АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Теоретические и практические вопросы приобретения и прекращения права собственности и других вещных прав на земельный участок»
На правах рукописи
Писарев Георгий Анатольевич
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
003456283
Москва -2008
003456283
Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Рязанского государственного университета имени С.А. Есенина
Рыбаков Вячеслав Александрович доктор юридических наук, профессор Мохов Александр Анатольевич доктор юридических наук, профессор Слугин Андрей Андреевич кандидат юридических наук Самарский государственный университет
Защита диссертации состоится 19 декабря 2008 года в 12.00 на заседании диссертационного совета по юридическим наукам Д 502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, проспект Вернадского, д. 84,1-ый учебный корпус, ауд. 2283.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Автореферат разослан 19 ноября 2008 г.
Научный руководитель: Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
Учёный секретарь ^
диссертационного совета «_«— В.В.Зайцев
I. Общая характеристика диссертационной работы
Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена изменениями социально-экономического устройства и новыми конституционными основами права собственности на землю в Российской Федерации, в частности становлением частной собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам. Указанные изменения объективно вызвали реформирование гражданско-правовых отношений в вещно-правовой сфере использования земельных участков, что потребовало исследования сложившегося порядка приобретения и прекращения прав на указанные объекты.
Такие изменения обусловили введение частной собственности на земельные участки и ее осуществление наряду с другими формами правомерного использования земельных участков на основании права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Таким образом, произошел отказ от исключительного права собственности государства на землю, утверждение многообразия форм собственности и их равной защиты.
Принадлежность земли исключительно государству как единственному собственнику привело к неэффективному использованию земельных участков, отчуждению от нее граждан, поскольку оборот рассматриваемых объектов осуществлялся в публично-правовом порядке. Признание частной собственности на землю за гражданами способствовало тому, что в оборот земельных участков широко вошли частноправовые элементы, придавшие ему гражданский характер, что расширило правовые интересы его участников через имущественное использование земли.
Новый этап в правовом регулировании земельных отношений в России утвердил землю в качестве товара особого рода, который имеет природную
(нерукотворную) сущность, а также выступает в качестве незаменимого естественного ресурса. С учетом того, что институт частной собственности на землю является относительно новым, актуальным является вопрос о поиске баланса между частными и публичными интересами на землю, соотношением публичных и гражданских отраслей законодательства.
Основой правового регулирования вещно-правовых отношений на землю является не только Гражданский кодекс РФ, но и Земельный кодекс РФ, которые определяют пределы осуществления правомочий субъектов, использующих земельные участки.
Рассматриваемое законодательство вводит гражданско-правовые начала в отношении изучаемых объектов, закрепляет классификацию вещей, их делимость, индивидуальную определенность, государственную регистрацию, а также устанавливает правила, согласно которым допускается гражданский оборот земельных участков.
В целом действующее законодательство носит прогрессивный характер и является большим шагом, направленным на добровольное устранение тех вещно-правовых титулов правообладания (право постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения), которые основаны на социальных различиях. Однако в связи с тем, что земельные участки на указанных правах не предусмотрены земельным законодательством, возникают проблемные вопросы их наследования и защиты.
Имеются и другие вопросы, возникающие в ходе анализа положений гражданского и земельного законодательства, например, разрешительный порядок аренды, предусмотренный гражданским законодательством, и уведомительный порядок, предусмотренный Земельным кодексом РФ.
Не менее интересны вопросы, связанные с текущими особенностями признания права частной собственности граждан на земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании, переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право частной собственности, что связано с особенностями приобретения и прекращения рассматриваемых вещных прав граждан на принадлежащие им земельные участки.
Изложенное позволяет утверждать, что проблемы права собственности и иных вещных прав на земельные участки являются актуальными, значимыми для отечественной юридической науки, и при применении норм законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения, и для юридической практики.
Степень научной разработанности темы. Вопросы, связанные с приобретением и прекращением права собственности на земельный участок в некоторых аспектах разрабатывались в работах таких отечественных юристов, как Т.Е. Абовой, А.П. Анисимова, В.К. Андреева, С.А. Боголюбова, В.В. Витрянского, Б.В. Ерофеева, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Л.О. Красавчиковой, О.И. Крассова, К.Г. Пандакова, В.В. Петровой, В.А. Рыбакова, А.Я. Рыженкова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморец, Г.В. Чубукова, В.Ф. Яковлева.
По вопросам, освещаемым в настоящей работе, проводились диссертационные исследования Ахметшиной Л.М., Карловой Н.В., Косолаповым O.A., Бугровым Д.С., Таскиным Н.И., Федькиным Л.О. и другими учеными-правоведами. Так, Карловой Н.В. было проведено диссертационное исследование по теме: «Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в РФ» (Москва, 2003 год), Косолаповым O.A. по
теме: «Земельный участок как объект вещного права» (Москва, 2008 год), Бугровым Д.С. по теме: «Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества» (Саратов, 2005 год), Таскиным Н.И. по теме: «Принудительное прекращение права собственности на земельный участок» (Краснодар, 2003 год), Ахметшиной Л.М. - «Аренда земли по российскому законодательству» (Казань, 2002 год) и т.д.
Особенность данной работы заключается в исследовании проблем, связанных с вопросами гражданско-правового признания и защиты рассматриваемых в диссертации вещных прав граждан.
Бесспорным является вывод о том, что уровень разработанности института вещных прав граждан на земельные участки нуждается в значительном повышении, в том числе с помощью диссертационных исследований.
Объектом исследования выступают правоотношения, возникающие относительно владения, пользования и распоряжения земельными участками, принадлежащими гражданам и организациям.
Предметом исследования являются нормы отечественного и в ряде случаев зарубежного права, определяющие правовой режим земельных участков граждан, принадлежащих им на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Особенности приобретения и прекращения рассматриваемых вещных прав гражданами и организациями.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ правового режима земельных участков, принадлежащих гражданам и организациям, разработка предложений по совершенствованию ряда
положений гражданского законодательства, а также практики его применения.
В соответствии с поставленной целью диссертационного исследования в работе анализируются:
- земельные участки, а также их части как объекты гражданских прав;
- современные нормативные источники, а также памятники права, регулировавшие рассматриваемые отношения;
- особенности оснований приобретения и прекращения права частной собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам;
- переоформление земельных участков граждан, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) использования, пожизненного наследуемого владения в частную собственность;
- права и обязанности собственников земельных участков;
- вопросы защиты права постоянного пользования, а также наследования земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения.
Методологическую основу исследования составляет совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов. В работе используются такие методы, как историко-правовой, сравнительно-правовой, конкретно-статистический, формально-юридический. В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов.
В процессе исследования использовались труды С.А. Боголюбова, A.B. Венедиктова, И.А. Иконицкой, В.П. Камышанского, О.И. Крассова, Д.И. Мейера, В.А. Тархова, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Г.В. Чубукова и др.
Эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты, издаваемые Российской Федерацией, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, практика применения актов законодательства, предметом правового регулирования и разъяснения которых являются отношения, возникающие в области владения, пользования и распоряжения земельными участками граждан и организаций.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в проведении на основе действующего законодательства комплексного исследования теоретических и практических аспектов правового регулирования правового режима земельных участков граждан и организаций. Вопросам современного состояния гражданско-правового регулирования вещных отношений и прежде всего права частной собственности посвящено немного разработок. Такое положение вполне объяснимо формированием в короткое время нового позитивного законодательства, признающего правомерные основания использования земельных участков, в том числе, на не предусмотренных земельным законодательством титулах.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования.
1. Земельный участок как объект гражданских прав представляет собой недвижимую вещь в виде обособленной части земли, сформированной в установленном законом порядке, имеющей кадастровый номер, строго целевое назначение, а также индивидуальную определенность (размер, местонахождение, границы). При этом существенной характеристикой земельного участка как объекта гражданских прав гражданина или
организации является его принадлежность конкретному физическому или юридическому лицу.
2. Утверждается, что действующее законодательство направлено на изъятие из гражданского оборота земельных участков, находящихся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Указанные права были основаны на социальных различиях городских и сельских жителей, что не способствовало в прошлом эффективному использованию земельных участков.
3. Установлено, что одним из условий судебного признания права собственности граждан на земельные участки, является презумпция права собственности, если:
а) они были предоставлены до 30 октября 2001 года, т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства;
б) в отношении них не указано право, на котором они предоставлены или невозможно определить вид этого права.
Презумпция права собственности на земельный участок выступает частным случаем презумпции добропорядочности и добросовестности в гражданском праве, поэтому предполагается добросовестность гражданина, которому предоставлен земельный участок и используется им.
4. Раскрыты особенности оснований приобретения и прекращения права собственности на земельный участок. Они связаны с предоставлением повышенных правовых гарантий гражданам по сравнению с другими субъектами землепользования и юридическими лицами, а также
упрощенный порядок ранее предоставленных земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. "Указанные особенности касаются:
а) формы права собственности, а именно права частной собственности, которое может получить гражданин в результате перерегистрации;
б) добровольности перерегистрации земельного участка;
в) бесплатности передачи земельного участка в собственность;
г) бессрочного периода, в течение которого допускается перерегистрация гражданских прав на земельный участок.
5. Утверждается, что уведомительный порядок возникновения и осуществления права субаренды земельного участка, установленный Земельным кодексом РФ, предопределяет солидарный характер ответственности уведомителей (арендатора и субарендатора) перед собственником земельного участка и отвечает цели охраны земельных участков, как основы жизни и деятельности народов России.
6. Обосновывается, что в случае смерти наследодателя прекращается его право пожизненного наследуемого владения. Указанное право не может перейти к наследникам в силу ст. ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ. В данном случае должны действовать нормы п. 1 ст. 15 и пп. 1, 2, 4 ст. 19 Конституции РФ, закрепляющие юридическую фикцию и дающие возможность наследовать земельные участки не на праве пожизненного наследуемого владения, а на праве собственности, которое предоставляет более широкие правомочия правопреемникам. Признание за наследниками права собственности на земельный участок, принадлежащий наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется на
основании судебного решения по правилам п. 3 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.
7. Формулируется вывод, согласно которому возникновение у третьих лиц обязательственных прав на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, не предусмотрено нормами гражданского права, поэтому гражданско-правовой защите не подлежат.
Практическое значение диссертационного исследования. Результаты исследования позволяют понять особенности норм законодательства, которые регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, принадлежащие гражданам, понять их современное вещно-правовое положение.
Предложения по совершенствованию действующих нормативных актов, а также предложения касающиеся практики их применения могут быть направлены на повышение эффективности применения актов законодательства путем использования их в практической деятельности.
Основные положения работы могут быть использованы при подготовке учебников, учебных пособий и методических рекомендаций для студентов юридических вузов и изучении курса «Гражданское право».
Апробация результатов исследования. Диссертация была выполнена и обсуждалась на кафедре гражданского права и процесса Рязанского государственного университета имени С.А. Есенина.
Основные положения и выводы были изложены в опубликованных автором работах, а также в научных сообщениях, сделанных на научно-практических конференциях.
Структура диссертации. Структура работы обусловлена целью и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
II. Основное содержание диссертационной работы
Во введении диссертации обосновывается актуальность диссертационного исследования, связанная с необходимостью теоретического анализа изучаемой темы, определяются цели и задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость. Представляются положения выносимые диссертантом на защиту. Приводятся также сведения об апробации результатов исследования.
Первая глава - «Понятие и правовое регулирование режима земельного участка (теоретические аспекты)» - состоит из двух параграфов.
В первом параграфе - «Понятие и виды земельного участка как объекта гражданских прав» формулируется понятие земельного участка как объекта гражданских прав, изучается возможность существования его части в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. При этом вещные права граждан: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения ставятся в зависимость как от целевого назначения земельного участка, так и субъекта гражданских прав. Сущность права постоянного (бессрочного) пользования состоит в том, что земельный участок прикреплялся к личности гражданина, а сущностью права пожизненного наследуемого владения уже является прикрепление землевладения не к личности гражданина, а к недвижимости.
В последнем случае земельный участок следовал не за личностью, а за домовладением. Ключевую роль в раскрытии правового режима земельного участка, принадлежащего гражданину, играет частная форма собственности, а также отказ законодателя от исключительной государственной собственности на землю.
Рассматриваются различные аспекты, влияющие на правовой режим земельного участка, прежде всего естественный и имущественный. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. В силу установленных законодательных приоритетов правовой режим земельного участка, как имущества, соответствует правовому режиму земель.
Необходимость установления особого правового режима земельного участка состоит в том, что он, как правило, не является результатом труда, если не считать специальных улучшений, произведенных самими гражданами. В отличие от иной недвижимости земельный участок характеризуется неподвижностью, то есть он не может быть снесен или перенесен, за исключением почвенного слоя. Однако следует учитывать возможные изменениях границ земельных участков вследствие стихийных процессов.
Природная разнокачественность земель обусловливает различное целевое назначение земельных участков, предоставляемых под жилищное, гаражное, дачное и иное строительство, некоторые виды деятельности граждан (садоводство, огородничество). Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможность его использования в принципе, поэтому возможно ставить
вопрос о непотребляемости, неучтожимости земельного участка. Другое свойство - пространственной ограниченности - проявляет себя в установлении максимальных и минимальных предельно допустимых размеров, предоставляемых гражданам земельных участков. При предоставлении земельных участков применяются нормы предоставления. Трудно себе представить использование других вещей под размещение застройки, сада, огорода, пространственного базиса естественной жизни самого человека, помимо земельных участков, поэтому целесообразно говорить о незаменимости рассматриваемого объекта гражданских прав. Разнокачественность земель и их пространственная ограниченность диктуют специальное решение вопросов о территориальном размещении и специализации земельных участков граждан.
Анализ действующего законодательства и существующих точек зрения позволил определить, что основным условием для признания земельного участка объектом гражданских прав является его индивидуализация, т.е. определение размера, границ, местоположения, а также принадлежности земельного участка конкретному гражданину на соответствующей территории. Индивидуализация земельного участка одновременно выступает способом создания объекта гражданских прав, поэтому описание и удостоверение границ земельного участка будет являться условием вовлечения его в гражданский оборот. Первоначально происходит идеальное определение границ, то есть на бумаге, после чего участок создается физическим установлением.
В ранее действовавшем советском законодательстве допускалось обособление земель в пользу граждан, но с сохранением исключительных прав государственной собственности, что привело к созданию таких
юридических конструкций, как право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. Существенной особенностью возникновения и перехода прав на земельный участок от одного гражданина к другому являлось то, что оно осуществлялось в публично-правовом (разрешительном и административном), а не в договорном порядке между гражданами, как в настоящее время.
Значение индивидуализации земельного участка состоит в том, что, если местность будет подвергнута, например, перепланировке, развитию инфраструктуры территории, то можно будет учесть находящиеся в этой зоне земельные участки и не допустить нарушения прав граждан. Частная собственность граждан требует высокой точности установления границ в ходе межевания, однозначному определению понятия площади земельного участка.
Защита вещных прав на земельный участок может зависеть от того, что понимать под ним как объектом гражданских прав. Мнения по этому вопросу расходятся относительно того, является он двухмерным, трехмерным или даже многомерным, что ставится в зависимость от того, какие плоскостные и глубинные характеристики включаются в понятие земельного участка. При этом понятия земельного участка, используемые законодательством, не отличается единообразием и устанавливается в целях отраслевого применения, например, налоговым и земельным правом.
Анализируя спорный вопрос о том, может ли часть земельного участка выступать в качестве объекта гражданских прав, можно констатировать, что имеются противоположные точки зрения по этой проблеме. Тем не менее, часть земельного участка может вовлекаться в гражданский оборот при наличии сервитутных, ипотечных, арендных и субарендных прав на вещь.
При этом земельный участок по-прежнему выступает как единый объект права собственности, однако в результате порождаются новые виды и объекты гражданских прав на его часть: аренда, ипотека и т.д.
Вовлечение земли, которая является недвижимостью, в гражданский оборот ведет к тому, что она приобретает имущественный характер, становится недвижимым имуществом, земельным участком, который обладает индивидуальной определенностью. В связи с этим отмечается такая характеристика земельного участка как делимость, которая связана с разделом земельного участка, что охватывается правомочием распоряжения. В результате этого земельный участок перестает существовать.
Вопрос о разделе решает только собственник земельного участка, поэтому субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения вправе определить порядок пользования им, но не создавать новые объекты указанных иных вещных прав. Нахождение в частной собственности рассматриваемых объектов гражданских прав допустим лишь в той мере, в какой эти объекты признаны оборотоспособными законами о земле и других природных ресурсах. При этом объектами оборота являются сами земельные участки граждан, а не права на них, условием вовлечения которых может стать перерегистрация гражданских прав. Наиболее широкие возможности по осуществлению правомочий владения, пользования, распоряжения предоставляет право собственности на земельный участок, которое порождает таких субъектов, которые невозможны при других вещных правах на землю, например, даритель и одаряемый, покупатель и продавец и т.д. Кроме того, использование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости связано с определением единства их судьбы, а также
разрешением вопроса о том, что относится к самостоятельным объектам гражданских прав, из находящихся на земельном участке.
Гражданские права на земельный участок возникают, изменяются и прекращаются лишь под воздействием обстоятельств, с которыми закон связывает соответствующие правовые последствия. В тех случаях, когда речь идет о возникновении, изменении и прекращении вещных прав на земельный участок граждан, юридические факты, с которыми законодательство связывает приобретение права собственности, утрату права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения выступают основаниями приобретения и прекращения указанных вещных прав граждан.
В настоящее время земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения не предоставляются. Правовые основания по осуществлению правомочий в отношении указанных вещных прав могут устанавливаться только законом.
Отмечается, что согласно действующему законодательству защита гражданских прав на земельный участок допускает административную, судебную форму, а также самозащиту субъективных прав самим гражданином.
Во втором параграфе - «Законодательство, регулирующее правовой режим земельного участка: история и современность» рассматриваются акты законодательства, которыми отменялись и вводились правила, на которых граждане могли использовать земельные участки. Рассматривается хронология развития прав граждан на земельные участки, введение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками, право собственности граждан, а также
законодательные акты, которыми это предусматривалось. Изучаются причины и условия, способствовавшие становлению советского и российского законодательства, определяющего права граждан на землю.
Анализ действующего законодательства показал, что прерогатива в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, отдается гражданскому законодательству, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальных федеральных законах.
Изучение прошлого и настоящего законодательства, регулирующего отношения в области землевладения и землепользования, показывает, что современное Российское государство идет по пути устранения неравенства в вещных правах граждан, которые были основаны на социальных различиях граждан, проживающих в городской и сельской местности, времени приобретения земельных участков, а также иных дискриминационных основаниях, препятствующих эффективному и полноценному участию земельных участков в гражданском обороте.
Вторая глава - «Особенности приобретения, прекращения и содержания права собственности на земельный участок» состоит из трех параграфов.
В первом параграфе - «Земельный участок как объект права собственности» изучается назначение земельных участков граждан, в отношении которых допущена частная форма собственности, а также установленные законом ограничения и гарантии. При этом в ходе проведения радикальной экономической реформы, можно согласиться с тем,
что в количественном отношении граждане занимают одно из доминирующих положений в области отношений собственности на землю. Подход к исследованию объекта гражданских прав определяется тем, что земля является «особого рода товаром, недвижимостью», имеющим особый режим. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе затрагивает интересы общества в целом.
Вопрос о том, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности, решается земельным, а не гражданским законодательством. Оно же определяет и предельный размер земли, предоставляемой частному собственнику.
Земельный участок может быть в собственности как одного, так и нескольких граждан, для чего достаточно свободного волеизъявления. Общая собственность представляет собой принадлежность одного и того же земельного участка одновременно нескольким собственникам, и они сообща им распоряжаются. При этом не происходит объединения земельного участка собственниками, не создается новый субъект права собственности. Речь идет не о долях в имуществе, а о долях в праве на имущество. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого согласия - по решению суда, на общий земельный участок может быть установлена долевая собственность. При этом каждый субъект должен учитывать права и законные интересы остальных сособственников земельного участка, поскольку они обладают равными правомочиями в отношении участка и совместно несут бремя ответственности за свою собственность.
Гражданское законодательство предусматривает право содолыдика потребовать определения и закрепления за ним реальной доли в общей долевой собственности. По соглашению сособственников может быть установлен порядок определения и изменения их долей. Каждый собственник доли независимо от ее размера участвует в реализации права общей собственности. При этом сособственники вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным образом распорядиться ею.
Выдел доли земельного участка в натуре (с определением ее границ) предусматривает предоставление ее во владение и пользование, а при невозможности этого - истребование от других сособственников, владеющих и пользующихся землей - соответствующей компенсации.
При отказе сособственнику в выделении доли земельного участка в натуре, а также споре по поводу размеров компенсации при невозможности произвести такое вьщеление в натуре, содолыцик вправе потребовать удовлетворения своих требований в судебном порядке. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения эти споры рассматриваются в суде.
Если иное не предусмотрено соглашением между собственниками, то выгоды от использования доли земельного участка в общей собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долями согласно ст. 248 Гражданского кодекса РФ.
Сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в обязательствах и издержках по содержанию земельного участка и сохранению плодородия согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу право преимущественной покупки принадлежит сособственникам отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Многосубъектность права собственности может быть прекращена и стать односубъектной, что выражает такую характеристику вещи как делимость. Последнее обстоятельство ограничено изменением ряда характеристик: раздел не влечет изменения назначения земельного участка, а также гражданско-правовой составляющей - не допускает уменьшение предельно-допустимого минимума размера земельного участка, установленного в субъекте Российской Федерации.
Если сравнить объем гражданской дееспособности по сравнению с советским периодом, то он значительно расширился, поскольку характерной особенностью правоспособности советских граждан являлась определенная связь ее с отношением к труду. Земельный участок предоставлялся только исключительно в потребительских целях, не допускавших извлечение не трудовых доходов.
В работе анализируется состав земельного участка, на который распространяется право собственности граждан и условия использования полезных ископаемых, находящихся на нем, вопросы совместного осуществления правомочий в отношении общего землевладения. При этом осуществление прав не может нарушать права и законные интересы других
сособственников земельного участка, а также не могут реализовываться частные интересы в ущерб обществу и государству. Здесь дело не в осуществлении права, а в ненадлежащем его осуществлении, приводящем к противоречию личных интересов общественным, что недопустимо.
В работе приводится классификации прав собственника земельного участка на общие и специальные, то есть те, которые распространяются на все категории земель граждан и те, которые распространяются только на одну отдельную категорию. Собственник не вправе реализовать права во вред иным лицам, использующим соседние земельные участки. Отмечается, что ограничения прав собственника могут носить постоянный и временный характер.
В диссертационном исследовании анализируется особый (упрощенный) порядок оформления права собственности граждан на земельные участки, которые были предоставлены им до введения в действие нового Земельного Кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года и в отношении них не указано право, на котором они предоставлены или невозможно определить вид этого права.
Во втором параграфе - «Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок» изучаются вопросы, посвященные основаниям приобретения и прекращения права собственности на земельные участки. Обращается внимание на соблюдение процедуры, с которой связывается предоставление земельного участка, возникновение права собственности граждан. Анализируется вопрос о возможности приобретения права собственности граждан на бесхозяйную землю, применения срока давности владения земельным участком, переходу прав на земельный участок в связи с переходом прав на расположенную на нем недвижимость.
Особое внимание уделяется праву собственности граждан на земельные доли.
Рассматриваются особенности основания возникновения права собственности на земельный участок в настоящий период. Они касаются формы собственности земельного участка, а именно частной собственности, на основании которой гражданин может получить земельный участок. При этом гражданин доброволен в совершении действия по получению земельного участка, он предоставляется бесплатно, период, в течение которого это допускается, является бессрочным. Отмечаются отличительные признаки прекращения прав граждан, исходя из юридических фактов, лежащих в основе правоотношения. Как следует из анализа особенностей возникновения и прекращения права собственности на земельный участок, они связаны с предоставлением повышенных правовых гарантий гражданам по сравнению с другими субъектами.
В третьем параграфе - «Содержание права собственности на земельный участок» рассматривается с точки зрения общераспространенной триады полномочий. Ограничивая право собственности правомочиями владения, пользования, распоряжения, в литературе отмечается, что в процессе реализации они раскрываются через более дробные свои элементы - управления, учета и т.д.
В работе анализируются содержание правомочий собственника, а также вопросы, связанные с определением ведущего правомочия. Следует отметить, что при этом изучаются подходы других авторов, которые по иному определяют содержание права собственности, в частности, как использование рассматриваемого объекта гражданских прав, имеются
авторы, которые в содержание право собственности включают в качестве самостоятельных правила по его ограничению.
Право владения означает наличие правового основания правовой охраны владения, возможность его защиты. Вопрос же о праве пользования разрешается в зависимости от характера юридического основания, лежащего в основе права владения. Так, например, право владения на земельный участок, принадлежащее собственнику, связано с их правом пользования, а право владения, принадлежащее залогодержателю земельного участка, существует при отсутствии у этих лиц права пользования данной вещью.
Для граждан, являющихся земельными собственниками, правомочие владения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению, установленному при предоставлении (приобретении) участка в собственность. В отличие от правомочия владения землей субъектов права частной собственности правомочие владения землей субъектов государственной собственности не обуславливается требованием по использованию земли.
Владение землей, осуществляемое всеми собственниками независимо от ее формы на основе титула права собственности, сохраняется за ними и при передаче земли землепользователям и арендаторам, владеющим этой землей на основе предоставленного им собственником права пользования. Для граждан, являющихся собственниками земли, правомочие пользования землей, как и владение ею, является одновременно их обязанностью использовать землю.
Правомочие пользования землей раскрывается через права и обязанности по использованию земель. Объем и содержание прав и обязанностей определяются в зависимости от целевого назначения
земельного участка, категории земель и субъекта. Следует подчеркнуть важнейшее положение, которое определяет содержание пользования земельным участком: «отказ граждан от осуществления, принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращения их обязанностей.
В работе рассматриваются основные общие права по использованию земель, устанавливаемые для всех или большинства собственников, землепользователей, арендаторов, которые обосновываются нормативным принципом самостоятельного хозяйствования на земле. В силу того, что земельные участки отличаются категорией, а также назначением, то, такое обстоятельство обуславливает наличие специальных прав и обязанностей, связанных с использованием земель. Так, например, можно говорить об особом правовом режиме граждан - пользователей огородными участками.
С введением частной собственности на землю и разрешением совершать распорядительные действия с землей как недвижимым имуществом граждане - собственники земельных участков - приобрели право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать.
В ходе правомерной реализации собственником земельного участка своих целей, удовлетворение каких потребностей осуществляет пользование и распоряжение - это решается самим собственником. При этом характер и границы осуществления права собственности определяются принципами права, важнейшими из которых являются принципы разумности и добросовестности.
Ведутся исследования проблем ограниченности права собственности как принципа осуществления права собственности. Представляет большой интерес исследование ограничений форм и видов права собственности,
отдельных видов ограничения права пользования и права распоряжения земельными участками. Такие ограничения права собственности допустимы как в интересах неопределенного круга лиц, так и в интересах определенных лиц.
Следует отметить, что государство не устанавливает для собственника обязанности использовать принадлежащие ему вещи. При этом неиспользование не должно приводить к порче и гибели земельных участков, нецелевому использованию, поскольку в них заинтересовано общество.
Оборот земельных участков, основанный на распоряжении земельным участком, является одной из существенных характеристик частной собственности граждан на землю. Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом понятии как возможность определения собственником юридической судьбы земельного участка неразрывно связано с отменой исключительной государственной собственности на землю и включением ее в экономический оборот.
Одним из актуальных вопросов науки гражданского права является различный подход в правовом регулировании оборота (распоряжения) земельных участков, установленный гражданским и земельным законодательством. Исходя из положений законодательства, правила арендного оборота земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом РФ, носят специальный характер по отношению к Гражданскому кодексу РФ, поскольку устанавливают особые правила в области гражданско-обязательственного оборота земельных участков, равными по своей юридической силой законодательными актами, в связи с чем, не
представляется возможным приводить в соответствие нормы одного кодекса - другому.
В связи с этим целесообразно иметь в виду предметы правового регулирования Гражданского и Земельного кодексов РФ. Нормы Земельного кодекса РФ определяют, что на субарендаторов распространяются все права арендаторов. Однако закон не разделяет между ними арендных обязанностей, что указывает в этой части на солидарный характер обязательства перед собственником земельного участка. Такие положения Земельного кодекса РФ создают правовые основания для установления солидарной ответственности в арендных обязательствах перед собственником земельного участка, в случае уведомительного перехода арендных прав к субарендатору.
Поскольку п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что гражданское законодательство регулирует имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством, то отношения по регулированию привлечения к гражданско-правовой ответственности не относятся к предмету ЗК РФ. Поэтому в силу разделения предмета между гражданским и земельным законодательствами Российской Федерации установление гражданско-правовой ответственности относится к Гражданскому кодексу РФ, а как ограниченного природного ресурса, регулирующего участие в его непрерывном использовании максимально широкого круга лиц, к Земельному кодексу РФ. Собственник, передавая земельный участок в аренду, должен знать арендатора, с кем он заключает договор и о его праве. Однако норма об уведомлении собственника о
передаче земельного участка носит диспозитивный и специальный характер и соответствует диспозитивной и общей норме гражданского права, устанавливающей общие правила об аренде. Очевидно, что такой порядок, не нарушает прав собственника земельного участка, поскольку он вправе, заключая договор аренды, предусмотреть иной вариант передачи вещи в субаренду, в том числе по его распоряжению.
Предложенный нами подход не противоречит Гражданскому кодексу РФ и соответствует нормативной цели Земельного кодекса РФ об использовании и охране земель в РФ. Так, с одной стороны, уведомительная субаренда, в наибольшей мере, отвечает цели использования земельного участка и не противоречит воле собственника, поскольку не исключает возможности ее выразить по иному, руководствуясь своими интересами. В свою очередь, солидарная ответственность арендаторов и субарендаторов перед собственниками, в случае уведомительного перехода арендных прав, отвечает цели охраны земельных участков, как основы жизни и деятельности народов России, согласно п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ.
Третья глава - «Другие вещные права на земельный участок: вопросы приобретения и прекращения» состоит из двух параграфов.
В первом параграфе - «Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок» исследуются особенности правового режима земельных участков, которые принадлежат гражданам на рассматриваемом праве. При этом действующее законодательство устанавливает запрет на предоставление земельных участков гражданам на таком вещном праве. Однако этот титул остается действующим и в настоящее время на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. В случае смерти наследодателя земельный участок, принадлежащий ему и
непереоформленный им, не может перейти к наследнику на праве пожизненного наследуемого владения в силу запрета, установленного Земельным кодексом РФ. В данном случае могут действовать нормы, закрепляющие юридическую фикцию и дающие возможность наследовать земельные участки на праве собственности.
Во втором параграфе - «Право постоянного (бессрочного) пользования» рассматривается правовой режим земельного участка, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое относится к числу ограниченных вещных прав, поскольку предоставляет их обладателю возможность независимо от какого-либо другого лица воздействовать на вещь. В работе разграничивается право постоянного (бессрочного) пользования от срочных форм использования земельных участков гражданами, а также анализируются правила отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и его переоформления на право собственности. Отмечается отличие режима предоставления земельного участка от его оформления.
Право постоянного (бессрочного) пользования находится под запретом, установленным Земельным кодексом РФ, однако указанное вещное право, как абсолютное, относится к предмету гражданско-правового регулирования, поэтому признается и защищается гражданским законодательством. Возникающие у третьих лиц обязательственные права на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования нормами гражданского права не предусмотрены, поэтому гражданско-правовой защите не подлежат.
В заключении подводятся итоги, формулируются основные выводы, к которым автор пришел в процессе исследования.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
Публикации в ведущих рецензируемых журналах по перечню, определённому Высшей аттестационной комиссией:
1. Писарев Г.А. О соотношении гражданского и земельного законодательства в регулировании и охране вещных прав на земельные участки // Юрист. - 2006. - № 8. - С. 57.
2. Писарев Г.А. Гражданско-правовое регулирование аренды земельных участков // Человек: преступление и наказание. - 2007. - № 3. -С. 121-122;
Публикации в иных изданиях
1. Писарев Г.А. Земельные участки как объект права собственности граждан // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: материалы всероссийской научно-практической конференции Коломна, 19-20 марта 2005 г. / Под ред. В.А. Рыбакова, К.Е. Егорова, Е.В. Павлова. - Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права. - 2005. - С. 251-255;
2. Писарев Г.А. Наследование земельных участков гражданами // Наследственное право. - 2006. - № 1. - С. 55;
3. Писарев Г.А. Некоторые вещно-правовые аспекты гражданских прав на земельные участки // Актуальные проблемы современного права и политики: Межрегиональный сборник научных трудов. / Под ред. К.Я. Ананьевой; Ряз. гос. ун-т им. С.А. Есенина. -Рязань. -2007. - С. 213-217;
4. Писарев Г.А. Наследование земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения // Наследственное право. -2008,- №3. С.31-37.
29
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук Писарева Георгия Анатольевича
Тема диссертационного исследования: «Теоретические и практические вопросы приобретения и прекращения права собственности и других вещных прав на земельный участок»
Научный руководитель Рыбаков В.А. -доктор юридических наук, профессор
Изготовление оригинал макету Писарев ГЛ.
Подписано в печать « » 2008г. Тираж экз.
Усл. п.л. ^
ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ №
119606, Москва, пр-т Вернадского, 84
