АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»
На правах рукописи
РОМАНЕНКОВА НАТАЛЬЯ ДМИТРИЕВНА
ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И (ИЛИ) ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
пециальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва-2009
003464671
Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факу тета Института экономики, управления и права Российского государственн гуманитарного университета
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Минаев Валерий Владимирович
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Закупень Татьяна Васильевна
кандидат юридических наук Аксенова Елена Валерьевна
Ведущая организация: Московский государственный университ
экономики, статистики и информатики
Защита состоится 21 апреля 2009 г. в 11-00 часов на заседании Совета по защ докторских и кандидатских диссертаций Д 212.198.11 при Российском государ венном гуманитарном университете по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Ми екая пл., д. 6, ауд. 273.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственн гуманитарного университета.
Автореферат разослан марта 2009 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент
С.В. Тимофеев
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Отношения по участию в долевом . оительстве прошли противоречивые этапы становления. Отказ от монопольно-государственного подхода к решению жилищных проблем граждан и строи-льства объектов социального, культурного, бытового и иного подобного назна-ния послужил поводом к активному развитию частных отношений в сфере жи-щного строительства, а также строительстве иных объектов недвижимости. При ом наиболее оптимальным путем приобретения гражданами, юридическими ли-ми и индивидуальными предпринимателями жилых и нежилых помещений илось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные ношения фактически сложились раньше, чем их самостоятельное законодатель-е регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законода-льстве правовых конструкциях, а также принципе свободы договора, который зволяет сторонам заключать договоры, как предусмотренные, так и не преду-отренные законом.
В то же время подобная свобода договора имела и свои негативные послед-вия. Отсутствие четкого законодательного регулирования отношений по уча-ию в долевом строительстве не позволяло в полной мере защитить права и за-нные интересы «слабой стороны» данного правоотношения, то есть участников левого строительства, что привело, в конечном итоге, к массовым злоупотреб-ниям со стороны застройщиков и появлению общественных движений «обма-ых дольщиков».
Уязвимость участников долевого строительства, вне зависимости от того, яв-)тся ли они гражданами или юридическими лицами, проявляется в том, что, еся денежные средства в строительство объекта недвижимости, они практиче-и не могут влиять на реальное исполнение застройщиком принятых на себя обя-тельств. В связи с этим, одной из актуальных проблем гражданско-правового гулирования отношений по участию в долевом строительстве является поиск фективных механизмов защиты «слабой стороны» этих правоотношений.
В целях решения указанных выше проблем в 2004 году был принят Феде-ьный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и ых объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодатель-
ные акты Российской Федерации»1. Данный нормативный акт определяет пра вой статус застройщика, устанавливая требования, предъявляемые к застройщи круг его прав и обязанностей, а также ответственность застройщика за нарушен его обязательств, что служит предпосылкой для становления нормальных пра отношений в сфере долевого строительства. Четкое определение правового ста са застройщика позволяет решить целый ряд проблем, существующих на стр тельном рынке, в том числе способствует ликвидации фирм-однодневок и защи таким образом, участников долевого строительства от недобросовестных стройщиков.
Однако положения указанного закона, призванные максимальным образ защитить права участников долевого строительства, вошли в противоречие с тересами застройщиков, которые продолжали использовать иные договори конструкции, отказываясь приобретать правовой статус застройщика по догово участия в долевом строительстве. Нерешенным оказался целый ряд проблем, том числе, связанных с необходимостью уточнения требований, предъявляемы правовому статусу застройщика, а также эффективностью предусмотренных коном способов и мер, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщик своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Несмотря на внесение в 2006 году существенных изменений и дополнени" Закон об участии в долевом строительстве2, ситуация не сильно изменилась, статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом стро тельстве на строительном рынке очень мала и составляет всего 3%. В то же вре концепция Закона об участии в долевом строительстве, в целом, отвечает потр ностям регулирования отношений по долевому строительству многоквартирн домов и иных объектов недвижимости, и совершенствование правового регули вания данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативн го акта.
В последние годы проблемы, возникавшие в сфере долевого строительст вызвали активный интерес к исследованию договорных отношений в данной с1 ре. В каждом из этих исследований затрагивались вопросы, в конечном счете,
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе рации» (с поел. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (Ч. I). 40.
2 Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N2 111-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участи долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко рые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные • Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 30. Ст. 3287.
авленные на защиту прав участников долевого строительства. Эту же цель пре-едует Закон об участии в долевом строительстве. Однако эффективная защита ав участников долевого строительства не может быть реализована без четкого и гласованного определения правового статуса застройщика как активной сторо-рассматриваемого правоотношения, от которого, в итоге, зависит возможность стижения участниками долевого строительства своих интересов, связанных с иобретением права собственности на жилые или нежилые помещения, входя-е в состав построенного многоквартирного дома или иного объекта недвижи-сти.
Все сказанное выше свидетельствует о несомненной актуальности исследо-ния правового статуса застройщика по договору участия в долевом строитель-■е, что обусловило выбор темы и основных направлений исследования.
Состояние научной разработанности темы. Несмотря на то, что регулиро-ние отношений по участию в долевом строительстве является новеллой совре-нного российского законодательства, такие отношения выступают объектом истального внимания отечественных учёных-юристов.
Проблемы правового регулирования отношений по участию в долевом оительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости иссле-вались в трудах таких авторов, как: Е.Х. Акчулпанова, О.М. Антипина, В. Ащаулов, Е.П. Згонникова, В.А. Зюзин, O.JI. Капица, А.Н. Королёв, В. Кирсанова, A.M. Кайль, В.А. Ласковый, A.A. Левин, Т.Ю. Майборода, В. Майфат, A.A. Маковская, Н.В. Маркозубова, В.В. Мельник, Б.В. Муравьёв, Н. Подрабинок, Е.И. Павлодский, Д.Е. Потяркин, A.B. Резцова, Л.Г. Сайфулова, В. Сокол, О.Ю. Тархова, В.В Щербинин и др.
Однако комплексных научных исследований, посвященных анализу правово-статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквар-рных домов и (или) иных объектов недвижимости в настоящее время не прово-лось. Все это обусловило выбор темы исследования, определило его цель и за-чи.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе ком-ексного анализа действующих нормативно-правовых актов, правопримени-льной и судебной практики выработать теоретические и практические предло-ния, направленные на совершенствование правового статуса застройщика по говору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных ъектов недвижимости.
На основе намеченной цели поставлены следующие основные задачи:
- исследовать предпосылки становления и развития отношений по участи долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недви мости;
- выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве;
- определить особенности заключения договора участия в долевом стр тельстве;
- выявить требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика договору участия в долевом строительстве;
- исследовать права и обязанности застройщика по договору участия в до вом строительстве;
- определить правовой режим земельного участка, на котором застройщик осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объек недвижимости;
- определить наиболее эффективные способы и меры, обеспечивающие н лежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в левом строительстве;
- выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенство нию действующего законодательства, определяющего правовой статус застр щика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (или) иных объектов недвижимости.
Объектом диссертационного исследования являются общественные от шения, возникающие из договора участия в долевом строительстве многокв тарных домов и иных объектов недвижимости, рассмотренные в теоретическо практическом аспектах.
Предметом диссертационного исследования выступает правовой статус стройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных дом и иных объектов недвижимости в соответствии с нормами действующего росси ского законодательства.
Методологическую основу диссертационного исследования составля совокупность методов научного познания, среди которых ведущее место занима диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социальн экономических процессов, в том числе проистекающих в сфере участия в долев строительстве. В работе также использованы общенаучные методы познания, том числе формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукц гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы (формальн юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и метод системно
ализа). Историко-правовой метод в сочетании со сравнительно-правовым мето-м позволил выявить особенности становления и развития отношений по уча-ю в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов не-ижимости; обосновать целесообразность законодательного закрепления полоний о договоре участия в долевом строительстве в российском праве. Ком-ексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во ём многообразии их связей и отношений. Метод системного анализа позволил ределить место договора участия в долевом строительстве в системе граждан-о-правовых обязательств.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды в ласти гражданского, жилищного, инвестиционного, земельного права, а также ории государства и права и экономической науки.
Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало обходимость обратиться к трудам учёных-юристов в области обязательственно-права, в целом, и договорных обязательств в сфере строительства, в частности, о работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как: А. Брауде, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, K.M. Варшавский, И.А. Приходько, Редкий, JI.C. Таль, С.П. Юшкевич, Е.А. Флейшиц, а также таких видных со-еменных авторов, как Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, B.C. Ем, С. Банковский, А.Г. Калпин, Н.В. Козлова, Н.И. Косякова, П.В. Крашенинников, А. Маковская, А.И. Масляев, А.Ю. Кабалкин, Е.И. Павлодский, Ю.В. Романец, Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Нормативную базу диссертационного исследования составляют Консти-ция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гра-строительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской дерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об астии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не-ижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Россий-ой Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а также угие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие общественные ношения, составляющие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составляет как убликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам, выте-|щим из договоров участия в долевом строительстве, материалы научно-актических конференций и семинаров, а также практика применения законода-льства в сфере заключения и исполнения договоров участия в долевом строи-
тельстве.
Научная новизна диссертационного исследования проявляется в к плексном подходе к исследованию теоретических и практических вопросов п вового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве мно квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Автором установл зависимость правового статуса застройщика по договору участия в долев строительстве и предъявляемых к нему исходя из этого требований от особен стей его участия в организации строительства (создания) многоквартирного до и (или) иного объекта недвижимости. Высказаны предложения, направленные совершенствование порядка изменения его цены; предложен новый подход к ределению момента исполнения застройщиком обязательства по договору. Сф мулированы предложения, направленные на повышение эффективности обес чительных мер исполнения застройщиком обязательств по договору участия в левом строительстве, в том числе предложено введение обязательного страхо ния застройщика за нарушение им своих обязательств.'
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать с дующие теоретические выводы и практические предложения, выносимые на щиту:
1. Выявлено, что правовой статус застройщика по договору участия в до вом строительстве определяется особенностями его участия в организации стр тельства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимо и выполняемых в соответствии с этим функций. Исходя из этого, обосновано, застройщик - это юридическое лицо, обладающее правом привлечения денежн средств участников долевого строительства для строительства (создания) мно квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на принадлежащем ему праве собственности или праве аренды земельном участке. При этом для вып нения функций по организации строительства застройщиком привлекается с циализированная организация-заказчик, которая обеспечивает строительство у занных объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изыскан подготовку проектной документации для их строительства.
В случае совмещения функций по привлечению денежных средств учас ков долевого строительства и организации строительства застройщик выступав качестве застройщика-заказчика. Кроме того, наряду с привлечением денежн средств участников долевого строительства, застройщик может осуществл строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с; стоятельно. В этом случае он выступает в роли застройщика-подрядчика, и
авовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус под-;чика.
2. Обосновано, что существующий порядок изменения цены договора уча-ия в долевом строительстве не гарантирует защиту прав участников долевого . оительства. Исходя из этого, представляется необходимым п. 2 ст. 5 Закона об астии в долевом строительстве изложить в следующей редакции:
«2. Застройщик не вправе требовать увеличения цены договора, а участник левого строительства её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент за-ючения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём де-жных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта доле-го строительства.
При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования за-ойщика, а также оказываемых ему иными лицами услуг, которые нельзя было едусмотреть при заключении договора, застройщик вправе требовать увеличе-я установленной цены, а при отказе участника долевого строительства выпол-ть это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 Граж-нского кодекса Российской Федерации».
3. Установлено, что положение ст. 12 Закона об участии в долевом строительст-, в соответствии с которым обязательства застройщика считаются исполненными момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о пе-даче объекта долевого строительства, входит в прямое противоречие с общими ложениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ об исполнении обязательств, и оправданно ущемляет права и законные интересы участников долевого строи-льства. Обязательство застройщика должно считаться выполненным по факту о надлежащего исполнения, а не по факту подписания передаточного акта или
:ого-либо иного документа о передаче объекта долевого строительства, по-ольку помимо подписания передаточного акта, застройщик также обязан обес-ечить фактическую передачу объекта долевого строительства в установленный в говоре срок и надлежащего качества, а также обеспечить регистрацию права соб-венности на объект долевого строительства участниками долевого строительст-. Только после исполнения всех обязанностей застройщика по договору можно сти речь о надлежащем исполнении застройщиком своего обязательства и о рекращении данного обязательства надлежащим исполнением. В этой связи . 12 Закона об участии в долевом строительстве требует соответствующей кор-ектировки.
4. В целях повышения гарантий защиты прав участников долевого стро тельства в Законе об участии в долевом строительстве необходимо предусмотре положение о том, что в случае принятия участником долевого строительства об екта долевого строительства, не соответствующего условиям договора, в том чи ле в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте или ин документе о передаче объекта долевого строительства, это не является основан ем для освобождения застройщика от ответственности за ненадлежащее исполн ние договора.
5. Выявлено, что в случае, когда застройщик не является собственником з мельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, возможное реализации требований жилищного законодательства об обращении в собстве ность участников долевого строительства данного земельного участка гарантир вана действующим законодательством только, если земля находится в государс венной или муниципальной собственности.
В случае же если земля находится в частной собственности и принадлеж застройщику на праве аренды, исполнение требования ст. 36 ЖК РФ об обращ нии в собственность участников долевого строительства земельного участка котором построен многоквартирный дом, входит в прямое противоречие с осно ными конституционными принципами и положениями гражданского законод тельства, поскольку в частных правоотношениях нельзя обязать собственни лишиться своего права собственности, даже путем ее продажи.
Во избежание споров с определением судьбы земельного участка, на которо построен многоквартирный дом, целесообразно предусмотреть в Законе об уч стии в долевом строительстве положение о том, что в случае, если застройщ привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома, з мельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирно дома должен принадлежать застройщику на праве собственности или передан з стройщику в аренду из государственной или муниципальной собственности.
6. В работе обоснована необходимость внесения в Закон об участии в дол вом строительстве нормы, предусматривающей, что в случае, если договоро участия в долевом строительстве не определено передаваемое участникам долев го строительства право на земельный участок, на котором построен (создан) об ект недвижимости, не являющийся многоквартирным домом, к участникам дол вого строительства переходит то же право на земельный участок, занятый таки объектом и необходимый для его использования, которое принадлежало застро щику при создании такого объекта недвижимости.
7. Обоснована необходимость корректировки положения, определенного в . 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, которое предусматривает раво участника долевого строительства на расторжение договора в случае, если стройщик при досрочном прекращении поручительства, не заключит новый до-вор поручительства в течение 15 дней. В данном случае законодатель не учел го, что в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве
сполнение обязательств застройщика может быть обеспечено не только поручи-ельством банка, но и залогом имущества. Таким образом, при прекращении до-вора поручительства, который обеспечивал обязательство застройщика, в слу-ае невозможности заключить новый договор поручительства в установленный соном срок, и при наличии имущества, которое может выступать предметом за-ога, застройщик вправе прибегнуть к залогу как к способу обеспечения исполне-ия своего обязательства, что позволит избежать требований о расторжении дого-ора.
8. Установлено, что строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) ной объект недвижимости, который указан в ст. 13 Закона об участии в долевом троительстве в качестве предмета залога, сам по себе предметом залога не явля-тся, а приобретает такой статус с момента государственной регистрации создан-ого объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, что по-воляет индивидуализировать предмет залога.
9. В целях обеспечения реальной защиты прав и законных интересов участ-иков долевого строительства обоснована необходимость введения обязательного трахования гражданской ответственности застройщика за любые случаи неис-олнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по договору
астия в долевом строительстве. Таким образом, страхование должно быть уста-овлено не только на случаи причинения вреда вследствие недостатков объекта олевого строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки исполнения астройщиком своего обязательства.
При этом в качестве обязательного требования для возникновения права за-тройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства, в аконе об участии в долевом строительстве должна быть предусмотрена обязан-ость застройщика опубликовать, разместить и (или) предоставить данные о стра-овой организации, которая согласна заключить с застройщиком договор страхо-ания его ответственности.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследо-ания заключается в том, что в условиях отсутствия работ, направленных на
комплексное исследование проблем правового статуса застройщика по догово участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объект недвижимости, полученные выводы и сформулированные на их основе практи ские предложения будут способствовать дальнейшему развитию знаний в указ« ной области. Сформулированные в диссертации выводы и предложения, мог быть использованы для разработки новых и совершенствования действующ норм, определяющих правовой статус застройщика по договору участия в до вом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимое в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования. Основные положения и вывод сформулированные в диссертации, были обсуждены на заседаниях кафедры ча ного права юридического факультета Института экономики, управления и пра Российского государственного гуманитарного университета, использованы авт ром в учебном процессе Российского государственного гуманитарного универс тета, а также в Некоммерческом Партнерстве «ИНОТ» при чтении лекций и пр ведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное п во». На основе результатов исследования подготовлены и опубликованы восе научных публикаций автора.
Структура диссертации предопределена содержанием темы, обусловле целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка точников и литературы.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность избранной темы, выявляется с стояние её научной разработанности, определяются цель, задачи, объект, предм методологические, теоретические и нормативные основы диссертационного и следования, выявляется научная новизна, теоретическая и практическая знач мость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, пр водятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.
В первой главе - «Правовая конструкция договора участия в долев строительстве» - рассматриваются историко-правовые аспекты отношений участию в долевом строительстве, определяется правовая природа договора уч стия в долевом строительстве, а также выявляются особенности его заключения.
Первый параграф - «Становление и развитие законодательства, регул рующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирнь
мов и (или) иных объектов недвижимости» - посвящен выявлению предпо-шок возникновения, а также особенностей развития отношений по участию в доле-м строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
На основе исторической ретроспективы гражданского и жилищного законо-тельства сделан вывод о том, что предпосылки возникновения таких отношений ожились в дореволюционный период и были связаны с развитием отношений в ере строительства жилья и иных объектов недвижимости с привлечением . оительных организаций, которые оформлялись договорами строительного дряда, В советский период важную роль в становлении отношений по участию долевом строительстве сыграло также развитие такой формы участия граждан в . оительстве жилья как жилищная кооперация, посредством которой обеспечи-ось решение жилищной проблемы. Финансирование строительства жилья уществлялось путём привлечения денежных средств граждан, нуждающихся в учшении жилищных условий, и, с этой точки зрения, отношения между граж-нами и организациями жилищной кооперации, в определённой степени, пред-ествовали отношениям по участию в долевом строительстве, заложив основу ■[ их дальнейшего формирования.
Отношения по участию в долевом строительстве в их современном понима-и возникли лишь в начале 90-х гг. XX века. На данном этапе был пересмотрен дход к решению жилищной проблемы. В целях строительства жилья стали при-екаться средства частных инвесторов, что и послужило основой для отношений участию в долевом строительстве. При этом на основе анализа действующих рмативно-правовых актов, регулирующих отношения по участию в долевом . оительстве, в том числе внесённых в них изменений и дополнений, предложе-периодизация нормативно-правового регулирования отношений в данной сфе-, включающая в себя три этапа. Автор отмечает, что на первом этапе основу рмативно-правового регулирования отношений по участию в долевом строи-льстве составили общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательст-: и договорах, а также нормы инвестиционного законодательства. Заключая до-вор участия в долевом строительстве, стороны исходили, прежде всего, из инципа свободы договора, который реализуется не только в свободе заюноче-ия договора, но и в свободе выбора наиболее оптимальной для себя договорной одели, в том числе непоименованной в Гражданском кодексе РФ и иных право-IX актах. Второй этап характеризуется окончательным оформлением отношений рассматриваемой сфере и связан с принятием в 2004 г. специального норматив-о-правового акта - Закона об участии в долевом строительстве, в котором закре-
плено понятие договора участия в долевом строительстве и его структура, опр делены требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика. Трет1 этап, продолжающийся в настоящее время, связан с переосмыслением подхода регулированию отношений по участию в долевом строительстве и внесением, и ходя из этого, в 2006 г. кардинальных изменений и дополнений в Закон об уч стии в долевом строительстве, позволивших укрепить позицию участников дол вого строительства, усилить механизм их гражданско-правовой защиты.
Во втором параграфе - «Правовая природа договора участия в долево строительстве» - раскрывается правовая сущность договора участия в долево строительстве, определяется его место в системе гражданско-правовых обяз тельств.
Для выяснения правовой природы договора участия в долевом строительст даётся его характеристика с точки зрения основных классификаций гражданск правовых договоров. Автор приходит к выводу, что исследуемый договор являе ся двусторонним, так как представляет собой соглашение двух взаимно обяза ных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредито и должника одновременно; возмездным, учитывая, что сущностной чертой тако договора выступает его направленность на привлечение денежных средств в о мен на предоставление объекта долевого строительства в построенном мног квартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Автор опровергает подход, согласно которому договор участия в долево строительстве является консенсуальным, отмечая, что его нельзя отнести ни к к тегории консенсуальных, ни к категории реальных договоров. Сделан вывод, ч договор участия в долевом строительстве входит в особую категорию договоро выделенных п. 3 ст. 433 ГК РФ, которые считаются заключёнными с момента государственной регистрации.
В работе обосновывается вывод о том, что договор участия в долевом стро тельстве с участием гражданина, который заключает его исключительно для ли ных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением пре принимательской деятельности, относится к категории публичных договоров договоров присоединения.
Определяя место договора участия в долевом строительстве в системе ро сийского гражданского права, автор проводит его соотношение со смежны гражданско-правовыми обязательствами - инвестиционным договором, догов рами строительного подряда, простого товарищества, продажи недвижимост агентирования. Исходя из этого, в работе сделан вывод, что договор участия в д
вом строительстве является самостоятельным договорным типом - его нельзя нести в качестве отдельного вида ни к обязательствам по выполнению работ, ни обязательствам по оказанию услуг, ни к обязательствам по передаче имущества собственность, хотя, определённые черты таких обязательств ему, безусловно, исущи. Автор подчеркивает, что правовая природа договора участия в долевом роительстве определена спецификой правового статуса застройщика, который, 1ступая в различных правовых качествах, вправе как оказывать услуги по орга-зации строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости астройщик-заказчик), так и непосредственно выполнять связанные с таким . оительством работы (застройщик-подрядчик); а также особенностью объекта левого строительства.
Третий параграф - «Особенности заключения договора участия в доле-м строительстве» - посвящен определению требований, предъявляемых к за-ючению договора участия в долевом строительстве , в частности к его сущест-нным условиям и форме, исследованию проблем государственной регистрации кого договора, которая направлена на укрепление механизма правовой защиты о сторон.
В работе отмечается, что порядок заключения договора участия в долевом оительстве определяется спецификой его правовой природы. Учитывая пуб-чный характер такого договора, застройщик не вправе отказаться от его заклю-ния при наличии возможности предоставить участнику долевого строительства ответствующие услуги, выполнить для него определённые работы. Заключение говора участия в долевом строительстве носит для застройщика обязательный рактер.
В параграфе установлено, что предмет договора участия в долевом строи-льстве образуют два элемента: во-первых, действия обязанных сторон - за-ойщика и участника долевого строительства (юридический элемент предмета); -вторых, объект долевого строительства, который должен быть передан участку долевого строительства после разрешения на ввод многоквартирного дома и ли) иного объекта недвижимости в эксплуатацию (материальный элемент пред-ета).
Автор приходит к выводу, что юридический элемент предмета договора лючает два рода действий обязанных сторон: во-первых, самостоятельные либо привлечением иных лиц действия застройщика по строительству многоквартир-го дома или иного объекта недвижимости и его передача после разрешения на од в эксплуатацию участнику долевого строительства; во-вторых, действия уча-
стника долевого строительства по уплате застройщику обусловленной договоро цены и принятию объекта долевого строительства. Материальный элемент пре мета договора составляет объект долевого строительства - жилое и (или) нежил помещение, доля в общем имуществе многоквартирного дома и (или) иного об екта недвижимости, подлежащие передаче застройщиком участнику долево строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоква тарного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в его состав, исключением объектов производственного назначения.
Обоснован вывод, что самостоятельным предметом договора участия в дол вом строительстве не могут быть многоквартирный дом и (или) иной объект н движимости как единые объекты. В противном случае заключенный сторона договор не может рассматриваться в качестве договора участия в долевом стро тельстве.
В результате исследования условия о цене договора участия в долев строительстве, автор приходит к выводу, что, несмотря на публичный характ такого договора, особенность объекта долевого строительства не позволяет при определении применять правило п. 2 ст. 426 ГК РФ, обязывающее застройщи устанавливать одинаковые для всех граждан-участников долевого строительст условия. Автор отмечает, что при определении цены конкретного договора з стройщик вправе учитывать индивидуальные особенности объекта долево строительства (этаж, вид из окна и др.), а также срок заключения такого договор
Выявлено, что существующий порядок изменения цены договора участия долевом строительстве не гарантирует защиту прав участников долевого стро тельства. Исходя из этого, представляется необходимым в п. 2 ст. 5 Закона об уч стии в долевом строительстве внести изменения, согласно которым застройщ не вправе требовать увеличения цены договора, а участник долевого строительс ва её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора и ключалась возможность предусмотреть полный объём денежных средств на в мещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. А тор также предлагает закрепить, что при существенном возрастании стоимос материалов и оборудования застройщика, а также оказываемых ему иными лиц ми услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, з стройщик вправе требовать увеличения установленной цены, а при отказе уча ника долевого строительства выполнить это требование - расторжения договор соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
В диссертации выявлено, что в п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строи-льстве, в котором установлена обязанность застройщика зарегистрировать до-вор участия в долевом строительстве, не определены сроки подачи документов государственную регистрацию такого договора и не предусмотрена ответст-нность за их нарушение, что дает возможность недобросовестным застройщи-[ откладывать на неопределенное время выполнение данного действия, и моет привести к заключению договоров в отношении одного и того же объекта до-вого строительства разных лиц. Автор подчёркивает, что возможность государ-венной регистрации сделки по решению суда в случае уклонения одной из стон от ее государственной регистрации и взыскания убытков с виновной стороны пряжена со сложностью доказывания в суде наличия убытков, вызванных за-ржкой государственной регистрации сделки, и определением размера убытков, сходя из этого, предложено п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве полнить положением, согласно которому стороны договора участия в долевом 1 оительстве обязаны представить на государственную регистрацию договор астия в долевом строительстве в органы, осуществляющие государственную ре-страцию, в течение десяти дней со дня его подписания. При этом обосновыва-ся необходимость введения на законодательном уровне нормы, предусматри-ющей ответственность стороны, уклоняющейся от государственной регистра-и договора, в форме законной неустойки (пени). Это позволит усовершенство-ть механизм защиты нарушаемых прав участников долевого строительства.
Во второй главе - «Содержание правового статуса застройщика по дого-ру участия в долевом строительстве» - выявляются требования, предъявляете к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строитель--е, исследуются его права и обязанности по договору, определяется правовой жим земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквар-рных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В первом параграфе - «Требования, предъявляемые к правовому стату-застройщика по договору участия в долевом строительстве» - проведён ализ системы требований, предъявляемых к правовому статусу застройщика в ответствии с нормами действующего российского законодательства.
В результате проведённого в параграфе исследования автором выявлено, что авовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве опре-ляется особенностями его участия в организации строительства (создания) мно-квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и выполняемых в соот-тствии с этим функций. Исходя из этого, обосновано, что застройщик - это
юридическое лицо, обладающее правом привлечения денежных средств участ ков долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного до и (или) иного объекта недвижимости на принадлежащем ему на праве собств ности или праве аренды земельном участке. При этом для выполнения функц по организации строительства застройщиком привлекается специализирован организация-заказчик, которая обеспечивает строительство указанных объек недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку прое ной документации для их строительства.
В случае совмещения функций по привлечению денежных средств участ ков долевого строительства и организации строительства застройщик выступае качестве застройщика-заказчика. Кроме того, наряду с привлечением денежн средств участников долевого строительства, застройщик может осуществл строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости сг стоятельно. В этом случае он выступает в роли застройщика-подрядчика, и правовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус п рядчика.
Анализируя требования, предъявляемые к застройщику, самостоятельно о ществляющему строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта движимости, автор обращается к исследованию проблемы, связанной с отмен лицензирования в сфере строительства и переходом к саморегулированию. С лан вывод, что переход к саморегулированию в сфере строительства вызван с жившимся в настоящее время положением, при котором система действующ государственного регулирования строительной деятельности оказалась неэфф тивной в вопросах обеспечения прав потребителей и надзора за качеством стр тельства. Применительно к рассматриваемой в параграфе проблеме, исследов понятие, сущность и цели саморегулирования; выявлена специфика правов статуса саморегулируемых организаций и членства в них.
В работе также исследованы требования, предъявляемые к финансовой тойчивости деятельности застройщика, определены нормативы её оценки.
Во втором параграфе - «Права и обязанности застройщика по догов участия в долевом строительстве» - автор обращает внимание, на то, что пр и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве раз ляет такая процедура как ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта движимости в эксплуатацию. Исходя из этого, сделан вывод, что права и обяз ности застройщика следует дифференцировать на две группы - права и обязан
и застройщика до ввода указанного объекта недвижимости в эксплуатацию и, ответственно, - после ввода в эксплуатацию такого объекта.
Анализируя обязанность застройщика по целевому использованию денежных едств, привлекаемых со стороны участников долевого строительства, автором елан вывод о том, что при строительстве многоквартирных домов и иных объ-тов недвижимости на застройщика возлагаются дополнительные обязанности, торые требуют с его стороны дополнительных финансовых вложений. К числу их обязанностей, по мнению автора, следует отнести: безвозмездную передачу шципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижи-сти, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструкту-I, благоустройство прилегающих территорий и др.
В работе обращено внимание на то, что обязанность застройщика получить решение на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости эксплуатацию не возникает из договорных отношений между застройщиком и астником долевого строительства, а представляет собой императивное требова-е закона, направленное, в первую очередь, на защиту публичных интересов. В язи с этим, участник долевого строительства не может обязать застройщика поить разрешение на ввод данного объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязатель-ва застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами пе-даточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительст-. Однако подобная формулировка закона входит в прямое противоречие с об-ими положениями гражданского законодательства об исполнении обязательств, неоправданно ущемляет права и законные интересы участников долевого строи-льства. Обязательство может считаться выполненным по факту его надлежаще-исполнения, как это предусмотрено ст. 309 ГК РФ, а не по факту подписания редаточного акта или какого-либо иного документа о передаче объекта долево-строительства.
Помимо подписания передаточного акта, застройщик также обязан обеспе-ть фактическую передачу объекта долевого строительства в установленный в говоре срок и надлежащего качества, а также обеспечить регистрацию права соб-венности на объект долевого строительства участниками долевого строительст-. Только после исполнения всех обязанностей застройщика по договору можно ста речь о надлежащем исполнении застройщиком своего обязательства и о екращении данного обязательства надлежащим исполнением. В этой связи
ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве требует соответствующей ко рсктировки.
В целях повышения гарантий защиты прав участников долевого строительс ва в Законе об участии в долевом строительстве необходимо предусмотреть п ложение о том, что в случае принятия участником долевого строительства объе та долевого строительства, не соответствующего условиям договора, в том чис в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте или ином д кументе о передаче объекта долевого строительства, это не является основани для освобождения застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнен договора.
В случае, когда многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимое построен, и застройщиком получено разрешение на ввод данного объекта в э плуатацию, но застройщик уклоняется от выполнения обязанности по переда участнику объекта долевого строительства, представляется целесообразным п дусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве право участника долев го строительства в судебном порядке требовать признания за ним права собстве ности на объект долевого строительства. Подобная мера будет выступать как ме принуждения застройщика к надлежащему исполнению своего обязательства.
В третьем параграфе - «Правовой режим земельного участка, на ко ром осуществляется долевое строительство многоквартирных домов и (ил иных объектов недвижимости» - определены права застройщика в отношен земельного участка, на котором может быть осуществлено долевое строительст а также особенности перехода прав в отношении земельного участка к участ кам долевого строительства.
Проведенный анализ действующего гражданского, земельного, а также лищного законодательства позволил сделать вывод о том, что судьба земельно участка, на котором построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объе недвижимости зависит, во-первых, от прав застройщика в отношении этого мельного участка, а, во-вторых, от характера возводимого строительного объект
В работе сделан вывод о том, что в случае, когда застройщик не являе собственником земельного участка, на котором возводится многоквартирный д возможность реализации требований жилищного законодательства об обращен в собственность участников долевого строительства данного земельного учас гарантирована действующим законодательством только, если земля находите государственной или муниципальной собственности.
В случае же, если земля находится в частной собственности и принадлежит астройщику на праве аренды, исполнение требования ст. 36 ЖК РФ об обраще-ии в собственность участников долевого строительства земельного участка, на отором построен многоквартирный дом, входит в прямое противоречие с основ-ыми конституционными принципами и положениями гражданского законода-ельства, поскольку в частных правоотношениях нельзя обязать собственника ишиться своего права собственности, даже путем ее продажи.
Во избежание споров с определением судьбы земельного участка, на котором остроен многоквартирный дом, целесообразно предусмотреть в Законе об уча-тии в долевом строительстве положение о том, что в случае, если застройщик ривлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома, зе-ельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного ома, должен принадлежать застройщику на праве собственности или передан за-тройщику в аренду из государственной или муниципальной собственности.
В работе обоснована необходимость внесения в Закон об участии в долевом троительстве нормы, предусматривающей, что в случае, если договором участия долевом строительстве не определено передаваемое участникам долевого строи-ельства право на земельный участок, на котором построен (создан) объект не-вижимости, не являющийся многоквартирным домом, к участникам долевого юительства переходит то же право на земельный участок, занятый таким объ-том и необходимый для его использования, которое принадлежало застройщику ри создании такого объекта недвижимости.
Третья глава - «Правовые механизмы, обеспечивающие надлежащее ис-олнение застройщиком договора участия в долевом строительстве» - посвя-ена определению наиболее эффективных способов и мер, обеспечивающих над-ежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в до-евом строительстве. С этой целью в работе исследованы установленные законом оследствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в доле-ом строительстве, способы обеспечения исполнения обязательств застройщика о договору участия в долевом строительстве, и обоснована необходимость стра-ования ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом юительстве.
В первом параграфе - «Правовые последствия нарушения застройщи-ом обязательства по договору участия в долевом строительстве» - исследо-аны установленные в законе меры принуждения, меры оперативного воздейст-
вия, а также меры ответственности, которые могут быть применены к застройщ ку, нарушившему свои обязанности по договору.
При этом в работе обращено внимание, что среди правовых последствий н рушения застройщиком своих обязательств, мерам принуждения должна быть о ведена особая роль, поскольку указанные меры позволяют защитить не тольк права участников долевого строительства (как и иные меры, в том числе меры о ветственности), но и их законные интересы, которые выражаются не только возможности и гарантированности полного возмещения убытков, в результате н рушения застройщиком своего обязательства, но и в возможности получить р альное исполнение, что важнее, когда речь идет о строительстве дорогостояще объекта.
В работе отмечено, что среди мер оперативного воздействия на нарушивше свои обязательства застройщика особое место занимает расторжение договора инициативе участника долевого строительства. Данная мера оперативного во действия создает дополнительные гарантии защиты прав участников долево строительства от действий недобросовестного застройщика, однако ее примен ние на практике нередко создает правовую коллизию, когда удовлетворение тр бований одних участников долевого строительства, в случае нарушения застро щиком своих обязательств, может повлечь невозможность надлежащего исполн ния застройщиком своих обязательств перед другими участниками. Компроми сом в разрешении данной правовой коллизии может быть признан вывод о то что право на односторонний отказ от исполнения договора должно применять только в случаях, когда подобная мера является единственно возможной мер защиты права участника долевого строительства.
В этой связи обоснована необходимость корректировки положения, опред ленного в п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, которое пред сматривает право участника долевого строительства на расторжение договора случае, если застройщик при досрочном прекращении поручительства, не зак. чит новый договор поручительства в течение 15 дней. В данном случае законо тель не учел того, что в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долев строительстве исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено только поручительством банка, но и залогом имущества. Таким образом, при п кращении договора поручительства, который обеспечивал обязательство стройщика, в случае невозможности заключить новый договор поручительств установленный законом срок, и при наличии имущества, которое может выс пать предметом залога, застройщик вправе прибегнуть к залогу как к спосо
беспечения исполнения своего обязательства, что позволит избежать требований расторжении договора.
В работе отмечено, что реализация предусмотренного п. 1 ст. 9 Закона об частии в долевом строительстве права участника долевого строительства в одно-ороннем порядке отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке в чае выявления существенного нарушения требований к качеству объекта доле-го строительства может привести к негативным последствиям для участника олевого строительства в случае, если мнения такого участника и застройщика в тношении существенности нарушения требований о качестве построенного объ-та не совпадут. Если впоследствии суд откажется признать допущенные нару-ения застройщиком существенными, участник долевого строительства, отка-вшийся от исполнения договора, сам, таким образом, может превратиться в стону, нарушившую договор. В связи с этим, в целях повышения гарантий защиты ав сторон договора участия в долевом строительстве и предотвращения воз-ожных правовых коллизий в работе обосновано, что расторжение договора, в чае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта левого строительства, должно реализовываться только в судебном порядке.
Выявлено, что Закон об участии в долевом строительстве максимальным об-ом использует меры имущественной ответственности, предусмотренные граж-нским законодательством, для защиты прав и интересов сторон договора уча-ия в долевом строительстве. Однако все указанные меры в совокупности не мо-в полной ]^ере гарантировать защиту нарушенных прав участников долевого роительства. Это связано, в частности, с тем, что убытки, которые несет участ-к долевого строительства, в случае нарушения застройщиком своих обяза-льств, могут быть весьма значительными, особенно в периоды резкого подъема н на объекты недвижимости, и, защита участников долевого строительства, ожет существенно подорвать финансовую устойчивость застройщика. Таким об-ом, без использования иных путей финансирования, застройщик не сможет шолнить свои обязанности по полному возмещению убытков перед всеми заин-ресованными. участниками долевого строительства.
Во втором параграфе - «Обеспечение исполнения обязательств застрой-ика по договору участия в долевом строительстве» - исследованы способы еспечения исполнения обязательства застройщиком и определена степень эф-ективности предусмотренных способов для защиты прав участников долевого . оительства.
В работе обосновано, что право залога на строящийся (создаваемый) мно квартирный дом и (или) иной объект недвижимости может возникнуть у участн ков долевого строительства только с момента государственной регистрации пра собственности застройщика на указанные объекты, которые в случае, если строительство не завершено, рассматриваются как объекты незавершенно строительства (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве), а в случ завершения строительства, рассматриваются как жилые или нежилые помещен входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимое (п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом в работе отмечено, что ст. 13 Закона об участии в долевом стро тельстве иначе определяет момент возникновения у участников долевого стро тельства права залога, чем это определено в ст. 341 ГК РФ, которая предусматр вает возникновение права залога с момента заключения договора о залоге ил момента передачи имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, ким образом, возникновение права залога с момента государственной регис ции права собственности залогодателя на имущество, выступающее предмет залога, не согласуется с общими положениями Гражданского кодекса РФ, регул рующими залоговые отношения. Для устранения подобных противоречий об нована необходимость корректировки общей нормы ст. 341 ГК РФ, которую с дует дополнить указанием на то, что право залога, возникающего на основан закона, может возникать с момента, указанного в законе.
Строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект I движимости, который упомянут в ст. 13 Закона об участии в долевом строите стве в качестве предмета залога, сам по себе предметом залога не является, а п обретает такой статус с момента государственной регистрации созданного объ та недвижимости или объекта незавершенного строительства, что позволяет дивидуализировать предмет залога.
Для устранения возможных противоречий, связанных с неоднозначным ределением предмета залога в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве связи с неопределенностью правовой природы строящегося (создаваемого) объ та недвижимости, в Законе об участии в долевом строительстве следует четко ределить, что предметом залога, обеспечивающим исполнение обязательств стройщика по договору участия в долевом строительстве, являются:
- земельный участок, предоставленный для строительства (создания) мно квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых бу находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику
аве собственности, или право аренды на указанный земельный участок, право ora на которые возникает у участников долевого строительства с момента го-дарственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- объект незавершенного строительства, право залога на который возникает у астников долевого строительства с момента государственной регистрации пра-собственности застройщика на такой объект. Застройщик обязан зарегистриро-ть право собственности на объект незавершенного строительства при возникно-нии оснований для обращения взыскания на предмет залога.
- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного ма и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых уществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строи-льства, право залога на которые возникает у участников долевого строительства момента государственной регистрации права собственности застройщика на та-е помещения.
В работе обосновано, что в правоотношениях, связанных с участием в доле-м строительстве, возможность использования предусмотренных законом залога и поручительства, как обеспечительных мер исполнения обязательств застрой-ика, на практике может быть реализована со значительными ограничениями, не зволяющими в полной мере гарантировать защиту прав участника долевого роительства. В то же время отсутствие эффективных законодательных мер, на-авленных на защиту прав участников долевого строительства от недобросове-ных действий застройщика, может быть восполнено обязательностью страховая ответственности застройщика на случай нарушения им своих обязательств по говору.
В третьем параграфе - «Страхование ответственности застройщика за рушение договора участия в долевом строительстве» - обосновывается едложение о введении обязательного страхования ответственности застройщи-за нарушение договора участия в долевом строительстве.
В работе отмечено, что страхование ответственности застройщика направле-не только на защиту законных интересов участников долевого строительства, и устанавливает определенные гарантии для самих застройщиков, которые в учае неисполнения ими обязательства по долевому строительству и применения ним мер ответственности могут нести значительные убытки. Таким образом, ахование ответственности застройщика позволяет минимизировать риски, свя-ные с возможностью применения мер ответственности к застройщику.
В работе обосновано, что обеспечить реальную защиту прав и законных и терссов участников долевого строительства возможно только путем введения об зательного страхования гражданской ответственности застройщика за любые сл чаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по д говору участия в долевом строительстве. Таким образом, страхование долж быть установлено не только на случаи причинения вреда вследствие недостатк объекта долевого строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки полнения застройщиком своего обязательства.
В работе обоснована необходимость предусмотреть в Законе об участии долевом строительстве обязанность застройщика опубликовать, разместить (или) предоставить данные о страховой организации, которая согласна заключи с застройщиком договор страхования его ответственности, в качестве обязате ного требования для возникновения права застройщика привлекать денежн средства участников долевого строительства, наряду с требованием об опубли вании, размещении и (или) представлении проектной декларации.
В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, излага ся основные выводы, имеющие теоретическое и практическое значение, а та предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли ое отражение в следующих опубликованных работах автора:
Романенкова Н.Д. Требования, предъявляемые к правовому статусу застройщи-по договору участия в долевом строительстве // Экономико-правовое обеспе-ние функционирования хозяйствующих субъектов в России: сборник научных удов по экономике и юриспруденции. - С-Пб.: Межрегиональный институт ономики и права, № 1,2008 - 0,4 п.л.
Романенкова Н.Д. Основания ответственности застройщика по договору уча-ия в долевом строительстве // Актуальные экономико-правовые проблемы со-еменной экономики России. Вып. 4 -М.: ИНИОН РАН, 2008- 0,5 п.л. Романенкова Н.Д. К вопросу о страховании ответственности застройщика нарушение договора участия в долевом строительстве // Юриспруденция, •13, 2009. - 0,5 пл.
Романенкова Н.Д. Права застройщика в отношении земельного участка, на ко-ром осуществляется создание объекта долевого строительства // Право: теория практика. - 2009. - № 1 (114). - 0,3 п.л.
Романенкова Н.Д. К вопросу о цене договора участия в долевом строительстве Вопросы гуманитарных наук. № 2(40). 2009 - 0,3 п.л.
Романенкова Н.Д. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика договору долевого участия в строительстве // Сборник докладов участников IV жрегиональной научно-практической конференции «Актуальные вопросы есте-веннонаучных, гуманитарных и социально-экономических дисциплин». - Геор-евск, 2009.- 0,3 пл.
Романенкова Н.Д. Предмет залога, обеспечивающего исполнение обязательств стройщика по договору долевого участия в строительстве // Юридические нау-. № 2 (36). 2009. - 0,5 пл. (в печати)
Романенкова Н.Д. К вопросу об обязанностях застройщика до ввода многоквар-рных домов и иных объектов недвижимости в эксплуатацию по договору уча-ия в долевом строительстве // Вестник РГГУ. Серия «Юриспруденция». - 2009. -11.-0,4 пл. (в печати).
Заказ №1014. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз.
Отпечатано в ООО «Петроруш» г. Москва, ул. Палиха-2а, тел. 250-92-06 www.postator.ru
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Романенкова, Наталья Дмитриевна, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА I. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
1.1. Становление и развитие законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
1.2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве.
1.3. Особенности заключения договора участия в долевом строительстве.
ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
2.1. Требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве.
2.2. Права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве.
2.3. Правовой режим земельного участка, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ НАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
3.1. Правовые последствия нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве.
3.2. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
3.3. Страхование ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости"
Актуальность темы исследования. Отношения по участию в долевом строительстве прошли противоречивые этапы становления. Отказ от монопольного государственного подхода к решению жилищных проблем граждан и строительства объектов социального, культурного, бытового и иного подобного назначения послужил поводом к активному развитию частных отношений в сфере жилищного строительства, а также строительстве иных объектов недвижимости. При этом наиболее оптимальным путем приобретения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями жилых и нежилых помещений явилось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные отношения фактически сложились раньше, чем их самостоятельное законодательное регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законодательстве правовых конструкциях, а также принципе свободы договора, который позволяет сторонам заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
В то же время подобная свобода договора имела и свои негативные последствия. Отсутствие четкого законодательного регулирования отношений по участию в долевом строительстве не позволяло в полной мере защитить права и законные интересы «слабой стороны» данного правоотношения, то есть участников долевого строительства, что привело, в конечном итоге, к массовым злоупотреблениям со стороны застройщиков и появлению общественных движений «обманутых дольщиков».
Уязвимость участников долевого строительства, вне зависимости от того, являются ли они гражданами или юридическими лицами, проявляется в том, что, внеся денежные средства в строительство объекта недвижимости, они практически не могут влиять на реальное исполнение застройщиком принятых на себя обязательств. В связи с этим, одной из актуальных проблем гражданско-правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве является поиск эффективных механизмов защиты «слабой стороны» этих правоотношений.
В целях решения указанных выше проблем в 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных 3 домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
12 законодательные акты Российской Федерации» {далее — Закон об участии в долевом строительстве). Данный нормативный акт определяет правовой статус застройщика, устанавливая требования, предъявляемые к застройщику, круг его прав и обязанностей, а также ответственность застройщика за нарушение его обязательств, что служит предпосылкой для становления нормальных правоотношений в сфере долевого строительства. Четкое определение правового статуса застройщика позволяет решить целый ряд проблем, существующих на строительном рынке, в том числе способствует ликвидации фирм-однодневок и защите, таким образом, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.
Однако положения указанного закона, призванные максимальным образом защитить права участников долевого строительства, вошли в противоречие с интересами застройщиков, которые продолжали использовать иные договорные конструкции, отказываясь приобретать правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве. Нерешенным оказался целый ряд проблем, в том числе, связанных с необходимостью уточнения требований, предъявляемых к правовому статусу застройщика, а также эффективностью предусмотренных законом способов и мер, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Несмотря на внесение в 2006 году существенных изменений и дополнений в Закон об участии в долевом строительстве , ситуация не сильно изменилась, и статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом строительстве на строительном рынке очень мала и составляет всего
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с поел. нзм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (Ч. I). Ст. 40.
2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с поел. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № I (Ч. I). Ст. 40.
3 Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов н иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 30. Ст. 3287.
3%. В то же время концепция Закона об участии в долевом строительстве, в целом, отвечает потребностям регулирования отношений по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и совершенствование правового регулирования данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативного акта.
В последние годы проблемы, возникавшие в сфере долевого строительства, вызвали активный интерес к исследованию договорных отношений в данной сфере. В каждом из этих исследований затрагивались вопросы, в конечном счете, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Эту же цель преследует Закон об участии в долевом строительстве. Однако эффективная защита прав участников долевого строительства не может быть реализована без четкого и согласованного определения правового статуса застройщика как активной стороны рассматриваемого правоотношения, от которого, в итоге, зависит возможность достижения участниками долевого строительства своих интересов, связанных с приобретением права собственности на жилые или нежилые помещения, входящие в состав построенного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Все сказанное выше свидетельствует о несомненной актуальности исследования правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве, что обусловило выбор темы и основных направлений исследования.
Состояние научной разработанности темы. Несмотря на то, что регулирование отношений по участию в долевом строительстве является новеллой современного российского законодательства, такие отношения выступают объектом пристального внимания отечественных учёных-юристов.
Проблемы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости исследовались в трудах таких авторов, как: Е.Х. Акчулпанова, О.М. Антипина, А.В. Ащаулов, Е.П. Згонникова, В.А. Зюзин, O.JI. Капица,
A.Н. Королёв, Е.В. Кирсанова, A.M. Кайль, В.А. Ласковый, А.А. Левин, Т.Ю. Майборода, А.В. Майфат, А.А. Маковская, Н.В. Маркозубова,
B.В. Мельник, Б.В. Муравьёв, Е.Н. Подрабинок, Е.И. Павлодский,
Д.Е. Потяркин, А.В. Резцова, Л.Г. Сайфулова, П.В. Сокол, О.Ю. Тархова, В.В Щербинин и др.
Однако комплексных научных исследований, посвященных анализу правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в настоящее время не проводилось. Все это обусловило выбор темы исследования, определило его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих нормативно-правовых актов, правоприменительной и судебной практики выработать теоретические и практические предложения, направленные на совершенствование правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
На основе намеченной цели поставлены следующие основные задачи:
- исследовать предпосылки становления и развития отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве;
- определить особенности заключения договора участия в долевом строительстве;
- выявить требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика по договору участия в долевом строительстве;
- исследовать права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
- определить правовой режим земельного участка, на котором застройщиком осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- определить наиболее эффективные способы и меры, обеспечивающие надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве;
- выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, определяющего правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом диссертационного исследования выступает правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с нормами действующего российского законодательства.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет совокупность методов научного познания, среди которых ведущее место занимает диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе проистекающих в сфере участия в долевом строительстве. В работе также использованы общенаучные методы познания, в том числе формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы (формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и метод системного анализа). Историко-правовой метод в сочетании со сравнительно-правовым методом позволил выявить особенности становления и развития отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; обосновать целесообразность законодательного закрепления положений о договоре участия в долевом строительстве в российском праве. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Метод системного анализа позволил определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды в области гражданского, жилищного, инвестиционного, земельного права, а также теории государства и права и экономической науки.
Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам учёных-юристов в области обяза7 тельственного права, в целом, и договорных обязательств в сфере строительства, в частности. Это работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как: И.А. Брауде, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, К.М. Варшавский, И.А. Приходько, П. Редкий, JI.C. Таль, С.П. Юшкевич, Е.А. Флейшиц, а также таких видных современных авторов, как Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, B.C. Ем, С.С. Занковский, А.Г. Калпин, Н.В. Козлова, Н.И. Косякова, П.В. Крашенинников, А.А. Маковская, А.И. Масляев, А.Ю. Кабалкин, Е.И. Павлодский, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Нормативную базу диссертационного исследования составляют Конституция Российской Федерации1, Гражданский кодекс Российской Федерации {далее также - ГК РФ), Градостроительный кодекс Российской Федерации3 {далее также - ГсК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации4 {далее такэ/се - ЖК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации5 {далее такэ/се - ЗК РФ), Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» {далее — Закон об участии в долевом строительстве), а также другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие общественные отношения, составляющие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве, материалы научно-практических конференций и семинаров, а также практика применения законодательства в сфере заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.
1 Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //Российская газета. 1993. 12 декабря.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 № 51- ФЗ (с поел. изм. от 9 февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 № 14-ФЗ (с поел. изм. от 30 декабря 2008 г.)// Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст.16.
4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
Научная новизна диссертационного исследования проявляется в комплексном подходе к исследованию теоретических и практических вопросов правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Автором установлена зависимость правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве и предъявляемых к нему исходя из этого требований от особенностей его участия в организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Высказаны предложения, направленные на совершенствование порядка изменения его цены; предложен новый подход к определению момента исполнения застройщиком обязательства по договору. Сформулированы предложения, направленные на повышение эффективности обеспечительных мер исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе предложено введение обязательного страхования застройщика за нарушение им своих обязательств.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие теоретические выводы и практические предложения, выносимые на защиту:
1. Выявлено, что правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве определяется особенностями его участия в организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и выполняемых в соответствии с этим функций. Исходя из этого, обосновано, что застройщик - это юридическое лицо, обладающее правом привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на принадлежащем ему на праве собственности или праве аренды земельном участке. При этом для выполнения функций по организации строительства застройщиком привлекается специализированная организация-заказчик, которая обеспечивает строительство указанных объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.
В случае совмещения функций по привлечению денежных средств участников долевого строительства и организации строительства застройщик 9 выступает в качестве застройщика-заказчика. Кроме того, наряду с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщик может осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно. В этом случае он выступает в роли застройщика-подрядчика, и его правовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика.
2. Обосновано, что существующий порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве не гарантирует защиту прав участников долевого строительства. Исходя из этого, представляется необходимым п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве изложить в следующей редакции:
2. Застройщик не вправе требовать увеличения цены договора, а участник долевого строительства её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства.
При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования застройщика, а также оказываемых ему иными лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, застройщик вправе требовать увеличения установленной цены, а при отказе участника долевого строительства выполнить это требование — расторжения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации».
3. Установлено, что положение ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, входит в прямое противоречие с общими положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ об исполнении обязательств, и неоправданно ущемляет права и законные интересы участников долевого строительства. Обязательство застройщика должно считаться выполненным по факту его надлежащего исполнения, а не по факту подписания передаточного акта или какого-либо иного документа о передаче объекта долевого строительства, поскольку помимо подписания передаточного акта, застройщик также обязан обеспечить фактическую передачу ю объекта долевого строительства в установленный в договоре срок и надлежащего качества, а также обеспечить регистрацию права собственности на объект долевого строительства участниками долевого строительства. Только после исполнения всех обязанностей застройщика по договору можно вести речь о надлежащем исполнении застройщиком своего обязательства и о прекращении данного обязательства надлежащим исполнением. В этой связи ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве требует соответствующей корректировки.
4. В целях повышения гарантий защиты прав участников долевого строительства в Законе об участии в долевом строительстве необходимо предусмотреть положение о том, что в случае принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства, это не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
5. Выявлено, что в случае, когда застройщик не является собственником земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, возможность реализации требований жилищного законодательства об обращении в собственность участников долевого строительства данного земельного участка гарантирована действующим законодательством только, если земля находится в государственной или муниципальной собственности.
В случае же если земля находится в частной собственности и принадлежит застройщику на праве аренды, исполнение требования ст. 36 ЖК РФ об обращении в собственность участников долевого строительства земельного участка на котором построен многоквартирный дом, входит в прямое противоречие с основными конституционными принципами и положениями гражданского законодательства, поскольку в частных правоотношениях нельзя обязать собственника лишиться своего права собственности, даже путем ее продажи.
Во избежание споров с определением судьбы земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, целесообразно предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве положение о том, что в случае, если и застройщик привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома, земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома должен принадлежать застройщику на праве собственности или передан застройщику в аренду из государственной или муниципальной собственности.
6. В работе обоснована необходимость внесения в Закон об участии в долевом строительстве нормы, предусматривающей, что в случае, если договором участия в долевом строительстве не определено передаваемое участникам долевого строительства право на земельный участок, на котором построен (создан) объект недвижимости, не являющийся многоквартирным домом, к участникам долевого строительства переходит то же право на земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, которое принадлежало застройщику при создании такого объекта недвижимости.
7. Обоснована необходимость корректировки положения, определенного в п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, которое предусматривает право участника долевого строительства на расторжение договора в случае, если застройщик при досрочном прекращении поручительства, не заключит новый договор поручительства в течение 15 дней. В данном случае законодатель не учел того, что в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено не только поручительством банка, но и залогом имущества. Таким образом, при прекращении договора поручительства, который обеспечивал обязательство застройщика, в случае невозможности заключить новый договор поручительства в установленный законом срок, и при наличии имущества, которое может выступать предметом залога, застройщик вправе прибегнуть к залогу как к способу обеспечения исполнения своего обязательства, что позволит избежать требований о расторжении договора.
8. Установлено, что строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, который указан в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в качестве предмета залога, сам по себе предметом залога не является, а приобретает такой статус с момента государственной регистрации созданного объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, что позволяет индивидуализировать предмет залога.
9. В целях обеспечения реальной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства обоснована необходимость введения обязательного страхования гражданской ответственности застройщика за любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, страхование должно быть установлено не только на случаи причинения вреда вследствие недостатков объекта долевого строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки исполнения застройщиком своего обязательства.
При этом в качестве обязательного требования для возникновения права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства, в Законе об участии в долевом строительстве должна быть предусмотрена обязанность застройщика опубликовать, разместить и (или) предоставить данные о страховой организации, которая согласна заключить с застройщиком договор страхования его ответственности.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в условиях отсутствия работ, направленных на комплексное исследование проблем правового статуса застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, полученные выводы и сформулированные на их основе практические предложения будут способствовать дальнейшему развитию знаний в указанной области. Сформулированные в диссертации выводы и предложения, могут быть использованы для разработки новых и совершенствования действующих норм, определяющих правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, сформулированные в диссертации, были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета, использованы автором в учебном процессе Российского государствен
13 ного гуманитарного университета, а также Некоммерческом Партнерстве «ИНОТ» при чтении лекций и проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право». На основе результатов исследования подготовлены и опубликованы восемь научных публикаций автора.
Структура диссертации предопределена содержанием темы, обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка источников и литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Романенкова, Наталья Дмитриевна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Переход к рыночным отношениям обеспечил кардинальные изменения в экономической и социальной сферах российского общества, потребовал применения новых правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга физических и юридических лиц. К числу наиболее востребованных и динамично развивающихся институтов в сфере строительства и, прежде всего, строительства жилищного, относится договор участия в долевом строительстве.
В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн.кв.м., и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%'. Строительство жилья требует значительного ресурсного обеспечения в виде капитальных вложений, развитой материально-технической базы, разработки проектно-сметной документации с целью последующего выполнения строительных работ, наличия подготовленного персонала и др. Договор участия в долевом строительстве призван решить обозначенные проблемы.
Историческая ретроспектива гражданского и жилищного законодательства приводит к выводу о том, что предпосылки возникновения отношений по участию в долевом строительстве сложились в дореволюционный период и были связаны с развитием отношений в сфере строительства жилья и иных объектов недвижимости с привлечением строительных организаций, которые оформлялись договорами строительного подряда. В советский период важную роль в становлении отношений по участию в долевом строительстве сыграло также развитие такой формы участия граждан в строительстве жилья как жилищная кооперация, посредством которой обеспечивалось решение жилищной проблемы. Финансирование строительства жилья осуществлялось путём привлечения денежных средств граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и, с этой точки зрения, отношения между гражданами и организациями жилищной кооперации, в определённой степени, предшествовали отношениям по участию в долевом строительстве, заложив основу для их дальнейшего формирования.
1 Послание Федеральному собранию Российской Федерации Президента России Владимира Путина // Российская газета. 2007. 27 апреля.
Отношения по участию в долевом строительстве в их современном понимании возникли лишь в начале 90-х гг. XX века. На данном этапе был пересмотрен подход к решению жилищной проблемы. В целях строительства жилья стали привлекаться средства частных инвесторов, что и послужило основой для отношений по участию в долевом строительстве. Анализ действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по участию в долевом строительстве, в том числе внесённых в них изменений и дополнений, показал, что периодизация нормативно-правового регулирования отношений в данной сфере включает в себя три этапа. На первом этапе основу нормативно-правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве составили общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах и договорах, а также нормы инвестиционного законодательства. Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны исходили, прежде всего, из принципа свободы договора, который реализуется не только в свободе заключения договора, но и в свободе выбора наиболее оптимальной для себя договорной модели, в том числе непоименованной в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах. Второй этап характеризуется окончательным оформлением отношений в рассматриваемой сфере и связан с принятием в 2004 г. специального нормативно-правового акта - Закона об участии в долевом строительстве, в котором закреплено понятие договора участия в долевом строительстве и его структура, определены требования, предъявляемые к правовому статусу застройщика. Третий этап, продолжающийся в настоящее время, связан с переосмыслением подхода к регулированию отношений по участию в долевом строительстве и внесением, исходя из этого, в 2006 г. кардинальных изменений и дополнений в Закон об участии в долевом строительстве, позволивших укрепить позицию участников долевого строительства, усилить механизм их гражданско-правовой защиты.
Исследование правовой природы договора участия в долевом строительстве приводит к выводу о том, что указанный договор является двусторонним, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что сущностной чертой такого договора выступает его направленность на привлечение денежных
207 средств в обмен на предоставление объекта долевого строительства в построенном многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Представляется неправомерным подход, согласно которому договор участия в долевом строительстве является консенсуальным. Договор участия в долевом строительстве нельзя отнести ни к категории консенсуальных, ни к категории реальных договоров - он входит в особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ГК РФ, которые считаются заключёнными с момента их государственной регистрации.
Проведённое в работе исследование приводит к выводу, что договор участия в долевом строительстве с участием гражданина, который заключает его исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, относится к категории публичных договоров и договоров присоединения.
Выявление соотношения договора участия в долевом строительстве со смежными гражданско-правовыми обязательствами - инвестиционным договором, договорами строительного подряда, простого товарищества, продажи недвижимости, агентирования, приводит к выводу о том, что указанный договор является самостоятельным договорным типом. Договор участия в долевом строительстве нельзя отнести в качестве отдельного вида ни к обязательствам по выполнению работ, ни к обязательствам по оказанию услуг, ни к обязательствам по передаче имущества в собственность, хотя, определённые черты таких обязательств ему, безусловно, присущи. Полагаем, что правовая природа договора участия в долевом строительстве определена спецификой правового статуса застройщика, который, выступая в различных правовых качествах, вправе как оказывать услуги по организации строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (застройщик-заказчик), так и непосредственно выполнять связанные с таким строительством работы (застройщик-подрядчик); а также особенностью объекта долевого строительства.
Представляется, что порядок заключения договора участия в долевом строительстве определяется спецификой его правовой природы. Учитывая публичный характер такого договора, застройщик не вправе отказаться от его заключения при наличии возможности предоставить участнику долевого
208 строительства соответствующие услуги, выполнить для него определённые работы. Заключение договора участия в долевом строительстве носит для застройщика обязательный характер.
В результате исследования существенных условий договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что предмет такого договора образуют два элемента: во-первых, действия обязанных сторон — застройщика и участника долевого строительства (юридический элемент предмета); во-вторых, объект долевого строительства, который должен быть передан участнику долевого строительства после разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию (материальный элемент предмета).
Представляется, что юридический элемент предмета договора включает два рода действий обязанных сторон: во-первых, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства; во-вторых, действия участника долевого строительства по уплате застройщику обусловленной договором цены и принятию объекта долевого строительства. Материальный элемент предмета договора составляет объект долевого строительства - жилое и (или) нежилое помещение, доля в общем имуществе многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, подлежащие передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в его состав, за исключением объектов производственного назначения.
Анализ действующего законодательства приводит к выводу, что самостоятельным предметом договора участия в долевом строительстве не могут быть многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости как единые объекты. В противном случае заключенный сторонами договор не может рассматриваться в качестве договора участия в долевом строительстве.
В результате исследования условия о цене договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что, несмотря на публичный характер такого договора, особенность объекта долевого строительства не позволяет
209 при её определении применять правило п. 2 ст. 426 ГК РФ, обязывающее застройщика устанавливать одинаковые для всех граждан-участников долевого строительства условия. Представляется, что при определении цены конкретного договора застройщик вправе учитывать индивидуальные особенности объекта долевого строительства (этаж, вид из окна и др.), а также срок заключения такого договора.
Анализ действующего российского законодательства приводит к выводу, что существующий порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве не гарантирует защиту прав участников долевого строительства. Исходя из этого, представляется необходимым в п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве внести изменения, согласно которым застройщик не вправе требовать увеличения цены договора, а участник долевого строительства её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Представляется целесообразным также закрепить, что при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования застройщика, а также оказываемых ему иными лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, застройщик вправе требовать увеличения установленной цены, а при отказе участника долевого строительства выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
В результате исследования проблем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве выявлено, что в п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в котором установлена обязанность застройщика зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, не определены сроки подачи документов на государственную регистрацию такого договора и не предусмотрена ответственность за их нарушение, что дает возможность недобросовестным застройщикам откладывать на неопределенное время выполнение данного действия, и может привести к заключению договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства разных лиц. Возможность государственной регистрации сделки по решению суда в случае уклонения одной из сторон от ее государственной регистрации
210 и взыскания убытков с виновной стороны сопряжена со сложностью доказывания в суде наличия убытков, вызванных задержкой государственной регистрации сделки, и определением размера убытков. Исходя из этого, представляется необходимым п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве дополнить положением, согласно которому стороны договора участия в долевом строительстве обязаны представить на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве в органы, осуществляющие государственную регистрацию, в течение десяти дней со дня его подписания. При этом целесообразно также введение на законодательном уровне нормы, предусматривающей ответственность стороны, уклоняющейся от государственной регистрации договора, в форме законной неустойки (пени). Это позволит усовершенствовать механизм защиты нарушаемых прав участников долевого строительства.
Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве определяется особенностями его участия в организации строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и выполняемых в соответствии с этим функций. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что застройщик - это юридическое лицо, обладающее правом привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на принадлежащем ему на праве собственности или праве аренды земельном участке. При этом для выполнения функций по организации строительства застройщиком привлекается специализированная организация-заказчик, которая обеспечивает строительство указанных объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.
В случае совмещения функций по привлечению денежных средств участников долевого строительства и организации строительства застройщик выступает в качестве застройщика-заказчика. Кроме того, наряду с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщик может осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно. В этом случае он выступает в роли застройщика-подрядчика, и его правовой статус должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика.
Исследование проблемы, связанной с отменой лицензирования в сфере строительства и переходом к саморегулированию, приводит к выводу о том, что переход к саморегулированию в сфере строительства вызван сложившимся в настоящее время положением, при котором система действующего государственного регулирования строительной деятельности оказалась неэффективной в вопросах обеспечения прав потребителей и надзора за качеством строительства.
Представляется, что права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве разделяет такая процедура как ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию. Таким образом, права и обязанности застройщика следует дифференцировать на две группы - права и обязанности застройщика до ввода указанного объекта недвижимости в эксплуатацию и, соответственно, - после ввода в эксплуатацию такого объекта.
Анализ обязанности застройщика по целевому использованию денежных средств, привлекаемых со стороны участников долевого строительства, приводит к выводу о том, что при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на застройщика возлагаются дополнительные обязанности, которые требуют с его стороны дополнительных финансовых вложений. Полагаем, что к числу таких обязанностей следует отнести: безвозмездную передачу муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий и др.
Представляется, что обязанность застройщика получить разрешение на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию не возникает из договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства, а представляет собой императивное требование закона, направленное, в первую очередь, на защиту публичных интересов. В связи с этим, участник долевого строительства не может обязать застройщика получить разрешение на ввод данного объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Однако подобная формулировка закона входит в прямое противоречие с общими положениями гражданского законодательства об исполнении обязательств, и неоправданно ущемляет права и законные интересы участников долевого строительства. Обязательство может считаться выполненным по факту его надлежащего исполнения, как это предусмотрено ст. 309 ГК РФ, а не по факту подписания передаточного акта или какого-либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Помимо подписания передаточного акта, застройщик также обязан обеспечить фактическую передачу объекта долевого строительства в установленный в договоре срок и надлежащего качества, а также обеспечить регистрацию права собственности на объект долевого строительства участниками долевого строительства. Только после исполнения всех обязанностей застройщика по договору можно вести речь о надлежащем исполнении застройщиком своего обязательства и о прекращении данного обязательства надлежащим исполнением. В этой связи ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве требует соответствующей корректировки.
В целях повышения гарантий защиты прав участников долевого строительства в Законе об участии в долевом строительстве необходимо предусмотреть положение о том, что в случае принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства, это не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае, когда многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости построен, и застройщиком получено разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от выполнения обязанности по передаче участнику объекта долевого строительства, представляется целесо
213 образным предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве право участника долевого строительства в судебном порядке требовать признания за ним права собственности на объект долевого строительства. Подобная мера будет выступать как мера принуждения застройщика к надлежащему исполнению своего обязательства.
Проведенный анализ действующего гражданского, земельного, а также жилищного законодательства позволил сделать вывод о том, что судьба земельного участка, на котором построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости зависит, во-первых, от прав застройщика в отношении этого земельного участка, а, во-вторых, от характера возводимого строительного объекта.
Представляется, что в случае, когда застройщик не является собственником земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, возможность реализации требований жилищного законодательства об обращении в собственность участников долевого строительства данного земельного участка гарантирована действующим законодательством только, если земля находится в государственной или муниципальной собственности.
В случае же, если земля находится в частной собственности и принадлежит застройщику на праве аренды, исполнение требования ст. 36 ЖК РФ об обращении в собственность участников долевого строительства земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, входит в прямое противоречие с основными конституционными принципами и положениями гражданского законодательства, поскольку в частных правоотношениях нельзя обязать собственника лишиться своего права собственности, даже путем ее продажи.
Во избежание споров с определением судьбы земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, целесообразно предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве положение о том, что в случае, если застройщик привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома, земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, должен принадлежать застройщику на праве собственности или передан застройщику в аренду из государственной или муниципальной собственности.
Представляется необходимым внесение в Закон об участии в долевом строительстве нормы, предусматривающей, что в случае, если договором участия в долевом строительстве не определено передаваемое участникам долевого строительства право на земельный участок, на котором построен (создан) объект недвижимости, не являющийся многоквартирным домом, к участникам долевого строительства переходит то же право на земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, которое принадлежало застройщику при создании такого объекта недвижимости.
В результате анализа правовых последствий нарушения застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве, обращено внимание на то, что среди таких правовых последствий, мерам принуждения должна быть отведена особая роль. Представляется, что указанные меры позволяют защитить не только права участников долевого строительства (как и иные меры, в том числе меры ответственности), но и их законные интересы, которые выражаются не только в возможности и гарантированности полного возмещения убытков, в результате нарушения застройщиком своего обязательства, но и в возможности получить реальное исполнение, что важнее, когда речь идет о строительстве дорогостоящего объекта.
Полагаем, что среди мер оперативного воздействия на нарушившего свои обязательства застройщика особое место занимает расторжение договора по инициативе участника долевого строительства. Данная мера оперативного воздействия создает дополнительные гарантии защиты прав участников долевого строительства от действий недобросовестного застройщика, однако ее применение на практике нередко создает правовую коллизию, когда удовлетворение требований одних участников долевого строительства, в случае нарушения застройщиком своих обязательств, может повлечь невозможность надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств перед другими участниками. Компромиссом в разрешении данной правовой коллизии может быть признан вывод о том, что право на односторонний отказ от исполнения договора должно применяться только в случаях, когда подобная мера является единственно возможной мерой защиты права участника долевого строительства.
В этой связи представляется необходимой корректировка положения, определенного в п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, которое предусматривает право участника долевого строительства на расторжение договора в случае, если застройщик при досрочном прекращении поручительства, не заключит новый договор поручительства в течение 15 дней. В данном случае законодатель не учел того, что в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено не только поручительством банка, но и залогом имущества. Таким образом, при прекращении договора поручительства, который обеспечивал обязательство застройщика, в случае невозможности заключить новый договор поручительства в установленный законом срок, и при наличии имущества, которое может выступать предметом залога, застройщик вправе прибегнуть к залогу как к способу обеспечения исполнения своего обязательства, что позволит избежать требований о расторжении договора.
Исследование, проведённое в работе, приводит к выводу, что реализация предусмотренного п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке в случае выявления существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства может привести к негативным последствиям для участника долевого строительства в случае, если мнения такого участника и застройщика в отношении существенности нарушения требований о качестве построенного объекта не совпадут. Если впоследствии суд откажется признать допущенные нарушения застройщиком существенными, участник долевого строительства, отказавшийся от исполнения договора, сам, таким образом, может превратиться в сторону, нарушившую договор. В связи с этим, в целях повышения гарантий защиты прав сторон договора участия в долевом строительстве и предотвращения возможных правовых коллизий в работе обосновано, что расторжение договора, в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, должно реализовываться только в судебном порядке.
Представляется, что Закон об участии в долевом строительстве максимальным образом использует меры имущественной ответственности, предусмотренные гражданским законодательством, для защиты прав и интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Однако все указанные меры в совокупности не могут в полной мере гарантировать защиту нарушенных прав участников долевого строительства. Это связано, в частности, с тем, что убытки, которые несет участник долевого строительства, в случае нарушения застройщиком своих обязательств, могут быть весьма значительными, особенно в периоды резкого подъема цен на объекты недвижимости, и, защита участников долевого строительства, может существенно подорвать финансовую устойчивость застройщика. Таким образом, без использования иных путей финансирования, застройщик не сможет выполнить свои обязанности по полному возмещению убытков перед всеми заинтересованными участниками долевого строительства.
Анализ способов обеспечения исполнения обязательства застройщиком позволяет утверждать, что право залога на строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости может возникнуть у участников долевого строительства только с момента государственной регистрации права собственности застройщика на указанные объекты, которые в случае, если их строительство не завершено, рассматриваются как объекты незавершенного строительства (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве), а в случае завершения строительства, рассматриваются как жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
В результате анализа действующего законодательства выявлено, что ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве иначе определяет момент возникновения у участников долевого строительства права залога, чем это определено в ст. 341 ГК РФ, которая предусматривает возникновение права залога с момента заключения договора о залоге или с момента передачи имущества, которое надлежит передаче залогодержателю. Таким образом, возникновение права залога с момента государственной регистрации права собственности залогодателя на имущество, выступающее предметом залога,
217 не согласуется с общими положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими залоговые отношения. Для устранения подобных противоречий представляется необходимой корректировка общей нормы ст. 341 ГК РФ, которую следует дополнить указанием на то, что право залога, возникающего на основании закона, может возникать с момента, указанного в законе.
Строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, который упомянут в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в качестве предмета залога, сам по себе предметом залога не является, а приобретает такой статус с момента государственной регистрации созданного объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, что позволяет индивидуализировать предмет залога.
Для устранения возможных противоречий, связанных с неоднозначным определением предмета залога в ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с неопределенностью правовой природы строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, в Законе об участии в долевом строительстве следует четко определить, что предметом залога, обеспечивающим исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, являются:
- земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок, право залога на которые возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- объект незавершенного строительства, право залога на который возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) ко
218 торых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, право залога на которые возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Полагаем, что в правоотношениях, связанных с участием в долевом строительстве, возможность использования предусмотренных законом залога или поручительства, как обеспечительных мер исполнения обязательств застройщика, на практике может быть реализована со значительными ограничениями, не позволяющими в полной мере гарантировать защиту прав участника долевого строительства. В то же время отсутствие эффективных законодательных мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства от недобросовестных действий застройщика, может быть восполнено обязательностью страхования ответственности застройщика на случай нарушения им своих обязательств по договору.
Исследование действующего законодательства, определяющего правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве, а также теоретических разработок в данной сфере, приводит к выводу о необходимости введения обязательного страхования ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве.
Страхование ответственности застройщика направлено не только на защиту законных интересов участников долевого строительства, но и устанавливает определенные гарантии для самих застройщиков, которые в случае неисполнения ими обязательства по долевому строительству и применения к ним мер ответственности могут нести значительные убытки. Таким образом, страхование ответственности застройщика позволяет минимизировать риски, связанные с возможностью применения мер ответственности к застройщику.
Полагаем, что обеспечить реальную защиту прав и законных интересов участников долевого строительства возможно только путем введения обязательного страхования гражданской ответственности застройщика за любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, страхование должно быть установлено не только на случаи причинения вреда вследствие недостатков объекта долевого строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки исполнения застройщиком своего обязательства.
Кроме того, представляется необходимым предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве обязанность застройщика опубликовать, разместить и (или) предоставить данные о страховой организации, которая согласна заключить с застройщиком договор страхования его ответственности, в качестве обязательного требования для возникновения права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства, наряду с требованием об опубликовании, размещении и (или) представлении проектной декларации.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»
1. Нормативно-правовые акты и другие официальные документыа) Действующие нормативно-правовые акты и другие официальные документы
2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 1.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федера-ции.1996. № 5. Ст. 410.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 1 (часть I). 2005. Ст. 16.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 1 (часть I). 2005. Ст. 14.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации № 44. 2001. Ст. 4147.
8. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях» // Собрание законодательства РФ. № 49. 2007. Ст. 6076.
9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрании законодательства Российской Федерации. № 1 (часть I). 2005. Ст. 22.
10. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30 (часть I) 2008. Ст. 3604.
11. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. № 44 2001. Ст. 4148.
12. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. №33. 2001. (часть 1). Ст. 3430.
13. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. № 38-Ф3 «О рекламе» // Собрание законодательства РФ. №12. 2006. Ст. 1232.
14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации № 30.1997. Ст. 3594.
15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. №29 1998. Ст. 340.
16. Федеральный закон РФ от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. № 9. 1999. Ст. 1096.
17. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
18. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. №47. 1995. Ст. 4473.
19. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства Российской Федерации. № 4. 2002. Ст. 251.
20. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // Собрание законодательства Российской Федерации. № 1 (часть I). 2005. Ст. 41.
21. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" // Российская газета от 12 января 1993 г.
22. Закон РСФСР № от 26 июня 1991 г. 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.
23. Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. № 22. 1996. Ст. 2663.
24. Послание Федеральному собранию Российской Федерации Президента России Владимира Путина // Российская газета. 2007. 27 апреля.
25. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика // Собрание законодательства РФ. № 18. 2006. Ст. 2001.
26. Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // Собрание законодательства РФ. № 48. 2005. Ст. 5047.
27. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. № 7. 2006. Ст. 774.
28. Постановление Правительства РФ от 12 июня 2008 г. № 451 «О Федеральной регистрационной службе» // Собрание законодательства РФ. № 25. 2008. Ст. 2984.
29. Постановление Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16 «Об утверждении положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1988. № 7.
30. Приказ Минсвязи РФ от 9 сентября 2002 г. № 113 "Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи" // Российская газета от 19 сентября 2002 г., № 177.
31. Приказ Роспотребнадзора от 3 августа 2006 г. №228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере строительства жилья» // Российская газета. 2006. 9 сентября.
32. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. № 06-137/ ПЗ-Н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» //
33. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. № 5.
34. Приказ ФСФР от 30 ноября 2006 г. №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчётов нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Российская газета. 2007. 31 января.
35. Указание ЦБР от 28 ноября 2008 г. № 2135-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" // Вестник Банка России от 28 ноября 2008 г. № 69.
36. Постановление Совета министров СССР от 23 января 1981 г № 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" // Собрание постановлений Правительства СССР. 1981. № 7. Ст. 43.б) Нормативно-правовые акты, утратившие силу
37. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. №2211-1// Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
38. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 8 декабря 1961 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. -1961. №50. Ст.525.
39. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г.// Собрание узаконений. 1922. №71. Ст. 904.
40. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 августа 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.
41. Постановление СТО от 2 декабря 1931 г. «О прибылях предприятий; входящих в объединения и тресты» // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904
42. Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» // СЗ СССР. 1928. № 6. Ст. 49.
43. Постановление ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации» // СЗ СССР. 1924. № 5. Ст. 60.
44. Постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» // Собрание узаконений РСФСР. 1921. №49. Ст. 253.
45. Постановление Совмина СССР от 24 декабря 1969 г. № 973 «Об утверждении Правил о договорах подряда на капитальное строительство» // Собрание Постановлений Правительства СССР. 1969. № 15. Ст. 82
46. Постановление СНК СССР от 26 февраля 1938 г. «Об улучшении проектного и сметного дела и об упорядочении финансирования строительства» // СП СССР. 1938. № 9. Ст. 58.
47. Постановление ЦИК СССР и СНК СССР 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»// СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.
48. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36; 1958. № 16. 1964. №35.
49. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31 июля 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»// СП СССР. 1957. № 9. Ст. 102.
50. Постановление Совета Министров СССР от 10 июля 1967 г. «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждении титульных списков строек» // СП СССР. 1967. №3. Ст.19; № 17. Ст. 119.
51. Постановление ЦК КПСС от 25 февраля 1983 г. «О мерах по обеспечению выполнения планов строительства жилых домов и социально-бытовых объектов» // СП СССР. 1983. №6. Ст. 115.
52. Постановление Совета Министров СССР от 5 июля 1985 г. № 628 «О дополнительных мерах по строительству молодежных жилых комплексов и кооперативных жилых домов для молодежи» // СП СССР. 1985. № 22. Ст. 111.
53. Постановление Совета Министров СССР от 12 июня 1986 г. № 690 «О некоторых вопросах, связанных с проектированием и строительством молодежных жилых комплексов» // СП СССР. 1986. № 25. Ст. 142.2. Проекты законов
54. Материалы судебной практики
55. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1.
56. Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2006 года // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2007. № 2.
57. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 1999 г. № 6150/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. № 5.
58. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2008 г. № 8036/08 // Архив Высшего Арбитражного Суда РФ.
59. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. № 78-В05-50 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. № 7.
60. Решение Верховного Суда РФ от 13 августа 2007 г. № ГКПИ07-728 // Архив Верховного Суда Российской Федерации. Дело № ГКПИ07-728.
61. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2006 г. № КГ-А40/2340-06 // Архив Федерального арбитражного суда Московского округа. Дело № КГ-А40/2340-06.
62. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2006 г. № КГ-А40/2340-06 // Архив ФАС Московского округа
63. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 18 декабря 2006 г. № Ф08-6422/06 //Архив Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. Дело № А32-68255/2005-50/1092 от 18 декабря 2006 г.
64. Монографии, тематические сборники, комментарии законодательства, научные издания, учебная литература
65. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: "Волтерс Клувер", 2007.
66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
67. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 2003.
68. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М.: Статут, 2005.
69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005.
70. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.
71. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2006.
72. Варшавский К.М. Подряды и поставки в Союзе ССР. М.: Госюр-издат, 1925.
73. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008.
74. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2004.
75. Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, изд-во Проспект. 2007.
76. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О.Н. Садикова. М.: "Контакт", "ИНФРА-М", 2007.
77. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Издательство "Статут", 2001.
78. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под ред. В.А. Томсинова. М., 2003.
79. Гришаев С.П. Комментарий к законодательству России о недвижимости. М., Комментарии и Нормы. 2008.
80. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: ТК Велби, 2007.
81. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. Под ред. B.C. Нерсесянца. М., 1997.
82. Занковский С.С. Правовое регулирование капитального строительства // Хозяйственное право. Учебник/ Отв. ред. В.В. Лаптев. М.: Юрид. лит., 1983.
83. Инвестиционное право: учебник/ В.В. Гущин, А.А. Овчинников. М.: Эксмо, 2006.
84. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975.
85. Карпов М.С. Гражданско-правовые меры оперативного воздействия. М.: Статут, 2004.
86. Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения. Опыт применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве.». М., 2007.
87. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). 4-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Отв. ред. О.Н. Садиков . М., «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2003.
88. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц, О.С. Иоффе. М.: Юрид. лит., 1970.
89. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Под ред. А.И. Вицына. Изд.-е 10-е, с испр. и доп. А.Х. Гольмстена. Пг., 1915.
90. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 4.1. М.: Статут, 1997.
91. Правовые вопросы строительства в СССР / Под ред. И.Л. Брауде. М.: Госюриздат, 1960.
92. Предпринимательское право/ Под ред. Н.И. Косяковой. М.: РГГУ, 2008.
93. Приходько И.А. Молодежные жилые комплексы: Организационно-правовые вопросы: Справочник. М: Стройиздат, 1990.
94. Редкий П. Юридические записки. Т. 1. М., 1841.
95. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ. 2001.
96. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004.
97. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.
98. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М., 1996.
99. Чигир В.Ф. Правовое регулирование капитального строительства. Минск, 1998.
100. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, издание Бр. Башмаковых, 1911 г.
101. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2002.
102. Научные статьи, публикации и обзоры в периодических изданиях, диссертации и авторефераты дисссртаций
103. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. № 5.
104. Ахмадеева Е.Р. Юридическая природа договора долевого участия в строительстве // Проблемы современного российского общества: содержание и пути решения. Материалы региональной научно-практической конференции, 3 мая 2007 г. Казань: Таглимат, 2007.
105. Ащаулов А.В. Классификации инвестиционных договоров, заключаемых гражданами в сфере жилищного строительства // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. № 3 (9). Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад, 2004.
106. Белов В.А. Теоретические проблемы учения о способах обеспечения исполнения обязательств // Законы России. 2006. № 12.
107. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . 1999. №9.
108. Витрянский В.В. Проценты по денежному обязательству как форма ответственности //Хозяйство и право. 1997. № 8.
109. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.
110. Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000.
111. Егорова Н.О. Залог транспортного средства как способ обеспечения исполнения кредитного договора. Дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2007.
112. Зинченко С.А. О понятии и классификации способов обеспечения исполнения обязательств // Законы России. 2006. № 12.
113. Игнатов А. Законодательная. вавилонская башня // Бизнес адвокат, 2005. № 15.
114. Казанцева А.Е. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Вестник Алтайской академии экономики и права. Барнаул: Изд-во ААЭП, 2006, Вып. 10.
115. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. № 5.
116. Клешнева О.А. Правовая природа договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости // Современное право, 2007, № 7.
117. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация //Хозяйство и право. 2002. № 1.
118. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство //Юридический мир, 1999. №1-2.
119. Коробкова К. Инвестиционный договор: определение правовой природы договора, сложности налогообложения // Коллегия. Российский правовой журнал. 2007. № 5.
120. Кресс В.В. Обязательство по возврату банковского кредита и поручительство как способ обеспечения его исполнения: Дис. канд. юрид. наук. Томск. 1999.
121. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. .канд. юрид. наук. Москва, 2003.
122. Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. № 5.
123. Левин А.А. Соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов с иными договорами // Закон и право. 2008. № 9.
124. Майфат А.В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. №12.
125. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Хозяйство и право. 2005. №3.
126. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 9.
127. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. № 9.
128. Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. № 9.
129. Плотникова И. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2000. №11.
130. Ремишевский П.В. Гражданско-правовая ответственность перевозчика по договору воздушной перевозки: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2007.
131. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. №3.
132. Скворцов В.В. Функции залога и их характеристики // Гражданин и право, № 11, ноябрь 2001 г.
133. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незаре-гистрирванный в качестве недвижимости. // эж-ЮРИСТ. 1999. № 9.
134. Тариканов Д.В. К вопросу об ответственности за нарушение денежного обязательства // Законодательство, № 2, февраль 2005 г.
135. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение. Дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.
136. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень, № 5, май 2007 г.
137. Федоров В.В. Жилищное строительство в годы войны // Жилищное строительство. 2000. № 5.
138. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. №6.
139. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.
140. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: дисс. канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.
141. ЭЖ Вопрос Ответ. № 4, апрель 2008 г.
