаимоотношениях УКСов (ОКСов)исполкомов и ЖСК при строительстве кооперативных домов // Научно-практический комментарий арбитражной практики. М., 1974. Вып. 4.

137. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

138. Обыденов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. № 8.

139. Овчинников Н.И. Сущность и значение структуры договорных связей // Правоведение. 1971. №4.

140. Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. № 9.

141. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. Л., 1928. Вып. 1.

142. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

143. Романец Ю.В. Разграничение договора подряда и купли-продажи // Законодательство. 1999. № 9.

144. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. №12.

145. Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации // Право и экономика. 1999. № 9.

146. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1999. № 2.

147. Садиков О.Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. 1978. № 3.

148. Севастьянов В. Непрерывным потоком. Правда. 24.09.1979.

149. Свирин Ю. Инвестор или потребитель О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. № 3.

150. Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал Российского права. 2003. № 2.

151. Стрелов М.И. О Некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с долевым участием в строительстве жилых домов // Арбитражные споры. 2002. № 4.

152. Скловский К.И. Право на объект строительства//Журнал российского права. 1997. №11

153. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4.

154. Скловский К. О возможности ограничения права собственности договором // Хозяйство и право. 1999. № 5.

155. Скловский К. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // хозяйство и право. 2000. № 5.

156. Сулейманов М.К. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Советское государство и право. 1973. № 3.

157. Тихомиров Ю.А. Договор как регулятор общественных отношений // Правоведение. 1990. № 5.

158. Фаршатов И. Законодательство Российской Федерации о капитальном строительстве: состояние противоречия в развитии // Хозяйство и право. 1996. № 10.

159. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. №

160. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. № 3.

161. Хинкин П. Негосударственные формы защиты прав инвесторов // Хозяйство и право. 1997. № 4, 5.

162. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. № 3.

163. Шашихина Т.В. Новые типы договоров в современном гражданском праве Франции // Журнал российского права. 1998. № 3.

164. Шешенин Е.Д. Классификация гражданско-правовых обязательств по оказанию услуг // Гражданское право и сфера обслуживания. Межвуз. сб. науч. трудов / Отв. ред. О.А. Красавчиков (СЮИ). Свердловск: Уральский рабочий, 1984.

165. Щербинин А.Г. особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10.

166. Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. № 5.

167. Ямпольская Ц.А. О теории административного договора. Сов. государство и право. 1966. № 10.