АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Совершенствование договора аренды нежилых помещений в новых условиях хозяйствования»
Московски.! Ориона Ленина, Ордена Октябрьской Революция и Ордена Трудового Красного Знамени государственный университет имени М.В. Ломоносова
Юрвдический факультет
На правах рукоплси
ПОТАПЕНКОВА ТАТЬЯНА АНАТОЛЬЕЕНА
УДК 347.453.3
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕВДЫ НЕШЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в новах УСЛОВИЯХ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ
Специальность 12.00.03 -.гражданское право; семейное право;гравдански2 процесс; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание учёной степени кандидата юридических наук
Москва 1990
Работа выполнена в Московском институте народного хозяйства им. Г.В. Плеханова
Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор Крылова З.Г.
Официальный оппоненты - доктор юридических наук, профессор
Кабалкин АЛО. кандидат юридических наук Литовкин В.Н.
Ведущая организация - Таджикский государственный университет.
Защита состоятся "М" дгаА^са 199/г. в // °Р на заседании Специализированного Совета К.053.05.32 в Московском государственном университете ем. М.В. Ломоносова (119899 Москва, Ленинские горы, X корпус гуманитарных факультетов МГУ, юридический факультет). . .
С диссертацией моано ознакомиться в библиотеке юридического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова.
Автореферат разослан "¿Л м /У ^л/сЛ 199^.
Учёный секретарь специализированного Совета - С.А. Иванова
ОЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
.Актуальность тем. В уожовпях перестройка хозяйственного махвливма чрезвычайно важны прав об нэ форма опосредствования экономических отношений. Среди этих форм важнейшей является граздаяско-правовой договор, заключаемой участниками хозяйственных отношений. Необходимость перевода предприятий и организаций на полный хозраочет, самофинансирование и самоокупаемость о целю интенсификации промышленного а сельскохозяйственного произвола тля, вовлечения в хозяйственную деятельность отдельных граадая, развитие кооперативного движения вызывают к жизни' воа вовне и новые договорные отношения, но также предполагает использование и уже существующих, оправдавших себя на практике, договорных форм. В овязя о этим представляет большой интереа исследование такого договора, как аренда нежилых помещений (строений). Актуальность текя объясняется и тем, что договор аренды нежилых помещений вес ледова поя в юридической науке мало, последние монографииняе работы, посвященные данной тема,была изданы в начале семидесятых годов3''.'"'
Договор найма нежилых помещений (отроений) имеет очень ванное экономическое значение для народного хозяйства, тан как оановная потребность организаций и граждан в нежилых помещениях удовлетворяется посредством найма этих помещений и строений.
В то кэ время уровень правого регулирования отношений по аренде неаипых помещений (строений) перестал ооотзетство- ■
Дояуханян P.M. Правовое регулирование отношений между сторонами договора аренды торговых помещений. Дяо. ... канд. юрид.науи. М., 1970;
Дслуханян P.M., Моровокая Т.А. Аренда торговых помещений. М.: Экономика, 1976. .
вать практическим иохреикоотям в новых; условиях хозяйствования. Принятие Оонов законодательства Союза ССР и ооюзных рео-аублиа со аренде* не о мог по в корне изменить сложившуюся ситуации, так как Основы соде плат люь общие подоевняя, касающиеся договора аренды шкалах помещений, что, естественно, требует их дальнейшей конкретизации в Гракдаяокоы кодексе, а такве в специальных нормативных актах. В связи о этим задача по обновлению законодательства ой аренде нэкплых помещений до сих пор остается весьма актуальной.
Принятые в 1987-1990 годах законы СССР о собственности,об индивидуальной трудовой деятельности, о государственном предприятии (объединении), о предприятиях, о кооперации, содержат отдельные нормы об аренде нежилых помещений, но они не соответствуют действующим (не отмененным) нормативным актам об аренде, принятым в 60-в и 70-е годы в совершенно иных экономических уо-лсвиях. Например, противоречат друг другу некоторые общие поло-кения Основ законодательств об аренде и нормы Гракданекого кодекса РСФСР об имущественной найме; п.1 ст.7 Основ противоречив п.Ю ст.18 Закона РСФСР "О городском, районном в городе Совета народных депутатов". Поэтому сейчас является чрезвычайно важной на только проблема по обновлении законодательства об аренде нежилых помещений, но к по устранению его многочисленных противоречив.4'"
Большой теоретический к практический интерес представляет
и решение вопроса о юридической природе договоров аренда пред-
2
прилтия, объединений, групповой и индивидуальной , регулируемых Основами законодательства об аренде.
В-дальнейшем - Основы законодательства об аренде. В дальнейшем - договоры аренды, аренда.
Можно ли отождествлять аренду и традиционный имущественный наем, и является ли в таком стучав аренда совокупностью договоров кайма отдельных видов имущества - зданий, оборудования и т.д.? В зависимости от этого будет реаатьоя вопрос об общем или раздельном правовом регулировании отношений, возникающих из аренды и традиционного имущественного найма.
Таким образом, большое теоретическое и практическое значение исследования проблем правового регулирования отношений по аренде иеаилых помещений в новых условиях хозяйствования обусловило научную актуальность и выбор темы диссертации.
Цель исследования заключается в том, чтобы на основании действующего гражданского законодательства, законов СССР об собственности, об индивидуальной трудовой деятельности, о государственном предприятии (объединений), о предприятиях, о кооперации, об аренде и других и практики реализации законодательства сформулировать и обосновать теоретические выводы и практические предложения, направленные на совершенствование договора аренды нежилых помещений и повышение эффективности е'го применения в нароДном хозяйстве в новых условиях хозяйствования.
В соответствии с поставленной-целью задачами работы являются: I) анализ юридической природы и определение договора аренды нежлаых помещений, отграничение его от других смежных договоров; 2) изучение содержания договора аренда нежилых по-меирний и выявление направлений его совершенствования; 3) разработка и обоснование предложений по совериенствованию исследуемого договора, а танке правоприменительной деятельности государственных органов.
Методология и. источники исследования. Методологическую основу диссертации составили произведения классиков маркоизма-ле--нинизма, материалы съездов народных депутатов СССР п РСФСР,пос-
~ б -
такоьлония правительства,
В процесса исследования, наряду о общем,дкалектико-мате-ряалиотическкм катодом еоя!1£.и«я. иопояьзоваш такие частно-научкш ю т оды .как логический, исторический, комплексного исследования, сравнительного правоведения.
Теоретической основой работы явилкоь исследования и кауч-нкэ выводы учаншс-цквдлиатов в об мят и граидаяских правоотношений, вещного и обязательственного нрава: С.С.Алексеева;
A.В.Венедактоиа ; А.Г.Гойхбарга; Д.М.Генквна ; В.П.Грибанти ; О.С.Иоффе; А.В.Караооа; С.М.Кориеева; Ю.Х.Какмнкова ;Н.И,Ма~ тузова ; В.П.Мозолана; В.А.Ойгензихта 1 Б.И.Пугияоксго; В.К.Ра&-хора ; Е.А.Суханова ; .Ю.К.Толсгого; Б.Б.Черепахина я другие.
Диссертант опирался на работ, непосредственно поовящея-нда договорам имущественного найма, аренды некилах помещений (строений), аренды, среди которых следует отметить работы Р.М.Долухаяяна ; Я.Ю.Кабалкиа; Ю.Х.Калмыкова; В.Н. Литовки на ; Т.А.Моровской, И.Б.Новйцкого; М.Г.Прониной; В.Ф.Раинова;
B.А.Умова; Е.А.Олейшиц.
Использована такие экономическая литература по вопрооаы развития аренды и арендных отношений, а также эффективности к пользования арендованного имущества (статьи П.Бунича,А.Емельянова, I.Никифорова и других).
Исслздовакось современное законодательство западно-овропейгвкх стран об аренде нежилых помещений.
Выводи и рекомендации,сделанные в работа, о о повывают о к на анализе обширного нормативного материала, ттерналах арбитражной практики и периодической печати.
Научная новизна диссертации заключается в том, что автором • впервые проведено комплексное исследование теоретических и врак-
тичэскях пройдам правового регулирования отношений по договору аренду неввянх помещений (строений) в новьк условиях хозяйствования, В работе проведен анализ места и роям договора в процессе активизации а повышения эффективности хозяйственной доя-тельнссти.
На основании изучения литературных источников, законодательства и арбитражной практики в работе:
- договор аренды нежилых помеианяй (строений) рассматривается как граядаясноправовое средство укрепления собственности и повшзения эффективности лародного хозяйства;
- доказывается, что договор имущественного найма, а, следовательно, и договор аренды нежилых помещений относится одновременно и к вещному, и к обязательственному правам; на основании чего их юридическая природа определяется как двойственная; утверждается, что традиционное мнение о том, что этил договорам присущи шь элементы вещного права и придание абсолютным правомочиям второстепенного теоретического и практического значения в вопросе определения юридической природы данных договоров, приводят на практике к серьезным нарушениям прав арендаторов и нестабильности договорных отношений;
- разработан правовой механизм, обеспечивающий строгое выполнение сторонами обязанностей по договору аренды нежилых помещений (строений), а также стимулируодй» арендатора к использованию арендованного помещения о наибольшим хозяйственным эффектом;
- ввиду ряда недостатков, присущих существующему способу ' установления размера арендной'платы путем соглашения сторон и ' в целях защиты интересов арендаторов, предлагается до создания рынка нежилых помещений законодательное закрепление критериев
исчвславяя арендной платы сторонами по договору; обосновываются преимущееШ такого способа исчисления арендной платы и перед централизованно установленными ставками;
. - доказывается, что аренда предприятий (объединений), групповая и андивйдувяьная аренда, ноторые регулируются Основами законодательства об аренде, относятся н самостоятельному гражданско-правовое договору, в связи с чем проводится разграничение между правовым регулированием арендных отношений и отношений по традиционному найму отдельных видов имущества;
- обосновывается вывод о необходимости приведения в соответствие норм Гражданского кодекса РСФСР об имущественном найма и спецкадьных нормативных актов, регулирующих наем отдельных видов имущества, с общими положениями об аренде Основ законодательства ой'аренде;
- .-мотквируетоя необходимость в разработке нового Типового договора па аренду нежилых помещений (строений) с учетом сде-канних в данной работе предложений.
В работе сформулирован^ ноакретныа пред жжения цо совершенствованию действующего законодательства и практики его применения, в том числе: об отмене существующего порядка распределения нзкилых помещений (строений) на освоении ордеров(рас-поряяений исполкомов мастных Советов народных депутатов)¡оставив местным-'Советам праЁо на распределение ке к и кого фонда, принадлежащего самим Советам; о законодательном закреплении исчерпывающего перечня всех случаев аннулирования ордера (отмены распоряжения, решение) местного Совета народных депутатов; об изменении п.1 ст.8 Основ законодательства об аренде; о переносе ст.Ю Основ гаконодагельства об аренде аз первого подраздела раздела I во второй и третий подразделы; о предо-
ставлении некоторым арендаторам со стороны местных Советов права на выкуп арендованных помещений в целях разгосударствле- -яия части фонда нежилых помещений, принадлежащих местным Советам; о предоставлении арендатору в будущем'Типовом договоре права ча возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений и переделок в арендованном помещении^ о возложении обязанностей по текущему и капитальном!' ремонту инженерно-технических коммуникаций и устройств на арендодателя; о невключении з будущий Типовой договор на аренду насилие помещений обязанности арендатора участвовать в общих экопнуата- , ционяых расходах по домовладению пропорционально площади занимаем!« арендатором помещений и рб установлении обязанности арендатора оплачивать непосредственно оказанные арендодателем услуги л о эксплуатации арендованного помещения или строения; об установлении в Типовом договоре равной ответственности сторон за нарушение договорных обязательств; об отмене таких оснований досрочного расторжения договора аренды нежилых помещений (строений), как государственная.>и.общественная необходимость в арендой&нном помещения (строении), и ряд других предложений.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации теоретические и практические вывода и рекомендации могут Зыть прежде всего кспользова-ни в нормотворчесиой практике при совершенсгвоЕШШ законодательства об аренде нежилых помещений, в улучшении практики рассмотрения арбитражами дел, касавшихся заключения, исполнения и прекращения договоров аренды нежилых помещений, в подготовке Госарбитражем РСФСР инструктивных писем по практике применения законодательства об аренде нежилых помещений.
Реализация сформулированных предложений будет способствовать усилению гарантий прав арендаторов, обеспечению использования арендованного имущества в интересах общества »превращению договора аренды нежилых помещений в действенный инструмент повышения эффективности народного хозяйства. Материалы диссертации могут быть использованы в высших учебных заведениях при чтении лекций советского гражданского права, проведении практических занятий, деловых игр по темам: "Имущественный наем","Договор аренды нежилых помещений", "Договор аренды".
Апробация и внедрение результатов работы. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре советского права Московского ордена Трудового:Красного Знамени иногитута народного хозяйства им. Г.В.Плеханова. По материалам работы амсвтся публикации. Теоретические выводы и практические предложения излагались в докладах на ежегодных научно-практических конференциях в Московском институте народного хозяйства им. Г.В.Плеханова, а танке использовались в процессе подготовки и преподавания куроа "Советское право" в МИНХе им.Г-;8,Плеханова.
Структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру работы. Диссертация состоит аз введения, двух глав, списка использованной литературы, приложения.
СОДЕШНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность теш, характеризуются задачи исследования, показывается практическое значение диссертации.
Первая глава "Правовое обеспечение отношений по договору аренды нежилых помещений в новых у о лов лат хозяйствования" состоит лг -грех параграфов. В первом анализируются основные признаки договора аренды нежилых помещений и даетоя его определение.
Договор аренды нежилых помещений признается разновидности договора имущественного найма. Поэтому сначала исследуются признана, позволяющее отнести договор аренды нежидих помещений к имущественному найму, а затем признаки, которые отличают его от других разновидностей имущественного найма. К первой группе относятся такие признаки, как предоставление имущества во временное пользование и воемоздйость пользования. Возмездное« пользования, то есть получение платы от сдачи в паем,рассматривается как результат осуществления яаймодателем правомочия распоряжения, а не правомочия пользования (И.В.Новицкий; З.И.Шаундин). В работе анализируется и такое правомочие, как владение,в связи о там, что пользование имуществом .предполагает, как правило,владение км. Диссертант разделяет точку зрения Н.И.Матузсва о том, что для правомочия владения характерно неразрывное единство правовой формы (абстрактной возможности для правомочного лице совершать те или иные действия) и ее фактического содержания (обладание вещью в емнеле непосредственного держания ее, господства над ней). Вследствие этого автор разделяет мнение М.Г.Прониной о том, что непризнание правомочия владения абстрактным суйьек-гивнвм правом позволяет сделать вывод, что правомочие владения зозникает у нанимателя не с момента заключения договора найма ил получения ордера на помещение, а после передачи вещи,поэго-1у, в случае незаконного завладения имуществом третьих лиц, до юредачи имущества нанимателю, иск об истребовании этего ивде-тва вправе предъявить лишь собственник, правомочие владения ко-орого нарушено.
Возмездность пользования не всегда означает плату в виде енежного вознаграждения. На практике могут возникнуть трудности, ели плата за пользование имуществом состоит в предоставлении ■
услуг и если нормы об имущественном найме не находятоя в соответствии с договором, по которому наниматель обязуется расплачиваться услугами. В работе отражена точка зрения К.Б.Новицкого, заключающаяся в том, что подобные договоры о возмездном пользовании имуществом должны рассматриваться не в качестве имущественного найма, а как смешанные договоры, и из такой конструкции доданы быть сделаны соответствующие выводы.
В результате анализа второй группы основных признаков договора аренды нежилых помещений делается вывод, что этот договор надо отнести к таким соглашениям о найме имущества, которые сочетаются с обязательствами по оказанию услуг. К,',к следовало из п.п.2.7 ранее действовавшего Типового договора на аренду явных помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций* арендодатель обязан бшг'сказывать арендатору коммунальные услуги, обеспечивать* центраиьивгл отоплением, а в случае отсутствии? у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационних служб, доякен был проводить профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендованном помещении. Диссертант полагает, что аренда нежилых помещений вместе с отоплением, водопроводом, электричеством и т.п. явягыся едини«.' договором, которого' присущи элементы услуг, а на совокупность« договора аренды с «еша рядом других договоров. Диссертант не согласен с щенкам В.А.Ойг'ензихта, который считает, что, если техническое наблюдение ее коммуникациями и их обстукивание возлагается не арендодателя, то налицо сопутствушве фактические договорные отношения подряда. Анализ ст.ЗбО 1'К РСФСР (определяющей договор подряда) г. определения обязательства по оказанию услуг позволяет заключить,
В едльйейь-ем - Типовой адгомор на аренду нежилых помещений.
что содержаний прав и обязанностей сторон в данном случав отличается от правоотношений по договору подряда и что техничес- • кое наблюдение за коммуникациями и их обслуживание является оказанием услуг, сопутствующих договору аренды нежилых помещений.
Исходя из этих и других исследуемых особенностей договора аренды нежилых помещений, диссертант предлагает следующее его определение: это соглашение, которое порождает обязанность одной стороны (арендодателя) передать (в некоторых случаях на основании Ордера или распоряжения местного Совета народных депутатов) нежилое помещение (строение) или право пользования им другой стороне - арендатору, оказывать коммунальные и другие услуги, связанные с нормальной эксплуатацией помещения арендатором, который обязан вносить арендную плату, оплачивать оказываемые услуги и по истечении срока договора возвратить помещение (строение) арендодателю в состоянии, обусловленном законом или договором.
1о втором параграфе, посвященном ..источникам правового регу- . лирования исследуемого договора, вскрываются многочисленные противоречия действующего и недостатки.ранее действовавшего законодательства. 3 частности, анализируется противоречившее закону правило п.4 Типового договора на аренду нежилого помещения, в соответствии с которым будущий арендатор должен был передать помещение в 5-дневный срок по получении ордера, то есть обязывал арендодателя к действиям, которые согласно ст.275 ГК РСС'СР могут иметь место только после заключения договора. Противоречило статье 186 ГК РСФСР Инструктивное письмо Госарбитрам РС2СР от 23 декабря 1986 г. № 0-13/00-26-1, которым попытки сторон по договору аренды немлых поиещени'" восполнить про-
бел в Типовом договоре на аренду нежилых помещений путем включения в договоры условия о равной ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, признавались неправомерными. ПЛО с т. 18'Закона РСОСР от 29 июля 1971 г. "О городском, районном в городе Совете народных депутатов", дающий право испоияомнм местных Советов народных депутатов на распределение нежилых помещений независимо от их ведомственной пр»-надпожности, противоречит ст.4 Закона о государственном предприятий (объединении), п.п.4,5 стЛО Закона СССР о предприятиях в СССР и ст.ст.8,17,27 Закона о кооперации в СССР, предоставившим предприятиям (объединениям), кооперативам право самостоятельно заключать договоры (в том числе и договоры аренды нени-лых помещений) и установившим принцип невшэшатепылза государственных органов управления и должностных лиц в процессы возник-ковенвя"и осуществления договорных отношений, а такие пункту I ст.7 Основ законодательства об аренде, установившему, что все договоры аренды заключаются;ня началах добровольности. В гаком
с* ■'
ке противоречии с законами о госпредприятии (объединении), о оредприятичх и о кооперации в СССР находится и Инструктивное письмо Госарбитража РСФСР от 25 декабря 19 74 г. X И-2/31, придавшее плановому распределению нежилых помещений со стороны исполкомов местных Советов народных депутатов всеобщий и безуслов кий характер', йркяем, как показывает арбитражная практика, ордеру (распоряжении) придается зачастую более важное значение в вопроса возникновения правоотношений по аренде, чем договору. В работе анализируются мне нал С.И.Аскназия, Б.С.Мартынова, М.М.Агяркови, P.O. ХалЛиной о проблеме соотношения планового акта н договора. Диссертант полагает, что на современном этапе развития народного хозяйства, юг да по сравнению с админветратив-
- Щ -
нь'ми, зое большее значение приобретают экономические методы управления, договоры вновь должны обрести значение основного юридического факта, порождающего гражданские правоотношения, По-
■ *
этому необходимо признать, что правоотношение по аренда нежилых помещений должно возникать не из ордера (распоряжения), но из с лонного юридического состава, включающего в себя ордер (решение) и договор, а ;зэ договора. Ордер (решение) на неяилоо помевзние, принадлежащее меотному Совету, лишь должен обязывать -арендодателя заключить договор. В соответствии с этой конструкцией отмена ордера (решения) не мою í влечь автоматического прекращения уже заключенного договора, он подлекит расторжению, 3 целях придания догсиору необходимой стабильности и защиты интересов арендаторов требуется, чтобы арбитражи проверяли основания отмены ордеров (решений). Вносится предложение законодательно закрепить исчерпывающий перечень всех возможных случаен аннулировапия ордера, отмены решения (диссертант считает целесообразным ограничить эти случаи лишь выдачей ордера, принят решения о нарушением действующего порядка), а такие закрепить в законодательстве запрет выдачи ордеров на ужа арендованное помещение до признания ранге выданного ордера (ранее принятого решения) недействительными расторжения действующего договора.
Для устранения противоречий действующего законодательства предлагается исключить административной вмешательство в процесс заключения, исполнения и прекращения договора аренды нежилых помещений - отменить сущаствущий порядок распределения пекалых помещений, не входящих в фонд местных Советов,на основании орг.-*-. ров (решений) исполкомов местных Советов народных депутатов и изменить п.10 ст.18 Закона "О городском, районном в городе Совете народных депутатов", предоставив местном Советам право не
- 16 -
распределение лежалого фонда, принадлежащего авмим Советам.
В третьем параграфе выявлены пробелы действующего законодательства об аренде неживых помещений. Это - отсутствие механизма, который препятствовал бы арендодателям в условиях острого дефицита нежилых помещений и отсутствия рынка нежилых помещений устанавливать неоправданно высокую арендную плату и другие кабальные условия (в частности, включать в арендную плату большую чаоть доходов арендаторов). Нет и механизма, стимулиру» щего арендаторов к бережному и хозяйственному отношению к аре№-дованшм помещениям и строениям, что в конечном счете имеет негативные последствия для всего народного хозяйства.
Проблеме создания таких механизмов и посвяцена вторая глава, которая называется "Содержание договора аренды нежилых помещений (строений) в условиях самофинансирования и самоокупаемости", состоящая из шести параграфов.
В первом параграфе исследуется юридическая природа договора аренды нежилых помещений. Выяснение юридической природы имеет , огромное значение, так как в зависимости от того, к какому роду прав - вещных или обязательственных относить договор, решаются важнейдие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. По мнению диссертанта, договор имущественного найма - это договор, па основании которого у арендатора возникает обязательственное право требовать у арендодателя передачи в пользование имущества, а после передачи имущества у него возникает не менее важное право на арендованное имущество, защищаемое от нарушения как со стороны третьих лиц, так и самого арендодателя-собственника, то есть вещное право. Таким образом, на первом этапе после заключения гоговора стороны связывает относительное правоотношение, а на
втором этапе возникает абсолютное правоотношение между арендатором я.бсоми другими лицами, обязанными не нарушать право арендатора, что позволяет, как уже отмечалось, отнести имущественный наем одновременно и к вещному, и к обязательственному правам и определить его юридическую природу как двойственную. Придание договору имущественного найма, а, следовательно, и договору аренды нежилых помещений основных черт вещного- права вызвано необходимостью обеспечить нормальное течение хозяйчтвеиной жизни, нуждающейся в прочности договорных отношений и защищенноети интересов нанимателей. Однако эта специфика исследуемого договора на всегда учитывается при разработке нормативных актов. Порядок распределения нежилых помещений по ордерам, решениям местных Советов народных депутатов помогает новым собственникам при помощи процедуры отмены ордеров освобождаться от обязанностей по договору аренды, заключенному с прежним владельцем, что нарушает основополагающий пр/о'цип, по которому наем должен оставаться в силе даже при перемене собственника. Допускается жзшательство в договорные отношения третьих лиц: Типовой договор на аренду нжвлых помещений содерпал. такие основания досрочного расторжения договора, как государственная и общественная необходимость в арендованном помещении. Положение арендатора усугубляемся еща к теп, что убытка ему в зтях случаях не возмещается. Согласно от.219 ГК РСФСР убытки возмещает виновная в нарушении договора оторона. Когда же рзсторкоакз цоговорз происходят л результате отмени ранее выецняего ордера (из-за общественной или государственной необходимости), вины арендодателя я этом нет. Имущественная ответственность административного органа, принявшего решение о передача помещения другоглу нанимателю, действующем законодательством пе предускотрага.
-ISC'. тем, чтобы прекратить подобную практику грубого нарушения прав арендаторов, в в&нои из следующих параграфов предлагается не включать в будущий Типовой договор в качество оснований досрочного расторжения договоров государственную и общественную необходимость в арендованном помещении, что позволит исключить из практики возможность досрочного расторжэния договора по требованию третьих лиц и тем самым: а) оградить арендаторов от ущерба, не подлежащего возмещению; б) предотвратить досрочное расторжение договоров, когда это не связано о виновным неисполнением обязанностей одной из сторон по договору; з) стабилизировать и сделать более прочными договорные отношения, так как нечеткость понятий "государственная" и "общественная" необходимость позволяют назвать таковыми любую заинтересованность третьих лиц в данном помещении (строении). Мотивируется замена этих оснований таким основанием, как "необходимость в арендованном помещении самого собственника, в связи с чем дальнейшее действие договора может привести к причинений';/ арендодатели серьезных убытков". В случае расторжения договора по такому основанию возможно будет взыскание с арендодателя убытков по правилам ст.219 ГК РСФСР, что послужит гарантией тому, что своим правом арендодатель будет пользоваться липь в исключительных случаях.
, В следующем параграфе предлагается законодательно закрепить критерии исчисления в договоре арендной платы, учитывающие состояние помещения, его индивидуальные особенности, капитальные влокения арендатора в арендованное имущество (последнее обстоятельство будет стиыулпровать арендаторов к настоящему хозяйскому отношению к используемым помещениям). Диссертант считает,что предложенную способ исчисления арендной платы (исходя из разме-
- гаера амортизационных отчислений, величины арендной прибили я платы за землю) имеет преимущество перед централизованными ставками арендной плата, так как позволяет избегать сложной и неудобной классификации нежилых помещений я строений, но з то же время дает возможность учесть все индивидуальные особенности помещения.
Предлагается не включать в будущий Типовой договор на аренду нежилых помещений обязанность арендатора участвовать в общих эксплуатационных расходах по домовладению пропорционально площади занимаемых арендатором помещений, так как зачастую аре.ч-датор возмещает та рааходы, которые н^ имеют к нему никакого отношения, а составить исчерпывающий перечень расходов, в которых арендаторы не должны участвовать, представляется невозможным. С другой стороны, когда раоходы имаэт отношение к арендатору, он часто переплачивает. Например, арендатор должен участвовать в общих раоходах по текущему ремонту домовладения в ооотвеготвия с Письмом Министерства финансов РСФСР ШЗ-1-20 от 14.09,89, но текущий ремонт арендованного помещения - обязанность арендатора.-Таккм образом, арендатор дважды участвует в раоходах по текущему ремонту. Не освобождает арендатора от обязанности участия в общих расходах по уборке территории домовладения и заключение арендатором самостоятельного договора со спецавтохозяйством на уборку территории, прилегающей в арендуемому помепрнию. В уояовиях перевода экономики >ш рельсы полного хозрасчета, самоокупаемости и самофинансирования возмещению должны подлежать реальные расходы, а потому в законодательстве необходимо установить обязанность арендатора оплачивать непосредственно оказанные арендодателем услуги, а не пропорционально площади занижаемых арендатором помете пи'!.
Рассматривая обязанность арендатора по поддержанию арендованного пошдания в исщавном состоянии и производству текущего ремонта, автор дааяо$ работы приходит к выводу о том,что включение сюда и обязанности по техническому контроля, профилактике и ремонту инженерно-технических коммуникаций, представляющих обычно единую систему значительной протяженности я . находящихся в пользовании не только одного арендатора, практически возлагает на него ответственность за бесперебойную работу систем отопления, канализации и водоснабжения всего дом или домовладения. Систематическое и надлежащее обслуживание указанных устройств предполагает соблюдение единых технических и те;:нологгчеоких норм и,других требований, предусматривающих централизацию соответствующих работ, накичие специаяьных ре-монгно-эксплуатационкых служб, в потому представляется целесообразны ( возложение обязанности по контролю и ремонту инженерных коммуникаций на арендодателя.
Диссертаьт полагает, что необходимо установить'и правило, в соответствии с. которым арендатор освобождался бы от обязан-' ности вносить арендную плату за период, когда арендодатель производит клпитадьипй ремонт. Установившийся на практике порядок, когда арендатор платкт арендную плату даже когда арендодателем нарушаются плановыз сроки ремонта, ве стимулирует арендо-. гатепей быстрей проводить капитальный ремонт и возлагает на, арендатора расходы по аренде помещения, которым он на пользуется по независящиг. от него причинам. "
Обобщив большую арбитражнув практику по спорам,связанным с авариями к.таегерно-технических коммуникаций, диссертант вслед за В.Н.Дяювйипим признает, что отсутствие нормативной процедуры отражения бакта аварии (йормы акта, участников ого состав-
яения, сроков и т.п.) затрудняет установление арбитражами фактов, имеющих отношение к делу (о вине ответчика, о действиях
сторон по ликвидации аварии и принятию мер, направленных на
■■ «
уменьшение размера, убытков и т.п.),''а танке дает возможность виновной стороне избежать ответственности.
Арбитракная практика такяе показывает, что в связи с переходом предприятий и организаций на новые условия хозяйствования, нему сторонами по договору аренды нежилых помещений стали возможны споры, связанные с порядком расходования средств на капитальный ремонт, связанней, в общим ремонтом дома, в счет арендной платы, и арбитраж в некоторых.случаях занимает позицию арендодателей и отказывает арендаторам в праве использовать до 50 % арендной платы на капитальный ремонт арендуемого помещения (это право предусмотрено постановленьем СМ СССГ от 19 сентября 1953 г. й 24441). При сопоставлении ст.284 ГК РСФСР, дающей право нанимателю при неисполнении на ¡»подателем обязанностей по производству капитального ремонта, произвести кьпиталь-ный ремонт самому и зачесть стоимость ремонта в счет наемной платы, и вышеупомянутого постановления 3 2444, могшо сделать вывод, что данное постановление не противоречит принципам самоокупаемости, самофинансирования и находится в соответствии с законом. Поэтому, чтобы избегать подобных споров, было бы целесообразно в будущем Типовом договоре сделать примечание о том, что неисполнение арендодателем обязанности производить продус-мотреЕН!"4 договором или вызванный неотложной необходимостью капитальней ремонт дает право арендатору самому произвести такой ремонт за счет ареадодйтвдя.яки в счет арендной платы, а ограничение сукмн 50£ размера арендной платы необходимо отманить, так как возмещению долина подлежать вся сумма ремонта.
Также необходимо предусмотреть в будущем Типовом договоре иной, в отличие от установленного ранее действовавяим Типовым договором, порядок передали арендодатели по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении, всех произведенных арендатором'в арендуемом помещении перестроек и переделок, а такяе улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда от конструкций помещоний. В ранее действовавшем Типовом договоре не была предусмотрена возможность оплаты произведенных расходов в зависимости от того,было ли получено на это оогласвэ арендодателя. А так как в соответствии с подп. "и" п.4 переделки и улучшения в арендованном помещении не разрешались без согласия арендодателя, то, следовательно, на практике вое улучшения и переделки производились тогда, когда арендодатель бал в них заинтересован и готов был заплатить за это. Подобное положение серьезно сковывало хозяйственную инициативу арендатора и не способствовало эффективному использованию арендованного имущества, поэтому требуется изложить эту норму в Типовом договоре в соответствии со от.9 Основ законодательства об аренде и ст.293 ГК РС5СР, дающими нанимателе право в случае произведенных с разрешения яаймо-дателя улучшений нанятого имущества на возмещение расходов.
В параграфе, посвященном ответственности сторон, отмечается, что в новых условиях хозяйствования гораздо большее значение начинает приобретать ответственность не в виде штрафных санкций, а в виде возмещения причиненных убытков, тан как при помощи штрафных санкций не всегда достигается цель всякой имущественной ответственности - обеспечение исполнения обязательства, стимулирование надлежащего его исполнения, а также возмещение ущерба, причиненного неисправностью стороны по договору.
- 23С -
Автор работы разделяет мнение Р.М.Долуханяна о том, что запененные санкции на могут играть стимулирующей роли, а такяо компенсировать прячикенннй-ущерб, гавнйешше могут превратиться в источник получения доходов для потерпевших кредиторов. Поэтому з Типовой договор необходимо включить норму, предусматривающую в случав нарушения любой из обязанностей сторон взыскание с виновной стороны зачетной науотойки, что позволит кредитору, понесшему убытки, возместить и причиненный неисполнением обязательства ущерб.
Представляется целесообразным на определять точный размер неустойки, а установить лгль ее верхний предел, чтобы стороны могли сами, по-своему усмотрена», зсходя из конкретных обстоятельств, определить размеры неустойки дифференцированно в заз.'-оимости от важности того или иного условия договора. По ранее действовавшему Типовому договору на аренду нежилых псмеозний ответственность в основном была возложена на арендаторами отвечал за любое нарушение, в то время, как для арендатора была предусмотрена ответетвенлооть только в одном случае - за непредоставление помещения в 5-длевгшй срок после получения ордера, причем устанавливалась несопоставимая о возможными реальными убытками арендатора ответственность - Ог05# суммы годовой арендной платы за каждый дань просрочки. А взыскать убытки в данной случае арендатор не мог, так как ст.282 ГК РС5СР применяется пиаь при неисполнения договорного обязательства. Такое неравноправное поло5ениа_ арендатора по сравнению с арендодателем требует внесения соответствующих изменений в будущий Типовой договор. Во-первых, необходимо обязать арендодателя в 5-дневний срок после получения ордера яа нежилое помещение, входяцее в фонд местного Совета, заключить с арендатором договор и в
5-дневный срок после заключения договора передать арендатору помещение, а в разделе ¿/Ответственность" установить для сторон равную ответственность эч нарушение любых предусмотренных договором обязательств в виде уплаты зачетной- неустойки в размере до 10 % суммы годовой арендной платы.
Для того, чтобы будущий Типовой договор имел одинаковую юридическую силу для всех арендодателей и арендаторов, независимо от их ведомственной подчиненности, предлагается представить его на утверждение в Совет Министров РСФСР.
Шестой параграф посвящен выявлению юридической природы договоров аренды предприятий (объединений), групповой и индивидуальной аренды, регулируемых Основами законодательства об аренде, и выяснению соотношения этих договоров с традиционными договорами найма отдельных видов имущества. Можно ли считать аренду совокупностью договоров найма отдельных видов имущества? На взгляд диссертанта, разделяющего мнение Ю.Х.Калмыкова, в общем плане аренда относится и категории обязательств по передаче имущества в пользование, но особенности ее требуют закреплений их в гражданском законодательстве и позволяют сделать вывод о том, что это самостоятельный гражданско-правовой договор. А поэтому правовое регулирование отношений, возникающих из аренды, и отнесений, возникающих из найма отдельных видов имущества, долнно быть различным. Нормы, регулирующие традиционный наем отдельных видов имущества, не должны распространяться на договоры аренды, а нормы, регулирующие аренду - на традиционные договоры найма отдельных видов имущества.
3 связи с этим представляется более целесообразным перенести ст.10 Основ законодательства об аренде из первого подраздела, касающегося общих положений, относящихся к аренде в широ-
-С25 -
ком смысле слова - и аренда предприятий, объединений, групповой и индивидуальной, а танке к традиционному имущественному
найму, в другие два подраздела, содержащие нормы об аренде
1
предприятий, объединений, индивидуальной и групповой, так как традиционные договоры найма обычно не предусматривают выкупа нанятого имущества; это имущество, как правило, подлежит возврату. А ст.10 Основ наделяет арендатора безусловным правом ви-вупа, защищавши судом иди арбитражем.
В Основах законодательства об аренде следует также провести разграничение между правовым регулированием отношений по аренде н имущественному найму. Статью 2 Однов необходимо дополнить уточнением о том, что наем отдельных зданий, сооружений,оборудования, транспорта, инструмента и других материальных ценностей регулируется помимо общих положений об аренде Основ нормами гражданских кодексов об имущественном найме, а аренда предприятий, объединений, групповая и индивидуальная - специалЕ«-ными нормами, издаваемыми в соответствии о Основами законодательства об аренде.
После принятия Основ законодательства об аренде появилась необходимость в в устранении возникших противоречий мзяду нормами гражданского кодекса РСОСР об имущественном найме к общими положениями об аренде Оаноз. (п.п.3,4 ст.13, ст.12 Основ я с т. ст.279,27?,280 ГК РС5СР). Государственпий суверенитет РСУСР дает возможность реиать мцогиа вопросы иначе, чем они режзц на общесоюзном уровне, однако, приведение норм гражданского кодекса в соответствие с Основами законодательства об аренда, в большей степени отвечающим потребностям народного хозяйств« на современном этапе развития, будет способствовать более элективному использованию сданного в наем имущества,а, следовательно, и совершенствованию хозяйственного механизма.
- 26 -
По теме диссертации опубликованы сдедуюипе работы:
1. Потапенкова i.A. Значение договора аренды векпгсых но кещени^ в новых условиях хозяйствования // Правовые средства совершенствования хозяйственного механизма в свете решений ШП съезда 1СПСС / Моск.ин-т нар.хоз-ва им.Г.В.Плеханова.
М. ,1988.
2. Еотялеявова I.A. Учасше сторон по договору аренды нежилых помещений в ремонтно-эксплуатационных расходах // Хо зяйственный механизм интенсивного развития социалистической экояомики:Тезясы докладов профессорско-преподавательского со тава,яаучяых сотрудников, докторантов л аспирантов / Моск.ив
нар.хоэ-ва им.Г.В.Плеханова. М. ,1988.
3. Потапеннова Т.А. Совершенствование договора аренды в жилых помещений в новых условиях хозяйствования // Концепция обновления социалистической экономики: Тезисы докладов профе оорско-преподавательского состава,научных сотрудников и аош рантов / Моск.ан-т нар.хоз-ва им.Г..В.Плеханова. М.,1989.
4. Потапеякова Т.А. Методические указания по курсу "Советское право" на тему "Договор аренды нежилых помещений i t вых условиях хозяйствования" для студентов всех специальностей и слушателей ®1К. М. :МИНХ им.Г .В.Пдеха нова ,1989.
5. Потапенкова I.A. Методические указания к проведению деловой игры по курсу "Советское право" на тему "Договор аре ды нежилых помещений (строений) для студентов всех специапы
стей. М.:№КХ им.Г.В.Плеханова ,1990.
6. Потапенкова I.A. Соотношение законодательства об ар« де и имущественном найме // Концепция развития экономкческо! самостоятельности регионов и их производственно-структурных формирований: Тезисы докладов протес с орс ко-прп подава те л ьско-го состава,научных сотрудников,докторантов и аспирантов /Мо< ин-т нар.хоз-ва им.Г.В.Плеханова. М., 1990.
