АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации»
□О3450870
На правах рукописи
Мартемьянов Вячеслав Валентинович
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
зо о;;т2с:
Москва - 2008
003450870
Работа выполнена на кафедре предпринимательского права Московской государственной юридической академии
Научный руководитель доктор юридических наук, профессор
Братко Александр Григорьевич
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Дойников Игорь Валентинович
кандидат юридических наук, доцент Харитопова Юлия Сергеевна
Ведущая организация: Институт государства и права
Российской академии наук
Защита состоится 20 ноября 2008 года в 16:00 на заседании диссертационного совета Д 212.123.03 при Московской государственной юридической академии, 123995, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 9, зал диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной юридической академии.
Автореферат разослан «_»_2008 года
Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук профессор // И.В. Ершова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношении. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Поскольку в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной.
Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334—358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29 05 1992 г. № 2872-1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.
Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
Начавшийся в 2006 года ипотечный кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов — цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.
В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Значительная часть исследований современных авторов представляет собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработку вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. Институт ипотеки формировался и развивался в отечественной правовой науке в течение многих
лет. Вопросы ипотеки исследовались в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода и советскими учеными-правоведами. В советское время большинство исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости являлись общенародной социалистической собственностью.
В виду особой актуальности проблем ипотеки в Российской Федерации вопросам правового регулирования ипотеки в последние годы в юридической литературе также посвящен ряд работ. Тема ипотечного кредитования стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося в России опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.
Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
_Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.
Цель н задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.
Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.
1. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотеки (залога недвижимости).
2. Рассмотреть правовую природу договора ипотеки, изучить элементы договора об ипотеке.
3. Исследовать проблемы государственной регистрации ипотеки.
4. Проанализировать особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества.
5. Изучить проблемы правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
6. Выработать на основе проведенного исследования комплекс мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования.
Методологическая, научно-теоретическая и эмпирическая база исследования. При написании диссертации использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Теоретическую основу исследования составили работы ученых юристов дореволюционного периода, в той или иной мере занимавшихся проблемами ипотеки: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Mettepa, К. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, а также исследования правоведов советского периода: М.М. Агаркова, A.B. Бенедиктова, О.С. Иоффе, С.М. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и других. Диссертационное исследование проводилось также на основе трудов современных юристов: М.И. Брагинского, А.Г. Братко, В.В. Витрянского, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, К.И. Карабано-вой, A.A. Киселева, Ю.К. Толстого, Т.Н. Шевченко и других авторов.
В основу эмпирической базы исследования положен анализ правоприменительной и судебной практики по вопросам ипотечного кредитования.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
Научная новизна данной работы состоит в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования проблем правового регулирования ипотечного кредитования в России в современных условиях. Автором на основе комплексного исследования правовых основ ипотечного кредитования разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
Основные положения, выносимые на защиту.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения, обладающие элементами научной новизны:
1. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства только в случае конструктивной
гибели предмета ипотеки, то есть его утраты либо существенного повреждения. При этом существенным повреждением является такое повреждение, при котором восстановление заложенного имущества будет стоить столько же или больше, чем его залоговая стоимость.
2. Залог незавершенного строительством недвижимого имущества возможен как в отношении жилых домов, так и в отношении таких объектов недвижимости как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
3. Части недвижимого имущества, которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, не могут быть обременены ипотекой. Государственная регистрация объекта недвижимого имущества или его части (комнаты, части жилого дома, помещения) является необходимым условием для установления ипотеки в отношении такого имущества.
4. Банк-залогодержатель имеет право выступать в качестве выгодоприобретателя по договору страхования заложенного имущества Наличие у залогодержателя страхового интереса, выражающегося в заинтересованности банка в сохранении заложенного имущества, обуславливает необходимость закрепления в законодательстве права залогодержателя страховать недвижимое имущество в свою пользу и быть выгодоприобретателем в договоре страхования предмета залога.
5. Признание жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу является самостоятельным и объективным основанием для прекращения права собственности на жилое помещение, не обусловленное нуждами государственных органов либо муниципальных образований. Порядок исчисления и выплаты размера компенсации за изъятые жилые помещения собственникам таких помещений, в том числе обремененных залогом, должен устанавливаться специальным федеральным законом.
6. Сдача жилого помещения, обремененного ипотекой, по договору коммерческого найма третьим лицам не противоречит существу ипотечных отношений, если не приводит к ухудшению качества предмета ипотеки. Предоставление обремененных залогом жилых помещений в
пользование по договору коммерческого найма не нарушает потребительской цели использования такой недвижимости.
7. Функциональным признаком, характеризующим возможность част и предприятия быть самостоятельным предметом ипотеки, является технологическая способность, единство производства, позволяющее такой части самостоятельно изготовлять готовую продукцию. Изъятие из состава имущественного комплекса какого-либо существенного элемента, отсутствие которого не позволяет охарактеризовать часть предприятия как самостоятельную структурную единицу, способную вести производственную деятельность, влечет за собой невозможность признания такого объекта имущественным комплексом и, следовательно, предметом ипотеки.
8. Ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора ипотеки. Предоставленная Законом об ипотеке в пункте 1 статьи 65 возможность распространения ипотеки на возведенные на земельном участке здания и сооружения противоречит сущности договорных обязательств, поскольку предмет договора является его существенным условием и не может быть изменен при отсутствии соглашения сторон по данному условию.
9. Государственная регистрация ипотеки морских судов должна быть произведена в том же реестре, в котором зарегистрировано само судно. Регистрация в данном случае является специальной и не должна осуществляться в рамках, предусмотренных пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.
10. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные операторы представляют собой некоммерческие организации особого вида, созданные на основе акта государственного органа и органов субъектов РФ, и имеют своей целью реализацию публичных интересов. Организационно-правовая форма Агентства и большинства его региональных операторов в виде хозяйственных обществ, имеющих своей целыо извлечение прибыли согласно нормам действующего законодательства, обусловлена необходимостью выполнения ряда функций во исполнение поставленных перед ними задач, в том числе рефинансирования ипотечных кредитов.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем при изучении проблем совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования. Они также могут слу-
жить научной базой для углубленного исследования ипотеки отдельных видов имущества. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с залогом недвижимого имущества.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедре предпринимательского права Московской государственной юридической академии.
Основные положения и выводы исследования нашли отражение в публикациях автора.
Положения диссертации использовались при проведении занятий в Московской государственной юридической академии в рамках проведения семинарских занятий по курсу «Банковское право России».
Структура диссертации.
Диссертация состоит из оглавления, введения, трех глав, десяти параграфов, заключения, списка нормативных актов и литературы.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Первая глава — «Общие положения о договоре ипотеки и проблемы страхования ипотечных рисков» состоит из трех параграфов.
В первом параграфе анализируется понятие и содержание договора ипотеки, исследуются его существенные условия. В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке) существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Автор исследует предмет договора об ипотеке как одно из его существенных условий, уделяя внимание признакам недвижимого имущества, способного быть предметом ипотеки. Подразделяя объекты недвижимого имущества на такие категории как имущество, являющееся недвижимым по своей природе, и имущество, являющееся движимым, но закрепленное в законодательстве как недвижимое в силу его специфики, автор говорит о том, что квалифицирующим признаком недвижимого имущества, как
предмета ипотеки, является его государственная регистрация. Диссертантом делается вывод о том, что государственная регистрация объекта недвижимости является критерием, определяющим возможность того или иного объекта недвижимости либо его части быть предметом ипотеки.
В рамках исследования вопроса о предмете договора об ипотеке автор рассматривает проблему ипотеки объектов незавершенного строительства. В отсутствие законодательного закрепления понятия объекта незавершенного строительства судебная практика определяет, что критерием отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости является невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. При этом важно обратить внимание на сложности государственной регистрации такого объекта, учитывая, что составить его описание практически невозможно в силу постоянно меняющейся степени готовности.
Закрепленная в Законе об ипотеке возможность залога объектов незавершенных строительством как движимых вещей, т.е. совокупности строительных материалов, применяется только в отношении строящихся жилых домов. При этом законодателем закреплена возможность распространения ипотеки строительных материалов на вновь построенное жилое здание без внесения изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки в договор об ипотеке и без регистрации таких изменений. Таким образом, по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится здание, возведенное в результате завершения строительства. По мнению диссертанта, механизм, предусматривающий возможность распространения ипотеки на материалы и оборудование, заготовленные для строительства жилого дома, может быть использован не только в случае с незавершенным строительством жилых домов, но и при строительстве иных объектов недвижимости — воздушных и морских судов, космических объектов, предприятий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Распоряжаться свои недвижимым имуществом самостоятельно собственник не вправе, распоряжение возможно в соответствии с условиями договора об ипотеке лишь по согласованию с залогодержателем. Подобная формулировка Закона об ипотеке, по мнению автора, позволяет сделать вывод, что правомочие распоряжения у собственника
фактически изъято. Диссертант соглашается с мнением авторов, которые предлагают закрепить в Законе об ипотеке условие, согласно которому имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться не только во владении и пользовании залогодателя, но и распоряжении, с ограничениями, установленными Законом об ипотеке.
В своей работе диссертант рассматривает вопрос о возможности ипотеки части здания или сооружения. Согласно сложившейся судебной практике часть недвижимого имущества может являться предметом ипотеки в том случае, если такая часть может быть выделена в натуре без ущерба целостности всего объекта и при этом зарегистрирована установленном законом порядке как объект недвижимого имущества. Автор диссертации делает вывод, что часть имущества, зарегистрированная как обособленный объект недвижимости, теряет свойства части целого и может являться самостоятельным предметом гражданско-правовых п предпринимательских договоров. Таким образом, часть недвижимого имущества, которая не зарегистрирована в установленном порядке, не может являться предметом ипотеки. Объект должен быть зарегистрирован в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации).
Рассматривая вопрос о таком существенном условии договора об ипотеке как оценка недвижимого имущества, обремененного залогом, диссертант обращает внимание на наличие значительного числа судебных споров относительно оценки заложенного имущества. Во избежание подобных споров и учитывая стремительно меняющуюся экономическую обстановку на рынке недвижимости автор работы предлагает сторонам при заключении договора в части оценки имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенной недвижимости и предусматривать возможность изменения её размера в связи с инфляционными процессами
В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В этой связи ставится вопрос о том, необходимо ли указывать данные условия в договоре об ипотеке или достаточно лишь отсылки к основному обязательству, обеспечением исполнения которого является залог недвижимости. Диссертант приходит к выводу о необходимости дублирования
условий основного обязательства в договоре об ипотеке, поскольку их отсутствие может повлечь за собой признание такого договора пезаключен-ным (в связи с отсутствием соглашения о существенных условиях, указанных в п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Рассматривая вопрос о сторонах договора об ипотеке, автор изучает проблему защиты слабой стороны в ипотечных правоотношениях и решает вопрос о том, какая из сторон — залогодатель или залогодержатель — являются наименее защищенными. Соглашаясь с мнением ряда авторов, диссертант обращает внимание на то, что кредитор по основному обязательству, не являясь собственником имущества, обремененного ипотекой, несет на себе риски, связанные с возможным неисполнением обязательств со стороны залогодателя.
Во втором параграфе первой главы диссертационного исследования автор освещает вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. На основе сравнительного анализа норм Закона об ипотеке и Закона о регистрации диссертант делает вывод о том, что нормы главы 4 Закона об ипотеке дублируют положения Закона о регистрации. При этом ссылка в статье 29 Закона о регистрации на то, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки, приводит к правовой неопределенности относительно того, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности регистрации ипотеки, а какие просто дублируют положения Закона о регистрации. На основе сделанных замечаний автор делает вывод о необходимости приведения указанных нормативных актов в соответствие.
В работе отмечено, ,что внесенные в 2004 году изменения в Закон об ипотеке касательно отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, способствовало снятию дополнительных барьеров для возможностей ипотечного кредитования, тем более, что функции органа, регистрирующего договор, и нотариуса во многом были схожи.
В третьем параграфе первой главы автор работы рассматривает вопросы страхования банковских рисков при выдаче ипотечных кредитов. Особое внимание автор уделяет вопросу возможности выступления банка-залогодержателя в качестве выгодоприобретателя по договору страхования недвижимого имущества от рисков утраты и повреждения. Основываясь на мнении ряда авторов, диссертант приходит к выводу, что у банка-залого-
держателя существует страховой интерес в отношении заложенного иму-щес!ва, выражающийся в заишересованносш банка сохранить предмет ипотеки Такой подход позволил автору сделать вывод о необходимости закрепления в законодательстве права залогодержателя страховать недвижимое имущество в свою пользу и быть выгодоприобретателем в договоре страхования предмета залога.
Автором работы выявлено несоответствие норм Закона об ипотеке положениям Гражданского кодекса РФ в части предусмотренной возможности досрочного исполнения обязательства по возврату кредита, поскольку помимо утраты предмета ипотеки Закон об ипотеке вводит еще один критерий — его существенное повреждение. Диссертантом предложена правовая конструкция, согласно которой право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства необходимо применять только в тех случаях, когда речь идет о конструктивной гибели предмета ипотеки, то есть такого повреждения, при котором восстановление заложенного имущества будет стоить столько же или больше, чем его залоговая стоимость.
Вторая глава диссертации «Проблемы правового регулирования ипотеки отдельных видов имущества» состоит из четырех параграфов. В первом параграфе освещаются вопросы жилищной ипотеки. Жилищная ипотека в настоящее время является одним из приоритетных направлений государственной политики, перед которой ставится задача решить жилищную проблему в Российской Федерации. Надлежащее правовое регулирование отношений в сфере жилищной ипотеки является базовым элементом, на основе которого может строиться решение данной проблемы. Автор отмечает, что на данном этапе развития рыночной экономики в Российской Федерации государство делает попытку ввести общий порядок удовлетворения жилищной потребности посредством создания механизмов приобретения жилья в собственность большинством граждан, оставляя при этом исключительный порядок предоставления жилья на безвозмездной основе малоимущим гражданам, которые не способны решить жилищную проблему самостоятельно.
Рассматривая вопросы жилищной ипотеки, автор обращает внимание на проблему, возникающую в том случае, когда квартира, обремененная ипотекой, находится в доме, который подлежит сносу. Диссертант анализирует нормы, посвященные прекращению права собственности на не-
движимое имущество, и рассматривает коллизию между положениями статей Гражданского кодекса РФ, Закона об ипотеке с одной стороны и правилами, закрепленными в статье 35 Конституции РФ, которые устанавливают возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, с другой стороны. В противовес данной норме Основного закона РФ статья 354 Гражданского кодекса РФ и статья 41 Закона об ипотеке говорят о возможности отчуждения имущества, являющегося предметом ипотеки, не только для государственных, но и муниципальных нужд. Анализируя мнения различных авторов, высказавших мнение по данному вопросу, диссертант приходит к выводу, что снос дома в связи с его непригодностью для проживания не должен регулироваться в рамках норм об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд. На взгляд автора необходимо признать, что аварийное состояние жилых помещений является объективным основанием для прекращения права собственности на такие помещения, не обусловленным нуждами государственных органов либо муниципальных образований. Основываясь на данном выводе, диссертант предлагает внести изменения в Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке, закрепив такое основание для прекращения права собственности на жилое помещение как признание его аварийным и подлежащим сносу. При этом порядок исчисления и выплаты размера компенсации собственникам за изъятые жилые помещения, в том числе обремененные залогом, должен устанавливаться специальным федеральным законом.
Диссертант приходит к выводу, что поскольку жилое помещение, в котором проживает его собственник, приобретший его с помощью механизма ипотеки, является как имущественным, так и личным неимущественным благом, выплата денежной компенсации не компенсирует утраты последнего. В то же время предоставление собственникам жилых помещений новых взамен изъятых не предусмотрено законодательством, предоставляемое собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации за утрату жилого помещения. При этом в случае выплаты денежной компенсации у заемщика по кредитному договору есть два выхода — либо прекратить ипотеку, выплатив банку оставшийся долг из суммы возмещения, но остаться без жилья, либо приобрести на эти средства новое жильё, обременив его залогом в качестве обеспечения по новому кредитному договору. В данном случае необхо-
димо, чтобы получение нового кредита проходило по упрощенной системе для того, чтобы заемщику не пришлось вновь проходить все этапы, характеризующие выдачу ипотечного кредита.
Исследуя вопросы жилищной ипотеки, автор обращает внимание на проблему, возникающую в случае, когда граждане, приобретая квартиру с помощью ипотеки, сдают её по договору коммерческого найма третьим лицам с целью извлечения дохода, в том числе и для того, чтобы покрывать расходы по кредитным выплатам. Диссертант высказывает мнение, что отрицательное отношение банков-залогодержателей к подобной практике, не оправдано. Анализируя нормы Закона об ипотеке и Гражданского кодекса РФ, автор приходит к выводу, что сдача в наём жилых помещений, обременённых ипогекой, не противоречит существу ипотечных отношений, если не приводит к ухудшению качества предмета ипотеки. Предоставление обремененной залогом недвижимости в пользование по договору коммерческого найма не нарушает потребительской цели использования такой недвижимости.
Во втором параграфе второй главы диссертационного исследования автором рассматриваются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса Поскольку использование заемных средств н рыночной экономике является необходимым условием для развития производства, залог предприятия представляет собой наиболее эффективный способ для получения кредитных ресурсов. Автор анализирует состав имущественного комплекса и обращает внимание на правила, закрепленные Гражданским кодексом РФ, согласно которым объектом залога может быть не только предприятие в целом, но и его часть. Автор работы ставит вопрос о том, возможен ли залог части предприятия по договору об ипотеке и приходит к выводу, что критерием определения возможности части предприятия быть самостоятельным предметом ипотеки является принципиальная способность части предприятия самостоятельно изготовлять готовую продукцию. Отдельные производства, не образующие технологическое единство, не могут являться предметом залога Кроме того, автор делает вывод о том, что изъятие из состава имущественного комплекса какого-либо существенного элемента должно влечь за собой прекращение ипотеки.
В соответствии с п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке состав передаваемого в ипотеку и относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимо-
сти определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Данным пунктом также установлено, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке Анализируя указанную норму Закона об ипотеке, автор приходит к выводу о необходимости разграничения функции аудитора и оценщика, внеся для этого изменения в пункт 3 статьи 70 Закона об ипотеке, предусмотрев, что состав имущества, относящегося к предприятию, должен подтверждаться заключением независимого аудитора, а оценка указанного имущества устанавливаться независимым оценщиком.
Руководствуясь нормой статьи 72 Закона об ипотеке, залогодатель вправе осуществлять практически любые сделки с предприятием в целом как с имущественным комплексом, так и с отдельными элементами или группами элементов, входящих в состав предприятия, а также вносить необходимые изменения в состав предприятия, если это не влечет за собой уменьшения обшей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. В то же время, автор отмечает, что условие ч. 1 п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке о том, что распоряжение имуществом, входящим в состав заложенного предприятия, и изменение его состава возможны, если это не влечет уменьшения общей стоимости имущества, не в полной мере отвечает цели сохранения состава имущественного комплекса, позволяющего считать его предприятием. Предметом ипотеки является не стоимость, а имущественный комплекс. Поэтому диссертант предлагает внести изменения в данную норму Закона о ипотеке, установив, что изменения имущества предприятия допускаются, если это не нарушает имущественную целостность предприятия, позволяющей ему осуществлять его деятельность, а также если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества и не нарушает других условий договора.
При анализе оснований обращения взыскания на предприятие автор обращает внимание на противоречие норм статьи 71 Закона об ипотеке, где говорится о том, что право залогодержателя на обращение взыскания возникает при неисполненном или ненадлежащим образом исполненном основном обязательстве, и статьи 73 данного нормативного акта, где говорится о том, что взыскание на предприятие может быть обращено только
в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства. Диссертант предлагает привести данные нормы в соответствие и предусмотреть возможность обращения взыскания и в случае ненадлежащего исполнения обязательства, если нарушение обязательства является существенным.
В третьем параграфе второй главы диссертантом освещаются проблемы ипотеки земельных участков. Автор работы устанавливает какие земельные участки могут быть заложены по договору об ипотеке, а какие в силу законодательства не могут быть предметом ипотеки. Диссертантаиализи-рует норму статьи 65 Закона об ипотеке, в котором говорится, что ипотека распространяется на возведенные на заложенном земельном участке здания и сооружения, и приходит к выводу, что данная норма противоречит сущности договорных обязательств. Ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора. Так как предмет договора является его существенным условием, то он не может быть изменен при отсутствии соглашения сторон по данному условию. Распространение ипотеки на вновь возведенные строения и сооружения должно быть согласовано сторонами в договоре.
Четвертый параграф диссертационного исследования посвящен специфике ипотеки морских, речных и воздушных судов, а также космических объектов. Несмотря на то, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ морские и речные суда, воздушные судна и космические объекты отнесены к недвижимому имуществу, и правила, предусмотренные в отношении ипотеки недвижимости, применяются и к залогу таких объектов, ипотека указанных видов имущества имеет ряд существенных особенностей. Основываясь на нормах Кодекса торгового мореплавания РФ, Воздушного кодекса РФ и иных нормативных актах в указанной сфере, автор работы исследует особенности предмета ипотеки, особенности регистрации указанных объектов, а также специфику внесения сведений об ипотеке указанных объектов недвижимого имущества в соответствующие государственные реестры. Автор обращает внимание на то, что законодательством РФ предусмотрено существование нескольких реестров, в которые должны вноситься записи об обременении морских судов и переходе прав собственности на них. При этом автор анализирует вопросы соотношения реестров, в которые вносятся сведения о морских судах, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Диссертант приходит к мнению о необходимости ве-
дения единого реестра обременения недвижимого имущества, в котором содержались бы все сведения об ипотеке морских судов. Сведения об об-ременениях речных и воздушных судов, космических объектов также должны быть унифицированы в единых реестрах.
Исследуя проблемы регистрации воздушных судов и космических объектов, диссертант обращает внимание на отсутствие урегулированного законодательством порядка государственной регистрации указанных объектов. Автором предлагается принятие специального федерального закона, регулирующего вопросы регистрации прав на воздушные суда и космические объекты.
Третья глава диссертации «Особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования» состоит из трех параграфов и освещает проблемы правового регулирования общественных отношений, возникающих при привлечении свободных денежных ресурсов, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.
В первом параграфе данной главы рассматриваются особенности обращения закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Автор высказывает мнение, что запрет законодателя выдавать закладную в случае, если предметом ипотеки является предприятие или право его аренды, неоправданно сдерживает использование в хозяйственном обороте предприятия как имущественного комплекса. Высказывается предложение об отмене указанного запрета и внесении соответствующих изменений в Закон об ипотеке.
Диссертант ставит вопрос о необходимости указания в закладной как права кредитора получить исполнение по основному обязательству, так и права залога на обремененное ипотекой имущество. Право залога произ-водно от основного обязательства, залогодержателем может быть только кредитор по основному обязательству, поэтому легитимация владельца закладной в качестве залогодержателя подразумевает его легитимацию как кредитора на основании содержания ценной бумаги.
Пункт 5 ст. 17 Закона об ипотеке закрепляет ограничение способов исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, установленных закладной. Так, если при залоге закладной она передается в депозит нотариусу, то должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет его в депозит нотариуса. В данном случае в правоотношениях по залогу закладной должник может не участвовать, т.е. может не знать о передаче ценной бумаги в депозит нотариуса. Автор обращает внимание, что в данном случае
Закон об ипотеке фактически устанавливает для должника (третьего лица, не являющегося стороной договора залога закладной) дополнительные обязанности, не закрепляя необходимости по его извещению участниками сделки залога закладной. При этом вполне возможна ситуация, когда добросовестный должник, перечисливший в счет погашения своей задолженности определенную сумму владельцу закладной, может быть признан не исполнившим надлежащим образом свои обязательства, в том числе в случаях неизвещения должника о передаче закладной в депозит нотариуса. Исходя из вышеизложенного, диссертантом предложено внести изменения в п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке, закрепив правило, согласно которому на владельца закладной будет возложена обязанность по извещению должника о передаче ценной бумаги в депозит нотариуса.
Во втором параграфе третьей главы автором освещаются вопросы обращения ипотечных ценных бумаг и их специфики. Диссертантом отмечается, что эмиссия ипотечных ценных бумаг является наиболее эффективным способом привлечения активов в сферу ипотечного кредитования, в том числе жилищного. Анализируются нормы Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 11.2003 № 152-ФЗ (далее — Закон об ипотечных ценных бумагах).
Рассматривая такой вид ипотечной ценной бумаги как облигация с ипотечным покрытием, автор работы обращает внимание на тот факт, что обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций, в соответствии с требованием законодательства осуществляется по решению суда в порядке, установленном Законом об ипотеке. При этом подсудность рассмотрения таких дел вызывает вопросы — либо спор должен быть рассмотрен по общему правилу подсудности по месту нахождения ответчика, либо но месту нахождения недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие. Соглашаясь с мнением авторов, высказавшихся по данному вопросу, диссертант приходит к заключению о необходимости рассмотрения таких споров по месту нахождения эмитента поскольку основная масса ипотечного покрытия представляет собой права требования по ипотечным кредитам.
Согласно требованиям, установленным Законом об ипотечных цепных бумагах, при обращении взыскания на ипотечное покрытие, оно должно перейти в общую долевую собственность всех владельцев облигаций.
Автор обращает внимание на то, что такой порядок приводит к неясност относительно того, каким образом следует осуществлять управление пе решедшим в долевую собственность ипотечным покрытием. По мнени диссертанта, одним из вариантов решения указанной проблемы може являться передача решения вопроса о разделе имущества, составляющег ипотечное покрытие, на усмотрение суда. В любом случае, в виду специфики обращения взыскания на ипотечное покрытие, автором предлагается урегулировать данную процедуру в законодательстве особо, н отсылая к нормам Закона об ипотеке.
Рассматривая второй вид ипотечных ценных бумаг — ипотечного сер тификата участия — автор исследует правовую природу данной ценной бу маги, анализирует процедуру ее выдачи и обращения.
Анализируя положения законодательства об ипотечных ценных бумагах, диссертант отмечает, что инвестирование средств в такие бумаги является рисковым мероприятием, поскольку на инвестора ложится рис досрочного погашения кредита, что приводит к уменьшению ожидаемого дохода, а также риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Авто замечает, что для привлечения финансовых ресурсов в сферу вторичног рынка ипотечного кредитования, законодательное регулирование должн быть направлено на защиту интересов инвесторов с целью уменьшения и рисков.
В третьем параграфе третьей главы диссертации исследуется роль и функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее по тексту — Агентство) в механизме ипотечного кредитования в Российской Федерации. Автор рассматривает цели и задачи, стоящие перед Агентством, а также механизм взаимодействия Агентства с другими участниками рынка ипотечного кредитования.
Автор рассматривает проблему правового статуса Агентства и его региональных операторов. В частности, диссертант обращает внимание, что Агентство и большинство его региональных операторов созданы в орга-пизационно-правовой форме акционерных обществ. В то же время, некоторые из региональных операторов созданы в форме некоммерческих фондов. Необходимо отметить, что российское законодательство четко разграничивает коммерческие и некоммерческие организации по критерию цели их деятельности — извлечение прибыли. В этой связи появляется
резонный вопрос о том, почему указанные организации создаются в схожих условиях и предназначены для выполнения одинаковых функций, однако их организационно-правовая форма различна. На основе анализа нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность Агентства и его региональных операторов, а также уставов данных организаций, диссертант приходит к выводу, что указанные организации представляют собой некоммерческие организации особого вида, созданные на основе актов государственного органа и органов субъектов РФ, и имеющих своей целью реализацию публичных интересов. Организационно-правовая форма Агентства и большинства его операторов в виде хозяйственных обществ, имеющих своей целью извлечение прибыли согласно нормам действующего законодательства, обусловлена необходимостью выполнения ряда функций во исполнение поставленных перед ними задач, в том числе рефинансирования ипотечных кредитов.
В заключении диссертационного исследования автор отмечает, что надлежащее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования является основой функционирования ипотечной системы и экономики в целом. Мировая практика показала, что неправильная организация механизмов ипотеки, отсутствие продуманности и определённости правового регулирования данной сферы общественных отношений, может привести к негативным последствиям не только на рынке ипотечного кредитования, но и к кризису мировой экономики. Основная функция государства как регулятора общественных отношений видится в создании надлежащей правовой базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы. Важнейшей задачей законодателя является обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотеки. Правовое регулирование ипотечного кредитования должно устанавливать оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан.
Основные научные положения диссертации опубликованы в 3 статьях общим объемом 0,8 п.л.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Прекращение права собственности на квартиру, обременённую ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома // Нотариус. 2008. № 2. М : «Издательская группа «Юрист», 2008.
2. Специфика страхования недвижимого имущества при выдаче ипотечного кредита // Право: теория и практика № 4 (105). 2008 год. М/ Агентство научной печати (АНП), 2008
3. Сдача в наем квартиры, обремененной ипотекой: правовой аспект // Юрист. № 5. 2008 год. М.. «Издательская группа «Юрист», 2008.
Подписано в печать 06.10 2008 г.
Объем 1,4 п. л. Формат 60x90/16. Тираж 150 экз.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Мартемьянов, Вячеслав Валентинович, кандидата юридических наук
Введение.
I глава
Общие положения о договоре ипотеки и проблемы страхования ипотечных рисков при выдаче банковского кредита.
1. Кредитный договор, договор ипотеки и его основные элементы.
2. Государственная регистрация ипотеки.
3. Специфика страхования банковских рисков при выдаче ипотечного кредита.
II глава
Проблемы правового регулирования ипотеки отдельных видов имущества.
1. Правовые проблемы жилищной ипотеки.
2. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса.
3. Проблемы ипотеки земельных участков.
4. Особенности ипотеки морских, речных и воздушных судов, космических объектов.
III глава
Особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
1. Правовая природа закладной и особенности ее обращения.
2. Ипотечные ценные бумаги и специфика их обращения.
3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: роль и функции в механизме ипотечного кредитования.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации"
Актуальность темы исследования. Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Поскольку в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной.
Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.
Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
Ипотечный кризис в США, начавшийся в 2006 году и последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.
В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. Институт ипотеки формировался и развивался в отечественной правовой науке в течение многих лет. Вопросы ипотеки исследовались в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода и советскими учеными-правоведами. В советское время большинство исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости являлись общенародной социалистической собственностью.
В виду особой актуальности проблем ипотеки в Российской Федерации вопросам правового регулирования ипотеки в последние годы в юридической литературе также посвящен ряд работ. Тема ипотечного кредитования стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося в России опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.
Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.
Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.
1. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотеки (залога недвижимости).
2. Рассмотреть правовую природу договора ипотеки, изучить элементы договора об ипотеке.
3. Исследовать проблемы государственной регистрации ипотеки.
4. Проанализировать особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества.
5. Изучить проблемы правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
6. Выработать на основе проведенного исследования комплекс мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования.
Методологическая, научно-теоретическая и эмпирическая база исследования. При написании диссертации использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Теоретическую основу исследования составили работы ученых юристов дореволюционного периода, в той или иной мере занимавшихся проблемами ипотеки: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, а также исследования правоведов советского периода: М.М. Агаркова, А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, С.М. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и других. Диссертационное исследование проводилось также на основе трудов современных юристов: О.Г. Алексеевой, М.И. Брагинского, А.Г. Братко, В.В. Витрянского, В.В. Григорьева, Л.Г. Ефимовой, К.И. Карабановой, А.А. Киселева, Д.А. Медведева, В.А. Муратова, А.В. Халдеева, А.В. Черных, Шевченко Г.Н. и других авторов.
В основу эмпирической базы исследования положен анализ правоприменительной и судебной практики по вопросам ипотечного кредитования.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
Научная новизна данной работы состоит в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования проблем правового регулирования ипотечного кредитования в России в современных условиях. Автором предпринята попытка комплексного исследования правовых основ ипотечного кредитования, разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
В частности, на защиту выносятся следующие положения:
1. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства только в случае конструктивной гибели предмета ипотеки, то есть его утраты либо существенного повреждения. При этом существенным повреждением является такое повреждение, при котором восстановление заложенного имущества будет стоить столько же или больше, чем его залоговая стоимость.
2. Залог незавершенного строительством недвижимого имущества возможен как в отношении жилых домов, так и в отношении таких объектов недвижимости как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
3. Части недвижимого имущества, которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, не могут быть обременены ипотекой. Регистрация объекта недвижимого имущества или его части (комнаты, части жилого дома, помещения) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является необходимым условием для установления ипотеки в отношении такого имущества.
4. Банк-залогодержатель имеет право выступать в качестве выгодоприобретателя по договору страхования заложенного имущества. Наличие у залогодержателя страхового интереса, выражающегося в заинтересованности банка в сохранении заложенного имущества, обуславливает необходимость закрепления в законодательстве права залогодержателя страховать недвижимое имущество в свою пользу и быть выгодоприобретателем в договоре страхования предмета залога.
5. Признание жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу является самостоятельным и объективным основанием для прекращения права собственности на жилое помещение, не обусловленное нуждами государственных органов либо муниципальных образований. Порядок исчисления и выплаты размера компенсации за изъятые жилые помещения собственникам таких помещений, в том числе обремененных залогом, должен устанавливаться специальным федеральным законом.
6. Сдача жилого помещения, обремененного ипотекой, по договору коммерческого найма третьим лицам не противоречит существу ипотечных отношений, если не приводит к ухудшению качества предмета ипотеки. Предоставление обремененных залогом жилых помещений в пользование по договору коммерческого найма не нарушает потребительской цели использования такой недвижимости.
7. Функциональным признаком, характеризующим возможность части предприятия быть самостоятельным предметом ипотеки, является технологическая способность, единство производства, позволяющее такой части самостоятельно изготовлять готовую продукцию. Изъятие из состава имущественного комплекса какого-либо существенного элемента, отсутствие которого не позволяет охарактеризовать часть предприятия как самостоятельную структурную единицу, способную вести производственную деятельность, влечет за собой невозможность признания такого объекта имущественным комплексом и, следовательно, предметом ипотеки.
8. В состав предприятия как имущественного комплекса помимо элементов, перечисленных в ст. 132 ГК РФ, входит также такой элемент, как обязательства по трудовым договорам с работниками предприятия. В целях защиты интересов работников предприятия необходимо закрепить правило, согласно которому все трудовые договоры сохраняют силу в случае обращения взыскания на предприятие.
9. Ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора ипотеки. Предоставленная Законом об ипотеке в пункте 1 статьи 65 возможность распространения ипотеки на возведенные на земельном участке здания и сооружения противоречит сущности договорных обязательств, поскольку предмет договора является его существенным условием и не может быть изменен при отсутствии соглашения сторон по данному условию.
10. Государственная регистрация ипотеки морских судов должна быть произведена в том же реестре, в котором зарегистрировано само судно. Регистрация в данном случае является специальной и не должна осуществляться в рамках, предусмотренных пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.
11. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные операторы представляют собой некоммерческие организации особого вида, созданные на основе акта государственного органа и органов субъектов РФ, и имеют своей целью реализацию публичных интересов. Организационно-правовая форма Агентства и большинства его региональных операторов в виде хозяйственных обществ, имеющих своей целью извлечение прибыли согласно нормам действующего законодательства, обусловлена необходимостью выполнения ряда функций, в том числе рефинансирования ипотечных кредитов во исполнение поставленных перед ними задач.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки отдельных видов имущества. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с залогом недвижимого имущества.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Положения диссертации использовались при проведении занятий в Московской Государственной Юридической Академии в рамках проведения семинарских занятий по курсу «Банковское право России».
Структура диссертации.
Диссертация состоит из оглавления, введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и библиографии всего на 207 листах.
