АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация»
Санкт-Петербургский государственный университет
На правах рукописи БУРМИСТРОВА ЕЛЕНА АНАТОЛЬЕВНА
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НЕЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИХ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Санкт-Петербург - 2004
Работа выполнена на кафедре коммерческого права
юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета
Научный руководитель: ^доктор юридических наук, профессор Владимир Федорович Попондопуло
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, профессор Бронислав Мичиславович Гонгало; кандидат юридических наук Петров Дмитрий Анатольевич
Ведущая организация: Калининградский государственный университет
Защита диссертации состоится «31» марта 2005 года в_часов на
заседании диссертационного совета Д 212.232.04 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 199026, г. Санкт-Петербург, В.О., 22 линия, д 7, зал заседаний Ученого Совета
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке имени А.М.Горького Санкт-Петербургского государственного университета (199034, г Санкт-Петербург, Университетская наб , д. 7/9).
Автореферат разослан «_»_2004 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат юридических наук, доцент М В Филиппова
2.006-4. 2.9 ОЪ
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Возможность вовлечения недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, включение его в перечень объектов гражданско-правовых сделок обусловлены возвращением в современное гражданское право России деления вещей на движимые и недвижимые и легализацией правовой категории недвижимости 1 . Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, ГК, Кодекс) определил правовой режим недвижимости. Процессы приватизации публичной собственности выявили необходимость определения особых правил оборота недвижимости нежилого назначения, в отличие от оборота объектов жилого фонда. Последующая правоприменительная практика со всей остротой выявила несовершенство, пробелы и противоречия действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимости нежилого назначения2, включая отсутствие общих критериев отнесения объектов к категории нежилых, их перечня, проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что обусловило необходимость исследования особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
Актуальность научной разработки избранной темы прослеживается по следующим направлениям.
1. Вовлечение в гражданско-правовой оборот объектов недвижимого имущества нежилого назначения, обусловленное возможностью отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, закономерно потребовало создания эффективного механизма правового регулирования как непосредственно оборота недвижимости (включая определение правового режима земельных участков, занятых недвижимым имуществом), так и предоставления социальных и политических гарантий стабильности оборота и защищенности его участников. (Социально-политический аспект).
2. Высокая стоимость объектов недвижимости нежилого назначения (при учете степени затратности содержания), большинство которых относится к
' Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (далее по тексту - Основы, ОГЗ). 1 Именно зто причины вызвали необходимость разработки Концепции развития граждансгого законодательства о недвижимом имуществе, предложенной Исследовательским центром частного права при Президенте Российской Федерации в 2003 году. и . — .
РОС ИМОММАЛкИА).
Иымтш
I
основным средствам, их значение для рыночной экономики позволяет отнести указанные объекты к разряду самых существенных экономических благ, что обусловливает необходимость профессионального управления недвижимостью, которое невозможно без уяснения особенностей гражданско-правового регулирования имущественных отношений по поводу недвижимости. (Экономический аспект).
3. Практика применения законодательства, регулирующего оборот недвижимости, выявила противоречивый характер отдельных правовых норм и недостаточную проработку некоторых аспектов правового режима недвижимости нежилого назначения В диссертационном исследовании содержатся предложения по совершенствованию действующего законодательства, реализация которых на практике поможет устранить существующие пробелы и будет способствовать единообразному применению законодательства о недвижимости (Правотворческий и правоприменительный аспекты).
4. Проблемы формирования и исследования правового режима недвижимости привлекли внимание многих авторов (М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Б.М Гонгало, ВАДозорцев, В.С.Ем, И.В.Козлова, П.В.Крашенинников, О.М Козырь, А А.Маковская, А П.Сергеев, О.Ю.Скворцов, В.И.Сенчищев, К.И.Скловский, Е.А.Суханов, НАСыродоев, В.В.Чубаров, А.М.Эрделевский и др.). Однако монографические исследования, посвященные особенностям правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, отсутствуют. Представляется, что теоретические выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, смогут восполнить выявленные пробелы. (Доктринальный аспект).
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, теоретические и научные концепции, судебно-арбитражная практика применения норм, регулирующих оборот недвижимого имущества нежилого назначения. В диссертационном исследовании анализируются и более общие вопросы, включая рассмотрение оппозиции «движимое-недвижимое» имущество, механизм публичного укрепления прав на недвижимость, что является необходимым для определения особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
л«¿я о/-" Л* I
. ***г НММ I
• -г.й^пч* £ 4
' ч» К* щл
Цель и задачи исследования заключается в детальном анализе правовой категории недвижимости, выявлении особенностей, обусловленных специфическими свойствами объектов недвижимости нежилого назначения и связанны* с ними теоретических й практических проблем применения законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества нежилого назначения.
В связи с поставленной целью предпринята попытка решить следующие задачи:
- выявить особенности гражданско-правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, критерии и признаки, обусловливающие возможность отграничения указанных объектов от других видов недвижимого имущества, дать определение недвижимости нежилого назначения;
- исследовать динамику развития договорных отношений по поводу недвижимого имущества нежилого назначения, принципы и механизм государственной регистрации прав на указанные объекты и сделок с ними;
- проанализировать практику применения правовых норм, регулирующих отношения по заключению, исполнению и расторжению договоров в отношении недвижимости нежилого назначения, государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, определить их эффективность;
- разработать предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства в этой области.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования использовались логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды М.МАгаркова, М И.Брагинского, В.В.Витрянского, Ф.И.Гавзе, Д.М.Генкина, В.А.Дозорцева, О С Иоффе, О.А Красавчикова, О.М.Козырь, П.В.Крашенинникова, ААМаковской, И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского, В.К.Райхера, В.И.Сенчищева,
A.П.Сергеева, К.И.Скловского, ЕАСуханова, В.Ф.Яковлевой и др., включая работы дореволюционных российских цивилистов- И А Базанова, Г.Ф.Дормидонтова, В.Б.Ельяшевича, ЛА.Кассо, ДИ.Мейера, И.А Покровского,
B.М.Хвостова, П.П.Цитовича, Г.Ф Шершеневича и др., при использовании достижений зарубежных ученых: Р.Зома, Р.Иеринга, Х.Кетца, П. де Круза, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж. Смита, К.Цвайгерта и др.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, вынесенных на защиту
1 Неоднократно предпринятые попытки научного, законодательного, и практического определения недвижимости, недвижимого имущества (в качестве родового понятия, без составления перечня) как особого объекта гражданских прав, с выделением единого определяющего признака не привели к желаемым результатам Критерии отнесения имущества к разряду недвижимости, содержащиеся в ст.130 ГК РФ, отличаются нелогичностью, отсутствием классификационного единства, а в случае отнесения к недвижимым вещам «недвижимости в силу закона» - мобильной недвижимости - и нетрадиционным для российского права подходом. Невозможность распространения общего правового режима на «недвижимость в силу закона» в связи с существенными особенностями присущих ей свойств позволяет ставить вопрос об исключении «недвижимости в силу закона» из перечня объектов недвижимости, определенного законодателем.
2 Современный уровень развития технических средств существенно нивелировал значение критерия «неперемещаемости» (названный критерий изначально повсеместно был призван свидетельствовать о физической связи недвижимого имущества с объективно неперемещаемыми земельными участками). Кроме того, при применении указанного критерия из числа объектов недвижимого имущества по формально-юридическим основаниям автоматически исключаются сборно-разборные конструкции и строения облегченного типа, имеющие юридическую связь с земельным участком, в силу чего объективная неперемещаемость в отношении искусственно возведенных объектов не является единственным определяющим, «необходимым и достаточным» признаком недвижимости
3 Анализ гражданско-правовых норм, регулирующих оборот недвижимости, показал, что отличия правового режима отдельных видов недвижимого имущества определяются назначением объектов - жилым и нежилым Существующее в ГК деление объектов недвижимости на здания и сооружения не имеет юридического содержания, поскольку не предусматривает дифференцированного правового режима Юридически значимым является отделение здания от иных сооружений, не относящихся к недвижимости Предусмотренная ГК возможность отнесения к недвижимости иных, не
поименованных в нем объектов, и разрешенный законодателем перевод жилых помещений в нежилые позволяет говорить о придании нежилым помещениям самостоятельного характера в обороте недвижимости. Строения облегченного (сборно-разборного) типа в силу своего некапитального характера не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к помещениям, поскольку не являются частью здания. Предлагается классифицировать их понятием «недвижимость нежилого назначения».
4. Критерии отделения недвижимости нежилого назначения от иных построек, на которые не распространяется режим недвижимости, не принадлежат к числу гражданско-правовых, а относятся к области технического регулирования Для определения соответствия объекта статусу недвижимого необходимо разработать соответствующий нормативный акт, содержащий технические критерии недвижимого имущества и определить порядок его применения.
5 Отсутствие нежилых помещений в перечне объектов, поименованных в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является основанием для игнорирования их значения в обороте недвижимости в целом, как в силу признания за указанными объектами статуса недвижимого имущества в значительном количестве нормативных актов, изданных до и после принятия Гражданского кодекса, так и удельного веса сделок с нежилыми помещениями
6 Проблемы правового регулирования оборота нежилых помещений заключаются не в «признании или непризнании» за ними статуса самостоятельных объектов права, а в определении на уровне закона порядка пользования, распоряжения, распределения ответственности и бремени содержания общих конструктивных элементов, не относящихся к нежилым помещениям того здания (сооружения), в котором расположены указанные помещения.
7. При отнесении вещей к категории недвижимости следует руководствоваться критерием связи с землей, земельным участком, поскольку только земля является объективно неперемещаемой, при этом связь с земельным участком имеет в первую очередь юридический характер Для целей классификации объектов недвижимости нежилого назначения предлагается использовать следующее определение: искусственно
возведенные, обособленные с точки зрения технического и/или кадастрового учета объекты, а также их составные части, имеющие самостоятельное функциональное назначение, не предназначенные для проживания граждан, юридическое существование которых невозможно вне связи (прямой или опосредованной) с конкретным земельным участком. Предложенное определение позволит распространить единый правовой режим на все объекты недвижимости нежилого назначения, в том числе и на помещения.
8. Особенностью сделок (договоров), заключаемых по поводу недвижимости, является предъявление повышенных требований, связанных с их формализацией и предусматривающих обязательную письменную форму (простую или нотариальную) Несмотря на очевидность данного утверждения, граничащего с аксиомой, анализ норм ГК, посвященных регулированию отдельных видов договоров, дает основание считать возможной и устную форму договора, заключаемого по поводу недвижимости3 В целях обеспечения юридической чистоты сделок и гарантий соблюдения интересов сторон необходимо исключить возможность (даже теоретическую) заключения договора в отношении недвижимого имущества в устной форме, установив общее требование к заключению сделок (договоров) с недвижимостью в письменной форме.
9 Практически все существующие системы публичного укрепления прав на недвижимость по критерию объекта регистрации условно подразделяются на две группы: системы регистрации прав и системы регистрации сделок Российская система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом без достаточных на то оснований объединяет основные начала двух разнородных систем, что при практическом ее применении порождает парадоксальные ситуации, для исправления которых необходимо пересмотреть позицию законодателя в отношении предмета регистрации и четко определить, что же все-таки надлежит регистрировать права или сделки. При дальнейшем реформировании существующей системы государственной регистрации предлагается отказаться от практики регистрации сделок, и перейти к системе
3 См., например- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) Изд 3-е / Под ред О Н Садикова М. Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА, 1998 С 179; Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 1998. № 2 С 19
регистрации прав, поскольку только факт заключения сделки не всегда влечет одновременное возникновение прав на недвижимое имущество.
10 Действующая система регистрации предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, возникающих из обязательственных правоотношений, в качестве обременений права собственности, что не в полной мере отражает фактическое распределение правомочий собственности Предлагается производить регистрацию обязательственных прав в качестве самостоятельных, ограничивающих объем правомочий собственника
11 Заявительный характер осуществления государственной регистрации не допускает возможности внесения изменений в ЕГРП на основании судебных решений, вступивших в законную силу, по инициативе регистрирующего органа. В целях предотвращения предоставления заведомо ложной информации и соблюдения принципа публичной достоверности следует допустить осуществление государственной регистрации по инициативе регистрирующего органа на основании актов кассационных инстанций судов общей юрисдикции или арбитражных судов, при их отсутствии - после соблюдения процессуальных сроков, установленных для обжалования решений (постановлений) судов первой и апелляционной инстанций, либо считать в подобных случаях государственную регистрацию субъективной гражданской обязанностью правообладателя и обеспечить возможность ее принудительного исполнения
Практическая и теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные в нем теоретические и практические выводы могут быть учтены при совершенствовании правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, для дальнейшей разработки теоретических проблем гражданского права, в практике применения действующего законодательства Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе и практике преподавания курсов «Гражданское право», «Коммерческое право», спецкурса «Сделки с недвижимостью»
Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена на кафедре коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные выводы и предложения изложены автором в
опубликованных научных статьях, выступлениях на научных конференциях, нашли отражение при внедрении в учебный процесс, связанный с преподаванием дисциплин «Российское предпринимательское право», «Коммерческое право».
Структура работы обусловлена целью исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, и списка литературы.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается выбор темы исследования, ее актуальность, определяются цели и предмет исследования, научная новизна и практическое значение.
В главе первой «Общая характеристика сделок с недвижимостью исследуются правовая конструкция сделки и категория «недвижимое имущество», являющееся объектом сделок.
Параграф первый «Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок» посвящен исследованию причин деления вещей на движимые и недвижимые, критериям выделения видов недвижимого имущества, в том числе в различных национальных правовых системах, в каждой из которых с уверенностью можно проследить исходные начала двух основных концепций концепция «земельного участка», в соответствие с которой к недвижимости относится земельный участок с принадлежностями, а строение, взятое отдельно от земельного участка, самостоятельным объектом имущественного оборота не является, юридически существуя в качестве права на земельный участок; и концепция «множественности видов недвижимости» (в другой интерпретации - «недвижимость в силу закона»), допускающая самостоятельное существование объектов недвижимости вне их связи с землей и распространяющая правовой режим недвижимости на вещи, объективно таковыми не являющиеся. Российская правовая система определенно придерживается концепции «недвижимости в силу закона» Перечень таких объектов устанавливается законом, при этом известная доля волюнтаризма законодателя не исключается уже потому, что до сих пор не выработаны единые критерии отнесения имущества к объектам «недвижимости в силу
закона», наглядным примером служит так называемая «мобильная недвижимость» (воздушные, морские, речные суда). Кроме того, на мобильную недвижимость не распространяется правовой режим, установленный для недвижимости, прочно связанной с земельным участком в силу слишком очевидных их различий. Представляется, что различия правового режима мобильной и иных видов недвижимости будут углубляться, что позволяет ставить вопрос об исключении мобильной недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, определенного законом, тем более, что отнесение мобильной недвижимости к недвижимым вещам не является традиционным для российского права подходом.
ГК РФ, в отличив от ГК РСФСР 1964 года, ввел понятие «здания и сооружения» (при этом юридического значения такое деление не имеет, поскольку не предусматривает их различного правового режима) вместо «строение». Утрачено понятие «нежилое помещение», употребляемое ранее законом наряду с понятием «строение», хотя употребление понятия «нежилое помещение» как часть целого понятия «здание» допускается. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное, в результате чего из его состава исключается переносные строения облегченного (сборно-разборного типа) без фундамента' павильоны, киоски и тп отнесение подобных конструкций к нежилым помещениям некорректно, т.к. они не являются частью целого здания. Предлагается классифицировать их понятием «недвижимость нежилого назначения».
В параграфе втором «Общие положения о сделках с недвижимым имуществом» раскрывается понятие сделки, приводится анализ ее существенных признаков и определяются особенности, связанные с заключением сделок в отношении недвижимого имущества
Определение понятия сделки в значении, максимально приближенном к современной трактовке - результат сравнительно позднего юридического анализа На разных этапах развития гражданского лрава (дореволюционный, советский, современный) юридическая наука и гражданское законодательство не оставляли без внимания определение понятия сделки и ее существенных признаков.
В этой связи уместно рассмотреть вопрос о соотношении понятий «сделка» и «договор». За всю историю своего развития понятие договора не
и
претерпело каких-либо существенных принципиальных изменений; дефиниции, выработанные и предложенные еще римским правом, заимствованные впоследствии различными правовыми системами и адаптированные к существовавшим условиям имущественного оборота, сохранили суть понятия Ф К Савиньи, например, определял договор как «соглашение нескольких лиц, определяющее их юридические отношения в форме выражения общей воли»4. Тем не менее, с позиции диссертанта наиболее обоснованная точка зрения на природу гражданско-правового договора предложена И.В Бекпенищевой, утверждающей, что дать универсальное определение понятия гражданско-правового договора обычно принятым способом через род и видовые отличия сегодня практически невозможно 5
В современной гражданско-правовой науке правовую природу договора определяют как вид сделок: «Договор - это наиболее распространенный вид сделок Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок -договоры».6 Существует и прямо противоположная точка зрения В частности, А Д Корецкий однозначно дифференцирует эти понятия, приводя в обоснование своей позиции следующие доводы: в структуре ГК РФ глава, посвященная сделкам (гп 9) и главы, посвященные договорам (гл 27-29), находятся на разных «географических» позициях, Ст. 420 ГК РФ договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Сделкой же именуются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст 153 ГК РФ) «Соглашения» же и «действия» - понятия не тождественные Следующий аргумент - использование законодателем различного понятийного аппарата применительно к сделкам и договорам7, в результате чего автор делает вывод, что «договор - это намерение совершить сделку, а сделка - это реализация
4 Ф К Савиньи. Обязательственное право. М., 1876. С.360
' Беклешицева И В Понятие гражданско-правового договора' Сравнительно-правовое исследование Автореферат дисс кандидата юридически* наук Екатеринбург, 2004 С 27
° Граданское право Учебник Ч 1.3-е изд., перераб и доп / Под ред. А П Сергеева, Ю К Толстого М ■ Проспект, 1998 С. 495.
7 Корецкий А Д Теоретико-правовые основы учения о договоре СПб Издательство «Юридический центр Пресс», 2001. С.78-79.
договора»8 С приведенным выводом нельзя согласиться по следующим основаниям:
1) Во-первых, в законодательном определении сделки, содержащемся в ст 153 ГК РФ, понятие «действия» используется с целью противопоставления «событиям» с точки зрения учения о юридических фактах, но не в качестве средства реализации соглашения;
2) Во-вторых, определение сделки как действия, направленного на достижение правового результата не является основанием для вывода о том, что установление, изменение или прекращение гражданских прав и/или обязанностей следует немедленно за ее совершением Появление правовых последствий сделки в некоторых случаях может быть следствием более сложного фактического состава, одним из элементов которого является сделка9 Такие ситуации возможны, например, когда закон для возникновения правоотношения, помимо сделки, требует совершения и иных действий (в отношении сделок с недвижимостью - это могут требования государственной регистрации), а также тогда, когда такое положение следует из существа самой сделки (например, наступление отлагательного условия)
3) В-третьих, с позиции «договор - это намерение совершить сделку, а сделка - это реализация договора» невозможно объяснить правовую природу отдельных видов сделок, в частности, лизинговых и приватизационных, реализация которых, напротив, возможна только через заключение и исполнение договоров, а не наоборот, как считает А Д Корецкий
Применительно к общему понятию сделок с недвижимым имуществом можно говорить о единственном критерии - все они совершаются в отношении и/или по поводу недвижимого имущества Прежде всего, это практически все договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества или передача его в пользование Они могут быть как прямо предусмотрены гражданским законодательством, так и не предусмотрены Кодексом, с единственной оговоркой - не противоречить действующему законодательству
Помимо классификации, приведенной в части второй ГК РФ, сделки с недвижимостью можно условно разделить на три группы: сделки с
* Там же Г 80
9ММ Агарков Указ соч С.49-50
отчуждением, влекущие переход права собственности на недвижимость; сделки без отчуждения, не влекущие перехода прав; дополнительные к ранее совершенным сделкам или акцессорные.
С учетом изложенного, понятие сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения не отличается и не противоречит определенному гражданским законодательством общему понятию сделок как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей с оговоркой, что объектом указанных прав и обязанностей является недвижимое имущество нежилого назначения.
Особенностью сделок (договоров), объектом которых является недвижимость, является и предъявление повышенных требований, связанных с их формализацией, призванных обеспечить юридическую чистоту сделки и гарантии соблюдения интересов сторон. Подобные требования присутствуют во всех современных правопорядках, которые, по мнению многих авторов, в частности, К.Цвайгерта и Х.Кетца, исходят из того, что «некоторые виды сделок будут признаны юридическим значимыми, если они заключены в определенной форме.» 10 Правда, - замечают далее авторы, - требование соблюдать определенную форму стало повсеместным исключением из общего принципа свободы формы11.
Ввиду отсутствия однозначного понимания существенных условий договора в теории и единообразной правоприменительной практики представляется целесообразным рассмотреть проблему определения существенных условий договора
С соответствии с правилом, установленным п.1 ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявления одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу своей значимости важнейшим существенным условием любого договора является его предмет. В отношении договоров, заключаемых по
10 Цвайгерт К., Кетц X Введение в сравнительное правоведение в сфере международного частного права: В 2-х | М Международные отношения, 1998 Т2 С 61.
"Там же.
поводу недвижимого имущества нежилого назначения, предметом являются в основном активные действия сторон по передаче (приемке) недвижимого имущества в собственность или пользование При этом при определении предмета договоров с недвижимым имуществом необходимо учитывать соотношение понятий «предмет» и «объект» договора и исключить возможность их отождествления.
Прочие существенные условия договора принято подразделять на объективно существенные и субъективно существенные условия, где под объективно существенными понимаются условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для каждого вида договоров Действующий ГК РФ дает основания для уравнивания существенных и необходимых условий договора, поскольку существенными становятся все те условия, по поводу которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение Для иного понимания «необходимых» условий следует внести изменения в закон При этом следует учитывать, что отступление от любого условия, согласованного сторонами и включенные в текст договора, должно считаться нарушением договорной дисциплины, неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, независимо от «существенности» или «несущественности» нарушенного условия (естественно, при соблюдении требований о законности).
Вторая глава «Динамика сделок (договоров) с недвижимым имуществом нежилого назначения» содержит два параграфа1 «Заключение и исполнение договоров», «Изменение и расторжение договоров».
В первом параграфе автор анализирует применение общих правил главы 28 ГК РФ к договорам, заключаемым по поводу недвижимого имущества Центральной фигурой при заключении договоров о передаче недвижимости является собственник - только он вправе в полной мере распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению либо передать все или часть своих полномочий по распоряжению другому лицу Субъекты иного, ограниченного вещного права на недвижимое имущество, распоряжаются им в пределах, установленных законом или собственником. При этом обращают на себя внимание особенности, связанные с учреждением доверительного управления государственной и/или муниципальной собственностью Государственные и муниципальные унитарные предприятия являются
субъектами права хозяйственного ведения и в этом своем качестве владеют, пользуются и распоряжаются закрепленным за ними имуществом в пределах, определенных на основании ст.295 ГК РФ нормами, регламентирующими право хозяйственного ведения государственных и муниципальных унитарных предприятий, которыми не запрещена и не ограничена такая форма распоряжения имуществом как передача его в доверительное управление В связи с этим отсутствие среди лиц, признаваемых учредителями доверительного управления, субъектов права хозяйственного ведения представляет собой для государственных и муниципальных предприятий ограничение не только на участие в договорных отношениях по доверительному управлению имуществом (по субъектному составу), но и на распоряжение подобным способом закрепленным за ними имуществом. Таким образом, нормы ст.295 ГК находятся в противоречии с нормами гл 53 ГК, регламентирующими отношения по доверительному управлению имуществом
В случае учреждения доверительного управления имуществом подопечных и безвестно отсутствующих граждан доверительный управляющий может быть назначен актом органа местного самоуправления. В силу изложенного в договорах о передаче недвижимого имущества круг субъектов, действующих на стороне отчуждателя, не ограничивается собственниками, титульными владельцами и/или уполномоченными ими лицами
Установленная законодательством письменная форма договоров в отношении недвижимого имущества предусматривает составление единого документа, подписанного сторонами. В этом случае не всегда возможно определить стадии заключения договора' оферту и акцепт, а также лиц, являющихся оферентом и акцептантом. Поскольку текст договора является итоговым результатом действий сторон по выработке и согласованию условий договора, последовательность различных стадий не имеет юридического значения. В подобных случаях речь идет о заключении договора между «присутствующими» 12 , поэтому детального регулирования процесса формирования соглашения между сторонами не требуется. Иначе происходит при заключении договоров в отношении недвижимого имущества на торгах
12 См Гражданское право- В 2 т. Том II Полутом 1 Учебник / Отв. ред проф Е А Суханов - 2-е изд, перераб и доп - М.: Издательство БЕК, 2000. С. 169, Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914 г.). СПАРК. 1994. С. 193.
Порядок заключения договора на торгах предполагает последовательное совершение его сторонами определенных действий' участник торгов выдвигает оферту (как правило, в форме заявки на участие в торгах) на заключение договора, а организатор принимает ее условия Причем принятие условий оферты организатором может быть осуществлено различными способами в зависимости от формы и способа проведения торгов.
Особые свойства недвижимости обусловливают и установление специального правового регулирования по передаче и приемке недвижимости Так, основной обязанностью продавца при исполнении договора продажи недвижимости является передача вещи Учитывая, что физическое обладание недвижимостью невозможно, ее передача оформляется передаточным актом, подписанным обеими сторонами, который является подтверждением фактической передачи недвижимости, без которой договор продажи недвижимости не может считаться исполненным При этом необходимо отличать фактическую передачу недвижимого имущества по передаточному акту и передачу права собственности на него, которая происходит только с момента государственной регистрации.
Не всегда передаточный акт может являться единственно необходимым документом, подтверждающим факт передачи недвижимости, положение о передаче недвижимости стороны вправе включить непосредственно в текст договора и тогда недвижимость считается переданной покупателю с момента его подписания. С фактом передачи недвижимого имущества покупателю законодатель связывает определение момента перехода риска случайной гибели имущества, который не связывается с наличием или отсутствием государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
Второй параграф посвящен исследованию сущности отношений, возникающих при изменении и расторжении договоров, заключенных в отношении недвижимого имущества. Изменить или расторгнуть можно только заключенный, т е действительный договор Расторжение договора направлено на прекращение неисполненного или ненадлежащее исполненного обязательства. Сказанное позволяет четко отграничить расторжение договора от признания его недействительным, поскольку любые нарушения, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении.
Проблема отличия расторжения договора от признания его недействительным весьма актуальна, поскольку недостаточное уяснение названных различий на практике нередко приводит к подмене требований о расторжении договора, взыскания стоимости объекта недвижимости, возмещения убытков требованиями, возникающими в рамках применения последствий признания сделки недействительной, что влечет отказ в удовлетворении подобных исков.
Глава третья «Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения» посвящена вопросам публичного укрепления прав на недвижимое имущество.
В параграфе пёрвом «Российская система регистрации прав на недвижимое имущество как публичная форма укрепления прав на недвижимость» определяется место российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди публичных форм укрепления прав на недвижимость и принципы государственной регистрации.
Потребности оборота недвижимости обусловили необходимость обеспечения гласности и публичности совершения сделок с недвижимым имуществом, чему в немалой степени способствовали как особые естественные свойства недвижимости, так и экономическое и социально-политическое значение ее оборота В настоящее время система укрепления прав на недвижимость в той или иной вариантности действует в каждой национальной правовой системе. Принято считать, что Российская Федерация относится к числу государств, принявших континентальную (европейскую) систему регистрации, хотя, на наш взгляд, российскую систему регистрации характеризует довольно своеобразное сочетание элементов обеих систем, что не позволяет однозначно отнести ее к континентальной или англоамериканской Российская система гражданского права относится к пандектной системе, характерной чертой которой, наряду с выделением Общей части и делением правовых норм на процессуальные и материальные, является четкое обособление вещных прав от обязательственных. Это явление получило название дуализма (дихотомии) гражданского права, суть которого заключается в принципиальной невозможности любого права быть одновременно и вещным и обязательственным, что, возможно, послужило основанием для отражения названного явления и в действующей российской системе укрепления прав на
недвижимое имущество, которая предусматривает регистрацию и прав на недвижимое имущество, и сделок с ним. Тем самым основные начала различных по своей сути систем укрепления прав на недвижимое имущество оказались объединены в одной, что, в конечном счете, обусловило все внутренние противоречия существующей российской системы государственной регистрации Законодатель совершенно определенно называет в качестве предмета регистрации права, сделки и ограничения прав на недвижимое имущество На наш взгляд, российская система публичного укрепления прав на недвижимое имущество имеет мало общего с системой регистрации прав, являясь, скорее системой регистрации сделок
Кроме того, существующая система регистрации в части укрепления прав на недвижимость, возникающих из обязательственных правоотношений, исходит из необходимости регистрации сделок (документов), порождающих названные права, сами же права регистрируются при этом как обременения права собственности на конкретный объект недвижимости, умаляющие объем правомочий собственника. Несмотря на подчиненный характер обязательственных прав по сравнению с правом собственности, на наш взгляд, их регистрации только в качестве обременений недостаточно для отражения фактического распределения правомочий собственности между сторонами обязательственного правоотношения, их следует регистрировать еще и в качестве прав, представляющих собой обременение права собственности Кроме того, предложенный подход позволит устранить многие существующие пробелы и противоречия и создать единую и логичную систему регистрации прав на недвижимость, в которой сделки порождают по отношению к объектам недвижимости определенные обязательства, а момент наступления вещных последствий надлежащего исполнения таких обязательств будет связан только с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости и обременений таких прав.
Параграф второй «Особенности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения» посвящен выявлению особенностей государственной регистрации, связанных с предметом регистрации - сделками с недвижимым имуществом нежилого назначения Действующее законодательство устанавливает более жесткий правовой режим для частей и составляющих (нежилых помещений и их частей в составе здания,
сооружения) по сравнению с правовым режимом целого (здания или сооружения), создавая невозможность логического объяснения сложившейся ситуации. Применительно к государственной регистрации аренды нежилых помещений, отличных от зданий и сооружений, обращает на себя внимание и проблема определения предмета регистрации, т.е. что необходимо регистрировать, право, его обременение или договор, поскольку в ГК РФ и Законе о государственной регистрации отсутствует единство и в определении объекта регистрации в отношении аренды недвижимости. Представляется целесообразным исключить из действующего законодательства нормы о необходимости регистрации договора аренды (сделки).
Анализ норм ГК позволяет сделать вывод о том, что несоблюдение требований о регистрации сделки влечет ее недействительность только в случае прямого указания закона на необходимость такой регистрации Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не входит в число сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации по прямому указанию закона, следовательно, отсутствие государственной регистрации не влияет на действительность сделки. Право собственности у покупателя возникает только после регистрация перехода указанного права (не сделки!) от продавца. Таким образом, регистрация договора (сделки) купли-продажи недвижимости, равно как и сам факт его заключения, не является доказательством возникновения права собственности с точки зрения публичного укрепления прав на недвижимое имущество, заключенный договор не рассматривается законодательством и в качестве ограничения (обременения).
По правилам, предусмотренным для государственной регистрации купли-продажи недвижимости, происходит публичное укрепление прав на недвижимое имущество, приобретенное в процессе приватизации в результате продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, посредством публичного предложения или продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.
При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества к открытому акционерному обществу является соответствующее решение собственника и передаточный акт, оформленные в соответствии с требованиями законодательства об акционерных обществах.
ГК РФ предусматривает государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, Закон о государственной регистрации рассматривает доверительное управление как ограничение (обременение) права собственности, в связи с чем в процедуре государственной регистрации доверительного управления существует ряд специфических особенностей.
Что касается государственной регистрации недвижимого имущества, созданного в результате совместной деятельности, то она совершается по правилам, предусмотренным для регистрации прав на недвижимость, доля каждого участника при этом определяется в соответствии с условиями договора о совместной деятельности.
Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:
1. Коммерческое право: Учебно-методическая разработка. Владивосток. Издательство ВГУЭС. 2000. - 24 с.
2. Концепции недвижимого имущества в зарубежных правовых системах // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. Выпуск 3. Институт права. Владивосток. 2003. № 1. С. 16-21.
3. Концепции недвижимого имущества: история и современность // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сборник научных трудов. СП6ГУ. Юридический факультет. 2002. Выпуск 4. С.32-43.
4. Некоторые вопросы практики применения судами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // КодекЫпй). 2003. № 1-2. С, 21-25.
5. Основные направления законодательного обеспечения экономических реформ КНР // Социально-экономические, правовые и культурные процессы современной цивилизации: материалы межрегиональной научно-практической конференции. Владивосток. 1999. С. 7-10.
6. Понятие сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. Выпуск 3. Институт права. Владивосток. 2004. № 4. С. 16-21.
7. Предпринимательское право: Учебно-методическая разработка. Владивосток. Издательство ВГУЭС. 2000 - 44 с.
8. Приватизация недвижимого имущества нежилого назначения // Актуальные проблемы современного гражданского и предпринимательского права: материалы всероссийской научно-практической конференции. Екатеринбург. 2003. С. 25-27.
9. Становление и динамика развития системы регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. Выпуск 1. Институт права. Владивосток. 2001. С.133-142.
10. Мансардное строительство: проблемы правового обеспечения // Юрист и бухгалтер. 2004. № 3 (16). С. 52-55.
I»
Подписано в печать 18.01.05. Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,39. Тираж 100 экз. Заказ №
Отпечатано в типографии ВГУЭС 690600, Владивосток, ул. Державина, 57
РНБ Русский фонд
2006-4 2903
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Бурмистрова, Елена Анатольевна, кандидата юридических наук
Введение.3
Глава 1. Общая характеристика сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения .13
§ 1. Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок.13
§ 2. Общие положения о сделках с недвижимым имуществом нежилого назначения.46
Глава 2. Динамика сделок (договоров) с недвижимым имуществом нежилого назначения. 62
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация"
Актуальность темы исследования. Возможность вовлечения недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, включение его в перечень объектов гражданско-правовых сделок обусловлены возвращением в современное гражданское право России деления вещей на движимые и недвижимые и легализацией правовой категории недвижимости1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, ГК, Кодекс) определил правовой режим недвижимости. Процессы приватизации публичной собственности выявили необходимость определения особых правил оборота недвижимости нежилого назначения, в отличие от оборота объектов жилого фонда. Последующая правоприменительная практика со всей остротой выявила несовершенство, пробелы и противоречия действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимости нежилого назначения2, включая отсутствие общих критериев отнесения объектов к категории нежилых, их перечня, проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что обусловило необходимость исследования особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
Актуальность научной разработки избранной темы прослеживается по следующим направлениям.
1. Вовлечение в гражданско-правовой оборот объектов недвижимого имущества нежилого назначения, обусловленное возможностью отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, закономерно потребовало создания эффективного
1 Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (далее по тексту - Основы, ОГЗ).
2 Именно эта причины вызвали необходимость разработки Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, предложенной Исследовательским центром частного права при Президенте Российской Федерации в 2003 году. механизма правового регулирования как непосредственно оборота недвижимости (включая определение правового режима земельных участков, занятых недвижимым имуществом), так и предоставления социальных и политических гарантий стабильности оборота и защищенности его участников. (Социально-политический аспект).
2. Высокая стоимость объектов недвижимости нежилого назначения (при учете степени затратности содержания), большинство которых относится к основным средствам, их значение для рыночной экономики позволяет отнести указанные объекты к разряду самых существенных экономических благ, что обусловливает необходимость профессионального управления недвижимостью, которое невозможно без уяснения особенностей гражданско-правового регулирования имущественных отношений по поводу недвижимости. (Экономический аспект).
3. Практика применения законодательства, регулирующего оборот недвижимости, выявила противоречивый характер отдельных правовых норм и недостаточную проработку некоторых аспектов правового режима недвижимости нежилого назначения. В диссертационном исследовании содержатся предложения по совершенствованию действующего законодательства, реализация которых на практике поможет устранить существующие пробелы и будет способствовать единообразному применению законодательства о недвижимости. (Правотворческий и правоприменительный аспекты).
4. Проблемы формирования и исследования правового режима недвижимости привлекли внимание многих авторов (М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцев, В.С.Ем, И.В.Козлова, П.В.Крашенинников, О.М.Козырь, А. А. Маковская, А.П.Сергеев, О.Ю.Скворцов, В.И.Сенчищев,
К.И.Скловский, Е.А.Суханов, Н.А.Сыродоев, В.В.Чубаров, А.М.Эрделевский и др.). Однако монографические исследования, посвященные особенностям правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, отсутствуют. Представляется, что теоретические выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, смогут восполнить выявленные пробелы. (Докгринальный аспект).
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, теоретические и научные концепции, судебно-арбитражная практика применения норм, регулирующих оборот недвижимого имущества нежилого назначения. В диссертационном исследовании анализируются и более общие вопросы, включая рассмотрение оппозиции «движимое-недвижимое» имущество, механизм публичного укрепления прав на недвижимость, что является необходимым для определения особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
Цель и задачи исследования заключается в детальном анализе правовой категории недвижимости, выявлении особенностей, обусловленных специфическими свойствами объектов недвижимости нежилого назначения и связанных с ними теоретических и практических проблем применения законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества нежилого назначения.
В связи с поставленной целью предпринята попытка решить следующие задачи:
- выявить особенности гражданско-правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, критерии и признаки, обусловливающие возможность отграничения указанных объектов от других видов недвижимого имущества, дать определение недвижимости нежилого назначения;
- исследовать динамику развития договорных отношений по поводу недвижимого имущества нежилого назначения, принципы и механизм государственной регистрации прав на указанные объекты и сделок с ними;
- проанализировать практику применения правовых норм, регулирующих отношения по заключению, исполнению и расторжению договоров в отношении недвижимости нежилого назначения, государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, определить их эффективность; разработать предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства в этой области.
Методологическая и теоретическая основа исследования.
В процессе исследования использовались логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды М.М.Агаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Ф.И.Гавзе, Д.М.Генкина, ВАДозорцева, О.С.Иоффе, О.А.Красавчикова, О.М.Козырь, П.В.Крашенинникова, А.А.Маковской, И.Б.Новицкого, И.С. Перетерского, В.К.Райхера, В.И.Сенчищева, А.П.Сергеева, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, В.Ф.Яковлевой и др., включая работы дореволюционных российских цивилистов: Базанова И. А., Г.Ф.Дормидонтова, В.Б.Ельяшевича, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, И.А.Покровского, В.М.Хвостова, П.П.Цитовича, Г.Ф.Шершеневича и др., при использовании достижений зарубежных ученых: Р.Зома,
Р.Иеринга, Х.Кетца, П. де Круза, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж.Смита, К.Цвайгерта и др.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, вынесенных на защиту.
1. Неоднократно предпринятые попытки научного, законодательного, и практического определения недвижимости, недвижимого имущества (в качестве родового понятия, без составления перечня) как особого объекта гражданских прав, с выделением единого определяющего признака не привели к желаемым результатам. Критерии отнесения имущества к разряду недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, отличаются нелогичностью, отсутствием классификационного единства, а в случае отнесения к недвижимым вещам «недвижимости в силу закона» - мобильной недвижимости - и нетрадиционным для российского права подходом. Невозможность распространения общего правового режима на «недвижимость в силу закона» в связи с существенными особенностями присущих ей свойств позволяет ставить вопрос об исключении «недвижимости в силу закона» из перечня объектов недвижимости, определенного законодателем.
2. Современный уровень развития технических средств существенно нивелировал значение критерия «неперемещаемости» (названный критерий изначально повсеместно был призван свидетельствовать о физической связи недвижимого имущества с объективно неперемещаемыми земельными участками). Кроме того, при применении указанного критерия из числа объектов недвижимого имущества по формально-юридическим основаниям автоматически исключаются сборно-разборные конструкции и строения облегченного типа, имеющие юридическую связь с земельным участком, в силу чего объективная неперемещаемость в отношении искусственно возведенных объектов не является единственным определяющим, «необходимым и достаточным» признаком недвижимости.
3. Анализ гражданско-правовых норм, регулирующих оборот недвижимости, показал, что отличия правового режима отдельных видов недвижимого имущества определяются назначением объектов - жилым и нежилым. Существующее в ГК деление объектов недвижимости на здания и сооружения не имеет юридического содержания, поскольку не предусматривает дифференцированного правового режима. Юридически значимым является отделение здания от иных сооружений, не относящихся к недвижимости. Предусмотренная ГК возможность отнесения к недвижимости иных, не поименованных в нем объектов, и разрешенный законодателем перевод жилых помещений в нежилые позволяет говорить о придании нежилым помещениям самостоятельного характера в обороте недвижимости. Строения облегченного (сборно-разборного) типа в силу своего некапитального характера не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к помещениям, поскольку не являются частью здания. Предлагается классифицировать их понятием «недвижимость нежилого назначения».
4. Критерии отделения недвижимости нежилого назначения от иных построек, на которые не распространяется режим недвижимости, не принадлежат к числу гражданско-правовых, а относятся к области технического регулирования. Для определения соответствия объекта статусу недвижимого необходимо разработать соответствующий нормативный акт, содержащий технические критерии недвижимого имущества и определить порядок его применения.
5. Отсутствие нежилых помещений в перечне объектов, поименованных в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является основанием для игнорирования их значения в обороте недвижимости в целом, как в силу признания за указанными объектами статуса недвижимого имущества в значительном количестве нормативных актов, изданных до и после принятия Гражданского кодекса, так и удельного веса сделок с нежилыми помещениями.
6. Проблемы правового регулирования оборота нежилых помещений заключаются не в «признании или непризнании» за ними статуса самостоятельных объектов права, а в определении на уровне закона порядка пользования, распоряжения, распределения ответственности и бремени содержания общих конструктивных элементов, не относящихся к нежилым помещениям того здания (сооружения), в котором расположены указанные помещения.
7. При отнесении вещей к категории недвижимости следует руководствоваться критерием связи с землей, земельным участком, поскольку только земля является объективно неперемещаемой, при этом связь с земельным участком имеет в первую очередь юридический характер. Для целей классификации объектов недвижимости нежилого назначения предлагается использовать следующее определение: искусственно возведенные, обособленные с точки зрения технического и/или кадастрового учета объекты, а также их составные части, имеющие самостоятельное функциональное назначение, не предназначенные для проживания граждан, юридическое существование которых невозможно вне связи (прямой или опосредованной) с конкретным земельным участком. Предложенное определение позволит распространить единый правовой режим на все объекты недвижимости нежилого назначения, в том числе и на помещения.
8. Особенностью сделок (договоров), заключаемых по поводу недвижимости, является предъявление повышенных требований, связанных с их формализацией и предусматривающих обязательную письменную форму (простую или нотариальную). Несмотря на очевидность данного утверждения, граничащего с аксиомой, анализ норм ГК, посвященных регулированию отдельных видов договоров, дает основание считать возможной и устную форму договора, заключаемого по поводу недвижимости3. В целях обеспечения юридической чистоты сделок и гарантий соблюдения интересов сторон необходимо исключить возможность (даже теоретическую) заключения договора в отношении недвижимого имущества в устной форме, установив общее требование к заключению сделок (договоров) с недвижимостью в письменной форме.
9. Практически все существующие системы публичного укрепления прав на недвижимость по критерию объекта регистрации условно подразделяются на две группы: системы регистрации прав и системы регистрации сделок. Российская система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом без достаточных на то оснований объединяет основные начала двух разнородных систем, что при практическом ее применении порождает парадоксальные ситуации, для исправления которых необходимо пересмотреть позицию законодателя в отношении предмета регистрации и четко
3 См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. O.H. Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА, 1998. С. 179; Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 19. определить, что же все-таки надлежит регистрировать: права или сделки. При дальнейшем реформировании существующей системы государственной регистрации предлагается отказаться от практики регистрации сделок, и перейти к системе регистрации прав, поскольку только факт заключения сделки не всегда влечет одновременное возникновение прав на недвижимое имущество.
10. Действующая система регистрации предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, возникающих из обязательственных правоотношений, в качестве обременений права собственности, что не в полной мере отражает фактическое распределение правомочий собственности. Предлагается производить регистрацию обязательственных прав в качестве самостоятельных, ограничивающих объем правомочий собственника.
11. Заявительный характер осуществления государственной регистрации не допускает возможности внесения изменений в ЕГРП на основании судебных решений, вступивших в законную силу, по инициативе регистрирующего органа. В целях предотвращения предоставления заведомо ложной информации и соблюдения принципа публичной достоверности следует допустить осуществление государственной регистрации по инициативе регистрирующего органа на основании актов кассационных инстанций судов общей юрисдикции или арбитражных судов, при их отсутствии - после соблюдения процессуальных сроков, установленных для обжалования решений (постановлений) судов первой и апелляционной инстанций, либо считать в подобных случаях государственную регистрацию субъективной гражданской обязанностью правообладателя и обеспечить возможность ее принудительного исполнения.
Практическая и теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные в нем теоретические и практические выводы могут быть учтены при совершенствовании правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, для дальнейшей разработки теоретических проблем гражданского права, в практике применения действующего законодательства. Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе и практике преподавания курсов «Гражданское право», «Коммерческое право», спецкурса «Сделки с недвижимостью».
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные выводы и предложения изложены автором в опубликованных научных статьях, выступлениях на научных конференциях, нашли отражение при внедрении в учебный процесс, связанный с преподаванием дисциплин «Российское предпринимательское право», «Коммерческое право».
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, и списка литературы.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация»
1. Авилов Г.Е. Комментарий к главе 55 ГК / Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. М., 1996. - 704 с.
2. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву. В сб.: Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х томах. Т. II. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. 452 с.
3. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. С. 15-19.
4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: «Проспект», 2001. - 140 с.
5. Андреев Л. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 2000. № 12. С. 28-33.
6. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение: Учебно-практическое пособие. М.: «Проспект», 1997. - 376 с.
7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «ЦентрЮрИнфоР», 2001. -371 с.
8. Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус. 2001. № 5 (31). С. 5054.
9. Базанов И.А. Вотчинный режим в России: его происхождение, современное состояние и проект реформы. Томск: Типолитография Сибирского Т-ва печатного дела, 1910. -303 с.
10. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. Москва: Товарищество скоропечатника А.А. Левенсон, 1900. - 450 с.
11. Башмаков А.Л. Основные начала ипотечного права: лекции. Либава. 1891.
12. Бекпенищева И.В. Понятие гражданско-правового договора: Сравнительно-правовое исследование: автореферат диссертациина соискание ученой степени кандидата юридических наук. Екатеринбург, 2004. 30 с.
13. Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. СПб: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002. - 282 с.
14. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов-н/Д, 2002.
15. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. №5/6. С. 81-88.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000. -800 с.
17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Издательсто «Статут», 2000. - 682 с.
18. Булеков М. Договор аренды здания и сооружения // Финансовая Россия. 1997. № 18 (май).
19. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахт на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 299 с.
20. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М.: Статут. 1999. -284 с.
21. Витрянский В.В. Обязательства по доверительному управлению имуществом: существо и характерные признаки // Хозяйство и право. 2001. № 10. С. 25-36.
22. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. №7. С. 3-12.
23. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов на/Д. 1995. - 639 с.
24. Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. М.: Юридическая литература. 1972. 168 с.
25. Газман В.Д. Рынок лизинговых услуг. М.: Фонд «Правовая культура». 1999.-416 с.
26. Галунов П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: По материалам Южного федерального округа. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2003.-32 с.
27. Германское право. Часть 1. Гражданское уложение. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1996. -552 с.
28. Глембицкий Л.Ю. О праве приращения к недвижимостям (Accessio): монография по гражданскому праву. Одесса: Славянская типография И. Буковецкого, 1875. -60 с.
29. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование: В схемах.-М.: Филин, 1998.- 144 с.
30. Гражданские кодексы стран Латинской Америки: Сборник нормативных актов. М., 1978. 425 с.
31. Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Генкина М.Д. М.: Госюриздат, 1949. - 544 с.
32. Гражданское право: В 2 т. Том.II. Полутом I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК. 2000. - 682 с.
33. Гражданское право: Учебник. 4.I. 3-е изд., перераб. и доп./ Под. ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1998. -632 с.
34. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В.Залесского. М.: Юнити-Дана, 2000. 704 с.
35. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов. 4.1. Учебное пособие. М., 1986. 374 с.
36. Гримм Д. Д. Основы учения о юридических сделках в современной доктрине пандектного права. Т. 1. Пролегомены. К общей теории гражданского права. С-Пб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1900. 300 с.
37. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3. С. 38-43.
38. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. 1999. № 7. С. 89-94.
39. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 78-84.
40. Гуськова Н.В. Понятие недвижимости: спорные вопросы // Малое предприятие. 1998. № 11. С. 27-31.
41. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2003. № 7 апрель.
42. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. М.: Издательская группа ИНФРА М-Норма, 1996. 686 с.
43. Дозорцев В.А. Доверительное управление // Вестник ВАС РФ. 1996. № 12. С. 57-64.
44. Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом. В кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М.Козырь, A.J1. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. 704 с.
45. Дормидонтов Г.Ф. Классификация явлений юридического быта, относимых к случаям применения фикции: юридические фикции; презумпции; скрытые, символические, притворные и мнимые действия; фидуциарные сделки. Казань, 1895. - 176 с.
46. Дювернуа H.Jl. Лекции по гражданскому праву. С-Петербург, 1894.-402 с.
47. Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. 2-е изд., перераб. - СПб. 1913. - 79 с.
48. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. -265 с.
49. Законодательство Петра I. М.: Юридическая литература, 1997. -880 с.
50. Зом Р. Институции. История и система римского гражданского права. Часть 2. Система. Вып.1. Общая часть и вещное право. Сергиев посад. Типография И.И. Иванова, 1916. 368 с.
51. Иеринг Р. Об основах защиты владения: Пересмотр учения о владении: Пер. с нем. 2-е изд., исправ. и доп. - Москва: Типография А.И Мамонтова и Ко, 1883. - 179 с.
52. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. 880 с.
53. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113-119.
54. Кабалкин А. Изменение и расторжение договоров // Российская юстиция. 1996. № 10. С. 19-23.
55. Кассо Л.А. Здания на чужой земле. Москва: Издание книжного магазина И.К. Голубева, 1905. -48 с.
56. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. 260 с.
57. Киндеева Е., Пискунова М. Характеристики недвижимости при госрегистрации // Бизнес-Адвокат. 2003. № 22.
58. Кичихин А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 1999. № 5. С. 37-44.
59. Кларк К. Калифорнийское гражданское уложение. Т.2 СПб., 1891. -150 с.
60. Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости: Учебное пособие. Владивосток: Издательство ДВГУ. 1998.47 с.
61. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 46-49.
62. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 2 (постатейный). Изд.З-е / Под ред. О.Н.Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. 799 с.
63. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова // Бюллетень Министерства юстиции. 1998. № 10.
64. Комментарий части второй гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под. ред. В.Д.Карповича. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. -479 с.
65. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2001. -228 с.
66. Крылов С. Регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1999. №.1. С. 32-36.
67. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002. - 544 с.
68. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 57-65.
69. Мейер Д.И. О юридических вымыслах и предположениях. О скрытых и притворных действиях. Казань. 1854. -278 с.
70. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. 4.1. М.: Статут. 1997.-290 с.
71. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом. М.: Юрист, 1999. - 176 с.
72. Муромцев С.А. О консерватизме в римской юриспруденции. Опыт по истории римского права. М., 1875. 398 с.
73. Назаров В.Л. Актуальные проблемы применения закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Защита и регистрация права собственности: проблемы, споры и пути разрешения: материалы конференции. СПб., 1999. С. 2-9.
74. Несерсов И.О. Избранные труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М., 1998. 369 с.
75. Новицкий И.Б. Курс советского гражданского права (Сделки. Исковая давность). М.: Госюриздат, 1954. -248 с.
76. Новицкий И.Б. Римское частное право. М.: Юрист, 1994. 544 с.
77. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Госюриздат. 1950. -416 с.
78. Оршанский И.И. Исследования по русскому праву. СПб, 1892. -539 с.
79. Основные понятия русского государственного, гражданского и уголовного права: Общедоступные очерки / В.М.Устинов, И.Б.Новицкий и М.Н.Гернет; С предисл. В.М.Хвостова. М., 1907. -255 с.
80. Отнюкова Г. Приватизация государственного имущества // Закон. 2002. № 6. С. 23-34.
81. Петров Д. В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002. - 361 с.
82. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Екатеринбург. 2001. 22 с.
83. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилого помещения // ЭЖ-юрист. 2004. №11.
84. Покровский И.А. История римского права. 3-е изд., исправ. и доп. Петроград: Издание юридического книжного склада «Право», 1917.-430 с.
85. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. 353 с.
86. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. -239 с.
87. Райхер В.К. Гражданско-правовые системы антагонистических формаций // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962.
88. Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. Издательство «Прогресс». М., 1972. -440 с.
89. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. М.: Типография А.В.Кудрявцевой, 1876. 579 с.
90. Сай С.И. Недвижимость: пути становления // ЭЖ-юрист. 1999. №13.
91. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт, 2000. - 379 с.
92. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с нею // Журнал российского права. 1998. № 8. С. 116-118.
93. Сергеев А. П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990.
94. Сергеева И. Актуальные проблемы гражданского права // ЭЖ-юрист. 1999. №40.
95. Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. СПбГУ. Юридический факультет. Сборник научных трудов. Выпуск 4. 2002.
96. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. №4 (243). С. 131-141.
97. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2000. 272 с.
98. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью (правовое регулирование и судебно-арбитражная практика). М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998. 208 с.
99. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридический наук. Москва, 2001. - 24 с.
100. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 39-48.
101. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2 изд. М.: Дело, 2000. - 512 с.
102. Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. 3-е изд., исправ. и доп. - М.: Высшая школа, 1985.-544 с.
103. Соменков С.А. Расторжение договора в гражданско-правовом обороте: теория и практика. М.: МЗ-Пресс, 2002. - 228 с.
104. Соменков С.А. Расторжение договора по соглашению сторон // Право и экономика. 1999. № 7. С. 31-36.
105. Соцуро Л.В. Договор как объект толкования Н Арбитражный и гражданский процесс. 2000. № 1. С. 50-52.
106. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 90-97.
107. Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Из практики Федерального Арбитражного Суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договора аренды // Вестник ВАС РФ. 1998. № 7. С. 39-46.
108. Турсунова Ю.С. Торги как способ заключения договора. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. СПбГУ. 2004.
109. Французский Гражданский кодекс / пер. И.С.Перетерского. Юридическое издательство НКЮ СССР. Москва, 1941. -471 с.
110. Хаскельберг Б.Л. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые проблемы укрепления российской государственности / Под ред. В.Ф. Воловича. Ч. 2. Томск, 1999. С. 11-17.
111. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: «Статут», 2004. — 236 с.
112. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. 532 с.
113. Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере международного частного права: В 2-х т. Т.2. М.: Международные отношения. 1998. 512 с.
114. Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев: Типография И.И. Чоколова, 1894. 80 с.
115. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 145-172.
116. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. № 6. С. 88-92.
117. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967. -311 с.
118. Швейцария. Законы и постановления. Швейцарское гражданское уложение. СПб., 1908. 335 с.
119. Шевцов С.Г. Право требовать применения последствий ничтожной сделки // Арбитражная практика. 2003. № 8. С. 10-21.
120. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права: В 4 т. С.-Петербург: Издание Бр. Башмаковых, 1909.
121. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк. 1995. 556 с.
122. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изд. 1914 г.). М.: СПАРК. 1994. -335 с.
123. Эрделевский A.M. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Издательство БЕК. 1999. 285 с.Эрделевский A.M. О регистрации сделок с недвижимостью // Закон. 2003. № 12. С. 96-99.
124. Эрделевский A.M. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-Адвокат. 2003. № 22.
125. Эннекцерус J1. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. 483 с.
126. Яковлева В.Ф. Новое законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. СПбГУ. Юридический факультет. Сборник научных трудов. Выпуск 4. 2002.
127. Fudamental principles of law. The Law of Contract By Sir John Smith. Third Edition. London. Sweet & Maxwell. 1998. 261 p.
128. Peter De Cruz. Comparative Law in a Changing World. Reprinted. Cavendish Publishing Limited. London. 1999. 496 p.
