Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Азукаева, Баира Андреевна

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

На правах рукописи

оУ/^

Азукаева Баира Андреевна

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Специальность 12 00 03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

ООЗ158465

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета

Научный руководитель —

доктор юридических наук Пашенцев Дмитрий Алексеевич

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Пащенко Евгений Георгиевич

кандидат юридических наук, доцент Барков Алексей Владимирович

Ведущая организация —

Всероссийская государственная налоговая академия

Защита состоится «18» октября 2007г. в «13 ч. 30 м.» на заседании диссертационного совета Д 212.341 04 при Российском государственном социальном университете по адресу: 129226, г. Москва, ул В Пика, 4, корп 2., зал диссертационных советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного социального университета по адресу. 129226, г. Москва, ул. В Пика, 4, корп 2.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, профессор

Н.Е Борисова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1 Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве

Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда -один из самых простых и эффективных способов получения дохода Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение

1 Шершеневич Г Ф Учебник русского гражданского права. Девятое издание M Изд Бр Башмаковых 1911 С 518

мы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п 3 ст 288), ни в ст 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения

Степень научной разработанности проблемы. Договор аревды исследован в работах таких авторов, как В.В. Витрянский, JI Т. Кокоева, С Н Мызров. Других монографических исследований правовых проблем аренды в последние годы практически не было. В процессе исследования автор опирался на труды цивилистов советского и современного периодов- М М Агаркова, Т Е Абовой, В В Безбаха, М И Брагинского, В В Витрянского, В П Грибанова, Б.М. Гон-гало, Н И Клейн, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф Савки-на, О Н Садикова, А П. Сергеева, Е.А. Суханова, В А Рясенцева, В С. Толстого, Ю К. Толстого, В А Хохлова, 3. Цыбуленко, Г.С Шапкиной, К Ярошенко и других

Теоретической основой исследования также послужили труды выдающихся представителей отечественной правовой мысли* О С Иоффе, JIА Лунца, Д И Мейера, Н О. Нерсесова, Л.И. Петражицкого, И.А Покровского, ГФ Шершеневича и других

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды нежилых помещений и его практическим применением

Задачи работы:

- определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства,

- проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу;

- выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости,

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета,

- проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений,

- установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;

- определить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений; каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

- установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений,

- выявить особенности порядка заключения, оформления и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды нежилых помещений и урегулированные гражданским правом

Предмет исследования - нормы права, регулирующие аренду нежилых помещений, а также практика их применения

Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Нормативная и эмпирическая база исследования В процессе работы исследовано отечественное и зарубежное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости, в том числе, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Франции, Германское гражданское уложение и т.д Изучены материалы судебной практики, в том числе материалы Арбитражного суда Республики Калмыкия за период с 1996 по 2007 гг,

а также практика работы Федеральной регистрационной службы Республики Калмыкия в 2000-2007 гг

Научная новизна работы определяется тем, что автор, в числе первых, исследовал сущность договора аренды нежилого помещения как специфического договора в хозяйственном обороте, не обладающего собственным правовым режимом в рамках аренды недвижимого имущества В диссертации выявлены сущностные признаки договора аренды нежилых помещений, выработаны новые подходы к определению критериев отнесения объектов к недвижимости; обоснована необходимость выделения договора аренды нежилых помещений как самостоятельного вида договора аренды зданий и сооружений, выявлены противоречия гражданского и земельного законодательства в отношении нежилых помещений, сформулированы конкретные предложения по внесению изменений в действующее законодательство.

Основные выводы и положения, выносимые на защиту.

1 До настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу По мнению диссертанта, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только при наличии указания закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому

2 Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима Для этого автором предлагается

наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст 130 ПС РФ) включить нежилые помещения.

3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4 Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями

документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение

6 При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящемся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу ретулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч 1 ст. 3 ЗК РФ) В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч 2 ст 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде

7. В соответствии с положениями ГК РФ регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ

8 Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения штора могут бьггь использованы для совершенствования законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из аренды нежилых помещений. Совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой соответствующую экономическим условиям концепцию развития правового режима нежилых помещений как объектов арендных прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы для дальнейших разработок проблематики как института аренды в целом, так и договоров аренды нежилых помещений, в частности Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормо-творческой деятельности. Сформулированные в диссертации выводы могут быть применены в учебном процессе по дисциплине «Гражданское право»

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные результаты диссертационного исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, а также апробированы в выступлениях диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ставропольского государственного университета в 2005 и 2006 тт., на II Республиканской научно-практической конференции молодых ученых Республики Калмыкия «Молодежь и наука- третье тысячелетие» (2005 г). Материалы диссертации используются при проведении лекций и семинарских занятий по гражданскому праву на юридическом факультете Института экономики и права Калмыцкого государственного университета

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, указываются ее цели и задачи, дается краткая характеристика методологической и теоретической основы работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту

Глава первая «Нежилые помещения как объекты арендных отношений» состоит из трех параграфов

В первом параграфе первой главы «Юридическая природа договора аренды» исследуются как исторический аспект формирования института аренды, так и современное понимание данного договора. Рассматривается регулирование договора аренды в римском праве, подчеркивается роль заимствований из римского права в современных условиях.

На основе изучения памятников права и действующих нормативно-правовых актов автор выделяет несколько этапов развития арендных отношений в России, дореволюционный, советский, современный

В параграфе отмечается, что в дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в в связи с разработкой проекта Гражданского Уложения Сам договор аренды (наем) рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор В прочих же элементах заимствование римского права было весьма ощутимым сохранилась общая формула договора аренды, не требовалось непременно, чтобы арендодатель был собственником, арендовать можно было не только вещи телесные, но и права, потребляемое имущество не могло составить объект аренды и др

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только Гражданским кодексом, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами (в конечном счете, их количество и фактическое значение умаляло роль Гражданского кодекса) Достаточно подробно излагал правила об имущественном найме ГК РСФСР 1964 г (ст 275-294), содержавший ряд уточнений, выработанных практикой правового регулирования, в частности, окончательно был устранен из имущественного найма наем жилых помещений, оказавшийся выделенным в качестве самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных принципах Было установлено, что права граждан не могут быть предметом найма вообще, существенно оказался сужен круг объектов аренды в целом

Исследуя правовую природу арендных прав, диссертант отмечает, что в отечественной цивилистической науке нет единого мнения относительно юридической природы прав арендатора нежилого помещения Если дореволюционное российское законодательство придерживалась позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца, безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным.

Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает основания современным представителям указанной позиции относить арендные отношения к вещно-правовым С другой стороны, в большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе2. Действительно, нормы об аренде закреплены во второй части ПС РФ (раздел IV — отдельные виды обязательств) Кроме того, юридическим фактом возникновения арендных отношений является договор

В параграфе рассмотрены различные современные подходы к пониманию правовой природы договора аренды, в том числе, исследованы взгляды зарубежных ученых по данному вопросу.

Диссертант отмечает, что правовую природу арендных прав как вещных или обязательственных однозначно охарактеризовать нельзя На современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными, но все же не могут считаться и чисто вещными. С одной стороны, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки

2 Например Хохлов С Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8, Гражданское право Учебник 2-х т Т П Полутом I / Отв ред проф Е А Суханов - М, 2000 С 382, Брагинский М И , Витрянский В В Договорное право Книга вторая договоры о передаче имущества. Изд 3-е, стереотип -М Статут, 2001 С 440

арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя

Автор приходит к выводу, что по своей правовой природе арендные права следует считать как вещно-обязательственные О смешанном - вещно-обязатель-ственном - характере прав арендатора говорит и судебная практика, приведенная в работе

Во втором параграфе первой главы «Понятие и признаки недвижимости»

рассматривается общая категория недвижимости В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости

Современное понимание объектов недвижимости отражается в статье 130 ГК РФ, в которой определен перечень объектов недвижимости с установлением критериев разграничения вещей на движимые и недвижимые, что позволяет выделить отдельные виды недвижимых объектов Понятие недвижимости дается через перечисление объектов. Фактически законом называется два разных критерия признания имущества недвижимым, прежде всего прикрепленность этого имущества к земле, неразрывная связь с нею, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Однако этим признакам отвечают не все объекты недвижимости. В первую очередь, не отвечают приведенным признакам земельные участки, участки недр, которые в силу своих природных свойств являются «основными объектами недвижимости»3

В параграфе отмечается, что использование в качестве критерия только прочной связи с землей, в конечном счете, оказывается недостаточным, приходится привлекать другие критерии, которые могут быть комбинированными, ведь задачей правового регулирования является не выявление физических свойств вещи и их фиксация, а создание требуемого правового режима Диссертант анализирует и другие признаки недвижимости, выделяемые в современной научной литературе

В параграфе диссертант исследует вопрос о соотношении понятий «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» Проанализированы соответствующие положения действующего законодательства и мнения, высказываемые учеными-цивилистами

3 Вшрянский В В Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, № 8 С 104

Диссертант отмечает, что отсутствие строгого определения самой недвижимости приводит к неясности в оценке ее отдельных видов. Этот вопрос существен с точки зрения возможности признать тот или иной объект недвижимостью и объектом арендных отношений, в частности, это касается таких объектов, как нежилые помещения Гражданский кодекс РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения4. В связи с этим, следует пересмотреть содержание ст 130 Гражданского кодекса РФ и включить нежилые и жилые помещения в перечень объектов недвижимости.

Третий параграф первой называется «Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости». Гражданский кодекс РФ (п 1 ст 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам Отмечается, что эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению, обладают признаками фундаментальности, прочности, относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью Но действующее законодательство не содержит определения здания и сооружения и не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Отсутствует и легитимация нежилых помещений. Так, ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (пЗ ст288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в других нормах кодекса, не расценивает нежилое помещение как объект недвижимости

Автор делает вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание Диссертант предлагает разграничивать понятия «здания» и «сооружения», закрепив эти определения законодательно Это позволит отделить эти объекты друг от друга и от иных объектов недвижимости, не подпадающих по регулирование специальных правил об аренде зданий и сооружений Чтобы создать правовой режим аренды нежилых помещений, отличный от аренды зданий и сооружений, требу-

4 Витрянский В В Договор купли-продажи и его отдельные виды М, 1999 С 242

ется также закрепить в ГК РФ понятие «нежилые помещения» Тем самым, по мнению автора, упростится практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним

Во второй главе диссертации анализируется «Правовая природа договора аревды нежилого помещения». В первом параграфе второй главы «Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения» автор подчеркивает, что аренда нежилых помещений стала одним из основных видов предпринимательской деятельности В то же время, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне Гражданского кодекса РФ, аренда нежилых помещений порождает проблемы как в теории, так и в практике правоприменения.

Диссертант проводит классификацию договора аренды нежилых помещений по различным критериям Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т п

В параграфе отмечается, что нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), и анализируются особенности данного договора Особое внимание уделяется проблеме субъектного состава сторон договора лизинга в отношении недвижимости

Проведенный анализ подтверждает двойственность правовой природы договора аренды Одной из особенностей договора аренды нежилых помещений выступает то, что на практике помимо сторон в нем (на стороне арендодателя) выступает балансодержатель в случае, если арендодатель является субъектом права государственной или муниципальной собственности. Правовое положение балансодержателя требует четкого регулирования для избежания споров по поводу правомочности субъектов заключения договора аренды нежилых помещений

Во втором параграфе третьей главы «Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения» автор, применяя формулировку статьи 432 ГК РФ, выделяет 4 группы существенных условий данного договора: предмет договора аренды нежилого помещения, срок договора, плата по договору и любые другие условия, заявленные сторонами на согласование.

Рассмотрение нежилого помещения как предмета договора аренды затруднено в связи с отсутствием его правового режима Автор отмечает, что специфика нежилого помещения с одной стороны в том, что нежилые помещения часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный, создавать для него собственный правовой режим.

Чтобы арендовать нежилые помещения, нельзя заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого -использования общих статей, помещенных в главу 34 ГК РФ

Специфика предмета договора аревды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым в юридической литературе

Что касается третьей группы существенных условий, то диссертант ссылается на общую норму ст. 614 ГК РФ, которой следует руководствоваться при аренде нежилых помещений- порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Автор отмечает, что цена договора аренды зданий и сооружений составляет третью группу существенных условий, которые в качестве таковых названы в законе или иных правовых актах. Но в связи с применением к аренде нежилых помещений общих положений об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении рассматриваемого договора

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ

не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана. Представляется, что юридическая сила таких условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон

Третий параграф второй главы «Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения» посвящен проблеме прав арендатора на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемым в нем нежилым помещением Аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости, не имеющими специальных правил Судьба земельного участка законодательно здесь не определена

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения регулируется лишь общими правилами Гражданского кодекса об аренде, соответственно специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания и сооружения здесь не применяются Таким образом, права арендатора на земельный участок при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, могут не определяться вообще либо должны оговариваться в договоре Дополнительного договора о праве на земельный участок или иного правоустанавливающего документа не требуется. Практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений (ст ст 652,653 ГК РФ)

По мнению автора, аренда нежилых помещений, как расположенных внутри зданий, так и непосредственно связанных с земельным участком, оставляет открытым вопрос о правах арендатора на земельный участок и порядке пользования им Применение к договорам аренды нежилых помещений специальных правил аренды зданий и сооружений (ст.ст 652 и 653 ГК РФ) в некоторой степени решило бы такую задачу. Однако, при применении норм об аренде зданий

и сооружений возникают определенные трудности в связи реализацией норм Земельного кодекса РФ. Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения.

Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости Диссертант проводит сравнительно-сопоставительный анализ соответствующих положений гражданского и земельного законодательства. Сделан вывод, что, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч 1 ст 3 ЗК РФ) В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз 2 ч 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ

В параграфе четвертом второй главы «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» диссертант анализирует материалы судебной практики и высказываемые в научной литературе мнения по данному вопросу По мнению автора, предоставление такого полномочия именно арендатору легко объяснимо тем, что объект аренды служит удовлетворению именно его потребностей, а не арендодателя. Но, как отмечается в параграфе, данное правомочие уравновешивается имеющимся в виду, но прямо не прописанном, правом арендодателя настоять на новых условиях соглашения, которые могут касаться как размера арендной платы, величины нового срока действия договора, так и иных вопросов Также в параграфе исследован вопрос о признании арендатора добросовестным, определены критерии такого признания Глава третья «Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий, сооружений» состоит из трех параграфов В первом параграфе главы «Применение общих норм об аренде, аренде зданий и сооружений к договору аренды нежилого помещения» исследованы проблемы соотношения двух видов договоров аренды зданий и сооружений и нежилых помещений, а также распространения на них общих правил об аренде Диссер-

тант отмечает, что в научной литературе нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота. На практике до середины 2000 года возникали сложности с государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 г №53 разрешило возникшую проблему. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п 2 ст 651 ГК РФ. По мнению автора, необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 Главы 34 ГК РФ Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды

Нежилые помещения, отличные от зданий, являются их частью и неразрывно связаны с ними. Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила Так, по правилами параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разному решаются вопросы определения цены договора, формы заключения договора аренды нежилого помещения; оформления документа о передаче нежилого помещения от арендодателя к арендатору, о правах арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений

Как показывает практика, стороны договора аренды нежилых помещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий и сооружений. По мнению автора, в силу прямого указания закона мы вправе применять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений. Но ввиду отсутствия такового правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, ввиду того, что нежилые помещения как часть зданий, следует считать объек-

тами договора аренды зданий и сооружений и на основании этого параграф 4 дополнить соответствующей нормой

Во втором параграфе третьей главы «Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» указывается, что действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27, 28 ГК РФ) Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме аренды зданий, сооружений и предприятий, но применительно к аренде нежилых помещений), ввиду их неурегулированности сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо то срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ)

Правила оформления договора аренды нежилых помещений, согласно п 1 ст 609 ГК РФ, предоставляют сторонам возможность заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п 2 ст 434 ГК РФ). Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно. В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года. На практике стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, в том числе, на срок в один день (для проведения конференции, совещания и т д )

В соответствии с п 1 ст 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному докумешу, подписываемому сторонами. В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта и на аренду нежилых помещений, ведь вопросы аренды нежилых помещений подчиняются общим положениям об аренде Хотя,

как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.

Закон о регистрации, признавший нежилые помещения недвижимостью, за почти десятилетний срок своего существования показал свои слабые стороны в части государственной регистрации договора аренды и прав арендатора Подтверждением тому стало редактирование первоначальных норм Закона (09.06,2003 г.) и внесение в него изменений (ФЗ от 29 12 2004 г. № 196-ФЗ). Решение проблемы формы и регистрации договора аренды нежилого помещения видится в законодательном закреплении в ст 609 § 1 Главы 34 ГК РФ положения о специальном распространении действия ст651 на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Заключительный параграф третьей главы диссертации «Права и обязанности сторон по договору» раскрывает содержание исследуемого договора Отмечается, что права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений

Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования Эта особенность проявляется в том, что, устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества

В заключении автором формулируются наиболее значимые выводы и предложения проведенного диссертационного исследования

Основные теоретические выводы и положения диссертации изложены в научных публикациях автора*

1. Азукаева Б.А. Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений // Материалы П Республиканской научно-практической конференции «Молодежь и наука третье тысячелетие» Элиста, 2005 - 0,2 пл

2 Азукаева Б А Предмет и иные условия договора аренды нежилых помещений // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов 2006. № 12 -

ОДбпл

3 Азукаева Б А Понятие недвижимости и общие вопросы ее аренды // Право, теория и практика 2006 № 15 - 0,3 пл.

4. Азукаева Б А. Судьба земельного участка при аренде нежилого помещения // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований 2006 № 1 - 0,3 п л

5 Азукаева Б А Особенности осуществления арендатором преимущественного права аренды // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований. 2006. № 2 — 0,25 п л

6. Азукаева Б А, Медведев С.Н Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований 2006 № 2 - 0,3 п л

7 Азукаева Б.А. О существенных условиях договора аренды нежилых помещений // Гегярлг. 2007 № 2 - 0,3 п л

8. Азукаева Б А. Содержание обязательств по договору аренды нежилых помещений//Вестник национального института бизнеса Вып.1 М НИБ 2007. - 0,25 п л

9 Азукаева Б А Правовое регулирование аренды нежилых помещений применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство теория и практика. 2007 №6 (30) - 0,3 пл.

10 Азукаева Б А Нежилые помещения в аренде- некоторые особенности и проблемы правового регулирования // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2007 №5 — 0,45 п л

Изд лиц. № 05322 от 09.07.2001 Сдано в набор 17 09 07. Формат 60x90/16 Бумага офсетная № 1. Гарнитура «Times». О&ьем 1,3 печ. л Тираж 100 экз Заказ № 83

Отпечатано в издательстве «Готика» Тел (495)268-53-73 E-mail, gotika@rambler.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Азукаева, Баира Андреевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Нежилые помещения как самостоятельные объекты гражданских прав.

§.1 .Юридическая природа договора аренды.

§.2. Понятие и признаки недвижимости.

§.3. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости.

Глава 2. Правовая природа договора аренды нежилого помещения.

§1.Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения.

§2.Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения.

§.З.Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения.

§.4.Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Глава 3. Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий, сооружений.

§.1. Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений"

Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве.

Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров.

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее -ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.З ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Теоретическая основа исследования. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещений как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С. Иоффе, JI.A. Лунц, Д.И. Мейер, Н.О. Нерсесов, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М. Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, Н.И. Клейн, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова,

В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, 3. Цыбуленко, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу; выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

- проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;

- установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;

- установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования - общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования - нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Нормативная и эмпирическая база исследования. В процессе работы исследовано отечественное и зарубежное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости. Изучены материалы судебной практики, в том числе, в Арбитражном суде Республики Калмыкия, а также практика работы Федеральной регистрационной службы Республики Калмыкия.

Научная новизна работы заключается в том, что автором исследована сущность договора аренды нежилого помещения как специфического договора в хозяйственном обороте, не обладающего собственным правовым режимом в рамках аренды недвижимого имущества.

Научная новизна работы находит непосредственное отражение в выносимых на защиту основных положениях диссертационного исследования:

1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По мнению диссертанта, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому.

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

З.Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

4. Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями.

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение.

6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде.

7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

9.3начение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения автора могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из аренды нежилых помещений. Совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой соответствующую экономическим условиям концепцию развития правового режима нежилых помещений как объектов арендных прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики как института аренды в целом, так и договоров аренды нежилых помещений. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормотворческой деятельности. Сформулированные в диссертации выводы могут быть применены в учебном процессе по дисциплине «Гражданское право», а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований аренды нежилых помещений.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные результаты диссертационного исследования были апробированы в выступлениях диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ставропольского государственного университета в 2005 и 2006 гг., на II Республиканской научно-практической конференции молодых ученых Республики Калмыкия «Молодежь и наука: третье тысячелетие» (2005 г.), а также используются при проведении лекций и семинарских занятий по гражданскому праву на юридическом факультете Института экономики и права Калмыцкого государственного университета.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Азукаева, Баира Андреевна, Москва

Заключение

Из приведенного в настоящей работе анализа основных положений отечественной цивилистической доктрины, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательство можно сделать следующие выводы.

Аренда как способ организации экономической деятельности имеет достаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однако, это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особое правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя. Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно-обязательственные.

Наряду со специальными вопросами аренды нежилых помещений, в работе рассматривается общая категория недвижимости. Специальный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). Но их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

В ходе исследования сделана попытка обосновать необходимость легального определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение».

Выражается это в том, чтобы установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм Гражданского кодекса РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

Квалификационные критерии отнесения к недвижимости тех или иных объектов не позволяют с твердой уверенностью сказать, что нежилые помещения точно отвечают признакам недвижимости.

Признавая здания недвижимым имуществом, к последнему относят и нежилые помещения, как части здания. Но нежилые помещения вполне самостоятельные объекты гражданских прав, причем здания и сооружения -два различных объекта недвижимости.

В ходе исследования поставленной темы отмечается, что части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Следует признать, что если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем.

В случае сдачи собственником земельного участка в аренду нежилого помещения в целом или его соответствующей части, арендатору земельный участок также предоставляется в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения.

Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения. Определенные трудности возникают в связи реализацией норм Земельного кодекса РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный участок и недвижимость на ней рассматриваются в ГК РФ как самостоятельные объекты, а в некоторых случаях, строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений). ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 13КРФ).

Как видим, положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера, а ГК РФ устанавливает прямо противоположный принцип. Вместе с тем, как указывалось выше, п.З. ст. 3 ЗК РФ устанавливает правило о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Таким образом, можно говорить о том, что п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не применим.

Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности.

Правила, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы. В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования. Т.е законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений, обладающих определенной спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений.

Как показали теоретические исследования и практика правоприменения, правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, дополнив соответствующей статьей ст. 650 специальные правила аренды зданий и сооружений.

В работе также рассмотрены особенности формирования арендной платы, выявлены проблемы, связанные с формой, порядком заключения и государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений; определены особенности отношений, когда арендатор продолжает пользоваться арендованным имущество без возражений арендодателя, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.

Необходимо отметить, что современное гражданское законодательство, являясь наиболее динамичной сферой, должно отражать действительное экономическое развитие общества, соответствовать потребностям в регулировании общественных отношений.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения. Однако нормативная база объективно оказалась не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

1. Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. №237.

2. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. //Собрание узаконений РСФСР, 1922,71. Ст. 904.

3. Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24. Ст. 406.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 08.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1996, №5. Ст. 410.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья от2611.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001, № 49. Ст. 4552.

7. Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. М., 1928.

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от2407.2002 г. (в ред. 31.03.2005 г.) // Российская газета от 27.07.2002 г.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.// Собрание законодательства РФ, 2001, № 44. Ст.4147.

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1. Ст. 14.

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, N 1. Ст. 16.

12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989, № 25. Ст. 481.

13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 25. Ст. 733.

14. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30. Ст. 416.

15. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № зо. Ст. 418.

16. Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 27. Ст. 927.

17. Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1991, № 44. Ст. 1424.

18. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.05.1995 г. // Собрание законодательства РФ, 1995, N 35. Ст. 3506.

19. Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 г. (с изм. от 09.05.05 г. № 45-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

20. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 г. № 153-Ф3 (в ред. 10.01.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1995, № 35. Ст. 3505.

21. ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» от 22.08.1996 г. (с изм от 21.04.2005 г. № 35-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

22. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ, 1996, N 25. Ст. 2963.

23. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (с изм. от 18.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, 1997, N 30. Ст. 3594.

24. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ, 1997, №30. Ст. 3595.

25. Федеральный закон от 29.10.98 г. N 164-ФЗ ( в ред. от 22.08.2004г.) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 1998, №44. Ст. 5394.

26. Федеральный закон от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (ч. 1). Ст. 3450.

27. Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (часть 1). Ст. 3431.

28. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 2001, №44. Ст. 4148.

29. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. // Российская газета, 26.01.2002. № 16(2884).

30. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. // Собрание законодательства, 2002, № 30. Ст. 3018.

31. Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ ( в ред. от 02.11.2004г.)«0 связи» // Собрание законодательства РФ, 2003, № 28. Ст. 2895.

32. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 73-Ф3 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства, 2006, № 23. Ст. 2380.

33. Указ Президента РФ от 14.10.1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ 1992 г., № 16. Ст. 1237.

34. Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ, 1993, № 8. Ст. 593.

35. Постановление Правительства РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13. Ст. 1549.

36. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, №45. Ст. 5195.

37. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Обутверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8. Ст.963.

38. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1999, № 39. Ст.4626.

39. Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда, 1996. № 9.

40. Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359.

41. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Хозяйство и право, 1997, № 9.

42. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998. №1.

43. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Экономика и жизнь, 2000. № 24.

44. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного

45. Суда РФ от 27.10.2001 г. № 61 «Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2001.№5.

46. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002. № 3.

47. Список использованной литературы.

48. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. Т. I. С. 163-460.

49. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли //Государство и право, 2дб 001, №. 1. С. 32-39.

50. Андрианов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1993, №7. С. 129-138.

51. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.- 144 с.

52. Ансон В. Договорное право М.: Юрид. лит., 1984. 463 с.

53. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав// Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. научи, статей. М.: Институт недвижимости, 2001. С. 75-76.

54. Аристотель. Политика// Политика. Афинская политика. М.: Мысль, 1997. С. 46-47.

55. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дис. .канд. юрид. наук. Казань, 2002. 25 с.

56. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право, 2002, № 7.

57. Березовская С.Г. Договор аренды на нежилые помещения // Еженедельник советской юстиции, 1926, № 25. С. 772-773.

58. Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал, 2004, № 3. С. 170.

59. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика, 2006, № 3.

60. Болтанова Е. С. Правовой режим недвижимости по российскому законодательству // Бюллетень нотариальной практики, 1999, № 1. С. 19-24.

61. Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права, 1999, № 5/6. С. 81-88.

62. Бороздин СВ. Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Изд-во политической литературы «Единство», 2002. С. 186.

63. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967. С. 147.

64. Брагинский М.И. Государственная регистрация права на недвижимое и имущество и сделок с ним: комментарий к закону // Право и экономика, 1997, № 19/20. С. 37-47.

65. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 115.

66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001.

67. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

68. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотип. М.: Статут, 2001.-С. 440.

69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002.

70. Брауде М.Л. Право на строение и сделки по строениям. М.: Госюриздат, 1950. С. 15.

71. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. М., 1983.-С. 14.

72. Васильев Д.С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним // Российская юстиция, 2006. № 2.

73. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 1. СПб., 1894. С. 79.

74. Виноградова JI. Объект спора недвижимое имущество // Эж-Юрист, 2003, № 17.

75. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995. С. 29.

76. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. Приложение к № 10, 1999.

77. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 299 с.

78. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, №8.-С. 104.

79. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

80. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом М.: Статут, 2002. 198 с.

81. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, 2003, № 6. С. 5-16.

82. С. 242.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995. С. 488-489.

83. Власова A.B. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение, 2000, № 2. С. 146-151.

84. Галин Б. Аренда торговых (нежилых) помещений. Практический комментарий. М.: Наркмторг СССР и РСФСР, 1930. 102 с.

85. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. 2003, № 3. С. 28-33.

86. Германское право. Гражданское уложение: в 3-х ч. М., 1996. Ч. 1. -С. 128.

87. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004,

88. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. М., 1924. С. 79.

89. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учет, 2002, № 15.

90. Гражданское и торговое право капиталистических государств /1. Отв.ред. Е.А. Васильев. М.: Международные отношения, 1993. 560 с.

91. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996.-С. 286.

92. Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 475.

93. Гражданское право. Том 2. Полутом I / Под ред. проф. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК, 1999. С. 396.

94. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.

95. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / Под. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 143.

96. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: Юрист, 1997.

97. Гражданское право России. В двух томах. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2004.

98. Гражданское право. В 3-х т. Учебник / Под ред. А. Гуева М.: ИНФРА-М., 2004.

99. Гражданское право Российской Федерации. Учебное пособие / Под ред. Корнеевой И.Л. М.: ИНФРА-М., 2005.

100. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899.- С. 28.

101. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав М.: Статут, 2000.-411 с.

102. Гришаев С.П. Все от недвижимости. М.: БЕК, 2000. 272 с.

103. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, 2006, № 1.

104. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право, 2006, № 2.

105. Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913. 638 с.

106. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003, № 3. С. 32-35.

107. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, 1999, № 5. С. 116-118.

108. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство, 1997, №2.

109. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис.канд.юрид. наук. М., 2003. С. 812.

110. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Дисс. канд. юрид. наук. Рязань, 2002. -185 с.

111. Дмитриев И.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство, 2000, №11.

112. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // Государство и право, 1994, № 1.

113. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право, 2002. №7. С. 105-107.

114. Дъяков A.JI. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право, № 9, 2004. С. 18.

115. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Государство и право, 2005, № 2.

116. Ерш A.B. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист, 2004, № 46.

117. Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Современное право, 2004, № 9.

118. Ерш A.B. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2003.

119. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право, 1998, № 10. С. 35-44.

120. Жалинский А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. 767с.

121. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика, 1996, № 5-6.

122. Завидов Б.Д. Договорное право России. М.: ИПК «Лига-Разум», 1998.-304 с.

123. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.- С. 8.

124. Закорко Ж.С. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: нечеткость законодательства и налоговые проблемы // Законодательство, 2000, № 9. С. 30-35.

125. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право, 1994, № 5.

126. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996. С. 98.

127. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М.: Юристь, 2001. 239 с.

128. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права, 2005, № 8. -С. 144.

129. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / О.С. Иоффе. М. Статут, 2000. 777 с.

130. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С.211.

131. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права. JL: ЛГУ, 1974.- 156 с.

132. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №1.- С. 113-119.

133. Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1879. С. 188.

134. Клейн Н.И. Предпринимательское право. Курс лекций. М.: Юридическая литература, 1993. - С. 383.

135. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998, № 2.

136. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / В книге: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 273.

137. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, № 12.

138. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М.: Приор, 1998. -171 с.

139. Кокоева JI.T. Основные проблемы гражданско-правовогорегулирования арендных отношений. Дисс.докт.юрид.наук, Саратов,2004.

140. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/ Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1982. С. 275.

141. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 74.

142. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 1998.

143. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2002. 264 с.

144. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М.: Изд-во «Юрайт-Издат», 2004.

145. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) 4-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2004.

146. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) 3-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2005.

147. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском законодательстве. М.: Статут, 2000. 255 с.

148. Коршикова Е.В. Формы использования муниципального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. Дисс. . канд.юрид.наук. Волгоград, 2001. - С. 120-136.

149. Костюк H.H. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России // Юрист, 1998, № 6. С. 16.

150. Красноперова O.A. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право, 2003, № 4,5.

151. Красноперова O.A. Особенности отдельных видов аренды // Гражданин и право, 2006, № 7.

152. Круглова О.Б. Способы выкупа нежилых помещений, зданий, сооружений// Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сборник научных статей, Самара, Самарский университет, 2001. С. 185-205.

153. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере. Дисс. . канд. юрид. наук. Самара., 2002.

154. Кузнецова JI. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика, 2006, № 2. С. 18.

155. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дисс.докт. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2002.537.

156. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство, 2003, № 4. С. 7-11.

157. Лапач В.А. Система объектов в гражданском праве СПБ.: Юридический центр Пресс, 2002. 544 с.

158. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

159. Маковская А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право, 2003, № 11.

160. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, 2005, № 3.

161. Мальгинова А.И. Аренда нежилых помещений. И.: Изд-во МКХ РСФСР, 1954.

162. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.

163. Медведев С.Н. Гражданский кодекс РФ и некоторые его проблемы. Проблемы гражданского права: сборник научных статей. Ставрополь: Сервисшкола; СГУ, 2006. 256 с.

164. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С.614.

165. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень, 2002, № 5.

166. Морозова Ж. Виды аренды нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2003, № 52.

167. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество // Хозяйство и право, 1998, № 6.

168. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика, 2003, № 10.

169. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М: Изд. Тихомирова М.Ю., 2003.

170. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1990. С. 230, 568.

171. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997. С. 559.

172. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, 1999, №5.-С. 47.

173. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов: Изд-во «Научная книга», 2004. -С. 314.

174. Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 97-98.

175. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004, №11.

176. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред.

177. B.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. Т. 3. - 608 с.

178. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.

179. Полунин К. Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2002, № 41.

180. Пронина М.Г. Договор аренды нежилых помещений // Советская юстиция, 1964, № 3.

181. Псковская судная грамота // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники Х1-ХХ вв. М.: Манускрипт, 1995. -С. 16.

182. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. 544 с.

183. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство, 1998, №2.

184. Романец Ю.А. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001.-496 с.

185. Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений // ЭКО, 1994, № 3.

186. Савельев В.Л. Гражданский кодекс Германии. М.: Юрист, 1994.1. C. 37-38.

187. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир, 1998, № 3.

188. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места // Российская юстиция, 2000, № 7.

189. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. -638 с.

190. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение, 2002, № 4. С. 131-140.

191. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2003, № 8.

192. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Изд-во «Ось-89», 1998. 303 с.

193. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, ИГ «Юрист». - С. 62-75.

194. Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит., 1965. С. 86.

195. Советское гражданское право: В 2 т. / Под ред. O.A. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. Т. 1. 448 с.

196. Стрелов И.М. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Арбитражные споры, 2000, № 1 (19).

197. Строев Е.С. Земельный вопрос. М.: Колос, 1999. С. 104-147.

198. Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон, 1995,№Ц.-с.23.

199. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ, Серия 11. «Право», 2002, № 4. С. 12-19.

200. Сухова Г. Споры по договору аренды И Эж-Юрист, 2003, № 17.

201. Тамбовцев И. Реформа системы регистрации прав // Эж-Юрист, 2004, № 49.

202. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. С. 195.

203. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 1998. С.

204. Усов С.Т. Понятие недвижимости в гражданском праве / Вопросы развития частного права: Сб. научн. Трудов. М.: АПРЛ-С, 2001. С. 67.

205. Удинцев В.А. Избранные труды по торговому и гражданскому праву. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. 360 с.

206. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983. С. 252.

207. Хвостов В.М. Система римского права. М: Спарк, 1996. С 219.

208. Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8.

209. Цукерман Г., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамант, 1994. 573 с.

210. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.479 с.

211. Черных И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новое или забытое старое? // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

212. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика, 2003, № 3.

213. Шапкина Г.С. Споры по договорам аренды нежилых помещений. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Юрид. лит., 1996. С. 14.

214. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.-С. 464.

215. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

216. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911.- С. 518.

217. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.-200 с.

218. Шумилина Е. Аренда нежилых помещений // Страховой аудит, 1998, №4.-С. 10-12.

219. Эрделевский A.M. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1997, № 11. С. 19-20.

Автор: Азукаева, Баира Андреевна
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Азукаева, Баира Андреевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Азукаева, Баира Андреевна, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Азукаева, Баира Андреевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Азукаева, Баира Андреевна, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»