АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами»
На правах рукописи
Якубова Татьяна Олеговна
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва 2013
5 ДЕК 2013
005542407
005542407
Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет»
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор
Ручкина Гульнара Флюровна
Официальные оппоненты: Илюшина Марина Николаевна
доктор юридических наук, доцент заслуженный юрист Российской Федерации ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»
Заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Глинка Владлен Игоревич кандидат юридических наук Доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин НОУ ВПО «Московская гуманитарно-техническая академия»
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Государственный
университет управления»
Защита состоится 26 декабря 2013 в 13.00 часов на заседании Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл. д. 6, ауд. 255.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет»
Автореферат разослан 26 ноября 2013 г.
Ученый секретарь Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11, кандидат юридических наук
I. Общая характеристика работы
Актуальность темы диссертационного исследования. Приватизация жилья в начале девяностых годов прошлого века способствовала формированию в Российской Федерации значительного социального слоя собственников жилых помещений, ставших и сособственниками общего имущества многоквартирных домов, что предопределило и возникновение новых общественных отношений, для регулирования которыми потребовался правовой механизм, отличный от действовавшего ранее в жилищно-коммунальном хозяйстве в государственно-плановой экономике.
Становление и развитие законодательства в жилищной сфере, ориентированное на собственников жилых помещений, постепенно формирует ценностное восприятие права на общее имущество многоквартирного дома, как необходимую составляющую права собственности на жилое помещение, что является одной из главных причин сложного становления рынка управления многоквартирными домами.
Анализ правоприменительной практики свидетельствует о наличии серьезных проблем в отношениях между собственниками помещений, жильцами многоквартирных домов и управляющими организациями. Причины таких конфликтов кроются, в том числе, в отсутствии систематизированного законодательства, эффективного механизма правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами, четких и проработанных формулировок основополагающих понятий в указанной отрасли1.
Помимо этого, сфера жилищно-коммунального хозяйства стала слишком политизированной, различные проблемы в данной отрасли зачастую используются как инструмент в политической борьбе, когда к
1 По выражению Президента РФ В.В. Пугина, жилищно-коммунальная отрасль не имеет четкого, понятного законодательства (Путин В.В. Для нормальной работы ЖКХ нужно понятное законодательство // (Электронный ресурс) Опубликовано на Интернет-портале
«Российской Газеты» 31 мая 2013 г. / http://www.rg.ru/2013/05/31/jkh-anons.html).
3
субъектам, управляющим многоквартирными домами, проявляется необоснованно завышенный интерес со стороны контролирующих и надзорных органов, что мешает нормальной работе последних, а значит, и ухудшает общее состояние отрасли.
Большую сложность в решении проблем управления многоквартирными домами вызывает множественность общественных отношений в этой сфере, не являющихся единым предметом отраслевого правового регулирования. Существующая конкуренция норм жилищного и гражданского законодательства осложняется разницей в составе субъектов, чьим предметом ведения они являются, что приводит к активному вторжению в федеральное законодательство региональных норм и правовых актов органов местного самоуправления.
Предложения о введении механизма саморегулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, направленные на устранение многочисленных правовых и финансовых злоупотреблений со стороны управляющих организаций, не имеют под собой достаточных оснований. Предлагаемые законопроекты изобилуют неприемлемыми для современного правопонимания существенными юридико-техническими и
содержательными дефектами.
Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность исследования правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, поскольку действующее законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, нуждается в дальнейшем совершенствовании.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды советских и российских ученых, исследовавших в разных аспектах право собственности и право общей собственности, договорные отношения, а также управление имуществом, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреева, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, A.B. Венедиктов, В.П. Грибанов,
Н.Г. Доронина, O.e. Иоффе, С.М. Корнеев, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, В.Ф. Маслов, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина и др.
Проблемам управления многоквартирными домами посвящали свои работы следующие исследователи: О.И. Власова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, O.A. Городовой, Л.Ю. Грудцына, B.C. Ермаков, O.E. Жульева, Е.А. Каменева, В.П. Камышанский, Е.Б. Козлова, И.Б. Миронов, М.Г. Пискунов, A.B. Попов, А.Б. Рыжов, Д.Б. Савельев, У.Б. Филатова, Е.А. Чефранова и другие.
Однако большинство из указанных научных работ затрагивают только отдельные аспекты различных форм управления многоквартирными домами, при этом, отсутствуют комплексные исследования, посвященные правовому регулированию указанной деятельности, что и обуславливает актуальность представленной темы диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций, направленных па совершенствование гражданского и жилищного законодательства, регулирующего отношения в сфере управления многоквартирными домами.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач исследования:
- выявить специфику имущественной ответственности управляющих организаций и иных организационно-правовых форм управления многоквартирными домами перед собственниками помещений и жильцами многоквартирных домов;
- обосновать недостаточность и несовершенство механизма правовой защиты собственников помещений в многоквартирном доме от действий (бездействий) управляющих многоквартирными домами;
- выявить специфику договора управления многоквартирным домом, его отличие и сходство с иными гражданско-правовыми договорами, определить его место в системе обязательственного права;
- уточнить и конкретизировать правовое положение собственников помещений в многоквартирном доме;
обосновать недостаточность законодательных требований, предъявляемых к организациям (индивидуальным предпринимателям), осуществляющим управление многоквартирными домами;
- проанализировать специфику правового режима общего имущества многоквартирного дома;
- изучить основные теоретические и практические проблемы, связанные с переходом деятельности по управлению многоквартирными домами к саморегулированию;
- сформулировать научные выводы и выработать научно-практические рекомендации по устранению существующих пробелов нормативного правового регулирования.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере управления многоквартирными домами.
Предметом диссертационного исследования выступает совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность управляющих многоквартирными домами, а также судебная и правоприменительная практика.
Методологической основой исследования является система философских знаний, определяющая основные требования к научным теориям, к сущности и сфере применения различных методов познания социально-правовых явлений в диалектическом единстве их социального содержания и юридической формы.
При проведении исследования автором применялись в комплексе такие методы как: как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, прогностический и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы,
постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты исполнительных органов Российской Федерации, положения и стандарты саморегулируемых организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию предпринимательской и профессиональной деятельности в сфере управления многоквартирными домами, после принятия федеральных законов: от 4 июня 2011 № 123-ФЭ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 и от 5 апреля 2013 № 38-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»3, внесших существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части правового регулирования управления многоквартирными домами.
С целью создания эффективного правового механизма защиты прав и законных интересов собственников помещений и жильцов многоквартирных домов, предложено повысить имущественную ответственность управляющих многоквартирными домами.
С целью самостоятельного правового регулирования договора управления многоквартирным домом и его фиксации в системе обязательств, предложено данный договор, а также родовое (типовое) определение
2 Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.
3 Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1646.
7
договоров, направленных на передачу имущества в управление не собственнику, закрепить в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
С целью защиты имущественных прав собственников помещений, жильцов и третьих лиц от ущерба по вине управляющей организации (индивидуального предпринимателя), предложено обязать последних страховать свою профессиональную деятельность
Для устранения несоответствия между названием VIII Раздела Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами» и реальному содержанию регулируемых отношений, предложено изменить название указанного раздела на «Управление общим имуществом многоквартирного дома».
С целью единообразного понимания правовой сущности субъекта, обладающего правами домовладельца, предложено термин «домовладелец» использовать только в отношении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Обоснована необходимость законодательного запрета для управляющих многоквартирными домами на осуществление деятельности, не связанной с управлением общим имуществом многоквартирного дома и иной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Обоснована необходимость введения субсидиарной ответственности для ТСЖ, ЖК, ЖСК по договору управления многоквартирным домом перед собственниками помещений в таком доме.
В целях имущественной защиты жильцов многоквартирных домов, обоснована необходимость увеличения минимального размера взноса в компенсационный фонд.
Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту. Результатом научного исследования, являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют научную новизну диссертации:
1. Для совершенствования и систематизации законодательства, регулирующего договор управления многоквартирным домом, а также в целях обозначения его места в системе обязательств и существенного облегчения применения к нему общих норм гражданского законодательства, предложено закрепить родовое (типовое) определение договоров, направленных на передачу имущества в управление не собственнику, в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Для самостоятельного правового регулирования договора управления многоквартирным домом в системе обязательственного права, обоснована необходимость его законодательного закрепления в разделе IV Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. В целях защиты имущественных прав собственников помещений, жильцов и третьих лиц, которым может быть причинен ущерб в результате неправильной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома или иных действий или бездействий управляющей организации (индивидуального предпринимателя), предложено законодательно закрепить обязанность последних страховать свою профессиональную деятельность по каждому объекту управления.
4. Установлено, что управлению в многоквартирном доме подлежит только общее имущество, а не весь комплекс имущества, входящий в здание. В целях защиты прав собственников помещений и предупреждения возможности злоупотреблений со стороны управляющих субъектов, предложено название VIII Раздела Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами», не соответствующее своему реальному содержанию, изменить на «Управление общим имуществом многоквартирного дома».
5. Установлено, что федеральный и региональный законодатель ошибочно использует термин «домовладелец», описывая собственника помещения многоквартирного дома, т.к. это противоречит действительности. В целях единообразного понимания правовой сущности субъекта, обладающего правами домовладельца, и его правового положения в системе отношений в сфере управления многоквартирными домами, предложено термин «домовладелец» использовать только в отношении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
6. В целях защиты от неблагоприятных последствий и стабилизации финансового и экономического положения управляющих многоквартирными домами, предложено ограничить их. правоспособность посредством законодательного запрета на осуществление деятельности, не связанной с управлением общим имуществом многоквартирного дома и иной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
7. Установлено, что заключение ТСЖ, ЖК, ЖСК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, не прекращает их обязательств перед собственниками помещений в таком доме. В целях защиты прав собственников помещений, предложено законодательно закрепить субсидиарную ответственность ТСЖ, ЖК, ЖСК по обязательствам управляющего многоквартирным домом.
8. Предложено в целях имущественной защиты жильцов многоквартирных домов от некачественных или недобросовестных действий управляющих, являющихся членами саморегулируемых организаций, регистрирующему такие саморегулируемые организации органу обязывать последние устанавливать дифференцированный размер взноса в компенсационный фонд не менее 100 тысячи рублей и зависящий от количества управляемых объектов или объемов площади в управляемых объектах.
9. В целях единообразного понимания сущности профессиональной деятельности по управлению многоквартирным домом, предложено ее
авторское определение: управление многоквартирным домом представляет собой совокупность действий по содержанию общего имущества в данном доме и предоставлению коммунальных и иных услуг, необходимых для проживания граждан.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере управления многоквартирными домами.
Результаты диссертационной работы расширяют теоретические представления о предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами.
Представленное исследование позволит устранить противоречивые нормы, определяющие правовое положение управляющих многоквартирными домами в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. Практическая ценность работы проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит обеспечить более эффективное управление многоквартирными домами.
Предложенные рекомендации могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, регулирующих профессиональную и предпринимательскую деятельность управляющих многоквартирными домами.
Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для научных исследований проблем в жилищно-коммунальной сфере.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена, обсуждена и одобрена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального
государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет».
Основные положения и выводы, представленные в работе, отражены в научных публикациях автора, а также при подготовке выступлений на всероссийских научных и научно-практических конференциях.
Объем и структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и списка источников и литературы.
II. Основное содержание диссертационной работы
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, устанавливаются объект, предмет, цель, основные задачи, анализируется степень научной разработанности, излагается методологическая база, нормативные и теоретические основы исследования, его новизна, а также теоретическая и практическая значимость полученных результатов. Приводятся сведения об апробации и внедрении научных результатов. Формулируются положения, выносимые на защиту.
. В первой главе - «Понятие управления многоквартирными домами как вида предпринимательской деятельности» автор исследует особенности развития общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами в России, посредством использования как коммерческих, так и некоммерческих организационно-правовых форм.
В первом параграфе первой главы - «Роль и правовое значение управления многоквартирными домами» диссертант обосновывает недопустимость пассивного отношения собственников к общему имуществу многоквартирного дома и необходимость государственного вмешательства в отношения по управлению данным имуществом.
Исследование показало ошибочность концепции минимизации участия государства в управлении жилищным фондом и возложения основной нагрузки, как финансовой, так и организационной, на собственников помещений в многоквартирных домах. Одним из основных препятствий полноценного внедрения такого перераспределения полномочий и ответственности является неготовность российского общества к самостоятельному управлению своим жилым фондом, в связи с тем, что большинство граждан, даже по прошествии более чем двух десятков лет, воспринимают общее имущество многоквартирного дома как общественное, то есть, в понимание многих, либо государственное, либо не имеющее собственника.
В результате исследования, автор приходит к выводу, что действующая система управления жилищно-коммунальной сферы извратила смысл самоуправления общим имуществом многоквартирного дома, которое изначально было направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг жителям. Общее стремление к коммерциализации отношений, превратило управление многоквартирными домами в вид предпринимательской деятельности, преследующий только одну цель -извлечение как можно большей прибыли, не учитывающей социальные последствия указанной деятельности.
Во втором параграфе первой главы - «Особенности законодательного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами в России» автор исследует генезис отношений по управлению многоквартирными домами в России. Историко-правовой анализ возникновения, становления и развития отношений по управлению многоквартирными домами позволил сделать следующие выводы.
Изначально, вопросы регулирования исследуемых отношений носили частноправовой характер. Государство старалось не вмешиваться в данные
отношения и не устанавливать императивного нормирования в этой сфере. Управляющий многоквартирными домами не являлся специальным субъектом, к которому устанавливались какие-либо требования. Таковым
4
являлся собственник здания, в котором сдавались в наем помещения , или лицо им управомоченное. В дальнейшем (к 1910 г.), учитывая доходность такого промысла, строительством и эксплуатацией доходными домами стали заниматься кооперативы и страховые компании.
Октябрьская революция изменила подход государства к частной собственности на средства производства и к социальной защите трудящегося населения, что привело к национализации доходных домов и заселение их гражданами, нуждающимися в жилье.
Впервые институт самостоятельного управления жильцами своего многоквартирного дома был введен Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации»5, в котором предусматривалось создание жилищно-строительных и жилищно-арендных товариществ. Государство пошло на такой шаг только по причине экономического кризиса и неспособности самостоятельно обслуживать жилой фонд. Соответственно, после того, как экономика была восстановлена, управление жилищным фондом взяло на себя государство, в лице местных советов и государственных учреждений.
Впоследствии к управлению многоквартирными домами привлекались жильцы, но это не имело практического значения и делалось исключительно для поддержания идеологических постулатов, рассматривающих домовое хозяйство как объект всенародного достояния. Тогда же впервые появилась такая форма участия жильцов в управлении домом, как общее собрание, регламент принятия решений которого был заимствован действующим жилищным законодательством.
В конце прошлого века произошло резкое изменение отношений в сфере
4 Как правило, изначально таковыми являлись состоятельные граждане - купцы, фабриканты, банкиры.
5 Собрание законодательства СССР. 1924. № 5. Ст. 60.
14
управления многоквартирными домами, когда изменился их субъектный состав. С массовым появлением частных собственников жилых помещений и коммерческих управляющих потребовалось новое законодательство, однако реформирование нормативной базы не решило всех проблем, основной из которых остается вопрос формирования реального слоя заинтересованных собственников жилья, как социальной основы жилищной реформы.
Во второй главе «Проблемы договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом» автор исследует сущность договора управления многоквартирным домом, объект данной сделки и ее субъектный состав.
Первый параграф второй главы - «Понятие договора управления многоквартирным домом и его место в системе предпринимательских договоров» посвящен исследованию договорных конструкций, в которые, в рамках коммерческой деятельности по управлению многоквартирными домами, вступает предприниматель и которые диссертант предлагает дифференцировать на четыре группы. К первой группе следует отнести договор управления многоквартирным домом, который наиболее полно раскрывает деятельность управляющего и его исполнение непосредственно влияет на возникновение обязательств, входящих в остальные группы договоров. Ко второй группе относятся договоры с поставщиками ресурсов и услуг, а также сделки с лицами, не являющимися собственниками или жильцами дома, но использующими часть общего имущества для своих целей. К третьей - договоры, необходимые для функционирования самого управляющего. К четвертой - договоры с собственниками и жильцами этого дома, регулирование которых осуществляется, помимо гражданского и жилищного законодательства, еще и законодательством о защите прав потребителей.
Жилищный кодекс Российской Федерации впервые закрепил на уровне федерального закона правовую конструкцию исследуемого договора,
формулировка которого, по мнению автора, страдает избыточной информацией, расплывчатостью и неопределенностью, что в свою очередь оказывает негативное влияние на отношения между субъектами сделки. Также, вызывает сложность и то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом является непоименованным, то есть, нося гражданско-правовой характер, он не закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации. Многолетние дискуссии по этому поводу, не привели правоведов к какому то, принимаемому всеми, выводу.
Анализ гражданского законодательства позволил автору сделать вывод о наличии родовых корней у исследуемого договора и иных договоров по передаче имущества в управление не собственнику. Диссертант, используя принцип дифференциации договоров профессора Е.А. Суханова, к уже выделенным типам договоров (договоры, направленные на передачу имущества в собственность либо в пользование; договоры, направленные на производство работ; договоры, направленные на оказание услуг6) предлагает добавить договоры по передаче имущества в управление и дать им легитимное определение в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это позволит точно обозначить место таких договоров в системе обязательств, существенно облегчит применение общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации к данным типам договоров, а также, будет способствовать выявлению сходных черт в исследуемых и иных отношениях, что поможет совершенствованию и систематизации законодательства, регулирующего договор управления многоквартирным домом.
Также, учитывая значимость для гражданского оборота договора управления многоквартирным домом, автор делает вывод о том, что указанный вид обязательства нуждается в самостоятельном правовом
6 См.: Гражданское право. Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, B.C. Ем, И.А. Зенин и др. под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер. 2008. С. 180.
регулировании в системе обязательственного права, то есть, закреплении в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Во втором параграфе второй главы - «Общее имущество многоквартирного дома как объект управления» исследуется правовой режим общего имущества многоквартирного дома.
Автор отмечает, что несмотря на длительный период существования отношений по поводу многоквартирных домов, как объектов гражданского оборота, в том числе и как объектов управления7, многие вопросы как теоретического, так и практического характера остаются нерешенными и
вызывают массу дискуссий.
Исследование показывает, что несмотря на то, что общее имущество многоквартирного дома не имеет самостоятельного назначения и самостоятельной потребительской ценности, а его правовая сущность сводится к обеспечению возможности пользования жилыми помещениями, рассматривать его как второстепенную вещь не следует, т.к. сущность и все необходимые свойства жилого помещения непосредственно зависят от эффективного функционирования этого имущества.
Автор отмечает, что использование в законодательстве и научной литературе термина «домовладелец», описывающего собственника помещения, противоречит действительности, т.к. последний предстает в довольно «жалком» положении субъекта, возможности которого явно не соответствуют лицу, осуществляющему домовладение. Действительным домовладельцем является только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, способное принимать в отношении общего имущества, обязательные для всех жильцов решения.
В ходе исследования, диссертант приходит к выводу об ошибочности терминологии, употребляемой законодателем в отношении управления
7 В III веке до н.э. в Римской Империи строились не только домусы (особняки для богатых римлян, с обязательным элементом - атриумом, представляющим собой закрытый внутренний двор с бассейном) для богатых и знатных граждан, но и инсулы (лат. insulae) - 3-5 этажные жилые дома с квартирами и комнатами, предназначенными для сдачи в наем.
многоквартирным домом. В действительности управлению подлежит лишь обслуживающее квартиры имущество, в остальном — собственники помещений осуществляют самостоятельное управление. Данный подход очень важен, т.к. многие субъекты, действующие по договору управления общим имуществом многоквартирного дома, забываясь, действительно начинают управлять всем многоквартирным домом, при этом активно вторгаясь в правомочия собственников помещений. В таком случае, название VIII Раздела Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами» не соответствует его реальному содержании. Для определения действительной сущности общественных отношений, возникающих в исследуемой сфере, необходимо название указанного раздела ЖК РФ, и название правоотношений, возникающих по этому поводу определять как «Управление общим имуществом многоквартирного дома».
В третьем параграфе второй главы - «Правовое положение сторон договора управления многоквартирным домом» исследуются коммерческие и некоммерческие организации, занимающиеся управлением многоквартирных домов и устанавливается обоснованность допуска столь различных субъектов к работе в коммунально-жилищной сфере.
Исследуя правоспособность коммерческих организаций, автор делает вывод о необходимости ее ограничения для субъектов, деятельность которых отличается особой социальной значимостью как для государства, так и для общества. Деятельность по управлению общим имуществом многоквартирного дома обладает указанными чертами. Также, следует учитывать и особый правовой режим имущества, находящегося в управлении, который сам по себе накладывает определенные ограничения на участника хозяйственного оборота, который владеет и пользуется им. В этой связи автор предлагает ограничить правоспособность управляющих многоквартирными домами, то есть, законодательно запретить последним заключать не связанные с жилищно-коммунальной сферой сделки или совершать иные юридически значимые действия, которые могут привести к
уменьшению их активов, ухудшению имущественного положения, к ненадлежащему исполнению обязательств по договору управления многоквартирным домом или к невозможности его исполнения в целом. Данные запреты необходимо устанавливать федеральным законом, посредством внесения дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации.
В третьей главе «Перспективы развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами» автор рассматривает возможность введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами.
Первый параграф третьей главы - «Саморегулирование и его значение для развития сферы управления многоквартирными домами» посвящен исследованию института саморегулирования в целом, его влияния на развитие отдельных секторов экономики, в том числе и на жилищно-коммунальную отрасль.
Многолетний опыт ряда зарубежных стран, где саморегулирование давно и успешно применяется, показывает, что разумное сочетание государственного управления экономикой и предпринимательское саморегулирование в отраслях, где такой метод управления допустим, дает наиболее эффективный рост экономики и стабилизирует рынок в целом. Однако несмотря на положительные стороны саморегулирования, к которым можно отнести более персонифицированный контроль за
предпринимательской и профессиональной деятельностью со стороны саморегулируемых организаций (СРО), позволяющий очищать конкретные сектора рынка от недобросовестных участников оборота, а также повышенную имущественную ответственность за счет формирования компенсационных фондов, оно имеет и ряд значительных недостатков, вследствие чего, его внедрение в отрасли, имеющие большую социальную значимость, может негативно отразиться на развитии последних и даже привести к социальному взрыву.
Как отмечает автор, наиболее продуктивно саморегулирование и самоорганизация любой системы работают в условиях неблагоприятного внешнего воздействия, особенно вблизи точек бифуркации, то есть, состояния крайней расшатанности извне, когда поведение всей системы не предсказуемо. В нашем случае, внешнее воздействие осуществляет создавшаяся критическая ситуация в ЖКХ и право, которое регулирует отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В итоге, если не улучшать ситуацию с помощью законодательного регулирования, то саморегулирование может во спасение системы управления многоквартирными домами, частные и корпоративные интересы поставить выше публичных, при этом активно трансформироваться и подменять собой в полном объеме государственное управление и государственное регулирование. В итоге, это может привести к тому, что рынок управления многоквартирными домами замкнется на себя, на решение своих проблем, и, обладая потенциалом конкурировать с государственным управлением, не будет способен нести социальной нагрузки.
Таким образом, прежде чем легитимно закреплять обязательность саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, необходимо убедиться в острой необходимости такого введения и отсутствия альтернативного пути развития жилищно-коммунальной сферы.
Во втором параграфе третьей главы - «Правовое положение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» исследуются деятельность СРО в сфере управления многоквартирными домами, которых уже на сегодняшний день достаточно много (в реестре, который ведет Росреестр, зарегистрировано 73 СРО в 58 субъектах Российской Федерации, объединяющие более 15% управляющих организаций), несмотря на то, что саморегулирование в данной области законодательно не закреплено.
Одним из положительных факторов саморегулирования является повышенная имущественная ответственность членов СРО за счет создания
компенсационных фондов, т.к. это служит действенным механизмом имущественной защиты жильцов от недобросовестных или некачественных действий управляющих. Минимальный взнос в этот фонд установлен п. 2 ст. 13 Федерального закона от 1 декабря 2007 № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях»8 и равен 3 тыс. рублей. Некоторые действующие СРО управляющих многоквартирными домами установили именно такой размер взноса для своих членов. Однако в этом вопросе следует учитывать тот факт, что в отличие от всех остальных сфер саморегулирования, управление многоквартирными домами связано с имуществом, стоимость которого исчисляется десятками миллионов рублей. Диссертант предлагает при регистрации СРО управляющих многоквартирными домами, обязывать последние устанавливать минимальный размер взносов в компенсационный фонд не менее 100 тыс. рублей, чтобы в совокупности размер компенсационного фонда, несмотря на субсидиарную ответственность должника, можно было соотносить с размером вреда, который может быть причинен в сфере управления многоквартирными домами.
Также, автор обращает внимание на то, что взносы в компенсационный фонд выплачиваются вне зависимости от количества управляемого имущества. В этом случае, крупные компании становятся в заведомо выгодное положение по отношению к небольшим организациям, и, тем более, к индивидуальным предпринимателям, которые, в силу своих возможностей, не обладают ресурсами обслуживать большое количество объектов. Было бы намного правильней при распределении бремени содержания компенсационного фонда, дифференцировать размеры взносов в зависимости от площади управляемых объектов. Аналогичный принцип следует применять к вступительным и членским взносам.
Исследование показало, что уже сегодня мнимое утверждение преимущества управляющих, являющихся членами СРО, над управляющими без членства, активно используется некоторыми субъектами, которые за
8 Собрание законодательства РФ. 2007 № 49. Ст. 6076.
21
определенное вознаграждение за один день обеспечивают любому обратившемуся гарантированное членство в СРО. При этом, претенденту не обязательно иметь в штате необходимое количество квалифицированных сотрудников и, в зависимости от видов работ, определенную материально-техническую базу. Причем, дается гарантия попасть в реестр успешных СРО, членство в которых приводит к заключению выгодных договоров9. В таком случае, механизм допуска к профессиональной деятельности, установленный государством и сопряженный с проверкой и контролем уполномоченным государственным органом, намного надежней, чем представленный саморегулированием.
В целом, диссертант делает вывод о том, что в настоящее время действующие не в силу законного установления, а на добровольной основе многочисленные СРО управляющих многоквартирными домами не улучшили положение в жилищно-коммунальной отрасли.
В третьем параграфе третьей главы - «Проблемы внедрения концепции саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами в Российской Федерации» автор выявляет детерминанты, препятствующие введению саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами.
Анализ норм Законопроекта № 623780-5, находящегося на рассмотрении в Государственной Думе ФС РФ, показал, что принятие его в таком виде может серьезно осложнить положение в жилищно-коммунальной сфере, тем более, что его действие направлено на субъектов, под управлением которых находится 79% площади многоквартирных домов в России.
Исследование показало, что наибольшие трудности, при введении саморегулирования, возникнут из-за неурегулированности вопросов,
9 В интернете можно найти следующие объявления: Получить допуск СРО с помощью нашей компании: Очень просто - заполнив и отправив форму по эл. почте: zayavka@srochnosro.ru, или воспользовавшись телефоном СРОЧНОСРО.РФ: тел.: 8 800 100 4174 (Звонок бесплатный для всех регионов РФ), аналогичные оферты можно найти на сайтах: http://srocbuiosro.ru/; ЬИрУ/Бгоге^опгЬги/ и иных.
22
связанных с участием в СРО некоммерческих юридических лиц и физических лиц, работников управляющих организаций, т.к. Законопроект № 623780-5 говорит только об управляющих организациях и индивидуальных предпринимателях. Жилищный кодекс Российской Федерации в п. 2 ч. 5 ст. 20 называет «управляющей организацией» юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуального предпринимателя. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» указывает на две категории субъектов, которые могут быть членами СРО - это предприниматели и физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность. Ни действующий закон, ни законопроект не закрепляют некоммерческие организации в институте саморегулирования, кроме самой СРО.
Также, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО. На сегодняшний день существует очень непонятное бланкетное определение данной деятельности, не дающее достаточного представления о ней10. Диссертант считает необходимым дать более конкретное и сжатое определение, устанавливающее точную грань, указывающую - где осуществляется деятельность по управлению многоквартирным домом, а где управляющий предоставляет дополнительные опции.
В Заключении подведены итоги диссертационного исследования, обозначены основные проблемы действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере управления многоквартирными домами, сформулированы основные теоретические выводы и практические рекомендации.
10 Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») // Собрание законодательства РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.
В исследовании сделан вывод о недостаточности нормативных требований, которые предъявляет государство к профессиональным участникам рынка управления многоквартирными домами, а также отсутствия позитивных сдвигов в жилищно-коммунальной отрасли от деятельности многочисленных СРО управляющих многоквартирными домами.
Анализ законодательства, регулирующего положение управляющих многоквартирными домами, выявил значительные недостатки не только в отдельных нормативных правовых актах, но и в самой концепции развития отношений в исследуемой сфере, которая в полной мере не отвечает ни интересам государства, ни интересам граждан, которые остро нуждаются в создании условий для их комфортного и относительно безопасного проживания.
Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях автора:
Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК:
1) Якубова Т.О. Эффективность добровольного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами // Экономика. Налоги. Право. №2(2013).-0,7 п.л.
2) Якубова Т.О. Ограничение правоспособности коммерческих организаций на рынке управления многоквартирными домами // Право и государство, № 9 (2013). - 0,4 п.л.
3) Якубова Т.О. Имущественная ответственность управляющих многоквартирными домами // Вопросы экономики и права, № 8 (2013). - 0,8 п.л.
Научные труды, опубликованные в иных изданиях:
4) Якубова Т.О. Нужно ли России саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами? И Вестник МГТА. Выпуск № 1 (2013). М.: НОУ ВПО «Московская гуманитарно-техническая академия»,
2013. - 120 с. - 0,8 п.л.
5) Якубова Т.О. Общее имущество многоквартирного дома как объект управления // Вестник МГТА. Выпуск № 2 (2013). М.: НОУ ВПО «Московская гуманитарно-техническая академия», 2013. - 136 с. - 0,6 п.л.
6) Якубова Т.О. К вопросу о месте договора управления многоквартирным домом в гражданском законодательстве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права // Сборник статей студентов, аспирантов, соискателей и преподавателей. Под ред. проф. Г.Ф. Ручкиной. М.: 2013. - 360 с. - 0,75 п.л.
Заказ № 382. Объем 1 пл. Тираж 120 экз.
Отпечатано в ООО «Летроруш». г.Москва, ул .Палиха 2а.тел.(499)250-92-06 www,postato г. ги
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами»
МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
«Российский государственный гуманитарный университет»
04201451821 и
На правах рукописи
ЯКУБОВА ТАТЬЯНА ОЛЕГОВНА
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель:
доктор юридических наук, профессор Ручкина Гульнара Флюровна
Москва, 2013
ОГЛАВЛЕНИЕ:
Введение..................................................................................................................3
Глава I. Понятие управления многоквартирными домами как вида предпринимательской деятельности..............................................................13
§1.1. Роль и правовое значение управления многоквартирными домами .................................................................................................................................13
§1.2. Особенности законодательного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами в России......................................30
Глава II. Проблемы договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом..................................................................................47
§2.1. Понятие договора управления многоквартирным домом и его место в системе предпринимательских договоров..................................................47
§2.2. Общее имущество многоквартирного дома как объект управления .................................................................................................................................72
§2.3. Правовое положение сторон договора управления многоквартирным домом..................................................................................91
Глава III. Перспективы развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.....................................................110
§3.1. Саморегулирование и его значение для развития сферы управления многоквартирными домами............................................................................110
§3.2. Правовое положение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами.....................................................127
§3.3. Проблемы внедрения концепции саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами в Российской Федерации......142
Заключение.........................................................................................................159
Список источников и литературы.................................................................170
Введение
Актуальность темы диссертационного исследования. Приватизация жилья в начале девяностых годов прошлого века способствовала формированию в Российской Федерации значительного социального слоя собственников жилых помещений, ставших и сособственниками общего имущества многоквартирных домов, что предопределило и возникновение новых общественных отношений, для регулирования которыми потребовался правовой механизм, отличный от действовавшего ранее в жилищно-коммунальном хозяйстве в государственно-плановой экономике.
Становление и развитие законодательства в жилищной сфере, ориентированное на собственников жилых помещений, постепенно формирует ценностное восприятие права на общее имущество многоквартирного дома, как необходимую составляющую права собственности на жилое помещение, что является одной из главных причин сложного становления рынка управления многоквартирными домами.
Анализ правоприменительной практики свидетельствует о наличии серьезных проблем в отношениях между собственниками помещений, жильцами многоквартирных домов и управляющими организациями. Причины таких конфликтов кроются, в том числе, в отсутствии систематизированного законодательства, эффективного механизма правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами, четких и проработанных формулировок основополагающих понятий в указанной отрасли1.
Помимо этого, сфера жилищно-коммунального хозяйства стала слишком политизированной, различные проблемы в данной отрасли
1 По выражению Президента РФ В.В. Путина, жилищно-коммунальная отрасль не имеет четкого, понятного законодательства (Путин В.В. Для нормальной работы ЖКХ нужно понятное законодательство // (Электронный ресурс) Опубликовано на Интернет-портале «Российской Газеты» 31 мая 2013 г. / http://www.rg.ru/2013/05/31/jkh-anons.html).
зачастую используются как инструмент в политической борьбе, когда к субъектам, управляющим многоквартирными домами, проявляется необоснованно завышенный интерес со стороны контролирующих и надзорных органов, что мешает нормальной работе последних, а значит, и ухудшает общее состояние отрасли.
Большую сложность в решении проблем управления многоквартирными домами вызывает множественность общественных отношений в этой сфере, не являющихся единым предметом отраслевого правового регулирования. Существующая конкуренция норм жилищного и гражданского законодательства осложняется разницей в составе субъектов, чьим предметом ведения они являются, что приводит к активному вторжению в федеральное законодательство региональных норм и правовых актов органов местного самоуправления.
Предложения о введении механизма саморегулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, направленные на устранение многочисленных правовых и финансовых злоупотреблений со стороны управляющих организаций, не имеют под собой достаточных оснований. Предлагаемые законопроекты изобилуют неприемлемыми для современного правопонимания существенными юридико-техническими и
содержательными дефектами.
Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность исследования правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, поскольку действующее законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, нуждается в дальнейшем совершенствовании.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды советских и российских ученых, исследовавших в разных аспектах право собственности и право общей собственности, договорные отношения, а также управление имуществом, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреева,
С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, A.B. Венедиктов, В.П. Грибанов, Н.Г. Доронина, О.С. Иоффе, С.М. Корнеев, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, В.Ф. Маслов, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина и др.
Проблемам управления многоквартирными домами посвящали свои работы следующие исследователи: О.И. Власова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, O.A. Городовой, Л.Ю. Грудцына, B.C. Ермаков, O.E. Жульева, Е.А. Каменева, В.П. Камышанский, Е.Б. Козлова, И.Б. Миронов, М.Г. Пискунов, A.B. Попов, А.Б. Рыжов, Д.Б. Савельев, У.Б. Филатова, Е.А. Чефранова и другие.
Однако большинство из указанных научных работ затрагивают только отдельные аспекты различных форм управления многоквартирными домами, при этом, отсутствуют комплексные исследования, посвященные правовому регулированию указанной деятельности, что и обуславливает актуальность представленной темы диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование гражданского и жилищного законодательства, регулирующего отношения в сфере управления многоквартирными домами.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач исследования:
- выявить специфику имущественной ответственности управляющих организаций и иных организационно-правовых форм управления многоквартирными домами перед собственниками помещений и жильцами многоквартирных домов;
- обосновать недостаточность и несовершенство механизма правовой защиты собственников помещений в многоквартирном доме от действий (бездействий) управляющих многоквартирными домами;
- выявить специфику договора управления многоквартирным домом, его отличие и сходство с иными гражданско-правовыми договорами, определить его место в системе обязательственного права;
- уточнить и конкретизировать правовое положение собственников помещений в многоквартирном доме;
обосновать недостаточность законодательных требований, предъявляемых к организациям (индивидуальным предпринимателям), осуществляющим управление многоквартирными домами;
- проанализировать специфику правового режима общего имущества многоквартирного дома;
- изучить основные теоретические и практические проблемы, связанные с переходом деятельности по управлению многоквартирными домами к саморегулированию;
- сформулировать научные выводы и выработать научно-практические рекомендации по устранению существующих пробелов нормативного правового регулирования.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере управления многоквартирными домами.
Предметом диссертационного исследования выступает совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность управляющих многоквартирными домами, а также судебная и правоприменительная практика.
Методологической основой исследования является система философских знаний, определяющая основные требования к научным теориям, к сущности и сфере применения различных методов познания социально-правовых явлений в диалектическом единстве их социального содержания и юридической формы.
При проведении исследования автором применялись в комплексе такие методы как: как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, прогностический и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты исполнительных органов Российской Федерации, положения и стандарты саморегулируемых организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию предпринимательской и профессиональной деятельности в сфере управления многоквартирными домами, после принятия федеральных законов: от 4 июня 2011 № 12Э-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 и от 5 апреля 2013 № Э8-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»2 внесших существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части правового регулирования управления многоквартирными домами.
С целью создания эффективного правового механизма защиты прав и законных интересов собственников помещений и жильцов многоквартирных домов, предложено повысить имущественную ответственность управляющих многоквартирными домами.
1 Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.
2 Собрание законодательства РФ. 2013. № 14. Ст. 1646.
С целью самостоятельного правового регулирования договора управления многоквартирным домом и его фиксации в системе обязательств, предложено данный договор, а также родовое (типовое) определение договоров, направленных на передачу имущества в управление не собственнику, закрепить в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
С целью защиты имущественных прав собственников помещений, жильцов и третьих лиц от ущерба по вине управляющей организации (индивидуального предпринимателя), предложено обязать последних страховать свою профессиональную деятельность
Для устранения несоответствия между названием VIII Раздела Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами» и реальному содержанию регулируемых отношений, предложено изменить название указанного раздела на «Управление общим имуществом многоквартирного дома».
С целью единообразного понимания правовой сущности субъекта, обладающего правами домовладельца, предложено термин «домовладелец» использовать только в отношении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Обоснована необходимость законодательного запрета для управляющих многоквартирными домами на осуществление деятельности, не связанной с управлением общим имуществом многоквартирного дома и иной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Обоснована необходимость введения субсидиарной ответственности для ТСЖ, ЖК, ЖСК по договору управления многоквартирным домом перед собственниками помещений в таком доме.
В целях имущественной защиты жильцов многоквартирных домов, обоснована необходимость увеличения минимального размера взноса в компенсационный фонд.
Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту. Результатом научного исследования, являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют научную новизну диссертации:
1. Для совершенствования и систематизации законодательства, регулирующего договор управления многоквартирным домом, а также в целях обозначения его места в системе обязательств и существенного облегчения применения к нему общих норм гражданского законодательства, предложено закрепить родовое (типовое) определение договоров, направленных на передачу имущества в управление не собственнику, в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Для самостоятельного правового регулирования договора управления многоквартирным домом в системе обязательственного права, обоснована необходимость его законодательного закрепления в разделе IV Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. В целях защиты имущественных прав собственников помещений, жильцов и третьих лиц, которым может быть причинен ущерб в результате неправильной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома или иных действий или бездействий управляющей организации (индивидуального предпринимателя), предложено законодательно закрепить обязанность последних страховать свою профессиональную деятельность по каждому объекту управления.
4. Установлено, что управлению в многоквартирном доме подлежит только общее имущество, а не весь комплекс имущества, входящий в здание. В целях защиты прав собственников помещений и предупреждения возможности злоупотреблений со стороны управляющих субъектов, предложено название VIII Раздела Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами», не соответствующее
своему реальному содержанию, изменить на «Управление общим имуществом многоквартирного дома».
5. Установлено, что федеральный и региональный законодатель ошибочно использует термин «домовладелец», описывая собственника помещения многоквартирного дома, т.к. это противоречит действительности. В целях единообразного понимания правовой сущности субъекта, обладающего правами домовладельца, и его правового положения в системе отношений в сфере управления многоквартирными домами, предложено термин «домовладелец» использовать только в отношении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
6. В целях защиты от неблагоприятных последствий и стабилизации финансового и экономического положения управляющих многоквартирными домами, предложено ограничить их правоспособность посредством законодательного запрета на осуществление деятельности, не связанной с управлением общим имуществом многоквартирного дома и иной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
7. Установлено, что заключение ТСЖ, ЖК, ЖСК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, не прекращает их обязательств перед собственниками помещений в таком доме. В целях защиты прав собственников помещений, предложено законодательно закрепить субсидиарную ответственность ТСЖ, ЖК, ЖСК по обязательствам управляющего многоквартирным домом.
8. Предложено в целях имущественной защиты жильцов многоквартирных домов от некачественных или недобросовестных действий управляющих, являющихся членами саморегулируемых организаций, регистрирующему такие саморегулируемые организации органу обязывать последние устанавливать дифференцированный размер взноса в компенсационн
