АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Возмездное отчуждение земельных участков»
На правах рукописи
Гореявчева Елена Александровна
ВОЗМЕЗДНОЕ ОТЧУЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ)
Специальность 12.00 03. - гражданское право,
предпринимательское право; семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
11111111111111111
0030Т0034
Екатеринбург, 2007
Работа выполнена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор юридических наук, профессор
Степанов Сергей Аркадьевич
доктор юридических наук, профессор
Комиссарова Елена Генриховна
кандидат юридических наук Бирюкова Людмила Анатольевна
ГОУ ВПО Пермский государственный университет
Защита состоится 30 мая 2007 года в 17 00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 282 01 при Уральской государственной юридической академии по адресу
620066, г Екатеринбург, ул Комсомольская, 21, зал заседаний совета
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральской государственной юридической академии
Автореферат разослан 27 апреля 2007 года
Ученый секретарь диссертационного совета
Заслуженный юрист Российской Федерации
доктор юридических наук, профессор ® И Леушин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. С признанием Конституцией Российской Федерации, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества.
Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений. Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Следует иметь в виду, что нормы части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Однако споры, возникающие по поводу земельных участков, выявляют коллизии между Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и рядом федеральных законов, а также пробелы земельного законодательства в части регулирования возмездного отчуждения земельных участков Немаловажным является и тот факт, что из числа всех возможных сделок с земельными участками в Земельном кодексе РФ регламентируются лишь договоры купли-продажи и аренды. Это свидетельствует о необходимости формулирования дополнительных правил к нормам второй части ГК РФ относительно регулирования сделок с земельными участками.
Из проведенного анализа норм зарубежного законодательства, посвященных сделкам с земельными участками следует, что нормы, регулирующие содержание договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков, как правило, кодифицированы в
правовых системах, относящихся к романо-германской традиции, и включаются в законодательный акт, лежащий в основе национального гражданского законодательства, а именно в гражданский кодекс Такая ситуация, в частности, имеет место во Франции, Германии. Именно гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками осуществлялось и в дореволюционной России.
Земельные отношения по действующему законодательству признаются, как и гражданские, имущественными отношениями, однако простой «перенос» правил совершения сделок с недвижимым имуществом на заключаемые договоры, объектом которых является земельный участок, может привести к утрате земельной специфики регулируемых отношений
Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками продиктована и разницей принципов правового регулирования гражданских и земельных отношений. Абсолютно по-разному названными отраслями права решается вопрос о соотношении частных и публичных интересов. Так, если в соответствии с нормами гражданского законодательства, допускается ограничение частных интересов в интересах публичных, в соответствии с требованиями, установленными в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, то Земельный кодекс РФ в первой же своей статье закрепляет в качестве основного принципа - регулирование использования и охраны земель в интересах всего общества, подчеркивая, таким образом, публичный характер большинства норм земельного законодательства. Не случайно и закрепление в ст 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений, в первую очередь, земли как природного объекта и природного ресурса, что свидетельствует об ином приоритете в вопросе соотношения частного и публичного интересов, нежели в гражданских правоотношениях.
Как справедливо отмечает Б.М Гонгало, «оптимального сочетания -(баланса) частных и публичных
интересов <.. > нет и вряд ли будет»1, тем не менее, задачами юридической науки в сфере регулирования земельного оборота являются определение оснований и пределов вмешательства государства в имущественные земельные отношения (и дальнейшая разработка понятийного аппарата) с целью последующего формулирования обоснованных предложений в адрес законодателя.
После принятия в 2001 г. Земельного кодекса РФ вопросы, связанные с землей, приобрели особую актуальность. Несмотря на возросший интерес исследователей к вопросам, посвященным институту права собственности и иных вещных прав на землю, ограничениям прав собственников и землепользователей, правилам заключения договоров с земельными участками, многие вопросы еще не получили решения.
Тем более необходимо учитывать, что в течение почти 70-ти лет земля была объектом административных, а не гражданских отношений, почти вся имеющаяся литература этого периода посвящена вопросам управления землей. Выражая мнение большинства современных цивилистов, В.Ф. Яковлев говорит о том, что «сейчас нам нужна концепция, учитывающая частноправовые и публично-правовые аспекты при регулировании отношений, связанных с недвижимостью»2.
Полагаем, что правовое регулирование земельных отношений должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного права, но и
Гонгало Б М Идеи частного права должное и сущее / Б М Гонгало // Цивилистические записки межвузовский сборник научных трудов Выпуск 3 М , 2004 С 75.
2 Яковлев В Ф Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» // Хозяйство и право 2006 № 2 С 74
целый ряд институтов государственного, административного, и даже международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов земельных отношений невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства.
Целью диссертационного исследования является: анализ существующих теоретических-положений, правовых норм, а также материалов 4 практики, (касающихся правил ! совершения сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений 1 по дальнейшему развитию , и совершенствованию норм гражданского и земельного законодательства.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи: 1) исторический анализ развития поземельного оборота в российском законодательстве и сравнительный анализ зарубежного опыта правового регулирования сделок, направленных на возмездное отчуждение земельных участков; 2) анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства, регулирующих совершение сделок купли-продажи, мены и ренты земельных участков; 3) выявление основных юридически значимых признаков, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект сделки по возмездному отчуждению; 4) анализ доктринальных и легальных дефиниций понятия «земельный участок»; 5) исследование содержания и формы договоров, направленных на возмездное отчуждение земельного участка, 6) выработка и обоснование предложений по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства в части регулирования сделок с земельными участками, устранению существующих коллизий.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с
заключением договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков
Предмет исследования. В рамках диссертационного исследования анализируются правовые нормы, содержащиеся в гражданском и земельном законодательстве, формулирующие порядок заключения сделок по возмездному отчуждению земельных участков разных категорий земель. Изучаются современные проблемы, возникающие в процессе их применения
Теоретическую базу диссертационного
исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов- Е.В. Васьковского, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, К. А. Неволина, К.П. Победоносцева, И. А. Покровского, В.И. Синайского, Ф.В. Тарановского, М.К. Цеймерна, Г.Ф. Шершеневича; работы отечественных правоведов советского и современного периодов в области общей теории права и гражданского права: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н Братуся, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Б М. Гонгало, В.В. Залесского, О.С. Иоффе, М.И. Козырь, O.A. Красавчикова, В А. Лапач, A.JI. Маковского, A.A. Маковской, Е Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.В. Ровного, В.А Рясенцева, К И Скловского, С.А. Степанова, Е А. Суханова, A.A. Тесля, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова и других. В ходе работы над диссертацией также были использованы труды по земельному праву: Г.А. Аксененка, Ф.Х. Адиханова, С А. Боголюбова, Г.А. Волкова, А К. Голиченкова, A.A. Гольцблат, В А Горемыкина, Б.В. Ерофеева, Ю.Г Жарикова, И.А. Иконицкой, А Ю. Колова, А.Л Корнеева, О.И. Крассова, H.A. Сыродоева, М.Ю. Тихомирова, Б.И. Уткина, Г.В Чубукова и других авторов.
Информационной базой исследования послужили. 1) нормативные акты дореволюционной и советской России и СССР; 2) зарубежное законодательство, 3) действующие российские нормативные правовые акты; 4) научные
источники по теории государства и права, конституционному, гражданскому, земельному праву; 5) энциклопедические источники; 6) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебная практика; 7) проекты федеральных законов
Методологической основой исследования явился технико-юридический метод комментирования, научной систематизации и доктринального толкования правовых норм с применением формальной логики. Выводы диссертанта опираются на исторический и сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного гражданского и земельного законодательства. В работе использованы как общие методы научного познания (диалектический, системный), так и Частно-научные приемы - формально-юридический, метод правового моделирования и иные методы исследования
Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые в науке гражданского права сделки по возмездному отчуждению земельных участков составили предмет самостоятельного теоретико-правового
исследования, опирающегося на современное российское гражданское и земельное законодательство. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского и земельного законодательства.
Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.
1. В результате сравнительно-правового анализа современного гражданского и земельного законодательства, дореволюционного и советского гражданского законодательства, законодательства иностранных государств (Великобритания, Германия, Франция) выявлена и обоснована необходимость закрепления более жестких требований при совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а именно: необходимость
их нотариального удостоверения до регистрации перехода права собственности.
2 На основе анализа легальных и доктринальных дефиниций земельного участка, предлагается выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений).
3. Гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земельных участков перед земельным правом. Поскольку земельные участки являются объектами гражданских прав, необходимо выделить отраслевую принадлежность механизма правового регулирования сделок с земельными участками, изменив формулировку ч. 3 ст. 129 ГК РФ следующим образом: «Оборот земельных участков осупцествляется в соответствии с правилами настоящего Кодекса, земельные участки и другие природные ресурсы, ограниченные в обороте, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Соответствующие изменения необходимо внести и в ч. 1 ст. 27 ЗК РФ, сформулировав его следующим образом: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством».
4. Анализ законодательно установленных ограничений прав на землю и обременений земельных участков, позволил установить критерии их разграничения Предложены следующие дефиниции данных терминов:
«Ограничение права есть установление дополнительных обязанностей собственника имущества или иного титульного владельца по совершению определенных действий (или воздержанию от них) на основании актов уполномоченных органов либо договора, если это не запрещено законом и иными правовыми актами»
«Обременение имущества — установленные на основании законов (или иных нормативных актов, актов уполномоченных органов, или договоров) права третьих лиц на имущество, ограничивающие права собственника и иного титульного вчаделъца и сохраняющиеся при смене правообладателя»
5. Право свободного распоряжения земельным участком, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этого участка, принадлежит только его собственнику. В отличие от норм гражданского законодательства, закрепляющего, что по договору купли-продажи какого-либо недвижимого имущества продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного права на это имущество (права хозяйственного ведения или оперативного управления), продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.
6. Анализ требований, установленных ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: «3 Покупатель в случае предоставленш ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного. участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка, иной информа1(ии, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков»
Правила о купле-продаже земельных участков, установленные статьей 37 ЗК РФ, предложено исключить, поскольку никаких особенностей возмездного отчуждения земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, они не содержат. Куплю-продажу оборотоспособных земельных участков необходимо осуществлять в соответствии с нормами гражданского законодательства
7. Предложено унифицировать нормы, касающиеся оборотоспособных земельных участков как объектов гражданских прав в рамках Гражданского кодекса РФ.
8. Кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Примеры судебной арбитражной прак^ки свидетельствуют о необходимости включения требования о наличии кадастрового плана при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь, в нормы гражданского и земельного законодательства, в частности, в ч. 1 ст. 37 ЗК РФ.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Основные положения работы освещены в докладах и сообщениях на научных и научно-
практических конференциях в г. Омске (2002, 2003, 2004, 2005, гг.), г. Екатеринбурге (2003, 2004, 2005 гг.), г. Петропавловске-Камчатском (2006, 2007 гг.) и опубликованных научных статьях Материалы исследования используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий в Российском университете кооперации (Камчатский филиал), Дальневосточном государственном техническом университете (Камчатский филиал) по курсу гражданского и земельного права.
Выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, могут быть приняты по внимание: в законотворческой деятельности с целью устранения выявленных пробелов и недостатков, устранения коллизий при совершенствовании норм ГК РФ и ЗК РФ, регулирующих сделки по возмездному отчуждению земельных участков, а также норм иных правовых актов гражданского и земельного законодательства; в последующих научных исследованиях правовой регламентации сделок по возмездному отчуждению земельных участков, относящихся к различным видам земель; в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с договорами, направленными на возмездное отчуждение земельных участков
Структура диссертации обусловлена целью, задачами и предметом диссертационного исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы, характеризуется состояние ее научной разработанности, определяются цель и задачи, методология исследования, его научная новизна, формулируются положения, выносимые на защиту, представлены сведения об апробации результатов
В первой главе «Генезис доктринальных взглядов и законодательства о сделках с земельными участками в России и зарубежных странах» содержится общетеоретическая оценка особенностей возникновения и развития поземельного оборота в России, сравнительно-правовой анализ совершения сделок по возмездному отчуждению земельных участков по законодательству России и зарубежных правопорядков (Великобритании, Германии, Франции).
Первый параграф «Сделки по возмездному отчуждению земельных участков в правовых актах в отечественном гражданском праве» рассматриваются исторически сложившиеся способы возмездного отчуждения земельных участков в России. Основными формами землевладения в дореволюционной России были вотчины и поместья, впоследствии объединенные в единое понятие «недвижимых имуществ». Перемежающееся разрешение и запрещение отчуждения земельных участков свидетельствует о том, что и в дореволюционном законодательстве России, и в советском законодательстве основной целью подобных запретов было недопущение раздробления земельных угодий. Эту же цель ставит наш законодатель и в настоящее время, вводя различные запреты и ограничения, в частности, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Основным методом государственного контроля над сделками с землей в России являлось ограничение свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Анализ законодательных актов, принятых в период с IX по XX вв., позволил сделать вывод о том, что целью правового регулирования оборота земельных участков являлся контроль над всеми сделками с недвижимостью, в том числе земельными участками
В рассматриваемый период, как и на современном этапе развития поземельного оборота, из всех видов сделок, направленных на возмездное отчуждение земельных
участков, наиболее распространенным был договор купли-продажи. В XVI веке получила широкое распространение практика мены поместьями, которая допускалась при условии равенства их размеров и хозяйственной ценности. Позднее, при составлении Свода Законов Российской империи, мена недвижимого имущества, за отдельными исключениями, была запрещена. Институт ренты в России получил самостоятельное законодательное закрепление только Гражданском кодексе РФ, хотя и в дореволюционный период все имения в России облагались рентой в виде вечного поземельного обременения; имело место и пожизненное содержание.
Достаточно жесткие требования в дореволюционной России предъявлялись к форме сделок с недвижимым имуществом, к которому относились и земельные участки. Купчие и закладные крепости, дарственные записи и акты, при посредстве которых право собственности на недвижимое имущество переходило от одного лица к другому, обязательно должны были совершаться крепостным порядком. Совершение других актов крепостным порядком не требовалось, но они также могли быть совершены, если бы того пожелали контрагенты. С изданием нотариального положения (1866 г.) совершение сделок о вещных правах на недвижимости было отнесено к обязанности нотариальных учреждений.
Таким образом, усиление формального, публичного порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, было направлено на избежание недобросовестности со стороны участников сделок с недвижимостью, негативных последствий, которые неизбежно влечет упрощенный порядок оборота
Во втором параграфе «Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками зарубежным законодательством (сравнительно-правовой аспект)» рассматриваются правила совершения сделок по
возмездному отчуждению земельных участков по нормам Германского гражданского уложения, Французского гражданского кодекса, законодательных актов Великобритании. Отмечено наличие общих тенденций, выраженных в усилении государственного контроля над оборотом земельных участков, путем установления ограничений на их приобретение и отчуждение. В ряде стран, несмотря на обязательность государственной регистрации сделок с земельными участками (в Германии, Франции), а также регистрации перехода титула (в Великобритании), договоры, направленные на отчуждение земельных участков подлежат нотариальному удостоверению.
Рассмотренные особенности законодательства дореволюционной и советской России, зарубежных стран, регулирующие особенности оборота земельных учас<>сов, позволили сделать диссертанту следующие выводы:
1) несмотря на гражданско-правовую природу института сделок с земельными участками, необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов диктует установление ограничений покупки и продажи земельных участков для некоторых субъектов права;
2) объектом права собственности на землю является земельный участок;
3) для соблюдения законности перехода прав титульных владельцев и их правовой защиты, установлены специальные требования к форме сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками,
4) сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства, а в отношении земель, представляющих публичный интерес, действуют специальные нормы и ограничения.
Проведенный сравнительный анализ законодательства зарубежных правопорядков и России, регулирующего совершения сделок с земельными участками, позвоаил сделать вывод о необходимости введения нотариальной
формы сделок, направленных на отчуждение недвижимости, в том числе земельных участков Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению конституционных прав граждан на получение квалифицированной юридической помощи, снизит риск заключения незаконных сделок, обеспечит защиту прав добросовестного приобретателя.
Вторая глава «Земельный участок как объект возмездных гражданско-правовых сделок» посвящена рассмотрению особенностей земельного участка как объекта гражданских прав, которые диктуют необходимость специального правового регулирования сделок с данным видом недвижимого имущества.
В первом параграфе «Земля как объект недвижимости» рассматриваются признаки,
индивидуализирующие земельный участок, характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Несомненно, категория земельного участка и его разрешенное использование являются не только индивидуализирующими характеристиками земельного участка, влияют на его оборотоспособность, но и определяют его правовой режим. Указанные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка. Таким образом, именно кадастровый план земельного участка, содержащий установленные Законом сведения, позволяет идентифицировать земельный участок, однозначно определить его как объект сделки, поскольку в соответствии с требованием п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием договора всегда является достижение соглашения относительно его предмета. В случаях же, когда категория земель и (или) разрешенное использование земельного участка указаны неверно, последствия определяются в соответствии с ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: покупатель вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Независимо от того, какую роль отводят правоведы земельному участку в системе объектов недвижимого имущества - «организационного центра системы объектов недвижимого имущества» (С.А. Степанов) или «основы понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости» (О.И. Крассов), или «базисной составляющей любой недвижимости» (Максимов С.Н , Сай С И.), очевидно, что российская гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта! гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте.
Диссертантом в рамках этого параграфа также анализируются легальные и доктринальные определения земельного участка. Предлагается выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие зелмлыюго участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте,,объекте земельных и экологических правоотношений). Поскольку не только сам земельный участок, но и иные самостоятельные объекты (природные или созданные человеком) представляют интерес для приобретателя, предложено следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имуи(ества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполнолюченным государственным органом». Определяя земельный участок как объект земельных, экологических правоотношений, представляется, что нет необходимости в индивидуализации
иных природных объектов, так как в данном случае, они выступают как единый природный комплекс с земельным участком. Земля и другие природные объекты (недра, леса, воды, растительный и животный мир) находятся между собой в системе естественных связей. Поэтому определение земельного участка в природоресурсном законодательстве предложено следующее. «Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе все, что находится над и под его поверхностью), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
Во втором параграфе «Особенности возмездных гражданско-правовых сделок в экономических отношениях, связанных с земельными участками» на основе анализа судебно-арбитражной практики обосновывается следующий тезис - поскольку имущественные отношения, объектом которых выступают земельные участки, являются предметом гражданского права, следовательно, и регулирование земельных участков, необходимо осуществлять в соответствии с правилами гражданского законодательства, если законом не установлены специальные изъятия и ограничения. В связи с этим предложена новая редакция ч. 3 ст. 129 ГК РФ: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с правшами настоящего Кодекса, земельные участки и другие природные ресурсы, ограниченные в обороте, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой га оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах», а также ч. 1 ст. 27 ЗК РФ «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством»
В третьей главе «Особенности наиболее распространенных сделок по возмездному отчуждению земельных участков» рассмотрены особенности не всех возможных сделок, направленных на возмездное отчуждение земельных участков, а лишь наиболее распространенные, к которым относятся договор купли-продажи земельных
участков, договор аренды с правом выкупа, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд Договор ренты земельных участков в настоящее время к числу распространенных вряд ли можно отнести, однако, законодательное закрепление норм о договоре ренты в рамках ГК РФ, распространение его в развитых зарубежных правопорядках, уровень развития экономических отношений в современной России, позволяет предположить, что нормы, регулирующие рентные отношения, будут востребованы в ближайшем будущем, поэтому в рамках исследования диссертантом был рассмотрен также договор ренты земельных участков.
В первом параграфе «Особенности договора купли-продажи земельных участков» установлено, что право свободного распоряжения земельным участком, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этого участка, принадлежит только его собственник) В отличие от норм гражданского законодательства, закрепляющего, что по договору купли-продажи какого-либо недвижимого имущества продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного права на это имущество (права хозяйственного ведения или оперативного управления), продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.
При заключении договора купли-продажи земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Одни авторы полагают, что предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу, и т.д.) (Ю.Г. Жариков, О.М. Оглоблина). Другие (в частности, Г.Н. Эйриян) считают,
что наличие спора по земельному участку не является препятствующим к заключению сделки основанием. Анализ требований, установленных пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Тем более что и последствия, указанные в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, и последствия, установленные ст. 460 ГК РФ, одинаковы. В связи с этим предложено рассматривать наличие спора по земельному участку обстоятельством, подлежащим включению в содержание договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, в качестве информации, которая должна быть обязательно предоставлена отчуждателем приобретателю
Во втором параграфе, «Особенности отдельных способов возмездного отчуждения земельных участков» анализируются законодательные нормы, посвященные заключению и исполнению договора ренты земельного участка, договора аренды с правом выкупа и отдельные вопросы изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Несмотря на отсутствие четкого законодательного указания по поводу возможности распространения норм о договоре купли-продажи земельных участков на другие случаи их возмездного отчуждения, установлено, что правила ст. 37 ЗК РФ, распространяющиеся на случаи обмена земельного участка, также подлежат применению и при передаче земельного участка под выплату ренты.
При возмездном отчуждении земельных участков, связанном с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, актуальным является вопрос о
наиболее полной защите интересов граждан и юридических лиц, о чем свидетельствуют примеры судебной практики. Несмотря на то, что возмещение убытков является общим и основным видом гражданско-правовой ответственности в гражданском обороте, очевидно, что в зависимости от категории земель, к которой относится изымаемый земельный участок, необходимо применять как общие правовые нормы ГК РФ, посвященные возмещению убытков, так и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного, регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земель.
В заключении формулируются итоговые выводы и аккумулируются аргументированные в работе предложения автора по совершенствованию норм действующего гражданского законодательства, регулирующего особенности возмездного отчуждения земельных участков
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, входящих в перечень, утвержденный Президиумом ВАК, рекомендованных для публикации научных результатов диссертаций
I Гореявчева Е А О некоторых актуальных вопросах правового регулирования оборота земельных участков / Е А. Гореявчева // Российское правосудие, 2007. - № 4. - 0,5 п.л
2. Гореявчева Е.А. Актуальные вопросы судебно-арбитражной практики при возмездном отчуждении земельных участков / Е.А. Гореявчева // Власть и управление на Дальнем Востоке России, 2007. - № 1 (38). - 0,6 п.л.
Другие статьи, тезисы докладов и выступлений на научных конференциях
3. Гореявчева Е А. Земельный участок как предмет гражданско-правовой сделки / Е.А Гореявчева // Проблемы гражданского права и процесса. Сборник научных работ Выпуск 8. Омск: ОмГУ. 2003. - 0,3 п.л
4. Гореявчева Е.А. К вопросу об объекте гражданских прав / Е.А. Гореявчева // Актуальные проблемы правотворчества и правоприменения. Межвузовский сборник научных трудов. Омск: НОУ ВПО Омский юридический институт. 2003. - 0,2 п.л.
5. Гореявчева Е.А. Особенности сделок по возмездному отчуждению земельных участков / Е.А. Гореявчева // Вестник ОмЮИ. - Омск, 2004 г. - 0,3 п.л.
6. Гореявчева Е.А. История развития поземельного оборота России / Е.А. Гореявчева // Вестник Омского университета. Серия «Право». № 2(3). Омск, 2005. -0,4 п.л.
7. Гореявчева Е.А. Крепостная система совершения сделок с недвижимым имуществом в дореволюционной России / Е.А Гореявчева // Юридический вестник Научно-практический журнал. - Петропавловск-Камчатский, 2005, № 3(22). - 0,4 п л.
8. Гореявчева Е.А Право собственности и отчуждение земельных участков: сравнительно-правовой анализ по нормам российского законодательства и Германского гражданского уложения / Е А. Гореявчева // «Современное российское общество-право, образование, экономика». Сб. научных статей по материалам межрегиональной научно-практической конференции г. Петропавловск-Камчатский, 1-3 февраля 2006 г. -0,5 п л.
9. Гореявчева Е.А. Правовая природа и существенные
условия договора ренты земельного участка / Е А Гореявчева // Юридический вестник Научно-практический журнал. - г Петропавловск-Камчатский, 2006, № 3(26). -0,5 п л
10. Гореявчева Е А. О некоторых обязанностях продавца
по договору купли-продажи земельных участков / Е.А. Гореявчева // Цивилистическая практика 2006, №4(21).-0,6пл
Подписано в печать 24 04 07 Формат 60 х84/16 Объем 1,0 п л , способ печати - оперативный Тираж - 150 экз ООО РПП «Фон» 683000, гП -Камчатский, ул Волочаевская 1, тел (415-2) 267-021
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Гореявчева, Елена Александровна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Генезис доктринальных взглядов и законодательства о сделках с земельными участками в России и зарубежных странах.
1.1. Сделки по возмездному отчуждению земельных участков в правовых актах в отечественном гражданском праве.
1.2. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками зарубежным законодательством (сравнительно-правовой аспект).
Глава 2. Земельный участок как объект возмездных гражданско-правовых сделок.
2.1. Земля как объект недвижимости.
2.1.1. Земельный участок в системе объектов недвижимого имущества.
2.1.2. Признаки, индивидуализирующие земельный участок.
2.1.3. Понятие земельного участка.
2.2. Особенности возмездных гражданско-правовых сделок в экономических отношениях, связанных с земельными участками.
2.2.1. Специфика гражданско-правового регулирования оборота земельных участков.
2.2.2. Предмет как существенное условие гражданско-правовых договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков.
Глава 3. Особенности наиболее распространенных сделок по возмездному отчуждению земельных участков.
3.1. Особенности договора купли-продажи земельных участков.
3.1.1. Понятие и существенные условия договора.
3.1.2. Права и обязанности сторон по договору.
3.1.3. Исполнение договора.
3.2. Особенности отдельных способов возмездного отчуждения земельных участков.
3.2.1. Особенности договора ренты земельных участков.
3.2.2. Особенности иных способов возмездного отчуждения земельных участков.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Возмездное отчуждение земельных участков"
Актуальность темы исследования. С признанием Конституцией Российской Федерации1, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества.
Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений. Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Следует иметь в виду, что нормы части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации2 в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Однако споры, возникающие по поводу земельных участков, выявляют коллизии между Земельным кодексом Российской Федерации3 и рядом федеральных законов, а также пробелы земельного законодательства в части регулирования возмездного отчуждения
1 Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25 декабря 1993 г. N 237; 1996.13 января 1995 г. N 7; 15 февраля. № 31; 2001.14 июня. № 111; 2003. 30 июля. № 151; 2004. 26 марта. № 62. Далее по тексту Конституция Российской Федерации именуется - Конституция РФ.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Часть вторая : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ; Часть третья : федер. закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; № 9. Ст. 773; № 34. Ст. 4025; № 34. Ст. 4026; 1997. № 43. Ст. 4903; 1999. № 28. Ст. 3471; № 51. Ст. 6288; 2001. № 17. Ст. 1644; № 21.Ст. 2063; № 49. Ст. 4552; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2003. № 2. Ст. 160; № 2. Ст. 167; № 13. Ст. 1179; № 46. Ст. 4434; № 52. Ст. 3034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; № 49. Ст. 4855; 2005. N 1 (часть I). Ст. 15; N 1 (часть I). Ст. 18; N 1 (часть I). Ст. 39; N 1 (часть I). Ст. 45; N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 27. Ст. 2722; N 30 (часть I). Ст. 3100; N 30 (часть II). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 31 (часть I). Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; Российская газета. 29 июля. № 165 .Далее по тексту Гражданский кодекс Российской Федерации именуется -ГК РФ.
Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 47 (часть I). Ст. 2700; 2004. № 11. Ст. 3993; 2004. № 52 (часть I). Ст. 5276; 200. № 1 (часть I). Ст. 15; 2005. № 1 (часть I). Ст. 15; 2005. № 1 (часть I). Ст. 17; 2005. № 10. Ст. 763; 2005. № 30 (часть II). Ст. 3122; 2005. № 30 (часть II). Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (часть I). Ст. 1782; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 31 (часть I). Ст. 3453. № 50. Ст. 5279; Ст. 5282. -Дачее по тексту Земельный кодекс Российской Федерации именуется - ЗК РФ. земельных участков. Немаловажным является и тот факт, что из числа всех возможных сделок с земельными участками в Земельном кодексе РФ регламентируются лишь договоры купли-продажи и аренды, ^то свидетельствует о необходимости формулирования дополнительных правил к нормам второй части Гражданского кодекса РФ относительно регулирования сделок с земельными участками.
Из проведенного анализа норм зарубежного законодательства, посвященных сделкам с земельными участками следует, что нормы, регулирующие содержание договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков, как правило, кодифицированы в правовых системах, относящихся к романо-германской традиции, и включаются в законодательный акт, лежащий в основе национального гражданского законодательства, а именно в гражданский кодекс. Такая ситуация, в частности, имеет место во Франции, Германии. Именно гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками осуществлялось и в дореволюционной России.
Земельные отношения по действующему законодательству признаются, как и гражданские, имущественными отношениями, однако простой «перенос» правил совершения сделок с недвижимым имуществом на заключаемые договоры, объектом которых является земельный участок, может привести к утрате земельной специфики регулируемых отношений.
Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками продиктована и разницей принципов правового регулирования гражданских и земельных отношений. Абсолютно по-разному названными отраслями права решается вопрос о соотношении частных и публичных интересов. Так, если в соответствии с нормами гражданского законодательства, допускается ограничение частных интересов в интересах публичных, в соответствии с требованиями, установленными в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, то Земельный кодекс РФ в первой же своей статье закрепляет в качестве основного принципа - регулирование использования и охраны земель в интересах всего общества, подчеркивая, таким образом, публичный характер большинства норм земельного законодательства. Не случайно и закрепление в ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений, в первую очередь, земли как природного объекта и природного ресурса, что свидетельствует об ином приоритете в вопросе соотношения частного и публичного интересов, нежели в гражданских правоотношениях.
Как справедливо отмечает Б.М. Гонгало, «оптимального сочетания (баланса) частных и публичных интересов <.> нет и вряд ли будет»1, тем не менее, задачами юридической науки в сфере регулирования земельного оборота являются определение оснований и пределов вмешательства государства в имущественные земельные отношения (и дальнейшая разработка понятийного аппарата) с целью последующего формулирования обоснованных предложений в адрес законодателя.
После принятия в 2001 г. Земельного кодекса РФ вопросы, связанные с землей, приобрели особую актуальность. Несмотря на возросший интерес исследователей к вопросам, посвященным институту права собственности и иных вещных прав на землю, ограничениям прав собственников и землепользователей, правилам заключения договоров с земельными участками, многие вопросы еще не получили решения.
Тем более необходимо учитывать, что в течение почти 70-ти лет земля была объектом административных, а не гражданских отношений, почти вся имеющаяся литература этого периода посвящена вопросам управления землей. Выражая мнение большинства современных цивилистов, В.Ф. Яковлев говорит о том, что «сейчас нам нужна концепция, учитывающая
1 Гонгало Б.М. Идеи частного права: должное и сущее / Б.М. Гонгало // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. М., 2004. С. 75. частноправовые и публично-правовые аспекты при регулировании отношений, связанных с недвижимостью»1.
Полагаем, что правовое регулирование земельных отношений должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного права, но и целый ряд институтов государственного, административного, и даже международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов земельных отношений невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства.
Целью диссертационного исследования является: анализ существующих теоретических положений, правовых норм, а также материалов практики, касающихся правил совершения сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений по дальнейшему развитию и совершенствованию норм гражданского и земельного законодательства.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) исторический анализ развития поземельного оборота в российском законодательстве и сравнительный анализ зарубежного опыта правового регулирования сделок, направленных на возмездное отчуждение земельных участков;
2) анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства, регулирующих совершение сделок купли-продажи, мены и ренты земельных участков;
3) выявление основных юридически значимых признаков, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект сделки по возмездному отчуждению;
1 Яковлев В.Ф. Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» // Хозяйство и право. 2006. № 2. С. 74.
4) анализ доктринальных и легальных дефиниций понятия «земельный участок»;
5) исследование содержания и формы договоров, направленных на возмездное отчуждение земельного участка;
6) выработка и обоснование предложений по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства в части регулирования сделок с земельными участками, устранению существующих коллизий.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с заключением договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков.
Предмет исследования. В рамках диссертационного исследования анализируются правовые нормы, содержащиеся в гражданском и земельном законодательстве, формулирующие порядок заключения сделок по возмездному отчуждению земельных участков разных категорий земель. Изучаются современные проблемы, возникающие в процессе их применения.
Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов: Е.В. Васьковского, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Ф.В. Тарановского, М.К. Цеймерна, Г.Ф. Шершеневича; работы отечественных правоведов советского и современного периодов в области общей теории права и гражданского права: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.В. Залесского, О.С. Иоффе, М.И. Козырь, O.A. Красавчикова, В.А. Лапач, A.JI. Маковского, A.A. Маковской, E.JI. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.В. Ровного, В.А. Рясенцева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, A.A. Тесля, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова и других. В ходе работы над диссертацией также были использованы труды по земельному праву: Г.А. Аксененка, Ф.Х. Адиханова, С.А. Боголюбова, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, A.A. Гольцблат, В.А. Горемыкина, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, А.Ю. Колова, A.J1. Корнеева, О.И. Крассова, H.A. Сыродоева, М.Ю. Тихомирова, Б.И. Уткина, Г.В. Чубукова и других авторов.
Информационной базой исследования послужили: 1) нормативные акты дореволюционной и советской России и СССР; 2) зарубежное законодательство; 3) действующие российские нормативные правовые акты; 4) научные источники по теории государства и права, конституционному, гражданскому, земельному праву; 5) энциклопедические источники; 6) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебная практика; 7) проекты федеральных законов.
Методологической основой исследования явился технико-юридический метод комментирования, научной систематизации и доктринального толкования правовых норм с применением формальной логики. Выводы диссертанта опираются на исторический и сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного гражданского и земельного законодательства. В работе использованы как общие методы научного познания (диалектический, системный), так и частно-научные приемы -формально-юридический, метод правового моделирования и иные методы исследования.
Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые в науке гражданского права сделки по возмездному отчуждению земельных участков составили предмет самостоятельного теоретико-правового исследования, опирающегося на современное российское гражданское и земельное законодательство. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского и земельного законодательства.
Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.
1. В результате сравнительно-правового анализа современного гражданского и земельного законодательства, дореволюционного и советского гражданского законодательства, законодательства иностранных государств (Великобритания, Германия, Франция) выявлена и обоснована необходимость закрепления более жестких требований при совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а именно: необходимость их нотариального удостоверения до регистрации перехода права собственности.
2. На основе анализа легальных и доктринальных дефиниций земельного участка, предлагается выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений).
3. Гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земельных участков перед земельным правом. Поскольку земельные участки являются объектами гражданских прав, необходимо выделить отраслевую принадлежность механизма правового регулирования сделок с земельными участками, изменив формулировку п. 3 ст. 129 ГК РФ следующим образом: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с правилами настоящего Кодекса, земельные участки и другие природные ресурсы, ограниченные в обороте, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Соответствующие изменения необходимо внести и в п. 1 ст. 27 ЗК РФ, сформулировав его следующим образом: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством». и
4. Анализ законодательно установленных ограничений прав на землю и обременений земельных участков, позволил установить критерии их разграничения. Предложены следующие дефиниции данных терминов:
Ограничение права есть установление дополнительных обязанностей собственника имущества или иного титульного владельца по совершению определенных действий (или воздержанию от них) на основании актов уполномоченных органов либо договора, если это не запрещено законом и иными правовыми актами».
Обременение имущества —установленные на основании законов (или иных нормативных актов, актов уполномоченных органов, или договоров) права третьих лиц на имущество, ограничивающие права собственника и иного титульного владельца и сохраняющиеся при смене правообладателя».
5. Право свободного распоряжения земельным участком, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этого участка, принадлежит только его собственнику. В отличие от норм гражданского законодательства, закрепляющего, что по договору купли-продажи какого-либо недвижимого имущества продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного права на это имущество (права хозяйственного ведения или оперативного управления), продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.
6. Анализ требований, установленных ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».
Правила о купле-продаже земельных участков, установленные статьей 37 ЗК РФ, предложено исключить, поскольку никаких особенностей возмездного отчуждения земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, они не содержат. Куплю-продажу оборотоспособных земельных участков необходимо осуществлять в соответствии с нормами гражданского законодательства.
7. Предложено унифицировать нормы, касающиеся оборотоспособных земельных участков как объектов гражданских прав в рамках Гражданского кодекса РФ.
8. Кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Примеры судебной арбитражной практики свидетельствуют о необходимости включения требования о наличии кадастрового плана при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь, в нормы гражданского и земельного законодательства, в частности, в ч .1 ст. 37 ЗК РФ.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Основные положения работы освещены в докладах и сообщениях на научных и научно-практических конференциях в г. Омске (2002, 2003, 2004, 2005, гг.), Екатеринбурге (2003, 2004, 2005 гг.), Петропавловске-Камчатском (2006, 2007 гг.) и опубликованных научных статьях. Материалы исследования используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий в Российском университете кооперации (Камчатский филиал), Дальневосточном государственном техническом университете (Камчатский филиал) по курсу гражданского и земельного права.
Выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, могут быть приняты по внимание: в законотворческой деятельности с целью устранения выявленных пробелов и недостатков, устранения коллизий при совершенствовании норм ГК РФ и ЗК РФ, регулирующих сделки по возмездному отчуждению земельных участков, а также норм иных правовых актов гражданского и земельного законодательства; в последующих научных исследованиях правовой регламентации сделок по возмездному отчуждению земельных участков, относящихся к различным видам земель; в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с договорами, направленными на возмездное отчуждение земельных участков.
Структура работы определяется целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и списка литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Гореявчева, Елена Александровна, Екатеринбург
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенный сравнительный анализ норм дореволюционного, советского, зарубежного и современного российского законодательства об особенностях возмездного отчуждения сделок с земельными участками, позволил диссертанту сделать следующие основные выводы:
1) необходимо четко разграничить понятия «земля» как объект земельных правоотношений и «земельный участок», который является объектом гражданских прав и гражданского оборота;
2) гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земельных участков перед земельным правом, поэтому регулирование сделок с земельными участками, не изъятыми и не ограниченными в обороте, следует осуществлять строго в рамках гражданского законодательства; в компетенции земельного законодательства оставить лишь нормы, регулирующие порядок предоставления земельных участков для строительства, в том числе жилищного, для целей, не связанных со строительством, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
3) предложено выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений);
4) предложено унифицировать нормы, касающиеся оборотоспособных земельных участков как объектов гражданских прав в рамках Гражданского кодекса РФ;
5) в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепить понятия «ограничение» и «обременения», так как проведенный сравнительно-правовой анализ указанных понятий позволил выявить, что они не являются тождественными;
6) привести в соответствие с нормами ЗК РФ нормы главы 17 ГК РФ, а также нормы части II ГК РФ, регулирующие отдельные виды обязательств.
Предложенные в работе изменения законодательных норм
Законодательная формулировка Предлагаемая формулировка
1) п. 3 ст. 129 ГК РФ: Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. 1) Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с правилами настоящего Кодекса, земельные участки и другие природные ресурсы, ограниченные в обороте, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
2) п. 1 ст. 27 ЗК РФ: Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 2) Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
3) п. 1 ст. 37 ЗК РФ: Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 3) п. 1 ст. 558.1: Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Условие о предмете договора считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю, а также имеется кадастровая карта (план) земельного участка. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
4) п. 3 ст. 37 ЗК РФ: Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
5) п. 3 ст. 56 ЗК РФ: Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
4) п. 3 ст. 558.1: Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.
5) Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или договором, если это не запрещено законом, иными правовыми актами.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Возмездное отчуждение земельных участков»
1. Нормативные и правоприменительные акты:
2. Лесной кодекс Российской Федерации: федер. закон от 4 декабря 2006 г.
3. ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №50. Ст. 5278.
4. Водный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23. Ст. 2381; № 50. Ст. 5279.
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.
6. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской
7. Федерации. 2000. № 2. Ст. 119; 2004. № 35. Ст. 3607; 2006. № 27. Ст. 2881; №50. Ст. 5279.
8. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 26. Ст. 2582; 2005. № 30 (часть I). Ст. 3098; № 50. Ст. 5279.
9. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 13. С. 1539.
10. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС «Гарант».
11. Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемыхдля постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» // Российская газета. 2002. № 225.
12. Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.) // Экономика и жизнь. 1996. № 29.
13. Инструкция по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России (утв. приказом Минприроды от 25 мая 1994 г. № 160) // Российские вести. 1994. 6 июля. № 123.
14. Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района (утв. приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119 // Российская газета. 2001.11 июля. № 130; 2002. 28 августа. № 161.
15. Правила оформления кадастрового плана участка ГЗК-1-Т.О.-04-01-01. //Российская газета. 2001. И июля. № 130.
16. Декрет «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.
17. Конституция РСФСР от 10 июля 1918 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1918. №51. Ст. 582.
18. Земельный кодекс РСФСР от 1 декабря 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.
19. Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. № 28.
20. Основы законодательства ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. № 10. Ст. 129.
21. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1990 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
22. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
23. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению (текст) = Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: пер. с нем. M.: Волтерс Клувер, 2004. 816 с.
24. Российское законодательство Х-ХХ вв.: в 9-ти томах / Под общ. ред. проф. О.И. Чистякова. М.: Юрид. лит., 1984-1988.
25. Французский гражданский кодекс / Научное редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского A.A. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб: Изд-во «Юрид. центр Пресс», 2004. -1101 с.
26. Учебная и монографическая литература (общая):
27. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР / Г.А. Аксененок. М., 1958 г.
28. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. М., 2005. 224 с.
29. Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве / С.С. Алексеев. М., 1989.
30. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости / С.А. Бабкин. М., 2001. 371 с.
31. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах / М.И. Брагинский. Минск, 1967.
32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, стереотипное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2001. 848 с.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 2-е, стереотипное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2000. 800с.
34. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права / С.Н. Братусь. М., 1963. -196 с.
35. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям / И.Л. Брауде. М.: Госюриздат. 1954. -168 с.
36. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права / Е.В. Васьковский. М., 2003.-382 с.
37. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития / М.В. Власова. М., МЗ-Пресс, 2002. -170 с.
38. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность / A.B. Венедиктов. М., Л., 1948. 839 с.
39. Вернадский Г.В. Россия в средние века / Г.В. Вернадский. Тверь; М., 2001.-352 с.
40. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения) / Ф.И. Гевзе. Минск, 1968.
41. Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с фр. И.Б. Новицкого. М.: Юриздат, 1948.
42. Голубинский Е.Е. История русской церкви, в 2-х томах. Т. 2, первая половина: Период второй, Московский: от нашествия монголов до митрополита Макария включительно / Е.Е. Голубинский. М.: О-во любителей церков. истории, 1997. 920 с.
43. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств / Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2002. 222 с.
44. Гражданское право: Учебник / ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 1997 г.-782 с.
45. Гражданское право: В 2 т. Т. 2. Полутом 1: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1999.
46. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав / В.П. Грибанов. М., 1992. 207 с.
47. Грудцына Л.Ю. Наследование. Дарение. Рента: Как правильно распорядиться своим имуществом / Л.Ю. Грудцына. М.: ПКСМО, 2006. -448 с.
48. Дорожинская Е.А. Гражданско-правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Учебное пособие / Е.А. Дорожинская. Новосибирск, 2001. -192 с.
49. Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. М.: Юрид. лит., 1975.-880 с.
50. Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч. 2 / В.В. Залесский. М., 1998. 656 с.
51. Карташев A.B. Очерки по истории русской церкви: В 2 т. Т. 1 / A.B. Карташев. М.: Терра, 1993. 686 с.
52. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.-480 с.
53. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика / В.А. Лапач. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. 544 с.
54. Латкин В.Н. Учебник истории русского права периода империи (18-19 вв). / ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2004 г. 547с.
55. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. СПб., 2000. 272 с.
56. Матвеев И.В. Правовая природа недействительных сделок / И.В. Матвеев. М.: Юрлитинформ, 2002. -176 с.
57. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2 / Д.И. Мейер. М.: Статут, 1997. 453 с.
58. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Е.Л. Невзгодина. Омск, 2003. 695 с.
59. Неволин К.А. История российских гражданских законов. Часть вторая: Книга вторая об имуществах. Раздел первый: об имуществах вообще и раздел второй о правах на вещи / К.А. Неволин. М.: Статут, 2006. 412 с.
60. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года / Т.Е. Новицкая. М.: ИКД «Зерцало-М», 2002. 224 с.
61. Новицкий И.Б. Римское право / И.Б. Новицкий. М., 1993. 245 с.
62. Павлов-Сильванский Н.П. Феодализм в России / Н.П. Павлов-Сильванский. М.: Наука, 1988. 696 с.
63. Пайпс Р. Россия при старом режиме / Р. Пайпс. М.: Независимая газ., 1993 г.-421 с.
64. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В трех томах. Том 1 / под редакцией и с предисловием В.А. Томсинова. М., 2003. 768 с.
65. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П. Победоносцев. М., 2002. 800 с.
66. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. М.: Статут, 1998. 353 с.
67. Покровский И.А. История римского права / И.А. Покровский. СПб.: Лет. сад, 1998.-555 с.
68. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. 239 с.
69. Римское частное право: Учебник / ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юриспруденция, 1996.-512 с.
70. Ровный В.В. Договор купли-продажи: из истории отечественной цивилистической мысли. Цивилистические исследования. Выпуск первый: Сборник научных трудов памяти И.В. Федорова / ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2004. 380 с.
71. Рясенцев В.А. Сделки по советскому гражданскому праву / В.А. Рясенцев. М., 1951 г. 48 с.
72. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т. 2 / В.А. Рясенцев. М.: Знание, 1976.
73. Синайский В.И. Русское гражданское право / В.И. Синайский. М.: Статут, 2002. 636 с.
74. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб-практ. Пособие / К.И. Скловский. М.: Дело, 2002. 512 с.
75. Советское гражданское право. Том 1 / отв. ред. О. С. Иоффе и др. JL: ЛГУ, 1971.-531 с.
76. Советское гражданское право. Т.1 / ред. О.А.Красавчиков. Изд. 2-е. М., 1972.-456 с.
77. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. М.: Статут, 2004. 223 с.
78. Тарановский Ф.В. История русского права / под редакцией и с предисловием В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2004. 272 с.
79. Толстой Ю. К. К теории правоотношения / Ю. К. Толстой. Л.: Изд-во ЛГУ, 1959.-87 с.
80. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный. Томск, 2003. 134 с.
81. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву / Ф.С. Хейфец. М.: Юрайт-М, 2001. -163 с.
82. Хохлов СЛ., Козырь О.М., Маковский A.JI. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель / С.А. Хохлов и др. М., 1996.
83. Христианство. Энциклопедический словарь в 3-х тт. / ред. С.С. Аверинцева. Т. 2. М., 1995.
84. Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т.: пер. с нем. / К. Цвайгерт, Кетц К. Т. 2. М., 2000. -512 с.
85. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. М.: «Статут», 2006. 336 с.
86. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. Тула, 2001. 720с. (Юридическое наследие).
87. Учебная и монографическая литература по земельному праву:
88. Адиханов Ф.Х. Земельное право России: Курс лекций / Ф.Х. Адиханов. Барнаул, 1999.-430 с.
89. Быстрое Г.Е. Земельное право: учебник / ред. Г.Е. Быстрова и др. М., 2006.-712 с.
90. Гольцблат A.A. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / A.A. Гольцблат. М.: Статут, 2004. 45с.
91. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие / В.А. Горемыкин. М., 2005. 624 с.
