Правовое регулирование договора участия в долевом строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве»

На правах рукописи

Акчул Панова Елена Хзлитовна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Казань 2006

Работа выполнена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета

Научный руководитель: Кандидат юридических наук, доцент

Елена Марковна Тужипова-Орданская

Официальные оппоненты: Доктор юридических наук, профессор

Вадим Аркадьевич Хохлов Кандидат юридических наук, профессор Валентина Дмитриевна Рузанова Ведущая организация: Южно-Уральский Государственный Университет

Защита состоится «14» декабря 2006 г. в 14*00 часов на заседании диссертационного совета № Д.212.081.13 по защите диссертаций на соискание степени доктора юридических наук при Казанском государственном университете имени В.И. Ульянова-Ленина по адресу: 420008, г. Казань, ул. Кремлевская, дом 18

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. Н.И. Лобачевского Казанского государственного университета Автореферат разослан « » 2006 г.

Ученый секретарь диссертациоиного совета кандидат юридических наук, доцент А.Р. Каюмова

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проводимая в последнее десятилетие в России социально-экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением недвижимого имущества, а в частности жилья. Для решения социальных и экономических проблем очевидна необходимость решения обозначенных вопросов на законодательном уровне н на практике его применения. Путем принятия пакета взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанных с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надлежащего организационно-правового обеспечения деятельности

инвестиционно-строительного и * жилищно-коммунального комплексов.

Если инвестиционное и строительное законодательство России 1990-х г.г. не могло не носить общего и абстрактного характера, то в сегодняшних социально-экономических условиях законодательство о создании и использовании недвижимости направлено па решение более конкретных задач: регулирование корпоративных и договорных форм финансирования строительства, усиление охраны и защиты субъективных прав и интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета законов, принятых в конце 2004 года: «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных

бумагах», Градостроительного и Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.; «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О жилищных накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее по тексту ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»). Анализ указанных нормативных актов свидетельствует о том, что государственная политика в вопросе решения жилищной проблемы устанавливается таким образом, что инвестиции в строительство должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий для этого и осуществлении контроля за выполнением требований законодательства в указанной сфере деятельности.

В условиях перехода <уг системы централизованного государственного финансирования и организации жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы привлечения средств в строительство.

С начала 90-х тт. одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи стало использование так называемого договора долевого участия в строительстве. Но лишь в конце 2004 года данный договор получил законодательное закрепление в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...».

При детальном анализе положений данного закона возникал ряд вопросов, не говоря уже о том, что текст норм закона содержал противоречия и неточности, которые затрудняли возможность их применения на практике. Спустя год после вступления в силу указанного закона, законодатель внес в него поправки, в результате чего некоторые спорные моменты были решены, но, в силу специфики рассматриваемых отношений, их сложности и столь большой значимости для граждан, много неразрешенных вопросов осталось. На фоне чего анализ отношений возникающих при участии в долевом строительстве по-прежнему остается теоретически интересен и практически необходим.

В этой связи в диссертации анализируются нормативно-правовые акты, затрагивающие общественные отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, являющегося одной из форм обеспечения граждан жильем. В целях уяснения правовой природы договора участия в долевом строительстве проводится его разграничение с иными гражданско-правовыми договорами, в результате чего автор настоящего исследования приходит к выводу о самостоятельности договора участия в долевом строительстве.

В представленной работе проанализированы права и обязанности его сторон - застройщика и участника долевого строительства, как закрепленные на законодательном уровне, так и не являющиеся таковыми, но широко распространенные в практике заключения таких договоров.

Таким образом, актуальность настоящего научного исследования ■ обусловлена новизной законодательства, закрепляющего договор- участия в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

Степень научной разработанности. В связи с распространенностью в сфере строительства жилья заключения договоров, сопутствующих участию в долевом строительстве, данная тема затрагивалась авторами ряда диссертационных исследований при рассмотрении вопроса правового регулирования поэтапного финансирования строительства. Также инвестированию строительства жилья посвящено много публикаций в средствах массовой информации.

Довольно спорным вопросом в науке гражданского права являлась правовая квалификация договора участия в долевом строительстве. Он рассматривался как договор о совместной деятельности (М.И.Брагинскнй), купля-продажа будущей вещи (Л.Г. Сайфулова), договор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров {подряда, возмездного оказания услуг, договор о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова* К.И. Скловский), договор близкий к условиям договора строительного подряда, правовая база которого позволяет регулировать рассматриваемые отношения (Ю.В. Романец, Е.А. Кицдеева), инвестиционный договор (П.В. Сокол, Л.Н. Мошкина), договор долевого финансирования строительства (А.О, Аполлонов, И.А. Еремичев, ЭЛ. Страунинг),

договор участия в долевом строительстве как самостоятельная разновидность договора подряда — договор бытового строительного подряда (ОЛ. Капица). Такое разнообразие существующих взглядов на данный вопрос не дает однозначного понимания сущности договора участия в долевом строительстве, к тому же заключаемые договоры в каждом конкретном случае не содержали всех существенных условий тех правовых конструкций, под квалификацию которых их пытались подвести.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия в строительстве через призму законодательства, регулирующего данные отношения и практику их применения.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения из участия в долевом строительстве, правоприменительная практика, а также проблемы, связанные с определением правовой природы договора участия в долевом строительстве; вопросы, возникающие при реализации прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве.

Цели и задачи исследования. Целями настоящего исследования являются: во-первых: анализ отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве, для определения правовой природы договора . участия в долевом строительстве; во-вторых: анализ закрепленных на законодательном уровне прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве, для выявления недостатков законодательства; в-третьих: разработка рекомендаций, направленных на устранение

выявленных недостатков или противоречий, для обеспечения функционирования закрепленных норм в целях их единообразного толкования всеми субъектами общественных отношений; в-четвертых: рассмотрение регистрации договора участия в долевом строительстве в качестве способа охраны прав, возникающих из договора участия в долевом строительстве.

Для достижения указанных целей были обозначены следующие задачи:

1. определение правовой природы договора участия в долевом строительстве и проведение его разграничения с иными гражданско-правовыми договорами;

2. исследование действующего законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве, с целью выявления его норм, конструкция которых допускает неоднозначное их толкование и проблемы при их применении на практике;

3. анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и реализации положений договора участия в долевом строительстве;

4. выработка рекомендаций по совершенствованию российского законодательства, регулирующего отношения, возникающие при участии в долевом строительстве.

Методологическая основа исследования. Для достижения указанных целей и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом методе научного познания, предполагающего объективность и

всесторонность анализа исследуемых явлений. Наряду с эггим применяются сравнительно-правовой, логический, системный и иные методы научного познания.

Научно-теоретическую базу настоящего исследования составляют труды С.С. Акманова, М.И. Барышева, Ю.Г. Васина, М.И, Брагинского, В .А. Бублика, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, И.О. Гуревич, О.С. Иоффе, Е.Б. Козловой, О.А. Красавчикова, И.Е. Красько, JI.A. Лунца, B.C. Мартемьянова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, Б.В. Покровского, О.Н. Садикова, Л.Г. Сайфуловой, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Э.Л. Страунинга, М.К. Сулейменова, Е-А. Суханова, В.А. Хохлова, С.А.Хохлова, М.Ю.

Челышева, Ш.Д. Чиквашвили, А.Г. Щербинина, Ц.А. Ямпольской и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном анализе общественных отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве и связанных с ними проблем, проведенного после принятия нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...». Также научная новизна представленной работы подтверждается рядом новых научных положений, выносимых на защиту. Более того, ' проведенное - исследование позволило акцентировать внимание на проблемах совершенствования положений законодательства, регулирующих договорные отношения в сфере долевого участия в строительстве. С этой целью автором настоящего исследования сформулированы и изложены предложения

по изменению и дополнению российского законодательства, регулирующего, отношения из участия в долевом строительстве.

Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:

1. Положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» должны распространяться не только на граждан, но и на таких участников долевого строительства как юридические лица, которые согласно данному закону могут вкладывать денежные средства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости па основании договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»). В связи с этим представляется' целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в строящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридического лица - участника долевого строительства.

2. Предметом договора участия в долевом строительстве следует признать деятельность по обеспечению строительства (создания) определенного объекта недвижимого имущества (объекта долевого строительства) и передаче по окончании строительства (создания) законченного объекта.

3. Объект недвижимости, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства после окончания строительства должен • быть максимально идентифицирован положениями договора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполагаемый (проектный) размер общей площади объекта и его индивидуальный строительный адрес, т.к. на момент

заключения договора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта долевого строительства можно лишь относительно.

4. Договор участия в долевом строительстве предлагается определить следующим образом: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного.дома и (или) иного объекта недвижимости».

5. Договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется выполнить свое обязательство по оплате объекта долевого строительства иным способом, отличным от передачи лицу, осуществляющему строительство, денежных средств, таким как, например, передача имущества, ценных бумаг или выполнение каких-либо работ или оказание услуг, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» не распространяются.

6. Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие

объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, то есть не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.

7. Законодательное закрепление ограничения, выражающегося в невозможности уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, не содержит запрета заключать сделки в отношении будущих прав. Таким образом, лицо, желающее уступить право требования по договору участия в долевом строительстве, может сделать это фактически и до момента государственной регистрации, то есть до заключения самого договора участия в долевом строительстве, т.к. договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон.

Однако участник долевого строительства может уступить свои права требования к застройщику лишь с согласия последнего, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ПС РФ).

8. Застройщик обязан возвратить денежные средства участника долевого строительства, излишне ему переданные последним в случае, когда фактическая площадь объекта долевого строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально

определенная договором. В случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.

9. На практике ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на то, что ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытков сверх неустойки, т.к., при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» каждой обязанности участника долевого строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неустойки, что уменьшает его ответственность.

10. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве призвана предотвратить некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Это связано с тем, что при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. А установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение, поскольку, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления

двух претендентов за одним н тем же объектом долевого строительства невозможно. А также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы при разработке изменений и дополнений к действующему законодательству, касающемуся отношений из участия в долевом строительстве; в практической деятельности субъектов сферы строительства и реализации недвижимости; для преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данного исследования.

Разработанные положения могут быть полезны в процессе дальнейшего изучения проблем правового регулирования договора участия в долевом строительстве.

Апробация результатов исследования. Настоящая диссертационная работа выполнена н обсуждена на кафедре гражданского права Института права Башкирского Государственного Университета. Основные теоретические выводы и положения изложены автором в опубликованных работах. Некоторые

положения, изложенные в настоящей работе, используются при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное законодательство РФ» в Институте права БашГУ. Апробация результатов исследования связана с консультационной деятельностью соискателя в ряде строительных организаций, осуществляющих строительство и привлечение денежных средств граждан посредством заключения с ними договоров участия в долевом строительстве.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих б параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

2. Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность, теоретическое и практическое значения диссертационного исследования, определяется его предмет и объект, формулируются цели и основные задачи, дается описание методологической основы и теоретической базы исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость полученных результатов, излагаются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава - «Правовая природа договора участия в долевом строительстве» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе - «Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве до принятия ФЗ «Об участии в

долевом строительстве ...» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) и его разграничение с иными гражданско-правовыми договорами» рассматривается исторический период, когда в силу развития общества и складывающихся экономических отношений договор участия в долевом строительстве уже появился, а законодательное регулирование указанных отношений отсутствовало еще в течение длительного времени, что порождало ошибки н недоработки при заключении договоров, сопутствующих поэтапному финансированию строительства объекта долевого строительства, и это, в свою очередь, приводило к значительному увеличению судебных споров. И лишь судебные органы в силу возникновения большого количества споров пытались восполнить отсутствие правовой регламентации указанных отношений приведением их к единообразному пониманию путем обобщения практики рассмотрения обозначенных споров.

Как результат нормативной неурегулированности этих отношений возникала, вторая, основная, проблема — это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. Последнее породило множество различных точек зрения относительно того, к какому договору, предусмотренному законодательством, договор участия в долевом строительстве ближе и, соответственно, какие нормы применять при разрешении споров, возникающих из указанных отношений.

В данном параграфе проводится разграничение договора участия в долевом строительстве с такими договорами как договор купли-продажи, простого товарищества, строительного подряда,

возмездного оказания услуг. Рассматривается точка зрения об отнесении его к договорам со смешанной юридической природой. В результате анализа вышесказанного автор приходит к выводу, что сравнение договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми договорами приводит лишь к появлению множества различных точек зрения и не позволяет сформулировать единую теоретическую позицию, а договор участия в долевом строительстве не содержит всех существенных условий договоров, с которыми его пытаются сравнить.

Во втором параграфе — «Понятие элементов договора участия в долевом строительстве и его правовая характеристика» договор участия в долевом строительстве определяется как консенсуальный, возмездный и взаимный.

При рассмотрении вопроса относительно сторон договора отмечается, что ими являются: застройщик и участник долевого строительства. Застройщиком может быть юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство и. только при наличии разрешения на данное строительство. В результате чего был сформулирован вывод, что застройщиками согласно ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» не могут быть: физические лица; юридические лица, которые хотя и обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;

юридические лица, хотя и осуществляющие застройку, но не привлекающие. денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»; юридические лица, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» данный закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц... (далее - участники долевого строительства)». Толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица, однако текст конкретных норм закона указывает на отношения с участием только граждан на стороне участника долевого строительства. Как следствие возникает вопрос - распространяет ли законодатель данные положения на отношения с участием юридических лиц на стороне участника долевого строительства.

Анализ теоретических положений по вопросам предмета, объекта договора и рассмотрение норм ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» позволило автору сделать вывод о том, что предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с передачей соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства. А также в результате проведенного анализа законодательства в данной сфере и с учетом изложенных теоретических и практических вопросов

сформулированы следующие признаки договора.участия в долевом строительстве:

1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;

2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;

3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;

4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик намерен получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить определенный договором объект долевого строительства в собственность в указанный в договоре срок, после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;

5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на нраве аренды земельный участок, который

предоставлен под возведение объекта долевого строительства и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется автором как самостоятельный договор, обладающий самостоятельным предметом,'объектом и характерными признаками. Также автором предложено новое определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Вторая глава «Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве в свете ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.)» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе - «Права и обязанности участника долевого строительства» отмечается, что исходя из определения договора участия в долевом строительстве, закрепленного в ч. 1 ст. 4

ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:

а) оплатить обусловленную договором цену;

б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме того, анализ некоторых положений ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» показал, что договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» не распространяются.

К правам участника долевого строительства можно отнести следующее:

1. Принятие участия при разработке положений договора участия в долевом строительстве. Это право вытекает из общих положений о договоре ст. 421 ГК РФ. А также в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ посредством заявления предлагать достигнуть соглашения относительно определенных условий.

2. Согласно ч. 2 * ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для

предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следует отметить, что данная норма закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является «непригодным для предусмотренного договором использования» Также, представляется важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки «в разумный срок».

Далее, с учетом ФЗ «О защите прав потребителей» формулируется определение «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства».

Автор, соглашаясь с точкой зрения П.В". Сокола относительно того, что в целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от недостатков в качестве объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по Их устранению, установленных абзацем 2, 5 п. I ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей» не только к застройщику, но и подрядчику, по аналогии со ст. 18 указанного

Закона, предусматривающего возможность покупателю предъявлять подобные требования не только продавцу товара, но и изготовителю отмечает, что действительно для застройщика было бы лучше, если за недостатки выполненных работ отвечали бы непосредственно их исполнители. Но важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество, так как, принимая произведенные работы, он подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме. А также, предъявление требований не только к- застройщику, но и к подрядчику приведет к усложнению отношений как между участниками долевого строительства и застройщиком, так и последнего с подрядными организациями.

При рассмотрении права участника долевого строительства на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам автор указывает, что это возможно лишь с согласия застройщика (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Уступка допускается лишь с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. II ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» ). Анализируя «временные» рамки совершения сделок уступки участником долевого строительства принадлежащего ему права требования, автор замечает, что они на практике приводят к определенным проблемам, так как участники долевого строительства, которые все-таки приобретают объект долевого строительства с целью извлечения прибыли (переуступки) намеренно

затягивают момент подписания акта приема-передачи объекта недвижимости,. обосновывая это различными объективными причинами.

Излагая вопрос о возможности «дробления» права требования при уступке автор отмечает, что это зависит от характера объекта договора. С учетом особенностей объекта договора - определенного помещения,' подлежащего передаче участнику долевого строительства, обязательство застройщика ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.

Второй параграф - «Права и обязанности застройщика». Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь, автор отмечает новый" порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы, установленный Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Такие обязанности как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации рассматриваются автором как предусмотренные законодателем для обеспечения интересов участников долевого строительства в целях защиты последних от «недобросовестных» застройщиков. Однако, перечень сведений включенных в проектную декларацию, согласно ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» достаточно велик, а коммерческая тайна как понятие представлено в законе откровенно слабо.

Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому назначению (ст. 18 ФЗ РФ «Об участии в долевом.строительстве ...») достаточно спорна, так как при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание совершенно обособленных объектов социальной и инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий и т.п.). В результате чего у застройщиков могут возникнуть трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств.

Исходя из определения данного договору участия в долевом строительстве в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:

1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Однако автору представляется, что указание на обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в

определенный срок не обеспечивает участника долевого строительства гарантией исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объект долевого строительства.

При освещении вопроса об обязанности застройщика обеспечить исполнение обязательств по договору залогом автор приходит к выводу, что к обязанностям, исполнение которых обеспечивается залогом, не относится его основное обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Также автором обосновывается необходимость обозначить обязанность застройщика вернуть излишне переданные денежные средства участника долевого строительства, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а, следовательно, и оплаченной к моменту ее передачи.

При рассмотрении прав застройщика отмечено, что они не столь разнообразны по сравнению с его обязанностями. К ним относятся привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости и осуществление рекламы этих объектов.

Третья глава — «Охрана прав сторон по договору участия в долевом строительстве» состоит из двух параграфов.

Первый параграф - «Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве».

Для того чтобы субъект мог полноценно пользоваться своими нравами, представляется недостаточным только закрепление их в каких-либо нормативно-правовых актах. В целях установления возможности лица реального обладания ими необходимо

предусмотреть установление охраны этих прав, для обеспечения нормального хода их реализации.

В параграфе рассмотрено соотношение понятий «защита», «охрана», «ответственность», к которым многие ученые подходят по-разному. В результате чего автор приходит к выводу, что указанные понятия соотносятся между собой следующим образом: понятие охраны шире понятия защиты, а последнее может осуществляться, в том числе, и через установление ответственности.

В результате закрепления обязанности застройщика по возврату участнику долевого строительства излишне переданных денежных средств целесообразно предусмотреть ответственность, которая наступает в случае неисполнения застройщиком указанной обязанности. Автором она предлагается к закреплению в ч. 8 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» и сформулирована следующим образом: «В случае нарушения установленного срока возврата застройщиком излишне переданных участником долевого строительства денежных средств за объект долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы, подлежащей возврату за каждый день просрочки».

Ответственность участника . долевого строительства приравнена к ответственности застройщика в части возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки, так как исходя из общих положений, установленных законодательством в

области участия в долевом строительстве, сторона договора, не исполнившая . своих обязательств или исполнившая их ненадлежащим образом; обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»). Несмотря на это, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» каждой обязанности участника долевого строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неустойки. Следовательно, получается, что, хотя законодатель и предусматривает в одной норме закона равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, фактически данное равенство в других нормах этого же закона не подтверждается, а на практике применения этого закона не просматривается.

Второй параграф - «Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве как способ охраны прав участника долевого строительства». Важность обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве трудно переоценить, так как, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить некоторые нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, А установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта-долевого строительства в

случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение, так как при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно. А также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.

В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования в виде выводов и предложений. А конкретные предложения, направленные на совершенствование российского законодательства в области участия - в долевом строительстве сформулированы в проекте ФЗ РФ «О внесении изменений в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» изложенного в приложении к диссертации.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Публикации в ведущих рецензируемых журналах,, перечень которых утвержден ВАК:

1. Акчулпанова ЕЛ. Существенные условия договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Вестник Самарского Государственного Экономического Университета. Спец. выпуск. «Актуальные проблемы правоведения». № 2 (11), - Самара: Издательство Самарского Государственного Экономического Университета, 2005. - С. 100-103. (0,5 пл.).

Публикации в иных изданиях:

1. Акчулпанова Е.Х. Природа договора долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова . // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России». - Самара: Издательство Самарской Государственной Экономической Академии, 2004. — С. 255-256.(0,1 пл.).

2. Акчулпанова Е.Х. Проблемы государственной регистрации недвижимого имущества на современном этапе / Е.Х. Акчулпанова // Материалы круглого стола «Право собственности, как основа социально-экономического развития Республики Башкортостан». -Уфа: РИО БашГУ, 2004. - С. 79-85. (0,4 пл.). *

3. Акчулпанова Е.Х. Риски, связанные с договором долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы российского права на современном этапе». — Пенза: Издательство Приволжский Дом знаний, 2004. — С. 121-123. (0,2 п.л.).

4. Акчулпанова Е.Х. Несовершеннолетний на стороне "дольщика" в договоре долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции «Тенденции и противоречия развития российского права на современном этапе». - Пенза: Издательство Приволжский Дом знаний, 2004. -С. 233-235. (0,2 пл.).

5. Акчулпанова Е.Х, Застройщик в договоре участия в долевом строительстве. Кто он в свете нового закона? / Е.Х, Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частно-правового регулирования; теория и практика», посвященной памяти доктора юридических наук, профессора Орданского Марка Семеновича, Часть 2. - Уфа: РИО БашГУ, 2005, - С. 4-7. (0,2 п.л.).

6. Акчулпанова Е.Х. Страхование рисков сторон договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2005». Часть 2. - Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2005. - С. 121-122. (0,2 п.л.).

7. Акчулпанова Е.Х. Регистрация договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов

международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России». — Самара: Издательство Самарской Государственной Экономической Академии, 2005. - С. 270-273. (0,2 пл.).

8. Акчулпанова Е.Х. К вопросу о залоговых отношениях в рамках федерального закона Ка 214-ФЗ от 30 декабря "2004 г. «Об участии в долевом строительстве...» / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности». Часть 2. - Уфа: РИО БашГУ, 2006. - С. 177-179. (0,1 п. л.).

9, Акчулпанова Е.Х. Роль акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках отношений участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», посвященной памяти и 70-летию со дня рождения Я.Ф. Фархтдинова. Выпуск 2. - Казань: Издательство «Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина», 2006. - С. 64-66. (0,2 пл.).

Акчулпанова Елена Халитовна

Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Лицензия на издательскую деятельность ЛР 021319 от 05.01.99

Подписано в печать 17.10.2006 г. Бумага офсетная №1. Формат 60x84/16. Гарнитура Times. Отпечатано на ризографе. Усл.печ.л. 1,92. Уч. изд. л. 2,02. Тираж 150. Заказ 164.

Редакционно-шдатеяьский отдел Башкирского государственного университета 450074, РБ, г. Уфа, ул. Фрунзе, 32

Отпечатано в филиале ргдакционно- издател ъского отдела Башкирского государственного университета в Институте права 450005, РБ, г. Уфа, ул. Достоевского, 131

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Акчулпанова, Елена Халитовна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом сфоительстве.

1.1. Правовое регулирование договора участия в долевом с I роительстве до принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строи¡ельстве .» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) и ею разграничение с иными гражданско-правовыми договорами.

1.2. Понятие элементов доювора участия в долевом строительстве и его правовая характеристика.

Глава 2. Права и обязанности сторон доювора участия в долевом строительс!ве в свете ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.).

2.1. Права и обязанности участника долевою строительспт.

2.2.11рава и обя шнности застройщика.

Глава 3. Охрана прав сторон по доювору участия в долевом строительстве.

3.1. Ответственность сторон по до1 овору учааия в долевом строительстве.

3.2. Государственная ре1 истрация доювора участия в долевом строительстве как способ охраны прав участника долевого строительства.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве"

Акт^альносп, 1емы исследования. Проводимая в последнее дееятилеше в России социально-экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением недвижимою имущества, а в частности жилья. Необходимо отмети п> проблемы в российской экономике, которые повлияли на формирование «климата», в условиях которою приходится решать жилищные вопросы: повсеместные неплатежи, повлекшие создание атмосферы всеобщего взаимною недоверия хозяйствующих субъекюв, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами юсударствепною банкрогства, повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих ор1анизаций от перемен федерального и региональною законодательства. Все это, без)словно, негативно отражается на развитии предпринимательской дея1ельности в целом по cipane, а как результат и на благосостоянии общества и качестве жиши граждан. В то же время, планируя дальнейшее развиже нашей юсударственной и политической системы, конечно, должно учитываться современное сосюяние нашею общества. И в этой свяш необходимо 01мегить одну m существенных черт нашей внутриполитической жизни: а именно - низкий уровень доверия граждан, как к отдельным институтам государственной власти, так и к крупному бизнесу.

Для решения социальных и экономических проблем очевидна необходимость решения обозначенных вопросов на законодательном уровне и на практике его применения. Путем принятия иакега взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанных с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надлежащего ор1анизационно-правового обеспечения деятельности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов.

Если инвестиционное и строительное законодателе во России 1990-х г.г. не мо1ло не ноешь общею и абстрактного характера, то в сегодняшних социально-экономических условиях законодательство о со мании и использовании недвижимости направлено на решение более конкретных задач: регулирование корпоративных и договорных форм финансирования строительства, >силение охраны и зашиты субъективных прав и интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета законов, иринягых в конце 2004 юда: «О внесении изменений в Федеральный закон «О юсударственной регистрации прав на недвижимое имущеспю и сделок с ним», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», Градостроительного и Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.; «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипогеке (залоге недвижимости)», «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О жилищных накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. Анализ указанных нормативных актов свидетельствует о том, что государственная политика в вопросе решения жилищной проблемы устанавливается таким образом, что инвестиции в строительство должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий для этого и осуществлении контроля за выполнением требований законодательства в указанной сфере деятельности.

Большая часть этих законов направлена на снижение издержек граждан при совершении сделок с объектами недвижимости, со мание прозрачной и конкурентной среды в сфере строительства, развитие системы ипотечного кредитования.

Важнейшая роль в пакете законов по рынку доступною жилья отводится созданию эффективной системы учёта и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Надежность и оперативность системы регистрации является одним из основных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимое I и и формирование эффективной и конкурентоспособной экономики России в целом.

В условиях перехода от системы централизованною государственною финансирования и организации жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы привлечения средств в строительство.

С начала 90-х гг. одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи стало использование так называемою договора долевою участия в строительстве. При этом новая форма отошений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вюричном рынках - это:

- поэтапная оплата;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной сгоимос I и готового жилья на 10-30%;

- возможность выбора наиболее понравившегося расположения жилою помещения и \чета интересов дольщика при его планировке.

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Таким обраюм, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

На протяжении пятнадцати лет отношения, возникающие из долевою строительства, каким-либо правовым актом не регулировались, в результате чего такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имела ряд определенных недостатков. В первую очередь отсутствие правовою регулирования общественных отношений данной сферы деятельности порождало ошибки и недорабо1Ки при заключении договоров, сопутствующих поэтпному финансированию строительства объект долевою строительства, что в свою очередь, приводило к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.

Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникала вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы 01 ношений долевою участия в строительстве. Последнее породило множество различных точек фения опюсигельно тою, к какому договору, предусмотренному законодательством, договор учааия в долевом строительстве ближе и, соответственно, какие нормы применять при разрешении споров, возникающих из отношений из долевого строительства.

Так как, исходя из общепринятых поняшй *аконода1ельс1ва, правоприменение должно соответствовать духу и букве закона, нормы права следует применять именно к тем правоотношениям, для регулирования которых они предназначены. Из этого следует, что представления о системе договоров в процессе правоприменения должны в полной мерс соответствовать той системе, коюрая реально существует в законе. Необходимо, чюбы критерии правоприменительной квалификации правоо1 ношений в точности соответствовали тем системным признакам, которые были приняты за основу законодателем при создании правовых норм. В связи с этим одна из главных задач правоприменения заключается в том, чтобы установигь, какие правоотношения, по смыслу законодателя, должны регламентирования определенными правовыми нормами и выработать практически удобный критерий выделения этих правоотношений, в точности соотве тс 1в> тощий критерию законодательному.

Очевидно, что необходимость закрепления па законодательном уровне договора долевою участия в строительстве существовала уже давно, поIому что для эффективною применения фажданскою шконодательства к конкретному договору последний необходимо правильно квалифицировать, то есть применить к нему на основе выделения в нем системных признаков те нормы права, коюрые созданы для регулирования именно данных доюворов. Правоприменительная квалификация верна лишь в том случае, когда она совпадает с квалификацией право! ворческой.

Задача формирования рынка доступною жилья была поставлена президентом в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации в 2003 году. В результате серьезного комплексною подхода был разработан пакет законопроектов, призванных урсмулироиап. различные аспекш жилищной сферы и рынка недвижимости, в том числе стимулировать все разнообразие форм жилищною финансирования.

В конце 2004 года большинство указанных выше законопроектов были приняты Государственной Думой и одобрены Советом Федерации. В результате чего появился Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акчы Российской Федерации» ог 30 декабря 2004 г. Кч 214-ФЗ1.

При детальном анализе положений данною закона возникал ряд вопросов, не говоря уже о том, что текст норм закона содержал противоречия и неточности, которые затрудняли возможность их применения на пракшке. Также о несовершенстве закона юворил гот факт, что за столь непродолжительный промежуток времени в Государственную Думу Российской Федерации были представлены четыре законопроект по внесению изменений и дополнений в указанный закон2. В результате чего к настоящему моменту мы имеем Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимой и и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 i. № 111-ФЗ) (далее по тексту ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»)3.

1 Россииская(азета №292,31 12 2004

2 Законопроект Лг 150306-1 от 15 марта 2005 г (принят), Законопроект Л'- 202650-1 от 27 икпя 2005 г (отклонен), Законопроект Л'. 231790-4 от 2 ноября 2005 г (отклонен), Законопроект Л> 237910-4 от 16 ноября 2005i (снят с рассмотрения)//официально не ог^бтикоплнп, лпрес к интернете http / aso/d duma gov ru'

1 Собрание юконошеиства РФ, 24 07 2006, Л'- 30, Ст 3287

Многие спорные моменты тем самым были решены. Но, несмотря на эю, и силу специфики рассматриваемых отношений, их сложности и смоль большой значимости для 1раждан, мною неразрешенных вопросов осталось. Также как противоречия и неточности некоторых положений закона гребуюг своей дальнейшей проработки на законодательном уровне.

В этой связи в диссертации анализируются нормативно-правовые акты, затрагивающие общественные oí ношения, во шикающие и i доювора участия в долевом строительстве, являющегося одной из форм обеспечения граждан жильем. А также в целях уяснения правовой природы доювора учасгия в долевом строительстве проводится его разграничение с иными гражданско-правовыми договорами. В результате чего автор настоящею исследования приходит к выводу о самостоятельности доювора участия в долевом строительстве.

В представленной работе проанализированы права и обязанности сю сторон - застройщика и участника долево1 о строительства, как закрепленные на законодательном уровне, так и не являющиеся таковыми, но широко распространенные в практике заключения таких договоров.

В том числе, актуальность настоящею научного исследования обусловлена новизной законодательства, закрепляющего договор участия в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевою участия в строительстве.

Степень научной разрабокишосгн. В связи с распространенностью в сфере строительства жилья заключения договоров соп>тствутощи\ участию в долевом строительстве, данная тема затрагивается авторами ряда диссертационных исследований при рассмотрении вопроса правовою регулирования поэтапного финансирования строительства1. Л также

1 Сайф> това Д Г Договор дотевого участия п литишном аротетьстве Ainopuji те кат юрт т\к Самара, 2001 С 3, Щербинин А Г Особенности правовою рсг>пировшия попепого >чааия (ражтж п строшеистве жпдпч помещений для личных н>лт Лвтореф пис кант юрип на>к 1юм<ли, 2003 С 3, Потярмш ДI Договор инвестирования при строитеп! стпе Aim я Aniopu¡> тис кант юрит на>к Москва, 2001 С 3, КапитОЛ Правовое peí)тировлние утстия гражтан в тоивом строшеиспи. Авюрсф тис кант юрит на>к Красно тар, 2005 С 3 инвестированию строительства жилья посвящено мною публикаций в средствах массовой информации.

Относительно определения правовой квалификации дотвора учасшя в долевом строительстве в науке гражданскою права высказывались различные точки зрения. Он рассматривается как доювор о совместной деятельности как разновидность договора простою товарищества (М.И.Брагинский), купля-продажа будущей вещи (Л.Г. Сайфулова), доювор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания >слуг, договор о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова, К.И. Скловский), договор близкий к условиям договора сгроителыюю подряда, правовая база которою позволяет регулировать рассматриваемые отношения (10.В. Романец, ЕЛ. Киндеева), договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (A.B. Шаханов, Г.В. Цепов), инвестиционный доювор (Г1.В. Сокол, JI.II. Мошкина), доювор долевою финансирования строительства (А.О. Аполлонов, И.А. Еремичев, ЭЛ. Сграунинг), доювор участия в долевом строительстве как самостоятельная разновидность договора подряда - доювор бытовою строительною подряда (O.JI. Капица). Такое разнообразие существующих взглядов на данный вопрос не дает однозначною понимания сущности договора участия в долевом строительстве, к тому же заключаемые договоры в каждом конкретном случае не содержали всех существенных условий тех договоров, иод квалификацию которых их пытались подвести.

Цели и задачи исследовании. Целями настоящею исследования являются: во-первых: анализ отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве, для определения правовой природы договора участия в долевом строительстве; во-вторых: анализ закрепленных на законодательном уровне прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве, для выявления недостатков законодательства; в-грегьих: разработка рекомендаций, направленных на устранение выявленных недостатков или противоречий, для обеспечения функционирования закрепленных норм в целях их единообразною толкования всеми субъектами общественных отношений; в-четвертых: рассмотрение регис1 рации договора участия в долевом строительстве в качеаве способа охраны прав, возникающих из до1 овора участия в долевом строительстве.

Для достижения указанных целей были обозначены следующие задачи:

1. определение правовой природы договора участия в долевом строительстве и проведение ею разграничения с иными гражданско-правовыми договорами;

2. исследование действующею законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве, с целыо выявления ею норм, конструкция которых допускает неоднозначное их толкование и проблемы при их применении на практике;

3. анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и реализации положений договора участия в долевом строительстве;

4. выработка рекомендаций по совершенавовапию российскою законодательства, регулирующею опюшения, возникающие при участии в долевом строительстве.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевою участия в строительстве через призму законодательства, регулирующего данные отношения и практку их применения.

Предметм исследования являются нормы права, регулирующие отношения из участия в долевом строительстве, правоприменительная практика, а гакже проблемы, связанные с определением правовой природы договора участия в долевом строительстве; вопросы, возникающие при реализации нрав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве.

Метдо.'нннческап основа исследования. Для достижения указанных целей и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом меч оде научною познания, предполагающею объективность и всесторонность анализа исследуемых явлений. Наряду с эпгм применяются сравнительно-правовой, логический, системный и иные меюды научного познания.

Научночеорстическую базу настоящею исследования составляют труды С.С. Акманова, М.И. Барышева, Ю.Г. Бас и на, М.И. Брагинского, В.Л. Бублика, 13.13. {Зитрянскою, В.П. {Грибанова, И.С. Гуревич, О.С. Иоффе, II.Б. Козловой, O.A. Красавчикова, И.Е. Красько, JI.A. Лунца, B.C. Маргемьянова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, IO.I3. Романца, Б.В. Покровского, 0.11. Садикова, Л.Г. Сайфуловой, A.II. Сергеева, К.И. Скловскою, ЭЛ. Сграуниша, M.K. Сулейменова, 1:.А. Суханова, В.А. Хохлова, С.А.Хохлова, М.Ю. Чельинева, ULI .Д. Чиквашвили, А.Г. Щербинина, Ц.А. Ямиольской и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном анализе общественных отношений, возникающих и$ договора участия в долевом строительстве и связанных с ними проблем, проведенною после принятия нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .». Также научная новизна представленной работы подтверждается рядом новых научных положений, выносимых на защиту. Более того, проведенное исследование позволило акцентировать внимание на проблемах совершенствования положений законодательства, регулирующих договорные отношения в сфере долевою учасгия в строительстве. С этой целью автором настоящею исследования сформулированы и изложены предложения по изменению и дополнению российского законодательства, регулирующего отношения из участия в долевом строительстве.

Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на занцпу:

1. Положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» должны распространяться не только на граждан, но и па таких участников долевою строительства как юридические лица, которые согласно данному закону могут вкладывать денежные средства для строительста мноюквартирных ломов и иных объектов недвижимости на основании доювора участия в долевом строительстве (ч. 1 а. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»). В связи с этим представляется целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в строящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридическою лица - участника долевого строительста.

2. Предметом доювора участия в долевом строительстве след)ег признан» деятельность но обеспечению строительства (создания) определенною объекта недвижимою имущества (объекта долевого строительства) и передаче по окончании арошельства (создания) законченного объекта.

3. Объект недвижимости, который будег передан зааройщиком участнику долевою строительства после окончания строи ю.п.ава должен бып» максимально идентифицирован положениями доювора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполагаемый (проекшый) размер общей площади объекта и ею индивидуальный строительный адрес, так как на момент заключения доювора участия в долевом ароительстве юридически определить местонахождение объекта долевою строи юльсгва можно лишь относительно.

4. Доювор участия в долевом строительстве предлакится определить следующим образом: «По договору >частия в долевом строигельаве одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительспю (создание) мноюкваршрною дома и (или) иного объекта недвижимоеI и и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевою строительства участнику долевою строительства, а другая сторона (участник долевою строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию мпоюквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости».

5. Доювор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется выполнить свое обязательство по оплате объекта долевою строительства иным способом, огличным от передачи лицу, осуществляющему строительство, денежных средств, таким как, например, передача имущества, пенных бумаг или выполнение каких-либо работ или оказание услуг, не може1 рассматриваться как доювор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» не распространяются.

6. Под существенным нарушением требований к качеству объекта доле во I о строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проекпюй документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такою рода объектам, которое является неустранимым, то есть не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после С1 о устранения.

7. Законодательное закрепление ограничения, выражающегося в невозможности уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, не содержит запрета заключать сделки в отношении будущих прав. Таким образом, лицо, желающее уступить право требования по договору участия в долевом строительстве, можег сделать это фактически и до момента государственной регистрации, то ее п. до заключения самого договора участия в долевом строительстве, так как договор об отчуждении будущею нрава порождает права и обязанности юлько для ею сторон.

Однако участник долевою строительства может уступить свои права требования к застройщику лишь с согласия последнею, поскольку перевод должником своего долта на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ).

8. Застройщик обязан возвратить денежные средства участника долевого строительства излишне ему переданные последним в случае, когда фактическая площадь объект долевою строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально определенная доювором. В случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.

9. На практике ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на то, что ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств но договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, так как, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» каждой обязанности участника долевого строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неустойки, что уменьшает его ответственность.

10. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве призвана предотвратить некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Это связано с тем, что при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. А установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение, поскольку, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления двух претендентов за одним и тем же объектом долевого строительства невозможно. А также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реесгре (принцип публичное г и), позволяет определим» обременения тою или иного объекта недвижимости.

Теорем ичсскаи и практическая значимое]ь проведенного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы при разработке и$менений и дополнений к действующему законодательству, касающемуся омюшений из участия в долевом строительстве; в практической деятельности с)бъекюв сферы строительства и реализации недвижимоет; для преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данною исследования.

Разработанные положения могут быть полезны в процессе дальнейшею изучения проблем правовою регулирования договора участия в долевом строительстве.

Апробации результатов исследовании. Настоящая диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданскою права Ипс г и 1> I а права Башкирскою Государственного Университет. Основные теоретические выводы и положения изложены автором в опубликованных работах, а именно, «Природа договора долевого участия в строительстве» сборник Международной научно-пракгической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 17-18 марга 2004 г.), «Риски, связанные с договором долевою участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы российского права на современном этапе» (Пенза, май 2004 г.), «Несовершеннолетний на стороне "дольщика" в договоре долевою участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Тенденции и противоречия развития российского права на современном этапе» (Пенза, декабрь 2004 г.), «Застройщик в договоре учаемгя в долевом строительстве. Кто он в свете повою закона?» сборник Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правовою и частно-правового регулирования: теория и практика» (Уфа, 31 марта-1 апреля 2005 г.), «Страхование рисков строи договора участия в долевом строительстве» сборник VII Международной наупю-практической конференции «Актуальные проблемы права России и cipan СНГ - 2005» (Челябинск, 7-8 апреля 2005 г.), «Peí истрация договора участия в долевом строительстве» сборник Международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 27-28 апреля 2005 г.), «Существенные условия договора участия в долевом строительстве» Вестник СГЭУ № 2(11) 2005 г., «К вопросу о залоговых о г ношениях в рамках федеральною чакона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 i. «Об участии в долевом строительстве.» сборник Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 5-7 декабря 2005 г.), «Роль акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках отношений участия в долевом строительстве» сборник материалов Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданскою права и процесса» (Казань, 12-13 октября 2006 г.). Некоторые положения, изложенные в настоящей работе, используются при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное законодательство РФ» в Институте права НашГУ. Апробация результатов исследования связана с консультационной деятельностью соискателя в ряде строительных организаций, осуществляющих строительство и привлечение денежных средств граждан посредством заключения с ними доюворов участия в долевом строительстве.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Акчулпанова, Елена Халитовна, Казань

Заключение

После полугора лег напряженной работы в конце декабря 2004 года был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование в России рынка доступною жилья. Факт сам по себе беспрецеденшый. И не только потому, чю иаке1 включает 25 законов и по числу правовых норм, по опенке юристов, может претендовать на первенство в истории Государственной Думы. Сама задача носит поистине исторический характер. Жилищная проблема в пашей стране никогда не сходит с повестки дня. В предыдущем столетии на политическом уровне ее пытались решить, по крайней мере, трижды (коммунальное расселение за счет экспроприации частной собственности после революции, программа массового жилищного строительства Хрущева и горбачевская программа под лозунгом «Каждой семье отдельную квартиру к 2000 году»).

До сих пор жилищную проблему пытались решить за счет прямою государственною управления и бюджетных ресурсов, а также административного распределения жилья между очередниками. Сегодня речь идет о создании условий для развития рыночных институтов и механизмов решения жилищной проблемы, переосмыслении роли государства и определении его новых функций, направленных на поддержку формирования рыночных институциональных структур и непосредственную помощь семьям, которые не мог>гт самостоятельно решать жилищные проблемы на рынке. Для реализации проекта но формированию рынка доступною жилья были консолидированы усилия Администрации Президента Российской Федерации, правительства, депутатского корпуса, регионов и муниципалитетов, экспертного и деловою сообщества.

Законы приняты, и теперь необходимо ответить на вопрос, позволит ли принятый пакет федеральных законов достичь поставленной цели, максимально эффективно соорганизовать и мотивирован» всех участников процесса, обеспечив баланс задействованных ресурсов в нужные сроки.

Эффективность политической системы можно оценивать качеством решений, которые она порождает. С этой точки зрения нынешняя политическая система в России оставляет желать много лучшего. Принимаются законы, которыми недовольны практически все (иногда - включая разработчиков) и которые вместо улучшения ситуации, стимулирования дальнейшего развития страны, все только осложняют.

Вместо действительно необходимого упорядочения жилищного строительства по схеме долевого участия, крайне запутанной, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г.), ликвидируя одни огрехи, создает другие. Риски и затраты не сокращаются, а наоборот, возрастают, и вместе с ними, разумеется, себестоимость строительства. Специфика отечественного законодательства - в механизмах реализации законов. Разработчики закона действительно были удручены незавидной судьбой граждан-дольщиков и постарались максимально их обезопасить. Но вряд ли при этом представляли, как именно их благие намерения будут реализоваться на практике и что из этого может получиться.

Предполагалось, что с 31 марта 2005 года, когда вступит в действие ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» многие проблемы разрешаться и найдутся ответы на накопившиеся за столь продолжительную практику применения договора участия в долевом строительстве вопросы. Бесспорно, новый Закон актуален и необходим, он содержит ряд положительных моментов: законодательно закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и участником долевого строительства; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства; повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта. Все эти позитивные нормы Закона свидетельствуют о том, что при его подготовке были учтены интересы лиц, вкладывающих свои денежные средства в строительство и мнение кредшных учреждений, по при этом застройщики были поставлены в «жесткие» рамки. Но ведь законодательство, рсчулирующее способы приобретения недвижимости не может развиваться без учета мнения и интересов лиц, непосредственно создающих объекты недвижимости.

Важно признать, чю ФЗ РФ «Об участии в долевом сфошельстве.» необходим для придания стабильное i и oí ношениям, складывающимися между застройщиками и участниками долевою строительства, но он требуем некоторой доработки, которая бы учитывала интересы не юлько финансово-кредитною сек юра экономики, но и ишересы застройщиков.

К сожалению, анализ ФЗ РФ «Об участии в долевом ароительстве.» и юлько начинающей складываться но ею применению практики показал, что он имеет ряд существенных недосштков, которые неизбежно офазятся на строительном рынке. Но истечении небольшого промежутка времени с момента принятия закона стало очевидно, что он прошел не достаточную для aKia такою высокою уровня проработку. Будучи принятым в недопустимо сжагые сроки рассматриваемый закон оказался недоработанным. Анализ конкретных положений закона показывает, что, к сожалению, он должным образом не решает существующих проблем. Законодатель не учел все существующие на рынке сфоящеюся жилья взаимоо1 ношения и многообразие состава участников этих отношений.

Все серьезные участники рынка заинтересованы в четких, понятных правилах привлечения денежных средств участников долевою строительства и своевременной подготовки необходимого объема документации, но анализ ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» показывает, чю новые положения создают ситуацию, когда строительный бизнес может сократить свои темпы и объемы, так как в результате действия нового закона вся система столкнется с новыми категориями рисков ввиду неадекватной ответственности застройщика. Кроме тою, по многим позициям его требования не увеличивают надежности заключаемых договоров, а приводят к их невыполнимости в контексте конкретной наработанной практики1.

Безусловно, чтобы нормы ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» работали необходимо в его текст вносить поправки и дополнения. Принятые изменения и дополнения к ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» показали, что законодатель работает в этом направлении, по, к сожалению, остается еще много не разрешенных вопросов в рассматриваемой области. Для четкой и правильной корректировки положений закона необходимо рассмотрение отношений, возникающих при долевом строительстве, начиная с момента их возникновения и развития в практике строительства жилья, что и проделано в настоящем научном исследовании. А практика, формирующаяся во время действия ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» позволит данному закону сформировать отлаженные механизмы регулирования возникающих отношений.

В результате выполненного диссертационного исследования его автор пришел к следующим выводам:

1. Правовой анализ сравнительного исследования договора участия в долевом строительстве и иных гражданско-правовых договоров позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве как самостоятельный договор, что подтверждается следующими признаками, отграничивающими данный договор от иных гражданско-правовых договоров, сформулированными автором настоящего исследования с учетом изложенного видения теоретических вопросов:

1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;

1 Барановская Н. Строители объединились против законодателей // Квартира, дача, офис. — 2005. № 031 (1645). — С.З.

2) объекюм договора >частия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который, входит в состав друюю объекта недвижимости и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевою строительства невозможно без исполнения обязанности но созданию (возведению) всею объекта недвижимости, в состав ко юрою он входи I и вне рамок ко юрою существовать не может;

3) предметом договора является деятельность застройщика но обеспечению строительства (создания) объекта долевою строительства;

4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик намерен получить прибыль, для чем о осуществляет деятельность но обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевою строительства - получить определенный договором объект долевого строительства в собственность в указанный в доюворе срок, после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в экспл)атацшо;

5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевою строительства и участник долевою строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

2. Диссертант предлатаег следующее определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок-соответствующий объект долевою строительства участнику долевою строительства, а другая сторона (участник долевою строи тельства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости».

3. Так как предмет доюнора янляетея его существенным условием, предусмотренным в качестве таковою ст. 432 ГК РФ представляется необходимым ею определить. Предметом доювора участия в долевом строительстве, по мнению автора настоящею научною исследования, является деятельность по обеспечению строительства (создания) определенною объекта недвижимого имущества (объекта долевою строительства) и передаче по окончании строительства (создания) законченною объекта.

4. Проведенное исследование показало целесообразность тою, что объект недвижимости, который будет передан застройщиком участнику долевою строительства после окончания строительства должен быть максимально идентифицирован положениями договора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполатаемый (проектный) размер общей площади объекта и ею индивидуальный строительный адрес, а также иными возможными параметрами. Друтими возможными параметрами объекта долевою строительства являются номера подъезда или секции, строительною номера квартиры, этажа, предполатаемою количества комнат, общей площади (включая площадь жилых комнат, коридоров, кухни, санузла, лоджии (балконов) и дру1их помещений) в квадратных метрах. Так как на момент заключения доювора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта долевого строительства можно лишь относительно.

5. Проанализировав положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» полагаем необходимым отметить, что положения ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» должны распространяться не только на граждан, но и па 1аких участников долевою строительства как юридические лица, которые согласно данного закона мо1ут вкладывап» денежные средства для строительства мно1 оквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании доювора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .»). 13 связи с этим предполагается целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в с i роящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридического лица - учасшика долево1 о строительства.

6. Диссертант приходит к выводу, чго договор, но условиям которою участник долевого строительства обязуется выполни п. свое обязательство по оплате объекта долевого строительства иным способом, отличным от передачи лицу, осуществляющему строительство, денежных средств, таким как, например, передача имущества, ценных бумаг или выполнение каких-либо работ или оказание услуг, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии гз долевом строительстве .» не распространяются.

7. Предлагается под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства понимагь несоответствие объекта долевого строигельсгва условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и фадоароительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, то есн> не может быть устранено без несоразмерных расходов или заграт времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.

8. В диссертационном исследовании обосновывается, что законодательное закрепление ограничения выражающегося в запрете уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государе г венной регистрации договора учасгия в долевом строительстве не содержит запрета заключать сделки в отношении будущих прав. Таким образом, лицо, желающее уступить право требования по договору участия в долевом строительстве, может только фактически это сделать и до момеша государственной peí истрации, то есть до заключения самого договора учасгия в долевом строительстве. Так как договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон.

Однако участник долевого строигельсгва может уступи и» свои права требования к застройщику лишь с согласия последнего, поскольку перевод должником споет долга на друте лицо допускается лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ).

9. Представляется целесообразным закрепигь в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» положение о юм, чю в качестве случайного условия договора возможно отражение в доюворе участия в долевом строительстве цены за квадратный метр, которая будет приниматься во внимание при расчете суммы «разницы», подлежащей возврату застройщиком участнику долевою строительства, в случае если по окончательным замерам площадь объекта долевою строительства окажется меньше, чем предусмотренная в доюворе.

10. Обоснованным представляется вывод о том, что застройщик обязан возвратить денежные средства участника долевою строительства излишне ему переданные последним в случае, когда фактическая площадь объект долевою строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально определенная договором, а в случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.

11. Проведенное научное исследование позволяет отметить, что фактически ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на ю, чю ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытков сверх неустойки. Так как, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» каждой обязанности участника долевою строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неусюйки, гем самым, уменьшая ею ответственность. Таким образом, не представляется возможным говорить о равенстве сторон в договоре участия в долевом строительстве. Более тою, участника долевот о строи тельсгва следует признать слабой стороной договора.

12. Диссертант отмечает, что государствен пая регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана нредогвраппь некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Так как, при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Л установление приоритета участника долевою строительства в отношении объекта долевою строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение. Кроме юю, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления двух претендентов за одним и тем же объектом долевого строительство невозможно. Л также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования ею текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон доювора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения тою или иного объекта недвижимости.

13. Автор приходит к выводу, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г.) направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами. Но, к сожалению, детальный анализ данною закона показал, далеко не все его положения являются положительными для сторон договора участия в долевом строительстве. Укажем на очевидно положительные установления ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве

Во-первых, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.» дает четкие и ясные определения понятиям "застройщик" и "объект долевою строительства", а также прописывает обязательный минимум ют, ню должен содержап» договор участия в долевом строительстве.

Во-вторых, устраняется цепочка продаж: заключать доювор участия в долевом строительстве может только застройщик, а дальше возможна лини» переуступка прав требований по договору, но она ограничивается третьим положительным пунктом - обязательной государственной регистрацией и доювор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

В-третьих, вводится принципиально новое понятие "проектная декларация". Это определенный набор информации о застройщике и о проекте строительства, которая должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и представлена в ре1 истрирующий орган. Но, как показано нами выше, некоторые пункты, особенно в части информации о застройщике, все-гаки представляются и361.1 точными.

Наконец, в-четвертых, Закон абсолютно бескомпромиссен в еще одном принципиальнейшем вопросе: начинать продажи категорически запрещено до оформления застройщиком разрешительной документации на строительство.

Также необходимо отметить - впервые законодательно установлено, чю если одной из сторон договора участия в долевом строительстве является гражданин, приобретающий недвижимость исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. Данное положение, безусловно, повысит уровень правовой защиты граждан - участников долевою строительства. Также впервые урегулирована возможность перехода по наследству прав на строящуюся квартиру. Четко определена процедура одностороннею расторжения договора по инициативе гражданина-участника долевою строительства, если нарушаются условия соглашения со стороны строительной организации и установлены меры ее материальной ответственности.

Однако необходимо oí метить и ioi факт, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» написан крайне односторонне. Без этою закона участник долевого строительства был фактически бесправен и мог cían» жертвой мошенничества, попав в руки малоизвестной строительной компании. Теперь закон делает бесправными застройщиков. 11анример, штрафные санкции за просрочку платежа, предусмотренные законом, почему-то различны: за несвоевременную сдачу объекта застройщик платит в 2 раза больше, если па стороне участника долевою строительства выступает 1ражданин. 13 конечном случае застройщики начнут страховаться: вместо планового юда, за который они собираются построить дом, cian>r подписывать доюворы с участниками долевого строительства на получение квартиры, скажем, через 6 лет. Другая крайность: отношения на рынке будут строиться по принципу "не хочешь - не бери".

Представляется правильным и обоснованным мнение большинства специалистов рынка недвижимости о необходимости корректировок ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» с иелыо придания рассмотренной системе усюйчивости, а отношениям между застройщиком и участниками долевою строительства - стабильности1. Этою можно добип.ся только путем установления баланса интересов сторон, когда учитываются интересы не только кредитующей стороны (участника долевого строительства), но и застройщика. В противном случае система окажется неэффективной, что не соответствует целям и задачам ни одной из сторон.

Разработчики пакета законопроектов высказывали обеспокоенность тем, что не удастся достигнуть в полном объеме цели повышения доступности жилья, поскольку платежеспособный спрос на жилье будет существенно

JIjuimihCA Ук«и соч — С 11 опережать предложение жилья на рынке, что может вызвать дополнительный рост цен на жилье1.

Конечно, конкретные результаты будут в значительной мере зависеть от практических действий регионов и муниципалигеюв, которые могут существенно скомпенсировать некоторые недоработки законодателей, а мог> г, напротив, не воспользоваться своими возможностями в полной мере.

В заключение хотелось бы отметить, что настоящее научное исследование направлено на то, чтобы привлечь внимание к еще не решенным вопросам, с тем, чтобы с учетом изложенных нами предложений по совершенствованию законодательства дополнить преобразования, которые намечены нашими законодателями.

1 Сагитов М Д Как к}Ш111. квартир) в новостройке//Нее о НС1ВИ/М1МОС1И —2005 Л 2 —С I

Список использованных исючников 11ормативно-правовые акты:

1. Консш1уция Российской Федерации ог 12 декабря 1993 I. (с изм. от 14 октября 2005 г.) // Российская газета. № 237. 25.12.1993; (Собрание законодательства РФ, 17.10.2005, № 42, Ст. 4212)

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 I. № 51-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г. № 138-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301; (Собрание законодательна РФ, 31.07.2006, №31(1 ч.), С г. 3437)

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) о г 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, Сг. 410; (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636)

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006 г. № 73-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, С г. 4552; (Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, Ст. 2380)

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 14.; (Собрание законодательства РФ, 09.01.2006, № 1, Ст. 10)

6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в ред. от 27 июля 2006 г. № 154-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, Л» 44, Ст. 4147; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.), Ст. 3453)

7. Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 I. (в ред. от 27 июля 2006 г. № 143-Ф3) // Российская газета. № 290, 30.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, №31(1 ч.), Ст. 3442)

8. Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» о г 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ (в ред. от 30 июня

2006 г. № 93-Ф3) // Российская теш. № 290, 30.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 03.07.2006, № 27, С г. 2881)

9. Федеральный закон «Об участии в долевом ароительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимое ж и о внесении изменений в некоторые законодательные акш Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. 01 18 июля 2006 г. № 111- ФЗ) // Российская газета. № 292, 31.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 24.07.2006, № 30, Ст. 3287)

10. Федеральною закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 автуста 2001 г. № 128-ФЗ (в ред. сн 27 июля 2006 г. № 156-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часи, 1), Ст. 3430; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, №31(1 ч.), С1. 3455)

11. Федеральный закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. (в ред. от 27 июля 2006 г. № 140-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ, 09.04.1992, № 15, Ст. 766; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1ч.), Ст. 3439)

12. Федеральный закон «О государственной ре1истрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 19971. № 122-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, Ст. 3594; (Собрание законодательства РФ, 24.07.2006, № 30, Ст. 3287)

13. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, Ст. 3400; (Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 42)

14. Федеральный закон «Об аудиторской деятельности» от 7 автусча 2001 г. № 119-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть I), Ст. 3422; (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6 (часть 1), Ст. 636)

15. Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (в ред. 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, Ст. 4473; (Собрание законодательства РФ, 30.08.2004, № 35, Сi. 3607)

16. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 I. № 39-Ф3 (в ред. от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, № 9, Ci. 1096; (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636)

17. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» о г 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006 г. № 75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 12.07.1999, № 28, Ст. 3493; (Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, Ст. 2382,)

18. Постановлением Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевою строительства» от 27 октября 2005 г. № 645 // Собрание законодательства РФ, 07.11.2005, №45, Ст. 4616

19. Постановление Правительства Российской Федерации «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21 апреля 2006 г. № 233 // Собрание законодательства РФ, 01.05.2006, № 18, Ст. 2001

20. Постановлением Правительства РФ «О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 11 мая 2006 г. № 282 //Собрание законодательства РФ, 15.05.2006, № 20, Сi. 2179

21. Постановление Совета Министров СССР «Об упорядочении расходования средств на капитальное строительство, осуществляемое сверх государственною плана за счет нецентрализованныч источников финансирования» от 29 июня 1960 г. // Собрание постановлений СССР. 1960. Лги 13. Ст. 100

22. Постановление Совета Министров СССР «О дальнейшем развитии кооперативною жилищного строительства» от 19 ноября 1964 г. № 943 // Собрание постановлений СССР. 1964. № 25. Ст. 147

23. Постановление Президиума Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «Об утверждении официальною средства массовой информации для публикации информационных сообщений» от 12 апреля 2006 i. № 7/6 // Газета "Вечерняя Уфа". № 74 (10472), 22.04.2006

24. Приказ ФСФР РФ «Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 12, 20 марта 2006 г.

25. Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимою имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. У ib. приказом Минюста РФ о г 9 июня 2005 г. № 82 // Бюллетень нормативных актов федеральных ортапов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005

26. Решением Совета юродскою oKpyi a i орода Уфа Республики Башкортостан от 27 апреля 2006 г. № 10/15 «О временном положении о порядке определения доли юродского округа город Уфы Республики Башкортостан при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим или юридическим лицам» // Газета «Вечерняя Уфа». № 89 (10487), 13 мая 2006i.

27. Законопроект № 150306-4 от 15 марта 2005 г. (принят) // официально не опубликован, адрес в интернете: http://abozd.duma.gov.ru/

28. Законопроект № 202650-4 от 27 июля 2005 г. (отклонен) // официально не опубликован, адрес в интернете: http://aso/d.duma.gov.ru/

29. Законопроект № 231790-4 от 2 ноября 2005 г. (отклонен) // официально не опубликован, адрес в интернете: 11ир://аьо/с1.с1ита^о\'.ги/

30. Законопроект № 237940-4 от 16 ноября 20051. (снят с рассмотрения) // адрес в интернете: 11ир://а50/с1.с1шпа.й0\'.ги/

Материалы практики:

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор пракгики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9. С. 85-92.

32. Постановление ВС РФ от 19.09.2002 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. Издательство "Юридическая литература", № 2. 2003. С. 17-24.

33. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 5-Г02-71 // Правовая база Консульган г Плюс. Версия «Проф».

34. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа ог 19 ноября 2002 г. № А54-1245/02-С16 // Правовая база Консулыаш Плюс. Версия «Проф».

35. Постановления Пленума Высшего хозяйственною суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Респ>блики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение доюворов» под предметом договора понимается наименование передаваемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3. С. 106-114.

36. Архив Арбитражного суда Республики Башкортостан, Дело № А07-15438/03-Г-ХФК, 2003 г.

37. Архив Арбитражного суда Республики Башкортостан, Дело Л"» А07-2674/04 -Г-ШРГ, 2004 г.

38. Архив Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 284/4, 2004 г.

39. Архив Калининского районного суда i. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 11/5,2005 г.

40. Архив Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, дело № 215/5, 2005 г.

41. Архив Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, дело № 31/6, 2006 г.

42. Архив Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, Дело № 23/6, 2006 г.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве»

1. Абрамов С.И. Инвестирование. — М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. — 434 с.

2. Акманов С.С. Правовое регулирование oí ношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. — Иркутск: Изд-во Иркуч. ун-та, 1985. — 88 с.

3. Александров II.Г. Законность и правоотношение в советском обществе. — М.: Госюриздаг, 1955.— 125 с.

4. Аполлонов А.О., Премичев И.А., Страунинг ЭЛ. Договор долевою финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. — М.: Издательство «Щит-М», 2003. — 188 с.

5. Боброва H.A. Гарантии реализации государственно-правовых норм. — Воронеж: Изд-во Воронеж, ун-та, 1984. — 163 с.

6. Большая Советская Энциклопедия В 30-ти т. Гл. ред. A.M. Прохоров. 3-е изд. Т. 10. — М.: «Сов. энциклопедия», 1972. — 591 с.

7. Большой экономический словарь. / Под ред. А.Н. Азрилияна. — М.: Фонд «Правовая культура», 1994. — 524 с.

8. Борисов Л.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2002.895 с.

9. Бочаров 13.13. Корпоративные финансы: Учеб. пособие для вузов. — СПб.: Питер, 2002. — 544 с.

10. Брапшский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. — Минск: «11аука и техника», 1967. — 259 с.

11. Бра1инский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. — М.: Статут, 1998. —682 с.

12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. — М.: Статут, 2000. — 842 с.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая, Общие положения. — М.: Статут, 2001. — 848 с.

14. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). — Минск: Изд-во БГУ им. В.И. Ленина, 1968. — 128 с.

15. Гаврилов Э.П. Комментарий к закону РФ «Об авторском праве и смежных правах»: Судеб, практика. — М.: Экзамен, 2002. — 352 с.

16. Гражданские правоотношения и их сгрукгурные особенности: Сборник статей / С.А. Верб и др. — Свердловск: Сверд. юрид. ин-т, 1975. — 149 с.

17. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.J1 Маковског о. С.А. Хохлова. — М.: Юристъ, 1996. — 453 с.

18. Гражданское право Т. 2, Полутом 1/ Под ред. ILA. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. — 704 с.

19. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 /Под. ред. А.II. Сергеева, Ю.К. Толстого.1. М.:ТЕПС, 1996. —552 с.

20. Грибанов В.И. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву: Учеб. пособие. — М.: Трудрезервиздат, 1956. — 68 с.

21. Договор в народном хозяйстве (вопросы обшей ieopnn) / Под. ред. М.К. Сулейменова, В.13. Покровскою, В.Л. Жакенова и др. ЛИ КазССР, Ин-т философии и права. — Ллма-Ата: Паука КазССР, 1987. — 173 с.

22. Договорное право по решениям кассационного cenaia, 2-е издание, 1880 // Классика российскою права, Библиотека репринтных изданий, адрес в интернете: hUp://civilreprint.consultant.ru/doc.asp?ID=14&PSC=l&P l-3&Page=22

23. Иоффе О.С. Обязательственное право. — М.: Юридическая литература, 1975. —880 с.

24. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. — JI.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1957. — 423 с.

25. Кархалев Д.П. Гражданско-правовые меры защипл и меры ответственности.

26. Уфа: Изд-во РИО БашГУ, 2004. — 148 с.

27. Клейн П.И. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: «ИИФРА-М», 2003. —940 с.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Ч. 2 / Под ред. O.I I. Садикова. — М.: Норма, 1998. — 781 с.

29. Красавчиков O.A. Гражданско-правовой доювор: понятие, содержание и функции // Гражданско-правовой доювор и ею функции: Межвуз. сборник науч. трудов / Отв. ред. O.A. Красавчиков (С10И). — Свердловск: УрГУ, 1980.143 с.

30. Кулагин М.И. Избранные труды. — М.: Craiyi, 1997. — 387 с.

31. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. — Таллин: Валгус, 1980. — 572 с.

32. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — 328 с.

33. Максимов С.II. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие для вузов. — СПб.: 11итер, 2000. — 272 с.

34. Малеин II.C. Охрана прав личности советским законодательством. — М.: Паука, 1985. — 165 с.

35. Мась Л.В. Коммерческое право. Краткий курс. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2005. — 240 с.

36. Матузов II.И. Правовая система и личность. — Саратов: Изд-во Сарат. унта, 1987. —293 с.

37. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. — М.: Ста1) I, 2000. — 830 с.

38. Москаленко И.М., Красько И.Е. О взаимоотношениях УКСов (ОКСов) исполкомов и ЖСК при строительстве кооперативных домов // Научно-практический комментарий арбитражной практики. — М.: Юрид. лит., 1971. Вып. 4. —224 с.

39. Новицкий И.1>., Лунц Л.Л. Общее учение об обязательстве. — М.: Юридическая литература, 1950. — 416 с.

40. Ошензихг В.А. Нетипичные договорные отношения в 1ражданском праве: Учебное пособие. —Душанбе: Изд-воТадж. ун-та, 1984. — 128 с.

41. Основные институты фажданского права зарубежных стран: Сравн.-прав. иселед. / Под ред. В.В. Залесского. — М.: 11орма, 1999. — 648 с.

42. Постатейный комментарий к части первой Гражданскою кодекса Российской Федерации / А.П. Гуев. — М.: Инфра-М, 2001. — 784 с.

43. Правовые формы хозяйственного расчета строительных ортанизаций / Ю.Г. Басин, Б.В. Покровский, М.К. Сулеймеиов. — Алма-Ага: «Наука» КазССР, 1978. — 182 с.

44. Романец 10.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристъ, 2004. —494 с.

45. Ростовщиков И.В. Права личности в России: их обеспечение и защита органами внутренних дел. — Волюград: ВЮИ МВД России, 1997. — 192 с.

46. Савельев А.Б. Доювор простого товарищества в российском фажданском праве // Актуальные проблемы гражданскою права / Под ред. М.И. Брагинского. — М.: Статут, 1999. — 464 с.

47. Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевою участия в строительстве. — Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2001. — 156 с.

48. Свердлык Г.А., Страунинг ЭЛ. Защита и само защита гражданских прав. — М.: «Лекс-Книта», 2002. — 208 с.

49. Серов 13.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2000. —272 с.

50. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М/ Волтерс Клувер, 2006. — 368 с.

51. Слесарев B.JI. Экономические санкции в советском гражданском праве. — Красноярск: Изд-во Краснояр. ун-та, 1989. — 186 с.

52. Смирнова В.В. I ¡окупаем новостройку. — СПб.: 11итер, 2005. — 64 с.

53. Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, A.A. Пушкина. — Киев: Вища школа, 1983. — 462 с.

54. Советское гражданское право: Учебник для юр. ин-юв / Под. ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстою, Б.Б. Чсрепахина Т. 1. — Л.: Изд-во ЛГУ, 1971. — 483 с.

55. Сокол Г1.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. — М.: Ось-89, 2004. — 144 с.

56. Спиридонов Л.И. Теория государства и права: Учебники. — М.: Б.и., 1995. — 301 с.

57. Стоякин Г.Н. Понятие «защита гражданских прав» // Проблемы гражданско-правовой ответственности и защиты гражданских прав. Ред. коллегия В.М. Десятков и др. Вып. 27. — Свердловск: Б.и., 1973. — 137 с.

58. Сулейменов М.К. Структура доюворно-хозяйственных связей (проблемы теории и практики). — Алма-Ата.: Паука, 1980. — 223 с.

59. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. — Чебоксары: Чув. кн. изд-во, 1997. — 331 с.

60. Теория государства и права / Под ред. П.И. Матузова, A.B. Малько. — М.: Юрист ь, 2001. — 512 с.

61. Финансовое право: Учеб. пособие / Под. ред. А.Ю. Головина и Г.А. Федоровой. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2005. — 428 с.

62. Финансово-кредтный энциклопедический словарь / Под общ. ред. А.Г. Грязновой. — М.: Финансы и ста1иаика, 2002. — 1168 с.

63. Халфина P.O. Общее учение о правоо! ношениях. — М.: Юридическая лшература, 1974.—351 с.

64. Хозяйственное право: Учебник. Г. 2 / Oib. ред. B.C. Мартемьянов. — М.: ВЕК, 1994. —400 с.

65. Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правооi ношения в жилищных кооперативах. — М.: Юрид. лик, 1973. — 215 с.

66. Шершеневич Г.Ф. Учебник русскою гражданского права. — М.: Спарк, 1995. — 556 с.

67. Шершеневич Г.Ф. Учебник русскою гражданскою права. Т. 2.Классика российскою права, Электронная библиотека. Адрес в интернете: http://civil.consultant.ru/elib/

68. Щербинин А.Г. Долевое участие в строи гельсмве. Кнша первая. Научно-практическое пособие. — Тюмень: Изд-во «Векгор Бук», 2002. — 192 с.11ублицистические источники:

69. Барановская II. Строители объединились против законодателей // Квартира, дача, офис. — 2005. № 031 ( 1645). — С. 3-5.

70. Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. — 1999. К» 4. — С.79.

71. Бублик В.А. Квалификация долевою учасгия в ароигельетве // Хозяйство и право. — 2002. № 2. — С. 68-73.

72. Ведяхин В.М. Способы защиты как правовая катсчория // Актуальные проблемы правоведения. — 2005. № 2( 11 ). — С. 3-8.

73. Виленский М. /Договорные отношения по кооперативно-жилищному строительству // Советское государство и право. — 1968. № 11. — С. 3-4.

74. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. Лг» 6. С. 7-79.

75. Высогина М. Покупаем кваргиру-проверяем документы // Нсшль Недвижимость. — 2004. № 6. — С. 12-16.

76. Гордеев Д. Закон о долевом >частии иерее i рои i рынок? //11едвижимос1ь и ипотека. — 2005. № 02 (03). — С. 56.

77. Гуревич И.С. Некоторые проблемы правовою регулирования деятельности жилищно-строительной кооперации // Советское юсударство и право. — 1964. №4. —С. 112-118.

78. Козлова E.I3. Поиск модели договора долевою участия в строительстве и его учетная peí истрация // Хозяйство и право. — 2002. № 2. — С. 74-83.

79. Козлова Е.1>. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. — 1999. № 1-2. — С. 53-54.

80. Корнева О., IIjiyiарь II. Проблемы реализации закона «Об участи в долевом строительстве» //11едвижимость и ипотека. — 2005. № 5. — С. 9.

81. Королев А.Н. Правовое регулирование долевою финансирования строительства // Право и экономика. — 2004. № 9. — С. 43-47.

82. Литягин 11.11. Правовые основы инвестиционной деятельности в Российской Федерации. // Вестник МГИУ. Серия «Гумашпарные науки». № 2. — М.: МГИУ, 2002. — С. 121-135.

83. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2005. № 10. — С. 8-21.

84. Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. —2005. №5. —С. 24-41.

85. Мартемьянов B.C. Материально-финансовая база деятельности местных Советов // Советское государство и право. — 1978. № 4. — С. 95.

86. Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и доювор простого товарищества // Юрист. — 2002. № 2. — С. 30.

87. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. — 1999. № 6. — С. 21-22.

88. Новоселова Л.Б. Перемена лиц в обязательстве из доювора об участии в долевом строительстве мноюкваргирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. — 2005. № 8. — С. 29-39.

89. Обыденное А.Н. Предмет и объект как существенные условия фажданско-правовою доювора //Журнал российскою права. — 2003. № 8. — С. 61-67.

90. Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. — 2005. № 10. —С. 28-32.

91. Ойтензихт В.А. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. — 1978. № 3. — С. 44-45.

92. Павлодский Е.А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. — 2000. № 9. — С. 73-74.

93. Платошкин А. Рынок жилья меняет курс // Российская Федерация сеюдня.2004. № 13. —С. 28-31.

94. Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевою участия в строительстве? // Хозяйство и право. — 2000. № 3. — С. 77.

95. Рымов С. Нет договору инвестирования! Даешь договор купли-продажи! // Квартира, дача, офис. — 2001. № 234 (1324). — С. 4.

96. Сагитов М.Д. Как купить квартиру в новостройке // Все о недвижимости.2005. №2. —С. 4.

97. Садиков О.Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. — 1978. № 3. — С. 26.

98. Свирин Ю. Инвестор или потребитель // Российская юстиция. — 1997. № 3. —С. 36-37.

99. Скловский К.И. Долевое участие в жилищном строительстве // Закон. — 1999. №9. — С. 111-112.

100. Сулейменов М.К. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Советское государство и право. — 1973. № 3. — С. 50-53.

101. Фоков Л.П. Проблемы теории и практики долевой собственное г и в многоквартирных жилых домах // Юрист. — 2004. № 1. — С. 10.

102. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. — 2005. Лг» 3. — С. 70-78.

103. Щербинин А.Г. Особенности договора долевою участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российскою права. — 2003. № 10, —С. 54.

104. Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. — 1998. № 5. —С. 20.

105. Ямпольская Ц.А. О теории административною договора // Советское государство и право.— 1966. № 10. — С. 134-136.

106. Материалы конференций и семинаров:

107. Синенко B.C. Проблемы формирования существенных условий договора в законе // Материалы VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ 2005». — Челябинск: Ищ-во ЮУргУ, 2005. — С. 73-75.

108. Авторефераты и диссертации:

109. Илларионова Т.Н. Система гражданско-правовых охранительных мер: Дис. . д-ра юрид. наук. Свердловск, 1985. — С. 187-192.

110. Капица O.J1. Правовое регулирование учасгия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. — С. 3.

111. Потяркип Д.1:. Договор инвестирования при строительстве жилья: Лвтореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2004. — С. 3.

112. Романенко В.Л. Договор подряда на капитальное строительство в колхозах: Лвтореф. дис. канд. юрид. наук. Минск, 1971. — С. 13.

113. Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2001. — С. 3.

114. Славецкий Д.В. Принцип защиты слабой стороны гражданско-правового договора: Автореф. дис. . канд. юрид. паук. Самара, 2004. — С. 6.

115. Щербинин А.Г. Особенности правовою регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. — С. 3.

116. Хавчаев А.Г. Проблемы компетенции юродских Советов в области капитального строительства: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 1977. — С. 24.